财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并费用收入17亿美元，同比增长27% [7] - 第三季度调整后EBITDA为2.9亿美元，调整后EBITDA利润率为12.9%，同比增长85%，利润率扩大405个基点 [8] - 年初至今运营现金流为2.5亿美元，调整后每股收益为0.48美元，较上年增加0.32美元 [37] - 预计全年合并收入同比增长18% - 20%，经纪收入增长超35%，非经纪服务业务预计实现中个位数增长，调整后EBITDA达8亿美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度经纪收入（包括租赁和资本市场业务）同比增长64%，较2019年疫情前水平增长10% [7] - 租赁和资本市场收入分别增长41%和111%，资本市场业务中美洲地区经纪收入超2019年同期10% [38] - PM/FM和估值及其他服务业务收入分别增长5%和11%，PM/FM业务中设施服务收入增长中个位数 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业部门第三季度吸纳1.41亿平方英尺空间，年初至今吸纳3.66亿平方英尺，超2018年峰值 [16] - 美国资本市场第三季度房产销售交易达1930亿美元，年初至今销售总额4620亿美元，均创历史新高 [17][18] - 第三季度办公楼销售 volume 同比增长近140%，办公楼资本化率收紧30个基点 [18] - 美洲地区收入增长33%，调整后EBITDA为1.61亿美元，增加近8000万美元 [41][42] - EMEA和APAC地区收入均增长13%，调整后EBITDA分别为2900万美元和3000万美元，分别增加1700万美元和600万美元 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Greystone机构、FHA和服务业务40%的股份，完善美国多户家庭领域服务 [10] - 与WeWork建立独家战略伙伴关系，将其租户体验平台推广至办公市场 [12] - 公司计划在ESG领域引领行业，设定三个可持续发展目标 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情仍在影响经济活动，但商业房地产行业表现出极强的韧性 [15] - 预计办公楼市场将不可避免地复苏，公司将受益于市场需求 [23] - 公司有望实现运营卓越和成本管理目标，推动业绩提升和利润率扩张 [26] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Angela Sun加入 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年利润率走势及可能面临的逆风 - 公司对目前利润率表现满意，暂不提供2022年指导，但预计利润率将持续扩张，包括有机和收购Greystone带来的增长 [50][51] 问题2: 美国资本市场活动是否提前释放及可持续性 - 目前资本市场活动并非源于一年多前的积压需求，而是受低利率和低收益率环境影响，预计不会快速放缓 [52] 问题3: 是否有使用流动性回购股票或处理赞助商股份的计划 - 公司会持续评估资本部署方式，包括股票回购 [53] 问题4: Greystone合资企业的盈利贡献及整合计划 - 合资企业预计立即增厚业绩，整合简单，无市场和客户竞争，后续盈利将按历史利润倍数体现 [56] 问题5: 工资通胀对设施管理业务的影响及合同类型 - 多数设施管理合同已包含工资条款，工资通胀对利润影响不大，该业务盈利能力有望提升 [57] 问题6: 推动租赁业务增长的非办公领域及办公楼租赁的最新进展 - 工业物流是租赁业务增长的主要驱动力，办公楼租赁出现积极信号，如租赁期限恢复正常和强劲的带看活动，预计2022 - 2023年实现复苏 [61][62] 问题7: 商业房地产交易活动是否因税收政策变化而提前释放 - 机构投资者不受税收政策影响，市场交易活动主要受低利率、低收益率和资产配置需求驱动 [64] 问题8: 未来五年约2.5万亿美元商业房地产抵押贷款到期，是否有提前再融资情况及对盈利的影响 - 再融资通常按计划进行，利率处于历史低位，提前再融资现象不明显 [66] 问题9: WeWork合作关系能否拓展至其他领域，如成为首选租赁代理 - 公司希望随着合作发展，能承接WeWork更多业务，合作主要目的是提升公司在大客户中的差异化竞争力 [70] 问题10: 后疫情时代设施和物业管理业务的变化、竞争环境、服务提供和增长预期 - 预计该业务未来保持中高个位数增长，公司在大型企业外包业务中具有竞争优势，办公空间使用和服务捆绑需求将发生变化 [72][74] 问题11: 企业签订长期租约时，人均办公面积是否会增加 - 人均办公面积自2010年起呈增长趋势，预计未来将继续增长，推动办公空间需求增加 [77] 问题12: 收购Greystone 40%股份后，是否有购买剩余股份的选择权 - 协议中无购买剩余股份的选择权，但公司希望成为Greystone的关键合作伙伴，未来有机会会考虑进一步投资 [80]

公司规模与布局 - 公司约有50000名员工，在60个国家设有超400个办事处，管理超41亿平方英尺商业地产空间[122] 业务季节性特征 - 公司业务季节性明显，通常第一季度收入和经营收入最低，第四季度最高[141] 财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估经营业绩、制定预算和预测等，包括调整后EBITDA等[147] - 调整后EBITDA是公司衡量业务板块盈利能力的主要指标，调整后EBITDA利润率以服务线收费收入为基础计算[153] 会计准则采用情况 - 公司于2020年1月1日采用Topic 326，对累计亏损期初余额的累计影响调整不重大[131] - 公司于2020年第二季度选择应用套期会计权宜方法，对财务报表和相关披露无影响[132] - 公司于2021年第一季度采用ASU 2020 - 01，对合并财务报表和相关披露无重大影响[135] - 公司于2020年7月1日采用ASU 2019 - 12，对财务报表和相关披露影响不重大[136] 整体财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度总营收23.329亿美元，较2020年同期的19.316亿美元增长21%；前九个月总营收65.05亿美元，较2020年同期的55.706亿美元增长17%[159] - 2021年第三季度净收入6870万美元，较2020年同期的亏损3730万美元增长284%；前九个月净收入1.042亿美元，较2020年同期的亏损1.932亿美元增长154%[159] - 2021年第三季度调整后EBITDA为2.191亿美元，较2020年同期的1.171亿美元增长87%；前九个月调整后EBITDA为5.387亿美元，较2020年同期的3.062亿美元增长76%[159] - 2021年第三季度服务成本19.02亿美元，较2020年同期的15.996亿美元增长16%；前九个月服务成本52.221亿美元，较2020年同期的46.523亿美元增长12%[159] - 2021年第三季度折旧和摊销费用4270万美元，较2020年同期的6490万美元下降34%；前九个月费用1.283亿美元，较2020年同期的2.115亿美元下降39%[159] - 2021年第三季度运营、行政及其他费用为3.025亿美元，较2020年同期增加4820万美元，占总收入的13% [166] - 2021年前三季度收入为65亿美元，较2020年同期增加9.344亿美元，资本市场和租赁业务分别增长3.283亿和3.169亿美元 [175] - 2021年前三季度服务成本为52亿美元，较2020年同期增加5.698亿美元，增幅12% [176] - 2021年前三季度折旧和摊销为1.283亿美元，较2020年同期减少8320万美元 [178] - 2021年前三季度净利息支出为1.32亿美元，较2020年同期增加1180万美元 [180] - 2021年前三季度净收入为1.042亿美元，租赁和资本市场费用收入分别增长33%和70% [184] - 2021年前三季度调整后EBITDA为5.387亿美元，较2020年同期增加2.325亿美元，增幅70%，利润率为11.5% [185] 各业务线数据关键指标变化 - 2021年第三季度资本市场收入3.301亿美元，较2020年同期的1.555亿美元增长112%；前九个月收入7.787亿美元，较2020年同期的4.504亿美元增长73%[159] - 2021年第三季度租赁收入4.586亿美元，较2020年同期的3.216亿美元增长43%；前九个月收入12.038亿美元，较2020年同期的8.869亿美元增长36%[159] - 2021年第三季度物业、设施和项目管理收入7.956亿美元，较2020年同期的7.472亿美元增长6%；前九个月收入23.335亿美元，较2020年同期的21.728亿美元增长7%[159] 各地区数据关键指标变化 - 2021年前九个月，公司各业务板块和服务线收入均有增长，美洲地区尤为明显[123] - 2021年第三季度美洲地区收费运营费用10.695亿美元，较2020年同期的8.383亿美元增长；前九个月费用29.26亿美元，较2020年同期的24.329亿美元增长[162] - 2021年第三季度收入增长主要源于资本市场和租赁业务分别增长1.746亿美元和1.37亿美元，反映了经纪业务的复苏[164] - 2021年第三季度美洲地区收入为17亿美元，较2020年同期增加3.304亿美元，增幅23%，资本市场和租赁业务分别增长116%和45% [192] - 2021年前三季度美洲地区收入为49亿美元，较2020年同期增加7.922亿美元，增幅20%，资本市场和租赁业务分别增长84%和36% [195] - 2021年前三季度美洲地区调整后EBITDA为3.956亿美元，较2020年同期增加1.965亿美元，增幅98% [198] - 2021年第三季度EMEA收入2.688亿美元，同比增加4560万美元或20%，当地货币基础增长17%，主要由资本市场和租赁业务驱动[199][200] - 2021年前九个月EMEA收入7.568亿美元，同比增加1.185亿美元或19%，当地货币基础增长11%，主要由资本市场和租赁业务驱动[199][203] - 2021年第三季度APAC收入3.176亿美元，同比增加2530万美元，当地货币基础增长6%，资本市场、租赁和估值等业务增长，部分被总合同报销收入下降抵消[207][208] - 2021年前九个月APAC收入8.966亿美元，同比增加2370万美元，当地货币基础下降4%，租赁、资本市场和估值等业务增长被总合同报销收入下降抵消[207][212] 公司流动性与债务情况 - 截至2021年9月30日，公司流动性约为22亿美元，包括12亿美元现金和10亿美元未动用循环信贷额度[124] - 截至2021年9月30日，公司流动性为22亿美元，包括12亿美元现金和10亿美元未动用循环信贷额度[216] - 截至2021年9月30日，公司2018年第一留置权贷款和2020年票据未偿还金额分别为26亿美元和6404万美元，净债务约21亿美元，较2020年12月31日减少1.276亿美元[217] 公司现金流量情况 - 2021年前九个月，公司经营活动产生现金2.503亿美元，同比增加4.728亿美元，主要因净收入增加和净营运资金使用减少[218][219] - 2021年前九个月，公司投资活动使用现金5780万美元，较上年减少1.79亿美元，主要因收购支出减少和应收账款证券化还款[218][221] - 2021年前九个月，公司融资活动使用现金3710万美元，较上年变化6.186亿美元，主要因2020年票据发行产生净收益[218][222] 公司应收账款证券化安排 - 公司有应收账款证券化安排，投资限额1.25亿美元，终止日期为2022年8月20日，截至2021年9月30日未动用投资限额[224] 公司信贷协议情况 - 2018年8月21日公司签订35亿美元信贷协议，含27亿美元定期贷款和8.1亿美元循环信贷安排[226] - 2018年第一留置权贷款净收益为27亿美元，扣除1350万美元规定折扣和2060万美元债务交易成本[226] - 截至2021年9月30日，2018年信贷协议利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.75%，第一留置权贷款实际利率为3.0%[227] - 2018年信贷协议要求按第一留置权贷款本金总额的0.25%按季度支付本金[228] - 2019年12月20日公司修订循环信贷安排，本金增加2.1亿美元，产生50万美元债务交易成本[229] - 截至2021年9月30日，2018年信贷协议总额达37亿美元，含10亿美元循环信贷安排且未提取[229] - 2020年1月20日公司对2018年第一留置权贷款进行再融资，产生1110万美元债务交易成本[231] - 若循环信贷安排未偿还贷款超过阈值，需测试第一留置权净杠杆率，不得超过5.80比1.00，截至2021年9月30日和2020年12月31日公司均符合规定[232] 公司票据发行情况 - 2020年5月22日公司发行6.5亿美元6.75%的优先担保票据，净收益6.385亿美元，截至2021年9月30日实际利率为7.0%[233] 公司风险与管理情况 - 公司面临利率和外汇风险，主要通过管理债务融资和使用衍生金融工具管理利率风险[234]

公司基本情况 - 公司约有50000名员工，在60个国家设有超400个办事处，管理超41亿平方英尺商业地产空间[119] 业务季节性特征 - 公司业务具有季节性，通常第一季度收入和经营收入最低，第四季度最高[139] 财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估经营业绩、制定预算和预测等，包括调整后EBITDA等[144] - 调整后EBITDA是公司衡量业务板块盈利能力的主要指标，调整后EBITDA利润率是衡量盈利能力占收入的百分比[151] 会计准则采用情况 - 公司于2020年1月1日采用Topic 326，对累计亏损期初余额的累积影响调整不重大[128] - 公司于2020年第二季度选择应用套期会计权宜方法，对财务报表和相关披露无影响[129] - 公司于2021年第一季度采用ASU 2020 - 01，对合并财务报表和相关披露无重大影响[133] - 公司于2020年7月1日采用ASU 2019 - 12，对财务报表和相关披露影响不重大[134] 整体财务数据关键指标变化 - 2021年第二季度总营收22.483亿美元，较2020年同期的17.436亿美元增长29%；上半年总营收41.721亿美元，较2020年同期的36.39亿美元增长15%[157] - 2021年第二季度服务成本17.824亿美元，较2020年同期的14.539亿美元增长23%；上半年服务成本33.719亿美元，较2020年同期的30.527亿美元增长10%[157] - 2021年第二季度运营收入1.245亿美元，较2020年同期的亏损6280万美元增长298%；上半年运营收入1.173亿美元，较2020年同期的亏损1.483亿美元增长179%[157] - 2021年第二季度净收入5270万美元，较2020年同期的亏损1.008亿美元增长152%；上半年净收入3550万美元，较2020年同期的亏损1.559亿美元增长123%[157] - 2021年第二季度调整后EBITDA为2.199亿美元，较2020年同期的1.188亿美元增长85%；上半年调整后EBITDA为3.196亿美元，较2020年同期的1.891亿美元增长69%[157] - 2021年第二季度折旧和摊销费用4250万美元，较2020年同期的7460万美元下降43%；上半年折旧和摊销费用8560万美元，较2020年同期的1.466亿美元下降42%[157] - 2021年第二季度重组、减值及相关费用1470万美元，较2020年同期的580万美元增长153%；上半年该费用3230万美元，较2020年同期的3190万美元增长1%[157] - 2021年第二季度利息费用净额4380万美元，较2020年同期的3880万美元增长13%；上半年利息费用净额8620万美元，较2020年同期的7530万美元增长14%[157] - 2021年第二季度来自权益法投资的收益为510万美元，较2020年同期的170万美元增长200%；上半年该收益为750万美元，较2020年同期的300万美元增长150%[157] 各业务线财务数据关键指标变化 - 2021年第二季度租赁业务营收4.535亿美元，较2020年同期的2.635亿美元增长72%；资本市场业务营收2.822亿美元，较2020年同期的1.128亿美元增长150%[157] 成本费用变动原因 - 服务成本18亿美元，增加3.285亿美元或23%，主要因可变成本和薪酬成本上升，部分被运营效率举措和成本节约行动抵消，总合同可报销成本增长8%[163] - 运营、行政及其他费用2.842亿美元，增加1210万美元，主要因非收费人员年度奖金增加，部分被运营效率举措和成本节约行动抵消，2021年第二季度占总收入的13%，2020年同期为16%[164] - 折旧和摊销为4250万美元，减少3210万美元，主要因2020年第三季度某些合并相关客户关系完全摊销[165] - 净利息支出为4380万美元，增加500万美元，主要归因于2020年第二季度发行高级有担保票据产生的增量利息[167] 净收入增长原因 - 净收入为5270万美元，主要反映经纪活动显著增加，租赁和资本市场费用收入分别增长67%和141%，物业、设施和项目管理以及估值和其他收入分别增长7%和16%[170] 调整后EBITDA增长原因 - 调整后EBITDA为2.199亿美元，增加1.011亿美元或76%，主要因所有服务线收入增长以及成本降低行动和运营效率举措带来的节约，2021年第二季度利润率为13.5%，较2020年同期扩大335个基点[172] 美洲地区业务数据关键指标变化 - 美洲地区三个月收入为17亿美元，增加4.317亿美元或35%，所有服务线收入均增长，租赁和资本市场分别增长78%和215%[190] - 美洲地区基于费用的运营费用为10亿美元，按当地货币计算增长36%，主要因与服务线费用收入增长相关的可变成本上升，2021年第二季度占服务线费用收入的87%，2020年同期为93%[191] - 美洲地区调整后EBITDA为1.571亿美元，增加1.033亿美元或192%，主要反映所有服务线收入增长以及运营效率和成本节约行动带来的节约[192] - 美洲地区六个月收入为31亿美元，增加4.618亿美元或17%，所有服务线收入均增长，租赁和资本市场分别增长30%和67%[193] EMEA地区业务数据关键指标变化 - 2021年Q2 EMEA地区收入2.641亿美元，同比增加5900万美元或29%，剔除2110万美元或10%的外汇有利影响，当地货币基础上增长17%[198] - 2021年上半年EMEA地区收入4.88亿美元，同比增加7290万美元或18%，剔除3820万美元或9%的外汇有利影响，当地货币基础上增长8%[201] APAC地区业务数据关键指标变化 - 2021年Q2 APAC地区收入3.04亿美元，增加1400万美元，剔除3150万美元或11%的外汇有利影响，当地货币基础上下降5%[206] - 2021年上半年APAC地区收入5.79亿美元，减少160万美元，剔除5810万美元或10%的外汇有利影响，当地货币基础上下降9%[210] 公司流动性情况 - 截至2021年6月30日，公司流动性约为21亿美元，包括11亿美元现金和10亿美元未动用循环信贷额度[121] - 截至2021年6月30日，公司流动性为21亿美元，包括11亿美元现金和10亿美元未动用循环信贷额度[214] 公司债务情况 - 截至2021年6月30日，公司2018年第一留置权贷款和2020年票据未偿还金额分别为26亿美元和6.401亿美元，净债务约22亿美元，较2020年12月31日减少约770万美元[215] 公司现金流量情况 - 2021年上半年经营活动产生现金8690万美元，较2020年同期增加3.868亿美元，主要因净收入增加1.914亿美元和运营净营运资金减少1.799亿美元[218] - 2021年上半年投资活动使用现金4150万美元，较上年减少1.822亿美元，主要因收购支出减少和2020年第二季度偿还8500万美元应收账款证券化款项[219] - 2021年上半年融资活动使用现金2760万美元，较上年变化6.298亿美元，主要因2020年票据发行产生净收益[220] 应收账款证券化安排 - 公司参与应收账款证券化安排，投资限额1.25亿美元，终止日期为2022年8月20日，截至2021年6月30日未动用投资限额[222] 信贷协议情况 - 2018年8月21日公司签订35亿美元信贷协议，含27亿美元定期贷款和8.1亿美元循环信贷安排[224] - 2018年第一留置权贷款净收益为27亿美元，扣除1350万美元规定折扣和2060万美元债务交易成本[224] - 截至2021年6月30日，2018年信贷协议利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加2.75%，第一留置权贷款实际利率为3.2%[225] - 2018年信贷协议要求按第一留置权贷款本金总额的0.25%按季度支付本金[226] - 2019年12月20日公司修订循环信贷安排，本金增加2.1亿美元，产生50万美元债务交易成本[227] - 截至2021年6月30日，2018年信贷协议金额达37亿美元，含10亿美元循环信贷安排，该安排未提取使用[227] - 若循环信贷安排未偿还贷款超过阈值，需测试第一留置权净杠杆率，不得超过5.80比1.00[230] 高级有担保票据情况 - 2020年5月22日公司发行6.5亿美元6.75%的高级有担保票据，净收益6.385亿美元[231] - 截至2021年6月30日，2020年高级有担保票据实际利率为7.0%[231] 第一留置权贷款再融资情况 - 2020年1月20日公司对2018年第一留置权贷款进行再融资，产生1110万美元债务交易成本[229]

业绩总结 - 2021年第一季度费用收入为13亿美元，同比下降1%[13] - 调整后EBITDA为1亿美元，同比上升38%[13] - 调整后EBITDA利润率为7.5%，较去年扩大215个基点[13] - 总收入为1,923.8百万美元，较2020年同期的1,895.4百万美元增长1.5%[24] - 调整后的EBITDA为99.7百万美元，较2020年同期的70.3百万美元增长41.5%[26] - 调整后的净收入为25.5百万美元，较2020年同期的6.9百万美元增长269.6%[27] - 基本每股调整收益为0.11美元，较2020年同期的0.03美元增长266.7%[27] 用户数据 - 美洲地区服务线费用收入为931.2百万美元，较2020年同期的925.2百万美元增长0.1%[24] - EMEA地区服务线费用收入为193.1百万美元，较2020年同期的187.5百万美元增长3.0%[24] - APAC地区服务线费用收入为213.3百万美元，较2020年同期的207.7百万美元增长2.7%[24] - 总公司服务线费用收入为1,337.6百万美元，较2020年同期的1,320.4百万美元增长1.3%[24] 成本管理 - 本季度实现6000万美元的永久性成本节约[13] - 预计2021年将实现1.25亿美元的额外永久性成本节约[22] 未来展望 - 预计2021年全年的经纪收入将增长，但在任何季度都不会恢复到2019年的水平[22] - 预计物业管理/设施管理收入将实现低至中个位数的增长[22] 负面信息 - 租赁和资本市场费用收入分别同比下降5%和10%[13] - 总费用和支出为1,931.0百万美元，较2020年同期的1,980.9百万美元下降2.5%[25]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度费用收入13亿美元，同比下降1%，但远超预期 [7] - 调整后EBITDA为1亿美元，同比增长38%，调整后EBITDA利润率为7.5%，较去年扩大215个基点 [22] - 调整后每股收益为0.11美元，较去年增加0.08美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 经纪业务收入本季度下降7%，租赁和资本市场收入分别同比下降5%和10%，是自去年第二季度低谷以来同比降幅最低的一次 [8] - PM/FM和估值及其他服务线本季度均增长2%，其中设施服务业务收入占PM/FM业务不到一半，第一季度增长7%，主要反映了美洲地区对新冠相关清洁服务的持续需求 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，美国工业部门吸纳了超过8200万平方英尺的空间，近几个季度工业仓库空间需求处于有记录以来的最高水平 [10] - 自2020年4月低点至2021年3月，美国新增190万个办公室工作岗位，多数经济学家预计未来就业将持续强劲增长 [12] - 3月租户对办公空间的参观活动较年初显著增加，尽管仍低于疫情前水平，但呈上升趋势 [14] - 根据RCA数据，第一季度资本市场交易额为970亿美元，远高于2020年第二和第三季度，尽管第一季度是一年中季节性最慢的时期 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进运营效率计划，2020年已实现1.25亿美元的永久成本节约，2021年有望再实现1.25亿美元 [18] - 公司将利用超过20亿美元的可用资金，通过收购来增强业务增长，重点关注填补地理和服务线方面的空白 [21] - 公司在收购和整合方面具有行业领先能力，自合并以来已完成27笔填充式并购交易 [20] - 行业内份额将向具备全球平台、全套服务和良好业绩记录的少数几家公司集中，公司是其中之一 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年第一季度的业绩表现感到满意，认为业务开局强劲 [7] - 尽管行业面临短期挑战且复苏可能不均衡，但公司相信随着市场恢复，具备能力、资源和规模的公司将获得更多市场份额 [21] - 公司预计经纪业务收入今年将同比增长，但2021年任何季度都无法恢复到2019年的水平；PM/FM业务预计全年将实现低个位数到中个位数的增长 [30] 其他重要信息 - 公司在疫情期间为客户提供支持，包括保持必要建筑开放、重新配置办公和零售场所、提供清洁和设施服务等 [9] - 公司全球企业占用者服务业务在第一季度赢得了新业务并续签了现有客户合同 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度6000万美元的节省与全年5000万美元的净拖累如何平衡 - 第一季度的6000万美元节省中，一半为永久性节省，一半为临时性节省。全年来看，1.25亿美元的永久性节省将与1.25亿美元的临时性节省逆转相抵消，而5000万美元的奖金支出将成为业绩拖累 [33] 问题2: 收入的季节性趋势如何 - 第一季度通常是公司业务量最小的季度，预计第二季度收入将环比增长，过去五个季度经纪业务收入已呈现环比增长趋势 [34] 问题3: 疫情后公司的战略重点和机会领域有哪些 - 公司的战略目标与疫情前一致，首要重点是通过填充式并购填补地理和服务线的空白；其次是提高运营效率，利用技术和创新解决方案提升利润率；此外，公司在企业外包和工业物流领域看到了机会 [36][37] 问题4: 与几个月前相比，对今年剩余时间交易业务的乐观程度如何 - 与三个月前相比，公司对2021年的前景更加乐观，这主要得益于疫苗的大规模推广。尽管市场仍存在不确定性，但复苏趋势已经显现 [42] 问题5: 各地区资本市场的业务管道情况以及第一季度物业销售的买卖价差趋势如何 - 资本市场是主要业务线中最先复苏的，去年第四季度表现强劲，今年第一季度也超出预期。机构投资者开始展望疫情后的市场，认为市场将在较短时间内恢复，优质资产具有吸引力 [43][45] 问题6: 疫情期间及之后，公司在哪些地区或业务板块获得了最大的市场份额 - 公司在全球资本市场和大型复杂全球企业外包业务中的市场份额有所增长。行业结构趋势表明，市场份额将向具备全球平台和全套服务的少数几家公司集中 [47][48] 问题7: 在工业领域，随着仓库自动化和工业空间增长，PM/FM业务的增长机会如何 - 公司在工业PM/FM业务方面具有传统优势，特别是在美国市场。公司将继续投资工业物流业务，将其作为全球三大垂直业务重点之一 [51][54] 问题8: 对办公室使用方式的变化以及灵活办公空间的看法如何 - 市场对办公室未来的看法在过去几个月变得更加积极，大多数企业用户认为远程办公效果不佳，办公室空间将继续存在。灵活办公空间模式在疫情后发生了变化，公司将为客户提供灵活的租赁解决方案 [56][63] 问题9: 随着资本市场交易 volume 开始恢复，招聘收费人员的环境如何 - 过去12个月，收费人员市场因经济衰退而降温，但随着市场复苏，该市场开始活跃。公司的招聘活动将针对特定的垂直领域和市场空白，以满足战略需求 [65][67] 问题10: 未来并购的目标服务线组合以及公司目前缺乏但认为未来有用的能力有哪些 - 公司目前专注于五个垂直领域的填充式并购机会，但具体领域属于竞争信息暂不披露。公司的资本部署和并购战略非常有针对性，会根据业务组合和增长数据做出决策 [70][72] 问题11: 2021年1.25亿美元临时成本逆转的时间安排如何 - 临时成本的逆转将较为均匀，但主要集中在第二和第三季度。5000万美元的奖金支出也将在这两个季度产生影响 [73] 问题12: 到目前为止，哪些领域的复苏速度特别令人惊讶 - 第一季度市场呈现稳定态势，几乎所有服务线都有一定程度的改善，但并非大幅复苏。除项目管理外，其他业务的表现均好于预期。租赁业务中，物业参观活动增多，是租赁业务未来复苏的领先指标 [74][76]

公司基本情况 - 公司约有50000名员工，在60个国家设有超400个办事处，管理超41亿平方英尺商业地产空间[113] 公司流动性情况 - 截至2021年3月31日，公司流动性约为20亿美元，包括10亿美元现金和10亿美元未动用循环信贷额度[115] - 截至2021年3月31日，公司流动性为20亿美元，包括10亿美元现金和10亿美元未动用的循环信贷额度[178] 会计准则采用情况 - 公司于2020年1月1日采用Topic 326，对累计亏损期初余额进行了immaterial累计影响调整[122] - 公司于2020年第二季度选择应用与预测交易可能性和未来伦敦银行同业拆借利率指数现金流有效性评估相关的套期会计权宜措施[123] - 公司于2021年1月追溯应用ASU 2021 - 01至2020年1月1日，对财务报表和相关披露无影响[124] - 公司于2020年7月1日采用新所得税会计准则，对财务报表和相关披露影响不大[126] 公司业务影响因素 - 公司业务受宏观经济条件、收购、季节性和国际业务等因素影响[128][130][131][132] 公司业务评估指标 - 公司定期审查包括分部运营费用、基于费用的运营费用、调整后息税折旧摊销前利润等指标评估业务[137] 非GAAP财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营绩效、编制预算和预测等，但投资者应结合GAAP财务结果分析[139] - 公司认为非GAAP财务指标能更全面理解持续运营情况、增强结果可比性，对投资者分析财务绩效有用[140] 2021年第一季度财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收19.238亿美元，较2020年同期增长1%，其中物业、设施和项目管理收入7.681亿美元，增长5%；租赁收入2.917亿美元，下降3%；资本市场收入1.664亿美元，下降9%；估值及其他收入1.114亿美元，增长7%[146] - 2021年第一季度服务成本15.895亿美元，较2020年同期下降1%，其中提供给客户的服务成本10.033亿美元，下降2%；总合同可报销成本5.862亿美元，增长2%[146] - 2021年第一季度运营、行政及其他费用2.808亿美元，较2020年同期下降1%，占总营收的15%[146][153] - 2021年第一季度折旧和摊销费用4310万美元，较2020年同期下降40%，主要因2020年第三季度某些合并相关客户关系完全摊销[146][154] - 2021年第一季度重组、减值及相关费用1760万美元，较2020年同期下降33%，反映公司业务战略调整和对运营效率的关注[146][155] - 2021年第一季度净利息支出4240万美元，较2020年同期增长16%，主要归因于2020年第二季度发行高级有担保票据产生的增量利息[146][156] - 2021年第一季度其他收入净额200万美元，较2020年同期下降95%，主要因去年因成立合资企业确认了3690万美元的收益[146][157] - 2021年第一季度税前亏损4520万美元，较2020年同期下降45%；净亏损1720万美元，较2020年同期下降69%[146] - 2021年第一季度调整后EBITDA为9970万美元，较2020年同期增长42%，调整后EBITDA利润率为7.5%[146] - 2021年第一季度总费用19.31亿美元，较2020年同期下降3%，主要因公司运营效率提升和成本节约措施[146][149] - 2021年第一季度公司所得税收益为2800万美元，对应税前亏损4520万美元；2020年同期所得税收益为2650万美元，对应税前亏损8160万美元[158] - 公司净亏损1720万美元，租赁和资本市场收入按当地货币计算分别下降5%和10%[159] - 调整后EBITDA为9970万美元，按当地货币计算增加2940万美元，增幅38%；调整后EBITDA利润率从2020年第一季度的5.3%扩大至2021年第一季度的7.5%，扩大215个基点[161] 各地区业务线数据关键指标变化 - 美洲地区收入为14亿美元，增加3010万美元，增幅2%；租赁和资本市场收入按当地货币计算分别下降8%和9%；调整后EBITDA为7780万美元，增加1370万美元，增幅21%[168][169] - EMEA地区收入为2.239亿美元，增加1390万美元，增幅7%；剔除外汇有利影响后，按当地货币计算收入下降1%；调整后EBITDA为240万美元，增加580万美元[171][172] - APAC地区收入为2.75亿美元，减少1560万美元，降幅5%；剔除外汇有利影响后，按当地货币计算收入下降13%；调整后EBITDA为1950万美元，增加990万美元，增幅80%[175][176] - 美洲地区基于费用的运营费用为8.542亿美元，按当地货币计算下降1%[169] - EMEA地区基于费用的运营费用为1.923亿美元，按当地货币计算下降7%；APAC地区基于费用的运营费用为1.961亿美元，按当地货币计算下降9%[172][176] 公司债务情况 - 截至2021年3月31日，公司2018年第一留置权债务和2020年票据分别为26亿美元和6397万美元，扣除现金后净债务约为22亿美元，较2020年12月31日增加约5450万美元[180] - 公司A/R证券化安排投资限额为1.25亿美元，终止日期为2022年8月20日，截至2021年3月31日未动用[186] - 2018年8月21日公司签订35亿美元信贷协议，包括27亿美元定期贷款和8.1亿美元循环信贷安排[188] - 截至2021年3月31日，2018年第一留置权贷款有效利率为3.2%，利率为1个月LIBOR加2.75%[190] - 2019年12月20日公司将循环信贷安排本金增加2100万美元，截至2021年3月31日，总信贷协议为37亿美元，含10亿美元循环信贷安排且未动用[192] - 2020年1月20日公司对2018年第一留置权贷款进行再融资，新贷款利率有所降低[193] - 2020年5月22日公司发行6.5亿美元6.75%的高级有担保票据，净收益6.385亿美元，截至2021年3月31日有效利率为6.8%[195] - 若循环信贷安排下未偿还贷款超过阈值，2018年信贷协议的第一留置权净杠杆比率测试不得超过5.80比1.00，公司在2021年3月31日和2020年12月31日均符合所有契约规定[194] 公司现金流情况 - 2021年第一季度经营活动使用现金1640万美元，较2020年减少2.335亿美元[181][182] - 2021年第一季度投资活动使用现金2880万美元，较2020年减少1.026亿美元[181][183] - 2021年第一季度融资活动使用现金1360万美元，较2020年变化1030万美元[181][184] 公司风险因素 - 前瞻性陈述基于公司历史表现、当前计划、估计和预期，实际结果可能与陈述有重大差异[200] - 可能影响公司未来结果的因素包括经济社会商业状况中断、新冠疫情影响、信贷市场不利发展等[200] - 公司2018年第一留置权信贷协议和2020年债券契约对公司有运营和财务限制，违约时所有借款可能立即到期支付[200] - 公司有大量债务，需考虑自身及子公司承担更多债务和产生现金偿债的能力[200] - 公司可能因诉讼面临财务负债和声誉损害[200] - 公司股东权利可能与美国特拉华州公司股东权利不同[200] - 英国法律和公司章程条款可能有反收购效果，限制他人收购和股东更换管理层[200] - 英国收购合并城市守则条款可能有反收购效果，阻碍他人收购公司[200] - 公司作为英格兰和威尔士的公众有限公司，某些资本结构决策需股东批准，限制资本结构管理灵活性[200] - 公司普通股市场价格会波动，房地产价格、利率和货币价值有波动性[200]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度合并费用收入为16亿美元，调整后EBITDA为1.98亿美元；全年费用收入为55亿美元，调整后EBITDA为5.04亿美元 [10][11] - 第四季度费用收入同比下降15%，调整后EBITDA同比下降34%；全年费用收入同比下降14%，调整后EBITDA同比下降31% [44][45] - 全年递减利润率为24%，与指引一致 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁和资本市场收入分别下降37%和14%，物业管理/设施管理（PM/FM）服务线增长1%；全年租赁和资本市场收入分别下降34%和26%，PM/FM服务线增长1% [11][16][46] - 美洲地区第四季度费用收入下降12%，租赁和资本市场分别下降40%和3%，PM/FM增长7%；调整后EBITDA为1.27亿美元，同比下降 [50][51] - 欧洲、中东和非洲（EMEA）地区第四季度费用收入下降16%，租赁、资本市场和估值及其他分别下降28%、35%和18%，PM/FM增长14%；调整后EBITDA为4300万美元，同比下降38% [52][53] - 亚太地区第四季度费用收入下降24%，租赁和资本市场分别下降27%和44%；调整后EBITDA为2700万美元，同比下降44% [54][55] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业空间2020年吸纳量达2.68亿平方英尺，高于2019年，工业入住率接近历史高位 [29] - 美国公寓市场在2020年是投资领先的房地产领域，在欧洲和亚太地区的销售总额中所占份额也有所增加 [30] - 美国2020年办公空间出现1.04亿平方英尺的负吸纳量，空置率从疫情前的12.9%升至年底的15.5% [32] - 亚太地区2020年下半年办公空间吸纳量转正，第四季度办公销售 volume 同比增长9% [35] - 12月美国所有产品类型的销售 volume 达到近710亿美元，与有记录以来最活跃的月份相当 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2021年PM/FM业务将持续稳定增长，经纪业务下半年有望复苏 [21] - 公司计划在2021年实现额外的永久性成本削减，以恢复2019年的利润率 [22] - 公司认为行业份额将继续向有能力、资源和规模的公司集中，如Cushman & Wakefield [23] - 公司在工业物流和多户住宅领域有深厚的能力，计划在西欧增加工业物流业务的权重 [148][150] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年上半年经营环境仍存在不确定性，尤其是经纪业务的收入趋势难以预测 [56] - 随着疫苗的广泛分发和经济的复苏，房地产市场有望逐步恢复，但不同物业板块的复苏路径将不均衡 [25][29] - 多数公司计划在安全的情况下返回办公室，办公室仍将在组织战略和结构中发挥重要作用 [33][34] - 资本市进入2021年时具有动力，低利率环境、有吸引力的收益率差距等因素将推动需求增长 [37][39] 其他重要信息 - 首席财务官Duncan Palmer将于2月28日退休，Neil Johnston将接任 [8][9] - 2020年公司实现成本节约超3亿美元，其中永久性成本举措贡献1.25亿美元，临时性成本节约超1.75亿美元 [40][41] - 公司第四季度末流动性为21亿美元，包括11亿美元现金和10亿美元循环信贷额度，2020年无循环信贷借款 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑2021年利润率及增量利润率 - 2021年奖金成本约5000万美元无法被永久性成本抵消，将对上半年利润率产生拖累；PM/FM业务的低至中个位数增长和经纪业务的复苏将有助于提高利润率，经纪业务的增量利润率预计高于2020年的递减利润率 [70][72] - 公司通过永久性成本削减，有望在较低的经纪业务活动水平下恢复2019年的利润率 [77][78] 问题2: 如何看待投资和收购机会 - 公司目前流动性充足，对填充式并购和战略招聘的兴趣较高，将关注特定地理区域和服务线的机会 [74][75] 问题3: PM/FM业务增长预期及竞争环境 - PM/FM业务的结构性趋势符合预期，行业趋势对公司和两大同行有利；公司在2021年看到了一些以前未受邀参与的大型优质项目，竞争动态有利于公司 [82][84] 问题4: 办公物业销售情况及买家预期 - 2020年大型甲级办公物业交易减少，市场存在地域、资产质量和规模的分化；买家对优质物业的中期和长期前景较为乐观，但仍存在不确定性 [86][88] 问题5: 第一季度经纪业务指导及租赁和资本市场差异 - 由于去年3月疫情开始影响业务，预计第一季度经纪业务收入同比下降；第四季度资本市场的强劲表现可能不会持续全年，租赁市场有望在下半年和明年初复苏 [93][96] 问题6: 与以往衰退相比，当前经纪业务的可见性如何 - 随着技术的应用和数据质量的提高，公司对2021 - 2023年的可见性有所改善；当前衰退的底部已经明确，主要关注复苏的速度和性质，资本市场的表现比全球金融危机时更强 [101][105][106] 问题7: 租户续租时寻求较少空间的依据及差异 - 去年美国办公租赁市场交易量大幅下降，许多租户选择短期续租；今年可能会出现被压抑的需求释放，部分租户将签订长期租约；不同公司的决策存在差异，目前市场情况较为复杂 [112][113][116] 问题8: PM/FM业务在疫情后与ESG和气候变化相关的收入机会 - ESG相关工作是服务行业的一个收入来源，但对公司或同行是否构成重大收入尚不确定，这是一个新兴且可能具有重大意义的机会 [120][121] 问题9: 2020年第四季度有多少原计划在2021年完成的物业销售交易提前完成 - 无法量化提前完成的交易数量，第四季度销售 volume 的激增是多种因素共同作用的结果，包括被压抑的交易需求、债务市场流动性增加、疫苗乐观情绪和对税收政策变化的担忧 [124][125][126] 问题10: 办公租赁何时回升及客户决策方式 - 多数公司处于观望状态，预计在劳动节后办公室重新入驻时，许多公司将开始考虑中期和长期的办公空间规划；公司决策是一个渐进的过程，目前难以准确预测市场变化 [129][130][132] 问题11: PM/FM业务是否受工资通胀影响 - 由于大多数合同能够覆盖成本，工资通胀对公司PM/FM业务的利润率影响不大 [136] 问题12: 从亚太市场的办公租赁情况能学到什么，以及亚太业务表现 - 亚太市场在疫情和衰退后是商业房地产领域的领先者，其租赁市场的复苏对美国和西欧有积极的借鉴意义；亚太业务情况复杂，香港市场仍受封锁影响，而中国大陆的万科合资企业表现良好 [140][141][142] 问题13: 公司在多户住宅和工业物流领域的能力及发展愿望 - 公司在多户住宅和工业物流领域有深厚的能力，尤其在美国和亚太部分地区；公司计划在西欧增加工业物流业务的权重 [148][150]

业绩总结 - 2020年第四季度费用收入为16.47亿美元，同比下降15%[13] - 2020年全年收入为55.5亿美元，同比下降14%[13] - 2020年第四季度净亏损为2730万美元，而2019年同期净利润为310万美元[35] - 2020年全年净亏损为2.205亿美元，2019年净利润为20万美元[35] - 2020年第四季度调整后EBITDA为1.98亿美元，同比下降34%[13] - 2020年全年调整后EBITDA为5.04亿美元，同比下降31%[13] 用户数据 - 2020年第四季度美洲地区费用收入为11.17亿美元，同比下降12%[22] - 2020年第四季度EMEA地区费用收入为2.93亿美元，同比下降11%[22] - 2020年第四季度亚太地区费用收入为2.37亿美元，同比下降21%[22] - 2020年全年美洲地区费用收入为3.747亿美元，同比下降14%[26] - 2020年全年EMEA地区费用收入为866百万美元，同比下降7%[28] - 2020年全年APAC地区费用收入为853百万美元，同比下降22%[30] 成本与节约 - 公司实现超过3亿美元的永久性和临时性成本节约[13] - 2020年第四季度合并与收购相关的折旧和摊销为2500万美元，2019年同期为5010万美元[36] 未来展望 - 2021年预计经纪收入将有所改善，但第一季度预计将低于2019年水平[32] - 预计2021年物业管理和设施管理收入将实现低至中个位数的增长[32] 每股收益 - 2020年第四季度的基本调整后每股收益为0.43美元，2019年同期为0.80美元[36] - 2020年第四季度的加权平均流通股数为2.217亿股，2019年同期为2.193亿股[36] 其他财务信息 - 2020年第四季度的调整后净收入为9580万美元，较2019年同期的1.749亿美元下降45.2%[36] - 2020年全年调整后净收入为1.811亿美元，较2019年的3.678亿美元下降50.7%[36] - 2020年第四季度的所得税调整为5110万美元，2019年同期为2790万美元[36]

公司基本信息 - 公司约有50000名员工，在60个国家超400个办事处运营，管理超41亿平方英尺商业地产空间[31] - 截至2020年12月31日，公司约有50000名员工，除约9000名从事设施服务的员工外，多数员工未加入工会[48][52] - 公司是能在全球提供服务的三家全球房地产服务提供商之一，拥有约50000名员工，超400个办事处分布在60个国家[65] - 公司首席执行官Brett White有超35年商业房地产经验，总裁John Forrester 1988年开始在DTZ工作，原首席财务官Duncan Palmer有丰富金融经验，2021年1月任命Neil Johnston为执行副总裁兼首席财务官[73][74] - 公司持有“Cushman & Wakefield”和“DTZ”等全球商标和商号，“Cushman & Wakefield”美国商标注册将于2027年到期[91] - 公司是一家名义净资产的控股公司，业务主要由间接运营子公司DTZ Worldwide Limited及其子公司开展[202,204] 财务数据关键指标变化 - 2020、2019、2018年公司营收分别为78亿美元、88亿美元、82亿美元，服务线费用收入分别为55亿美元、64亿美元、60亿美元[31] - 2020年美洲、EMEA、亚太地区营收占比分别为73%、12%、15%，服务线费用收入占比分别为69%、16%、15%[35] - 2020、2019、2018年美国营收占比分别为69%、67%、66%，澳大利亚营收占比分别为6%、6%、7%[37] - 2020年租赁收入较2019年下降34%，资本市场收入下降26%[111] - 公司自2014年成立以来有扩大调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率的记录，并期望这一趋势持续[78] - 公司目标是在中短期内平均资本支出低于收入的1%[72] - 截至2020年12月31日，主要股东集体持有略低于50%的已发行普通股[75] - 截至2020年12月31日，主要股东持有略低于50%的公司已发行普通股总数[175,176] - 截至2020年12月31日，公司有2.22亿股已发行普通股[193] - 目前，公司分别有230万股和140万股可在满足基于时间和基于绩效标准的未行使期权行权时发行[196] - 目前，公司分别有410万股和150万股可在满足基于时间和基于绩效标准的受限股票单位（RSU）归属时发行[196] - 公司股权奖励计划预留530万股用于未来授予[196] - 公司董事会10名董事中有5名与主要股东有关联[181] - 公司目前不打算在可预见的未来对普通股支付现金股息[200,201] 各条业务线数据关键指标变化 - 2020年物业、设施和项目管理、租赁、资本市场、估值及其他服务线费用收入占比分别为54%、23%、14%、9%[35] - 2020年物业、设施和项目管理服务线产生公司68%的收入和54%的服务线费用收入，高可见性服务产生22%的收入和32%的服务线费用收入[70] 行业地位与市场情况 - 行业中五大全球公司营收占全球商业地产服务行业不到20%[55] - 2018 - 2020年公司在行业顶级品牌研究中排名第2，在美工业经纪、美零售经纪和英办公经纪等房地产领域居领先地位[68] - 公司在商业房地产服务和投资行业面临众多本地、区域和全球竞争对手，行业变化可能带来更大竞争[162][163] 公司发展与战略 - 公司在过去几年对技术平台进行大量投资，部署企业级财务、人力资本和客户关系管理系统[67] - 公司增长依赖收购，但收购存在风险，如整合困难、收益不确定[114][116][117] - 公司运营框架聚焦运营效率，但实现预期成本节约和效益受多种不确定因素影响，可能无法达成目标[157][158] 公司面临的风险 - 公司面临来自其他商业房地产服务提供商、机构贷款人等多类主体的竞争，主要竞争对手包括仲量联行（Jones Lang LaSalle Incorporated）和世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.）[82] - 公司业务有季节性，收入和营业收入通常第一季度最低，第四季度最高，物业、设施和项目管理服务线可部分缓解季节性影响[90] - 公司多项服务受美国证券交易委员会（SEC）、英国金融行为监管局等监管，合规失败或监管行动可能对业务产生不利影响[95] - 公司业务受新冠疫情影响，经济活动放缓致服务需求下降[110][111] - 公司面临多种经营风险，如吸引和留住员工、收购效果、品牌声誉等[99] - 公司业务受经济环境影响，经济衰退等会影响服务线表现[102][103] - 物业管理服务收费与租金收取相关，受市场、租户等因素影响[106] - 英国脱欧带来不确定性，影响公司EMEA业务[107] - 公司依赖关键员工，人员流失可能影响业务[112][113] - 公司品牌和声誉重要，负面评价会影响业务[118][119][120] - 公司面临法律和监管风险，如诉讼、客户关系依赖等[101] - 公司业务集中于企业客户会增加风险，失去部分客户可能对业务产生不利影响[123] - 公司部分服务收入具有季节性，第一季度收入和经营收入往往最低，第四季度最高[127] - 公司业务依赖信息技术，若无法有效执行和维护信息技术策略，可能影响服务质量和业务计划执行[132] - 公司信息和技术网络安全若无法保障，可能导致信息泄露、承担责任、声誉受损和产生高额修复成本[134] - 公司信息技术和通信系统中断或故障，可能损害声誉并严重影响经营结果[139] - 公司使用的软件和商业地产数据依赖第三方，若无法获取或更新，可能影响声誉和经营结果[140] - 公司面临网络安全攻击风险，此类攻击可能破坏关键系统、泄露信息、损害声誉并影响业务[141] - 数据安全相关法律法规要求公司保护客户和员工信息安全，合规成本高且可能增加[144] - 公司管理的房地产受基础设施中断影响，可能导致财务责任和声誉损害[147] - 公司商誉和其他无形资产可能减值，需对收益进行重大非现金减记[148] - 公司需至少每年评估商誉和无形资产是否减值，减值将产生非现金费用，影响运营结果、股东权益和股价[149] - 公司若违反法律法规，可能面临重大财务处罚，包括未能维持执照、税务处理不当等情况[150][151][154][155] - 公司作为物业或设施管理方或开发商，可能承担环境责任，若发生可能影响业务发展和融资[160][161] - 信贷市场不利发展会损害公司业务、运营结果和财务状况，影响资本市场和估值等服务线收入[164] - 公司大量业务在海外，面临外汇波动风险，汇率变动可能影响以美元计量的运营结果[166][167][168] - 公司国际业务面临多种风险，包括人员管理、货币限制、法规变化、收款困难等[169] - 公司业务受反贿赂、经济贸易制裁和进出口控制等法律约束，合规计划可能存在不足，违规将带来制裁和声誉损失[170][172] - 公司进入新兴市场可能面临更高的业务、运营、法律和合规风险，政治和文化风险可能影响业务执行[172] - 公司普通股交易价格可能因多种因素大幅波动，过去市场波动后股东曾发起证券集体诉讼[187,190,191] - 若公司无法维持内部控制的充分性，可能无法确保依据第404条持续得出财务报告内部控制有效的结论[207] - 若公司无法遵守第404条要求，独立注册会计师事务所可能因财务报告内部控制无效发表否定意见[207] - 公司可能受到监管机构如美国证券交易委员会的制裁或调查[207] - 金融市场可能因对公司财务报表可靠性失去信心而产生负面反应[207] - 公司可能需承担改善内部控制系统和招聘额外人员的成本[207] - 上述情况可能对公司业务、前景、经营成果和财务状况产生重大不利影响[207] - 作为上市公司的要求可能使公司资源紧张并分散管理层注意力[208] - 这可能导致公司难以管理业务[208] 员工相关 - 2020年公司推出全球员工援助基金，承诺投入500万美元用于员工援助计划[54] 内部控制与财务报告 - 公司管理层认为截至2020年12月31日，公司财务报告内部控制有效，独立注册会计师事务所也对此发表了无保留意见[206]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合费用收入13亿美元，同比下降15%；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）1.17亿美元，同比下降31% [5][9][13] - 年初至今递减利润率为18%，符合全年中期20%多的预期 [14] - 2020年有望实现超3亿美元成本节约，按年化计算达4亿美元 [14] - 第三季度末现金超9亿美元，流动性总计19亿美元，循环信贷额度无未偿还借款 [15][23] 各条业务线数据和关键指标变化 物业管理/设施管理（PM/FM）业务 - 收入占全年整体收入超一半，第三季度稳定且同比增长3%，年初至今持平；剔除与万科中国合资企业收入剥离影响，同比增长7%，年初至今增长6% [9][30] - 设施服务业务占PM/FM费用收入近一半，美洲地区设施服务业务同比增长7% [31] 租赁和资本市场业务 - 租赁和资本市场服务线收入分别同比下降32%和35%，但较第二季度低谷有所改善；预计第四季度同比降幅高于第三季度 [12][28] 其他业务 - 估值及其他业务在各地区有不同程度下降 [32][34][36] 各个市场数据和关键指标变化 美洲市场 - 第三季度费用收入下降15%，租赁、资本市场和估值及其他业务分别下降34%、32%和18%，PM/FM业务增长7% [32] - 调整后EBITDA为8100万美元，同比下降，主要受经纪业务收入下降影响 [33] 欧洲、中东和非洲（EMEA）市场 - 第三季度费用收入下降8%，年初至今下降4%，租赁、资本市场和估值及其他业务分别下降24%、44%和11%，PM/FM业务增长27% [34] - 调整后EBITDA为1200万美元，同比下降900万美元或44% [35] 亚太市场 - 第三季度费用收入下降19%，与万科中国合资企业PM/FM收入剥离约占一半降幅；租赁和资本市场业务分别下降22%和49% [36] - 调整后EBITDA为2400万美元，同比增长4% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注成本削减，制定进一步永久性成本削减计划，以提高长期利润率 [16][44] - 利用强大财务状况，把握填充式并购或其他投资机会，实现业务增长 [15][24] - 凭借行业领先专业知识、全球市场情报和思想领导力，巩固市场地位，预计疫情将加速市场份额向公司这样有能力、资源和规模的企业集中 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情持续对全球经济活动造成前所未有的破坏，短期业务前景高度不确定，经纪业务收入趋势难以预测 [38] - 预计2020年下半年经纪业务收入降幅在40%左右，2021年有望改善，但第一季度可能同比下降 [39][41] - 预计PM/FM业务在2020年和2021年保持稳定或增长 [41] - 目标是在2021年实现收入和EBITDA增长 [16][47] 其他重要信息 - 公司在疫情初期推出6英尺办公室原型和恢复准备指南，展示建筑安全运营方式，并发布有关未来办公场所的研究报告 [6][7] - 公司C&W Services业务因市场对建筑卫生服务需求增长而实现稳健增长 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度实际实现的成本节约金额以及第四季度预计实现金额 - 第二季度至少实现7500万美元成本节约，第二和第三季度共实现约2亿美元，全年预计实现约3亿美元，大致每季度1亿美元 [49][50] 问题2: 租赁业务管道情况及未来是否会有业务释放 - 目前租赁市场租金暂时稳定但将下降，空置率开始快速上升；大量企业选择短期续租，符合市场预期；预计市场将在1 - 1.5年后出现拐点，2 - 3年后全面恢复 [51][53][55] 问题3: 公司用于防御性和进攻性的流动性资金分配 - 公司目前流动性充足，有近2亿美元流动性且循环信贷额度未使用；未设定最低流动性金额，若有合适填充式并购机会，有足够能力进行投资 [57][58] 问题4: 经纪业务中办公室和零售交易活动恢复情况以及临时成本节约转化为永久成本节约的领域 - 工业和多户住宅市场表现良好，零售是机会性投资，交易缓慢，核心优质办公室仍受资本青睐；临时成本节约转化为永久成本节约的领域包括部分休假转为永久性裁员、差旅和活动费用节省、后台职能效率提升等 [62][63][68] 问题5: 租户短期续租情况会持续多久以及是否会导致租赁模式长期转变 - 业主接受短期续租的时间取决于市场对未来的看法，市场乐观时业主将倾向长期租约；租金下降时租户可能寻求更长期租约；预计市场拐点在2022年下半年，明年此时租户对未来更有信心，更可能签订长期租约 [73][74][78] 问题6: PM/FM业务是否有近期实施或招标延迟情况以及业务管道与第二季度末相比情况 - PM/FM业务自3月以来进展良好，招标在3月有放缓但很快恢复；业务管道稳健，市场交易减少导致物业组合流转减少，预计交易增加时会有更多过渡；目前未看到大量积压招标需求，若市场恶化，招标速度可能加快 [79][80][85] 问题7: 租赁和资本市场全面恢复的相对时间线 - 租赁业务全面恢复定义为回到疫情前空置率和租金水平，预计在2023年；资本市场恢复预计早于租赁业务，因资本市场定价和资金流动更快，且当前市场流动性充足 [88][90][92] 问题8: 公司19亿美元流动性与资产负债表杠杆及债务契约的关系 - 公司目前无实际债务契约约束，除非循环信贷额度使用超过4.08亿美元；净杠杆率在当前低谷期对并购无特别限制，公司会在疫情后正常环境下再考虑净杠杆问题 [93][94]