文章核心观点 公司提供高级住房运营组合（SHOP）业务近期表现的更新，2023年SHOP业务多项指标较2019年有不同程度下滑，且相关数据为初步估计，最终结果可能有差异 [1][7] 分组1：月度未经审计结果 - 2023年12月，DHC全部SHOP可比物业入住率为80.0%，较2019年12月低580个基点，较2023年11月低10个基点 [2] - 2023年12月，居民费用及服务收入为9600万美元，较2019年12月低640万美元（6.2%），较2023年11月高140万美元（1.4%） [3] - 2023年12月，净营业收入（NOI）为280万美元，较2019年12月低980万美元（77.9%），较2023年11月低330万美元（54.4%）；NOI利润率为2.9%，较2019年12月低930个基点，较2023年11月低350个基点 [4] 分组2：年初至今未经审计结果 - 截至2023年12月31日，全年入住率为78.7%，较2019年同期低760个基点 [5] - 截至2023年12月31日，全年居民费用及服务收入为11亿美元，较2019年同期低1.067亿美元（8.7%） [5] - 截至2023年12月31日，全年NOI为7480万美元，较2019年同期低1.277亿美元（63.1%） [5] - 截至2023年12月31日，全年NOI利润率为6.7%，较2019年同期低980个基点 [5] 分组3：SHOP业务运营结果 - 2019年和2023年，ALR/Five Star管理社区、其他运营商管理社区及总SHOP可比物业在物业数量、单元数量、入住率、平均月费率、居民费用及服务收入、物业运营费用、NOI及NOI利润率等方面有不同表现 [6][7] 分组4：相关定义及说明 - 可比物业指自2019年1月1日起持续拥有并运营的物业，不包括待售、关闭或停用的物业以及未提供月度财务结果的社区 [8] - NOI指房地产收入减去物业运营费用，不包括资本化租户改善成本和租赁佣金的摊销；可比物业NOI计算方式类似，但仅包含可比物业；不同公司计算方式可能不同 [9] - 公司认为假设社区在所有期间都为其管理的预估运营结果是有意义的补充绩效指标 [10][11] 分组5：NOI及可比物业NOI计算与调节 - 展示了2019年和2023年12月31日止12个月SHOP业务NOI的计算过程，包括租金收入、居民费用及服务收入、物业运营费用等项目 [12] - 对NOI与可比物业NOI进行了调节，考虑了未包含在可比结果中的物业NOI [12][13] 分组6：公司概况 - DHC是专注于在美国拥有优质医疗保健物业的房地产投资信托公司，截至2023年9月30日，约72亿美元的投资组合包括36个州和华盛顿特区的376处物业，约500个租户，约900万平方英尺的生命科学和医疗办公物业以及超27000个高级生活单元 [13] - 公司由The RMR Group管理，该公司是美国领先的另类资产管理公司，截至2023年9月30日管理资产约360亿美元，有超35年商业房地产经验 [13]

文章核心观点 - 分析影响多元化医疗保健公司（DHC）近期股价表现的因素，其Zacks排名为4（卖出），短期内可能跑输大盘 [1][18] 股价表现 - 过去一个月，公司股票回报率为 -17.9%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 +3.4%，所属Zacks房地产投资信托和股权信托 - 其他行业下跌3.6% [2] 盈利预测修正 - Zacks优先评估公司未来盈利预测的变化，盈利预测上调会使股票公允价值上升，进而推动股价上涨，盈利预测修正趋势与短期股价走势有强相关性 [3][4] - 本季度公司预计每股收益0.05美元，同比变化 +66.7%，过去30天Zacks共识预测变化 -77.8% [5] - 本财年共识盈利预测为0.19美元，同比变化 +218.8%，过去30天该预测变化 -54.4% [6] - 下一财年共识盈利预测为0.18美元，较去年预期变化 -5.3%，过去一个月该预测变化 -54.4% [7] - 基于共识预测近期变化幅度及其他三个与盈利预测相关因素，公司Zacks排名为4（卖出） [8] 预计营收增长 - 本季度公司共识销售预估为3.6228亿美元，同比变化 +7.5%；本财年和下一财年预估分别为14.1亿美元和15.1亿美元，变化分别为 +9.9%和 +7.2% [10] 上次财报结果及意外情况历史 - 上一季度公司报告营收3.5652亿美元，同比变化 +10.4%，每股收益 -0.28美元，去年同期为 -0.06美元 [11] - 与Zacks共识预估的3.5963亿美元相比，报告营收意外率为 -0.86%，每股收益意外率为 -57.14% [12] - 过去四个季度，公司仅一次超过每股收益预估，且未一次超过共识营收预估 [13] 估值 - 投资决策需考虑股票估值，比较公司估值倍数的当前值与历史值及同行值，有助于判断股票是否合理估值 [14][15] - Zacks价值风格评分系统将股票分为A - F五组，公司在这方面评级为B，表明其股价相对于同行有折扣 [16][17]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度实现归一化FFO为0.03美元/股,较上年同期-0.06美元/股有大幅改善 [11] - 公司收入同比增长13.2%,SHOP板块入住率提升370个基点至78.4%,平均月租金增长7% [11] - SHOP板块现金净经营收益同比大幅增长22.8百万美元,但环比下降200万美元,主要受工资、保险费和季节性制冷成本上升影响 [14] - 办公物业现金净经营收益同比下降75.4万美元,环比下降190万美元,主要受租户收缩带来的成本增加 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - SHOP板块收入和入住率持续改善,但运营成本上升,包括工资、保险费和季节性制冷成本 [11][12][14] - 办公物业租金收入小幅增长,但现金净经营收益下降,主要受租户收缩带来的成本增加 [13][14] 公司战略和发展方向 - 公司正在与银行集团商讨延长信贷额度期限并修改相关契约,以获得更大灵活性 [9][16] - 公司启动了资产处置策略,出售来自各业务板块的资产,以偿还到期债务并重启被推迟的资本支出项目 [9][30][31] - 公司修改公司章程,将最大持股比例从9.8%降至5%,以保留可用的累计亏损用于抵消未来资产处置收益等 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业整体基本面向好,新增供给和开工均处于多年低位,劳动力市场有所改善,行业工资压力有所下降 [11] - 公司SHOP板块业务进展受到资本支出推迟的影响,一旦资本支出重启,将有助于推动运营改善 [22][23][25] - 公司预计2024年底前能够重新达到债务契约合规,如果融资策略执行顺利,可能会提前实现 [18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 公司何时能够重新达到债务契约合规,之前的预期是2024年中期,现在推迟到2024年底,是什么原因导致的延迟? [20][21][22][23] **管理层回答** 主要是SHOP板块业务增长的预期有所下调,尽管仍预期会持续改善,但由于工资、保险费等成本压力持续,预计到2024年底能够重新达标,如果SHOP增长超预期,可能会提前实现 [21][22][23] 问题2 **Bryan Maher 提问** 公司是否考虑进行一些轻微的资本改善,而不是完全推迟资本支出? [24][25] **管理层回答** 公司并未完全暂停资本支出,而是推迟了部分,2024年仍预计有2亿-2.2亿美元的资本支出,这些改善项目将有助于推动SHOP板块的业绩改善 [25] 问题3 **Bryan Maher 提问** 公司资产处置的具体情况如何,是否为单一资产还是组合资产,预计可获得的总体规模如何? [30][31] **管理层回答** 资产处置涉及公司各业务板块的资产,地域分布也较广,但不会是大规模的组合资产出售,而是1-3个资产或较小规模的组合,公司目前正在与经纪商接洽,预计总体规模接近10亿美元 [31]

公司资产和物业 - 公司拥有在美国36个州和华盛顿特区的376个医疗办公室、生命科学物业、老年社区和其他医疗相关物业[55] - 公司截至2023年9月30日的房地产资产总价值为72亿美元[55] - 公司持有的医疗办公室和生命科学物业的出租率为99%，平均剩余租期为5.5年[55] 经营状况 - 公司努力应对当前经济和市场条件对业务的影响，包括劳动力供应限制、通货膨胀、利率上升、保险成本增加等[55] - 公司SHOP部门的占用率虽有增长，但增长速度较预期缓慢，运营成本增加对利润率产生负面影响[55] - 公司在2023年第三季度新签和续签了医疗办公室和生命科学物业的租约，租赁总成本为1,458.7万美元[62] 财务表现 - 2023年9月30日止九个月，总净营业收入为178,033千美元，较2022年同期增长45.0%[75] - 2023年9月30日止九个月，SHOP部门净营业收入为60,839千美元，较2022年同期增长6,999.1%[78] - 2023年第三季度净亏损为6.58亿美元，较2022年同期的亏损8.15亿美元有所改善[87] 融资和债务 - 公司在2023年9月30日的现金及现金等价物和受限现金为2.79105亿美元[92] - 公司的信贷设施要求借款的年利率为8.3%，每季度需要支付0.3百万美元的设施费[94] - 公司正在探索新的融资方式，包括出售部分资产和发行新的股票[98] 风险因素 - 公司的信用评级在2023年遭到多次下调[100] - 公司业务面临风险和不确定性，包括受COVID-19大流行和当前经济市场状况的不利影响[119] - 公司列举了多个风险因素，包括高利率、劳动力短缺、通货膨胀等[114]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化FFO为1210万美元，即每股0.05美元，与第一季度持平，但比2022年第二季度每股提高0.09美元 [9] - 调整后EBITDA较上年增长30%，达到6210万美元，但较第一季度下降1% [17] - 综合现金基础NOI较去年第二季度增加2020万美元，即46%，达到约6430万美元 [17] - 第二季度利息支出为4740万美元，较去年减少15%，这归因于2022年6月提前偿还5亿美元9.75%的优先票据，但部分被信贷安排的较高利息所抵消，该季度信贷安排的加权平均利率为8.1% [19] - 截至2023年6月30日，公司有7亿美元债务将在未来12个月内到期，约有3.57亿美元现金及受限现金 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 该业务线利润率较上年增加540个基点，较上一季度增加180个基点 [7] - 入住率自去年第二季度以来增加420个基点，自2023年第一季度以来增加90个基点 [17] - 平均月费率同比增长7.3%，但环比略有下降60个基点 [38] - 收入同比增长13.7%，物业运营费用增长7.3% [38] - 第二季度，148个社区产生了3440万美元的正NOI，82个社区产生了1130万美元的负NOI，产生正NOI的社区数量较上一季度增加20%，但有101个社区的NOI较第一季度下降 [18] 办公物业业务线 - 同物业办公组合中，租金收入同比增长3.3%，现金基础NOI同比增长5.3%，季度末入住率为93% [16] - 整个办公物业业务线的租赁活动自第一季度以来有所增加，本季度签署了32.4万平方英尺的新租约和续租约，平均租金上涨1.3%，加权平均租约期限为6.9年 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正积极推进与OPI的合并，认为这是为DHC股东创造长期价值的最佳选择，合并后公司将立即符合债务契约，能够获得多种资金来源，以继续推动SHOP业务的转型并解决即将到期的债务问题 [13][21] - 公司的资本投资计划旨在通过完成高回报项目来提高入住率和费率，重新定位社区在市场中的地位，目前已开始看到投资带来的初步效益，包括入住率和费率的提高以及维修和保养费用同比下降5.7% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在未来一年仍面临严峻挑战，SHOP业务组合的转型不一致、不可预测且进展不够快，无法及时应对这些挑战 [5] - 新供应和建筑开工处于历史低位，建筑成本居高不下且融资渠道有限，这有助于SHOP业务的复苏 [15] - 预计2023年下半年SHOP业务的NOI将与上半年大致持平，且最早要到2024年年中才能重新符合债务契约，这对于解决即将到期的债务问题来说为时已晚 [20][35] - 若合并未能完成，公司将被迫大幅推迟对投资组合的资本投入，严重延迟SHOP业务的转型，并不得不筹集昂贵的救援资金，这将稀释DHT股东的权益 [41] 其他重要信息 - 6月下旬，公司信贷安排的行政代理人通知公司，对担保该信贷安排的61处医疗办公和生命科学物业进行了新的评估，确定其价值下降，导致非货币性违约，公司已获得该违约的豁免至2023年9月30日 [40] - 公司预计今年的资本支出约为3.5亿美元，其中约2.5亿美元预计将用于SHOP业务组合，由于许可问题，支出进度有所延迟，但总体上与公司的计划一致 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医疗办公楼业务中，尽管入住率上升，但租金收入、现金租金收入和NOI利润率下降，原因是什么？是否有交易活动或其他遗漏的因素？ - 公司在非同店组合的重建项目中，有一个租户违约并即将破产，公司终止了与该租户的租约，并对其进行了680万美元的直线租金核销，但收回了保证金，因此NOI有所下降，但现金NOI有所增加，这导致了数据的差异 [22] 问题2: 公司的成本压力情况与竞争对手有何不同？一些竞争对手提到成本压力正在缓解。 - 公司的许多保险续约时间为7月1日，不同运营商的保险费用涨幅在10% - 100%之间，涨幅较大；同时，劳动力市场仍然面临较大压力，护理人员和护士短缺，工资压力较大 [24] 问题3: 公司的资本支出计划是否按计划进行？是否因为合并未获批准而放缓支出？ - 公司正在按原计划推进资本支出，认为已对整个投资组合的资本支出进行了优先排序，项目完成并稳定后将产生显著回报，通常为高个位数或20%的回报率；目前支出进度有所延迟，主要是由于许可问题 [44]

公司房地产资产情况 - 截至2023年6月30日，公司全资拥有376处房产，位于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值71亿美元[107] - 截至2023年6月30日，公司在Seaport JV和LSMD JV拥有股权，其物业约220万可出租平方英尺，出租率98%，平均剩余租期5.6年[109] 公司合并协议情况 - 公司与OPI于2023年4月11日签订合并协议，生效时公司普通股将自动转换为获得0.147股新发行OPI普通股的权利[108] 各业务线收入及NOI占比情况 - 2023年第二季度，办公室投资组合收入5336.8万美元，占比15.4%；NOI为2943万美元，占比49.1%[114] - 2023年第二季度，SHOP收入2.84846亿美元，占比82.3%；NOI为2288.7万美元，占比38.2%[114] 各业务线入住率情况 - 截至2023年6月30日，办公室投资组合入住率85.8%，SHOP入住率77.8%，三净租赁老年生活社区入住率80.8%，健康中心入住率100%[114] 医疗办公和生命科学物业情况 - 2023年第二季度，医疗办公和生命科学物业新签和续租总面积32.4万平方英尺，加权平均租金变化率1.3%[116] - 截至2023年6月30日，医疗办公和生命科学物业2023年到期租户40个，面积49.3363万平方英尺，占比6.5%，年化租金收入1507.6万美元，占比6.8%[117] 健康中心租约情况 - 2023年2月，公司与私人运营商就一处健康中心签订15年租约，于6月开始；3月与运营商就两处健康中心签订20年租约，预计2024年开始[117][118] - 公司已将三处健康中心租约续租两年，于2025年到期[118] 公司营收及亏损情况 - 2023年Q2公司总营收3.46219亿美元，2022年同期为3.13028亿美元；2023年上半年总营收6.92249亿美元，2022年同期为6.23761亿美元[121] - 2023年Q2公司净亏损7257.1万美元，2022年同期为1.09383亿美元；2023年上半年净亏损1.25229亿美元，2022年同期净利润为1.3104亿美元[121] - 2023年Q2净亏损72,571美元，2022年Q2净亏损109,383美元；2023年H1净亏损125,229美元，2022年H1净利润131,040美元[184] 公司NOI及折旧摊销情况 - 2023年Q2公司总NOI为5999.1万美元，2022年同期为4696.2万美元，同比增长27.7%[123] - 2023年Q2折旧和摊销为6839.4万美元，2022年同期为5826.1万美元，同比增长17.4%[123] - 2023年Q2总NOI为59,991美元，2022年Q2为46,962美元；2023年H1总NOI为119,941美元，2022年H1为88,953美元[188] - 截至2023年6月30日的六个月，折旧和摊销费用为133194美元，较2022年的115520美元增加17674美元，增幅15.3%[152] 办公物业组合情况 - 截至2023年6月30日，办公物业组合总建筑105栋，总面积879.7万平方英尺，入住率85.8%；2022年同期总建筑104栋，总面积872.3万平方英尺，入住率88.1%[124] - 2023年Q2办公物业组合租金收入为5336.8万美元，2022年同期为5261万美元，同比增长1.4%[125] - 2023年Q2办公物业组合NOI为2943万美元，2022年同期为3058.4万美元，同比下降3.8%[123][125] - 截至2023年6月30日，办公室投资组合可比物业总建筑数量为91座，与2022年持平；总面积为7677千平方英尺，2022年为7689千平方英尺；入住率为93.0%，2022年为93.1%；所有物业总建筑数量为105座，2022年为104座；总面积为8797千平方英尺，2022年为8723千平方英尺；入住率为85.8%，2022年为88.1%[153] SHOP业务情况 - 截至2023年6月30日，SHOP总物业234处，单元数25322个，入住率77.8%；2022年同期总物业234处，单元数25075个，入住率73.6%[129] - 2023年Q2 SHOP居民费用和服务收入为2.84846亿美元，2022年同期为2.50506亿美元，同比增长13.7%[131] - 2023年Q2 SHOP NOI为2288.7万美元，2022年同期为646.6万美元，同比增长254.0%[123][131] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业数量为225个，所有物业数量为234个；可比物业单元数量为24,612个，所有物业单元数量为25,322个；可比物业入住率为77.6%，较2022年的73.3%有所提升，所有物业入住率为77.4%，较2022年的73.3%有所提升；可比物业平均月租金为4,822美元，较2022年的4,505美元有所增长，所有物业平均月租金为4,823美元，较2022年的4,476美元有所增长[158] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业居民费用和服务收入为555,165美元，较2022年的490,697美元增长13.1%；非可比物业为9,273美元，较2022年的5,257美元有所增长；合并物业为564,438美元，较2022年的495,954美元增长13.8%[160] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业物业运营费用为514,705美元，较2022年的481,194美元增长7.0%；非可比物业为9,583美元，较2022年的8,141美元有所增长；合并物业为524,288美元，较2022年的489,335美元增长7.1%[160] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业净营业收入为40,460美元，较2022年的9,503美元增长325.8%；非可比物业为 - 310美元，较2022年的 - 2,884美元有所改善；合并物业为40,150美元，较2022年的6,619美元增长506.6%[160] 可比及综合物业租金收入和NOI情况 - 截至2023年6月30日的三个月，可比物业租金收入为8005美元，较2022年的8977美元减少972美元，降幅10.8%；综合物业租金收入为8005美元，较2022年的9912美元减少1907美元，降幅19.2%[137] - 截至2023年6月30日的三个月，可比物业净营业收入（NOI）为7674美元，较2022年的8977美元减少1303美元，降幅14.5%；综合物业NOI为7674美元，较2022年的9912美元减少2238美元，降幅22.6%[137] 各业务线六个月NOI及相关费用情况 - 截至2023年6月30日的六个月，办公室投资组合NOI为62937美元，较2022年的62134美元增加803美元，增幅1.3%；SHOP NOI为40150美元，较2022年的6619美元增加33531美元，增幅506.6%；非细分业务NOI为16854美元，较2022年的20200美元减少3346美元，降幅16.6%；总NOI为119941美元，较2022年的88953美元增加30988美元，增幅34.8%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，一般和行政费用为13157美元，较2022年的14492美元减少1335美元，降幅9.2%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，收购及其他交易相关成本为6136美元，较2022年的1537美元增加4599美元，增幅299.2%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，资产减值为17224美元，2022年同期为0[152] - 截至2023年6月30日的六个月，物业出售收益为1233美元，较2022年的327108美元减少325875美元，降幅99.6%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，权益证券净损益为8126美元，较2022年的 - 18710美元增加26836美元，增幅143.4%[152] 非细分业务情况 - 非细分业务中，截至2023年6月30日的六个月，可比物业中三重净租赁老年生活社区数量为26个，与2022年持平；所有物业中为27个，2022年为30个；可比物业中健康中心数量为10个，与2022年持平；所有物业中为10个，与2022年持平[163] - 截至2023年6月30日的六个月，非细分业务可比物业租金收入为17,421美元，较2022年的17,938美元下降2.9%；物业运营费用为 - 567美元；净营业收入为16,854美元，较2022年的20,200美元下降16.6%[165] 费用变动原因情况 - 折旧和摊销费用增加主要因购买物业资本改进项目和收购一处物业，部分被非合并合资企业10处医疗办公和生命科学物业的非合并处理以及部分可折旧资产折旧完毕所抵消[169] - 一般和行政费用减少主要因2023年6月30日止六个月合并债务降低和普通股交易价格下降导致基础业务管理费减少，部分被法律费用增加所抵消[170] - 利息和其他收入增加主要因2023年6月30日止六个月利率升高带来利息增加，以及2023年收到CARES法案、ARPA和各州项目资金1,466美元，高于2022年的959美元[175] - 利息费用减少主要因2022年6月赎回500,000美元9.75% 2025年到期高级票据和信贷安排平均借款减少，部分被信贷安排利率上升所抵消[176] 公司FFO及Normalized FFO情况 - 2023年Q2 FFO为6,090美元，2022年Q2为 - 41,245美元；2023年H1 FFO为15,858美元，2022年H1为 - 64,415美元[184] - 2023年Q2 Normalized FFO为12,133美元，2022年Q2为 - 10,395美元；2023年H1 Normalized FFO为24,645美元，2022年H1为 - 32,296美元[184] 公司偿债及资金情况 - 截至2023年6月30日，公司合并收入可用于偿债的比例低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍[191] - 截至2023年6月30日，公司有3.384亿美元现金及现金等价物，7亿美元未偿还债务将于一年内到期[191] - 公司信贷安排下有4.5亿美元未偿还借款，将于2024年1月15日到期，该信贷安排由61处估值约10亿美元的房产担保[191] - 公司有2.5亿美元高级票据将于2024年5月1日到期[191] - 截至2023年6月30日，公司合并收入可用于偿债与偿债的比率低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍要求，无法 refinance现有或到期债务或发行新债务[222] 公司合并协议影响情况 - 公司与OPI达成合并协议，预计合并后公司将符合财务契约，增加获得债务资本的机会[192] - 若合并未完成，公司将寻求筹集额外资本，但受限于当前情况和市场条件，筹集足够资本存在不确定性[192] 公司借款及还款情况 - 2021年3月公司借款8亿美元，2022年2月还款1亿美元，额度减至7亿美元；2023年1月还款1.136亿美元，额度减至5.864亿美元；2023年2月还款1.364亿美元，额度减至4.5亿美元[194][212] 公司物业出售情况 - 2022年1月公司与第三方成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，收益6.533亿美元，投资者股权占比41%和39%，公司保留20%股权[195] - 2022年6月公司出售海港合资企业10%股权，收益1.08亿美元，之后公司持股降至10%，初始投资基于17亿美元估值，减去6.2亿美元抵押贷款[196] - 2023年2月公司出售3处前老年生活社区，售价280万美元；截至2023年7月27日，4处物业待售，总价约2340万美元[197] 公司现金流情况 - 2023年上半年经营活动现金净流入3.1723亿美元，2022年同期净流出3.1856亿美元；投资活动现金净流出9038万美元，2022年同期净流入5.27714亿美元；融资活动现金净流出2.72562亿美元，2022年同期净流出6.44401亿美元[198]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO为每股0.05美元，较2022年第一季度的负0.09美元和上一季度的0.03美元有所改善 [44] - 调整后EBITDA增加2380万美元，即61%，达到6270万美元 [46] - 综合现金基础净营业收入（NOI）较去年第一季度增加1680万美元，即42%，达到约5700万美元 [46] - 利息费用为4780万美元，较去年减少16.4%，归因于2022年6月5亿美元高级票据的提前还款和本季度2.5亿美元信贷安排的偿还 [27] - 截至3月31日，公司拥有约3.827亿美元现金及受限现金 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 入住率自去年第一季度以来增加390个基点，较2022年第四季度增加60个基点，达到76.9% [19][44] - 平均月费率较2022年第一季度提高8.2%，较第四季度提高超过6% [19] - 收入同比增长13.9%，物业运营费用仅增长6.9%，利润率提高610个基点 [19] - 第一季度有128个社区产生3130万美元的正NOI，平均入住率为83.3%，平均利润率为17%；其余102个社区产生1350万美元的负NOI，平均入住率为66.1% [19] - 该业务线的利润率较2022年第一季度提高610个基点，较上一季度提高330个基点 [17] - 代理劳动力成本较上一季度降低约50%，降至2021年第二季度以来的最低水平 [17] 办公物业组合业务线 - 同一物业办公组合部分的租金收入同比增长3.1%，现金基础NOI增长7.7% [6] - 本季度执行了7.2万平方英尺的新租约和续租约，平均租金涨幅为17.9%，加权平均租约期限为8.9年 [6] - 季度末该部分的入住率为90.1%，租赁管道接近100万平方英尺，与第四季度大致相当 [6] 健康中心业务线 - 第一季度健康中心占NOI的6.7% [45] - 1月终止了位于坦帕、亚特兰大及华盛顿特区郊区的3个健康中心的租约，此后已为这三个地点签订了租约，其中亚特兰大和坦帕的俱乐部与现有租户签订了20年租约，华盛顿特区郊区的物业与一家强大的地区健康俱乐部运营商签订了15年租约 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划与Office Properties Income Trust（OPI）合并，预计在2023年第三季度完成，该合并将为公司提供必要的流动性和财务灵活性，以解决近期债务到期问题，并为长期增长做好更好的准备 [5][20] - 公司继续采取措施提高SHOP业务线社区的运营效率，改善底线，以便在合并时处于运营优势地位 [5] - 公司积极致力于增强企业可持续发展实践，推进可持续发展倡议 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新供应因疫情相关放缓而持续低迷，高建筑成本和有限的融资渠道抑制了建筑开工，这将支持SHOP业务的复苏，运营商对营销和销售培训的持续关注也将起到同样的作用 [17] - SHOP业务的复苏正在进行中，但速度不够快，当前状况使公司作为独立公司持续经营的能力存在重大疑问 [18] - 公司对SHOP业务线的改善感到鼓舞，但认为复苏速度不够快，需要采取行动来满足运营资本需求和债务义务 [27] - 合并后，公司将立即符合债务契约规定，拥有更大的规模和多样性，可获得多种资本来源，以支持业务发展和解决即将到期的债务问题 [38] - 公司预计随着时间的推移，入住率将继续增长，但重点是提高NOI，不会以牺牲费率或NOI为代价来提高入住率 [49] 其他重要信息 - 公司预计2023年和2024年SHOP业务的资本支出约为每年2亿美元，总计约为每年3.5亿美元 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场对费率上涨是否有抵制，是否会超出8% - 10%的范围 - 偶尔会有抵制，但总体而言居民对费率上涨比较接受，由于通胀压力和公司对社区的资本投入，预计有能力继续提高费率，同时运营商也在密切关注辅助生活社区不同护理水平的成本，并相应收费 [23][31] 问题2: 请详细说明入住率趋势，以及今年物业翻新对入住率的影响，和去年完成翻新的物业入住率提升情况 - 第四季度和第一季度通常是入住率的季节性淡季，第二季度和第三季度是老年生活的销售旺季，公司乐观地认为入住率将继续增长，但重点是提高NOI，不会以牺牲费率或NOI为代价来提高入住率 [49] - 有一些轻度翻新项目对居民影响不大，但也有一些项目会使部分单元暂停使用，难以准确量化对入住率的影响，但总体而言居民对公司对社区的再投资感到满意，销售团队也会向潜在居民展示社区的进展，预计今年剩余时间入住率将继续增长 [22] 问题3: 目前资本支出（CapEx）在今年剩余时间的趋势如何 - 公司预计2023年和2024年SHOP业务的资本支出约为每年2亿美元，总计约为每年3.5亿美元，但具体情况可能会根据未来一两个月的情况有所变化 [32]

公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司全资拥有376处房产，分布于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值71亿美元[98] - 截至2023年3月31日，公司在Seaport JV和LSMD JV拥有股权，相关物业约220万平方英尺，出租率99%，平均剩余租期5.8年[100] 公司合并协议 - 2023年4月11日，公司与OPI达成合并协议，生效时公司普通股将按0.147的比例转换为OPI普通股[99] 各业务线收入及占比 - 2023年第一季度，办公组合、SHOP、三重净租赁老年生活社区和健康中心的收入分别为5702.2万美元、2.79592亿美元、518.4万美元和423.2万美元，占比分别为16.5%、80.8%、1.5%和1.2%[105] 各业务线NOI及占比 - 2023年第一季度，办公组合、SHOP、三重净租赁老年生活社区和健康中心的NOI分别为3350.7万美元、1726.3万美元、518.4万美元和399.6万美元，占比分别为55.9%、28.8%、8.6%和6.7%[105] 各业务线入住率 - 截至2023年3月31日，办公组合、SHOP、三重净租赁老年生活社区和健康中心的入住率分别为85.1%、76.9%、82.2%和100%[105] 医疗办公和生命科学物业租赁情况 - 2023年第一季度，医疗办公和生命科学物业新签和续约租赁面积共7.2万平方英尺，加权平均租金变化率为17.9%，加权平均租期为8.9年[107] - 截至2023年3月31日，医疗办公和生命科学物业2023 - 2032年及以后各年到期的租赁面积占比分别为7.9%、12.7%、9.5%、10.3%、11.6%、14.2%、5.1%、3.9%、10.4%和14.4%[108] - 截至2023年3月31日，医疗办公和生命科学物业2023 - 2032年及以后各年到期的年化租金收入占比分别为7.8%、10.4%、7.9%、10.7%、9.6%、12.3%、5.1%、3.3%、10.4%和22.5%[108] 公司业务分部 - 公司运营办公组合和SHOP两个报告分部，还报告非分部运营，包括三重净租赁老年生活社区和健康中心等[110][111] 公司总营收变化 - 2023年第一季度总营收346,030美元，2022年同期为310,733美元，增长约11.4%[112] 公司净亏损变化 - 2023年第一季度净亏损52,658美元，2022年同期净利润为240,423美元[112] - 2023年第一季度净亏损52,658美元，2022年净利润240,423美元[144] 公司总NOI变化 - 2023年第一季度总NOI为59,950美元，2022年同期为41,991美元，增长42.8%[113] - 2023年第一季度总NOI为59,950美元，2022年为41,991美元[148] 办公物业组合情况 - 办公物业组合2023年3月31日总建筑105栋，总面积8,809千平方英尺，入住率85.1%；2022年同期分别为104栋、8,724千平方英尺、89.3%[114] - 办公物业组合2023年第一季度租金收入57,022美元，2022年同期为54,997美元，增长3.7%[115] - 2023年第一季度办公投资组合NOI为33,507美元，2022年为31,550美元[148] SHOP业务情况 - SHOP业务2023年3月31日物业总数234个，单元数25,327个，入住率76.9%；2022年同期分别为234个、25,088个、73.0%[119] - SHOP业务2023年第一季度居民费用和服务收入279,592美元，2022年同期为245,448美元，增长13.9%[121] - SHOP业务2023年第一季度NOI为17,263美元，2022年同期为153美元，增长11,183.0%[121] 非业务板块NOI变化 - 非业务板块2023年第一季度NOI为9,180美元，2022年同期为10,288美元，下降10.8%[113] 折旧和摊销变化 - 2023年第一季度折旧和摊销为64,800美元，2022年同期为57,259美元，增长13.2%[113] 租金及综合租金收入变化 - 2023年第一季度租金收入9416美元，较2022年的8962美元增加454美元，增幅5.1%；综合租金收入较2022年减少872美元，降幅8.5%[127] 物业运营费用变化 - 2023年第一季度物业运营费用为236美元，2022年无此项费用[127] 净营业收入及综合NOI变化 - 2023年第一季度净营业收入（NOI）为9180美元，较2022年的8962美元增加218美元，增幅2.4%；综合NOI较2022年减少1108美元，降幅10.8%[127] 利息费用情况 - 2022年6月公司赎回500,000美元2025年到期的9.75%优先票据，使利息费用减少，但信贷安排下利率上升部分抵消了这一减少[137] 资金运营情况 - 2023年第一季度资金运营（FFO）为9768美元，2022年为 - 23,170美元；正常化FFO为12,512美元，2022年为 - 21,901美元[144] 公司现金来源及经营现金流影响因素 - 公司主要现金来源为租赁物业租金收入、管理社区居民费用和服务收入以及处置某些物业所得款项[150] - 公司未来经营活动现金流主要取决于收取租金能力、维持或提高物业入住率和费率能力、控制运营和资本费用能力以及提高管理社区回报能力[150] 公司现金及债务情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为3.801亿美元，一年内到期的未偿债务为7亿美元，其中信贷安排下未偿借款为4.5亿美元，信贷安排将于2024年1月15日到期，另有2.5亿美元优先票据将于2024年5月1日到期[151] - 截至2023年3月31日，公司综合可用偿债收入与偿债额之比低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍，在此比例达到或超过1.5倍之前，无法发行任何债务[151][154] - 截至2023年3月31日，公司主要债务包括信用额度下未偿还借款4.5亿美元、高级无担保票据本金24亿美元、两笔房产抵押票据本金2450万美元[178] - 截至2023年3月31日，公司合并收入与债务偿付比率低于信用协议和公共债务契约要求的1.5倍，无法发行债务，需该比率达到或超过1.5倍[179] 信贷安排额度变化 - 2021年3月，公司为增加现金头寸和保持财务灵活性，在信贷安排下借款8亿美元；2022年2月还款1亿美元，信贷安排承诺额度降至7亿美元；2023年1月还款1.136亿美元，额度降至5.864亿美元；2023年2月还款1.364亿美元，额度降至4.5亿美元[154][171] 物业出售情况 - 2022年1月，公司与第三方机构投资者成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，获得6.533亿美元收益，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[155] - 2022年6月，公司向现有合资企业投资者出售海港合资企业10%股权，获得1.08亿美元收益，出售后公司仍持有10%股权[156] - 2023年2月，公司出售三处前老年生活社区，总售价280万美元[157] 各活动现金流变化 - 2023年第一季度，经营活动提供现金604.2万美元，投资活动使用现金5674.4万美元，融资活动使用现金2.54931亿美元；2022年同期分别为使用现金726.4万美元、提供现金5.88353亿美元、使用现金1.06038亿美元[157] 各活动现金流变化原因 - 2023年第一季度经营活动现金增加主要因SHOP板块老年生活社区费率和入住率提高使净营业收入增加，但部分被浮动利率债务利息支付增加抵消[159] - 2023年第一季度投资活动现金变化主要因2022年出售物业获得收益，以及2023年房地产改良支出增加，部分被房地产出售收益抵消[161] - 2023年第一季度融资活动现金使用增加主要因2023年信贷安排借款还款高于2022年[168] 信用协议修订情况 - 2023年2月信用协议修订，固定费用覆盖率契约豁免延至2024年1月15日，最低流动性要求从2亿美元降至1亿美元，贷款承诺从5.864亿美元减至4.5亿美元，一季度记录债务修改或提前清偿损失110万美元，利率溢价增加40个基点[172] 股东分红情况 - 2023年一季度，公司用现有现金余额向股东支付季度现金分红约240万美元，4月宣布向普通股股东支付季度分红约240万美元，预计5月用现金支付[173] 抵押贷款预付情况 - 2023年4月，公司用现金预付一笔本金约1460万美元的抵押贷款，年利率6.64%，到期日为2023年6月[175] 票据评级情况 - 2023年2月，标准普尔将公司2025年到期的9.75%优先票据评级从BB - 降至B，2031年到期的4.375%优先票据评级从BB - 降至B，高级无担保债务评级从B降至CCC + ；4月，穆迪和标准普尔将相关评级列入可能上调的审查名单[176] 合并后实体财务情况 - 截至2023年3月31日，合并后担保实体和发行人总资产47.52565亿美元，总负债30.41838亿美元，一季度收入3.11927亿美元，持续经营业务亏损6169.3万美元，净亏损5657.9万美元[186] 关联方交易情况 - 公司与RMR、RMR Inc.、AlerisLife等存在关联方交易[187] 关键会计估计情况 - 公司财务报表编制需进行重大估计，包括购买价格分配、固定资产使用寿命和房地产及无形资产减值等，自2022年12月31日以来关键会计估计无重大变化[188][189] 综合收益相关收入 - 2022年第一季度，公司在综合收益（损失）简表中确认与相关法案资金有关的利息和其他收入为20万美元[191] 固定利率债务情况 - 2023年3月31日，公司未偿还固定利率债务本金余额为23.74539亿美元，年利息费用为1429.74万美元[195] - 若固定利率债务以比当前利率高或低1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约2370万美元[195] 抵押贷款利率调整 - 2023年7月7日起，一笔993.4万美元的抵押贷款年利率将从4.444%提高到6.444%[197] 浮动利率债务情况 - 2023年3月31日，公司浮动利率债务为4.5亿美元，信贷安排将于2024年1月到期[199] - 2023年3月31日，信贷安排下的利率为7.82%，年利息费用为351.9万美元[201] - 利率提高1个百分点至8.82%时，年利息费用将增至396.9万美元，每股收益影响从0.15美元变为0.17美元[201]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为0.03美元，较去年同期的 - 0.07美元和上一季度的 - 0.06美元实现了同比和环比改善 [3][18] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5970万美元，较第三季度增加2390万美元，增幅67% [6] - 综合现金基础净营业收入（NOI）较第三季度增加约1890万美元，各业务板块均有增长 [6] - 一般及行政费用较去年同期减少280万美元，降幅约33%，较第三季度减少41.5万美元 [7] - 第四季度利息及其他收入为920万美元，其中包括320万美元与疫情相关的政府补助和救济计划收入 [7] - 第四季度利息支出为4930万美元，较去年同期减少22%，但较第三季度增加约250万美元，增幅5% [7] - 截至年底，公司总未偿债务为31亿美元，净债务为24亿美元，占总资产的30.6% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP 业务线 - 入住率同比提高380个基点至76.3%，同店入住率也同比提高380个基点至76.7%，这是该业务连续第七个季度实现入住率增长 [4] - 过渡社区的入住率同比提高660个基点 [4] - 收入同比增加3300万美元，增幅14%，较上一季度增长3.5% [19] - 平均月费率同比增长近9% [19] - 第四季度物业层面运营费用较去年增加近1900万美元，增幅8%，但较上一季度下降近2% [19] - 第四季度总SHOP NOI为790万美元，其中119个社区的11582个单元净营业收入为负，总计 - 1870万美元，NOI利润率为 - 16%；111个社区的13764个单元产生正NOI 2720万美元，平均NOI利润率为18% [22] 办公物业组合业务线 - 同店办公物业组合的租金收入同比略有上升，但第四季度现金基础NOI略有下降，降幅90个基点 [20] - 本季度执行了18.2万平方英尺的新租约和续租约，租金涨幅达8.9%，加权平均租约期限为9.2年 [20] - 同店办公物业组合季度末入住率为90%，年底租赁管道略超100万平方英尺，与第三季度持平 [20] 三重净租赁老年生活社区和健康中心业务线 - 现金NOI增加180万美元，增幅21.5% [6] 健康中心业务线 - 1月终止了位于坦帕、亚特兰大及华盛顿特区郊区的三家健康中心租户的租约，之后其中一处已签署租约，另外两处已签署意向书 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将资本投入到投资组合中，支持老年生活社区的运营商和资产经理实施复苏战略，以提高入住率和收入 [3] - 持续关注SHOP业务的营销和销售流程改进以及资本投资战略，以进一步提升业绩 [4] - 运营商注重员工招聘和留用，招聘措施包括使用专门招聘专家、仔细评估有竞争力的工资和更频繁使用入职奖金；留用措施包括支付有竞争力的工资、积极的员工参与、一致的职业发展路径和营造良好的工作场所文化 [5][19] - 计划对SHOP业务的社区进行翻新，2022年完成了36个社区的翻新项目，2023年有89个社区处于规划或建设阶段，预计约70%的项目将在年底前完成 [5] - 公司认为投资组合是优先事项，将继续执行改善物业的计划，以提高入住率、推动租金上涨并提升投资组合的整体价值 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司的复苏之年，所有运营商在这一年成功提高了入住率和收入，但仍需应对通货膨胀对劳动力、公用事业、食品和其他费用的压力 [3] - 对SHOP业务本季度入住率的进展感到鼓舞，但认为该业务仍有改进空间 [4] - 尽管劳动力成本和可用性仍是行业挑战，但公司在招聘和留用护士方面仍面临最大的人员配置挑战 [5] - 预计SHOP业务将继续保持类似的增长势头，尽管第一季度通常是季节性较弱的时期 [14] - 认为有途径提高NOI以达到债务契约要求，虽然难以确定具体时间，但执行投资SHOP投资组合并专注运营管理的计划是成功的关键 [32] 其他重要信息 - 公司同意在Aleris Life Inc.的要约收购和拟议收购中出售其持有的所有普通股，有关更多信息可参考公司于2023年2月2日向美国证券交易委员会（SEC）提交的8 - K表格当前报告以及Aleris Life Inc.于2023年2月17日向SEC提交的收购要约 [2] - 10月，公司偿还了一笔约1000万美元的生命科学物业抵押贷款 [7] - 2月，公司宣布对信贷安排进行修订，为公司提供固定费用覆盖率契约宽限至2024年，同时将最低流动性要求从2亿美元降至1亿美元；作为交换，公司已将信贷安排降至4.5亿美元，同意将利率提高40个基点，且不再有重新借款的能力 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否量化未来两年计划在物业上的额外资本支出？ - 公司2022年支出略超3亿美元，其中约2.28亿美元用于SHOP投资组合；预计2023年将保持类似水平，SHOP投资组合可能获得约2.25亿美元；公司有一定灵活性，可根据资本成本等情况调整项目推进时间；预计整个投资组合的成本回报率在高十几到低20%左右 [39] 问题2: 目前的入住率增长势头是否会因第一季度季节性因素而受阻？ - 公司认为不会，传统上第四季度和第一季度较慢，但公司在第四季度克服了这一趋势，1月情况也不错，预计将继续保持类似势头 [14][28] 问题3: 距离达到1.5倍债务发生测试以进行再融资和正常运营还有多远？如果无法实现目标，有哪些备用计划？ - 按过去12个月计算，合并后可用于偿债的收入与债务服务之比约为0.83倍；调整收购、出售物业和偿还债务等因素后，预计约为1.04倍；还需将NOI提高约7400万美元才能达到合规要求；备用计划包括出售或与他人成立合资企业处置医疗办公和生命科学资产，以及调整资本支出计划，将大型项目分阶段进行，根据情况决定是否继续后续阶段 [32][33] 问题4: 如何看待SHOP业务的复苏以及可能采取的额外举措？ - 运营商的营销和销售培训产生了积极影响，他们注重确保潜在客户为合格线索以提高转化率；公司将在今明两年继续在该投资组合中投入资本，相关项目受到居民、社区和员工的欢迎，有助于提升员工和居民的体验 [38] 问题5: SHOP业务费率同比增长8.9%，如何看待2023年的发展势头？ - 运营商正在全面提高费率，且进行了销售培训，包括应对居民和家属对费率上涨的异议，预计未来一年将有类似的增长 [13][41] 问题6: 如何看待债务发生测试？ - 公司认为有途径提高NOI以达到债务契约要求，执行投资SHOP投资组合并专注运营管理的计划是成功的关键，但难以确定具体时间 [32]

公司投资和收购策略 - 公司的投资目标是增加来自可靠和多样化来源的运营现金流，以向股东分配利润[28] - 公司的收购策略包括寻求收购额外的物业，主要是为了收入，次要是为了增值潜力[29] - 公司的处置策略是有选择性地不时出售某些物业，以管理杠杆，资助未来收购，并战略性地更新、平衡和重新定位投资组合[31] - 公司拥有AlerisLife的31.9%的普通股，计划在AlerisLife被ABP Trust的子公司收购时将其全部普通股投标[32] - 公司可能在未来收购其他实体的普通股或证券，包括从事房地产活动的实体[32] - 公司可能进行贷款、出售投资、提供证券以换取物业或回购证券[33] - 公司可能考虑与其他公司进行合并或战略组合[34] - 公司的融资政策包括通过股票发行、债务融资、保留超过股东分配的现金流、出售物业或物业权益等方式寻求额外资本[35] 公司经营环境和竞争 - 公司的日常运营由RMR负责，RMR向董事会提供投资和剥离机会，并为公司提供管理和行政服务[36] - RMR在美国各地的总部和地区办事处拥有约600名全职员工[38] - 公司在医疗办公室和生命科学物业方面面临激烈的竞争，包括与其他房地产投资信托公司、金融机构和公私营公司的竞争[50] - 公司竞争对手在我们经营的市场中占据主导地位，拥有比我们更多的财务和其他资源[51] - 我们和我们的租户和管理者在质量、多样性投资、租户财务实力和管理者经验方面具有竞争优势[51] 政府监管和法规影响 - 政府对医疗设施进行越来越多的检查、调查和审计，可能会对公司的经营和价值产生负面影响[42] - 公司的净营业收入主要来自于依赖于医疗保险和医疗补助计划的设施[43] - 政府采取了多项措施来应对疫情的财务影响，包括通过CARES法案提供2万亿美元的援助[43] - CARES法案设立了提供者救济基金，用于支持因COVID-19疫情而遭受损失的提供者[44] - 许多州和联邦政府已经采取行动来放宽或修改医疗法律或规定以及医疗补偿规则[45] - 联邦和州政府加大了对虚假索赔、欺诈和滥用行为的打击力度[46] 公司治理和税务要求 - 公司秉持环境、社会和治理原则，将企业可持续发展作为战略重点[53] - 公司的董事会在2022年底由7名董事组成，其中5名为独立董事，女性占29%，少数族裔成员占14%[57] - 公司自1999年起选择按照IRC的856至860节作为REIT进行纳税[65] - 作为REIT，公司通常不需要缴纳联邦所得税，只需将净收入作为股息分配给股东[66] - 公司的股息通常不符合合格股息收入的优惠税率，但部分股息可能被视为资本利得股息或合格股息收入[66] - 如果公司未能符合REIT资产测试，可能会面临最高普通公司所得税率的税收[68] - 如果公司未能满足REIT资格要求，可能会面临每次违规罚款5万美元[72] - 公司必须满足REIT资格要求，包括受托人管理、100名以上股东、不是金融机构或保险公司等条件[80]