财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度综合同店现金基础净营业收入（NOI）较去年同期下降11.1%，主要因4月交易中五星养老租金全季减少1940万美元 [15] - 剔除三净租赁老年生活社区后，同店现金基础NOI较去年同期增长50个基点 [16] - 2019年第二季度正常化运营资金（FFO）为8100万美元，即每股0.34美元，较去年同期每股减少0.10美元，其中0.09美元的减少来自三净租赁老年生活社区 [28] - 7月宣布2019年第三季度每股派息0.15美元，第二季度基于新股息的正常化FFO派息率约为44% [29] - 第二季度一般及行政费用较去年同期减少2020万美元，近70%，原因是股价降低，支付的基础业务管理费减少，且未计提2019年激励费用 [30] - 本季度经常性资本支出960万美元，再开发支出1910万美元 [32] - 截至第二季度末，手头现金4800万美元，循环信贷安排未偿还金额6.9亿美元，季度末后降至约5.5亿美元 [36] - 截至6月30日，报告的债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为69倍，债务与总资产比率略低于43%，预计2019年第三季度债务与调整后EBITDA比率达到峰值，计划年底前出售或达成出售协议的资产价值达9亿美元，使该比率降至约6倍或更低 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公（MOB）业务线 - 第二季度MOB业务线同店现金基础NOI较去年同期增长3.4%，主要因生命科学物业租金增长7%，波士顿海港区一处100万平方英尺物业的15年租约于2013年开始，每五年租金增长8%，今年1月1日其中一次增长生效 [16] - MOB同店入住率下降190个基点，原因是明尼阿波利斯市场一处14万平方英尺物业和加利福尼亚州弗里蒙特及旧金山湾区一处9.4万平方英尺建筑 [17] - MOB业务线约1240万平方英尺，包括760万平方英尺医疗办公楼和470万平方英尺生命科学资产，加权平均租期6.4年 [19] - 本季度租赁成果良好，执行新租约和续约租约超30万平方英尺，加权平均租期15.3年，租金上涨6.2%，平均租赁成本每年每平方英尺0.50美元 [19] 老年生活业务线 托管老年生活组合 - 同店入住率较去年同期下降40个基点，同店现金基础NOI下降，主要因工资和薪金增加140万美元 [23] 三净租赁老年生活组合 - 截至2019年3月31日的12个月租金覆盖率为1.52倍，其中五星养老租约覆盖率为1.55倍，包含4月交易协议导致的租金降低 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学领域，托雷松被认为是美国顶级市场之一，排名仅次于波士顿和旧金山 [21] - 老年生活市场，建设开工量持续下降，但仍有库存增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与最大租户五星养老完成重组业务安排，预计2020年1月1日完成资产转换 [9][10] - 推进处置策略，计划年底前出售或达成出售协议的资产价值达9亿美元，以降低财务杠杆，优化投资组合 [11] - 处置组合主要包括老年生活社区、非核心物业和MOB业务 [12] - 计划对圣地亚哥托雷松约16万平方英尺的三栋生命科学园区进行重建，预计2020年末完成，建成后将提供灵活的实验室和办公空间及现代设施，已与潜在租户进行讨论，预计整体园区面积增加，租金大幅上涨 [20][21][22] - 老年生活行业面临工资压力和优质领导人才竞争激烈的挑战，五星养老增加对团队成员的投入，希望消除第三方劳动力，用高质量永久员工替代，公司支持这一举措，认为将提高服务质量和入住率 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年是过渡年，有望改善收入可持续性，实现长期多元化增长，为股东提供可靠回报 [8] - 医疗办公和老年生活收购市场资金充裕，公司对资产处置的定价和时间目标有信心 [12] - 预计2019年NOI将出现两位数下降，2020年仍有压力，但公司对五星养老新管理团队的举措有信心，认为其能扭转业务局面 [41][42] - 公司重视评级，相信能够执行计划，预计不需要出售更多资产来降低杠杆，未来将有常规的资本循环计划，以支持外部增长 [57][58][59] 其他重要信息 - 7月1日出售RMR集团全部股权，净收益约9900万美元，增加了公司实现杠杆目标的灵活性，投资回报率达283%，出售所得用于偿还成本为3.6%的债务，而RMR股份股息收益率为3% [14][37] - 公司即将举办一系列投资者活动，包括在芝加哥、纽约和大西洋中部地区的非交易路演，以及参加NIC和BMO房地产会议 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9亿美元资产出售是否包括RMR股份 - 不包括，公司已确定12亿美元资产以实现9亿美元的处置目标，RMR集团股份出售增加了灵活性，但仍需出售9亿美元资产 [39] 问题2: 展望2020年和2021年老年住房供应情况 - 建设开工量持续下降，但仍有库存增长，希望这一趋势能持续 [40] 问题3: 2020年业务预期，建设开工量下降和劳动力成本上升如何平衡，对投资组合有何预期 - 预计2019年NOI将出现两位数下降，2020年仍有压力，公司对五星养老新管理团队的举措有信心，认为其能扭转业务局面 [41][42] 问题4: 9亿美元资产出售是否会有部分推迟到2020年 - 预计年底前会有大量资产达成出售协议，但由于老年生活领域的许可问题，部分交易可能在2020年年初完成 [44] 问题5: 除9亿美元外的1.2亿美元资产是否主要是技能护理设施，时间预期如何 - 技能护理设施大部分包含在9亿美元资产中，绝大多数已达成出售协议，预计今年剩余时间会有更多交易完成 [45] 问题6: 债务与EBITDA比率本季度达到峰值，是否意味着资产处置时间会提前 - 预计第三季度末会有大量资产达成出售协议，第四季度可能会有很多交易完成，若9月完成部分交易，杠杆率可能较低，若10月完成，杠杆率可能在930达到峰值 [46][47] 问题7: 公司拥有的老年生活资产的最佳入住率水平是多少 - 公司希望达到90%，目前辅助生活拉低了老年生活行业的入住率，独立生活入住率约为90% [50] 问题8: 物业在管理费率和入住率变量方面有多大灵活性 - 五星养老正在整个投资组合中开展收入管理工作，随着物业入住率提高，能够提高费率，收入管理还能根据不同类型单元动态定价，关注市场和社区内部市场有助于提高入住率和费率 [51] 问题9: 费率和入住率决策是在物业层面还是管理层级做出的 - 是地方和公司层面的结合 [52] 问题10: 五星养老过渡到2020年1月1日的主要障碍是什么，是否有无法按时完成的风险 - 主要障碍有两个，五星养老股东投票已完成，下一个是社区许可，公司有专业团队处理，有信心按时完成过渡 [53] 问题11: 出售和营销资产时遇到的主要买家是谁 - 买家范围广泛，包括许多私人运营商或有运营商支持的私人买家，也有私人股权，主要是私人买家和租赁方 [54] 问题12: 未来一年老年住房基本面不同情景的预测，9亿美元资产处置是否足以在基本面改善或接近平稳的情况下降低杠杆，若基本面同比下降个位数，是否需要出售更多资产来降低杠杆 - 公司进行了多种情景建模，公开表述较为保守，预计今年NOI两位数下降，明年趋于平稳，重视评级，相信能够执行计划，不需要出售更多资产来降低杠杆，未来将有常规的资本循环计划支持外部增长 [57][58][59] 问题13: 托雷松物业重新入住后的租金增长是基于GAAP基础还是现金基础，与之前租约相比，初始现金租金预期如何 - GAAP租金有大幅增长，现金租金可能持平，公司倾向于从GAAP租金角度看待，租金似乎每季度都在上涨 [61] 问题14: 参与RIDEA所需的州许可是否是逐州进行，是否不是全有或全无 - 是逐州进行，但公司努力确保全部完成，团队密切关注申请时间，有应急措施，有一定灵活性，计划年底前全部完成 [63][64] 问题15: 州许可进展会如何公布 - 可以报告进展，预计所有许可于2020年1月1日生效，若出现重大问题会进行说明，目前无法预见这种情况 [64] 问题16: 获得许可后是否会提前公布信息 - 申请的许可将于1月1日生效，目标是使许可时间与年底和2020年初相匹配 [66][67]

公司房产总体情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有467处房产，未折旧账面价值为84亿美元，97%的净营业收入来自租户和居民私人资源的房产[117] 与五星集团的合作协议 - 2019年4月公司与五星签订交易协议，自2020年1月1日（或2021年1月1日）起，现有与五星的租赁和管理协议将终止，替换为新管理协议[118] - 2019年2月1日至12月31日，五星每月应付最低租金降至1100万美元，且在此期间至转换时间无额外租金[119] - 若交易协议获批，2020年1月（或2021年1月），公司将拥有五星约34%的流通普通股，并向普通股股东按比例分配五星约51%的流通普通股，公司需向五星提供7500万美元额外对价[207] - 2019年4月，公司让五星集团管理位于俄勒冈州拥有318个居住单元的老年生活社区[143] 医疗办公大楼（MOBs）业务数据 - 2019年第一季度，医疗办公大楼（MOBs）收入1.03098亿美元，占比38.7%，净营业收入7102.4万美元，占比47.6%[121] - 2019年，MOBs入住率为94.0%，2018年为95.1%；五星租金覆盖率0.99x，2018年为1.15x，入住率82.7%，2018年为82.3%[125] - 2019年第一季度，公司签订MOB租赁续约面积44.6897万平方英尺，新租约面积5.1179万平方英尺，加权平均年租金为每平方英尺25.01美元[134] - 2019年第一季度签订的租约加权平均租赁期限为8.5年，租户改进、租赁佣金成本和优惠承诺总计1440万美元，平均每平方英尺28.86美元[134] - 截至2019年3月31日，MOB租赁到期情况中，2019年到期年化租金收入3470.7万美元，占比8.6%；2020年到期3491.1万美元，占比8.7%等[135] - MOBs平均剩余租赁期限（按年化租金收入加权）为6.2年[135] - 截至2019年3月31日，MOBs所有物业总建筑数为153，总面积为12,547千平方英尺，入住率为94.0%；2018年对应数据为155、12,602千平方英尺、95.1%[148] - 2019年MOBs所有物业租金收入为103,221千美元，较2018年的101,151千美元增长2.0%[152] - 2019年MOBs所有物业净收入为28,791千美元，较2018年的29,919千美元下降3.8%[152] - 2019年MOBs可比物业租金收入为98,080千美元，较2018年的96,858千美元增长1.3%[159] - 2019年MOBs可比物业净收入为28,546千美元，较2018年的28,473千美元增长0.3%[159] - 2019年第二季度，公司MOB板块两个租户预计退租，占2019年3月31日MOB年化租金收入约4.4%，退租面积达522,118平方英尺[233] - 2019年3月31日，公司13处马萨诸塞州房产和3处加利福尼亚州房产分别实现租金收入190万美元和240万美元[233] - 2019年第一季度MOB NOI为71,044美元，2018年为70,213美元[203] 租户到期情况 - 2019 - 2028及以后各年租户数量分别为114、105、94、97、59、61、40、33、23、50，对应占总租户到期数百分比为16.9%、15.5%、13.9%、14.3%、8.7%、9.0%、5.9%、4.9%、3.4%、7.5%[139] - 2019 - 2028及以后各年到期平方英尺数分别为964,146、1,446,336、867,206、1,202,812、1,075,104、1,718,691、779,948、890,227、412,573、2,434,556，对应占总到期平方英尺百分比为8.2%、12.3%、7.4%、10.2%、9.1%、14.6%、6.6%、7.5%、3.5%、20.6%[140] 各业务板块收入及净收入情况 - 2019年3月31日止三个月各业务板块收入：MOBs为103,221千美元，三重净租赁老年生活社区为50,320千美元，管理型老年生活社区为108,045千美元，其他业务为4,700千美元，2018年对应收入分别为101,151千美元、67,975千美元、102,042千美元、4,602千美元[146] - 2019年3月31日止三个月各业务板块归属于普通股股东净收入（损失）：MOBs为27,369千美元，三重净租赁老年生活社区为24,454千美元，管理型老年生活社区为6,420千美元，其他业务为 - 28,161千美元，2018年对应净收入分别为28,536千美元、228,363千美元、8,614千美元、 - 29,491千美元[146] 三重净租赁老年生活社区业务数据 - 截至2019年3月31日，三重净租赁老年生活社区所有物业总数为228处，单元数量为23,853个，入住率为83.2%，租金覆盖率为1.06x[164] - 2019年第一季度，三重净租赁老年生活社区租金收入为50,320美元，较2018年减少17,655美元，降幅26.0%；净营业收入为50,320美元，较2018年减少17,655美元，降幅26.0%[166] - 2019年第一季度，三重净租赁老年生活社区折旧和摊销费用为19,422美元，较2018年减少773美元，降幅3.8%；资产减值为6,206美元，较2018年增加6,206美元，增幅100.0%[166] - 2019年第一季度，三重净租赁老年生活社区物业销售收益为0美元，较2018年减少181,154美元，降幅100.0%；利息费用为238美元，较2018年减少333美元，降幅58.3%；净收入为24,454美元，较2018年减少203,909美元，降幅89.3%[166] - 2019年第一季度三重净租赁社区NOI为50,320美元，2018年为67,975美元[203] 管理型老年生活社区业务数据 - 截至2019年3月31日，管理型老年生活社区所有物业总数为76处，单元数量为9,766个，入住率为86.3%，平均月租金为4,275美元[172] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区居民费用和服务收入为108,045美元，较2018年增加6,003美元，增幅5.9%；物业运营费用为85,045美元，较2018年增加7,885美元，增幅10.2%[174] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区净营业收入为23,000美元，较2018年减少1,882美元，降幅7.6%；折旧和摊销费用为15,760美元，较2018年增加949美元，增幅6.4%[174] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区利息费用为820美元，较2018年减少507美元，降幅38.2%；债务提前清偿损失为0美元，较2018年减少130美元，降幅100.0%；净收入为6,420美元，较2018年减少2,194美元，降幅25.5%[174] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区可比物业居民费用和服务收入为101,612美元，较2018年增加1,254美元，增幅1.2%；物业运营费用为78,447美元，较2018年增加2,643美元，增幅3.5%[179] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区可比物业净营业收入为23,165美元，较2018年减少1,389美元，降幅5.7%；折旧和摊销费用为13,393美元，较2018年减少617美元，降幅4.4%；利息费用为389美元，较2018年减少790美元，降幅67.0%；净收入为9,383美元，较2018年增加148美元，增幅1.6%[179] 其他业务数据 - 2019年第一季度租金收入为4,700美元，较2018年同期的4,602美元增长2.1%[184] - 2019年第一季度总费用为18,577美元，较2018年同期的26,086美元减少28.8%[184] - 2019年第一季度净亏损为28,161美元，较2018年同期的29,491美元减少4.5%[184] 公司财务关键指标 - 2019年第一季度FFO归属于普通股股东为80,411美元，2018年为92,666美元[199] - 2019年第一季度正常化FFO归属于普通股股东为88,225美元，2018年为107,163美元[199] - 2019年第一季度净收入归属于普通股股东为30,082美元，2018年为236,022美元[199] - 2019年第一季度NOI为149,064美元，2018年为167,672美元[203] 公司经营策略 - 公司计划出售部分物业，或出售约260万股RMR Inc. A类普通股以降低杠杆[204] 公司分红情况 - 2019年4月18日，公司将普通股季度分红率降至每股0.15美元，即每年每股0.60美元，目标分红派息率约为预计未来可分配现金的80%[205][206] - 2019年2月21日，公司向普通股股东支付常规季度分红，每股0.39美元，约9270万美元；4月18日宣布每股0.15美元，约3570万美元的分红，预计5月16日左右支付[234] 公司现金流情况 - 2019年第一季度，经营活动现金流从2018年的8400万美元降至4150万美元，投资活动现金流从2018年的流入8030万美元变为流出4330万美元，融资活动现金流从2018年的流出1.585亿美元降至流出1350万美元[209] 公司资金及债务情况 - 截至2019年3月31日，公司有3990万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有7.75亿美元可用额度[211] - 公司循环信贷额度为10亿美元，到期日为2022年1月15日，可选择延长一年，最高借款额度可增至20亿美元，截至2019年3月31日，年利率为3.6%，3月31日和5月8日借款余额分别为2.25亿美元和6.28亿美元[212] - 公司有3.5亿美元无抵押定期贷款于2020年1月15日到期，最高借款额度可增至7亿美元，截至2019年3月31日，年利率为3.9%；还有2亿美元无抵押定期贷款于2022年9月28日到期，最高借款额度可增至4亿美元，截至2019年3月31日，年利率为3.8%[215][216] - 2019年5月，公司按面值赎回了所有2019年到期的3.25%高级票据，本金为4亿美元；4月通知将提前偿还约4220万美元抵押贷款，预计5月完成[219][220] - 2019年第一季度，公司出售两处医疗办公楼，总价约300万美元；5月出售三处专业护理机构，总价约2150万美元；另有13处医疗办公楼和17处专业护理机构待售，总价分别约为2060万美元和1900万美元[221][222] - 截至2019年3月31日，公司估计三重净租赁老年生活社区和医疗办公楼未支出的租赁相关债务约为2430万美元[232] - 2019年3月31日，公司10亿美元无担保循环信贷安排中有2.25亿美元未偿还[238] - 截至2019年3月31日，公司有多笔高级无担保票据和无担保定期贷款，本金从2亿美元到5亿美元不等，年利率在3.25% - 6.75%之间[238] - 2019年5月，公司按面值赎回所有2019年到期的3.25%高级票据，本金40万美元[241] - 截至2019年3月31日，公司14处房产抵押票据本金总计7.337亿美元，到期日在2019 - 2043年[240] - 2019年3月31日，公司未偿固定利率债务本金总计29.83672亿美元，年利息费用总计1453.11万美元[252] - 2019年3月31日，公司浮动利率债务包括10亿美元循环信贷安排（其中2.25亿美元已使用）、3.5亿美元定期贷款和2亿美元定期贷款[260] 利率影响及风险 - 若固定利率债务再融资利率较当前高或低1个百分点，公司年利息成本将增加或减少约2980万美元[255] - 假设其他因素不变，市场利率即时提高1个百分点，公司固定利率债务公允价值将变动约4140万美元[256] - 利率提高1个百分点，截至2019年3月31日公司年浮动利率利息费用将从2945万美元增至3720万美元，每股收益影响从0.12美元增至0.16美元[262] - 若循环信贷安排

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司综合同店现金基础净营业收入（NOI）同比下降8.6%，主要因2月和3月来自五星公司的租金减少1280万美元 [7] - 2019年第一季度，公司正常化运营资金（FFO）为8820万美元，合每股0.37美元，较去年同期每股减少0.08美元，其中0.07美元的减少来自三重净租赁老年生活社区，主要是由于第一季度五星公司租金减少 [19] - 2019年4月，公司宣布2019年第二季度每股股息为0.15美元，基于新股息的第一季度正常化FFO派息率约为40% [20] - 第一季度，公司一般及行政费用较去年同期减少约1530万美元，降幅近61%，原因是本季度公司股价和总股东回报低于医疗房地产投资信托指数 [20] - 第一季度，公司资本支出为2860万美元，其中1340万美元为经常性支出，1510万美元用于开发和再开发资本项目 [21] - 截至3月31日，公司报告的债务与调整后息税折旧摊销前租金（EBITDAR）比率为6.7倍，债务与总资产比率为43.3%，预计2019年年中债务与调整后EBITDAR比率将攀升至略高于7倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公（MOB）业务 - 剔除三重净租赁老年生活社区后，同店现金基础NOI与去年同期持平，MOB业务板块同店现金基础NOI同比增长80个基点，主要受生命科学物业租金增长4.2%推动 [8] - MOB业务组合同店现金基础NOI下降2.7%，同店医疗办公入住率下降190个基点，原因是明尼阿波利斯市场一处14万平方英尺的租户于第四季度搬离 [9] - 本季度公司达成近50万平方英尺的新租约和续租约，加权平均租期为8.5年，每平方英尺每年的租户改进和租赁成本为3.40美元 [10] 老年生活业务 - 公司管理的老年生活组合同店入住率提高50个基点，居民费用和服务收入同比增加130万美元，增幅1.2%，但同店现金基础NOI下降，主要因运营费用增加，其中工资和薪金同比增长3.2% [13] - 截至2018年12月31日，公司三重净租赁老年生活组合的租金覆盖率为1.06倍，其中五星公司租约的覆盖率为0.99倍，根据4月宣布的交易协议，新的降低租金后的覆盖率为1.55倍，剔除五星公司后，租金覆盖率为1.42倍 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学市场方面，波士顿海港区一处100万平方英尺的三重净租赁物业租金于2019年1月1日起提高8%，推动生命科学物业租金增长4.2%；圣地亚哥托雷派恩斯子市场租金接近每月每平方英尺5美元 [8][26] - 老年生活市场方面，新建筑开工持续放缓，本季度老年生活的吸纳量达到2007年以来第一季度的最高水平，库存增长放缓，自2016年以来首次出现交付单元数量少于吸纳单元数量的情况 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2019年是过渡年，将执行处置策略，出售价值高达9亿美元的物业以降低财务杠杆，优化投资组合，重点处置表现不佳的老年生活社区和MOB业务板块的非核心物业 [6][17] - 公司支持五星公司对员工的投资，认为这将为居民提供更好的服务，最终提高入住率和租金增长 [15] - 行业竞争方面，老年生活行业面临工资压力和优质领导人才的激烈竞争 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为老年生活市场正在触底回升，随着新建筑开工放缓、吸纳量增加和库存增长放缓，市场情况开始好转 [30] - 对于圣地亚哥的生命科学物业再开发项目，管理层表示市场强劲，预计项目完成后现金回报率接近两位数 [26] - 管理层对五星公司2020年1月1日的转型交易表示有信心，认为虽然在此之前有很多许可工作要做，但预计交易将按计划进行 [31] 其他重要信息 - 公司计划出售位于马萨诸塞州中部租给Reliant Medical Group的13栋建筑，其中1栋已于3月出售，其余12栋已达成出售协议，将于租约到期后完成交易 [11] - 公司位于圣地亚哥托雷派恩斯子市场的16万平方英尺生命科学物业将于下个月底腾空，目前正在进行再开发的规划和许可工作，并积极进行招租 [12] - 第一季度公司出售了2处MOB物业，季度末有10处MOB物业和20处熟练护理设施达成出售协议，季度后又出售了3处熟练护理设施，并达成出售另外3处MOB物业的协议 [18] - 公司MOB再开发资本支出600万美元，涉及华盛顿特区中央商务区一处13万平方英尺医疗办公楼的重新定位和明尼阿波利斯一处建筑从单租户向多租户的转换；第一季度管理的老年生活再开发资本支出主要用于田纳西州劳登社区91套独立生活单元的扩建，目前团队已预租近80%的单元，预计夏季末完成建设 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在斯克里普斯基地的潜在再开发计划以及该市场的情况和预期回报 - 市场强劲，今日报告显示该市场租金接近每月每平方英尺5美元，公司正在完成规划和许可阶段并积极招租，计划将建筑重新开发为A级空间，预计现金回报率接近两位数 [26] 问题2: 宣布销售后剩余18处熟练护理设施是否都在进行销售以及如何估值 - 公司正在对所有独立熟练护理设施进行销售，市场上有大量资金，公司有信心快速完成处置，这些资产并非单纯的资本化率交易，部分是为了寻找买家进行再开发 [28] 问题3: 第一季度老年生活入住率上升的原因及是否会持续 - 市场出现转机，新建筑开工持续放缓，本季度老年生活吸纳量达到2007年以来第一季度的最高水平，库存增长放缓，预计市场情况将逐渐好转 [30] 问题4: 五星公司2020年1月1日的转型交易是否会延迟 - 公司有信心交易将按计划进行，虽然在此之前有很多许可工作要做，但预计不会出现问题 [31] 问题5: 已完成的熟练护理设施销售资产的EBITDAR情况 - 已出售的社区EBITDAR为负，目前达成协议的资产通常也有负的EBITDAR，但有一个正在营销的投资组合能产生一些EBITDA，公司希望未来定价符合整体指导，约为7%的资本化率或略低 [33][34] 问题6: 正在销售的资产中有多少是表现不佳的老年住房资产以及如何考虑其对稀释的影响 - 处置计划中约60%为老年生活资产，40%为非核心MOB资产，公司建议通过股息率和80%的CAD派息率来估算，在资产达成协议前无法提供更多指导 [36][37] 问题7: 购买这些资产的感兴趣方以及营销进展 - 公司已列出资产清单并获得经纪人估值意见，未来几天将进行经纪人面试，然后推向市场，目前尚未与买家进行讨论，但市场需求旺盛 [38] 问题8: 如何应对债务与EBITDA比率上升以及未来的债务偿还计划 - 公司已用循环信贷工具偿还本月到期的4亿美元债券，正在偿还4处老年生活社区的抵押贷款，未来将用处置资产的收益偿还循环信贷工具，如有额外收益，还可偿还现有定期贷款 [40] 问题9: 如何看待MOB同店组合NOI现金基础为负的情况 - 2018年第四季度有一些单租户建筑腾空，虽然租金在增长，但需要重新出租这些建筑，导致NOI下降 [41] 问题10: 第一季度生命科学业务租金增长的原因 - Vertex的租金于1月1日提高了8% [42] 问题11: MOB非核心资产的定义和定价情况 - 非核心资产主要是地理位置不符合公司投资组合的资产，整体投资组合预计资本化率约为7%，MOB可能略低 [44][45] 问题12: 对转换的预期以及如何考虑不同因素 - 主要关注费用，特别是工资压力，公司对五星公司对人力资本的投资表示满意，预计收入持平但希望表现更好，过去三个季度入住率有所增长，希望随着人口结构的变化市场能好转 [47] 问题13: 2020年初转换交易在何种情况下会延期 - 延期是作为最坏情况考虑，主要是出于税收原因，公司预计2020年1月1日能按计划完成转换 [48]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国老年生活行业 - 公司：Senior Housing Properties Trust（SNH）、Five Star Senior Living 纪要提到的核心观点和论据 合作历史与现状 - SNH与Five Star合作已久，2001年Five Star从SNH剥离时运营56个社区约5300个床位，如今租赁或运营SNH 261个社区约30000个单元，约20000个单元采用三重净租赁结构 [7] - 过去三四年，老年生活行业面临入住时间缩短、替代选择增多、库存增长、员工短缺和工资压力等问题，导致Five Star财务困境，覆盖率从2013年的1.3倍降至去年约0.9倍，出现现金流和流动性问题 [8] 新业务安排 - SNH与Five Star达成新管理或RIDEA协议，运营现有社区，执行多项金融交易改善Five Star财务状况和流动性，SNH及其股东将获约2.5亿股Five Star普通股，持股增至85%，股东通过特别股息获股 [9] - 过渡期间（协议签订至2020年1月1日目标转换日期），完成三重净租赁社区向RIDEA结构的许可流程，Five Star股东投票批准股份发行 [10] 新安排的好处 - RIDEA结构使SNH作为业主能获更多行业上行收益，短期现金流减少有望带来长期增长，SNH及其股东将拥有Five Star多数股权，分享未来盈利 [11] - Five Star将成为财务更稳定的运营商，预计年EBITDA 2000万 - 3000万美元，资本支出需求小、杠杆低，继续直接拥有20个社区，专注运营和提升社区表现 [12] - SNH与单一全国经理合作，结合RIDEA结构提高资产管理效率，扩大该结构增强对房地产的控制和监督，可加大社区投资和改善力度 [12] 决策考量 - 特别委员会经数月多次会议和谈判达成新安排，考虑因素包括解决方案需永久、双方利益需一致、SNH需有资产安排和管理灵活性 [13][14] - 允许Five Star破产并更换运营商不可行，因其未违约，破产会使SNH失去重组控制权，导致运营恶化和社区价值受损 [15] 新管理协议条款 - 期限15年，管理费率5%，Five Star还可获相当于总投资组合物业层面EBITDA超过目标EBITDA部分15%的激励费，促使其关注收入和底线业绩，与SNH利益一致 [17] 行业趋势与时机 - 老年生活行业处于或接近周期底部，是SNH转换为RIDEA结构的时机，有新建筑开工减少和吸收创新高的证据，看好Five Star新CEO举措，结合SNH资产管理和资本投资，可利用未来需求 [18] 过渡期间财务交易 - 自2019年2月1日起，现有三重净租赁下固定租金降至约每月1100万美元，此前约1740万美元与降低后租金的差额将递延，获股东批准发行股份后豁免 [20] - SNH以约5000万美元购买租赁社区相关的物业、厂房和设备，同时提供2500万美元短期信贷安排，利率6%，2020年1月1日到期，Five Star需尽快以合理条款修改、再融资、延长或替换现有安排 [21] - 成功转换所有社区后，SNH将减少Five Star在SNH信贷安排下的债务，承担相关负债，支付总计7500万美元现金，改善其财务状况和流动性 [22] 股权结构变化 - 目前SNH持有Five Star约8%流通股，发行约2.6亿股后，SNH持股将达约34%，略低于REIT对经理持股限制，发行需获Five Star股东批准，相关方已同意投票支持，获批后SNH股东将获特别股息 [23][24] 杠杆与股息 - 预计2019年年中债务与调整后EBITDA比率降至约7倍，为达约6倍目标，计划年底前出售价值高达9亿美元的物业，包括表现不佳的老年生活社区、非核心物业等，资产出售后医疗办公和生命科学建筑投资占比将增加 [25] - 预计从下一次定期季度股息开始，每年支付0.55 - 0.65美元股息，基于约80%的预计可分配现金目标派息率，虽与Five Star交易短期减少现金流，但长期利于增长，股息有保障且提供财务灵活性 [26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 新管理协议中管理费率与现有管理组合有相似但结构不同，激励费按整个投资组合计算 [31] - 内部建模预计过渡期间每单元每年资本支出约1500美元，未来几年为经常性支出 [33][34] - SNH出售RMR股票需董事会决定，考虑因素包括股价、流动性和执行情况，也可选择出售其他资产 [36] - 2019年第一季度业绩与上一季度持平，预计2019年仍受工资压力影响，净营业收入可能有中到高个位数下降，2020年后情况可能好转 [39][40] - 目前独立技能护理设施收入占比3%，当前TRS或RIDEA投资组合中SNF单元占比5%，租赁物业中CCRCs内SNF单元占比约20%，团队正减少对独立技能护理设施的敞口，部分资产出售有进展 [42][43] - 预计9亿美元资产出售中大部分为老年生活社区，也包括非核心MOB资产和 wellness中心，整体资本化率约7% [46] - 租金减免约每月600万美元，旨在使Five Star在今年保持运营，摆脱不确定性，专注提升投资组合表现 [49] - Five Star新管理层关注运营卓越、与JD Power合作、动态定价计划和定义运营细分市场，以提升运营表现 [54][55] - 信用评级机构了解重组情况，虽可能担忧短期杠杆上升，但理解SNH降低杠杆的计划，SNH认为自身财务状况良好 [57] - 2019年预测因成本压力数字下降，2020年基本持平，2021年有所恢复，股息设定保守，有望超预期 [60][61] - SNH购买Five Star超5000万美元的设备和资产，为其提供财务灵活性，7500万美元转换付款包含多项内容，若短期信贷安排有余额将相应减少 [63][64] - 2018年第四季度EBITDARM覆盖率为0.9倍 [65] - 2019 - 2020年每年可能比历史支出多2000万 - 2500万美元用于资产重新定位和出售 [67] - 已确定独立技能护理设施为处置候选资产，部分已在谈判购买和销售协议，其余处置物业未公开，预计多为老年生活社区，也考虑非核心MOB资产和 wellness中心 [70] - 若一切顺利，7500万美元付款将于2020年1月1日支付 [71]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度归一化运营资金（FFO）为每股0.27美元，全年为每股1.59美元，均包含支付给外部经理RMR的4060万美元业务管理激励费用 [25] - 排除业务管理激励费用后，2018年第四季度一般及行政费用较去年减少140万美元，降幅11.5%，主要因支付给RMR的基础业务管理费减少 [26] - 2018年初公司发行5亿美元4.75%的优先票据，导致第四季度利息费用较2017年增加480万美元，年末无担保循环信贷额度余额为1.39亿美元，可用额度8.61亿美元，总债务与总资产比率为42.4%，总债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为6.0倍（排除激励费用） [27] - 2018年第四季度资本支出2940万美元，其中1530万美元（52%）为经常性支出，1410万美元用于开发和再开发项目 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型老年生活社区业务 - 2018年同店现金净营业收入（NOI）下降6.8%，主要因工资福利和维修维护费用增加，工资福利同比增长约1%，占同店现金NOI减少额的30%，维修维护费用增长超10% [9][16][17] - 第四季度同店入住率较去年同期提高30个基点，全年提高20个基点，同店平均月租金较去年同期下降不到1%，入住率提高和租金持平使2018年同店收入略高于2017年 [14] 医疗办公物业（MOB）业务 - 第四季度同店现金NOI较去年同期增长1%，全年增长80个基点，季度末整体入住率为94.5%，全年租户留存率接近80% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年生活市场新开工建设项目呈下降趋势，但供应仍超过需求 [16] - 医疗办公和生命科学市场，公司认为圣地亚哥的托雷派恩斯子市场是全国三大最强的生命科学市场之一 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续增加医疗办公和生命科学投资组合规模，耐心且有纪律地进行投资，同时在现有医疗办公、生命科学和老年生活物业中配置资本以获取高回报 [22] - 公司正在与最大租户五星高级生活（Five Star Senior Living）讨论协议重组，以解决其运营和流动性问题 [10] - 公司正在对独立熟练护理设施进行营销处置 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年将是公司的过渡年，重点是提高MOB业务在总投资组合中的占比，加强所有物业的资产管理监督，在有高回报的市场投资现有物业，最大化老年生活投资组合的绩效和价值 [29] - 老年生活市场虽有改善迹象，但仍有大量在建项目，竞争将持续激烈，工资和福利成本也将维持高位 [62] 其他重要信息 - 公司部分物业获得奖项，佛罗里达的三个管理型老年生活社区获得J.D. Power老年生活认证，亚特兰大北部的医疗办公楼获得国际建筑业主与管理者协会（BOMA）的BOMA 360认证 [12][13] - 2018年公司出售高级生活投资组合实现超2.6亿美元收益，并将部分收益再投资于医疗办公和生命科学建筑 [7] - 2018年公司出售资产比购买资产多约1.5亿美元，但投资活动仍使现金NOI增长1.2% [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与雪松西奈（Cedars - Sinai）的租约到期情况及状态 - 公司预计雪松西奈将长期续租，且租金可能上调 [31] 问题2: 本季度同店业绩是否受五星高级生活公司情况影响 - 公司认为主要是工资福利和费用较高影响业绩，社区层面受五星高级生活公司情况影响不大 [32] 问题3: 熟练护理业务资产情况 - 公司正在对独立熟练护理设施进行营销处置，处于不同谈判或营销阶段 [33] 问题4: 马萨诸塞州出售的MOB物业定价情况 - 这些物业被瑞来安（Reliant）租用20年，由当地买家感兴趣，定价不适用资本化率讨论，公司认为对这些物业投入资本和维护对投资组合无意义 [35] - 公司对这些资产计提约4600万美元减值准备，将在10 - K报告中披露 [36] 问题5: 斯克里普斯研究所（Scripps Research Institute）物业空置后的资本计划及租金提升情况 - 公司仍在规划资产重新定位，需获得一定审批后才能开展重建，若进行重建将对资产进行全面重新定位，预计租金会上涨 [37] 问题6: 2019年各项事务优先级 - 公司认为各项事务都是优先事项，不同人员将负责不同方面的挑战 [39] 问题7: 如何让投资者关注公司有价值的MOB投资组合 - 公司认为投资者沟通很重要，会继续宣传MOB投资组合优势，也考虑过更改公司名称 [41] 问题8: 是否考虑与雪松西奈进行类似Vertex Pharmaceuticals的合资项目 - 公司认为雪松西奈的建筑适合合资，但目前无资金使用需求，且有短期挑战待解决，暂不考虑合资 [42] 问题9: 五星高级生活投资组合的稳定覆盖率 - 公司难以预测其未来覆盖率情况 [45] 问题10: 加入第四季度或2019年第一季度业绩后覆盖率是否会下降 - 公司难以确定，从数学角度看加入第四季度业绩后可能下降 [46][47] 问题11: 五星高级生活产生负EBITDA的资产数量及销售情况 - 约底部20个左右的物业产生负EBITDA，若出售这些物业，覆盖率将提升至1.1倍，这些物业正在不同阶段进行营销 [48][49] 问题12: 五星高级生活电子病历系统推广缓慢的原因 - 电子病历系统已在所有熟练护理设施和持续照料退休社区（CCRC）中使用，超过一半指的是动态定价模型 [50][51] 问题13: 动态定价模型是否会在2019年体现效果 - 公司认为会体现效果 [53] 问题14: 五星高级生活重组延迟原因及60天内情况 - 公司无法透露正在进行的讨论情况，预计60天内会有公告 [55][56] 问题15: 除租金重组外，是否会向五星高级生活提供贷款等其他可能性 - 公司无法透露正在进行的讨论情况，预计60天内会有公告 [57] 问题16: 五星高级生活问题解决前投资是否暂停 - 公司收购团队仍在对市场上的项目进行评估，收购未暂停 [58] 问题17: 处理五星高级生活协议时不考虑的选项 - 公司无法评论潜在理论结果 [61] 问题18: 关注五星高级生活问题的原因及市场情况 - 市场有改善迹象，但仍有大量在建项目，竞争激烈，工资和福利成本高，市场是否反转难以确定 [62] 问题19: 与五星高级生活协议变更对股息分配的影响 - 公司表示协议变更可能对现金流产生负面影响，无法评论潜在理论结果 [63] 问题20: 未来12 - 24个月MOB业务增长策略 - 公司目标是收购MOB和生命科学物业，但目前资本化率低于公司可接受水平，将继续谨慎耐心寻找适合投资组合的物业 [64] - 公司希望继续像2018年一样，将老年生活资本进行再投资到MOB业务 [66]