业务运营情况 - 截至2021年12月31日，AlerisLife的运营部门Five Star为公司管理120个高级生活社区[76] - 截至2021年12月31日，公司拥有位于马萨诸塞州波士顿的生命科学物业非合并合资企业20%的股权[77] - 2022年1月，公司与两个无关的第三方全球机构投资者就其拥有的10个医疗办公室和生命科学物业成立合资企业，保留20%的股权[77] - 截至2021年12月31日，RMR LLC在其位于美国各地的总部和地区办事处约有600名全职员工[85] - 2021年公司关闭约1500个熟练护理单元，目前投资组合中剩余约1900个熟练护理单元[92] - 2021年公司净营业收入主要来自租户和居民私人资源占多数收入的物业，少量来自依赖医保和医疗补助计划的物业[92] - 截至2021年12月31日，公司有两个报告部门：办公物业组合和SHOP[139] 财务状况与资金安排 - 截至2021年12月31日，公司合并可用于偿债的收入与偿债的比率低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍，无法承担额外债务，此前为增加现金头寸和保持财务灵活性，已从循环信贷安排中借款8亿美元[79] - 截至2021年12月31日，公司有8亿美元的循环信贷安排，2022年2月修订信贷协议后，循环信贷安排减少至7亿美元[81] - 公司投资目标包括增加运营现金流并向股东分配，为此采取维持强大资本基础、利用债务杠杆等策略[68] - 公司收购策略是主要为获取收入、次要为增值潜力收购物业，考虑物业用途、位置等多方面因素[68] - 公司计划选择性出售某些物业以资助未来收购、调整投资组合和维持适当杠杆水平，但受疫情影响处置活动可能受干扰[71] - 公司可能通过股权发行、债务融资等方式寻求额外资本，融资所得可用于支付股息、提供营运资金等[80] 政策与资金支持 - 2020年9月3日美国卫生与公众服务部宣布向养老院发放20亿美元激励付款，首轮发放约3.33亿美元，第二轮发放5.23亿美元[95] - 2020年CARES法案规定员工留用抵免为符合条件工资的50%，每位员工最高抵免5000美元（工资上限10000美元），适用于员工数100及以下的雇主[97] - 2020年综合拨款法案进一步补充30亿美元到提供者救济基金，要求至少85%未支配余额和回收资金按2020年第三或四季度财务损失和运营费用变化分配，还将抵免计算修改为符合条件工资的70%（每季度工资上限10000美元），适用于员工数最多500的雇主[98] - 2021年美国救援计划法案将联邦医疗援助百分比临时提高10个百分点，时间为2021年4月1日至2022年3月31日[99] - 2021年9月10日美国卫生与公众服务部提供255亿美元新冠疫情救济资金给医疗服务提供者[100] - 公司在2021年确认1960万美元来自CARES法案和各州项目的资金为利息和其他收入[101] 法规与监管影响 - 患者保护与平价医疗法案将涉及超100万美元的医疗欺诈犯罪联邦量刑指南下的处罚提高20% - 50%[107] - 公司租户和管理者的医保B部分门诊治疗收入率与医保医生收费表挂钩，该收费表的费率增长有单独限制[104] - 2021年HHS通过民权办公室达成数笔数百万美元的HIPAA和解协议[110] - 公司要求租户和经理遵守所有规范老年生活社区运营的法律，合规成本可能影响社区盈利能力和租户支付租金的能力[113] - 公司医疗办公和生命科学物业租户受联邦、州和地方机构监管，需遵守多项法规并承担相应成本[114] - 公司生物技术实验室租户受FDA等广泛监管，合规成本和相关风险可能影响其支付租金的能力[116] 市场竞争与风险 - 公司投资和运营医疗办公、生命科学和老年生活社区等物业业务竞争激烈，面临多方面竞争因素[117] - 达到指定能源效率水平的物业可获得为期12个月的能源之星认证，实验室、医疗办公物业和入住率低于50%的物业不符合认证资格[126] - 公司遵循ESG原则，通过实时能源监测等方式管理物业数据，降低能耗和碳排放[122][124][125] - 公司拥有的房地产面临环境风险，虽目前未发现重大环境问题，但未来可能需承担修复成本[130][131] - 重大天气或气候相关事件可能导致公司及其租户或经理产生重大成本和损失，保险可能无法充分补偿[132] 公司治理情况 - 截至2021年12月31日，公司董事会由六名受托人组成，其中四名是独立受托人，女性约占33%，代表性不足的少数族裔成员约占17%[134] 税收相关规定 - 公司自1999年纳税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[147] - 2026年前，符合特定持有期要求的非公司制美国股东，对公司非资本利得股息或合格股息收入的股息，通常可享受较低有效税率[149] - 若有来自“禁止交易”的净收入，公司需按100%的税率对该收入纳税[154] - 若未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，公司需按100%的税率对未达标的金额纳税[156] - 若未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，公司需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入计算的税款[157] - 若未能满足导致无法获得REIT纳税资格的任何规定（REIT总收入测试或REIT资产测试违规除外），因合理原因而非故意疏忽，公司可保留REIT纳税资格，但每次违规需缴纳50,000美元罚款[158] - 若任何日历年未能至少分配该年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及任何以前期间的未分配应税收入，公司需对未分配的差额征收4%的不可抵扣消费税[159] - 公司子公司（C类公司）通常需就其收益缴纳联邦企业所得税，公司与TRS子公司之间不符合公平交易条款的任何交易可能需缴纳100%的税[162] - 若子公司不符合REIT税收资格，公司可能面临5万美元或最高常规企业所得税税率乘以该子公司净收入的较高税额[163] - 若公司某一年不符合REIT税收资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且后续四个纳税年度通常无资格作为REIT纳税[164] - REIT资格要求中，最后半年内，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有[166] - 若未满足REIT资格条件（1）至（6），能证明是合理原因且非故意疏忽，每次可免除资格但需缴纳5万美元罚款[169] - 公司可拥有TRS证券，但每季度末投资于TRS的股票或其他证券价值不得超过总资产的20%[176] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%投票权或已发行证券价值，该公司自动成为TRS[177] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易金额，REIT将面临相当于超额部分100%的消费税[180] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT税收资格，至少75%总收入来自与不动产相关投资，至少95%总收入由符合75%总收入测试的收入等组成[181] - 符合IRC第856(d)条意义上的“不动产租金”，租金金额通常不得基于任何人的收入或利润，但可基于固定百分比的收入或销售额[182] - 若公司拥有租户10%或以上投票权或价值的股票，租金通常不符合“不动产租金”条件，终止与五星公司的租约前，公司持有奥勒里斯生活公司接近但不足10%的流通普通股[183] - 若至少90%的租赁空间租给非应税子公司（TRS）和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则而被取消资格[185] - 非惯常服务价值不超过物业总收入的1%，不会使收入丧失“不动产租金”资格[187] - 若与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金的15%或以下，该部分租金符合“不动产租金”条件[188] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务收费已符合并将继续符合“不动产租金”条件[190] - 非销售止赎财产的经销商收益可能按100%税率征收惩罚性税，通过TRS持有的财产销售收益除外[196] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因且非故意疏忽，可满足特定要求后仍有资格作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，但需缴纳100%的税[198] - 公司需满足资产百分比测试，至少75%的总资产价值由“房地产资产”构成，不超过25%的总资产价值由不符合75%资产测试的证券代表[200][201] - 若未能满足资产测试，因收购导致的可在季度结束后30天内处置非合格资产来补救；若未在30天内补救，某些情况下可在6个月内处置相关资产或满足测试条件[205][206] - 若未能满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，且资产价值不超过1000万美元，可在6个月内处置相关资产或满足测试条件来免除处罚[206] - 2020年1月1日前公司持有AlerisLife流通普通股比例低于10%，之后直接或间接增持其普通股，且无TRS持有AlerisLife超过35%[211] - 若IRS或法院判定公司聘请的AlerisLife子公司不符合“合格独立承包商”资格，公司从TRS获得的租金收入可能不满足75%和95%的总收入测试，此时可能适用救济条款，需按100%税率纳税[215] - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租赁费率，公司需按100%税率对超额租金纳税[216] - 为符合REIT税收资格，公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[218] - IRC一般将可分配给贸易或业务的债务支付或应计的净利息费用扣除额限制在“调整后应税收入”的30%，公司已选择作为房地产贸易或业务，预计不受此限制[219] - 若公司未按要求分配，将按普通公司所得税税率对未分配金额纳税，还需缴纳4%的不可扣除消费税，即未在日历年内向股东分配85%的普通收入和95%的资本利得净收入[220] - 公司收购C公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRS，公司继承其联邦所得税属性，如资产调整税基、折旧表和盈利等[225] - 若公司继承C公司资产的结转税基并在资产不再由C公司持有之日起五年内出售该资产，可能需就内置收益缴纳联邦所得税[226] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司盈利，否则可通过分配后续发现的盈利并支付利息费用来维持REIT税收资格[227] - 公司一般对可折旧的不动产按直线法在40年内折旧，对个人财产在适用的较短期间内折旧[228] - 非企业美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%；超阈值则为20%[233] - 公司普通股息按普通收入适用较高联邦所得税率征税（符合条件的REIT股息在2026年前有较低有效税率）[233] - 公司指定的资本利得股息，企业股东可能需将最高20%按普通收入处理[234] - 美国股东需对净投资收入（含公司股息和股票处置收益）在调整后总收入超阈值时缴纳3.8%医疗保险税[242] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单年税收损失超1000万美元或规定组合年份超2000万美元需披露[243] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单年税收损失超200万美元或规定组合年份超4000万美元需披露[243] - 自然人未披露应报告交易的年度最高罚款为1万美元，其他情况为5万美元[243] - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，一般按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣[250] - 公司向非美国股东支付的资本利得股息及与美国不动产权益相关股息，一般按普通股息处理并预扣[252] - 税收协定可能降低公司分配的预扣义务，但部分协定对REIT普通股息有额外条件[253] - 非美国股东收到被指定为资本利得股息的分配时，适用的预扣代理人需向美国国税局预扣最高达分配金额的21% [254] - 若公司不是“国内控制”的房地产投资信托基金（REIT）且股票未在美国国家证券交易所上市，非美国股东出售股票获利需按美国股东相同方式处理，购买者需预扣购买价格的15%并上缴美国国税局 [257] - 若公司股票价值少于50%由非美国股东直接或间接持有，公司将是“国内控制”的REIT [256] - 未遵守美国信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，适用支付款项将被征收30%的美国预扣税 [264] - 外国金融机构需与美国财政部达成协议，对不合规的外国金融机构和账户持有人适用支付款项预扣30% [264] - 美国股东未在IRS表格W - 9提供正确纳税人识别号和认证，适用的预扣代理人可能需预扣部分分配或收益款项 [262] - 非美国股东未在适用IRS表格W - 8证明其非美国股东身份，公司股票分配通常需进行备用预扣 [263] - 非美国股东通过外国经纪办公室出售股票获得收益，即使未执行适用IRS表格W - 8，某些情况下可不适用信息报告和备用预扣 [263] - 公司及其股东的税务处理可能随时被立法、司法或行政行动修改，且可能有追溯效力 [265] - 公司及其股东可能需向州、地方或其他司法管辖区纳税，这些税务后果可能与美国联邦所得税不同 [266]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合医疗信托报告的正常化运营资金（FFO）为负940万美元，即每股0.04美元 [30] - 第三季度宣布每股0.01美元的季度分红，将于11月18日支付给10月25日登记在册的股东 [30] - 第三季度一般和行政费用较第二季度下降约3%，至890万美元 [28] - 2021年第三季度利息支出为6450万美元，较第二季度减少320万美元，原因是6月赎回了3亿美元的优先票据 [28] - 第三季度末，公司手头有大约7.95亿美元的无限制现金 [29] - 第三季度资本支出为4150万美元，其中SHOP部门经常性资本支出为2330万美元，较第二季度增加约400万美元；办公投资组合为920万美元；再开发资本支出为900万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP部门 - 已为SHOP部门的107个社区选定新的第三方经理，并与10家经理签订运营协议，其中69个社区在本季度完成过渡，另外30个在季度末之后过渡，计划在年底前完成所有社区过渡 [12] - 确定关闭一个社区，并评估该物业的最佳用途 [13] - 同店物业入住率较第二季度平均提高50个基点，但排除第二季度熟练护理单元关闭导致的收入下降后，该投资组合的同店物业收入因优惠策略环比下降约20个基点 [16] - 五星管理投资组合的工资和福利费用较第二季度下降1.9%，但持续的劳动力压力使运营商难以降低工资相关费用，预计随着劳动力压力持续，工资将上涨 [16][17] - 五星管理的120个社区投资组合中，潜在客户线索较上一季度增长41%，主要受数字线索增长70%推动；入住人数增长19.2%，搬出人数仅增长3.6%；受德尔塔变种影响，参观人数环比下降4.3%，10月随着新冠病例减少，较9月增长7.8% [18] - 同店物业池在第三季度过渡69个社区后减少至159个社区，该同店投资组合的现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少610万美元，原因是熟练护理单元关闭导致收入下降以及某些运营费用增加 [26] 办公投资组合部门 - 本季度完成39份新租约和续租约，总面积约37.2万平方英尺，略高于三年季度平均水平；租约平均租金上调28.1%，加权平均租期8.2年，每平方英尺每年租赁成本约8美元 [20] - 租赁管道增长至约240万平方英尺，是第二季度的两倍多；其中约100万平方英尺（42%）是新交易，10%是与新租户签订意向书并正在协商租约 [21] - 第三季度同店物业入住率较上一季度下降30个基点，主要因两个租户搬离以及一个3万平方英尺的生命科学租户7月搬离；截至第三季度，同店物业入住率为92.7% [21] - 同店物业现金基础NOI较上年增长40个基点，主要由于停车收入增加和运营成本降低，但部分被入住率下降抵消 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续推进SHOP部门社区向新运营商的过渡，预计年底前完成所有社区过渡，以优化运营表现，为居民和团队成员创造卓越体验 [12][13] - 计划对佐治亚州迪凯特一处11.2万平方英尺的物业进行再开发，租户将于年底搬离 [22] - 持续对投资组合进行资本投资，以改善未来业绩 [31][33] 行业竞争 - 高级生活行业竞争激烈，竞争对手提供激进的租金优惠套餐，公司旗下五星管理的物业也被迫跟进，预计优惠短期内不会消退 [15][35][36] - 办公投资组合租赁市场强劲，租金呈上涨趋势，公司有望通过新租赁活动获得可观租金上调，并对部分资产进行重新定位 [20][22][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第三季度美国新冠病例因德尔塔变种再次增加，劳动力市场挑战加剧，但高级生活运营商和社区仍为居民提供优质服务和护理 [9] - 高级生活行业复苏将继续不均衡，但公司投资组合和行业内出现一些令人鼓舞的趋势 [11] - 随着新冠病例减少，有望减少与疫情相关的限制，促进运营环境更加顺畅 [19] - 对将SHOP社区过渡到新运营商的战略充满信心，预计高级生活投资组合业绩将逐步恢复 [33] 其他重要信息 - 第三季度确认近80万美元的《关怀法案》资金计入利息和其他收入，年初至今《关怀法案》收入达1900万美元，均不包括在报告的现金基础NOI中 [27] - 与过渡相关的费用为310万美元，较第二季度减少1190万美元，因熟练护理单元关闭已完成 [27] - 公司下一次优先票据到期日为2024年5月，10亿美元9.75%的优先票据将于2022年6月可赎回 [29] - 季度末后，公司行使选择权将循环信贷安排的到期日延长一年至2023年1月，并有一个额外的一年延期选择权至2024年1月 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：高级生活市场竞争对手的激进定价何时会消退 - 很难预测，竞争对手竞争激烈，只要优惠策略有效，就会继续提供，短期内优惠不会消退 [35][36] 问题2：医疗办公（MOB）生命科学领域的租金上调趋势是否会在第四季度和2022年持续，原因是什么 - 租金上调是多种因素共同作用的结果，生命科学资产所在的马萨诸塞州列克星敦和托里松等市场强劲，MOB投资组合也有高个位数到两位数的租金上调，租赁市场活跃，租赁管道达240万平方英尺，预计租金将增长 [37][38] 问题3：第四季度和2022年初的资本支出情况如何 - 由于供应链中断、熟练劳动力短缺以及新运营商带来不同想法，资本支出难以预测；预计第四季度仍有大量资本支出，但全年可能接近2亿美元，而非之前预计的2.5亿美元 [39][44] 问题4：目前竞争对手提供的优惠套餐情况如何，是否比几个月前更激进 - 竞争对手的优惠力度与几个月前相当，不同市场有所差异，常见的优惠包括免除社区费用或提供数月的半租金优惠，五星管理的物业也提供类似套餐 [48] 问题5：公司为何开始提供优惠套餐，何时开始的 - 竞争对手提供深度优惠，为了提高入住率，五星管理的物业不得不跟进；采用免租金的方式，免租期结束后仍有较高的基本租金，有利于后续租金增长 [49] 问题6：竞争对手的入住率增长是否强于五星管理的物业，差距有多大 - 部分同行报告的入住率增长更强，公司正在进行社区过渡，107个社区过渡的公告以及五星管理公司和区域层面的重组对整个投资组合产生了影响；此外，公司投资组合需要资本投入，随着资本的部署，业绩有望持续改善 [50][51] 问题7：劳动力方面的情况如何，何时开始提高员工工资，涨幅有多大 - 工资涨幅与市场基本一致，同比约5%，一线员工在某些市场有两位数的涨幅；运营商与亚马逊和沃尔玛等竞争员工，不仅存在工资压力，还面临员工短缺问题，这也推动了工资上涨 [52] 问题8：在8 - 9月期间，成本是否明显增加，寻找劳动力是否更困难 - 劳动力市场一直很艰难，过去几个月尤其具有挑战性；不同市场情况不同，新运营商的福利政策有所不同，需要进行一定的平衡；如果提供优质服务，有望通过提高费率来弥补成本，但会有一定的滞后 [53][54] 问题9：潜在客户线索的增长主要来自哪些渠道，其他渠道是否也有类似增长 - 潜在客户线索的增长几乎完全由网站线索驱动，五星管理公司也使用其他线索来源，但一直在大力推广数字线索平台并取得了成效；这些线索已转化为参观量，10月五星管理社区的参观量较9月增长了8% [55]

公司房地产资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有392处房产，分布在36个州和华盛顿特区，房地产资产总值82亿美元[118] 《CARES法案》相关收入 - 2021年前三季度，公司在综合收益（损失）表中确认与《CARES法案》资金相关的利息和其他收入1900万美元[123] - 2021年前三季度利息和其他收入为19849千美元，较2020年的8008千美元增加11841千美元，增幅147.9%，主要因2021年前三季度收到美国政府根据《关怀法案》提供的786千美元资金[174][178] - 2021年九个月利息和其他收入增加，主要因收到美国政府根据CARES法案提供的资金，2021年为18,967美元，2020年为7,346美元[192][203] - 2021年前九个月，公司SHOP部门因《关怀法案》下的医疗服务提供者救济基金确认其他收入18967美元[267] 管理协议变更 - 2021年6月9日，公司与Five Star修改管理协议，将108个约7500个居住单元的社区过渡给第三方管理，不再有权出售6.82亿美元的社区[126] - 截至2021年9月30日，公司已将69个含4755个居住单元的社区过渡给新第三方管理；截至11月3日，又完成30个含1845个居住单元的过渡[128] - 新第三方管理协议的管理费为社区总收入的5% - 6%，激励费为EBITDA超出目标部分的15% - 25%，施工监督费为施工成本的3% - 5%[129] - 公司预计2021年12月31日前完成107个老年生活社区的管理过渡，并打算关闭剩余社区[225] 社区过渡成本 - 2021年第三和前九个月，公司分别记录310万美元和1500万美元的社区过渡成本[128] - 2021年第三季度和前九个月，公司分别记录310万美元和1500万美元与收购及其他交易相关成本[225] 社区入住率情况 - 截至2021年9月30日，Five Star保留管理的120个社区入住率为73.4%，过渡中的107个社区入住率为66.8%[132] - 截至2021年9月30日，办公室投资组合入住率91.3%，SHOP入住率71.3%，其他三重净租赁老年社区入住率75.7%，健康中心入住率100%[133] - 截至2021年9月30日，办公物业组合中可比物业总建筑数为112栋，总面积10,512平方英尺，入住率92.7%；所有物业总建筑数118栋，总面积10,927平方英尺，入住率91.3%[150] - 截至2021年9月30日，SHOP物业组合中可比物业总数159处，单元数20,669个，入住率72.5%，平均月租金4,023美元；所有物业总数235处，单元数25,424个，入住率71.3%，平均月租金4,234美元[157] - 办公投资组合方面，截至2021年9月30日，总建筑数量为118栋，总面积为10927千平方英尺，入住率为91.3%[179][181] - SHOP方面，截至2021年9月30日，总物业数量为235处，单元数量为25424个，入住率为70.6%，平均月租金为4389美元[185][186] 各业务线收入及NOI情况（2021年第三季度） - 2021年第三季度，办公室投资组合收入9152万美元，占比27.1%；NOI为5913.4万美元，占比82.9%[133] - 2021年第三季度，SHOP收入2.36013亿美元，占比69.9%；NOI为232.6万美元，占比3.3%[133] - 2021年第三季度与2020年同期相比，办公投资组合NOI为5913.4万美元，下降2.7%；SHOP为232.6万美元，下降70.6%；非细分业务为988.3万美元，下降1.2%；总NOI为7134.3万美元，下降9.3%[149] - 2021年第三季度，公司总营收3.37416亿美元，2020年同期为3.94339亿美元；2021年前三季度总营收10.46481亿美元，2020年同期为12.47117亿美元[147] - 2021年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为8934.3万美元，2020年同期为1.06888亿美元；2021年前三季度净亏损为1.9107亿美元，2020年同期为1.23225亿美元[147] - 2021年第三季度与2020年同期相比，折旧和摊销为6870.2万美元，增长2.2%；一般及行政费用为887万美元，增长26.9%；收购及某些其他交易相关成本为310.8万美元，增长幅度无意义[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，资产减值为0，下降100%；物业出售收益为20万美元，变化率为 - 194.8%；权益证券净损益为 - 1475.5万美元，下降217.9%[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，利息及其他收入为97.6万美元，增长幅度无意义；利息费用为 - 6449.3万美元，增长11.0%；持续经营业务税前亏损为 - 8740.9万美元，下降17.1%[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，所得税费用为 - 59.5万美元，增长63.0%；净亏损为 - 8800.4万美元，下降16.8%；归属于非控股股东的净收入为 - 133.9万美元，增长21.7%；归属于普通股股东的净亏损为 - 8934.3万美元，下降16.4%[149] - 2021年办公物业组合租金收入91,520美元，较2020年的94,235美元减少2,715美元，降幅2.9%；物业运营费用32,386美元，较2020年的33,448美元减少1,062美元，降幅3.2%；净营业收入59,134美元，较2020年的60,787美元减少1,653美元，降幅2.7%[151] - 2021年SHOP物业组合居民费用和服务收入236,013美元，较2020年的290,101美元减少54,088美元，降幅18.6%；物业运营费用233,687美元，较2020年的282,202美元减少48,515美元，降幅17.2%；净营业收入2,326美元，较2020年的7,899美元减少5,573美元，降幅70.6%[157] - 2021年非细分业务租金收入9,883美元，较2020年的10,003美元减少120美元，降幅1.2%；净营业收入9,883美元，较2020年的10,003美元减少120美元，降幅1.2%[163] 医疗办公和生命科学物业租赁情况 - 2021年第三季度，医疗办公和生命科学物业新租面积10.1万平方英尺，续租面积27.1万平方英尺，加权平均租金变化率分别为38.3%和21.5%，总加权平均租金变化率为28.1%[140] - 2021年前三季度，医疗办公和生命科学物业新租面积31.8万平方英尺，续租面积89.8万平方英尺，加权平均租金变化率分别为25.2%和8.7%，总加权平均租金变化率为14.3%[140] - 截至2021年9月30日，医疗办公和生命科学物业2021 - 2030年及以后各年到期租约的租户数量、租赁面积、占比、年化租金收入及占比等数据明确，如2021年租户42个，租赁面积21.7612万平方英尺，占比2.2%，年化租金收入767.4万美元，占比2.1%[142] 各业务线收入及NOI情况（2021年前三季度） - 2021年前三季度总净营业收入（NOI）为228385千美元，较2020年的312967千美元减少84582千美元，降幅27.0%，其中办公投资组合NOI为182647千美元，较2020年减少8821千美元，降幅4.6%；SHOP NOI为16830千美元，较2020年减少72241千美元，降幅81.1%；非细分业务NOI为28908千美元，较2020年减少3520千美元，降幅10.9%[178] - 2021年前三季度折旧和摊销为202743千美元，较2020年减少1723千美元，降幅0.8%；一般及行政费用为25538千美元，较2020年增加2406千美元，增幅10.4%；收购及某些其他交易相关成本为15179千美元，较2020年增加14376千美元[178] - 2021年前三季度资产减值为 - 174千美元，较2020年减少106785千美元，降幅100.2%；物业出售收益为30838千美元，较2020年增加28435千美元；权益证券净损益为 - 26943千美元，较2020年减少41484千美元，降幅285.3%[178] - 2021年前三季度利息费用为 - 192241千美元，较2020年增加48526千美元，增幅33.8%；租赁终止收益为0千美元，较2020年减少22896千美元，降幅100.0%；债务提前清偿损失为 - 2410千美元，较2020年增加1983千美元[178] - 2021年前三季度持续经营业务税前亏损为 - 185808千美元，较2020年增加67469千美元，增幅57.0%；所得税费用为 - 1024千美元，较2020年增加24千美元，降幅2.3%；净亏损为 - 186832千美元，较2020年增加67445千美元，增幅56.5%[178] - 2021年前三季度归属于非控股股东的净收入为 - 4238千美元，较2020年增加400千美元，增幅10.4%；归属于普通股股东的净亏损为 - 191070千美元，较2020年增加67845千美元，增幅55.1%[178] - 办公投资组合方面，2021年前三季度租金收入为277647千美元，较2020年减少10868千美元，降幅3.8%；物业运营费用为 - 95000千美元，较2020年减少2047千美元，降幅2.1%[179][181] - SHOP方面，2021年前三季度居民费用及服务收入为739926千美元，较2020年减少186248千美元，降幅20.1%；物业运营费用为 - 723096千美元，较2020年减少114007千美元，降幅13.6%[185][186] - 截至2021年9月30日的九个月，其他三重净租赁老年生活社区数量为29个，2020年为32个；健康中心数量为10个，与2020年持平[191] - 截至2021年9月30日的九个月，其他三重净租赁老年生活社区租金覆盖率为1.27倍，2020年为1.63倍；健康中心租金覆盖率为1.17倍，2020年为1.30倍[191] - 2021年九个月租金收入为28,909美元，2020年为29,549美元，变化为 - 640美元，变化率为 - 2.2%；合并租金收入2021年为28,908美元，2020年为32,428美元，变化为 - 3,520美元，变化率为 - 10.9%[192] - 2021年九个月净营业收入（NOI）为28,909美元，2020年为29,549美元，变化为 - 640美元，变化率为 - 2.2%；合并NOI 2021年为28,908美元，2020年为32,428美元，变化为 - 3,520美元，变化率为 - 10.9%[192] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净亏损为89343美元，2020年同期为106888美元；2021年前九个月净亏损为191070美元，2020年同期为123225美元[213] - 2021年第三季度总NOI为71343美元，2020年同期为78689美元；2021年前九个月总NOI为228385美元，2020年同期为312967美元[217] 费用变化原因 - 折旧和摊销费用增加主要因2020年7月1日以来公司对部分物业进行资本改进，部分被处置20处物业、部分可折旧租赁相关资产折旧完毕和部分收购的居民协议摊销完毕所抵消[166][168] - 一般和行政费用增加主要因2021年9月30日止三个月公司合并债务增加，导致基础业务管理费用增加[169] - 2021年9月30日止三个月，收购及其他交易相关成本主要与部分老年生活社区向新第三方经理过渡及主管理协议有关；2020年9月30日止三个月，主要与2020年公司与五星的业务安排重组有关[170] - 折旧和摊销费用减少主要因处置32处房产等因素[197] 债务相关情况 - 2021年2月公司发行本金总额500000千美元、利率4.375%、2031年到期的优先票据致利息费用增加，部分被2021年2月提前偿还200000千美元定期贷款和2021年6月赎回所有300000千美元、利率6.75%、2021年到期的优先票据抵消[17

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司归属于普通股股东的正常化FFO为每股0.05美元，调整后EBITDA为8780万美元 [29] - 第二季度利息支出为6770万美元，较第一季度增加760万美元，原因是第一季度末提取了8亿美元循环信贷额度；6月赎回了3亿美元6.75%的优先票据 [31] - 第二季度末，公司拥有8.49亿美元无限制现金和5900万美元受限现金 [31] - 第二季度资本改进支出4880万美元，年初至今资本支出略超1亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 本季度同店SHOP平均入住率较第一季度提高40个基点，7月底同店组合的即时入住率升至72.2%，较6月底提高40个基点；同店SHOP费率较上年同期季度增长1.7%，但由于竞争激烈，同店费率环比下降约90个基点 [21] - 228个社区组合的同店现金基础NOI较第一季度增加690万美元；同店收入较第一季度减少1590万美元，降幅6.1%，主要因关闭约1500个熟练护理单元；同店费用较第一季度减少2270万美元，降幅8.9%，同样主要因熟练护理单元关闭 [30] 办公物业业务线 - 本季度同物业入住率为92.3%，较上一季度下降130个基点，主要因两个租户退租 [22] - 第二季度租赁面积达63.2万平方英尺，为公司历史最佳，平均租金上调5.9%，加权平均租赁期限9.1年，每平方英尺每年租赁成本约4.60美元；目前租赁管道约100万平方英尺，与2019年平均水平相当 [23] - 停车收入本季度增加约60万美元，较第一季度增长20%，达到疫情前平均水平的约90% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国超过70%的成年人口至少接种了第一剂疫苗，疫苗接种对减少公司社区内活跃新冠病例数量有显著影响 [17][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将近50%的SHOP社区过渡给新运营商，已签订4份新管理协议，涉及76个社区，约占过渡社区的70%，预计年底完成过渡 [8][9][16] - 公司计划在租户退出后对佐治亚州迪凯特的一处11.2万平方英尺物业进行 redevelopment 工作 [26] - 行业竞争激烈，公司在SHOP业务中面临激烈竞争以恢复入住率；办公物业租赁市场也存在竞争，但公司本季度租赁表现良好 [21][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级生活行业将受益于疫苗接种率的提高，尽管Delta变种带来不确定性，但疫苗推广大大降低了新冠疫情对社区的影响 [17][18] - 公司对高级生活和医疗保健房地产的复苏和长期前景充满信心，认为美国人口老龄化将带来强劲的供需动态 [33] - 公司对办公物业的 redevelopment 前景感到鼓舞，预计未来租户需求良好 [25] 其他重要信息 - 公司在5月被美国能源部评为绿色租赁领导者，这凸显了公司管理者在执行业务战略方面的谨慎管理 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SNF许可证销售情况 - 公司已出售10个SNF许可证，正在营销剩余的，计划总共出售500多个，预计可产生超过1000万美元收益用于社区再投资 [30][34] 问题2: CARES法案资金情况 - 本季度确认了约1570万美元CARES法案资金，大部分在第二季度收到，公司希望有更多资金，但目前不会将其纳入模型 [36][37] 问题3: 年度资本支出计划 - 公司仍计划全年资本支出2.5亿 - 2.9亿美元，约55%用于高级住房，但由于劳动力短缺，部分项目可能会推迟到2022年初 [38][39][54] 问题4: SHOP入住率是否会在劳动节后提升 - 公司认为随着孩子返校和成年人复工，将有更多人需要将父母送入高级生活社区，预计入住率会提升 [40] 问题5: SNF关闭对收入和费用变化的具体影响 - 由于社区存在共享功能，难以按业务线细分影响；在保留的Five Star组合中，关闭1500个SNF单元后，收入下降但费用下降更多，成本节约超过收入损失 [43][44][45] 问题6: 76个过渡社区何时开始产生NOI及租金情况 - 这些社区为托管社区，过渡将在未来几个月逐步进行，公司希望运营商通过提高入住率带来NOI增长 [46] 问题7: 过渡对入住率和RevPOR的影响 - 过渡物业的单元组合更偏向需求型产品，通常在高级生活周期中需求型产品会先恢复，公司认为这些社区将受益于当前的需求型市场 [47][48] 问题8: 过渡和保留物业在第一、二季度的表现对比 - Five Star保留的120个资产组合，入住率从第一季度到第二季度提高约170个基点，收入减少1670万美元，费用减少1860万美元；过渡社区入住率提高90个基点，收入增加约80万美元，费用降低410万美元，NOI增加490万美元 [50][51] 问题9: 过渡和保留物业未来2 - 3年的资本支出预算 - 公司预计总资本支出在2.5亿 - 2.9亿美元，约55%用于高级住房，但受承包商可用性和劳动力短缺影响，不确定能否按时完成 [54][55] 问题10: 契约豁免相关问题 - 本季度合并同店NOI较第一季度增长10%，公司对有机增长有信心；主要关注的契约是公共债务契约中的一项发行测试，目前比率为1.3，预计到明年年中在豁免期结束时公司将处于有利地位；可以在进行高成本债务再融资时进行 pro forma 计算 [57][59][60] 问题11: 出售MOB生命科学物业情况 - 本季度出售的MOB生命科学物业是此前处置计划的一部分，获得3000万美元收益；公司还有一些高级生活社区正在营销出售，目前没有进一步的处置计划 [67] 问题12: 市场对公司投资组合的看法 - 公司认为市场过于关注SHOP业务，而忽视了MOB和生命科学投资组合的优势，公司将继续向投资者传达该投资组合的实力 [69][70]

公司房地产资产总体情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有392处房产，分布于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值82亿美元[110] 《CARES法案》相关收入 - 2021年上半年，公司在综合收益（损失）表中确认与《CARES法案》资金相关的利息和其他收入1820万美元[115] - 2021年6月30日止三个月利息和其他收入增加，主要因收到美国政府根据《CARES法案》提供的资金从2020年的7,346美元增至15,748美元[166] - 2021年6月30日止六个月，公司从美国政府根据《CARES法案》获得18,181美元资金，2020年同期为7,346美元[196] - 2021年上半年，公司SHOP部门因《CARES法案》的医疗服务提供者救济基金确认其他收入18181美元[259] 老年生活社区管理过渡 - 2021年6月9日，公司与Five Star修改管理协议，将108个约7500个居住单元的老年生活社区过渡给其他第三方管理，不再有权出售6.82亿美元由Five Star管理的社区[119] - 预计2021年底前完成108个老年生活社区从Five Star到其他第三方管理者的过渡，截至2021年8月3日，已与四个新第三方管理者签订协议过渡76个社区，其中41个已完成过渡[121] - 2021年上半年公司记录1190万美元与108个老年生活社区管理过渡相关的成本[218] Five Star相关业务数据 - 2021年第二季度，Five Star保留社区和过渡社区共228个，居住单元25423个，整体入住率71.0%，居民费用和服务收入2.43921亿美元，净营业收入（NOI）1.1252亿美元[123] 各业务板块物业数据（截至2021年6月30日） - 办公物业组合118处，面积10926678平方英尺，总值37.20717亿美元，占房地产资产总值45.3%，Q2收入9280.4万美元，占比26.8%，NOI 6148.3万美元，占比75.2%[125] - SHOP板块235处，25423个单元，总值40.69382亿美元，占比49.5%，Q2收入2.43947亿美元，占比70.4%，NOI 1063.6万美元，占比13.0%[125] - 其他三重净租赁老年生活社区29处，2327个单元，总值2.50073亿美元，占比3.0%，Q2收入621.3万美元，占比1.8%，NOI 621.3万美元，占比7.6%[125] - 健康中心10处，面积812000平方英尺，总值1.7811亿美元，占比2.2%，Q2收入337.7万美元，占比1.0%，NOI 337.7万美元，占比4.2%[125] 各业务板块入住率（2021年第二季度） - 2021年第二季度，办公物业组合入住率91.0%，SHOP板块70.9%，其他三重净租赁老年生活社区74.3%，健康中心100.0%[125] 租赁面积及租金率变化 - 2021年第二季度新租面积65000平方英尺，续租面积567000平方英尺，加权平均租金率变化分别为13.1%和5.0%，总体为5.9%[133] - 2021年上半年新租面积217000平方英尺，续租面积627000平方英尺，加权平均租金率变化分别为20.1%和4.9%，总体为9.9%[133] 租赁到期面积及占比 - 截至2021年6月30日，2021 - 2030年及以后各年租赁到期的面积分别为340153000、1220308000等平方英尺，占比分别为3.4%、12.3%等[135] 各业务板块收入对比（2021年与2020年） - 2021年第二季度，办公组合、SHOP、非细分业务收入分别为92804000美元、243947000美元、9590000美元，2020年同期分别为95510000美元、304104000美元、10697000美元[139] - 2021年上半年，办公组合、SHOP、非细分业务收入分别为186127000美元、503913000美元、19025000美元，2020年同期分别为194280000美元、636073000美元、22425000美元[139] 各业务板块净收入对比（2021年与2020年） - 2021年第二季度，办公组合、SHOP、非细分业务净收入分别为52177000美元、 - 6679000美元、 - 79720000美元，2020年同期分别为24340000美元、 - 24710000美元、 - 25702000美元[139] - 2021年上半年，办公组合、SHOP、非细分业务净收入分别为74886000美元、 - 32093000美元、 - 144520000美元，2020年同期分别为47099000美元、 - 15242000美元、 - 48194000美元[139] 各业务板块NOI变化率（2021年第二季度与2020年同期） - 2021年第二季度与2020年同期相比，办公组合、SHOP、非细分业务NOI分别为61483000美元、10636000美元、9590000美元，变化率分别为 - 4.9%、 - 67.8%、 - 10.3%[141] 总NOI变化率（2021年第二季度与2020年同期） - 2021年第二季度与2020年同期相比，总NOI为81709000美元，变化率为 - 24.6%[141] 物业入住率情况（截至2021年6月30日） - 截至2021年6月30日，可比物业总建筑数量113座，总面积10604000平方英尺，入住率92.3%；所有物业总建筑数量118座，总面积10927000平方英尺，入住率91.0%[142] 部分业务财务指标同比变化（2021年与2020年） - 2021年租赁收入为92,804美元，2020年为95,510美元，同比下降2.8%[143] - 2021年物业运营费用为31,321美元，2020年为30,893美元，同比增长1.4%[143] - 2021年净营业收入为61,483美元，2020年为64,617美元，同比下降4.9%[143] - 2021年居民费用和服务收入为243,947美元，2020年为304,104美元，同比下降19.8%[149] - 2021年SHOP物业运营费用为233,311美元，2020年为271,022美元，同比下降13.9%[149] - 2021年SHOP净营业收入为10,636美元，2020年为33,082美元，同比下降67.8%[149] - 2021年非细分业务租赁收入为9,590美元，2020年为10,697美元，同比下降10.3%[155] - 2021年非细分业务净营业收入为9,590美元，2020年为10,697美元，同比下降10.3%[155] 利息和其他收入变化原因 - 2021年6月30日止三个月利息和其他收入增加，主要因收到美国政府根据《CARES法案》提供的资金从2020年的7,346美元增至15,748美元[166] 利息费用变化原因 - 2020年6月公司发行100万美元本金的9.75%优先票据，2021年2月发行50万美元本金的4.375%优先票据，导致利息费用增加，部分被提前赎回和偿还债务抵消[167] - 利息费用增加主要因2020年6月发行1,000,000美元9.75%的2025年到期高级票据和2021年2月发行500,000美元4.375%的2031年到期高级票据，部分被循环信贷安排下平均借款减少等因素抵消[197] 债务提前清偿损失 - 2021年第二季度赎回30万美元2021年到期的6.75%优先票据，2020年第二季度提前偿还25万美元定期贷款和一笔抵押贷款票据，均产生债务提前清偿损失[168] - 2021年6月30日止六个月，公司因修订信贷和定期贷款协议、提前偿还200,000美元定期贷款和赎回300,000美元6.75%的2021年到期高级票据记录了债务提前清偿损失；2020年同期因提前偿还250,000美元定期贷款和抵押票据记录了债务提前清偿损失[199] 上半年部分财务指标对比（2021年与2020年） - 2021年上半年总NOI为157,042美元，较2020年上半年的234,278美元减少77,236美元，降幅33.0%[171] - 2021年上半年折旧和摊销为134,041美元，较2020年上半年的137,255美元减少3,214美元，降幅2.3%[171] - 2021年上半年利息费用为127,748美元，较2020年上半年的85,624美元增加42,124美元，增幅49.2%[171] 办公投资组合情况（截至2021年6月30日） - 2021年6月30日，办公投资组合总建筑数量为118栋，总面积10,927千平方英尺，入住率91.0%[172] 办公投资组合租金收入对比（2021年上半年与2020年上半年） - 2021年上半年办公投资组合租金收入为186,127美元，较2020年上半年的194,280美元减少8,153美元，降幅4.2%[174] SHOP板块情况（截至2021年6月30日） - 2021年6月30日，SHOP总物业数量为235处，单元数量25,423个，入住率70.2%，平均月租金4,467美元[178] SHOP板块上半年财务指标对比（2021年与2020年） - 2021年上半年SHOP居民费用和服务收入为503,913美元，较2020年上半年的636,073美元减少132,160美元，降幅20.8%[179] - 2021年上半年SHOP物业运营费用为489,409美元，较2020年上半年的554,901美元减少65,492美元，降幅11.8%[179] 其他业务数量及租金覆盖率对比（截至2021年6月30日的六个月与2020年） - 截至2021年6月30日的六个月，其他三重净租赁老年生活社区数量为29个，2020年为29个；健康中心数量为10个，2020年为10个；可比物业中，其他三重净租赁老年生活社区数量为29个，2020年为32个；健康中心数量为10个，2020年为10个[184] - 截至2021年6月30日的六个月，其他三重净租赁老年生活社区租金覆盖率为1.38倍，2020年为1.66倍；健康中心租金覆盖率为0.94倍，2020年为1.73倍[184] 租赁收入和NOI对比（2021年与2020年） - 2021年租赁收入为19,025美元，2020年为22,425美元，减少3,400美元，降幅15.2%；可比物业2021年租赁收入为19,025美元，2020年为20,505美元，减少1,480美元，降幅7.2%[185] - 2021年净营业收入（NOI）为19,025美元，2020年为22,425美元，减少3,400美元，降幅15.2%；可比物业2021年NOI为19,025美元，2020年为20,505美元，减少1,480美元，降幅7.2%[185] 折旧和摊销费用变化原因 - 折旧和摊销费用减少主要因公司处置32处房产等因素，部分被自2020年1月1日以来对部分房产的资本改进购买所抵消[190] 一般和行政费用增加原因 - 一般和行政费用增加主要因2021年6月30日止六个月公司普通股交易价格高于2020年同期，导致基础业务管理费用增加[191] 归属于普通股股东相关指标计算 - 公司计算2021年和2020年3月和6月30日止三个月和六个月的归属于普通股股东的资金从运营（FFO）和正常化资金从运营（Normalized FFO），并提供与GAAP下最直接可比财务指标的调节表[203][204] 归属于普通股股东净亏损对比（2021年与2020年） - 2021年第二季度归属于普通股股东净亏损34222美元，2020年同期为26072美元；2021年上半年净亏损101727美元，2020年同期为16337美元[206] 总NOI对比（2021年与2020年） - 2021年第二季度总NOI为81709美元，2020年同期为108396美元；2021年上半年总NOI为157042美元，2020年同期为234278美元[210] 票据发行及债务偿还情况 - 2021年2月公司发行5亿美元4.375%的2031年到期优先票据，用于提前偿还2亿美元定期贷款及赎回3亿美元6

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度归属于普通股股东的正常化运营资金为每股0.02美元，调整后息税折旧摊销前利润为7320万美元 [28] - 与2020年第四季度相比，第一季度利息和其他收入为280万美元，减少740万美元；利息支出为6010万美元，增加230万美元 [31] - 第一季度资本改进支出为5190万美元，较2020年第四季度减少1280万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 养老社区业务 - 第一季度同店养老社区平均入住率降至69.5%，较2020年第四季度下降320个基点；3月入住率较2月低点增加30个基点；剔除约1500个计划关闭的熟练护理单元后，3月入住率较2月增加10个基点至70.5%，4月再增加30个基点至70.8% [14] - 第一季度养老社区业务的同店现金基础净营业收入较2020年第四季度下降830万美元；同店收入下降4.5%；同店平均月费较2020年第四季度上涨约2.3%，较上年上涨1.3%；同店费用较2020年第四季度下降1.5%，约390万美元 [29][30] 办公物业业务 - 第一季度同店办公物业入住率为93.6%，较上一季度和去年同期均下降10个基点；综合入住率较上一季度增加90个基点 [21] - 第一季度执行26份新租约和续租约，总面积约21.3万平方英尺，加权平均租期10.6年，租金上涨18.7%，租赁成本约为每平方英尺每年14.57美元 [22] - 租赁管道健康，达160万平方英尺，略高于2020年第四季度，高于2019年平均水平；约60%为续租，40%为空置空间租赁；超40%处于已签署意向书阶段 [24] - 租金减免占公司总年化租金收入的0.4%，第一季度和4月租金收取率约为99% [25] 三网养老社区和健康中心业务 - 第一季度三网养老社区和健康中心的净营业收入分别占比8%和4%，所有租户租金支付正常；截至2020年12月31日的过去12个月，三网养老社区物业租金覆盖率为1.48倍 [26] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划在年底前将108个社区（约7500个单元）的管理过渡给一流运营商，不向五星养老支付终止费用 [15] - 支持五星养老重新定位业务，专注管理大型、低护理需求社区；开始关闭五星养老管理的持续照料退休社区中的熟练护理单元并重新规划用途 [17] - RMR集团将负责所有五星养老管理的养老社区的重大翻新和重新定位活动；修订五星养老激励管理费计算方式，激励其提高业绩 [18][19] - 持续向投资组合投入资本以改善未来业绩，预计2021年资本支出在2.5亿 - 2.9亿美元之间，其中9000万 - 1.2亿美元用于再开发项目 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国正从疫情中恢复，确诊病例和住院人数显著下降，疫苗接种推动这一趋势；公司养老社区疫苗接种完成，超96%居民和近一半员工接种，活跃病例减少，所有社区接受新居民 [9][10][11] - 养老社区入住率在2 - 4月开始企稳，公司谨慎乐观这一趋势将持续；养老社区业务复苏是公司股价回升的最快途径 [13][15] - 办公物业租赁活动增加，租赁管道健康，租金收取情况良好 [23][24][25] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露相关修订结果 [5] - 会议可能包含非公认会计准则数据，相关数据调整和计算组件可在公司网站补充运营和财务数据包中查看 [6] - RMR集团发布可持续发展报告，展示其在环境、员工、社会和治理方面的成果和数据，报告链接可在公司网站查看 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 108个养老设施过渡中是否有计划出售的，若过渡后评估改善情况的时间是多久 - 目前未确定出售倾向，与众多运营商的过渡讨论进展顺利，对过渡前景乐观 [38] 问题2: 新管理合同与五星养老合同是否相似 - 目前处于早期阶段，预计与五星养老合同相似，均为管理合同且符合市场水平 [39] 问题3: 马里兰州医疗办公楼旁收购物业的可能用途 - 收购物业为一栋两层公寓楼的其中一层，另一层为公司现有9.2万平方英尺医疗办公楼；市场条件优越，再开发团队考虑将整体转换为酒店或生命科学用途，具体将在尽职调查后确定 [40][42] 问题4: 4月养老社区入住率情况 - 4月剔除1500个熟练护理单元后，整体养老社区入住率从2月到3月平均增加10个基点，3月到4月再增加30个基点，4月底入住率为71.8%；五星养老保留物业4月底入住率为73.8%，过渡物业为67.1% [45][46] 问题5: 3 - 4月入住率增长是否积极 - 毫无疑问是积极的，4月第4周养老社区有400次入住，为14个月以来最多；潜在客户线索、参观活动显著增加，重复参观增加近80% [47][48] 问题6: 选择108个过渡物业的依据，新运营商能否改善业绩及过渡是否会有干扰 - 这些物业并非运营不佳，而是规模较小、居民护理需求较高，不符合五星养老擅长管理大型、低护理需求社区的优势；公司对新运营商有信心，且面试时关注其过渡经验 [50][51][55] 问题7: 过渡可能的阻碍因素 - 与从租赁到管理关系的过渡不同，此次仅更换运营商，无需转移许可证，不会造成阻碍；公司有团队专注过渡事宜 [52][54] 问题8: 新管理协议取消激励费上限、不支付终止费等因素的权衡 - 协议谈判有取舍，公司认为激励费对激励经理增长净营业收入和息税折旧摊销前利润很重要 [56] 问题9: 2021年目标息税折旧摊销前利润的确定方式 - 由高级养老资产管理和五星养老共同制定预算得出，保留社区2021年目标息税折旧摊销前利润约为1亿美元，预计今年不会支付激励费 [57][58] 问题10: 公司是否考虑包括出售在内的战略选择以实现价值最大化 - 董事会会定期讨论各种选择，公司目前专注稳定投资组合，特别是养老社区业务，以实现股东价值最大化 [60][61] 问题11: 公司过去十年表现不佳的责任归属及对股东关切的回应 - 过去十年公司进行了多次重组，包括更换经理、从租赁到管理合同的转变、投资组合向医疗办公和生命科学领域调整；新冠疫情是意外因素；公司正在努力提升投资组合价值 [63][64][65] 问题12: 终止RMR作为经理的分手费 - 公司专注业务发展，相关信息可在SEC文件中查询 [66]

公司房地产资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有396处房产，分布在36个州和华盛顿特区，房地产资产总值82亿美元，其中6610万美元为待售房产[104] - 截至2021年3月31日，办公投资组合可比物业总建筑113栋，总面积10,604千平方英尺，入住率93.6%；所有物业总建筑122栋，总面积11,190千平方英尺，入住率92.3%[130] - 截至2021年3月31日的三个月，公司总物业数量为235个，2020年同期为244个；单元数量为26,963个，2020年同期为28,960个；入住率为69.5%，2020年同期为82.7%[136] - 其他三重净租赁老年生活社区数量2021年为29个，2020年为32个；健康中心数量2021年和2020年均为10个[141] 公司与《CARES法案》相关收入情况 - 2021年第一季度，公司确认与《CARES法案》资金相关的利息和其他收入240万美元[109] - 2021年第一季度，公司SHOP部门确认2433美元政府救济资金为其他收入[218] - 利息和其他收入增加2,433美元，主要因2021年3月31日止三个月收到美国政府根据《CARES法案》提供的资金[153] 公司与Five Star管理协议情况 - 2021年4月9日，公司与Five Star达成管理协议修订，将108个社区约7500个居住单元过渡给第三方运营商，不再有权出售6.82亿美元由Five Star管理的社区[112] - Five Star将继续管理120个社区约18000个居住单元，相关熟练护理单元约1500个将关闭并重新定位[112] - 自2025年起，公司可因Five Star未达目标EBITDA的80%，每年无费用终止其管理的最多10%社区（按总收入计）[112] 公司疫苗接种及社区入住情况 - 截至疫苗接种结束，公司SHOP社区超96%居民接种疫苗，所有社区已开放入住[108] 公司医疗办公和生命科学物业租赁情况 - 2021年第一季度，公司医疗办公和生命科学物业签订60420平方英尺续租和约152171平方英尺新租约，加权平均年租金57.89美元/平方英尺，较之前高18.68%[121][122] - 2021年第一季度签订租约加权平均租期10.6年，租户改进、租赁佣金和优惠承诺总计3280万美元，平均154.32美元/平方英尺[122] - 截至2021年3月31日，办公投资组合医疗办公和生命科学物业租赁到期情况：2021年租户106个，租赁面积857,215平方英尺，占比8.3%，年化租金收入29,309千美元，占比7.8%[123] - 2021年第一季度医疗办公和生命科学物业租赁空间相关支出承诺方面，新租总面积15.2万平方英尺，续租6万平方英尺，总租赁成本和优惠承诺为3280.8万美元，每平方英尺154.32美元[182] 公司各业务板块入住率情况 - 2021年第一季度末，办公组合、SHOP、其他三重净租赁老年社区和健康中心的入住率分别为92.3%、69.5%、76.4%和100%[115] 公司第一季度财务关键指标情况 - 2021年第一季度，公司总营收3.62724亿美元，净营业收入7533.3万美元[115] - 2021年第一季度各业务板块营收：办公投资组合93,323千美元，SHOP 259,966千美元，非业务板块9,435千美元，总计362,724千美元；2020年同期分别为98,770千美元、331,969千美元、11,728千美元和442,467千美元[127] - 2021年第一季度各业务板块归属普通股股东净损益：办公投资组合22,709千美元，SHOP -25,414千美元，非业务板块 -64,800千美元，总计 -67,505千美元；2020年同期分别为22,759千美元、9,468千美元、 -22,492千美元和9,735千美元[127] - 2021年第一季度各业务板块NOI：办公投资组合62,030千美元，同比降6.1%；SHOP 3,868千美元，同比降92.0%；非业务板块9,435千美元，同比降19.6%；总计75,333千美元，同比降40.2%[129] - 2021年第一季度折旧和摊销66,153千美元，同比降3.3%；一般及行政费用7,542千美元，同比降14.6%[129] - 2021年第一季度办公投资组合可比物业租金收入90,613千美元，同比降2.3%；物业运营费用 -30,492千美元，同比降1.2%；NOI 60,121千美元，同比降2.8%[132] - 2021年第一季度办公投资组合所有物业租金收入93,323千美元，同比降5.5%；物业运营费用 -31,293千美元，同比降4.3%；NOI 62,030千美元，同比降6.1%[132] - 居民费用和服务收入2021年为259,966美元，2020年为331,969美元，减少72,003美元，降幅21.7%，主要因处置物业和入住率下降[136][137] - 物业运营费用2021年为256,098美元，2020年为283,879美元，减少27,781美元，降幅9.8%，主要因处置物业和可比物业费用降低[136][139] - 净营业收入（NOI）2021年为3,868美元，2020年为48,090美元，减少44,222美元，降幅92.0%，反映居民费用和服务收入及物业运营费用的净变化[136][140] - 租赁收入2021年为9,435美元，2020年为11,728美元，减少2,293美元，降幅19.6%，主要因出售物业和可比物业租金降低[142][143] - 2021年第一季度可分配给普通股股东的运营资金为3698万美元，2020年同期为86870万美元；标准化运营资金为5823万美元，2020年同期为73017万美元[163] - 2021年第一季度净运营收入为75333万美元，2020年同期为125882万美元[167] 公司第一季度财务指标变动原因 - 租金收入下降主因是2020年1月1日以来处置16处物业、资产停用或重建及可比物业租金收入减少[133] - 物业运营费用下降主因是2020年1月1日以来处置16处物业及可比物业运营费用减少[134] - 折旧和摊销费用减少，主要因处置28个物业、部分资产折旧和摊销完毕，部分被购置资本改进项目抵消[147] - 一般和行政费用减少，主要因2021年3月31日止三个月普通股交易价格降低，基础业务管理费用减少[148] - 利息费用增加，主要因2020年6月发行1,000,000美元9.75%高级票据和2021年2月发行500,000美元4.375%高级票据，部分被循环信贷额度借款减少等抵消[154] - 2021年第一季度经营活动现金减少主要因新冠疫情对SHOP板块老年生活社区的影响以及2020 - 2021年物业处置导致净运营收入减少；投资活动现金使用增加主要因2021年房地产销售收益减少和房地产改良支出增加[175][179] 公司融资及债务相关情况 - 2021年2月，公司发行了5亿美元本金、利率4.375%、2031年到期的优先票据，用于提前偿还2亿美元定期贷款，并计划赎回2021年6月到期的6.75%优先票据[171] - 2021年3月31日，公司从循环信贷安排中借款8亿美元以增加现金储备和保持财务灵活性[171] - 2021年第一季度融资活动提供的现金增加，主要因循环信贷额度净借款增加、2月发行5亿美元4.75%优先票据以及向股东分配减少，部分被2月提前偿还2亿美元定期贷款抵消[190] - 截至2021年3月31日，公司有8.432亿美元现金及现金等价物，循环信贷额度已全额提取，借款8亿美元，年利率2.9%加30个基点的设施费[191][192] - 2021年1月公司修订信贷和定期贷款协议，循环信贷额度承诺从10亿美元降至8亿美元，每年可资助3.5亿美元资本支出，限制房地产收购能力等[194] - 截至2021年3月31日，公司主要债务义务包括8亿美元循环信贷额度借款、32亿美元优先无担保票据和6.84亿美元抵押票据[204] - 公司预计2021年债务偿债收入与债务服务比率可能降至1.5倍以下，为此预防性借入8亿美元以增加现金储备和保持财务灵活性[205] - 2020年5月28日，公司发行10亿美元9.75%的2025年到期高级票据；2021年2月3日，发行5亿美元4.375%的2031年到期高级票据[212] - 截至2021年3月31日，公司10亿美元9.75%的2025年到期高级票据和5亿美元4.375%的2031年到期高级票据由子公司全额无条件担保，剩余16.5亿美元高级无担保票据无担保[212] - 公司固定利率债务本金余额为3.83399亿美元，年利率从3.53%到9.75%不等，年利息支出为236096美元[222] - 若固定利率债务再融资利率上下变动1个百分点，公司年利息成本将增减约3830万美元[223] - 假设利率立即上升1个百分点，公司固定利率债务公允价值将变动约3250万美元[224] - 公司高级无担保票据契约和信贷协议包含交叉违约条款，涉及债务金额分别为2000万美元及以上（部分为5000万美元及以上）和2500万美元及以上（无追索权债务为7500万美元及以上）[209] - 公司合资企业6.2亿美元有担保债务融资的贷款协议包含惯常契约和违约加速还款条款[210] - 2021年3月31日，公司将赎回全部300000000美元、利率6.75%、2021年到期的优先票据[226] - 2021年3月31日，公司浮动利率债务为8亿美元，来自循环信贷安排[229] - 循环信贷安排将于2022年1月到期，支付延期费并满足其他条件后，有两次各延期一年至2024年1月的选择权[229] - 循环信贷安排借款以美元计价，利率为伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加溢价，溢价根据公司信用评级调整[230] - LIBOR预计2021年12月31日起不再用于新合同，2023年6月30日起不再用于现有合同[232] - 公司预计信贷安排协议中的利率确定方式将按协议规定修订或必要时修改，以近似按LIBOR计算的现行利率[232] 公司房产交易情况 - 2021年第一季度，公司出售一处房产，售价900万美元；4月出售四处房产，售价9550万美元[172] - 2021年4月公司达成协议以1960万美元收购马里兰州银泉市一处相邻房产，预计第三季度完成交易[188] 公司现金流情况 - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为3482.2万美元，2020年同期为5631.2万美元；投资活动使用的净现金为3530.3万美元，2020年同期为2664.1万美元；融资活动提供的净现金为10.79637亿美元，2020年同期为334.1万美元[173] 公司租金及税收相关情况 - 截至2021年5月3日，公司同意部分租户递延租金支付，总额达190万美元；截至3月31日，应收账款增加90万美元[176] - 2021年第一季度，公司从办公物业组合租户处收取了约99%的合同租金[176] - 公司在SHOP板块递延了约2220万美元的工资税，预计在2021年下半年支付[178] 公司资本支出情况 - 2021年第一季度办公投资组合部分租赁相关成本为835.8万美元，建筑改进成本为217.6万美元，SHOP部分固定资产和资本改进成本为2253万美元，经常性资本支出为3306.4万美元[180] - 2021年第一季度公司在部分三重净租赁的老年生活社区投资20万美元用于创收资本改进，年租金增加约1万美元[181] 公司租赁相关义务情况 - 截至2021年3月31日，公司估计未使用的租赁相关义务约为3860万美元，预计未来12个月花费约3640万美元[186] 公司股东分红情况 - 2021年第一季度公司向股东支付季度现金分红约240万美元，4月15日宣布向普通股股东支付每股0.01美元的季度分红，约240万美元，预计5月20日左右支付[196] 担保实体和发行人财务情况 - 截至2021年3月31日，担保实体和发行人合并总资产为55.43272亿美元，总负债为42.10317亿美元，三个月收入为2.97735亿美元，净亏损8032.4万美元[215]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告的归属于普通股股东的正常化资金运营（FFO）为每股0.09美元，较第三季度每股高出0.03美元 [29] - 第四季度利息费用为5780万美元，与第三季度基本一致，但同比增加约1450万美元，主要因2020年6月发行10亿美元优先票据，部分被较低的循环信贷和定期贷款利息抵消 [32] - 第四季度资本支出为6470万美元，较第三季度增加1950万美元，其中约3990万美元为经常性支出，其余2480万美元用于再开发资本项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 第四季度同店SHOP平均入住率降至72.7%，较上一季度下降320个基点 [14] - 同店SHOP业务第四季度EBITDARM较第三季度增长32.1%，排除CARES法案福利后下降5.9% [30] - 同店SHOP业务收入较第三季度下降2.1%，平均月费率较第三季度上升70个基点 [30] - 同店SHOP业务费用较第三季度下降2.2%，约560万美元 [31] 办公业务线 - 第四季度办公物业同店入住率为93.7%，较第三季度增加70个基点，同比增加10个基点 [20] - 第四季度执行新租约和续租约面积达41.3万平方英尺，加权平均租期为5.4年，租赁成本约为每平方英尺每年4.43美元 [21] - 第四季度执行租约租金下降7.9%，排除一份短期续租约后租金上涨7.4% [22] - 办公物业租金递延总额为180万美元，占公司年化租金总收入的0.4%，自上次电话会议以来无新的租金递延申请 [23] - 办公物业第四季度租金收取率约为99% [34] 三重净租赁高级生活业务线 - 该业务线占第四季度净营业收入（NOI）的10% [24] - 已向一名租户提供部分租金递延，该租户已按计划开始偿还递延租金，其余租户租金正常支付，无额外递延申请 [24] - 截至2020年第三季度，这些物业的租金覆盖率为1.61倍，2019年底为1.69倍 [24] 健康中心业务线 - 该业务线占第四季度NOI的3.5%，与上一季度基本持平 [25] - 对一名违约租户的租约进行了重组和延期，目前两个租户租金均正常支付 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级生活市场方面，2020年库存增长因18 - 24个月前的投资而处于高位，但2020年初建设开工明显放缓，预计2021年库存增长将放缓 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司原计划完成五星高级生活租赁向管理协议的过渡，在SHOP业务段投入大量资金，并出售物业以降低杠杆维持投资级评级，但因疫情改变计划 [8][9] - 公司将重点放在与办公物业租户密切合作，支持五星高级生活社区应对疫情，调整资本支出时间，加强财务稳定性 [9][10] - 公司计划重新定位投资组合，从疫情影响中恢复，暂停处置计划，专注于高级生活组合的复苏 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为资产多元化在疫情期间提供了一定稳定性，办公物业组合在疫情期间持续表现良好 [11] - 公司对疫苗改善居民安全和体验持乐观态度，认为这将推动社区和行业的复苏 [17] - 公司预计疫苗分发和疫情缓解后，高级生活行业将出现有利的供需动态，被压抑的需求将转化为更多入住 [19] - 公司谨慎乐观于高级生活社区的疫苗接种进展，期待恢复正常并实施改善投资组合和实现增长盈利的计划 [35] 其他重要信息 - 截至2月20日，约1.6万名（87%）居民和7000多名（43%）员工至少接种了第一剂疫苗，近1万名居民接种了第二剂疫苗，五星计划在第一季度末基本完成疫苗接种工作 [13] - 截至2月20日，社区中活跃的COVID - 19病例占比降至2.5%，约99%的社区至少在一个业务线接受新居民 [15] - 截至2月20日，过去四周的潜在客户线索较第四季度初增长87%，比2020年3月1日的滚动四周平均水平高约32% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 除2021年已宣布的处置项目外，合理预期及资本回报率预期是否有变化 - 公司资本回报率预期仍为8%及以上，有一处物业预计在未来60天左右完成交易，还有少量与五星合作的物业正在营销出售，目前处置计划暂停，重点是重新定位投资组合和从疫情影响中恢复 [37][38] 问题2: DHC与五星在出售DHC拥有、五星管理的物业方面如何沟通 - 五星的高级管理人员、公司的Rick和Jennifer以及资产管理团队会定期审查社区名单，选择表现不佳且投资资本回报率不达标的社区进行关闭和出售，避免与其他社区产生竞争 [39] 问题3: 是否有情况需要返还1000万美元的CARES法案资金 - 公司认为不太可能返还这笔资金，虽然有审计要求，但公司有信心满足条件，且部分资金已收到但未确认 [40]

物业运营与管理 - 受新冠疫情影响，部分租户请求减免租金，虽每月请求数量和金额呈下降趋势，但公司仍逐户评估[63] - RMR LLC实施多项措施降低公司物业运营成本，如推迟非紧急工作、实施节能协议等[67] - 公司日常运营由RMR LLC负责，RMR LLC为公司提供投资和撤资机会及管理和行政服务[93] - 截至2020年12月31日，Five Star为公司管理235个高级生活社区[84] - 2017年3月，公司与机构投资者就位于马萨诸塞州波士顿的一个生命科学物业成立了合资企业[85] 公司投资与收购策略 - 公司投资目标是增加运营现金流并向股东分配，为此采取维持强大股东权益资本基础等策略[74] - 公司收购策略是主要为获取收入、次要为增值潜力收购物业，考虑物业用途、位置等多方面因素[76] - 公司计划适时出售部分物业，以资助未来收购、调整投资组合并与投资级同行保持一致的杠杆水平[80] 信贷安排 - 公司有8亿美元的循环信贷安排，根据2021年1月对信贷协议的修订，循环信贷安排承诺从10亿美元降至8亿美元[87][89] 可持续发展报告 - 2020年7月，RMR LLC发布首份年度可持续发展报告，总结其与客户公司的环境、社会和治理举措[94] 员工情况 - 截至2020年12月31日，RMR LLC在美国总部和地区办事处有超600名全职员工[95] 政策法规影响 - 2020年《CARES法案》暂时暂停了2020年5月1日至12月31日2%的医疗保险扣押付款削减，并延长至2021年3月31日[104] - 《CARES法案》为雇主设立员工保留信贷，计算方式为符合条件工资的50%，每位员工最高可达5000美元（工资最高10000美元），适用于100名及以下员工的雇主[108] - 2020年12月27日签署的《2021年综合拨款法案》为救济基金额外补充30亿美元，并将信贷计算方式修改为符合条件工资的70%，每位员工每季度最高可达7000美元（工资最高10000美元），适用于最多500名员工的雇主[109] - 《患者保护与平价医疗法案》将涉及超100万美元医疗欺诈犯罪的联邦量刑指南下的处罚提高20% - 50%[117] 政府资金发放 - 2020年9月3日，HHS宣布向养老院发放20亿美元激励付款，首轮发放约3.33亿美元，第二轮发放5.23亿美元[107] - 2020年12月16日，HHS宣布第三阶段资金将按报告损失的88%发放[107] 资金与税务相关 - 截至2020年12月31日，公司收到与《CARES法案》和各州项目相关的资金2000万美元，其中1750万美元确认为利息和其他收入，250万美元计入其他负债[110] - 公司根据《CARES法案》递延约2220万美元工资税，预计在2021年下半年支付[110] 法律和解与执法 - 2020年10月20日，美国司法部就疗养院不必要康复服务的虚假索赔指控达成1500万美元和解协议[118] - 联邦机构加强养老院执法，CMS将对未降低抗精神病药物不必要使用的养老院进行处罚，DOJ开展全国养老院倡议打击护理不达标的养老院[120] - HIPAA执法力度近年大幅增加，2020年HHS民权办公室达成数笔数百万美元的HIPAA和解协议[123] 市场竞争 - 公司投资和运营的医疗办公、生命科学和养老社区等业务竞争激烈，竞争对手包括其他REITs、金融机构等[129] - 公司租户和管理者在当地和区域与提供类似服务的机构竞争居民和患者，也面临合格人员的竞争[130] 环境与气候风险 - 房地产所有权面临环境风险，虽目前认为自有物业环境状况无重大不利影响，但不能排除未来治理成本的影响[132][133] - 重大天气或气候事件可能导致公司、租户或管理者转移居民、关闭或限制运营，产生成本和损失，保险可能无法充分补偿[134] 保险相关 - 公司或租户负责物业保险费用，公司购买保险时租户需报销，租户购买时需将公司列为被保险人[138] 信息披露 - 公司网站为www.dhcreit.com，会在网站披露重大非公开信息，投资者应关注[139] 报告板块 - 截至2020年12月31日，公司有两个报告板块：办公投资组合和SHOP，非汇总资产归类为“非板块”[140] 联邦所得税考虑 - 美国联邦所得税考虑总结基于现有法律，适用于将公司股票作为投资资产持有的投资者，不适用于部分特殊主体[141] REIT纳税相关 - 公司自1999年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[149] - 非公司制美国股东在2026年前满足特定持有期要求，对非资本利得股息或合格股息收入可享受较低有效税率[150] - 公司律师认为公司在1999 - 2020年符合REIT纳税资格，且当前和预期投资及运营计划能使其继续符合要求[151] - 若公司未能符合REIT纳税资格，将按C类公司缴纳联邦所得税，股东也按C类公司股东纳税[152] - 公司对未分配的“房地产投资信托应税收入”按常规企业所得税税率纳税[154] - 公司对“禁止交易”所得净收入按100%税率纳税[154] - 若因合理原因未满足75%或95%的总收入测试，但仍保持REIT纳税资格，将按一定计算方式以100%税率纳税[154] - 若因合理原因未满足REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微失败），将缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入的税[154] - 若公司未能在任何日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入及以前期间的未分配应税收入，将对未分配部分征收4%的不可抵扣消费税[154] - 公司子公司C类公司需就其收益缴纳联邦企业所得税，公司与应税子公司（TRS）之间的某些交易可能征收100%的税[154] - 若子公司不符合REIT纳税资格，公司可能面临5万美元或最高常规企业所得税税率乘以该子公司净收入的较高税额[156] - 若公司某一年不符合REIT纳税资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且后续四个纳税年度一般无资格按REIT纳税[157] - 公司需满足REIT资格要求，如受益所有权由100人以上持有，且在每个纳税年度最后半年，价值不超过50%的流通股不得由五个或更少“个人”直接或间接持有[158] - 若公司不符合条件（1）至（6），但能证明是合理原因而非故意疏忽导致，每次可免除REIT资格取消，改为处以5万美元罚款[163] - 公司投资的子公司中，100%股权由REIT及其 disregarded subsidiaries持有的公司为合格REIT子公司，其资产、负债等视为公司的[164] - 公司可拥有TRS的证券，但每个季度末，投资于TRS的股票或其他证券的总价值不得超过公司总资产的20%[169] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%的投票权或流通证券价值，该公司自动成为TRS[170] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易中第三方支付的金额，REIT将被征收相当于超额部分100%的消费税[172] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT纳税资格，一是至少75%的总收入来自与房地产相关的投资，二是至少95%的总收入由符合75%总收入测试的收入等组成[173] - 要符合IRC第856(d)条规定的“房地产租金”，租金金额一般不得基于任何人的收入或利润，但可基于固定百分比的收入或销售额[175] - 公司拥有租户10%或以上投票权或价值的股票时，租金通常不符合“不动产租金”条件，终止与五星公司的租约前，公司持有其接近但低于10%的流通普通股[176] - 若至少90%的租赁空间租给非TRS和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则而被取消资格[177] - 非惯常服务价值不超过物业总收入的1%时，提供给租户的少量非惯常服务不会使收入丧失“不动产租金”资格[179] - 与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金的15%或以下时，该部分租金符合“不动产租金”条件[180] - 若无IRC第856(e)节的“止赎财产”规则，REIT从物业获得的主动非租金总收入不符合75%和95%的总收入测试，但作为止赎财产则符合[184] - 除止赎财产销售外，公司销售库存或主要用于销售给客户的财产所实现的收益可能被视为禁止交易收入，需缴纳100%的惩罚性税[187] - 若公司在任何纳税年度未能满足75%或95%的总收入测试，在满足一定条件下仍可获得REIT税收资格，但需缴纳100%的税[191] - 每个纳税年度各日历季度末，公司至少75%的总资产价值须由“房地产资产”构成[192] - 公司总资产价值中，证券占比不超过25%，TRS的股票或其他证券占比不超过20%，“不合格公开上市REIT债务工具”占比不超过25%[193][194] - 若公司未能通过资产测试，在满足一定条件下可获得豁免，若资产导致失败的价值不超过1000万美元，失败可视为轻微[197] - 公司需向股东进行年度分配，金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分 [212] - 税法一般将可扣除的净利息费用限制在“调整后应税收入”的30%，2019 - 2020年提高至50% [213] - 若公司未按要求分配，将按未分配金额的4%缴纳不可扣除的消费税 [214] - 公司收购C类公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRSs [220] - 公司出售从C类公司继承的资产，且在资产不再由C类公司拥有后的五年内出售，可能需缴纳内置利得税 [221] - 公司收购C类公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C类公司收益和利润 [222] 股权分配与税基 - 2020年1月1日公司向2019年12月13日登记在册的股东按比例分配五星普通股，数量约为五星已发行普通股的51%[226] - 2020年公司无当期或累计收益和利润，2020年的分配（包括五星分配）被视为资本返还，会减少股东在公司普通股的调整后税基[227] - 为联邦所得税目的，五星普通股的公平市场价值按2019年12月31日（发行前最后一个交易日）的收盘价确定，为每股3.71美元[228] 股东税率 - 非公司制美国股东，总调整收入不超过适用门槛，长期资本利得和大多数公司股息的最高联邦所得税率一般为15%；超过适用门槛，该税率一般为20%[230] - 公司指定的资本利得股息中，归因于房地产折旧收回的部分，最高按25%的联邦所得税率征税[230] - 公司企业股东可能需根据IRC第291条将最多20%的资本利得股息视为普通收入[230] - 美国股东需对净投资收入缴纳3.8%的医疗保险税，前提是总调整收入超过适用门槛[238] 税收损失披露 - C公司或只有C公司合伙人的合伙企业持有公司股份，单一年度税收损失超过1000万美元或规定组合纳税年度超过2000万美元，需向IRS单独披露产生损失的交易[239] - 其他合伙企业、S公司、信托或个人持有公司股份，单一年度税收损失超过200万美元或规定组合纳税年度超过400万美元，需向IRS单独披露产生损失的交易[239] - 自然人未披露应报告交易的年度最高罚款一般为1万美元，其他情况为5万美元[239] 非美国股东税收 - 公司向非美国股东的非资本利得股息分配，通常按30%的税率预扣美国联邦所得税，若有税收协定可适用较低税率[246] - 若公司某类股票未在美交所上市，且分配归因于美国不动产权益出售收益，非美国股东可能被征收最高21%的预扣税，企业股东可能需缴纳最高30%的分支机构利润税[251] - 若公司股票非美国不动产权益，非美国股东出售股票的收益通常无需缴纳美国联邦所得税或预扣税；若股票为美国不动产权益，购买方可能需预扣15%的购买价格[252][254] - 若公司在过去五年内非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%，公司为“国内控制”的房地产投资信托基金，其股票不构成美国不动产权益[253] 税务表格与预扣税 - 美国股东若未正确填写IRS表格W - 9，可能被预扣税款；非美国股东若未正确填写IRS表格W - 8，分配可能被预扣税款[256][259] - 未遵守信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，可能需缴纳30%的美国预扣税[260] 税收待遇变化 - 公司及其股东的税收待遇可能随时因立法、司法或行政行动而改变，且可能具有追溯效力[261] 承包商资格 - 若承包商与REIT的关联度低于35%，则符合“合格独立承包商”资格 [207] - 若IRS或法院判定公司聘请的承包商不符合资格，公司可能需按100%的税率纳税 [210] 资产折旧 - 公司的可折旧不动产一般按直线法在40年内折旧，个人财产在较短适用期间内折旧 [224] 五星公司股权持有情况 - 公司在2020年1月1日前持有五星公司不到10%的流通普通股，之后直接和间接持有约34% [204]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度，公司归属于普通股股东的正常化运营资金（FFO）为1320万美元，即每股0.06美元，较第二季度每股减少0.18美元，主要受新冠疫情对SHOP板块业绩的显著影响 [8] - 第三季度确认约6400万美元的减值费用，主要与10个确定关闭和/或出售的高级生活社区有关 [23] - 第三季度因医疗保险计费问题导致净营业收入（NOI）减少620万美元，其中居民费用和服务收入减少400万美元，物业运营费用增加220万美元 [24] - 2020年第三季度利息支出为5810万美元，同比增加1330万美元，较第二季度增加1410万美元，主要因2020年6月发行10亿美元优先票据，部分被循环信贷和定期贷款利息降低所抵消 [25] - 第三季度资本支出为4510万美元，较第二季度增加750万美元，其中约2540万美元为经常性支出，其余用于再开发资本项目 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP板块 - 第三季度，与新冠相关的医疗用品费用较第二季度增加约300万美元，社区级员工医疗保健成本增加约870万美元，第二季度确认的730万美元《关怀法案》相关收益在第三季度未再确认，这三项新冠相关项目使SHOP板块正常化FFO较第二季度减少约1900万美元，即每股0.08美元 [11] - 同店SHOP投资组合收入较第二季度下降1300万美元，正常化FFO约每股减少0.05美元；同店收入较上年下降11.6%，平均入住率降至76.3%，部分被租金率20个基点的增长所抵消；同店SHOP平均入住率较上一季度下降355个基点，约每周下降27个基点 [13] - 第三季度潜在客户线索增加35%，转化率与疫情前一致；入住人数较第二季度增加31%，但迁出人数超过入住人数 [13] 办公投资组合板块 - 截至第三季度，办公投资组合板块约1160万平方英尺，包括700多万平方英尺的医疗办公楼和460万平方英尺的生命科学物业，加权平均剩余租赁期限为6年，本季度同店入住率为93.3% [15] - 第三季度租赁活动增加，签订了20.2万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨4.1%，加权平均租赁期限为7年，租赁成本约为每平方英尺每年3.51美元；第三季度在托里松再开发项目签订了约2.3万平方英尺的首份租约，租金较之前上涨近20% [16] - 同店现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少210万美元，即3.8%，主要与新冠疫情相关，其中60万美元为坏账，150万美元与公用事业有关，部分被停车收入增加70万美元所抵消 [17][18] - 截至11月2日，办公投资组合板块的租金延期支付金额降至180万美元，占年收入的0.5%，较8月3日减少近60万美元 [19] 健康中心投资组合 - 健康中心投资组合占第三季度NOI的3.8%，第二季度初有一个租户违约，公司继续与该租户就欠款问题进行合作，该租户计划按时支付租金 [20] 三重净租赁高级生活投资组合 - 三重净租赁高级生活投资组合占第三季度NOI的9%，继续表现良好，除第一季度宣布的对一个租户的部分租金延期支付外，没有新的租金延期情况；截至2020年第二季度，这些物业的租金覆盖率总计为1.63倍，而第一季度为1.66倍 [21] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司支持五星继续致力于优化收入而非管理入住率，认为牺牲租金率提高入住率会导致长期收入下降，五星正与更多推荐来源合作，在不降低租金率的情况下吸引新居民提高入住率 [12] - 公司不打算从五星多元化出去，而是继续向医疗办公和生命科学领域发展以实现投资组合多元化 [35] - 公司认为一些竞争对手为提高入住率大幅降低租金的做法不可取，公司将提供诸如免首月租金等优惠，而非降低基本租金 [38][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为新冠疫情对高级生活运营投资组合产生重大影响，预计运营逆风将持续，短期内费用压力将持续，随着疫情缓解将消散 [7][11][13] - 公司预计入住率将继续下降，但降幅将有所放缓，约每周下降24 - 25个基点，有效疫苗的批准、供应、分发和公众接受将推动入住率停止下降 [29] - 公司认为五星的合规计划有效，能够及时识别和解决潜在问题，对未来避免类似医疗保险计费问题有信心 [31][33] 其他重要信息 - 自第三季度初以来，公司完成了6140万美元的资产出售，自处置计划开始以来，处置总额约为3.9亿美元，目前有协议待售的物业谈判收益总计约1.67亿美元 [22] - 公司下一次债务到期时间为2021年12月，第三季度末手头现金约8200万美元，循环信贷额度有10亿美元可用 [25] - 办公投资组合在本季度和10月收取了超过99%的合同租金 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度SHOP板块入住率和每间可出租客房收入（RevPAR）的关系，以及若新冠病例增加和流感季到来的影响 - 公司预计入住率将继续下降，但降幅会放缓至每周24 - 25个基点，有效疫苗的相关情况将推动入住率停止下降 [29][30] 问题2: 医疗保险计费处罚的发现过程、后续补救措施以及运营商多元化问题 - 公司认为五星的合规计划有效，能及时识别和解决问题，此次是合规计划检测到问题并按相关程序处理；公司对五星及其管理团队有信心，不打算从五星多元化，而是向医疗办公和生命科学领域发展实现投资组合多元化 [31][33][35] 问题3: 疫苗推出后，如何平衡入住率和租金，以及如何填补失去的入住率 - 五星将继续与推荐来源合作吸引潜在居民，聘请营销总监协助，注重居民安全和体验，会提供免首月租金等优惠而非降低租金 [37][38] 问题4: 疫苗推出后入住率回升的速度 - 难以确定具体速度，但公司看到入住人数已增加，随着五星对潜在客户线索的关注和与推荐来源的合作，入住率有望良好增长 [40] 问题5: 竞争对手降低租金的幅度 - 竞争对手降低租金的幅度不一，公司认为这种做法不可取，不会采取类似策略 [41] 问题6: 托里松项目的租金增长与开发前预期的比较 - 该项目租金较之前上涨近20%，开发前预期租金增长为5% - 7%，市场情况改善，租赁管道强劲，有望继续实现高租金增长 [42] 问题7: 公司获取大量高利率债务是否过多，以及如何处理流动性 - 公司于6月发行的10亿美元优先票据为5年期不可赎回工具，2年后可赎回，发行是为了增加灵活性；目前公司认为保持额外流动性更安全，会继续投资物业，也会考虑在合适时机赎回债务以降低利息支出 [44][45][46] 问题8: SHOP板块目前使用的推荐服务、成本及开始使用的原因 - 公司使用如A Place for Mom等推荐服务，费用约为一个月租金；疫情初期入住者多为刚需，不需要推荐来源，现在推荐线索增加，且线索质量较以往更好 [48][49][50] 问题9: 投资组合内不同类型产品提供的优惠情况 - 记忆护理和辅助生活入住者多为刚需，所需优惠较少；独立生活和活跃成人产品提供免首月租金优惠 [51] 问题10: 提供免租金的时长及与竞争对手的比较 - 免租金时长因投资组合和市场而异，公司提供1 - 2个月免租金，部分竞争对手提供较低租金和较短免租期；公司认为较长的入住时长使降低基本租金不可行，更倾向于免首月租金后提高基本租金 [52] 问题11: 入住率趋势是否在10月持续缓和，以及10月入住率下降情况 - 预计入住率下降趋势将继续缓和，约每周下降24个基点；公司未提供10月具体入住率下降数据 [53] 问题12: 费用趋势是否会在第四季度正常化 - 疫情期间费用压力将持续，至少在第四季度如此，随着疫情缓解有望缓和，但除已记录的医疗保险处罚等情况外，费用可能保持相对稳定 [55][57] 问题13: 6100多万美元的9项资产处置和1.65亿多美元的21项待售物业的构成及预计完成时间 - 资产处置涵盖办公投资组合和高级生活板块，预计大部分在年底完成，部分可能推迟到第一季度 [59] 问题14: 资产处置的总体目标 - 公司资产处置总目标为9亿美元，等待疫苗广泛可用和被接受后再积极营销，预计可能在明年第二季度初 [60][61] 问题15: 生命科学租户的需求情况及托里松项目的额外兴趣 - 生命科学投资组合表现强劲，同店入住率约97%，托里松项目租赁管道强大，全国生命科学市场在波士顿、剑桥、旧金山、圣地亚哥等市场表现突出 [62][63] 问题16: 高级住房迁出人数增加的主要驱动因素 - 疫情期间，迁出主要是因为需要更高水平的护理或居民去世 [66] 问题17: 公司如何看待杠杆率，资产出售对杠杆率的影响 - 公司将偿还债务，随着高级生活行业复苏，收入回升，杠杆率将自然下降，资产出售也有助于降低杠杆率 [67][68] 问题18: 7月1日以来完成资产出售的资本化率与疫情前的比较及未来资本化率情况 - 公司预计整个投资组合处置的资本化率约为7%，近期销售情况接近该水平，部分销售按每单位出售，综合来看仍接近7% [70]