疫情相关情况 - 截至2020年4月30日，公司46处物业出现确诊病例，涉及350名居民和租户以及约196名员工[122] 财务节约措施 - 2020年4月2日，公司将普通股季度现金分配率降至每股0.01美元，每季度节省约3330万美元现金[124] - 公司推迟部分非必要资本投资，预计2020年节省至多1.5亿美元[124] - 2020年4月公司宣布资本节约措施，将普通股季度现金分配率降至每股0.01美元，并推迟约1.5亿美元2020年非必要资本投资[201] - 公司预计推迟约1.5亿美元非必要资本投资以节约资金[216] 资金流动性情况 - 截至2020年5月6日，公司循环信贷额度可用资金为2.25亿美元[124] - 截至2020年3月31日，公司有6950万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有4.15亿美元可用额度；2020年3月31日和5月6日，循环信贷额度下未偿还金额分别为5.85亿美元和7.75亿美元[221][222] 债务情况 - 公司下一笔到期债务为2020年6月到期的2.5亿美元定期贷款，可选择延期六个月[125] - 公司有2.5亿美元无担保定期贷款于2020年6月12日到期，2亿美元无担保定期贷款于2022年9月28日到期；受信用评级下调影响，自2020年4月1日起，两笔贷款的利率溢价均提高[224][227] - 2020年2月，公司预付一笔以生命科学物业为抵押的按揭贷款，未偿还本金余额约160万美元，年利率6.25% [233] - 2020年4月，公司赎回所有2020年到期的6.75%高级票据，赎回价格为2亿美元本金加675万美元应计未付利息[234] - 2020年5月，公司预付一笔以医疗办公物业为抵押的按揭贷款，未偿还本金余额约120万美元，年利率7.49% [235] - 截至2020年3月31日，公司主要债务义务包括10亿美元无担保循环信贷安排下的未偿还借款、19亿美元高级无担保票据未偿还本金、4.5亿美元两笔定期贷款未偿还本金和6.872亿美元八处物业抵押的总本金[239] - 截至2020年3月31日，公司未偿固定利率债务本金余额为2537154000美元，年利息费用为130444000美元[252] - 2020年3月31日，公司浮动利率债务包括10亿美元循环信贷安排（其中5.85亿美元未偿还）、2.5亿美元定期贷款和2亿美元定期贷款[259] - 循环信贷安排于2022年1月到期，满足条件可延期至2023年1月；2.5亿美元定期贷款于2020年6月到期，满足条件可延期至2020年12月；2亿美元定期贷款于2022年9月到期[259] 租户租金情况 - 截至2020年5月4日，公司批准部分租户递延租金支付申请，总计480万美元，占2020年3月31日年化租金收入约8.5%[126] - 截至2020年5月4日，公司批准部分租户租金支付延期申请，总计480万美元，占2020年3月31日年化租金收入约8.5%[201] - 公司已批准部分租户总计480万美元租金延期支付请求，多数租户将从2020年9月起分12个月等额支付[210] 物业资产情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有416处物业，房地产资产账面价值为84亿美元[135] - 截至2020年3月31日，办公物业组合、SHOP、其他三重净租赁老年社区和健康中心的入住率分别为92.6%、84.1%、87.3%和100%[142] - 截至2020年3月31日，办公物业组合中总建筑数量为130座，2019年为153座；总面积为11,718平方英尺，2019年为12,547平方英尺；入住率为92.6%，2019年为94.0%[160] - 截至2020年3月31日，SHOP物业中总物业数量为244处，2019年为260处；单元数量为28,960个，2019年为29,684个；入住率为82.7%，2019年为84.2%；平均月租金为4,571美元，2019年为4,725美元[164] - 非细分业务中，其他三重净租赁老年生活社区数量2020年可比物业为29处，2019年为29处，所有物业2020年为32处，2019年为44处[172] - 2020年第一季度，公司出售8处房产，总售价1760万美元；截至2020年5月6日，有27处房产签订出售协议，总售价约1.64亿美元[202] - 截至2020年3月31日，公司估计在三重净租赁老年生活社区和医疗办公及生命科学物业的未支出租赁相关债务约为2200万美元[217] 业务营收情况 - 2020年第一季度，公司总营收为44246.7万美元，净营业收入为12588.2万美元[139] - 2020年第一季度，公司医疗办公和生命科学物业签订229,057平方英尺的续租和约73,179平方英尺的新租约，季度内签订租约的加权平均年租金率为每平方英尺17.26美元，较之前同面积加权平均年租金率高16.17%，加权平均租期为7.7年，租户改进、租赁佣金成本和优惠承诺总计720万美元，平均每平方英尺23.77美元[148] - 2020年第一季度，公司Office Portfolio、SHOP和Non - Segment三个板块的总营收为4.42467亿美元，2019年同期为2.66286亿美元；归属于普通股股东的净收入为973.5万美元，2019年同期为3008.2万美元[157] - 与2019年第一季度相比，2020年第一季度公司Office Portfolio板块NOI为6606.4万美元，下降7.0%；SHOP板块NOI为4809万美元，下降22.8%；Non - Segment板块NOI为1172.8万美元，下降25.3%；总NOI为1.25882亿美元，下降15.6%[158] - 办公物业组合中，2020年租金收入为98,770美元，2019年为103,221美元，变化为 - 4,451美元，变化百分比为 - 4.3%；物业运营费用2020年为32,706美元，2019年为32,177美元，变化为529美元，变化百分比为1.6%；净营业收入2020年为66,064美元，2019年为71,044美元，变化为 - 4,980美元，变化百分比为 - 7.0%[160] - SHOP物业中，2020年租金收入为0美元，2019年为39,313美元，变化为 - 39,313美元，变化百分比为 - 100.0%；居民费用和服务收入2020年为331,969美元，2019年为108,045美元，变化为223,924美元，变化百分比为207.3%；物业运营费用2020年为283,879美元，2019年为85,045美元，变化为198,834美元，变化百分比为233.8%；净营业收入2020年为48,090美元，2019年为62,313美元，变化为 - 14,223美元，变化百分比为 - 22.8%[167] - 综合来看，2020年租金收入为11,728美元，2019年为15,707美元，变化为 - 3,979美元，变化百分比为 - 25.3%；净营业收入2020年为11,728美元，2019年为15,707美元，变化为 - 3,979美元，变化百分比为 - 25.3%[176] - 2020年第一季度净收入归属于普通股股东为973.5万美元，2019年同期为3008.2万美元；2020年FFO归属于普通股股东为9128.5万美元，2019年为8041.1万美元；2020年正常化FFO归属于普通股股东为6929.8万美元，2019年为8822.5万美元[193] - 2020年第一季度总NOI为12588.2万美元，2019年同期为14906.4万美元；其中办公投资组合NOI 2020年为6606.4万美元，2019年为7104.4万美元；SHOP NOI 2020年为4809万美元，2019年为6231.3万美元；非细分NOI 2020年为1172.8万美元，2019年为1570.7万美元[197] 费用及收益变化情况 - 2020年第一季度折旧和摊销费用为6843万美元，较2019年同期下降5.3%；一般和行政费用为883.2万美元，下降10.0%；收购及某些其他交易相关成本为66.3万美元，下降91.5%[158] - 2020年第一季度资产减值为1123.4万美元，较2019年同期增长81.0%；物业出售收益为278.2万美元，2019年同期亏损12.2万美元；股息收入为0，2019年同期为92.3万美元[158] - 2020年第一季度权益证券净损益为亏损994.3万美元，2019年同期收益2293.2万美元；利息及其他收入为13.8万美元，较2019年同期增长21.1%；利息费用为4165万美元，较2019年同期下降8.7%[158] - 2020年第一季度租约终止收益为2289.6万美元，2019年同期为0；债务提前清偿损失为24.6万美元，2019年同期为0[158] - 2020年第一季度持续经营业务在所得税费用和投资收益权益前的收入为1070万美元，较2019年同期下降65.7%；所得税费用为44.3万美元，2019年同期为 - 13.4万美元[158] - 2020年第一季度净收入为1114.3万美元，较2019年同期下降64.6%；归属于非控股股东的净收入为 - 140.8万美元，较2019年同期下降1.0%；归属于普通股股东的净收入为973.5万美元，较2019年同期下降67.6%[158] 业务数据变化原因 - 办公物业租金收入减少主要因自2019年1月1日起处置25处物业，部分被可比物业租金收入增加抵消[161] - SHOP物业租金收入减少是由于与五星终止现有主租赁协议及自2019年1月1日起处置18处物业[168] - SHOP物业居民费用和服务收入增加主要因重组交易及自2019年1月1日起收购一处活跃成人租赁物业，部分被入住率和平均月租金下降抵消[169] - 租金收入下降主要因出售11个老年生活社区、一处社区转变管理模式，部分被可比物业租金增加抵消；受疫情影响，部分健康中心关闭，公司同意部分租户第二季度租金延期支付[177] - 折旧和摊销费用减少主要因处置54处房产、部分资产折旧和摊销完毕，部分被收购房产和资本改进支出抵消[179] - 一般和行政费用减少主要因2020年第一季度普通股交易价格降低，基础业务管理费用减少[180] - 利息费用减少主要因赎回40万美元3.25%高级无担保票据、提前偿还35万美元定期贷款、新定期贷款利率降低和LIBOR下降，部分被循环信贷额度借款增加抵消[186] - 股息收入减少因2019年7月1日出售所有RMR Inc. A类普通股[183] 股东权益及分红情况 - 2020年1月1日，五星公司向公司发行10,268,158股普通股，向公司股东发行16,118,849股普通股，公司为此提供7500万美元额外对价[203] - 截至2020年3月31日，公司和ABP信托及其子公司分别持有五星公司33.9%和6.3%的流通普通股[245] - 2020年第一季度，公司向股东支付季度现金分红约3570万美元；2020年4月2日宣布向普通股股东支付季度分红约240万美元[228][229] 现金流情况 - 截至2020年3月31日的三个月，经营活动提供现金5631.2万美元，投资活动使用现金2664.1万美元，融资活动提供现金334.1万美元；期初现金及现金等价物和受限现金为5222.4万美元，期末为8523.6万美元[205] 信用评级情况 - 2020年3月，公司发行人信用评级被标普从BB+下调至BB，无担保债务评级从BBB-下调至BB+，穆迪将公司高级无担保债务评级列入下调观察名单[231][232] 利率风险情况 - 若债务以比当前利率高或低1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约2540万美元[255] - 假设利率立即提高1个百分点，公司固定利率债务义务的公允价值将变化约4050万美元[256] - 截至2020年3月31日，利率上升1个百分点，未偿还浮动利率债务10.35亿美元，年利率从1.94%升至2.94%，年利息费用从2007.9万美元增至3042.9万美元，每股收益影响从0.08美元增至0.13美元[261] - 若2020年3月31日循环信贷安排全额提取且定期贷款未偿还，利率上升1个百分点，未偿还浮动利率债务14.5亿美元，年利率从1.91%升至2.91%，年利息费用从2769.5万美元增至4219.5万美元，每股收益影响从0.12美元增至0.18美元[262] - 浮动利率波动影响随借款金额增减而变化[264] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司循环信贷安排和定期贷款利息基于LIBOR[266] - 公司预计信贷安排和定期贷款协议的利息确定方式将按协议修订或必要时修改，以近似按LIBOR计算的现有利率，但不能确保[266] - 若LIBOR逐步淘汰或过渡，不知将采用何种标准替代[2

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司归属于普通股股东的正常化FFO为每股0.29美元，较上一季度下降0.01美元，较上年同期下降0.08美元，主要由于与五星高级生活的重组交易以及一定程度上受COVID - 19影响 [12] - 截至3月31日，公司债务与调整后EBITDA之比为7.4倍，与上一季度大致持平 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公和生命科学物业（办公投资组合板块） - 该板块占2020年第一季度公司NOI的约53%，包含近1200万平方英尺，其中约720万平方英尺为医疗办公楼，450万平方英尺为生命科学物业，加权平均剩余租赁期限为6.2年 [13] - 第一季度执行了超过30.2万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨16%，加权平均租赁期限为7.7年，租赁成本约为每平方英尺每年3.07美元；过去12个月执行了超过130万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨10%，加权平均租赁期限为10.5年，租赁成本为每平方英尺每年2.18美元 [14] - 与去年同期相比，同物业现金租金NOI增长2.6% [16] - 截至5月前3个工作日，收取了办公投资组合5月到期租金的约86%，与4月同期水平一致；4月收取了办公投资组合到期租金的约99% [17] - 收到184份租金减免申请，仅少数来自生命科学租户，约70%来自面积小于5000平方英尺的租户，约55%的延期支付租金给予了洛杉矶的雪松 - 西奈和华盛顿特区的1145 19th Street这两处医疗办公楼的租户 [20] - 截至周一，已在办公投资组合板块批准了170万美元的租金延期支付，占延期期间预计收取的经常性月现金收入的1.4%，占办公投资组合板块年化收入的0.4% [22] 健康中心 - 所有健康中心均因政府强制或自愿关闭，截至目前已延期支付275万美元租金，并与租户持续讨论 [24] 三重净租赁高级生活物业 - 已同意延期支付约36万美元租金 [25] 同物业自营板块 - 2020年第一季度同物业自营板块收入下降140个基点，EBITDA较上年同期下降14.4% [27] - 平均费率下降80个基点，本季度入住率为83.3% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司医疗办公和生命科学投资策略有效，不仅加强了投资组合，且在当前经济衰退中展现出韧性 [15] - 公司致力于资产处置计划，目标是完成9亿美元的物业销售，自上次财报电话会议以来已完成5600万美元的资产销售，使2020年物业处置总额达到6460万美元，目前约有1.64亿美元资产已达成出售协议 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度全球卫生危机对全球经济产生直接影响，给行业带来新的不可预见的挑战，公司优先监测COVID - 19大流行的发展及其对业务、租户、社区和家庭的影响 [8] - 公司认为自身有能力应对疫情带来的近期挑战，预计能满足所有即将到来的资本义务，包括债务到期和一些改善投资组合的资本项目 [32] - 若业务状况恶化超出预期，公司还有额外手段确保充足的流动性，如为2.5亿美元无担保定期贷款增加延期选项、修改信贷协议条款、对高级生活物业组合进行有担保债务融资等 [37][38] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司自营和三重净租赁高级生活社区中有46个社区出现350例确诊居民病例，占总居民人口的不到1.5%，受影响社区占自营和三重净租赁高级生活社区总数的约17% [26] - 公司在第一季度继续对员工进行有意义的投资，预计第二季度劳动力成本将因五星高级生活的举措和疫情而上升 [29] - 公司推迟了自营和办公投资组合中1.5亿美元的先前预算资本支出，预计今年剩余时间仍将在物业上花费约1.6亿美元，其中约三分之一用于完成托里松生命科学资产的再开发 [35][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：从增加监管、探视、社交距离等角度看，2 - 3个季度后老年住房行业到2020年底会是什么样子 - 社交距离在老年生活领域会持续一段时间，无论各州是否重新开放，由于老年人群体的高风险特性，运营商会继续实施社交距离和居民居家隔离措施；监管方面难以预测，政府机构在讨论加强辅助生活的监管，但独立生活情况不同；目前运营商专注于当下防控疫情，未来2 - 3个季度的情况难以确定 [40] 问题2：能否分享4月的入住率情况，以及未来几个季度入住率的走向 - 目前预计入住率每周可能下降40 - 50个基点，持续时间取决于COVID - 19在国内的持续情况 [41] 问题3：在什么情况下公司需要获取远超目前约5亿美元的流动性 - 疫情存在很多不确定性，如果有明确的发展趋势就无需担忧；投资者关系团队收到很多关于流动性的咨询，部分可能与4月中旬偿还2亿美元高级票据有关；公司结束第一季度时循环信贷额度有4.15亿美元可用，但最初用了2亿美元偿还票据；公司对有限的即将到期债务有足够的偿还能力，且已缩减了资本支出假设，目前仍感觉很安心，但为回应疑问进行说明 [44]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度经调整的运营资金（FFO）为7080万美元，即每股0.30美元，较去年同期每股增加0.03美元，主要因2019年未向RMR支付业务管理激励费用，不过五星养老社区租金减免部分抵消了增长 [30] - 2020年1月宣布每股0.15美元的股息，基于此股息，第四季度经调整FFO派息率约为50% [31] - 2019年总一般及行政费用较上一年下降4890万美元，显示RMR与公司股东利益高度一致 [32] - 第四季度经常性资本支出为2250万美元，再开发项目支出为2830万美元 [33] - 截至12月31日，债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为7.3倍，较上一季度略有下降 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公和生命科学物业（办公组合板块） - 该板块占2019年第四季度公司现金基础净营业收入（NOI）约48%，总面积近1200万平方英尺，其中医疗办公楼约730万平方英尺，生命科学物业约450万平方英尺，加权平均租赁期限为6.4年 [10] - 2019年第四季度执行约39.4万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨17.1%，加权平均租赁期限为9年，每平方英尺每年租赁成本为3.66美元，2019年共租赁约150万平方英尺，高于上一年的88.1万平方英尺 [13] - 与去年同期相比，同店物业现金基础NOI基本持平，下降不到1%，主要受明尼苏达州、南卡罗来纳州和加利福尼亚州弗里蒙特三处物业空置影响，但生命科学物业同店现金基础NOI同比增长2.9% [15][17] 高级生活社区组合（SHOP板块） - 全年同店SHOP组合包含224个社区，占SHOP组合约90%的单元，收入增长60个基点，平均费率增长20个基点，入住率为84.2%，全年EBITDARM下降7.3% [21] - 第四季度同店SHOP板块平均费率增长10个基点，但入住率降至83.8%，居民费用和服务收入下降50个基点，同店EBITDARM较去年同期下降近1100万美元，即16.3% [22][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学行业自2000年以来就业增长最快，公司生命科学年收入的76%来自马萨诸塞州和加利福尼亚州这两个顶级生命科学州 [11] - 自2017年第三季度以来，南卡罗来纳州市场年均库存增长率为8%，高于全国3.2%的增长率 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用新名称“多元化医疗信托”，认为更能准确反映其多元化、高质量医疗房地产投资组合和未来战略 [8] - 2020年1月1日完成与五星养老的业务安排重组，是公司持续转型的重要里程碑 [9] - 继续致力于持有校外医疗办公楼，因医疗服务需求正从医院园区向更靠近消费者的地方转移 [10] - 收购德克萨斯州普莱诺的169套活跃成人租赁物业，进入年龄合格的活跃成人住房市场，但不改变资产处置和去杠杆化的重点 [26][27] - 计划通过资产处置计划减少债务，目标是出售价值9000万美元的物业，目前已出售或达成出售协议的资产价值近8000万美元 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业受技术进步、突破性疗法、美国老龄化人口医疗需求增长和FDA药品批准增加等因素支持，发展前景良好 [11] - 高级生活社区组合方面，预计2020年劳动力成本将上升，上半年EBITDAR将继续下降，下半年趋于平稳，全年预计下降8.5% - 10%，但公司认为团队的一系列举措将带来积极影响 [44][45][46] - 办公组合板块2020年预计基本持平或略有增长，执行再开发计划后有望实现增长 [73][74] 其他重要信息 - 公司宣布收购德克萨斯州普莱诺的169套活跃成人租赁物业，进入活跃成人住房市场，该物业与公司在达拉斯市场的两个高级生活社区有协同效应 [26][27] - 公司正在进行圣地亚哥托雷松子市场的三栋生命科学园区的再开发，预计2020年底完成，正在与潜在租户进行谈判，预计租金将大幅上涨并获得良好回报 [19] - 五星养老已采取措施应对冠状病毒，组建了战略采购、临床和运营特别工作组，加强感染控制和供应链保障 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：托雷松再开发项目与潜在租户的谈判情况，以及坦佩和马萨诸塞州再开发项目是否与租赁到期有关，是否会有停机时间和投资回报率预期 - 托雷松项目租赁活动活跃，预计三栋楼将多租户入驻，租金会上涨；坦佩和马萨诸塞州的再开发项目与2020年租赁到期有关，预计年中开始，持续到年底，预计租金会上涨，回报率为高个位数到低两位数 [37][38][39] 问题2：已执行或已谈妥的资产出售的资本化率与剩余资产的情况，以及资产出售是否需要进行1031交换以避税 - 预计资本化率约为7%，目前略低于此；公司与税务团队合作后，认为不需要进行1031交换 [40][41] 问题3：高级生活社区的EBITDAR、入住率和2020年的预期，以及如果将2019年第四季度数据按预估数据转换，对FFO的影响 - 预计2020年高级生活社区收入基本持平，团队更注重盈利能力，入住率可能会滞后，但新增入住将更具盈利能力；预计2020年上半年EBITDAR下降，下半年趋于平稳，全年预计下降8.5% - 10%；未提供按预估数据转换对FFO影响的具体数字，但公司在FFO和内部CAD指标上表现优于2019年4月的模型 [43][45][46][50] 问题4：考虑到资本支出增加，杠杆率和FAD派息目标的时间安排，以及与五星养老就冠状病毒采取的措施 - 2020年资本支出预计增加，希望在2020年解决一次性问题，为2021年做好准备；五星养老已组建特别工作组，加强感染控制和供应链保障 [52][54] 问题5：管理层和董事会在可预见的未来是否有改变股息的意愿，资产处置预计完成时间，以及资本循环活动水平 - 目前没有改变股息的意愿，希望在2021年提高股息；资产处置目标是年中完成，资本循环没有具体的年度目标 [56][57] 问题6：南卡罗来纳州市场的挑战是否主要是供应问题，以及如何权衡入住率下降和费率上升以优化收入 - 供应是部分原因，五星养老的收入管理平台旨在确保服务收费合理，避免次优利润率；成熟社区应凭借声誉和低成本在竞争中获胜 [58][59][60] 问题7：SHOP板块未来的预期，2019年第三季度开始的举措导致劳动力成本上升的持续时间，这些投资是否已转化为收入增长，投资策略以及是否考虑回购股票 - 预计2021年第一季度和第二季度继续下降，第三季度和第四季度趋于平稳，全年下降8.5% - 10%；劳动力成本已达到新水平，希望尽快转化为收入增长；目前判断投资是否转化为收入增长还为时过早；收购活跃成人设施是因为其与公司现有业务有协同效应；董事会讨论过回购股票，但目前处于资产处置阶段，维持投资级评级和获取资本更重要 [62][65][66][68][69] 问题8：医疗办公楼（MOB）组合的长期表现预期，如何达到同行2.5% - 3%的同店NOI增长率，以及2020/2021年租赁到期情况和是否有大型租户不续租 - 2020年MOB组合预计基本持平或略有增长；执行再开发计划后有望实现增长；2020年约100万平方英尺的租约到期，约三分之二的租户正在积极谈判，预计没有大型租户不续租，列克星敦和亚利桑那州的再开发项目涉及的租约到期是较大的情况 [73][74][76]

公司资金与信贷安排 - 公司有10亿美元无担保循环信贷安排用于营运资金、一般业务和临时收购资金[69] 公司人员情况 - 截至2019年12月31日，RMR LLC有超600名全职员工[75] 公司业务收入来源 - 2019年约97%的净营业收入来自租户和居民私人资源为主的物业，3%来自依赖医保和医疗补助计划的物业[83] 医保政策成本与收益 - CMS估计长期护理机构遵守新要求首年成本约62900美元，此后每年约55000美元[83] - CMS估计患者评估文书简化将使专业护理机构10年报告负担减少约20亿美元[87] - 2020财年CMS预计将使专业护理机构的医保支付增加约8.51亿美元，增幅2.4% [88] 医保报销与支付率政策 - 2012年法案将双重资格受益人的专业护理机构医保坏账报销率从100%降至65%，非双重资格受益人从70%降至65% [89] - 2011年和2013年法案通过自动减支机制使医保支付率至2023年降低2.0%，后延至2029年[90] 医保费用上限政策 - 2018年1月1日起，两党预算法案永久废除医疗保险门诊治疗费用上限[91] 医疗服务支付调整政策 - 自2019年起，医疗服务提供者可能面临基于绩效的激励支付系统（MIPS）的支付调整或高级替代支付模式（APMs）的激励支付[92] 医疗援助联邦匹配付款政策 - 社区优先选择方案（CFC）为参与计划的州提供相关医疗援助支出6%的联邦匹配付款增加，截至2017年5月有8个州批准该计划[95] 州医疗补助扩展成本政策 - 2014 - 2016年联邦政府支付州医疗补助扩展成本的100%，2020年及以后逐渐降至90%[98] 熟练护理机构医保支付政策 - 自2018财年起，未按规定时间遵守报告要求的熟练护理机构（SNF），其医疗保险支付率将减少2.0%[101] - 自2018年10月起，CMS通过预扣机制将所有SNF的医疗保险付款减少2.0%，并将约60%的预扣款项重新分配给排名最高的SNF作为激励付款[102] - 2020财年SNF基于价值的采购计划（VBP）的变更预计将使SNF的付款总额比2019财年减少约2.136亿美元[102] 支付方保费政策 - 2018年，支付方普遍提高了交易所提供计划的保费，以弥补联邦成本分摊减少补贴的终止[105] 公司法律和解与判决 - 2019年，美国司法部宣布与SNF设施及其附属机构达成两笔分别为200万美元和1000万美元的和解协议，以及一项4400万美元的判决[113] 医疗欺诈处罚政策 - 《平价医疗法案》（ACA）将涉及超过100万美元的医疗欺诈犯罪的联邦量刑指南下的处罚提高了20% - 50%[112] HIPAA相关政策与和解 - 2019年HHS通过民权办公室达成数笔数百万美元的HIPAA和解协议[116] - 2013年1月HHS发布HIPAA综合规则，3月生效，多数条款要求在9月前合规[116] 公司报告板块 - 截至2019年12月31日，公司有两个报告板块：办公投资组合和高级住房运营投资组合[133] 公司保险政策 - 公司曾参与的联合财产保险计划政策于2019年6月30日到期，之后购买独立财产保险[131] 公司信息披露 - 公司网站为www.dhcreit.com，会在网站“投资者”板块披露重大非公开信息[132] 公司业务合规成本 - 公司要求租户和经理遵守监管高级生活社区运营的所有法律，合规成本或影响社区盈利能力和租户支付租金能力[117] 公司业务竞争情况 - 投资医疗办公、生命科学地产、高级生活社区和健康中心业务竞争激烈，公司面临多方面竞争[122] 公司房地产风险 - 公司拥有的房地产面临环境危害风险，虽目前认为无重大不利影响，但不能完全排除[125][126] - 重大天气或气候相关事件可能使公司、租户或经理产生重大成本和损失，保险可能无法充分补偿[127] - 气候变化相关法律可能导致公司物业能源等成本增加，虽目前预计影响不大，但未来可能有不利影响[128] 公司REIT纳税资格 - 公司自1999年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在1999 - 2019年符合REIT纳税资格[142][144] 公司分红税收政策 - 公司分红一般不享受合格股息收入的优惠税率，但部分股息可能被视为资本利得分红或合格股息收入；2026年前，非公司制美国股东在特定情况下可享受较低有效税率[143] 公司未符合REIT资格纳税情况 - 若公司未能符合REIT纳税资格，将按C类公司缴纳联邦所得税，股东也将按C类公司股东纳税，且公司可能在之后四个应税年度被取消REIT纳税资格[145][160] 公司“禁止交易”纳税情况 - 若有“禁止交易”的净收入，公司需按100%的税率纳税[150] 公司未满足总收入测试纳税情况 - 若未满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽且维持REIT资格，公司需按100%的税率对未达标金额纳税[151] 公司未满足资产测试纳税情况 - 若未满足REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微不达标），因合理原因而非故意疏忽且维持REIT资格，公司需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入的税[152] 公司未满足其他规定纳税情况 - 若未满足导致无法符合REIT纳税资格的规定（非REIT总收入测试或资产测试违规），因合理原因而非故意疏忽，公司可保留资格但每次违规需缴纳50,000美元罚款[153] 公司未分配收入纳税情况 - 若公司在任何日历年未至少分配85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入以及以前期间的未分配应税收入，需按4%的税率缴纳不可扣除的消费税[154] REIT股权分散要求 - IRC规定REIT需由100个以上人员持有受益权，且在每个应税年度的最后半年，价值不超过50%的流通股不得由五个或更少的“个人”直接或间接持有[161] 公司股权分散措施 - 为符合股权分散要求，公司信托声明限制股份转让，且每年向大股东索取股份所有权信息[163] 公司未满足REIT资格豁免情况 - 未满足REIT资格条件但有合理原因且非故意疏忽，每次豁免失败将处以5万美元罚款而非取消资格[166] 公司合格REIT子公司情况 - 公司全资子公司中，除TRS外，100%股份由REIT及其被忽视子公司持有的公司为合格REIT子公司，其资产等视为REIT的[167] 公司TRS选举情况 - 公司与子公司REIT于2017年第一季度起进行保护性TRS选举，所有权低于10%时可能停止，预计对其他子公司REIT也做类似选举[170] 公司投资TRS证券限制 - 公司投资TRS证券的总价值在每季度末不得超过总资产的20%，TRS有相关运营限制[172] TRS自动认定情况 - TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的非REIT公司自动成为TRS[173] 净营业亏损税收政策 - 2017年后应税年度产生的净营业亏损一般不能抵消超过80%的当年应税收入，且不得向后结转，但可无限期向前结转[174] TRS与REIT支付税收政策 - TRS向关联REIT支付超额款项，REIT可能需缴纳100%的消费税；TRS获补偿至少为直接成本150%时可适用安全港例外[175] 公司REIT总收入测试要求 - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT资格，至少75%的总收入来自不动产相关投资，至少95%的总收入为符合75%测试的收入等[176] 租金符合“不动产租金”情况 - 若公司拥有租户10%或以上投票权或价值的股票，租金一般不符合“不动产租金”；TRS和合格医疗保健物业有例外情况[180] - 若与不动产租赁相关的个人财产租金不超过总租金的15%，则该部分租金符合“不动产租金”[184] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务收费符合《国内税收法典》第856条规定的“不动产租金”[187] 公司未满足总收入测试补救情况 - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，可在满足特定条件下仍符合房地产投资信托（REIT）税收资格，但需缴纳100%的税[194] 公司总收入测试情况 - 公司认为已并将继续满足75%和95%的总收入测试[195] 公司REIT资产测试要求 - 公司需满足多项资产百分比测试以符合REIT税收资格，如至少75%的总资产价值须为“房地产资产”等[195] 公司未满足资产测试补救情况 - 若未能满足资产测试，可在特定条件下补救，如在30天内处置非合格资产等[200] 公司资产测试豁免情况 - 若未能满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，且资产价值不超过1000万美元，可在特定条件下豁免[202] 公司持股情况 - 2020年1月1日前，公司持有五星公司不到10%的流通普通股，之后直接和间接持有近35% [206] 公司TRS租金情况 - 公司目前拥有租赁给应税REIT子公司（TRS）的物业，期望TRS支付的租金符合“不动产租金”[207][208] - 为使租金符合“不动产租金”，运营租赁物业的经理须为“合格独立承包商”，租赁物业须为“合格医疗保健物业”[208] 公司资产测试情况 - 公司认为已并将继续满足REIT资产测试[205] 公司承包商资格影响 - 若IRS或法院判定公司聘请的承包商不符合资格，公司从TRS获得的租金收入可能被视为非合格收入，或影响75%和95%的总收入测试合规性，若触发救济条款，将按100%税率征税[211] 公司TRS租金税率情况 - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租赁费率，公司将对这些租金缴纳100%的税，但公司预计该情况不会发生[212] 公司股东分配要求 - 公司需向股东进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[213] 公司净利息费用扣除政策 - 税法一般将可扣除的净利息费用限制在“调整后应税收入”的30%，但从事特定房地产交易或业务的纳税人可选择不受此限制，公司尚未做出该选择[214] 公司未满足分配要求情况 - 若公司未能满足90%的分配要求，可由IRS豁免；若未分配全部净资本收益和“房地产投资信托应税收入”，将按常规企业所得税税率对未分配金额征税，并需缴纳4%的消费税[216] 公司收购C公司税收情况 - 公司收购C公司后，若继承其资产的结转税基并在五年内出售该资产，可能需缴纳内置收益税；需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润[223][224] 公司资产折旧政策 - 公司的可折旧不动产将按直线法在40年内折旧，个人财产在适用的较短期间内折旧[226] 公司股东分配方式与税收报告 - 公司向股东的分配包括现金分配、实物财产分配和资本市场活动产生的视同或推定分配，2020年的FVE分配按每股3.71美元的公平市场价值进行联邦所得税报告[228][230] 公司股份现金赎回税收情况 - 公司股份的现金赎回一般视为股息分配征税，除非满足特定测试条件可视为股份的出售或交换[228] 公司融资满足分配要求情况 - 若公司现金或流动资产不足，可能需安排新的债务或股权融资以满足分配要求，且无法确保能以有利条件获得融资[219] 非企业美国股东税收政策 - 非企业美国股东调整后总收入未超适用门槛，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税税率为15%；超适用门槛则为20%[232] - 公司普通股息通常按适用于普通收入的较高联邦所得税税率征税，2026年前非企业美国股东可通过IRC第199A条机制享受较低有效税率[232] 公司资本利得股息企业股东税收政策 - 公司资本利得股息中，企业股东可能需按IRC第291条将最多20%视为普通收入[233] 美国股东医疗保险税政策 - 美国股东需对净投资收入支付3.8%的医疗保险税，前提是调整后总收入超适用门槛[242] 美国股东处置股份损失披露政策 - 美国股东处置公司股份损失超规定门槛，可能需按财政部规定向IRS单独披露损失交易，C类公司等损失超1000万美元/年或2000万美元/规定组合纳税年度需披露，其他主体损失超200万美元/年或400万美元/规定组合纳税年度需披露[243] 未披露可报告交易罚款政策 - 未披露可报告交易，自然人最高罚款1万美元，其他情况最高罚款5万美元[243] 非美国股东非资本利得股息税收政策 - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，通常按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣，符合条件可按较低条约税率[251] 非美国股东出售或交换USRPI分配税收政策 - 若公司某类股份未在美国家证券交易所上市，非美国股东因公司出售或交换USRPI获得的分配，适用最高21%预扣率[254] 公司企业非美国股东分支机构利润税政策 - 公司企业非美国股东可能需按IRC第884条缴纳最高30%的分支机构利润税或适用较低条约税率[256] 非美国股东出售股份收益税收政策 - 若公司股份不是USRPI，非美国股东出售股份的收益通常无需缴纳美国联邦所得税或预扣税[257] - 若公司股份出售收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需代扣15%的购买价款并上缴美国国税局[259] - 若公司股份在美上市，非美国股东出售股份的收益通常无需按美国不动产权益处置缴纳美国联邦所得税[258] - 若公司为“国内受控”房地产投资信托基金（REIT），其股份不构成美国不动产权益[258] - 若公司股份未在美上市且非“国内受控”REIT，非美国股东出售股份收益纳税处理与美国股东相同[259] 美国股东纳税人识别号处罚政策 - 美国股东未提供正确纳税人识别号和认证，可能面临美国国税局处罚，适用扣缴代理人可能需代扣部分款项[262] 非美国股东信息报告和备用预扣政策 - 非美国股东收到公司股份分红通常需进行信息报告和备用预扣，除非其提供相关认证[264] - 非美国股东通过外国经纪公司出售股份，在某些情况下无需进行信息报告和备用预扣[264] 公司及其股东税务处理变化情况 - 公司及其股东的税务处理可能随时因立法、司法或行政行动而改变[266

公司房产总体情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有436处房产，未折旧账面价值为86亿美元，约97%的净营业收入来自租户和居民私人资源的房产[140] - 2019年前9个月，约97%的净营业收入来自租户和居民私人资源为主要收入的物业，3%来自医保和医疗补助付款为主要收入的物业[305] 租赁协议变更 - 2019年4月公司与五星签订交易协议，自2019年2月1日起，五星每月应付最低租金减至1100万美元，后因处置减至约1080万美元[141] 各业务线投资及收入占比（2019年第三季度） - 2019年第三季度，医疗办公大楼（MOBs）投资37.36199亿美元，占总投资43.6%，收入1.0001亿美元，占Q3收入39.1%，净营业收入6604.5万美元，占Q3净营业收入50.5%[143] - 2019年第三季度，独立生活社区投资23.18315亿美元，占总投资27.1%，收入8250.9万美元，占Q3收入32.3%，净营业收入2952.5万美元，占Q3净营业收入22.7%[143] - 2019年第三季度，辅助生活社区投资22.00848亿美元，占总投资25.7%，收入6471.1万美元，占Q3收入25.4%，净营业收入2679.6万美元，占Q3净营业收入20.4%[143] - 2019年第三季度，熟练护理设施投资1.32251亿美元，占总投资1.5%，收入363万美元，占Q3收入1.4%，净营业收入363万美元，占Q3净营业收入2.8%[143] - 2019年第三季度，健康中心投资1.7811亿美元，占总投资2.1%，收入467.5万美元，占Q3收入1.8%，净营业收入467.5万美元，占Q3净营业收入3.6%[143] 医疗办公大楼租约情况（2019年第三季度） - 2019年第三季度，公司签订260190平方英尺的医疗办公大楼租约续约和53529平方英尺的新租约，加权平均年租金率为每平方英尺25.45美元，比之前高5.07%[157] - 2019年第三季度，公司签订租约的加权平均租期为6.1年，租户改进、租赁佣金成本和优惠承诺总计760万美元，平均每平方英尺24.29美元[157] 各业务入住率情况 - 2019年，医疗办公大楼入住率为92.3%，2018年为95.6%；五星入住率为83.2%，2018年为81.7%；布鲁克代尔入住率为83.2%，2018年为85.0%[147] - 截至2019年9月30日，可比MOBs总建筑面积为1157万平方英尺，2018年为1155.3万平方英尺；入住率为94.6%，2018年未提及；所有MOBs总建筑面积为1217.9万平方英尺，2018年为1260万平方英尺；入住率为92.3%，2018年为95.6%[166] - 截至2019年9月30日，三重净租赁老年生活社区总数为205个，单元数量为21,847个，入住率为83.6%，租金覆盖率为1.51倍[176] - 截至2019年9月30日，管理型老年生活社区总数为77个，单元数量为10,168个，入住率为84.7%，平均月租金为4,110美元[185] - 2019年9月30日，管理的高级生活社区总数为77个，单元数量为10168个，入住率为85.4%，平均月租金为4184美元；2018年同期分别为75个、9515个、86.2%、4237美元[226] - 2019年和2018年总建筑数量分别为129和140、129和155，总面积分别为11,035和12,179、11,017和12,600，入住率分别为94.4%和92.3%、95.8%和95.6%[206] 各业务线收入及净收入对比（2019年第三季度和前九个月与2018年对比） - 2019年第三季度和前九个月，MOBs收入分别为10.001万美元和30.7616万美元，2018年对应为10.4492万美元和30.9497万美元；净收入（亏损）归属于普通股股东分别为2488美元和6.1808万美元，2018年对应为2.9048万美元和8.6415万美元[164] - 2019年第三季度和前九个月，三重净租赁老年生活社区收入分别为4.3326万美元和13.7683万美元，2018年对应为6.4538万美元和19.8626万美元；净收入（亏损）归属于普通股股东分别为1.4122万美元和7.4076万美元，2018年对应为3.9614万美元和39.3553万美元[164] - 2019年第三季度和前九个月，管理型老年生活社区收入分别为10.7816万美元和32.4767万美元，2018年对应为10.5321万美元和30.9981万美元；净收入（亏损）归属于普通股股东分别为 - 147美元和1.0281万美元，2018年对应为5680美元和2.1942万美元[164] - 2019年第三季度和前九个月，所有其他业务收入分别为4675美元和1.405万美元，2018年对应为4618美元和1.3838万美元；净收入（亏损）归属于普通股股东分别为 - 4.5853万美元和 - 18.2702万美元，2018年对应为 - 2.8537万美元和 - 9.6495万美元[164] 医疗办公大楼（MOBs）2019年第三季度财务指标对比2018年 - 2019年第三季度，MOBs租赁收入为10.001万美元，2018年为10.4492万美元，同比下降4.3%；物业运营费用为3.4184万美元，2018年为3.2652万美元，同比增长4.7%；净运营收入为6.5826万美元，2018年为7.184万美元，同比下降8.4%[169] - 2019年第三季度，MOBs折旧和摊销费用为3.3801万美元，2018年为3.5223万美元，同比下降4.0%；资产减值损失为2.6037万美元，2018年为0；物业销售收益为4183美元，2018年为0；利息费用为6239美元，2018年为6172美元，同比增长1.1%[169] - 2019年第三季度，MOBs净收入（亏损）归属于普通股股东为2488美元，2018年为2.9048万美元，同比下降91.4%[169] 三重净租赁老年生活社区2019年财务指标对比2018年 - 2019年可比物业租金收入为42,363美元，较2018年的60,829美元减少18,466美元，降幅30.4%；综合租金收入为43,326美元，较2018年的64,538美元减少21,212美元，降幅32.9%[177] - 2019年可比物业净营业收入（NOI）为42,363美元，较2018年的60,829美元减少18,466美元，降幅30.4%；综合NOI为43,326美元，较2018年的64,538美元减少21,212美元，降幅32.9%[177] - 2019年折旧和摊销费用为 - 21,687美元，较2018年的 - 18,363美元增加3,324美元，增幅18.1%；综合折旧和摊销费用为 - 21,976美元，较2018年的 - 20,148美元增加1,828美元，增幅9.1%[177] - 2019年资产减值损失为 - 6,344美元，2018年为0，增加6,344美元，增幅100.0%；综合资产减值损失为 - 7,062美元，较2018年的 - 4,525美元增加2,537美元，增幅56.1%[177] - 2019年利息费用为 - 166美元，较2018年的 - 317美元减少151美元，降幅47.6%；综合利息费用为 - 166美元，较2018年的 - 327美元减少161美元，降幅49.2%[177] - 2019年提前偿债收益为0，较2018年的60美元减少60美元，降幅100.0%；综合提前偿债收益为0，较2018年的76美元减少76美元，降幅100.0%[177] - 2019年净收入（亏损）为14,166美元，较2018年的42,209美元减少28,043美元，降幅66.4%；综合净收入（亏损）为14,122美元，较2018年的39,614美元减少25,492美元，降幅64.4%[177] 管理型老年生活社区2019年财务指标对比2018年 - 居民费用和服务收入2019年为103,706美元，较2018年的105,321美元减少1,615美元，降幅1.5%；合并数据2019年为107,816美元，较2018年增加2,495美元，增幅2.4%[186] - 物业运营费用2019年为85,346美元，较2018年的83,070美元增加2,276美元，增幅2.7%；合并数据2019年为90,899美元，较2018年增加7,564美元，增幅9.1%[186] - 净营业收入（NOI）2019年为18,360美元，较2018年的22,251美元减少3,891美元，降幅17.5%；合并数据2019年为16,917美元，较2018年减少5,069美元，降幅23.1%[186] - 折旧和摊销费用2019年为15,736美元，较2018年的15,341美元增加395美元，增幅2.6%；合并数据2019年为16,644美元，较2018年增加1,303美元，增幅8.5%[186] - 利息费用2019年为420美元，较2018年的997美元减少577美元，降幅57.9%[186] - 提前偿债收益2019年为0，较2018年的32美元减少32美元，降幅100%[186] - 净收入（亏损）2019年为2,204美元，较2018年的5,945美元减少3,741美元，降幅62.9%；合并数据2019年亏损147美元，较2018年减少5,827美元，降幅102.6%[186] 其他业务2019年财务指标对比2018年 - 其他业务租金收入2019年为4,675美元，较2018年的4,618美元增加57美元，增幅1.2%[193] - 其他业务总费用2019年为13,043美元，较2018年的32,032美元减少18,989美元，降幅59.3%[193] - 其他业务净亏损2019年为45,853美元，较2018年的28,537美元增加17,316美元，增幅60.7%[193] 九个月截至2019年9月30日各业务财务指标对比2018年 - 九个月截至2019年9月30日，可比物业租金收入281,903美元，较2018年增加3,446美元，增幅1.2%；综合租金收入307,616美元，较2018年减少1,881美元，降幅0.6%[209] - 九个月截至2019年9月30日，可比物业物业运营费用92,279美元，较2018年增加4,326美元，增幅4.9%；综合物业运营费用98,886美元，较2018年增加4,113美元，增幅4.3%[209] - 九个月截至2019年9月30日，可比物业净营业收入189,624美元，较2018年减少880美元，降幅0.5%；综合净营业收入208,730美元，较2018年减少5,994美元，降幅2.8%[209] - 九个月截至2019年9月30日，净收入归属于非控股股东为4,279美元，较2018年增加98美元，增幅2.3%[209] - 九个月截至2019年9月30日，三重净租赁老年生活社区可比物业租金收入133,806美元，较2018年减少48,412美元，降幅26.6%；综合租金收入137,683美元，较2018年减少60,943美元，降幅30.7%[218] - 九个月截至2019年9月30日，三重净租赁老年生活社区可比物业净营业收入133,806美元，较2018年减少48,412美元，降幅26.6%；综合净营业收入137,683美元，较2018年减少60,943美元，降幅30.7%[218] - 九个月截至2019年9月30日，三重净租赁老年生活社区综合净收入74,076美元，较2018年减少319,477美元，降幅81.2%[218] 2019年前九个月各业务财务指标对比2018年 - 2019年和2018年前九个月租金收入中的非现金直线租金调整分别为736美元和1722美元[220]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司综合同店现金基础净营业收入（NOI）同比下降14.9%，主要因五星养老重新部署导致租金减少 [15] - 第三季度，净运营收入（NOI）同比下降4.4%，主要是由于管理型养老社区组合中，同店NOI下降390万美元，降幅17.5% [16] - 2019年第三季度，正常化运营资金（FFO）为7010万美元，合每股0.29美元，较去年同期每股减少0.13美元 [33] - 10月，公司宣布2019年第四季度每股股息为0.15美元，第三季度基于该股息的正常化FFO派息率约为52% [34] - 第三季度，一般及行政费用较去年减少2140万美元，降幅近70%，主要因业务管理费降低 [35] - 第三季度，公司经常性资本支出为1530万美元，再开发支出为1570万美元 [37] - 截至9月30日，公司债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.4倍，债务与增长资产之比为42.4% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 养老社区业务 - 第三季度，三重净租赁养老社区同店现金基础NOI同比下降4.4%，主要受管理型养老社区组合中同店NOI下降390万美元（17.5%）影响 [16] - 管理型养老社区入住率下降10 - 140个基点，主要因佐治亚州和南卡罗来纳州市场供应增加、领导层过渡以及一些一次性费用 [17] 医疗办公（MOB）业务 - 公司MOB投资组合包括740万平方英尺的医疗办公楼和470万平方英尺的生命科学资产，加权平均租赁期限为6.4年 [22] - 本季度，公司完成31.4万平方英尺的新租约和续约，加权平均租赁期限为6.1年，租金上涨5.1%，每平方英尺每年的租赁成本仅为3.97美元 [23] - 医疗办公楼和物业现金基础NOI下降6.3%，但生命科学投资组合增长6.1%，MOB业务同店现金基础NOI较去年同期仅下降30个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 佐治亚州和南卡罗来纳州养老市场供应相对吸收量增加，公司社区因领导层过渡面临额外干扰 [21] - 截至第三季度，建筑施工占库存的比例为6.3%，接近2015年第二季度以来的最低水平；公司物业所在市场的在建单元比例为7.2%，为2016年第一季度以来的最低比例，较第二季度低30个基点 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2020年1月1日将三重净租赁转换为管理合同，与五星养老的重组按计划进行，目前正在等待相关州的许可证 [10][11] - 公司继续推进资产处置战略，预计到2019年底出售或达成出售协议的资产价值约9亿美元，目前已完成或达成协议的资产价值超过7.4亿美元，剩余超过2.4亿美元的资产正在积极营销 [12][13] - 公司将继续专注于租赁、租户保留和运营卓越，利用RMR的资产和物业管理团队，RMR在全美拥有30多个办事处，具有跟踪当地市场趋势和需求驱动因素的竞争优势 [24] - 公司计划投资约1亿美元开发位于圣地亚哥托雷松的生命科学园区，预计2020年底完工，完工后将成为甲级园区，提供灵活的实验室和办公空间 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场竞争激烈，工资压力和高素质领导人才竞争是养老行业面临的重大挑战，五星养老增加对员工的投入，公司支持这一举措，认为将提高服务质量，最终增加入住率和租金增长 [18][20] - 公司预计短期内入住率将稳定，目前有大量新租约和续约正在洽谈中，整体情况良好 [68][69] - 公司认为目前的经营环境极具竞争力，但预计不会变得更具挑战性 [55] - 公司预计到明年年中杠杆率将降至约6倍，到明年年底降至6%以下，对杠杆率的下降感到乐观 [66] 其他重要信息 - 7月1日，公司出售了在RMR的全部股权，获得约9900万美元的收益 [14] - RMR集团因员工和领导力发展项目获得IREM颁发的房地产管理卓越奖，公司认为这些项目对SNH有益 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 五星养老目前的劳动力举措如何，运营费用增长的时间框架是怎样的 - 五星养老专注于通过团队成员参与来实施劳动力举措，旨在打造更高标准的文化 工资压力短期内不会缓解，市场竞争激烈，五星养老此前面临一些劳动力挑战，如员工不确定性和领导层更换等 目前一些干扰因素已减少，但预计对高素质劳动力的关注将持续到2020年 [43][49] 问题2: 本季度入住率和租金趋势较弱的原因是什么，管理型投资组合与租赁型投资组合表现不同的原因是什么，这种趋势是否会持续 - 南卡罗来纳州和亚特兰大市场的领导层变更导致了干扰，这并非整个社区的问题 目前已为这些市场聘请了新的领导层，预计情况将有所改善 [50][51] 问题3: 市场上是否有竞争对手降低价格或提供大幅优惠以提高入住率，经营环境是否比12个月前更具竞争力 - 市场上确实存在为吸引居民而提供大量优惠的情况，但公司和五星养老通过收入管理来设定特定单元的正确价格，不会提供大量优惠 经营环境一直极具竞争力，预计不会变得更具挑战性 [52][55] 问题4: 第四季度待售资产的类型有哪些，预期的资本化率是多少 - 待售资产类型多样，包括医疗办公楼和生命科学资产，也有养老设施 医疗办公楼和生命科学资产出售相对简单，可能导致前期此类资产出售较多 预期资本化率为7%或更低 [57][59] 问题5: 托雷松项目是否适合公司当前的投资组合调整和稳定战略，是否会出售该项目 - 该项目对公司来说是一个很好的项目，位于圣地亚哥极具市场潜力的子市场，目前已有大量兴趣，公司有专门的开发团队负责该项目，不会出售 [61][62] 问题6: 公司债务与EBITDA比率达到峰值后，1月到期的定期贷款能否展期，杠杆率是否会大幅下降 - 公司有能力对部分贷款进行再融资，与银行关系良好 目前认为循环信贷额度和资产出售所得足以偿还即将到期的债务 预计到明年年中杠杆率将降至约6倍，到明年年底降至6%以下 [63][66] 问题7: 同店NOI增长持续为负，考虑到未来几年大量租约到期，入住率何时能稳定或改善，以实现NOI正增长 - 短期内入住率将稳定 明尼阿波利斯的一栋建筑已有大量租赁活动，约60%的面积接近达成协议 南卡罗来纳州的物业也在与租户积极洽谈 整个投资组合有约60万平方英尺的新租约和近70万平方英尺的续约正在洽谈中 [68][70] 问题8: 布鲁克代尔的EBITDA覆盖率呈下降趋势，公司对这些资产未来几年的稳定性有何信心，对其当前表现是否满意 - 公司的养老社区一直表现良好，覆盖率超过1.9倍 覆盖率下降主要是由于整个行业面临的工资和供应压力 公司对这些资产的未来表现不担忧，预计将继续良好表现 [71][72] 问题9: 目标出售的9亿美元资产是否包括约1亿美元的RMR股份 - 不包括 [72] 问题10: 出售的资产主要有哪些买家类型 - 养老业务中，约45%的买家是地区或全国运营商，30%是私募股权，其他买家类型占比较小 医疗办公楼业务中，主要买家是私募股权，其余买家包括租赁公司、家族办公室和养老基金等 [73][74] 问题11: 进入2020年和2021年，公司所在市场的养老供应情况是否有所改善 - 所有市场的养老供应情况都在改善 第三季度建筑施工占库存的比例为6.3%，接近2015年第二季度以来的最低水平 公司物业所在市场的在建单元比例为7.2%，为2016年第一季度以来的最低比例，较第二季度低30个基点 [75][76] 问题12: 五星养老的员工保留举措及其成本是否改变了公司的承保思路 - 没有改变，这是公司和五星养老长期讨论的结果，符合公司预期，公司鼓励这些员工举措 [77] 问题13: 公司是否处于转型痛苦的中后期，到2020年年中情况是否会好转 - 同意这一观点 [78] 问题14: 公司是否会在2019年第四季度业绩公布时提供2020年的业绩指引，管理型养老投资组合将占总投资组合的比例是多少 - 可能不会正式提供指引 公司政策是不提供指引，但在转型过程中一直保持透明 公司将继续与五星养老合作，微调明年的预算，可提供一些大致方向 [79][80] 问题15: 2020年公司一般及行政费用（G&A）的趋势如何，五星养老转型后是否会有重大变化 - 预计不会有重大变化 G&A主要是支付给RMR经理的费用，由于股价下跌，目前费用较去年下降约70% 随着资产处置计划完成和投资组合重新定位，预计股价将上涨，费用可能会回升，但这与股东回报目标一致 [81][82] 问题16: 如果RMR不再担任公司的经理，需支付给RMR的分手费是多少 - 不清楚具体金额，相关信息可在公司的SEC文件中查询 目前公司专注于执行资产处置计划、降低杠杆率和改善投资组合，这不是当前关注的重点 [83][84] 问题17: RMR董事会在考虑公司出售约9亿美元资产的交易时，是否考虑了公司的整体估值差距 - 在4月宣布的交易中，独立委员会考虑了各种情景，最终选择的方案对双方都有意义，预计RMR董事会支持该方案 [85][86]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年Q2归属于普通股股东的净亏损为3722.9万美元，2018年同期净利润为1.23587亿美元；2019年上半年净亏损为714.7万美元，2018年同期净利润为3.59609亿美元[259] - 2019年Q2归属于普通股股东的FFO为8022.7万美元，2018年同期为8710.8万美元；2019年上半年为1.60638亿美元，2018年同期为1.79774亿美元[259] - 2019年Q2归属于普通股股东的正常化FFO为8114.7万美元，2018年同期为1.04785亿美元；2019年上半年为1.69372亿美元，2018年同期为2.11948亿美元[259] - 2019年Q2物业净营业收入（NOI）为1.4181亿美元，2018年同期为1.67146亿美元；2019年上半年为2.90874亿美元，2018年同期为3.34818亿美元[263] - 2019年上半年经营活动提供的现金从2018年的1.791亿美元降至1.259亿美元[269] - 2019年上半年投资活动使用现金1.016亿美元，2018年同期为提供现金1.618亿美元[269] - 2019年上半年融资活动使用现金从2018年的2.489亿美元降至3310万美元[269] - 2019年上半年经营活动现金流减少主要因五星公司应付租金减少3230万美元，部分被业务管理费减少抵消[270] - 截至2019年6月30日，公司有4800万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下可用借款3.1亿美元[271] - 2019年上半年，约97%的净营业收入来自租户和居民私人资源占多数收入的房产，其余3%来自医疗保险和医疗补助付款占多数收入的房产[311] 公司房产相关数据 - 截至2019年6月30日，公司拥有456处房产，未折旧账面价值为87亿美元，约97%的净营业收入来自租户和居民的私人资源[124] - 截至2019年6月30日，公司房产投资账面价值为86.78919亿美元，其中医疗办公楼占44.3%，老年生活社区占53.6%，健康中心占2.1%[130] 公司与五星公司合作协议变化 - 2019年4月公司与五星签订交易协议，现有主租赁、管理和统筹协议将在2020年1月1日（或2021年1月1日）终止，替换为新管理协议[125][126] - 2019年2月1日至12月31日，五星每月应付最低租金降至1100万美元，后因处置降至1090万美元[129] - 2019年4月，公司将俄勒冈州一个拥有318个居住单元的老年生活社区交由五星公司管理[151] - 若满足交易协议条件，2020年1月（或2021年1月）起，五星公司将向公司发行普通股，使公司持股约达34%，公司将向普通股股东按比例分配五星公司约51%的普通股，公司需向五星公司额外支付7500万美元[267] 公司各业务板块营收及净收入变化 - 2019年和2018年Q2及H1各业务板块营收：MOBs分别为104,385美元、103,854美元和207,606美元、205,005美元；三重净租赁老年生活社区分别为44,037美元、66,113美元和94,357美元、134,088美元；托管老年生活社区分别为108,906美元、102,617美元和216,951美元、204,659美元；其他业务分别为4,675美元、4,618美元和9,375美元、9,220美元；总计分别为262,003美元、277,202美元和528,289美元、552,972美元[154] - 2019年和2018年Q2及H1各业务板块归属普通股股东净收入（亏损）：MOBs分别为31,951美元、28,831美元和59,320美元、57,367美元；三重净租赁老年生活社区分别为35,500美元、125,576美元和59,954美元、353,939美元；托管老年生活社区分别为4,008美元、7,647美元和10,428美元、16,261美元；其他业务分别为 - 108,688美元、 - 38,467美元和 - 136,849美元、 - 67,958美元；总计分别为 - 37,229美元、123,587美元和 - 7,147美元、359,609美元[154] 医疗办公楼业务数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司总收入26.1331亿美元，净营业收入1.41232亿美元，其中医疗办公楼收入占比39.7%，净营业收入占比50.5%[130] - 2019年，医疗办公楼入住率为92.5%，五星租赁物业入住率为83.0%，布鲁克代尔为83.9%，9家私营老年生活公司为85.0%[131] - 2019年第二季度，公司签订28.1176万平方英尺的医疗办公楼租赁续约和3.0716万平方英尺的新租赁，加权平均年租金为每平方英尺43.32美元，比之前高6.2%[141] - 2019年第二季度签订的租赁加权平均租期为15.3年，租户改进、租赁佣金成本和优惠承诺总计240万美元，平均每平方英尺7.66美元[141] - 公司医疗办公楼平均剩余租期（按年化租金收入加权）为6.4年[142] - 截至2019年和2018年6月30日，MOBs所有物业的总建筑数量分别为145、155，总平方英尺数分别为12,372、12,600，入住率分别为92.5%、95.7%；可比物业的总建筑数量均为140，总平方英尺数分别为12,178、12,162，入住率分别为94.0%、95.9%[156] - 2019年Q2与2018年Q2相比，MOBs所有物业租金收入从103,854美元增至104,385美元，增幅0.5%；物业运营费用从31,183美元增至32,525美元，增幅4.3%；净运营收入从72,671美元降至71,860美元，降幅1.1%；净收入从30,232美元增至33,364美元，增幅10.4%；归属普通股股东净收入从28,831美元增至31,951美元，增幅10.8%[159] - 2019年Q2租金收入中的非现金直线租金调整分别为302美元和2,338美元，高于和低于市场租赁调整的净摊销分别约为1,499美元和1,361美元[159] - 物业运营费用包括房地产税、公用事业费、物业管理费等，2019年Q2增加主要因可比MOB物业的某些变化[160] - 2019年第二季度末三个月，公司MOB可比物业租金收入为103,110美元，较2018年的101,370美元增长1,740美元，增幅1.7%[166] - 2019年第二季度末三个月，公司MOB可比物业净营业收入为70,756美元，较2018年的70,489美元增长267美元，增幅0.4%[166] - 2019年第二季度末三个月，公司MOB可比物业净收入为29,977美元，较2018年的29,127美元增长850美元，增幅2.9%[166] - 截至2019年6月30日，医疗办公大楼总数为145座，较2018年的155座减少10座；总面积为12,372平方英尺，较2018年的12,600平方英尺减少228平方英尺；入住率为92.5%，较2018年的95.7%下降3.2个百分点[207] - 截至2019年6月30日，可比医疗办公大楼总数为136座，与2018年持平；总面积为11,643平方英尺，较2018年的11,625平方英尺增加18平方英尺；入住率为93.8%，较2018年的95.8%下降2个百分点[207] - 2019年上半年所有医疗办公楼（MOBs）物业租金收入207,606美元，较2018年同期增长2,601美元，增幅1.3%[209] - 2019年上半年所有MOBs物业运营费用64,702美元，较2018年同期增加2,581美元，增幅4.2%[209] - 2019年上半年可比MOBs物业租金收入196,966美元，较2018年同期增长3,076美元，增幅1.6%[216] - 2019年上半年可比MOBs物业运营费用61,632美元，较2018年同期增加2,488美元，增幅4.2%[216] 三重净租赁老年生活社区业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司三重净租赁老年生活社区总数为224个，较2018年的229个减少5个；单元数量为23,206个，较2018年的24,318个减少1,112个[171] - 2019年第二季度末三个月，公司三重净租赁老年生活社区所有物业租金收入为44,037美元，较2018年的66,113美元减少22,076美元，降幅33.4%[173] - 2019年第二季度末三个月，公司三重净租赁老年生活社区所有物业净营业收入为44,037美元，较2018年的66,113美元减少22,076美元，降幅33.4%[173] - 2019年第二季度末三个月，公司三重净租赁老年生活社区所有物业净收入为35,500美元，较2018年的125,576美元减少90,076美元，降幅71.7%[173] - 截至2019年6月30日，所有三重净租赁老年生活社区物业224个，较2018年减少5个；单元数23,206个，较2018年减少1,112个[221] - 2019年上半年所有三重净租赁老年生活社区租金收入94,357美元，较2018年同期减少39,731美元，降幅29.6%[223] - 2019年上半年所有三重净租赁老年生活社区净运营收入（NOI）94,357美元，较2018年同期减少39,731美元，降幅29.6%[223] - 2019年上半年所有三重净租赁老年生活社区资产减值费用8,323美元，较2018年同期增加7,775美元，增幅1,418.8%[223] - 2019年上半年所有三重净租赁老年生活社区物业出售收益15,207美元，较2018年同期减少246,709美元，降幅94.2%[223] - 2019年上半年所有三重净租赁老年生活社区利息费用408美元，较2018年同期减少728美元，降幅64.1%[223] 管理的老年生活社区业务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司管理的老年生活社区总数为77个，较2018年的75个增加2个；单元数量为10,084个，较2018年的9,510个增加574个[180] - 2019年公司管理的老年生活社区入住率为85.4%，较2018年的86.1%下降0.7个百分点[180] - 2019年公司管理的老年生活社区平均月费率为4,171美元，较2018年的4,244美元下降73美元[180] - 2019年Q2管理型老年生活社区所有物业居民费用和服务收入为108,906美元，较2018年的102,617美元增长6,289美元，增幅6.1%[182] - 2019年Q2管理型老年生活社区所有物业物业运营费用为87,668美元，较2018年的78,873美元增长8,795美元，增幅11.2%[182] - 2019年Q2管理型老年生活社区所有物业净营业收入为21,238美元，较2018年的23,744美元减少2,506美元，降幅10.6%[182] - 2019年Q2管理型老年生活社区可比物业居民费用和服务收入为102,305美元，较2018年的102,599美元减少294美元，降幅0.3%[188] - 2019年Q2管理型老年生活社区可比物业物业运营费用为80,589美元，较2018年的78,809美元增长1,780美元，增幅2.3%[188] - 2019年Q2管理型老年生活社区可比物业净营业收入为21,716美元，较2018年的23,790美元减少2,074美元，降幅8.7%[188] - 截至2019年6月30日的六个月，所有管理的老年生活社区物业总数为77个，2018年为75个；单元数量为10,084个，2018年为9,510个；入住率为85.8%，2018年为86.0%；平均月费率为4,222美元，2018年为4,276美元[230] - 所有管理的老年生活社区，2019年上半年居民费用和服务收入为216,951美元，2018年同期为204,659美元，增长6.0%；物业运营费用为172,713美元，2018年同期为156,033美元，增长10.7%；净营业收入为44,238美元，2018年同期为48,626美元，下降9.0%；净收入为10,428美元，2018年同期为16,261美元，下降35

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度综合同店现金基础净营业收入（NOI）较去年同期下降11.1%，主要因4月交易中五星养老租金全季减少1940万美元 [15] - 剔除三净租赁老年生活社区后，同店现金基础NOI较去年同期增长50个基点 [16] - 2019年第二季度正常化运营资金（FFO）为8100万美元，即每股0.34美元，较去年同期每股减少0.10美元，其中0.09美元的减少来自三净租赁老年生活社区 [28] - 7月宣布2019年第三季度每股派息0.15美元，第二季度基于新股息的正常化FFO派息率约为44% [29] - 第二季度一般及行政费用较去年同期减少2020万美元，近70%，原因是股价降低，支付的基础业务管理费减少，且未计提2019年激励费用 [30] - 本季度经常性资本支出960万美元，再开发支出1910万美元 [32] - 截至第二季度末，手头现金4800万美元，循环信贷安排未偿还金额6.9亿美元，季度末后降至约5.5亿美元 [36] - 截至6月30日，报告的债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为69倍，债务与总资产比率略低于43%，预计2019年第三季度债务与调整后EBITDA比率达到峰值，计划年底前出售或达成出售协议的资产价值达9亿美元，使该比率降至约6倍或更低 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公（MOB）业务线 - 第二季度MOB业务线同店现金基础NOI较去年同期增长3.4%，主要因生命科学物业租金增长7%，波士顿海港区一处100万平方英尺物业的15年租约于2013年开始，每五年租金增长8%，今年1月1日其中一次增长生效 [16] - MOB同店入住率下降190个基点，原因是明尼阿波利斯市场一处14万平方英尺物业和加利福尼亚州弗里蒙特及旧金山湾区一处9.4万平方英尺建筑 [17] - MOB业务线约1240万平方英尺，包括760万平方英尺医疗办公楼和470万平方英尺生命科学资产，加权平均租期6.4年 [19] - 本季度租赁成果良好，执行新租约和续约租约超30万平方英尺，加权平均租期15.3年，租金上涨6.2%，平均租赁成本每年每平方英尺0.50美元 [19] 老年生活业务线 托管老年生活组合 - 同店入住率较去年同期下降40个基点，同店现金基础NOI下降，主要因工资和薪金增加140万美元 [23] 三净租赁老年生活组合 - 截至2019年3月31日的12个月租金覆盖率为1.52倍，其中五星养老租约覆盖率为1.55倍，包含4月交易协议导致的租金降低 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学领域，托雷松被认为是美国顶级市场之一，排名仅次于波士顿和旧金山 [21] - 老年生活市场，建设开工量持续下降，但仍有库存增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与最大租户五星养老完成重组业务安排，预计2020年1月1日完成资产转换 [9][10] - 推进处置策略，计划年底前出售或达成出售协议的资产价值达9亿美元，以降低财务杠杆，优化投资组合 [11] - 处置组合主要包括老年生活社区、非核心物业和MOB业务 [12] - 计划对圣地亚哥托雷松约16万平方英尺的三栋生命科学园区进行重建，预计2020年末完成，建成后将提供灵活的实验室和办公空间及现代设施，已与潜在租户进行讨论，预计整体园区面积增加，租金大幅上涨 [20][21][22] - 老年生活行业面临工资压力和优质领导人才竞争激烈的挑战，五星养老增加对团队成员的投入，希望消除第三方劳动力，用高质量永久员工替代，公司支持这一举措，认为将提高服务质量和入住率 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年是过渡年，有望改善收入可持续性，实现长期多元化增长，为股东提供可靠回报 [8] - 医疗办公和老年生活收购市场资金充裕，公司对资产处置的定价和时间目标有信心 [12] - 预计2019年NOI将出现两位数下降，2020年仍有压力，但公司对五星养老新管理团队的举措有信心，认为其能扭转业务局面 [41][42] - 公司重视评级，相信能够执行计划，预计不需要出售更多资产来降低杠杆，未来将有常规的资本循环计划，以支持外部增长 [57][58][59] 其他重要信息 - 7月1日出售RMR集团全部股权，净收益约9900万美元，增加了公司实现杠杆目标的灵活性，投资回报率达283%，出售所得用于偿还成本为3.6%的债务，而RMR股份股息收益率为3% [14][37] - 公司即将举办一系列投资者活动，包括在芝加哥、纽约和大西洋中部地区的非交易路演，以及参加NIC和BMO房地产会议 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9亿美元资产出售是否包括RMR股份 - 不包括，公司已确定12亿美元资产以实现9亿美元的处置目标，RMR集团股份出售增加了灵活性，但仍需出售9亿美元资产 [39] 问题2: 展望2020年和2021年老年住房供应情况 - 建设开工量持续下降，但仍有库存增长，希望这一趋势能持续 [40] 问题3: 2020年业务预期，建设开工量下降和劳动力成本上升如何平衡，对投资组合有何预期 - 预计2019年NOI将出现两位数下降，2020年仍有压力，公司对五星养老新管理团队的举措有信心，认为其能扭转业务局面 [41][42] 问题4: 9亿美元资产出售是否会有部分推迟到2020年 - 预计年底前会有大量资产达成出售协议，但由于老年生活领域的许可问题，部分交易可能在2020年年初完成 [44] 问题5: 除9亿美元外的1.2亿美元资产是否主要是技能护理设施，时间预期如何 - 技能护理设施大部分包含在9亿美元资产中，绝大多数已达成出售协议，预计今年剩余时间会有更多交易完成 [45] 问题6: 债务与EBITDA比率本季度达到峰值，是否意味着资产处置时间会提前 - 预计第三季度末会有大量资产达成出售协议，第四季度可能会有很多交易完成，若9月完成部分交易，杠杆率可能较低，若10月完成，杠杆率可能在930达到峰值 [46][47] 问题7: 公司拥有的老年生活资产的最佳入住率水平是多少 - 公司希望达到90%，目前辅助生活拉低了老年生活行业的入住率，独立生活入住率约为90% [50] 问题8: 物业在管理费率和入住率变量方面有多大灵活性 - 五星养老正在整个投资组合中开展收入管理工作，随着物业入住率提高，能够提高费率，收入管理还能根据不同类型单元动态定价，关注市场和社区内部市场有助于提高入住率和费率 [51] 问题9: 费率和入住率决策是在物业层面还是管理层级做出的 - 是地方和公司层面的结合 [52] 问题10: 五星养老过渡到2020年1月1日的主要障碍是什么，是否有无法按时完成的风险 - 主要障碍有两个，五星养老股东投票已完成，下一个是社区许可，公司有专业团队处理，有信心按时完成过渡 [53] 问题11: 出售和营销资产时遇到的主要买家是谁 - 买家范围广泛，包括许多私人运营商或有运营商支持的私人买家，也有私人股权，主要是私人买家和租赁方 [54] 问题12: 未来一年老年住房基本面不同情景的预测，9亿美元资产处置是否足以在基本面改善或接近平稳的情况下降低杠杆，若基本面同比下降个位数，是否需要出售更多资产来降低杠杆 - 公司进行了多种情景建模，公开表述较为保守，预计今年NOI两位数下降，明年趋于平稳，重视评级，相信能够执行计划，不需要出售更多资产来降低杠杆，未来将有常规的资本循环计划支持外部增长 [57][58][59] 问题13: 托雷松物业重新入住后的租金增长是基于GAAP基础还是现金基础，与之前租约相比，初始现金租金预期如何 - GAAP租金有大幅增长，现金租金可能持平，公司倾向于从GAAP租金角度看待，租金似乎每季度都在上涨 [61] 问题14: 参与RIDEA所需的州许可是否是逐州进行，是否不是全有或全无 - 是逐州进行，但公司努力确保全部完成，团队密切关注申请时间，有应急措施，有一定灵活性，计划年底前全部完成 [63][64] 问题15: 州许可进展会如何公布 - 可以报告进展，预计所有许可于2020年1月1日生效，若出现重大问题会进行说明，目前无法预见这种情况 [64] 问题16: 获得许可后是否会提前公布信息 - 申请的许可将于1月1日生效，目标是使许可时间与年底和2020年初相匹配 [66][67]

公司房产总体情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有467处房产，未折旧账面价值为84亿美元，97%的净营业收入来自租户和居民私人资源的房产[117] 与五星集团的合作协议 - 2019年4月公司与五星签订交易协议，自2020年1月1日（或2021年1月1日）起，现有与五星的租赁和管理协议将终止，替换为新管理协议[118] - 2019年2月1日至12月31日，五星每月应付最低租金降至1100万美元，且在此期间至转换时间无额外租金[119] - 若交易协议获批，2020年1月（或2021年1月），公司将拥有五星约34%的流通普通股，并向普通股股东按比例分配五星约51%的流通普通股，公司需向五星提供7500万美元额外对价[207] - 2019年4月，公司让五星集团管理位于俄勒冈州拥有318个居住单元的老年生活社区[143] 医疗办公大楼（MOBs）业务数据 - 2019年第一季度，医疗办公大楼（MOBs）收入1.03098亿美元，占比38.7%，净营业收入7102.4万美元，占比47.6%[121] - 2019年，MOBs入住率为94.0%，2018年为95.1%；五星租金覆盖率0.99x，2018年为1.15x，入住率82.7%，2018年为82.3%[125] - 2019年第一季度，公司签订MOB租赁续约面积44.6897万平方英尺，新租约面积5.1179万平方英尺，加权平均年租金为每平方英尺25.01美元[134] - 2019年第一季度签订的租约加权平均租赁期限为8.5年，租户改进、租赁佣金成本和优惠承诺总计1440万美元，平均每平方英尺28.86美元[134] - 截至2019年3月31日，MOB租赁到期情况中，2019年到期年化租金收入3470.7万美元，占比8.6%；2020年到期3491.1万美元，占比8.7%等[135] - MOBs平均剩余租赁期限（按年化租金收入加权）为6.2年[135] - 截至2019年3月31日，MOBs所有物业总建筑数为153，总面积为12,547千平方英尺，入住率为94.0%；2018年对应数据为155、12,602千平方英尺、95.1%[148] - 2019年MOBs所有物业租金收入为103,221千美元，较2018年的101,151千美元增长2.0%[152] - 2019年MOBs所有物业净收入为28,791千美元，较2018年的29,919千美元下降3.8%[152] - 2019年MOBs可比物业租金收入为98,080千美元，较2018年的96,858千美元增长1.3%[159] - 2019年MOBs可比物业净收入为28,546千美元，较2018年的28,473千美元增长0.3%[159] - 2019年第二季度，公司MOB板块两个租户预计退租，占2019年3月31日MOB年化租金收入约4.4%，退租面积达522,118平方英尺[233] - 2019年3月31日，公司13处马萨诸塞州房产和3处加利福尼亚州房产分别实现租金收入190万美元和240万美元[233] - 2019年第一季度MOB NOI为71,044美元，2018年为70,213美元[203] 租户到期情况 - 2019 - 2028及以后各年租户数量分别为114、105、94、97、59、61、40、33、23、50，对应占总租户到期数百分比为16.9%、15.5%、13.9%、14.3%、8.7%、9.0%、5.9%、4.9%、3.4%、7.5%[139] - 2019 - 2028及以后各年到期平方英尺数分别为964,146、1,446,336、867,206、1,202,812、1,075,104、1,718,691、779,948、890,227、412,573、2,434,556，对应占总到期平方英尺百分比为8.2%、12.3%、7.4%、10.2%、9.1%、14.6%、6.6%、7.5%、3.5%、20.6%[140] 各业务板块收入及净收入情况 - 2019年3月31日止三个月各业务板块收入：MOBs为103,221千美元，三重净租赁老年生活社区为50,320千美元，管理型老年生活社区为108,045千美元，其他业务为4,700千美元，2018年对应收入分别为101,151千美元、67,975千美元、102,042千美元、4,602千美元[146] - 2019年3月31日止三个月各业务板块归属于普通股股东净收入（损失）：MOBs为27,369千美元，三重净租赁老年生活社区为24,454千美元，管理型老年生活社区为6,420千美元，其他业务为 - 28,161千美元，2018年对应净收入分别为28,536千美元、228,363千美元、8,614千美元、 - 29,491千美元[146] 三重净租赁老年生活社区业务数据 - 截至2019年3月31日，三重净租赁老年生活社区所有物业总数为228处，单元数量为23,853个，入住率为83.2%，租金覆盖率为1.06x[164] - 2019年第一季度，三重净租赁老年生活社区租金收入为50,320美元，较2018年减少17,655美元，降幅26.0%；净营业收入为50,320美元，较2018年减少17,655美元，降幅26.0%[166] - 2019年第一季度，三重净租赁老年生活社区折旧和摊销费用为19,422美元，较2018年减少773美元，降幅3.8%；资产减值为6,206美元，较2018年增加6,206美元，增幅100.0%[166] - 2019年第一季度，三重净租赁老年生活社区物业销售收益为0美元，较2018年减少181,154美元，降幅100.0%；利息费用为238美元，较2018年减少333美元，降幅58.3%；净收入为24,454美元，较2018年减少203,909美元，降幅89.3%[166] - 2019年第一季度三重净租赁社区NOI为50,320美元，2018年为67,975美元[203] 管理型老年生活社区业务数据 - 截至2019年3月31日，管理型老年生活社区所有物业总数为76处，单元数量为9,766个，入住率为86.3%，平均月租金为4,275美元[172] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区居民费用和服务收入为108,045美元，较2018年增加6,003美元，增幅5.9%；物业运营费用为85,045美元，较2018年增加7,885美元，增幅10.2%[174] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区净营业收入为23,000美元，较2018年减少1,882美元，降幅7.6%；折旧和摊销费用为15,760美元，较2018年增加949美元，增幅6.4%[174] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区利息费用为820美元，较2018年减少507美元，降幅38.2%；债务提前清偿损失为0美元，较2018年减少130美元，降幅100.0%；净收入为6,420美元，较2018年减少2,194美元，降幅25.5%[174] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区可比物业居民费用和服务收入为101,612美元，较2018年增加1,254美元，增幅1.2%；物业运营费用为78,447美元，较2018年增加2,643美元，增幅3.5%[179] - 2019年第一季度，管理型老年生活社区可比物业净营业收入为23,165美元，较2018年减少1,389美元，降幅5.7%；折旧和摊销费用为13,393美元，较2018年减少617美元，降幅4.4%；利息费用为389美元，较2018年减少790美元，降幅67.0%；净收入为9,383美元，较2018年增加148美元，增幅1.6%[179] 其他业务数据 - 2019年第一季度租金收入为4,700美元，较2018年同期的4,602美元增长2.1%[184] - 2019年第一季度总费用为18,577美元，较2018年同期的26,086美元减少28.8%[184] - 2019年第一季度净亏损为28,161美元，较2018年同期的29,491美元减少4.5%[184] 公司财务关键指标 - 2019年第一季度FFO归属于普通股股东为80,411美元，2018年为92,666美元[199] - 2019年第一季度正常化FFO归属于普通股股东为88,225美元，2018年为107,163美元[199] - 2019年第一季度净收入归属于普通股股东为30,082美元，2018年为236,022美元[199] - 2019年第一季度NOI为149,064美元，2018年为167,672美元[203] 公司经营策略 - 公司计划出售部分物业，或出售约260万股RMR Inc. A类普通股以降低杠杆[204] 公司分红情况 - 2019年4月18日，公司将普通股季度分红率降至每股0.15美元，即每年每股0.60美元，目标分红派息率约为预计未来可分配现金的80%[205][206] - 2019年2月21日，公司向普通股股东支付常规季度分红，每股0.39美元，约9270万美元；4月18日宣布每股0.15美元，约3570万美元的分红，预计5月16日左右支付[234] 公司现金流情况 - 2019年第一季度，经营活动现金流从2018年的8400万美元降至4150万美元，投资活动现金流从2018年的流入8030万美元变为流出4330万美元，融资活动现金流从2018年的流出1.585亿美元降至流出1350万美元[209] 公司资金及债务情况 - 截至2019年3月31日，公司有3990万美元现金及现金等价物，循环信贷额度下有7.75亿美元可用额度[211] - 公司循环信贷额度为10亿美元，到期日为2022年1月15日，可选择延长一年，最高借款额度可增至20亿美元，截至2019年3月31日，年利率为3.6%，3月31日和5月8日借款余额分别为2.25亿美元和6.28亿美元[212] - 公司有3.5亿美元无抵押定期贷款于2020年1月15日到期，最高借款额度可增至7亿美元，截至2019年3月31日，年利率为3.9%；还有2亿美元无抵押定期贷款于2022年9月28日到期，最高借款额度可增至4亿美元，截至2019年3月31日，年利率为3.8%[215][216] - 2019年5月，公司按面值赎回了所有2019年到期的3.25%高级票据，本金为4亿美元；4月通知将提前偿还约4220万美元抵押贷款，预计5月完成[219][220] - 2019年第一季度，公司出售两处医疗办公楼，总价约300万美元；5月出售三处专业护理机构，总价约2150万美元；另有13处医疗办公楼和17处专业护理机构待售，总价分别约为2060万美元和1900万美元[221][222] - 截至2019年3月31日，公司估计三重净租赁老年生活社区和医疗办公楼未支出的租赁相关债务约为2430万美元[232] - 2019年3月31日，公司10亿美元无担保循环信贷安排中有2.25亿美元未偿还[238] - 截至2019年3月31日，公司有多笔高级无担保票据和无担保定期贷款，本金从2亿美元到5亿美元不等，年利率在3.25% - 6.75%之间[238] - 2019年5月，公司按面值赎回所有2019年到期的3.25%高级票据，本金40万美元[241] - 截至2019年3月31日，公司14处房产抵押票据本金总计7.337亿美元，到期日在2019 - 2043年[240] - 2019年3月31日，公司未偿固定利率债务本金总计29.83672亿美元，年利息费用总计1453.11万美元[252] - 2019年3月31日，公司浮动利率债务包括10亿美元循环信贷安排（其中2.25亿美元已使用）、3.5亿美元定期贷款和2亿美元定期贷款[260] 利率影响及风险 - 若固定利率债务再融资利率较当前高或低1个百分点，公司年利息成本将增加或减少约2980万美元[255] - 假设其他因素不变，市场利率即时提高1个百分点，公司固定利率债务公允价值将变动约4140万美元[256] - 利率提高1个百分点，截至2019年3月31日公司年浮动利率利息费用将从2945万美元增至3720万美元，每股收益影响从0.12美元增至0.16美元[262] - 若循环信贷安排

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司综合同店现金基础净营业收入（NOI）同比下降8.6%，主要因2月和3月来自五星公司的租金减少1280万美元 [7] - 2019年第一季度，公司正常化运营资金（FFO）为8820万美元，合每股0.37美元，较去年同期每股减少0.08美元，其中0.07美元的减少来自三重净租赁老年生活社区，主要是由于第一季度五星公司租金减少 [19] - 2019年4月，公司宣布2019年第二季度每股股息为0.15美元，基于新股息的第一季度正常化FFO派息率约为40% [20] - 第一季度，公司一般及行政费用较去年同期减少约1530万美元，降幅近61%，原因是本季度公司股价和总股东回报低于医疗房地产投资信托指数 [20] - 第一季度，公司资本支出为2860万美元，其中1340万美元为经常性支出，1510万美元用于开发和再开发资本项目 [21] - 截至3月31日，公司报告的债务与调整后息税折旧摊销前租金（EBITDAR）比率为6.7倍，债务与总资产比率为43.3%，预计2019年年中债务与调整后EBITDAR比率将攀升至略高于7倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公（MOB）业务 - 剔除三重净租赁老年生活社区后，同店现金基础NOI与去年同期持平，MOB业务板块同店现金基础NOI同比增长80个基点，主要受生命科学物业租金增长4.2%推动 [8] - MOB业务组合同店现金基础NOI下降2.7%，同店医疗办公入住率下降190个基点，原因是明尼阿波利斯市场一处14万平方英尺的租户于第四季度搬离 [9] - 本季度公司达成近50万平方英尺的新租约和续租约，加权平均租期为8.5年，每平方英尺每年的租户改进和租赁成本为3.40美元 [10] 老年生活业务 - 公司管理的老年生活组合同店入住率提高50个基点，居民费用和服务收入同比增加130万美元，增幅1.2%，但同店现金基础NOI下降，主要因运营费用增加，其中工资和薪金同比增长3.2% [13] - 截至2018年12月31日，公司三重净租赁老年生活组合的租金覆盖率为1.06倍，其中五星公司租约的覆盖率为0.99倍，根据4月宣布的交易协议，新的降低租金后的覆盖率为1.55倍，剔除五星公司后，租金覆盖率为1.42倍 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学市场方面，波士顿海港区一处100万平方英尺的三重净租赁物业租金于2019年1月1日起提高8%，推动生命科学物业租金增长4.2%；圣地亚哥托雷派恩斯子市场租金接近每月每平方英尺5美元 [8][26] - 老年生活市场方面，新建筑开工持续放缓，本季度老年生活的吸纳量达到2007年以来第一季度的最高水平，库存增长放缓，自2016年以来首次出现交付单元数量少于吸纳单元数量的情况 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2019年是过渡年，将执行处置策略，出售价值高达9亿美元的物业以降低财务杠杆，优化投资组合，重点处置表现不佳的老年生活社区和MOB业务板块的非核心物业 [6][17] - 公司支持五星公司对员工的投资，认为这将为居民提供更好的服务，最终提高入住率和租金增长 [15] - 行业竞争方面，老年生活行业面临工资压力和优质领导人才的激烈竞争 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为老年生活市场正在触底回升，随着新建筑开工放缓、吸纳量增加和库存增长放缓，市场情况开始好转 [30] - 对于圣地亚哥的生命科学物业再开发项目，管理层表示市场强劲，预计项目完成后现金回报率接近两位数 [26] - 管理层对五星公司2020年1月1日的转型交易表示有信心，认为虽然在此之前有很多许可工作要做，但预计交易将按计划进行 [31] 其他重要信息 - 公司计划出售位于马萨诸塞州中部租给Reliant Medical Group的13栋建筑，其中1栋已于3月出售，其余12栋已达成出售协议，将于租约到期后完成交易 [11] - 公司位于圣地亚哥托雷派恩斯子市场的16万平方英尺生命科学物业将于下个月底腾空，目前正在进行再开发的规划和许可工作，并积极进行招租 [12] - 第一季度公司出售了2处MOB物业，季度末有10处MOB物业和20处熟练护理设施达成出售协议，季度后又出售了3处熟练护理设施，并达成出售另外3处MOB物业的协议 [18] - 公司MOB再开发资本支出600万美元，涉及华盛顿特区中央商务区一处13万平方英尺医疗办公楼的重新定位和明尼阿波利斯一处建筑从单租户向多租户的转换；第一季度管理的老年生活再开发资本支出主要用于田纳西州劳登社区91套独立生活单元的扩建，目前团队已预租近80%的单元，预计夏季末完成建设 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在斯克里普斯基地的潜在再开发计划以及该市场的情况和预期回报 - 市场强劲，今日报告显示该市场租金接近每月每平方英尺5美元，公司正在完成规划和许可阶段并积极招租，计划将建筑重新开发为A级空间，预计现金回报率接近两位数 [26] 问题2: 宣布销售后剩余18处熟练护理设施是否都在进行销售以及如何估值 - 公司正在对所有独立熟练护理设施进行销售，市场上有大量资金，公司有信心快速完成处置，这些资产并非单纯的资本化率交易，部分是为了寻找买家进行再开发 [28] 问题3: 第一季度老年生活入住率上升的原因及是否会持续 - 市场出现转机，新建筑开工持续放缓，本季度老年生活吸纳量达到2007年以来第一季度的最高水平，库存增长放缓，预计市场情况将逐渐好转 [30] 问题4: 五星公司2020年1月1日的转型交易是否会延迟 - 公司有信心交易将按计划进行，虽然在此之前有很多许可工作要做，但预计不会出现问题 [31] 问题5: 已完成的熟练护理设施销售资产的EBITDAR情况 - 已出售的社区EBITDAR为负，目前达成协议的资产通常也有负的EBITDAR，但有一个正在营销的投资组合能产生一些EBITDA，公司希望未来定价符合整体指导，约为7%的资本化率或略低 [33][34] 问题6: 正在销售的资产中有多少是表现不佳的老年住房资产以及如何考虑其对稀释的影响 - 处置计划中约60%为老年生活资产，40%为非核心MOB资产，公司建议通过股息率和80%的CAD派息率来估算，在资产达成协议前无法提供更多指导 [36][37] 问题7: 购买这些资产的感兴趣方以及营销进展 - 公司已列出资产清单并获得经纪人估值意见，未来几天将进行经纪人面试，然后推向市场，目前尚未与买家进行讨论，但市场需求旺盛 [38] 问题8: 如何应对债务与EBITDA比率上升以及未来的债务偿还计划 - 公司已用循环信贷工具偿还本月到期的4亿美元债券，正在偿还4处老年生活社区的抵押贷款，未来将用处置资产的收益偿还循环信贷工具，如有额外收益，还可偿还现有定期贷款 [40] 问题9: 如何看待MOB同店组合NOI现金基础为负的情况 - 2018年第四季度有一些单租户建筑腾空，虽然租金在增长，但需要重新出租这些建筑，导致NOI下降 [41] 问题10: 第一季度生命科学业务租金增长的原因 - Vertex的租金于1月1日提高了8% [42] 问题11: MOB非核心资产的定义和定价情况 - 非核心资产主要是地理位置不符合公司投资组合的资产，整体投资组合预计资本化率约为7%，MOB可能略低 [44][45] 问题12: 对转换的预期以及如何考虑不同因素 - 主要关注费用，特别是工资压力，公司对五星公司对人力资本的投资表示满意，预计收入持平但希望表现更好，过去三个季度入住率有所增长，希望随着人口结构的变化市场能好转 [47] 问题13: 2020年初转换交易在何种情况下会延期 - 延期是作为最坏情况考虑，主要是出于税收原因，公司预计2020年1月1日能按计划完成转换 [48]