财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化FFO为1210万美元，即每股0.05美元，与第一季度持平，但比2022年第二季度每股提高0.09美元 [9] - 调整后EBITDA较上年增长30%，达到6210万美元，但较第一季度下降1% [17] - 综合现金基础NOI较去年第二季度增加2020万美元，即46%，达到约6430万美元 [17] - 第二季度利息支出为4740万美元，较去年减少15%，这归因于2022年6月提前偿还5亿美元9.75%的优先票据，但部分被信贷安排的较高利息所抵消，该季度信贷安排的加权平均利率为8.1% [19] - 截至2023年6月30日，公司有7亿美元债务将在未来12个月内到期，约有3.57亿美元现金及受限现金 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 该业务线利润率较上年增加540个基点，较上一季度增加180个基点 [7] - 入住率自去年第二季度以来增加420个基点，自2023年第一季度以来增加90个基点 [17] - 平均月费率同比增长7.3%，但环比略有下降60个基点 [38] - 收入同比增长13.7%，物业运营费用增长7.3% [38] - 第二季度，148个社区产生了3440万美元的正NOI，82个社区产生了1130万美元的负NOI，产生正NOI的社区数量较上一季度增加20%，但有101个社区的NOI较第一季度下降 [18] 办公物业业务线 - 同物业办公组合中，租金收入同比增长3.3%，现金基础NOI同比增长5.3%，季度末入住率为93% [16] - 整个办公物业业务线的租赁活动自第一季度以来有所增加，本季度签署了32.4万平方英尺的新租约和续租约，平均租金上涨1.3%，加权平均租约期限为6.9年 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正积极推进与OPI的合并，认为这是为DHC股东创造长期价值的最佳选择，合并后公司将立即符合债务契约，能够获得多种资金来源，以继续推动SHOP业务的转型并解决即将到期的债务问题 [13][21] - 公司的资本投资计划旨在通过完成高回报项目来提高入住率和费率，重新定位社区在市场中的地位，目前已开始看到投资带来的初步效益，包括入住率和费率的提高以及维修和保养费用同比下降5.7% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在未来一年仍面临严峻挑战，SHOP业务组合的转型不一致、不可预测且进展不够快，无法及时应对这些挑战 [5] - 新供应和建筑开工处于历史低位，建筑成本居高不下且融资渠道有限，这有助于SHOP业务的复苏 [15] - 预计2023年下半年SHOP业务的NOI将与上半年大致持平，且最早要到2024年年中才能重新符合债务契约，这对于解决即将到期的债务问题来说为时已晚 [20][35] - 若合并未能完成，公司将被迫大幅推迟对投资组合的资本投入，严重延迟SHOP业务的转型，并不得不筹集昂贵的救援资金，这将稀释DHT股东的权益 [41] 其他重要信息 - 6月下旬，公司信贷安排的行政代理人通知公司，对担保该信贷安排的61处医疗办公和生命科学物业进行了新的评估，确定其价值下降，导致非货币性违约，公司已获得该违约的豁免至2023年9月30日 [40] - 公司预计今年的资本支出约为3.5亿美元，其中约2.5亿美元预计将用于SHOP业务组合，由于许可问题，支出进度有所延迟，但总体上与公司的计划一致 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医疗办公楼业务中，尽管入住率上升，但租金收入、现金租金收入和NOI利润率下降，原因是什么？是否有交易活动或其他遗漏的因素？ - 公司在非同店组合的重建项目中，有一个租户违约并即将破产，公司终止了与该租户的租约，并对其进行了680万美元的直线租金核销，但收回了保证金，因此NOI有所下降，但现金NOI有所增加，这导致了数据的差异 [22] 问题2: 公司的成本压力情况与竞争对手有何不同？一些竞争对手提到成本压力正在缓解。 - 公司的许多保险续约时间为7月1日，不同运营商的保险费用涨幅在10% - 100%之间，涨幅较大；同时，劳动力市场仍然面临较大压力，护理人员和护士短缺，工资压力较大 [24] 问题3: 公司的资本支出计划是否按计划进行？是否因为合并未获批准而放缓支出？ - 公司正在按原计划推进资本支出，认为已对整个投资组合的资本支出进行了优先排序，项目完成并稳定后将产生显著回报，通常为高个位数或20%的回报率；目前支出进度有所延迟，主要是由于许可问题 [44]

公司房地产资产情况 - 截至2023年6月30日，公司全资拥有376处房产，位于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值71亿美元[107] - 截至2023年6月30日，公司在Seaport JV和LSMD JV拥有股权，其物业约220万可出租平方英尺，出租率98%，平均剩余租期5.6年[109] 公司合并协议情况 - 公司与OPI于2023年4月11日签订合并协议，生效时公司普通股将自动转换为获得0.147股新发行OPI普通股的权利[108] 各业务线收入及NOI占比情况 - 2023年第二季度，办公室投资组合收入5336.8万美元，占比15.4%；NOI为2943万美元，占比49.1%[114] - 2023年第二季度，SHOP收入2.84846亿美元，占比82.3%；NOI为2288.7万美元，占比38.2%[114] 各业务线入住率情况 - 截至2023年6月30日，办公室投资组合入住率85.8%，SHOP入住率77.8%，三净租赁老年生活社区入住率80.8%，健康中心入住率100%[114] 医疗办公和生命科学物业情况 - 2023年第二季度，医疗办公和生命科学物业新签和续租总面积32.4万平方英尺，加权平均租金变化率1.3%[116] - 截至2023年6月30日，医疗办公和生命科学物业2023年到期租户40个，面积49.3363万平方英尺，占比6.5%，年化租金收入1507.6万美元，占比6.8%[117] 健康中心租约情况 - 2023年2月，公司与私人运营商就一处健康中心签订15年租约，于6月开始；3月与运营商就两处健康中心签订20年租约，预计2024年开始[117][118] - 公司已将三处健康中心租约续租两年，于2025年到期[118] 公司营收及亏损情况 - 2023年Q2公司总营收3.46219亿美元，2022年同期为3.13028亿美元；2023年上半年总营收6.92249亿美元，2022年同期为6.23761亿美元[121] - 2023年Q2公司净亏损7257.1万美元，2022年同期为1.09383亿美元；2023年上半年净亏损1.25229亿美元，2022年同期净利润为1.3104亿美元[121] - 2023年Q2净亏损72,571美元，2022年Q2净亏损109,383美元；2023年H1净亏损125,229美元，2022年H1净利润131,040美元[184] 公司NOI及折旧摊销情况 - 2023年Q2公司总NOI为5999.1万美元，2022年同期为4696.2万美元，同比增长27.7%[123] - 2023年Q2折旧和摊销为6839.4万美元，2022年同期为5826.1万美元，同比增长17.4%[123] - 2023年Q2总NOI为59,991美元，2022年Q2为46,962美元；2023年H1总NOI为119,941美元，2022年H1为88,953美元[188] - 截至2023年6月30日的六个月，折旧和摊销费用为133194美元，较2022年的115520美元增加17674美元，增幅15.3%[152] 办公物业组合情况 - 截至2023年6月30日，办公物业组合总建筑105栋，总面积879.7万平方英尺，入住率85.8%；2022年同期总建筑104栋，总面积872.3万平方英尺，入住率88.1%[124] - 2023年Q2办公物业组合租金收入为5336.8万美元，2022年同期为5261万美元，同比增长1.4%[125] - 2023年Q2办公物业组合NOI为2943万美元，2022年同期为3058.4万美元，同比下降3.8%[123][125] - 截至2023年6月30日，办公室投资组合可比物业总建筑数量为91座，与2022年持平；总面积为7677千平方英尺，2022年为7689千平方英尺；入住率为93.0%，2022年为93.1%；所有物业总建筑数量为105座，2022年为104座；总面积为8797千平方英尺，2022年为8723千平方英尺；入住率为85.8%，2022年为88.1%[153] SHOP业务情况 - 截至2023年6月30日，SHOP总物业234处，单元数25322个，入住率77.8%；2022年同期总物业234处，单元数25075个，入住率73.6%[129] - 2023年Q2 SHOP居民费用和服务收入为2.84846亿美元，2022年同期为2.50506亿美元，同比增长13.7%[131] - 2023年Q2 SHOP NOI为2288.7万美元，2022年同期为646.6万美元，同比增长254.0%[123][131] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业数量为225个，所有物业数量为234个；可比物业单元数量为24,612个，所有物业单元数量为25,322个；可比物业入住率为77.6%，较2022年的73.3%有所提升，所有物业入住率为77.4%，较2022年的73.3%有所提升；可比物业平均月租金为4,822美元，较2022年的4,505美元有所增长，所有物业平均月租金为4,823美元，较2022年的4,476美元有所增长[158] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业居民费用和服务收入为555,165美元，较2022年的490,697美元增长13.1%；非可比物业为9,273美元，较2022年的5,257美元有所增长；合并物业为564,438美元，较2022年的495,954美元增长13.8%[160] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业物业运营费用为514,705美元，较2022年的481,194美元增长7.0%；非可比物业为9,583美元，较2022年的8,141美元有所增长；合并物业为524,288美元，较2022年的489,335美元增长7.1%[160] - 截至2023年6月30日的六个月，SHOP可比物业净营业收入为40,460美元，较2022年的9,503美元增长325.8%；非可比物业为 - 310美元，较2022年的 - 2,884美元有所改善；合并物业为40,150美元，较2022年的6,619美元增长506.6%[160] 可比及综合物业租金收入和NOI情况 - 截至2023年6月30日的三个月，可比物业租金收入为8005美元，较2022年的8977美元减少972美元，降幅10.8%；综合物业租金收入为8005美元，较2022年的9912美元减少1907美元，降幅19.2%[137] - 截至2023年6月30日的三个月，可比物业净营业收入（NOI）为7674美元，较2022年的8977美元减少1303美元，降幅14.5%；综合物业NOI为7674美元，较2022年的9912美元减少2238美元，降幅22.6%[137] 各业务线六个月NOI及相关费用情况 - 截至2023年6月30日的六个月，办公室投资组合NOI为62937美元，较2022年的62134美元增加803美元，增幅1.3%；SHOP NOI为40150美元，较2022年的6619美元增加33531美元，增幅506.6%；非细分业务NOI为16854美元，较2022年的20200美元减少3346美元，降幅16.6%；总NOI为119941美元，较2022年的88953美元增加30988美元，增幅34.8%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，一般和行政费用为13157美元，较2022年的14492美元减少1335美元，降幅9.2%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，收购及其他交易相关成本为6136美元，较2022年的1537美元增加4599美元，增幅299.2%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，资产减值为17224美元，2022年同期为0[152] - 截至2023年6月30日的六个月，物业出售收益为1233美元，较2022年的327108美元减少325875美元，降幅99.6%[152] - 截至2023年6月30日的六个月，权益证券净损益为8126美元，较2022年的 - 18710美元增加26836美元，增幅143.4%[152] 非细分业务情况 - 非细分业务中，截至2023年6月30日的六个月，可比物业中三重净租赁老年生活社区数量为26个，与2022年持平；所有物业中为27个，2022年为30个；可比物业中健康中心数量为10个，与2022年持平；所有物业中为10个，与2022年持平[163] - 截至2023年6月30日的六个月，非细分业务可比物业租金收入为17,421美元，较2022年的17,938美元下降2.9%；物业运营费用为 - 567美元；净营业收入为16,854美元，较2022年的20,200美元下降16.6%[165] 费用变动原因情况 - 折旧和摊销费用增加主要因购买物业资本改进项目和收购一处物业，部分被非合并合资企业10处医疗办公和生命科学物业的非合并处理以及部分可折旧资产折旧完毕所抵消[169] - 一般和行政费用减少主要因2023年6月30日止六个月合并债务降低和普通股交易价格下降导致基础业务管理费减少，部分被法律费用增加所抵消[170] - 利息和其他收入增加主要因2023年6月30日止六个月利率升高带来利息增加，以及2023年收到CARES法案、ARPA和各州项目资金1,466美元，高于2022年的959美元[175] - 利息费用减少主要因2022年6月赎回500,000美元9.75% 2025年到期高级票据和信贷安排平均借款减少，部分被信贷安排利率上升所抵消[176] 公司FFO及Normalized FFO情况 - 2023年Q2 FFO为6,090美元，2022年Q2为 - 41,245美元；2023年H1 FFO为15,858美元，2022年H1为 - 64,415美元[184] - 2023年Q2 Normalized FFO为12,133美元，2022年Q2为 - 10,395美元；2023年H1 Normalized FFO为24,645美元，2022年H1为 - 32,296美元[184] 公司偿债及资金情况 - 截至2023年6月30日，公司合并收入可用于偿债的比例低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍[191] - 截至2023年6月30日，公司有3.384亿美元现金及现金等价物，7亿美元未偿还债务将于一年内到期[191] - 公司信贷安排下有4.5亿美元未偿还借款，将于2024年1月15日到期，该信贷安排由61处估值约10亿美元的房产担保[191] - 公司有2.5亿美元高级票据将于2024年5月1日到期[191] - 截至2023年6月30日，公司合并收入可用于偿债与偿债的比率低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍要求，无法 refinance现有或到期债务或发行新债务[222] 公司合并协议影响情况 - 公司与OPI达成合并协议，预计合并后公司将符合财务契约，增加获得债务资本的机会[192] - 若合并未完成，公司将寻求筹集额外资本，但受限于当前情况和市场条件，筹集足够资本存在不确定性[192] 公司借款及还款情况 - 2021年3月公司借款8亿美元，2022年2月还款1亿美元，额度减至7亿美元；2023年1月还款1.136亿美元，额度减至5.864亿美元；2023年2月还款1.364亿美元，额度减至4.5亿美元[194][212] 公司物业出售情况 - 2022年1月公司与第三方成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，收益6.533亿美元，投资者股权占比41%和39%，公司保留20%股权[195] - 2022年6月公司出售海港合资企业10%股权，收益1.08亿美元，之后公司持股降至10%，初始投资基于17亿美元估值，减去6.2亿美元抵押贷款[196] - 2023年2月公司出售3处前老年生活社区，售价280万美元；截至2023年7月27日，4处物业待售，总价约2340万美元[197] 公司现金流情况 - 2023年上半年经营活动现金净流入3.1723亿美元，2022年同期净流出3.1856亿美元；投资活动现金净流出9038万美元，2022年同期净流入5.27714亿美元；融资活动现金净流出2.72562亿美元，2022年同期净流出6.44401亿美元[198]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO为每股0.05美元，较2022年第一季度的负0.09美元和上一季度的0.03美元有所改善 [44] - 调整后EBITDA增加2380万美元，即61%，达到6270万美元 [46] - 综合现金基础净营业收入（NOI）较去年第一季度增加1680万美元，即42%，达到约5700万美元 [46] - 利息费用为4780万美元，较去年减少16.4%，归因于2022年6月5亿美元高级票据的提前还款和本季度2.5亿美元信贷安排的偿还 [27] - 截至3月31日，公司拥有约3.827亿美元现金及受限现金 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务线 - 入住率自去年第一季度以来增加390个基点，较2022年第四季度增加60个基点，达到76.9% [19][44] - 平均月费率较2022年第一季度提高8.2%，较第四季度提高超过6% [19] - 收入同比增长13.9%，物业运营费用仅增长6.9%，利润率提高610个基点 [19] - 第一季度有128个社区产生3130万美元的正NOI，平均入住率为83.3%，平均利润率为17%；其余102个社区产生1350万美元的负NOI，平均入住率为66.1% [19] - 该业务线的利润率较2022年第一季度提高610个基点，较上一季度提高330个基点 [17] - 代理劳动力成本较上一季度降低约50%，降至2021年第二季度以来的最低水平 [17] 办公物业组合业务线 - 同一物业办公组合部分的租金收入同比增长3.1%，现金基础NOI增长7.7% [6] - 本季度执行了7.2万平方英尺的新租约和续租约，平均租金涨幅为17.9%，加权平均租约期限为8.9年 [6] - 季度末该部分的入住率为90.1%，租赁管道接近100万平方英尺，与第四季度大致相当 [6] 健康中心业务线 - 第一季度健康中心占NOI的6.7% [45] - 1月终止了位于坦帕、亚特兰大及华盛顿特区郊区的3个健康中心的租约，此后已为这三个地点签订了租约，其中亚特兰大和坦帕的俱乐部与现有租户签订了20年租约，华盛顿特区郊区的物业与一家强大的地区健康俱乐部运营商签订了15年租约 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划与Office Properties Income Trust（OPI）合并，预计在2023年第三季度完成，该合并将为公司提供必要的流动性和财务灵活性，以解决近期债务到期问题，并为长期增长做好更好的准备 [5][20] - 公司继续采取措施提高SHOP业务线社区的运营效率，改善底线，以便在合并时处于运营优势地位 [5] - 公司积极致力于增强企业可持续发展实践，推进可持续发展倡议 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新供应因疫情相关放缓而持续低迷，高建筑成本和有限的融资渠道抑制了建筑开工，这将支持SHOP业务的复苏，运营商对营销和销售培训的持续关注也将起到同样的作用 [17] - SHOP业务的复苏正在进行中，但速度不够快，当前状况使公司作为独立公司持续经营的能力存在重大疑问 [18] - 公司对SHOP业务线的改善感到鼓舞，但认为复苏速度不够快，需要采取行动来满足运营资本需求和债务义务 [27] - 合并后，公司将立即符合债务契约规定，拥有更大的规模和多样性，可获得多种资本来源，以支持业务发展和解决即将到期的债务问题 [38] - 公司预计随着时间的推移，入住率将继续增长，但重点是提高NOI，不会以牺牲费率或NOI为代价来提高入住率 [49] 其他重要信息 - 公司预计2023年和2024年SHOP业务的资本支出约为每年2亿美元，总计约为每年3.5亿美元 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场对费率上涨是否有抵制，是否会超出8% - 10%的范围 - 偶尔会有抵制，但总体而言居民对费率上涨比较接受，由于通胀压力和公司对社区的资本投入，预计有能力继续提高费率，同时运营商也在密切关注辅助生活社区不同护理水平的成本，并相应收费 [23][31] 问题2: 请详细说明入住率趋势，以及今年物业翻新对入住率的影响，和去年完成翻新的物业入住率提升情况 - 第四季度和第一季度通常是入住率的季节性淡季，第二季度和第三季度是老年生活的销售旺季，公司乐观地认为入住率将继续增长，但重点是提高NOI，不会以牺牲费率或NOI为代价来提高入住率 [49] - 有一些轻度翻新项目对居民影响不大，但也有一些项目会使部分单元暂停使用，难以准确量化对入住率的影响，但总体而言居民对公司对社区的再投资感到满意，销售团队也会向潜在居民展示社区的进展，预计今年剩余时间入住率将继续增长 [22] 问题3: 目前资本支出（CapEx）在今年剩余时间的趋势如何 - 公司预计2023年和2024年SHOP业务的资本支出约为每年2亿美元，总计约为每年3.5亿美元，但具体情况可能会根据未来一两个月的情况有所变化 [32]

公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司全资拥有376处房产，分布于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值71亿美元[98] - 截至2023年3月31日，公司在Seaport JV和LSMD JV拥有股权，相关物业约220万平方英尺，出租率99%，平均剩余租期5.8年[100] 公司合并协议 - 2023年4月11日，公司与OPI达成合并协议，生效时公司普通股将按0.147的比例转换为OPI普通股[99] 各业务线收入及占比 - 2023年第一季度，办公组合、SHOP、三重净租赁老年生活社区和健康中心的收入分别为5702.2万美元、2.79592亿美元、518.4万美元和423.2万美元，占比分别为16.5%、80.8%、1.5%和1.2%[105] 各业务线NOI及占比 - 2023年第一季度，办公组合、SHOP、三重净租赁老年生活社区和健康中心的NOI分别为3350.7万美元、1726.3万美元、518.4万美元和399.6万美元，占比分别为55.9%、28.8%、8.6%和6.7%[105] 各业务线入住率 - 截至2023年3月31日，办公组合、SHOP、三重净租赁老年生活社区和健康中心的入住率分别为85.1%、76.9%、82.2%和100%[105] 医疗办公和生命科学物业租赁情况 - 2023年第一季度，医疗办公和生命科学物业新签和续约租赁面积共7.2万平方英尺，加权平均租金变化率为17.9%，加权平均租期为8.9年[107] - 截至2023年3月31日，医疗办公和生命科学物业2023 - 2032年及以后各年到期的租赁面积占比分别为7.9%、12.7%、9.5%、10.3%、11.6%、14.2%、5.1%、3.9%、10.4%和14.4%[108] - 截至2023年3月31日，医疗办公和生命科学物业2023 - 2032年及以后各年到期的年化租金收入占比分别为7.8%、10.4%、7.9%、10.7%、9.6%、12.3%、5.1%、3.3%、10.4%和22.5%[108] 公司业务分部 - 公司运营办公组合和SHOP两个报告分部，还报告非分部运营，包括三重净租赁老年生活社区和健康中心等[110][111] 公司总营收变化 - 2023年第一季度总营收346,030美元，2022年同期为310,733美元，增长约11.4%[112] 公司净亏损变化 - 2023年第一季度净亏损52,658美元，2022年同期净利润为240,423美元[112] - 2023年第一季度净亏损52,658美元，2022年净利润240,423美元[144] 公司总NOI变化 - 2023年第一季度总NOI为59,950美元，2022年同期为41,991美元，增长42.8%[113] - 2023年第一季度总NOI为59,950美元，2022年为41,991美元[148] 办公物业组合情况 - 办公物业组合2023年3月31日总建筑105栋，总面积8,809千平方英尺，入住率85.1%；2022年同期分别为104栋、8,724千平方英尺、89.3%[114] - 办公物业组合2023年第一季度租金收入57,022美元，2022年同期为54,997美元，增长3.7%[115] - 2023年第一季度办公投资组合NOI为33,507美元，2022年为31,550美元[148] SHOP业务情况 - SHOP业务2023年3月31日物业总数234个，单元数25,327个，入住率76.9%；2022年同期分别为234个、25,088个、73.0%[119] - SHOP业务2023年第一季度居民费用和服务收入279,592美元，2022年同期为245,448美元，增长13.9%[121] - SHOP业务2023年第一季度NOI为17,263美元，2022年同期为153美元，增长11,183.0%[121] 非业务板块NOI变化 - 非业务板块2023年第一季度NOI为9,180美元，2022年同期为10,288美元，下降10.8%[113] 折旧和摊销变化 - 2023年第一季度折旧和摊销为64,800美元，2022年同期为57,259美元，增长13.2%[113] 租金及综合租金收入变化 - 2023年第一季度租金收入9416美元，较2022年的8962美元增加454美元，增幅5.1%；综合租金收入较2022年减少872美元，降幅8.5%[127] 物业运营费用变化 - 2023年第一季度物业运营费用为236美元，2022年无此项费用[127] 净营业收入及综合NOI变化 - 2023年第一季度净营业收入（NOI）为9180美元，较2022年的8962美元增加218美元，增幅2.4%；综合NOI较2022年减少1108美元，降幅10.8%[127] 利息费用情况 - 2022年6月公司赎回500,000美元2025年到期的9.75%优先票据，使利息费用减少，但信贷安排下利率上升部分抵消了这一减少[137] 资金运营情况 - 2023年第一季度资金运营（FFO）为9768美元，2022年为 - 23,170美元；正常化FFO为12,512美元，2022年为 - 21,901美元[144] 公司现金来源及经营现金流影响因素 - 公司主要现金来源为租赁物业租金收入、管理社区居民费用和服务收入以及处置某些物业所得款项[150] - 公司未来经营活动现金流主要取决于收取租金能力、维持或提高物业入住率和费率能力、控制运营和资本费用能力以及提高管理社区回报能力[150] 公司现金及债务情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为3.801亿美元，一年内到期的未偿债务为7亿美元，其中信贷安排下未偿借款为4.5亿美元，信贷安排将于2024年1月15日到期，另有2.5亿美元优先票据将于2024年5月1日到期[151] - 截至2023年3月31日，公司综合可用偿债收入与偿债额之比低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍，在此比例达到或超过1.5倍之前，无法发行任何债务[151][154] - 截至2023年3月31日，公司主要债务包括信用额度下未偿还借款4.5亿美元、高级无担保票据本金24亿美元、两笔房产抵押票据本金2450万美元[178] - 截至2023年3月31日，公司合并收入与债务偿付比率低于信用协议和公共债务契约要求的1.5倍，无法发行债务，需该比率达到或超过1.5倍[179] 信贷安排额度变化 - 2021年3月，公司为增加现金头寸和保持财务灵活性，在信贷安排下借款8亿美元；2022年2月还款1亿美元，信贷安排承诺额度降至7亿美元；2023年1月还款1.136亿美元，额度降至5.864亿美元；2023年2月还款1.364亿美元，额度降至4.5亿美元[154][171] 物业出售情况 - 2022年1月，公司与第三方机构投资者成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，获得6.533亿美元收益，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[155] - 2022年6月，公司向现有合资企业投资者出售海港合资企业10%股权，获得1.08亿美元收益，出售后公司仍持有10%股权[156] - 2023年2月，公司出售三处前老年生活社区，总售价280万美元[157] 各活动现金流变化 - 2023年第一季度，经营活动提供现金604.2万美元，投资活动使用现金5674.4万美元，融资活动使用现金2.54931亿美元；2022年同期分别为使用现金726.4万美元、提供现金5.88353亿美元、使用现金1.06038亿美元[157] 各活动现金流变化原因 - 2023年第一季度经营活动现金增加主要因SHOP板块老年生活社区费率和入住率提高使净营业收入增加，但部分被浮动利率债务利息支付增加抵消[159] - 2023年第一季度投资活动现金变化主要因2022年出售物业获得收益，以及2023年房地产改良支出增加，部分被房地产出售收益抵消[161] - 2023年第一季度融资活动现金使用增加主要因2023年信贷安排借款还款高于2022年[168] 信用协议修订情况 - 2023年2月信用协议修订，固定费用覆盖率契约豁免延至2024年1月15日，最低流动性要求从2亿美元降至1亿美元，贷款承诺从5.864亿美元减至4.5亿美元，一季度记录债务修改或提前清偿损失110万美元，利率溢价增加40个基点[172] 股东分红情况 - 2023年一季度，公司用现有现金余额向股东支付季度现金分红约240万美元，4月宣布向普通股股东支付季度分红约240万美元，预计5月用现金支付[173] 抵押贷款预付情况 - 2023年4月，公司用现金预付一笔本金约1460万美元的抵押贷款，年利率6.64%，到期日为2023年6月[175] 票据评级情况 - 2023年2月，标准普尔将公司2025年到期的9.75%优先票据评级从BB - 降至B，2031年到期的4.375%优先票据评级从BB - 降至B，高级无担保债务评级从B降至CCC + ；4月，穆迪和标准普尔将相关评级列入可能上调的审查名单[176] 合并后实体财务情况 - 截至2023年3月31日，合并后担保实体和发行人总资产47.52565亿美元，总负债30.41838亿美元，一季度收入3.11927亿美元，持续经营业务亏损6169.3万美元，净亏损5657.9万美元[186] 关联方交易情况 - 公司与RMR、RMR Inc.、AlerisLife等存在关联方交易[187] 关键会计估计情况 - 公司财务报表编制需进行重大估计，包括购买价格分配、固定资产使用寿命和房地产及无形资产减值等，自2022年12月31日以来关键会计估计无重大变化[188][189] 综合收益相关收入 - 2022年第一季度，公司在综合收益（损失）简表中确认与相关法案资金有关的利息和其他收入为20万美元[191] 固定利率债务情况 - 2023年3月31日，公司未偿还固定利率债务本金余额为23.74539亿美元，年利息费用为1429.74万美元[195] - 若固定利率债务以比当前利率高或低1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约2370万美元[195] 抵押贷款利率调整 - 2023年7月7日起，一笔993.4万美元的抵押贷款年利率将从4.444%提高到6.444%[197] 浮动利率债务情况 - 2023年3月31日，公司浮动利率债务为4.5亿美元，信贷安排将于2024年1月到期[199] - 2023年3月31日，信贷安排下的利率为7.82%，年利息费用为351.9万美元[201] - 利率提高1个百分点至8.82%时，年利息费用将增至396.9万美元，每股收益影响从0.15美元变为0.17美元[201]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为0.03美元，较去年同期的 - 0.07美元和上一季度的 - 0.06美元实现了同比和环比改善 [3][18] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5970万美元，较第三季度增加2390万美元，增幅67% [6] - 综合现金基础净营业收入（NOI）较第三季度增加约1890万美元，各业务板块均有增长 [6] - 一般及行政费用较去年同期减少280万美元，降幅约33%，较第三季度减少41.5万美元 [7] - 第四季度利息及其他收入为920万美元，其中包括320万美元与疫情相关的政府补助和救济计划收入 [7] - 第四季度利息支出为4930万美元，较去年同期减少22%，但较第三季度增加约250万美元，增幅5% [7] - 截至年底，公司总未偿债务为31亿美元，净债务为24亿美元，占总资产的30.6% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP 业务线 - 入住率同比提高380个基点至76.3%，同店入住率也同比提高380个基点至76.7%，这是该业务连续第七个季度实现入住率增长 [4] - 过渡社区的入住率同比提高660个基点 [4] - 收入同比增加3300万美元，增幅14%，较上一季度增长3.5% [19] - 平均月费率同比增长近9% [19] - 第四季度物业层面运营费用较去年增加近1900万美元，增幅8%，但较上一季度下降近2% [19] - 第四季度总SHOP NOI为790万美元，其中119个社区的11582个单元净营业收入为负，总计 - 1870万美元，NOI利润率为 - 16%；111个社区的13764个单元产生正NOI 2720万美元，平均NOI利润率为18% [22] 办公物业组合业务线 - 同店办公物业组合的租金收入同比略有上升，但第四季度现金基础NOI略有下降，降幅90个基点 [20] - 本季度执行了18.2万平方英尺的新租约和续租约，租金涨幅达8.9%，加权平均租约期限为9.2年 [20] - 同店办公物业组合季度末入住率为90%，年底租赁管道略超100万平方英尺，与第三季度持平 [20] 三重净租赁老年生活社区和健康中心业务线 - 现金NOI增加180万美元，增幅21.5% [6] 健康中心业务线 - 1月终止了位于坦帕、亚特兰大及华盛顿特区郊区的三家健康中心租户的租约，之后其中一处已签署租约，另外两处已签署意向书 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将资本投入到投资组合中，支持老年生活社区的运营商和资产经理实施复苏战略，以提高入住率和收入 [3] - 持续关注SHOP业务的营销和销售流程改进以及资本投资战略，以进一步提升业绩 [4] - 运营商注重员工招聘和留用，招聘措施包括使用专门招聘专家、仔细评估有竞争力的工资和更频繁使用入职奖金；留用措施包括支付有竞争力的工资、积极的员工参与、一致的职业发展路径和营造良好的工作场所文化 [5][19] - 计划对SHOP业务的社区进行翻新，2022年完成了36个社区的翻新项目，2023年有89个社区处于规划或建设阶段，预计约70%的项目将在年底前完成 [5] - 公司认为投资组合是优先事项，将继续执行改善物业的计划，以提高入住率、推动租金上涨并提升投资组合的整体价值 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是公司的复苏之年，所有运营商在这一年成功提高了入住率和收入，但仍需应对通货膨胀对劳动力、公用事业、食品和其他费用的压力 [3] - 对SHOP业务本季度入住率的进展感到鼓舞，但认为该业务仍有改进空间 [4] - 尽管劳动力成本和可用性仍是行业挑战，但公司在招聘和留用护士方面仍面临最大的人员配置挑战 [5] - 预计SHOP业务将继续保持类似的增长势头，尽管第一季度通常是季节性较弱的时期 [14] - 认为有途径提高NOI以达到债务契约要求，虽然难以确定具体时间，但执行投资SHOP投资组合并专注运营管理的计划是成功的关键 [32] 其他重要信息 - 公司同意在Aleris Life Inc.的要约收购和拟议收购中出售其持有的所有普通股，有关更多信息可参考公司于2023年2月2日向美国证券交易委员会（SEC）提交的8 - K表格当前报告以及Aleris Life Inc.于2023年2月17日向SEC提交的收购要约 [2] - 10月，公司偿还了一笔约1000万美元的生命科学物业抵押贷款 [7] - 2月，公司宣布对信贷安排进行修订，为公司提供固定费用覆盖率契约宽限至2024年，同时将最低流动性要求从2亿美元降至1亿美元；作为交换，公司已将信贷安排降至4.5亿美元，同意将利率提高40个基点，且不再有重新借款的能力 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否量化未来两年计划在物业上的额外资本支出？ - 公司2022年支出略超3亿美元，其中约2.28亿美元用于SHOP投资组合；预计2023年将保持类似水平，SHOP投资组合可能获得约2.25亿美元；公司有一定灵活性，可根据资本成本等情况调整项目推进时间；预计整个投资组合的成本回报率在高十几到低20%左右 [39] 问题2: 目前的入住率增长势头是否会因第一季度季节性因素而受阻？ - 公司认为不会，传统上第四季度和第一季度较慢，但公司在第四季度克服了这一趋势，1月情况也不错，预计将继续保持类似势头 [14][28] 问题3: 距离达到1.5倍债务发生测试以进行再融资和正常运营还有多远？如果无法实现目标，有哪些备用计划？ - 按过去12个月计算，合并后可用于偿债的收入与债务服务之比约为0.83倍；调整收购、出售物业和偿还债务等因素后，预计约为1.04倍；还需将NOI提高约7400万美元才能达到合规要求；备用计划包括出售或与他人成立合资企业处置医疗办公和生命科学资产，以及调整资本支出计划，将大型项目分阶段进行，根据情况决定是否继续后续阶段 [32][33] 问题4: 如何看待SHOP业务的复苏以及可能采取的额外举措？ - 运营商的营销和销售培训产生了积极影响，他们注重确保潜在客户为合格线索以提高转化率；公司将在今明两年继续在该投资组合中投入资本，相关项目受到居民、社区和员工的欢迎，有助于提升员工和居民的体验 [38] 问题5: SHOP业务费率同比增长8.9%，如何看待2023年的发展势头？ - 运营商正在全面提高费率，且进行了销售培训，包括应对居民和家属对费率上涨的异议，预计未来一年将有类似的增长 [13][41] 问题6: 如何看待债务发生测试？ - 公司认为有途径提高NOI以达到债务契约要求，执行投资SHOP投资组合并专注运营管理的计划是成功的关键，但难以确定具体时间 [32]

公司投资和收购策略 - 公司的投资目标是增加来自可靠和多样化来源的运营现金流，以向股东分配利润[28] - 公司的收购策略包括寻求收购额外的物业，主要是为了收入，次要是为了增值潜力[29] - 公司的处置策略是有选择性地不时出售某些物业，以管理杠杆，资助未来收购，并战略性地更新、平衡和重新定位投资组合[31] - 公司拥有AlerisLife的31.9%的普通股，计划在AlerisLife被ABP Trust的子公司收购时将其全部普通股投标[32] - 公司可能在未来收购其他实体的普通股或证券，包括从事房地产活动的实体[32] - 公司可能进行贷款、出售投资、提供证券以换取物业或回购证券[33] - 公司可能考虑与其他公司进行合并或战略组合[34] - 公司的融资政策包括通过股票发行、债务融资、保留超过股东分配的现金流、出售物业或物业权益等方式寻求额外资本[35] 公司经营环境和竞争 - 公司的日常运营由RMR负责，RMR向董事会提供投资和剥离机会，并为公司提供管理和行政服务[36] - RMR在美国各地的总部和地区办事处拥有约600名全职员工[38] - 公司在医疗办公室和生命科学物业方面面临激烈的竞争，包括与其他房地产投资信托公司、金融机构和公私营公司的竞争[50] - 公司竞争对手在我们经营的市场中占据主导地位，拥有比我们更多的财务和其他资源[51] - 我们和我们的租户和管理者在质量、多样性投资、租户财务实力和管理者经验方面具有竞争优势[51] 政府监管和法规影响 - 政府对医疗设施进行越来越多的检查、调查和审计，可能会对公司的经营和价值产生负面影响[42] - 公司的净营业收入主要来自于依赖于医疗保险和医疗补助计划的设施[43] - 政府采取了多项措施来应对疫情的财务影响，包括通过CARES法案提供2万亿美元的援助[43] - CARES法案设立了提供者救济基金，用于支持因COVID-19疫情而遭受损失的提供者[44] - 许多州和联邦政府已经采取行动来放宽或修改医疗法律或规定以及医疗补偿规则[45] - 联邦和州政府加大了对虚假索赔、欺诈和滥用行为的打击力度[46] 公司治理和税务要求 - 公司秉持环境、社会和治理原则，将企业可持续发展作为战略重点[53] - 公司的董事会在2022年底由7名董事组成，其中5名为独立董事，女性占29%，少数族裔成员占14%[57] - 公司自1999年起选择按照IRC的856至860节作为REIT进行纳税[65] - 作为REIT，公司通常不需要缴纳联邦所得税，只需将净收入作为股息分配给股东[66] - 公司的股息通常不符合合格股息收入的优惠税率，但部分股息可能被视为资本利得股息或合格股息收入[66] - 如果公司未能符合REIT资产测试，可能会面临最高普通公司所得税率的税收[68] - 如果公司未能满足REIT资格要求，可能会面临每次违规罚款5万美元[72] - 公司必须满足REIT资格要求，包括受托人管理、100名以上股东、不是金融机构或保险公司等条件[80]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为负0.06美元 [26] - 第三季度调整后EBITDA为3580万美元 [26] - 公司综合现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少约1320万美元，其中1220万美元的减少来自SHOP部门 [26] - 利息支出为4690万美元，较第二季度减少约900万美元，6月赎回5亿美元9.75%的优先票据后，年度利息支出减少约4900万美元 [31] - 季度末，公司总未偿债务为31亿美元，净债务为23亿美元，占总资产的29% [32] - 季度末，公司手头现金及受限现金超过8亿美元，计划用于资本投资和债务偿还 [33] - 第三季度，公司在投资组合中进行了7000万美元的资本支出，其中约5290万美元用于SHOP部门的资本改善，1690万美元用于办公投资组合 [33] - 前三个季度，公司在投资组合的资本改善上花费了约1.95亿美元，预计第四季度将花费约1.15亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 办公投资组合 - 同店现金基础NOI同比增长4.7%，较第二季度增长1.2% [9] - 第三季度租赁速度与三年季度平均水平基本一致，执行了超过22万平方英尺的新租约和续约租约，平均租金上涨2.4%，加权平均租期为5.8年 [11] - 整个办公投资组合的加权平均租期约为5.8年，只有一个租户占该部门年化收入的比例超过3%，Advocate Aurora Healthcare占办公投资组合年化收入的约7.7%，剩余租期超过9年 [12] - 同店入住率在第三季度略有下降至90.2%，但没有重大空置情况导致这一结果 [14] - 租赁管道目前包含超过120万平方英尺的潜在租赁面积，比第二季度的管道多40%以上，与新租户或扩张租户的潜在交易占该管道的67% [15] 高级生活（SHOP） - 全国高级生活行业正从疫情的影响中恢复，入住率持续改善，在建高级生活单元数量处于2015年以来的最低水平，库存同比增长放缓至1.4% [17] - 公司投资组合受益于行业复苏，同店投资组合平均入住率从第二季度的75.3%提高了120个基点 [19] - 170个非同店社区的平均入住率较第二季度提高了约80个基点，该投资组合较上年提高了660个基点 [20] - 该部门运营商将平均入住率较上一季度提高了110个基点，同时收入同比增长9.7%，但本季度的强劲增长被高昂的成本抵消 [21] - 第三季度SHOP业绩受到飓风伊恩的不利影响，佛罗里达州迈尔斯堡的一个380单元社区遭受重大破坏，该社区正在进行维修，预计本月底开始分阶段重新开放 [21][22] - 第三季度费用因通胀压力而升高，主要影响食品成本、公用事业和劳动力，机构人员配置费用增加 [23] - 与第二季度相比，公司投资组合的员工流动率、填补职位的平均时间和空缺职位数量均有所下降 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估投资组合中的机会，通过再开发提高资产价值并获得强劲回报 [16] - 公司计划通过资本投资、再开发以及持续执行租赁和提高入住率来实现资产价值最大化 [58] - 高级生活行业正在从疫情中恢复，入住率持续改善，供应和需求趋势支持这一复苏，行业面临的最大挑战是劳动力获取和工资通胀 [17][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其强大的资产、高利用率、有利的租赁结构和租户多元化在当前宏观经济环境中至关重要 [14] - 随着入住率的增长，公司预计运营商将在达到一定入住率阈值时提高劳动力效率，但预计工资和福利的增加将继续挑战公司将利润率恢复到疫情前水平的能力 [25] - 公司对SHOP投资组合的恢复能力充满信心，认为该投资组合的入住率如果能按计划在2020年和2021年进行资本部署，现在会更高 [51] - 公司认为专注于增加EBITDA将有助于尽快通过债务契约的发生测试 [54] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法所定义的前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异 [5] - 会议可能包含非GAAP数据，如正常化运营资金（FFO）、EBITDA、现金基础净营业收入（NOI）等，相关数据的调整和计算组件可在公司网站上的补充运营和财务数据包中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：飓风伊恩对物业的实际损坏情况以及完全重新开放物业需要多长时间？ - 物业损坏相当严重，一楼被洪水淹没，IL部分建筑和屋顶单元也有损坏，AL建筑预计本月底重新开放，IL建筑可能需要到2023年年中，有机会将其提升到更高市场定位 [36][37] 问题：是否有人员伤亡或问题，居民是否在飓风来袭前安全撤离？ - 团队在需要撤离时非常专业，所有居民都安全无恙，只是物业受损，会进行修复 [39] 问题：关于保险理赔和免赔额的情况如何？ - 免赔额基本已计入，未来的支出主要是用于修复建筑的资本，对未来损益表影响不大，目前还不清楚使建筑恢复运营的具体成本 [41] 问题：公司针对SHOP部门费用控制有哪些内部计划，情况有多严重以及如何解决？ - 本季度有三类费用较高，熟练护理和辅助生活行业在恢复过程中，随着入住率增长需要增加护理人员，若无法及时招聘到员工就需要使用机构人员，运营商正努力招聘正式员工以减少对机构人员的依赖，希望未来情况会有所改善 [43][44][45] 问题：公司如何平衡资本支出、流动性需求和未来债务到期情况，如何让投资者放心？ - 公司非常注重提高EBITDA，计划通过投资资本来实现这一目标，虽然本月费用异常，但预计通过投资社区可以继续提高入住率 [47][48] 问题：SHOP社区是否存在损坏、位置不佳或与新供应相关的问题，公司出售的社区是否是市场发展不利的社区？ - 公司出售了认为未来不会成功的社区，目前剩余的投资组合是优质的，由于疫情，原计划在2020年和2021年的资本部署被推迟，若按计划进行，入住率会更高，公司对该投资组合的恢复能力有信心 [50][51] 问题：关于债务契约的发生测试，公司预计何时能够达到阈值以重新进入市场进行债务再融资？ - 很难预测SHOP投资组合何时能真正好转，公司在入住率方面取得了一些进展，但仍需提高入住率，部分通胀成本将持续存在，需要提高费率来抵消，预计第一季度会有一些积极因素，因为可能会提高费率，具体时间取决于多个因素，但如果专注于增加EBITDA，测试结果会更快好转 [52][53][54] 问题：公司8亿美元现金是否开始产生可观的利息收入，是否会在损益表中体现并部分缓冲利息支出？ - 本季度损益表中有约410万美元的利息和其他收入，随着利率上升，利息收入可能会增加，但会被循环信贷额度的未偿还金额抵消，公司仍有58亿美元的无抵押总资产，认为有足够的灵活性，目前专注于提高EBITDA [56][57]

公司房地产资产情况 - 截至2022年9月30日，公司全资拥有379处房产，分布于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值70亿美元[113] - 截至2022年9月30日，公司在Seaport JV和LSMD JV拥有股权，其物业可出租面积约220万平方英尺，出租率98%，平均剩余租期6.2年[114] 美联储利率调整情况 - 2022年3月至9月，美联储连续五次会议将联邦基金利率上调300个基点[116] 各业务线收入及NOI占比情况（2022年第三季度） - 2022年第三季度，办公室投资组合收入5525.4万美元，占比17.1%；NOI为3107.5万美元，占比91.9%[119] - 2022年第三季度，SHOP收入2.5896亿美元，占比80.2%；NOI为 - 576.2万美元，占比 - 17.0%[119] 各业务线入住率情况 - 截至2022年9月30日，办公室投资组合入住率85.9%，2021年为91.3%；SHOP入住率74.7%，2021年为71.3%[121] 新签和续租租赁情况 - 2022年第三季度，新签和续租租赁面积22.1万平方英尺，加权平均租金变化率2.4%[127] - 2022年前九个月，新签和续租租赁面积68.5万平方英尺，加权平均租金变化率6.6%[129] 办公室投资组合物业年度化租金收入情况 - 截至2022年9月30日，2022 - 2031年及以后，办公室投资组合物业年度化租金收入总计2.20593亿美元[130] 各业务线净收入情况（2022年） - 2022年，办公室投资组合净收入887.4万美元，SHOP净亏损4438.9万美元，非细分业务净亏损4597.7万美元[134] 各业务线收入对比情况（2022年第三季度与2021年同期、2022年前三季度与2021年同期） - 2022年第三季度，办公物业组合收入为55254美元，2021年同期为91520美元；SHOP收入为258960美元，2021年同期为236013美元；非细分业务收入为8706美元，2021年同期为9883美元[137] - 2022年前三季度，办公物业组合收入为162861美元，2021年同期为277647美元；SHOP收入为754914美元，2021年同期为739926美元；非细分业务收入为28906美元，2021年同期为28908美元[137] 各业务线NOI对比情况（2022年第三季度与2021年同期） - 2022年第三季度与2021年同期相比，办公物业组合NOI为31075美元，下降47.4%；SHOP NOI为 - 5762美元，下降347.7%；非细分业务NOI为8511美元，下降13.9%；总NOI为33824美元，下降52.6%[139] 办公物业组合物业情况 - 截至2022年9月30日，办公物业组合可比物业总建筑数量为94座，总面积7894千平方英尺，入住率90.2%；所有物业总建筑数量为105座，总面积8811千平方英尺，入住率85.9%[140] 办公物业组合租金收入对比情况（2022年第三季度与2021年同期） - 2022年第三季度，办公物业组合可比物业租金收入为49775美元，较2021年同期增长5.8%；所有物业租金收入为55254美元，较2021年同期下降39.6%[141] SHOP物业情况 - 截至2022年9月30日，SHOP可比物业总数为120处，单元数量17889个，入住率75.3%，平均月租金4158美元；所有物业总数为234处，单元数量25078个，入住率74.7%，平均月租金4509美元[147] SHOP各收入及费用对比情况（2022年第三季度与2021年同期） - 2022年第三季度，SHOP可比物业居民费用和服务收入为171700美元，较2021年同期增长8.3%；所有物业居民费用和服务收入为258960美元，较2021年同期增长9.7%[147] - 2022年第三季度，SHOP可比物业物业运营费用为 - 166332美元，较2021年同期增长10.0%；所有物业物业运营费用为 - 264722美元，较2021年同期增长13.3%[147] - 2022年第三季度，SHOP可比物业NOI为5368美元，较2021年同期下降26.7%；所有物业NOI为 - 5762美元，较2021年同期下降347.7%[147] 办公物业组合租金收入下降原因 - 办公物业组合租金收入下降主要因11处物业的非合并处理及部分物业停用或重建，部分被一处物业收购及可比和新开发物业租金收入增加抵消[144] 公司租赁及净营业收入对比情况（截至2022年9月30日的三个月与2021年对比） - 截至2022年9月30日的三个月，公司租赁收入为8706美元，较2021年的9883美元减少1177美元，降幅11.9%；净营业收入为8511美元，较2021年的9883美元减少1372美元，降幅13.9%[153] 各业务线及总净营业收入对比情况（2022年9月30日止九个月与2021年同期对比） - 2022年9月30日止九个月与2021年同期相比，总净营业收入为122777美元，较2021年的228385美元减少105608美元，降幅46.2%[165] - 2022年9月30日止九个月，办公物业组合净营业收入为93209美元，较2021年的182647美元减少89438美元，降幅49.0%[165] - 2022年9月30日止九个月，SHOP净营业收入为857美元，较2021年的16830美元减少15973美元，降幅94.9%[165] - 2022年9月30日止九个月，非细分业务净营业收入为28711美元，较2021年的28908美元减少197美元，降幅0.7%[165] 办公物业组合物业情况（再次提及） - 截至2022年9月30日，办公物业组合可比物业总建筑数量为94座，总面积7894平方英尺，入住率90.2%；所有物业总建筑数量为105座，总面积8811平方英尺，入住率85.9%[166] 公司费用变化情况（2022年） - 2022年折旧和摊销费用减少主要因11处医疗办公和生命科学物业的非合并以及部分可折旧资产折旧期满，九个月内从202743美元降至175927美元，降幅13.2%[156][165] - 2022年一般和行政费用减少主要因基础业务管理费用减少，九个月内从25538美元降至20671美元，降幅19.1%[157][165] - 2022年6月公司赎回500000美元2025年到期的9.75%优先票据，九个月内利息费用从192241美元降至160042美元，降幅16.7%[162][165] - 2022年9月30日止三个月，利息和其他收入增加主要因利率提高，但较2021年同期收到的美国政府资金减少，九个月内从19849美元降至6760美元，降幅65.9%[161][165] 公司各收入及费用同比情况（2022年前9个月与2021年对比） - 2022年前9个月租赁收入为162,861美元，2021年为277,647美元，同比下降41.3%[168] - 2022年前9个月物业运营费用为69,652美元，2021年为95,000美元，同比下降26.7%[168] - 2022年前9个月净营业收入为93,209美元，2021年为182,647美元，同比下降49.0%[168] 高级生活社区物业数量情况 - 截至2022年9月30日，高级生活社区可比物业数量为120个，2021年为120个；所有物业数量为234个，2021年为235个[172] SHOP各收入及费用同比情况（2022年前9个月与2021年对比） - 2022年前9个月居民费用和服务收入为754,914美元，2021年为739,926美元，同比增长2.0%[174] - 2022年前9个月物业运营费用为754,057美元，2021年为723,096美元，同比增长4.3%[174] - 2022年前9个月净营业收入为857美元，2021年为16,830美元，同比下降94.9%[174] 非细分业务物业数量情况 - 截至2022年9月30日，非细分业务中三重净租赁高级生活社区数量为30个，2021年为29个；健康中心数量为10个，与2021年持平[178] 公司费用减少原因（2022年前9个月） - 2022年前9个月折旧和摊销费用减少，主要因11个医疗办公和生命科学物业的合并报表范围变更、5个物业处置及部分可折旧资产折旧期满[183] - 2022年前9个月一般及行政费用减少，主要因普通股交易价格降低和合并债务减少导致基础业务管理费用减少[184] 公司收到美国政府资金情况 - 2021年前三季度公司收到美国政府根据《关怀法案》提供的资金为18,967美元，2022年前三季度为1,084美元[188] 公司债务偿还及赎回情况 - 2021年2月公司提前偿还200,000美元定期贷款，6月赎回全部300,000美元利率为6.75%的2021年到期优先票据；2022年6月赎回500,000美元利率为9.75%的2025年到期优先票据[190] - 2022年前三季度公司因信贷协议修订和赎回500,000美元利率为9.75%的2025年到期优先票据，记录了债务修改或提前清偿损失[191] 公司净利润及FFO等情况对比（2022年第三季度与2021年同期、2022年前三季度与2021年同期） - 2022年第三季度归属于普通股股东的净亏损为81,492美元，2021年同期为89,343美元；2022年前三季度归属于普通股股东的净利润为49,548美元，2021年同期为亏损191,070美元[198] - 2022年第三季度FFO归属于普通股股东为亏损14,996美元，2021年同期为亏损13,799美元；2022年前三季度为亏损79,411美元，2021年同期为亏损11,626美元[198] - 2022年第三季度经调整FFO归属于普通股股东为亏损14,167美元，2021年同期为亏损9,449美元；2022年前三季度为亏损46,463美元，2021年同期为盈利8,589美元[198] 总NOI对比情况（2022年第三季度与2021年同期、2022年前三季度与2021年同期） - 2022年第三季度总NOI为33,824美元，2021年同期为71,343美元；2022年前三季度为122,777美元，2021年同期为228,385美元[202] 公司循环信贷安排情况 - 2021年3月公司为增加现金储备和保持财务灵活性，根据循环信贷安排借款8亿美元；2022年2月偿还1亿美元，并将借款额度降至7亿美元[204] - 2022年2月公司行使选择权，将循环信贷安排的到期日延长一年至2024年1月[204] 公司现金来源及需求情况 - 公司主要现金来源包括租赁物业租金收入、管理社区居民费用和服务收入、循环信贷安排借款以及特定物业处置所得，预计未来12个月及可预见的未来能满足运营、资本支出、偿债和股东分配需求[203] 公司循环信贷安排借款能力及还款情况 - 2023年1月，公司循环信贷安排下的借款能力将降至5.864亿美元，需偿还1.136亿美元[206] 公司物业出售情况 - 2022年1月，公司与第三方成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，获6.533亿美元，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[207] - 2022年6月，公司出售海港合资企业10%股权，获1.08亿美元，出售后仍持有10%股权[208] 公司各活动净现金情况（截至2022年9月30日的九个月） - 截至2022年9月30日的九个月，经营活动净现金为-3.6948亿美元，投资活动净现金为4.83713亿美元，融资活动净现金为-6.62905亿美元[209] 各业务线成本情况（2022年第三季度） - 2022年第三季度，办公投资组合租赁相关成本为427.7万美元，建筑改进成本为353.5万美元；SHOP部门固定资产和资本改进成本为2472.4万美元[215] 公司物业收购情况 - 2022年7月，公司以约7510万美元收购加州一处约88508平方英尺的生命科学物业[220] 公司现金及现金等价物和循环信贷安排情况（截至2022年9月30日） - 截至2022年9月30日，公司有6.91亿美元现金及现金等价物，循环信贷安排已全额提取[223] 公司循环信贷安排借款利率及借款能力情况（截至2022年9月30日） -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为负0.04美元，较第一季度每股改善0.05美元 [21] - 第二季度调整后EBITDA为4800万美元，较第一季度增长23%，即增加910万美元 [21] - 综合同店现金基础净营业收入（NOI）较第一季度增长8.8%，主要得益于高级生活板块的持续复苏，综合高级生活现金基础NOI增加630万美元，较2021年第四季度的低谷增加约1300万美元 [21] - 利息支出为5600万美元，较第一季度减少约120万美元，6月赎回5亿美元9.75%的优先票据后，年度利息支出减少约4900万美元 [22] - 由于本季度的财务表现和赎回优先票据，净债务与调整后EBITDA的比率为11.6倍，较上季度降低近两个百分点 [22] - 季度末，公司出售波士顿海港地区一处生命科学综合体10%的股权，获得1.08亿美元。若包含此次再融资所得，季度末公司可用于投资和偿还债务的现金接近10亿美元。季度末，公司总未偿债务为31亿美元，净债务仅占总资产的28% [23] - 第二季度，公司在投资组合中支出6490万美元用于资本支出，其中高级生活板块约3930万美元，办公投资组合2550万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活板块 - 综合高级生活入住率较上一季度提高60个基点，由Alerus Life和其他运营商管理的物业同店NOI均有改善，收入增加，费用减少 [7] - 同店板块平均入住率与上一季度持平，为74.1%，但6月底该组合的入住率增至75.4%，7月又增加40个基点 [8] - 本季度费率略有上升，同店收入较第一季度增长1.6%，预计2021年底该组合大量使用的优惠政策将在下半年消散，从而继续提高收入 [9] - 第二季度同店费用较上一季度略有下降，主要是由于Alerus Life的劳动力举措减少了代理人员的使用，整体劳动力趋于稳定，人员流动率、平均填补职位时间和空缺职位数量均有所下降 [10] - 过渡到新运营商的物业入住率较第一季度提高约210个基点，收入较第一季度增长240万美元，即3% [11] - Stellar Senior Living管理的10个社区入住率在过去两个季度提高了650个基点，第二季度代理费用减少190万美元 [12][13] 办公投资组合板块 - 第二季度末，综合办公投资组合约有870万平方英尺的优质医疗办公和生命科学物业，同店现金基础NOI较第一季度增长2.4%，超过90%的租约有费用回收结构，可将大部分运营费用增加转嫁给租户 [15] - 第二季度租赁速度较上一季度有所提高，与三年季度平均水平基本一致，期间执行了超过26.3万平方英尺的新租约和续租约，平均租金上调9.1%，加权平均租约期限为5.5年 [16] - 同店入住率在第二季度略有下降，主要是由于凤凰城一处约10万平方英尺的租户搬离 [16] - 租赁管道包含超过85万平方英尺的潜在租赁面积，约45%为可吸收空置空间的新租赁活动 [17] - 上周，公司以8200万美元的价格收购旧金山湾区一处生命科学资产，资本化率为6.5%，该资产面积8.9万平方英尺，已全面翻新，拥有一流的实验室设施，租户将其用作总部和关键实验室，租约至2034年1月 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级生活行业正在复苏，根据国家老年住房与护理投资中心（NIC）的最新数据，高级生活的供需基本面持续向好，建设管道处于2015年以来的最低水平，新供应有限，库存同比增长放缓至1.5% [6] - 本季度行业入住率上升，平均要价租金增长，辅助生活的要价租金自NIC 2005年开始报告数据以来增长最快 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现所有战略目标，继续增加EBITDA，并为公司实现长期可持续增长做好准备 [5] - 公司认为高级生活资产正朝着稳定的方向发展，将继续确定优先事项并部署提高收入的资本，目前有77个项目正在进行或处于规划设计阶段 [8][14] - 公司对医疗办公和生命科学市场的持续强劲充满信心，认为强大的租赁管道将使其能够在租户搬离时填补空间 [17] - 公司计划通过平衡的方式部署资本，既偿还债务，又投资于能够增加EBITDA的项目，如收购旧金山湾区的生命科学资产 [27] - 高级生活行业面临的最大挑战是劳动力获取和工资通胀，预计工资和福利将继续增加，但公司相信可以通过提高社区费率来收回大部分额外成本 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级生活行业的复苏正在顺利进行，供需基本面有利于公司，预计高级生活板块将继续改善 [6][7] - 尽管当前处于通胀环境，但医疗办公和生命科学市场需求持续，公司对其投资组合的长期增长充满信心 [15][17] - 公司正在努力提高高级生活板块的运营效率，降低劳动力成本，扩大利润率，预计未来几个季度将取得进展 [10][13] - 公司相信通过持续投资于投资组合，将有助于加速业绩改善，实现投资组合表现提升、盈利增长和股东回报最大化 [48] 其他重要信息 - RMR集团发布了年度可持续发展报告，提供了关于公司管理层对长期环境目标的承诺、对平台员工的投资以及社会和治理绩效的见解、成就和数据，今年的报告还新增了针对公司医疗办公、生命科学和高级生活资产的特定补充内容 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司为何花费8200万美元购买弗里蒙特的房产，而不是偿还债务或回购股票？ - 公司表示回购股票存在限制，公司采取平衡的资本部署方式，既偿还了债务，又希望通过投资来增加EBITDA。当前市场上有机会以较低价格购买优质资产，该资产位于美国第二大生命科学市场旧金山湾区，以6.5%的资本化率购买具有较高性价比 [27] 问题2: 关于出售合资企业股权获得的近10亿美元现金，是在季度后获得的吗？未来12 - 24个月将如何使用这笔资金？ - 出售10%股权的1.08亿美元收益于7月初到账，但6月30日已将1.09亿美元的应收款计入资产负债表。截至6月30日，公司有8.68亿美元现金和受限现金，加上应收款共计约9.76亿美元，接近10亿美元。公司计划将资金用于稳定高级生活投资组合，并在医疗办公和生命科学资产的再开发项目中获取低两位数的回报 [29][30] 问题3: 公司在增加EBITDA时需要克服哪些限制障碍，克服后能做什么？ - 公司在循环信贷安排下有固定费用覆盖率要求，该要求在年底前豁免，需在明年1月恢复合规。此外，在债券和信贷协议下，有综合可用于偿债的收入与偿债比率要求，需达到1.5倍的覆盖率才能产生新债务。公司预计在2023年年中恢复合规，赎回5亿美元9.75%的债券有助于满足这些要求 [31][32] 问题4: 医疗办公（MOB）投资组合中是否还有其他重大已知空置情况？ - 公司在波士顿郊区有一处12.5万平方英尺的建筑租户将缩小规模，该建筑将从同店组合中剔除，公司计划将其改造成GMP实验室设施 [35] 问题5: 7月底高级住房的情况如何？ - 公司表示看到积极变化，运营商采用更强大和有针对性的营销和销售策略，带来了更多潜在客户、参观量，参观到入住的转化率也有所提高，6月和7月两个投资组合的入住率均有所上升 [37] 问题6: 高级生活板块需要达到多少NOI才能满足固定费用覆盖率要求，基准是多少？ - 公司认为从目前情况看，要达到理想状态，高级生活板块NOI约需达到1亿美元。目前该板块NOI较上一季度有所增长，预计将继续增长。达到这一水平时，利润率仍将远低于长期预期，行业独立生活通常有较高利润率，辅助生活和记忆护理的利润率应能轻松达到20% - 25%，公司需达到10% - 11%才能满足相关测试要求，以恢复正常运营 [40] 问题7: 本季度NOI数据是否干净，是否有CARES法案资金的影响？ - 本季度NOI数据相对干净，CARES法案资金较上一季度增加约56.1万美元，公司已在补充资料中进行了区分。部分州项目的相关资金可能会继续，公司仅在收到现金且无附加条件时才确认收入 [41] 问题8: 公司进行更多合资企业交易的意愿如何，资本市场的变化是否影响了对这类投资的看法？ - 公司的合资伙伴希望继续扩大合作，公司也在寻找适合合作的房产，但目前尚未找到符合所有条件的项目 [42] 问题9: 合资企业（Vertex和10个办公MOB）的房产与其余MOB生命科学房产的每平方英尺租金是否有重大差异？ - 合资企业投资组合在租户组合、租金加权平均租约期限等指标上与其余投资组合非常相似 [44] 问题10: 托雷派恩斯（Torrey Pines）房产的情况如何，是否已全部出租？ - 该房产已全部出租，公司正在与租户进行租户改进项目，这些项目将持续到今年年底 [45]

公司房地产资产情况 - 截至2022年6月30日，公司全资拥有378处房产，位于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值69亿美元[112] - 截至2022年6月30日，公司在两个非合并合资企业中拥有股权，其物业可出租面积约220万平方英尺，出租率98%，平均剩余租期6.5年[113] 业务板块构成 - 公司运营办公室组合和SHOP两个业务板块，办公室组合包括医疗办公和生命科学物业，SHOP包括管理型老年生活社区[132] 业务受市场条件影响 - 新冠疫情和通胀市场条件影响公司业务，包括劳动力成本上升、供应链中断和商品价格上涨等[114][115] 各业务板块收入及NOI情况（2022年第二季度） - 2022年第二季度，办公室组合收入5261万美元，占比16.8%；NOI为3058.4万美元，占比65.1%[119] - 2022年第二季度，SHOP收入2.50506亿美元，占比80%；NOI为646.6万美元，占比13.8%[119] 各业务板块入住率情况 - 截至2022年6月30日，办公室组合入住率88.1%，2021年为91%；SHOP入住率73.6%，2021年为70.9%[126] - 截至2022年6月30日，办公物业组合总建筑数量为104栋，总面积872.3万平方英尺，入住率88.1%；2021年分别为118栋、1092.7万平方英尺、91.0%[137] - 截至2022年6月30日，SHOP业务总物业数量为234处，单元数量25075个，入住率73.6%，平均月租金4480美元；2021年分别为235处、25423个、70.9%、4307美元[143] 租赁业务情况 - 2022年第二季度，新签和续租租赁面积26.3万平方英尺，加权平均租金变化率9.1%，加权平均租期5.5年[128] - 截至2022年6月30日，2022年到期租户54个，租赁面积41.8778万平方英尺，占比5.4%，年化租金收入1166万美元，占比5.3%[129] - 截至2022年6月30日，2023年到期租户46个，租赁面积65.8901万平方英尺，占比8.6%，年化租金收入1822.9万美元，占比8.3%[129] 财务关键指标同比变化（2022年Q2与2021年同期对比） - 2022年Q2总营收3.13028亿美元，2021年同期为3.46341亿美元，同比下降9.6%[134] - 2022年Q2归属普通股股东净亏损1.09383亿美元，2021年同期为亏损3422.2万美元，亏损同比扩大219.6%[134][136] - 2022年Q2办公物业组合NOI为3.0584亿美元，2021年同期为6.1483亿美元，同比下降50.3%[136] - 2022年Q2 SHOP业务NOI为6466万美元，2021年同期为1.0636亿美元，同比下降39.2%[136] - 2022年Q2办公物业组合租金收入为5261万美元，2021年同期为9280.4万美元，同比下降43.3%[139] - 2022年Q2 SHOP业务居民费用和服务收入为2.50506亿美元，2021年同期为2.43947亿美元，同比增长2.7%[143] - 2022年Q2办公物业组合物业运营费用为2202.6万美元，2021年同期为3132.1万美元，同比下降29.7%[139] - 2022年Q2 SHOP业务物业运营费用为2.4404亿美元，2021年同期为2.33311亿美元，同比增长4.6%[143] 可比物业相关收入及NOI增幅情况 - 截至2022年6月30日的三个月，可比物业租金收入从9590美元增至10107美元，增幅5.4%；综合租金收入从9590美元增至9912美元，增幅3.4%[149] - 截至2022年6月30日的三个月，可比物业净营业收入从9590美元增至10107美元，增幅5.4%；综合净营业收入从9590美元增至9912美元，增幅3.4%[149] 政府资金收入情况 - 2022年第二季度，公司收到美国政府根据《CARES法案》提供的资金为760美元，低于2021年同期的15748美元[158] 票据赎回情况 - 2022年6月，公司赎回了500000美元2025年到期的9.75%优先票据；2021年6月，赎回了300000美元2021年到期的6.75%优先票据[159] - 2022年上半年，公司赎回50万美元2025年到期的9.75%优先票据，记录债务修改或提前清偿损失；2021年上半年，赎回30万美元2021年到期的6.75%优先票据等也记录了相关损失[189] - 2022年6月，公司赎回5亿美元2025年到期的9.75%优先票据，赎回价格为面值的104.875%，另加应计未付利息110万美元[229] 上半年财务指标对比（2022年与2021年上半年） - 与2021年上半年相比，2022年上半年总净营业收入从157042美元降至88953美元，降幅43.4%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年折旧和摊销费用从134041美元降至115520美元，降幅13.8%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年一般及行政费用从16668美元降至14492美元，降幅13.1%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年收购及其他交易相关成本从12071美元降至1537美元，降幅87.3%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年物业出售收益从30638美元增至327108美元[164] 租赁及物业相关财务指标对比（2022年与2021年） - 租赁收入方面，2022年为97,107美元，较2021年的96,336美元增加771美元，增幅0.8%；综合租赁收入2022年为107,607美元，较2021年的186,127美元减少78,520美元，降幅42.2%[167] - 物业运营费用方面，2022年为39,692美元，较2021年的38,339美元增加1,353美元，增幅3.5%；综合物业运营费用2022年为45,473美元，较2021年的62,614美元减少17,141美元，降幅27.4%[167] - 净营业收入（NOI）方面，2022年为57,415美元，较2021年的57,997美元减少582美元，降幅1.0%；综合NOI 2022年为62,134美元，较2021年的123,513美元减少61,379美元，降幅49.7%[167] 高级生活社区相关指标对比（2022年与2021年） - 高级生活社区方面，2022年可比物业数量为120个，与2021年相同；所有物业2022年为234个，较2021年的235个减少1个[171] - 高级生活社区单元数量，2022年可比物业为17,886个，与2021年相同；所有物业2022年为25,075个，较2021年的25,423个减少348个[171] - 高级生活社区入住率，2022年可比物业为74.1%，较2021年的72.8%提高1.3个百分点；所有物业2022年为73.3%，较2021年的70.2%提高3.1个百分点[171] - 高级生活社区平均月租金，2022年可比物业为4,096美元，较2021年的4,035美元增加61美元；所有物业2022年为4,476美元，较2021年的4,467美元增加9美元[171] - 居民费用和服务收入，2022年为327,721美元，较2021年的353,972美元减少26,251美元，降幅7.4%；综合居民费用和服务收入2022年为495,954美元，较2021年的503,913美元减少7,959美元，降幅1.6%[172] 非细分业务情况 - 非细分业务中，三重净租赁高级生活社区2022年为29个，与2021年相同；健康中心2022年为10个，与2021年相同[177] 利息费用情况 - 利息费用减少主要因波士顿生命科学物业合资企业一项生命科学物业债务的合并报表移除，以及2021年2月提前偿还200,000美元定期贷款、2021年6月赎回300,000美元6.75%高级票据和2022年6月赎回500,000美元9.75%高级票据，但部分被循环信贷额度平均借款增加、2021年2月发行500,000美元4.375%高级票据及2022年利率上升所抵消[188] 季度及半年财务指标对比（2022年与2021年） - 2022年Q2，净亏损109383千美元，2021年Q2净亏损34222千美元；2022年上半年净利润131040千美元，2021年上半年净亏损101727千美元[196] - 2022年Q2，可分配给普通股股东的资金运营现金流（FFO）为 - 41245千美元，2021年Q2为 - 1525千美元；2022年上半年为 - 64415千美元，2021年上半年为2173千美元[196] - 2022年Q2，经调整可分配给普通股股东的资金运营现金流（Normalized FFO）为 - 10395千美元，2021年Q2为12215千美元；2022年上半年为 - 32296千美元，2021年上半年为18038千美元[196] - 2022年Q2，物业净运营收入（NOI）为46962千美元，2021年Q2为81709千美元；2022年上半年为88953千美元，2021年上半年为157042千美元[200] 循环信贷安排情况 - 2021年3月，公司为增加现金储备和保持财务灵活性，从循环信贷安排借款8亿美元；2022年2月，偿还1亿美元并将借款额度降至7亿美元[202] - 2022年2月，公司将循环信贷安排到期日延长至2024年1月；2023年1月，借款额度将降至5.864亿美元[203] - 2022年2月，公司与贷款人修订信贷协议，循环信贷额度从8亿美元降至7亿美元，2023年1月将降至5.864亿美元[222][223] 债务相关比率情况 - 截至2022年6月30日，公司综合可用偿债收入与偿债比率低于循环信贷安排和公共债务契约规定的1.5倍，无法新增债务[203] - 截至2022年6月30日，公司综合债务偿债收入与债务偿付比率低于循环信贷安排和公共债务契约规定的1.5倍要求，此前为增加现金储备和保持财务灵活性，公司借入8亿美元，2022年2月偿还1亿美元并将信贷额度降至7亿美元[236] 物业出售情况 - 2022年1月，公司与第三方机构投资者成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，总收益6.533亿美元，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[204] - 2022年6月，公司出售波士顿生命科学物业合资企业10%股权，净收益1.09亿美元，出售后公司仍持有10%股权[205] 现金流量情况 - 截至2022年6月30日的六个月，经营活动净现金为-3.1856亿美元，投资活动净现金为5.27714亿美元，融资活动净现金为-6.44401亿美元[207] 资本支出及义务情况 - 2022年公司预计资本支出超过2021年水平，最高可达4亿美元[214] - 截至2022年6月30日，公司估计未支出的租赁相关义务约为5360万美元，预计未来12个月支出约3680万美元[215] 物业收购情况 - 2022年7月，公司以约8200万美元收购加州一处约8.9万平方英尺的生命科学物业[218] 现金及现金等价物情况 - 截至2022年6月30日，公司有7.052亿美元现金及现金等价物，循环信贷额度已全部提取[221] 股东分红情况 - 2022年上半年，公司向股东支付季度现金分红约480万美元，7月宣布向普通股股东支付季度分红约240万美元[226] 贷款预付及偿还情况 - 2022年4月，公司用现金预付一笔以医疗办公物业为抵押的按揭贷款，本金约1090万美元，年利率6.28%[228] - 2022年7月，公司提前偿还约1530万美元抵押贷款，年利率5.75%，到期日为2022年10月[230] 公司主要债务情况 - 截至2022年6月30日，公司主要债务包括7亿美元循环信贷安排下的未偿还借款、24亿美元优先无担保票据本金和5070万美元抵押贷款本金[235] 债务评级情况 - 2022年2月，穆迪将公司优先无担保债务评级从B1降至B3，2025年到期的9.75%优先票据评级从Ba3降至B2，2031年到期的4.375%优先票据评级从Ba3降至