财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为负0.06美元 [26] - 第三季度调整后EBITDA为3580万美元 [26] - 公司综合现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少约1320万美元，其中1220万美元的减少来自SHOP部门 [26] - 利息支出为4690万美元，较第二季度减少约900万美元，6月赎回5亿美元9.75%的优先票据后，年度利息支出减少约4900万美元 [31] - 季度末，公司总未偿债务为31亿美元，净债务为23亿美元，占总资产的29% [32] - 季度末，公司手头现金及受限现金超过8亿美元，计划用于资本投资和债务偿还 [33] - 第三季度，公司在投资组合中进行了7000万美元的资本支出，其中约5290万美元用于SHOP部门的资本改善，1690万美元用于办公投资组合 [33] - 前三个季度，公司在投资组合的资本改善上花费了约1.95亿美元，预计第四季度将花费约1.15亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 办公投资组合 - 同店现金基础NOI同比增长4.7%，较第二季度增长1.2% [9] - 第三季度租赁速度与三年季度平均水平基本一致，执行了超过22万平方英尺的新租约和续约租约，平均租金上涨2.4%，加权平均租期为5.8年 [11] - 整个办公投资组合的加权平均租期约为5.8年，只有一个租户占该部门年化收入的比例超过3%，Advocate Aurora Healthcare占办公投资组合年化收入的约7.7%，剩余租期超过9年 [12] - 同店入住率在第三季度略有下降至90.2%，但没有重大空置情况导致这一结果 [14] - 租赁管道目前包含超过120万平方英尺的潜在租赁面积，比第二季度的管道多40%以上，与新租户或扩张租户的潜在交易占该管道的67% [15] 高级生活（SHOP） - 全国高级生活行业正从疫情的影响中恢复，入住率持续改善，在建高级生活单元数量处于2015年以来的最低水平，库存同比增长放缓至1.4% [17] - 公司投资组合受益于行业复苏，同店投资组合平均入住率从第二季度的75.3%提高了120个基点 [19] - 170个非同店社区的平均入住率较第二季度提高了约80个基点，该投资组合较上年提高了660个基点 [20] - 该部门运营商将平均入住率较上一季度提高了110个基点，同时收入同比增长9.7%，但本季度的强劲增长被高昂的成本抵消 [21] - 第三季度SHOP业绩受到飓风伊恩的不利影响，佛罗里达州迈尔斯堡的一个380单元社区遭受重大破坏，该社区正在进行维修，预计本月底开始分阶段重新开放 [21][22] - 第三季度费用因通胀压力而升高，主要影响食品成本、公用事业和劳动力，机构人员配置费用增加 [23] - 与第二季度相比，公司投资组合的员工流动率、填补职位的平均时间和空缺职位数量均有所下降 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估投资组合中的机会，通过再开发提高资产价值并获得强劲回报 [16] - 公司计划通过资本投资、再开发以及持续执行租赁和提高入住率来实现资产价值最大化 [58] - 高级生活行业正在从疫情中恢复，入住率持续改善，供应和需求趋势支持这一复苏，行业面临的最大挑战是劳动力获取和工资通胀 [17][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其强大的资产、高利用率、有利的租赁结构和租户多元化在当前宏观经济环境中至关重要 [14] - 随着入住率的增长，公司预计运营商将在达到一定入住率阈值时提高劳动力效率，但预计工资和福利的增加将继续挑战公司将利润率恢复到疫情前水平的能力 [25] - 公司对SHOP投资组合的恢复能力充满信心，认为该投资组合的入住率如果能按计划在2020年和2021年进行资本部署，现在会更高 [51] - 公司认为专注于增加EBITDA将有助于尽快通过债务契约的发生测试 [54] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法所定义的前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异 [5] - 会议可能包含非GAAP数据，如正常化运营资金（FFO）、EBITDA、现金基础净营业收入（NOI）等，相关数据的调整和计算组件可在公司网站上的补充运营和财务数据包中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：飓风伊恩对物业的实际损坏情况以及完全重新开放物业需要多长时间？ - 物业损坏相当严重，一楼被洪水淹没，IL部分建筑和屋顶单元也有损坏，AL建筑预计本月底重新开放，IL建筑可能需要到2023年年中，有机会将其提升到更高市场定位 [36][37] 问题：是否有人员伤亡或问题，居民是否在飓风来袭前安全撤离？ - 团队在需要撤离时非常专业，所有居民都安全无恙，只是物业受损，会进行修复 [39] 问题：关于保险理赔和免赔额的情况如何？ - 免赔额基本已计入，未来的支出主要是用于修复建筑的资本，对未来损益表影响不大，目前还不清楚使建筑恢复运营的具体成本 [41] 问题：公司针对SHOP部门费用控制有哪些内部计划，情况有多严重以及如何解决？ - 本季度有三类费用较高，熟练护理和辅助生活行业在恢复过程中，随着入住率增长需要增加护理人员，若无法及时招聘到员工就需要使用机构人员，运营商正努力招聘正式员工以减少对机构人员的依赖，希望未来情况会有所改善 [43][44][45] 问题：公司如何平衡资本支出、流动性需求和未来债务到期情况，如何让投资者放心？ - 公司非常注重提高EBITDA，计划通过投资资本来实现这一目标，虽然本月费用异常，但预计通过投资社区可以继续提高入住率 [47][48] 问题：SHOP社区是否存在损坏、位置不佳或与新供应相关的问题，公司出售的社区是否是市场发展不利的社区？ - 公司出售了认为未来不会成功的社区，目前剩余的投资组合是优质的，由于疫情，原计划在2020年和2021年的资本部署被推迟，若按计划进行，入住率会更高，公司对该投资组合的恢复能力有信心 [50][51] 问题：关于债务契约的发生测试，公司预计何时能够达到阈值以重新进入市场进行债务再融资？ - 很难预测SHOP投资组合何时能真正好转，公司在入住率方面取得了一些进展，但仍需提高入住率，部分通胀成本将持续存在，需要提高费率来抵消，预计第一季度会有一些积极因素，因为可能会提高费率，具体时间取决于多个因素，但如果专注于增加EBITDA，测试结果会更快好转 [52][53][54] 问题：公司8亿美元现金是否开始产生可观的利息收入，是否会在损益表中体现并部分缓冲利息支出？ - 本季度损益表中有约410万美元的利息和其他收入，随着利率上升，利息收入可能会增加，但会被循环信贷额度的未偿还金额抵消，公司仍有58亿美元的无抵押总资产，认为有足够的灵活性，目前专注于提高EBITDA [56][57]

公司房地产资产情况 - 截至2022年9月30日，公司全资拥有379处房产，分布于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值70亿美元[113] - 截至2022年9月30日，公司在Seaport JV和LSMD JV拥有股权，其物业可出租面积约220万平方英尺，出租率98%，平均剩余租期6.2年[114] 美联储利率调整情况 - 2022年3月至9月，美联储连续五次会议将联邦基金利率上调300个基点[116] 各业务线收入及NOI占比情况（2022年第三季度） - 2022年第三季度，办公室投资组合收入5525.4万美元，占比17.1%；NOI为3107.5万美元，占比91.9%[119] - 2022年第三季度，SHOP收入2.5896亿美元，占比80.2%；NOI为 - 576.2万美元，占比 - 17.0%[119] 各业务线入住率情况 - 截至2022年9月30日，办公室投资组合入住率85.9%，2021年为91.3%；SHOP入住率74.7%，2021年为71.3%[121] 新签和续租租赁情况 - 2022年第三季度，新签和续租租赁面积22.1万平方英尺，加权平均租金变化率2.4%[127] - 2022年前九个月，新签和续租租赁面积68.5万平方英尺，加权平均租金变化率6.6%[129] 办公室投资组合物业年度化租金收入情况 - 截至2022年9月30日，2022 - 2031年及以后，办公室投资组合物业年度化租金收入总计2.20593亿美元[130] 各业务线净收入情况（2022年） - 2022年，办公室投资组合净收入887.4万美元，SHOP净亏损4438.9万美元，非细分业务净亏损4597.7万美元[134] 各业务线收入对比情况（2022年第三季度与2021年同期、2022年前三季度与2021年同期） - 2022年第三季度，办公物业组合收入为55254美元，2021年同期为91520美元；SHOP收入为258960美元，2021年同期为236013美元；非细分业务收入为8706美元，2021年同期为9883美元[137] - 2022年前三季度，办公物业组合收入为162861美元，2021年同期为277647美元；SHOP收入为754914美元，2021年同期为739926美元；非细分业务收入为28906美元，2021年同期为28908美元[137] 各业务线NOI对比情况（2022年第三季度与2021年同期） - 2022年第三季度与2021年同期相比，办公物业组合NOI为31075美元，下降47.4%；SHOP NOI为 - 5762美元，下降347.7%；非细分业务NOI为8511美元，下降13.9%；总NOI为33824美元，下降52.6%[139] 办公物业组合物业情况 - 截至2022年9月30日，办公物业组合可比物业总建筑数量为94座，总面积7894千平方英尺，入住率90.2%；所有物业总建筑数量为105座，总面积8811千平方英尺，入住率85.9%[140] 办公物业组合租金收入对比情况（2022年第三季度与2021年同期） - 2022年第三季度，办公物业组合可比物业租金收入为49775美元，较2021年同期增长5.8%；所有物业租金收入为55254美元，较2021年同期下降39.6%[141] SHOP物业情况 - 截至2022年9月30日，SHOP可比物业总数为120处，单元数量17889个，入住率75.3%，平均月租金4158美元；所有物业总数为234处，单元数量25078个，入住率74.7%，平均月租金4509美元[147] SHOP各收入及费用对比情况（2022年第三季度与2021年同期） - 2022年第三季度，SHOP可比物业居民费用和服务收入为171700美元，较2021年同期增长8.3%；所有物业居民费用和服务收入为258960美元，较2021年同期增长9.7%[147] - 2022年第三季度，SHOP可比物业物业运营费用为 - 166332美元，较2021年同期增长10.0%；所有物业物业运营费用为 - 264722美元，较2021年同期增长13.3%[147] - 2022年第三季度，SHOP可比物业NOI为5368美元，较2021年同期下降26.7%；所有物业NOI为 - 5762美元，较2021年同期下降347.7%[147] 办公物业组合租金收入下降原因 - 办公物业组合租金收入下降主要因11处物业的非合并处理及部分物业停用或重建，部分被一处物业收购及可比和新开发物业租金收入增加抵消[144] 公司租赁及净营业收入对比情况（截至2022年9月30日的三个月与2021年对比） - 截至2022年9月30日的三个月，公司租赁收入为8706美元，较2021年的9883美元减少1177美元，降幅11.9%；净营业收入为8511美元，较2021年的9883美元减少1372美元，降幅13.9%[153] 各业务线及总净营业收入对比情况（2022年9月30日止九个月与2021年同期对比） - 2022年9月30日止九个月与2021年同期相比，总净营业收入为122777美元，较2021年的228385美元减少105608美元，降幅46.2%[165] - 2022年9月30日止九个月，办公物业组合净营业收入为93209美元，较2021年的182647美元减少89438美元，降幅49.0%[165] - 2022年9月30日止九个月，SHOP净营业收入为857美元，较2021年的16830美元减少15973美元，降幅94.9%[165] - 2022年9月30日止九个月，非细分业务净营业收入为28711美元，较2021年的28908美元减少197美元，降幅0.7%[165] 办公物业组合物业情况（再次提及） - 截至2022年9月30日，办公物业组合可比物业总建筑数量为94座，总面积7894平方英尺，入住率90.2%；所有物业总建筑数量为105座，总面积8811平方英尺，入住率85.9%[166] 公司费用变化情况（2022年） - 2022年折旧和摊销费用减少主要因11处医疗办公和生命科学物业的非合并以及部分可折旧资产折旧期满，九个月内从202743美元降至175927美元，降幅13.2%[156][165] - 2022年一般和行政费用减少主要因基础业务管理费用减少，九个月内从25538美元降至20671美元，降幅19.1%[157][165] - 2022年6月公司赎回500000美元2025年到期的9.75%优先票据，九个月内利息费用从192241美元降至160042美元，降幅16.7%[162][165] - 2022年9月30日止三个月，利息和其他收入增加主要因利率提高，但较2021年同期收到的美国政府资金减少，九个月内从19849美元降至6760美元，降幅65.9%[161][165] 公司各收入及费用同比情况（2022年前9个月与2021年对比） - 2022年前9个月租赁收入为162,861美元，2021年为277,647美元，同比下降41.3%[168] - 2022年前9个月物业运营费用为69,652美元，2021年为95,000美元，同比下降26.7%[168] - 2022年前9个月净营业收入为93,209美元，2021年为182,647美元，同比下降49.0%[168] 高级生活社区物业数量情况 - 截至2022年9月30日，高级生活社区可比物业数量为120个，2021年为120个；所有物业数量为234个，2021年为235个[172] SHOP各收入及费用同比情况（2022年前9个月与2021年对比） - 2022年前9个月居民费用和服务收入为754,914美元，2021年为739,926美元，同比增长2.0%[174] - 2022年前9个月物业运营费用为754,057美元，2021年为723,096美元，同比增长4.3%[174] - 2022年前9个月净营业收入为857美元，2021年为16,830美元，同比下降94.9%[174] 非细分业务物业数量情况 - 截至2022年9月30日，非细分业务中三重净租赁高级生活社区数量为30个，2021年为29个；健康中心数量为10个，与2021年持平[178] 公司费用减少原因（2022年前9个月） - 2022年前9个月折旧和摊销费用减少，主要因11个医疗办公和生命科学物业的合并报表范围变更、5个物业处置及部分可折旧资产折旧期满[183] - 2022年前9个月一般及行政费用减少，主要因普通股交易价格降低和合并债务减少导致基础业务管理费用减少[184] 公司收到美国政府资金情况 - 2021年前三季度公司收到美国政府根据《关怀法案》提供的资金为18,967美元，2022年前三季度为1,084美元[188] 公司债务偿还及赎回情况 - 2021年2月公司提前偿还200,000美元定期贷款，6月赎回全部300,000美元利率为6.75%的2021年到期优先票据；2022年6月赎回500,000美元利率为9.75%的2025年到期优先票据[190] - 2022年前三季度公司因信贷协议修订和赎回500,000美元利率为9.75%的2025年到期优先票据，记录了债务修改或提前清偿损失[191] 公司净利润及FFO等情况对比（2022年第三季度与2021年同期、2022年前三季度与2021年同期） - 2022年第三季度归属于普通股股东的净亏损为81,492美元，2021年同期为89,343美元；2022年前三季度归属于普通股股东的净利润为49,548美元，2021年同期为亏损191,070美元[198] - 2022年第三季度FFO归属于普通股股东为亏损14,996美元，2021年同期为亏损13,799美元；2022年前三季度为亏损79,411美元，2021年同期为亏损11,626美元[198] - 2022年第三季度经调整FFO归属于普通股股东为亏损14,167美元，2021年同期为亏损9,449美元；2022年前三季度为亏损46,463美元，2021年同期为盈利8,589美元[198] 总NOI对比情况（2022年第三季度与2021年同期、2022年前三季度与2021年同期） - 2022年第三季度总NOI为33,824美元，2021年同期为71,343美元；2022年前三季度为122,777美元，2021年同期为228,385美元[202] 公司循环信贷安排情况 - 2021年3月公司为增加现金储备和保持财务灵活性，根据循环信贷安排借款8亿美元；2022年2月偿还1亿美元，并将借款额度降至7亿美元[204] - 2022年2月公司行使选择权，将循环信贷安排的到期日延长一年至2024年1月[204] 公司现金来源及需求情况 - 公司主要现金来源包括租赁物业租金收入、管理社区居民费用和服务收入、循环信贷安排借款以及特定物业处置所得，预计未来12个月及可预见的未来能满足运营、资本支出、偿债和股东分配需求[203] 公司循环信贷安排借款能力及还款情况 - 2023年1月，公司循环信贷安排下的借款能力将降至5.864亿美元，需偿还1.136亿美元[206] 公司物业出售情况 - 2022年1月，公司与第三方成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，获6.533亿美元，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[207] - 2022年6月，公司出售海港合资企业10%股权，获1.08亿美元，出售后仍持有10%股权[208] 公司各活动净现金情况（截至2022年9月30日的九个月） - 截至2022年9月30日的九个月，经营活动净现金为-3.6948亿美元，投资活动净现金为4.83713亿美元，融资活动净现金为-6.62905亿美元[209] 各业务线成本情况（2022年第三季度） - 2022年第三季度，办公投资组合租赁相关成本为427.7万美元，建筑改进成本为353.5万美元；SHOP部门固定资产和资本改进成本为2472.4万美元[215] 公司物业收购情况 - 2022年7月，公司以约7510万美元收购加州一处约88508平方英尺的生命科学物业[220] 公司现金及现金等价物和循环信贷安排情况（截至2022年9月30日） - 截至2022年9月30日，公司有6.91亿美元现金及现金等价物，循环信贷安排已全额提取[223] 公司循环信贷安排借款利率及借款能力情况（截至2022年9月30日） -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的正常化每股运营资金（FFO）为负0.04美元，较第一季度每股改善0.05美元 [21] - 第二季度调整后EBITDA为4800万美元，较第一季度增长23%，即增加910万美元 [21] - 综合同店现金基础净营业收入（NOI）较第一季度增长8.8%，主要得益于高级生活板块的持续复苏，综合高级生活现金基础NOI增加630万美元，较2021年第四季度的低谷增加约1300万美元 [21] - 利息支出为5600万美元，较第一季度减少约120万美元，6月赎回5亿美元9.75%的优先票据后，年度利息支出减少约4900万美元 [22] - 由于本季度的财务表现和赎回优先票据，净债务与调整后EBITDA的比率为11.6倍，较上季度降低近两个百分点 [22] - 季度末，公司出售波士顿海港地区一处生命科学综合体10%的股权，获得1.08亿美元。若包含此次再融资所得，季度末公司可用于投资和偿还债务的现金接近10亿美元。季度末，公司总未偿债务为31亿美元，净债务仅占总资产的28% [23] - 第二季度，公司在投资组合中支出6490万美元用于资本支出，其中高级生活板块约3930万美元，办公投资组合2550万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活板块 - 综合高级生活入住率较上一季度提高60个基点，由Alerus Life和其他运营商管理的物业同店NOI均有改善，收入增加，费用减少 [7] - 同店板块平均入住率与上一季度持平，为74.1%，但6月底该组合的入住率增至75.4%，7月又增加40个基点 [8] - 本季度费率略有上升，同店收入较第一季度增长1.6%，预计2021年底该组合大量使用的优惠政策将在下半年消散，从而继续提高收入 [9] - 第二季度同店费用较上一季度略有下降，主要是由于Alerus Life的劳动力举措减少了代理人员的使用，整体劳动力趋于稳定，人员流动率、平均填补职位时间和空缺职位数量均有所下降 [10] - 过渡到新运营商的物业入住率较第一季度提高约210个基点，收入较第一季度增长240万美元，即3% [11] - Stellar Senior Living管理的10个社区入住率在过去两个季度提高了650个基点，第二季度代理费用减少190万美元 [12][13] 办公投资组合板块 - 第二季度末，综合办公投资组合约有870万平方英尺的优质医疗办公和生命科学物业，同店现金基础NOI较第一季度增长2.4%，超过90%的租约有费用回收结构，可将大部分运营费用增加转嫁给租户 [15] - 第二季度租赁速度较上一季度有所提高，与三年季度平均水平基本一致，期间执行了超过26.3万平方英尺的新租约和续租约，平均租金上调9.1%，加权平均租约期限为5.5年 [16] - 同店入住率在第二季度略有下降，主要是由于凤凰城一处约10万平方英尺的租户搬离 [16] - 租赁管道包含超过85万平方英尺的潜在租赁面积，约45%为可吸收空置空间的新租赁活动 [17] - 上周，公司以8200万美元的价格收购旧金山湾区一处生命科学资产，资本化率为6.5%，该资产面积8.9万平方英尺，已全面翻新，拥有一流的实验室设施，租户将其用作总部和关键实验室，租约至2034年1月 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级生活行业正在复苏，根据国家老年住房与护理投资中心（NIC）的最新数据，高级生活的供需基本面持续向好，建设管道处于2015年以来的最低水平，新供应有限，库存同比增长放缓至1.5% [6] - 本季度行业入住率上升，平均要价租金增长，辅助生活的要价租金自NIC 2005年开始报告数据以来增长最快 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现所有战略目标，继续增加EBITDA，并为公司实现长期可持续增长做好准备 [5] - 公司认为高级生活资产正朝着稳定的方向发展，将继续确定优先事项并部署提高收入的资本，目前有77个项目正在进行或处于规划设计阶段 [8][14] - 公司对医疗办公和生命科学市场的持续强劲充满信心，认为强大的租赁管道将使其能够在租户搬离时填补空间 [17] - 公司计划通过平衡的方式部署资本，既偿还债务，又投资于能够增加EBITDA的项目，如收购旧金山湾区的生命科学资产 [27] - 高级生活行业面临的最大挑战是劳动力获取和工资通胀，预计工资和福利将继续增加，但公司相信可以通过提高社区费率来收回大部分额外成本 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级生活行业的复苏正在顺利进行，供需基本面有利于公司，预计高级生活板块将继续改善 [6][7] - 尽管当前处于通胀环境，但医疗办公和生命科学市场需求持续，公司对其投资组合的长期增长充满信心 [15][17] - 公司正在努力提高高级生活板块的运营效率，降低劳动力成本，扩大利润率，预计未来几个季度将取得进展 [10][13] - 公司相信通过持续投资于投资组合，将有助于加速业绩改善，实现投资组合表现提升、盈利增长和股东回报最大化 [48] 其他重要信息 - RMR集团发布了年度可持续发展报告，提供了关于公司管理层对长期环境目标的承诺、对平台员工的投资以及社会和治理绩效的见解、成就和数据，今年的报告还新增了针对公司医疗办公、生命科学和高级生活资产的特定补充内容 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司为何花费8200万美元购买弗里蒙特的房产，而不是偿还债务或回购股票？ - 公司表示回购股票存在限制，公司采取平衡的资本部署方式，既偿还了债务，又希望通过投资来增加EBITDA。当前市场上有机会以较低价格购买优质资产，该资产位于美国第二大生命科学市场旧金山湾区，以6.5%的资本化率购买具有较高性价比 [27] 问题2: 关于出售合资企业股权获得的近10亿美元现金，是在季度后获得的吗？未来12 - 24个月将如何使用这笔资金？ - 出售10%股权的1.08亿美元收益于7月初到账，但6月30日已将1.09亿美元的应收款计入资产负债表。截至6月30日，公司有8.68亿美元现金和受限现金，加上应收款共计约9.76亿美元，接近10亿美元。公司计划将资金用于稳定高级生活投资组合，并在医疗办公和生命科学资产的再开发项目中获取低两位数的回报 [29][30] 问题3: 公司在增加EBITDA时需要克服哪些限制障碍，克服后能做什么？ - 公司在循环信贷安排下有固定费用覆盖率要求，该要求在年底前豁免，需在明年1月恢复合规。此外，在债券和信贷协议下，有综合可用于偿债的收入与偿债比率要求，需达到1.5倍的覆盖率才能产生新债务。公司预计在2023年年中恢复合规，赎回5亿美元9.75%的债券有助于满足这些要求 [31][32] 问题4: 医疗办公（MOB）投资组合中是否还有其他重大已知空置情况？ - 公司在波士顿郊区有一处12.5万平方英尺的建筑租户将缩小规模，该建筑将从同店组合中剔除，公司计划将其改造成GMP实验室设施 [35] 问题5: 7月底高级住房的情况如何？ - 公司表示看到积极变化，运营商采用更强大和有针对性的营销和销售策略，带来了更多潜在客户、参观量，参观到入住的转化率也有所提高，6月和7月两个投资组合的入住率均有所上升 [37] 问题6: 高级生活板块需要达到多少NOI才能满足固定费用覆盖率要求，基准是多少？ - 公司认为从目前情况看，要达到理想状态，高级生活板块NOI约需达到1亿美元。目前该板块NOI较上一季度有所增长，预计将继续增长。达到这一水平时，利润率仍将远低于长期预期，行业独立生活通常有较高利润率，辅助生活和记忆护理的利润率应能轻松达到20% - 25%，公司需达到10% - 11%才能满足相关测试要求，以恢复正常运营 [40] 问题7: 本季度NOI数据是否干净，是否有CARES法案资金的影响？ - 本季度NOI数据相对干净，CARES法案资金较上一季度增加约56.1万美元，公司已在补充资料中进行了区分。部分州项目的相关资金可能会继续，公司仅在收到现金且无附加条件时才确认收入 [41] 问题8: 公司进行更多合资企业交易的意愿如何，资本市场的变化是否影响了对这类投资的看法？ - 公司的合资伙伴希望继续扩大合作，公司也在寻找适合合作的房产，但目前尚未找到符合所有条件的项目 [42] 问题9: 合资企业（Vertex和10个办公MOB）的房产与其余MOB生命科学房产的每平方英尺租金是否有重大差异？ - 合资企业投资组合在租户组合、租金加权平均租约期限等指标上与其余投资组合非常相似 [44] 问题10: 托雷派恩斯（Torrey Pines）房产的情况如何，是否已全部出租？ - 该房产已全部出租，公司正在与租户进行租户改进项目，这些项目将持续到今年年底 [45]

公司房地产资产情况 - 截至2022年6月30日，公司全资拥有378处房产，位于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值69亿美元[112] - 截至2022年6月30日，公司在两个非合并合资企业中拥有股权，其物业可出租面积约220万平方英尺，出租率98%，平均剩余租期6.5年[113] 业务板块构成 - 公司运营办公室组合和SHOP两个业务板块，办公室组合包括医疗办公和生命科学物业，SHOP包括管理型老年生活社区[132] 业务受市场条件影响 - 新冠疫情和通胀市场条件影响公司业务，包括劳动力成本上升、供应链中断和商品价格上涨等[114][115] 各业务板块收入及NOI情况（2022年第二季度） - 2022年第二季度，办公室组合收入5261万美元，占比16.8%；NOI为3058.4万美元，占比65.1%[119] - 2022年第二季度，SHOP收入2.50506亿美元，占比80%；NOI为646.6万美元，占比13.8%[119] 各业务板块入住率情况 - 截至2022年6月30日，办公室组合入住率88.1%，2021年为91%；SHOP入住率73.6%，2021年为70.9%[126] - 截至2022年6月30日，办公物业组合总建筑数量为104栋，总面积872.3万平方英尺，入住率88.1%；2021年分别为118栋、1092.7万平方英尺、91.0%[137] - 截至2022年6月30日，SHOP业务总物业数量为234处，单元数量25075个，入住率73.6%，平均月租金4480美元；2021年分别为235处、25423个、70.9%、4307美元[143] 租赁业务情况 - 2022年第二季度，新签和续租租赁面积26.3万平方英尺，加权平均租金变化率9.1%，加权平均租期5.5年[128] - 截至2022年6月30日，2022年到期租户54个，租赁面积41.8778万平方英尺，占比5.4%，年化租金收入1166万美元，占比5.3%[129] - 截至2022年6月30日，2023年到期租户46个，租赁面积65.8901万平方英尺，占比8.6%，年化租金收入1822.9万美元，占比8.3%[129] 财务关键指标同比变化（2022年Q2与2021年同期对比） - 2022年Q2总营收3.13028亿美元，2021年同期为3.46341亿美元，同比下降9.6%[134] - 2022年Q2归属普通股股东净亏损1.09383亿美元，2021年同期为亏损3422.2万美元，亏损同比扩大219.6%[134][136] - 2022年Q2办公物业组合NOI为3.0584亿美元，2021年同期为6.1483亿美元，同比下降50.3%[136] - 2022年Q2 SHOP业务NOI为6466万美元，2021年同期为1.0636亿美元，同比下降39.2%[136] - 2022年Q2办公物业组合租金收入为5261万美元，2021年同期为9280.4万美元，同比下降43.3%[139] - 2022年Q2 SHOP业务居民费用和服务收入为2.50506亿美元，2021年同期为2.43947亿美元，同比增长2.7%[143] - 2022年Q2办公物业组合物业运营费用为2202.6万美元，2021年同期为3132.1万美元，同比下降29.7%[139] - 2022年Q2 SHOP业务物业运营费用为2.4404亿美元，2021年同期为2.33311亿美元，同比增长4.6%[143] 可比物业相关收入及NOI增幅情况 - 截至2022年6月30日的三个月，可比物业租金收入从9590美元增至10107美元，增幅5.4%；综合租金收入从9590美元增至9912美元，增幅3.4%[149] - 截至2022年6月30日的三个月，可比物业净营业收入从9590美元增至10107美元，增幅5.4%；综合净营业收入从9590美元增至9912美元，增幅3.4%[149] 政府资金收入情况 - 2022年第二季度，公司收到美国政府根据《CARES法案》提供的资金为760美元，低于2021年同期的15748美元[158] 票据赎回情况 - 2022年6月，公司赎回了500000美元2025年到期的9.75%优先票据；2021年6月，赎回了300000美元2021年到期的6.75%优先票据[159] - 2022年上半年，公司赎回50万美元2025年到期的9.75%优先票据，记录债务修改或提前清偿损失；2021年上半年，赎回30万美元2021年到期的6.75%优先票据等也记录了相关损失[189] - 2022年6月，公司赎回5亿美元2025年到期的9.75%优先票据，赎回价格为面值的104.875%，另加应计未付利息110万美元[229] 上半年财务指标对比（2022年与2021年上半年） - 与2021年上半年相比，2022年上半年总净营业收入从157042美元降至88953美元，降幅43.4%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年折旧和摊销费用从134041美元降至115520美元，降幅13.8%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年一般及行政费用从16668美元降至14492美元，降幅13.1%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年收购及其他交易相关成本从12071美元降至1537美元，降幅87.3%[164] - 与2021年上半年相比，2022年上半年物业出售收益从30638美元增至327108美元[164] 租赁及物业相关财务指标对比（2022年与2021年） - 租赁收入方面，2022年为97,107美元，较2021年的96,336美元增加771美元，增幅0.8%；综合租赁收入2022年为107,607美元，较2021年的186,127美元减少78,520美元，降幅42.2%[167] - 物业运营费用方面，2022年为39,692美元，较2021年的38,339美元增加1,353美元，增幅3.5%；综合物业运营费用2022年为45,473美元，较2021年的62,614美元减少17,141美元，降幅27.4%[167] - 净营业收入（NOI）方面，2022年为57,415美元，较2021年的57,997美元减少582美元，降幅1.0%；综合NOI 2022年为62,134美元，较2021年的123,513美元减少61,379美元，降幅49.7%[167] 高级生活社区相关指标对比（2022年与2021年） - 高级生活社区方面，2022年可比物业数量为120个，与2021年相同；所有物业2022年为234个，较2021年的235个减少1个[171] - 高级生活社区单元数量，2022年可比物业为17,886个，与2021年相同；所有物业2022年为25,075个，较2021年的25,423个减少348个[171] - 高级生活社区入住率，2022年可比物业为74.1%，较2021年的72.8%提高1.3个百分点；所有物业2022年为73.3%，较2021年的70.2%提高3.1个百分点[171] - 高级生活社区平均月租金，2022年可比物业为4,096美元，较2021年的4,035美元增加61美元；所有物业2022年为4,476美元，较2021年的4,467美元增加9美元[171] - 居民费用和服务收入，2022年为327,721美元，较2021年的353,972美元减少26,251美元，降幅7.4%；综合居民费用和服务收入2022年为495,954美元，较2021年的503,913美元减少7,959美元，降幅1.6%[172] 非细分业务情况 - 非细分业务中，三重净租赁高级生活社区2022年为29个，与2021年相同；健康中心2022年为10个，与2021年相同[177] 利息费用情况 - 利息费用减少主要因波士顿生命科学物业合资企业一项生命科学物业债务的合并报表移除，以及2021年2月提前偿还200,000美元定期贷款、2021年6月赎回300,000美元6.75%高级票据和2022年6月赎回500,000美元9.75%高级票据，但部分被循环信贷额度平均借款增加、2021年2月发行500,000美元4.375%高级票据及2022年利率上升所抵消[188] 季度及半年财务指标对比（2022年与2021年） - 2022年Q2，净亏损109383千美元，2021年Q2净亏损34222千美元；2022年上半年净利润131040千美元，2021年上半年净亏损101727千美元[196] - 2022年Q2，可分配给普通股股东的资金运营现金流（FFO）为 - 41245千美元，2021年Q2为 - 1525千美元；2022年上半年为 - 64415千美元，2021年上半年为2173千美元[196] - 2022年Q2，经调整可分配给普通股股东的资金运营现金流（Normalized FFO）为 - 10395千美元，2021年Q2为12215千美元；2022年上半年为 - 32296千美元，2021年上半年为18038千美元[196] - 2022年Q2，物业净运营收入（NOI）为46962千美元，2021年Q2为81709千美元；2022年上半年为88953千美元，2021年上半年为157042千美元[200] 循环信贷安排情况 - 2021年3月，公司为增加现金储备和保持财务灵活性，从循环信贷安排借款8亿美元；2022年2月，偿还1亿美元并将借款额度降至7亿美元[202] - 2022年2月，公司将循环信贷安排到期日延长至2024年1月；2023年1月，借款额度将降至5.864亿美元[203] - 2022年2月，公司与贷款人修订信贷协议，循环信贷额度从8亿美元降至7亿美元，2023年1月将降至5.864亿美元[222][223] 债务相关比率情况 - 截至2022年6月30日，公司综合可用偿债收入与偿债比率低于循环信贷安排和公共债务契约规定的1.5倍，无法新增债务[203] - 截至2022年6月30日，公司综合债务偿债收入与债务偿付比率低于循环信贷安排和公共债务契约规定的1.5倍要求，此前为增加现金储备和保持财务灵活性，公司借入8亿美元，2022年2月偿还1亿美元并将信贷额度降至7亿美元[236] 物业出售情况 - 2022年1月，公司与第三方机构投资者成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，总收益6.533亿美元，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[204] - 2022年6月，公司出售波士顿生命科学物业合资企业10%股权，净收益1.09亿美元，出售后公司仍持有10%股权[205] 现金流量情况 - 截至2022年6月30日的六个月，经营活动净现金为-3.1856亿美元，投资活动净现金为5.27714亿美元，融资活动净现金为-6.44401亿美元[207] 资本支出及义务情况 - 2022年公司预计资本支出超过2021年水平，最高可达4亿美元[214] - 截至2022年6月30日，公司估计未支出的租赁相关义务约为5360万美元，预计未来12个月支出约3680万美元[215] 物业收购情况 - 2022年7月，公司以约8200万美元收购加州一处约8.9万平方英尺的生命科学物业[218] 现金及现金等价物情况 - 截至2022年6月30日，公司有7.052亿美元现金及现金等价物，循环信贷额度已全部提取[221] 股东分红情况 - 2022年上半年，公司向股东支付季度现金分红约480万美元，7月宣布向普通股股东支付季度分红约240万美元[226] 贷款预付及偿还情况 - 2022年4月，公司用现金预付一笔以医疗办公物业为抵押的按揭贷款，本金约1090万美元，年利率6.28%[228] - 2022年7月，公司提前偿还约1530万美元抵押贷款，年利率5.75%，到期日为2022年10月[230] 公司主要债务情况 - 截至2022年6月30日，公司主要债务包括7亿美元循环信贷安排下的未偿还借款、24亿美元优先无担保票据本金和5070万美元抵押贷款本金[235] 债务评级情况 - 2022年2月，穆迪将公司优先无担保债务评级从B1降至B3，2025年到期的9.75%优先票据评级从Ba3降至B2，2031年到期的4.375%优先票据评级从Ba3降至

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司报告归属于普通股股东的净收入为2.404亿美元，即每股1.1美元，其中包括上一次财报电话会议中讨论的10项办公物业组合资产合资企业出售带来的3.275亿美元收益 [29] - 公司合并的同店现金基础净营业收入（NOI）较上一季度增长10.3%，主要得益于同店SHOP NOI增加660万美元 [31] - 公司一般及行政费用较上一季度减少约15%，降至730万美元，主要是由于支付给RMR的业务管理费降低；利息费用较第四季度减少约640万美元，主要是由于12月完成合资企业交易后，波士顿海港资产担保的6.2亿美元债务不再合并计算 [31] - 公司报告的正常化资金从运营（FFO）为负2190万美元，较上一季度约低500万美元，主要是由于第四季度确认了约200万美元的百分比租金以及合资企业出售的影响 [32] - 公司本季度末拥有约15亿美元现金可用于偿还债务和投资组合，总未偿债务为36亿美元，净债务仅占总资产的25%，下一个重大债务到期日为2024年1月 [32][33] - 第一季度，公司在投资组合中资本支出为6040万美元，其中SHOP部门约3600万美元，办公物业组合约2400万美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业组合 - 第一季度租赁速度与三年季度平均水平大致持平，表明对优质医疗办公和生命科学空间的需求持续存在 [10] - 第一季度执行了27份新租约和续约租约，总面积超过20万平方英尺，平均租金上涨8.2%，加权平均租约期限为7.4年；同店物业入住率较上一季度提高10个基点 [11] - 2022年剩余时间内，该部门约76万平方英尺（占年化租金收入的8.7%）的租约将到期 [11] - 租赁管道约为90万平方英尺，与2021年第四季度基本持平；按平方英尺计算，约40%的管道是为新租户准备的，可吸纳超过40万平方英尺的空置空间 [12] SHOP部门 - 本季度该部门入住率较上一季度提高约100个基点，10家新运营商中有8家报告入住率上升；7家新运营商本季度提高了费率，与第四季度相比，非同店物业收入增长450万美元，即5.8% [20] - 由Five Star管理的120个社区组成的同店SHOP部门，第四季度入住率持平，但同店物业收入环比增长4.3%，主要是由于本季度费率上调和优惠开始减少 [21] - 同店物业工资和福利较第四季度减少约80万美元，即1%，主要是由于代理成本降低 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 办公物业组合 - 公司对保持该投资组合的高入住率充满信心，并对近期的重建交付成果感到满意，还宣布了该投资组合中的其他重建机会 [13] - 正在进行亚特兰大郊区一处医疗办公资产的重建，预计今年晚些时候交付；正在将德克萨斯州欧文市的一处9.4万平方英尺的医疗办公楼从单租户改为多租户建筑；处于华盛顿特区一处医疗办公楼改建为混合用途物业的早期阶段，预计2022年进行设计授权和许可，明年开始施工；计划将波士顿郊区一处空置建筑改建为LEED认证的GMP实验室准备空间，预计今年进行设计和许可，明年年初交付 [14][15][16][17] SHOP部门 - 公司认为已拥有合适的运营商组合，并开始看到资本支出和运营商投资带来的好处 [21] - 鼓励运营商进行全面的护理水平评估，并在必要时进行市场价格调整；RMR集团继续对其高级生活资产管理团队进行重大投资，以改善表现不佳资产的运营并优化其他地方的业绩 [25] - 目前有58个重大资本项目，RMR集团的项目和资产管理团队正在与AlerisLife合作完成或启动，2022年同一物业投资组合的预算支出约为1.1亿美元；团队还在与新运营商合作，对去年过渡到新运营商的107个社区进行资本改善项目 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于COVID - 19大流行对高级生活社区的影响，公司的NOI仍过度偏向办公物业组合；预计未来几个季度高级生活部门的NOI将增加，同时公司希望减少债务并加速盈利增长 [9] - 公司对SHOP部门本季度取得的进展感到满意，并对运营商在行业基本面复苏时继续执行计划持乐观态度；公司的财务状况使其有灵活性减少债务和降低利息费用，并继续投资于投资组合，预计这将加速SHOP部门的稳定，并使办公物业组合部门的价值最大化 [35] 其他重要信息 - 2022年3月，公司欢迎David Pierce成为董事会的最新成员，他拥有超过30年的医疗行业经验 [28] - AlerisLife Inc.（管理公司SHOP部门120个社区）本周宣布更换高级管理层，并任命Jeff Leer为临时总裁兼首席执行官；同时聘请了Alvarez & Marsal内的医疗咨询集团对公司进行运营审查，预计在第二季度末向AlerisLife董事会提出建议 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1：目前完成的两笔合资企业出售交易是否结束，今年剩余时间是否还会有更多此类交易？ - 公司不打算将现有物业加入合资企业，目前尚未组建任何额外的投资组合 [37] 问题2：关于15亿美元现金和6月可赎回的10亿美元债券，管理层的想法是什么，是全部偿还、偿还一半并再融资一半，还是其他方式？ - 公司肯定会提前偿还部分9.75%的债券，但需要谨慎考虑并继续评估投资和流动性；关键是确保投资于投资组合并定位自身以实现盈利增长，从而恢复更正常的股息 [38] 问题3：去年第一季度发行的债务利率约为4%多，鉴于目前的利率情况，如果需要再融资部分债务，利率可能会高出多少？ - 公司上一次发行债务的利率低于4.5%，目前利率有所上升，但公司目前坐拥15亿美元现金，净债务与总资产之比仅为25%，因此目前不打算发行更多债务，关键是关注投资组合的表现并提高EBITDA [39] 问题4：SHOP部门入住率在过去几个月的恢复速度似乎不如预期，第一季度是受奥密克戎影响，还是费率上调和一些阻力导致的？对今年剩余时间的情况有何看法？ - 高级生活的复苏更侧重于需求驱动型，公司的同店投资组合更侧重于独立生活，这是部分问题所在；公司看到潜在客户、合格潜在客户、参观人数较第四季度有所增加，关键是让运营商将参观转化为入住；第一季度AlerisLife的自愿迁出率为2020年第一季度以来最低，主要问题是将参观转化为入住 [40] 问题5：能否提供2022年的总资本支出细分，包括医疗办公楼（MOB）全年、SHOP全年（包括新运营商）的情况？ - 公司预计今年的资本支出接近之前提到的4亿美元；其中约1.25亿美元用于办公物业组合，其余用于SHOP部门；在4亿美元中，经常性资本支出可能略超过1亿美元，重建和重新定位资本支出略低于3亿美元 [41] 问题6：4亿美元的资本支出是否会在2022年完成，还是会有部分溢出到2023年和2024年？ - 2023年仍会有资本支出，但不会像2022年那么高 [44] 问题7：能否按SHOP和MOB细分费用方面的最大担忧以及SHOP的趋势，对于MOB，是否是税收和公用事业费用会推动成本上升？ - 劳动力显然是一个大问题，本季度办公物业组合部门的工资和福利有所增加，高级生活部门的公用事业费用也在上升；高级生活部门还存在食品成本的讨论，第一季度的除雪费用增加是季节性因素，主要还是公用事业、工资和福利会带来压力 [45]

公司资产情况 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有378处房产，分布于36个州和华盛顿特区，房地产资产总值68亿美元[99] - 截至2022年3月31日，公司在两个非合并合资企业中各持有20%股权，其物业可出租面积约220万平方英尺，出租率98%，平均剩余租期6.6年[100] 各业务线收入占比情况 - 2022年第一季度，办公物业组合收入5499.7万美元，占比17.7%；SHOP收入2.45448亿美元，占比79.0%；三重净租赁老年生活社区收入647万美元，占比2.1%；健康中心收入381.8万美元，占比1.2%[106] 各业务线NOI占比情况 - 2022年第一季度，办公物业组合NOI为3155万美元，占比75.1%；SHOP NOI为15.3万美元，占比0.4%；三重净租赁老年生活社区NOI为647万美元，占比15.4%；健康中心NOI为381.8万美元，占比9.1%[106] 各业务线入住率情况 - 截至2022年3月31日，办公物业组合入住率89.3%，SHOP入住率73.0%，三重净租赁老年生活社区入住率80.1%，健康中心入住率100.0%[108] 办公物业组合租赁情况 - 2022年第一季度，办公物业组合新签和续租面积20.1万平方英尺，加权平均租金变化率8.2%，加权平均租期7.4年，总租赁成本和优惠承诺1253.8万美元[114] - 截至2022年3月31日，办公物业组合2022 - 2031年及以后各年到期的租赁面积占比分别为9.7%、8.5%、12.6%、8.9%、10.2%、8.8%、11.1%、4.1%、5.0%、21.1%，年化租金收入占比分别为8.7%、7.8%、12.1%、7.4%、10.7%、7.8%、9.9%、4.6%、3.5%、27.5%[116] 公司整体财务数据对比 - 2022年第一季度，公司总营收3.10733亿美元，2021年同期为3.62724亿美元；归属于普通股股东的净收入为2.40423亿美元，2021年同期为亏损6750.5万美元[120] - 2022年第一季度总NOI为4.1991亿美元，较2021年同期的7.5333亿美元下降3.3342亿美元，降幅44.3%[122] - 2022年第一季度持续经营业务税前收入为2.38541亿美元，较2021年同期的 - 6594.5万美元增加3.04486亿美元[122] - 2022年第一季度净收入为2.40423亿美元，较2021年同期的 - 6618.3万美元增加3.06606亿美元[122] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为2.40423亿美元，较2021年同期的 - 6750.5万美元增加3.07928亿美元[122] - 2022年第一季度租金收入为5499.7万美元，较2021年同期的9332.3万美元下降3832.6万美元，降幅41.1%[125] - 2022年第一季度物业运营费用为2344.7万美元，较2021年同期的3129.3万美元下降784.6万美元，降幅25.1%[125] - 2022年第一季度净收入为240,423美元，2021年同期净亏损为66,183美元；2022年第一季度总NOI为41,991美元，2021年同期为75,333美元[159] 办公物业组合财务数据对比 - 办公物业组合2022年第一季度收入5499.7万美元，2021年同期为9332.3万美元；归属于普通股股东的净收入为34369.1万美元，2021年同期为2270.9万美元[120] - 2022年第一季度办公投资组合NOI为3.155亿美元，较2021年同期的6.203亿美元下降3.048亿美元，降幅49.1%[122] - 截至2022年3月31日，办公投资组合总建筑数量为104栋，低于2021年的122栋；总面积为872.4万平方英尺，低于2021年的1119万平方英尺；入住率为89.3%，低于2021年的92.3%[123] SHOP业务线财务数据对比 - SHOP 2022年第一季度收入2.45448亿美元，2021年同期为2.59966亿美元；归属于普通股股东的净亏损为3587.3万美元，2021年同期为亏损2541.4万美元[120] - 2022年第一季度SHOP的NOI为15.3万美元，较2021年同期的386.8万美元下降371.5万美元，降幅96.0%[122] - 截至2022年3月31日，SHOP总物业数量为234处，低于2021年的235处；单元数量为25088个，低于2021年的26963个；入住率为73.0%，高于2021年的69.5%[129] 部分业务线数量情况 - 截至2022年3月31日的三个月，三重净租赁老年生活社区数量为29个，健康中心数量为10个[135] 部分业务线收入及NOI增长情况 - 2022年第一季度租金收入为1.0092亿美元，2021年为9435万美元，同比增长7%；综合租金收入为1.0288亿美元，2021年为9435万美元，同比增长9%[136] - 2022年第一季度净营业收入（NOI）为1.0092亿美元，2021年为9435万美元，同比增长7%；综合NOI为1.0288亿美元，2021年为9435万美元，同比增长9%[136] 费用减少原因情况 - 2022年第一季度折旧和摊销费用减少，主要因11个医疗办公和生命科学物业的非合并、5个物业的处置以及部分可折旧资产折旧期满[141] - 2022年第一季度一般和行政费用减少，主要因合并债务减少和普通股交易价格降低导致基础业务管理费用减少[142] - 2022年第一季度利息费用减少，主要因一个生命科学物业债务的非合并、2021年6月赎回3亿美元高级票据和2021年2月提前偿还2亿美元定期贷款[147] 其他收入及FFO、Normalized FFO情况 - 2022年第一季度利息和其他收入减少，2022年为19.9万美元，2021年为243.3万美元[146] - 2022年第一季度归属于普通股股东的资金从运营（FFO）为亏损2317万美元，2021年为369.8万美元[155] - 2022年第一季度归属于普通股股东的正常化资金从运营（Normalized FFO）为亏损2190.1万美元，2021年为582.3万美元[155] 借款额度变化情况 - 2021年3月公司为增加现金储备和保持财务灵活性，从循环信贷安排借款8亿美元；2022年2月偿还1亿美元，借款额度降至7亿美元；2023年1月借款额度将降至5.864亿美元[162] 合资企业及物业出售情况 - 2022年1月公司与第三方投资者成立合资企业，出售10处医疗办公和生命科学物业，获得约6.533亿美元收益，投资者分别获得41%和39%股权，公司保留20%股权[163] 现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动净现金使用7,264美元，2021年同期提供34,822美元；投资活动净现金提供588,353美元，2021年同期使用35,303美元；融资活动净现金使用106,038美元，2021年同期提供1,079,637美元[168] 资本支出情况 - 2022年第一季度办公物业组合资本支出中，租赁相关成本为6,759美元，建筑改进为585美元；SHOP板块固定资产和资本改进为20,328美元；总经常性资本支出为27,672美元[171] - 2022年第一季度办公物业组合开发、重建及其他活动支出为16,617美元，SHOP板块为16,114美元，总计32,731美元；2021年同期总计18,810美元[171] - 2022年公司预计资本支出将超过2021年水平，最高可达4亿美元[172] 租赁相关义务情况 - 截至2022年3月31日，公司估计未支出的租赁相关义务约为6,250万美元，预计未来12个月支出约4,470万美元[173] 物业重建情况 - 公司正在对办公物业组合中的5处物业进行重建，其中3处预计2022年下半年完成，2处分别预计2023年和2025年完成；两处物业新租赁租金较之前分别提高46%和20%[174] 现金及信贷情况 - 截至2022年3月31日，公司有7.321亿美元现金及现金等价物，循环信贷安排已全额提取；循环信贷安排借款年利率为3%，另加0.3%的设施费[178][179] - 2022年2月公司与贷款方修订信贷协议，循环信贷额度承诺从8亿美元降至7亿美元，利率溢价增加15个基点[180] 分红及债务偿还情况 - 2022年第一季度公司向股东支付约240万美元季度现金分红，4月宣布向普通股股东支付约240万美元季度分红，预计5月支付[182] - 2022年4月公司用现金预付一笔约1090万美元的抵押贷款，下一次重大债务到期是2024年1月循环信贷到期[186] 债务评级情况 - 2022年2月穆迪下调公司高级无担保债务评级，9.75% 2025年到期高级票据评级和4.375% 2031年到期高级票据评级[187] 主要债务情况 - 截至2022年3月31日，公司主要债务包括7亿美元循环信贷借款、29亿美元高级无担保票据和6200万美元抵押贷款[189] 偿债比率及新增债务情况 - 截至2022年3月31日，公司合并收入用于偿债的比率低于循环信贷和公共债务契约要求的1.5倍，无法新增债务[190] 高级票据发行及担保情况 - 2020年5月公司发行10亿美元9.75% 2025年到期高级票据，2021年2月发行5亿美元4.375% 2031年到期高级票据，截至2022年3月31日由子公司担保[196] 担保实体和发行人财务情况 - 截至2022年3月31日，担保实体和发行人合并总资产为57.91708亿美元，总负债为37.92229亿美元，净亏损9610.4万美元[200] 净营业收入来源情况 - 2022年第一季度公司大部分净营业收入来自租户和居民私人资源的物业，少量来自医保和医疗补助付款的物业[202] 综合损益表相关收入情况 - 2022年第一季度公司在综合损益表中确认与《关怀法案》资金相关的利息和其他收入20万美元[203] 利率对债务成本及公允价值影响情况 - 若固定利率债务以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，公司年度利息成本将增加或减少约2910万美元[208] - 假设其他因素不变，市场利率立即提高1个百分点，公司固定利率债务的公允价值将变化约140万美元[209] 债务本金余额及利率情况 - 截至2022年3月31日，公司高级无担保票据本金余额分别为25万美元、100万美元、50万美元、50万美元、35万美元和25万美元，年利率分别为4.750%、9.750%、4.750%、4.375%、5.625%和6.250%[212] - 截至2022年3月31日，公司多笔抵押票据本金余额分别为10934美元、10416美元、15363美元、15085美元和10178美元，年利率分别为6.280%、4.850%、5.750%、6.640%和4.444%[212] - 截至2022年3月31日，公司浮动利率债务为循环信贷安排下的7亿美元，年利率为3.00%，循环信贷安排于2024年1月到期[214][216] 利率对浮动利率利息费用及每股收益影响情况 - 利率提高1个百分点，公司年度浮动利率利息费用将从2100万美元增至2800万美元，每股年度收益影响从0.09美元增至0.12美元[216] LIBOR相关情况 - LIBOR已逐步停止用于新合同，预计到2023年6月30日将停止用于现有合同，公司循环信贷安排的借款利息基于LIBOR支付[218] - LIBOR针对新合同已逐步淘汰，预计2023年6月30日完成对现有合同的淘汰[218] - 2021年9月公司修订信贷协议，规定在LIBOR不可用时为循环信贷安排确定替代基准利率的机制[218] 利率风险管理策略情况 - 公司管理利率市场风险的策略自2021年12月31日以来未发生重大变化，未来可能会不时订立对冲安排或衍生合约[206][207] 债务提前还款情况 - 公司高级无担保票据和部分抵押票据允许提前还款，过去曾回购和赎回部分未偿债务，未来可能再次这样做[210] 循环信贷安排特点情况 - 公司循环信贷安排一般在到期前无需偿还本金，可在符合条件的情况下随时借款、还款和再借款，且无需支付罚金[214]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司报告归属于普通股股东的净收入为3.656亿美元，即每股1.54美元，其中包括出售波士顿海港合资企业35%股权后资产剥离的4.614亿美元收益 [28] - 公司报告的正常化FFO为负1650万美元，比第三季度低700万美元，主要由于综合现金基础NOI下降，其中店铺部门减少900万美元 [29] - 办公室投资组合部门的同店现金基础NOI较第三季度增长90个基点，主要因本季度入住率提高80个基点 [30] - 第四季度，公司确认约60万美元的《关怀法案》资金计入利息和其他收入，年初至今的《关怀法案》收入约为2000万美元，同时有230万美元的过渡相关费用不计入报告的现金基础NOI [31] - 公司第四季度的一般行政费用较第三季度下降约4%，降至850万美元，原因是基于股份的薪酬费用和支付给经理的业务管理费降低 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室投资组合部门 - 870万平方英尺的投资组合包含104处优质物业，分布在24个州和华盛顿特区，约占第四季度公司净营业收入的85% [13] - 截至2021年12月31日，该投资组合的入住率约为91%，加权平均剩余租赁期限不到六年 [13] - 2021年第四季度和全年，办公室投资组合部门的租赁速度强劲，第四季度达成43份新租约和续约租约，总面积近140万平方英尺，平均租金上涨6.7%，加权平均租赁期限为9.3年，每平方英尺每年的租赁成本约为2.84美元；全年完成超过250万平方英尺的租赁，平均租金上涨11.2%，加权平均租赁期限为9.2年，每平方英尺每年的租赁成本约为5美元 [15] - 第四季度同店入住率较上一季度提高80个基点，主要得益于强劲的租赁活动 [16] - 第四季度租户保留率按年化收入计算为91%，全年总保留率为83% [17] - 第四季度租赁后，租赁管道约为87.5万平方英尺，其中约一半是新租户，可能吸纳近40万平方英尺的空间 [18] 店铺部门 - 第四季度提前完成107个高级生活社区从五星级高级生活向10家新第三方运营商的管理过渡 [21] - 同店店铺部门（由五星级管理的120个社区组成）的入住率较第三季度平均提高约70个基点，本季度总店铺入住率较第三季度提高120个基点 [22] - 同店组合的租金较第三季度下降2.6%，同店收入环比下降约170个基点 [23] - 同店工资和福利较第三季度增加340万美元，即4.1%，主要由于代理使用量急剧增加，代理成本增加约占同店工资和福利增加的65% [25] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年采取积极措施，优化运营商组合、增强流动性并部署资本对部分物业进行重新定位，完成三项重大交易，立即改善了流动性，以释放投资组合价值并增加收益 [9] - 公司计划继续投资于投资组合，以推动运营绩效并优化回报，同时利用2021年奠定的坚实基础，优化投资组合绩效、实现盈利增长并最大化长期股东回报 [12][38] - 高级生活行业正处于复苏阶段，受益于需求超过供应以及良好的供需环境，公司通过平衡的运营商组合和资本投资积极为社区的成功做好准备 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年是积极采取措施的一年，旨在使公司在流动性和未来盈利能力方面处于有利地位，随着疫苗接种和疫情相关社会限制的放宽，高级生活行业的恶化得到遏制 [8][9] - 公司对办公室投资组合的剩余部分充满信心，认为其将继续保持良好的入住率，同时对近期重新开发物业的租赁成功感到满意，并将继续在适当的情况下寻求投资组合的重新开发机会 [14][19] - 公司看到高级生活物业入住率增长的积极迹象，预计租金将开始回升，运营商已在第一季度提高要价租金5% - 10%，并开始提高社区费用，以应对费用增加和工资通胀 [24] - 高级生活行业面临的最大挑战是劳动力问题，预计代理成本将随着奥密克戎变异株影响的消退而缓和，但工资通胀将持续，2022年同店工资预计将增长10% - 12%，公司相信运营商可以将部分增加的工资和福利纳入居民租金和社区费用中，并实施更高效的劳动力模式 [25][26] 其他重要信息 - 公司完成两项合资企业交易，产生超过10亿美元的流动性，并修订了循环信贷安排，将固定费用覆盖率的豁免延长至2022年12月31日，将信贷额度到期日延长至2024年1月，信贷额度容量减少1亿美元至7亿美元，利率溢价增加15个基点 [11][33][34] - 第四季度公司在投资组合中资本支出为1.121亿美元，其中店铺部门约8000万美元，较第三季度增加约5400万美元；办公室投资组合3240万美元，较第三季度增加约1640万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年除工资上涨外还有哪些通胀压力可能影响业绩 - 公司表示除工资压力外，其他通胀成本方面，如通过外包餐饮等举措实现了一定节省，同时通过集中采购、选择专注于个别市场的运营商等方式应对通胀压力，目前店铺投资组合的主要问题仍是工资压力和劳动力短缺，公司希望客户和居民能理解通胀压力并接受租金上涨 [40][41][42] 问题2: 2022年劳动力情况及招聘人员的前景如何 - 公司认为运营商正专注于打造良好的员工体验，解决劳动力短缺导致的代理成本高问题，通过提供更灵活的工作安排、审查福利结构和营造社区感来吸引员工，同时努力召回因疫情离开行业的人员 [46][47] 问题3: 信贷安排修订和大量现金储备对处理年中到期的10亿美元9.75%高级票据有何影响，管理层有何计划 - 公司表示拥有16亿美元现金储备，认为自身处于有利地位，将继续寻找机会在高级生活和办公室投资组合中部署资本，同时也期待减少债务，年中可赎回的9.75%高级票据是公司关注的重点之一 [48][49][51] 问题4: 资本支出计划中，有多少是创收性资本支出，多少是维护性资本支出，对AFFO有何影响 - 公司认为目前区分经常性和非经常性资本支出较困难，应关注总资本支出，随着情况正常化和股息增加，再考虑具体分类，在店铺投资组合中，正常情况下每单位每年约1500美元的资本支出是合适的，目前的支出是对投资组合的投资 [53][54][56] 问题5: 高额资本支出将持续多久 - 公司表示无法维持第四季度1.12亿美元的支出水平，2022年计划接近4亿美元的上限，2023年模型显示支出将有所下降，2022年是资本支出的重要一年 [57][58] 问题6: 高级住房投资组合的支出类型、潜在居民的反应以及是否会造成干扰 - 公司表示目前的支出主要是如油漆、地毯更换、大堂翻新等低影响的资本支出，今年和明年将进行一些重新定位的资本支出，项目管理团队将尽量减少对居民的影响，预计不会造成太大干扰 [59][60] 问题7: 过渡资产的NOI大幅下降的原因及恢复前景如何 - 公司认为过渡过程造成了一定干扰，但新运营商正在了解情况，预计第一季度开始出现恢复迹象，下半年将恢复良好 [61][62] 问题8: 是否会有其他合资企业或资产出售，公司何时恢复增长模式，扩张战略如何部署 - 公司表示大部分资产处置和合资企业交易已完成，未来没有相关计划，今年的增长将主要集中在现有投资组合内，通过资本部署和重新定位高级生活资产以及办公室投资组合的部分物业来实现内部增长 [64][65]

业务运营情况 - 截至2021年12月31日，AlerisLife的运营部门Five Star为公司管理120个高级生活社区[76] - 截至2021年12月31日，公司拥有位于马萨诸塞州波士顿的生命科学物业非合并合资企业20%的股权[77] - 2022年1月，公司与两个无关的第三方全球机构投资者就其拥有的10个医疗办公室和生命科学物业成立合资企业，保留20%的股权[77] - 截至2021年12月31日，RMR LLC在其位于美国各地的总部和地区办事处约有600名全职员工[85] - 2021年公司关闭约1500个熟练护理单元，目前投资组合中剩余约1900个熟练护理单元[92] - 2021年公司净营业收入主要来自租户和居民私人资源占多数收入的物业，少量来自依赖医保和医疗补助计划的物业[92] - 截至2021年12月31日，公司有两个报告部门：办公物业组合和SHOP[139] 财务状况与资金安排 - 截至2021年12月31日，公司合并可用于偿债的收入与偿债的比率低于信贷协议和公共债务契约规定的1.5倍，无法承担额外债务，此前为增加现金头寸和保持财务灵活性，已从循环信贷安排中借款8亿美元[79] - 截至2021年12月31日，公司有8亿美元的循环信贷安排，2022年2月修订信贷协议后，循环信贷安排减少至7亿美元[81] - 公司投资目标包括增加运营现金流并向股东分配，为此采取维持强大资本基础、利用债务杠杆等策略[68] - 公司收购策略是主要为获取收入、次要为增值潜力收购物业，考虑物业用途、位置等多方面因素[68] - 公司计划选择性出售某些物业以资助未来收购、调整投资组合和维持适当杠杆水平，但受疫情影响处置活动可能受干扰[71] - 公司可能通过股权发行、债务融资等方式寻求额外资本，融资所得可用于支付股息、提供营运资金等[80] 政策与资金支持 - 2020年9月3日美国卫生与公众服务部宣布向养老院发放20亿美元激励付款，首轮发放约3.33亿美元，第二轮发放5.23亿美元[95] - 2020年CARES法案规定员工留用抵免为符合条件工资的50%，每位员工最高抵免5000美元（工资上限10000美元），适用于员工数100及以下的雇主[97] - 2020年综合拨款法案进一步补充30亿美元到提供者救济基金，要求至少85%未支配余额和回收资金按2020年第三或四季度财务损失和运营费用变化分配，还将抵免计算修改为符合条件工资的70%（每季度工资上限10000美元），适用于员工数最多500的雇主[98] - 2021年美国救援计划法案将联邦医疗援助百分比临时提高10个百分点，时间为2021年4月1日至2022年3月31日[99] - 2021年9月10日美国卫生与公众服务部提供255亿美元新冠疫情救济资金给医疗服务提供者[100] - 公司在2021年确认1960万美元来自CARES法案和各州项目的资金为利息和其他收入[101] 法规与监管影响 - 患者保护与平价医疗法案将涉及超100万美元的医疗欺诈犯罪联邦量刑指南下的处罚提高20% - 50%[107] - 公司租户和管理者的医保B部分门诊治疗收入率与医保医生收费表挂钩，该收费表的费率增长有单独限制[104] - 2021年HHS通过民权办公室达成数笔数百万美元的HIPAA和解协议[110] - 公司要求租户和经理遵守所有规范老年生活社区运营的法律，合规成本可能影响社区盈利能力和租户支付租金的能力[113] - 公司医疗办公和生命科学物业租户受联邦、州和地方机构监管，需遵守多项法规并承担相应成本[114] - 公司生物技术实验室租户受FDA等广泛监管，合规成本和相关风险可能影响其支付租金的能力[116] 市场竞争与风险 - 公司投资和运营医疗办公、生命科学和老年生活社区等物业业务竞争激烈，面临多方面竞争因素[117] - 达到指定能源效率水平的物业可获得为期12个月的能源之星认证，实验室、医疗办公物业和入住率低于50%的物业不符合认证资格[126] - 公司遵循ESG原则，通过实时能源监测等方式管理物业数据，降低能耗和碳排放[122][124][125] - 公司拥有的房地产面临环境风险，虽目前未发现重大环境问题，但未来可能需承担修复成本[130][131] - 重大天气或气候相关事件可能导致公司及其租户或经理产生重大成本和损失，保险可能无法充分补偿[132] 公司治理情况 - 截至2021年12月31日，公司董事会由六名受托人组成，其中四名是独立受托人，女性约占33%，代表性不足的少数族裔成员约占17%[134] 税收相关规定 - 公司自1999年纳税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[147] - 2026年前，符合特定持有期要求的非公司制美国股东，对公司非资本利得股息或合格股息收入的股息，通常可享受较低有效税率[149] - 若有来自“禁止交易”的净收入，公司需按100%的税率对该收入纳税[154] - 若未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，公司需按100%的税率对未达标的金额纳税[156] - 若未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，公司需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入计算的税款[157] - 若未能满足导致无法获得REIT纳税资格的任何规定（REIT总收入测试或REIT资产测试违规除外），因合理原因而非故意疏忽，公司可保留REIT纳税资格，但每次违规需缴纳50,000美元罚款[158] - 若任何日历年未能至少分配该年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及任何以前期间的未分配应税收入，公司需对未分配的差额征收4%的不可抵扣消费税[159] - 公司子公司（C类公司）通常需就其收益缴纳联邦企业所得税，公司与TRS子公司之间不符合公平交易条款的任何交易可能需缴纳100%的税[162] - 若子公司不符合REIT税收资格，公司可能面临5万美元或最高常规企业所得税税率乘以该子公司净收入的较高税额[163] - 若公司某一年不符合REIT税收资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且后续四个纳税年度通常无资格作为REIT纳税[164] - REIT资格要求中，最后半年内，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有[166] - 若未满足REIT资格条件（1）至（6），能证明是合理原因且非故意疏忽，每次可免除资格但需缴纳5万美元罚款[169] - 公司可拥有TRS证券，但每季度末投资于TRS的股票或其他证券价值不得超过总资产的20%[176] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%投票权或已发行证券价值，该公司自动成为TRS[177] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易金额，REIT将面临相当于超额部分100%的消费税[180] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT税收资格，至少75%总收入来自与不动产相关投资，至少95%总收入由符合75%总收入测试的收入等组成[181] - 符合IRC第856(d)条意义上的“不动产租金”，租金金额通常不得基于任何人的收入或利润，但可基于固定百分比的收入或销售额[182] - 若公司拥有租户10%或以上投票权或价值的股票，租金通常不符合“不动产租金”条件，终止与五星公司的租约前，公司持有奥勒里斯生活公司接近但不足10%的流通普通股[183] - 若至少90%的租赁空间租给非应税子公司（TRS）和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则而被取消资格[185] - 非惯常服务价值不超过物业总收入的1%，不会使收入丧失“不动产租金”资格[187] - 若与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金的15%或以下，该部分租金符合“不动产租金”条件[188] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务收费已符合并将继续符合“不动产租金”条件[190] - 非销售止赎财产的经销商收益可能按100%税率征收惩罚性税，通过TRS持有的财产销售收益除外[196] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因且非故意疏忽，可满足特定要求后仍有资格作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，但需缴纳100%的税[198] - 公司需满足资产百分比测试，至少75%的总资产价值由“房地产资产”构成，不超过25%的总资产价值由不符合75%资产测试的证券代表[200][201] - 若未能满足资产测试，因收购导致的可在季度结束后30天内处置非合格资产来补救；若未在30天内补救，某些情况下可在6个月内处置相关资产或满足测试条件[205][206] - 若未能满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，且资产价值不超过1000万美元，可在6个月内处置相关资产或满足测试条件来免除处罚[206] - 2020年1月1日前公司持有AlerisLife流通普通股比例低于10%，之后直接或间接增持其普通股，且无TRS持有AlerisLife超过35%[211] - 若IRS或法院判定公司聘请的AlerisLife子公司不符合“合格独立承包商”资格，公司从TRS获得的租金收入可能不满足75%和95%的总收入测试，此时可能适用救济条款，需按100%税率纳税[215] - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租赁费率，公司需按100%税率对超额租金纳税[216] - 为符合REIT税收资格，公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[218] - IRC一般将可分配给贸易或业务的债务支付或应计的净利息费用扣除额限制在“调整后应税收入”的30%，公司已选择作为房地产贸易或业务，预计不受此限制[219] - 若公司未按要求分配，将按普通公司所得税税率对未分配金额纳税，还需缴纳4%的不可扣除消费税，即未在日历年内向股东分配85%的普通收入和95%的资本利得净收入[220] - 公司收购C公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRS，公司继承其联邦所得税属性，如资产调整税基、折旧表和盈利等[225] - 若公司继承C公司资产的结转税基并在资产不再由C公司持有之日起五年内出售该资产，可能需就内置收益缴纳联邦所得税[226] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司盈利，否则可通过分配后续发现的盈利并支付利息费用来维持REIT税收资格[227] - 公司一般对可折旧的不动产按直线法在40年内折旧，对个人财产在适用的较短期间内折旧[228] - 非企业美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%；超阈值则为20%[233] - 公司普通股息按普通收入适用较高联邦所得税率征税（符合条件的REIT股息在2026年前有较低有效税率）[233] - 公司指定的资本利得股息，企业股东可能需将最高20%按普通收入处理[234] - 美国股东需对净投资收入（含公司股息和股票处置收益）在调整后总收入超阈值时缴纳3.8%医疗保险税[242] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单年税收损失超1000万美元或规定组合年份超2000万美元需披露[243] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单年税收损失超200万美元或规定组合年份超4000万美元需披露[243] - 自然人未披露应报告交易的年度最高罚款为1万美元，其他情况为5万美元[243] - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，一般按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣[250] - 公司向非美国股东支付的资本利得股息及与美国不动产权益相关股息，一般按普通股息处理并预扣[252] - 税收协定可能降低公司分配的预扣义务，但部分协定对REIT普通股息有额外条件[253] - 非美国股东收到被指定为资本利得股息的分配时，适用的预扣代理人需向美国国税局预扣最高达分配金额的21% [254] - 若公司不是“国内控制”的房地产投资信托基金（REIT）且股票未在美国国家证券交易所上市，非美国股东出售股票获利需按美国股东相同方式处理，购买者需预扣购买价格的15%并上缴美国国税局 [257] - 若公司股票价值少于50%由非美国股东直接或间接持有，公司将是“国内控制”的REIT [256] - 未遵守美国信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，适用支付款项将被征收30%的美国预扣税 [264] - 外国金融机构需与美国财政部达成协议，对不合规的外国金融机构和账户持有人适用支付款项预扣30% [264] - 美国股东未在IRS表格W - 9提供正确纳税人识别号和认证，适用的预扣代理人可能需预扣部分分配或收益款项 [262] - 非美国股东未在适用IRS表格W - 8证明其非美国股东身份，公司股票分配通常需进行备用预扣 [263] - 非美国股东通过外国经纪办公室出售股票获得收益，即使未执行适用IRS表格W - 8，某些情况下可不适用信息报告和备用预扣 [263] - 公司及其股东的税务处理可能随时被立法、司法或行政行动修改，且可能有追溯效力 [265] - 公司及其股东可能需向州、地方或其他司法管辖区纳税，这些税务后果可能与美国联邦所得税不同 [266]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合医疗信托报告的正常化运营资金（FFO）为负940万美元，即每股0.04美元 [30] - 第三季度宣布每股0.01美元的季度分红，将于11月18日支付给10月25日登记在册的股东 [30] - 第三季度一般和行政费用较第二季度下降约3%，至890万美元 [28] - 2021年第三季度利息支出为6450万美元，较第二季度减少320万美元，原因是6月赎回了3亿美元的优先票据 [28] - 第三季度末，公司手头有大约7.95亿美元的无限制现金 [29] - 第三季度资本支出为4150万美元，其中SHOP部门经常性资本支出为2330万美元，较第二季度增加约400万美元；办公投资组合为920万美元；再开发资本支出为900万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP部门 - 已为SHOP部门的107个社区选定新的第三方经理，并与10家经理签订运营协议，其中69个社区在本季度完成过渡，另外30个在季度末之后过渡，计划在年底前完成所有社区过渡 [12] - 确定关闭一个社区，并评估该物业的最佳用途 [13] - 同店物业入住率较第二季度平均提高50个基点，但排除第二季度熟练护理单元关闭导致的收入下降后，该投资组合的同店物业收入因优惠策略环比下降约20个基点 [16] - 五星管理投资组合的工资和福利费用较第二季度下降1.9%，但持续的劳动力压力使运营商难以降低工资相关费用，预计随着劳动力压力持续，工资将上涨 [16][17] - 五星管理的120个社区投资组合中，潜在客户线索较上一季度增长41%，主要受数字线索增长70%推动；入住人数增长19.2%，搬出人数仅增长3.6%；受德尔塔变种影响，参观人数环比下降4.3%，10月随着新冠病例减少，较9月增长7.8% [18] - 同店物业池在第三季度过渡69个社区后减少至159个社区，该同店投资组合的现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少610万美元，原因是熟练护理单元关闭导致收入下降以及某些运营费用增加 [26] 办公投资组合部门 - 本季度完成39份新租约和续租约，总面积约37.2万平方英尺，略高于三年季度平均水平；租约平均租金上调28.1%，加权平均租期8.2年，每平方英尺每年租赁成本约8美元 [20] - 租赁管道增长至约240万平方英尺，是第二季度的两倍多；其中约100万平方英尺（42%）是新交易，10%是与新租户签订意向书并正在协商租约 [21] - 第三季度同店物业入住率较上一季度下降30个基点，主要因两个租户搬离以及一个3万平方英尺的生命科学租户7月搬离；截至第三季度，同店物业入住率为92.7% [21] - 同店物业现金基础NOI较上年增长40个基点，主要由于停车收入增加和运营成本降低，但部分被入住率下降抵消 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续推进SHOP部门社区向新运营商的过渡，预计年底前完成所有社区过渡，以优化运营表现，为居民和团队成员创造卓越体验 [12][13] - 计划对佐治亚州迪凯特一处11.2万平方英尺的物业进行再开发，租户将于年底搬离 [22] - 持续对投资组合进行资本投资，以改善未来业绩 [31][33] 行业竞争 - 高级生活行业竞争激烈，竞争对手提供激进的租金优惠套餐，公司旗下五星管理的物业也被迫跟进，预计优惠短期内不会消退 [15][35][36] - 办公投资组合租赁市场强劲，租金呈上涨趋势，公司有望通过新租赁活动获得可观租金上调，并对部分资产进行重新定位 [20][22][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第三季度美国新冠病例因德尔塔变种再次增加，劳动力市场挑战加剧，但高级生活运营商和社区仍为居民提供优质服务和护理 [9] - 高级生活行业复苏将继续不均衡，但公司投资组合和行业内出现一些令人鼓舞的趋势 [11] - 随着新冠病例减少，有望减少与疫情相关的限制，促进运营环境更加顺畅 [19] - 对将SHOP社区过渡到新运营商的战略充满信心，预计高级生活投资组合业绩将逐步恢复 [33] 其他重要信息 - 第三季度确认近80万美元的《关怀法案》资金计入利息和其他收入，年初至今《关怀法案》收入达1900万美元，均不包括在报告的现金基础NOI中 [27] - 与过渡相关的费用为310万美元，较第二季度减少1190万美元，因熟练护理单元关闭已完成 [27] - 公司下一次优先票据到期日为2024年5月，10亿美元9.75%的优先票据将于2022年6月可赎回 [29] - 季度末后，公司行使选择权将循环信贷安排的到期日延长一年至2023年1月，并有一个额外的一年延期选择权至2024年1月 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：高级生活市场竞争对手的激进定价何时会消退 - 很难预测，竞争对手竞争激烈，只要优惠策略有效，就会继续提供，短期内优惠不会消退 [35][36] 问题2：医疗办公（MOB）生命科学领域的租金上调趋势是否会在第四季度和2022年持续，原因是什么 - 租金上调是多种因素共同作用的结果，生命科学资产所在的马萨诸塞州列克星敦和托里松等市场强劲，MOB投资组合也有高个位数到两位数的租金上调，租赁市场活跃，租赁管道达240万平方英尺，预计租金将增长 [37][38] 问题3：第四季度和2022年初的资本支出情况如何 - 由于供应链中断、熟练劳动力短缺以及新运营商带来不同想法，资本支出难以预测；预计第四季度仍有大量资本支出，但全年可能接近2亿美元，而非之前预计的2.5亿美元 [39][44] 问题4：目前竞争对手提供的优惠套餐情况如何，是否比几个月前更激进 - 竞争对手的优惠力度与几个月前相当，不同市场有所差异，常见的优惠包括免除社区费用或提供数月的半租金优惠，五星管理的物业也提供类似套餐 [48] 问题5：公司为何开始提供优惠套餐，何时开始的 - 竞争对手提供深度优惠，为了提高入住率，五星管理的物业不得不跟进；采用免租金的方式，免租期结束后仍有较高的基本租金，有利于后续租金增长 [49] 问题6：竞争对手的入住率增长是否强于五星管理的物业，差距有多大 - 部分同行报告的入住率增长更强，公司正在进行社区过渡，107个社区过渡的公告以及五星管理公司和区域层面的重组对整个投资组合产生了影响；此外，公司投资组合需要资本投入，随着资本的部署，业绩有望持续改善 [50][51] 问题7：劳动力方面的情况如何，何时开始提高员工工资，涨幅有多大 - 工资涨幅与市场基本一致，同比约5%，一线员工在某些市场有两位数的涨幅；运营商与亚马逊和沃尔玛等竞争员工，不仅存在工资压力，还面临员工短缺问题，这也推动了工资上涨 [52] 问题8：在8 - 9月期间，成本是否明显增加，寻找劳动力是否更困难 - 劳动力市场一直很艰难，过去几个月尤其具有挑战性；不同市场情况不同，新运营商的福利政策有所不同，需要进行一定的平衡；如果提供优质服务，有望通过提高费率来弥补成本，但会有一定的滞后 [53][54] 问题9：潜在客户线索的增长主要来自哪些渠道，其他渠道是否也有类似增长 - 潜在客户线索的增长几乎完全由网站线索驱动，五星管理公司也使用其他线索来源，但一直在大力推广数字线索平台并取得了成效；这些线索已转化为参观量，10月五星管理社区的参观量较9月增长了8% [55]

公司房地产资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有392处房产，分布在36个州和华盛顿特区，房地产资产总值82亿美元[118] 《CARES法案》相关收入 - 2021年前三季度，公司在综合收益（损失）表中确认与《CARES法案》资金相关的利息和其他收入1900万美元[123] - 2021年前三季度利息和其他收入为19849千美元，较2020年的8008千美元增加11841千美元，增幅147.9%，主要因2021年前三季度收到美国政府根据《关怀法案》提供的786千美元资金[174][178] - 2021年九个月利息和其他收入增加，主要因收到美国政府根据CARES法案提供的资金，2021年为18,967美元，2020年为7,346美元[192][203] - 2021年前九个月，公司SHOP部门因《关怀法案》下的医疗服务提供者救济基金确认其他收入18967美元[267] 管理协议变更 - 2021年6月9日，公司与Five Star修改管理协议，将108个约7500个居住单元的社区过渡给第三方管理，不再有权出售6.82亿美元的社区[126] - 截至2021年9月30日，公司已将69个含4755个居住单元的社区过渡给新第三方管理；截至11月3日，又完成30个含1845个居住单元的过渡[128] - 新第三方管理协议的管理费为社区总收入的5% - 6%，激励费为EBITDA超出目标部分的15% - 25%，施工监督费为施工成本的3% - 5%[129] - 公司预计2021年12月31日前完成107个老年生活社区的管理过渡，并打算关闭剩余社区[225] 社区过渡成本 - 2021年第三和前九个月，公司分别记录310万美元和1500万美元的社区过渡成本[128] - 2021年第三季度和前九个月，公司分别记录310万美元和1500万美元与收购及其他交易相关成本[225] 社区入住率情况 - 截至2021年9月30日，Five Star保留管理的120个社区入住率为73.4%，过渡中的107个社区入住率为66.8%[132] - 截至2021年9月30日，办公室投资组合入住率91.3%，SHOP入住率71.3%，其他三重净租赁老年社区入住率75.7%，健康中心入住率100%[133] - 截至2021年9月30日，办公物业组合中可比物业总建筑数为112栋，总面积10,512平方英尺，入住率92.7%；所有物业总建筑数118栋，总面积10,927平方英尺，入住率91.3%[150] - 截至2021年9月30日，SHOP物业组合中可比物业总数159处，单元数20,669个，入住率72.5%，平均月租金4,023美元；所有物业总数235处，单元数25,424个，入住率71.3%，平均月租金4,234美元[157] - 办公投资组合方面，截至2021年9月30日，总建筑数量为118栋，总面积为10927千平方英尺，入住率为91.3%[179][181] - SHOP方面，截至2021年9月30日，总物业数量为235处，单元数量为25424个，入住率为70.6%，平均月租金为4389美元[185][186] 各业务线收入及NOI情况（2021年第三季度） - 2021年第三季度，办公室投资组合收入9152万美元，占比27.1%；NOI为5913.4万美元，占比82.9%[133] - 2021年第三季度，SHOP收入2.36013亿美元，占比69.9%；NOI为232.6万美元，占比3.3%[133] - 2021年第三季度与2020年同期相比，办公投资组合NOI为5913.4万美元，下降2.7%；SHOP为232.6万美元，下降70.6%；非细分业务为988.3万美元，下降1.2%；总NOI为7134.3万美元，下降9.3%[149] - 2021年第三季度，公司总营收3.37416亿美元，2020年同期为3.94339亿美元；2021年前三季度总营收10.46481亿美元，2020年同期为12.47117亿美元[147] - 2021年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为8934.3万美元，2020年同期为1.06888亿美元；2021年前三季度净亏损为1.9107亿美元，2020年同期为1.23225亿美元[147] - 2021年第三季度与2020年同期相比，折旧和摊销为6870.2万美元，增长2.2%；一般及行政费用为887万美元，增长26.9%；收购及某些其他交易相关成本为310.8万美元，增长幅度无意义[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，资产减值为0，下降100%；物业出售收益为20万美元，变化率为 - 194.8%；权益证券净损益为 - 1475.5万美元，下降217.9%[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，利息及其他收入为97.6万美元，增长幅度无意义；利息费用为 - 6449.3万美元，增长11.0%；持续经营业务税前亏损为 - 8740.9万美元，下降17.1%[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，所得税费用为 - 59.5万美元，增长63.0%；净亏损为 - 8800.4万美元，下降16.8%；归属于非控股股东的净收入为 - 133.9万美元，增长21.7%；归属于普通股股东的净亏损为 - 8934.3万美元，下降16.4%[149] - 2021年办公物业组合租金收入91,520美元，较2020年的94,235美元减少2,715美元，降幅2.9%；物业运营费用32,386美元，较2020年的33,448美元减少1,062美元，降幅3.2%；净营业收入59,134美元，较2020年的60,787美元减少1,653美元，降幅2.7%[151] - 2021年SHOP物业组合居民费用和服务收入236,013美元，较2020年的290,101美元减少54,088美元，降幅18.6%；物业运营费用233,687美元，较2020年的282,202美元减少48,515美元，降幅17.2%；净营业收入2,326美元，较2020年的7,899美元减少5,573美元，降幅70.6%[157] - 2021年非细分业务租金收入9,883美元，较2020年的10,003美元减少120美元，降幅1.2%；净营业收入9,883美元，较2020年的10,003美元减少120美元，降幅1.2%[163] 医疗办公和生命科学物业租赁情况 - 2021年第三季度，医疗办公和生命科学物业新租面积10.1万平方英尺，续租面积27.1万平方英尺，加权平均租金变化率分别为38.3%和21.5%，总加权平均租金变化率为28.1%[140] - 2021年前三季度，医疗办公和生命科学物业新租面积31.8万平方英尺，续租面积89.8万平方英尺，加权平均租金变化率分别为25.2%和8.7%，总加权平均租金变化率为14.3%[140] - 截至2021年9月30日，医疗办公和生命科学物业2021 - 2030年及以后各年到期租约的租户数量、租赁面积、占比、年化租金收入及占比等数据明确，如2021年租户42个，租赁面积21.7612万平方英尺，占比2.2%，年化租金收入767.4万美元，占比2.1%[142] 各业务线收入及NOI情况（2021年前三季度） - 2021年前三季度总净营业收入（NOI）为228385千美元，较2020年的312967千美元减少84582千美元，降幅27.0%，其中办公投资组合NOI为182647千美元，较2020年减少8821千美元，降幅4.6%；SHOP NOI为16830千美元，较2020年减少72241千美元，降幅81.1%；非细分业务NOI为28908千美元，较2020年减少3520千美元，降幅10.9%[178] - 2021年前三季度折旧和摊销为202743千美元，较2020年减少1723千美元，降幅0.8%；一般及行政费用为25538千美元，较2020年增加2406千美元，增幅10.4%；收购及某些其他交易相关成本为15179千美元，较2020年增加14376千美元[178] - 2021年前三季度资产减值为 - 174千美元，较2020年减少106785千美元，降幅100.2%；物业出售收益为30838千美元，较2020年增加28435千美元；权益证券净损益为 - 26943千美元，较2020年减少41484千美元，降幅285.3%[178] - 2021年前三季度利息费用为 - 192241千美元，较2020年增加48526千美元，增幅33.8%；租赁终止收益为0千美元，较2020年减少22896千美元，降幅100.0%；债务提前清偿损失为 - 2410千美元，较2020年增加1983千美元[178] - 2021年前三季度持续经营业务税前亏损为 - 185808千美元，较2020年增加67469千美元，增幅57.0%；所得税费用为 - 1024千美元，较2020年增加24千美元，降幅2.3%；净亏损为 - 186832千美元，较2020年增加67445千美元，增幅56.5%[178] - 2021年前三季度归属于非控股股东的净收入为 - 4238千美元，较2020年增加400千美元，增幅10.4%；归属于普通股股东的净亏损为 - 191070千美元，较2020年增加67845千美元，增幅55.1%[178] - 办公投资组合方面，2021年前三季度租金收入为277647千美元，较2020年减少10868千美元，降幅3.8%；物业运营费用为 - 95000千美元，较2020年减少2047千美元，降幅2.1%[179][181] - SHOP方面，2021年前三季度居民费用及服务收入为739926千美元，较2020年减少186248千美元，降幅20.1%；物业运营费用为 - 723096千美元，较2020年减少114007千美元，降幅13.6%[185][186] - 截至2021年9月30日的九个月，其他三重净租赁老年生活社区数量为29个，2020年为32个；健康中心数量为10个，与2020年持平[191] - 截至2021年9月30日的九个月，其他三重净租赁老年生活社区租金覆盖率为1.27倍，2020年为1.63倍；健康中心租金覆盖率为1.17倍，2020年为1.30倍[191] - 2021年九个月租金收入为28,909美元，2020年为29,549美元，变化为 - 640美元，变化率为 - 2.2%；合并租金收入2021年为28,908美元，2020年为32,428美元，变化为 - 3,520美元，变化率为 - 10.9%[192] - 2021年九个月净营业收入（NOI）为28,909美元，2020年为29,549美元，变化为 - 640美元，变化率为 - 2.2%；合并NOI 2021年为28,908美元，2020年为32,428美元，变化为 - 3,520美元，变化率为 - 10.9%[192] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净亏损为89343美元，2020年同期为106888美元；2021年前九个月净亏损为191070美元，2020年同期为123225美元[213] - 2021年第三季度总NOI为71343美元，2020年同期为78689美元；2021年前九个月总NOI为228385美元，2020年同期为312967美元[217] 费用变化原因 - 折旧和摊销费用增加主要因2020年7月1日以来公司对部分物业进行资本改进，部分被处置20处物业、部分可折旧租赁相关资产折旧完毕和部分收购的居民协议摊销完毕所抵消[166][168] - 一般和行政费用增加主要因2021年9月30日止三个月公司合并债务增加，导致基础业务管理费用增加[169] - 2021年9月30日止三个月，收购及其他交易相关成本主要与部分老年生活社区向新第三方经理过渡及主管理协议有关；2020年9月30日止三个月，主要与2020年公司与五星的业务安排重组有关[170] - 折旧和摊销费用减少主要因处置32处房产等因素[197] 债务相关情况 - 2021年2月公司发行本金总额500000千美元、利率4.375%、2031年到期的优先票据致利息费用增加，部分被2021年2月提前偿还200000千美元定期贷款和2021年6月赎回所有300000千美元、利率6.75%、2021年到期的优先票据抵消[17