纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国老年生活行业 - 公司：Senior Housing Properties Trust（SNH）、Five Star Senior Living 纪要提到的核心观点和论据 合作历史与现状 - SNH与Five Star合作已久，2001年Five Star从SNH剥离时运营56个社区约5300个床位，如今租赁或运营SNH 261个社区约30000个单元，约20000个单元采用三重净租赁结构 [7] - 过去三四年，老年生活行业面临入住时间缩短、替代选择增多、库存增长、员工短缺和工资压力等问题，导致Five Star财务困境，覆盖率从2013年的1.3倍降至去年约0.9倍，出现现金流和流动性问题 [8] 新业务安排 - SNH与Five Star达成新管理或RIDEA协议，运营现有社区，执行多项金融交易改善Five Star财务状况和流动性，SNH及其股东将获约2.5亿股Five Star普通股，持股增至85%，股东通过特别股息获股 [9] - 过渡期间（协议签订至2020年1月1日目标转换日期），完成三重净租赁社区向RIDEA结构的许可流程，Five Star股东投票批准股份发行 [10] 新安排的好处 - RIDEA结构使SNH作为业主能获更多行业上行收益，短期现金流减少有望带来长期增长，SNH及其股东将拥有Five Star多数股权，分享未来盈利 [11] - Five Star将成为财务更稳定的运营商，预计年EBITDA 2000万 - 3000万美元，资本支出需求小、杠杆低，继续直接拥有20个社区，专注运营和提升社区表现 [12] - SNH与单一全国经理合作，结合RIDEA结构提高资产管理效率，扩大该结构增强对房地产的控制和监督，可加大社区投资和改善力度 [12] 决策考量 - 特别委员会经数月多次会议和谈判达成新安排，考虑因素包括解决方案需永久、双方利益需一致、SNH需有资产安排和管理灵活性 [13][14] - 允许Five Star破产并更换运营商不可行，因其未违约，破产会使SNH失去重组控制权，导致运营恶化和社区价值受损 [15] 新管理协议条款 - 期限15年，管理费率5%，Five Star还可获相当于总投资组合物业层面EBITDA超过目标EBITDA部分15%的激励费，促使其关注收入和底线业绩，与SNH利益一致 [17] 行业趋势与时机 - 老年生活行业处于或接近周期底部，是SNH转换为RIDEA结构的时机，有新建筑开工减少和吸收创新高的证据，看好Five Star新CEO举措，结合SNH资产管理和资本投资，可利用未来需求 [18] 过渡期间财务交易 - 自2019年2月1日起，现有三重净租赁下固定租金降至约每月1100万美元，此前约1740万美元与降低后租金的差额将递延，获股东批准发行股份后豁免 [20] - SNH以约5000万美元购买租赁社区相关的物业、厂房和设备，同时提供2500万美元短期信贷安排，利率6%，2020年1月1日到期，Five Star需尽快以合理条款修改、再融资、延长或替换现有安排 [21] - 成功转换所有社区后，SNH将减少Five Star在SNH信贷安排下的债务，承担相关负债，支付总计7500万美元现金，改善其财务状况和流动性 [22] 股权结构变化 - 目前SNH持有Five Star约8%流通股，发行约2.6亿股后，SNH持股将达约34%，略低于REIT对经理持股限制，发行需获Five Star股东批准，相关方已同意投票支持，获批后SNH股东将获特别股息 [23][24] 杠杆与股息 - 预计2019年年中债务与调整后EBITDA比率降至约7倍，为达约6倍目标，计划年底前出售价值高达9亿美元的物业，包括表现不佳的老年生活社区、非核心物业等，资产出售后医疗办公和生命科学建筑投资占比将增加 [25] - 预计从下一次定期季度股息开始，每年支付0.55 - 0.65美元股息，基于约80%的预计可分配现金目标派息率，虽与Five Star交易短期减少现金流，但长期利于增长，股息有保障且提供财务灵活性 [26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 新管理协议中管理费率与现有管理组合有相似但结构不同，激励费按整个投资组合计算 [31] - 内部建模预计过渡期间每单元每年资本支出约1500美元，未来几年为经常性支出 [33][34] - SNH出售RMR股票需董事会决定，考虑因素包括股价、流动性和执行情况，也可选择出售其他资产 [36] - 2019年第一季度业绩与上一季度持平，预计2019年仍受工资压力影响，净营业收入可能有中到高个位数下降，2020年后情况可能好转 [39][40] - 目前独立技能护理设施收入占比3%，当前TRS或RIDEA投资组合中SNF单元占比5%，租赁物业中CCRCs内SNF单元占比约20%，团队正减少对独立技能护理设施的敞口，部分资产出售有进展 [42][43] - 预计9亿美元资产出售中大部分为老年生活社区，也包括非核心MOB资产和 wellness中心，整体资本化率约7% [46] - 租金减免约每月600万美元，旨在使Five Star在今年保持运营，摆脱不确定性，专注提升投资组合表现 [49] - Five Star新管理层关注运营卓越、与JD Power合作、动态定价计划和定义运营细分市场，以提升运营表现 [54][55] - 信用评级机构了解重组情况，虽可能担忧短期杠杆上升，但理解SNH降低杠杆的计划，SNH认为自身财务状况良好 [57] - 2019年预测因成本压力数字下降，2020年基本持平，2021年有所恢复，股息设定保守，有望超预期 [60][61] - SNH购买Five Star超5000万美元的设备和资产，为其提供财务灵活性，7500万美元转换付款包含多项内容，若短期信贷安排有余额将相应减少 [63][64] - 2018年第四季度EBITDARM覆盖率为0.9倍 [65] - 2019 - 2020年每年可能比历史支出多2000万 - 2500万美元用于资产重新定位和出售 [67] - 已确定独立技能护理设施为处置候选资产，部分已在谈判购买和销售协议，其余处置物业未公开，预计多为老年生活社区，也考虑非核心MOB资产和 wellness中心 [70] - 若一切顺利，7500万美元付款将于2020年1月1日支付 [71]

公司人员与组织架构 - 截至2018年12月31日，RMR LLC在美国总部和地区办事处拥有超600名全职员工[67] - 截至2018年12月31日，公司有四个运营部门，其中三个为独立报告部门，分别是医疗办公楼、三净租赁老年生活社区和第三方管理老年生活社区，第四个部门包括其他业务[126] 公司业务收入结构 - 2018年，约97%的净营业收入来自租户和居民私人资源为主的物业，3%来自依赖医保和医疗补助计划的物业[74] CMS规则对疗养院医保支付的影响 - 2016年9月，CMS发布规则，估计长期护理机构首年合规成本约62,900美元，此后每年约55,000美元[76] - 2012年联邦财年，CMS规则使疗养院医保支付总额减少约11.1%，即38.7亿美元[78] - 2013 - 2018联邦财年，CMS对疗养院医保支付率分别提高约1.8%、1.3%、2.0%、1.2%、2.4%、1%[78] - 2019联邦财年，CMS预计将使疗养院医保支付增加约8.2亿美元，即2.4%[78] PDPM模式对疗养院的影响 - 2019 - 2029年，PDPM模式预计为疗养院减少约20亿美元报告负担[79] 医保坏账报销率变化 - 2015联邦财年，针对双重资格受益人，疗养院医保坏账报销率从100%降至65%[80] - 2013联邦财年起，非双重资格受益人，疗养院医保坏账报销率从70%降至65%[80] 医保支付率自动减支机制 - 2011 - 2025年，医保支付率通过自动减支机制削减2.0%[81] 社区优先选择计划（CFC） - 社区优先选择计划（CFC）为参与的州提供相关医疗援助支出联邦匹配付款6%的增长，截至2017年5月有8个州批准了该计划[87] 联邦政府支付州医疗补助扩展成本变化 - 2014 - 2016年联邦政府支付州医疗补助扩展成本的100%，2020年及以后逐步降至90%[91] 熟练护理机构（SNF）相关规则及影响 - 自2018财年起，未按规定时间遵守报告要求的熟练护理机构（SNF），该财年医疗保险支付率将降低2.0%[93] - 自2018年10月起，CMS通过预扣机制将所有SNF的医疗保险付款减少2.0%，并将50% - 70%的预扣款项重新分配给表现最佳的SNF作为奖励[94] - 2019财年SNF基于价值的采购（VBP）计划的变更，预计使SNF的付款总额比2018财年减少约2110万美元[94] 法律和解事件 - 2018年美国司法部宣布与SNF设施及其附属公司达成三笔和解，金额分别为600万美元、1000万美元和3000万美元[108] - 2018年HHS通过民权办公室达成了数笔数百万美元的HIPAA和解协议[109] 医疗行业法规政策变化 - 《平价医疗法案》（ACA）将涉及超过100万美元的医疗欺诈犯罪的联邦量刑指南下的处罚提高了20% - 50%[105] - 2017年12月22日，《减税与就业法案》（TCJA）生效，对美国经济和医疗行业产生重大影响[103] - 2017年10月12日特朗普签署行政命令修改ACA部分内容，2018年10月2日相关部门发布规定允许保险公司销售长达12个月的短期保险计划[96] 公司面临的法规合规风险 - 公司及其租户和经理需遵守各类法规，如关于老年生活社区运营、医疗租户、生物技术实验室租户等的法规，合规成本可能影响租户支付租金能力和社区盈利能力[110][111][113] 公司面临的市场竞争风险 - 投资医疗办公楼、老年生活社区和健康中心业务竞争激烈，公司与其他房地产投资信托基金、金融机构等竞争，部分竞争对手在特定市场占主导且资源更丰富[116] - 公司租户和经理在当地和区域与提供类似服务的设施竞争，包括争夺居民、患者和合格人员[117] 公司面临的环境风险 - 房地产所有权面临环境风险，公司虽认为目前物业环境状况无重大不利影响，但未来治理污染成本可能影响业务和财务状况[119][120] 重大天气或气候相关事件影响 - 重大天气或气候相关事件发生时，公司、租户或经理可能转移居民、关闭或限制运营，会产生成本和损失，保险可能无法充分补偿[121] 气候变化相关法规影响 - 气候变化相关法规可能使能源等成本增加，虽预计对运营结果影响不大，但未来可能使建筑过时或需重大投资[123] 公司物业保险情况 - 公司或租户负责物业保险费用，公司与RMR LLC等参与联合财产保险计划[124] 公司网站相关情况 - 公司网站为www.snhreit.com，发布治理指南、行为准则等文件，还提供报告下载，股东可通过网站举报相关问题[125] 美国联邦所得税相关情况 - 美国联邦所得税考虑总结基于现有法律，适用于将公司股票作为投资资产的投资者，相关法规复杂且可能变化，建议咨询税务顾问[130][131] 公司纳税选择及资格情况 - 公司自1999年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[136] - 公司律师认为公司在1999 - 2018年符合REIT纳税资格，且当前和预期投资及运营计划能使其继续符合要求[138] 非公司制美国股东股息税率情况 - 非公司制美国股东在2017年后至2026年前，对非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[137] REIT纳税资格不满足的处罚情况 - 若有“禁止交易”净收入，公司需按100%税率纳税[144] - 若未满足75%或95%毛收入测试，因合理原因而非故意疏忽，公司需按100%税率对未达标金额纳税[145] - 若未满足REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微不达标），因合理原因而非故意疏忽，公司需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产净收入的税额[146] - 若未按要求分配，公司需对未分配部分缴纳4%的不可抵扣消费税[148] - 若未满足REIT资格条件（1） - （6），因合理原因而非故意疏忽，公司可保留资格但需缴纳50,000美元罚款[161] - 若公司在某一年不符合REIT纳税资格，将按常规C类公司纳税，且之后四个应税年度将被取消REIT纳税资格[155] 子公司对母公司REIT资格的影响 - 公司间接拥有的房地产子公司若符合REIT资格，其股份是母公司75%资产测试的合格房地产资产；若子公司不符合REIT资格，会影响母公司REIT资格[164] 公司TRS选举及相关规定 - 公司与子公司REIT于2017年第一季度起进行保护性TRS选举，此后每年1月重申，除非对该子公司的所有权降至10%以下[166] - 公司持有的TRS证券价值在每季度末不得超过总资产价值的20%[167] - 若TRS直接或间接拥有某公司超过35%的投票权或已发行证券价值，该公司自动成为TRS[168] - 公司于2015年第二季度收购并持有RMR Inc.超过10%的已发行证券，自2015年6月5日起将其视为TRS[169] - 公司将Five Star的特定子公司视为TRS，该子公司管理和运营独立生活设施[170] 净营业亏损相关规定 - 2017年后产生的净营业亏损一般不能抵消超过当年应税收入的80%，且不得向后结转，但可无限期向前结转[173] TRS与关联REIT交易消费税规定 - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易金额，REIT需缴纳相当于超额部分100%的消费税[174] 公司维持REIT纳税资格的总收入测试 - 公司每年需满足两个总收入测试以维持REIT纳税资格，至少75%的总收入需来自与房地产相关的投资，至少95%的总收入需为符合75%总收入测试的收入等[175] 租金收入相关规定 - 若公司拥有租户10%或以上的投票权或股票价值，租金不符合“房地产租金”定义，公司持有接近但低于Five Star 10%的流通普通股[178] - 若至少90%的物业租赁空间租给非TRS和10%关联租户，且TRS租金与非关联租户相当，TRS支付给REIT的租金不会因禁止10%关联租户规则而被取消资格[179] - 非惯常服务价值不超过物业总收入的1%，不会使收入丧失“不动产租金”资格[181] - 与不动产租赁相关的个人财产租赁租金占总租金15%或以下，该部分租金可作为“不动产租金”[182] IRS认定对公司收入测试的影响 - 若IRS认定公司预期的TRS不符合资格，独立生活设施居民的租金收入可能不满足75%和95%总收入测试，若适用救济条款，公司将按100%税率对未达95%总收入测试的金额征税[187] - 若IRS认定公司聘请的承包商不符合资格，公司从TRS获得的租金收入可能不符合75%和95%的总收入测试，可能需按100%的税率纳税[214] 资产处置收益相关规定 - 除销售止赎财产外，经销商收益可能按100%税率征收惩罚性税，通过TRS持有的财产销售收益按常规公司所得税税率征税[191] - 公司认为资产处置收益通常满足75%和95%总收入测试，不会是经销商收益或受100%惩罚性税[194] 未满足总收入测试的救济情况 - 若未满足75%或95%总收入测试，因合理原因且非故意疏忽，提交收入明细后仍可能符合REIT税收资格，适用救济条款将按100%税率对未达测试金额征税[195][196] 公司资产测试相关规定 - 每个日历年季度末，至少75%的总资产价值须为“房地产资产”，不超过25%为除计入75%资产测试外的证券[197][198] - 计入25%资产类别的投资中，单一非REIT发行人证券价值不超总资产的5%，且不超过单一非REIT发行人已发行证券投票权或价值的10%，TRS的股票和证券除外[199] 未满足资产测试的免责情况 - 若未满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，资产价值不超1000万美元且在六个月内处置或满足测试可免责；若不满足其他资产测试，向IRS说明、因合理原因、支付税款并在六个月内处置或满足测试仍可能符合REIT税收资格[204] 公司从五星公司获得租金收入情况 - 公司持有五星公司流通普通股比例低于10%，预计从五星公司及其子公司获得的租金收入符合相关测试的合格收入标准[208] 合格独立承包商认定规定 - 承包商需与REIT的关联度低于35%，且积极从事为无关方运营合格医疗保健物业的业务，才能被认定为“合格独立承包商”[213] 公司向股东分配要求 - 公司需向股东进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”和90%的税后净收入（如有）减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[216] 税法对净利息费用扣除限制 - 税法一般将可分配给贸易或业务的净利息费用的扣除限制为“调整后应税收入”的30%，公司尚未决定是否选择排除该限制[217] 未满足分配要求的处理情况 - 若公司未能满足90%的分配要求，可能会被IRS免除，但需证明是由于之前为满足4%的消费税要求而进行的分配导致的[220] - 公司若未能支付足够的股息，可在以后年度支付“不足股息”，但会被征收利息费用[222] 公司收购C类公司相关税收情况 - 公司收购C类公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常会成为QRSs，公司需承担相关税收属性[224] - 公司在特定情况下出售从C类公司继承的资产，可能需缴纳内置收益税，出售资产的应税股息支付给美国非公司股东时可能享受优惠税率[225] - 公司需在收购C类公司的应税年度结束前，分配继承的C类公司的收益和利润，否则可能需支付利息费用[226] 美国股东相关税收情况 - 非企业美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%；超阈值则为20%[231] - 公司普通股息通常按普通收入适用较高联邦所得税率征税，但符合条件的REIT股息可通过IRC第199A条机制享受较低有效税率（2017年后至2026年前适用）[231] - 公司指定的长期资本利得股息（除房地产折旧收回部分，该部分最高联邦所得税率为25%）等五类情况可适用优惠联邦所得税率[233] - 公司企业股东可能需将最多20%的资本利得股息按IRC第291条视为普通收入[234] - 美国股东需对净投资收入（含公司股息和股票处置收益）在调整后总收入超阈值时缴纳3.8%医疗保险税[242] - 美国股东处置公司股票损失超阈值，可能需按规定向IRS单独披露损失交易，C公司等损失超10000万美元/年或20000万美元/规定组合年度，其他主体超2000万美元/年或4000万美元/规定组合年度需披露，未披露自然人最高罚款10000美元，其他情况最高罚款50000美元[243] - 非企业美国股东为购买公司股票借款，利息扣除通常限于投资者净投资收入[244] 非美国股东相关税收情况 - 公司向非美国股东非指定为资本利得股息的分配，按现行或累计收益和利润部分一般需按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣，符合条件可适用较低条约税率[250] - 公司向非美国股东宣布并支付的资本利得股息及与美国房地产权益相关股息，一般视为普通股息按上述方式预扣[251] - 税收条约可能降低公司分配的预扣义务，非美国股东需用适用IRS表格申请条约优惠，多预扣部分可申请退款[252] - 若公司股票未在美国国家证券交易所上市且分配归因于美国不动产权益（USRPI）出售或交换收益，非美国股东分配需按有效关联贸易或业务收益征税，适用预扣代理需预扣最高21%的资本利得股息[253] - 若公司股票不是USRPI，非美国股东出售股票的收益通常无需缴纳美国联邦所得税或预扣税[254] - 若公司股票在美国国家证券交易所上市，非美国股东出售股票的收益无需按USRPI出售缴纳美国联邦所得税；若公司是“国内控制”的房地产投资信托（REIT），股票不构成USRPI，即非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%[255] - 若出售公司股票的收益需缴纳美国联邦所得税，非美国股东按美国股东处理，需进行全面申报，购买方可能需预扣15%的购买价格[258] 预扣税相关情况 - 若股东需进行备用预扣或其他美国联邦所得税预扣，适用预扣代理需从实物分配中预扣相应金额[259] - 备用预扣的金额一般不是额外税收，

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度归一化运营资金（FFO）为每股0.27美元，全年为每股1.59美元，均包含支付给外部经理RMR的4060万美元业务管理激励费用 [25] - 排除业务管理激励费用后，2018年第四季度一般及行政费用较去年减少140万美元，降幅11.5%，主要因支付给RMR的基础业务管理费减少 [26] - 2018年初公司发行5亿美元4.75%的优先票据，导致第四季度利息费用较2017年增加480万美元，年末无担保循环信贷额度余额为1.39亿美元，可用额度8.61亿美元，总债务与总资产比率为42.4%，总债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为6.0倍（排除激励费用） [27] - 2018年第四季度资本支出2940万美元，其中1530万美元（52%）为经常性支出，1410万美元用于开发和再开发项目 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型老年生活社区业务 - 2018年同店现金净营业收入（NOI）下降6.8%，主要因工资福利和维修维护费用增加，工资福利同比增长约1%，占同店现金NOI减少额的30%，维修维护费用增长超10% [9][16][17] - 第四季度同店入住率较去年同期提高30个基点，全年提高20个基点，同店平均月租金较去年同期下降不到1%，入住率提高和租金持平使2018年同店收入略高于2017年 [14] 医疗办公物业（MOB）业务 - 第四季度同店现金NOI较去年同期增长1%，全年增长80个基点，季度末整体入住率为94.5%，全年租户留存率接近80% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年生活市场新开工建设项目呈下降趋势，但供应仍超过需求 [16] - 医疗办公和生命科学市场，公司认为圣地亚哥的托雷派恩斯子市场是全国三大最强的生命科学市场之一 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续增加医疗办公和生命科学投资组合规模，耐心且有纪律地进行投资，同时在现有医疗办公、生命科学和老年生活物业中配置资本以获取高回报 [22] - 公司正在与最大租户五星高级生活（Five Star Senior Living）讨论协议重组，以解决其运营和流动性问题 [10] - 公司正在对独立熟练护理设施进行营销处置 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年将是公司的过渡年，重点是提高MOB业务在总投资组合中的占比，加强所有物业的资产管理监督，在有高回报的市场投资现有物业，最大化老年生活投资组合的绩效和价值 [29] - 老年生活市场虽有改善迹象，但仍有大量在建项目，竞争将持续激烈，工资和福利成本也将维持高位 [62] 其他重要信息 - 公司部分物业获得奖项，佛罗里达的三个管理型老年生活社区获得J.D. Power老年生活认证，亚特兰大北部的医疗办公楼获得国际建筑业主与管理者协会（BOMA）的BOMA 360认证 [12][13] - 2018年公司出售高级生活投资组合实现超2.6亿美元收益，并将部分收益再投资于医疗办公和生命科学建筑 [7] - 2018年公司出售资产比购买资产多约1.5亿美元，但投资活动仍使现金NOI增长1.2% [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与雪松西奈（Cedars - Sinai）的租约到期情况及状态 - 公司预计雪松西奈将长期续租，且租金可能上调 [31] 问题2: 本季度同店业绩是否受五星高级生活公司情况影响 - 公司认为主要是工资福利和费用较高影响业绩，社区层面受五星高级生活公司情况影响不大 [32] 问题3: 熟练护理业务资产情况 - 公司正在对独立熟练护理设施进行营销处置，处于不同谈判或营销阶段 [33] 问题4: 马萨诸塞州出售的MOB物业定价情况 - 这些物业被瑞来安（Reliant）租用20年，由当地买家感兴趣，定价不适用资本化率讨论，公司认为对这些物业投入资本和维护对投资组合无意义 [35] - 公司对这些资产计提约4600万美元减值准备，将在10 - K报告中披露 [36] 问题5: 斯克里普斯研究所（Scripps Research Institute）物业空置后的资本计划及租金提升情况 - 公司仍在规划资产重新定位，需获得一定审批后才能开展重建，若进行重建将对资产进行全面重新定位，预计租金会上涨 [37] 问题6: 2019年各项事务优先级 - 公司认为各项事务都是优先事项，不同人员将负责不同方面的挑战 [39] 问题7: 如何让投资者关注公司有价值的MOB投资组合 - 公司认为投资者沟通很重要，会继续宣传MOB投资组合优势，也考虑过更改公司名称 [41] 问题8: 是否考虑与雪松西奈进行类似Vertex Pharmaceuticals的合资项目 - 公司认为雪松西奈的建筑适合合资，但目前无资金使用需求，且有短期挑战待解决，暂不考虑合资 [42] 问题9: 五星高级生活投资组合的稳定覆盖率 - 公司难以预测其未来覆盖率情况 [45] 问题10: 加入第四季度或2019年第一季度业绩后覆盖率是否会下降 - 公司难以确定，从数学角度看加入第四季度业绩后可能下降 [46][47] 问题11: 五星高级生活产生负EBITDA的资产数量及销售情况 - 约底部20个左右的物业产生负EBITDA，若出售这些物业，覆盖率将提升至1.1倍，这些物业正在不同阶段进行营销 [48][49] 问题12: 五星高级生活电子病历系统推广缓慢的原因 - 电子病历系统已在所有熟练护理设施和持续照料退休社区（CCRC）中使用，超过一半指的是动态定价模型 [50][51] 问题13: 动态定价模型是否会在2019年体现效果 - 公司认为会体现效果 [53] 问题14: 五星高级生活重组延迟原因及60天内情况 - 公司无法透露正在进行的讨论情况，预计60天内会有公告 [55][56] 问题15: 除租金重组外，是否会向五星高级生活提供贷款等其他可能性 - 公司无法透露正在进行的讨论情况，预计60天内会有公告 [57] 问题16: 五星高级生活问题解决前投资是否暂停 - 公司收购团队仍在对市场上的项目进行评估，收购未暂停 [58] 问题17: 处理五星高级生活协议时不考虑的选项 - 公司无法评论潜在理论结果 [61] 问题18: 关注五星高级生活问题的原因及市场情况 - 市场有改善迹象，但仍有大量在建项目，竞争激烈，工资和福利成本高，市场是否反转难以确定 [62] 问题19: 与五星高级生活协议变更对股息分配的影响 - 公司表示协议变更可能对现金流产生负面影响，无法评论潜在理论结果 [63] 问题20: 未来12 - 24个月MOB业务增长策略 - 公司目标是收购MOB和生命科学物业，但目前资本化率低于公司可接受水平，将继续谨慎耐心寻找适合投资组合的物业 [64] - 公司希望继续像2018年一样，将老年生活资本进行再投资到MOB业务 [66]