文章核心观点 介绍克罗地亚裔美国媒体人Albert Anthony的个人情况、业务及品牌相关信息 [1] 个人情况 - Albert Anthony是克罗地亚裔美国媒体人，在Investing.com和Seeking Alpha等投资者平台使用该笔名，自2023年以来积累超1000名粉丝，报道市场和股票 [1] - 他是纽约市本地人，曾居住在得克萨斯州奥斯汀，担任过管理和信息系统分析师，还在一家排名前十的金融公司的IT部门工作 [1] - 他参加过东南欧的许多商业和创新会议，在克罗地亚和奥斯汀的初创企业和数字游牧活动中发表过演讲 [1] - 他拥有德鲁大学、企业金融研究所、弗吉尼亚大学达顿商学院、CompTIA和微软的学位和证书 [1] 业务情况 - 截至2025年，他正在撰写一系列名为《金融市场：建立股息收入投资组合》的文章，同名新书计划于2025年在亚马逊全球发行 [1] - 他是一名居家投资者，用自有资金推出了Future Investor Fund，专注于构建股息投资组合 [1] 品牌情况 - Albert Anthony品牌由Albert Anthony & Co.全资拥有，这是一家在美国得克萨斯州特拉维斯县奥斯汀注册的独资企业 [1]

投资组合情况 - 截至2024年12月31日，公司多数投资为机构发行的过手型RMBS[22] - 截至2024年12月31日，CMBS投资占投资组合比例不足1%[24] - 截至2024年12月31日，CMBS IO投资占投资组合比例不足2%[26] 风险敞口与投资政策限制 - 截至2024年12月31日，公司与任何回购协议交易对手的风险敞口均不超过股权的10%[28] - 投资政策限制购买时被任何全国认可统计评级机构评为BBB+或更低的非机构MBS投资不超过股东总权益的10%[32] 员工情况 - 截至2024年12月31日，公司有22名全职和兼职员工[41] - 截至2024年12月31日，员工平均任期为10.8年[41] - 截至2024年12月31日的三年里，公司员工自愿离职率为4%[41] 公司运营管理 - 公司采用可持续发展会计准则委员会概念框架，并按其金融行业标准在网站披露信息[39] - 公司实施正式运营流程来跟踪、管理和监控公司及员工的关键企业目标[40] 税务与财务数据 - 公司2024年REIT应纳税所得额估计为9630万美元，其中包括9990万美元与净递延税对冲收益摊销相关的金额[47] - 截至2024年12月31日，净递延税对冲收益预计摊销情况为：2025财年100144000美元、2026财年100420000美元、2027财年95831000美元、2028财年及以后422643000美元，总计719038000美元[49] - 截至2024年12月31日，公司有5.579亿美元资本损失结转，将在2027年12月31日或2028年12月31日到期[49] 股息情况 - 公司2024年宣布的普通股股息为每股1.60美元，按税务目的计算为每股1.58美元[50] - 2024年普通股股息中，普通股息为每股1.27707美元，资本利得为0，资本返还为每股0.30293美元；2023年普通股息为每股0.74112美元，资本利得为0，资本返还为每股0.81888美元[50] - 2024年和2023年优先股C系列股息均为每股1.72500美元[50] REIT相关规定 - 公司作为REIT需满足75%收入测试和95%收入测试，即至少75%的总收入来自特定房地产相关来源，95%的应税年收入由符合75%收入测试的收入或某些其他被动收入组成[52] - 若未通过收入测试且因合理原因而非故意疏忽，需支付等于任何超额非合格收入100%的税款[53] - 公司需满足多项资产测试，包括75%资产测试、10%资产测试、5%资产测试，应税REIT子公司不得超过总资产价值的20%[54][55] - 公司运营依据1940年法案第3(c)(5)(C)条豁免规定，需确保至少55%的资产为抵押贷款和其他合格资产，至少80%为房地产相关资产[58]

文章核心观点 - 近期Zacks房地产投资信托和股权信托行业因抵押贷款利率波动复苏受阻，虽利率有望下降带动贷款需求，但固定收益市场波动或影响行业参与者，Annaly、AG Mortgage和Dynex Capital有望应对行业困境 [1][2] 行业概况 - Zacks房地产投资信托和股权信托行业由抵押房地产投资信托（mREIT）组成，参与者投资和发起抵押贷款及抵押支持证券，为业主和企业提供抵押信贷，通常专注住宅或商业抵押市场，部分通过资产支持证券投资两个市场 [3] - 机构证券由联邦政府支持，信用风险低，此类REIT通过普通股、优先股、回购协议等在债务和股权市场筹集资金，净息差是关键收入指标 [4] 行业未来趋势 贷款需求 - 近几个月抵押贷款利率波动，虽在下降但仍高于去年，购房申请有改善迹象，潜在需求显现 [5] - 经济稳固，利率难快速下降，逐渐下降将推动抵押贷款发放，但速度慢于预期，需求改善将减少行业参与者运营和财务挑战，增加销售利润率和新投资活动 [6] 股息削减 - 固定收益市场波动、高利率和利差扩大影响机构抵押支持证券估值，机构抵押REIT有形账面价值略有下降，虽比2023年稳定，但央行今年降息减少将增加高杠杆mREIT盈利压力，迫使公司削减股息，可能导致资本外流和账面价值进一步下降 [7][8] 保守策略 - 抵押市场情况、金融条件受限和固定收益资金流减少使高风险信贷资产承压，mREIT投资将更谨慎，投资组合增长放缓，许多公司提高对冲比率降低利率风险，虽短期看似明智，但会阻碍行业增长，难以获得强劲回报 [9] 行业排名与前景 - 该行业位于Zacks金融板块，Zacks行业排名第137，处于248个行业的后45%，近期表现不佳，分析师对其盈利增长潜力信心下降，今年盈利预期较去年下调16% [10][11] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年，该行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业涨幅为13.3%，金融板块涨幅为29.6%，标准普尔500指数涨幅为25.2% [13] 估值情况 - 基于过去12个月市净率，行业估值为0.96倍，低于标准普尔500指数的8.88倍，过去五年最高为1.15倍，最低为0.39倍，中位数为0.88倍，与金融板块相比，行业估值有较大折扣，金融板块市净率为4.18倍 [14][15] 值得关注的3只mREIT股票 Annaly - 投资策略注重资产选择和资本配置以实现稳定回报，涉及传统机构抵押支持证券和非机构、信贷类资产，MSR平台受益于低提前还款环境，通过收购新发起的MSR扩大业务，截至2024年12月31日，投资组合达982亿美元 [16] - 2022年出售相关业务，专注核心住房金融战略，将资本分配到住宅信贷业务、MSR平台和机构抵押支持证券，提高回报稳定性 [17][18] - 过去一个月，2025年盈利预期上调9.2%至每股2.81美元，同比增长4.1%，Zacks评级为1（强力买入），市值116亿美元 [19] AG Mortgage - 投资、收购和管理住宅抵押资产、房地产相关证券和金融资产，非机构RMBS投资包括固定和浮动利率证券 [20] - 2024年第三季度收购约1.5亿美元房屋净值贷款，并承诺再购买2亿美元，预计房屋净值贷款市场规模达2万亿美元，年贷款发放量2000 - 3000亿美元，为公司提供增长机会 [21] - 过去一个月，2025年盈利预期下调3.2%至每股0.89美元，同比增长106.9%，Zacks评级为3（持有），市值12.6亿美元 [22] Dynex Capital - 是一家抵押和消费金融公司，通过贷款业务为投资组合创造投资，目前主要业务包括多户住宅和移动房屋抵押贷款发起，近期扩展到商业房地产贷款，未来计划拓展其他金融产品 [23] - 使用衍生工具对冲利率风险，过去一年购买高息投资使利息收入增加，2024年第四季度美联储降息降低回购协议借款利息支出，2024年净利息收入为590万美元，而2023年为净利息支出790万美元 [24][25] - 过去一个月，2025年盈利预期上调3.7%至每股1.87美元，同比增长654.3%，Zacks评级为2（买入），市值10.6亿美元 [26]

文章核心观点 - 因抵押贷款利率波动，Zacks房地产投资信托和股权信托行业近期复苏受阻，虽利率有望下降带动贷款需求，但固定收益市场波动、行业股息削减、保守投资策略等因素影响行业发展，不过Annaly、AG Mortgage、Dynex Capital等公司表现值得关注 [1][2] 行业概况 - 该行业由抵押房地产投资信托（mREITs）组成，投资和发起抵押贷款及抵押支持证券，为业主和企业提供抵押信贷，通过多种方式筹集资金，净息差是关键收入指标 [3] 行业未来影响因素 抵押贷款利率波动 - 过去数月抵押贷款利率波动，虽呈下降趋势但仍高于去年，购房申请有改善迹象，经济稳固使利率难快速下降，缓慢下降将推动抵押贷款发放，需求改善将减少行业运营和财务挑战，增加销售利润率和新投资活动 [4][5] 股息削减 - 固定收益市场波动、高利率和利差扩大影响机构抵押支持证券估值，机构抵押REITs有形账面价值略有下降，央行减少降息增加高杠杆mREITs盈利压力，公司削减股息或导致资本外流和账面价值进一步下降 [6][7] 保守投资策略 - 抵押市场状况、金融条件受限和固定收益资金流减少使信用风险资产承压，mREITs投资更谨慎，投资组合增长放缓，高对冲比率虽降低利率风险但阻碍行业增长，短期内难获强劲回报 [8] 行业排名与前景 - 该行业位于Zacks金融板块，Zacks行业排名第137，处于248个行业的后45%，近期表现不佳，分析师对其盈利增长潜力信心下降，今年盈利预期较去年下降16% [10][11] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年该行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业涨幅为13.3%，金融板块涨幅为29.6%，标准普尔500指数涨幅为25.2% [13] 估值情况 - 基于过去12个月市净率（P/BV），行业估值为0.96倍，低于标准普尔500指数的8.88倍，过去五年最高为1.15倍，最低为0.39倍，中位数为0.88倍，与金融板块相比，行业估值有较大折扣，金融板块P/BV为4.18倍 [15][17] 值得关注的mREIT股票 Annaly - 投资策略注重资产选择和资本配置以实现稳定回报，涉及传统机构MBS和非机构及信用资产，MSR平台受益于低提前还款环境，通过收购新MSR扩大业务，截至2024年12月31日投资组合达982亿美元，2022年退出部分业务专注核心住房金融，2025年盈利预期上调9.2%至每股2.81美元，同比增长4.1%，Zacks排名为1（强力买入），市值116亿美元 [19][20][21] AG Mortgage - 投资、收购和管理住宅抵押资产等，非机构RMBS投资多样，2024年第三季度收购约1.5亿美元房屋净值贷款并承诺再购买2亿美元，预计房屋净值贷款市场规模达2万亿美元，年贷款发放量2000 - 3000亿美元，为公司增长提供机会，2025年盈利预期下调3.2%至每股0.89美元，同比增长106.9%，Zacks排名为3（持有），市值12.6亿美元 [22][23][24] Dynex Capital - 是抵押和消费金融公司，通过贷款业务为投资组合创造投资，目前主要业务包括多户住宅和移动房屋抵押贷款发放，近期拓展至商业房地产贷款并计划拓展其他金融产品，使用衍生品对冲利率风险，因过去一年购买高息投资和美联储降息，利息收入增加，2024年净利息收入为590万美元，2023年为净利息支出790万美元，2025年盈利预期上调3.7%至每股1.87美元，同比增长654.3%，Zacks排名为2（买入），市值10.6亿美元 [26][28][29]

文章核心观点 - HDO是拥有超6800名成员的收益投资者和退休人员社区 其收益方法能产生强劲回报 让退休投资更轻松简单 公司正招募更多成员加入 [1] 服务特点 - 提供含买卖提醒的模型投资组合、适合保守投资者的优先股和微型债券投资组合、可与服务负责人交流的活跃聊天功能、股息和投资组合跟踪工具以及定期市场更新 [2] 服务理念 - 注重社区、教育 认为不应独自投资 [2] 贡献者 - Treading Softly、Beyond Saving、Philip Mause和Hidden Opportunities是High Dividend Opportunities的支持贡献者 [4] 投资建议 - 文章中的推荐并非无限期有效 公司会密切监控所有持仓 并向成员发布独家买卖提醒 [4]

文章核心观点 公司进行优先股市场每周回顾，从自下而上和自上而下两个角度讨论优先股和微型债券市场活动，还提供相关投资组合和工具，并邀请读者免费试用[1] 分组1 - 公司从自下而上和自上而下两个角度讨论优先股和微型债券市场活动 [1] - 公司提供考虑收益和风险管理的收益投资组合 [1] - 公司提供强大的交互式投资者工具用于导航BDC、CEF、OEF、优先股和微型债券市场 [1] 分组2 - 公司提供关于CEFs、优先股和PIMCO CEFs的投资者指南 [2] - 公司邀请读者进行为期2周的免费试用 [2]

文章核心观点 - 公司对Dynex Capital, Inc.采取积极分析方法，此前分析认为该公司将受益于高利率和看似降低风险的投资组合 [1] 分组1 - 公司在Seeking Alpha及其他平台的内容不构成财务建议，旨在引发订阅者讨论 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年公司普通股资本基础增长3.32亿美元，费用率下降70个基点，普通股资本增长超40% [12][21] - 第四季度公司筹集6400万美元新资本，账面价值为每股12.70美元，季度经济回报率为1%，全年为7.4% [18][21] - 第四季度因增加高收益资产，利息收入较第三季度增加，同时杠杆率从7.6%升至7.9% [18][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度公司在四个方面创造价值，包括以有吸引力的水平筹集资本、在利差扩大时部署资本、收集风险特征更好的证券以及在掉期利差收紧时转移对冲 [30] - 第四季度公司购买价值9亿美元的30年期、票面利率为4.5%、5%和5.5%的证券，TBA和指定池各占约50% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年下半年美联储三次降息，收益率曲线自两年以来首次不再倒挂，第四季度10年期国债收益率上涨近80个基点，抵押贷款利差扩大 [17] - 机构RMBS名义利差在7年期国债之上为135 - 140个基点，在掉期之上为175 - 185个基点，且已稳定在该区间 [35] - 2025年机构MBS净发行量可能维持在2000 - 2500亿美元，抵押贷款利率在6% - 7%之间 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在资本市场和住房金融领域创造价值，目前认为机构支持的单户住宅MBS能带来最佳风险调整回报 [7][8] - 公司将继续扩大投资者覆盖范围，提高股票交易流动性，提升市净率，以实现高于账面价值的估值 [13] - 公司将继续加强风险管理，注重杠杆和流动性，同时积极关注GSE改革动态，准备利用政策变化带来的机会 [27][28] - 公司将继续多元化投资，关注结构化产品如机构CMO的价值，同时积极监测相对价值，适时进行多元化投资 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口趋势支持住宅房地产融资，单户住宅市场在高利率环境下表现出韧性，多户住宅市场因住房需求高而持续增长 [8] - 投资环境为机构RMBS市场提供了长期价值，公司团队将保持灵活性以应对未来变化 [9] - 美国经济表现出韧性，美联储可能采取观望态度，公司预计利率波动将加大，尤其是收益率曲线后端 [33] - 公司认为目前的投资环境有利，机构、住宅和多户MBS将在未来多个季度成为投资重点 [41] 其他重要信息 - 公司宣布任命T. J. Connelly为首席投资官 [10] - 公司在2024年新增三名董事会成员，加强了技术、风险、资产管理和战略方面的能力 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度从国债期货转向利率掉期的驱动因素，以及对利差和会计的影响 - 市场方面，掉期利差达到一定水平，能补偿更多财政发行的潜在风险，将约三分之二的对冲头寸转移至掉期，可增加200 - 300个基点的边际ROE [51] - 会计方面，期货收益按原对冲期限直线确认，而掉期收益按掉期曲线支付情况确认，公司将按季度更新相关数据 [52][53] 问题: 截至季度末账面价值的变化情况 - 自季度末以来，账面价值基本持平 [55] 问题: 2025年公司继续扩大资本基础的策略，以及如何看待折价发行和溢价交易时的发行节奏变化 - 公司的策略基于投资环境，当投资回报率高于长期股息水平时，认为是增值环境，适合扩大公司规模 [59] - 公司已看到规模扩大带来的显著好处，如G&A比率改善70个基点，将继续以稳健的方式扩大规模，仅在有投资价值时筹集资本 [61][63] 问题: MBS市场如何定价GSE改革风险，以及改革可能带来的潜在风险 - MBS市场目前对GSE改革的定价显示，认为发生重大变化的风险较小，即使有风险溢价，其概率也较低 [69] - 历史上GSE曾作为私人实体运营，当时利差较窄，但从当前状态转变为私人结构的难度较大，且成本效益不明确 [70][72] 问题: 如果掉期利差维持在当前水平，是否会继续增加掉期对冲比例，以及保留部分国债对冲的好处 - 鉴于当前市场环境，对冲组合已基本达到公司预期水平 [77] 问题: 公司在利率市场的近期看法，以及利率下降对全年的影响 - 公司不进行久期预测，旨在获取抵押贷款利差收益，已调整对冲策略，使久期分布更平衡 [79][80] - 前端利率相对稳定，后端利率因财政和政策变化不确定性较大，抵押贷款利率在5.5% - 7.5%之间仍可获取利差收益 [81][82] 问题: 如果收益率曲线进一步陡峭化，公司是否会增加投资组合风险，以及如何实现和保持流动性 - 目前抵押贷款相对于掉期和国债的回报率较高，增加风险需有明确的长期增值回报，目前利差仍较宽，是良好的回报环境 [88][89] - 利差波动已下降，随着隐含波动率降低，利差可能缓慢收紧 [91] 问题: 如何评估短期利率反弹对利差的风险，以及如何应对 - 公司在9月经历了一次小型再融资浪潮，部分市场细分领域再融资可能性高，需进行证券和票面利率选择，避免高凸性证券 [93][94] 问题: 新FHFA主任上任后，GSE的发起业务范围和对机构抵押贷款市场的供应影响 - 目前难以判断，理论上可能会缩小GSE的业务范围，增加私人标签发行，但实际政策需等待观察 [100][101] - 政策变化将经历市场反应、政策制定者回应和最终实施三个阶段，是一个长期过程 [103][104] 问题: 账面价值截至周四还是周五，是否包含今日利率变动和股息 - 账面价值截至周五收盘，且已扣除股息 [106]

Dynex Capital (DX) Q4 2024 Earnings Call January 27, 2025 10:00 AM ET Company Participants Alison Griffin - Vice President, Investor RelationsByron Boston - Chairman and Co-CEOSmriti Popenoe - President & Co-CEORobert Colligan - CFO & COOT.J. Connelly - Chief Investment OfficerBose George - Managing DirectorTrevor Cranston - MD - Mortgage Finance Equity ResearchEric Hagen - Managing DirectorJason Stewart - Director - Mortgage Finance Conference Call Participants Doug Harter - Equity Research Analyst Operato ...

业绩总结 - 2024年第四季度的综合收益为每股0.15美元，较第三季度的0.93美元下降[22] - 2024年第四季度的净收入为每股0.61美元，较第三季度的0.38美元上升[22] - 2024年第四季度的总经济回报为1.0%，相比第三季度的7.1%显著下降[22] - 2024年第四季度的每股账面价值为12.70美元，较第三季度的13.00美元下降[22] - 2024年第四季度的杠杆率为7.9倍，较第三季度的7.6倍有所上升[22] - 2024年第四季度的利息收入为8850万美元，较2024年第三季度的8260万美元有所增加[29] - 2024年第四季度的利息支出为8160万美元，较2024年第三季度的8260万美元略有下降[29] - 2024年第四季度的对冲收益为2200万美元，较2024年第三季度的2670万美元有所下降[29] - 2024年第四季度的未实现损失为223,225千美元，每股损失为2.75美元[100] - 2024年第四季度的经济净利息收入为18,813千美元[104] 资产与负债 - 截至2024年12月31日，投资组合的公允价值为98亿美元，较2024年9月30日的93亿美元有所增长[25] - 截至2024年12月31日，市场资本总额为11亿美元[13] - 截至2024年12月31日，公司的现金和无负担资产总额为6.58亿美元[67] - 截至2024年12月31日，公司的总资产抵押贷款支持证券（RMBS）组合的公允价值为101.37亿美元，占总资产的97.9%[82] - 截至2024年12月31日，公司的非机构CMBS发行量因单一资产/借款人交易和五年导管交易的增加而反弹[58] - 截至2024年12月31日，机构RMBS的余额为6,368,457千美元，平均利率为4.79%[97] - 截至2024年12月31日，普通股东权益期初为1,031,059千美元，期末为1,073,436千美元[102] 市场展望与风险 - 预计2025年净供应将保持在历史低位，预计为2000亿至2500亿美元[51] - 由于高利率和保险成本上升，住房可负担性低[50] - 由于工作模式变化和过时问题，整体空置率超过金融危机期间的水平[57] - 由于美联储的政策，商业房地产交易量、物业价格和CMBS利差可能会受到支持[57] - 截至2024年12月31日，普通股东权益的变化为：在利率上升100个基点时下降8.2%，在利率上升50个基点时下降3.4%[88] - 截至2024年12月31日，利差变化对普通股东权益的影响为：利差上升20至50个基点时下降10.4%，利差上升10个基点时下降5.2%[90] 分红与收益 - 2024年第四季度普通股每股分红为0.15美元，年化分红收益率为14.23%[81] - 2024年第四季度的利息收入为88,496千美元，每股收益为1.09美元[100] - 2024年第四季度的净利息收入为6,887千美元，每股收益为0.08美元[100]