Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q3 2022 Results Conference Call October 28, 2022 11:00 AM ET Company Participants Daniel Donlan - Senior Vice President and Head of Capital Markets Peter Mavoides - President and Chief Executive Officer Mark Patten - Chief Financial Officer Conference Call Participants RJ Milligan - Raymond James Wendy Ma - Evercore Haendel St. Juste - Mizuho Greg McGinniss - Scotiabank Joshua Dennerlein - Bank of America John Massocca - Ladenburg Thalmann Chris Lucas - Ca ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _____________________________________________________________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________________________________________________________ (Mark One) ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION ...

ESSENTIAL = PROPERTIES TOMOTIVE CENTERS Investor Presentation - September 2022 Disclaimer This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and other federal securities laws. These forward-looking statements can be identified by the use of words such as "expect," "plan," "will," "estimate," "project," "intend," "believe," "guidance," and other similar expressions that do not relate to historical matters. These forward-looking sta ...

Call Start: 11:00 January 1, 0000 11:36 AM ET Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q2 2022 Earnings Conference Call July 29, 2022 11:00 ET Company Participants Daniel Donlan - Senior Vice President & Head of Capital Markets Mark Patten - Executive Vice President & Chief Financial Officer Peter Mavoides - President & Chief Executive Officer Conference Call Participants Greg McGinniss - Scotiabank Haendel St. Juste - Mizuho Sheila McGrath - Evercore Lizzy Doykan - Bank of America Ki Bin Kim - ...

投资组合规模和构成 - 投资组合包含1,561处物业，平均单物业投资额为230万美元[222][227] - 截至2022年6月30日，公司拥有34亿美元净投资组合，包含1,561处物业[258] - 房地产投资组合包含1,561处物业，年化基本租金为2.671亿美元[300] - 2022年第二季度房地产净投资从2021年同期的27亿美元增至34亿美元，物业数量从1325处增至1391处[318] - 物业分布覆盖美国46个州，总面积达1,440万平方英尺，平均单物业面积约9,240平方英尺[308] 年化基本租金和入住率 - 截至2022年6月30日，公司年化基本租金为2.671亿美元，投资组合入住率达99.9%[220][222] - 投资组合年化基本租金为2.671亿美元[258] - 截至2022年6月30日，投资组合占用率为99.9%[259] - 公司年化基本租金总额为2.671亿美元，覆盖1,559处物业，总建筑面积1,440万平方米，加权平均租金为每平方英尺18.52美元[306] 租户结构和租金来源 - 93.0%年化基本租金来自服务导向型和体验型业务租户[220][229] - 63.8%年化基本租金通过主租约结构实现[227] - 86.5%年化基本租金来自内部发起的售后回租交易[238] - 公司投资组合年化基本租金中86.5%来自内部发起的售后回租交易[246] - 公司投资组合年化基本租金中86.0%来自与高级管理团队有交易历史的交易对手方[246] - 约46.8%的投资来自与管理团队有交易历史的运营商和租户[246] - 前十大租户贡献19.0%的年化基本租金，总额5066.4万美元[301] - 94.8%的租赁协议采用三重净租赁结构[302] - 按概念分类，EquipmentShare贡献最大年化基本租金852.5万美元，占比3.2%[304] 租约期限和到期分布 - 加权平均剩余租期为13.8年，仅4.3%租金在2027年前到期[223] - 公司投资组合加权平均剩余租期为13.8年[250] - 仅4.3%的租约在2027年1月1日前到期[250] - 租约加权平均剩余期限为13.8年，2027年前到期租约占比仅4.3%[310] - 2040年到期租约年化基本租金占比最高达12.1%（3,235万美元），2036年（15.2%/4,050万美元）和2034年（10.1%/2,686万美元）分列二三位[310] - 2022年到期租约占比仅0.2%（49.2万美元），涉及5处物业，加权平均租金覆盖率为3.0倍[310] 租金递增条款 - 97.7%租约包含租金递增条款，加权平均年增幅为1.5%[225] - 97.7%的租约提供租金递增条款，加权平均年增长率为1.5%[250] 租金覆盖率和租户财务要求 - 租金覆盖率加权平均达4.0倍，98.5%租约要求租户提供单元级财务报告[225][236] - 75.3%的物业单位租金覆盖率超过2.0倍，仅6.4%的物业覆盖率低于1.0倍[311] 行业和地区租金分布 - 服务业租户年化基本租金占比最高达79.6%（2.127亿美元），其中早教行业占比13.7%（3,653万美元），快餐行业占比12.9%（3,440万美元）[306] - 德克萨斯州物业年化基本租金占比最高达12.8%（3,413万美元），俄亥俄州（7.6%/2,035万美元）和佛罗里达州（7.1%/1,886万美元）分列二三位[308] - 汽车清洗行业租金收益率最高达每平方英尺54.68美元，便利店（29.32美元）和快餐（29.89美元）行业位列前三[306] - 工业类物业租金收益率最低为每平方英尺3.65美元，其中建材行业仅3.02美元[306] 租户信用评级分布 - 公司年度化基本租金中，租户隐含信用评级为BBB的占比最高，达15.3%[313] - 公司年度化基本租金中，租户隐含信用评级为BB-的占比达12.4%[313] - 公司年度化基本租金中，租户隐含信用评级为BB的占比达11.3%[313] 收入增长 - 2022年第二季度租金收入同比增长26.2%，增加1390万美元至6709万美元[317][318] - 租金收入增长3461.9万美元，同比增长35.1%，由房地产投资组合规模扩大驱动（从1325处增至1391处，净资产价值从27亿增至34亿美元）[332][333] 费用变化 - 2022年第二季度折旧和摊销费用增长28.5%，增加490万美元至2207万美元[317][324] - 2022年第二季度利息支出增长17.7%，增加138万美元至919万美元[317][329] - 折旧与摊销费用增长955.7万美元，同比增长29.1%，与房地产投资组合规模扩大同步[332][339] - 利息支出增长286.1万美元，同比上升17.7%，由平均未偿债务余额增加导致[332][344] - 物业费用减少75.1万美元，同比下降29.0%，因可报销成本及保险费用降低[332][338] 其他收入和收益 - 2022年第二季度其他收入增长1002.7%，增加37万美元至41万美元，主要由于收到贷款提前还款费用[317][320] - 利息收入增长78.7万美元，同比增长11.3%，源于贷款投资增加[332][334] - 其他收入净额增长543万美元，同比激增1044.2%，主要来自贷款提前还款费用[332][335] - 处置房地产净收益增长425.4万美元，同比上升56.7%，2022年处置14处房产（2021年处置25处）[332][342] - 2022年第二季度房地产处置收益增长172.1%，增加638万美元至1009万美元[317][327] - 2022年第二季度不动产处置净收益为1009.4万美元，同比增长172.1%[354] 减值与损失 - 2022年第二季度房地产减值准备大幅增加1472.4%，达626万美元[317][325] - 房地产减值计提增长407.3万美元，同比上升66.6%，2022年对7处房产计提减值[332][340] - 不动产减值拨备在2022年第二季度为625.8万美元，同比激增1472.4%[354] - 债务清偿损失213.8万美元，2021年同期为446.1万美元，差异主要来自融资成本注销及费用支付[332][343] 税务支出 - 所得税费用增长45.9万美元，同比激增392.3%，主要与应税REIT子公司交易相关[332][345] 利润和现金流指标 - 2022年第二季度净收入为3581.2万美元，同比增长53.0%[354] - 2022年上半年FFO（经营资金）达1.034亿美元，同比增长47.4%[354] - 核心FFO（Core FFO）在2022年第二季度为5402.4万美元，同比增长29.5%[354] - 2022年第二季度EBITDAre为6348.5万美元，同比增长40.6%[357] - 年化调整后EBITDAre在2022年第二季度末达到26.259亿美元[358] - 2022年第二季度NOI（净营业收入）为7061.8万美元，同比增长26.3%[365] - 2022年上半年现金NOI（Cash NOI）达1.273亿美元，同比增长31.8%[365] - 2022年上半年经营活动净现金流为1.02亿美元，其中净收入贡献6260万美元[289] 投资活动现金流 - 投资活动净现金流出3.258亿美元，主要用于房地产投资和应收贷款，总额达4.057亿美元[290] 融资活动现金流 - 融资活动净现金流入1.903亿美元，包括发行普通股1.906亿美元和循环信贷融资借款2.64亿美元[292] 债务规模和结构 - 截至2022年6月30日未偿还债务总额12.48亿美元，加权平均利率2.8%[274] - 公司总债务本金为12.48亿美元，较2021年12月31日的11.74亿美元增长6.3%[367] - 截至2022年6月30日，合同义务总额为13.18亿美元，包括6.3亿美元无担保定期贷款和4亿美元优先无担保票据[295] - 截至2022年6月30日总债务为12.412亿美元，较2021年底增长6.5%[362] 债务期限和利率 - 公司长期债务加权平均到期期限为5.4年，全部为固定利率或通过对冲策略锁定[270] - 循环信贷额度规模6亿美元，2024年期贷款2亿美元，2028年期贷款4亿美元[276] - 2027年期贷款规模4.3亿美元，利率基于调整后SOFR加适用利差[281][282] - 2024年定期贷款利率为3.3%，2027年定期贷款利率为2.5%[367] - 循环信贷设施利率为2.5%，较2021年末的1.3%上升120个基点[367] - 加权平均利率从2021年末的2.9%降至2022年6月的2.8%[367] 利率风险敞口 - 利率每上升100个基点将使公司年利息成本增加630万美元[368] - 循环信贷设施利率敏感度分析显示，利率不利变动100个基点将产生220万美元市场风险敞口[371] 利率对冲 - 公司使用利率互换协议将浮动利率债务转换为固定利率债务[367] - 利率互换协议提前终止时的总资产价值为2800万美元[367] 债务发行和估值 - 公司发行4亿美元2031年优先无担保票据，净收益为3.966亿美元[286] - 高级无担保票据账面价值4亿美元，公允价值3.557亿美元，折价11.1%[375] - 递延融资成本净额430万美元，折扣净额70万美元[374] 杠杆目标 - 公司目标净债务与年化EBITDAre比率维持在6倍以下[269] - 公司季度净负债与年化调整后EBITDAre比率平均为4.7倍[251] 现金及等价物变化 - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物为1800万美元，受限现金为820万美元，较2021年同期分别下降85.8%和上升156.3%[288] 投资承诺和收购活动 - 公司承诺提供总额1.348亿美元的建造融资或租户报销，截至2022年6月30日已拨付8530万美元[262] - 公司预计在2023年6月30日前完成剩余4950万美元的建造融资承诺拨付[262] - 公司已签约收购22处物业，总收购价格为6060万美元[263] - 2022年第二季度100%投资通过售后回租交易完成[224] 股息分配 - 2022年上半年公司宣布普通股每股现金分红0.53美元[265] - 2022年上半年公司支付股息和分配6690万美元，截至6月30日记录应付股息3610万美元[265]

业绩总结 - 2021年第四季度租赁收入为59,816千美元，同比增长53.4%[33] - 2021年第四季度总收入为65,015千美元，同比增长58.2%[33] - 2021年第四季度净收入为29,790千美元，同比增长421.5%[33] - 2021年全年净收入为96,211千美元，同比增长126.3%[33] - 2021年全年总收入为230,234千美元，同比增长40.4%[33] - 2021年第四季度资金运营（FFO）为48,228千美元，同比增长84.5%[34] - 2021年全年资金运营（FFO）为162,036千美元，同比增长55.1%[34] 用户数据 - 截至2021年12月31日，99%的租赁物业已出租[11] - 前十大租户占现金基础年租金的19.7%[11] - 前十大租户中，早期儿童教育行业的现金年租金为35,514,000美元，占比14.6%[12] - 快餐行业的现金年租金为30,094,000美元，占比12.4%[12] - 医疗/牙科行业的现金年租金为29,008,000美元，占比11.9%[12] - 便利店行业的现金年租金为15,580,000美元，占比6.4%[12] 财务指标 - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.7倍[19] - 2021年12月31日的总负债为1,254,992千美元，较2020年的906,854千美元增长38.3%[36] - 2021年12月31日的净债务为1,114,242千美元，净债务与总企业价值（TEV）的比率为23.6%[38] - 2021年12月31日的股东权益总额为2,036,566千美元，较2020年的1,574,758千美元增长29.3%[36] - 2021年12月31日的总资产为3,298,795千美元，较2020年的2,488,802千美元增长32.5%[36] 投资活动 - 2022年，公司的平均季度投资活动约为1.97亿美元，85%的投资为内部发起的销售租回交易[3] - 2022年年初至今，公司已完成约2.38亿美元的投资，现金资本化率约为7.0%[5] - 新组建的净租赁物业组合的加权平均租赁期限为14.0年，单位级租金覆盖率为3.7倍[3] 未来展望 - 2022年预计每股AFFO增长为20.8%[28] - 2023年预计每股AFFO增长为14.4%[30] - 2022年预计每股AFFO倍数为20.0x[27] - 2023年预计每股AFFO倍数为17.5x[30] 负面信息 - 2021年第四季度的利息支出为9,170千美元，利息收入为20千美元[37] - 2021年第四季度的折旧和摊销费用为18,961千美元[37]

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q1 2022 Earnings Conference Call April 28, 2022 10:00 AM ET Company Participants Daniel Donlan - SVP & Head, Capital Markets Peter Mavoides - President, CEO & Director Gregg Seibert - EVP & COO Mark Patten - EVP, CFO & Treasurer Conference Call Participants Greg McGinniss - Scotiabank Michael Bilerman - Citi Sheila McGrath - Evercore Nathan Crossett - Berenberg Caitlin Burrows - Goldman Sachs John Massocca - Ladenburg Joshua Dennerlein - Bank of America Ki ...

根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一主题进行分组。每个主题下仅包含同一维度的信息，并严格使用原文关键点，保留了文档ID引用。 投资组合规模与构成 - 投资组合包含1,545处房产，平均每处房产投资额为230万美元[230][236] - 截至2022年3月31日，公司收入性房地产投资组合净投资额为33亿美元，包含1,545处房产，年化基本租金为2.579亿美元[270] - 公司投资组合包括1545处物业，年化基本租金为2.57863亿美元，由323个租户运营461个概念，覆盖16个行业和46个州[308] - 公司房地产投资组合从2021年3月31日的1240处物业增长至2022年3月31日的1363处物业，净投资额从25亿美元增至33亿美元[326] - 公司年度化基本租金总额为2.57863亿美元，物业组合包含1,545处房产，总建筑面积为1426.0788万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺18.10美元[314] 投资组合入住率与租金来源 - 投资组合年化基本租金为2.579亿美元，入住率达到100.0%[230] - 92.9%的年化基本租金来自服务导向和体验型业务的租户[228][238] - 公司投资组合入住率为100.0%，所有房产均处于租赁状态[271] - 按行业划分，服务类租户贡献了81.3%（2.09466亿美元）的年度化基本租金，是最大的收入来源[314] - 早期儿童教育是最大的单一行业租户，贡献年度化基本租金3623.2万美元，占总收入的14.1%[314] - 汽车清洗行业租金收益率最高，为每平方英尺55.90美元，贡献租金2953万美元，占总收入的11.5%[314] - 工业类物业的租金水平最低，为每平方英尺3.62美元，仅贡献总收入的2.6%（682.6万美元）[314] 租约结构与租金增长 - 加权平均剩余租期为13.9年，仅4.9%的年化基本租金在2027年1月1日前到期[231] - 62.1%的年化基本租金来自主租赁协议[231] - 97.5%的租约包含未来基本租金增长条款，加权平均年增长率为1.5%[232] - 98.6%的租约（按年化基本租金）要求租户定期提供指定的单元级财务报告[232][246] - 截至2022年3月31日，公司租约的加权平均剩余租期为13.9年[258] - 截至2022年3月31日，仅有4.9%的年化基本租金对应的租约在2027年1月1日前到期[258] - 截至2022年3月31日，97.5%的租约（按年化基本租金计）规定未来基本租金以加权平均每年1.5%的幅度递增[258] - 公司租约加权平均剩余期限长达13.9年，仅有4.9%的租金来自2027年1月1日前到期的租约[318] - 2036年是租约到期的高峰年，该年到期的租金占比15.4%（3976.2万美元），涉及181处物业[318] - 租约到期风险极低，2022年到期租金仅占0.2%（49.2万美元），涉及5处物业[318] 租户分散度与集中度 - 投资组合高度分散，由323个租户运营461个品牌，无单一租户贡献年化基本租金超过3.3%[230][237] - 前十大租户贡献年化基本租金的19.2%，其中最大租户EquipmentShare贡献330%（852.5万美元），前五大和前十大租户的租金覆盖率分别为6.1倍和4.6倍[309] - 按概念划分，前十大概念（如EquipmentShare、Captain D's等）贡献年化基本租金的19.4%，共计5040.3万美元，涉及317处物业和226.3494万平方英尺建筑面积[312] 租户信用与租金覆盖率 - 投资组合的加权平均租金覆盖率为3.8倍[232] - 73.8%的物业单位租金覆盖率（Rent Coverage Ratio）达到或超过2.00倍，显示出强劲的租户履约能力[319] - 公司使用穆迪RiskCalc模型评估租户信用，年化基本租金中约15.4%来自隐含信用评级为BBB且风险得分≥2.00x的租户[321] 租赁类型与条款 - 投资组合中94.6%（按年化基本租金计）为三重净租赁，租户通常负责所有运营费用，减少了公司的资本支出需求和通胀对运营费用的影响[310] - 2020年公司与部分租户签订了租金延期支付协议，延期部分通常在原到期日起24个月内偿还[267] 投资活动与交易来源 - 2022年第一季度约100.0%的投资为售后回租交易[235] - 截至2022年3月31日，公司投资组合中84.6%的年化基本租金来自内部发起的售后回租交易[254] - 截至2022年3月31日，公司投资组合中85.7%的年化基本租金来自与高级管理团队成员有过交易的对手方[254] - 截至2022年3月31日，约45.0%的投资（不包括初始投资组合）来自与管理团队成员完成过交易的运营方和租户[254] - 2022年第一季度投资额为2.37795亿美元，现金资本化率为7.0%，GAAP资本化率为7.8%[260] - 2022年第一季度处置活动涉及1.8443亿美元的资产，租赁资产的现金资本化率为7.1%[264] - 公司已承诺提供总额为1.403亿美元的建设融资或租户报销，截至2022年3月31日已支付6880万美元[272] - 截至2022年4月26日，公司签约收购12处房产，总购买价格为2470万美元[273] 地域分布 - 按地域分布，德州是最大的市场，贡献租金3390.3万美元，占总收入的13.1%，拥有180处物业[316] 收入与利润表现 - 2022年第一季度租金收入为6611.2万美元，较2021年同期的4543.2万美元增长2068万美元，增幅45.5%[325] - 2022年第一季度总收入为7012.1万美元，较2021年同期的4855.2万美元增长2156.9万美元[325] - 2022年第一季度净收入为2681.8万美元，较2021年同期的1537.5万美元增长1144.3万美元[325] - 2022年第一季度净收入为2681.8万美元，相比2021年同期的1537.5万美元增长74.7%[346] 运营费用与成本 - 2022年第一季度房地产减值拨备为393.5万美元，较2021年同期的572.2万美元下降178.7万美元，降幅31.2%[325][333] - 2022年第一季度债务清偿损失为213.8万美元[325][336] - 2022年第一季度利息支出为916万美元，较2021年同期的767.8万美元增长148.2万美元，增幅19.3%[325][337] - 2022年第一季度所得税费用为30.1万美元，较2021年同期的5.6万美元增长24.5万美元，增幅437.5%[325][338] - 2022年第一季度其他收入净额为18.7万美元，较2021年同期的1.5万美元增长17.2万美元，增幅1146.7%[325][328] 关键运营指标（FFO/AFFO/EBITDA） - 2022年第一季度FFO为4938.2万美元，相比2021年同期的3293.0万美元增长49.9%[346] - 2022年第一季度AFFO为4893.6万美元，相比2021年同期的3248.1万美元增长50.6%[346] - 2022年第一季度EBITDA为5657.4万美元，相比2021年同期的3873.5万美元增长46.1%[348] - 2022年第一季度EBITDAre为5885.1万美元，相比2021年同期的4066.9万美元增长44.7%[348] - 2022年第一季度年度化调整后EBITDAre为2.5454亿美元[351] - 2022年第一季度NOI为6911.2万美元，相比2021年同期的4713.8万美元增长46.6%[356] - 2022年第一季度现金NOI为6304.1万美元，相比2021年同期的4459.9万美元增长41.4%[356] 债务与资本结构 - 截至2022年3月31日，公司总债务本金余额为11.77亿美元，加权平均利率为2.8%[282] - 公司循环信贷额度为6亿美元，2024年定期贷款为2亿美元[283] - 2027年定期贷款金额为4.3亿美元，到期日为2027年2月18日[288] - 公司所有长期债务均为固定利率或通过对冲策略有效转为固定利率，加权平均债务到期期为5.8年[278] - 2022年3月31日总债务为11.69919亿美元，净债务为11.62745亿美元[354] - 截至2022年3月31日，公司未偿还本金总额为11.77亿美元，加权平均利率为2.8%[359] - 2027年定期贷款本金为4.3亿美元，利率从2021年12月31日的3.0%降至2022年3月31日的2.7%[359] - 循环信贷设施未偿还本金从2021年12月31日的1.44亿美元增至2022年3月31日的1.47亿美元，利率为1.4%[359] - 2031年7月到期的无担保票据本金为4亿美元，利率为3.1%[359] - 2024年4月到期的定期贷款本金为2亿美元，利率为3.3%[359] - 公司于2021年6月22日发行4亿美元2031年到期优先无抵押票据，获得净收益3.966亿美元，并由公司提供全额无条件担保[292] 流动性状况 - 公司认为其运营产生的现金、现金及等价物、循环信贷额度下的借款能力足以满足可预见未来的运营需求[279] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为1430万美元，无受限现金；而2021年同期分别为4280万美元和200万美元受限现金[294] - 公司自2018年首次公开募股以来，季度净负债与年化调整后EBITDAre的平均比率为4.6倍[259] 现金流活动 - 2022年第一季度经营活动净现金流入为4410万美元，主要基于2680万美元的净收入，并包含210万美元债务清偿损失和390万美元不动产减值拨备等非现金调整[295] - 2022年第一季度投资活动净现金流出为2.116亿美元，主要用于总额2.406亿美元的不动产投资和应收贷款，部分被1850万美元的投资出售净收益和1070万美元的贷款本金收回所抵消[298] - 2022年第一季度融资活动净现金流入为1.22亿美元，主要来自1.583亿美元的普通股发行和1.48亿美元的循环信贷额度借款，部分用于偿还1.45亿美元循环信贷借款和支付3260万美元股息[299] - 2022年第一季度，公司支付了3260万美元的股息和分配，并录得3430万美元应付股息和分配[276] 合同义务与承诺 - 截至2022年3月31日，公司总合同义务为12.67182亿美元，其中2022年4月1日至12月31日需支付7259.4万美元，2023-2024年需支付2.02132亿美元，2025-2026年需支付1.4825亿美元，此后需支付8.44206亿美元[302] 利率风险与金融工具 - 利率互换协议提前终止时的总资产为1730万美元[359] - 利率上升100个基点将使公司年度利息成本增加630万美元[360] - 基于敏感性分析，循环信贷设施下浮动利率借款的市场风险敞口为150万美元[361] - 高级无担保票据的账面价值为4亿美元，但估计公允价值为3.5132亿美元[365] - 固定利率债务的公允价值计算排除了440万美元的净递延融资成本和70万美元的净折扣[364]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度投资额达3.22亿美元，全年投资额达9.74亿美元，均创纪录 [7] - 第四季度净收入为3000万美元，全年净收入为9600万美元 [22] - 第四季度名义FFO为4800万美元（每股0.39美元），全年名义FFO为1.62亿美元（每股1.38美元），分别同比增长56%和28% [22] - 第四季度名义AFFO为4500万美元（每股0.37美元），同比增长37%；全年名义AFFO为1.58亿美元（每股1.34美元），同比增长21% [23] - 2022年AFFO每股指导区间提高至1.47美元至1.51美元，中点对应剔除一次性项目后的年增长率为14% [8][9] - 年末净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.7倍 [29] - 第四季度其他收入包含约100万美元的贷款提前还款费用，相关本金约为9200万美元，该收入非经常性项目 [24] - 第四季度物业运营费用为182万美元，为年内最高，但扣除可报销费用后的运营费用约为80万美元，为年内最低 [25] - 第四季度总G&A因奖金计提转回而与去年同期有差异，全年总G&A基本持平，现金基础G&A占总收入比例从去年同期的8.2%降至7.2% [26] - 年末总流动性为3.16亿美元，信贷额度修订后增加2亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包含1,451处物业，出租给311个租户，涉及16个不同行业 [12] - 早期儿童教育是最大行业，占ABR的14.6%，其次是快餐店（12.4%）、医疗牙科（11.9%）和洗车（11.0%），这四大行业被视为一级行业 [18] - 前十大租户占ABR的19.7%，单一最大租户占比不超过3.3% [19] - 加权平均单位层级覆盖率为3.7倍，较上季度的3.5倍有所改善 [13] - 投资组合加权平均租期为14年，截至2026年到期的ABR仅占5.4% [12] 投资活动关键指标 - 第四季度完成3.22亿美元投资，涉及55笔交易，加权平均现金收益率为6.9%，加权平均租期为16.3年，加权平均年租金涨幅为1.6% [11][16] - 第四季度89%的投资来自现有关系，96%为采用公司标准租约的直接售后回租 [11][16] - 第四季度70%的投资活动集中在杂货店、汽车服务、设备租赁和销售、早期儿童教育及休闲餐饮行业 [15] - 季度末至今已完成超过1.36亿美元的投资 [8] - 第四季度处置两处物业，净收益为400万美元，加权平均现金收益率约为6% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于通过现有关系的售后回租进行资本配置，这使其免受竞争加剧的影响，2020年和2021年的平均初始现金收益率分别稳定在7.1%和7.0% [10] - 处理大量小型、细颗粒度的售后回租交易的能力被视为强大的竞争优势 [17] - 租户多样性是重要的风险缓释工具和差异化因素，专注于大型无评级和中间市场企业提供了更大的投资机会集 [19] - 行业竞争激烈，尤其是在洗车行业，大量资本追逐该类资产导致定价压力，但公司仍能通过现有关系找到符合其承销参数的投资机会 [70] - 租金涨幅通常为固定式，CPI调整条款在行业中不典型，公司未因通胀环境而获得超常租金增长 [75][76][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前交易渠道强劲，得益于关系网的加强、目标市场的广阔多样以及在经济向好背景下运营商持续的扩张意愿 [10] - 尽管预计2022年投资步伐将放缓至更正常化水平（参考过去8个季度约2亿美元的平均值），但对近期前景保持乐观 [10][32][33][44][45] - 由于租户财务报告存在一季度滞后，部分行业（如影院、早期儿童教育）的信用指标预计还需几个季度才能恢复至疫情前水平 [13] - 尽管市场存在波动和利率上升，公司通过专注于现有关系和重复交易，能够将资本化率维持在大约20个基点的狭窄区间内 [34][40][41][58] - 投资组合状况良好，仅有一处空置物业，所有租户均按时支付租金 [62][63] 其他重要信息 - 公司修订了信贷协议，将循环贷款额度提高至6亿美元， accordion功能也提高至6亿美元，利差降低20个基点，并将循环贷款期限延长至2026年 [27] - 预计在未来几周内完成一笔7年期定期贷款的重新定价，将其转为5年期贷款，期限延长至2027年初，融资成本预计降低30个基点 [28] - 第四季度通过ATM计划筹集了9300万美元 gross proceeds，全年通过ATM筹集了2.76亿美元 gross proceeds [27] - 年末产生收入的资产总额增长至34亿美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资步伐"放缓"的定义及指导中资本化率的假设 - "放缓"是相对于2021年下半年异常高的交易量而言，更正常的水平可参考过去8个季度约2亿美元的平均投资额 [32][33] - 指导中的资本化率假设在一个范围内，由于公司专注于现有关系和直接售后回租，资本化率在过去一年多的交易中维持在大约20个基点的狭窄区间内 [34] 问题: 第四季度贷款提前还款的趋势及对剩余贷款组合的看法 - 提前还款规模相对于公司目前不足2亿美元的贷款组合而言不重大，部分贷款包含提前还款选项，但公司有充足的通知期来管理，预计不会集中发生 [35][36] 问题: 季度后收购的物业和租户详情 - 季度后的投资活动具有持续性，主要来自现有关系，资产特征与现有投资组合相似，集中在16个核心行业，主要为长期租赁的售后回租 [38][39] 问题: 资本化率低于7%的原因及未来趋势 - 资本化率降至6.9%仍在过去一年约20个基点的波动范围内，7%更多是心理门槛，实际影响不大，公司通过专注现有关系来维持风险调整后的回报 [40][41] 问题: 第四季度收购强劲的原因及对新常态下季度交易量的展望 - 强劲的季度得益于市场活跃、并购活动创纪录及租户快速增长，但指导基于对未来几个季度市场正常化的预期 [44][45] - 公司不愿提供具体的投资指导，因为其增长依赖于现有关系的增长和新关系的建立，而非通过压低资本化率来扩大交易量，回溯性披露是更好的指标 [46][47] 问题: 关于在指导中包含收购增值但不提供详细假设的批评 - 公司认为不提供具体投资指导可以避免为达到目标而进行不符合投资主题的交易，其运营方式提供了清晰度和可预测性，上市以来仅有一次未达预期 [50][52][53][54] - 批评观点认为，包含增值但不告知具体交易量、收益率等信息使得指导数字意义有限，建议要么不包含增值，要么提供详细假设 [49][51][55] 问题: 利率上升对实时定价的影响及公司的考量 - 资本化率对利率变动的调整通常滞后，尽管竞争加剧可能对资本化率构成下行压力，但公司预计整体资本化率将保持平稳 [57][58] - 公司自身交易中尚未观察到定价变化，但预期未来会正常化 [58] 问题: 租约续租时约80%的租金回收率的原因 - 该样本量较小，主要涉及通过破产或租约终止收回的 distressed 资产，80%的回收率在考虑到投资组合规模和资产状况下被视为积极 [59] 问题: 当前租户信用质量的评估及应关注的指标 - 应关注单位层级覆盖率与租户隐含信用评级的交叉情况，以及房地产成本与市场价值的比较 [61] - 投资组合基本满租且租户支付正常，信用指标因报告滞后而有所失真，但预计会改善，整体信用风险可控 [62][63] 问题: 2022年指导中对信用事件的假设及与2021年或历史水平的比较 - 指导中基于对具体信用风险的评估、历史回收率以及额外的通用信用损失假设进行建模 [64] - 历史上该类资产的年信用损失率约为30-50个基点，公司的假设更为保守 [65] 问题: 关于股权融资的偏好（ATM与后续发行） - 公司过去在股权融资上较为审慎，ATM是高效工具，但后续发行也可能用于满足资本需求 [66] 问题: 季度后投资的大致资本化率 - 季度后投资的资本化率与之前季度基本一致 [68] 问题: 洗车资产定价环境及公司在该行业的曝光度 - 洗车行业资本竞争激烈，定价压力大，公司曝光度下降反映了其愿意支付的价格与卖家要价之间的差距，但仍能通过现有关系找到符合标准的投资机会 [70] 问题: 2022年指导中除收购外的其他重要因素 - 指导的主要驱动因素是收购量、收益率和资本市场活动，无其他异常项目 [72] 问题: 早期儿童教育行业的展望 - 尽管面临疫苗和口罩令等挑战，该行业表现良好且需求强劲，预计随着限制解除前景会更好 [74] 问题: 租金涨幅类型及通胀环境下的潜在收益 - 租金涨幅主要为固定式，CPI条款不典型，公司未因通胀获得超常租金增长，固定涨幅有助于资产随租户盈利增长而改善覆盖率 [75][76][83] 问题: 新进入前十大租户的公司的业务及增长机会 - 前十大租户名单的变动反映了公司与租户共同成长，新进入者（如Driver's Edge, Whitewater Express）是公司持续交易的结果，并购活动（如Mammoth Holdings）也会导致租户合并 [78][79][80] 问题: 在当前环境下能否获得更高的租金涨幅 - 由于80%的投资是重复业务，租约条款已定，追求过高涨幅可能影响竞争力或对初始资本化率造成压力，公司致力于为股东争取最佳经济方案 [83] 问题: 无抵押债务市场的融资能力及潜在需求 - 公司目前有能力进入无抵押债务市场，并认为其是高效市场，今年可能需要利用该市场，预计利率范围在中高3%区间 [84][85]

财务数据关键指标变化 - 2021年公司净收入为9620万美元，调整后EBITDAre为1.959亿美元，年化调整后EBITDAre为2.368亿美元[45] - 2021年公司完成投资总额为9.74亿美元，包括2.97处房产收购价值8.428亿美元及新产生贷款1.311亿美元[26] - 2021年公司出售了38处物业，净销售额为5930万美元，其中包含两处空置物业[58] - 2021年、2020年和2019年，公司分别投资了价值9.74亿美元、6.028亿美元和5.981亿美元的物业[49] 投资组合规模与构成 - 截至2021年12月31日，公司投资组合年化基本租金为2.429亿美元[18] - 截至2021年12月31日，公司投资组合包含1,451处房产，总房地产总投资额为34亿美元[19][27] - 截至2021年12月31日，公司总债务为12亿美元[27] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务总额为12亿美元[164] - 截至2021年12月31日，公司总债务 outstanding 为12亿美元，净债务为11亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.7倍[65] 投资组合分散度 - 公司投资组合高度分散，涉及311个租户，16个行业，46个州，单个租户贡献年化基本租金不超过3.3%[19] - 公司投资组合的目标是单一租户贡献年化基本租金不超过5%，单一物业贡献不超过1%[54] 租约结构与质量 - 截至2021年12月31日，公司租约加权平均剩余期限为14.0年，仅5.4%的年化基本租金在2027年1月1日前到期[20][43] - 截至2021年12月31日，公司租约的加权平均剩余租期为14.0年，仅有5.4%的年化基本租金来自2027年1月1日前到期的租约[62] - 截至2021年12月31日，61.3%的年化基本租金来自主租约[21][43] - 截至2021年12月31日，投资组合加权平均租金覆盖率为3.7倍[25][43] - 98.6%的租约（按年化基本租金计）包含未来基本租金递增条款，加权平均年增长率为1.6%[22][43] - 截至2021年12月31日，占年化基本租金98.6%的租约提供了未来租金增长，加权平均年增长率为1.6%[64] - 公司绝大部分租约（年化基本租金占比98.6%）包含未来基本租金递增条款，加权平均年增幅为1.6%，通常范围在1.0%至4.0%之间[128] - 公司约3.7%的租金递增条款与消费者价格指数（CPI）挂钩，在低通胀或通缩时期面临租金增长不足的风险[128] - 截至2021年12月31日，公司出租率为99.9%，但仅有约0.2%的年化基本租金对应的租约将在2023年前到期[124] 交易对手方与承销 - 截至2021年12月31日，公司投资组合年化基本租金的85.2%来自内部发起的售后回租交易，86.2%来自与公司高级管理团队有既往交易记录的各方[48][59] - 截至2021年12月31日，占年化基本租金98.5%的租约要求租户提供指定的单元级财务信息[50] - 公司绝大部分租户（年化基本租金占比98.5%）被要求提供门店级财务信息，绝大部分租户（占比98.6%）被要求提供公司级财务信息[122] 风险因素：租户与行业集中度 - 公司投资组合存在显著地理集中风险，截至2021年12月31日，年化基本租金主要来自德克萨斯州（13.6%）、俄亥俄州（6.9%）、佐治亚州（6.8%）、佛罗里达州（6.6%）和威斯康星州（4.6%）[118] - 公司投资组合高度集中于特定行业，截至2021年12月31日，约20.3%的年化基本租金来自受疫情严重影响的行业，包括休闲与家庭餐饮（8.6%）、健康与健身（4.6%）、娱乐（4.5%）、电影院（1.7%）和家居装饰（0.8%）[118] - 公司面临主要租户集中风险，截至2021年12月31日，前五大租户贡献了11.3%的年化基本租金，前十大租户贡献了19.7%[119] - 公司投资组合高度依赖消费者 discretionary spending，截至2021年12月31日，约84.7%的年化基本租金来自服务导向或体验式业务的租户[125] - 截至2021年12月31日，公司年化基本租金中有13.3%来自经营特许经营或授权协议的租户[130] 风险因素：运营与市场 - 公司大部分物业租赁给无评级租户，其信用通过内部承销和信用分析（如Moody's Analytics RiskCalc）进行评估，存在评估不准确的风险[122][123] - 公司物业主要为美国各地的单租户三净租赁物业，单个租户的财务失败或违约可能导致该物业租金收入显著或完全减少[116] - 租户破产可能导致公司未来租金收入远低于租赁合同约定金额[132] - 公司增长依赖于收购合适物业，面临来自其他房地产投资者的竞争[138] - 房地产投资通常缺乏流动性，限制了公司快速响应市场条件变化的能力[141] - 物业空置可能导致公司产生大量资本支出以重新出租，包括大幅降低租金或提供其他优惠[136] - 公司提供抵押贷款和其他可能无担保的贷款，借款人违约可能导致损失[137] 风险因素：债务与资本 - 债务构成包括：循环信贷额度借款1.44亿美元、2019年4月和11月定期贷款总额6.3亿美元、2031年票据本金4亿美元[164] - 公司债务中部分为浮动利率，利率上升将增加利息支出[164][167] - 公司业务计划依赖外部资本来源，市场状况可能影响其再融资能力[166] - 信用评级下调可能对公司业务、财务状况及资本成本和可获得性产生重大不利影响[169] - 公司债务契约限制运营和股东分红能力，可能需放弃投资机会或减少分红[191] - 公司依赖第三方资本来源，需将至少90%的REIT应税收入作为股息分配[143] - 公司目标净负债与年化调整EBITDAre比率通常低于6倍，但可能达到或超过该水平[205] - 作为控股公司依赖运营合伙企业的分红支付股东股息和债务，股东债权在破产时劣后清偿[208][210] 风险因素：利率与对冲 - 公司持有名义总额为6.3亿美元的八份利率互换协议，以对冲定期贷款的LIBOR利率风险[170] - 公司使用对冲策略以降低利率风险，但利率意外变化可能增加资本成本并降低投资组合净回报[170] - LIBOR作为主要浮动利率基准正在退场，预计将由有担保隔夜融资利率（SOFR）取代[171][177] - SOFR自2018年4月开始发布，历史有限，未来表现无法预测且可能与LIBOR存在重大差异[179][181] - SOFR是基于隔夜有担保融资交易的利率，与作为无担保前瞻性利率的LIBOR存在根本差异，且在特定时期波动性更大[182] - SOFR替代LIBOR存在利率错配风险，非SOFR基准利率可能因市场深度问题产生流动性风险[184][187][189] 风险因素：法律与税务 - 抵押债务违约可能导致止赎，若债务余额超过资产税基将产生应税收入[194][196] - 公司章程限制任何个人持有超过9.8%流通普通股或所有类别股票总价值9.8%[198] - 董事会可未经股东批准增发股票或设置优先于普通股的新股类别[200] - 公司章程将美国马里兰州巴尔的摩市巡回法院设为特定股东诉讼专属管辖地[201] - 运营合伙企业协议要求外部有限合伙人批准特定合并或资产出售交易，可能阻碍符合股东利益的交易[213] - 公司自2018年12月31日结束的纳税年度起选择作为REIT纳税[215] - 失去REIT资格将导致公司无法在计算应税收入时扣除向股东的分配[215] - 失去REIT资格将使公司面临联邦企业所得税[215] - 失去REIT资格可能导致州和地方税收增加[215] - 失去REIT资格后四年内无法再次选择作为REIT纳税[215] 公司治理与员工 - 截至2021年12月31日，公司拥有37名全职员工，女性占比近38%，管理层职位占比约31%，少数族裔占比32%[68] - 公司董事会8名成员中有7名为独立董事[86] - 审计委员会、薪酬委员会以及提名与公司治理委员会的成员均为独立董事[86] - 公司为所有员工及其家属提供医疗、牙科和视力保险[81] - 公司提供带有匹配缴款的401(k)计划[81] - 高级管理层雇佣协议中的离职补偿条款可能增加控制权变更成本[204] 保险与环境合规 - 公司维持商业保险政策，为投资组合提供一般责任和伞式保险[94] - 租户通常被要求购买责任险和财产险，并将公司列为附加被保险人[94] - 联邦法规要求识别含石棉材料并通过标志和标签警告潜在危害[99] - 在完成任何物业收购前，公司会进行环境评估以识别潜在问题[103] - 环境评估可能包括土壤和/或地下水采样等有限的地下调查[103] - 公司可能根据物业类型、保险可用性和成本等因素购买环境保险[103] 疫情影响 - COVID-19疫情期间，公司为多个租户提供了租金延期支付或其他优惠，延期租金偿还计划通常延长至原到期日后24个月内[149] - 疫情导致公司普通股在纽交所的市场价格出现显著波动[150] - 疫情可能影响公司遵守信贷安排、定期贷款和票据中财务契约的能力，这些契约部分取决于特定物业的净营业收入或EBITDA[151]