公司基本信息 - 公司于2018年1月12日成立，2018年6月25日完成普通股首次公开募股，股票在纽约证券交易所上市，代码为“EPRT”[257][258] - 公司自2018年12月31日起选择作为房地产投资信托基金纳税[257] 疫情应对措施 - 2020年3月，公司采取措施优先保障员工健康安全，所有员工转为远程工作[266] - 公司积极与租户就新冠疫情对其业务运营的影响进行讨论[267] 房地产投资组合情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有1060处房产组合，年化基础租金为1.609亿美元，出租率达99.6%[259] - 截至2020年6月30日，贡献99.1%年化基础租金的租约规定未来年度基础租金将增加，增幅一般在1% - 4%，加权平均年增长率为1.5%[260] - 截至2020年6月30日，93.8%的年化基础租金来自三净租赁，租户负责所有运营费用[260] - 截至2020年6月30日，租约加权平均剩余期限为14.6年，4.1%的年化基础租金对应的租约在2025年1月1日前到期[262] - 截至2020年6月30日，60.1%的年化基础租金来自主租赁[263] - 截至2020年6月30日，公司分别从得克萨斯州、佐治亚州、佛罗里达州和阿肯色州获得约13.5%、10.2%、6.5%、5.5%的年化基础租金[265] - 截至2020年6月30日，投资组合净投资21亿美元，包括1060处物业，年化基础租金1.609亿美元[270] - 截至2020年6月30日，四处物业空置，入住率99.6%[271] - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合有1060处房产，年化基础租金为160.9百万美元[328] - 截至2020年6月30日，无租户占投资组合比例超3.2%，前十大租户占年化基础租金的23.0%[328] - 截至2020年6月30日，五大租户贡献年化基础租金的13.4%，租金覆盖率为3.1倍；十大租户贡献23.0%，租金覆盖率为3.0倍[333] - 截至2020年6月30日，93.8%的租赁（按年化基础租金）为三净租赁[334] - 截至2020年6月30日，公司租户业务概念涵盖多个行业，年化基础租金总计160,866千美元，服务类占比83.0%，体验类占比13.3%，零售类占比2.0%，工业类占比1.7%[339] - 公司1,060处物业分布在43个州，年化基础租金总计160,866千美元，其中德州占比13.5%，佐治亚州占比10.2%，佛罗里达州占比6.5%[341] - 截至2020年6月30日，公司租赁加权平均剩余期限为14.6年，仅4.1%的年化基础租金对应的租约在2025年1月1日前到期[343] - 2020 - 2024年到期租约的年化基础租金分别为90千美元（0.1%）、139千美元（0.1%）、773千美元（0.5%）、823千美元（0.5%）、4,648千美元（2.9%）[343] - 2025 - 2029年到期租约的年化基础租金分别为1,443千美元（0.9%）、2,395千美元（1.5%）、4,243千美元（2.6%）、4,491千美元（2.8%）、4,996千美元（3.1%）[343] - 2030 - 2034年到期租约的年化基础租金分别为3,764千美元（2.3%）、8,497千美元（5.3%）、11,029千美元（6.9%）、10,332千美元（6.4%）、25,121千美元（15.6%）[343] - 2035 - 2039年到期租约的年化基础租金分别为9,036千美元（5.6%）、2,486千美元（1.5%）、7,892千美元（4.9%）、16,183千美元（10.1%）、28,191千美元（17.5%）[343] - 此后到期租约的年化基础租金为14,297千美元，占比8.9%[343] - 租户行业中，快餐服务年化基础租金为23,037千美元，占比14.3%，早教服务为21,640千美元，占比13.5%，洗车服务为19,226千美元，占比12.0%[339] - 物业所在州中，德州年化基础租金为21,751千美元，占比13.5%，佐治亚州为16,411千美元，占比10.2%，佛罗里达州为10,484千美元，占比6.5%[341] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中休闲餐饮、家庭餐饮和快餐类餐厅占年化基础租金的23.2%[399] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中医美类占年化基础租金的11.3%[399] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中早教类占年化基础租金的13.5%[399] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中健身类占年化基础租金的6.7%[399] - 截至2020年6月30日，公司投资组合中娱乐场所和电影院占年化基础租金的6.6%[399] 疫情对业务影响 - 截至2020年7月31日，贡献约20%年化基础租金的租户物业关闭或缩减运营[268] - 截至2020年7月31日，公司收到7月约87%的合同基础租金，批准约1810万美元租金延期，占6月30日年化基础租金的11.3%[268] 投资与建设情况 - 截至2020年6月30日，公司同意提供1.451亿美元建设融资或报销费用，已出资1.313亿美元，预计2021年12月31日前完成剩余出资[273] - 截至2020年8月4日，公司签订合同收购23处物业，总价5540万美元[274] 分红情况 - 2020年上半年，董事会宣布普通股每股现金分红0.46美元，支付分红4070万美元，记录应付分红2150万美元[276] 债务情况 - 截至2020年6月30日，循环信贷额度无未偿还借款，可用额度4亿美元，4月2019年期贷款未偿还本金2亿美元[281] - 2019年11月26日，公司签订4.3亿美元期贷款信贷安排，2019年12月9日借款2.5亿美元，2020年3月26日借款1.8亿美元[287] - 截至2020年6月30日，公司长期债务为固定利率债务或有效转换为固定利率，加权平均债务期限为5.2年[278] - 2019年11月定期贷款年利率为适用伦敦银行同业拆借利率加适用利差，若在2020年11月26日或之前还款，需支付2%的提前还款溢价；若在2021年11月26日或之前还款，需支付1%的提前还款溢价；2021年11月26日之后还款无罚金，该贷款额度最高可增加至5亿美元[288] - 截至2020年6月30日，主信托融资计划下净租赁抵押贷款票据未偿还本金余额总计1.752亿美元，由主信托发行人所有资产担保，公司已质押255处房产，净投资金额为3.648亿美元[291][293] - 主信托融资计划下资产置换和出售总体限制为抵押池的35%，除非置换或出售基于信用或风险因素则无限制[295] - 2020年第二季度，主信托融资计划现金收款670万美元，支付债务本息和服务及受托人费用后，多余现金流为330万美元，债务偿付覆盖率为2.8:1；若月度债务偿付覆盖率小于等于1.25:1，多余现金流存入储备账户；若三个月平均债务偿付覆盖率小于等于1.15:1，多余现金流用于票据提前摊销[296] - 2017 - 1系列票据于2047年6月到期，截至2020年6月30日加权平均利率为4.19%，预计还款日期为2024年6月，若未按时全额还款将开始计收额外利息[297] - 截至2020年6月30日，主信托融资计划下票据2020年剩余时间计划本金还款额为200万美元，公司预计主要通过经营活动净现金满足还款需求[300] - 截至2020年6月30日，公司Master Trust Funding Program未偿还本金为1.752亿美元，加权平均固定年利率为4.19%[395] - 截至2020年6月30日，公司2019年4月定期贷款和2019年11月定期贷款的合并未偿还本金为6.3亿美元，可变利率分别为1.43%和1.68%[395] - 截至2020年6月30日，公司互换协议提前终止的总负债为4770万美元[396] - 截至2020年6月30日，利率每上升或下降100个基点，公司相关利息成本每年将增加或减少50万美元[396] - 截至2020年6月30日，公司Master Trust Funding Program有担保借款的账面价值为1.75159亿美元，估计公允价值为1.67556亿美元，不包括250万美元的净递延融资成本[402] 现金及现金流情况 - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物为1.008亿美元，受限现金为870万美元，而2019年6月30日分别为780万美元和1010万美元[301] - 2020年上半年，经营活动提供的净现金为3650万美元，投资活动使用的净现金为1.924亿美元，融资活动提供的净现金为2.441亿美元[302][305][306] 表外安排与承诺情况 - 截至2020年6月30日，公司无表外安排[307] - 截至2020年6月30日，公司各项承诺总计8.74795亿美元，其中有担保借款本金1.75159亿美元、固定利息2802.5万美元、无担保定期贷款6.3亿美元等[308] 贷款损失准备金情况 - 截至2019年12月31日，公司合并财务报表中无贷款损失准备金记录[313] - 2020年1月1日采用ASC 326，初始贷款损失准备金为0.2百万美元；截至2020年6月30日，贷款损失准备金为0.7百万美元[314] - 2020年上半年贷款损失准备为51.6万美元[362][371] 会计政策变更 - 2016年2月FASB发布ASU 2016 - 13，公司于2020年1月1日采用该准则[321] - 2017年8月FASB发布ASU 2017 - 12，公司采用该准则对利率互换进行会计处理，对合并财务报表无重大影响[322] - 2018年8月FASB发布ASU 2018 - 13，公司于2020年1月1日采用，对相关披露无重大影响[323] - 2020年4月，公司选择将租赁减免视为原租赁中可执行权利和义务进行会计处理，2020年上半年租金收入确认9.8百万美元递延[327] 财务指标季度对比 - 2020年Q2租赁收入3.6465亿美元，较2019年Q2的3.2111亿美元增加435.4万美元，增幅13.6%，主要因房地产投资组合规模扩大[347] - 2020年Q2贷款及直接融资租赁应收款利息收入203.7万美元，较2019年Q2的40.3万美元增加163.4万美元，增幅405.4%，主要因2019和2020年对应收贷款追加投资[347][348] - 2020年Q2其他收入净额1000美元，较2019年Q2的24.1万美元减少24万美元，主要因2019年Q2收到前租户的租赁终止费[347][350] - 2020年Q2利息支出740.3万美元，较2019年Q2的577.9万美元增加162.4万美元，增幅28.1%，受多因素综合影响[347][351] - 2020年Q2一般及行政费用625.3万美元，较2019年Q2的473.7万美元增加151.6万美元，增幅32.0%，主要因运营更大规模房地产投资组合[347][352] - 2020年Q2物业费用57.2万美元，较2019年Q2的64.5万美元减少7.3万美元，降幅11.3%，主要因个人物业费用减少[347][353] - 2020年Q2折旧和摊销费用1346.4万美元，较2019年Q2的1010.5万美元增加335.9万美元，增幅33.2%，与房地产投资组合规模扩大成正比[347][354] - 2020年Q2房地产减值准备148.6万美元，较2019年Q2的48.1万美元增加100.5万美元，增幅208.9%，与处置或重新租赁策略导致的空置率增加有关[347][354] - 2020年Q2房地产处置净收益109.3万美元，较2019年Q2的347.4万美元减少238.1万美元，降幅68.5%，2020年Q2处置3处房产，2019年Q2处置11处[347][356] - 2020年Q2净收入1044.4万美元，较2019年Q2的1057.1万美元减少12.7万美元；归属于股东的净收入1038.1万美元，较2019年Q2的795.1万美元增加243.1万美元[347] 财务指标半年对比 - 2020年上半年租金收入较2019年同期增加1310万美元，增长率20.9%，主要因房地产投资组合规模扩大[362] - 202

公司基本信息 - 公司于2018年1月12日成立，2018年6月25日完成普通股首次公开募股，股票在纽约证券交易所上市，代码为“EPRT”[240][241] - 公司自2018年12月31日起选择按房地产投资信托基金纳税[240] 房地产投资组合数据（截至2020年3月31日） - 截至2020年3月31日，公司拥有1050处物业组合，年化基础租金为1.611亿美元，出租率达99.5%[242] - 截至2020年3月31日，贡献98.8%年化基础租金的租约规定未来年度基础租金将增加，加权平均年增长率为1.5%[243] - 截至2020年3月31日，93.8%的年化基础租金对应的租约为三净租约[243] - 截至2020年3月31日，租约加权平均剩余期限为14.6年，5.6%的年化基础租金对应的租约将在2025年1月1日前到期[243] - 截至2020年3月31日，60.1%的年化基础租金来自主租约[245] - 截至2020年3月31日，公司投资组合净投资21亿美元，包含1050处房产，年化基础租金1.611亿美元[252] - 截至2020年3月31日，公司5处房产空置，入住率99.5%[253] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合有1050处房产，年化基础租金为1.611亿美元[309] - 截至2020年3月31日，公司前十大租户贡献年化基础租金的23.1%，前五名租户贡献13.5% [309][312] - 截至2020年3月31日，公司前十大租户的租金覆盖率为2.8倍，前五名租户为2.9倍[312] - 截至2020年3月31日，按年化基础租金计算，公司93.8%的租约为三净租约[313] - 截至2020年3月31日，公司租户经营283种不同业务概念，前十大概念贡献年化基础租金的22.5% [315] - 截至2020年3月31日，公司租户业务涵盖服务、体验、零售和工业等行业，年化基础租金总计16.1074万美元，其中服务类占比81.0% [316] - 服务类租户中，快餐服务年化基础租金2.308万美元，占比14.3%；早教服务2.1342万美元，占比13.3% [316] - 体验类租户中，健康与健身年化基础租金1.0651万美元，占比6.6%；娱乐6532美元，占比4.1% [316] - 零售类租户中，家居用品年化基础租金5443美元，占比3.4%；杂货店955美元，占比0.6% [316] - 不同业务类型租户的加权平均租金覆盖率分别为：服务类3.0倍，体验类2.0倍，零售类3.1倍，工业类7.6倍 [318] - 公司1050处物业分布在43个州，得克萨斯州年化基础租金2.1649万美元，占比13.4%；佐治亚州1.5941万美元，占比9.9% [320] - 截至2020年3月31日，公司租约加权平均剩余期限为14.6年，仅5.6%的年化基础租金对应的租约在2025年1月1日前到期 [322] - 2020 - 2024年到期租约的年化基础租金分别为90美元（0.1%）、243美元（0.2%）、773美元（0.5%）、2131美元（1.3%）、5790美元（3.6%） [322] - 2034 - 2039年到期租约的年化基础租金分别为2.4483万美元（15.2%）、8362美元（5.2%）、2697美元（1.7%）、1.8252万美元（11.3%）、1.7473万美元（10.8%）、2.5044万美元（15.5%） [322] - 所有租约到期的年化基础租金总计16.1074万美元，加权平均租金覆盖率为2.9倍 [322] 疫情对公司业务影响（截至2020年5月7日） - 截至2020年5月7日，约51.7%年化基础租金对应的租户物业关闭或运营能力下降[249] - 截至2020年5月7日，公司收到4月到期合同基础租金的约60.9%[249] - 截至2020年5月7日，公司批准租户约1610万美元未来租金的延期申请，占年化基础租金的10.0%[249] - 因疫情，公司递延约1610万美元未来租金，占2020年3月31日年化基础租金约10.0%[252] - 2020年3月31日，公司投资组合中受疫情影响高风险物业类型占年化基础租金的比例分别为：休闲餐饮、家庭餐饮和快餐类23.0%，医疗/牙科类10.9%，幼儿教育类13.3%，健康与健身类6.6%，娱乐场所和电影院类6.8%[366] 公司投资与建设情况 - 截至2020年3月31日，公司已同意提供建设融资或报销租户开发、建设和装修成本总计5840万美元，已出资3520万美元，预计2021年12月31日前完成剩余出资[254] - 截至2020年5月7日，公司签订合同收购13处房产，总价2380万美元[254] 公司分红情况 - 2020年第一季度，公司董事会宣布普通股每股现金分红0.23美元，支付分红1940万美元，截至2020年3月31日，记录应付分红2130万美元[256][258] 公司债务情况（截至2020年3月31日） - 截至2020年3月31日，公司长期债务均为固定利率债务或在债务期限内有效转换为固定利率，加权平均债务期限为5.3年[260] - 截至2020年3月31日，公司循环信贷额度下未偿还借款6500万美元，未使用借款额度3.35亿美元，2019年4月定期贷款未偿还本金2亿美元[262] - 2019年11月，公司签订4.3亿美元定期贷款信贷安排，2019年12月借款2.5亿美元，2020年3月借款1.8亿美元[269] - 截至2020年3月31日，Master Trust Issuers发行净租赁抵押应付票据，总本金余额1.761亿美元[274] - 截至2020年3月31日，2017 - 1系列票据未偿还本金余额为1.761亿美元，加权平均利率为4.19%，预计还款日期为2024年6月[275][279] - 截至2020年3月31日，公司在主信托融资计划下质押248处房产，净投资金额为3.427亿美元[276] - 2020年第一季度，主信托融资计划现金收款1400万美元，产生超额现金流1060万美元，债务偿付覆盖率为3.86:1[278] - 2020年剩余时间，主信托融资计划票据的预定本金还款额为290万美元[283] - 截至2020年3月31日，Master Trust Funding Program未偿还本金为1.761亿美元，加权平均固定年利率为4.19%；4月和11月的定期贷款未偿还本金合计6.3亿美元，可变利率分别为2.13%和2.37%[359] - 截至2020年3月31日，利率互换提前终止的总负债为4260万美元；利率每变动100个基点，相关利息成本每年变动40万美元[360] - 截至2020年3月31日，循环信贷安排下未偿还借款为6500万美元，年利率为LIBOR加1.25%；利率变动100个基点，循环信贷安排下可变利率借款的市场风险敞口估计为70万美元[361] - 主信托融资计划下有担保借款的账面价值为176,124千美元，估计公允价值为153,346千美元[364] - 固定利率债务估计公允价值计算时排除了270万美元的净递延融资成本[368] 公司现金流情况 - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物为1.926亿美元，受限现金为2150万美元，相比2019年同期的1.091亿美元和490万美元有所增加[284] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金为2630万美元，投资活动使用的净现金为1.482亿美元，融资活动提供的净现金为3.146亿美元[285][286][288] 公司合同义务情况 - 截至2020年3月31日，公司的合同义务总计9.41305亿美元，其中2020年4月1日 - 12月31日需支付3.159万美元[290] 公司准则应用情况 - 公司自2020年1月1日起采用ASC 326，初始记录贷款损失准备20万美元，截至2020年3月31日，贷款损失准备为70万美元[297] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13准则，并开始记录应收贷款组合预期损失估计[304] - 公司于2020年1月1日采用ASU 2018 - 13准则，该准则对相关披露无重大影响[306] - 2020年第一季度，公司选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流概率和有效性评估相关的套期会计权宜方法[307] 公司贷款管理情况 - 公司使用房地产损失估计模型（RELEM）计算贷款损失准备金[299] - 公司至少每季度评估按摊余成本计量的每笔贷款和直接融资租赁应收款的信用恶化情况[301] 公司第一季度财务指标变化 - 2020年第一季度租金收入3954.2万美元，较2019年同期的3077.4万美元增加876.8万美元，增幅28.5%，主要因房地产投资组合规模扩大[325] - 2020年第一季度贷款及直接融资租赁应收款利息收入193.8万美元，较2019年同期的32.6万美元增加161.2万美元，增幅494.5%，主要因2019和2020年增加了贷款应收款投资[325][326] - 2020年第一季度利息支出683.3万美元，较2019年同期的708.9万美元减少25.6万美元，降幅3.6%，主要因偿还票据及递延融资成本摊销减少，部分被新增借款利息支出抵消[325][328][330] - 2020年第一季度一般及行政费用753.6万美元，较2019年同期的418.8万美元增加334.8万美元，增幅79.9%，主要因运营更大规模房地产投资组合[325][331] - 2020年第一季度物业费用37.3万美元，较2019年同期的124.7万美元减少87.4万美元，降幅70.1%，主要因个人物业费用减少[325][332] - 2020年第一季度折旧及摊销费用1301.2万美元，较2019年同期的912万美元增加389.2万美元，增幅42.7%，与房地产投资组合规模扩大成正比[325][333] - 2020年第一季度房地产减值准备37.3万美元，较2019年同期的144万美元减少106.7万美元，降幅74.1%，公司会识别不良物业以改善回报和管理风险[325][333] - 2020年第一季度贷款损失准备46.8万美元，因采用ASC Topic 326需重新评估贷款应收款组合预期损失[334] - 2020年第一季度房地产处置净收益187.5万美元，较2019年同期的67.6万美元增加119.9万美元，增幅177.4%，2020年第一季度处置10处房产，2019年同期处置7处[325][335] - 2020年第一季度所得税费用3.1万美元，较2019年同期的6.7万美元减少3.6万美元，降幅53.7%，主要因房地产投资组合在纳税司法管辖区的比例变化[325][338] - 2020年第一季度净收入为1404.3万美元，2019年同期为872.3万美元[346][349][352][358] - 2020年第一季度FFO为2552.9万美元，2019年同期为1858.4万美元；Core FFO为2710.5万美元，2019年同期为1858.4万美元；AFFO为2661.3万美元，2019年同期为1792.9万美元[346] - 2020年第一季度EBITDA为3368.8万美元，2019年同期为2490.8万美元；EBITDAre为3218.6万美元，2019年同期为2567.2万美元[349] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为3597.8万美元，年化调整后EBITDAre为1.43912亿美元[352] - 截至2020年3月31日净债务为6.57052亿美元，截至2019年12月31日为7.13784亿美元[354] - 2020年第一季度NOI为4111.4万美元，2019年同期为2986万美元；现金NOI为3835.7万美元，2019年同期为2718.6万美元[358] - 2020年第一季度非经常性费用包括0.7百万美元的遣散费预提和非现金补偿费用加速，以及0.9百万美元的有担保借款还款损失[346] 公司利率风险与管理 - 公司面临利率风险，包括售后回租或收购租赁物业到长期固定利率债务融资期间，以及长期债务到期再融资时可能面临更高利率[363] - 公司利率风险管理目标是限制未来利率变化对收益和现金流的影响[363] - 主信托融资计划下的长期债务通常会在债务期限内摊销部分本金余额，以降低债务到期时的再融资风险[363] - 除循环信贷安排下的借款外，公司未来可能产生不选择套期保值的可变利率债务[365] - 利率下降可能导致房地产收购竞争加剧，使目标收购房地产收益率下降，若无法通过降低借款利息成本抵消，将对经营业绩产生不利影响[365] - 利率大幅上升时，若无法收购租金足以抵消借款利率上升的房地产，将对公司收益产生不利影响[365]

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q1 2020 Earnings Conference Call May 11, 2020 10:00 AM ET Company Participants Dan Donlan - SVP of Capital Markets Pete Mavoides - President & CEO Gregg Seibert - COO Anthony Dobkin - CFO Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Greg McGinniss - Scotiabank Christy McElroy - Citigroup Sheila McGrath - Evercore Sam Choe - Credit Suisse Brian Hawthorne - RBC Capital Ki Bin Kim - SunTrust Collin Mings - Raymond James John Massocca - Ladenburg Tha ...

业绩总结 - 2020年第一季度租金收入为39,542千美元，较2019年同期的30,774千美元增长28.5%[2] - 2020年第一季度总收入为41,487千美元，较2019年同期的31,107千美元增长33.2%[2] - 2020年第一季度净收入为14,043千美元，较2019年同期的8,723千美元增长60.5%[2] - 2020年第一季度每股基本净收入为0.15美元，较2019年同期的0.13美元增长15.4%[3] - 2020年第一季度调整后的资金运营（AFFO）为26,613千美元，较2019年同期的17,929千美元增长48.3%[3] - 2020年第一季度EBITDA为33,688千美元，较2019年同期的未提供数据增长[5] - 2020年第一季度调整后的现金净运营收入（Cash NOI）为40,330千美元[5] 资产与负债 - 截至2020年3月31日，总资产为2,305,446千美元，较2019年12月31日的1,975,447千美元增长16.7%[4] - 截至2020年3月31日，负债总额为949,666千美元，较2019年12月31日的773,334千美元增长22.8%[4] - 公司净债务为657,052,000美元，净债务与企业价值比率为35.2%[6] - 公司总资产负债为871,124,000美元，平均债务到期年限为5.3年[6] 投资与运营 - 2020年第一季度投资活动总额为204,709,000美元，较前一季度增长[7] - 2020年第一季度处置活动总额为19,571,000美元，现金资本回报率为7.1%[8] - 截至2020年3月31日，公司投资物业数量为1,050个，租户数量为212个[9] - 公司加权平均剩余租赁期限为14.6年，三重净租赁占现金ABR的93.8%[9] - 单位级别租金覆盖率为2.9倍，单位级别财务报告占现金ABR的98.3%[9] - 公司总现金ABR为161,100,000美元，平均每个物业投资为2,000,000美元[9] - 公司在43个州运营，涉及16个行业[9] 租金与财务状况 - 前十大租户的现金基础年租金（Cash ABR）占总现金基础年租金的23.1%，总额为161,074,000美元[11] - 服务行业在前十大租户中占比81.0%，现金基础年租金为130,454,000美元，涉及965个物业[11] - 2020年第一季度同店租金总额为23,542,000美元，同比下降1.8%[18] - 2020年第一季度服务行业的合同现金租金为18,547,000美元，同比增长1.1%[18] - 2020年第一季度零售行业的合同现金租金为759,000美元，同比下降45.1%[18] - 2020年第一季度同店净营业收入（NOI）为23,492,000美元，同比下降1.4%[18] - 98.3%的租户提供单位级财务信息，98.7%的租户提供公司级财务报告[12] 租约与未来展望 - 2024年到期的租约现金基础年租金为5,790,000美元，占比3.6%[16] - 2020年第一季度租户财务报告中，≥2.00倍的租金覆盖率占73.4%[13] - 99%的现金基础租金（Cash ABR）提供了基础租金的递增，通常在1.0%到3.0%之间，年加权平均递增率为1.5%[20] - 7%的合同租金递增基于消费者物价指数（CPI），而92%基于固定百分比或预定增加[20] 运营状态与挑战 - 截至2020年4月，投资组合中71%的物业处于开放或有限运营状态，48%开放，23%有限运营，29%关闭[21][22] - 2020年4月的租金收取率为61%，现金租金总额为820万美元，低于合同现金租金1340万美元[21] - 88个租户的租金延期总额为1610万美元，占年度现金租金的10.0%[21] - 2020年4月未解决的租金占比为6%，其中73%来自Art Van Furniture和AMC[21] - 26个餐饮租户的未解决租金总额为280万美元，平均每个地点的租金为106,000美元[21] - 68%的现金基础租金来自于提供基于租户在租赁物业的总销售额的附加租金的平面租赁[20]

AUTOMOTIVE CENTER TOMOTIVE CENTERS ESSENTIAL = PROPERTIES Supplemental Operating & Financial Data Fourth Quarter Ended December 31, 2019 Table of Contents Funds from Operations and Adjusted Funds from Operations 3 Consolidated Balance Sheets 4 GAAP Reconciliations to EBITDAre, GAAP NOI and Cash NOI 5 Investment Summary 7 Disposition Summary 8 Portfolio Highlights 9 Tenant and Industry Diversification 10 Portfolio Health 11 Leasing Expiration Schedule, Leasing Activity and Statistics 12 Same-Store Analysis 1 ...

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q4 2019 Earnings Conference Call March 2, 2020 8:30 AM ET Company Participants Dan Donlan - Senior Vice President of Capital Markets Pete Mavoides - President & Chief Executive Officer Gregg Seibert - Chief Operating Officer Hillary Hai - Chief Financial Officer Conference Call Participants Greg McGinniss - Scotiabank Ki Bin Kim - SunTrust Sam Choe - Credit Suisse Nate Crossett - Berenberg Brian Hawthorne - RBC Capital Markets John Massocca - Ladenburg Tha ...

物业组合情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有1000处物业组合，其中897处为自有物业，12处为地面租赁权益，91处为6笔应收贷款的抵押物[15] - 截至2019年12月31日，公司有645处无抵押房产，年化基础租金为1.023亿美元[50] - 截至2019年12月31日，公司在德州、佐治亚州、佛罗里达州、阿肯色州和密歇根州的资产占比分别为13.2%、9.9%、6.6%、5.8%和5.3%，南部和中西部地区占比分别为56.0%和25.7%[100] 租约相关情况 - 截至2019年12月31日，公司年化基础租金1.512亿美元的94.4%来自服务导向和体验式业务的租户[14] - 公司租约加权平均剩余租期为14.6年，仅6.8%的年化基础租金对应的租约在2025年1月1日前到期[16] - 60.3%的年化基础租金来自主租约[17] - 公司投资组合加权平均租金覆盖率为2.9倍，98.2%的租约要求租户定期提供指定的单位级财务报告[18] - 98.6%的租约规定未来基础租金将以每年1.5%的加权平均利率增长[19] - 截至2019年12月31日，公司租约加权平均剩余租期为14.6年，仅6.8%的年化基础租金对应的租约在2025年1月1日前到期，主租约贡献60.3%的年化基础租金，投资组合加权平均租金覆盖率为2.9倍，72.6%的年化基础租金对应的租约租金覆盖率超过2.0倍，投资组合100%出租[53] - 截至2019年12月31日，98.6%的年化基础租金对应的租约规定未来年度基础租金将增长，年增长率为1.0% - 4.0%，加权平均年增长率为1.5%；93.5%的年化基础租金对应的租约为三净租约[55] - 截至2019年12月31日，最大租户Captain D's贡献年化基础租金的3.4%，前五和前十租户分别贡献13.6%和23.4%[102] - 截至2019年12月31日，贡献98.2%年化基础租金的租约要求租户提供指定单元级财务信息，98.6%要求提供公司财务信息[103] - 截至2019年12月31日，餐厅和零售行业租户的租约分别占年化基础租金的23.4%和3.9%[105] - 截至2019年12月31日，代表约0.5%年化基础租金的租约将在2020年到期，除一块空地外，入住率为100%[107] - 截至2019年12月31日，贡献98.6%年化基础租金的租约规定未来年度基础租金增加，年增长率一般在1.0% - 4.0%，加权平均年增长率为1.5%[110] - 约5.5%的租金递增与特定时期内CPI的增长有关[110] - 截至2019年12月31日，贡献18.1%年化基础租金的租户根据特许经营或许可协议运营[114] 投资与收购情况 - 2019年全年，公司总投资6.868亿美元，其中5.922亿美元用于281处物业收购，9460万美元用于94处物业担保的应收贷款[22] - 2019年、2018年和2017年，公司对房产的投资总额分别为6.866亿美元、5.218亿美元和5.354亿美元[52] - 2019年，公司出售37处房产，净销售收入为6680万美元[62] - 截至2020年2月28日，公司已签订29处房产的买卖协议，总购买价格为6550万美元[65] 财务数据关键指标 - 截至2019年12月31日，公司房地产总投资达20亿美元，总债务为7.269亿美元[23] - 2019年全年，公司普通股每股分红0.88美元[24] - 截至2019年12月31日，公司总债务为7.351亿美元，加权平均到期期限为5.2年，净债务为7.138亿美元；2019年第四季度，净收入为1460万美元，调整后EBITDAre为3580万美元，年化调整后EBITDAre为1.433亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre之比为5.0倍[43] - 截至2019年12月31日，公司总债务为7.351亿美元，净债务为7.138亿美元，2019年第四季度净利润为1460万美元，调整后EBITDAre为3580万美元，年化调整后EBITDAre为1.433亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.0倍[69] - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务本金余额为7.351亿美元，包括2.391亿美元A类和B类票据、4600万美元循环信贷安排借款以及4.5亿美元定期贷款[165] - 2019年12月31日止年度，债务服务覆盖率约为2.33倍，若低于1.25倍或1.15倍，子公司的多余现金流将受限[177] 融资与债务情况 - 2019年11月定期贷款额度最高4.3亿美元，截至2019年12月31日已借入2.5亿美元，年利率为适用伦敦银行同业拆借利率加1.50% - 2.20%的利差，或基准利率加0.50% - 1.20%的利差，贷款于2026年11月26日到期[46] - 截至2019年12月31日，主信托融资计划下A类和B类未偿还票据本金余额总计2.391亿美元，加权平均年利率为4.17%，由355处房产及相关租约担保[47] - 截至2019年12月31日，公司有6份与第三方金融机构的利率互换协议，名义金额总计4.5亿美元，用于对冲现金流[132] - 截至2019年12月31日，公司有355处房产，净投资6.013亿美元，作为主信托融资计划的抵押品[133] - 公司通过主信托融资计划，旗下子公司发行净租赁抵押应付票据，截至2019年12月31日未偿还本金余额为2.391亿美元，已质押355处房产，净投资金额为6.013亿美元[177] 公司基本信息 - 公司于2018年1月12日根据马里兰州法律注册成立，2018年6月IPO后，普通股在纽约证券交易所上市，股票代码“EPRT”[87] - 公司租赁约13,453平方英尺的办公空间[87] - 公司核心业务是长期净租赁房地产给经营服务导向或体验式业务的中型市场公司，面临无法收租、房地产条件变化等多种风险[92] 公司面临风险 - 全球市场和经济条件可能影响公司及租户，经济放缓可能导致租金下降或违约增加[93] - 公司业务依赖租户成功经营，租户失败可能对公司产生重大不利影响[94] - 公司物业受多种法律法规约束，租户一般负责合规，但公司作为业主可能承担责任[75][78] - 公司物业可能存在环境风险，如有害物质释放、石棉、霉菌等问题，可能需承担清理费用和责任[79][80][81][82] - 公司在收购物业前进行环境评估，必要时可能购买环境保险，但最终责任可能超过保险限额[84] - 公司租赁要求租户遵守环境法并赔偿相关损失，若租户不遵守或无法执行赔偿，公司经营结果将受影响[85] - 公司投资的业务依赖消费者可自由支配支出，经济低迷可能使消费者减少支出，对公司产生重大不利影响[109] - 单一租户违约可能导致公司租金收入大幅或完全减少，物业价值降低，多物业主租约租户违约影响更大[99] - 租户申请破产保护可能要求修改主租赁协议，公司无法保证释放的房产能出售或续租，终止费用可能不足以弥补租金损失[116] - 房产空置可能导致大量资本支出，租户流失后可能需花费大量资金翻新房产[117] - 借款人违约可能导致公司损失，执行权利时可能会有延迟并产生大量成本[118] - 公司扩张依赖收购，但面临诸多风险，如竞争激烈、难以找到合适房产、资金不足等[121] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时响应不利变化，税法也限制了房产处置[126][127] - 公司依赖第三方资金，但可能无法以合理条件获得，这会影响收购和业务运营[129][131] - 公司进行套期保值交易，但可能对经营业绩和现金流产生不利影响[132] - 公司高级管理人员的流失可能会损害公司运营和业务关系[134][136][137] - 公司面临各类诉讼，可能产生高额费用、判决或和解金，影响业务、财务状况等[140] - 公司财务报告内部控制系统若失效，可能无法及时准确报告财务结果，影响经营和股价[141][144] - 公司需维持有效的披露控制和程序，否则可能无法满足报告要求，影响声誉和股价[145] - 自2019年12月31日起，公司不再符合新兴成长公司资格，合规成本将增加[146] - 公司物业可能存在已知和未知的环境负债，处理成本可能很高，保险可能不足[147][152] - 公司物业可能出现有害霉菌，导致健康责任和修复成本[153] - 公司物业保险可能无法覆盖所有损失，未保险损失可能产生不利影响[155][156] - 自然灾害、恐怖袭击等意外事件可能影响公司业务运营和经济状况[157] - 公司需遵守ADA、消防、安全等法规，可能产生意外支出[158][159] - 会计准则的变化可能影响公司和租户的财务状况及运营结果[161] - 市场条件可能影响公司以可接受条款再融资现有债务或获得额外融资的能力[168] - LIBOR的变化或取消可能影响公司循环信贷安排、2019年4月和11月定期贷款的利息支出[170] 公司治理与股权相关 - 公司宪章禁止任何人实际、受益或推定拥有超过9.8%价值或数量的已发行普通股，或超过9.8%价值的所有类别和系列已发行股票[180] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下，增加或减少授权发行的股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票[182] - 与某些高级管理团队成员的雇佣协议规定，在特定情况下终止雇佣可能需支付巨额遣散费，可能阻碍公司控制权变更[183] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率提高，增加违约风险[184] - 公司宪章限制董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，公司和股东对他们的追偿权有限[187] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金向股东分配和支付负债，股东的债权在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有现有和未来负债和义务[189] - 公司未来发行运营合伙企业的单位可能会降低其在运营合伙企业中的所有权，非直接持有运营合伙企业单位的股东无相关投票权[190] - 公司股东与运营合伙企业单位持有人之间未来可能产生利益冲突，董事和高管的职责也可能存在冲突[191] - 运营合伙企业的某些合并、整合和其他交易需获得外部有限合伙人（不包括公司及其子公司）多数权益的批准，这可能阻止对股东有利的交易[194] 税收相关 - 为继续符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）；若每年分配少于100%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且包括任何净资本收益），将对未分配的应税收入缴纳企业所得税；若任何日历年支付的分配少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%之和，将对差额部分征收4%的不可扣除消费税[203] - 对于非公司制美国股东，在2026年1月1日之前开始的纳税年度，房地产投资信托基金支付的未指定为资本利得股息或以其他方式视为“合格股息”的股息，通常可扣除股息金额的20% [208] - 房地产投资信托基金从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[209] - 若公司失去REIT资格，将面临重大税收后果，包括无法扣除向股东的分配、可能增加州和地方税，且四年内不能重新选择作为REIT纳税[197] - 美国国税局可能将公司的售后回租交易视为贷款，这可能危及公司的REIT资格或要求公司进行意外分配[206] - 遵守REIT要求可能影响公司盈利能力，或迫使公司清算或放弃有吸引力的投资[212] - 为符合REIT资格，公司需持续满足资产性质和多元化、收入来源及向股东分配金额等测试[212] - 为满足资产和收入测试或符合法定救济条款，公司可能需清算或放弃有吸引力的投资[212] - 公司可能需在不利时机或资金不足时向股东进行分配[212] - 遵守分配要求可能导致公司在不利市场条件下出售资产[212] - 遵守分配要求可能使公司以不利条款借款[212] - 遵守分配要求可能使公司分配本可用于未来收购、资本支出或偿还债务的资金[212] - 满足REIT要求可能对公司产生重大不利影响[212] - 若公司被迫清算投资以满足测试或偿还债务，可能无法符合REIT要求[212] - 若此类销售属禁止交易，公司可能需对所得收益缴纳100%的税[212] 信息披露 - 公司向美国证券交易委员会电子提交10 - K、10 - Q和8 - K报告，可在公司网站或通过邮件获取[88]

Essential Properties Realty Trust (NYSE:EPRT) Q3 2019 Earnings Conference Call November 7, 2019 10:00 AM ET Company Participants Dan Donlan - Investor Relations Pete Mavoides - President and Chief Executive Officer Gregg Seibert - Chief Operating Officer Hillary Hai - Chief Financial Officer Conference Call Participants Alexei Siniakov - SunTrust Brian Hawthorne - RBC Capital Markets Sam Choe - Credit Suisse Sheila McGrath - Evercore ISI John Massocca - Ladenburg Thalmann Alan Wai - Goldman Sachs Operator G ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO Commission File Number 001-38530 Essential Properties Realty Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Maryland 82-4005693 (St ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO Commission File Number 001-38530 Essential Properties Realty Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Maryland 82-4005693 (State o ...