VioletaStoimenova Introduction Essential Properties (NYSE:EPRT) is now one of my favorite REITs because it is growing rapidly while its share price has not moved much in recent years. In addition, EPRT offers strong growth, favorable tenant metrics and good diversification, and has a strong balance sheet. I first published about Essential Properties in September 2021 and gave it a hold rating. What I like about Essential Properties is that they lease their properties to service-oriented tenants. These b ...

公司背景 - Essential Properties Realty Trust, Inc.宣布2023年度普通股股东支付的86.0340%股利被归类为应纳税分配[1] - Essential Properties Realty Trust, Inc.是一家内部管理的房地产投资信托公司，主要收购、拥有和管理长期净租赁给以服务为导向或基于体验的企业的单一租户物业[2]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO每股为0.42美元,同比增长11% [25][26] - 第三季度AFFO总额为6630万美元,同比增长24%,环比增长7% [25][26] - 第三季度核心FFO每股为0.45美元,同比增长18% [26] - 第三季度现金G&A占总收入的5.5%,较上一季度有所下降,体现了公司规模效应带来的经营杠杆 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度投资2.13亿美元,涉及12个行业,100%为直接售后租回交易 [16][17] - 新投资物业的加权平均租金覆盖率为3.3倍,平均每处投资2.8百万美元 [17] - 公司第三季度出售10处物业,获得2850万美元净收益,加权平均租金覆盖率为3.6倍 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第三季度同店租金增长1.2%,受一家健身房运营商破产的影响下降30个基点 [14] - 公司整体租金覆盖率为4.0倍,低于1倍租金覆盖率的租户占比为3.1% [13] - 健身房行业租金覆盖率为2.1倍,表现良好 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的资产负债表和充足的流动性,为未来外部增长提供支持 [10][11][36][37] - 公司预计2024年AFFO每股增长5%,增长动力来自于内生租金增长、资本再投资和有利的投资环境 [10][11][12] - 中型市场售后租回交易市场竞争有限,公司有望在高息环境下获得有吸引力的投资收益率 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管部分消费行业出现放缓,但公司的中型市场租户表现良好 [7][8] - 公司看好未来投资环境,预计投资收益率将保持在高7%左右 [9][17] - 公司对2024年的经营前景保持乐观,将继续保持谨慎的资产负债表管理 [10][11] 其他重要信息 - 公司第三季度完成了2.76亿美元的股权发行,并签署了4.5亿美元的定期贷款,进一步增强了财务实力 [28][29][30][31][32][33][34][35] - 公司第三季度末总资产接近46亿美元,净负债率为4.5倍,充足的流动性为未来投资提供支持 [36][37] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ravi Vaidya 提问** 在当前环境下,公司如何有信心提供2024年指引?[41][42] **Pete Mavoides 回答** 公司业务稳定,有大量可再投资的自由现金流,且已锁定了大部分2024年的资本成本,因此有信心提供指引。[42][43][44][45][46][47] 问题2 **Nick Joseph 提问** 2024年指引中的投资收益率假设是多少?[52][53][54] **Pete Mavoides 回答** 公司目前看到的投资收益率在高7%左右,预计这一水平能够持续到2024年上半年。[53][54] 问题3 **Elmer Chang 提问** 除了洗车行业,公司还看好哪些行业未来的增长潜力?[61][62][63][64][65] **Pete Mavoides 回答** 公司将继续保持对早教、快餐等行业的投资,这些行业具有稳定的现金流和良好的信用质量。[62][63][64][65]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _____________________________________________________________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________________________________________________________ (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2023 OR TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 ...

0 Investor Presentation – June 2023 Disclaimer • Stable Portfolio: 99.8% leased; same-store rent growth has averaged 1.7% over the last four quarters ESSENTIAL 走 PROPERTIES June 2023 1 Investor Presentation – June 2023 Healthy Net Lease Portfolio1 • 100% Unsecured Balance Sheet: Asset base is 100% unencumbered with no secured debt Well • Excellent Liquidity2: ~$775mm of pro forma liquidity at 1Q'23-end • Well-Laddered Low-Cost Debt: Weighted average debt maturity is 5.0 years, and weighted average interest ...

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q2 2023 Earnings Conference Call July 27, 2023 10:00 AM ET Company Participants Mark Patten - Executive Vice President & Chief Financial Officer Pete Mavoides - President & Chief Executive Officer Conference Call Participants Spenser Allaway - Green Street Advisors Josh Dennerlein - Bank of America Greg McGinniss - Scotiabank Nick Joseph - Citi Ki Bin Kim - Truist Securities Operator Good morning, ladies and gentlemen, and welcome to Essential Properties R ...

公司概况 - 公司是一家内部管理的房地产公司，主要收购、拥有和管理主要租给中市场公司的单一租户物业[75] - 公司的租约平均剩余期限为14.0年，98.5%的租约提供未来基本租金的年均增长率为1.6%[77] - 公司的租户主要是服务型和体验型企业，截至2023年6月30日，92.5%的年化基本租金归属于这类租户[80] - 公司的投资策略是寻求收购和租赁单一租户商业房地产设施，主要投资于未评级的中市场公司，以获得有吸引力的信用特征和稳定的运营历史[82] - 公司的管理团队在净租赁行业拥有丰富经验，并有将净租赁业务发展到重要规模的成功记录[83] - 公司的投资组合由管理团队精心构建，通过租给服务型或体验型租户的最近收购物业，实现了多样化，避免了受电子商务压力的业务[79] 投资策略 - 公司的租约通常具有相对较长的期限，有吸引人的租金递增条款，健康的租金覆盖比率和租户提供财务信息的义务[87] - 公司的主要业务目标是通过拥有、管理和发展多样化的商业物业组合，最大化股东价值[85] - 公司通过专注和纪律的核保和风险管理，维持租金收入的稳定性，最大化投资的长期回报[86] - 公司通过积极管理资产，使用Moody's Analytics RiskCalc模型来预测私营公司违约情况[89] - 公司重点关注与中市场公司签订长期三重净租约，以实现稳定的租金收入[92] 财务状况 - 公司在2023年6月30日之前，通过内部发起的出售租赁回租交易，使其投资组合的年化基础租金的89.0%来自这些交易[91] - 公司在2023年6月30日之前，投资活动的平均每单位投资为3350美元[94] - 公司在2023年6月30日之前，出售的租赁物业数量为14个[95] - 公司在2023年6月30日之前，净投资价值为41亿美元，拥有1742个物业，年化基础租金为3.287亿美元[97] - 公司同意提供建设融资或补偿租户在发展、建设和翻新方面的成本，总额达3.149亿美元，截至2023年6月30日，已资助了1.559亿美元[98] 资金管理 - 公司计划通过现金、经营活动净现金和循环信贷设施下的借款，以及可能通过资产销售和2022年ATM计划筹集的款项，满足短期流动性需求[98] - 公司长期流动性需求主要包括资金用于额外投资和偿还债务，预计通过各种资本来源满足这些需求，包括经营活动净现金、循环信贷设施下的借款、未来债务融资和出售资产筹集的款项[98] - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，以继续符合REIT的税收资格，截至2023年6月30日，董事会宣布每股普通股分配总现金分配为0.555美元，总计8490万美元[98] 债务管理 - 公司长期债务主要是固定利率债务，截至2023年6月30日，所有长期债务为固定利率债务或通过对冲策略有效转换为固定利率，加权平均债务到期期限为4.7年[99] - 公司未来的债务资本来源可能包括公开发行高级无抵押票据、期限借款、单一资产或资产组合的抵押融资和CMBS借款[99] 财务表现 - 2023年上半年，公司经营活动净现金流为1.191亿美元，净收入为9610万美元[105] - 2023年上半年，公司投资活动净现金流为3.888亿美元，主要用于房地产投资和贷款[105] - 2023年上半年，公司融资活动净现金流为2.123亿美元，主要来源于发行普通股和借款[106] 财务指标 - 2023年第二季度，公司的净收入为53000千美元，较去年同期35812千美元增长48.1%[127] - 2023年第二季度，公司的FFO为65972千美元，较去年同期54024千美元增长22.1%[127] - 2023年第二季度，公司的EBITDA为89524千美元，较去年同期67321千美元增长33.0%[129] 资产负债表 - 公司无关资产负债表安排[108] - 截至2023年6月30日，公司合同义务包括未拆分贷款、无抵押票据、循环信贷设施等，总额为1610.068百万美元[109] - 公司租赁义务中，包括直接由租户负责支付的土地租金[110] - 公司业务中可能涉及一年或更短期限的购买商品和服务的承诺[111]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度AFFO每股为0.40美元,同比增长5% [12][13] - 公司第一季度总AFFO为5830万美元,同比增长19%,环比增长4%以上 [13] - 公司第一季度核心FFO每股为0.42美元,同比增长5% [13] - 公司第一季度总G&A为860万美元,同比增加500万美元,主要是奖金计提和工资税的影响 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度投资207百万美元,加权平均现金收益率为7.6%,较上季度提升10个基点 [8] - 公司第一季度投资中,约79%集中在洗车、家庭餐饮、工业和健身等4个行业 [8] - 公司第一季度投资的加权平均租期为19年,加权平均年租金上涨率为2% [8] - 公司第一季度投资的加权平均单位租金覆盖率为3.3倍 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度出售17处资产,净收益3720万美元,加权平均现金收益率为6.1%,加权平均单位租金覆盖率为2.3倍 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的资产负债表,维持较低的杠杆水平,为未来的投资和增长提供支持 [7][15][16] - 公司将继续专注于与现有租户的长期合作关系,94%的第一季度投资来自现有关系 [6][29][36] - 公司将更多地依赖现有关系,而不是寻找新的行业或结构,因为现有租户越来越重视公司的可靠性 [36][37] - 公司认为行业内的竞争有所减弱,这使公司能够获得更好的租金上涨率和租期 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示公司的投资组合表现出色,反映了公司的谨慎承租人筛选和行业多元化 [6][10] - 管理层对公司的投资机会和管道保持乐观,并将继续保持谨慎的投资纪律 [17] - 管理层预计2023年AFFO每股指引范围为1.60-1.64美元,同比增长6% [7][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste提问** 对于公司增加洗车行业投资的决策,以及公司如何看待未来的投资机会和收益率区间 [19][20][21][22] **Pete Mavoides回答** - 公司将保持谨慎选择洗车行业投资,因为目前公司在该行业的敞口已经接近上限 [20][21] - 公司未来洗车行业投资的收益率区间预计在7%-8%之间 [22] 问题2 **RJ Milligan提问** 公司如何看待目前银行业动荡对租户融资和公司投资机会的影响 [28][29][30][31] **Pete Mavoides回答** - 公司看到租户获得银行融资的能力有所下降,更多依赖于公司的售后租回交易 [29][30] - 这可能带来一定的租户再融资风险,公司将密切关注租户的信用状况 [30][31] - 但目前公司租户的租金覆盖率仍然较高,信用问题较少 [31] 问题3 **Ki Bin Kim提问** 公司对洗车行业的看好原因,以及租金水平中资本支出的占比 [47][48][49][50][51] **Pete Mavoides回答** - 公司对洗车行业有很好的历史经验,行业内的并购整合和会员制定价提升了租户的信用和现金流稳定性 [48][49] - 洗车资产的租金水平主要反映了土地成本,公司尽量避免投资专用设备,以保证资产的流动性 [49] - 公司洗车资产的平均租金覆盖率约为2.25倍 [51]

公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产公司，主要收购、拥有和管理长期租赁给中市场公司的单一租户物业[72] - 公司的租赁物业主要是服务型和体验型企业经营的单一租户商业房地产设施，占年化基础租金的92.8%[73] - 公司的租赁物业中，65.9%的年化基础租金来自主租赁[74] - 公司的租赁合同中，98.3%提供了未来基础租金的增长，平均年增长率为1.6%[74] - 公司的平均每个物业的投资为240万美元[75] - 公司的租金覆盖比率加权平均为3.9倍，98.7%的租赁合同要求租户定期提供特定单位级财务报告[76] 投资策略和管理团队 - 公司的投资策略是收购和租赁单一租户商业房地产设施，主要租给信用良好、稳定运营历史的中市场公司[79] - 公司的管理团队在净租赁行业拥有丰富经验，并有将净租赁业务发展到重要规模的记录[80] 资产管理和发展 - 公司的平台可扩展，通过提高效率和流程，继续寻求有吸引力的风险调整增长[82] - 公司的主要业务目标是通过拥有、管理和发展多样化的商业物业组合，最大化股东价值[82] - 公司积极管理资产，定期审查各个物业的业务表现、租户信用和当地房地产市场情况[86] - 公司通过出售不符合投资风险回报要求的资产，减少不良地理、行业或租户集中风险[87] 财务状况和资本结构 - 公司同意提供建设融资或补偿租户某些开发、建设和翻新成本，总额为2.061亿美元，截至2023年3月31日已资助1.163亿美元[95] - 公司计划通过现金、经营活动净现金和循环信贷设施借款等方式满足短期流动性需求，包括建设融资、租户补偿义务和未来单一租户物业投资[95] - 公司长期流动性需求主要包括资金用于额外投资和偿还债务，预计通过各种资本来源满足长期流动性需求，包括经营活动净现金、循环信贷设施借款、未来债务融资和出售资产等[95] - 公司长期债务全部为固定利率债务或通过对冲策略有效转换为固定利率，截至2023年3月31日，加权平均债务到期期限为5.0年[96] - 公司通过发行无担保优先无抵押票据、期限借款、单一资产或资产组合的抵押贷款和商业抵押贷款等方式获得未来债务资本，以降低融资成本并进一步多样化债务资本来源[96] - 公司通过运营现金、现金及现金等价物、循环信贷设施借款和潜在的资本来源，相信将足以为可预见的未来资助运营并投资于当前已做出承诺的房地产[96] 财务表现 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为7100万美元，较2022年3月31日的1430万美元增长[103] - 2023年第一季度，公司经营活动净现金流为5370万美元，净收入为4310万美元[103] - 2023年第一季度，公司投资活动净现金流为负1592万美元，主要用于房地产投资和贷款应收款项[104] - 2023年第一季度，公司融资活动净现金流为正1050万美元，主要来自发行普通股[104] 财务报表和财务指标 - 截至2023年3月31日，公司没有任何资产负债表之外的安排[105] - 截至2023年3月31日，公司合同义务总额为1541.26万美元，其中2023年应付1084万美元[106] - 公司租赁义务中包括1980万美元的地面租金支付[107] - 公司选择按照REIT的税收方式纳税，预计2023年不需要缴纳联邦所得税[108]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度AFFO每股达0.39美元，较2021年第四季度增长5%；名义上，该季度AFFO总计5580万美元，较2021年同期增加1040万美元，增长近23%，较2022年第三季度增长超4% [30] - 2022年全年AFFO每股为1.53美元，较2021年增长14%；名义上，2022年全年AFFO较2021年增加32%，即5080万美元，总计2.088亿美元 [52] - 2022年第四季度现金G&A约为430万美元，较2022年第三季度减少约130万美元 [31] - 2022年第四季度现金G&A占总收入的比例为5.8%，2022年全年为7%，优于2021年同期的9%和10.6% [53] - 2022年第四季度末净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.6倍，调整后为4.5倍，公司致力于维持保守的资产负债表，预计保持在4.5 - 5.5倍的历史杠杆范围内 [54] - 公司重申2023年AFFO每股指引为1.58 - 1.64美元，中点意味着同比增长超5% [24][55] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度投资3.28亿美元，通过39笔单独交易，加权平均现金收益率为7.5%，较上一季度提高40个基点；这些投资分布在13个不同行业，75%的业务来自洗车、休闲餐饮、汽车服务和娱乐行业 [47] - 2023年第一季度至今已完成6570万美元的投资，现金收益率为7.6% [48] - 2022年第四季度出售26处房产，净收益7550万美元，加权平均现金收益率为6.9%，加权平均单位层面覆盖率为2.1倍 [49] - 本季度投资的加权平均租赁期限为18.7年，加权平均年租金增长率为1.8%，加权平均单位层面覆盖率为3.2倍，每处房产平均投资280万美元；99%的季度投资通过直接售后回租产生，90%包含主租赁条款，95%来自现有关系 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度的投资管道与第四季度相比没有实质性差异，资本回报率稳定在7% - 8%之间，中7%是一个较好的指标 [2] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有可替代和流动性强的房产，以主动管理投资组合内的行业、租户和单位层面风险；预计2023年上半年处置活动仍将远高于过去八个季度平均2700万美元的水平 [28] - 公司认为竞争不仅来自售后回租买家，还包括银行融资、杠杆贷款人和资产支持贷款人等替代资本来源；目前资本市场的混乱使租户资本替代方案减少，更多租户转向售后回租资本，为公司提供了锁定20多年有吸引力回报的独特机会 [18] - 公司看到一些杠杆买家在售后回租业务上不那么激进，同时面临来自一些公共同行的竞争 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司大部分租户的长期资本已锁定，财务压力主要来自运营压力或业绩不佳，但目前未出现这种情况；公司对投资组合的底层信用和运营表现感到满意，投资组合状况良好，租户观察名单处于多年来的低位，覆盖率高，租户经营状况良好 [10] - 资本可用性不足和资本市场状况主要影响租户的增量增长和并购融资能力，这在一定程度上为公司以有吸引力的利率部署资本创造了更多机会 [11] - 公司认为当前交易市场虽然因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡，公司对看到的投资管道和机会感到满意 [37] 其他重要信息 - 会议将被记录，通话重播将在会议结束两小时后提供，为期两周，重播拨号详情可在昨日的新闻稿中找到；此外，公司网站将提供音频网络直播，存档将保留90天 [21] - 会议中部分陈述可能被视为前瞻性陈述，公司实际未来结果可能与陈述有重大差异，且可能不会发布修订以反映陈述后的变化，相关风险因素在公司向SEC的文件和昨日的收益报告中有详细披露 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 贷款提前还款是否有经济利益，以及资本回报率是否稳定 - 偶尔会有提前还款罚金，但并非所有贷款都有，且金额通常不大；公司贷款的利率与投资利率相近，之前以低7%左右的利率贷出资金，现在收回后可重新以中高7%的利率进行再投资，可能会有经济影响 [1] - 第一季度的投资管道与第四季度相比没有实质性差异，资本回报率稳定在7% - 8%之间，中7%是一个较好的指标 [2] 问题: 竞争格局是否发生变化，以及中间市场租户的资本获取和财务状况 - 竞争格局方面，融资困难使更多人将售后回租资本作为融资手段，一些杠杆买家不那么激进，同时面临来自一些公共同行的竞争 [5][16] - 中间市场租户大部分长期资本已锁定，财务压力主要来自运营压力，但目前未出现这种情况；公司投资组合状况良好，租户观察名单处于多年来的低位，覆盖率高，租户经营状况良好；资本可用性不足主要影响租户的增量增长和并购融资能力，为公司创造了更多投资机会 [10][11] 问题: 如何看待第一季度的交易市场，以及5 - Star成为顶级租户的情况 - 第一季度通常1月交易活动较慢，受第四季度活跃的影响；当前交易市场因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡，公司对投资管道和机会感到满意 [37] - 5 - Star在公司投资组合中已有一段时间，其资产具有可替代性，部分位于家庭娱乐领域，土地价值高，单位层面经济和覆盖率良好，运营商优秀，公司很高兴将其纳入前10大租户 [61] 问题: 短期内如何为增长提供资金，以及竞争对手的内部收益率门槛是否变化 - 短期内，公司预计不需要获取额外债务，而是使用循环信贷；股权方面，如果有活动，可能是在ATM机制下的机会性操作，但不需要进行重大操作就能达到指引中点 [62] - 公司无法评论竞争对手的情况，但自身资本回报率在本季度环比提高了40个基点，对看到的机会和调整利率的能力感到满意 [66] 问题: 投资活动的基准水平如何确定，以及如何看待交易市场和行业机会 - 从建模角度看，可假设在范围低端存在一定的信用损失，随着范围上升，接近公司更历史的损失经验（约30个基点）；2022年公司信用损失有限，这可能成为调整指引的有利因素 [71] - 公司认为交易市场第一季度通常较慢，当前市场因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡；公司倾向于在多个行业进行投资，各行业交易活动会随季度波动，第四季度洗车行业交易活动较多 [37][79] 问题: 为何维持指引，资产出售的预期资本回报率和出售资产类型 - 维持指引是因为年初资本市场仍有很多动荡，尽管基于第四季度的执行情况、售后回租市场动态和第一季度的投资管道，公司感觉比首次发布指引时更好，但仍需继续评估 [82] - 资产出售的预期资本回报率在中高6%，保守估计为7%；公司出售资产主要是为了降低风险，出售那些单位层面覆盖率或趋势表明长期健康状况不佳的资产，通常是从主租赁中出售资产以改善整体状况 [82][83] 问题: 贷款还款是否会在2023年放缓，以及经济环境对租户的影响和信用损失情况 - 贷款还款的波动是固有的，贷款规模较小，对资产基础影响不大；部分贷款通过个别资产出售偿还，预计这种情况会持续全年；在当前市场环境下，贷款再融资还款的大额情况可能较难出现，但对公司数据影响不大 [92][101] - 公司认为经济环境对租户的影响已纳入指引，目前租户经营状况良好，信用损失有限 [10][11]