Exhibit 99.1 Essential Properties Announces First Quarter 2025 Results - First Quarter Net Income per Share of $0.29 and AFFO per Share of $0.45 - - Closed Investments of $307.7 million at a 7.8% Weighted Average Cash Cap Rate - - Reiterates 2025 AFFO Guidance of $1.85 to $1.89 per Share - April 23, 2025 PRINCETON, N.J.--(BUSINESS WIRE)--Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE: EPRT; "Essential Properties" or the "Company") today announced operating results for the three months ended March 31, 2025. T ...

Our approach has earned us 500+ five-star reviews from satisfied members who are already seeing the benefits. Don’t miss out—join now and start maximizing your returns!We invest thousands of hours and over $100,000 annually into researching the most profitable investment opportunities—all to bring you real estate strategies at just a fraction of the cost.He is the leader of the investing group High Yield Landlord , where he shares his real-money REIT portfolio and transactions in real-time. Features of the ...

文章核心观点 - 自2024年8月起关注Essential Properties公司，投资论点围绕该公司稳定租户组合的吸引力，其租户签订长期租约 [1] 投资理念 - 投资理念是购买高质量股票和优秀企业，偏好由自律资本配置者领导、能获得卓越资本回报并可长期复利投入资本的企业 [1]

文章核心观点 Essential Properties Realty Trust是寻求房地产可靠被动收入流投资者的绝佳选择，其多元化房地产投资组合、低股息支付率和保守资产负债表支撑着安全股息 [2][12] 房地产投资作用 - 房地产是商业重要组成部分，公司需实体场所服务客户及拓展业务，房地产投资者可通过购置房产出租为公司提供资金并获取被动收入 [1] 投资方式 - 投资房地产投资信托基金（REIT）是获取被动收入的简便方式，Essential Properties Realty Trust是追求安全收入流的选择之一 [2] 投资Essential Properties Realty Trust的优势 投资优质房地产 - 拥有多元化商业房地产投资组合，在49个州的16个行业拥有超2100处房产，租给413个租户，最大租户提供4.2%年基本租金，前10大租户提供17.6%租金 [3] - 与租户签订长期净租赁协议，加权平均剩余租赁期限14年，租户承担运营费用，近97%租约租金按1.7%加权平均年增长率递增，租金收入稳定增长 [4] 安全可靠的收入流 - 多元化稳定创收房产组合为现金流提供坚实基础，仅支付约三分之二稳定现金流作为股息，低于Realty Income的74.6% [5] - 低股息支付率使其每年保留1.2亿美元超额自由现金流用于投资更多创收房产 [6] - 财务状况保守，资产负债表获投资级评级（BBB/BBB - 债券评级），杠杆率3.8倍，低于Realty Income的5.4倍 [7] - 主要通过与现有及新合作伙伴进行售后回租交易购买更多房产，为合作伙伴提供资金，自身投资更多创收房地产 [8] - 投资组合扩张及现有房产租金收入增长使其能够增加股息，自2018年上市以来每年提高股息，约每六个月提高约2% [9] 租户行业分布 - 服务相关物业（洗车行、医疗牙科场所等）占年基本租金79% [10] - 体验相关物业（健身中心、电影院等）提供13.5%租金 [10] - 零售物业（杂货店、家居装饰店等）提供3.3%租金 [10] - 工业相关租户（建筑材料等）提供3.5%租金 [10] 与Realty Income对比 - Realty Income是REIT行业最稳定的股息增长股票之一，连续三十年每年提高派息，过去110个季度连续提高，年增长率4.3% [11] - Essential Properties财务指标与Realty Income相当甚至更好，股息收益率3.6%低于Realty Income的5.5% [6][11][12]

人物背景 - Samuel Smith有丰富背景 曾在多家知名股息股票研究公司担任首席分析师和副总裁 还运营自己的股息投资YouTube频道 [1] - Samuel Smith是专业工程师和项目管理专业人士 拥有西点军校土木工程与数学学士学位以及德州农工大学工程硕士学位 专注于应用数学和机器学习 [1] 投资业务 - Samuel领导High Yield Investor投资团队 与Jussi Askola和Paul R. Drake合作 专注于在安全 增长 收益和价值之间找到平衡 [2] - High Yield Investor提供实盘核心 退休和国际投资组合 还提供定期交易提醒 教育内容和活跃的投资者聊天室 [2]

公司 - Essential Properties Realty Trust（NYSE: EPRT）不如Realty Income（O）、NNN REIT（NNN）或Agree Realty（ADC）受欢迎 但它是最佳的零售/服务导向型公司之一 [1] 行业 - 分析师关注的行业包括科技、房地产、软件、金融和必需消费品等 并对这些行业进行多年咨询和个人投资 [1]

文章核心观点 行业因电商增长面临挑战 但消费者环境有韧性和体验式零售或带来机遇 推荐Essential Properties和Urban Edge Properties两只股票 [1][2] 行业描述 - 行业包含拥有、开发、管理和租赁各类零售物业的REITs 业绩受经济、就业和消费趋势影响 现正反弹 [3] 行业未来影响因素 宏观经济与关税 - 宏观经济不确定性和关税政策给零售房地产市场带来风险 可能影响消费、增加零售商压力、促使美联储维持高利率 [4] 电商增长 - 电商增长使实体零售商和房东面临挑战 减少实体店铺扩张需求 改变零售空间需求 提升露天购物中心吸引力 [5] 市场动态与体验式零售 - 零售REITs受益于强劲消费市场、有限新建设和稳定租户组合 优质地段表现出色 体验式零售和混合用途开发或振兴零售地产 [6] 行业排名与前景 - 行业Zacks排名第151 处于约250个行业的后39% 分析师对行业增长潜力信心下降 过去一年2025和2026年FFO每股估计分别下降5.7%和7.8% [8][9] 行业市场表现与估值 市场表现 - 过去一年行业表现逊于Zacks金融板块和标普500指数 行业上涨6.6% 标普500上涨24.1% 金融板块增长25.5% [11] 估值情况 - 行业基于未来12个月价格与FFO比率为16.37倍 低于标普500的22.71倍和金融板块的17.38倍 过去五年最高18.90倍 最低10.45倍 中位数15.14倍 [13][15] 推荐股票 Essential Properties - 主要拥有、收购和管理单租户物业 租户为服务和体验型企业 有助于稳定租金现金流 目前Zacks排名2（买入） 2025和2026年FFO每股预计分别增长8.6%和7.7% 过去六个月股价上涨2.3% [16][18] Urban Edge Properties - 从事城市社区零售房地产的相关业务 物业集中在人口密集、供应受限地区 大部分投资组合由优质必需零售商支撑 资产负债表健康 目前Zacks排名2 2025年FFO每股预计增长3.7% 过去三个月股价下跌11.8% 现是好的切入点 [19][21]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度AFFO每股0.45%，较2023年第四季度增长7%；名义上AFFO总计8180万美元，较2023年同期增加1480万美元，增长22% [21] - 2024年第四季度总G&A为850万美元，2023年同期为730万美元，主要因增加团队投入使薪酬费用增加；本季度经常性现金G&A占总收入的4.8%，去年同期为5.2% [22] - 2024年全年经常性现金G&A占总收入的5.4%，预计随着平台运营杠杆提升，现金G&A占比将下降 [23] - 2024年第四季度宣布现金股息0.295%，AFFO派息率为66%；扣除股息后留存自由现金流达3060万美元，按年化计算超1.2亿美元 [23] - 2024年第四季度末，按未结算远期股权调整后，预估净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.8倍 [27] - 2025年AFFO每股指引范围更新为1.85% - 1.89%，中点意味着增长超7% [10][29] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第四季度投资3.33亿美元，通过37笔交易，加权平均现金收益率8%，与过去四个季度平均水平一致 [15] - 投资的加权平均初始租赁期限为17.7年，加权平均年租金增长率为2%，平均GAAP收益率为9.2% [16] - 投资的加权平均单位租金覆盖率为3.4倍，平均每处房产投资330万美元 [16] 处置业务 - 第四季度出售24处房产，净收益6040万美元，平均每处房产约250万美元 [19] - 处置业务加权平均现金收益率为7.0%，约70%的处置量来自洗车行业，使该行业ABR占比降至14.2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着资本市场正常化，竞争显现，投资资本化率预计2025年略低于2024年，当前投资环境中资本化率适度压缩，投资管道定价在7%中高位 [10][11][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持以关系为导向的投资策略，与运营商保持关系并提供价值，推动投资活动，第四季度79%的投资来自现有关系 [9] - 持续支持租户关系，在核心行业以有吸引力的利差进行投资，扩大投资组合，为股东创造可持续的盈利增长 [9] - 注重租户多元化，最大租户占ABR的4.2%，前十大租户占17.6%，以降低风险 [18] - 预计2025年投资资本化率略降，但投资管道支持9 - 11亿美元的投资指引 [10][11] - 处置活动短期内将放缓，与过去八个季度平均水平相当，主要基于机会性资产出售和投资组合管理 [20] - 行业竞争使资本化率适度压缩，但交易环境仍有利，公司专注服务关系和为中型市场运营商提供增长资本 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资组合表现良好，租户信用趋势和同店租金表现健康，符合预期，支持2025年业务计划 [9] - 对第四季度和全年业绩满意，对业务前景乐观 [30] - 认为当前投资环境有吸引力，虽资本化率压缩，但投资管道稳固，支持长期增长 [17] 其他重要信息 - 公司一名洗车租户Zip's Car Wash近期申请第11章破产保护，年末该租户在三处地点的ABR约占20个基点，较2017年峰值大幅下降 [14] - 第四季度末，公司物业租给413个租户，涉及16个行业；加权平均租赁期限为14年，与去年持平；加权平均单位租金覆盖率为3.5倍 [11][12] - 第四季度同店租金增长1.4%，入住率99.7%（7处空置房产），租金收取率100%；租户信用事件极少，2024年租赁活动显著增加 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Zips破产及洗车行业敞口 - 目前与Zips在破产程序中协商，已将其敞口降至三处房产和20个基点ABR，历史回收率为70 - 80美分；洗车行业是公司领先行业，虽有新竞争但整体表现良好，公司有信心管理风险 [35][36][38] 问题2: Zips是否支付1月和2月租金 - 公司未透露，但表示租金收取率为100% [40][41] 问题3: 竞争加剧情况 - 过去几个季度竞争增加，来自同行和新进入者，导致资本化率适度压缩，但交易环境仍有利，公司专注服务关系和为中型市场运营商提供资本，投资管道支持盈利增长 [44][45] 问题4: 利率波动对业务的影响 - 公司交易周期为60 - 90天，投资期限为20年，周度和月度利率波动不影响定价；公司提前筹集资金，使资本定价稳定；预计资本化率有下行压力，第四季度较明显，第一季度有所缓解 [51][52][53] 问题5: 第四季度处置业务决策及未来考虑 - 第四季度处置主要是为管理投资组合风险，降低洗车行业敞口；预计未来处置活动将放缓，与过去八个季度平均水平相当 [56][57] 问题6: 实现全年投资目标的剩余股权资本需求及2026年展望 - 实现2025年投资目标所需股权发行较少，可通过正常ATM活动实现；公司流动性充足，杠杆率3.8倍，有较大投资空间；暂不讨论2026年展望 [60][64][65] 问题7: 收购业务全年节奏 - 历史上第四季度收购规模较大，目前管道可见度为60 - 90天，整体节奏较平稳 [68] 问题8: 租户对消费者行为的反馈 - 公司收到的租户单位财务数据有一个季度滞后，目前看到通胀和成本压力因素在当前数据中有所缓解，新闻中的数据更及时 [72][73] 问题9: ABR对覆盖率低于1倍租户的敞口略有上升是否需担忧 - 该指标波动受与合作伙伴开发项目影响，上升幅度极小，无需担忧；如有信用问题已纳入指引 [75][76][77] 问题10: Circle K进入前十租户名单及增加便利店投资的机会 - Circle K此前也曾进入前十，此次因租金增长重回；便利店是公司持续增长的领域，公司对该租户和便利店行业满意 [80][81] 问题11: 入住率季度环比下降及当前观察名单和坏账假设 - 入住率从3处空置增至7处属正常波动，这些房产将重新出租，相关假设已纳入指引；坏账假设综合考虑多种因素，历史投资组合坏账约30个基点，指引假设高于此数 [82][83][86] 问题12: 洗车行业压力是普遍还是特定运营商问题 - 认为是特定运营商问题，虽有新竞争但公司整体洗车业务销售和EBITDA平稳，利润率超50%，覆盖率在中2倍，会监控并采取纠正措施 [91][92][93] 问题13: 收购指引较去年降低的原因 - 主要是出于保守考虑，2024年资产收购资本化率高，2025年预计资本市场正常化使资本化率下降，收购会更谨慎；年初利率仍波动，后续情况有待观察 [94][96][97] 问题14: AFFO指引低端增加1美分的驱动因素、收购趋势、管道情况及近期资本化率压缩情况 - 管道充足但资本化率适度压缩，预计交易资本化率在7%中高位；指引范围受投资、信用经验和资本成本等因素影响，当前资本成本影响不大 [101][102][103] 问题15: 信用覆盖率在1.5 - 1.99倍区间上升的驱动资产 - 是整个投资组合的普遍情况，无特定行业或租户因素 [105][106] 问题16: 2025年处置业务是否有其他行业重点 - 公司对每个行业有15%的软上限，超过会削减敞口；其他处置主要基于物业和租户风险，无系统性重点 [110][111][112] 问题17: Zips的20个基点敞口是否已纳入初始坏账假设 - 信用假设综合考虑租户破产、资产闲置和回收等情况，公司信用损失假设自初始指引以来无重大变化 [113][114][116] 问题18: 未来一年地理多元化是否有重大变化 - 地理多元化取决于租户关系，预计将稳步增长，一年后地理分布不会有重大差异 [119][120] 问题19: 南方城市工资增长加速是否带来更多租户扩张需求 - 租户关系使公司进入这些市场，目前资本需求与地理多元化比例相当 [122][123] 问题20: 增加休闲餐饮行业敞口的原因及其他希望增加敞口的小行业 - 对休闲餐饮行业有信心，因其房地产具有可替代性，公司有相关回收和信用损失经验；行业多元化由关系驱动，不同行业机会不同 [127][128][130] 问题21: 现有租户对公司平台和关系的忠诚度 - 重复业务占比约80%，是管道的主要驱动力；新关系主要来自推荐；租户重视执行确定性、可靠性和可预测性，公司在这些方面有优势 [132][135][137] 问题22: 现金续租利差首次为正的原因及2025年能否持续 - 本季度部分租约续租涨幅较大，导致续租统计数据为正，是阶段性情况；未来续租情况分合同续租和资产重新定位两类，统计数据应较稳定 [141][142][143] 问题23: 租户信用评级为CCC + 的比例从上个季度翻倍至约4%的原因 - 是租户在投资组合内评级下降导致；公司关注该类租户的单位覆盖率，超半数该类租户覆盖率超2倍，公司不会大量投入新资本到CCC级信用租户 [148][149][151] 问题24: 收购管道中哪些行业新单位增长最活跃 - 与历史趋势相当，管道情况与以往时期一致 [154][155] 问题25: 2025年处置业务中是否有已确定出售的资产 - 主要出售风险状况不佳的资产，一般不回应非邀约收购，处置主要基于主动风险管理 [157][158][159] 问题26: 2025年年初至今投资业务是否已体现资本化率压缩 - 目前管道中的交易资本化率在7%中高位，公司在实际业务中已感受到资本化率压缩 [162][163] 问题27: 2024年第四季度处置业务中是否有Zips洗车业务 - 第四季度处置业务中无Zips洗车业务，因有问题的资产流动性差、交易成本高，公司通常会先解决问题再出售 [164][165][166] 问题28: 2024年第四季度洗车业务出售的驱动因素 - 既为降低行业敞口获得投资空间，也为选择不适合长期持有的资产 [167][169] 问题29: 未来杠杆和资金使用中如何选择股权和债务 - 历史上债务和股权比例约为60%，随着自由现金流增长，变为60%股权、30%债务、10%自由现金流；会根据杠杆水平决定何时使用股权和债务，2025年计划先使用循环信贷，再考虑无担保债券发行 [173][174][176]

文章核心观点 - 介绍Essential Properties 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，显示公司营收增长但有小偏差，部分指标与预期有差异，股票有一定表现且评级为买入 [1][3] 财务数据 - 2024年第四季度营收1.1971亿美元，同比增长22.5%，较Zacks共识预期低0.81% [1] - 同期每股收益0.45美元，去年同期为0.31美元，符合共识预期 [1] 关键指标表现 - 过去一个月公司股价回报率为0.7%，Zacks标准普尔500综合指数变化为4.3%，股票Zacks排名为2（买入） [3] 细分营收情况 - 贷款和直接融资租赁应收款利息收入733万美元，高于三位分析师平均预期的649万美元，同比增长60.1% [4] - 租金收入1.1236亿美元，低于三位分析师平均预期的1.1284亿美元，同比增长20.9% [4] - 其他收入2万美元，低于两位分析师平均预期的18万美元，同比下降92.2% [4] 每股收益情况 - 摊薄后每股净收益0.30美元，低于两位分析师平均预期的0.32美元 [4]

文章核心观点 公司本季度运营资金和营收情况有喜有忧 股价年初至今表现逊于市场 未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化 目前Zacks评级为买入 行业排名靠前 同行业另一公司业绩待公布[1][2][3][6][8] 公司运营资金情况 - 本季度每股运营资金为0.45美元 符合Zacks共识预期 去年同期为0.42美元 数据经非经常性项目调整[1] - 上一季度预期每股运营资金0.44美元 实际为0.43美元 意外偏差为 -2.27%[1] - 过去四个季度公司未能超越共识运营资金预期[1] 公司营收情况 - 截至2024年12月季度营收1.1971亿美元 低于Zacks共识预期0.81% 去年同期为9773万美元[2] - 过去四个季度公司有三次超越共识营收预期[2] 公司股价表现 - 公司股价自年初以来下跌约0.3% 而标准普尔500指数上涨3.2%[3] 公司未来展望 - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向 包括当前季度共识FFO预期及近期预期变化[4] - 近期估计修正趋势对公司有利 当前Zacks评级为2（买入） 预计股票短期内跑赢市场[6] - 未来季度和本财年的估计可能会发生变化 当前季度共识FFO估计为0.46美元 营收1.2574亿美元 本财年FFO估计为1.88美元 营收5.179亿美元[7] 行业情况 - 公司所属的Zacks房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前排名在前33% 研究显示排名前50%的行业表现优于后50%两倍多[8] 同行业公司情况 - 同行业的Saul Centers尚未公布2024年12月季度业绩[9] - 预计该公司本季度每股收益0.68美元 同比变化 -13.9% 过去30天该季度共识每股收益估计未变[9] - 预计该公司本季度营收6894万美元 较去年同期增长3.4%[9]