物业组合整体情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有1325处物业组合，年化基础租金2.093亿美元，出租率99.8%[248] - 截至2021年6月30日，公司物业组合由281个租户运营402个不同品牌，分布在44个州的17个行业，无租户贡献超过年化基础租金的2.5%[248] - 截至2021年6月30日，投资组合净投资27亿美元，包含1,325处房产，年化基本租金2.093亿美元[287] - 截至2021年6月30日，投资组合occupancy率为99.8%，两处房产空置，占比不到1%[288] - 截至2021年6月30日，公司房地产投资组合有1325处房产，年化基础租金2.093亿美元[330] - 截至2021年6月30日，前十大租户贡献年化基础租金的19.5%，前五名租户贡献11.1%[330][332] - 截至2021年6月30日，租户经营402种业务概念，前十大概念贡献年化基础租金的20.3%[334] - 截至2021年6月30日，租户业务概念分布于17个行业，服务行业年化基础租金1.75477亿美元[336] - 截至2021年6月30日，1325处房产分布在44个州[337] - 截至2021年6月30日，公司年化基础租金总计209,342美元，物业总数1,325处，总面积11,565,516平方英尺，其中德克萨斯州年化基础租金占比13.7%，物业165处，面积1,315,949平方英尺[338] - 截至2021年6月30日，公司房地产投资组合从2020年同期的1060处房产、21亿美元净投资增至1325处房产、27亿美元净投资[348][361] 租金相关情况 - 截至2021年6月30日，公司年化基础租金2.093亿美元，其中94.8%来自服务导向和体验式业务租户的物业[246] - 截至2021年6月30日，59.5%的年化基础租金来自主租约[249] - 截至2021年6月30日，公司物业组合加权平均租金覆盖率为3.2倍，98.3%的租约要求租户定期提供指定的单位级财务报告[250] - 截至2021年6月30日，98.4%的租约规定未来基础租金每年以1.6%的加权平均率增长[250] - 截至2021年6月30日，贡献98.3%年化基础租金的租约要求租户提供指定的单位层面财务信息和公司层面财务报告[264] - 截至2021年6月30日，前五名租户租金覆盖率为6.3倍，前十名租户租金覆盖率为4.3倍[332] - 截至2021年6月30日，94.0%的租约（按年化基础租金计算）为三净租约[333] - 截至2021年6月30日，单位层面覆盖率比率≥2.00x的占比59.6%，<1.00x的占比14.9%[341] - 基于穆迪风险计算得分，公司年化基础租金中，信用评级为BB +且覆盖率比率≥2.00x的占比13.3%，CCC +且覆盖率比率<1.00x的占比2.8%[344] 租约期限情况 - 截至2021年6月30日，公司租约加权平均剩余租期为14.0年，4.1%的年化基础租金对应的租约在2026年1月1日前到期[249] - 截至2021年6月30日，公司租约加权平均剩余租期为14.0年，仅4.1%的年化基础租金对应的租约在2026年1月1日前到期，98.4%的租约基础租金未来年均增长1.6%[275][276] - 截至2021年6月30日，公司租赁的加权平均剩余期限为14.0年，仅4.1%的年化基础租金对应的租约在2026年1月1日前到期[340] - 2021 - 2040年及以后各年份租约到期情况中，2034年年化基础租金34,260千美元，占比16.4%，物业244处；2040年年化基础租金27,948千美元，占比13.4%，物业147处[340] - 2022年租约到期的年化基础租金占比0.2%，物业5处，加权平均租金覆盖率比率3.0x；2023年占比0.7%，物业16处，比率2.9x[340] - 2024年租约到期的年化基础租金占比2.4%，物业49处，加权平均租金覆盖率比率4.8x；2025年占比0.8%，物业18处，比率2.5x[340] - 2026年租约到期的年化基础租金占比2.1%，物业30处，加权平均租金覆盖率比率3.6x；2027年占比2.1%，物业28处，比率2.8x[340] - 2028年租约到期的年化基础租金占比2.1%，物业15处，加权平均租金覆盖率比率1.6x；2029年占比2.5%，物业74处，比率4.1x[340] - 2030年租约到期的年化基础租金占比2.5%，物业49处，加权平均租金覆盖率比率3.9x；2031年年化基础租金12,193千美元，占比5.8%，物业73处，比率2.3x[340] 投资相关情况 - 2021年第二季度，约87.7%的投资为售后回租交易[251] - 截至2021年6月30日，公司每处物业平均投资220万美元[253] - 截至2021年6月30日，除初始投资组合外，84.7%的投资组合年化基础租金来自内部发起的售后回租交易，85.6%来自与公司高级管理团队有过往交易的各方[258] - 截至2021年6月30日，除初始投资组合外，84.7%的投资组合年化基础租金来自内部发起的售后回租交易，85.6%来自与公司高级管理团队有过往交易的各方[272] - 截至2021年6月30日，除初始投资组合外，约41.6%的投资来自与公司管理团队有过往交易的运营商和租户[272] - 公司一般执行的交易总购买价为300万美元至5000万美元[263] - 2021年6月30日投资金额为223186美元，交易数量34笔，物业数量94处，平均每单位投资2354美元，现金资本化率7.1%，GAAP资本化率7.8%，主租约占比83%，售后回租占比88%，财务报告占比100%，租金覆盖率2.7倍，租约期限13.5年[279] - 截至2021年7月23日，公司签订合同收购48处房产，总价1.024亿美元[290] 处置相关情况 - 2021年6月30日处置金额为3420美元（千），租赁资产现金资本化率6.8%，租赁物业出售数量3处[281] - 2020年9月30日至2021年6月30日各季度处置量分别为19,595、39,042、25,197、19,578[282] - 2020年9月30日至2021年6月30日各季度租赁资产现金资本化率分别为7.0%、7.4%、7.1%、7.1%[282] - 2021年Q2处置房地产净收益为371万美元，较2020年同期的109.3万美元增长239.4%；2021年上半年为749.8万美元，较2020年同期的296.8万美元增长152.6%[348][361] - 2021年上半年房地产处置净收益较2020年同期增加450万美元，分别处置25处和13处房地产[370] 分红与现金流情况 - 2021年上半年，董事会宣布普通股每股现金分红0.49美元，已支付分红5210万美元，记录应付分红2970万美元[292][293] - 2021年上半年，经营活动提供的净现金为6930万美元，主要受投资组合入住率、租金率等因素影响[311] - 2021年上半年，投资活动使用的净现金为3.852亿美元，主要用于房地产投资等[313] - 2021年上半年，融资活动提供的净现金为4.126亿美元，主要来自普通股发行、循环信贷安排借款和高级无抵押票据发行[314] 债务相关情况 - 截至2021年6月30日，公司长期债务加权平均到期期限为6.7年[295] - 截至2021年6月30日，公司未偿还债务本金总计10.3亿美元，加权平均利率3.1%[298] - 循环信贷额度最高4亿美元，2023年4月到期，有一年延期选项；2019年4月定期贷款最高2亿美元，2024年4月12日到期[299][300] - 2019年11月26日，公司通过运营合伙公司签订4.3亿美元定期贷款信贷安排，2019年12月借款2.5亿美元，2020年3月26日借款1.8亿美元，若在2020年或2021年11月26日前还款需支付1%的提前还款溢价，该贷款有扩展功能，最高可增加至5亿美元[305][306] - 2021年6月22日，运营合伙公司发行4亿美元2031年高级无抵押票据，净收益3.966亿美元[309] - 截至2021年6月30日，公司各项承诺付款总额为10.68226亿美元，其中无担保定期贷款6.3亿美元，高级无抵押票据4亿美元等[317] - 2021年6月30日总债务为10.21583亿美元，净债务为9.00323亿美元；2020年12月31日总债务为8.15279亿美元，净债务为7.88203亿美元[387] - 2021年6月30日，4月2019年定期贷款本金为2亿美元，加权平均利率3.3%；11月2019年定期贷款本金为4.3亿美元，加权平均利率3.0%；高级无担保票据本金为4亿美元，加权平均利率3.1%；循环信贷安排本金为0，加权平均利率0%；2017 - 1系列票据本金为0，加权平均利率0%；总本金为10.3亿美元，加权平均利率3.1%[392] - 2020年12月31日，4月2019年定期贷款本金为2亿美元，加权平均利率3.3%；11月2019年定期贷款本金为4.3亿美元，加权平均利率3.0%；高级无担保票据本金为0，加权平均利率0%；循环信贷安排本金为1800万美元，加权平均利率1.4%；2017 - 1系列票据本金为1.73193亿美元，加权平均利率4.2%；总本金为8.21193亿美元，加权平均利率3.3%[392] - 2021年6月30日，若无担保定期贷款借款利率上升100个基点，每年相关利息成本增加60万美元；若下降100个基点，每年相关利息成本减少60万美元[393] - 2021年6月30日，利率互换提前终止的总负债为2370万美元[392] - 公司面临利率风险，包括买卖租赁物业与长期固定利率债务融资期间、长期债务到期再融资时[394] - 2021年6月30日，高级无担保票据账面价值为4亿美元，估计公允价值为4.00036亿美元[396] - 截至2021年6月30日，公司高级无抵押票据固定利率债务账面价值为400,000千美元[396] - 截至2021年6月30日，公司高级无抵押票据固定利率债务估计公允价值为400,036千美元[396] - 公司高级无抵押票据固定利率债务净递延融资成本为420万美元[396] - 公司高级无抵押票据固定利率债务净折扣为80万美元[396] 财务指标变化情况 - 2021年Q2租赁收入为5315万美元，较2020年同期的3646.5万美元增长45.8%，主要因房地产投资组合规模扩大[348] - 2021年上半年租赁收入为9858.2万美元，较2020年同期的7600.7万美元增长29.7%，同样得益于房地产投资组合规模扩大[361] - 2021年Q2贷款及直接融资租赁应收款利息收入为387.9万美元，较2020年同期的203.7万美元增长90.4%，源于2021年贷款应收款投资增加[348] - 2021年上半年贷款及直接融资租赁应收款利息收入为698.4万美元，较2020年同期的397.6万美元增长75.7%，原因是贷款应收款投资增加[361] - 2021年Q2其他收入净额为3.7万美元，较2020年同期的1000美元增长3600%，主要因收到利息[348] - 2021年上半年其他收入净额为5.2万美元，较2020年同期的8000美元增长550%，也是由于收到利息[361] - 2021年Q2净收入为2340万美元，较2020年同期的1044.4万美元增长124.1%[348] - 2021年上半年净收入为3877.5万美元，较2020年同期的2448.8万美元有所增长[361] - 2021年上半年折旧和摊销费用较2020年同期增加640万美元，与房地产投资组合规模增加成比例[367] - 2021年和2020年上半年房地产投资减值费用分别为610万美元和190万美元，涉及18处和5处房地产投资[368] - 2021年上半年贷款损失准备金较2020年同期减少60万美元[369] - 2021年和2020年上半年有担保借款还款损失分别为450万美元和90万美元[371] - 2021年上半年利息费用较2020年同期增加130万美元，主要因平均未偿债务余额增加[372] - 2021年上半年利息收入较2020年同期减少30万美元，主要因计息银行账户日均现金余额降低和利率上升[37

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收达4860万美元，较去年增加710万美元，增幅17%，反映2020年第四季度创纪录的2.44亿美元投资及全年6.03亿美元投资活动的影响 [27] - 第一季度净收入1530万美元，同比增长9%；FFO总计3290万美元，同比增加740万美元，增幅29%；FFO每股摊薄后为0.30美元，同比增长7%；核心FFO名义上比2020年第一季度高21%，每股摊薄后为0.30美元 [31] - AFFO为3250万美元，同比增长22%，每股摊薄后为0.30美元，较2020年第一季度增长3% [32] - 第一季度末净债务与年化调整后EBITDA ROE为5.1倍，考虑季度末后续股权发行后，预计杠杆率降至4.1倍 [10] - 第一季度总GAAP G&A为640万美元，较去年同期的750万美元下降15%；经常性现金基础G&A降至480万美元，占总收入的10%多，低于2020年第一季度的近13% [29][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度投资1.98亿美元用于74处房产，初始现金收益率7.0%，租赁期限超16年，81%为重复/关系交易，80%为按公司租赁形式的直接售后回租 [9] - 截至季度末，投资1240处房产，出租率99.1%，租给259个租户，涉及17个行业，加权平均租赁期限14.3年，未来5年仅有4%的ABR到期 [12] - 加权平均单位层面覆盖率为3倍，略高于上季度的2.9倍 [13] - 第一季度处置16处房产，包括1处空置房产，净收益2500万美元，排除空置房产和交易成本后，加权平均现金收益率为7% [24] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计新投资组合将保持高入住率，强大的投资管道将带来有吸引力的投资机会，资本市场将提供多种低成本资金来源，重申2021年AFFO每股指导为1.22 - 1.26美元 [11] - 公司将继续通过与目标行业中成长型中型市场运营商的直接售后回租，向投资组合中添加房产和租户，保持资产负债表对外部增长战略的支持，提前规划资本需求以保持财务灵活性 [14] - 公司认为专注特定行业是竞争优势，未来将增加对更具抗疫情能力行业的投资，同时在娱乐和休闲餐饮行业寻找机会，减少对电影院和家居用品行业的投资 [17][18][19] - 公司通过增加租户多样性来降低风险，目前无租户占ABR超过2.6%，前10大租户占ABR仅20.2%，而3年前为41.8% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度公司各方面表现稳健，投资组合展现出稳定性和韧性，租户基本克服疫情影响，成为更强大的运营商 [6] - 尽管疫情仍影响企业，但大多数租户不再需要租金递延支持，公司已基本完成受疫情影响租户的物业重新定位 [7] - 公司认为低杠杆资产负债表和充足流动性是战略优势，不仅为增长提供平台，也能在宏观经济环境挑战时保持稳定 [37] 其他重要信息 - 第一季度公司因一处2020年4月出售的空置房产及季度内重新出租的几处房产，产生约30万美元的物业相关费用，预计未来不会再发生 [28] - 第一季度确认约570万美元的减值费用，其中380万美元与一处家具物业有关，同时确认380万美元的资产处置收益 [29] - 第一季度末公司总资产达28亿美元，无限制现金近4300万美元，另有200万美元限制现金可用于新投资 [32][33] - 第一季度通过ATM出售约280万股，获得6500万美元总收益，加权平均价格为每股23.22美元；季度末进行了一次增额隔夜股权发行，总收益1.93亿美元，每股价格23.50美元 [34] - 第一季度末公司总流动性为3.07亿美元，隔夜股权发行后，预计杠杆率降至4.1倍，流动性增至4.92亿美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资从签订PSA或LOI到完成一般需要多长时间，疫情后是否有变化 - 公司一般有60 - 90天的交易周期，30天谈判合同，30天进行尽职调查，但会因交易而异，部分交易可能受潜在并购交易影响而延迟 [39] 问题2: 季度后处于PSA、LOI阶段的投资金额能否披露 - 公司一般不披露，但在4月的隔夜股权发行中披露了约2.5亿美元的未来投资管道 [40] 问题3: 补充资料中零售租赁项目的租赁重组及回收率较低的情况 - 公司一般没有很多普通零售业务，该数据主要受Art Van租赁重组的影响，且与季度内一处家具物业的减值有关 [43][44] 问题4: 投资管道中的娱乐资产包括哪些租户，疫情后娱乐资产的资本化率是否更高 - 包括家庭娱乐中心、保龄球馆、蹦床公园等，该行业资本化率处于公司范围的较高端，但优质运营商和通用资产的资本化率与平均水平相差不大，预计在7%左右 [45][46] 问题5: 当前投资管道的定价是否在7%左右，以及竞争和定价情况 - 公司预计继续在7%左右的范围内进行交易，年初以来竞争加剧，但公司凭借良好的关系和充足的投资管道，仍有望在此范围内投资 [49][50] 问题6: 公司在评级方面的进展，以及获得两个投资级评级与当前情况在定价上是否有重大差异 - 公司正在与评级机构进行对话，如有进展会进行披露；目前市场情况下，获得两个投资级评级在定价上不会有重大差异 [51][52] 问题7: 第一季度汽车服务租户问题导致入住率下降的原因，以及对该子行业的看法 - 汽车服务行业受疫情影响较小，入住率下降主要是因为该租户是不良运营商，公司决定更换更好的运营商，目前已为相关物业找到替代租户或买家 [54][55] 问题8: 重新出租7处物业的时间安排，以及新租金与旧租金、回收率的预期 - 资产管理团队的任务是在90天内为物业找到市场，包括寻找替代租户或出售物业，预计此次情况与过去经验一致 [56][57][58] 问题9: 第一季度是否有租户开始支付租金或确认前期租金，以及对现金基础会计租户和应计租金反转的看法 - 公司在第四季度和第一季度对很多租户进行了重新定位，相关收入和租户情况的变化已纳入指导范围，公司对租户支付情况感到乐观；租金递延支付已完成约35%，基本都能收回 [60][61] 问题10: 非应计租金的情况 - 预计非应计租金的回收情况将在全年持续改善，未确认的递延租金可能在2022年或以后计入收益 [62] 问题11: 投资娱乐行业时，租赁结构是否有变化 - 公司的租赁协议很稳定，且很多是与现有租户的重复业务，疫情后租赁结构没有明显变化 [66] 问题12: 如何对休闲餐饮行业进行投资评估 - 公司通过售后回租进行投资时，会查看3 - 4年的运营历史和业绩，分析损益表、收入来源，回测房地产价值和租金水平，投资纪律没有改变 [67][68][69] 问题13: 早期儿童教育业务的表现，以及总统的学前教育资助提案对该业务的影响 - 该业务受疫情影响严重，目前已恢复运营并实现盈利，入住率从第二季度的关闭状态反弹至40% - 60%，第四季度和第一季度达到60% - 80%；政府的资助提案对公司运营商影响不大，但增加的儿童保育需求将对业务有积极影响 [71][72]

投资组合规模与构成 - 截至2021年3月31日，公司投资组合年化基本租金为1.935亿美元，入住率达99.1%[240][242] - 公司投资组合包含1240处物业，平均每处物业投资额为220万美元[242][247] - 投资组合净值为25亿美元，包含1,240处房产，年化基本租金为1.935亿美元[287] - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合包含1,240处物业，年化基本租金为1.935亿美元[345] - 公司年度化基本租金总额为1.93469亿美元，涉及1,227处物业，总建筑面积达1070万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺18.15美元[351] - 2021年第一季度房地产净投资组合从2020年3月31日的20亿美元（1050处物业）增长至25亿美元（1240处物业）[361] 投资组合租赁结构 - 年化基本租金中95.3%来自服务导向或体验型业务的租户[240][249] - 投资组合加权平均剩余租期为14.3年，仅4.2%的年化基本租金在2026年1月1日前到期[243] - 年化基本租金中59.9%来自主租赁协议[243] - 99.4%的租约规定未来基本租金每年加权平均增长1.5%[244] - 投资组合加权平均剩余租赁期限为14.3年，且截至2026年1月1日前到期的租约仅占年化基本租金的4.2%[355] - 99.4%的租约（按年化基本租金计）包含未来租金增长条款，加权平均年增长率为1.5%[269] - 94.2%的租赁协议为三重净租赁结构[347] 租户与行业分布 - 投资组合由259个租户运营367个品牌，遍布43个州，单一租户贡献年化基本租金不超过2.6%[242][248] - 公司前十大租户贡献年化基本租金3905.1万美元，占总租金收入的20.2%[346] - 公司最大租户Captain D's贡献年化基本租金509.4万美元，占总租金收入的2.6%[346] - 投资组合按概念划分，前十大概念贡献年化基本租金3829.1万美元，占总租金收入的19.8%[349] - 按概念划分，Captain D's贡献年化基本租金603.3万美元，占总租金收入的3.1%[349] - 受新冠疫情严重影响的租户行业占比年化基本租金的32.6%，其中早教占13.4%、餐厅占7.2%、健身占5.0%、娱乐占3.6%、影院占2.2%、家居装饰占1.2%[283] 租户财务健康状况 - 投资组合加权平均租金覆盖率为3.0倍[244] - 98.2%的租约要求租户定期提供单元级财务报告[244][257] - 投资组合的加权平均租金覆盖率为3.0倍，其中56.6%的租约覆盖率超过2.00倍[356] - 前五大租户租金覆盖比为3.9倍，贡献总租金收入的11.8%[346] - 前十大租户租金覆盖比为3.1倍[346] 投资活动与交易来源 - 2021年第一季度约85.0%的投资为售后回租交易[246] - 截至2021年3月31日，公司投资组合中84.4%的年化基本租金来自内部发起的售后回租交易[265] - 截至2021年3月31日，公司投资组合中85.3%的年化基本租金来自与高级管理团队有既往交易关系的交易方[265] - 截至2021年3月31日，约42.4%的投资来自与管理团队有既往交易的运营方和租户[265] - 2021年第一季度投资额为1.978亿美元，现金资本化率为7.0%，GAAP资本化率为7.9%[272] - 2021年第一季度售后回租交易占比为85%，主租约占比为79%[272] - 2021年第一季度租金覆盖比为3.0倍，平均租期为16.1年[272] 投资组合地域分布 - 截至2021年3月31日，投资组合地理分布为德克萨斯州（13.8%）、佐治亚州（9.1%）、佛罗里达州（6.4%）[282] - 按地域划分，德克萨斯州是最大租金贡献州，年度化基本租金为2666.8万美元，占总租金13.8%，涉及157处物业，建筑面积达126万平方英尺[353] - 佐治亚州年度化基本租金为1755万美元，占总租金9.1%，涉及117处物业，建筑面积达65.2万平方英尺[353] - 佛罗里达州年度化基本租金为1240.6万美元，占总租金6.4%，涉及56处物业，建筑面积达58.8万平方英尺[353] - 俄亥俄州年度化基本租金为1101万美元，占总租金5.7%，涉及73处物业，建筑面积达72.4万平方英尺[353] 投资组合行业细分 - 按行业划分，服务类租户贡献年度化基本租金1.63524亿美元，占总租金84.5%，涉及1,133处物业，平均租金为每平方英尺25.07美元[351] - 洗车行业是最大租金贡献行业，年度化基本租金为2882.7万美元，占总租金14.9%，涉及119处物业，租金为每平方英尺50.75美元[351] - 快餐厅行业年度化基本租金为2635.6万美元，占总租金13.6%，涉及333处物业，租金为每平方英尺29.34美元[351] - 早教行业年度化基本租金为2593.7万美元，占总租金13.4%，涉及113处物业，租金为每平方英尺21.69美元[351] - 医疗/牙科行业年度化基本租金为2397.7万美元，占总租金12.4%，涉及141处物业，租金为每平方英尺23.06美元[351] 收入表现 - 2021年第一季度租金收入为4543.2万美元，同比增长14.9%[361] - 2021年第一季度贷款和直接融资租赁应收款利息收入为310.5万美元，同比增长60.2%[361] - 2021年第一季度总收入为4855.2万美元，相比2020年同期的4148.7万美元有所增长[361] 费用与成本表现 - 2021年第一季度一般及行政费用为643.1万美元，同比下降14.7%[361] - 2021年第一季度物业费用为141.4万美元，同比大幅增长279.1%[361] - 2021年第一季度不动产减值拨备为572.2万美元，同比激增1434.0%[361] - 折旧和摊销费用增加260万美元，与房地产投资组合规模扩大成比例[367] - 房地产减值拨备在2021年第一季度为570万美元，而2020年同期为40万美元[368] - 利息支出增加80万美元，主要与2019年11月定期贷款和循环信贷额度平均未偿还余额较高有关[372] - 利息收入减少20万美元，主要由于2020年第一季度计息银行账户平均每日现金余额较高且利率较高[373] - 所得税费用增加约2.5万美元，主要由于应税管辖区内房地产投资组合比例变化[373] 利润与投资收益 - 2021年第一季度不动产处置净收益为378.8万美元，同比增长102.0%[361] - 房地产处置净收益增加190万美元，2021年第一季度处置16处物业，2020年同期处置10处[370] 运营资金与盈利能力指标 - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的FFO为3293万美元，2020年同期为2552.9万美元[382] - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的EBITDAre为4066.9万美元，2020年同期为3218.6万美元[385] - 2021年第一季度年度化调整后EBITDAre为1.75116亿美元[386] - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的现金净营业利润为4459.9万美元，高于2020年同期的3835.7万美元[391] - 2021年第一季度归属于股东和非控股权益的净营业利润为4713.8万美元，高于2020年同期的4111.4万美元[391] 债务与资本结构 - 总债务本金余额为9.40191亿美元，加权平均利率为3.0%，加权平均债务到期年限为4.1年[302][299] - 循环信贷额度规模为4亿美元，2019年4月定期贷款规模为2亿美元[303] - 公司杠杆率管理目标为净债务低于年化调整EBITDAre的6倍[298] - 公司于2019年11月26日获得一笔总额为4.3亿美元的定期贷款，期限至2026年11月26日，截至2020年3月已全部提取，其中初始借款为2.5亿美元，后续提取1.8亿美元[310] - 截至2021年3月31日，公司总债务为9.34611亿美元，较2020年12月31日的8.15279亿美元增加1.19332亿美元[389] - 公司净债务从2020年12月31日的7.88203亿美元增至2021年3月31日的8.95375亿美元[389] - 截至2021年3月31日，未偿还债务本金总额为9.40191亿美元，加权平均利率为3.0%，低于2020年12月31日的3.3%[394] - 净债务计算为总债务加净递延融资成本减去可用于未来投资的现金及现金等价物和受限现金[387] 融资活动与流动性 - 循环信贷额度剩余可融资规模为1.058亿美元[292] - 循环信贷设施提取额从2020年12月31日的1800万美元大幅增加至2021年3月31日的1.38亿美元[389][394] - 公司承诺提供3650万美元建筑融资，截至2021年3月31日已支付2170万美元，余额计划于2021年12月31日前完成支付[291] - 截至2021年4月30日，公司签约收购49处房产，总收购价达1.15亿美元[292] 主信托融资计划 - 截至2021年3月31日，Master Trust融资计划下的票据未偿还本金总额为1.722亿美元，加权平均利率为4.2%[315][316][320] - 截至2021年3月31日，公司为Master Trust融资计划质押了257处房产，净投资额为3.644亿美元[317] - 2021年第一季度，Master Trust融资计划实体在支付债务和服务费用后产生超额现金流510万美元，现金回收总额为850万美元，偿债备付率为2.1倍[319] - 截至2021年3月31日，Master Trust融资计划下的票据在2021年剩余时间内的计划本金偿还额为310万美元[325] - 根据不可观察市场输入值计算，主信托融资计划下固定利率债务的公允价值估计为1.76056亿美元，高于其1.72191亿美元的账面价值[399] 现金流状况 - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为4280万美元，受限现金为200万美元，较2020年同期的1.926亿美元和2150万美元大幅下降[326] - 2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金为3010万美元，净收入为1540万美元，非现金项目调整总额为1750万美元[327] - 2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金为1.753亿美元，主要用于房地产投资（1.747亿美元）和贷款应收款投资（2380万美元）[328] - 2021年第一季度，公司融资活动提供的净现金为1.57亿美元，主要来自ATM计划发行普通股（6490万美元）和循环信贷设施借款（1.2亿美元）[329] 合同义务与股息 - 截至2021年3月31日，公司合同义务总额为9.97757亿美元，其中2021年4月1日至12月31日期间需支付2438.7万美元[332] - 2021年第一季度向普通股及OP单位持有人支付股息2570万美元，截至3月31日录得应付股息2640万美元[294] 利率风险 - 利率上升100个基点将使公司年度利息成本增加50万美元，利率下降100个基点则减少50万美元[394] - 基于敏感性分析，利率发生100个基点的不利变动，公司循环信贷设施下可变利率借款的估计市场风险敞口为140万美元[395] - 公司利率互换协议若提前终止，截至2021年3月31日的总负债为2130万美元[394] 资产处置活动 - 2021年第一季度资产处置额为2520万美元，租赁资产的现金资本化率为7.1%[277] 空置率 - 截至2021年3月31日，公司投资组合空置率为0.9%（11处房产空置），整体出租率达99.1%[288] 会计准则变更 - 公司于2021年1月1日采纳ASU 2020-06会计准则，对合并财务报表无重大影响[344] - 公司于2020年1月1日采纳ASU 2016-13会计准则，开始记录贷款应收款组合的预期损失[337]

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q4 2020 Earnings Conference Call February 24, 2021 10:00 AM ET Company Participants Daniel Donlan - SVP, & Head, Capital Markets Peter Mavoides - President, CEO & Director Gregg Seibert - EVP & COO Mark Patten - EVP, CFO & Treasurer Conference Call Participants Nate Crossett - Berenberg Haendel St. Juste - Mizuho Securities Mary McConnell - Citigroup Sheila McGrath - Evercore ISI Ki Bin Kim - Truist Securities Greg McGinniss - Scotiabank Caitlin Burrows - ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-38530 Essential Properties Realty Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Maryland 82-4005693 (State or ot ...

业绩总结 - 截至2020年第三季度，租赁收入为40,799千美元，同比增长16.4%[43] - 2020年第三季度总收入为42,909千美元，同比增长18.2%[43] - 2020年第三季度净收入为12,336千美元，同比下降5.4%[43] - 2020年第三季度每股基本净收入为0.13美元，同比下降27.8%[43] - 2020年第三季度资金运营（FFO）为28,457千美元，同比增长34.0%[44] - 2020年第三季度调整后资金运营（AFFO）为26,347千美元，同比增长15.0%[44] - 2020年第三季度每股基本FFO为0.30美元，同比增长11.1%[44] - 2020年第三季度的年度化调整EBITDAre为144,672千美元[47] - 2020年第三季度的调整后的现金净运营收入（Cash NOI）为40,100千美元[47] 财务状况 - 截至2020年9月30日，公司的净债务为616,511千美元[38] - 截至2020年9月30日，公司的总资产为2,451,739千美元，相较于2019年12月31日的1,975,447千美元增长了24%[46] - 截至2020年9月30日，股东权益总额为1,561,728千美元，较2019年12月31日的1,202,113千美元增长了30%[46] - 2020年第三季度的总负债为890,011千美元，较2019年12月31日的773,334千美元增长了15%[46] - 公司的债务与未折旧总资产比率为30.2%[33] - 截至2020年9月30日，净债务与企业总价值（TEV）比率为24.2%[48] 运营数据 - 截至2020年10月底，约99%的投资组合开放并运营，10月份的租金收集率约为91%[5][6] - 2020年第三季度租金收集率为90%，10月份的租金收集率为91%[6] - 公司的固定费用覆盖比率为4.2倍，未折旧总资产的债务占比为31%[9] - 现金ABR中，60.4%来自主租赁，82.8%来自售租回交易[18] - 现金ABR中，前十大租户占比为22.6%[20] - 仅有6.3%的现金ABR的租金覆盖率低于1.5倍[22] - 2020年10月，约94%的ABR处于良好状态，3%的ABR受到租金延期协议的影响[6] 投资活动 - 2020年第三季度，公司投资活动达1.49亿美元，2020年第四季度迄今已投资超过7000万美元[5] - 2020年第三季度完成了1950万美元的资产销售，2020年第四季度又关闭了1710万美元的交易[5] - 2020年第四季度，已售出物业总额为1710万美元，出售物业的加权平均现金资本化率为6.7%[27] 未来展望 - 公司的加权平均租赁期限为14.6年，2023年前到期的现金ABR不到1%[17] - 2020年第四季度的AFFO派息比率为6.9%[36] - 公司的投资策略以中型市场公司为目标，内部来源的销售租回交易占比为82.8%[3] 负面信息 - 2020年第三季度房地产减值准备为3,221千美元，较2019年同期无减值准备[44] - 2020年第三季度净收入同比下降5.4%[43] - 2020年第三季度每股基本净收入同比下降27.8%[43]

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q3 2020 Results Earnings Conference Call November 5, 2020 10:00 AM ET Company Participants Dan Donlan - Senior Vice President of Capital Markets Pete Mavoides - President and Chief Executive Officer Mark Patten - CFO Gregg Seibert - Chief Operating Officer Conference Call Participants Haendel St. Juste - Mizuho Nathan Crossett - Berenberg Linus Sheila McGrath - Evercore Katy McConnell - Citi Group John Massocca - Ladenburg Thalmann Operator Good morning la ...

业绩总结 - 2020年第三季度租金收入为40,799千美元，同比增长16.4%[3] - 2020年第三季度总收入为42,909千美元，同比增长18.1%[3] - 2020年第三季度净收入为12,336千美元，同比下降5.4%[3] - 2020年第三季度每股基本净收入为0.13美元，同比下降27.8%[3] - 2020年第三季度资金运营（FFO）为28,457千美元，同比增长34.5%[4] - 2020年第三季度调整后的资金运营（AFFO）为26,347千美元，同比增长15.4%[4] - 2020年第三季度总支出为31,579千美元，同比增长19.9%[3] - 2020年第三季度折旧和摊销费用为13,966千美元，同比增长25.4%[3] 资产负债情况 - 截至2020年9月30日，总资产为2,451,739千美元，较2019年12月31日的1,975,447千美元增长了24.0%[6] - 截至2020年9月30日，公司的总负债为890,011千美元，较2019年12月31日的773,334千美元增长了15.1%[6] - 总股东权益为1,561,728千美元，较2019年12月31日的1,202,113千美元增长了30.0%[6] - 截至2020年9月30日，公司的净债务为616,511千美元，净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.0倍[8] 运营数据 - 2020年第三季度的年化调整后EBITDAre为144,672千美元，年化调整后现金净运营收入为160,400千美元[7] - 2020年第三季度的现金资本化率为7.1%[9] - 2020年第三季度的租金覆盖比率为2.8倍[9] - 截至2020年9月30日，公司投资物业数量为1,096个，租赁面积为9.1百万平方英尺[11] - 租赁物业的出租率为99.4%[11] - 现金年租金中，60.4%来自主租赁，82.8%来自销售-租回交易[11] 租金和续约情况 - 2020年第三季度同店租金总额为28,403千美元，较2019年第三季度的29,399千美元下降3.4%[18] - 2020年第三季度的租赁年增长率为1.5%[19] - 2022年租赁续约率为103.2%，2023年为94.1%[16] - 2024年到期的租赁现金ABR占总现金ABR的2.8%，涉及46个物业[16] 行业恢复情况 - 快餐行业的预计恢复速度为快速，现金年租金占比为14.1%，第三季度收取的年租金为95%[22] - 汽车服务行业的预计恢复速度为快速，现金年租金占比为7.4%，第三季度收取的年租金为100%[22] - 儿童护理行业的预计恢复速度为中等，现金年租金占比为13.3%，第三季度收取的年租金为83%[22] - 娱乐行业的预计恢复速度为缓慢，现金年租金占比为3.7%，第三季度收取的年租金为93%[22] - 健康与健身行业的预计恢复速度为中等，现金年租金占比为4.8%，第三季度收取的年租金为70%[22] 租金收取情况 - 2020年第三季度租金收取率为90%，其中88%在7月，91%在8月和9月[21] - 2020年第三季度租金延期率为7%，其中6%在8月和9月[21] - 总体来看，87%的租户在运营，12%处于限制状态，1%关闭[22]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _____________________________________________________________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________________________________________________________ (Mark One) ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营资金为每股0.26美元，核心运营资金和调整后运营资金均为每股0.27美元 [19] - 第二季度租金收取率约为合同租金的69%，其中4月为68%，5月为67%，6月为72%，7月显著改善至87% [9] - 第二季度公司同意租金延期总额为1810万美元，其中1150万美元为第二季度租金延期，660万美元与未来期间租金相关 [20] - 第二季度有1150万美元的合同租金被延期，约占29%，其中980万美元在当季确认收入，170万美元因对收款可能性的判断而未确认 [11][21] - 公司将15个租户转为非应计状态，导致公认会计准则收入减少480万美元，其中250万美元为现金收入减少，230万美元为直线租金减少 [22] - 截至第二季度末，公司净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.9倍，拥有超过5亿美元的流动性，包括1.1亿美元现金和4亿美元循环信贷额度全部可用 [16][27] - 第二季度通过ATM计划以平均每股16.86美元的价格出售略超过100万股，筹集1730万美元 [26] - 本季度处置3处物业，净收益340万美元，加权平均现金资本化率为6.8%，实现相对于购置成本28%的收益 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包括1060处物业，出租给215个租户，涉及16个不同行业，出租率为99.6% [12] - 加权平均租赁期限为14.6年，未来三年半内到期的租金占年度基本租金收入的1.1% [12] - 加权平均单位层面保障倍数为3倍，但该数据滞后一个季度，未完全反映疫情影响 [12] - 按年度基本租金计算，前十大行业集中度为：快餐店14.3%，幼儿教育13.5%，汽车清洗，医疗牙科11.3%，便利店10.2% [36] - 家居装饰行业租金收入从上季度的1420美元降至本季度的580美元，主要原因是原Art Van的物业重新租给Love Furniture并提供了免租期 [49][50] - 无单一租户的年度基本租金占比超过3.2%，前十大租户合计占比23% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月底，投资组合中80%的物业（按年度基本租金计算）已开放，13%有限制地运营，7%仍处于关闭状态 [28] - 截至8月1日，仅有11个租户仍处于延期付款期内，其中一个租户支付部分合同租金 [30] - 第二季度未解决的租金情况占比低于1%，但7月升至3%，主要涉及三个健身中心（由一个租户主租赁）以及其他受严重冲击行业的运营商 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第二季度采取保守的投资策略，投资额为4200万美元，加权平均现金资本化率为7.4%，这些投资主要是在3月中旬疫情爆发前承诺的 [14][15] - 所有第二季度投资均通过直接售后回租方式达成，68%包含主租赁条款，100%要求租户定期提供公司和单位层面的财务报告 [15][35] - 公司投资立场谨慎，需在看到投资组合和加权平均资本成本稳定后，才会在外部增长方面变得更加积极 [16] - 投资策略并非追逐机会性交易，而是寻求良好的风险调整后回报，投资于被认为在长期租赁期内（20年以上）具有持久性的行业 [42] - 公司优势在于其资产价值和保持物业持续出租的能力，高且稳定的出租率是关键价值指标 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度运营环境极具挑战，但公司现状、投资组合表现和未来前景令人感到庆幸 [7] - 物业运营状态与租户履行租金义务的能力最相关，截至8月6日约93%的投资组合（按年度基本租金计算）已开放或有限运营，相比4月15日的66%有显著改善，对此趋势感到乐观 [8] - 预计在未来几个月，若不出现大范围重新封锁，租金收取率将持续改善 [10] - 债务市场似乎开放且高效，名义利率进一步走低，对在投资方面变得更加主动持谨慎乐观态度 [18] - 由于普遍的经济不确定性，公司未提供2020年业绩指引 [27] 其他重要信息 - 租金延期协议总额为1810万美元，平均延期期限略低于5个月，平均还款期为14个月 [20][30] - 对85个租户 across 299处物业批准了延期请求 [29] - 公司任命了新的永久首席财务官Mark Patton [39] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于对某些风险较高行业（如健康健身、影院）租户的投资意愿以及市场价格错位情况 [41] - 公司长期以来对某些行业持悲观态度，其集中度已随时间推移下降，疫情表现已被纳入未来投资策略考量，但决策基于更长期视角，评估客户行为变化对运营商的影响 [41] - 市场确实存在错位，但第二季度投资活动并未集中在这些领域，而是专注于快餐店等行业，旨在为长期租赁获取良好的风险调整后回报，而非追逐机会性交易和额外收益 [42] 问题: 关于转为现金记账的480万美元租金的具体行业分类 [43] - 将租户转为现金记账的决定基于对该租户及其延期租金可收回性的评估，可假设这些分类与评论中提到的持续面临较高风险的行业一致，如影院、健身中心和餐厅 [43] 问题: 关于如何确定延期租金的确认为与非确认（非应计处理）的分类标准 [45] - 此分类是基于对应收账款可收回性的判断，有相关会计指引，但最终是管理层根据租户信用、行业基本面以及租户支付欠款的可能性做出的判断 [46] - 公司能够延期而非减免租金的能力，关键在于资产价值以及租户因物业能为其创造利润而希望继续经营的意愿，未确认的延期租金实质上相当于减免 [47] 问题: 关于家居装饰行业租金收入下降的原因及免租期时长 [49][51] - 下降主要源于原Art Van物业重新租赁给Love Furniture并提供了免租期，该数字非正常运行水平，预计随时间推移将正常化 [49][50] - 免租期是合理的安排，考虑到许多站点曾关闭，以便租户有机会重新开业运营，免租期少于一年 [51] - 租户信用风险计算使用穆迪的程序，是公式化的，下一季度输入更新财务数据时，该计算可能无法完全反映第二季度租户关闭的影响 [52] 问题: 关于幼儿教育中心行业开放较广但延期和非现金收取率较高的原因及反转潜力 [53] - 该行业复苏较慢的原因包括强制性的容量限制以及疫情期间对 childcare 需求下降，大多数运营商支付部分租金并以降低的容量运营，预计随着学校开学和人们重返工作岗位，该行业租户将恢复全面支付租金 [53] 问题: 关于投资组合风险计算披露中疫情相关影响的程度 [54][56] - 该披露更多是风险的前瞻性指标，鉴于财务数据滞后，目前可能未完全反映疫情影响，尤其是停摆始于3月中旬，数据多反映第一季度情况，疫情影响将在未来几个季度随租户业绩充分体现 [55] - 季度间变化由所有租户的变动驱动，单个租户（如Art Van）占比小，影响不显著，各等级均有上下变动 [57] 问题: 是否有租户转为按比例支付租金以替代固定租金或偿还延期租金 [58] - 公司未同意任何以比例租金形式偿还延期租金的情况，但在极少数情况下，同意在租户恢复正常运营期间短期转为更多基于比例租金的支付方式，合同租金与实付租金之间的差额将作为延期金额在后期支付 [58]