Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-9317 EQUITY COMMONWEALTH (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 04-6558834 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organizat ...

Equity Commonwealth (NYSE:EQC) Q1 2020 Earnings Conference Call May 5, 2020 9:00 AM ET Company Participants Sarah Byrnes – Investor Relations David Helfand – President and Chief Executive Officer David Weinberg – Chief Operating Officer Adam Markman – Chief Financial Officer Conference Call Participants Emmanuel Korchman – Citi Elvis Rodriguez – Bank of America John Guinee – Stifel Operator Greetings and welcome to Equity Commonwealth’s First Quarter 2020 Earnings Conference Call. [Operator Instructions] It ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-9317 EQUITY COMMONWEALTH (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 04-6558834 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organiza ...

Equity Commonwealth Supplemental Operating and Financial Data First Quarter 2020 Corporate Headquarters Investor Relations Two North Riverside Plaza Sarah Byrnes Suite 2100 (312) 646-2801 Chicago, IL 60606 ir@eqcre.com (312) 646-2800 www.eqcre.com TABLE OF CONTENTS Corporate Information Company Profile and Investor Information 3 Financial Information Key Financial Data 4 Condensed Consolidated Balance Sheets 5 Additional Balance Sheet Information 6 Condensed Consolidated Statements of Operations 7 Calculati ...

租约到期情况 - 截至2019年12月31日，占投资组合面积6.5%和年化租金收入7.5%的租约将于2020年底到期，占面积16.5%和收入15.3%的租约将于2021年底到期[44] 资产减值费用 - 2018年和2017年公司分别记录了1210万美元和1970万美元的资产减值费用，2019年未记录资产减值损失[62] 投资组合物业情况 - 公司投资组合由七处办公物业组成，共享办公等趋势或降低办公空间需求[47] 物业管理协议风险 - 公司与世邦魏理仕（CBRE）签订物业管理协议，双方均可无理由终止协议，可能影响运营[49][51] 市场竞争风险 - 市场竞争可能降低租金，影响公司吸引和留住租户的能力[45] 房地产市场风险 - 房地产市场中断可能降低办公空间整体需求，影响公司经营业绩[46] 经济状况风险 - 经济状况恶化可能导致公司房地产投资组合入住率、租金和价值下降[53] 政治与监管风险 - 政治不稳定和监管不确定性可能影响公司入住率、租金和资产价值[54] 利率风险 - 利率上升可能降低公司房产市场价值，增加融资成本[59] 债务杠杆风险 - 公司治理文件未限制债务金额，可能导致杠杆率上升，影响财务状况[64] 现金持有与分红情况 - 截至2019年12月31日，公司持有现金28亿美元，2020年潜在分红的时间和金额不确定[86] 子公司债务情况 - 截至2019年12月31日，公司子公司债务为2570万美元[90] 股东持股与会议规定 - 公司信托声明和章程禁止除特定人员外的股东直接和间接持有超过9.8%的任何类别或系列已发行受益股份[93] - 只有董事会主席、首席执行官、总裁、多数受托人或持有10%普通股的股东可召集股东特别会议[93] 气候变化与信息技术风险 - 气候变化相关法律法规虽未对公司业务造成重大不利影响，但可能导致包括合规、能源、改造等方面的大量成本[74] - 公司运营依赖信息技术，技术故障、安全漏洞等可能损害公司业务[74] 房地产所有权风险 - 房地产所有权面临市场供需变化、流动性差、估值主观性等风险，可能影响公司业绩和财务状况[75] 保险风险 - 公司部分保险存在免赔额、共付额和保额限制，可能无法覆盖全部损失[78] 新会计标准影响 - 新会计标准要求公司自2018年12月15日后的报告期将所有租赁资本化，可能影响租户信用质量和租赁偏好[83][84] 票据从属情况 - 公司发行的票据将有效从属于子公司债务和有担保债务[88][90] 马里兰州法律业务合并规定 - 马里兰州法律规定，与持有公司10%以上投票权股份的“利益相关股东”进行某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后此类合并需满足严格的公平价格和绝大多数股东投票要求[94] OP单位实益拥有情况 - 截至2019年12月31日，公司实益拥有99.96%的已发行OP单位[100] REIT收入与分配要求 - 要符合REIT资格，公司至少95%的总收入必须来自REIT税法规定的特定被动来源，如租金[108] - 公司每年需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”（在扣除股息支付和排除净资本收益之前确定）[108] 未符合REIT资格后果 - 若公司未能符合REIT资格且无法利用某些法定节约条款，可能需按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且四年内不能选择按REIT纳税，除非获得美国国税局的救济[109][110] - 若公司未能符合REIT资格且能利用法定节约条款维持REIT地位，每次失败需支付50,000美元或更多的罚款税[110] REIT分配税率情况 - 自2018年起，根据H.R. 1法案，REIT向非公司股东支付的分配通常可享受比普通所得税税率低20%的税率，对于按37%最高边际税率缴纳所得税的股东，REIT分配适用的税率为29.6%，高于“C”类公司支付合格股息收入目前适用的20%税率[112] 马里兰州法律“控制股份”规定 - 马里兰州法律的“控制股份”规定，在“控制股份收购”中获得的公司“控制股份”，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的非利益相关股份的赞成票，否则无投票权，且在某些情况下可赎回，公司已选择不适用这些规定，但董事会可随时使其适用而无需股东批准[96] 运营信托组织文件风险 - 运营信托组织文件中的某些条款可能会延迟、推迟或阻止对公司的主动收购或控制权变更，包括合格方的赎回权、公司作为运营信托受托人不可被无故或有因罢免等[97] 董事会政策修改与债务违约风险 - 公司董事会可在未获股东投票或通知的情况下修改运营、融资和投资政策，且组织文件未限制公司可承担的债务金额或百分比，这可能增加公司债务违约风险[103] REIT分配税收规定 - 公司每年需至少分配90%的“REIT应税收入”以避免美国联邦企业所得税，若分配少于100%应税收入，未分配部分将征税；若日历年支付给股东金额低于规定最低额，将征收4%不可抵扣消费税[113] 禁止交易税收规定 - 若有“禁止交易”净收入，将征收100%税；公司认为部分资产处置收益可能不受此税影响，但无法保证[120] REIT资产构成要求 - 为符合REIT要求，年末每季度末至少75%的资产价值需由现金、现金等价物、政府证券和合格REIT房地产资产构成；投资证券（非政府证券和合格房地产资产）有多项比例限制[118] 满足总收入测试需求 - 2019年12月31日，公司拥有7处办公物业权益和28亿美元现金及现金等价物；为满足75%的总收入测试，可能需增加对房地产抵押债务的投资[122] REIT子公司持股规定 - REIT可拥有最多100%的一个或多个应税REIT子公司（TRS）的股票，但TRS股票或证券价值不得超过REIT总资产价值的20%（2018年1月1日前为25%）[125] 固定利率债务情况 - 2019年12月31日，公司未偿还的固定利率债务为2543.3万美元，年利率5.69%，年利息费用160.1万美元，到期日为2021年1月5日[223] 固定利率债务再融资影响 - 若固定利率债务以高于或低于当前利率100个基点的利率再融资，公司每年利息成本将分别增加或减少约30万美元[225] 浮动利率债务情况 - 2019年12月31日，公司没有未偿还的浮动利率债务[226] 税法变化影响 - 税法变化可能影响公司和股东的税收待遇，H.R. 1法案自2018年1月1日起生效，部分影响非公司纳税人的条款将于2025年底到期[128] REIT对冲能力限制 - REIT规定限制公司有效对冲负债的能力，可能导致公司增加对冲成本或承担更高利率风险[127]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度资金运营现金流（FFO）为每股0.16美元，2018年同期为每股0.21美元，资产销售使FFO每股减少0.09美元，利息收入降低使FFO每股减少0.01美元，利息费用节省、一般及行政费用（G&A）降低和债务清偿损失减少等因素部分抵消了下降影响，本季度正常化FFO为每股0.16美元 [25][26] - 2019年全年FFO为每股0.73美元，2018年为每股0.59美元，资产处置使每股下降0.38美元，较高的利息收入、较低的利息费用、G&A费用和所得税等因素部分抵消了下降影响，全年正常化FFO为每股0.78美元，2018年为每股0.69美元 [27] - 同店物业第四季度净营业收入（NOI）同比下降1.6%，主要因租金下降、租户搬出和房地产税增加，同店物业现金NOI为1560万美元，比去年第四季度减少2.9%或47.4万美元，全年NOI增长8.8%，现金NOI增长6.8% [28][29][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第四季度签署15.3万平方英尺租约，包括9万平方英尺新租约和6.3万平方英尺续租租约，GAAP基础上租金率增长10.1%，现金基础上增长1.5%，7处物业250万平方英尺的投资组合季度末出租率达94.7%，较第三季度提高120个基点，同比提高150个基点 [17][18] - 2019年全年签署60.8万平方英尺租约，包括23.2万平方英尺新租约和37.6万平方英尺续租租约，GAAP基础上租金率增长11.6%，现金基础上增长2.3% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济2019年第四季度增长2.1%，全年GDP增长2.3%，低于上一年的2.9%，12月新增14.5万个就业岗位，失业率维持在3.5%的50年低点 [7] - 利率方面，10年期国债收益率约为1.6%，较2018年底下降100个基点，1个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）也为1.6%，较2018年底下降超80个基点，10年期固定利率贷款借款成本较去年下降100 - 125个基点，适度杠杆化的办公物业综合利率约为3% [8] - 美国办公市场2019年新增约5000万平方英尺供应，净吸纳量为正，空置率下降50个基点至12.1%，为2007年以来最低，新供应持续高于长期趋势，2019年办公物业销售总额达1150亿美元，较上年略有增加，科技集中市场交易量较高 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心且有纪律地评估广泛投资选择，花大量时间评估办公及办公相关业务以及其他基本面有吸引力的行业机会 [15] - 公司不倾向于大宗商品类房地产，除非其价格被严重低估，希望找到能增加长期价值的房地产，不局限于特定的门户市场，若在其他市场看到有价值的投资组合或公司，认为可通过积极的资产管理和租赁创造长期增长现金流，会考虑收购这些资产 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国经济增长、就业市场稳定、利率环境有利、办公市场需求良好等因素为公司业务发展提供了一定的市场基础，公司通过资产处置和租赁业务取得了一定成绩，未来将继续关注市场机会，利用自身优势创造长期价值 [7][8][9][15] 其他重要信息 - 公司已出售波士顿109 Brookline的28.6万平方英尺物业，总售价2.7亿美元，扣除相关费用后净收入2.592亿美元，还签订了出售华盛顿贝尔维尤Tower 333的43.5万平方英尺办公物业的合同，总售价4.015亿美元，预计扣除相关费用后净收入约3.17亿美元，目前正在出售华盛顿特区乔治城的24万平方英尺Green and Harris Buildings [11][12][13] - 自2014年以来，公司已出售162项资产，总售价72亿美元，偿还债务和优先股32亿美元，支付普通股股息7.34亿美元，回购普通股2.45亿美元，目前现金余额约30亿美元 [13] - 109 Brookline的出售产生了足够的房地产投资信托（REIT）合格收入，消除了2020年将部分现金投资于其他REIT合格投资的需求，此次处置的应税收益将超过2.2亿美元，需支付另一笔特别股息，若Tower 333出售完成，将额外产生1.9亿美元应税收益，公司日常业务也会产生应税收入，影响今年的股息分配 [33][34] 问答环节所有提问和回答 问题1: 对于剩余资产的大租户搬出或预期搬出情况，公司是否会等到重新出租后再出售，还是有可能以低于租赁状态出售 - 公司目前专注于出售市场上现有的资产，对于租约到期情况，会积极提前处理并填补空置空间，未来处置决策将根据实际情况适时做出 [36] 问题2: 租约到期或租户搬出的具体时间安排 - 15.1万平方英尺租约到期中，预计收回约14万平方英尺，按时间划分，第一季度约5万平方英尺，第二季度4000平方英尺，第三季度3万平方英尺，第四季度5.6万平方英尺，按物业划分，丹佛17th Street Plaza 5.3万平方英尺，华盛顿特区1250 H Street 2.7万平方英尺，奥斯汀Bridgepoint Square 6万平方英尺 [37] 问题3: 这些到期租约对应的空间目前是否有空置，是否更易重新出租 - 不确定是否有空置，但无论空置与否，公司都在努力出租这些空间 [38] 问题4: 109 Brookline和Tower 333的出售单价情况 - 109 Brookline以每平方英尺946美元出售，Tower 333虽未完成出售但已签订合同，按总售价4.015亿美元计算，每平方英尺922美元，因亚马逊刚开始装修，公司需向买家提供大量信贷以覆盖相关成本 [41] 问题5: 公司提到的办公及办公相关投资组合是什么意思 - 指可能具有不同特定业务但与办公用途相关的业务，如医疗、实验室等类似但不完全相同的业务 [42] 问题6: 公司是否会再次涉足大宗商品类房地产，进行低买高卖 - 公司一般不喜欢大宗商品类房地产，除非价格被严重低估，希望找到能增加长期价值的房地产，不局限于特定门户市场，若在其他市场看到有价值的投资组合或公司，认为可通过积极的资产管理和租赁创造长期增长现金流，会考虑收购这些资产 [44][45]

业绩总结 - 截至2019年12月31日，公司的物业数量为7，租赁面积为2,469,000平方英尺，租赁率为94.7%[9] - 2019年第四季度，净收入归属于普通股东为13,993,000美元，较2019年第三季度的21,889,000美元下降约36.0%[9] - 调整后的EBITDAre为22,485,000美元，较2019年第三季度的27,690,000美元下降约18.7%[9] - 2019年第四季度租金收入为23,410千美元，较2018年同期减少41.1%[14] - 2019年第四季度总收入为25,995千美元，较2018年同期减少39.4%[14] - 2019年第四季度每股收益（基本）为0.11美元，与2018年同期持平[14] - 2019年全年，净收入为492,866千美元，较2018年的272,908千美元增长80.4%[23] - 2019年EBITDA为531,180千美元，较2018年的351,690千美元增长51.1%[21] 用户数据 - 截至2019年12月31日，总资产为3,319,377,000美元，较2019年第三季度的3,731,343,000美元下降约11.1%[9] - 总负债为73,505,000美元，较2019年第三季度的503,230,000美元下降约85.4%[9] - 2019年同类物业的年化租金收入为96,671千美元[31] - 2019年同类物业的已开始租赁比例为89.0%[32] - 2019年12月31日，前十大租户占年化租金收入的47.7%[45] 未来展望 - 2020年到2029年，租赁到期的总面积为2,339千平方英尺，年化租金收入为96,671美元[46] - 2023年到期的租赁面积为276千平方英尺，占总租赁面积的11.8%[46] - 2024年到期的租赁面积为275千平方英尺，占总租赁面积的11.7%[46] 新产品和新技术研发 - 2019年第四季度新签租赁的现金租金起始水平为44.36美元/平方英尺，较上季度增长1.5%[33] - 2019年第四季度续租的现金租金起始水平为43.47美元/平方英尺，较上季度增长5.3%[34] 负面信息 - 2019年第四季度，归属于EQC普通股东和合伙人的FFO为19,769千美元，较2018年同期的25,551千美元下降22.0%[22] - 2019年第四季度同物业净运营收入（NOI）为15,697,000美元，较2019年第三季度的16,677,000美元下降约5.9%[9] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度，处置资产的总销售价格为451,600千美元，净账面价值为192,094千美元[29] - 2019年全年，处置资产的净收益为422,200千美元[29] - 2019年同类物业现金基础净营业收入的利润率为60.3%[20]

现金流与资产管理 - 截至2019年9月30日，公司现金余额为28亿美元[2] - 公司自2014年5月以来完成了69亿美元的资产处置，显著降低了风险[3] - 利用处置收益偿还了32亿美元的债务和优先股[4] - 2019年公司偿还了32亿美元的债务和优先股，创造了未来投资机会的能力[6] - 2019年公司回购了2.45亿美元的普通股[4] - 2019年公司向普通股股东支付了7.34亿美元的分配[4] 资产组合与租赁情况 - 公司的资产组合包括七个高质量的办公资产，位于奥斯汀、贝尔维尤、波士顿、丹佛和华盛顿特区[1] - Capitol Tower在奥斯汀的租赁占用率为98.0%[8] - Tower 333在贝尔维尤的租赁占用率为100.0%[8] - Georgetown Green和Harris Buildings在华盛顿特区的租赁占用率为100%[8]

公司股权与债务情况 - 截至2019年9月30日，公司实益拥有99.96%的已发行OP单位[102] - 2019年6月28日，公司赎回全部2.5亿美元2020年到期的5.875%高级无抵押票据，提前偿债损失640万美元，截至9月30日，唯一债务为2560万美元应付抵押票据[120] - 2019年6月28日，公司赎回了全部2.5亿美元2020年到期的5.875%高级无担保票据，确认提前偿债损失640万美元[159] - 截至2019年9月30日，公司唯一的债务是一笔2560万美元的应付抵押票据[159] 公司投资组合情况 - 截至2019年9月30日，公司投资组合包括7处物业（12栋建筑），总面积250万平方英尺，未折旧账面价值6.583亿美元，折旧后账面价值4.605亿美元，拥有现金及现金等价物32亿美元[103] - 截至2019年9月30日，公司整体投资组合出租率为93.5%；2019年第三季度，公司签订29.8万平方英尺的租约，其中续租面积18.2万平方英尺，新租面积11.6万平方英尺[104] - 2019年第三季度签订租约的加权平均租期为4.6年，租赁支出和优惠承诺总计1320万美元，平均每平方英尺44.27美元[113] - 截至2019年9月30日，约0.8%的租赁面积和0.6%的年化租金收入的租约将于2019年12月31日前到期[114] - 2019 - 2028年及之后各年到期的租户数量、租赁面积、占比、年化租金收入及占比等数据有详细呈现，如2020年到期租户29个，租赁面积19.2万平方英尺，占比8.3%，年化租金收入726.2万美元，占比7.6% [116] - 整体投资组合加权平均剩余租期为7.5年，可比物业为8.0年[116] - 截至2019年9月30日，占公司年化租金总收入2.0%以上的租户中，Expedia占比23.0%、Georgetown University占比7.3%、Beth Israel Deaconess Medical Center占比4.1%等，总占比48.7%[117] 公司物业销售情况 - 2019年前三季度，公司出售3处物业（6栋建筑），总面积270万平方英尺，总毛销售价格8.121亿美元[105] - 2019年物业销售净收益较2018年减少1890万美元，降幅90.7%[134] - 2019年前9个月，公司出售了3处房产（6栋建筑），总面积270万平方英尺，总售价8.121亿美元[167] - 2019年三季度出售物业净收益为1,945美元，2018年同期为20,877美元；2019年前九个月出售物业净收益为422,148美元，2018年同期为253,025美元[180] 公司股息与分红情况 - 2019年9月24日，董事会宣布向股东/单位持有人每股/单位派发3.50美元的一次性特别现金股息，2019年10月23日支付，总金额4.277亿美元[106] - 2019年10月23日，公司向股东支付了总计4.277亿美元的特别一次性现金分红，每股3.5美元[160] - 2019年前9个月，公司支付了600万美元的D系列优先股股息，2019年11月15日将支付每股0.40625美元的股息[161] 公司与CBRE物业管理协议费用情况 - 2019年和2018年第三季度，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为110万美元和210万美元；2019年和2018年前三季度，相关费用分别为410万美元和730万美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日，应付金额分别为50万美元和80万美元[108] 公司财务指标季度对比情况 - 2019年第三季度租赁收入2383.9万美元，较2018年同期的2317.7万美元增长2.9%；综合租赁收入2399.5万美元，较2018年的4377万美元下降45.2%[123] - 2019年第三季度其他收入272.7万美元，较2018年同期的256.1万美元增长6.5%；综合其他收入274万美元，较2018年的310.3万美元下降11.7%[123] - 2019年第三季度运营费用988.9万美元，较2018年同期的989.2万美元基本持平；综合运营费用992.3万美元，较2018年的2025.7万美元下降51.0%[123] - 2019年第三季度净运营收入1667.7万美元，较2018年同期的1584.6万美元增长5.2%；综合净运营收入1681.2万美元，较2018年的2661.6万美元下降36.8%[123] - 2019年第三季度折旧和摊销费用593.9万美元，较2018年的1128.7万美元下降47.4%[123] - 2019年第三季度一般及行政费用852.3万美元，较2018年的1090.5万美元下降21.8%[123] - 2019年第三季度利息及其他收入净额1940.1万美元，较2018年的1262.6万美元增长53.7%[123] - 2019年第三季度利息费用32.1万美元，较2018年的508.5万美元下降93.7%[123] - 2019年三季度租赁收入为23,995美元，2018年同期为43,770美元；2019年前九个月租赁收入为93,459美元，2018年同期为144,612美元[180] - 2019年三季度其他收入为2,740美元，2018年同期为3,103美元；2019年前九个月其他收入为8,396美元，2018年同期为9,485美元[180] - 2019年三季度运营费用为9,923美元，2018年同期为20,257美元；2019年前九个月运营费用为36,677美元，2018年同期为64,377美元[180] - 2019年三季度净营业收入（NOI）为16,812美元，2018年同期为26,616美元；2019年前九个月NOI为65,178美元，2018年同期为89,720美元[180] - 2019年三季度折旧和摊销为5,939美元，2018年同期为11,287美元；2019年前九个月折旧和摊销为22,085美元，2018年同期为38,211美元[180] - 2019年三季度一般及行政费用为8,523美元，2018年同期为10,905美元；2019年前九个月一般及行政费用为30,152美元，2018年同期为35,466美元[180] - 2019年三季度利息及其他收入净额为19,401美元，2018年同期为12,626美元；2019年前九个月利息及其他收入净额为57,871美元，2018年同期为31,074美元[180] - 2019年三季度利息费用为321美元，2018年同期为5,085美元；2019年前九个月利息费用为8,597美元，2018年同期为21,550美元[180] - 2019年三季度净收入为23,896美元，2018年同期为32,777美元；2019年前九个月净收入为476,870美元，2018年同期为257,486美元[180] 公司财务指标年度对比情况 - 2019年所得税收益为50万美元，2018年所得税费用为10万美元，主要因物业出售致州和地方税减少[134] - 2019年归属于非控股股东的净收入为1万美元，2018年为1.3万美元[135] - 2019年租赁收入较2018年减少5120万美元，降幅35.4%，可比物业租赁收入增加620万美元，增幅9.1%[137][140] - 2019年其他收入较2018年减少110万美元，降幅11.5%，可比物业其他收入增加50万美元，增幅6.5%[137][141][143] - 2019年经营费用较2018年减少2770万美元，降幅43.0%，可比物业经营费用增加90万美元，增幅3.2%[137][143] - 2019年折旧和摊销较2018年减少1610万美元，降幅42.2%[137][144] - 2019年利息和其他收入净额较2018年增加2680万美元，增幅86.2%[137][147] - 2019年利息费用较2018年减少1300万美元，降幅60.1%[137][148] 公司现金流情况 - 2019年前9个月经营、投资和融资活动产生的现金流分别为7410万美元、10亿美元和 - 2.683亿美元，2018年同期分别为5050万美元、9.436亿美元和 - 6.717亿美元[158] 公司股票回购情况 - 2019年3月13日，董事会授权回购不超过1.5亿美元的流通普通股，截至2019年9月30日未进行回购，授权将于2020年3月13日到期[162] 公司资金与表外安排情况 - 截至2019年9月30日，公司有32亿美元现金及现金等价物[155] - 截至2019年9月30日，公司没有对财务状况有重大影响的表外安排和掉期或套期保值[172] 公司FFO与Normalized FFO情况 - 2019年第三季度和前9个月，公司的FFO分别为2763.4万美元和7596.5万美元，归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为2563.7万美元和6997.4万美元[176] - 2019年第三季度和前9个月，公司的Normalized FFO分别为2567.4万美元和7602.4万美元[176]

财务数据和关键指标变化 - 2019年前三季度公司完成8.12亿美元资产处置，截至第三季度末现金余额为28亿美元 [10][11] - 第三季度资金运营净额（FFO）为每股0.21美元，较2018年第三季度增加0.04美元 [19] - 第三季度正常化FFO为每股0.21美元，去年同期为0.18美元 [21] - 七项相同物业组合的净营业收入（NOI）同比增长5.2%，即80万美元 [22] - 相同物业现金NOI为1710万美元，较去年第三季度增长6.9% [23] - 本季度一般及行政费用总计850万美元，去年同期为1090万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司在250万平方英尺的投资组合中，签署了29.8万平方英尺的租约，其中新租约11.6万平方英尺，续约18.2万平方英尺 [14] - 季度末投资组合出租率为93.5%，较第二季度提高300个基点，同比提高40个基点 [17] - GAAP基础上租金率上涨9.1%，现金基础上持平 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第三季度美国GDP增长1.9%，9月新增13.6万个就业岗位，失业率降至3.5% [6] - 年初至今股市表现强劲，标准普尔500指数上涨23%，纳斯达克指数上涨25%，RMS指数上涨28% [7] - 10年期国债收益率为1.8%，自上次电话会议以来下降20个基点，较去年下降超过120个基点 [7] - 短期一个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）为1.8%，较去年下降近50个基点 [7] - 写字楼市场新供应持续高于历史平均水平，全国空置率基本稳定在12%左右 [8] - 2019年前九个月写字楼销售总额达910亿美元，较去年略有增加 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心且有纪律地评估广泛的投资选择 [13] - 持续评估写字楼市场、写字楼相关业务及其他有长期增长潜力的领域的投资机会 [13] - 行业竞争方面，写字楼市场新供应持续高于历史平均水平，部分市场竞争激烈，如丹佛市场空置率为14.5% [8][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在第三季度持续增长，股市表现强劲，房地产债务资本市场依然活跃 [6][7][9] - 写字楼市场新供应充足，但需求尚可，全国空置率基本稳定 [8] - 公司第三季度租赁业务进展良好，未来将继续关注市场机会，寻找有竞争力的投资项目 [10][13] 其他重要信息 - 公司需监测REIT收入75%需来自合格投资的规定，银行存款利息收入不合格，可能需寻找替代来源 [28][29] - 由于资产销售产生应税收益及经营业务收入，公司上周支付了每股3.50美元的特别股息 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合格收入的潜在来源 - 公司已开始探索，最有可能是机构债务，该市场流动性仅次于国债市场，有助于保存资本并在资金投入前获得回报 [31] 问题2: 未充分出租物业的租赁时间表及租金预期 - 本季度现金租金持平受乔治城短期续约影响，排除该租约现金租金将上涨10% [33] - 有三个物业有租赁机会，分别是丹佛的第17街广场、奥斯汀的Bridgepoint Square和1250 H，但明年有19.2万平方英尺租约到期，大部分空间将收回，租赁时需考虑该因素 [34][35] 问题3: 贝尔维尤物业出售时机 - 现在出售是因为进入2020年情况更明朗，Expedia已开始搬离，房东工作接近完成，便于亚马逊入驻 [37] 问题4: 乔治城资产的租赁方式 - 乔治城此前将两栋楼整体租赁并将其中一栋转租给英国学校，公司与英国学校签订了新的18年租约，与乔治城就另一栋楼签订了两年续约 [38] 问题5: 收购环境及投资机会 - 市场上仍有大量资本，公司正在审查各种项目，包括写字楼相关和非写字楼相关领域，尚未找到合适机会，但会继续寻找 [40][41] 问题6: 非写字楼相关投资可能涉及的资产类别 - 不会是公寓、制造住房、国际项目（除非是小部分）和零售，其他十几个行业的机会都会审查 [42]