租赁市场表现 - 公司总体租赁率为71.4%，较2023年6月30日的82.0%有所下降[89][90] - 2024年6月30日前到期的租赁面积占总租赁面积的4.3%，对应的年化租金收入占比也为4.3%[92] - 2024年6月30日前到期的租赁合同中未被续租的部分,公司认为其现金租金水平基本与市场水平相当[92] - 截至2024年6月30日,公司可比物业组合的租赁率为71.4%,而2019年12月31日为91.5%[87] 租金表现 - 2024年第二季度公司新签租赁合同的现金租金较之前租赁合同下降1.4%,但GAAP租金上涨4.0%[86] - 2024年第二季度公司续签租赁合同的现金租金上涨1.2%,GAAP租金上涨7.5%[86] - 2024年第二季度新签租赁合同的加权平均租期为4.2年,租赁支出和优惠总计为50万美元,平均每平方英尺21.17美元(约每年4.99美元)[91] - 公司可比物业租金收入下降3.2%，主要由于租金上涨、房地产税回收和基础租金的减少[108] 收入和费用 - 2024年第二季度租金收入同比下降4.1%，主要由于租金上涨和房地产税回收减少[100] - 2024年第二季度其他收入(主要包括停车收入)同比增长5.0%，主要由于停车需求增加[101] - 2024年第二季度运营费用同比下降3.2%，主要由于预租拆除成本和房地产税费用减少[102] - 2024年第二季度折旧和摊销费用同比下降7.4%，主要由于之前加速折旧和摊销的租约调整[102] - 2024年第二季度管理费用同比下降39.7%，主要由于2023年度前任董事长去世相关的6百万美元补偿费用[103] - 2024年第二季度利息和其他收入净额同比增长8.8%，主要由于平均现金余额和利率上升[104] - 2024年第二季度所得税费用同比下降45.5%，主要由于附属公司联邦所得税减少[105] - 可比物业的运营费用下降6.8%，主要由于预租前拆除成本和房地产税费用的减少[109] - 折旧和摊销费用下降3.2%，主要由于上期加速折旧和摊销[110] - 管理费用下降25.6%，主要由于上期前任董事长去世相关的6百万美元补偿费用[110] - 利息和其他收入净额增加6.4%，主要由于平均利率上升带来的更多利息收入[111] - 所得税费用下降1.4百万美元，主要由于REIT子公司的联邦所得税减少[112] 财务状况 - 公司拥有22亿美元的现金和现金等价物[114] - 公司未来现金流取决于保持物业出租率和租金水平、控制运营成本以及收购新物业等因素[115][116] - 公司已批准新的1.5亿美元股票回购计划[118] - 2024年6月30日三个月和六个月的租金收入分别为12,816千美元和26,709千美元[129] - 2024年6月30日三个月和六个月的其他收入分别为1,293千美元和2,590千美元[129] - 2024年6月30日三个月和六个月的运营费用分别为6,721千美元和13,255千美元[129] - 2024年6月30日三个月和六个月的净经营收益(NOI)分别为7,388千美元和16,044千美元[129] - 2024年6月30日三个月和六个月的净收入分别为24,186千美元和49,644千美元[130] 其他 - 公司正在评估潜在的投资机会,同时采取措施为可能的业务清算做准备[88] - 公司的业务受到疫情后办公租赁市场整体放缓的影响,租赁需求和停车收入均大幅下降[87] - 公司的市场风险与年度报告中披露的信息没有重大变化[132] - 关于关联方交易的信息请参见10-Q报告第一部分第一项中的附注11[131]

财务数据和关键指标变化 - 公司未披露本季度的具体财务数据和关键指标变化 [6] - 公司正在进行资产清算和公司清算,未来将分配现金给股东 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前只剩下4处资产,正在出售3处资产,另外1处资产也将在获得股东批准后出售 [7][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示当前办公资产销售市场环境非常具有挑战性,交易量大幅下降,债务融资也非常紧缺且成本较高 [7] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司董事会决定进行资产清算和公司清算,以最大化股东价值 [6] - 公司将在9月中旬提交初步代理投票书,建议股东批准资产出售和清算计划 [8] - 一旦获得股东批准,公司将赎回优先股并向股东分配几乎所有现金,之后再出售剩余资产并分配剩余收益 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示当前办公资产销售市场环境非常具有挑战性,交易量大幅下降,债务融资也非常紧缺且成本较高 [7] - 管理层表示无法确定资产出售的时间和收益,但希望能获得高于账面价值的收益 [8] 其他重要信息 - 公司计划在2025年第二季度前基本完成清算 [9] - 公司预计2024年和2025年将符合REIT资格 [9] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Joseph 提问** 询问3处资产的销售进度、买家兴趣、定价预期等 [12][13][14][15] **David Weinberg 回答** 公司正在努力评估买家兴趣,但由于当前市场环境与过去不同,难以预测时间和执行情况 [13][14][15] 问题2 **Nick Joseph 提问** 询问清算成本的估计 [16] **Bill Griffiths 回答** 公司上季度披露的清算成本为每股0.40美元至0.50美元,目前仍然维持这一预估 [17] 问题3 **Nick Joseph 提问** 询问未来几个季度的管理费用水平 [18] **David Helfand 回答** 公司预计未来几个季度的管理费用水平与本季度持平 [19]

财务指标 - 2024年第二季度的净收益为2,215.3万美元[15] - 2024年第二季度的Adjusted EBITDAre为2,880.2万美元[15] - 2024年第二季度的同店物业NOI为739.1万美元，同店物业现金基础NOI为706.3万美元[15] - 2024年上半年公司总体NOI为160.44百万美元，同比增长0.5%[32] - 2024年第二季度公司总体NOI为73.88百万美元，同比下降3.1%[29] - 2024年上半年公司净利润为496.44百万美元，同比增长28.6%[25] - 2024年第二季度公司净利润为241.86百万美元，同比增长52.8%[25] - 调整后EBITDA为2.8802亿美元，同比增长6.3%[39] - 调整后FFO为2.6099亿美元，同比增长6.2%[40] - NOI利润率为52.4%[37] 资产负债情况 - 2024年6月30日的总资产为24.64亿美元[17] - 2024年6月30日的总负债为2,595.4万美元[18] - 2024年6月30日的普通股股数为107,328,691股[15] - 2024年6月30日的优先股股数为4,915,196股[19] - 2024年6月30日的总市值为22.36亿美元[15] - 公司的未折旧账面价值代表扣除折旧和减值的房地产账面价值[86] 租赁情况 - 公司拥有4处商业办公物业，总面积为1,520,944平方英尺[9] - 2024年6月30日的租赁率为71.4%，已开始运营率为70.7%[9] - 同店物业租金收入为5.2085亿美元，同店出租率为71.4%[43][44] - 新签租约平均租金上涨0.7%，续租租金上涨1.2%[47][49] - 新签租约平均租期为4.2年，续租平均租期为4.0年[47][49] - 新签租约人均租赁成本为每平方英尺4.99美元，续租为4.58美元[47][49] - 公司在2024年6月30日的租赁面积为1,085,000平方英尺[64] - 公司2024年6月30日的加权平均剩余租赁期限为4.2年[64] - 公司2024年6月30日前十大租户占总租赁面积的45.4%,占年化租金收入的47.9%[61,62] - 公司2024年至2025年有20.2%的租赁面积和16.1%的年化租金收入到期[64] 收入与费用 - 公司2024年上半年总收入为292.99百万美元，同比下降2.9%[25] - 2024年上半年租金收入为267.09百万美元，同比下降3.2%[25] - 2024年上半年运营费用为132.55百万美元，同比下降6.6%[25] - 公司总收入为14,109万美元，同比下降3.3%[37] - 经营费用为6,718万美元，同比下降3.2%[37] - 净经营收益(NOI)为7,391万美元，同比下降3.3%[37] 资本支出 - 公司2024年第二季度的资本支出为269.6万美元,其中包括181.5万美元的租户装修费和15.1万美元的租赁成本[54] - 公司2024年第二季度新签租约的平均租赁期限为5.6年,平均每平方英尺租赁成本为36.67美元[58] - 公司2024年第二季度续租的平均租赁期限为4.0年,平均每平方英尺租赁成本为18.29美元[58] 股权相关 - 公司2024年6月30日的潜在普通股数为108,946,000股[71] - 公司2024年第二季度的加权平均稀释后普通股数为108,751,000股[67] - 公司2024年第二季度的加权平均基本普通股数为107,416,000股[67] - 公司授予受限股单位(RSUs)和长期激励计划单位(LTIP Units)给部分董事、员工和合格顾问[2] - 公司计算每股基本FFO和标准化FFO时包括了时间受限的LTIP Units和OP Units[3] - 公司有4,915股可转换为4,032股普通股的D系列优先股,这些优先股在所有期间对GAAP每股收益和每股FFO/标准化FFO都是反稀释的[4] - 公司的总市值等于优先股市值加上普通股市值[86] 补充指标 - 公司计算EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre时剔除了一些非经常性或可比性影响因素[74] - 公司计算FFO和标准化FFO时剔除了一些非经常性或可比性影响因素[75] - 公司使用NOI、同店NOI、现金基础NOI和同店现金基础NOI等补充非公认会计准则指标来评估资产运营情况[78] - 公司计算年化租金收入时不包括租金价值摊销、直线租金调整、免租期和停车收入[18]

文章核心观点 - 公司计划年底前宣布交易或业务清盘方案，投资公司优先股在合适价格下有潜在无风险回报机会 [2] 投资案例 - 多年来股东等待公司管理层利用大量现金储备进行并购交易，将公司从办公房地产投资信托转变为工业房地产投资信托，2021年收购蒙茅斯房地产的约34亿美元交易被股东否决后再无尝试，股东开始考虑业务清盘以释放股东价值 [2] - 管理层给出交易或业务清盘时间表，年底前将向股东宣布相关方案，合适价格下投资公司优先股在业务清盘时有潜在无风险回报机会，重点关注优先股 [2] 激进投资者推动 - 2024年3月13日，土地与建筑投资管理有限责任公司致信公司董事会，敦促出售剩余四项资产并清算公司，管理层在最新财报中提及业务更新计划，表明考虑业务清盘并向股东返还剩余价值 [3][4] 优先股投资 - 投资者可购买公司D系列累积可转换优先股，年股息率6.5%，清算价值25美元，公司正常运营时可按0.8204的转换率转换为普通股或继续持有收息，转换价格为每股30.47美元；若发生重大变化公司有权按清算价值回购 [5] - 公司有超20亿美元现金及现金等价物，足以覆盖优先股股息和回购金额，以低于清算价值25美元的价格购买优先股可能无下行风险 [6] 情景分析 - 假设公司年底宣布清盘计划，7月记录日期前购买优先股可获两次股息共0.8125美元，当前优先股市场价格24.80美元，未来六个月收益率3.28%（年化收益率6.67%），因优先股折价交易还可实现0.8%的额外回报，总回报4.08%，与6个月国债收益率5.36%相比欠佳 [7] - 列出不同投资价格下的回报情况，若追求与6个月国债收益率相当的回报，建议等待优先股价格约24.50美元时购买，但任何价格投资因风险低都不算差的选择 [7] 风险 - 投资优先股最大风险是管理层进行转型交易且出价过高，但即便如此投资者仍可获得6.5%的股息收益率，且股息可累积，有一定保护作用 [9]

文章核心观点 - 2024年Equity Commonwealth表现优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，预计其表现将持续，若达成解锁剩余办公物业组合价值的交易，股东有望获得9 - 18%的收益，公司股票值得买入，未来一年可能产生约10%的回报 [2][6][17] 公司概况 - Equity Commonwealth是一家办公房地产投资信托基金，仅拥有四处办公物业，科罗拉多州丹佛市的建筑贡献了54%的年化租金收入，截至2024年第一季度末，公司拥有21.7亿美元现金及现金等价物，企业价值仅3000万美元 [7] 运营概况 - 截至2024年3月31日，公司投资组合的出租率为75.4%，同比下降6.2%；同物业净营业收入（NOI）同比增长4%，更保守的现金基础NOI同比下降7%；2024年第一季度经调整后的每股运营资金（FFO）为0.26美元/股，同比增长13% [5][8] 资本结构 - 经过前几年的重大资产处置，公司拥有无债务的资本结构，20.8亿美元的市值辅以1.23亿美元的D系列优先股，资本结构中94%为股权融资，6%为优先股融资 [9] 市场隐含资本化率 - 估计公司目前其物业组合每季度产生约800万美元的NOI，企业价值约3000万美元，计算得出市场隐含资本化率回报为100%，但公司每季度还需花费约800万美元的一般及行政费用 [10][11][12] 业务前景 - 公司凭借高额现金余额，近年来积极寻求收购具有强劲基本面和诱人风险回报的业务，但尚未找到合适机会，预计年底前要么宣布交易，要么推进业务清算计划，即利用当前办公市场低迷期扩大投资组合或出售剩余资产 [13] 公允价值估计 - 乐观情景下，公司以8%的资本化率出售办公物业组合，市值将增长18%；现实情景下，以12%的资本化率出售，市值将增长11%；悲观情景下，以15%的资本化率出售，市值将增长9% [14] 优先股股息覆盖情况 - 公司不支付定期股息，D系列优先股收益率为6.5%，每季度200万美元的股息分配由净营业收入覆盖超4倍，若计入公司21.7亿美元现金储备的利息收入，则覆盖超17倍 [16]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金来源为每股0.26美元,去年同期为0.22美元,增长主要来自利息和其他收入增加0.01美元/股以及所得税费用减少0.01美元/股 [7] - 标准化资金来源为每股0.25美元,去年同期为0.23美元 [7] - 同店净经营收入增长4.3%,主要由于预租前拆除成本下降和租赁终止费增加,部分被平均入住率下降所抵消 [8] - 同店现金净经营收入下降6.9%,主要由于平均入住率下降,部分被预租前拆除成本下降所抵消 [9] - 截至3月31日,租赁率为75.4%,入住率为74.6% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前只剩下4处办公物业,正在准备出售其中3处位于奥斯汀和华盛顿特区的资产,最后一处位于丹佛的1225 Seventeenth Street将需要股东批准后才能出售 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司过去6年一直在出售资产,现在正在评估各行业的投资机会,重点关注工业和住宅领域 [12][13] - 公司目前正在积极寻找合适的收购目标,但尚未找到满足公司要求的投资标的 [13] - 如果无法找到合适的投资机会,公司计划在年底前寻求股东批准,对公司进行清算并将资金返还给股东 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司将继续与股东沟通投资活动进展和剩余办公资产出售情况 [17] - 公司团队将继续努力为股东创造价值,负责任地管理投资者资本 [17] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Craig Mailman 提问** 公司是否已经确定清算是最高概率的结果,而不是继续寻找收购机会 [20][21] **David Helfand 回答** 公司将同时继续寻找投资机会,并推进剩余资产的出售 [21][22] 问题2 **Craig Mailman 提问** 公司目前正在洽谈的收购机会进展如何,是否已接近成交 [22][23] **David Helfand 回答** 公司正在积极推进一些有潜力的交易,但具体进展情况难以确定 [23] 问题3 **Craig Mailman 提问** 公司出售最后一处资产丹佛物业是否需要股东批准,以及是否还需要股东批准用现金进行收购 [24][25][26] **Bill Griffiths 回答** 出售丹佛物业需要股东批准,但使用现金进行收购不需要股东批准,除非发行超过总股本20%的新股 [25][26] 问题4 **Craig Mailman 提问** 如果公司完成收购,现有的管理团队和G&A成本是否足够支撑新的业务 [30][31] **David Weinberg 回答** 公司的管理团队和基础设施是高度可扩展的,新业务的G&A成本应该不会太高 [31][32] 问题5 **Craig Mailman 提问** 公司预计清算成本每股0.40-0.50美元,其中是否包括管理层的离职补偿 [33][34] **David Helfand 回答** 是的,离职补偿是清算成本的一部分 [34]

公司股权与单位持有情况 - 截至2024年3月31日，公司实益拥有99.79%的已发行OP单位[36] 公司投资组合情况 - 截至2024年3月31日，公司投资组合包括4处物业（8栋建筑），总面积150万平方英尺，持有现金及现金等价物22亿美元[36] - 截至2024年3月31日，公司整体投资组合出租率为75.4%；2024年第一季度签订1.8万平方英尺租约，其中续租1.5万平方英尺，新租3000平方英尺[36] - 截至2024年3月31日和2019年12月31日，公司可比物业投资组合出租率分别为75.4%和91.5%[38] 租赁业务数据 - 2024年第一季度续租的现金和GAAP租金率较之前分别高出约0.6%和3.2%，新租的现金和GAAP租金率较之前分别低约17.6%和17.0%[36] - 2024年第一季度签订租约的加权平均租期为4.1年，租赁支出和优惠承诺总计110万美元，平均每平方英尺58.93美元（约每年每平方英尺14.39美元）[40] - 截至2024年3月31日，约10.4%的已租平方英尺和10.7%的年化租金收入对应的租约将于2024年底到期[41] - 截至2024年3月31日，占公司总年化租金收入2.5%以上的租户合计租赁面积46.2万平方英尺，占总租赁面积40.4%，占年化租金收入43.2%，加权平均剩余租期4.3年[43] 物业管理协议费用情况 - 2024年和2023年第一季度，公司与CBRE的物业管理协议相关费用均为80万美元；截至2024年3月31日和2023年12月31日，应付相关服务费用分别为30万美元和40万美元[36][37] 公司业务计划 - 公司预计在年底前宣布一项交易或推进业务清算计划以实现股东价值最大化[39] - 公司计划年底前宣布交易或推进业务清算计划，否则股价可能受负面影响[60][61] 财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度租赁收入为1.3893亿美元，较2023年同期的1.4226亿美元减少33.3万美元，降幅2.3%[45] - 2024年第一季度运营费用为6534万美元，较2023年同期的7256万美元减少72.2万美元，降幅10.0%[45] - 2024年第一季度净运营收入为8656万美元，较2023年同期的8320万美元增加33.6万美元，增幅4.0%[45] - 2024年第一季度净收入为2545.8万美元，较2023年同期的2275.1万美元增加270.7万美元，增幅11.9%[45] - 2024年第一季度，经营、投资和融资活动产生的净现金流分别为2240万美元、 - 510万美元和 - 710万美元，2023年同期分别为2310万美元、 - 120万美元和 - 4.755亿美元[52] - 2024年第一季度，物业的租户改进、租赁成本和建筑改进资本化金额分别为575.2万美元、17.4万美元和185.5万美元，2023年同期分别为175.7万美元、116.2万美元和19.5万美元[55] - 2024年第一季度，归属于Equity Commonwealth普通股股东和单位持有人的FFO为2780.7万美元，Normalized FFO为2758.4万美元，2023年同期分别为2505.3万美元和2533.2万美元[57] - 2024年第一季度租赁收入为1389.3万美元，2023年同期为1422.6万美元；其他收入2024年为129.7万美元，2023年为135万美元；运营费用2024年为653.4万美元，2023年为725.6万美元[58] - 2024年第一季度净营业收入（NOI）为865.6万美元，2023年同期为832万美元[58] - 2024年第一季度折旧和摊销为435.7万美元，2023年同期为431万美元；一般及行政费用2024年为832.3万美元，2023年为855.5万美元；利息及其他净收入2024年为2951.2万美元，2023年为2837.6万美元[58] - 2024年第一季度税前收入为2548.8万美元，2023年同期为2383.1万美元；所得税费用2024年为3000美元，2023年为108万美元；净利润2024年为2545.8万美元，2023年为2275.1万美元[58] 公司资金与计划额度情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有22亿美元现金及现金等价物[51] - 2024年第一季度，公司支付了200万美元的D系列优先股股息[53] - 截至2024年3月31日，公司股票回购计划剩余额度为9330万美元，该计划将于2024年6月30日到期[53] 公司市场风险与内部控制情况 - 公司市场风险与年报中披露的金额和信息相比无重大变化[58] - 截至报告期末，公司管理层评估认为披露控制和程序有效，2024年第一季度财务报告内部控制无重大变化[58] 公司法律诉讼情况 - 公司目前未卷入重大诉讼，也无面临重大诉讼威胁[59] 公司业务风险情况 - 若无法完成有战略吸引力的投资，公司可能出售、清算或退出业务，影响股价[59] 公司股份变动情况 - 2024年2月，员工为满足法定税务预扣义务交出161837股普通股，每股均价18.88美元[62] 公司条款与报告格式情况 - 公司修订和重述信托声明条款日期为1994年7月1日，截至目前已修订[65] - 公司补充条款日期分别为2006年10月10日、2011年5月31日、2018年3月14日[65] - 公司第四次修订和重述章程于2020年4月2日通过[65] - 普通股股票证书格式参照2014年第二季度10 - Q季度报告[65] - 6.50% D系列累积可转换优先股股票证书格式参照2012年年报10 - K [65] - 公司2024年第一季度10 - Q季度报告部分材料采用内联XBRL格式提交[65] - 封面交互式数据文件包含在附件101中且采用内联XBRL格式[65] 报告签署情况 - 报告由董事长兼总裁兼首席执行官David A. Helfand和执行副总裁兼首席财务官兼财务主管William H. Griffiths于2024年5月2日签署[66]

公司运营物业整体情况 - 截至2024年3月31日，公司运营物业数量为4处，总面积152.1万平方英尺，出租率75.4%，已启用率74.6%[9][12] - 截至2024年3月31日，相同物业组合总建筑面积152.0944万平方英尺，出租率75.4%，起租率74.6%，年化租赁收入5479.8万美元[40] 财务关键指标数据（2024年第一季度） - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为2340.8万美元[12] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为2984.5万美元[12] - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）为867.2万美元，同店现金基础NOI为783.3万美元[12] - 2024年第一季度同店NOI利润率为57.1%，同店现金基础NOI利润率为54.6%[12] - 2024年第一季度总营收为15,190,000美元，较2023年同期的15,576,000美元下降2.4%[22] - 2024年第一季度净收入为25,458,000美元，较2023年同期的22,751,000美元增长11.9%[22] - 2024年第一季度EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre为29,845,000美元，较2023年同期的28,141,000美元增长6.1%[33] - 2024年第一季度资金运营（FFO）归属于公司普通股股东和单位持有人为27,807,000美元，较2023年同期的25,053,000美元增长10.9%[36] - 2024年第一季度正常化FFO归属于公司普通股股东和单位持有人为27,584,000美元，较2023年同期的25,332,000美元增长8.9%[36] - 2024年第一季度基本每股FFO归属于公司普通股股东和单位持有人为0.26美元，2023年同期为0.23美元[36] 股份相关数据（截至2024年3月31日） - 截至2024年3月31日，普通股流通股数为10722.3万股，稀释受限股单位等为135.8万股，优先股流通股数为491.5万股[12] - 2024年第一季度GAAP每股收益计算中，加权平均基本普通股数量为107216千股，2023年为109720千股[60] - 2024年第一季度GAAP每股收益计算中，加权平均稀释普通股数量为108224千股，2023年为111300千股[60] - 截至2024年3月31日，潜在普通股数量为108581千股[60] - 截至2024年3月31日，D系列优先股数量为4915股，可转换为4032股普通股[63] 公司资产负债数据（截至2024年3月31日） - 截至2024年3月31日，公司总资产为24.39686亿美元，总负债为263.58万美元[12][18] - 截至2024年3月31日，土地价值4406万美元，建筑物及改良设施价值3.7155亿美元[18] - 截至2024年3月31日，应付账款、应计费用及其他负债为2083.3万美元，预收租金为216.6万美元，应付股息为335.9万美元[18] 市值相关数据（截至2024年3月31日） - 截至2024年3月31日，优先股市值为1.2288亿美元，稀释后普通股市值为20.50009亿美元，总市值为21.72889亿美元[12] - 总市值是优先股市值加上摊薄普通股市值[90] - 优先股市值是期末D系列优先股流通数量与期末D系列优先股收盘价的乘积[90] - 摊薄普通股市值是期末摊薄普通股流通数量与期末普通股收盘价的乘积[90] 同店物业数据对比（2024年第一季度与2023年同期） - 截至2024年3月31日，同店物业出租率为75.4%，较2023年同期的81.6%下降6.2%[30] - 2024年第一季度同店物业净营业收入（NOI）为8,672,000美元，较2023年同期的8,316,000美元增长4.3%[30] - 2024年第一季度同店物业现金基础NOI为7,833,000美元，较2023年同期的8,418,000美元下降6.9%[30] 租赁业务数据（2024年第一季度） - 2024年第一季度总租赁面积1.8万平方英尺，租赁期限4.1年，起始现金租金每平方英尺49.71美元，现金租金变化率-2.8%，GAAP租金变化率-0.5%[44] - 2024年第一季度续租面积1.5万平方英尺，租赁期限4.0年，起始现金租金每平方英尺49.54美元，现金租金变化率0.6%，GAAP租金变化率3.2%[44] - 2024年第一季度新租面积0.3万平方英尺，租赁期限4.4年，起始现金租金每平方英尺50.50美元，现金租金变化率-17.6%，GAAP租金变化率-17.0%[44] 资本支出数据（2024年第一季度） - 2024年第一季度资本支出总计778.1万美元，其中租户改善支出575.2万美元，租赁成本17.4万美元，建筑改善支出185.5万美元[49] - 2024年第一季度相同物业租赁承诺中，续租和新租总面积1.8万平方英尺，总租户改善和租赁佣金106.8万美元，每平方英尺58.93美元[49] 重要租户数据（截至2024年3月31日） - 截至2024年3月31日，占年化租赁收入2.5%或以上的租户总租赁面积46.2万平方英尺，占总建筑面积40.4%，占年化租赁收入43.2%[53] - 2024年3月31日，Salesforce.com, Inc.租赁面积6.6万平方英尺，占总建筑面积5.8%，占年化租赁收入5.7%，剩余租赁期限1.7年[53] - 2024年3月31日，KPMG, LLP租赁面积6.6万平方英尺，占总建筑面积5.8%，占年化租赁收入5.2%，剩余租赁期限5.2年[53] - 2024年3月31日，Crowdstrike, Inc.租赁面积4.8万平方英尺，占总建筑面积4.2%，占年化租赁收入5.2%，剩余租赁期限5.9年[53] 租赁到期数据（2024 - 2033年及以后） - 2024 - 2033年及以后各年到期租户数量分别为17、7、11、18、11、10、10、4、1、3、4，累计到期租户96个[56] - 2024 - 2033年及以后各年到期租赁面积（万平方英尺）分别为119、130、69、231、123、149、159、58、32、23、54，累计1147万平方英尺[56] - 2024 - 2033年及以后各年到期租赁面积占比分别为10.4%、11.3%、6.0%、20.1%、10.7%、13.0%、13.9%、5.1%、2.8%、2.0%、4.7%[56] - 2024 - 2033年及以后各年到期年化租金收入（美元）分别为5849、6018、3241、11027、5400、6729、7664、2661、1942、1392、2875，累计54798美元[56] - 2024 - 2033年及以后各年到期年化租金收入占比分别为10.7%、11.0%、5.9%、20.1%、9.9%、12.3%、14.0%、4.9%、3.5%、2.5%、5.2%[56] - 截至2024年3月31日，加权平均剩余租赁期限为4.2年（按租赁面积）和4.3年（按年化租金收入）[56] 其他财务概念定义 - 未折旧账面价值是房地产物业在进行购买价格分配和减值减记（如有）后的账面价值[91] 直线租金应收款数据 - 截至2024年3月31日，直线租金应收款为15,218美元，较2023年12月31日的14,995美元有所增加[20]

文章核心观点 Land & Buildings作为EQC 3%的股东，认为EQC应立即清算剩余资产并向股东返还现金，若董事会不采取行动，将行使股东权利推动此事 [1][2][4] 公司现状 - EQC拥有超20亿美元现金，占资产超85%，仅剩四处房产 [2] - EQC在过去1、3、5和10年表现均不及REIT指数，自2014年3月股东投票罢免Portnoy以来年化总回报率仅略超1% [6] - 去年EQC的G&A成本达3700万美元，2020年缩减至四处办公物业后，已在管理费用上花费超1.19亿美元，其中很大一部分用于高管薪酬 [8] - 因美联储加息，资产负债表上超20亿美元现金产生的利息收入曾帮助抵消办公物业净营业收入下降和过高的G&A费用，但美联储今年起降息，利息收入预计下降 [9] - 办公资产价值和基本面短期内无复苏迹象，全国租赁活动疲软，员工办公利用率仍低迷 [10] 市场情况 - 工业仓库和住宅等EQC目标物业类型的私人市场定价较高，私人市场困境有限，多数仓库和住宅REIT目前交易价格较资产净值有大幅折让 [5] - 房地产资本市场状况艰难，尤其是办公领域，但并非完全关闭，2024年商业房地产贷款和交易活动有复苏迹象，一次性办公物业销售增多 [11] 过往情况 - 10年前，包括Sam Zell在内的股东倡导者介入，重置了EQC前身公司的方向 [4] - 2013年Corvex的激进主义运动期间股东获得可观回报，但自现任董事会多数成员当选后回报甚微 [7] 相关方态度 - Land & Buildings创始人兼首席投资官Jonathan Litt认为应立即清算公司，此前已私下向董事会表达观点，但CEO David Helfand称找不到有吸引力投资机会才会清算公司 [2][3] - Land & Buildings希望董事会立即行动，否则将采取必要措施为股东实现价值最大化 [13]

公司会议信息 - 公司宣布2024年年度股东大会将于6月18日周二美国中部时间下午1:30以线上形式举行，4月12日收盘时登记在册的股东有权参会投票 [1] - 线上年度股东大会的详细信息，包括股东如何参会、投票和提问，将包含在公司提交给美国证券交易委员会的2024年年度股东大会最终委托书声明中 [2] 公司概况 - 公司是一家总部位于芝加哥的内部管理和自我建议的房地产投资信托基金，在美国拥有商业办公物业，其投资组合包括四处物业，总面积150万平方英尺 [3] 信息披露方式 - 公司通过新闻稿、美国证券交易委员会文件、公开电话会议或公司网站履行公平披露规定下的披露义务，会在网站www.eqcre.com上定期发布重要信息 [4] 前瞻性声明 - 新闻稿中的一些声明构成联邦证券法意义上的前瞻性声明，旨在依据1934年《证券交易法》第21E条的安全港条款作出 [5] - 前瞻性声明反映公司目前对未来事件的看法，受众多已知和未知风险、不确定性、假设和情况变化的影响，可能导致实际结果与声明中表达的结果有重大差异 [6]