Equity Commonwealth (NYSE:EQC) Q3 2022 Earnings Conference Call October 26, 2022 10:00 AM ET Company Participants David Helfand - President and CEO David Weinberg - COO Conference Call Participants Craig Mailman - Citi Operator Good morning, and thanks for joining this call to discuss Equity Commonwealth's results for the Third Quarter ending September 30, 2022, and an update on the company. [Operator Instructions] As a reminder, this conference is being recorded. Please be advised that certain matters disc ...

公司股权结构 - 截至2022年9月30日，公司实益拥有99.75%的已发行OP单位[85] 公司投资组合情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包括4处物业（8栋建筑），总面积150万平方英尺，持有现金及现金等价物27亿美元[86] - 截至2022年9月30日，公司整体投资组合的出租率为83.4%；2022年第三季度，新签租约面积5.5万平方英尺，其中续租面积3万平方英尺，新租面积2.5万平方英尺[88] - 截至2022年9月30日和2019年12月31日，公司可比物业投资组合的出租率分别为83.4%和91.5%[94] - 截至2022年9月30日，约1.1%的已出租面积和1.1%的年化租金收入对应的租约将于2022年12月31日前到期[97] - 2022 - 2031年及以后各年租约到期的租户数量、面积、占比及年化租金收入等数据有详细披露，加权平均剩余租期为4.0年（2022年）和4.1年（2021年）[99] - 截至2022年9月30日，Equinor Energy Services等9家租户占公司总年化租金收入超2.5%，总租赁面积41.8万平方英尺，占比33.2%，年化租金收入占比34.8%[101] 公司股息分配 - 2022年9月8日，董事会宣布向股东/单位持有人每股/单位派发现金特别股息1美元，2022年10月18日支付，总金额1.11亿美元[90] - 2022年9月8日，董事会宣布向股东每股/单位派发1美元特别一次性现金股息，10月18日支付，总额1.11亿美元[131] 公司物业管理协议费用 - 2022年和2021年前三季度，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为220万美元和220万美元；截至2022年9月30日和2021年12月31日，应付相关服务费用均为30万美元[91] 公司租约情况 - 2022年第三季度签订租约的加权平均租期为4.4年，租赁支出和优惠承诺总计160万美元，平均每平方英尺29.49美元[96] - 2022年第三季度续租租约的现金和GAAP租金率较之前分别降低约3.3%和提高2.2%[88] 公司三季度财务数据变化 - 2022年三季度租赁收入1386.8万美元，较2021年同期增加72.6万美元，增幅5.5%[104] - 2022年三季度其他收入125.2万美元，较2021年同期增加51.3万美元，增幅69.4%[104] - 2022年三季度运营费用601.9万美元，较2021年同期减少7.1万美元，降幅1.2%[104] - 2022年三季度净运营收入910.1万美元，较2021年同期增加131万美元，增幅16.8%[104] - 2022年三季度折旧和摊销费用445.1万美元，较2021年同期减少13.7万美元，降幅3.0%[104] - 2022年三季度一般及行政费用759.3万美元，较2021年同期增加2.1万美元，增幅0.3%[104] - 2022年三季度利息及其他收入净额1514.5万美元，较2021年同期增加1354.6万美元，增幅847.2%[104] - 2022年三季度物业销售净收益9万美元，2021年同期无此项收益[104] - 2022年三季度归属于非控股权益的净（收入）亏损为 - 3.1万美元，2021年同期为6000美元[113] - 2022年Q3净收入为12,221美元，2021年同期为 - 2,814美元；2022年前9个月净收入为16,429美元，2021年同期为 - 14,792美元[142] - 2022年Q3归属于Equity Commonwealth普通股股东和单位持有人的FFO为14,546美元，2021年同期为 - 265美元；2022年前9个月为23,406美元，2021年同期为 - 7,551美元[142] - 2022年Q3归属于Equity Commonwealth普通股股东和单位持有人的Normalized FFO为14,485美元，2021年同期为 - 674美元；2022年前9个月为23,255美元，2021年同期为 - 1,721美元[142] - 2022年Q3租金收入为13,869美元，2021年同期为13,141美元；2022年前9个月为44,135美元，2021年同期为41,424美元[146] - 2022年Q3其他收入为1,257美元，2021年同期为740美元；2022年前9个月为3,218美元，2021年同期为2,183美元[146] - 2022年Q3运营费用为 - 6,073美元，2021年同期为 - 6,102美元；2022年前9个月为 - 17,198美元，2021年同期为 - 19,311美元[146] - 2022年Q3物业净营业收入（NOI）为9,053美元，2021年同期为7,779美元；2022年前9个月为30,155美元，2021年同期为24,296美元[146] 公司前九个月财务数据变化 - 2022年前九个月租赁收入较2021年同期增加270万美元，增幅6.5%，可比物业租赁收入增加300万美元，增幅7.3%[117] - 2022年前九个月其他收入较2021年同期增加100万美元，增幅47.4%，主要因停车需求增加[118] - 2022年前九个月运营费用较2021年同期减少210万美元，降幅10.9%，可比物业运营费用减少30万美元，降幅1.6%[119] - 2022年前九个月一般及行政费用较2021年同期减少750万美元，降幅24.3%[120] - 2022年前九个月利息及其他收入净额较2021年同期增加1760万美元，增幅347.6%[122] - 2022年前九个月经营、投资和融资活动产生的净现金流分别为3240万美元、-310万美元和-1.379亿美元，2021年同期分别为1050万美元、-600万美元和-3020万美元[130] - 2022年前九个月，公司回购并注销4887327股普通股，总投资1.261亿美元，截至9月30日，股份回购计划剩余额度1.497亿美元[133] - 2022年前九个月，租户改善、租赁成本和建筑改进费用分别为2583万美元、1922万美元和366万美元，2021年同期分别为4614万美元、803万美元和548万美元[137] 公司运营指标评估 - 公司使用FFO、Normalized FFO和NOI等非GAAP指标评估运营表现，但这些指标不能替代GAAP确定的净收入等指标[139,140,143,144] 公司关联方交易信息 - 有关公司关联方交易信息，见季报10 - Q表第一部分第1项合并财务报表附注的附注11[147] 公司市场风险情况 - 公司市场风险与年报中披露的金额和信息相比无重大变化[148] 公司现金持有情况 - 截至2022年9月30日，公司有27亿美元现金及现金等价物[125]

Equity Commonwealth (NYSE:EQC) Q2 2022 Earnings Conference Call August 2, 2022 10:00 AM ET Company Participants David Helfand - President, CEO & Trustee David Weinberg - EVP & COO Conference Call Participants Seth Bergey - Citi Operator Good morning, and thanks for joining this call to discuss Equity Commonwealth's results for second quarter ending June 30, 2022, and an update on the company. [Operator Instructions]. Please be advised that certain matters discussed during this conference call may constitute ...

公司股权结构 - 截至2022年6月30日，公司实益拥有99.75%的已发行运营合伙单位[79] 公司投资组合资产情况 - 截至2022年6月30日，公司投资组合包括4处物业（8栋建筑），总面积150万平方英尺，持有现金及现金等价物27亿美元[80] - 截至2022年6月30日，公司有27亿美元现金及现金等价物，预计用现金余额、运营现金流和未来房产销售收益来支持运营等活动[118] 公司投资组合出租率情况 - 截至2022年6月30日，公司整体投资组合出租率为84.8%；2022年第二季度，新签租约面积3.4万平方英尺，其中续租面积6000平方英尺，新租面积2.8万平方英尺[82] - 截至2022年6月30日和2019年12月31日，公司可比物业投资组合出租率分别为84.8%和91.5% [87] 续租租约租金变化情况 - 2022年第二季度签订的续租租约，现金租金和公认会计原则（GAAP）租金较之前分别高出约4.9%和9.6% [82] 物业管理协议费用情况 - 2022年和2021年第二季度，公司与世邦魏理仕（CBRE）的物业管理协议相关费用均为70万美元；2022年和2021年前六个月，相关费用均为150万美元；截至2022年6月30日和2021年12月31日，应付相关服务费用分别为20万美元和30万美元[84] 新签租约租期及费用情况 - 2022年第二季度签订租约的加权平均租期为6.0年，租赁支出和优惠承诺总计220万美元，平均每平方英尺66.31美元（约合每年每平方英尺10.98美元）[89] 租约到期情况 - 截至2022年6月30日，约4.7%的已租面积和5.6%的年化租金收入对应的租约将于2022年12月31日前到期[90] - 2022 - 2031年及以后各年租约到期的租户数量、面积、占比及年化租金收入等数据有详细披露，加权平均剩余租期约为4.0 - 4.1年[92] 主要租户占比情况 - 截至2022年6月30日，占公司年化租金总收入2.5%以上的租户中，Equinor Energy Services占比5.8%、KPMG占比5.0%、Salesforce.com占比5.0% [93] 2022年第二季度财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司租金收入为1442.6万美元，较2021年同期的1411.4万美元增加31.2万美元，增幅2.2% [98] - 2022年第二季度，公司其他收入为111.5万美元，较2021年同期的76.1万美元增加35.4万美元，增幅46.5% [98] - 2022年第二季度，公司运营费用为656.5万美元，较2021年同期的656.6万美元基本持平 [98] - 2022年第二季度，公司净运营收入为897.6万美元，较2021年同期的830.9万美元增加66.7万美元，增幅8.0% [98] - 2022年第二季度，公司折旧和摊销费用为431.3万美元，较2021年同期的443.2万美元减少11.9万美元，降幅2.7% [98] - 2022年第二季度，公司一般及行政费用为764.6万美元，较2021年同期的739万美元增加25.6万美元，增幅3.5% [98] - 2022年第二季度，公司利息及其他收入净额为596.3万美元，较2021年同期的162.6万美元增加433.7万美元，增幅266.7% [98] - 2022年第二季度，公司净收入为290.3万美元，较2021年同期的亏损194万美元增加484.3万美元 [98] 归属于非控股权益的净（收入）亏损情况 - 2022年第二季度，归属于非控股权益的净（收入）亏损为 - 7000美元，2021年同期为4000美元 [106] 2022年上半年财务数据关键指标变化 - 2022年上半年租赁收入3.0266亿美元，较2021年增加1983万美元，增幅7.0%；其他收入1961万美元，较2021年增加518万美元，增幅35.9%[108] - 2022年上半年运营费用1.1125亿美元，较2021年减少2084万美元，降幅15.8%；净运营收入2.1102亿美元，较2021年增加4585万美元，增幅27.8%[108] - 2022年上半年总其他费用2.4373亿美元，较2021年减少7529万美元，降幅23.6%；利息和其他收入净额7537万美元，较2021年增加4068万美元，增幅117.3%[108] - 2022年上半年归属普通股股东净收入204万美元，较2021年增加1.6152亿美元，增幅101.3%[108] 2022年上半年现金流情况 - 2022年上半年经营、投资和融资活动产生的净现金流分别为1390万美元、 - 250万美元和 - 1.209亿美元，2021年分别为310万美元、 - 750万美元和 - 1710万美元[123] 2022年上半年股息支付情况 - 2022年上半年公司支付D系列优先股股息400万美元，2022年7月14日董事会宣布每股0.40625美元股息，8月15日支付[124] 2022年上半年股票回购情况 - 2022年上半年公司回购4297056股普通股，加权平均价格每股25.86美元，总投资1.111亿美元，截至6月30日，股票回购计划剩余1.647亿美元额度[125] 2022年上半年各项费用情况 - 2022年上半年租户改善费用2026万美元，租赁成本1421万美元，建筑改善费用307万美元[129] 新租约和续约相关费用情况 - 本期间新租约和续约共租赁3.4万平方英尺，租户改善和租赁佣金共2240万美元，每平方英尺66.31美元[130] FFO和Normalized FFO情况 - 2022年和2021年Q2归属于公司普通股股东和单位持有人的FFO分别为517.9万美元和44.8万美元，2022年和2021年H1分别为886万美元和 - 728.6万美元[134] - 2022年和2021年Q2归属于公司普通股股东和单位持有人的Normalized FFO分别为507.9万美元和 - 11.3万美元，2022年和2021年H1分别为877万美元和 - 104.7万美元[134] 不同时期多指标财务数据对比 - 2022年和2021年Q2公司租金收入分别为1442.6万美元和1411.4万美元，2022年和2021年H1分别为3026.6万美元和2828.3万美元[138] - 2022年和2021年Q2公司其他收入分别为111.5万美元和76.1万美元，2022年和2021年H1分别为196.1万美元和144.3万美元[138] - 2022年和2021年Q2公司运营费用分别为 - 659.2万美元和 - 658.8万美元，2022年和2021年H1分别为 - 1112.5万美元和 - 1320.9万美元[138] - 2022年和2021年Q2公司NOI分别为894.9万美元和828.7万美元，2022年和2021年H1分别为2110.2万美元和1651.7万美元[138] - 2022年和2021年Q2公司净收入分别为290.3万美元和 - 194万美元，2022年和2021年H1分别为420.8万美元和 - 1197.8万美元[134][138] FFO和Normalized FFO计算标准 - 公司按美国房地产投资信托协会标准计算FFO，Normalized FFO计算与FFO不同，排除了某些非经常性或影响各期可比性的项目[131] NOI定义 - 公司用NOI评估物业表现，定义为房地产收入减去物业运营费用，排除资本化租户改进成本和租赁佣金摊销及公司层面费用[135] 公司市场风险情况 - 公司市场风险与年报中披露相比无重大变化[140]

Equity Commonwealth (NYSE:EQC) Q1 2022 Results Conference Call May 5, 2022 10:00 AM ET Company Participants David Helfand - President and Chief Executive Officer David Weinberg - Chief Operations Officer Bill Griffiths - Chief Financial Officer Conference Call Participants Manny Korchman - Citi Jamie Feldman - Bank of America Operator Good morning, and thanks for joining this call to discuss Equity Commonwealth's results for the quarter ending March 31, 2022, and an update on the Company. At this time, all ...

公司股权结构 - 截至2022年3月31日，公司实益拥有99.76%的已发行运营合伙单位[71] 投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司投资组合包括4处物业（8栋建筑），总面积150万平方英尺，拥有27亿美元现金及现金等价物[72] 投资组合出租情况 - 截至2022年3月31日，整体投资组合出租率为83.3%，2022年第一季度签订4万平方英尺租约，其中续租3万平方英尺，新租1万平方英尺[74] - 2022年第一季度签订的续租租约现金和GAAP租金率分别比之前高2.8%和5.0% [74] - 2022年第一季度签订租约的加权平均租期为5.2年，租赁支出和优惠承诺总计140万美元，平均每平方英尺35.71美元[81] - 截至2022年3月31日，约5.7%的已租平方英尺和6.7%的年化租金收入的租约将于2022年底到期[82] - 2022 - 2031年及以后各年到期的租户数量、已租平方英尺数、年化租金收入及占比等数据有详细披露，加权平均剩余租期为4.1年[84] - 期间新租和续租面积分别为1万平方英尺和3万平方英尺，总计4万平方英尺；租户改良和租赁佣金分别为23.1万美元和120.2万美元，总计143.3万美元；每平方英尺租户改良和租赁佣金分别为23.12美元和40.05美元，平均为35.71美元；加权平均租赁期限分别为6.0年和4.9年，平均为5.2年；每平方英尺每年租户改良和租赁佣金分别为3.85美元和8.11美元，平均为6.85美元[110] 物业管理协议费用 - 2022年和2021年第一季度，公司与世邦魏理仕的物业管理协议相关费用均为80万美元，截至2022年3月31日和2021年12月31日，应付金额均为30万美元[76] 租金收取情况 - 2022年第一季度，公司可比物业组合收取了约100%的合同租金[79] 收购事项 - 2021年5月4日公司签订收购协议，8月31日因未获股东批准终止收购蒙茅斯房地产投资公司[77] 运营资金来源及租户占比 - 截至2022年3月31日，公司运营资金主要来源是物业租户租金，占比超2.5%的租户中，Equinor Energy Services占年化租金收入6.1%、KPMG占5.3%、Salesforce.com占5.2%等[85] 收入情况对比 - 2022年第一季度租赁收入1598.9万美元，较2021年同期的1402.6万美元增加196.3万美元，增幅14.0%；综合租赁收入增加167.1万美元，增幅11.8%[90] - 2022年第一季度其他收入83.6万美元，较2021年增加15.4万美元，增幅22.6%；综合其他收入增加16.4万美元，增幅24.0%[90] - 2022年和2021年第一季度，租金收入分别为1584万美元和1416.9万美元，其他收入分别为84.6万美元和68.2万美元[118] 运营费用情况对比 - 2022年第一季度运营费用637.1万美元，较2021年减少23.1万美元，降幅3.5%；综合运营费用减少208.8万美元，降幅31.5%[90] - 2022年和2021年第一季度，运营费用分别为 - 453.3万美元和 - 662.1万美元[118] 净运营收入情况对比 - 2022年第一季度净运营收入1045.4万美元，较2021年增加234.8万美元，增幅29.0%；综合净运营收入增加392.3万美元，增幅47.7%[90] - 2022年和2021年第一季度，物业净运营收入（NOI）分别为1215.3万美元和823万美元[118] - 2022年和2021年第一季度，NOI分别为1215.3万美元和823万美元[118] 现金及资金支持 - 截至2022年3月31日，公司有27亿美元现金及现金等价物，预计用现金余额、运营现金流和未来物业销售收益来支持运营等活动[99] 现金流情况对比 - 2022年第一季度经营、投资和融资活动产生的净现金流分别为290万美元、-70万美元和-8130万美元，2021年同期分别为150万美元、-360万美元和-1410万美元[104] 股息支付情况 - 2022年第一季度，公司为D系列优先股支付总计200万美元股息，2022年4月11日董事会宣布每股0.40625美元股息，将于5月16日支付[105] 普通股回购情况 - 2021年3月1日至2022年3月15日，董事会多次授权回购普通股，截至2022年3月31日，已回购285.103万股，总投资7360万美元，剩余授权金额2.022亿美元[106] 未来现金流影响因素 - 公司未来现金流受租金收取、物业入住率和租金率、运营和融资费用控制、物业购置及利息收入等因素影响，能源成本和房地产税波动或使运营费用波动[100][101][102][103] 资本化及支出情况对比 - 2022年和2021年第一季度，租户改良资本化金额分别为57.9万美元和321.9万美元，租赁成本分别为59万美元和26.8万美元，建筑改良支出分别为26.5万美元和23.8万美元[109] 净收入及相关指标情况对比 - 2022年和2021年第一季度，净收入分别为130.5万美元和 - 1003.8万美元，经调整后资金运营（FFO）分别为567.8万美元和 - 573.7万美元，归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为368.1万美元和 - 773.4万美元，归一化FFO分别为369.1万美元和 - 93.4万美元[114] - 2022年和2021年第一季度，折旧和摊销分别为 - 441.2万美元和 - 435.1万美元，一般和行政费用分别为 - 800.2万美元和 - 1572.9万美元，利息和其他净收入分别为157.4万美元和184.3万美元，税前收入（损失）分别为131.3万美元和 - 1000.7万美元，所得税费用分别为 - 8000美元和 - 3.1万美元，净收入（损失）分别为130.5万美元和 - 1003.8万美元[118] 融资方式及影响 - 公司可能利用债务或股权等融资方式为未来投资提供资金并偿还债务，但完成情况和成本取决于市场条件和信用评级，且无法控制市场条件[108] 指标计算标准及作用 - 公司计算FFO遵循美国房地产投资信托协会标准，归一化FFO在FFO基础上排除某些非经常性或影响各期可比性的项目，FFO和归一化FFO有助于比较运营表现，但不能替代GAAP下的相关指标[111][112][114] - 公司使用物业净运营收入（NOI）评估物业表现，NOI定义为房地产收入减去物业运营费用，不包括资本化租户改良成本和租赁佣金及公司层面费用，NOI有助于理解物业运营，但不能替代GAAP下的相关指标[115][116] 关联方交易信息 - 有关公司关联方交易信息，见季度报告10 - Q表第一部分第1项合并财务报表附注的附注11[119] 市场风险情况 - 公司市场风险与年度报告中披露的金额和信息相比无重大变化[120]

租约到期情况 - 截至2021年12月31日，占投资组合面积7.4%和年化租金收入8.8%的租约将在2022年底到期，占投资组合面积23.4%和年化租金收入25.2%的租约将在2023年底到期[52] 物业管理协议 - 公司与世邦魏理仕（CBRE）签订物业管理协议，世邦魏理仕可提前三个月无理由终止协议，公司可提前60天无理由终止协议[57] 利率风险 - 利率目前远低于历史长期平均水平且未来可能上升，利率上升会增加公司未来债务的利息成本[63] - 公司目前没有与市场利率变化相关的风险敞口[223] 债务与杠杆风险 - 公司章程未限制债务规模，为潜在投资举债可能增加杠杆，减少可分配现金，导致股价下跌[64] - 公司董事会可在未获股东批准的情况下更改运营、融资和投资政策，可能对公司普通股市场价值和向股东分配的能力产生不利影响，且组织文件未限制公司可能产生的债务金额或百分比[120] 物业账面价值评估 - 公司定期评估办公物业账面价值的可收回性，若账面价值超过估计的未折现现金流，将确认减值损失[66] 诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，相关辩护成本、判决赔偿及赔偿费用可能对公司产生重大不利影响[68][70] 环境成本风险 - 公司作为房地产所有者或经营者，可能因环境问题承担调查、清除、补救等成本及第三方责任[71] 气候变化成本风险 - 公司的物业可能受到气候变化相关法律、法规影响，产生合规、能源、改造等成本[77] 信息技术风险 - 公司运营依赖信息技术，技术故障、安全漏洞等可能中断运营、损害声誉并导致责任索赔或监管处罚[78][79] 租户竞争风险 - 公司面临租户竞争，可能增加成本或降低租金，影响吸引和留住租户的能力[53][54] 现金持有与分配风险 - 截至2021年12月31日，公司持有28亿美元现金及现金等价物，可能不向股东分配现有现金，或影响股价[89][91] 房地产所有权风险 - 房地产所有权面临多种风险，如市场供需变化、流动性差、估值主观性等，可能导致收入低于预期[80] 保险风险 - 公司部分损失无保险覆盖，现有保险可能有赔付限制，未保险损失或对公司产生重大不利影响[84] 大城市市场风险 - 公司在大城市市场有重大投资，受恐怖袭击等事件影响，租户需求可能下降，物业可能受损[85] 会计政策变更风险 - 会计政策变更可能影响公司财务报表、租户信用质量及长期租赁能力[86] 股权稀释风险 - 公司信托声明授权董事会发行额外普通股，未来发行或销售可能影响股价并稀释现有股东权益[94] - 公司系列D优先股转换可能稀释现有股东所有权权益[95] - 公司未来可能通过发行OP单位完成投资，导致股东稀释并限制资产处置能力[110] 股东持股限制影响 - 公司信托声明和章程规定股东持股上限为9.8%，可能阻碍控制权变更或收购提议[98] 组织文件对收购的影响 - 公司运营信托组织文件中的条款可能延迟、推迟或阻止对公司的主动收购或控制权变更[104] REIT资格与税务风险 - 若公司未能符合REIT资格且无法利用特定节税条款，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，四年内不得重新选择按REIT纳税，若利用节税条款维持REIT身份，每次失败需缴纳至少5万美元的惩罚性税款[125] - 即使公司符合REIT资格，仍可能面临其他税务责任，如未分配收入税、消费税等，若有“禁止交易”净收入，将征收100%的税[126] - 作为REIT，每年至少75%的总收入（不包括禁止交易和合格套期保值的总收入）须直接或间接来自与房地产相关的投资或房地产抵押贷款，截至2021年12月31日，公司拥有四处办公物业的股权和28亿美元现金及现金等价物，为满足该测试，可能需将现金投资于房地产资产[128] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司认为部分资产处置不会受此惩罚性税收影响，但无法保证[130] - 为符合REIT资格，公司需确保每年满足REIT总收入测试，每季度末至少75%的资产价值由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成，其余证券投资有多项比例限制，若未达标需在30天内纠正或申请法定救济[134] - 公司一般每年须至少分配90%的“REIT应税收入”（扣除股息支付前且不包括净资本收益），若分配不足100%，将对未分配应税收入缴纳美国联邦公司所得税，若支付给股东的金额低于规定最低金额，将征收4%的不可抵扣消费税[135] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将对某些收入或扣除项征收100%的惩罚性税款，公司TRS需缴纳美国联邦、州和地方所得税，公司会监控TRS投资价值和交易以确保合规，但无法保证[137][139] - 美国国会正在考虑对美国联邦所得税法进行重大修改，REIT规则也在不断审查中，新的联邦税法、法规、解释或裁决可能会对公司和/或股东的税收产生不利影响[141]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净亏损、FFO和NFFO较2020年第三季度下降，原因是同物业租赁终止收入和利息收入减少 [7] - 2021年第三季度租赁入住率为82.5%，已开始入住率为78.6% [7] - 2021年第三季度同物业NOI较2020年第三季度下降20.7%，主要由于租赁终止费收入减少和入住率下降 [7] - 2021年第三季度同物业现金NOI下降9.6%，原因是入住率下降和免租期增加 [7] - 公司资产负债表上约有30亿美元现金，即每股24美元 [7] - 第三季度公司回购了1110万美元的普通股，季度末后又额外购买了1570万美元，年初至今共回购约100万股，平均价格为每股25.83美元，总投资2680万美元，现有股票回购授权还剩1.23亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 无 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为继续寻找投资机会和清算公司并向股东返还资本都有令人信服的理由，但目前决定继续寻找投资机会，对团队有信心且有执行和表现优异的记录 [10][11] - 公司在寻找新机会时，对各种行业的投资持开放态度，只要该行业和具体机会在考虑相关风险后能提供适当的上行空间 [11] - 行业中大多数资产类别的资本化率处于历史低位，债务和股权资本充足，新投资机会竞争激烈 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示意识到追求机会的成本，会继续评估以实现股东价值最大化，但无法明确给出寻找合适机会的具体时间 [12] - 管理层认为公司的G&A成本基本占现金的不到1个百分点，从市场角度看成本合理，且认为增量G&A在短期内对结果影响较小 [23][24] - 管理层表示会继续寻找机会，但不是无限期的，如果短期内找不到合理机会，还有向股东返还净资产价值的计划 [26] 其他重要信息 - 公司与Monmouth的交易因Monmouth股东未支持而终止，公司认为这是一个“1 + 1 = 3”的交易，能为双方股东带来显著上行潜力，公司提出的是公平报价并保持了纪律性，交易终止后公司获得约1000万美元的费用补偿 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Monmouth交易，公司目前更关注哪些行业，与6个月前有何不同？ - 公司表示之前考虑过多个行业，如酒店业按2019年数据和倍数定价，对办公物业疫情前相对看空现在更乐观但未看到风险定价合适的交易，零售业情况复杂。目前重新评估各行业，交易数量增加使定价更清晰，公司仍在广泛寻找能获得风险回报的机会 [13][14] 问题2: 公司所关注行业的投资组合溢价情况如何？ - 公司认为难以量化，但工业和多户住宅等有大量资金流入的现金流良好的资产组合存在溢价，而办公物业组合交易较少，可能存在折价 [15][16] 问题3: 净租赁领域是否有机会，如大型投资组合或租户的售后回租交易？ - 公司表示会考虑，但需有足够吸引力，会根据信用状况、资产和市场情况判断回报是否合适，目前尚未确定 [17] 问题4: 董事会是否讨论过改变管理层薪酬计划，将其与潜在交易流量挂钩？ - 公司表示有过相关讨论，公司G&A接近3000万美元而非3500万美元，占现金不到1个百分点，从市场角度看成本合理。将薪酬与交易流量挂钩的结构不常见，且认为短期内无论是找到机会还是返还资本，增量G&A影响较小 [21][23][24] 问题5: 寻找合适投资机会的时间框架是多久？ - 公司表示难以给出确切答案，会继续寻找一段时间，但不是数年，如果短期内找不到合理机会，有向股东返还净资产价值的计划 [26][32] 问题6: 剩余4项资产的处理计划，如何实现价值并转化为现金或进行杠杆操作？ - 公司表示奥斯汀的2项资产和丹佛的1项资产很受欢迎，华盛顿特区的资产所在市场流动性高，目前尚未确定出售哪些资产以及何时出售，且目前没有资产在市场上出售 [27][28][30] 问题7: 目前是否有正在认真推进的项目？ - 公司表示有多个在不同行业的项目，有些之前做过努力，有些是新项目，公司对此感到兴奋，但能否成功还不确定 [33]

公司股权结构 - 截至2021年9月30日，公司实益拥有99.8%的已发行OP单位[87] 公司投资组合情况 - 截至2021年9月30日，公司投资组合包括4处物业（8栋建筑），总面积150万平方英尺，拥有30亿美元现金及现金等价物[88] - 截至2021年9月30日，公司拥有30亿美元现金及现金等价物[133] 公司投资组合出租率及租约情况 - 截至2021年9月30日，公司整体投资组合的出租率为82.5%；2021年第三季度，签订了9000平方英尺的租约，其中续租3000平方英尺，新租6000平方英尺[90] - 2021年第三季度签订的续租租约，现金和GAAP租金率分别比之前高1.7%和低4.9%；新租约的加权平均现金和GAAP租金率分别比之前低0.4%和高4.0%[90] - 2021年第三季度签订的租约，按平方英尺计算的加权平均租期为3.3年，租赁支出和优惠承诺总计10万美元，平均每平方英尺13.50美元[97] - 截至2021年9月30日，约3.1%的已出租平方英尺和3.9%的年化租金收入的租约将于2021年12月31日前到期[98] - 截至2021年9月30日，加权平均剩余租期为4.4年[101] - 2021年9月30日结束的三个月，新租约和续约的租赁面积分别为6000平方英尺和3000平方英尺，租户改进和租赁佣金分别为113千美元和8千美元，每平方英尺分别为18.82美元和2.67美元，加权平均租赁期限均为3.3年，每平方英尺每年分别为5.77美元和0.82美元[145] 公司与CBRE物业管理协议费用情况 - 2021年和2020年前三季度，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为220万美元和250万美元；2021年和2020年第三季度，相关费用均为70万美元[92] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司因上述服务的应付款项均为30万美元[92] 公司租金收取情况 - 2021年第三季度，公司可比物业组合收取了97%的合同租金；10月至今，收取了96%的合同租金[95] 公司主要租户情况 - 截至2021年9月30日，Equinor Energy Services等9家租户占总年化租金收入2.5%以上，总面积40.2万平方英尺，占总租赁面积32.2%，占年化租金收入33.1%[104] 公司2021年第三季度财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度租赁收入为1314.1万美元，较2020年同期的1574.2万美元减少260.1万美元，降幅16.5%[107] - 2021年第三季度其他收入为74万美元，较2020年同期的74.3万美元减少3000美元，降幅0.4%[107] - 2021年第三季度运营费用为610.2万美元，较2020年同期的644.4万美元减少34.2万美元，降幅5.3%[107] - 2021年第三季度净运营收入为777.9万美元，较2020年同期的1004.1万美元减少226.2万美元，降幅22.5%[107] - 2021年第三季度折旧和摊销为458.8万美元，较2020年同期的513.7万美元减少54.9万美元，降幅10.7%[107] - 2021年第三季度一般及行政费用为757.2万美元，较2020年同期的719.1万美元增加38.1万美元，增幅5.3%[107] - 2021年第三季度利息及其他收入净额为159.9万美元，较2020年同期的260.6万美元减少100.7万美元，降幅38.6%[107] - 2021年第三季度所得税费用为3.2万美元，较2020年同期的7.1万美元减少3.9万美元，降幅54.9%[107] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净亏损为480.5万美元，较2020年同期的162.8万美元增加317.7万美元，增幅195.1%[107] 公司2021年前九个月财务数据关键指标变化 - 2021年前九个月租赁收入较2020年同期减少670万美元，降幅13.9%，可比物业租赁收入减少240万美元，降幅5.5%[119][121] - 2021年前九个月其他收入较2020年同期减少130万美元，降幅36.5%，可比物业其他收入减少100万美元，降幅31.9%[119][122] - 2021年前九个月运营费用较2020年同期减少260万美元，降幅11.7%，可比物业运营费用减少60万美元，降幅2.9%[119][123] - 2021年前九个月折旧和摊销较2020年同期减少130万美元，降幅8.7%[119][124] - 2021年前九个月一般及行政费用较2020年同期增加460万美元，增幅17.6%[119][126] - 2021年前九个月利息及其他收入净额较2020年同期减少1390万美元，降幅73.2%，利息费用减少60万美元，降幅100%[119][127] 公司现金流及股息情况 - 2021年前九个月经营、投资和融资活动产生的净现金流分别为1050万美元、-600万美元和-3020万美元，2020年同期分别为3170万美元、6.472亿美元和-6130万美元[138] - 2021年前九个月公司为D系列优先股支付了总计60万美元的股息，2021年10月7日董事会宣布每股D系列优先股股息为0.40625美元，将于11月15日支付[139] 公司股票回购情况 - 2021年3月1日董事会授权在2022年6月30日前回购不超过1.5亿美元的普通股，截至2021年9月30日，已回购430871股，总投资1110万美元，剩余授权金额为1.389亿美元[140] 公司资本化金额及成本情况 - 2021年和2020年9月30日结束的三个月和九个月，租户改进资本化金额分别为1001千美元和2491千美元（三个月）、4614千美元和5816千美元（九个月）；租赁成本分别为34千美元和29千美元（三个月）、803千美元和1274千美元（九个月）；建筑改进分别为219千美元和697千美元（三个月）、548千美元和1659千美元（九个月）[144] 公司不同时期多项财务指标对比 - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，净（亏损）收入分别为 - 2814千美元和370千美元；九个月分别为 - 14792千美元和453763千美元[149] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，房地产折旧和摊销分别为4546千美元和4917千美元；九个月分别为13232千美元和13972千美元[149] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，归属Equity Commonwealth的FFO分别为1732千美元和5287千美元；九个月分别为 - 1560千美元和21199千美元[149] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，归属Equity Commonwealth普通股股东和单位持有人的FFO分别为 - 265千美元和3290千美元；九个月分别为 - 7551千美元和15208千美元[149] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，归属Equity Commonwealth普通股股东和单位持有人的Normalized FFO分别为 - 674千美元和3406千美元；九个月分别为 - 1721千美元和17574千美元[149] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，租金收入分别为13141千美元和15742千美元；九个月分别为41424千美元和48133千美元[153] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，NOI分别为7779千美元和10041千美元；九个月分别为24296千美元和29688千美元[153] - 2021年和2020年9月30日结束的三个月，净（亏损）收入分别为 - 2814千美元和370千美元；九个月分别为 - 14792千美元和453763千美元[153]

财务数据和关键指标变化 - 本季度资金运营现金流为40万美元，2020年第二季度为310万美元；正常化资金运营现金流为负10万美元，去年同期为正370万美元，变化主要由于利息收入降低和出售物业收入减少，部分被一般及行政费用减少抵消 [12] - 同物业净营业收入本季度下降1.9%，即20万美元，主要因部分物业入住率下降、停车收入降低和运营费用适度增加，部分被直线租金增加和某物业入住率提高抵消；剔除直线租金，同物业现金净营业收入为770万美元，较去年下降12.8%，即110万美元 [13] - 本季度一般及行政费用为740万美元，较去年改善90万美元，即11%；截至6月30日，与Monmouth交易相关成本已产生420万美元 [14] - 公司无债务，有30亿美元现金，每股超24美元，平均利率约22个基点；股票回购授权还有1.5亿美元可用，将于2022年6月到期 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 有6笔总计180万平方英尺的收购已签约，总价2.38亿美元，加权平均租赁期限13.5年，预计年租金1370万美元 [9] - 多个停车场扩建项目正在进行或讨论中，预计成本约3000万美元，历史无杠杆收益率约10% [9] 办公业务 - 本季度签署2.9万平方英尺租约，包括8000平方英尺新租约和2.1万平方英尺续租租约，续租租金按GAAP基础增长20%，按现金基础增长13% [10] - 4处共150万平方英尺的办公物业组合季度末出租率83.1%，较第一季度下降250个基点 [10] - 今年剩余时间有5.1万平方英尺租约到期，预计几乎全部收回 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为与Monmouth的合并是双方股东参与工业领域领先业务建设的良机，合并后实体有能力在不增发股权的情况下发展 [5] - 工业产品市场竞争激烈，资本化率持续压缩，公司关注包括并购、大型投资组合等广泛机会，并与开发商密切合作寻找投资机会，投资理念更注重实现有吸引力的风险调整后回报 [6] - 公司投资团队深入研究Monmouth房地产，考察物业和市场，与租户和经纪人会面；同时进行新收购的评估，并与开发商接触，愿意承担租赁和开发风险 [8][9] - 公司认识到Monmouth投资组合中对联邦快递的集中度较高，计划通过增长或出售部分头寸来解决；鉴于工业市场资本化率压缩和租金增长加速，可能在非传统机构市场出售部分联邦快递资产 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为推动工业业务的顺风将持续，电子商务扩张、美国制造商和零售商回流以及增加库存以缓解供应链挑战将带来强劲需求 [5] - 管理层对与Monmouth的交易充满信心和兴奋，认为这是一个独特的机会，期待与投资者就这一转型机会进行交流 [5][24] - 办公物业方面，咨询和参观有所增加，管理层希望今年晚些时候能签署更多租约 [10] 其他重要信息 - 公司今日提交代理投票修正案，将股东对与Monmouth交易的投票会议日期改为8月24日，以符合通知要求 [6] - 公司会计和税务团队已为Monmouth交易进入全面过渡模式，熟悉其流程和程序，系统集成计划已就绪，待交易完成即可执行 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与开发商是否有合同关系，公司获取交易的竞争优势是什么 - 除已提及的6笔收购外，无其他合同关系；公司有50亿美元购买能力，开发商有大量项目，希望与首选买家建立关系，公司希望成为被选中的买家之一 [17] - Mike及其团队的介绍很友好，Monmouth与开发商有合作历史，开发商了解情况，公司承诺会像Monmouth过去一样完成交易 [18] 问题2: 面对Starwood的竞争出价，公司是否需要改变交易方案以促成交易 - 公司认为没人能提供与Monmouth和Equity Commonwealth股东相同的组合，即Monmouth资产基础、免税股票交易和业务增长能力，这使公司的交易独特，但不确定是否需要改变方案 [19] 问题3: 出售办公资产是否需要加速租赁 - 鉴于部分资产位于奥斯汀、丹佛和华盛顿特区等市场，有很多资本寻求投资机会，公司不一定需要稳定这些资产；会根据市场动态进行持有 - 出售分析，以实现价值最大化 [20] 问题4: 若交易完成，Monmouth投资组合是否会改变公司预期战略 - 公司现有战略中，认识到对联邦快递的集中度较高，计划通过增长或出售部分头寸解决；鉴于工业市场情况，可能在非传统机构市场出售部分联邦快递资产；在收购方面，会继续关注不同类型的交易 [21]