财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司相同物业现金净营业收入（NOI）增长11% [11] - 运营资金（FFO）为每股0.17美元，与2018年第二季度持平，尽管资产销售减少导致每股减少0.08美元，提前偿还债券成本使每股减少0.04美元，但被更高的利息和其他收入、相同物业组合NOI增加以及较低的利息费用所抵消 [20][21] - 正常化FFO为每股0.22美元，高于去年的每股0.17美元，增长源于利息收入增加、相同物业现金NOI和终止收入增加以及债务偿还带来的利息费用节省 [22] - 七项资产相同物业组合的净营业收入（NOI）同比增长22.5%，即360万美元，主要来自奥斯汀两处租户提前退租的租赁终止收入以及丹佛和奥斯汀的免租期结束和新租约开始 [23] - 相同物业现金NOI为1750万美元，比去年第二季度高11%，主要受奥斯汀和丹佛新租约开始和免租期结束带来的租金收入和递增影响 [24] - 本季度一般及行政费用总计950万美元，其中90万美元为近期裁员的一次性成本 [26] - 截至目前已出售价值8.12亿美元的物业，产生的应税收益比年初结转的净运营亏损约多3.4亿美元 [26] - 本季度赎回最后一笔2.5亿美元的无担保债务，剩余贷款为2600万美元的抵押贷款，现金为32亿美元，即每股26美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，相同物业组合包括七处物业，总面积250万平方英尺，出租率为90.5%，较第一季度和去年同期下降150个基点 [14] - 已开始入住率为89.7%，较第一季度下降140个基点，较去年同期上升120个基点 [15] - 本季度签署了5.8万平方英尺的租约，大部分为续约，GAAP基础上租金率增长14.5%，现金基础上增长9.1% [15] - 2019年剩余时间内，有21.5万平方英尺的租约到期，主要是华盛顿特区哈里斯大厦乔治城大学12.9万平方英尺的租约，公司正在协商短期续约，剩余8.6万平方英尺预计大部分能收回 [16][17] - 2020年有13.1万平方英尺的租约到期，不包括今年年底Expedia将腾空并已租给亚马逊的42.7万平方英尺 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第二季度美国GDP增长2.1%，低于上一季度的3.1%，6月新增22.4万个就业岗位，年初至今平均每月新增17.2万个，低于2018年前六个月的平均23.5万个，失业率保持在4%以下 [7] - 年初至今股市表现良好，标准普尔500指数上涨20%，纳斯达克指数上涨23%，RMS指数上涨20%，尽管美国企业利润疲软 [8] - 10年期国债收益率为2%，较去年11月峰值下降超过100个基点，较去年同期下降约90个基点，1个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）约为2.25%，较去年同期上升近15个基点 [8] - 写字楼市场新供应持续高于历史平均水平，未来几年供应无显著减少迹象，需求良好，全国空置率基本稳定在12%左右 [9] - 房地产债务资本市场强劲，信贷利率处于历史低位，利差与上一季度相比基本持平或收窄，CMBS市场活跃 [9] - 2019年上半年写字楼销售总额约为520亿美元，较去年略有下降，全国资本化率总体稳定 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心、谨慎地评估包括非写字楼资产类别在内的广泛投资机会，凭借32亿美元现金，有望为股东创造长期价值 [13] - 公司目前有七处物业，其中亚马逊租赁的贝尔维尤大楼和乔治城资产会考虑出售，需把握好时机以实现价值最大化 [30] - 若出售剩余物业，将根据市场情况决定是整体出售、部分出售还是单独出售 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在第二季度继续增长，但受贸易紧张局势、地缘政治风险以及欧洲和中国经济增长放缓影响，增速有所放缓 [7] - 写字楼市场新供应持续增加，但需求良好，空置率稳定，房地产债务资本市场强劲，为公司提供了融资和投资机会 [9] - 公司第二季度业绩稳健，相同物业现金NOI增长，完成两处物业出售，目前无资产待售，未来将继续关注市场机会 [11][12][13] 其他重要信息 - 会议中讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，公司不承担更新或补充这些陈述的义务 [4] - 今日言论包含某些非GAAP财务指标，可参考昨日新闻稿和补充文件进行与GAAP财务结果的调整 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前没有资产待售是因为时机和组合因素，还是租赁情况导致暂时搁置？ - 更多是时机因素，公司此前已确定贝尔维尤的亚马逊租赁大楼和乔治城资产会考虑出售，只是要把握好时机，完成租约以实现价值最大化 [30] 问题2: 若出售剩余资产，是会像以往一样不考虑其他持有情况，还是会成组出售？ - 市场将起决定性作用，目前七处物业中，亚马逊长期净租赁的大楼和乔治城物业是特殊情况，剩余五处是位于华盛顿特区、波士顿、奥斯汀和丹佛的优质多租户写字楼，出售时需根据当时情况决定最佳执行方式，可能是整体出售、部分出售或单独出售 [31] 问题3: 能否更新一些入住率下降物业的情况，是否有潜在租户，目标租户类型是什么？ - 333塔楼入住率无下降，Expedia租约到期后已由亚马逊填补；丹佛市场入住率近几个季度保持稳定，有小型和大型租户的良好活动，潜在租户包括金融服务公司和科技公司；奥斯汀两处资产入住率下降，但市中心空置空间需求大，主要吸引科技租户和其他类型租户；波士顿BT Americas昨日腾空，市场需求旺盛，该资产有独特吸引力；华盛顿特区正在协商乔治城大学的续约，1250 H大楼市场竞争激烈，潜在租户主要是小型律师事务所和协会 [33][34][35]

投资组合物业情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合包含7处物业（12栋建筑），总面积250万平方英尺，未折旧账面价值6.57亿美元，折旧后账面价值4.638亿美元[110] - 2019年上半年，公司出售3处物业（6栋建筑），总面积270万平方英尺，总毛销售价格8.121亿美元；截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为32亿美元[112] - 2019年上半年，公司出售3处物业（6栋建筑），总面积270万平方英尺，总售价8.121亿美元[172] 投资组合出租情况 - 截至2019年6月30日，公司整体投资组合出租率为90.5%；2019年第二季度，新签租赁面积5.8万平方英尺，其中续租4.3万平方英尺，新租1.5万平方英尺[111] - 2019年第二季度签订的租约加权平均租期为3.0年，租赁支出和优惠承诺总计70万美元，平均每平方英尺11.49美元[120] - 截至2019年6月30日，约9.6%的租赁面积和7.8%的年化租金收入的租约将于2019年底到期[122] - 2019年6月30日所有物业出租率为90.5%，2018年同期为89.8%；可比物业2019年6月30日出租率为90.5%，2018年同期为92.0%[119] - 2019年第二季度续租租约加权平均现金和GAAP租金分别比之前高8.6%和13.9%，新租约加权平均现金和GAAP租金分别比之前高21.2%和27.2%[111] - 截至2019年6月30日，租约到期情况按年份统计，2019 - 2028年及以后各有不同数量租户、租赁面积和年化租金收入到期，加权平均剩余租期为7.4年[122] - 2019年第二季度，新租和续租可出租面积分别为1.5万和4.3万平方英尺，租户改进和租赁佣金分别为32.9万美元和34.1万美元[175] 物业管理协议费用情况 - 2019年和2018年第二季度，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为120万美元和220万美元；2019年和2018年上半年，相关费用分别为300万美元和520万美元[115] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司因上述服务的应付款项分别为50万美元和80万美元[115] 主要租户占比情况 - 截至2019年6月30日，占公司年化租金总收入2.0%以上的租户中，Expedia占比22.7%、Georgetown University占比7.1%、Beth Israel Deaconess Medical Center占比4.1%等，总占比48.7%[124] 债务情况 - 2019年6月28日，公司赎回全部2.5亿美元5.875%的2020年到期高级无抵押票据，确认提前偿债损失640万美元，截至6月30日，唯一债务为2570万美元的应付抵押票据[125] - 2019年提前偿债损失640万美元，2018年为640万美元[140][157] - 2019年6月28日，公司赎回全部2.5亿美元2020年到期的5.875%高级无抵押票据，确认提前偿债损失640万美元[166] - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务本金为2.6091亿美元，2019 - 2021年计划本金还款分别为28.6万美元、59.7万美元和2483.6万美元，利率均为5.7%[170] 收入及费用变化情况（季度对比） - 2019年第二季度与2018年同期相比，租赁收入减少1500万美元，降幅32.9%，可比物业增加370万美元，增幅16.5%[129][131] - 其他收入减少30万美元，降幅8.9%，可比物业停车收入增加20万美元，增幅9.5%[129][134] - 运营费用减少850万美元，降幅43.8%，可比物业增加40万美元，增幅4.3%[129][135] - 折旧和摊销减少550万美元，降幅41.9%[129][136] - 一般及行政费用减少170万美元，降幅15.1%[129][137] - 利息及其他收入净额增加800万美元，增幅63.4%[129][138] - 利息费用减少230万美元，降幅35.9%[129][139] - 物业销售净收益增加2.00229亿美元，增幅743.3%[129] 收入及费用变化情况（年度对比） - 2019年租赁收入较2018年减少3140万美元，降幅31.1%，可比物业增加560万美元，增幅12.4%[144][145][147] - 2019年其他收入较2018年减少70万美元，降幅11.4%，可比物业增加30万美元，增幅6.5%[144][145][150] - 2019年运营费用较2018年减少1740万美元，降幅39.4%，可比物业增加90万美元，增幅4.9%[145][151] - 2019年折旧和摊销较2018年减少1080万美元，降幅40.0%[145][152] - 2019年利息和其他收入净额较2018年增加2000万美元，增幅108.5%[145][155] - 2019年利息费用较2018年减少820万美元，降幅49.7%[145][156] - 2019年物业销售净收益较2018年增加1.881亿美元，2019年主要来自三处资产共4.20152亿美元，2018年主要来自四处资产共2.32183亿美元[141][158] - 2019年所得税费用为30万美元，2018年所得税收益为50万美元，2019年较2018年减少90万美元[141][160] - 2019年非控股权益应占净收入为9.1万美元，2018年为1.4万美元[142] 现金流及股息、回购情况 - 截至2019年6月30日，公司有32亿美元现金及现金等价物[162] - 2019年上半年，经营、投资和融资活动产生的现金流分别为4120万美元、10亿美元和 - 2.662亿美元；2018年上半年分别为2390万美元、8.005亿美元和 - 6.694亿美元[165] - 2019年上半年，公司为D系列优先股支付总计400万美元股息；2019年7月12日，董事会宣布每股0.40625美元股息，8月15日支付[167] - 2019年3月13日，董事会授权在12个月内回购至多1.5亿美元普通股，截至6月30日未回购，剩余授权将于2020年3月13日到期[168] 资本化金额情况 - 2019年3 - 6月，租户改进、租赁成本和建筑改进资本化金额分别为249.1万美元、37.4万美元和232.8万美元；2018年同期分别为1377.3万美元、490.9万美元和293.6万美元[173] FFO及Normalized FFO情况 - 2019年第二季度，归属于公司普通股股东和单位持有人的FFO为2049.7万美元，Normalized FFO为2723.6万美元；2018年同期分别为2083万美元和2083万美元[181] 各月收入、费用及净收入情况 - 2019年3月至6月租金收入分别为3057.4万美元和6946.4万美元，2018年同期为4556.9万美元和1.00842亿美元[185] - 2019年3月至6月其他收入分别为279.4万美元和565.6万美元，2018年同期为306.7万美元和638.2万美元[185] - 2019年3月至6月运营费用分别为1097.4万美元和2675.4万美元，2018年同期为1952.1万美元和4412万美元[185] - 2019年3月至6月NOI分别为2239.4万美元和4836.6万美元，2018年同期为2911.5万美元和6310.4万美元[185] - 2019年3月至6月折旧和摊销分别为756.1万美元和1614.6万美元，2018年同期为1302.1万美元和2692.4万美元[185] - 2019年3月至6月一般及行政费用分别为953.3万美元和2162.9万美元，2018年同期为1122.2万美元和2456.1万美元[185] - 2018年6月资产减值损失为1208.7万美元[185] - 2019年3月至6月利息及其他收入净额分别为2069.5万美元和3847万美元，2018年同期为1266.8万美元和1844.8万美元[185] - 2019年3月至6月利息费用分别为407万美元和827.6万美元，2018年同期为635万美元和1646.5万美元[185] - 2019年3月至6月净收入分别为2.42377亿美元和4.52974亿美元，2018年同期为3704.7万美元和2.24709亿美元[185]

投资组合物业情况 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括9处物业（17栋建筑），总面积380万平方英尺，未折旧账面价值8.145亿美元，折旧后账面价值5.69亿美元[101] - 2019年第一季度，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为180万美元和300万美元；截至2019年3月31日和2018年12月31日，应付金额均为80万美元[105] - 2019年第一季度与2018年同期相比，可比物业由9处（17栋建筑）组成，公司持有时间为2018年1月1日至2019年3月31日 [118] 投资组合出租情况 - 截至2019年3月31日，公司整体投资组合出租率为94.4%；2019年第一季度签订10.8万平方英尺的租约，其中续租9.5万平方英尺，新租1.3万平方英尺[102] - 2019年第一季度，续租租约的加权平均现金和GAAP租金分别比之前高出约8.2%和18.4%，新租约分别高出约4.7%和7.4%[102] - 2019年第一季度签订租约的加权平均租期为4.5年，租赁支出和优惠承诺总计270万美元，平均每平方英尺24.78美元[110] - 截至2019年3月31日，加权平均剩余租期为8.2年；约7.8%的出租面积和8.6%的年化租金收入的租约将于2019年底到期[113] - 2019 - 2028年及以后各年到期的出租面积占比分别为7.8%、3.7%、6.8%、8.0%、7.9%、8.3%、2.7%、2.2%、2.5%、1.6%、48.5%[113] - 2019 - 2028年及以后各年年化租金收入到期占比分别为8.6%、4.7%、8.5%、11.0%、10.0%、9.2%、3.2%、2.8%、2.8%、2.4%、36.8%[113] - 截至2019年3月31日，占公司年化租金总收入1.5%以上的租户中，Expedia占比18.2%、Flex占比9.8%、Georgetown University占比5.8% [115] 物业出售情况 - 2019年第一季度，公司出售一处130万平方英尺的物业，总售价4.516亿美元；2019年4月23日，出售一处物业，总售价1.95亿美元[103] - 2019年第一季度，公司出售一处130万平方英尺物业，总价4.516亿美元，4月23日又出售一处物业，总价1.95亿美元[146] 现金及现金等价物情况 - 截至2019年3月31日，公司现金及现金等价物为31亿美元[103] - 截至2019年3月31日，公司有31亿美元现金及现金等价物[137] 年度财务指标变化 - 2019年租赁收入为2986万美元，较2018年的2795万美元增加191万美元，增幅6.8%；但整体租赁收入较2018年减少1638.3万美元，降幅29.6% [120] - 2019年其他收入为284.7万美元，较2018年的280.1万美元增加4.6万美元，增幅1.6%；但整体其他收入较2018年减少45.3万美元，降幅13.7% [120] - 2019年运营费用为1133.6万美元，较2018年的1077.5万美元增加56.1万美元，增幅5.2%；但整体运营费用较2018年减少881.9万美元，降幅35.9% [120] - 2019年净运营收入为2137.1万美元，较2018年的1997.6万美元增加139.5万美元，增幅7.0%；但整体净运营收入较2018年减少801.7万美元，降幅23.6% [120] - 2019年折旧和摊销费用为858.5万美元，较2018年的1390.3万美元减少531.8万美元，降幅38.3% [120] - 2019年一般及行政费用为1209.6万美元，较2018年的1333.9万美元减少124.3万美元，降幅9.3% [120] - 2018年资产减值损失为1208.7万美元，2019年未记录资产减值损失 [120] - 2019年利息及其他收入净额为1777.5万美元，较2018年的578万美元增加1199.5万美元，增幅207.5% [120] - 2019年利息费用减少590万美元，降幅58.4%，主要因提前还款等因素[131] - 2018年债务提前清偿损失490万美元，2019年未记录该损失[132] - 2019年物业销售净收益减少1220万美元，降幅5.9%[133] - 2019年所得税费用减少170万美元，降幅56.8%，主要因物业销售产生的州和地方税减少[133] 第一季度财务指标变化 - 2019年第一季度净收入为210,597千美元，2018年同期为187,662千美元[156] - 2019年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的FFO为23,840千美元，2018年同期为6,144千美元[156] - 2019年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的正常化FFO为23,114千美元，2018年同期为17,537千美元[156] - 2019年第一季度租金收入为38,890千美元，2018年同期为55,273千美元[160] - 2019年第一季度其他收入为2,862千美元，2018年同期为3,315千美元[160] - 2019年第一季度运营费用为15,780千美元，2018年同期为24,599千美元[160] - 2019年第一季度NOI为25,972千美元，2018年同期为33,989千美元[160] - 2019年第一季度物业销售净收益为193,037千美元，2018年同期为205,211千美元[160] - 2019年第一季度所得税费用为1,300千美元，2018年同期为3,007千美元[160] 现金流情况 - 2019年第一季度，经营、投资和融资活动现金流分别为1280万美元、6.63亿美元和 - 860万美元，2018年同期分别为 - 40万美元、7.516亿美元和 - 2.672亿美元[140] 股息情况 - 2019年第一季度，公司支付D系列优先股股息200万美元，董事会宣布每股0.40625美元股息将于5月15日支付[141] 债务情况 - 截至2019年3月31日，公司未偿债务总额为2.74977亿美元，加权平均利率5.9%[144] 表外安排及套期保值情况 - 截至2019年3月31日，公司无表外安排和掉期或套期保值[152] 市场风险情况 - 公司市场风险与年报中披露相比无重大变化[162]

财务数据和关键指标变化 - 一季度GDP增长3.2%，高于2018年第四季度的2.2% [7] - 年初至今，标准普尔指数上涨18%，纳斯达克指数上涨23%，摩根士丹利房地产投资信托指数上涨15% [7] - 10年期国债收益率目前为2.54%，较11月峰值下跌超60个基点，比去年同期低40个基点；1个月伦敦银行同业拆借利率为2.5%，较去年同期上涨近60个基点 [7] - 一季度公司同店现金净营业收入增长9.7% [12] - 一季度运营资金为每股0.19美元，2018年第一季度为每股0.05美元 [22] - 一季度正常化运营资金为每股0.19美元，去年同期为每股0.14美元 [24] - 一季度九项资产同店净营业收入同比增长7% [25] - 一季度同店现金净营业收入为2140万美元，比去年第一季度高9.7% [26] - 一季度一般及行政费用总计1210万美元，其中230万美元为近期裁员产生的遣散费，预计第二季度还将产生120万美元遣散费相关费用，之后每季度约为900万美元 [29] - 年初至今已出售价值6.47亿美元的房产，产生约2.7亿美元的应税收益，超过年初结转的净运营亏损 [30] - 已偿还超30亿美元的负债和优先股，目前债务总额仅为2.75亿美元，而上周出售贝尔维尤 corporate plaza 后现金为33亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度末同店组合包括9处房产，总面积380万平方英尺，出租率94.4%，较2018年第四季度下降110个基点，同比上升210个基点 [17] - 已开始入住率为93.7%，较第四季度下降20个基点，同比上升250个基点 [18] - 本季度签署了10.8万平方英尺的租约，几乎全部为续租，GAAP基础上租金率上涨17.9%，现金基础上上涨8% [18] - 波士顿布鲁克莱恩大道109号续租达纳法伯，面积7.7万平方英尺，该资产出租率95% [19] - 丹佛第17街广场续租两个租户并签署一份新租约，总面积1.5万平方英尺，该物业出租率88% [19] - 奥斯汀西北部的Bridgepoint Square出租率87%，奥斯汀市中心的国会大厦塔楼出租率92%，奥斯汀空置率9.3% [20] - 今年剩余待续约面积25.3万平方英尺（不包括贝尔维尤 corporate plaza），其中一半是华盛顿特区哈里斯大厦乔治城大学12.9万平方英尺的租约，将于9月30日到期 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度美国新增约1500万平方英尺办公空间供应，正净吸纳量使空置率同比下降50个基点至12.5%，为2007年以来最低，较2010年峰值低430个基点 [8] - 房地产资本市场方面，一季度办公交易总额为2700万美元，较2018年略有下降，资本化率总体稳定或略有上升，房地产债务资本市场依然强劲 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心且有纪律地评估包括非办公资产类别在内的广泛投资机会，33亿美元现金将用于为股东创造长期价值 [16] - 公司通过限制对高风险信贷的敞口，同时升级建筑设施、提供样板间和确保租赁期限选项来竞争优质租户，以应对联合办公带来的风险 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济持续增长，3月新增19.6万个就业岗位，失业率3.8%，接近历史低点，较2018年底的3.9%略有下降 [6] - 联合办公运营商在过去几年租赁了大量空间，但与传统租户性质不同，市场周期稍有变化，他们会将空间返还市场，公司已注意到买家和贷款人开始更密切关注这一情况 [9][33] - 对找到投资机会持乐观态度，认为公司已完成资产组合合理化、团队建设和能力建设，距离市场转折更近，增加了找到机会的可能性 [41] 其他重要信息 - 公司出售了费城市中心1735 Market Street的最后一项资产，总售价4.516亿美元，资本化率在6%左右 [12] - 季度结束后，公司完成了贝尔维尤 corporate plaza 的出售，这是一座出租率97%、面积25.5万平方英尺的办公楼，以及其他开发计划，总售价1.95亿美元 [12] - 公司正在推进奥斯汀研究园的出售，这是一处占地188英亩、面积110万平方英尺的综合物业，同时正在评估华盛顿贝尔维尤333塔楼和华盛顿特区格林哈里斯大厦的出售 [13] - 自接管公司以来，已出售160项资产，交易66笔，总金额67亿美元 [14] - 由于资产处置活动，公司近期减少了员工数量，目前有32人，低于2015年的峰值72人 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 买家如何对有联合办公运营商的物业进行评估，他们是否在意联合办公运营商的存在 - 六个月前买家可能不会区分联合办公和其他租户，但最近买家和贷款人开始更密切关注这一情况，不过无法量化这种变化 [33] 问题: 公司出售或重新分类了可交易证券，具体情况如何 - 两年前购买的两年期国债已到期，现在变为现金，没有其他特别情况 [34] 问题: 市场低迷时联合办公市场会如何发展，对房东来说机会在哪里 - 联合办公已发展到第三代，前两代对房东来说结局不佳。联合办公行业进入门槛低，且在房东和租户之间进行信用中介。市场低迷时，联合办公空间可能会更快空置，尤其是没有信用担保的租约。已有更多房东开始涉足联合办公业务 [36][37][38] 问题: 如何看待联合办公建筑和非联合办公建筑之间的资本化率差异 - 公司不会量化这种差异，在评估单个资产时，会考虑建筑、市场、空间布局以及空间返还时的应对方案 [39] 问题: 公司除了关注办公资产，还会关注多远范围的其他资产，有何预期 - 公司希望广泛评估有优势且能创造价值的机会，评估时关注需求增长的持久性和长期性，理解业务基本面以寻找创造价值的机会 [40] 问题: 与六个月前相比，现在找到投资机会的信心如何 - 持乐观、自信和充满希望的态度，公司已完成资产组合合理化、团队建设和能力建设，距离市场转折更近，增加了找到机会的可能性 [41] 问题: 特殊股息的最终情况如何，在资产清算、并购或资产收购等情况下，优先股的最低和最高义务是什么，这些情况下是否有潜在的公司税或股东税问题 - 关于D系列优先股，持有人有权随时以每股25美元的0.52倍进行转换，普通股股价达到约48美元时可转换。公司在普通股股价达到48美元时有强制转换权。资产清算时，优先股按面值赎回，总计1.23亿美元；合并时，优先股在合并实体中存续，有转换率。从公司税和股东税角度看，公司继续保持房地产投资信托地位，将收益传递给股东，公司层面无税，但股东层面有税，具体取决于基础和最终情况 [44][46][48] 问题: 贝尔维尤 corporate plaza 的出售过程如何 - 该资产位置和开发机会独特，吸引了办公和多户住宅开发商的广泛兴趣，经过竞争过程，收到了多个高素质团体的投标 [51] 问题: 购买贝尔维尤 corporate plaza 的买家是否可能也是333塔楼的潜在买家 - 多个投标人可能对333塔楼感兴趣，具体情况需在决定出售时进一步了解 [52] 问题: 333塔楼和华盛顿特区的一处房产与其他资产组合有何不同，是租金或租赁问题影响了其他资产的出售吗 - 选择333塔楼和格林哈里斯大厦作为最有可能出售的候选资产，是因为333塔楼与亚马逊签订了16年租约，现在是变现的好时机；格林哈里斯大厦与英国学校签订了长期租约，工作完成后适合变现，且从长期来看该租约性质特殊。其余资产是位于波士顿、华盛顿特区、奥斯汀和丹佛等优质市场的多租户资产 [53][54]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司运营资金（FFO）为每股0.21美元，2017年同期为每股0.19美元；全年FFO为每股0.59美元，2017年为每股0.92美元 [19][20] - 2018年第四季度，公司正常化FFO为每股0.21美元，2017年同期为每股0.18美元；全年正常化FFO为每股0.69美元，2017年为每股0.83美元 [20][21] - 2018年第四季度，同物业组合净营业收入（NOI）同比增长7.3%，全年NOI增长3.4%；同物业组合现金NOI第四季度同比增长8.4%，全年增长11.8% [21][24] - 自2014年以来，公司已偿还超30亿美元的负债和优先股，目前债务总额仅为2.75亿美元，而现金和有价证券达每股21美元或27亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年，公司同物业组合完成97.6万平方英尺的租赁，年末出租率达94.8% [10] - 2018年第四季度，公司签署了17.3万平方英尺的租约，包括8万平方英尺的新租约和9.3万平方英尺的续约；全年签署了97.6万平方英尺的租约，包括75.7万平方英尺的新租约和21.9万平方英尺的续约 [14] - 2018年，公司完成7处物业的出售，总面积440万平方英尺，总售价10亿美元；第四季度，出售了位于康涅狄格州东温莎的一处28.9万平方英尺的工业物业，售价7100万美元；上个月，宣布签订出售费城一处130万平方英尺的市中心办公大楼的合同，总售价4.516亿美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年，美国经济持续增长，新增260万个就业岗位，年底失业率降至3.9%，较2017年底的4.1%有所下降 [6] - 2018年，美国股市波动，标准普尔500指数在第四季度回吐涨幅，全年下跌4.4%，纳斯达克指数全年下跌3.9%，摩根士丹利房地产投资信托指数全年下跌4.6% [6] - 10年期国债收益率目前为2.7%，较11月峰值下降50个基点，较去年同期下降10个基点；1个月伦敦银行间同业拆借利率目前为2.5%，较去年同期上升90个基点 [7] - 2018年，美国新增约5000万平方英尺的办公空间供应，净吸纳量为正，空置率同比下降40个基点至12.6%，基础租金增长近3% [7] - 2018年，美国写字楼交易总额达1110亿美元，下半年活动增加，交易量与2017年持平，资本化率稳定或略有上升 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续根据市场情况制定战略，认为目前优质收购机会的定价环境不利于实现卓越回报，目标是成为股东资本的谨慎管理者，需保持耐心并积极寻找正确的发展道路 [12] - 公司团队将继续积极推进物业处置、租赁和资产管理等业务，同时寻找有吸引力的投资机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在2018年持续增长，但股市波动，利率环境有所变化，写字楼市场供应增加，需求也较为强劲，房地产资本市场活跃 [6][7][8] - 公司在2018年执行商业计划表现出色，运营指标强劲，财务结果反映了过去几年租赁业务的成功，未来有望在同物业组合实现稳健的现金NOI增长 [10][24] 其他重要信息 - 2019年，公司有48.4万平方英尺的租约到期，主要受几个较大租户影响；2020年，有11.5万平方英尺的租约到期 [17] - 公司选择不延长信贷额度，今年节省了超250万美元的延期和信贷额度费用，相信资产负债表和长期合作关系将在需要时提供债务资本 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 2018年第四季度与第三季度相比，一般及行政费用（G&A）大幅下降，第四季度的水平是否为未来的合理水平，以及未来G&A的情况如何 - 第四季度G&A同比下降，是由于去年第四季度的遣散费用以及2014年向高管和员工提供的特别股息和赠款已到期，随着投资组合规模缩小，G&A持续下降，最终G&A将与更大的投资组合相匹配或消失 [27] 问题: 公司上半年未进行股票回购，但近期股价接近之前水平，为何不进行更多回购 - 截至目前，公司已回购约890万股，调整股息后的平均价格为25.10美元；最近一次回购是在第一季度，回购近300万股，调整2.50美元特别股息后的价格为27.17美元，公司目前有1.3亿美元的回购授权，会将回购作为资产负债表现金的潜在用途之一 [28] 问题: 另外两处待售资产的情况，包括债务动态和最终定价，以及如何赎回优先股 - 待售的两处资产分别是德克萨斯州奥斯汀的研究园和华盛顿州贝尔维尤的贝尔维尤 corporate plaza，营销情况良好，均为竞争激烈的交易，有多个竞标者，且两处资产都有独特特点和开发机会，吸引了重视此类投资的买家，但由于其独特性，交易进展稍慢；优先股可按面值赎回，优先股股东可选择以约每股48美元的价格转换，但除非公司清算，否则公司无法主动赎回 [30][31] 问题: 1735 Market Street的出售过程如何 - 公司对该资产的出售过程非常满意，这是费城中心区最好的资产之一，交易竞争激烈，有多个竞标者，执行速度也超出预期，目前尚未完成交易，但进展顺利 [33] 问题: 与乔治城大学的租约谈判情况，他们是否通常较晚决定续约 - 与乔治城大学的租约还不能称为谈判，只是进行了讨论，他们是大型租户，拥有大量房产，占用大量资产，留住他们需要更多时间 [34]

公司股权与运营信托权益 - 截至2018年12月31日，公司实益拥有运营信托99.96%的已发行受益权益股份[11] - 截至2018年12月31日，公司实益拥有99.96%已发行OP单位[116] 公司投资组合情况 - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括10处物业，总面积510万平方英尺，出租率94.8%，已入住率91.2%[11] - 截至2018年12月31日，公司拥有10处房地产投资，总计约11亿美元，18栋建筑，租给约240个租户，未折旧账面价值为11.39642亿美元，折旧后账面价值为7.63674亿美元，年化租金收入为1.52975亿美元[139,148] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包含10处物业（18栋建筑），总面积510万平方英尺，未折旧账面价值11亿美元，折旧后账面价值8亿美元，另有3处总面积270万平方英尺的物业待售[176] 公司物业处置情况 - 过去五年，公司处置158处物业和3块土地，总面积4070万平方英尺，总毛销售价格54亿美元，还出售了7.048亿美元的Select Income REIT普通股[11] - 2018年，公司完成7处物业处置，总价值10亿美元；2019年1月，签订协议以4.516亿美元出售费城一处物业[11] - 2018年，公司出售7处物业（9栋建筑），总面积440万平方英尺，总毛销售价格10亿美元；2017年出售16处物业（37栋建筑）和2块土地，总面积660万平方英尺，总毛销售价格8.626亿美元[177] - 2019年1月29日，公司子公司签订合同出售1735 Market Street房产100%股权，售价4.516亿美元，交易不确定是否完成[150] 公司资金与债务情况 - 自2014年以来，公司用处置所得偿还30亿美元债务和优先股，截至2018年12月31日，拥有27亿美元现金、现金等价物和有价证券[12] - 截至2018年12月31日，公司有2.76亿美元未偿还债务，占总账面资本的7.8%[60] - 截至2018年12月31日，公司子公司有2650万美元债务，公司未偿票据及未来发行票据将有效次级于子公司债务和有担保债务[95] - 截至2018年12月31日，公司持有27亿美元现金和有价证券，2019年潜在分配的时间和金额不确定[90] - 2018年末公司净负债为274,955千美元，较2017年末的848,578千美元有所下降[173] - 2018年偿还未偿还定期贷款4亿美元，赎回未偿还无担保票据1.75亿美元[177] - 公司一处房产被抵押，应付抵押票据总计2650万美元（包括未摊销溢价净额和未摊销递延融资成本净额）[151] 公司员工情况 - 截至2018年12月31日，公司有41名全职员工[13] 公司投资决策与策略 - 公司可能进行物业收购或出售、清算公司以实现股东价值最大化[12] - 公司投资决策考虑物业类型、租金、运营费用等多种因素，无特定资产投资比例限制[14][16] 公司面临的风险 - 公司面临房地产投资和运营竞争，受经济、资本等因素影响[18] - 公司物业可能存在环境问题，气候变化相关法律可能增加能源成本或需进行重大投资[20][24] - 公司收购房产可能遇到意外困难和支出，影响增长和财务状况[35] - 公司处置资产可能因多种因素无法找到合适机会或及时完成销售，还可能造成声誉损害[38] - 公司依赖CBRE进行物业管理，若合作出现问题或协议终止，运营可能受影响[42] - 办公室房地产市场的变化，如共享办公等趋势，可能降低办公空间需求，影响公司运营[44] - 公司业绩依赖租户财务状况，若租户出现财务困难，会对公司投资和财务状况产生不利影响[55] - 承担抵押和其他有担保债务义务会增加公司财产损失风险，止赎房产可能影响投资组合整体价值，非追索权抵押贷款止赎或产生应税收入但无现金流入[64] - 利率虽低于历史长期平均水平但波动性增加，利率上升或降低房产市场价值、限制出售和融资能力、增加融资成本并减少收购[65] - 公司目前无未偿还浮动利率债务，但未来若有，利率上升会增加利息成本，影响现金流、偿债能力和股东分红[66] - 公司治理文件和契约未限制债务额度，可能导致杠杆率上升，影响财务状况、经营成果和股东分红，增加违约风险[67] - 若无法维持有效内部控制系统，可能无法准确报告财务结果，损害声誉和经营成果，影响在纽交所上市资格和股价[68][69] - 公司可能面临法律诉讼，结果难预测，可能产生高额费用、分散管理精力，不利裁决会影响财务状况和股价[69] - 公司处置房产时通常提供赔偿，若有索赔要求，经营成果可能受重大影响[70] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、第三方索赔、法律限制和声誉损害[71] - 公司依赖信息技术，技术故障、安全漏洞可能中断运营、损害声誉、导致索赔和处罚[77] - 公司可能与第三方共同投资合资企业，受资本市场、决策权限、合作伙伴财务状况和纠纷影响，可能对业务和财务产生不利影响[77][79] - 公司大量投资于大城市市场，实际或潜在的恐怖袭击等事件可能影响公司创收能力和物业价值[87] 公司股东相关规定 - 公司信托声明和章程禁止股东（某些获豁免人员除外）直接和间接拥有超过9.8%的任何类别或系列已发行受益权股份[106] - 马里兰州法律规定，与“利益相关股东”（通常指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人或其关联方）的某些业务组合在股东成为利益相关股东后五年内被禁止[109] - 马里兰州法律规定，“控制股”在“控制股收购”中获得的股份除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东（不包括所有利益相关股份）的赞成票，否则无投票权[109] 公司REIT相关规定与税务情况 - 公司作为UPREIT是控股公司，依赖运营信托的分配向股东进行分配，股东的索赔在结构上次级于运营信托及其子公司的所有现有和未来负债及其他义务[114] - 公司未来可能通过递延税项贡献交易收购物业或物业组合，可能导致股东摊薄并限制出售此类资产的能力[115] - 财务会计准则委员会2018年12月15日后生效的会计准则要求公司将所有租赁资本化，可能影响租户业务多方面[88] - 若公司未能符合REIT资格且无法利用特定节税条款，可能按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且四年内不得重新选择按REIT纳税；若能利用节税条款维持REIT身份，每次不符合规定需缴纳至少50,000美元的罚款税[128] - 2018年起，REIT向非公司股东支付的分配款项，对于按37%最高边际税率缴纳所得税的股东，适用税率为29.6%，高于“C”类公司合格股息收入目前适用的20%税率[130] - 公司通常每年必须分配至少90%的“REIT应税收入”（扣除股息支付和排除净资本收益前确定），若支付低于规定最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[131] - 若公司有来自“禁止交易”的净收入，该收入将需缴纳100%的税[132] - 为符合REIT资格，公司每年需满足REIT总收入测试，且每个日历季度末，至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成[133] - 公司投资的证券（政府证券和合格房地产资产除外），一般不能包含任何一家发行人超过10%的已发行有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值[133] - 一般情况下，公司资产（政府证券和合格房地产资产除外）价值的不超过5%可由任何一家发行人的证券构成[133] - 公司总证券价值的不超过20%（2018年1月1日之前开始的纳税年度为25%）可由一家或多家应税REIT子公司（TRS）的证券代表[133] - 自2016年1月1日开始的纳税年度及以后，公司资产价值的不超过25%可由“公开募集REIT”发行的债务工具代表[133] - REIT禁止交易净收入需缴纳100%税，公司认为部分处置可能不适用，但无法保证[137] - REIT每年需满足至少75%的总收入（不包括禁止交易和合格套期保值的总收入）直接或间接来自房地产投资或房地产抵押债务投资的要求[139] 公司股东回报与股份回购 - 2018年9月26日，董事会宣布向股东每股/单位发放2.50美元特别一次性现金分红，10月23日支付，总额3.047亿美元[158] - 2017年3月15日，董事会授权12个月内回购最多1.5亿美元普通股，2018年3月到期，未使用8100万美元；2018年3月14日，董事会再次授权12个月内回购最多1.5亿美元普通股[159] - 2018年，公司购买并注销2970209股普通股，加权平均价格29.67美元/股，总投资8810万美元，其中6900万美元来自2017年3月授权，1910万美元来自2018年3月授权[160] - 截至2018年12月31日，公司股票回购计划剩余授权1.309亿美元，将于2019年3月14日到期[160] - 2018年10月公司回购普通股136,173股，每股均价29.86美元[163] - 2013年12月31日至2018年12月31日，公司普通股初始投资100美元的累计股东总回报为141.30美元[167][168] 公司财务数据关键指标变化 - 2018年公司总营收197,022千美元，较2017年的340,571千美元有所下降[171] - 2018年公司总费用185,483千美元，较2017年的299,607千美元有所下降[171] - 2018年公司经营收入11,539千美元，较2017年的40,964千美元有所下降[171] - 2018年公司净收入272,908千美元，较2017年的29,666千美元大幅增长[171] - 2018年末公司房地产资产为1,139,642千美元，较2017年末的1,747,611千美元有所下降[173] - 2018年末公司总资产为3,530,772千美元，较2017年末的4,236,945千美元有所下降[173] - 2018年公司普通股每股基本收益为2.17美元，摊薄后每股收益为2.15美元[171] - 2018年和2017年，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为920万美元和1790万美元，截至2018年和2017年12月31日，应付金额分别为80万美元和180万美元[180] - 2018年第一季度，公司对777 East Eisenhower Parkway和97 Newberry Road记录了1210万美元的减值损失[184] - 2018年和2017年，所有物业的出租率分别为94.8%和91.9%，可比物业的出租率分别为94.8%和90.6%[185] - 2018年签订的租约加权平均租期为11.3年，租赁支出和优惠承诺总计9870万美元，平均每平方英尺86.22美元[186] - 2018年12月26日，公司终止信贷协议，因注销未摊销递延融资费用确认债务提前清偿损失0.2百万美元[191] - 2018年12月17日，公司偿还97 Newberry Road的4.9百万美元抵押贷款债务，确认债务提前清偿损失0.6百万美元[191] - 2018年5月4日，公司按面值赎回400.0百万美元的5年期和7年期定期贷款，确认债务提前清偿损失1.5百万美元[192] - 2018年3月7日，公司按面值赎回175.0百万美元的5.75%高级无担保票据，确认债务提前清偿损失4.9百万美元[193][194] - 2018年租赁收入较2017年减少125.9百万美元，降幅46.6%，可比物业租赁收入增加5.3百万美元，增幅4.5%[196][199] - 2018年租户报销及其他收入较2017年减少17.7百万美元，降幅25.1%，可比物业增加3.2百万美元，增幅8.3%[196][201] - 2018年运营费用较2017年减少61.5百万美元，降幅43.5%，可比物业增加5.1百万美元，增幅9.0%[196][202] - 2018年折旧和摊销较2017年减少41.7百万美元，降幅45.9%[196][203] - 2018年净收入较2017年增加243.2百万美元，增幅819.9%，归属于普通股股东的净收入增加243.2百万美元，增幅1122.2%[196] - 2018年一般及行政费用较2017年减少330万美元，降幅7.0%，主要因股份支付费用减少200万美元、薪资费用减少110万美元和潜在交易成本减少60万美元，部分被裁员遣散费增加90万美元抵消[204] - 2018年资产减值损失为1210万美元，涉及777 East Eisenhower Parkway和97 Newberry Road；2017年为1970万美元，涉及25 S. Charles Street和Five Property Portfolio[205] - 2018年营业收入较2017年减少2940万美元，降幅71.8%，主要因2018年和2017年出售物业，部分被资产减值损失减少760万美元抵消[206] - 2018年利息及其他收入净额较2017年增加2040万美元，增幅77.5%，主要因2018年较高投资余额和平均利率带来额外利息收入2760万美元，部分被出售有价证券损失500万美元和出售房地产抵押贷款应收款损失210万美元抵消[207] - 2018年利息费用较2017年减少2560万美元，降幅49.1%，主要因2017年4月偿还Parkshore Plaza 4130万美元抵押贷款债务、2017年7月提前偿还2.5亿美元6.65%高级无抵押票据、2018年3月提前偿还1.75亿美元5.75%高级无抵押票据和2018年5月按面值赎回4亿美元5年期和7年期定期贷款[208] - 2018年债务提前清偿损失为