财务数据和关键指标变化 - 二季度住宅租金收取约97%，7月趋势与之相似 [6] - 同店住宅收入下降90个基点，为10年来首次季度收入下降 [7] - 实体入住率稳定在95% [8] - 二季度同店费用较上年下降，费用包含约100万美元一线员工一次性奖金和50万美元清洁及其他健康安全成本 [26] - 住宅坏账使同店投资组合收入增长减少约900万美元或150个基点，比2019年同期高约100个基点 [27] - 零售租户本季度收款约60%，6月收款略有上升 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 二季度续租率提高70个基点，但预计后续会下降，7、8月约20%续租报价有小幅市场租金上调 [12] - 同店投资组合新租约变化在扣除优惠前本季度下降7%，考虑优惠后净有效新租约变化下降9% [14] - 二季度总入住人数比2019年二季度低20% [14] 非住宅业务 - 非住宅业务占总收入约4%，未来几个季度可能对同店总业绩产生不成比例的影响 [27] - 零售租户本季度收款约60%，未收款项中递延部分在本季度财务报表中几乎全部计提准备金 [28] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 波士顿市中心和剑桥市约占波士顿总投资组合的四分之三，受国际学生提前终止租约和第三方企业供应商不续租影响较大，目前入住率91.5%，租金和入住率仍面临压力 [17] - 波士顿其他子市场运营入住率为95%，租金稳定，优惠使用极少，整个市场申请量达到或超过上年水平 [18] 华盛顿特区 - 市场表现出一定韧性，但仍面临定价压力，新供应持续消化，优惠使用极少，申请量与上年持平，投资组合入住率95.8% [18] 纽约 - 5月中旬租赁流量和申请量恢复到2019年水平，但租金降低，优惠增加，约50%申请获得优惠，平均优惠超过一个月 [19] - 6月续租率为57%，低于2019年6月，新泽西哈德逊滨水区资产表现好于曼哈顿和布鲁克林，过去一个月保持95%入住率，优惠使用水平低于曼哈顿 [20] - 包括新泽西在内的纽约同店投资组合目前入住率约92% [21] 西雅图 - 本季度收入表现最强，入住率95.3%，整体收入自4月初以来一直很稳定，但在租赁旺季价格略有下降 [21] 旧金山 - 城市租金同比下降两位数，优惠使用普遍，受初创企业裁员和外国移民减少影响最大 [23] - 郊区投资组合5月初企稳，租金同比下降，但已稳定一个多月，优惠使用极少 [23] 南加州 - 洛杉矶整体定价下降，但6月非常稳定，优惠使用极少，目前入住率96.1%，西洛杉矶仍是最具挑战的子市场，市中心子市场入住率稳定在95%，但租金下降最明显 [24] - 奥兰治县和圣地亚哥表现良好，入住率高于上年，租金下行压力极小 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置战略是扩大投资组合，进入丹佛和市场的密集郊区，目前投资组合约55%为城市资产，45%为郊区资产，将继续在富裕租户希望居住的城市和密集郊区建造和购买公寓，以实现长期回报最大化 [10] - 公司认为自身战略具有足够灵活性，既能保留优质城市资产，又能随着时间推移增加投资组合的多样性，为股东持续创造可靠且不断增长的收入流 [10] - 公司具有机会主义思维，历史上一直在寻找以认为能创造长期价值的价格购买资产的机会，未来可能有开发项目、零售资产重新定位等机会，也会考虑股票回购 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在疫情期间表现出相当的韧性，客户财务状况良好，平均家庭年收入为16.4万美元，预计疫情过后费用增长率将持续下降 [6][7] - 虽然当前几个季度困难，但公司运营所在城市历史上表现出强大的韧性，预计疫情过后将反弹，仍将是知识经济的中心，继续吸引高收入租户 [30] - 短期内，一些密集城市中心受到压力，但随着疫情消退，人们将重新对这些市场感兴趣，城市生活与在家工作并不矛盾 [45][47] 其他重要信息 - 本季度稳定了两个开发项目，一个在马萨诸塞州剑桥市，64个单元，建造成本4700万美元，成本收益率约5%；另一个在华盛顿州西雅图市，137个单元，建造成本6500万美元，成本收益率约5% [8] - 本季度完成两笔资产处置，2020年已出售超过7.5亿美元资产，处置收益率为4.4%，但这些交易价格是在疫情前确定的，不能反映当前市场价格 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7、8月续租情况及租户续租要求是否更激进 - 过去几个月续租表现相对稳定，7、8月约20%续租报价有上调，80%无上调，谈判过程中报价约1%，实际达成约 - 1%，差距200个基点，续租优惠极少 [32][33] 问题2: 私人市场与公司隐含交易资本化率的差距及股票回购在资本配置策略中的位置 - 二季度市场交易活动减少约70%，私人市场价值似乎保持稳定，但样本量较小；公司很少以如此大的折扣交易，有1300万美元股票回购额度，董事会和管理层会继续讨论 [36][38] 问题3: 机会主义思维的具体含义 - 包括收购、出售资产、战略投资组合重新分配和股票回购等，公司历史上一直在寻找购买资产的机会，未来可能有开发项目、零售资产重新定位等机会 [40] 问题4: 公司是否更倾向于资本部署而非缩小股票交易与资产净值的差距 - 公司认为大规模股票回购以缩小资产净值差距不太可能，因为公司规模大，出售资产会产生税收问题，且会改变机会集，未来可能错过其他机会 [42] 问题5: 城市何时恢复以及公司对城市反弹有信心的原因 - 短期内，一些城市中心受到压力，但随着疫情消退，人们将重新对这些市场感兴趣，城市生活与在家工作并不矛盾，公司对城市长期发展有信心，但无法确定疫情消退时间 [45][47] 问题6: 纽约和旧金山未来几个月入住率和租金的走势 - 纽约和旧金山城市核心区入住率目前稳定在91% - 91.5%，租金波动后趋于稳定，短期内预计保持一致；纽约租户离州比例从35%增至50%，主要前往新泽西；旧金山租户主要离开市区前往圣克拉拉县 [52][53] 问题7: 洛杉矶经济入住率与实体入住率的差异及坏账和优惠的会计处理 - 2020年二季度洛杉矶经济入住率为93.7%，实体入住率为94.7%，相差100个基点；住宅坏账政策为前租户搬离后全额注销账户余额，仍居住但欠款达月租金三倍时全额注销；非住宅按逐租户分析，本季度对未付租金计提准备金并注销部分直线应收款；优惠按GAAP报告，现金基础下二季度住宅收入下降120个基点 [61][63][65] 问题8: 低利率环境下资本化率压缩对公司外部增长和资产收购的影响 - 由于国债收益率低，与现行资本化率利差大，且有大量资本想进入公寓业务，资本化率有压缩可能；公司进行资产收购需考虑NOI增长率和退出资本化率，目前外部增长机会有限，主要是资产循环利用 [70][72] 问题9: 公司是否会与私募股权基金合作以证明股票交易价格相对于资产净值过低 - 公司不缺资金，缺乏资本配置机会，有债务融资能力；公司喜欢合资企业，但不确定私募股权基金能否帮助验证公司价值，市场对公司长期价值有清晰认识 [76][77] 问题10: 租户中办公室工作和不可在家工作行业的比例以及在家工作员工比例 - 公司没有相关数据，但从物业情况看，大部分租户在家工作 [80][81] 问题11: 如何评估今年夏季租赁旺季典型收益的损失 - 正常季节模式下，现在是租金高点，之后会季节性下降，入住率有两个高峰；目前不确定需求是否会推迟到9月甚至10月，仍面临定价压力和优惠问题 [84][85] 问题12: 租户搬离时购买或租赁房屋的情况以及公司是否提供搬迁激励 - 公司没有租户搬离后租赁房屋的信息，通常约12%租户搬离是为购买房屋，二季度该比例略有下降，华盛顿特区和南加州市场有小幅上升 [87] 问题13: 除波士顿外，其他市场是否因公司宣布在家工作而出现更多提前终止租约情况 - 本季度纽约和波士顿提前终止租约情况增加，主要集中在4月，5 - 7月情况好转；谷歌宣布推迟返回办公室，公司会关注旧金山和南湾情况，目前判断还为时过早 [91] 问题14: 关于坏账的三个分类是否正确 - 正确，坏账储备不仅包括可疑账户准备金，还包括期间内搬离租户的账户注销 [95][96] 问题15: 公司在续租谈判中是否会更愿意降价以避免租户流失 - 7、8月有20%续租报价上调的租户租金低于市场水平；公司续租谈判会考虑替代租金，会关注租户财务状况，8 - 9月续租上调幅度预计保持在1%，郊区投资组合部分区域租金有上调空间 [99][100] 问题16: 公司是否会增加城市资产占比 - 公司对购买城市或郊区资产持开放态度，资产收购需符合资产本身和公司整体风险敞口要求；未来希望城市资产不减少，郊区资产增长，本季度出售的是老旧郊区资产 [102][105] 问题17: 成本控制措施及技术投资的潜在节省 - 二季度费用控制良好，得益于技术举措，如数字化平台、虚拟参观等，使现场 payroll 减少，R&M 受益；与疫情前相比，费用增长率低50 - 75个基点；公司参与两个科技基金，今年将部署销售技术，未来会探索建筑访问、智能家居访问等技术 [109][110][113] 问题18: 影子市场买家的承销情况和内部收益率目标以及纽约同店NOI何时转正 - 目前影子市场交易极少，与私募股权赞助商和其他私人房地产投资者交流发现，他们对公寓业务仍有长期兴趣；难以预测纽约同店NOI转正时间，因为涉及房地产税上诉和租金滚动恶化等因素 [115][116] 问题19: 优惠是否在不同户型产品中一致 - 在城市核心区，优惠基本覆盖所有户型，但工作室入住率最低，需求方面一居室和两居室较高，优惠对一居室和两居室收入影响更大 [120] 问题20: 三到五年内，公司是否会偏重某类产品 - 公司希望拥有多种产品组合，工作室价格低，适合初入市场和职场的人；Gen Z群体庞大，偏好未知；公司认为工作室、一居室和两居室是重点，三居室和四居室较难出租 [122][123] 问题21: 为何改变续租租金增长的定义 - 公司未改变定义，一直提供不包括优惠的续租率增长和新租约数据，本季度额外提供了包含优惠影响的有效混合租赁率 [127] 问题22: 是否能按市场细分提供有效租赁增长率 - 公司可以考虑按市场细分提供混合租赁率数据 [128] 问题23: 公司对零售或非住宅部分投资组合的计划 - 公司仍在与零售租户沟通，希望挽救部分租户；考虑将零售空间改造为工作室租户的办公或休闲空间，但需要重新分区，实施有难度 [129][130] 问题24: 如果民主党赢得参议院和白宫，公司是否担心住房监管增加以及行业如何应对 - 公司认为额外监管负担会限制住房投资，行业正在开展教育活动，与相关方讨论有效监管措施，考虑进行分区改革和建设更多可负担住房 [137][138]

土地与资产数据 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司土地资产分别为58.83065亿美元和59.36188亿美元[15] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为209.19318亿美元和211.72769亿美元[15] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为97.9529亿美元和101.64843亿美元[15] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总权益分别为107.70686亿美元和105.44526亿美元[16] - 2020年3月31日公司总资产为20,919,318千美元，较2019年12月31日的21,172,769千美元有所下降[32] - 2020年第一季度总负债为9,795,290千美元，较2019年12月31日的10,164,843千美元有所减少[32] - 截至2020年3月31日，公司直接或间接拥有306处房产，包含79,065套公寓单元，分布于9个州和哥伦比亚特区[51] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，与VIE相关的合并资产分别约为7.441亿美元和7.547亿美元，合并负债分别约为3.321亿美元和3.231亿美元[85] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为5586.6万美元和5223.8万美元，其中运营物业（VIE）的所有权百分比为33.3%[86] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司的受限存款分别为5843.5万美元和7124.6万美元[88] - 截至2020年3月31日，公司房地产投资成本为2.7408967亿美元，累计折旧为 - 0.7420293亿美元，净投资为1.9988674亿美元；2019年12月31日相应数据分别为2.7533607亿美元、 - 0.7276786亿美元和2.0256821亿美元[77] - 截至2020年3月31日，公司有三个开发项目，共824个公寓单元，剩余资金承诺约3.771亿美元，预计2021年9月30日前完工[117] - 截至2020年3月31日，公司有两个已完工但未稳定运营的项目，当前入住率均超90%[117] - 截至2020年3月31日，公司总资产为2.0919318亿美元，资本支出为38342美元，其中同店总资产为1.8503975亿美元，资本支出为37657美元，非同店及其他总资产为241.5343万美元，资本支出为685美元[125] - 2020年第一季度同店物业包含288处共74919个公寓单元，非同店物业包含18处共4146个公寓单元，总物业包含306处共79065个公寓单元[146] 收入与费用数据 - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司租金收入分别为6.82305亿美元和6.62302亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司总费用分别为4.68197亿美元和4.52504亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司净收入分别为3.32671亿美元和1.09257亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为3.07833亿美元和1.03766亿美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，基本每股收益均为0.83美元和0.28美元[17] - 2020年第一季度和2019年第一季度，综合收入分别为3.37338亿美元和0.9923亿美元[19] - 2020年第一季度净收入为332,671,000美元，2019年同期为109,257,000美元[21] - 2020年第一季度总营收为682,329千美元，较2019年同期的662,494千美元有所增长[33] - 2020年第一季度总费用为468,197千美元，较2019年同期的452,504千美元有所增加[33] - 2020年第一季度净收入为332,671千美元，较2019年同期的109,257千美元大幅增长[33] - 2020年第一季度归属于控股权益的净收入为320,141千美元，较2019年同期的108,458千美元大幅增长[33] - 2020年第一季度基本每股收益为0.83美元，较2019年同期的0.28美元大幅增长[33] - 2020年第一季度综合收入为337,338千美元，较2019年同期的99,230千美元大幅增长[35] - 2020年第一季度归属于控股权益的综合收入为324,808千美元，较2019年同期的98,431千美元大幅增长[35] - 2020年第一季度净收入为332,671千美元，2019年同期为109,257千美元[38] - 2020年第一季度总租金收入为6.82305亿美元，2019年为6.62302亿美元；同店租金收入2020年为6.48377亿美元，2019年为6.31099亿美元；非同店及其他租金收入2020年为339.28万美元，2019年为312.03万美元[149] - 2020年第一季度总运营费用为2.13548亿美元，2019年为2.06512亿美元；同店运营费用2020年为1.99937亿美元，2019年为1.95224亿美元；非同店及其他运营费用2020年为136.11万美元，2019年为112.88万美元[149] - 2020年第一季度总净营业收入（NOI）为4.68757亿美元，2019年为4.5579亿美元；同店NOI 2020年为4.4844亿美元，2019年为4.35875亿美元；非同店及其他NOI 2020年为203.17万美元，2019年为199.15万美元[149] - 2020年第一季度总营收6.48377亿美元，同比增长2.7%，其中住宅营收6.25286亿美元，同比增长2.9%，非住宅营收2309.1万美元，同比下降1.4%[150] - 2020年第一季度总费用1.99937亿美元，同比增长2.4%，其中住宅费用1.94207亿美元，同比增长2.3%，非住宅费用573万美元，同比增长6.3%[150] - 2020年第一季度净营业收入（NOI）4.4844亿美元，同比增长2.9%，其中住宅NOI 4.31079亿美元，同比增长3.2%，非住宅NOI 1736.1万美元，同比下降3.7%[150] - 2020年第一季度平均租金为2885美元，同比增长2.7%；实际入住率为96.5%，同比增长0.2%；租户周转率为9.7%，同比下降0.4%[150] - 非同一店面/其他业务2020年第一季度NOI较2019年同期增加约40万美元，主要受开发和新稳定开发物业、2019年收购物业的积极影响以及2019和2020年处置物业的消极影响[157] - 2020年第一季度综合租金收入增长3.0%，综合运营费用增长3.4%，综合NOI增长2.8%[159] - 2020年第一季度物业管理费用增加约130万美元，即5.0%；一般和行政费用减少约90万美元，即5.6%；折旧费用增加约820万美元，即4.0%[160][161][162] - 2020年第一季度房地产销售净收益增加约2.08亿美元；利息和其他收入增加约140万美元；其他费用减少约70万美元，即22.7%[163][164][165] - 2020年第一季度利息费用减少约940万美元，即9.7%，有效利息成本为3.95%，低于2019年同期的4.34%[166] 现金流数据 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为382,451,000美元，2019年同期为373,545,000美元[21] - 2020年第一季度投资活动提供的净现金为266,009,000美元，2019年同期使用的净现金为347,035,000美元[21] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为624,689,000美元，2019年同期为49,317,000美元[23] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为140,770,000美元，2019年同期为93,506,000美元[23] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为382,451千美元，2019年同期为373,545千美元[38] - 2020年第一季度投资活动提供的净现金为266,009千美元，2019年同期使用的净现金为347,035千美元[38] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为624,689千美元，2019年同期为49,317千美元[40] - 2020年第一季度现金及现金等价物和受限存款净增加23,771千美元，2019年同期净减少22,807千美元[40] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为140,770千美元，2019年同期为93,506千美元[40] - 2020年第一季度现金支付的利息净额为75,561千美元，2019年同期为74,777千美元[43] - 2020年第一季度净支付的收入和其他税为266千美元，2019年同期为531千美元[43] - 2020年第一季度对房地产的净投资为 - 60千美元，2019年同期为0千美元[43] - 2020年第一季度对非合并实体的投资为 - 4,558千美元，2019年同期为 - 5,561千美元[43] 股权与股息数据 - 2020年第一季度末优先股余额为37,280,000美元，与2019年同期持平[28] - 2020年第一季度末普通股余额为3,721,000美元，2019年同期为3,705,000美元[28] - 2020年第一季度末留存收益为1,469,821,000美元，2019年同期为1,155,032,000美元[28] - 2020年第一季度宣布的每股普通股股息为0.6025美元，2019年同期为0.5675美元[28] - 截至2020年3月31日，公司发行在外的普通股和单位总数为386,036,487，2019年同期为384,314,772；有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益均为3.6%[66] - 截至2020年3月31日和2019年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为3.533亿美元和4.326亿美元[71] - 2020年第一季度，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值期初余额为4.634亿美元，市场价值变动为 - 1.11449亿美元，账面价值变动为0.001391亿美元，期末余额为3.53342亿美元；2019年同期相应数据分别为3.79106亿美元、0.055021亿美元、 - 0.001565亿美元和4.32562亿美元[72] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股/偏好单位发行和流通数量均为745,600，年度每股/单位股息为4.145美元，金额均为3728万美元[74] - 公司有权发行不超过1亿股优先股，面值为每股0.01美元[73] - 公司可通过ATM股票发行计划出售普通股，有权发行1300万股，自2012年9月以来未发行过[75] - 公司可在股票回购计划下回购不超过1300万股普通股，截至2020年3月31日，仍有1300万股的回购授权[76] - 2020年第一季度，宣布的每股未偿还单位分配为0.6025美元，2019年同期为0.5675美元[45] - 公司宣布2020年第一季度股息/分配为每股/单位0.6025美元，较2019年支付金额年化增长6.2%[188] 业务运营数据 - 2020年第一季度，普通合伙人期末资本余额为1.0565983亿美元，有限合伙人期末资本余额为2355.8万美元[45] - 2020年第一季度，可赎回有限合伙人的市场价值变化为1.11449亿美元，账面价值变化为 - 139.1万美元[45] - 2020年第一季度，非控股权益期末余额为473.9万美元，2019年同期为 - 546.2万美元[47] - 公司预计在2020年收到剩余160万美元的替代最低税（AMT）信贷退款[57] - 公司于2020年1月1日采用新的信用

财务数据和关键指标变化 - 4月住宅业务现金收款率约97%，产生5.4%的拖欠率 [6][14] - 一季度末净债务与正常化EBITDA比率为4.9倍，循环信贷安排下流动性近18亿美元；之后通过贷款和资产出售，目前总NOI超过84%无抵押负担，商业票据未偿还额约1.5亿美元，循环信贷安排下可用流动性超22亿美元 [21][22] - 截至目前，因疫情产生约50万美元额外运营费用，部分被减少的加班费和周转费用抵消，但增加的垃圾处理费用又部分抵消了这些抵消项 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 3月15日流量和申请量较2019年同期下降50%，但截至3月底每周仍收到超375份新申请 [11] - 4、5月续租率提升至60% - 70%区间，较去年4月提高300个基点，较去年5月提高近800个基点；纽约续租率近70% [13] - 自3月31日以来整体入住率下降130个基点，预计二季度入住率受影响最明显 [13] - 4月初需求开始改善，流量和租赁活动反弹近30%，上周申请量超900份 [13] - 基础租金较去年同期下降4% [15] 非住宅业务 - 非住宅业务占总收入约4%，主要包括底层零售和公共非居民停车 [20] - 4月零售租户收款率为58%，非居民停车流量下降约30% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和丹佛拖欠率最低，低于3%；洛杉矶最高，接近8%；其他市场围绕平均水平 [15] - 多数市场中，花园式或郊区资产拖欠率高于中高层城市资产 [15] - 西雅图表现最佳，拖欠率低且整体收入增长表现最好；纽约续租率最高，但流量和申请量未显示出复苏迹象；洛杉矶因新供应压力和疫情影响，预计仍将面临挑战 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司准备应对疫情后的新常态，包括提高物业清洁标准、调整公共区域布局、平衡虚拟租赁与客户互动、错开工作班次等 [17] - 公司将继续关注市场供需情况，适时调整续租要求和租金定价 [51][82] - 公司认为大城市和密集郊区仍具有吸引力，投资将继续聚焦这些地区 [98] - 公司将继续优化运营平台，增加科技投资，如虚拟租赁和智能家居技术，但会暂停部分智能家电投资，等待下一代技术成熟 [155][157] - 公司将继续努力减少零售业务的风险敞口，专注于投资高品质公寓楼 [158] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其物业组合具有韧性，居民平均年收入较高且多受雇于科技等知识产业，预计在经济衰退中表现相对较好 [6][7] - 公司承认未来仍面临挑战，但对运营表现持乐观态度，并希望在经济复苏过程中寻找机会增加优质资产 [9] - 公司撤回了业绩指引，因无法精确估计疫情持续影响以及重新开放进程对业务的影响 [9] 其他重要信息 - 公司修改了披露内容，包括提供4月运营和收款统计数据、区分同店住宅和非住宅业务表现、更新流动性和资产负债表信息等 [18][19] - 公司定义了一些关键术语，以提高披露的准确性和清晰度 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5月租金收取情况如何，与3月或去年同期相比如何？ - 目前5月租金收取情况与4月持平 [24] 问题2: 如何看待4月底拖欠租金的回收能力，以及如何与租户协商还款？ - 公司正在与租户进行沟通，以同理心和提醒义务的方式平衡，设置各种付款计划，并记录租户的财务困难情况 [27] 问题3: 增加的拖欠租金是否与地理位置或资产类型有关，是否已对部分租金进行延期处理？ - 西雅图和丹佛拖欠率最低，洛杉矶最高；高层和中层物业拖欠率低于郊区或花园式物业；大部分拖欠租金或增量拖欠租金已设置付款计划或延期支付，具体情况取决于各地紧急状态命令 [29] 问题4: 除了1100万美元拖欠租金外，是否还有其他租金延期支付情况？ - 疫情前租金延期支付情况非常罕见，疫情后情况有所变化；拖欠租金包括付款计划内的租金 [32][34] 问题5: 疫情导致的额外运营费用是多少，有多少被其他方面的节省抵消，未来费用粘性如何？ - 截至目前，因疫情产生约50万美元额外运营费用，部分被减少的加班费和周转费用抵消，但增加的垃圾处理费用又部分抵消了这些抵消项；预计未来清洁费用会增加，但整体费用可能低于预期 [37][40] 问题6: 目前资产处置和收购市场情况如何，是否会暂停再开发支出，开发项目是否有延迟？ - 目前市场交易活动较少；因租户和承包商的原因，再开发支出将暂停；开发项目延迟情况因地区而异，波士顿和纽约延迟较明显，华盛顿特区和南加州延迟较少 [42][44][46] 问题7: 0%续租率增长何时会完全反映在租金滚动中，如何看待新租赁增长的影响？ - 5月续租率可能在50 - 100个基点之间，6月可能实现零增长；新租赁增长可能会恶化至4%，但具体情况取决于市场需求 [50][53] 问题8: 4月至3月入住率下降130个基点的原因是什么，二季度入住率是否会继续恶化？ - 入住率下降是由于正常租约到期和部分租户因疫情提前终止租约；如果申请量和续租率继续改善，入住率可能会稳定或提高，但目前尚不确定 [61][57] 问题9: 如何看待公司高端客户群体在经济衰退中的表现？ - 公司认为其居民具有较高的技能和就业能力，受经济衰退影响较小 [63][64] 问题10: 流量和申请量哪个是春季和夏季租赁季节更重要的领先指标？ - 流量的改善很重要，同时要关注申请量的周环比变化；租赁旺季可能会推迟或变得平淡 [66][67] 问题11: 像洛杉矶这样拖欠率为8%的市场，合理的坏账假设是多少，何时能在财务报表中看到净短缺？ - 目前难以确定坏账比例，需在二季度进一步评估；预计要到2021年才能在财务报表中看到净短缺 [69][71] 问题12: 1100万美元拖欠租金主要是由于租户困难还是租户选择不支付？ - 难以区分，大部分租户与公司进行了沟通，希望延期支付租金；部分租户可能会从政府补贴中受益 [78][79] 问题13: 是否会对不同市场或细分市场逐步提高续租率，如何看待公司在新申请人市场中的份额？ - 会根据市场情况对不同市场和单元类型进行差异化定价；公司的成交率表明其在新申请人市场中获得了更多份额 [81][82][84] 问题14: 二季度是否难以将申请人转化为入住率，花园式物业拖欠率高于中高层物业的原因是什么，是否考虑对公寓进行改造以适应在家工作的需求，公司未来的投资策略是什么？ - 目前申请量的增加有助于平衡入住率，但仍需观察市场需求；花园式物业拖欠率高与租金收入比有关；公司正在考虑对公共区域进行改造以适应在家工作的需求；投资市场目前交易活动较少，公司将关注大城市和密集郊区的机会 [87][89][92][95] 问题15: 投资者对门户城市和丹佛等市场的情绪有何不同，未来资本化率可能会如何变化？ - 目前难以判断投资者对不同市场的情绪；预计公司优质物业的资本化率将更具韧性，未来可能会下降 [101][102][103] 问题16: 4月收取的97%租金是否包括入住率下降的影响，与9·11后的衰退相比，此次衰退有何不同？ - 97%的租金收取率可能低估了实际情况，因为3月入住率较高；与9·11后的衰退相比，公司目前的投资组合不同，难以直接比较 [107][110][112] 问题17: 租金延期和费用减少对同店收入有何影响，租户在付款计划或延期支付租金时是否会影响FFO和同店收入，是否提供信用卡支付租金的选项，有何趋势？ - 长期影响取决于坏账情况；租户在付款计划或延期支付租金时，只要预计可收回，仍会确认收入；公司允许租户用信用卡支付拖欠租金，并承担手续费，但目前金额不大 [114][117][121] 问题18: 如何解释高拖欠率与租户主动沟通之间的矛盾，纽约市场租户的情绪和预期如何？ - 公司认为拖欠率并不高，大部分租户重视信用并认可公司服务；纽约市场续租率提高，但新租户市场尚未反弹，需等待公共卫生危机缓解 [125][126][128] 问题19: 在提高入住率时，如何考虑租户信用质量，是否会降低信用标准？ - 目前不会改变租户审核标准，但如果市场需求发生变化，可能会重新评估 [134] 问题20: “租户失联”具体是什么意思，未来6 - 12个月为维持满入住率会降低租金多少，是否会恢复合并合资企业的披露？ - “租户失联”指公司联系租户但未得到回应；目前无法确定为维持入住率降低租金的幅度，需根据市场需求确定；合并合资企业的披露占比极小，10 - Q报告中有相关信息 [138][143][147] 问题21: 疫情后是否会改变年度租赁周期，短期租赁延期的租户是否需支付溢价，虚拟和无接触租赁是否会促使公司增加科技投资，租赁和运营方式会有哪些持久变化，是否会减少零售业务风险敞口，近期新租赁签约中60%在5月12日前入住的说法是否正确，租赁审批到入住的时间是否受疫情影响？ - 可能会对租赁周期进行微调，但目前尚不确定；3月15日以来租户可灵活选择租期且租金无增长；虚拟和无接触租赁加速了公司科技应用，未来将继续保留这些方式；公司将暂停部分智能家电投资；将继续减少零售业务风险敞口；是60%的申请在5月22日前入住，租赁行为未发生明显变化 [150][153][155][157][160] 问题22: 如何看待疫情后办公室使用与居住地点的相互作用，是否有机会在社区投资以满足企业需求，高密度高租金地区的入住率是否会进一步下降？ - 公司认为大城市仍具有吸引力，居民仍会选择居住在城市；公司正在考虑如何使公寓更适合居民长时间居住；目前需求已开始回升，大城市的文化和生活设施将逐渐恢复，预计入住率不会进一步下降 [164][165][170] 问题23: 如何解释公司花园式物业拖欠率高但股价却低于同行的现象？ - 公司认为其在疫情中表现良好，长期战略合理，相信投资者会逐渐认识到公司的价值 [174][175]

业绩总结 - 2020年同店收入增长预期在2.3%至3.3%之间，主要受续租率增长4.7%驱动[3] - 2020年同店净营业收入（NOI）增长预期在1.5%至3.5%之间，预计同店费用增长在3.0%至4.0%之间[31] - 2020年预计通过运营举措为同店净营业收入带来500万美元的收益，2021年完全实施后预计收益为1500万美元[31] - 目前同店出租率为96.5%[36] - 2020年预计新租赁增长为1.1%，物理入住率为96.8%[94] - 2020年续租率预计增长4.6%[83] - 2020年预计每股分红为1.50美元，年化分红收益率为3%[16] 用户数据 - 2019年EQR居民的平均家庭收入为$256,907，平均月租为$3,812，占收入的17.8%[95] - 2019年EQR居民的平均家庭收入为120,082美元，平均月租为2,285美元，占收入的22.8%[149] - 波士顿市场的家庭收入增长率为6.0%，失业率为2.7%[92] - 纽约市场的家庭收入增长率为7.5%，失业率为1.6%[99] - 华盛顿D.C.市场的家庭收入为$102,000，房价中位数为$440,000，房价收入比为4.3倍[105] - 旧金山市场的家庭收入为$134,885，平均月租为$2,097，占收入的18.7%[115] 市场扩张与投资 - 2020年预计开发项目投资在5亿至6.5亿美元之间[43] - 2020年计划在厨房和浴室翻新上投资约5000万美元，预计回报率为高单位数[47] - 2020年将继续投资约1500万美元于可持续发展项目，预计收益率超过20%[50] - 自2015年初以来，已出售约36,000个公寓单元，交易总额为95亿美元，产生无杠杆内部收益率为11.5%[39] 财务健康 - 目前净债务与正常化EBITDA比率为5.1倍，保持强劲的流动性[37] - 公司在公寓REIT行业中拥有最高密度和最佳位置的投资组合，69%的NOI来自中高层物业[1] 可持续发展与新技术 - 截至2018年底，公司已将能源消耗减少了11.6%，目标是到2021年减少15%[181] - 截至2018年底，公司已将水消耗减少了8.3%，目标是到2021年减少10%[181] - 截至2018年底，公司已将温室气体排放减少了23.3%，目标是到2021年减少25%[181] - 投资于照明系统每年为公司改善了600万美元的底线[185] - 智能灌溉系统在相关物业中减少了28%的灌溉水使用[185] 其他信息 - 公司在2019年GRESB评估中获得了80.5的评分，超过行业平均72.0[186] - 公司在四个市场被评为顶级工作场所，并在2019年Glassdoor排名中位列第43位[188]

公司基本信息 - 截至2019年12月31日，公司拥有约2700名员工[20] - 截至2019年12月31日，EQR拥有ERPOP约96.4%的所有权权益[19] - 公司专注于收购、开发和管理位于城市和高密度郊区社区的租赁公寓物业[18] 市场需求情况 - 千禧一代约7800万人，是租房需求的主要驱动力[27] - Z世代超过7000万人，对租房市场有潜在需求[27] - 婴儿潮一代超过7600万人，有转向公寓租赁的趋势[27] 公司融资与债券情况 - 公司在2018年发行了4亿美元的10年期4.15%无担保“绿色”债券[36] 公司荣誉 - 公司在2019年被评为美国大公司中100个最佳工作场所之一，在总榜单中排名前50，是房地产公司中评分最高的[33] 公司经营策略 - 公司通过平衡当前现金流和长期资本增值来实现风险调整后的总回报最大化[26] - 公司通过定制定价系统和标准化采购系统来控制成本和提高收入[29] 公司面临的竞争与运营风险 - 公司面临来自其他住宅物业的竞争，可能影响续租和新租，对运营结果产生重大影响[45] - 未能产生足够收入会限制公司支付融资款项和向证券持有人分配的能力，租金收入下降会影响现金流[46] - 公寓租赁期限短，使公司更快受到市场租金下降影响，导致收入更不稳定[47] - 公司物业地理集中，若主要沿海市场或特定子市场受不利影响，运营结果将受更大冲击[49][50] - 新收购、开发和翻新项目可能无法达到预期，公司可能高估收入或低估成本[51] 资本市场与融资风险 - 资本市场的混乱可能增加公司债务和股权融资成本，影响收购和处置物业的能力，还可能导致证券价格下跌[59] - 公司面临利率上升风险，会增加利息支出和现有债务再融资成本[61] - 现金流不足会影响公司偿还现有债务和再融资能力，若债务有担保，抵押持有人可能对物业进行止赎[62] - 公司信用评级大幅下调会增加借款成本，影响借款能力，可能限制进入商业票据市场或获取资本的途径[64] 人员依赖风险 - 公司依赖关键人员，若他们离职，业务、运营结果和财务状况可能受到不利影响[70] REIT相关规定 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括股息支付扣除和净资本利得），否则将面临4%的不可扣除消费税，若未达90%要求将不再按REIT征税[91][96] - 公司资产需大幅由房地产资产构成，总收入需主要来自租金等房地产或被动相关来源，以符合REIT资格[91] - 公司禁止单一股东持有超过5%的普通股或优先股（按数量或价值较低者计算），以维持REIT资格[97] - 处置作为库存或主要用于销售的资产所获收益需缴纳100%的惩罚性税[94] 法规政策影响 - 2019年6月纽约州颁布《2019年住房稳定与租户保护法》，10月加利福尼亚州颁布《2019年租户保护法》，租金控制法规可能影响公司运营和房产价值[86] 公司其他风险 - 公司网络安全措施无法确保防止网络事件，网络责任保险可能不足以应对网络事件[75] - 公司面临诉讼风险，不利的诉讼结果可能对财务状况产生重大影响[76] - 公司保险政策有高额免赔额和自保留存，可能面临未保险损失，且额外的多次事故保险未来可能无法获得或条件不合理[78] - 公司地震保险政策有高额免赔额，地震可能对财务状况产生重大负面影响[80] - 公司恐怖主义保险不涵盖核、生物和化学攻击造成的损失，恐怖袭击可能导致收入和资本损失[81] 公司股息与股东相关规定 - 公司可限制向股东支付的现金股息为总股息的20%[99] - 马里兰州法律禁止与拥有公司10%以上投票权的股东进行“业务合并”，禁令为期5年，之后需超级多数股东投票批准[100] - 公司董事会已选择不受涉及Sam Zell及其某些关联方的业务合并限制[100] 利率市场风险及相关财务数据 - 公司面临利率变动带来的市场风险，主要来自债务再融资、浮动利率债务和衍生品工具[224] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司总可变利率债务分别为14亿美元，占总债务的15.3%和16.4%[226] - 若2019年和2018年利率提高100个基点，公司年利息费用将分别增加1380万美元和1450万美元[226] - 截至2019年12月31日，公司未偿还固定利率债务为77亿美元，占总债务的84.7%，估计公允价值为82亿美元[227] - 若2019年12月31日利率降低100个基点，固定利率债务估计公允价值将增加约6.644亿美元[227] - 截至2019年12月31日公司无未偿还衍生品工具，2018年12月31日衍生品工具净负债公允价值约为1010万美元[228] - 若2018年12月31日利率降低27个基点，衍生品负债将增加约1130万美元[228]

业绩总结 - 2019年第四季度每股收益（EPS）为0.77美元，同比增长148.4%[9] - 2019年全年每股正常化运营资金（Normalized FFO）为3.49美元，同比增长7.4%[9] - 2019年第四季度同店收入增长为3.2%，全年同店收入增长同样为3.2%[10] - 2019年第四季度的物理入住率为96.1%，全年物理入住率为96.4%[10] - 2019年净收入为1,009,708千美元，较2018年的685,192千美元增长47.3%[36] - 2019年第四季度的净运营收入（NOI）为458,897千美元，同比增长3.2%[48] - 2019年第四季度的EBITDA为617,562千美元，同比增长6.5%[83] 用户数据 - 2019年同店租金收入为2,453,259千美元，较2018年的2,377,066千美元增长[109] - 2019年总租金收入为2,700,691千美元，较2018年的2,577,681千美元增长[109] - 2019年第四季度的平均租金为2,875美元，同比增长3.1%[48] - 2019年洛杉矶市场公寓单位为15,968，占实际NOI的18.5%，平均租金为$2,631，物理入住率为96.0%[57] 未来展望 - 2020年第一季度预计每股收益（EPS）指导区间为0.98至1.02美元[23] - 预计2020年每股收益（EPS）为2.64美元至2.74美元，较2019年实际EPS 2.60美元有所增长[27] - 预计2020年每股资金来源（FFO）为3.57美元至3.67美元，较2019年实际FFO 3.39美元有所增长[28] - 2020年同店物业的物理入住率预计为96.4%[89] 新产品和新技术研发 - 2019年公司共收购13个物业，总计3540个公寓单元，收购总价约为14.9亿美元，平均收购资本化率为4.7%[18] - 2019年公司出售11个全资物业，总计2361个公寓单元，出售总价约为10.8亿美元，平均处置收益率为4.6%[19] 资本支出和财务状况 - 2019年全年资本支出为178,423千美元，其中同店物业支出为91,256千美元[82] - 截至2019年12月31日，总债务为9,036,956千美元，其中有担保债务占21.5%，无担保债务占78.5%[68] - 2019年12月31日的加权平均债务利率为4.02%[68] - 2019年总资产为21,172,769千美元，较2018年的20,394,209千美元增长3.8%[38] 负面信息 - 2019年第四季度的现金及现金等价物为-45,753千美元[83] - 2019年第四季度的净销售损失为447,637千美元[83] - 2019年第四季度的利息支出为100,300千美元，同比增长16.5%[83] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年公司计划将普通股股息提高约6.2%，至每股0.6025美元[22] - 预计2020年将实现约1500万美元的年净运营收入（NOI）改善[17] - 2019年房地产税为315,033千美元，较2018年的301,969千美元增加4.3%[66]

财务数据和关键指标变化 - 2019年公司同店收入增长3.2%，费用增长3.7%，净营业收入（NOI）增长3%，符合三季度预期 [35] - 2019年第四季度，公司正常化资金从运营（FFO）为每股0.91美元，比预期中点高0.03美元，主要因收购活动带来的NOI高于预期、间接费用低于预期和利息费用优于预期 [35] - 2019年全年同店费用增长3.7%，低于预测的3.8%，其中房地产税增长4.3%，工资费用仅增长80个基点 [36] - 2020年公司预计同店费用增长在3% - 4%之间，正常化FFO指导范围为每股3.59 - 3.69美元 [36][40] - 2020年公司计划将普通股股息提高6.2% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2019年全年同店收入增长3.2%，入住率为96.4%，比2018年高20个基点，除旧金山外所有市场入住率同比增长 [14] - 2019年续约率增长4.9%，与2018年相同，周转率下降近200个基点至49.5%，为公司历史最低全年周转率 [14][15] - 2019年新租约变化为0.3%，比2018年提高50个基点 [15] - 2020年同店收入增长指导范围为2.3% - 3.3%，中点为2.8%，比2019年实际结果低40个基点 [16] 运营举措业务 - 公司目前正在执行多项举措，包括智能家居技术、销售改进和服务增强，预计全面部署后每年将为NOI贡献约1500万美元，2020年指导中已包含约500万美元的净NOI收益 [31][33] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 2019年实现4.0%的收入增长，入住率提高30个基点，其他收入（主要是停车收入）增长强劲 [19] - 2020年预计交付近6000个新单位，高于2019年的1700个，预计市场收入增长约3%，入住率保持在96.2%不变 [20] 纽约市场 - 2019年运营基本面持续改善，第四季度出现季节性疲软，1月份运营基本面有所改善，预计2020年实现略高于2.5%的收入增长 [21] - 2020年预计供应几乎完全缺失，增长主要来自新租约收益，目前投资组合入住率为96.7% [21][22] 华盛顿特区市场 - 2019年市场交付超过12000个单位，整体市场实现2.3%的收入增长，预计2020年实现略高于2.5%的收入增长 [22][23] 西雅图市场 - 2019年全年实现3.4%的收入增长，入住率提高70个基点，预计2020年实现约4%的收入增长 [24][25] 旧金山市场 - 2019年实现3.7%的收入增长，全年入住率为95.9%，预计2020年实现约3%的收入增长，入住率提高到96.4% [25][26] 洛杉矶市场 - 2019年实现3.7%的收入增长，预计2020年成为最具挑战的市场，实现约2.5%的同店收入增长，入住率略有下降 [27] 南加州其他市场 - 奥兰治县和圣地亚哥预计2020年实现强劲但较低的同店收入增长，平均约3%，入住率相似，新租约略有增长，续约率下降 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 投资战略 - 2019年公司重新分配了11亿美元资本，从平均35年的资产转移到平均2年的资产，且未出现资本化率稀释 [10] - 2019年公司收购多于出售，预计2020年也将如此，计划通过新债务和净现金流为资产增加提供资金 [11] 开发战略 - 公司正在与小型开发商进行一些合资开发机会，并预计在2020年宣布新的合资开发活动和全资开发交易 [12] - 2020年预计开发启动资金在5 - 6.5亿美元之间，开发支出约3亿美元 [13] 行业竞争 - 行业面临租金管制法规的挑战，预计2020年加利福尼亚州和纽约州的租金管制将对公司整体同店收入结果产生约20个基点的负面影响 [8][18] - 市场供应情况不一，纽约供应下降，波士顿和洛杉矶供应增加，其他市场供应与2019年基本持平 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，需求持续强劲，客户满意度和居民留存率达到创纪录水平 [7] - 2020年经济增长缓慢但持续，人口结构积极，需求良好，收入将稳定增长，但整体水平低于2019年 [8] - 预计东海岸市场将相对改善，2020年东西海岸市场平均收入表现差异仅约25个基点 [8] - 创新举措将为收入、费用和客户满意度带来好处，虽然2020年好处有限，但预计未来将加速和复合增长 [9] 其他重要信息 - 公司在2019年发行了近15亿美元债务，包括房地产投资信托（REIT）历史上收益率最低的10年期无担保债券，扩大并延长了循环信贷额度，增加了商业票据计划规模至10亿美元 [41] - 2020年公司预计发行6 - 10亿美元债务资本，将目前商业票据计划或循环信贷额度上的债务进行期限延长 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年部分市场的最新优惠环境如何，以及与供应压力的关系 - 公司在投资组合中更注重净有效租金，第四季度整体优惠使用约50 - 60万美元，大部分集中在纽约市场 [45] - 预计有新供应集中的市场，新供应通常提供4 - 6周的优惠，当优惠增加到8周或更长时，表明市场流速受到压力 [46] - 2020年随着需求增长，预计优惠使用将减少，全年优惠使用与2019年相当，且更集中在上半年 [47] 问题2: 公司在入住率稳定的情况下，新租约和续约租金对收入增长的影响 - 预计续约租金增长率将比行业低20个基点至4.7%，新租约变化将有所改善，新租约和续约租金将继续趋同 [76] 问题3: 2020年运营举措对同店NOI的500万美元净收益如何在收入和费用节省之间分配，以及对同店增长率的影响 - 收入和费用节省大致各占50%，收入方面预计在实施运营举措的市场中提高约10个基点 [53] 问题4: 公司认为可用于置换为新资产的旧资产占投资组合或总市值（GAV）的百分比是多少 - 公司没有必须出售的资产，一些旧资产在纽约和波士顿等地表现良好，可出售的旧资产占比为个位数，且是机会性的 [55] 问题5: 公司在2020年的收入增长指导为何较为保守，是否有其他因素限制了提价 - 新租约变化预计增长30个基点，表明公司预计会有增长，但由于2019年下半年的减速以及供应情况，部分恢复将集中在下半年 [58] - 虽然在某些市场如纽约，如果在租赁季节前迅速恢复定价权，可能会超出预期，但考虑到整体市场供应，不宜过早假设会超出预期 [58] 问题6: 与过去三年相比，2020年公司同店收入增长指导的起点有何不同，实现入住率增长和提价哪个更难 - 每年情况不同，2020年的指导过程与2019年和2018年相似，公司会考虑市场反馈和宏观经济条件 [60] - 公司担心供应问题，特别是在一些大市场，2019年末纽约市场出现疲软，因此制定了相应的指导 [60] 问题7: 旧金山湾区租赁优惠在第四季度是否有改善或恶化 - 租赁优惠在较长租期上保持相对稳定，在奥克兰等有更多新资产上线的地区，优惠环境可作为观察指标，目前较为稳定 [63] 问题8: 纽约实施租金管制后，未来几年有机运营背景将如何变化，目前有哪些早期指标 - 目前在租金管制物业和市场利率单位或建筑之间未发现实质性差异，未观察到周转率或运营方式的变化 [66] - 从直觉上看，由于续约增长较低，纽约的周转率可能会下降，但目前样本量有限，尚未看到明显变化 [67] 问题9: 新泽西黄金海岸对纽约地区租金增长的影响如何 - 2019年曼哈顿、布鲁克林和哈德逊滨水区等子市场的租金增长情况相当，未来预计曼哈顿的定价权将恢复，市场利率增长可能会加速，与哈德逊滨水区拉开差距 [69] 问题10: 新开发项目的收益率如何，与收购新资产的收益率差距需要多小才会放弃开发 - 公司会不断比较开发和收购的风险调整后回报，一些特殊项目如密度改造项目的回报看起来很好，部分开发项目的收益率在4% - 5%之间 [71][74] - 公司更关注项目的位置、成本、资金来源等因素，而不是收益率差距本身 [72] 问题11: 2019年第四季度相对较弱，未来第四季度是否会同样疲软，是什么导致了2019年第四季度与2018年的差异 - 2019年第四季度回归正常季节性疲软，2018年是异常情况，后期需求增强导致收入加速增长 [78] - 公司在2020年的指导过程中已考虑到第四季度的正常季节性下降 [78] 问题12: 请详细说明费用指导范围以及主要组成部分（如房地产税）的预测依据 - 房地产税占同店费用的40%，预计增长3.75% - 4.75%，主要驱动因素包括纽约421a税收减免的减少、西雅图房地产税的预期增长等 [81] - 工资费用预计增长2.25% - 3.25%，主要受医疗保险等员工福利成本增加的影响，运营效率的提高将缓解部分工资增长 [82] - 公用事业和维修保养费用预计各增长2.5% - 3.5%，公用事业增长受服务相关类别价格压力影响，维修保养费用受最低工资上涨影响，但运营举措的改善将抵消部分增长 [39][82] 问题13: 第一季度初的混合租金增长与去年相比如何 - 续约租金预计约为4.2%，新租约变化需等到季度末才能确定，但每周的要价租金显示有改善 [84] - 1月份的基本租金或含配套设施租金较去年同期上涨2.5%，且每周都在改善 [86] 问题14: 加州SB 50法案若获批，将如何影响公司在加州的开发计划 - 公司和行业都支持SB 50法案，认为在交通枢纽附近增加密度是个好主意，但不确定该法案是否能通过州议会 [87] - 公司希望该法案通过，但需等待后续发展，认为其不会增加太多道路交通压力 [87] 问题15: 公司在资产置换计划中，考虑进入新市场的机会有多大，新市场与沿海市场在初始资本化率和内部收益率（IRR）方面的比较如何 - 公司资产平均年龄约为18年，部分市场有一些较旧但优质的资产，有少量资产可能会出售并置换为新资产 [90] - 公司考虑减少在华盛顿特区的投资，将部分资金转移到丹佛，同时希望增加在波士顿和西雅图的投资，可能会减少在加州的投资 [91][92] - 公司看好奥斯汀市场，但进入该市场的价格较高，目前资产交易的资本化率较低，进入新市场需考虑物业运营成本和市场特点 [93] - 公司认为市场不一定需要更高的IRR才能进入，还需考虑监管和多元化等好处，不同市场的IRR可与主要市场相当 [96][97] 问题16: 市场NOI和资本化率趋同的情况是否会持续，公司专注于特定门户沿海市场的策略是否仍适用于未来十年 - 公司认为市场并非完全平等，目前的趋同是由于大量资金进入公寓行业导致的，不一定是永久性的 [99][100] - 公司喜欢目前所在的九个市场，会考虑进入有大量目标客户、竞争和供需情况合理的新市场 [100] 问题17: 纽约州可能进一步收紧租金管制单位的资本支出限制，公司如何应对今年6月结束的奥尔巴尼会议 - 州长在州情咨文中未提及经济适用房，立法机构中的许多人希望先观察现有规则的影响，再考虑增加新规则 [102] - 公司通过行业协会努力教育相关人员，认为新规则会导致住房投资减少、供应不足，使城市活力下降 [102][103] 问题18: 2020年公司周转率的预期如何，2019年周转率下降对收益的贡献有多大 - 公司预计2020年周转率与2019年相似，不会继续下降，但也不会突然大幅上升 [105] - 较低的周转率和较高的续约率对收入有积极贡献，但具体量化数字暂无 [106] 问题19: NAREIT和正常化FFO指导之间的差距是由什么驱动的 - 差距主要由两项因素驱动，一是预计的0.01美元追求成本注销，二是其他杂项费用（包括历史时期的宣传费用等）0.01美元 [108] 问题20: 公司FFO增长近一半来自利息节省，这是否令人担忧，为何2.5%的同店NOI增长转化为2.3%的FFO增长（不包括利息成本节省） - 2019年公司年初收购资产，年末出售资产，2020年有一些资产将在年初处置，会对FFO增长产生一定稀释作用 [110] - 利息节省是由于公司能够以更低的成本借款，公司资产负债表强劲，固定利率与浮动利率比例合理，有良好的资本获取渠道，因此利息节省是积极的 [111] - 大部分0.07美元的利息收益已通过偿还高息债务并借入低息长期债务锁定，预计2020年末信用指标与2019年相似 [112] 问题21: 公司通过偿还高于市场利率的债务并按市场利率借款获得的好处能持续多久，资产负债表上是否还有大量此类债务 - 从资产负债表披露的各到期期限加权平均票面利率来看，仍有一些有利的再融资机会，如2021年到期债务的加权平均票面利率为4.64%，而目前发行10年期无担保债券的利率预计在2.5%或更低 [114] - 与几年前相比，目前的利率环境提供了更长的再融资窗口，公司过去已利用这些机会，未来也将继续利用 [114]

公司资产数据变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司土地资产分别为59.55121亿美元和58.75803亿美元[15] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司房地产投资成本分别为27,357,827,000美元和26,511,022,000美元，净值分别为20,185,951,000美元和19,814,741,000美元[88] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，可变利益实体相关合并资产分别约为7.115亿美元和7.136亿美元，合并负债分别约为3.255亿美元和3.139亿美元[98] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为5247.4万美元和5834.9万美元，其中威斯康星广场开发商（VIE）投资分别为4089.6万美元和4236.5万美元，所有权百分比为33.3%；运营物业（非VIE）2018年12月31日投资为1049.4万美元，所有权百分比为20.0%；房地产技术/其他投资分别为1157.8万美元和549万美元[99] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司受限存款分别为5581.9万美元和6887.1万美元，其中抵押托管存款分别为1728.1万美元和2012.3万美元，受限现金分别为3853.8万美元和4874.8万美元[104] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股发行和流通数量均为74.56万股，清算价值每股50美元[77] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股单位均为745,600个，清算价值均为每单位50美元，对应金额均为37,280,000美元[84] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总资产为2.1054056亿美元，较2018年12月31日的2.0394209亿美元增长3.23%[32] - 截至2019年9月30日九个月，普通股期初余额为369.4万美元，期末余额为371.3万美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，已付资本期初余额为89.35453亿美元，期末余额为89.17312亿美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，留存收益期初余额为1.261763亿美元，期末余额为1.308423亿美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，累计其他综合收益（损失）期初余额为 - 64.986万美元，期末余额为 - 84.092万美元[29] - 截至2019年9月30日九个月，运营合伙企业非控股权益期初余额为22873.8万美元，期末余额为22606.5万美元[30] - 截至2019年9月30日九个月，部分拥有物业非控股权益期初余额为 - 229.3万美元，期末余额为 - 170.2万美元[30] - 截至2019年9月30日季度，同店总资产为17,385,849美元，非同店及其他总资产为3,668,207美元，总计21,054,056美元；同店资本支出为119,911美元，非同店及其他资本支出为8,424美元，总计128,335美元[157] 公司负债与权益数据变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为101.52058亿美元和96.15454亿美元[15] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司股东权益分别为101.82636亿美元和101.73204亿美元[16] - 截至2019年9月30日，公司总负债为1.0152058亿美元，较2018年12月31日的9615.454万美元增长5.58%[32] - 截至2019年9月30日，公司总资本为1.0406999亿美元，较2018年12月31日的1.0399649亿美元增长0.07%[32] - 2019年9月30日和2018年9月30日，可赎回非控制性权益 - 运营合伙企业的赎回价值分别约为4.95亿美元和3.812亿美元[74] - 2019年1 - 9月，可赎回非控制性权益 - 运营合伙企业市场价值变化为1.14936亿美元，账面价值变化为95.7万美元[75] - 2018年1 - 9月，可赎回非控制性权益 - 运营合伙企业市场价值变化为1436.1万美元，账面价值变化为 - 7.7万美元[75] - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，运营合伙企业普通和有限合伙人流通在外单位分别为385,077,022和382,432,588，有限合伙人单位分别为13,749,690和14,023,002，有限合伙人单位所有权权益分别为3.6%和3.7%[79] - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，可赎回有限合伙人单位赎回价值分别约为4.95亿美元和3.812亿美元[82] - 2019年和2018年前九个月，可赎回有限合伙人单位赎回价值期初余额分别为379,106,000美元和366,955,000美元，期末余额分别为494,999,000美元和381,239,000美元[83] - 截至2019年9月30日，补充行政退休计划其他资产为146,542美元，其他负债为146,542美元；可赎回非控股权益（夹层）为494,999美元[135] - 截至2018年12月31日，资产总计136,088美元，负债总计146,216美元；可赎回非控股权益（夹层）为379,106美元[135] 公司收入与费用数据变化 - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司租金收入分别为20.16796亿美元和19.25128亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司总费用分别为13.38964亿美元和12.85735亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司营业收入分别为9.47592亿美元和8.96088亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，公司净收入分别为7.08402亿美元和5.62804亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，归属于控股股东的净收入分别为6.80613亿美元和5.40348亿美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，普通股基本每股收益分别为1.83美元和1.46美元[17] - 2019年前九个月和2018年前九个月，普通股摊薄每股收益分别为1.82美元和1.46美元[17] - 2019年前九个月净收入为708,402千美元，2018年同期为562,804千美元[19][22][38] - 2019年前九个月综合收入为689,296千美元，2018年同期为600,727千美元[19] - 2019年前九个月，公司总营收为2.017156亿美元，较2018年同期的1.925691亿美元增长4.75%[33] - 2019年前九个月，公司总费用为1.338964亿美元，较2018年同期的1.285735亿美元增长4.14%[33] - 2019年前九个月，公司净收入为70840.2万美元，较2018年同期的56280.4万美元增长25.87%[33] - 2019年前九个月，归属于控股股东的净收入为70595.2万美元，较2018年同期的56086.5万美元增长25.87%[33] - 2019年前九个月，基本每股收益为1.83美元，较2018年同期的1.46美元增长25.34%[33] - 2019年前九个月，综合收入为6.89296亿美元，较2018年同期的6.00727亿美元增长14.74%[35] - 2019年前九个月，归属于控股股东的综合收入为6.86846亿美元，较2018年同期的5.98788亿美元增长14.70%[35] - 2019年前九个月和2018年同期，公司净收入分别为708402千美元和562804千美元；2019年第三季度和2018年同期，净收入分别为277846千美元和223846千美元[143] - 2019年前九个月和2018年同期，公司租金收入分别为2016796千美元和1925128千美元；2019年第三季度和2018年同期，租金收入分别为685120千美元和652677千美元[153] - 2019年前九个月和2018年同期，公司净运营收入（NOI）分别为1407865千美元和1333857千美元；2019年第三季度和2018年同期，NOI分别为482608千美元和454748千美元[153] - 2019年前九个月和2018年同期，公司同店NOI分别为1297886千美元和1259568千美元[154] - 2019年前九个月和2018年同期，公司非同店及其他业务NOI分别为109979千美元和74289千美元[154] - 截至2019年9月30日季度，同店租金收入为649,712美元，非同店及其他租金收入为35,408美元，总计685,120美元；2018年同期同店租金收入为628,454美元，非同店及其他租金收入为24,223美元，总计652,677美元[155] - 截至2019年9月30日季度，同店净营业收入（NOI）为453,192美元，非同店及其他NOI为29,416美元，总计482,608美元；2018年同期同店NOI为438,872美元，非同店及其他NOI为15,876美元，总计454,748美元[155] - 2019年前九个月同店物业净营业收入（NOI）为1297886千美元，较2018年增长38318千美元，增幅3.0%[178] - 2019年前九个月同店物业平均租金为2823美元，较2018年增长80美元，增幅2.9%[178] - 2019年前九个月同店物业实际入住率为96.5%，较2018年增长0.3%；租户周转率为38.9%，较2018年下降1.8%[178] - 2019年公司预计同店物业实际入住率为96.4%，收入变化3.3%，费用变化3.8%，NOI变化3.1%[182] - 2019年年初至今同店收入增长方面，波士顿3.8%、纽约2.5%、华盛顿特区2.3%等，整体为3.3%；修订后预计全年同店收入增长，波士顿3.9%、纽约2.5%、华盛顿特区2.5%等，整体为3.3%[183] - 2019年前九个月72979套同店公寓运营费用为55979.3万美元，较2018年同期增加2072.3万美元，增幅3.8%，预计全年同店费用增长3.8%[192][193] - 2019年前九个月同店净营业收入（NOI）增长3.0%，预计全年同店NOI增长约3.1%[194] - 2019年前九个月非同店/其他NOI较2018年同期增加约3570万美元，主要源于开发和新稳定开发物业、收购物业等[195] - 2019年前九个月和第三季度摊薄每股收益/单位分别为1.82美元和0.71美元，高于2018年同期的1.46美元和0.58美元[197] - 2019年前九个月和第三季度物业运营费用分别增长3.0%和2.3%，NOI分别增长5.5%和6.1%[198] - 2019年前九个月和截至9月30日的季度，其他费用分别减少约370万美元（24.7%）和约480万美元（63.3%）[204] - 2019年前九个月，包括递延融资成本摊销的利息费用减少约3210万美元（9.7%），主要因债务清偿成本降低2930万美元[205] - 2019年截至9月30日的季度，包括递延融资成本摊销的利息费用减少约2570万美元（22.4%），主要因债务清偿成本降低2240万美元[205] - 2019年前九个月，所有债务（不包括债务清偿成本/提前还款罚金）的有效利息成本为4.27%，上年同期为4.36%；该季度为4.11%，上年同期为4.30%[205] - 2019年和2018年前九个月，公司分别资本化利息约480万美元和450万美元；2019年和2018年截至9月30日的季度，分别为210万美元和160万美元[205] - 公司预计2019年全年（截至12月31日），不包括债务清偿成本/提前还款罚金的利息费用约为3.678亿 - 3.72亿美元，资本化利息约为70

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司实现96.5%的高入住率，较2018年第三季度高出20个基点，全年同店入住率预计达96.4%，支撑3.3%的同店收入增长 [16][17] - 基础租金同比上涨2.7%，全年续约率预计稳定在5%左右 [17] - 公司利用有利环境发行6亿美元无担保债务，收益率为2.56% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购4处新物业，包括加州3处和丹佛郊区1处，总收购价格约49亿美元，平均资本化率约4.4% [9][10] 出售业务 - 第三季度出售7处旧资产，总售价约1.87亿美元，平均处置收益率为4.7%，未杠杆化内部收益率约7.6% [10] 开发业务 - 第三季度完成2个开发项目，预计稳定收益率均为5.4% [11] - 本季度启动2个新开发项目，预计稳定收益率分别为5.3%和5.9% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 全年收入增长预期从3.5%上调至3.9%，入住率达96.4%，较2018年第三季度高出70个基点 [19] - 预计2020年将交付约5800套新单位，约60%集中在波士顿市区 [19] 纽约市场 - 全年同店收入增长预计为2.5%，租金法规变化预计使2019年和2020年收入减少约20个基点 [21] - 2020年将交付超过4300套新单位，较2019年减少50% [21][22] 华盛顿特区市场 - 全年收入增长预计为2.5%，市场失业率为3.3%，低于全国平均水平 [22] - 预计2020年将交付超过12000套新单位，资本河滨地区将显著增加 [22] 西雅图市场 - 全年收入增长预期上调20个基点至3.4%，就业增长强劲，办公空间吸纳量达十年最高 [23] - 2020年交付量与2019年相近，约8000套新单位，上半年集中在东区，下半年转回中央商务区 [24] 旧金山市场 - 全年同店收入增长预计为3.8%，较7月指引下调20个基点，目前入住率为95.5%，较去年同期低10个基点 [25] - 预计2020年将交付9800套新单位，与2019年相近，供应集中将从东湾转移至南湾 [26] 洛杉矶市场 - 全年同店收入增长预计为3.8%，较7月指引下调10个基点，入住率保持在96.3% [27] - 2019年和2020年预计均交付约9700套新单位，2020年供应将集中在西洛杉矶、好莱坞和圣费尔南多谷 [27][28] 橙县市场 - 全年收入增长指引上调20个基点至3.8%，第三季度入住率较去年同期高出40个基点 [28] - 预计2020年将交付超过2700套新单位 [28] 圣地亚哥市场 - 全年收入增长指引维持在3.4%，市中心新物业持续对定价能力构成压力 [28] - 预计2020年交付量将减少，约2100套新单位 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加速出售旧的或非战略性资产，收购更符合长期战略的资产，以实现最小化稀释 [8] - 考虑通过发行债务进行资产收购，因市场上优质资产竞争激烈，且股票隐含资本化率与资产资本化率相比，短期内难以实现显著增值 [41] - 关注开发机会，与当地开发商合作开展合资项目，以获取新物业并管理开发风险 [12] - 推进销售和服务路线图，包括部署人工智能电子线索平台、自助导览、新的移动服务平台和智能家居技术，以提升居民满意度和粘性 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司产品需求持续强劲，推动新供应的消化，居民留存率创历史新高，同店收入增长符合预期 [6] - 2020年同店收入增长将受到加州和纽约租金管制法规的负面影响，约15 - 20个基点 [7][18] - 多数市场新供应相对稳定，预计需求与2019年相似， occupancy率也将保持相近水平 [17] - 认为租金管制法规将抑制新住房供应，无法解决住房短缺的根本问题，呼吁政策制定者进行分区改革和消除监管障碍 [15] 其他重要信息 - 公司预计2020年在开发项目上的支出可达5亿美元，包括3亿美元的过剩现金流和2亿美元的额外杠杆 [57] - 公司应用程序的采用率已增长至55%的家庭，新的居民门户和应用程序提供了更多功能，有望提高居民满意度和粘性 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何今年第四季度核心NFFO和同店NOI增长未加速 - 主要有三个因素，一是交易活动的时间安排，二是其他项目（主要是公司管理费用和一些其他费用项目）的时间安排，三是同店收入的季节性减速以及费用季节性变化不如往年明显 [32] 问题2: 加州收购的承销标准是否因监管环境变化而改变 - 公司在承销中更加关注监管因素，对退出资本化率进行了敏感性分析，将内部收益率从7%左右调整至6%以上 [34] 问题3: 加州新租赁增长在第三季度为何为负，未来是否会持续 - 单季度新租赁变化数据不能完全反映情况，若单独分析特定租赁类型，结果会有所改善。预计第四季度仍可能为负，因存在季节性因素 [36][39] 问题4: 公司是否会发行股权进行更多收购 - 公司对扩大规模持开放态度，但市场上优质资产竞争激烈。相比发行股权，公司更倾向于发行债务进行资产收购 [41] 问题5: 加州租金管制法规AB 1482对交易市场有无影响，以及关于废除Costa Hawkins法案的最新消息 - 加州市场未受明显影响，资本化率总体稳定或下降。行业已组织起来反对废除Costa Hawkins法案的提案，有信心再次成功阻止该提案 [44][46] 问题6: 开发商股权需求与公司机会之间的关系，以及2020年供应预测的灵活性 - 开发商因建设成本上升和开发收益率下降，难以筹集股权资金，公司有机会通过合资项目参与开发。公司通过实地调研验证供应数据，预计平均有10% - 15%的单位交付时间会发生转移 [50][52] 问题7: 公司明年的合理开发管道规模，以及旧金山市场需求指标和奥克兰供应的影响 - 公司预计明年在开发项目上的支出可达5亿美元。旧金山市场需求总体呈季节性下降，奥克兰新供应可能吸引了部分需求 [57][59][61] 问题8: 租赁价差情况，租户是否要求更长租期，以及租金管制的中长期影响和资本化率情况 - 特定租赁类型的租赁价差有100个基点的改善，目前未观察到租户对长期租赁的需求明显变化。租金管制长期会减少住房供应，但公司可通过一些方式管理影响。公司认为目前市场资本化率范围在4.3% - 4.7% [64][66][69] 问题9: 本季度在伯克利的资产出售是否与重新定位市场有关，以及是否会与科技公司合作开发住房 - 监管环境和城市特点是出售伯克利资产的因素之一。公司欢迎与科技公司合作开发住房，特别是非员工特定的项目 [70][73] 问题10: 公司对丹佛市场的目标NOI贡献，以及开发收益率的低端要求 - 公司希望丹佛市场的NOI贡献达到5%，目前约为1.5%。公司在评估开发项目时，更关注市场保护、需求动态、基础成本等因素，而非设定最低收益率 [76][78] 问题11: 收购和处置中的资本化率是否为经济资本化率，以及CapEx假设和FFO影响 - 是经济资本化率。CapEx假设因资产而异，公司在披露材料中对收购资本化率和承销情况有说明。部分交易在短期内有增值，但长期不一定 [80][81][83] 问题12: 公司在加州的战略，以及南加州需求情况和东海岸新租赁价差前景 - 公司希望保持或略微降低在加州的NOI占比，同时使资产组合更年轻化。南加州需求依然强劲，但受供应压力影响，定价能力受限。东海岸市场新租赁和续约增长势头良好，但波士顿市场2020年将面临供应压力 [85][88][90] 问题13: 明年运营费用是否会继续超过收入增长，以及如何应对纽约可能的新租金管制法规 - 公司致力于降低运营费用增长，关注减少421a资产对费用的影响。对于纽约可能的新法规，公司希望行业能参与对话，影响政策制定 [94][99] 问题14: 公司在人员成本控制和技术应用方面的情况，以及效率提升对哪些费用项目影响较大 - 公司通过技术应用提高运营效率，预计未来几年运营效率将逐步显现，主要影响工资和维修维护费用。在公用事业方面，公司已完成大部分LED照明项目，正在推进太阳能安装等项目 [101][105][107] 问题15: 公司明年是否会成为净收购方，以及智能家庭技术对租户周转率的影响 - 明年是否成为净收购方取决于市场竞争和可获取的优质资产。租户周转率下降主要与居民满意度有关，智能家庭技术与周转率的相关性不大 [110][112] 问题16: 公司在租金管制倡议方面的费用支出如何处理，以及收购IRR分析中是否考虑经济放缓 - 公司将明确披露相关费用支出，并与会计和审计部门决定如何处理。在IRR分析中，公司会根据市场情况对近期收入增长进行具体分析，长期则采用平均增长率 [113][114][116] 问题17: 债务市场对公司经济决策的影响，以及公寓收购市场资产交易价格情况 - 公司认为增加数亿美元债务不会给公司带来风险。公寓收购市场资产交易价格受多种因素影响，包括资产稳定性、人口结构和固定收益替代需求等 [118][120] 问题18: 公司是否考虑将投资组合扩展到二级市场，以及进入这些市场所需的收益率溢价 - 公司对扩展到二级市场持开放态度，但需考虑市场需求、供应和价格等因素。进入新市场存在成本，因此不能仅依据较高的资本化率做出决策 [123][124] 问题19: 重新进入曾退出市场的考虑因素，以及新开发项目的规模、市场范围和收益率预期 - 若市场和环境发生变化，公司会考虑重新进入曾退出的市场。明年开发项目支出预计会增加，但不会在新市场进行开发项目。公司不确定是否能达到5亿美元的开发支出目标，但预计稳定收益率在5%左右 [126][128] 问题20: Edgemore项目的48.9万套单位是否包括资本化的地面租赁 - 包括地面租赁，若购买土地，单位土地成本约为10万美元，收益率将从5.9%降至5.1%。公司将地面租赁视为融资工具 [131]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司总资产为20990711千美元，较2018年12月31日的20394209千美元增长约2.92%[15][31] - 截至2019年6月30日，公司总负债为10175125千美元，较2018年12月31日的9615454千美元增长约5.82%[15] - 2019年上半年，公司总营收为1332011千美元，较2018年同期的1272824千美元增长约4.65%[17][34] - 2019年上半年，公司总费用为891617千美元，较2018年同期的858301千美元增长约3.88%[17][34] - 2019年上半年，公司净收入为430556千美元，较2018年同期的338958千美元增长约26.99%[17][34][39] - 2019年上半年，归属于控股股东的净收入为413507千美元，较2018年同期的325411千美元增长约27.07%[17] - 2019年上半年，普通股可获得的净收入为411962千美元，较2018年同期的323866千美元增长约27.19%[17] - 2019年上半年，基本每股收益为1.11美元，2018年同期为0.88美元，增长约26.14%[17][34] - 2019年上半年，摊薄每股收益为1.11美元，2018年同期为0.88美元，增长约26.14%[17][34] - 2019年上半年综合收入为405,693千美元，2018年同期为360,260千美元[19][36] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为690,773千美元，2018年同期为685,454千美元[21][39] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为369,155千美元，2018年同期为84,176千美元[21][39] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为128,463千美元，2018年同期为613,163千美元[23][41] - 2019年上半年现金及现金等价物和受限存款净增加193,155千美元，2018年同期减少11,885千美元[23][41] - 2019年上半年末现金及现金等价物和受限存款为309,468千美元，2018年同期为88,877千美元[23][41] - 2019年上半年支付的利息净额为171,116千美元，2018年同期为188,913千美元[25][43] - 2019年上半年支付的所得税和其他税净额为754千美元，2018年同期为644千美元[25][43] - 2019年上半年对非合并实体投资的（收益）损失为(68,058)千美元，2018年同期为2,008千美元[21] - 2019年上半年对非合并实体投资的（收益）损失为68,735千美元，2018年同期为收益1,321千美元[43] - 2019年上半年优先股期初和期末余额均为37280千美元，2018年6月30日数据相同[27] - 2019年上半年普通股期末余额为3708千美元，较期初3694千美元增加，2018年6月30日期末余额为3683千美元[27] - 2019年上半年实收资本期末余额为8949581千美元，较期初8935453千美元增加，2018年6月30日期末余额为8905184千美元[27] - 2019年上半年留存收益期末余额为1252809千美元，较期初1261763千美元减少，2018年6月30日期末余额为1329600千美元[27] - 2019年上半年累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 89849千美元，较期初 - 64986千美元减少，2018年6月30日期末余额为 - 67310千美元[27] - 2019年上半年每股普通股宣布的股息为1.135美元，2018年6月30日为1.08美元[27] - 2019年上半年运营合伙企业非控股权益期末余额为227320千美元，较期初228738千美元减少，2018年6月30日期末余额为232995千美元[28] - 2019年上半年部分拥有物业非控股权益期末余额为 - 1298千美元，较期初 - 2293千美元增加，2018年6月30日期末余额为 - 1646千美元[28] - 2019年上半年运营合伙企业非控股权益净收入为15429千美元，2018年6月30日为12358千美元[28] - 2019年上半年部分拥有物业非控股权益净收入为1620千美元，2018年6月30日为1189千美元[28] - 截至2019年6月30日，公司加权平均流通股数为382,854千股，较2018年同期的380,729千股增长0.56%[34] - 2019年上半年，公司归属于控股权益的净收入为428,936千美元，较2018年同期的337,769千美元增长26.99%[34] - 2019年上半年，公司归属于控股权益的综合收入为404,073千美元，较2018年同期的359,071千美元增长12.53%[36] - 2019年上半年使用权资产初始计量和重分类为 - 438,705千美元，2018年同期无此项目[43] - 2019年6月30日，公司发行在外普通股为3.7083881亿股，2018年为3.68278336亿股[70] - 2019年6月30日，公司对运营合伙企业的所有权权益为3.6%，2018年为3.7%[70] - 2019年6月30日和2018年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业的赎回价值分别约为4.36亿美元和3.665亿美元[73] - 2019年上半年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业市场价值变化为5697.4万美元，账面价值变化为 - 4.5万美元[74] - 2018年上半年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业市场价值变化为17.2万美元，账面价值变化为 - 64.4万美元[74] - 2019年6月30日，普通和有限合伙人流通在外单位为384,694,494个，有限合伙人单位为13,855,684个，有限合伙人单位在运营合伙企业的所有权权益为3.6%；2018年对应数据分别为382,302,354个、14,024,018个、3.7%[78] - 2019年6月30日和2018年，可赎回有限合伙人单位的赎回价值分别约为4.36亿美元和3.665亿美元[81] - 2019年上半年可赎回有限合伙人单位赎回价值变动：1月1日余额3.79106亿美元，市值变动5697.4万美元，账面价值变动 - 4.5万美元，6月30日余额4.36035亿美元；2018年对应数据分别为3.66955亿美元、17.2万美元、 - 64.4万美元、3.66483亿美元[82] - 2019年6月30日，公司房地产投资成本为26.995775亿美元，累计折旧7.026622亿美元，净投资为19.969153亿美元；2018年12月31日对应数据分别为26.511022亿美元、6.696281亿美元、19.814741亿美元[87] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为52907000美元和58349000美元，其中威斯康星广场开发商（VIE）的所有权百分比为33.3%，运营物业（非VIE）曾为20.0%[99] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司的受限存款分别为58195000美元和68871000美元[104] - 截至2019年6月30日，公司的使用权资产为431753000美元，租赁负债为281620000美元[106] - 2019年上半年和截至6月30日的季度，公司的总租赁成本分别为15494000美元和7858000美元[111] - 截至2019年6月30日，公司办公室租赁和地面租赁的加权平均剩余租赁期限分别为6.4年和56.6年，加权平均折现率分别为3.7%和5.0%[112] - 截至2019年6月30日，公司未来五年及以后的经营租赁最低租金付款总额为1026193000美元，最低租金收入总额为430859000美元[113] - 截至2019年6月30日，公司有未偿还抵押贷款债务约26亿美元，上半年获得2.881亿美元固定利率和750万美元浮动利率抵押贷款债务，偿还9550万美元和310万美元抵押贷款债务[116] - 截至2019年6月30日，公司有3.45亿美元有担保债务，主要是免税债券[118] - 2019年上半年，公司发行6亿美元十年期3.00%无担保票据，净收益约5.975亿美元，综合有效利率约3.85%[119] - 截至2019年6月30日，公司有65亿美元未偿还无担保票据[119] - 公司有20亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2022年1月10日，可额外增加7.5亿美元借款[123] - 公司美国商业票据计划最高可借5亿美元，2019年上半年加权平均利率2.73%，加权平均未偿还金额约3.488亿美元[124] - 截至2019年6月30日，循环信贷额度无未偿还借款，670万美元受限用于支持信用证，可用额度约19亿美元，2019年上半年加权平均利率3.25%[125] - 截至2019年6月30日，第三方金融机构信用证安排下有900万美元信用证未偿还[126] - 2019年6月30日，抵押应付票据账面价值25.99013亿美元，公允价值26.02782亿美元；无担保债务账面价值65.31408亿美元，公允价值69.68724亿美元[132] - 2019年6月30日，公司衍生工具当前名义余额4.5亿美元，最低和最高利率均为2.375%，到期日为2019年[133] - 2019年6月30日，补充高管退休计划其他资产公允价值1.45577亿美元，其他负债公允价值1.45601亿美元；可赎回非控股权益公允价值4.36035亿美元[134] - 2019年6月30日，利率互换在利息费用项的收益为2253美元，对应固定利率债务的损失为2253美元；2018年6月30日，利率互换在利息费用项的损失为2151美元，对应固定利率债务的收益为2151美元[136] - 2019年6月30日，远期起息互换从累计其他综合收益重分类至收益的金额为33765美元（损失），在利息费用项为8902美元（损失）[137] - 2018年6月30日，远期起息互换在OCI的收益为11995美元，从累计OCI重分类至收益的有效部分在利息费用项为9307美元（损失）[138] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，与衍生工具相关的递延净损失分别约为8980万美元和6500万美元；预计到2020年6月30日的12个月内，公司可能确认2570万美元的累计其他综合收益（损失）作为额外利息费用[138] - 2019年6月，公司支付约4180万美元结算十份远期起息互换，其中约20万美元的应计利息计入利息费用增加，剩余4160万美元将作为累计其他综合收益（损失）的一部分递延，并在票据的前九年零十一个月内确认为利息费用增加[139] - 2019年上半年和2018年上半年，公司基本每股净收益分别为1.11美元和0.88美元，摊薄每股净收益分别为1.11美元和0.88美元；2019年第二季度和2018年第二季度，基本每股净收益分别为0.83美元和0.31美元，摊薄每股净收益分别为0.83美元和0.31美元[141] - 2019年上半年和2018年上半年，公司租赁房地产的净营业收入分别为925257000美元和879109000美元；2019年第二季度和2018年第二季度，净营业收入分别为469467000美元和446394000美元[151] - 2019年上半年运营收入为5.79229亿美元，2018年同期为5.56685亿美元；2019年第二季度运营收入为3.6926亿美元，2018年同期为2.17603亿美元[181] - 2019年上半年和第二季度摊薄后每股收益/单位分别为1.11美元和0.83美元，2018年同期分别为0.88美元和0.31美元[197] - 2019年上半年和第二季度合并租金收入同比增长4.7%，合并净营业收入（NOI）同比增长5.2%[198] - 2019年上半年和第二季度物业管理费用分别增加约380万美元（8.2%）和90万美元（3.8%），预计2019年全年约为9700 - 9900万美元[199] - 2019年上半年和第二季度一般及行政费用分别增加约90万美元