公司业务 - Equity Residential将于2024年1月30日发布第四季度运营结果[1] - 公司将于2024年1月31日举行电话会议讨论这些结果[1] - Equity Residential致力于打造人们可以茁壮成长的社区[1] - 公司专注于在吸引富裕长期租户的活跃城市收购、开发和管理住宅物业[1] - Equity Residential拥有或投资于302个物业，包括80,191个公寓单元[1] - 公司在波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和南加州拥有稳定的业务，同时在丹佛、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和奥斯汀等地区扩大业务[1]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度同店收入增长4.4% [23] - 公司调整了全年同店收入增长预期,从5.875%下调至5.5% [16] - 公司调整了EPS、FFO和NFFO指引 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东海岸市场表现优于西海岸市场 [9] - 纽约、波士顿和华盛顿D.C.等市场表现良好,达到或超过预期 [9] - 旧金山和西雅图市场价格压力大于预期,出现更大幅度的价格下降和租金优惠 [26][27] - 洛杉矶市场正在努力降低坏账水平,该过程不平衡且漫长 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场表现优于西海岸市场 [9] - 纽约、波士顿和华盛顿D.C.等东海岸市场表现良好 [9] - 旧金山和西雅特市场价格压力大于预期 [26][27] - 洛杉矶市场坏账水平改善进度缓慢 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续向扩张市场投资,在亚特兰大郊区收购了两处资产 [18][19] - 公司将继续减少在旧金山和西雅特等城市中心的资产 [18] - 公司看好长期来看其业务的健康和前景,有利于业绩的支撑因素 [17] - 公司将利用未来两年扩张市场大量新增供给带来的收购机会,进一步实现投资组合多元化 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目标租客群体就业状况良好,失业率低,收入水平上升,租房意愿强 [10] - 公司预计2024年就业增长预期低于2023年,但仍将受益于优质租客群体的需求 [17] - 公司预计大部分市场新增供给将低于日光带市场,有利于公司业绩 [11][34] - 公司认为旧金山和西雅特市场长期前景良好,但短期内恢复需要加快 [85] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问10月新租金变化情况,特别是剔除旧金山和西雅特后的变化 [45] **Michael Manelis 回答** 10月新租金变化中,旧金山和西雅特市场下降幅度较大,约负8%-9%,其中一半来自租金优惠增加 [46][47] 问题2 **Eric Wolfe 提问** 询问坏账水平改善进度及未来预期 [54] **Robert Garechana 和 Mark Parrell 回答** 如果法院进程更快,第三季度坏账水平可能会提前10个基点改善,但目前进程延长导致坏账水平较高,未来可能会略高于50个基点 [55][57][58] 问题3 **John Pawlowski 提问** 询问公司是否会暂停在日光带市场的收购活动 [66] **Mark Parrell 回答** 公司目前暂停了收购活动,正在观望市场,等待机会,未来可能会在日光带市场寻找收购标的 [67][123][124]

公司财务表现 - 公司在2023年第三季度实现了总资产20108.98亿美元，较上一年略有下降[11] - 公司在2023年第三季度实现了总营收2146.46亿美元，较上一年同期增长5.3%[12] - 公司在2023年前九个月实现了净利润5462.19亿美元，较上一年同期略有下降[12] - 公司在2023年第三季度实现了净利润1812.86亿美元，较上一年同期略有下降[12] - 公司在2023年前九个月实现了综合收益5538.65亿美元，较上一年同期略有下降[13] - 公司在2023年第三季度实现了综合收益1826.77亿美元，较上一年同期略有下降[13] - 公司在2023年前九个月实现了经营活动产生的净现金流量1188.52亿美元，较上一年同期略有增长[14] - 公司在2023年前九个月实现了投资活动产生的净现金流量-468.35亿美元，较上一年同期有所下降[14] - 公司在2023年前九个月实现了融资活动产生的净现金流量-730.61亿美元，较上一年同期有所下降[15] - 公司在2023年前9个月，现金支付利息净额为206,080千美元，较2022年同期的221,218千美元有所下降[16] - 公司在2023年前9个月，投资房地产的摊销费用中，其他资产为2,089千美元，较2022年的1,754千美元有所增加[16] - 公司在2023年前9个月，投资房地产的折旧和溢价摊销中，抵押贷款净额为1,129千美元，较2022年的1,865千美元有所下降[16] - 公司在2023年前9个月，投资房地产和未合并实体的利息资本化为负值，分别为3,468千美元和6,111千美元[16] - 公司在2023年前9个月，ERP Operating Limited Partnership的租金收入为2,146,464千美元，较2022年同期的2,035,477千美元有所增长[20] - 公司在2023年前9个月，ERP Operating Limited Partnership的总支出为1,505,414千美元，较2022年同期的1,466,140千美元有所增加[20] - 公司在2023年前9个月，ERP Operating Limited Partnership的销售房地产物业净收益为127,034千美元，较2022年同期的304,346千美元有所下降[20] - 公司在2023年前9个月，ERP Operating Limited Partnership的净收入为546,219千美元，较2022年同期的641,641千美元有所下降[20] - 公司在2023年第三季度净收入为546,219千美元，较2022年同期的641,641千美元有所下降[21] - 公司在2023年前九个月的经营活动现金流为1,188,524千美元，较2022年同期的1,120,228千美元有所增加[22] - 公司在2023年前九个月的融资活动现金流为-730,614千美元，较2022年同期的-1,602,333千美元有所减少[23] - 公司在2023年第三季度总合收入为553,865千美元，较2022年同期的675,041千美元有所下降[21] - 公司在2023年第三季度现金及现金等价物结余为126,727千美元，较2022年同期的121,467千美元有所增加[23] 公司业务及资产情况 - Equity Residential是一家S&P 500公司，专注于在吸引富裕长期租户的动态城市及周边地区收购、开发和管理住宅物业[27] - 截至2023年9月30日，公司直接或间接拥有位于10个州和哥伦比亚特区的305处物业，包括80,683套公寓单元[28] - 公司选择以REIT的形式纳税，导致EQR层面没有联邦所得税准备金，而ERPOP通常也不承担联邦所得税[30] 公司股票及投资 - 公司拥有一个At-The-Market（ATM）股票发行计划，允许公司不时以当前市场价格或通过协商交易发行普通股[36] - 公司可以回购高达1300万股普通股[36] 公司交易及投资活动 - 公司在2023年前九个月收购了来自非关联方的房地产，购买价格为366,334美元[38] - 公司在2023年前九个月完成了多项交易，包括收购合资企业合作伙伴的10%股权[39] - 公司在2023年前九个月出售了一处部分拥有的物业，销售价格约为6010万美元[39] - 公司在2023年前九个月完成了一项总额为989,000美元的未合并实体投资[42] 公司租赁业务 - 公司在2023年第三季度的租赁收入为2,052,647美元，较2022年同期增长[44] - 公司在2023年第三季度的其他租赁收入为93,817美元，较2022年同期增长[44] - 公司截至2023年9月30日的居民/租户应收账款余额为25,532千美元，较2022年12月31日的35,688千美元有所下降[46] - 公司2023年前九个月的坏账净额为28,862千美元，占租金收入的1.4%[47] - 公司在2023年第三季度因Rite Aid的破产而录得约150万美元的直线应收账款核销[46] 公司债务及资金情况 - 公司在2023年前九个月的固定利率债务中，获得了20亿美元的5.18%固定利率抵押贷款和35亿美元的5.25%固定利率抵押贷款[49] - 公司2023年9月30日的加权平均利率为3.64%，到期日期范围为2029年至2061年[51] - 公司在2023年前九个月的公共无抵押票据中，净额为5,342,329千美元，加权平均利率为3.52%，到期日期范围

财务表现 - 公司在2023年第二季度实现了1,422,397千美元的租金收入[11] - 公司在2023年第二季度实现了218,461千美元的营业收入[12] - 公司在2023年上半年实现了364,933千美元的净收入[12] - 公司在2023年上半年实现了371,188千美元的综合收入[13] - 公司在2023年上半年实现了745,980千美元的经营活动现金流入[14] - 公司在2023年上半年实现了271,279千美元的投资活动现金流出[14] - 公司在2023年上半年实现了487,231千美元的融资活动现金流出[15] - 2023年上半年，Equity Residential支付利息净额为125,518千美元，较2022年同期的136,787千美元有所下降[16] - 2023年上半年，Equity Residential的投资房地产摊销费用为211千美元，较2022年同期的253千美元减少[16] - 2023年上半年，Equity Residential的现金及现金等价物为35,701千美元，较2022年同期的53,869千美元减少[19] - 2023年上半年，ERP Operating Limited Partnership的租金收入为1,422,397千美元，较2022年同期的1,340,378千美元增长[20] - 2023年上半年，ERP Operating Limited Partnership的总支出为1,006,470千美元，较2022年同期的988,501千美元增加[20] - 2023年上半年净收入为364,933千美元，较2022年同期增长58,457千美元[21] - 2023年上半年综合收入为371,188千美元，较2022年同期增长61,090千美元[21] - 2023年上半年经营活动产生的净现金流为745,980千美元，较2022年同期增长55,106千美元[22] - 2023年上半年投资活动产生的净现金流为-271,279千美元，较2022年同期减少225,944千美元[23] - 2023年上半年融资活动产生的净现金流为-487,231千美元，较2022年同期减少399,893千美元[23] - 2023年上半年现金及现金等价物结余为124,642千美元，较2022年同期减少6,009千美元[23] - 2023年上半年支付利息净额为125,518千美元，较2022年同期减少11,269千美元[24] - 2023年上半年支付所得税净额为911千美元，较2022年同期增加224千美元[24] - 2023年上半年偿还债务融资成本为0千美元，较2022年同期减少228千美元[24] - 2023年上半年非控股权益结余为-4,728千美元，较2022年同期减少2,994千美元[26] 公司概况 - Equity Residential是一家S&P 500公司，专注于在吸引富裕长期租户的动态城市及周边地区收购、开发和管理住宅物业[27] - 截至2023年6月30日，公司直接或间接拥有位于10个州和哥伦比亚特区的304处物业，共计80,212套公寓单元[28] 股票发行与收购 - 公司选择以REIT的形式纳税，导致EQR层面没有联邦所得税的计提，而ERPOP通常也不承担联邦所得税[30] - 公司拥有一个At-The-Market（ATM）股票发行计划，允许公司不时以当前市场价格或通过协商交易发行普通股[36] - 公司可以回购多达1300万股普通股[36] - 公司在2023年第二季度发行了价值0.9百万美元的3.00% Q系列累积可赎回优先单位[36] - 公司在2023年第二季度从非关联方处收购了2个物业和549套公寓单元，购买价格为186,600千美元[38] - 公司在2023年第二季度向非关联方处处置了7个物业和247套公寓单元，销售价格为135,300千美元，净收益为100,122千美元[38] - 公司已经进入协议以收购1个物业和290套公寓单元，购买价格为93,000千美元[38] - 公司在2023年第二季度收购了一个合资企业的10%股权，花费460万美元，其中370万美元现金支付，ERPOP发行了0.9百万美元的3.00% Q系列优先单位[40] 财务结构 - 公司截至2023年6月30日的租赁收入总额为6.84549亿美元，较2022年同期的6.58986亿美元增长[47] - 公司截至2023年6月30日的其他租赁收入总额为3.276亿美元，较2022年同期的2.8044亿美元增长[47] - 公司截至2023年6月30日的居民/租户应收账款余额为4,489,000美元，较2022年同期的4,283,000美元增长[47] - 公司截至2023年6月30日的直线应收账款余额为21,634,000美元，较2022年同期的18,193,000美元增长[47] - 公司截至2023年6月30日的固定利率债务的加权平均利率为3.63%[49] - 公司截至2023年6月30日的固定利率债务的到期日期范围为2025年至2047年[50] - 公司截至2023年6月30日的无抵押公共债券的加权平均利率为3.54%[50] - 公司截至2023年6月30日的无抵押公共债券的到期日期范围为2025年至2047年[50] - 公司截至2023年6月30日的未担保循环信贷额度为25亿美元[51] - 公司截至2023年6月30日的商业票据计划的加权平均利率为5.12%[51] - 公司在2023年6月30日的资产中，衍生工具指定为对冲工具，包括利率合同和补充执行退休计划，总价值为155,359千美元[57] - 公司在2023年6月30日的负债中，

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度同店收入增长5.5%，符合5月上调后的指引预期 [12] - 公司将全年同店费用指引中点下调25个基点至4.25%，主要因房地产税增长预期持续较低以及大宗商品价格预期显著降低 [26] - 公司再次上调同店净营业收入和正常化资金运营指引，此前曾在两个月前基于更好的预期收入结果上调过 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东海岸市场表现优于西海岸，纽约二季度同店住宅收入增长超13%，波士顿略高于8%，华盛顿特区为6.3% [12][15] - 西海岸市场中，南加州市场实现强劲的连续收入增长，洛杉矶剔除干扰因素后同店季度环比收入增长超5%，旧金山季度环比收入增长3.1%（调整后为4.6%），西雅图市场表现未达预期 [17][19][21] - 扩张市场约占同店净营业收入的5%，丹佛、达拉斯和奥斯汀受新供应影响较大，亚特兰大表现亮眼，季度和年初至今均实现两位数收入增长 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合在主要租赁季后半段的入住率为96%，东海岸市场入住率接近97%，华盛顿特区略低于97%，旧金山市区回升至96% [14][15][20] - 公司整体约15%的申请可获得约一个月的优惠，约80%的优惠集中在西雅图和旧金山的市区 [78] - 公司目前的租约损失率为3.7%，纽约和圣地亚哥最高，约为9%，华盛顿特区、橙县、波士顿在4.5% - 6%之间，丹佛、旧金山、西雅图和洛杉矶在0 - 2%之间，达拉斯和奥斯汀处于租约收益状态 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在城市和郊区、沿海和阳光地带市场之间建立更平衡的投资组合，以实现长期最高回报和最低波动性 [9] - 公司将在阳光地带和丹佛市场以及沿海市场的部分郊区寻找机会，以合理价格收购或开发优质资产 [10] - 目前交易市场相对平静，买卖双方存在价格分歧，但预计未来6 - 12个月销售将增加 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受益于强劲的需求和良好的费用管理，在通胀环境下有望比竞争对手实现更多的底线收益 [5] - 尽管经济环境波动，但公司富裕租户群体的需求依然强劲，预计2023年将是不错的一年 [6] - 预计未来租金增长将趋于温和，但仍高于历史水平，租赁季剩余时间将保持健康发展态势 [14] - 看好纽约、华盛顿特区等市场的持续表现，对洛杉矶、旧金山和西雅图市场的长期复苏持乐观态度 [15][19][21] 其他重要信息 - 公司在二季度收购了亚特兰大一处新开发的租赁物业和丹佛郊区一处287单元的物业，收购价格约为1.08亿美元，收购资本化率为5% [7] - 公司正在对8亿美元的有担保债务池进行再融资，已锁定5.3亿美元的贷款利率略低于5.25%，经济成本为4.7% [27] - 公司运营平台表现出色，通过创新和技术发展提升了客户体验和财务绩效 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年费用是否有一次性、季节性或非经常性项目，以及对2024年的参考性 - 第三和第四季度的正常化资金运营增长主要来自同店净营业收入的累积增长，除了坏账在第四季度和第三季度有所改善外，没有明显的一次性项目 [30] - 目前谈论2024年的情况还为时过早，公司数据遵循典型的季节性模式，同店业务驱动运营结果 [30] 问题: 洛杉矶罢工对坏账和租金增长的影响是否已纳入指引 - 目前未看到罢工对业务产生影响，现场工作人员表示直接暴露风险不大 [32] - 若罢工持续，可能会影响市场需求，但目前无需过度担忧，公司会持续关注 [33] 问题: 旧金山和西雅图市中心大型城市资产的当前定价范围 - 目前此类资产的投标不活跃，难以给出确切价格，大多数人在市场改善和资本获取正常化之前不愿交易 [36] - 市场上有大量未分配的私人资本，但投资者需要看到市场稳定才会行动，预计未来运营结果改善将促进资本流动 [37] 问题: 未来几个月或季度，大型门户标志性资产的资本化率是否会明显高于郊区资产 - 此类资产相对于重置成本会有一个有吸引力的折扣，这将形成一个价格底线，防止差距过大 [39] 问题: 五年后公司投资组合的城市和郊区理想比例 - 目前公司约60%为城市资产，目标是将这一比例降至50%以下 [41] - 预计五年后约三分之一的投资组合将位于丹佛和阳光地带市场，城市和郊区资产实现50 - 50的平衡，但公司会根据机会灵活调整 [41] 问题: 8月和9月的续约通知情况以及新租赁的压力点 - 续约情况在过去几个月较为稳定，预计续约率为55% - 60%，续约租金增长率约为5% - 5.5% [44] - 接近租赁旺季尾声时，谈判范围可能会扩大至200个基点 [45] - 新租赁压力主要来自西雅图和旧金山市区的优惠政策 [45] 问题: 公司开发项目的收益率以及对未来开发的展望 - 现有开发项目的收益率为中到高个位数，加利福尼亚的Laguna Clara项目略低 [48] - 目前开发项目的风险溢价不足，收购似乎是更好的投资选择，但如果租金上涨，开发项目可能会更具吸引力 [48] 问题: 运营平台举措对利润率的潜在影响和时间框架 - 2023年公司在净营业收入指引中包含约1000万美元的举措，其中约三分之二来自费用方面 [51] - 目前公司专注于下半年启动更多基于收入的举措，并在2024年开始产生效果 [51] - 从现金流利润率来看，公司已经处于行业领先水平，通过这些举措有望再提高几个百分点 [53] 问题: 西雅图市场消化供应需要的时间 - 目前西雅图市场面临的直接竞争供应处于低位，但2024年预计供应将增加，公司会在制定2024年指引时考虑这一因素 [55] - 西雅图市场需要更持续强劲的就业增长和更好的生活质量条件来恢复，目前南湖区已出现积极迹象 [22][55] 问题: 7月混合租赁增长率较6月减速是否意外 - 租金通常在7月下旬至8月中旬达到峰值，目前定价趋势自年初以来上涨约6%，符合预期 [61] - 新租赁变化的单月数据噪音较大，主要受西雅图和旧金山市区优惠政策影响，预计8月可能会有所回升 [62] 问题: 有担保债务与无担保票据的利差以及未来有担保市场的吸引力 - 有担保贷款锁定利率时相对于国债的利差为135个基点，与无担保票据的利差较窄，约为5 - 10个基点 [65] - 利差可能会因每日交易活动而变化，目前难以判断有担保市场是否更具吸引力 [66] 问题: 华盛顿特区市场下半年及2024年的展望 - 华盛顿特区各子市场表现差异不大，得益于良好的交通环境，新供应能够被有效吸收 [69] - 下半年市场将面临更多竞争供应，但预计仍将保持良好表现，2024年也具有较好的发展前景 [70] 问题: 政府机构不回办公室办公是否已纳入数据统计以及对业绩的影响 - 公司希望政府推动联邦员工返回办公室，但目前这一情况未在指引中体现 [72] - 国家安全领域的员工可能一直都在办公室，增加这部分员工数量将有助于市场需求 [73] 问题: 西雅图市场不同区域资产的表现差异及影响因素 - 西雅图市区的贝尔敦中央商务区面临压力，价格仍远低于2020年3月水平，郊区市场相对健康 [75] - 未来供应将影响市区和郊区市场 [75] 问题: 旧金山、西雅图和洛杉矶部分地区的优惠政策情况以及东西海岸市场下半年的混合租赁增长率预期 - 公司整体约15%的申请可获得约一个月的优惠，约80%的优惠集中在西雅图和旧金山的市区 [78] - 目前东海岸市场表现优于西海岸约400个基点，预计这一差距将保持相对稳定 [79] 问题: 公司投资组合目前的租约损失率以及最高和最低的地区 - 目前租约损失率为3.7%，高于历史同期水平 [81] - 纽约和圣地亚哥最高，约为9%，华盛顿特区、橙县、波士顿在4.5% - 6%之间，丹佛、旧金山、西雅图和洛杉矶在0 - 2%之间，达拉斯和奥斯汀处于租约收益状态 [81] 问题: 公司在城市市场的大型资产未来是作为交易资产还是长期持有资产 - 公司是否出售大型资产取决于市场暴露程度和资产表现，而非资产规模本身 [84] - 市场波动对各类资产都有影响，公司通过平衡投资组合来应对波动，将其视为机会而非风险 [86] 问题: 公司如何提高收购交易的初始收益率 - 公司作为有针对性的买家，目标是寻找相对于重置成本有折扣且供应管道有限的机会，通常在郊区市场 [91] - 公司拥有高度可扩展的运营平台，能够在收购后通过整合资源提高运营利润率 [92] - 公司注重收购价格相对于重置成本的折扣，以及在供应压力较小的市场进行收购 [94] 问题: 下半年坏账在更新指引中的情况 - 下半年坏账将对收入增长率有约30个基点的积极贡献，主要因坏账情况持续改善并跨越了困难的比较期 [97] - 预计全年坏账占总收入的比例约为125 - 130个基点，仍高于历史正常水平的50个基点，为2024年的增长提供了空间 [97] 问题: 如何调和公司目前强大的投资组合与多元化战略之间的关系 - 未来几年阳光地带市场可能面临压力，公司可以以合理价格收购这些市场的资产并加入投资组合 [99] - 建立平衡的投资组合可以平衡供需风险和机会，考虑监管风险和抗风险能力，为投资者带来长期稳定的回报 [100][101] 问题: 考虑到正常季节性模式，夏末和秋季的增长假设 - 预计今年租金和需求将遵循正常的季节性模式，但峰值会略低 [104] - 进入8月，预计仍有几周的租赁旺季，租金将继续小幅上涨，9月开始租金将逐渐趋于平稳 [105] 问题: 基于上半年的结果，是否会调整全年2.5%的市场租金增长预测 - 目前市场租金增长符合预期，将各项因素综合考虑后，预计全年混合租赁增长率为4%，无需调整预测 [108]

公司财务表现 - 公司在2023年第一季度实现了总资产20102.53亿美元，较2022年底略有下降[11] - 公司在2023年第一季度实现了净收入220.07亿美元，较去年同期有显著增长[12] - 公司在2023年第一季度实现了综合收入203.63亿美元，较去年同期有增长[13] - 公司在2023年第一季度现金流量从经营活动中获得了393.28亿美元，较去年同期有所增长[14] - 公司在2023年第一季度现金流量从投资活动中获得了43.72亿美元，较去年同期有所增长[14] - 公司在2023年第一季度现金流量从融资活动中净减少了35.51亿美元，较去年同期有所减少[15] - 公司在2023年第一季度现金及现金等价物结余为219.08亿美元，较去年同期有所增加[15] - 2023年第一季度，Equity Residential的现金支付利息净额为79,693千美元，较2022年同期的81,391千美元略有下降[16] - Equity Residential的投资房地产摊销费用中，其他资产摊销费用为697千美元，较去年同期的585千美元有所增加[16] - ERP Operating Limited Partnership在2023年第一季度实现租金收入为705,088千美元，较去年同期的653,348千美元有所增长[20] - ERP OPERATING LIMITED PARTNERSHIP 2023年第一季度净收入为22,007.1万美元，较2022年同期的7,379.8万美元增长198.7%[22] - 2023年第一季度现金流量从经营活动中提供的净现金为39,327.9万美元，较2022年同期的36,805.6万美元增长6.9%[22] - 2023年第一季度现金及现金等价物和受限存款结余为21,908.5万美元，较2022年同期的11,170.0万美元增长96.3%[23] - 2023年第一季度支付的利息净额为7,969.3万美元，较2022年同期的8,139.1万美元减少2.1%[24] - ERP OPERATING LIMITED PARTNERSHIP 2023年第一季度净收入为21,126.3万美元，较2022年同期的6,999.3万美元增长201.9%[25] - 2023年第一季度非控股权益净收入为97.7万美元，较2022年同期的63.9万美元增长52.9%[26] 公司资产情况 - 公司主要业务集中在房地产领域，通过ERP Operating Limited Partnership进行资产持有和管理[27] - 公司拥有或部分拥有301个物业，包括79,351套公寓单元，其中286个为全资拥有，15个为部分拥有[28] - 公司在2023年3月31日持有的房地产投资净额为约188.9亿美元[37] - 公司已达成协议出售一处土地地块，销售价格为1.6亿美元[38] 公司财务结构 - 公司选择以REIT的形式纳税，导致在EQR层面没有联邦所得税[30] - 公司在2022年1月1日至3月31日期间发行了约378.9亿股普通股[31] 公司债务情况 - 非控制权益-运营合作伙伴/有限合伙人资产的赎回价值分别为约3.23亿美元和4.96亿美元[35] - 公司在2023年3月31日的抵押债务总额为1,968,243千美元[45] - 公司在2023年3月31日的加权平均利率为3.56%[46] - 公司在2023年3月31日的未担保循环信贷额度为2,496,516千美元[46] - 公司在2023年3月31日的抵押贷款净额为1,968,243千美元，较2022年12月31日的1,845,907千美元有所增加[51] - 公司在2023年3月31日的无抵押债务净额为5,343,851千美元，较2022年12月31日的4,855,336千美元有所增加[51] - 公司在2023年3月31日的衍生工具中，Forward Starting Swaps的当前名义余额为450,000千美元，最低利率为2.4470%，最高利率为3.6995%，到期日为2033年[51] 公司经营情况 - 公司在2023年3月31日的租赁收入为659,428千美元[44] - 公司在2023年3月31日的应收账款余额为3,920千美元[44] - 公司在2023年3月31日的坏账净额为10,755千美元，占租金收入的1.6%[45] - 公司在2023年第一季度的每股净收入为0.56美元，较2022年同期的0.19美元有所增加[55] - 公司在2023年第一季度的净营业收入为460,840千美元，较2022年同期的427,786千美元有所增加[60] - 2023年第一季度，公司同店租赁房地产总收入为460,840千美元，较2022年同期增长10.6%[61] - 南加州地区是公司同店租赁收入的主要贡献者，2023年第一季度Los Angeles、Orange County和San Diego的总收入为121,533千美元，占同店总收入的26.4%[61] - 2023年第一季度，公司同店总资产为18,209,289千美元，其中San Francisco、Washington, D.C.和New York是资产规模最大的地区，总资产达到9,488,684千美元[61] - 公司于2023年第一季度收购了两个租赁物业，总共549套公寓，购买价格为186,600千美元[64]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度同店收入增长9.2%,超出预期 [11] - 同店费用增长7.2%,略高于预期,主要受到加州暴雨影响 [35][36][37][38] - 第一季度净营业收入和标准化FFO优于预期 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 东海岸市场(纽约、华盛顿特区、波士顿)表现良好,其中纽约同店收入增长超过19% [26][27] - 西海岸市场(南加州、旧金山、西雅图)表现较为一般,其中旧金山和西雅图的定价能力和租金优惠使用率较弱 [31][32][33] - 新兴市场(达拉斯-沃斯堡、奥斯汀、亚特兰大、丹佛)表现基本符合预期,受到较高新增供给的影响 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场表现最佳,同店收入增长超过19%,供给有限,需求强劲,租金定价和出租率均保持高位 [26] - 华盛顿特区市场表现也超出预期,尽管面临较大新增供给,但仍实现良好收入增长 [27] - 南加州市场,尤其是洛杉矶,随着驱逐令的到期,拖欠租金的情况有所改善,但会短期影响出租率 [28][29][30] - 旧金山和西雅图市场的定价能力和租金优惠使用率较弱,表现较为一般 [31][32][33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续关注多元化布局,包括在新兴市场如达拉斯-沃斯堡、奥斯汀、亚特兰大等进行投资 [15][16][20][21] - 公司预计2023年全国公寓新增供给将创历史新高,但在公司主要的沿海市场,新增供给相对可控,而在新兴市场则面临较大压力 [15] - 公司将继续通过资产交易来优化资产组合,包括在高税收地区如洛杉矶提前出售资产,以及在亚特兰大等市场进行收购 [19][20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前的经济环境和就业市场仍然较为稳健,尤其是针对公司的目标客户群体 [13][14] - 公司认为租房相比购房仍具有较强的价值优势,预计未来租赁需求将保持良好 [14] - 公司对2023年的业务前景保持乐观,并在第一季度提高了6%的股息 [11][13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Wolfe 提问** 询问公司2023年同店收入指引的具体情况,是否会在第二季度出现较大下滑 [45][46][47][48][49] **Robert Garechana 回答** 公司同店收入增长预计会在第二季度开始有所放缓,但仍将保持高于历史水平的增长,这主要是由于2022年的同比基数较高所致 [46][47] 问题2 **John Pawlowski 提问** 询问公司是否担心未来城市可能会通过提高公寓税收来弥补商业地产税收的缺口 [51][52][53] **Robert Garechana 回答** 公司目前还没有看到这方面的明确迹象,2023年的税收情况公司预计会好于之前的预期,但未来几年城市可能会采取这种措施的可能性仍然存在 [52][53] 问题3 **Michael Goldsmith 提问** 询问公司在新兴市场的保险费用和税收情况是否会影响这些市场的投资吸引力 [168][169][170] **Mark Parrell 回答** 每个市场都有自己的风险特点,公司的投资策略是通过分散投资来应对不同市场的风险,不会因为某些市场的保险费用和税收情况而放弃对这些市场的投资 [168][169][170]

公司战略 - 公司是美国最大的上市房地产公司之一，专注于高品质租赁公寓物业[21] - 公司的长期战略是在战略目标市场投资，以最大化风险调整后的总回报，并平衡当前现金流生成与长期资本增值[22] 市场特征 - 公司的市场主要特征包括大而多样的经济驱动因素、强劲的高质量就业增长、与新公寓供应相匹配的显著公寓需求[23][24][25] 多样性和包容 - 公司获得了2021年度黄金Nareit多样性、公平和包容奖，表明公司在推动多样性和包容方面表现出强烈的承诺[40] - 公司的员工参与度调查显示，2022年员工参与度得分为78%，多样性和包容指数得分为85%，表明员工对公司的倡议更加支持和归属感更强[44] 员工福祉 - 公司致力于提供健康、安全和福祉资源，包括物理、心理、财务、职业、社交和社区福祉方面的福利[48][49][50][51][52]

财务数据和关键指标变化 - 2022年同店收入增长10.6%，费用增长3.6%，同店净营业收入增长14.1%，经调整的运营资金（FFO）同比增长17.7% [4] - 2023年同店收入增长指引中点为5.25%，预计同店费用增长中点为4.5%，经调整的运营资金（NFFO）每股中点为3.75美元，同比增长超6% [6][28][30] - 2022年收到超3200万美元租金减免，2023年无此项，预计坏账净影响使同店收入增长减少90个基点 [26] - 2023年预计入住率为96.2%，较2022年降低20个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年同店收入增长创近30年新高，全年和第四季度的周转率为公司历史最低 [15] - 2023年预计其他收入项目如Wi-Fi、停车和设施费率优化等将有增长，创新项目预计带来超1000万美元收益，约三分之二体现在费用端 [24][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年全国新公寓供应将创纪录，但公司认为自身面临的直接竞争压力不大，沿海成熟市场靠近公司物业的新供应预计低于疫情前水平 [9][10] - 第四季度居民购房比例从一年前的15.8%降至9.4% [9] - 纽约和波士顿预计将是2023年的表现最佳市场，旧金山和西雅图市场需求有所改善，但整体仍较弱 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于将资本从加州、纽约和华盛顿特区转移至丹佛、达拉斯 - 沃思堡、奥斯汀和亚特兰大等扩张市场，以及西雅图和波士顿等郊区市场 [14] - 2022年公司仅进行了一笔收购和三笔出售交易，2023年交易市场仍不稳定，但公司希望在下半年获得收购机会 [13] - 公司认为行业竞争方面，购房成本和首付要求较高，使公寓产品更具价值，且新公寓供应对公司的影响因市场和位置而异 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年公司业务面临美联储加息对就业和经济增长的压力、部分加州市场坏账改善缓慢等挑战，但也有居民就业能力强、购房和新公寓供应竞争压力较小等优势 [12][13] - 公司认为尽管经济可能放缓，但业务仍有诸多有利驱动因素和韧性，预计2023年将是不错的一年 [6][20] 其他重要信息 - 公司将在2023年完成现场活动的集中化，如申请处理、搬出和收款流程 [24] - 公司计划在2023年对8亿美元的有担保债务池进行再融资，预计利率为5%或更低 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 创新项目对2023年同店收入和费用的影响 - 2023年创新项目预计带来超1000万美元收益，约三分之二体现在费用端，主要分布在维修和保养以及工资账户；收入影响为几百万美元，预计下半年开始显现，2024年更明显 [35] 问题: 新供应的优惠环境及2023年预期 - 2022年第四季度新供应的优惠有所增加，2023年1月开始优惠有所回落；公司预计2023年优惠将维持在2022年水平，在淡季仍会较高 [39][40][41] 问题: 哪些市场在私人市场被错误定价 - 目前交易活动较少，难以判断哪个市场被错误定价；未来有大量供应的市场、有赎回请求的私人REITs以及浮动利率债务上限到期的项目可能存在机会 [45] 问题: 上述潜在困境来源的困境程度排名 - 难以具体排名，但浮动利率债务上限到期的压力最大，私人REITs有一定缓解措施，商户建造商也会有一些交易机会 [48] 问题: 西雅图和旧金山市场不同物业类型的差异及非中央商务区的放缓迹象 - 第四季度优惠主要集中在城市核心区域，城市核心区域价格敏感度更高；目前需求在城市和郊区市场的分布无明显变化，城市市场1月的改善速度略快于郊区 [54] 问题: 公司对不同市场的就业增长假设及差异 - 公司不依赖全国就业预测模型，更注重自下而上的分析；公司认为市场整体就业增长良好，居民就业能力强 [56][57] 问题: 交还钥匙情况是否集中在某个市场及科技市场租户的就业担忧 - 交还钥匙情况较少，主要集中在西雅图和旧金山市场；租户在续约时会提及换工作或失业情况，但并不十分担忧无法迅速找到工作 [60] 问题: 公司在交易市场的承销变化及市场现状 - 公司债务成本约为5%，期望资本化率接近或高于此，长期无杠杆内部收益率约为8%，但目前市场上卖家期望的资本化率为4.5% - 4.75%，较难达成交易；开发收益率更难达到预期，成本仍在上升 [64][65] 问题: 2022年和2023年的坏账情况及2024年预期 - 2022年坏账占收入的2.25%，2023年预计降至1.85% - 1.9%，正常水平约为0.5%，公司希望2024年能接近正常水平 [68][70] 问题: 8亿美元债务到期需在有担保市场再融资的原因 - 这是结构上的税务保护要求，与市场定价无关；无担保市场利率略优于有担保市场，但两者定价均在高4%区间 [72][73] 问题: 1月数据与季节性评论及基本面情况的关系 - 1月入住率持平，租金和申请量有改善，符合正常季节性趋势，预计春季租赁季正常 [76][77][78] 问题: 2023年是否有开发项目启动 - 公司认为开发是收购的有益补充，但目前预算中无开发启动项目；公司会关注市场情况，若条件合适会考虑启动 [80][81][82] 问题: 正常春季租赁季对新租赁费率的影响 - 新租赁费率通常在春季开始增长，第三季度达到峰值，然后季节性回落；预计全年新租赁费率变化约为2.25%，续约率上半年在5% - 6%，下半年在4% - 5%，综合得出混合费率约为4% [85][86] 问题: 东西海岸市场的收入增长差异预期 - 预计纽约、波士顿、圣地亚哥和奥兰治县等市场表现较好，收入增长在4.5% - 5%；旧金山和洛杉矶受坏账影响，预计增长分别约为3.5%和1.5% [88][89] 问题: 宏观经济与收入管理系统对租赁旺季运营的影响 - 公司依靠经验丰富的团队和市场感知系统，实时根据市场变化调整运营策略；会关注宏观经济，但更注重现场实际情况 [92][93][95] 问题: 衰退推迟至下半年是否对应指引上限 - 若租赁旺季至7、8月就业数据和失业申请情况良好，公司有望取得好成绩；若3月数据开始下滑，行业情况将不同 [97] 问题: 公司对股票回购的考虑 - 股票回购有资本分配和资本结构影响，公司需考虑债务风险和资产出售的收益问题；目前股票价格低于资产净值，是不使用股权市场融资的信号；公司会定期与董事会讨论，但不会大规模进行 [100][101][102] 问题: 更正常衰退对公司的下行影响 - 难以准确预测，但公司认为未来衰退可能是就业放缓，而非大幅下滑；公司业务通常能抵御通胀，在经济增长缓慢且有通胀的情况下，仍能表现较好 [104][105] 问题: 公司对收费收入的监管合规情况及担忧 - 公司认为目前收费符合法律规定，收费收入约占总收入的3%；公司会与监管机构沟通，认为不合理的监管会阻碍资本进入行业 [108][109] 问题: 洛杉矶“正当理由驱逐”法案对坏账的影响 - 公司需进一步研究该法案具体内容；公司认为过度监管会减少行业资本投入，不利于住房供应 [113][114] 问题: 公司判断新竞争威胁的方法及对投资组合的影响 - 公司主要关注新供应与公司物业的 proximity，2022年接近公司物业的供应为11万个单位，目前正在减少；不同市场有不同的判断规则，同时会考虑需求吸收情况 [117][118] 问题: 衰退期间春季租赁季的优惠策略及借鉴意义 - 难以提供历史衰退期间的优惠数据；通常在稳定投资组合的淡季会战略性使用优惠以维持基本租金；目前预计优惠会继续减少，但严重衰退时可能维持现有水平 [121][122] 问题: 纽约市地方法律97对公司投资组合的影响 - 目前公司不受影响，能够达到相关门槛，但未来可能面临挑战 [125]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为20,265,405千美元和21,169,241千美元[29] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为8,633,131千美元和9,483,056千美元[27] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总权益分别为11,261,737千美元和11,187,208千美元[30] - 截至2022年9月30日，公司总资产为2.0265405亿美元，较2021年12月31日的2.1169241亿美元下降4.26%[58] 公司收入、费用及收益关键指标变化 - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司租金收入分别为1,818,867千美元和623,206千美元，2022年第三季度为695,099千美元[34] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司总费用分别为1,372,532千美元和465,580千美元，2022年第三季度为477,639千美元[34] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司净收入分别为835,736千美元和447,332千美元，2022年第三季度为335,165千美元[34] - 2022年前三季度和2021年前三季度，归属于控股股东的净收入分别为805,876千美元和431,951千美元，2022年第三季度为323,025千美元[34] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司综合收入分别为675,041千美元和842,736千美元，2022年第三季度为364,943千美元[37] - 2022年前三季度和2021年前三季度，归属于控股股东的综合收入分别为650,188千美元和812,636千美元，2022年第三季度为351,820千美元[37] - 2022年前九个月净收入为641,641千美元，2021年同期为835,736千美元[41] - 2022年前九个月，公司租金收入为20.35477亿美元，较2021年同期的18.18867亿美元增长12%[60] - 2022年前九个月，公司总费用为14.6614亿美元，较2021年同期的13.72532亿美元增长6.82%[60] - 2022年前九个月，公司净收入为6.41641亿美元，较2021年同期的8.35736亿美元下降23.22%[60] - 2022年前九个月，归属于控股股东的净收入为6.38915亿美元，较2021年同期的8.33779亿美元下降23.37%[60] - 2022年前九个月，公司综合收入为6.75041亿美元，较2021年同期的8.42736亿美元下降19.9%[63] - 2022年前九个月，归属于控股股东的综合收入为6.72315亿美元，较2021年同期的8.40779亿美元下降20.04%[63] - 2022年第三季度，公司租金收入为6.95099亿美元，较2021年同期的6.23206亿美元增长11.54%[60] - 2022年第三季度，公司净收入为3.35165亿美元，较2021年同期的4.47332亿美元下降25.07%[60] - 2022年第三季度，归属于控股股东的净收入为3.34022亿美元，较2021年同期的4.46798亿美元下降25.24%[60] - 2022年前九个月净收入为641,641千美元，2021年同期为835,736千美元[66] - 2022年前九个月，公司租赁收入为2.035477亿美元，2021年同期为1.818867亿美元[132] - 2022年第三季度租赁总收入为664,996美元，2021年同期为596,824美元[134] - 2022年前九个月和2021年同期，公司租赁房地产的净营业收入分别为1.367301亿美元和1.179826亿美元；2022年第三季度和2021年同期，净营业收入分别为470.69万美元和409.836万美元[179] - 2022年前九个月，洛杉矶、橙县、圣地亚哥等地区的同店净营业收入分别为248.775万美元、71.59万美元、49.966万美元等[180] - 2022年前九个月和2021年同期，公司非同店净营业收入分别为77.457万美元和16.049万美元，其他业务净营业收入分别为8.65万美元和52.745万美元[180] - 截至2022年9月30日的季度，同店总租金收入为650,712美元，运营费用为205,032美元，净营业收入为445,680美元；2021年同期分别为581,818美元、198,139美元和383,679美元[181] - 2022年前三季度摊薄后每股收益/单位为1.63美元，2021年同期为2.14美元；2022年第三季度摊薄后每股收益/单位为0.86美元，2021年同期为1.15美元[200] - 2022年前三季度总净营业收入（NOI）为13.67301亿美元，2021年同期为11.79826亿美元，增长15.9%[203] - 2022年前三季度物业 NOI 为0.49美元，2021年同期为0.17美元[200] - 2022年前三季度物业 NOI 增长主要源于同店物业 NOI 增长，同店物业 NOI 增长15.3%[203] - 2022年前三季度同店租金收入增长11.1%，主要受高物理入住率和价格持续增长推动[203] - 2022年前三季度同店运营费用增长3.0%，主要因公用事业、维修维护费用增加和现场工资减少[203] - 2022年前三季度非同店/其他 NOI 增长25.2%，主要因2021 - 2022年收购物业和开发物业 NOI 增加，部分被处置物业和翻新物业 NOI 减少抵消[203] 公司现金流关键指标变化 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1,120,228千美元，2021年同期为978,213千美元[41] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为243,336千美元，2021年同期使用的净现金为309,589千美元[41] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为1,602,333千美元，2021年同期为541,603千美元[45] - 2022年前九个月现金及现金等价物和受限存款净减少238,769千美元，2021年同期净增加127,021千美元[45] - 2022年前九个月期末现金及现金等价物和受限存款为121,467千美元，2021年同期为226,749千美元[45] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1,120,228千美元，2021年同期为978,213千美元[66] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为243,336千美元，2021年同期使用的净现金为309,589千美元[66] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为1,602,333千美元，2021年同期为541,603千美元[69] - 2022年前九个月现金及现金等价物和受限存款净减少238,769千美元，2021年同期净增加127,021千美元[69] - 2022年前九个月期末现金及现金等价物和受限存款为121,467千美元，2021年同期为226,749千美元[69] - 2022年九个月经营活动产生的现金流量为11.20228亿美元，较上一年增加约1.42亿美元[220][221] - 2022年九个月投资活动产生的现金流量为2.43336亿美元，2021年为 - 3.09589亿美元[220] - 2022年九个月融资活动使用的现金流量为 - 16.02333亿美元，2021年为 - 5.41603亿美元[220] 公司股权及权益关键指标变化 - 截至2022年9个月和2022年季度末，优先股余额均为37,280美元[52] - 截至2022年9个月和2022年季度末，普通股期末余额为3,762美元，较2021年的3,750美元有所增加[52] - 截至2022年9个月和2022年季度末，实缴资本期末余额为9,267,450美元，2021年为9,131,078美元[52] - 截至2022年9个月和2022年季度末，留存收益期末余额为1,737,107美元，2021年为1,527,115美元[52] - 截至2022年9个月和2022年季度末，累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 872美元，2021年为 - 36,666美元[52] - 2022年9个月和季度每股普通股宣布的股息分别为1.875美元和0.625美元，2021年分别为1.8075美元和0.6025美元[52] - 截至2022年9个月和2022年季度末，运营合伙企业非控股权益期末余额为218,577美元，2021年为208,955美元[55] - 截至2022年9个月和2022年季度末，部分拥有物业的非控股权益期末余额为 - 1,567美元，2021年为2,138美元[55] - 2022年9个月运营合伙企业非控股权益净收入为21,024美元，2021年为27,903美元[55] - 2022年9个月部分拥有物业非控股权益净收入为2,726美元，2021年为1,957美元[55] - 2022年前九个月，普通合伙人期初余额为10,951,940美元，期末余额为11,008,319美元；有限合伙人期初余额为214,094美元，期末余额为218,577美元[75] - 2022年前九个月，普通合伙人净收入为615,573美元，有限合伙人净收入为21,024美元[75] - 2022年前九个月，非控股权益部分拥有房产期初余额为18,166美元，期末余额为 - 1,567美元[78] - 2022年前九个月，累计其他综合收益（损失）期初余额为 - 34,272美元，期末余额为 - 872美元[75] - 2022年每股已宣布的分配金额为1.875美元，2021年为1.8075美元；2022年季度每股已宣布的分配金额为0.625美元，2021年为0.6025美元[75] - 截至2022年9月30日，公司发行在外的普通股为376,169,253股，2021年同期为375,002,588股；单位为12,844,608个，2021年同期为12,859,748个；普通股和单位总数为389,013,861，2021年同期为387,862,336；单位在运营合伙企业中的所有权权益为3.3%，与2021年持平[92] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业发行在外的普通合伙人和有限合伙人单位为389,013,861个，2021年同期为387,862,336个；有限合伙人单位为12,844,608个，2021年同期为12,859,748个；有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益为3.3%，与2021年持平[95] - 截至2022年9月30日和2021年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为3.705亿美元和4.599亿美元[98] - 2022年和2021年前九个月，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值年初余额分别为498,977,000美元和338,951,000美元，市场价值变化分别为 - 127,570,000美元和119,237,000美元，账面价值变化分别为 - 870,000美元和1,745,000美元，9月30日余额分别为370,537,000美元和459,933,000美元[100] - 公司授权发行最多1亿股面值0.01美元的优先股，截至2022年9月30日和2021年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股/偏好单位发行并在外流通数量为745,600股/单位，年度股息每股/单位4.145美元，金额均为37,280,000美元[101][102] 公司业务运营及项目相关情况 - 截至2022年9月30日，公司直接或间接拥有308处房产，包含79,594套公寓单元，其中全资拥有293处共76,480套，部分拥有15处共3,114套[83][84] - 截至2022年9月30日，EQR作为普通合伙人，拥有ERPOP约96.7%的所有权权益[82] - 公司收购1处租赁物业