财务数据和关键指标变化 - 公司一季度同店收入、净营业收入和正常化FFO增长超预期，若当前趋势持续，同店收入和正常化FFO增长将接近指引区间上限 [6] - 一季度末公司投资组合入住率为96.6%，高于去年同期的96.3%；4月续约租金涨幅为5.1%，预计5月和6月约为5% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，一季度初收购三处公寓物业，季度末收购马里兰州罗克维尔一处366单元公寓物业，收购价格约1.035亿美元，收购资本化率为5.3% [8] - 处置业务方面，一季度无出售资产，季度末出售曼哈顿800 Sixth Avenue资产，售价约2.375亿美元，该交易将降低物业税费用增长率并提高NFFO增长率 [10] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 一季度表现强劲，符合租金收入预期，定价能力增强，停车和零售收入增加，新竞争供应暂停，预计2019年2900套新供应稍后上线 [13][14] - 目前投资组合入住率为96.6%，4月续约租金涨幅为4.7%，基础租金比去年同期高4% [14] 纽约 - 报告收入增长2.4%，好于预期，入住率稳定在96.5%，定价能力提升，季度内客流量增长7% [15] - 新供应和竞争足迹约为去年的50%，预计交付不到10000套，集中在长岛市和布鲁克林，目前运营未受负面影响 [15] - 投资组合入住率为97.1%，4月续约租金涨幅为3.9% [15] 华盛顿特区 - 一季度表现强劲，入住率和定价能力超预期，尽管就业增长率下降，但失业率仍低于全国平均水平，专业和商业服务新增18000个就业岗位，增长9.6% [16] - 预计2019年定价能力有限，因新供应集中且吸收可能放缓，目前投资组合入住率为97%，4月续约租金涨幅为4.3% [16] 西雅图 - 一季度定价能力强于预期，供应正在被吸收，交付从CBD转向郊区东区，科技就业推动需求强劲，大型雇主表现强劲 [17] - 目前投资组合入住率为96.7%，4月续约租金涨幅为5.6% [17] 旧金山 - 失业率低于3%，就业增长放缓，但产品需求强劲，季度内客流量增长6.3% [18] - 市中心投资组合收入增长最强，东湾投资组合收入增长最低，入住率和客流量同比下降 [18] - 投资组合入住率为95.8%，比去年低约20个基点，4月续约租金涨幅为6% [19] 洛杉矶 - 表现符合预期，新供应交付因劳动力短缺延迟，预计该趋势将持续 [20] - 市中心地铁子市场去年交付超5000套，2019年预计交付约5500套，目前入住率为96.1%，季度收入增长3% [20] - 圣费尔南多谷和西洛杉矶子市场全年将面临供应压力，西洛杉矶吸收情况较好，因在线内容公司就业增长强劲 [21] - 投资组合入住率为96.4%，高于去年同期的96.1%，4月续约租金涨幅为5.8% [21] 奥兰治县 - 季度表现略好于预期，受入住率提高推动，尔湾基础租金自1月以来因新供应压力下降，就业增长放缓，但市场前景乐观，预计收入增长超3% [21] - 目前投资组合入住率为96.5%，4月续约租金涨幅为5.7% [21] 圣地亚哥 - 军事支出强劲，季度初市中心供应压力导致定价能力有限和新租涨幅低于预期，3月下旬和4月势头回升 [22] - 目前投资组合入住率为96.6%，4月续约租金涨幅为6% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资战略为收购和开发城市及郊区物业，近期更多收购和开发城市资产，同时继续寻找郊区优质物业，符合靠近高薪就业区等特点 [8][9] - 2019年指导目标为收购7亿美元资产和处置7亿美元资产，一季度符合收购参数的资产数量较少，预计全年合适资产数量将增加 [10] - 行业内对优质公寓资产需求旺盛，整体资本化率稳定，资产价值随NOI增长略有上升 [11] - 公司专注为潜在客户、居民和员工打造数字化体验，2019年推出多项新举措，包括新居民门户、自助导览等，运营效率提升预计在2020 - 2021年体现 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，产品需求旺盛，新供应吸收良好，各市场入住率高，推动租金上涨 [6] - 若当前趋势持续，全年收入表现将接近指引区间高端，但剩余季度比较期更具挑战性 [12] - 对行业技术发展充满信心，认为重新定义数字体验和利用新技术将带来运营效率提升 [23] 其他重要信息 - 公司高级副总裁John Lennox退休，他在公司工作35年，是公司许多人的良师益友 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月出售纽约市资产时，对当前交易市场的买家池和兴趣有何了解 - 买家池比几年前小，但足够，该资产顺利出售，非公开报告公司在421a资产交易中有优势，公司出售的两处421a资产无杠杆内部收益率达10% [24][25] 问题2: 城市资产和优质郊区资产在定价或内部收益率上是否有差异 - 各市场和不同类型市场间资本化率压缩，部分城市产品内部收益率较低，因资本化率低、风险小，但目前城市和郊区资产内部收益率差异不大，城市中心资产买家要求的内部收益率通常较低 [27] 问题3: 对纽约和加州等地租金稳定政策的最新看法 - 公司通过行业协会与政策制定者积极沟通，认为解决经济适用房危机应鼓励供应而非限制，纽约租金控制制度复杂，需在6月中旬重新授权，公司将继续倡导鼓励私人建设新住房 [29][30] 问题4: 如何平衡不同市场供应情况对收入预测的影响，以及对二季度预测的影响 - 奥兰治县预计2019年收入低于2018年，一季度表现略好于预期；湾区东湾有压力，但旧金山一季度的势头可能缓解供应影响；纽约供应减少，定价能力增强，若当前趋势持续，全年收入将接近指引区间高端 [33][34][35] 问题5: 哪些因素可能阻止公司提高同店指引，哪些市场存在风险 - 租赁季节变量多，如临时入住率波动、子市场供应无序等可能影响数据，目前南加州市场需重点关注，存在下行风险 [37][38][39] 问题6: 洛杉矶劳动力短缺导致的建设延迟是否会使部分供应推迟到明年 - 预计该趋势将持续，一季度约15%的预计完工项目推迟，未来每个季度都会有部分项目推迟 [41] 问题7: 新租数据包含优惠后是否会有很大不同 - 除纽约外，公司整体优惠较少，纽约一季度优惠比2018年减少50%，新租优惠金额对26亿美元收入来说不显著 [43][44] 问题8: 科技举措对利润率的影响及时间范围 - 目前难以确定具体影响，公司此前已进行集中化和岗位调整，利用技术可提高员工效率、减少承包商依赖，预计2020 - 2021年开始看到综合影响 [46][47] 问题9: 自助导览的测试情况及优缺点 - 已测试约九个月，部分有门卫的建筑无需技术即可进行自助导览，目前准备部署技术实现下班后自助导览，智能家庭技术测试超一年，约2000套单元将投入使用，自助导览可节省员工时间，提高效率 [49] 问题10: 智能家庭技术的成本和预期回报 - 平均每套成本约800美元，因锁具不同成本有差异，行业内每月可收取30美元溢价，但难以确定可持续回报，需更多单元应用才能准确评估 [51] 问题11: 考虑到沿海市场租金控制举措，公司未来投资组合布局是否会改变 - 租金控制是风险因素，公司会与政策制定者沟通，希望增加劳动力住房供应，目前虽有动力进入其他市场，但其他市场在需求质量、建设能力等方面存在劣势，抵消了租金控制风险低的优势 [54] 问题12: 纽约租金控制政策年中可能的变化及对投资组合NOI的风险 - 目前难以猜测具体政策，有很多提案在讨论，公司部分纽约资产不受租金控制，市场利率单元可能受益，在政策确定前难以评估对NOI的影响 [57][59] 问题13: 华盛顿特区未来供应过剩和缓解的区域 - 供应集中在特区和弗吉尼亚州，预计将持续，特区和联合市场等新区域可能有大量供应，阿灵顿和亚马逊HQ2周边也可能增加供应 [61][64] 问题14: 未来两到三年哪些市场最乐观，哪些需谨慎 - 供应方面，华盛顿特区较具挑战性，其他市场有结构或土地限制；需求方面，各市场都不错，长期看好纽约、波士顿和西海岸市场；其他方面，需考虑租金控制和基础设施投资，华盛顿特区在基础设施投资方面值得称赞 [68][69] 问题15: 千禧一代和Z世代租房与购房倾向 - 公司对市场乐观，因城市创造就业机会，且持续投资基础设施，公司平均居民年龄33岁，尚未看到千禧一代高峰，Z世代刚进入大学，偏好尚未充分体现，但预计与千禧一代相似 [71][72] 问题16: 客流量是否是新租增长率的良好指标，纽约客流量增长7%的原因 - 客流量本身不是唯一的需求指标，公司营销策略相对稳定，客流量增长有助于提高入住率和租金，纽约客流量增长在各子市场较为一致 [76] 问题17: 同店收入是否受益于会计变更 - 租赁会计实施未对损益表产生影响，公司一直将坏账费用作为相反收入核算 [78] 问题18: 二季度FFO下降是否有一次性项目或债务清偿成本 - 有一笔较大的非现金债务清偿成本，与出售806资产时偿还免税债券有关，需注销较大折扣 [80] 问题19: 一季度费用处于指引区间高端，预计全年是否会持续 - 公司对费用控制在指引区间中点感到满意，原预测费用增长前期较高 [82] 问题20: 周转率下降的原因及对NOI的影响，奥兰治县周转率上升的原因 - 一季度周转率为9.9%，比2018年同期少周转600多套单元，对NOI的好处是减少空置损失和增加续约收入，原因是客户服务好、居民满意度高以及居民推迟生活决策；奥兰治县一季度多27套搬出，公司正在关注该市场 [85][86][88] 问题21: 除旧金山和洛杉矶外，哪些市场全年新租可能实现正增长 - 目前旧金山、纽约和华盛顿特区一季度新租表现超预期，可能影响全年数据，其他市场差异较小 [90] 问题22: 每套800美元的数字和智能技术支出是否包含在2600美元的资本支出指引中 - 包含在内 [92] 问题23: 亚马逊HQ2附近资产的租金是否有变化 - 目前无变化，亚马逊6月将安排员工入驻临时办公空间，长期来看对周边子市场基本面有利，预计需求和定价能力将增强 [94] 问题24: 波士顿在建塔楼的预期收益率和每平方英尺租金要求 - 预计稳定收益率略超6%，当前收益率略超5%，暂无具体租金数据，可后续沟通 [96] 问题25: 华盛顿特区和洛杉矶供应情况差异的原因 - 华盛顿特区政府限制少、土地可用性高、分包商基础好，建设相对容易；洛杉矶受地方政府规则、土地限制和NIMBY观点影响，建设难度较大 [99][100] 问题26: 已获批项目的建设完成时间是否受监管环境影响 - 未听说有重大影响，建设时间主要取决于建筑类型，如高层建筑建设时间较长 [102] 问题27: 纽约投资组合中421a或1974年前租金稳定单元的比例 - 纽约大都会区有9500套单元，约3500套不在纽约市，约30300套以某种形式租金稳定，剩余约3000套为市场利率单元，随着租金稳定期结束，市场利率单元数量将增加 [105][106] 问题28: 纽约新能源倡议对投资组合的影响 - 法案旨在衡量温室气体强度，2024年和2030年有相关要求，预计约4500套单元（曼哈顿和布鲁克林单元的70%）在2024年只需采取规定措施，因仍受租金稳定限制，公司一直关注能源消耗和效率，对2024年要求不太担心，但2030年40%的减排目标需努力实现 [109][110] 问题29: 纽约市处置资产的卖家资本化率及421a到期对资本化率的影响 - 公司认为买家资本化率与自身初始想法相近，暂无具体资产的上调时间表，2018 - 2019年房地产税增加约90万美元 [113][114]

公司人员情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有约2700名员工[21] 公司权益情况 - 截至2018年12月31日，公司在ERPOP的所有权权益约为96.4%[20] 公寓租赁人群情况 - 千禧一代约7800万人是主要的公寓租赁人群，婴儿潮一代超7600万人也有租赁公寓的趋势[26] 公司公寓买卖及开发情况 - 自2005年以来，公司出售约20万套公寓，总价约246亿美元，收购约7.1万套公寓，花费约212亿美元，启动约63亿美元的开发项目[31] - 2015年10月23日，公司与Starwood达成协议，出售72处运营物业，含23262套公寓，总价53.65亿美元，2016年1月完成交易[37] 公司股息支付及债务偿还情况 - 2016年，公司向股东和OP单位持有人支付两次特别股息，分别为每股/单位8美元（约30亿美元）和3美元（约11亿美元）[38] - 公司用剩余大部分收益偿还约20亿美元有担保和无担保债务[38] 公司债务公允价值情况 - 2018年12月31日，公司应付抵押票据和无担保债务的公允价值分别约为24亿美元和65亿美元[299] 公司债券发行情况 - 公司近期发行4亿美元10年期4.15%无担保票据，作为“绿色”债券[35] 公司荣誉情况 - 公司被GRESB评为2018年全球住宅上市板块ESG领导者，被Nareit授予2018年可持续发展住宅领袖奖[35] 2018年公司浮动利率债务情况 - 2018年12月31日，公司未偿还浮动利率债务约14亿美元，占总债务16.4%[300] - 若2018年12月31日浮动利率债务市场利率永久上升25个基点，利息费用增加将使未来收益和现金流减少约360万美元；若下降25个基点，利息费用减少将使未来收益和现金流增加约360万美元[300] 2018年公司固定利率债务情况 - 2018年12月31日，公司未偿还固定利率债务约74亿美元，占总债务83.6%[301] - 若2018年12月31日固定利率债务市场利率永久上升45个基点，固定利率债务估计公允价值约67亿美元；若下降45个基点，估计公允价值约82亿美元[301] 2018年公司衍生工具净负债情况 - 2018年12月31日，公司衍生工具净负债公允价值约1010万美元[302] - 若2018年12月31日市场利率永久上升27个基点，衍生工具净资产公允价值约90万美元；若下降27个基点，净负债公允价值约2150万美元[302] 2017年公司浮动利率债务情况 - 2017年12月31日，公司未偿还浮动利率债务约14亿美元，占总债务15.4%[303] - 若2017年12月31日浮动利率债务市场利率永久上升16个基点，利息费用增加将使未来收益和现金流减少约220万美元；若下降16个基点，利息费用减少将使未来收益和现金流增加约220万美元[303] 2017年公司固定利率债务情况 - 2017年12月31日，公司未偿还固定利率债务约76亿美元，占总债务84.6%[304] - 若2017年12月31日固定利率债务市场利率永久上升47个基点，固定利率债务估计公允价值约69亿美元；若下降47个基点，估计公允价值约85亿美元[304]

财务数据和关键指标变化 - 2018年同店收入增长2.3%，入住率96.2%，新租约变化-30个基点，续租涨幅4.9%，均优于2017年 [11] - 2018年第四季度同店收入增长2.6%，费用增长4.2%，净营业收入（NOI）增长1.9% [28] - 2018年正常化每股运营资金（FFO）为3.25美元，第四季度为0.84美元，较预期中点少1美分 [28] - 2019年同店费用增长预计在3.5% - 4.5%之间，正常化FFO指导范围为每股3.34 - 3.44美元 [29][33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2018年租户周转率为51.1%，较2017年降低约200个基点，排除在同一社区换房的租户后，净周转率降至45% [10] 各市场业务 - **波士顿**：2018年全年收入增长2.5%，入住率95.9%，新租约变化-80个基点，续租涨幅5%；2019年收入中点预计为2.8%，当前入住率95.7%，1月续租涨幅5.8% [14] - **纽约**：2018年收入增长80个基点，入住率96.5%，新租约变化-150个基点，续租涨幅3.4%，使用的优惠较2017年减少约40%；2019年收入指导为1.8%，预计市场定价保持稳定，优惠使用量较2018年降低25%，当前入住率96.3%，1月续租涨幅4.3% [15][16] - **华盛顿特区（DC）**：2018年收入增长1%，入住率96.3%，新租约变化-180个基点，续租涨幅4.4%；2019年收入预计增长1.4%，当前入住率96.5%，1月续租涨幅4.5% [17][18] - **西雅图**：2018年全年收入增长2.8%，入住率95.8%，新租约变化-220个基点，续租涨幅5.8%；2019年预计收入增长2%，当前入住率96.4%，1月续租涨幅5% [19][20] - **旧金山**：2018年全年收入增长2.9%，入住率96%，新租约变化+80个基点，续租涨幅5.1%；2019年收入增长指导为3.4%，当前入住率96.6%，1月续租涨幅4.6% [21][22] - **洛杉矶**：2018年全年收入增长3.6%，入住率96.2%，新租约变化+140个基点，续租涨幅6.2%；2019年预计收入增长3.8%，当前入住率96.2%，1月续租涨幅5.7% [22][23] - **奥兰治县**：2018年全年收入增长3.5%，入住率96.1%，新租约变化+10个基点，续租涨幅5.7%；2019年预计收入增长3.1%，当前入住率96.4%，1月续租涨幅5.6% [24][25] - **圣地亚哥**：2018年全年收入增长3.9%，入住率96.3%，新租约变化+160个基点，续租涨幅6.1%；2019年预计收入增长3.9%，当前入住率95.9%，1月续租涨幅5.3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年波士顿、纽约和奥兰治县的供应将减少，其他市场预计持平或增加 [12] - 纽约2019年竞争范围内的新供应将比2018年减少约50%，预计交付不到10,000套 [16] - 华盛顿特区2019年预计有13,500套交付，预计就业增长将有助于吸收新供应 [18] - 西雅图2019年供应预计增加至略超过9,000套 [19] - 洛杉矶2019年交付预测略超过14,000套 [23] - 奥兰治县2019年交付预计略低于3,000套 [25] - 圣地亚哥2019年交付预计略高于4,300套 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年预计进行7亿美元的收购和7亿美元的处置，继续进行选择性的投资组合调整 [39] - 公司看好丹佛市场，认为合适位置的资产将产生长期回报，将继续寻找机会扩大在丹佛的业务 [37] - 公司认为市场对高品质公寓资产的需求持续存在，资产价值和资本化率保持稳定 [40] - 公司发展团队目前主要忙于现有物业的相邻土地开发，未来会考虑合适时机增加开发项目 [83][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年公司同店收入增长处于原指导范围的高端，正常化FFO增长稳健，第四季度势头强劲，2019年开局良好 [6] - 市场的高工资就业和收入增长、积极的人口结构以及消费者对理想城市生活方式的偏好，为公司业务提供了支撑，尽管新供应水平较高 [6] - 2019年市场需求强劲将带来高入住率，但部分市场的高供应水平将限制价格上涨，公司保持谨慎乐观 [8] - 公司预计2019年建筑成本、劳动力成本、材料成本和土地价格仍将对开发商造成压力，租金增长速度慢于建筑成本 [43] 其他重要信息 - 2018年公司发行了9亿美元的无担保债券，偿还了超过10亿美元的高息有担保债务，目前财务状况处于公司历史最强水平之一，NOI超过80%未抵押 [34] - 2019年公司预计发行7 - 9亿美元的债务资本用于再融资，开发支出预计由自由现金流全额资助 [35] - 公司于2018年重新进入丹佛市场，本月又收购了一处物业，目前在丹佛有三处物业，投资约3.85亿美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：何时会看到供应峰值？ - 公司内部估计2019年供应约7.7万套，但预计10% - 15%会变动，2020年供应预计低于2019年，目前建筑成本等压力持续，租金增长慢于建筑成本，供应显著下降的时间难以预测 [43][44] 问题2：收购和处置的资本化率差异及计划？ - 公司指导数据只是估计，实际情况不确定，目前有一定的增值交易，但也有确定出售的高资本化率资产，最终结果可能增值或稀释，对今年数据影响极小 [46] 问题3：收入指导设定方式及哪些市场可能影响高低端范围？ - 公司设定指导的过程是自下而上和自上而下相结合，综合考虑现场人员意见、供应、就业增长等因素达成共识 [49] - 华盛顿特区、纽约、旧金山和洛杉矶四个核心市场占收入的18% - 20%，是关注重点，目前波士顿、旧金山和纽约势头良好，可能超预期，华盛顿特区和洛杉矶需关注供应吸收情况 [50] 问题4：奥克兰新供应对旧金山的影响？ - 奥克兰与长岛市情况不同，更成熟，预计新供应租金较旧金山有15% - 20%的折扣，需观察其吸收情况和对旧金山的影响 [52] 问题5：公司战略是否有潜在变化？ - 公司战略会随时间演变，但目前董事会没有考虑重大变化，会继续评估市场和资产类型 [55][56] 问题6：奥克兰新供应对旧金山业务历史上有无影响？ - 过去奥克兰没有如此集中的高端新供应，此次需观察其对吸收能力的影响，从长远看，湾区住房需求大，新供应最终会被吸收 [58][59] 问题7：纽约市2019年供应是否仍预计下降50%？ - 回顾2018年供应，与预期相比无显著变化，2019年竞争范围内供应预计下降50% [61] 问题8：纽约同店收入增长的原因？ - 纽约目前租金有70个基点的嵌入式增长，且有定价权，若势头持续，收入增长将在指导范围内 [64] 问题9：华盛顿特区租户逾期付款的收入确认及政府工作人员租金情况？ - 逾期费用在到期时确认收入，若未收到，几个月后会核销，公司该投资组合核销率极低，预计政府工作人员会在补发工资后补交租金 [68][69][71] 问题10：投资市场的无杠杆内部收益率（IRR）、收购评估及对衰退的考虑？ - 公司收购的资产无杠杆IRR在7%左右，市场交易的IRR在6%左右，甚至有5%或高5%的情况 [81] - 公司对每个交易进行评估，近期收购的丹佛资产预计前几年无收入增长和有优惠，之后会回归市场平均水平，对衰退的考虑是基于市场长期收入增长预期进行平均化处理 [74][75][78] 问题11：开发项目的考虑及新土地开发计划？ - 公司认为开发是长期价值创造者，但目前因成本上升、租金增长平缓，不打算加速开发，未来会考虑合适时机增加开发项目，也会进行物业的增密改造 [83][84] 问题12：到期债务和新债务的时间安排及定价？ - 到期债务的再融资时间约在年中，定价方面，有担保和无担保低杠杆债务的利率约为4%以下 [86] 问题13：2019年旺季各市场续租和新租价差的假设？ - 纽约和波士顿在新租约变化方面有显著改善预期，其他市场相对平稳，3月会有投资者报告展示按季度的假设情况 [89] 问题14：2018年维修保养成本高及资本化费用下降的原因？ - 维修保养成本高部分是因为2017年同期基数低，资本化费用下降是因为一些大型项目的时间安排，会计政策和资本化政策无变化 [91][92][94] 问题15：科技公司合作开发经济适用房项目的情况？ - 目前信息不足，公司有管理不同价格点物业的能力，若回报合理会感兴趣 [96] 问题16：2019年费用增长预期及新费用情况？ - 预计费用增长约3%，与其他收入线增长一致，停车收入有一定优化空间，暂无新费用值得讨论 [99] 问题17：当前开发管道中三个物业的稳定开发收益率？ - 分别为5%、5.8%和5.8% [101] 问题18：REIT和正常化FFO指导之间0.08美元差距的原因？ - 主要是预计处置资产时需核销免税债券的未摊销折扣，这是一项非现金费用 [101][102] 问题19：政府对GSE的政策对公司处置和融资的影响？ - 目前未看到对GSE运营的干扰，2019年预计无影响，长期来看不确定，但公司受影响较小，因为有强大的资本获取能力，且投资组合对其他有担保贷款人有吸引力 [104][105][106] 问题20：未来几年工资增长推动的费用增长情况及抵消措施？ - 公司认为长期费用会均值回归，房地产税和工资增长目前较高，但未来会变化，公司会引入自动化试点项目提高维护效率，2019年这些举措暂不影响费用 [110][111][112] 问题21：纽约租金管制政策的影响？ - 纽约租金管制法规复杂，公司有专人管理，目前州长言论笼统，无具体信息，公司会通过行业协会继续倡导，认为应鼓励私营部门参与解决住房问题 [114][115] 问题22：哪些市场指导范围最宽，影响上下行的因素？ - 华盛顿特区和洛杉矶供应较高，占收入的18%，需关注供应吸收情况和定价权，目前下行风险较小 [118] 问题23：纽约市各社区表现优异的原因？ - 部分原因是2018年部分社区供应压力小，有租金上涨和定价权的动力，曼哈顿对产品有吸引力，各子市场目前定价权均优于去年同期，预测有1.5% - 4%的范围 [122] 问题24：私募股权干粉对供应延迟的影响？ - 不确定私募股权是否在等待开发项目，近期有更多项目找不到股权融资的情况，土地价格有下降趋势，目前股权对开发的态度比一年前更谨慎 [125][126] 问题25：开发商和公司可接受的成本收益率差距？ - 公司与开发商思维不同，更像长期投资者，会综合考虑价格、位置等因素，在不同市场可接受的收益率不同，难以简单量化差距 [128][129][130] 问题26：2019年计划筹集和偿还的债务情况？ - 计划筹集7 - 9亿美元债务资本，偿还2019年7月1日到期的4.5亿美元票据和2020年7月1日到期的5亿美元票据 [132][133] 问题27：绿色债券的买家和与传统债券的优势？ - 绿色债券吸引了约15% - 20%的专注绿色投资的机构资金，有助于增加需求，但难以量化与传统债券的定价差异，公司债券需求高，绿色债券在第四季度市场波动时提供了帮助 [134][135] 问题28：2019年新租约变化的预测？ - 2018年第四季度新租约变化为-2.4%，预计2019年全年新租约变化为+10个基点，大部分改善预计在第二和第三季度 [139][140][142] 问题29：公司市场的工资增长和可负担性情况？ - 公司关于租户工资的数据有限，总体来看租户工资增长较高，租金收入比不高，有提高租金的空间，各市场租金收入比范围在17.5% - 23%之间 [144][145] 问题30：员工工资压力的市场差异？ - 各市场均有4% - 5%的工资压力 [147] 问题31：税收改革法案的调整对公司的影响？ - 税收改革使租户平均现金增加，对公司总体有利，但部分高州地方税辖区可能面临资本筹集困难，技术方面的影响目前不显著 [149][150] 问题32：税收改革对家具部门的机会？ - 公司可进行折旧研究以降低应税收入，但目前无需进行 [152] 问题33：波士顿和剑桥租金管制相关政策的影响？ - 公司认为行业应通过教育活动让公众了解这些政策的弊端，过去剑桥的租金管制效果不佳，公司会积极参与行业对话，认为应鼓励私营部门增加经济适用房供应 [154][155] 问题34：2019年指导是否考虑HQ2或谷歌扩张的影响？ - 指导中未考虑这些扩张的影响，目前认为有积极的心理影响，但经济影响尚早 [157]