文章核心观点 - 房地产投资信托(REITs)的收益和价格通常呈周期性波动 [1] - 本文主要关注REITs的资本市场周期,分析资本成本对公司业务策略的影响 [1] 资本市场周期 - 公寓REITs的隐含资本化率与美国10年期国债收益率存在较强的相关性,两者的利差通常为285个基点 [2][3][4] - 目前利差收窄至205个基点,表明投资者对该资产类别的风险溢价降低,可能会选择相对较高收益的固定收益工具 [4] - 公寓REITs与BBB级公司债券收益率的利差也较历史偏窄,对于追求收益的投资者来说,固定收益工具可能更具吸引力 [5][6] 股本成本 - REITs必须分配90%的应税收益,因此需要不断融资以推动外部增长 [7] - 根据CAPM模型,EQR的股本成本约为7.45% [12][13][14][15] 债务成本 - EQR的信用评级为A-/Baa1,目前发行的一只2031年到期债券收益率为5.29% [10][11] 加权平均资本成本 - 综合考虑债务、股权和优先股,EQR的加权平均资本成本为6.96% [16][17] 收购影响 - 目前市场上可收购的优质公寓资产的资本化率在4.5%-5.0%,低于EQR的加权平均资本成本,不利于进行收购 [19][20] - 因此EQR在2024年第一季度未进行任何收购 [20][21][22] 资产出售 - EQR在2023年第四季度和2024年第一季度出售了一些较老资产,获得5.6%-5.8%的处置收益率 [23] 股票回购 - EQR在2023年第四季度和2024年第一季度以平均价格57.72美元回购了8750万美元的股票 [25][31] 估值分析 - 以EQR当前的企业价值和2024年预测NOI计算,其隐含资本化率为6.33%,低于6.96%的加权平均资本成本 [28][29] - 若以57.72美元的平均回购价计算,EQR的隐含资本化率为6.87%,与加权平均资本成本的差距缩小至9个基点,更为合理 [30]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度同店收入增长4.1%,同店费用仅增长1.3%,导致同店NOI增长5.5%,每股NFFO增长6.9% [9] - 公司的目标高收入租客群体失业率仅2%,远低于整体平均水平,支撑了需求 [11][12] - 高昂的房价、融资成本和保险税费等使得租房成为更具吸引力的选择 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在东海岸和南加州市场的表现领先,而在扩张市场面临供给过剩压力 [15][16] - 公司在管理费用方面表现出色,过去5年同店费用平均增长率仅3.1% [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸和南加州市场需求强劲,供给有限,租金增长良好 [15] - 扩张市场需求旺盛,但面临大量新增供给,导致租金下降、优惠大量使用、入住率承压 [16] - 波士顿、纽约和华盛顿特区表现超预期,旧金山和西雅图表现良好但仍存在波动性 [43][46][49] - 洛杉矶市场正在从疫情期间的拖欠和坏账问题中恢复 [50][51] - 圣地亚哥和橙县表现强劲,缺乏住房供给支撑了高入住率 [52][53] - 旧金山和西雅图市中心表现较弱,但郊区表现较好 [54][57] - 扩张市场如达拉斯-沃斯堡、丹佛、亚特兰大和奥斯汀面临供给过剩压力,优惠使用较多 [60][61][62] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在通过股票回购和偿还债务来部署资本,等待更好的收购机会 [23][24][25] - 公司将在2024年完成6个新开发项目的交付,主要位于达拉斯-沃斯堡、丹佛和纽约郊区 [26] - 纽约州新出台的租金管制法案对公司影响有限,因为大部分资产已经符合豁免条件 [28][33] - 行业普遍认为供给而非价格管制是解决住房问题的长期解决方案 [29][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对目标客户群体的就业前景和对房屋所有权的偏好持乐观态度 [10][13][14] - 公司对旧金山和西雅图市场的长期前景保持谨慎乐观,但短期内仍存在波动性 [54][58] - 公司对扩张市场的长期前景持积极态度,但短期内面临供给过剩压力 [59][60][61][62] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Wolfe 提问** 询问4月新租金增长较去年同期有所下降的原因 [76][77][78][79] **Michael Manelis 回答** 解释新租金增长下降主要是由于公司在第一季度采取了更多优惠措施,但随着租赁旺季的到来,新租金增长将会逐步提高 问题2 **John Pawlowski 提问** 询问公司资本支出是否会保持较高水平 [88][89] **Alexander Brackenridge 回答** 解释资本支出较高的原因包括一些增值项目投资以及疫情期间推迟的维修项目,未来几年资本支出水平预计会维持在较高水平 问题3 **Mark Parrell 回答** 对纽约州新出台的租金管制法案的影响进行解释,指出公司大部分资产已经符合豁免条件,因此影响有限 [221][222][223][224]

公司业绩 - Equity Residential (EQR)在2024年第一季度的标准化FFO每股93美分，超过了Zacks Consensus Estimate的91美分[1] - 标准化FFO每股同比增长6.9%，租金收入增长3.6%[3] 销售表现 - 公司在同店销售表现良好，受到健康需求、适度供应和费用效率的支持[2] 市场趋势 - 公司总裁兼首席执行官Mark J. Parrell表示，公司在富裕租户人群中的积极需求动态、现有主要沿海市场中有限的新公寓供应以及对费用管理的专注继续产生良好的结果[4]

文章核心观点 公司2024年第一季度财报表现良好，营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标也优于分析师估计，近一个月股价表现好于市场，短期或与大盘表现一致 [1][2] 营收与盈利情况 - 2024年第一季度营收7.3082亿美元，同比增长3.7%，高于Zacks共识预期的7.2983亿美元，超预期幅度为0.14% [1] - 同期每股收益0.93美元，去年同期为0.56美元，高于共识预期的0.91美元，超预期幅度为2.20% [1] 关键指标表现 - 实际入住率96.3%，高于三位分析师平均估计的95.9% [2] - 公寓总套数79,688套，低于三位分析师平均估计的80,256套 [2] - 同店收入增长率变化为4.1%，高于两位分析师平均估计的3% [2] - 同店租金收入7.1667亿美元，高于两位分析师平均估计的7.0305亿美元，同比增长5.1% [2] - 摊薄后每股净收益0.77美元，高于七位分析师平均估计的0.32美元 [2] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为1.6%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -4.2% [2] - 目前公司股票Zacks排名为3（持有），短期内可能与大盘表现一致 [2]

财务表现 - Equity Residential (EQR)在本季度的FFO为每股0.93美元，超过了Zacks Consensus Estimate的每股0.91美元[1] - 公司在过去四个季度中，只有一次超过了共识FFO预期[2] - Equity Residential本季度的营收为7.3082亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate[3] - 公司当前的共识FFO预期为下一季度每股0.96美元，当前财年每股3.86美元[9] 股价表现 - 公司股价自年初以来上涨了约2.3%[5] 行业排名 - 行业前景对公司股价表现有重要影响，目前REIT and Equity Trust - Residential行业排名在Zacks行业中的倒数19%[10]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度每股收益为0.77美元，较2023年同期的0.56美元增长0.21美元，增幅37.5%；运营资金每股0.87美元，较2023年同期的0.85美元增长0.02美元，增幅2.4%；正常化运营资金每股0.93美元，较2023年同期的0.87美元增长0.06美元，增幅6.9%[10] - 2024年第一季度基本每股收益为0.78美元，较2023年的0.56美元增长39.29%[33] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为340,410美元，较2023年的333,646美元增长2.02%[36] - 2024年第一季度正常化FFO为365,443美元，较2023年的341,984美元增长6.86%[36] - 截至2024年3月31日，总资产为19,894,797,000美元，较2023年12月31日的20,034,564,000美元下降0.7%[38] - 截至2024年3月31日，总负债为8,322,765,000美元，较2023年12月31日的8,456,188,000美元下降1.58%[38] - 2024年第一季度净收入为305,032美元，较2023年的220,071美元增长38.6%[33][36] - 2024年第一季度租金收入为730,818美元，较2023年的705,088美元增长3.65%[33] - 2024年Q1与2023年Q1相比，收入从688,303美元增至716,665美元，增长4.1%；净营业收入从459,342美元增至484,760美元，增长5.5%[45] - 2024年Q1与2023年Q4相比，收入从712,383美元增至720,261美元，增长1.1%；净营业收入从493,502美元降至487,174美元，下降1.3%[47] - 2024年Q1同店住宅收入（GAAP基础）为687,139美元，2023年Q1为661,626美元，增长3.9%；现金基础收入增长4.1%[50] - 2024年Q1同店住宅收入（GAAP基础）为690,735美元，2023年Q4为686,778美元，增长0.6%；现金基础收入增长0.7%[50] - 截至2024年3月31日，住宅应收账款余额为18,290美元，2023年12月31日为21,021美元，2023年3月31日为32,210美元[55] - 2024年Q1坏账净额为8,808美元，占同店住宅收入的1.3%；2023年Q4为8,946美元，占比1.3%；2023年Q1为10,735美元，占比1.6%[57] - 2024年第一季度与上一季度相比，总净营业收入变化为(2.1%)，平均租金变化为0.1%，物理入住率变化为0.5%[62] - 2024年第一季度总同店运营费用为231,905,000美元，较2023年第一季度增加2,944,000美元，增幅1.3%[69] - 2024年第一季度公司资本化利息约为310万美元，2023年同期约为340万美元[76] - 2024年3月31日债务与调整后总资产比率为25.8%，低于60%上限，较2023年12月31日的26.5%有所下降[82] - 2024年第一季度总债务与正常化EBITDAre比率为4.01倍，净债务与正常化EBITDAre比率为3.97倍，均低于2023年同期[84] - 2024年第一季度净收入9.53449亿美元，2023年为8.68488亿美元；2024年EBITDA为21.36888亿美元，2023年为20.41306亿美元；2024年EBITDAre为17.66373亿美元，2023年为17.58767亿美元；2024年正常化EBITDAre为17.98699亿美元，2023年为17.7441亿美元[101] - 2024年第一季度从FFO调整到正常化FFO的金额为2.6477亿美元，2023年为8338万美元，差异为1.8139亿美元[104] - 2024年第一季度摊薄后每股收益（EPS）为0.77美元，2023年同期为0.56美元，预计2024年第二季度为0.45 - 0.49美元，全年为2.91 - 3.01美元[140] - 2024年第一季度摊薄后每股运营资金（FFO）为0.87美元，2023年同期为0.85美元，预计2024年第二季度为0.91 - 0.95美元，全年为3.74 - 3.84美元[140] - 2024年第一季度摊薄后每股正常化运营资金（Normalized FFO）为0.93美元，2023年同期为0.87美元，预计2024年第二季度为0.92 - 0.96美元，全年为3.80 - 3.90美元[140] - 2024年第一季度净收入为305,032千美元，2023年同期为220,071千美元[143] - 2024年第一季度总NOI为487,261千美元，2023年同期为460,840千美元[143][146] - 2024年第一季度住宅同店租金收入为687,139千美元，2023年同期为661,626千美元[146] - 2024年第一季度非住宅同店租金收入为29,526千美元，2023年同期为26,677千美元[146] - 2024年第一季度总租金收入为730,818千美元，2023年同期为705,088千美元[146] - 2024年第一季度住宅同店运营费用为224,419千美元，2023年同期为221,848千美元[146] - 2024年第一季度非住宅同店运营费用为7,486千美元，2023年同期为7,113千美元[146] - 2024年第一季度总运营费用为243,557千美元，2023年同期为244,248千美元[146] - 2024年第一季度住宅同店NOI为462,720千美元，2023年同期为439,778千美元[146] - 2024年第一季度非住宅同店NOI为22,040千美元，2023年同期为19,564千美元[146] 业务线数据关键指标变化 - 房产销售与建设 - 2024年第一季度公司出售三处房产，共504个公寓单元，总售价约2.485亿美元，加权平均处置收益率为5.5%，未杠杆化内部收益率为13.1%[13][22] - 2024年第一季度公司开始建设位于波士顿郊区的The Basin项目，共440个公寓单元，总预算资本成本为2.322亿美元[23] - 2024年第一季度处置3处合并租赁物业，销售价格为248,500,000美元，收益率为 - 5.5%[43] - 2024年第一季度房地产销售净收益为18.8185亿美元，经济收益为13.0165亿美元[127] 业务线数据关键指标变化 - 公寓运营 - 2024年第一季度同店公寓单元为77,373个，物理入住率为96.3%，较2023年第一季度的95.9%和2023年第四季度的95.8%有所提升[17] - 2024年4月同店住宅物业物理入住率为96.4%，居民季度/月度续约率为61.0%，新租约变化为0.1%，续约率为5.1%，综合租金率为3.1%[21] - 截至2024年3月31日，公司拥有299处物业，共79,688套公寓单元，较2023年12月31日减少3处物业和503套单元[40][43] - 截至2024年3月31日，既定市场物业的净营业收入（NOI）占比94.5%，平均租金为3,146美元[40] - 2024年Q1洛杉矶市场公寓数量14,135套，净营业收入占比17.5%，平均租金2,922美元，入住率95.5%[59] - 2024年Q1华盛顿特区市场公寓数量14,716套，净营业收入占比16.9%，平均租金2,665美元，入住率97.1%[59] - 2024年Q1纽约市场公寓数量8,536套，净营业收入占比14.1%，平均租金4,592美元，入住率97.0%[59] - 2024年第一季度住宅业务约占总收入的96.0%[59] - 2024年第一季度公司共有77,950套公寓，总净营业收入占比100%，平均租金3,070美元，物理入住率96.3%[62] - 2024年第一季度新租约整体变化为(2.2%)，续约率为4.7%，混合率为1.6%[65] - 2024年第一季度末，同店物业有77,373套公寓单元，非同店物业有2,315套，总计79,688套[96] - 2024年第一季度，同店物业资本支出6.6071亿美元，非同店物业7449万美元，总计7.352亿美元，同店每套公寓单元平均854美元[96] - 截至2024年3月31日的季度，同店物业房地产资本支出中约2930万美元用于提高净营业收入，其中包括2230万美元的翻新支出[98] 业务线数据关键指标变化 - 债务情况 - 截至2024年3月31日，公司债务总额为7,209,729,000美元，其中有担保债务占比22.7%，无担保债务占比77.3%[75] - 截至2024年3月31日，固定利率债务占比93.6%，加权平均利率3.60%；浮动利率债务占比6.4%，加权平均利率4.72%[75] - 2024年到期债务为232,200,000美元，占比3.2%，加权平均票面利率5.46%[79] - 2025 - 2034+各年到期债务金额及占比不同，2034+到期债务占比最高为20.0%[79] - 截至2024年3月31日，有担保债务为16.34亿美元，占比22.7%；无担保债务为55.76亿美元，占比77.3%[86] - 2024年债务假设：加权平均未偿债务72.7 - 74.7亿美元，净利息费用2.68 - 2.74亿美元，资本化利息970 - 1370万美元[109] 业务线数据关键指标变化 - 股份回购 - 2024年第一季度公司回购并注销652,452股普通股，加权平均购买价格为每股58.95美元，总购买金额约3850万美元，与2023年第四季度回购活动相结合，共回购约8750万美元普通股，加权平均购买价格为每股57.72美元[13][24] - 2024年第一季度公司回购并注销40.25万股K系列优先股，清算价值2010万美元，现金支出约2180万美元[87] 业务线数据关键指标变化 - 项目开发 - 截至2024年3月31日，开发中项目总预算资本成本为11.17亿美元，已投入7.88亿美元[92] - 已完工未稳定项目中，Reverb项目入住率/出租率为96%/93%[92] - 2024年第一季度开发项目NOI贡献为78.4万美元，其中已完工未稳定的合并项目贡献101.9万美元[92] 业务线数据关键指标变化 - 财务指导与假设 - 公司为2024年第二季度设定的每股收益指导范围为0.45 - 0.49美元，运营资金每股指导范围为0.91 - 0.95美元，正常化运营资金每股指导范围为0.92 - 0.96美元[25] - 2024年第一季度实际每股收益与第二季度指导中点的差异主要由于预期同店净营业收入增加、物业销售收益降低和其他费用降低[26] - 2024年第二季度预计正常化FFO每股摊薄为0.92 - 0.96美元，全年为3.80 - 3.90美元[109] - 2024年同店物业假设：实际入住率95.9%，收入变化2.0% - 3.0%，费用变化3.5% - 4.5%，净营业收入变化1.0% - 2.6%[109] - 2024年交易假设：合并租赁收购10亿美元，合并租赁处置10亿美元，交易摊薄25个基点[109] - 2024年同店物业房地产资本支出假设：总计2.95亿美元，每套同店公寓单元3800美元，约40%用于提高净营业收入[109] 业务线数据关键指标变化 - 融资安排 - 公司商业票据计划最高可借款10亿美元，循环信贷安排额度为25亿美元，2024年3月31日可用额度为22.70562亿美元[117][118] - 公司循环信贷安排利率为SOFR加0.715%的利差，年费为0.125%[118] - 公司在所有报告期内均遵守无担保债务契约[119] 业务线数据关键指标变化 - 比率计算参数 - 收购资本化率计算中，物业管理成本/管理费占收入的2.0% - 4.0%，单元内更换资本支出为每套公寓100 - 450美元[112

公司业绩 - Equity Residential (EQR) 将于4月23日收盘后公布2024年第一季度业绩，预计收入和每股经营资金（FFO）将有所增长[1] - 在上一季度，Equity Residential的每股调整后FFO为1.00美元，与Zacks Consensus Estimate一致，第四季度的租金收入为7.275亿美元，增长4%，几乎与预期一致[2] - Equity Residential在过去四个季度中，两次符合Zacks Consensus Estimate，两次未达到，平均负面惊喜为-0.54%[3] 美国公寓市场 - 美国公寓市场在第一季度出现了显著的需求复苏，但新供应量巨大，影响了入住率和租金增长[4] - 美国在第一季度净吸收了103,826套公寓单位，推动了12个月内需求量达到317,241套，这比2010年代的典型年度吸收率高出约20%[5] - 然而，第一季度竣工了大量新供应，共完成了135,652套公寓单位，使截至2024年第一季度的年度新多户单位总数达到479,367套[6] - 由于供应超过需求，截至3月份，全国公寓入住率平均为94.1%，同比下降0.6%，尽管低于典型水平但并不显著下降[7] Equity Residential前景 - Equity Residential的季度表现可能受到城市和郊区市场组合努力的支持，目标居民更富裕，失业率较低，前景有利[8] - 公司拥有健康的资产负债表，并依靠技术、规模和组织能力推动增长，预计其强劲的资产负债表将支持其在报告季度的发展活动[9] 投资者更新 - 根据3月份的投资者更新报告，自年初至2024年2月26日，新租赁变化较去年第四季度下降了2.9%，而此期间的混合率为1.3%，较第四季度的0.8%有所增长[10] - 预计第一季度同店销售收入将同比增长1.1%，而同店净营业收入（NOI）预计将下降0.2%，物理入住率预计为95.7%[11] - 目前，公司季度营收的Zacks Consensus Estimate为7.2983亿美元，同比增长3.51%，2024年第一季度，Equity Residential预计每股调整后FFO在88-92美分之间[12]

财务表现 - Equity Residential (EQR)预计在即将发布的季度报告中每股盈利为0.91美元，同比增长4.6%[1] - 预计收入为7.2983亿美元，同比增长3.5%[1] 分析评估 - 分析师对公司的收入、物理占用率、公寓单位总数、同店销售增长变化和折旧等关键指标进行了评估和预测[6][7][8][9] 股票表现 - Equity Residential股票在过去一个月内下跌了3.6%，与Zacks S&P 500指数的-1.7%相比[10]

公司业务 - Equity Residential在美国一些主要市场拥有高品质公寓单元组合，受益于高利率导致的房屋拥有成本高企，租户需求可能会持续增加[1] - 公司专注于技术、规模和组织能力，以推动利润率扩张和运营效率，作为增长动力[1] - 公司在波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和南加州等地具有主导地位，也在丹佛、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和奥斯汀等地扩大业务[2] - 公司考虑到混合工作环境和富裕租户的迁移趋势，选择在其已建立市场的郊区位置收购和开发物业，并进入亚特兰大和奥斯汀等新市场[3] 财务状况 - 公司截至2023年12月31日拥有近21亿美元的流动性和净债务与标准化EBITDAre比率为4.12X，资产无担保净营业收入占总净营业收入的比例为89.8%[7] - 公司拥有可管理的债务到期、大量高质量无担保资产和稳健的信用指标，处于良好的增长机会位置[8] 预期发展 - 公司利用技术和组织能力推动租金增长，提高运营平台效率，预计2024年公司总租金收入将同比增长2.3%[4] - 公司计划通过智能家居、智能建筑、资产标记、增强数据和分析、集中扩展、外包和建筑范围Wi-Fi实施等措施获得竞争优势，推动净营业收入(NOI)增长[5] - 预计公司2024年的NOI将略微同比增长，2025年和2026年的增长率分别为2.3%和7.1%[6] 市场表现 - 公司股价在过去一个月上涨了5.4%，表现优于行业的上涨[9] - 公司预计同店销售收入增长将在2.0-3.0%之间，但由于市场供应量高，租金增长可能受到限制[11] - 由于当前高利率环境，公司可能难以通过借款购买或开发房地产[12]

任命新董事会成员 - Ann C. Hoff 和 Nina P. Jones 被任命为公司董事会成员[1] - Ann C. Hoff 是 MGM Resorts International 的总裁兼首席运营官[2] - Nina P. Jones 曾在 T. Rowe Price 担任美国房地产股票策略的副总裁和投资组合经理[3] - 公司董事长 Mark J. Parrell 对 Ann 和 Nina 的加入表示欢迎，并期待她们为公司的成功做出贡献[4]