财务指标 - 公司第二季度每股收益为0.47美元，同比增长27.0%[10] - 公司第二季度每股资金营运(FFO)为0.94美元，同比增长1.1%[10] - 公司第二季度每股标准化资金营运(NFFO)为0.97美元，同比增长3.2%[10] - 公司上调全年2024年每股收益指引至3.04-3.10美元，每股标准化资金营运指引至3.86-3.92美元[16][17] - 公司第三季度2024年EPS指引为0.49美元至0.53美元[38] - 公司第三季度2024年FFO每股指引为0.94美元至0.98美元[38] - 公司第三季度2024年Normalized FFO每股指引为0.96美元至1.00美元[38] - 公司2024年第二季度的标准化EBITDAre为4.53亿美元[160] - 公司第二季度实现归一化FFO每股0.96美元至1.00美元[167] - 预计2024年全年归一化FFO每股3.86美元至3.92美元[167] 运营数据 - 公司第二季度同店收入增长2.9%，同店费用增长2.7%，同店净营运收益(NOI)增长3.0%[28] - 公司第二季度租金续租率为57.6%，新租赁变化为0.2%，租金涨幅为2.9%[33] - 公司第二季度同店公寓单元数为77,054个，同比增长2.9%[80] - 第二季度同店平均租金为3,107美元，同比增长2.5%[80] - 第二季度同店出租率为96.4%，同比增加0.5个百分点[80] - 第二季度同店营业收入为7.18亿美元，同比增长2.9%[80] - 第二季度同店营业费用为2.25亿美元，同比增长2.7%[80] - 第二季度同店净经营收益为4.94亿美元，同比增长3.0%[80] - 2024年同店物业平均入住率预计为96.2%[167] - 2024年同店物业租金收入预计增长2.9%至3.5%[167] - 2024年同店物业运营成本预计增长2.5%至3.5%[167] - 2024年同店物业NOI预计增长3.0%至3.5%[167] 收购与出售 - 公司在第二季度收购了一处160套公寓单元的物业，并在第二季度出售了两处共327套单元的物业[36] - 公司在第二季度末后收购了两处共644套单元的物业，并有一处202套单元的物业正在洽谈收购[35] - 公司第二季度完成一项新收购的不稳定物业，收购价格为6,260万美元，收购收益率为5.7%[70][79] - 公司第二季度完成两项新的联合开发项目土地收购，总投资约5,300万美元[71][79] - 公司第二季度出售了2处稳定物业，总销售价款为3.34亿美元，平均收益率为5.7%[72][77] - 公司第二季度新增1处联合开发项目，新增209个公寓单元[73][78] - 2024年预计完成10亿美元的房地产收购和10亿美元的房地产出售[167] 市场表现 - 洛杉矶市场2024年第二季度同店住宅收入、净营业收入和出租率分别同比增长3.3%、4.2%和0.7%[101] - 华盛顿特区市场2024年第二季度同店住宅收入、净营业收入和出租率分别同比增长4.8%、5.9%和0.2%[102] - 纽约市场2024年第二季度同店住宅收入和净营业收入分别同比增长3.1%和1.7%[102] - 波士顿市场2024年第二季度同店住宅收入和净营业收入分别同比增长4.2%和4.0%[102] - 南加州地区同店住宅单位占比27.0%，收益率为4.2%，入住率为95.7%[111] - 华盛顿特区地区同店住宅单位占比16.7%，收益率为4.8%，入住率为97.0%[111] 开发项目 - 公司有3个正在开发和租赁的项目[142] - 公司开发项目总投资额为11.15亿美元[150] - 公司开发项目中已完工并稳定运营的项目为Reverb，占地面积106,027平方英尺，完工率100%，出租率93%[150] - 公司开发项目中有5个处于开发阶段，总投资额为6.23亿美元[150] - 公司开发项目中有1个已完工但尚未稳定运营的项目Alloy Sunnyside，占地面积70,004平方英尺，完工率99%，出租率2%[150] 资本结构 - 公司总债务规模为71.57亿美元，其中有22.8%为有担保债务，77.2%为无担保债务[134] - 固定利率债务占总债务的94.3%，浮动利率债务占5.7%[126] - 公司的加权平均债务利率为3.69%，加权平均债务期限为7.9年[134] - 公司的无担保债务与调整后总资产的比率为25.6%，担保债务与调整后总资产的比率为6.7%[128][129] - 公司的总债务与调整后EBITDA的比率为3.96倍，净债务与调整后EBITDA的比率为3.92倍[132] - 公司的无担保资产与无担保债务的比率为534.8%[131] - 公司有一只8.29%优先股系列K，发行规模为1.72亿美元[138] 资本支出 - 公司2024年第二季度的经常性资本支出为8,346万美元，平均每套公寓单位1,011美元[155] - 公司2024年第二季度的NOI增值性支出为6,985万美元[157] - 2024年资本支出预计为2.95亿美元,其中40%为增值性支出[169] 其他 - 公司将Normalized EBITDAre作为评估公司信用实力和偿债能力的重要指标

文章核心观点 - Equity Residential将于7月29日收盘后公布2024年第二季度财报，其季度业绩可能反映收入和每股运营资金（FFO）增长，虽面临供应增加阻碍，但受益于需求增长、多元化投资组合和良好财务状况 [1][3] 分组1：Equity Residential过往表现 - 上一季度该公司经调整每股FFO实现2.20%正向惊喜，同店业绩良好，季度同店周转率创历史新低 [1] - 过去四个季度，公司两次达到、一次超过、一次未达Zacks共识预期，平均正向惊喜为0.29% [1] 分组2：美国公寓市场第二季度情况 - 尽管供应持续受关注，但市场需求激增，过去12个月净吸纳约389,629套公寓单元，2024年前两季度吸纳约257,000套 [2] - 过去12个月交付522,743套新市场租金公寓单元，供需差距缩小，全国入住率和租金增长率稳定，6月入住率稳定在94.2%，截至6月租金年涨幅0.2%，月有效租金变化超0.4%，平均有效租金为1,838美元 [2] 分组3：Equity Residential业绩预测 - 公司季度表现可能受益于投资组合在城市和郊区市场的多元化，目标居民较富裕、失业率低且前景乐观，强大资产负债表支持其发展活动，但供应增加可能构成阻碍 [3] - 公司市场需求持续高涨，推动实际入住率超预期，东海岸市场定价能力强和西海岸市场持续复苏构成利好 [3] - 预计第二季度同店收入同比增长2.4%，同店净营业收入（NOI）预计增长1.4%，实际入住率预计达96% [4] - Zacks共识预计公司季度收入为7.341亿美元，同比增长2.4% [4] - 公司预计2024年第二季度经调整每股FFO在92 - 96美分之间 [4] - 过去一个月，Zacks共识对季度经调整每股FFO的预期维持在96美分不变，同比增长2.1% [6] 分组4：定量模型预测 - 模型未明确预测本季度Equity Residential每股FFO会有惊喜，公司目前Zacks排名为2，收益ESP为0.00% [7] 分组5：其他值得关注的股票 - 住宅REIT板块的Essex Property Trust和American Homes 4 Rent可能在本季度财报有惊喜，前者7月30日公布财报，收益ESP为+1.00%，Zacks排名为2；后者8月1日公布财报，收益ESP为+2.33%，Zacks排名为2 [8]

文章核心观点 华尔街分析师对Equity Residential即将发布的季度财报进行预测，给出多项指标预期，并指出盈利预测修正趋势与股价短期表现相关，该公司股票有望在近期跑赢整体市场 [1][3] 盈利与营收预期 - 预计季度每股收益为0.96美元，同比增长2.1% [1] - 预计营收为7.3414亿美元，同比增长2.4% [1] - 过去30天该季度的共识每股收益预期未变 [1] 关键指标预测 - 预计“租金收入 - 同店”收入为7.1717亿美元，同比变化+2.8% [2] - 预计“实际入住率”为96.3%，上年同期为95.9% [2] - 预计“同店收入增长变化”为3.1%，上年同期为5.5% [2] - 预计“折旧”为2.2445亿美元，上年同期为2.2136亿美元 [3] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为+2.9%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 - 0.3% [3] - 公司股票获Zacks排名2（买入），有望在近期跑赢整体市场 [3]

文章核心观点 - 公司凭借美国关键市场的优质公寓组合有望受益，郊区多元化和技术提升前景良好，财务状况使股息分配可持续，但租赁单元供应增加和高利率令人担忧 [1] 利好因素 目标市场与租户优势 - 公司瞄准富裕租户偏好的地区，租户来自高收入行业且租金负担小，经济好时易提租，经济下行时可降低风险 [2] 郊区多元化 - 鉴于混合办公环境下富裕租户的转移，公司向郊区拓展业务，且高房价使租房成为可行选择 [2] 市场需求与定价能力 - 公司市场需求持续高涨，推动实际入住率超预期，东海岸市场定价能力强，西海岸市场持续复苏 [2] 运营数据表现 - 2024年5月（截至5月24日初步数据）实际入住率达96.5%，高于2024年第一季度的96.3%和2023年第四季度的95.8%；5月综合租金率为2.9%，高于第一季度的1.6%和2023年第四季度的0.7%；5月新租约租金变化为0.4%，而2024年第一季度下降2.2%，2023年第四季度下降4.6% [3] 技术与组织能力 - 公司依靠技术和组织能力推动租金增长，提高运营平台效率，有望获得竞争优势并推动净营业收入增长 [3] 财务状况与信用 - 2024年第一季度末公司净债务与正常化EBITDAre之比为3.97倍，无抵押净营业收入占总净营业收入的89.6%，A评级资产负债表使其能以优惠利率进入债务市场，债务到期情况可控，有大量优质无抵押资产和良好信用指标 [4] 股息表现 - 2011 - 2024年公司股息预计复合年增长率为6%，过去五年股息提高四次，年化股息增长率为3.48% [4] 股价表现 - 过去三个月公司股价上涨9.9%，高于行业7.6%的涨幅 [5] 不利因素 供应压力 - 2024年公司运营市场预计面临更高的交付量，阳光地带市场绝对交付量预计高于沿海市场，各地区相对供应均高于长期平均水平，可能影响租金和入住率增长 [6] 高利率影响 - 高利率环境下公司用借款购买或开发房地产成本高，截至2024年3月31日总债务约72.1亿美元 [6] 其他建议 - 住宅房地产投资信托行业中排名较好的股票有Invitation Homes（INVH）和Essex Property Trust, Inc.（ESS），目前均为Zacks Rank 2（买入）；Invitation Home当前年度每股FFO的Zacks共识估计在过去两个月小幅上调至1.88美元，Essex Property Trust当前年度每股FFO的Zacks共识估计在过去一个月上调6美分至15.41美元 [7]

文章核心观点 - 公司认为Equity Residential（EQR）是值得投资的REIT，虽不是最便宜，但有A评级、超4.1%收益率、低债务等优势，预计2024年业绩向好，当前估值有10 - 12%年化上行空间，目标价77美元/股，但相比MAA等吸引力稍弱 [2][3][12] 公司概况 - EQR是多户住宅REIT，由亿万富翁投资者Sam Zell创立，旗下有Equity Residential、Equity LifeStyle和Equity Office等REIT，2006年Zell将Equity Office卖给黑石 [2] - 截至2024年3月31日，公司拥有79,688套公寓单元，分布在12个市场的近300个社区，企业价值超300亿美元，每年支付股息超10亿美元 [8] 投资亮点 - 相比历史估值被低估，受益于住房供应不足和租赁住房需求强劲，预计2024年业绩达高端指引区间 [4] - 有A评级，收益率超4.1%，预计有3 - 5%的增长，资产负债表强劲 [4] - 整体定价趋势在恢复，如西雅图混合租金率回升，5月实际入住率超96.2%，旧金山获2023年40%的风投科技资金，入住率情况类似 [5][6] - 自上市以来总股东回报率（TSR）的复合年增长率（CAGR）达11%，跑赢市场 [8] - 目标租户为富裕人群，多位于沿海和南部地区，年龄约30岁出头，工作好、收入高、失业率低 [9] 面临挑战 - 仍有一些坏账，需关注目标市场进一步恶化或坏账增加的情况 [5][11] - 需在维持低运营成本的同时保持良好租金水平 [9] 估值与投资建议 - 公司典型5年平均市盈率（P/FFO）约20 - 22倍，当前估值按20年平均计算，预计年回报率约11 - 12%，目标价约77美元/股 [11][12] - 与MAA相比，MAA当前收益率更高、AFFO倍数更低、债务更低、盈利历史准确率更高，但EQR信用评级无“-” [12] - EQR适合已在MAA等公司达到投资上限的投资者进行多元化投资，公司认为EQR值得买入 [12] 行业数据对比 |公司名称|价格|1周涨跌幅|年初至今涨跌幅|股息连续支付年数|股息支付频率|信用评级|市值（百万美元）|股息收益率|派息率|当前P/FFO|正常P/FFO|差异率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Veris Residential|15.19|2.6%|-8.1%|0|季度|/|1319|1.6%|40.0%|27.4|17.0|61%| |NexPoint Residential|37.80|2.4%|-7.1%|8|季度|/|828|4.8%|69.9%|11.8|18.0|-35%| |BRT Apartments|17.79|1.8%|-6.4%|6|季度|/|332|5.7%|69.4%|15.5|8.8|76%| |United Dominion Realty|39.67|2.0%|-5.4%|14|季度|BBB+|12036|4.3%|80.0%|15.0|17.7|-16%| |Mid - America Apartment Community|136.66|2.2%|0.6%|13|季度|A -|15965|4.3%|74.8%|15.2|19.4|-21%| |Equity Residential|65.07|-0.5%|4.7%|6|季度|A -|24660|4.1%|84.0%|16.8|19.9|-15%| |AvalonBay Communities|197.21|1.4%|4.8%|1|季度|A -|28041|3.4%|68.1%|17.9|20.0|-10%| |Camden Property Trust|106.69|2.9%|6.3%|13|季度|A -|11366|3.9%|72.9%|15.8|20.5|-23%| |Essex Property Trust|268.07|2.9%|7.3%|29|季度|BBB+|17213|3.7%|73.0%|17.5|17.2|2%| |AIR Communities|38.73|-0.1%|11.5%|0|季度|BBB|5613|0.0%|85.1%|16.3|15.9|2%| |Independence Realty Trust|17.33|2.3%|11.7%|2|季度|/|3901|3.7%|62.1%|15.2|22.0|-31%| |Centerspace|68.09|0.1%|18.9%|0|季度|/|1015|4.4%|79.6%|14.4|15.5|-7%| [18][19][20][21][22] IRET基金持仓 - IRET基金前13大持仓中，EQR权重为3.54%，其他持仓包括National Health Investors Inc、Innovative Industrial Properties Inc等 [24]

文章核心观点 公司预计2024年同店收入、净营业收入和每股正常化运营资金结果将处于现有指引区间高端 ，虽面临部分市场新租赁单元供应增加和高利率等挑战 ，但凭借市场需求、运营表现和长期基本面仍具发展潜力 [1][4] 运营表现 - 5月（截至2024年5月24日初步数据）实际入住率达96.5% ，高于2024年第一季度的96.3%和2023年第四季度的95.8% [1] - 5月综合租金率为2.9% ，高于第一季度的1.6%和2023年第四季度的0.7% [1] - 5月新租约租金变化为0.4% ，而2024年第一季度下降2.2% ，2023年第四季度下降4.6% [1] - 同店费用结果趋向现有指引区间低端 ，公用事业及维修保养费用表现好于预期 [2] 市场环境 - 市场长期基本面支持健康的多户住宅运营环境 ，已成熟市场新供应可控 ，约占其投资组合的95% [2] - 就业市场稳固 ，高收入消费者财务状况有韧性 ，住房供应不足使单户住宅成本可能维持高位 [2] 财务预期 - 预计坏账净额持续改善 ，约贡献30个基点的增长 ，创新举措预计在2024年增加其他收入并降低费用约1000万美元 [3] - 2024年全年预计每股正常化运营资金在3.80 - 3.90美元区间 ，Zacks共识估计为3.88美元 [3] - 全年指引包括同店收入增长2 - 3% 、费用增加3.5 - 4.5% 、净营业收入扩张1 - 2.6% ，预计实际入住率为95.9% [3] 优劣势分析 - 优势在于拥有美国关键市场高品质公寓组合 ，租户群体富裕 ，高房价维持租赁需求 ，注重技术和组织能力提升运营效率 [4] - 劣势是部分市场新租赁单元供应增加加剧竞争 ，抑制定价能力 ，高利率带来困扰 [4] 股价表现 过去三个月公司股价上涨6.4% ，跑赢行业3.5%的涨幅 [4] 其他相关股票 - Rexford Industrial Realty和OUTFRONT Media目前Zacks评级为2（买入） [6] - Rexford Industrial Realty 2024年每股运营资金共识估计为2.34美元 ，较上年实际增长6.85% [6] - OUTFRONT Media 2024年每股运营资金共识估计为1.71美元 ，同比增长4.27% [6]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总资产分别为19894797000美元和20034564000美元，同比下降0.7%[21] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总负债分别为8322765000美元和8456188000美元，同比下降1.6%[21] - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司总费用分别为520430000美元和507709000美元，同比增长2.5%[23] - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司净收入分别为305032000美元和220071000美元，同比增长38.6%[23] - 2024年第一季度和2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为293796000美元和211263000美元，同比增长39.1%[23] - 2024年第一季度和2023年第一季度，基本每股收益分别为0.78美元和0.56美元，同比增长39.3%[23] - 2024年第一季度和2023年第一季度，摊薄每股收益分别为0.77美元和0.56美元，同比增长37.5%[23] - 2024年第一季度和2023年第一季度，经营活动产生的净现金分别为421031000美元和393279000美元，同比增长7.1%[28] - 2024年第一季度和2023年第一季度，投资活动产生的净现金分别为136006000美元和43723000美元，同比增长211.1%[28] - 2024年第一季度净现金用于融资活动为500,472千美元，2023年为355,089千美元[30] - 2024年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为196,560千美元，2023年为219,085千美元[30] - 2024年第一季度现金支付利息净额为77,149千美元，2023年为79,693千美元[33] - 2024年第一季度归属于控股股东的净利润为295,787千美元，2023年为212,035千美元[35] - 2024年3月31日投资性房地产净值为18,723,101千美元，2023年12月31日为18,902,301千美元[40] - 2024年3月31日总负债为8,322,765千美元，2023年12月31日为8,456,188千美元[40] - 2024年3月31日总资本为11,273,813千美元，2023年12月31日为11,289,128千美元[40] - 2024年第一季度净利润为305,032千美元，较2023年的220,071千美元增长38.61%[41] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为421,031千美元，较2023年的393,279千美元增长7.06%[45] - 2024年第一季度投资活动提供的净现金为136,006千美元，较2023年的43,723千美元增长211.06%[45] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为500,472千美元，较2023年的355,089千美元增长40.94%[47] - 2024年第一季度现金及现金等价物和受限存款期末余额为196,560千美元，较2023年的219,085千美元下降10.28%[47] - 2024年第一季度基本每股收益为0.78美元，较2023年的0.56美元增长39.29%[41] - 2024年第一季度摊薄每股收益为0.77美元，较2023年的0.56美元增长37.5%[41] - 2024年第一季度末与2023年同期相比，摊薄后每股/单位收益从0.56美元增至0.77美元[146] - 2024年第一季度净收入为3.05032亿美元，较2023年同期的2.20071亿美元增长38.6%[148] - 2024年第一季度总NOI为4.87261亿美元，较2023年同期的4.6084亿美元增长5.7%[148] - 2024年第一季度总租金收入为7.30818亿美元，较2023年同期的7.05088亿美元增长3.6%[148] - 2024年第一季度总运营费用为2.43557亿美元，较2023年同期的2.44248亿美元下降0.3%[148] - 2024年第一季度经营活动现金流4.21031亿美元，投资活动现金流1.36006亿美元，融资活动现金流 -5.00472亿美元[170] - 2024年3月31日季度净收入为305,032美元，2023年同期为220,071美元[188] - 2024年可用于普通股和单位的净收入为302,071美元，2023年为218,322美元[188] - 2024年折旧为225,695美元，2023年为215,830美元[188] - 2024年房地产销售净（收益）损失为 - 188,185美元，2023年为 - 100,209美元[188] - 2024年可用于普通股和单位的FFO为338,419美元，2023年为332,874美元[188] - 2024年正常化FFO为365,443美元，2023年为341,984美元[188] - 2024年可用于普通股和单位的正常化FFO为364,896美元，2023年为341,212美元[188] - 2024年优先股/偏好分配为 - 547美元，2023年为 - 772美元[188] - 2024年赎回优先股/偏好单位溢价为 - 1,444美元，2023年无此项[188] - 截至2024年3月31日，公司总资产为19.894797亿美元[131] - 2024年第一季度资本支出为7352万美元[131] 租金收入关键指标变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司租金收入分别为730818000美元和705088000美元，同比增长3.6%[23] - 2024年第一季度租金收入为730,818千美元，较2023年的705,088千美元增长3.65%[41] - 2024年第一季度租赁收入为730,818千美元，较2023年的705,088千美元增长3.65%[93] - 2024年第一季度租赁收入为7.30818亿美元，2023年第一季度为7.05088亿美元[129] - 2024年第一季度总租金收入为7.30818亿美元，较2023年同期的7.05088亿美元增长3.6%[148] 房地产销售关键指标变化 - 2024年第一季度房地产销售净收益为188,185千美元，较2023年的100,209千美元增长87.79%[41] - 2024年第一季度，公司向非关联方处置3处租赁物业（504个公寓单元），销售价格2.485亿美元，净收益1.88185亿美元[83] - 2024年第一季度处置三个租赁物业获净收益约2.473亿美元，投资开发项目2550万美元，房地产资本支出7350万美元等[173] 股权相关关键指标变化 - 2024年第一季度，8.29%系列K累积可赎回优先股部分赎回20,125（千美元），期末余额为17,155（千美元），2023年同期无赎回，余额为37,280（千美元）[51] - 普通合伙人权益期初余额2024年为11,042,844（千美元），2023年为11,138,706（千美元），期末余额2024年为11,044,203（千美元），2023年为11,111,240（千美元）[51] - 有限合伙人权益期初余额2024年为202,306（千美元），2023年为209,961（千美元），期末余额2024年为207,272（千美元），2023年为211,718（千美元）[51] - 累计其他综合收益（损失）期初余额2024年为5,704（千美元），2023年为 - 2,547（千美元），期末余额2024年为6,314（千美元），2023年为 - 11,232（千美元）[51] - 每股已宣告分配金额2024年为0.675美元，2023年为0.6625美元[51] - 非控股权益 - 部分拥有的房产期初余额2024年为994（千美元），2023年为 - 721（千美元），期末余额2024年为 - 1,131（千美元），2023年为 - 2,553（千美元）[53] - 截至2024年3月31日，公司发行在外的普通股为378,939,751股，单位为11,732,622个，总计390,672,373个；有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益为3.0%[70] - 2024年和2023年3月31日，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为2.982亿美元和3.236亿美元[74] - 公司授权发行最多1亿股优先股，每股面值0.01美元；截至2024年3月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股/偏好单位发行并流通343,100股，价值1715.5万美元[77][78] - 2024年第一季度，公司在公开市场回购并注销约3850万美元（652,452股，加权平均每股价格58.95美元）的普通股；截至2024年3月31日，仍有12,347,548股授权可回购[82] - 2024年第一季度，公司回购并注销402,500股系列K优先股/偏好单位，清算价值约2010万美元，现金对价约2180万美元，产生现金费用约140万美元[83] 公司房产持有情况 - 截至2024年3月31日，公司直接或间接拥有299处房产，包含79,688套公寓单元，其中全资房产285处，有76,628套公寓单元，部分拥有并合并的房产14处，有3,060套公寓单元[58] - 截至2024年3月31日，EQR作为普通合伙人，拥有ERPOP约97.0%的所有权权益[57] - 公司合并了ERPOP及部分被视为可变利益实体（VIE）的合资企业；截至2024年3月31日，合并的合资企业包括14处运营物业（3060个公寓单元）和1个开发项目（440个公寓单元）[85][86] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司可变利益实体（VIE）的合并资产分别为602,865千美元和599,788千美元，合并负债分别为45,943千美元和41,153千美元[87] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为289,272千美元和282,049千美元，其中开发中项目和待开发土地（VIE）的所有权百分比为62% - 95% [89] - 截至2024年3月31日，被视为VIE的非合并合资企业中，房地产控股实体有3个，开发中项目有6个（涉及1,982个公寓单元），待开发项目有4个（涉及1,164个公寓单元）[90] - 截至2024年3月31日，同店物业代表77373套公寓单元[129][131] - 截至2024年3月31日，公司拥有ERPOP约97.0%的所有权权益[138] - 截至2024年3月31日，公司房地产投资成本为2.8701113亿美元，累计折旧9978.012万美元，净投资为1.8723101亿美元[83] - 截至2024年3月31日，公司开发项目的剩余总项目成本为3.25367亿美元，公司承担约2.295亿美元[117] - 截至2024年3月31日，公司已在十项房地产科技和其他房地产基金投资中投入4000万美元，总剩余承诺约为1800万美元[118] - 截至2024年3月31日，公司房地产投资287亿美元，其中256亿美元（89.1%）无抵押[181] 公司业务相关政策及计划 - 2024年3月SEC通过气候相关信息披露规则，4月因法律挑战自愿暂停，原规则2025年1月1日起生效（温室气体排放披露2026年1月1日起生效），公司正评估影响[64] - 2025年1月1日起生效多项会计准则修订，包括FASB 2023年12月发布的所得税标准修订、2023年11月发布的分部报告标准修订，公司正评估影响[65][66] - 公司有一个市价发行（ATM）股票发行计划，有效期至2025年5月，授权发行最多1300万股，截至2024年3月31日，所有股份均可发行

文章核心观点 - 房地产投资信托(REITs)的收益和价格通常呈周期性波动 [1] - 本文主要关注REITs的资本市场周期,分析资本成本对公司业务策略的影响 [1] 资本市场周期 - 公寓REITs的隐含资本化率与美国10年期国债收益率存在较强的相关性,两者的利差通常为285个基点 [2][3][4] - 目前利差收窄至205个基点,表明投资者对该资产类别的风险溢价降低,可能会选择相对较高收益的固定收益工具 [4] - 公寓REITs与BBB级公司债券收益率的利差也较历史偏窄,对于追求收益的投资者来说,固定收益工具可能更具吸引力 [5][6] 股本成本 - REITs必须分配90%的应税收益,因此需要不断融资以推动外部增长 [7] - 根据CAPM模型,EQR的股本成本约为7.45% [12][13][14][15] 债务成本 - EQR的信用评级为A-/Baa1,目前发行的一只2031年到期债券收益率为5.29% [10][11] 加权平均资本成本 - 综合考虑债务、股权和优先股,EQR的加权平均资本成本为6.96% [16][17] 收购影响 - 目前市场上可收购的优质公寓资产的资本化率在4.5%-5.0%,低于EQR的加权平均资本成本,不利于进行收购 [19][20] - 因此EQR在2024年第一季度未进行任何收购 [20][21][22] 资产出售 - EQR在2023年第四季度和2024年第一季度出售了一些较老资产,获得5.6%-5.8%的处置收益率 [23] 股票回购 - EQR在2023年第四季度和2024年第一季度以平均价格57.72美元回购了8750万美元的股票 [25][31] 估值分析 - 以EQR当前的企业价值和2024年预测NOI计算,其隐含资本化率为6.33%,低于6.96%的加权平均资本成本 [28][29] - 若以57.72美元的平均回购价计算,EQR的隐含资本化率为6.87%,与加权平均资本成本的差距缩小至9个基点,更为合理 [30]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度同店收入增长4.1%,同店费用仅增长1.3%,导致同店NOI增长5.5%,每股NFFO增长6.9% [9] - 公司的目标高收入租客群体失业率仅2%,远低于整体平均水平,支撑了需求 [11][12] - 高昂的房价、融资成本和保险税费等使得租房成为更具吸引力的选择 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在东海岸和南加州市场的表现领先,而在扩张市场面临供给过剩压力 [15][16] - 公司在管理费用方面表现出色,过去5年同店费用平均增长率仅3.1% [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸和南加州市场需求强劲,供给有限,租金增长良好 [15] - 扩张市场需求旺盛,但面临大量新增供给,导致租金下降、优惠大量使用、入住率承压 [16] - 波士顿、纽约和华盛顿特区表现超预期,旧金山和西雅图表现良好但仍存在波动性 [43][46][49] - 洛杉矶市场正在从疫情期间的拖欠和坏账问题中恢复 [50][51] - 圣地亚哥和橙县表现强劲,缺乏住房供给支撑了高入住率 [52][53] - 旧金山和西雅图市中心表现较弱,但郊区表现较好 [54][57] - 扩张市场如达拉斯-沃斯堡、丹佛、亚特兰大和奥斯汀面临供给过剩压力,优惠使用较多 [60][61][62] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在通过股票回购和偿还债务来部署资本,等待更好的收购机会 [23][24][25] - 公司将在2024年完成6个新开发项目的交付,主要位于达拉斯-沃斯堡、丹佛和纽约郊区 [26] - 纽约州新出台的租金管制法案对公司影响有限,因为大部分资产已经符合豁免条件 [28][33] - 行业普遍认为供给而非价格管制是解决住房问题的长期解决方案 [29][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对目标客户群体的就业前景和对房屋所有权的偏好持乐观态度 [10][13][14] - 公司对旧金山和西雅图市场的长期前景保持谨慎乐观,但短期内仍存在波动性 [54][58] - 公司对扩张市场的长期前景持积极态度,但短期内面临供给过剩压力 [59][60][61][62] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Wolfe 提问** 询问4月新租金增长较去年同期有所下降的原因 [76][77][78][79] **Michael Manelis 回答** 解释新租金增长下降主要是由于公司在第一季度采取了更多优惠措施,但随着租赁旺季的到来,新租金增长将会逐步提高 问题2 **John Pawlowski 提问** 询问公司资本支出是否会保持较高水平 [88][89] **Alexander Brackenridge 回答** 解释资本支出较高的原因包括一些增值项目投资以及疫情期间推迟的维修项目,未来几年资本支出水平预计会维持在较高水平 问题3 **Mark Parrell 回答** 对纽约州新出台的租金管制法案的影响进行解释,指出公司大部分资产已经符合豁免条件,因此影响有限 [221][222][223][224]

公司业绩 - Equity Residential (EQR)在2024年第一季度的标准化FFO每股93美分，超过了Zacks Consensus Estimate的91美分[1] - 标准化FFO每股同比增长6.9%，租金收入增长3.6%[3] 销售表现 - 公司在同店销售表现良好，受到健康需求、适度供应和费用效率的支持[2] 市场趋势 - 公司总裁兼首席执行官Mark J. Parrell表示，公司在富裕租户人群中的积极需求动态、现有主要沿海市场中有限的新公寓供应以及对费用管理的专注继续产生良好的结果[4]