公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为208.30237亿美元，较2021年12月31日的211.69241亿美元有所下降[29] - 截至2022年3月31日，公司股东权益为11.034733亿美元，较2021年12月31日的11.187208亿美元有所下降[29] - 截至2022年3月31日，公司总资产为2.0830237亿美元，较2021年12月31日的2.1169241亿美元下降1.6%[53] - 2022年第一季度末公司现金及现金等价物和受限存款为1.117亿美元，2021年同期为9783.6万美元[64] - 2022年第一季度公司融资活动净现金使用为4.19555亿美元，2021年同期为2.216亿美元[64] - 2022年第一季度公司现金及现金等价物和受限存款净减少2.48536亿美元，2021年同期减少189.2万美元[64] - 截至2022年3月31日，公司直接或间接拥有311处物业，包含80581套公寓单元[78] - 2022年3月31日，公司发行在外的普通股为375,974,070股，2021年同期为372,917,413股；单位为12,872,604个，2021年同期为14,042,374个；总普通股和单位为388,846,674个，2021年同期为386,959,787个；单位在运营合伙企业中的所有权权益为3.3%，2021年同期为3.6%[89] - 2022年3月31日，运营合伙企业发行在外的普通合伙人和有限合伙人单位为388,846,674个，2021年同期为386,959,787个；有限合伙人单位为12,872,604个，2021年同期为14,042,374个；有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益为3.3%，2021年同期为3.6%[90] - 截至2022年3月31日和2021年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为4.958亿美元和4.095亿美元[93] - 2022年第一季度，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值期初余额为498,977,000美元，期末余额为495,760,000美元；2021年同期期初余额为338,951,000美元，期末余额为409,523,000美元[95] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资成本为2.8436956亿美元，净值为1.9858825亿美元，较2021年12月31日有所变化[102] - 截至2022年3月31日，公司合并合资企业有16处运营物业、3546个公寓单元，1个开发项目、312个公寓单元[111] - 截至2022年3月31日，公司对非合并实体的投资为1.50092亿美元，较2021年12月31日的1.27448亿美元有所增加[116] - 截至2022年3月31日，公司受限存款为7.056亿美元，较2021年12月31日的2.36404亿美元有所减少[120] - 截至2022年3月31日，住宅和非住宅净应收账款余额分别为449.3万美元和126万美元，2021年12月31日分别为483.8万美元和85.3万美元[126] - 截至2022年3月31日，公司抵押应付票据净额为21.93199亿美元，2021年12月31日为21.91201亿美元[131] - 截至2022年3月31日，公司应付票据净额为5.836957亿美元，2021年12月31日为5.835222亿美元[135] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，抵押应付票据账面价值分别为2193199千美元和2191201千美元，公允价值分别为2122178千美元和2193689千美元[146] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，无担保债务账面价值分别为5966952千美元和6150252千美元，公允价值分别为6066975千美元和6798309千美元[146] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，累计其他综合收益（损失）中包含的递延损失净额分别约为3180万美元和3430万美元，预计在截至2023年3月31日的十二个月内，约1020万美元可能会确认为额外利息费用[149] - 截至2022年3月31日，公司开发中项目的总剩余成本为318807千美元，公司份额约为2500万美元，其余由合资伙伴和建设贷款提供[156] - 截至2022年3月31日，公司已投资10个房地产科技投资基金，剩余承诺投资额约为2700万美元[157] - 截至2022年3月31日季度，非住宅业务占公司总收入的3.8%[160] - 截至2022年3月31日，同店总资产为17,873,646美元，资本支出为33,000美元；非同店及其他总资产为2,956,591美元，资本支出为2,285美元；总计总资产为20,830,237美元，资本支出为35,285美元[166] - 2022年3月31日后，公司出售一处含354个公寓单元的物业，售价约2.657亿美元；收购一家合并运营物业中第三方合资伙伴25%的权益，花费约3220万美元[167] - 截至2022年3月31日，公司拥有ERPOP约96.7%的所有权权益[174] - 2022年第一季度末，公司物业数量从2021年12月31日的310处增至311处，公寓单元从80,407个增至80,581个[179] - 截至2022年3月31日的季度，公司花费约4190万美元，主要用于合并和非合并开发项目[180] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为41140000美元，受限存款为70560000美元，无担保循环信贷额度可用性为2366493000美元[205] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资284亿美元，其中246亿美元（86.4%）为无抵押资产[210] - 截至2022年3月31日，公司总债务为81.60151亿美元，其中有担保债务21.93199亿美元（26.9%），无担保债务59.66952亿美元（73.1%）[212] - 公司和运营合伙企业的市场风险与2021年年报相比无重大变化[221] - 截至2022年3月31日，公司披露控制和程序有效[222] 公司各业务线财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度，公司租金收入为6.53348亿美元，较2021年同期的5.97602亿美元增长9.33%[32] - 2022年第一季度，公司总费用为5.03508亿美元，较2021年同期的4.61999亿美元增长9%[32] - 2022年第一季度，公司净收入为7379.8万美元，较2021年同期的6036.4万美元增长22.26%[32] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为6999.3万美元，较2021年同期的5676.6万美元增长23.3%[32] - 2022年第一季度，基本每股收益为0.19美元，较2021年同期的0.15美元增长26.67%[32] - 2022年第一季度，综合收入为7622.3万美元，较2021年同期的6266.7万美元增长21.63%[35] - 2022年第一季度，经营活动提供的净现金为3.68056亿美元，较2021年同期的3.46053亿美元增长6.36%[38] - 2022年第一季度，投资活动使用的净现金为1.97037亿美元，而2021年同期为1.26345亿美元[38] - 2022年第一季度净现金用于融资活动为419,555千美元，2021年为221,600千美元[41] - 2022年第一季度商业票据收益为1,424,086千美元，2021年为1,184,923千美元[41] - 2022年第一季度末现金及现金等价物和受限存款为111,700千美元，2021年为97,836千美元[41] - 2022年第一季度现金支付利息净额为81,391千美元，2021年为74,058千美元[44] - 2022年第一季度末优先股余额为37,280千美元，与2021年持平[47] - 2022年第一季度末普通股余额为3,760千美元，2021年为3,729千美元[47] - 2022年第一季度末已付资本为9,142,969千美元，2021年为9,083,346千美元[47] - 2022年第一季度末留存收益为1,661,705千美元，2021年为1,231,808千美元[47] - 2022年第一季度末经营合伙企业非控股权益余额为217,451千美元，2021年为234,969千美元[50] - 2022年第一季度末部分拥有物业非控股权益余额为3,415千美元，2021年为2,472千美元[50] - 2022年第一季度，公司租金收入为6.53348亿美元，较2021年同期的5.97602亿美元增长9.3%[55] - 2022年第一季度，公司总费用为5.03508亿美元，较2021年同期的4.61999亿美元增长9.0%[55] - 2022年第一季度，公司净收入为7379.8万美元，较2021年同期的6036.4万美元增长22.2%[55] - 2022年第一季度，公司综合收入为7622.3万美元，较2021年同期的6266.7万美元增长21.6%[58] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为3.68056亿美元，较2021年同期的3.46053亿美元增长6.4%[61] - 2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金为1.97037亿美元，而2021年同期为1.26345亿美元[61] - 2022年第一季度，公司折旧费用为2.29961亿美元，较2021年同期的1.99962亿美元增长15.0%[55][61] - 2022年第一季度，公司利息费用净额为7279.2万美元，较2021年同期的6735.8万美元增长8.1%[55] - 2022年第一季度，公司基本每股收益为0.19美元，较2021年同期的0.15美元增长26.7%[55] - 2022年第一季度公司支付利息现金净额为8139.1万美元，2021年同期为7405.8万美元[67] - 2022年第一季度普通合伙人期末余额为108.08434亿美元，2021年同期为103.18883亿美元[70] - 2022年第一季度有限合伙人期末余额为2.17451亿美元，2021年同期为2.34969亿美元[70] - 2022年第一季度非控股权益 - 部分拥有物业期末余额为341.5万美元，2021年同期为247.2万美元[73] - 2022年第一季度宣布的每单位未偿分配为0.625美元，2021年同期为0.6025美元[70] - 2022年第一季度，公司约97%的租赁收入来自住宅公寓租赁，约3%来自非住宅租赁[121][122] - 2022年第一季度租赁总收入为6.2708亿美元，2021年同期为5.73974亿美元[124] - 2022年第一季度净坏账为989.5万美元，占租金收入的1.6%；2021年同期为1369.3万美元，占比2.4%[128] - 2022年第一季度和2021年第一季度，现金流套期保值中利率合约的远期起息互换在OCI中的损益再分类至收入的金额分别为 - 2425千美元和 - 2303千美元[148][149] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司基本每股收益均为0.19美元和0.15美元，摊薄每股收益均为0.19美元和0.15美元[151] - 2022年第一季度和2021年第一季度，运营合伙企业基本每单位收益均为0.19美元和0.15美元，摊薄每单位收益均为0.19美元和0.15美元[154] - 2022年第一季度租赁收入为653,348美元，2021年同期为597,602美元；净营业收入2022年为427,786美元，2021年为377,078美元[163] - 2022年第一季度同店租赁收入为618,357美元，运营费用为209,991美元，净营业收入为408,366美元；2021年同期租赁收入为573,752美元，运营费用为204,890美元

Equity Residential (NYSE:EQR) Q1 2022 Earnings Conference Call April 27, 2022 11:00 AM ET Company Participants Marty McKenna – Investor Relations Mark Parrell – President and Chief Executive Officer Michael Manelis – Chief Operating Officer Bob Garechana – Chief Financial Officer Alec Brackenridge – Chief Investment Officer Conference Call Participants Nick Joseph – Citi Steve Sakwa – Evercore ISI John Pawlowski – Green Street Rich Hill – Morgan Stanley Chandni Luthra – Goldman Sachs Nick Yulico – Scotiaban ...

公司股权结构 - 截至2021年12月31日，公司拥有ERPOP约96.7%的所有权权益[18] 租房人群构成 - 千禧一代出生于1981 - 1996年，约7200万人，是租房人群的重要组成部分[23] - Z世代出生于1997 - 2012年，约6700万人，刚进入租房人群，将成为重要需求来源[23] - 婴儿潮一代出生于1946 - 1964年，超7100万人，也倾向于公寓租赁[23] 公司绿色债券发行与投资 - 2018年公司发行首只绿色债券，净收益约3.967亿美元用于相关房产开发和收购[29] - 2021年公司发行第二只绿色债券，净收益约4.975亿美元用于绿色建筑开发等[29] - 2021年公司开始向专注于早期可持续性和气候变化缓解技术的新基金投资1000万美元[29] 公司员工情况 - 公司约有2400名员工，是公司成功的驱动力[32] - 公司员工中62.0%为不同族裔，女性占比36.0%[33] - 2021年公司员工敬业度得分好感度为79%，多元化与包容性指数得分好感度为83%[34] - 2021年每位员工平均完成约15小时专门学习，公司人均支出约1200美元[35] - 公司承诺覆盖100%员工预防性医疗保健费用[35] - 2022年1月13日新冠健康与安全要求政策实施后，员工合规和留存率达99%[35] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情可能导致公司租金收入减少或相关准备金和冲销增加[43] - 新冠疫情可能使公司获取资本的吸引力条款减少[43] 公司房地产投资风险 - 公司房地产投资受当地经济、政治、监管等多种因素影响[46] - 公司物业主要集中在沿海市场和特定城市及郊区子市场，可能对运营产生不利影响[47] - 公司公寓租赁多为12个月或更短，市场租金下降会更快影响公司运营结果和现金流[51] - 收购竞争可能使公司无法以有利条件收购房产[52] - 新收购、开发和翻新项目运营可能未达预期，或高估收入、低估成本[53] - 开发项目面临建设风险，可能增加成本、延误或放弃机会[54] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时出售房产，影响财务状况[56] - 公司通过合资企业开展房地产活动，面临合作伙伴违约、高杠杆等风险[57] - 公司房地产资产可能面临减值损失，影响财务状况和经营业绩[60] 资本市场与利率对公司的影响 - 资本市场动荡可能增加公司债务和股权融资成本，影响收购和处置[65] - 利率上升会增加公司利息支出和再融资成本，降低资产估值[68] 法规政策对公司的影响 - 租金控制和稳定法规可能限制公司提高租金的能力，影响运营和房产价值[76] 环境问题对公司的影响 - 环境问题可能导致公司承担调查、清理和赔偿成本[78] 公司税务相关规定 - 公司需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT资格[82][88] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并在四年内失去REIT纳税资格[83] - 公司普通业务中出售待售资产的收益需缴纳100%的税，若被认定为禁止交易，收益也需缴纳100%的惩罚性税[85] - 若公司未达到90%的分配要求且无法弥补不足，将不再按REIT纳税，产生大量税务相关负债[88] - 为符合美国联邦所得税目的的REIT资格，任何时间内，公司已发行股份价值的不超过50%不得由五名或更少的个人直接或间接持有，单个股东不得持有超过任何已发行类别普通股或优先股数量或价值中较低者的5%[89] - 公司发放股息时，现金部分不得少于总股息的20%[91] 公司业务合并限制 - 马里兰州法律禁止与持有公司10%或以上有表决权证券投票权的人进行“业务合并”，但公司董事会已选择对涉及Sam Zell及其某些关联方的业务合并不适用这些限制[93] 公司网络安全管理 - 审计委员会负责监督网络安全风险管理，每年至少与公司信息技术人员开会一次[103] 公司信息技术系统风险 - 公司业务依赖专业信息技术系统，若选择不当可能影响运营和竞争地位[105] 公司法律诉讼风险 - 公司可能卷入各类法律诉讼，不利结果可能对财务状况或经营成果造成重大影响[107] 公司债务情况 - 公司2021年和2020年总可变利率债务分别为6亿美元和8亿美元，占总债务的比例分别为7.3%和10.0%，若2021年和2020年利率提高100个基点，年利息费用将分别增加610万美元和810万美元[225] - 截至2021年12月31日，公司未偿还固定利率债务总额为77亿美元，占总债务的92.7%，估计公允价值为84亿美元，若利率降低100个基点，估计公允价值将增加约6.372亿美元；截至2020年12月31日，未偿还固定利率债务总额为72亿美元，占总债务的90.0%，估计公允价值为82亿美元，若利率降低100个基点，估计公允价值将增加约6.866亿美元[226] 公司信贷安排 - 公司25亿美元循环信贷安排的借款利息支付主要基于LIBOR，关键美元设置预计在2023年6月停止发布，公司预计该过渡不会对财务状况或现金流产生重大影响[223] 公司保险风险 - 公司财产、一般责任和工人赔偿保险政策有高额每次事故免赔额和/或自保留存额，可能面临未保险损失风险[109] - 公司依赖第三方保险提供商，若其出现流动性问题或财务困境，可能影响理赔能力[110] - 公司地震保险政策有高额免赔额，单一地震可能对财务状况和经营成果产生重大负面影响[112] - 公司恐怖主义保险不涵盖核、生物和化学攻击造成的损失，恐怖袭击可能导致财产收入、资本投资损失及面临责任索赔[113] - 公司物业可能受灾难性天气和自然灾害影响，造成的损失可能未被保险覆盖或超出保险范围，还可能导致需求下降[114] - 气候变化可能导致物业受损、需求下降、保险费和免赔额增加或保险范围减少，还可能受相关法规影响[115] 公司控制权变更阻碍 - 公司信托声明和章程的某些条款可能阻碍控制权变更或其他交易[116]

财务数据和关键指标变化 - 2022年同店收入指引中点为增长9%，正常化运营资金预计增长约15%，均为公司历史最佳表现 [5] - 2021年收购和处置资产各17亿美元，2022年预计买卖资产各约20亿美元 [7][8] - 2021年开发项目开工约4.5亿美元，完成4亿美元的阿尔科特塔楼建设 [9] - 2021年现场工资支出为负增长，此前两年增幅不到1% [30] - 2021年收到约3400万美元政府租金援助，2022年预计约为2021年的略低于一半 [39] - 2021年现金让步2700万美元，2022年现金收入同比增长率预计比指引中点低约60 - 80个基点 [64][65][67] - 2021年净租金减免后坏账约3000多万美元，2022年预计为1500 - 2000万美元 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 目前整体入住率为96.5%，1月新租约实现约13.5%的增长，2021年第四季度略超10.5% [16] - 2021年第四季度和全年租户周转率为历史最低，续约率创纪录，季度续约租金平均涨幅近11% [16] - 截至1月1日，83%的租户平均租金比当前市场价格低约11% [17] 投资业务 - 2021年收购的17处物业平均房龄为2年，处置的14处资产平均房龄为30年 [8] - 2021年买卖资产的平均资本化率约为3.8% [8] 开发业务 - 2021年开始建设约4.5亿美元的开发项目，预计未来几年在丹佛、纽约郊区和华盛顿特区交付高质量物业 [9] - 第四季度与Toll Brothers在德克萨斯州和科罗拉多州达成四项开发合资企业，其中科罗拉多项目已于2021年第四季度开工，另外三个预计2022年开工 [9] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 目前整体入住率为96%，核心城区为95.5%，其他区域高于96% [20] - 预计2022年同店收入增长约10% [20] 纽约市场 - 预计2022年同店收入增长约13%，为表现最佳市场 [21] - 入住率保持在97%以上，租金持续改善，未使用优惠，目前定价较疫情前水平高11% [21] 华盛顿特区市场 - 预计2022年同店收入增长约4%，为收入增长较低的市场之一 [21] - 入住率稳定在97%，租金遵循略好于预期的正常季节性模式 [22] 西雅图市场 - 预计2022年同店收入增长约10% [24] - 市中心入住率为93%，整体入住率反弹至略高于94.5% [22][25] - 是公司投资组合中主要使用优惠的市场，目前约三分之一的申请平均可获得超过一个月的免租期 [25] 旧金山市场 - 预计2022年同店收入增长约7%，是唯一未恢复到疫情前定价水平的市场，目前较2020年同期低6% [25] - 市中心入住率为96%，整体入住率稳定在96.5%，续约率略低于60% [22][25] 洛杉矶市场 - 预计2022年同店收入增长约9% [26] - 入住率为97%，定价能力强，续约率为公司所见最高，预计为65% - 70% [25][26] 橙县和圣地亚哥市场 - 预计2022年同店收入增长10%或更高 [27] - 入住率高，租户留存率强，新租约租金表现良好 [26] 丹佛市场 - 预计2022年同店收入增长约9% [27] - 入住率为97%，续约率约为50% [27] 亚特兰大、达拉斯和奥斯汀市场 - 新收购资产表现良好，需求强劲，入住率高，预计2022年将延续增长态势 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将优化投资组合，将约三分之一资产布局在波士顿、纽约和华盛顿特区三个东北部市场，减少在纽约和华盛顿特区的敞口；约三分之一或更多布局在加利福尼亚州，剥离监管环境不利和老旧资产；剩余约三分之一集中在从西雅图经丹佛到奥斯汀、达拉斯，再到佐治亚州亚特兰大的对角线区域 [12] - 继续执行费用控制管理，利用技术控制费用、提升客户体验和扩大运营利润率 [7] - 持续推进创新活动，如引入人工智能处理与潜在客户的沟通、部署室友匹配功能、将大部分参观改为自助或虚拟参观等，以提高效率和增加收入 [29] - 公寓行业竞争激烈，多户住宅是热门资产类别，买卖资产的买家群体不断扩大 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年及以后业务前景乐观，富裕租户就业情况良好、薪资增长健康，续约率创纪录，城市和郊区公寓需求强劲，推动高入住率和低租户周转率 [5] - 意识到宏观经济存在高通胀、美联储货币政策、供应链中断和新冠变异毒株等挑战，但2022年预期收入增长的很大一部分已通过近期签订的高租金租约体现，即使租金不上涨，将租约重置到当前市场水平也将带来显著收入增长 [6] - 2023年及以后，每年重置租约的能力将在通胀环境中形成自然对冲 [7] 其他重要信息 - 公司在创新方面取得显著成果，未来将继续投资于集中团队、IT基础设施、许可和数据分析等基础领域，以推动创新并提高投资回报率 [29][31] - 2022年预计房地产税增长低于趋势，约为2%，工资支出控制良好，公用事业和维修保养费用可能略高于平均水平 [90] - 第四季度1700万美元减值费用与洛杉矶市中心一块不再用于开发的土地有关 [121] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年20亿美元的收购和处置交易从内部收益率（IRR）增长角度如何考量？ - 公司认为收购的资产未来IRR会更高，一方面租金增长潜力大，另一方面长期资本需求少 [35] 问题2: 收购和处置资产的买家群体和竞争情况有无差异？ - 多户住宅是热门资产类别，买家群体不断扩大，买卖资产的竞争都很激烈 [37] 问题3: 2022年指导假设中政府租金援助情况如何？ - 预计约为2021年的略低于一半，2021年收到约3400万美元 [39] 问题4: 收购交易中，阳光地带市场和沿海市场的中期净营业收入（NOI）增长假设哪个更高？ - 难以具体回答，每个交易情况不同，但公司看好扩张市场的短期和中期增长，且不同市场风险不同，新投资组合的多元化将带来更均衡的增长 [43][44] 问题5: 净有效定价趋势与混合报告价差之间存在较大且持续差异的原因是什么？ - 一方面定价趋势是未来新租约和续约租金变化的领先指标，但受租户进出和原租约签订时间影响；另一方面，部分法规限制了续约租金的涨幅，将部分租金增长推迟到2023年 [47] 问题6: 同店收入指导下限为8%是如何得出的？ - 指导范围的下限意味着2022年期间内市场租金增长较少，上限则意味着增长较多，中点略高于历史趋势 [50][51] 问题7: 新租约和续约租金在2022年的差异如何？ - 年初新租约增长将超过续约租金，随后新租约增长会逐渐放缓，下半年两者数据将趋于一致 [53] 问题8: 不同市场新租约和续约租金差异的原因及趋势如何？ - 需考虑各市场的租户留存率、法规限制和优惠使用情况。续约租金预计保持在类似范围，部分复苏市场的新租约增长将更有动力 [58] 问题9: 2022年投资活动中25个基点的净投资稀释预测有无可能被超越？ - 公司目标是不产生稀释甚至实现增值，但这取决于市场机会和交易时机，目前认为即使有轻微稀释，资产置换交易仍有价值 [60][61] 问题10: 同店收入指导在现金基础上的情况如何？ - 2021年公认会计原则（GAAP）收入受优惠影响为负，2022年现金收入同比增长率预计比指导中点低约60 - 80个基点 [64][65][67] 问题11: 2023年新租约和续约租金的混合价差是否会更高？ - 由于法规和租约到期时间等因素，部分租金增长会推迟到2023年，因此2023年混合价差可能会更高 [70][71][72] 问题12: 旧金山湾区不同子市场的需求和定价情况如何？ - 旧金山市中心与疫情前定价差距最大，东湾和半岛地区接近疫情前水平，南湾虽有新供应但也接近疫情前定价。整体市场仍较疫情前低6%，主要受旧金山市中心拖累 [76] 问题13: 坏账对同店收入增长的贡献在2022年的时间分布如何？ - 政府租金援助预计在上半年减少坏账，而租户实际支付行为的影响可能更多在下半年体现，预计全年坏账率维持在略低于2%的水平，绝对金额低于2021年 [79][80] 问题14: 续约租金增长超过10%是否已纳入2022年指导？ - 年初续约租金增长强劲，约为12%，下半年预计会有所缓和，但不会大幅低于10% [84] 问题15: 与Toll Brothers合作的开发项目进展及交付时间如何？ - 与Toll Brothers的合资项目尚未开工，但公司与其他合作伙伴的项目虽因供应链问题有所推迟，但最终都会完成。公寓建设周期长，相比单户住宅建设更易应对供应链挑战 [87][88] 问题16: 2022年除工资外，还有哪些因素影响费用展望？ - 预计房地产税增长低于趋势，约为2%，对费用控制有帮助；公用事业和维修保养费用可能略高于平均水平，受商品价格和地区因素影响 [90] 问题17: 2022年开发项目启动金额及未来几年的趋势如何？ - 2022年开发项目启动金额预计在4.5亿美元至10亿美元之间，未来希望增长到10 - 12亿美元 [93] 问题18: 市场对利率上升的反应及资本化率走势如何？ - 公司认为只要利率上升不严重抑制经济增长，公寓价值将保持良好，资本化率可能不会大幅上升，因为多户住宅现金流具有韧性，且有大量资本想进入房地产市场 [95][96] 问题19: 新租金实际涨幅如何？ - 从第四季度数据看，优惠对净有效租金的提升约为300个基点；目前1月净有效租金的租约损失约为11%，不考虑优惠的毛租金租约损失约为10.25% [99][100] 问题20: 无法完全实现租金涨幅的原因是什么？ - 一方面是部分市场存在法规限制，另一方面是租约并非都在1月1日到期，部分租金增长将推迟到2023年 [102] 问题21: 出售资产放弃的当前收益率是多少？ - 公司引用的3.7%处置收益率是基于出售价格的预期未来现金流，公司资产账面价值约为出售价格的一半，主要是折旧导致的实际收益 [104] 问题22: 续约率高的原因及未来趋势如何，公司更倾向高续约率还是低续约率？ - 续约率高部分受法规影响，将部分收入推迟到下一年。预计随着时间推移，续约率会略有缓和，但仍将保持强劲，公司希望租户留存 [109][110] 问题23: 收购和处置资产的资本化率是否会有变化？ - 市场资本化率整体较为平稳，公司会根据市场情况灵活出售资产，目前买卖资产的资本化率大致相同 [112] 问题24: 2021年在新技术和经常性技术上的支出及2022年的预期如何？ - 2021年实现人工智能和自助参观等成果的投资主要在以前年度，2022年将再次进入技术投资阶段，预计物业运营管理增长中至少包含400 - 500万美元的技术投资 [115][116] 问题25: 目前是否有立法、监管或投票倡议方面的担忧？ - 对纽约的政策环境感觉略好，新市长和州长对房地产市场有积极态度；担心加利福尼亚州地方驱逐禁令到期后的影响，同时会继续关注正当理由驱逐相关政策 [118][119] 问题26: 第四季度1700万美元减值费用的原因是什么？ - 与洛杉矶市中心一块不再用于开发的土地有关 [121] 问题27: 实现投资组合预期平衡的时间及加利福尼亚州的需求和买家情况如何？ - 预计需要几年时间实现投资组合平衡。加利福尼亚州除旧金山市中心外，买卖资产的投资者兴趣都很浓厚，旧金山市中心市场仍需从租金水平和投资者兴趣方面恢复 [123][125] 问题28: 是否愿意加快从加利福尼亚州资产置换的速度？ - 若有合适机会，公司愿意加快资产置换，但目前市场上符合公司战略的投资组合较少 [128] 问题29: 如何看待Z世代对公寓租赁市场的影响，是否会涉足单户租赁业务？ - 预计Z世代规模不小，且公司能继续吸引大量千禧一代租户。目前公司专注于打造适合富裕租户的公寓投资组合，单户租赁业务虽有了解，但不是当前的优先选择 [130][132][133] 问题30: 是否考虑通过基金或大型合资企业进行资产置换，以及如何看待通过发行股票来增长业务？ - 公司对合资企业持开放态度，但目前直接出售100%资产的市场情况较好；公司有增长意愿，但受限于市场上可收购的优质资产较少 [137][138][140] 问题31: 是否考虑进行大型交易来完成市场重新定位？ - 公司会根据市场机会做出反应，但目前尚未看到合适的机会，不会为了完成重新定位而收购低质量资产 [142] 问题32: 如何理解趋势性期间内租金增长率和季节性？ - 典型年份租金增长率在2% - 3%左右，通常第一季度开始增长，第二季度加速，第三季度达到峰值，第四季度略有下降。2022年指导假设租金增长曲线形状类似，但略高于趋势 [146][147] 问题33: 资本置换带来的25个基点拖累是由什么因素导致的？ - 可能是出售或收购资产的时间差异导致，公司目标是消除或实现增值 [149]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为2.0663015亿美元和2.0286891亿美元[13] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为9329.432万美元和9184.454万美元[15] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总权益分别为1.087365亿美元和1.0763486亿美元[16] - 截至2021年9月30日，公司总资产为20663015千美元，2020年12月31日为20286891千美元[38] - 截至2021年9月30日，公司总负债为9329432千美元，2020年12月31日为9184454千美元[38] - 截至2021年9月30日，公司总资本为10873650千美元，2020年12月31日为10763486千美元[38] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司房地产投资成本分别为2.7865715亿美元和2.7203325亿美元，净投资分别为1.9604869亿美元和1.9343668亿美元[92] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司合并可变利益实体相关资产分别约为8.393亿美元和7.841亿美元，负债分别约为2.479亿美元和2.24亿美元[100] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司受限存款分别为1.87042亿美元和5713.7万美元[105] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，抵押应付票据账面价值分别为22.81165亿美元和22.9389亿美元，公允价值分别为23.0389亿美元和23.13263亿美元[134] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，无担保债务账面价值分别为58.63483亿美元和57.50366亿美元，公允价值分别为65.34974亿美元和66.86612亿美元[134] 公司收入、费用及利润关键指标变化 - 2021年前九个月和2020年截至9月30日，公司租金收入分别为1.818867亿美元和1.95827亿美元[18] - 2021年前九个月和2020年截至9月30日，公司总费用分别为1.372532亿美元和1.349104亿美元[18] - 2021年前九个月和2020年截至9月30日，公司净收入分别为8357.36万美元和6995.17万美元[18] - 2021年前九个月和2020年截至9月30日，归属于控股股东的净收入分别为8058.76万美元和6607.8万美元[18] - 2021年前九个月和2020年截至9月30日，公司综合收入分别为8427.36万美元和7156.02万美元[20] - 2021年前九个月和2020年截至9月30日，归属于控股股东的综合收入分别为8126.36万美元和6762.86万美元[20] - 2021年前九个月净收入为835,736千美元，2020年同期为699,517千美元[23] - 2021年前九个月租金收入为18.18867亿美元，2020年同期为19.5827亿美元[150] - 2021年前九个月物业和维护费用为3.41261亿美元，2020年同期为3.33333亿美元[150] - 2021年前九个月房地产税和保险费用为2.9778亿美元，2020年同期为2.88043亿美元[150] - 2021年前九个月总运营费用为6.39041亿美元，2020年同期为6.21376亿美元[150] - 2021年前九个月净营业收入为11.79826亿美元，2020年同期为13.36894亿美元[150] - 九个月内，同店总租金收入为175.8176万美元，运营费用为61.2705万美元，净营业收入为114.5471万美元；非同店及其他总租金收入为6.0691万美元，运营费用为2.6336万美元，净营业收入为3.4355万美元；总计租金收入为181.8867万美元，运营费用为63.9041万美元，净营业收入为117.9826万美元[153] - 本季度，同店总租金收入为60.1852万美元，运营费用为20.6583万美元，净营业收入为39.5269万美元；非同店及其他总租金收入为2.1354万美元，运营费用为0.6787万美元，净营业收入为1.4567万美元；总计租金收入为62.3206万美元，运营费用为21.337万美元，净营业收入为40.9836万美元[154] - 2021年前9个月租赁总收入为17.45648亿美元，2020年同期为18.77454亿美元[108] - 2021年第三季度租赁总收入为59682.4万美元，2020年同期为59234.1万美元[110] - 2021年前9个月，公司总运营收入为103395.8万美元，2020年为96138.4万美元[182] - 2021年前9个月，公司总租金收入为181886.7万美元，2020年为195827万美元[182] - 2021年前9个月，公司总运营费用为63904.1万美元，2020年为62137.6万美元[182] - 2021年前9个月，公司总净营业收入为117982.6万美元，2020年为133689.4万美元[182] - 2021年前9个月同店住宅收入16.93亿美元，同比降7.3%；非住宅收入6522.1万美元，同比增48.7%；总收入17.58亿美元，同比降6.0%[185] - 2021年前9个月同店住宅费用5.95亿美元，同比增3.1%；非住宅费用1801.7万美元，同比增8.4%；总费用6.13亿美元，同比增3.2%[185] - 2021年前9个月同店住宅NOI为10.98亿美元，同比降12.1%；非住宅NOI为4720.4万美元，同比增73.3%；总NOI为11.45亿美元，同比降10.3%[185] - 2021年全年同店预计物理入住率为96.0%，收入变化为 - 3.7%，费用变化为3.25%，NOI变化为 - 7.0%[189] - 2021年9月30日止九个月和季度，综合租金收入变化分别为 - 7.1%和0.1%，综合运营费用变化分别为2.8%和2.4%，综合净营业收入变化分别为 - 11.7%和 - 1.0%[201] - 2021年9月30日止九个月和季度，物业管理费用分别增加约280万美元（4.0%）和约360万美元（17.7%），公司预计2021年全年该费用约为9750 - 9950万美元[202] - 2021年9月30日止九个月和季度，一般及行政费用分别增加约590万美元（15.8%）和约220万美元（20.1%），公司预计2021年全年该费用约为5550 - 5750万美元[203] - 2021年9月30日止九个月折旧费用减少约300万美元（0.5%），季度增加约1480万美元（7.4%）[204] - 2021年9月30日止九个月，房地产物业销售净收益增加约2.354亿美元（66.8%），季度增加3.64亿美元[205] - 2021年9月30日止九个月，利息及其他收入增加约2130万美元[206] - 2021年9月30日止九个月，其他费用增加约260万美元（31.0%），季度减少约60万美元（15.6%）[207] 公司现金流关键指标变化 - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为978,213千美元，2020年同期为1,034,324千美元[23] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为309,589千美元，2020年同期提供净现金416,458千美元[23] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为541,603千美元，2020年同期为1,332,567千美元[26] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限存款净增加127,021千美元，2020年同期增加118,215千美元[26] - 2021年前九个月期末现金及现金等价物和受限存款为226,749千美元，2020年同期为235,214千美元[26] - 2021年前九个月支付的利息净额（扣除资本化金额）为199,799千美元，2020年同期为223,703千美元[28] - 2021年前九个月净支付的收入和其他税为1,040千美元，2020年同期收到1,092千美元[28] - 2021年前九个月投资房地产净额为 - 227千美元，2020年同期为 - 180千美元[28] - 2021年前九个月累计其他综合收益为7,000千美元，2020年同期为17,275千美元[28] - 九个月截至2021年9月30日，公司经营活动提供的净现金为97.82万美元，2020年同期为103.43万美元[47] - 九个月截至2021年9月30日，公司投资活动使用的净现金为30.96万美元，2020年同期投资活动提供的净现金为41.65万美元[47] - 2021年前九个月债务融资成本为644.7万美元，2020年同期为292.3万美元[50] - 2021年前九个月商业票据收益为43.0517亿美元，偿还额为46.9亿美元；2020年同期收益为67.26167亿美元，偿还额为77.24亿美元[50] - 2021年前九个月行使EQR期权所得为6880.7万美元，2020年同期为1142.6万美元[50] - 2021年前九个月融资活动净现金使用为5.41603亿美元，2020年同期为13.32567亿美元[50] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限存款净增加1.27021亿美元，2020年同期为1.18215亿美元[50] - 2021年前九个月期末现金及现金等价物和受限存款为2.26749亿美元，2020年同期为2.35214亿美元[50] - 2021年前九个月支付的利息净额为1.99799亿美元，2020年同期为2.23703亿美元[52] - 2021年前九个月净支付的收入和其他税为104万美元，2020年同期为收到109.2万美元[52] - 2021年前九个月投资房地产净额为 - 22.7万美元，2020年同期为 - 18万美元[52] - 2021年前九个月累计其他综合收益为700万美元，2020年同期为1727.5万美元[52] 公司股权及权益关键指标变化 - 截至2021年9月30日九个月，普通股期末余额为3750千美元，2020年同期为3722千美元[31] - 截至2021年9月30日九个月，已付资本期末余额为9131078千美元，2020年同期为9166018千美元[31] - 截至2021年9月30日九个月，留存收益期末余额为1527115千美元，2020年同期为1371938千美元[31] - 截至2021年9月30日九个月，累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 36666千美元，2020年同期为 - 61478千美元[32] - 截至2021年9月30日，经营合伙企业非控股权益期末余额为208955千美元，2020年同期为232516千美元[35] - 截至2021年9月30日，部分拥有物业非控股权益期末余额为2138千美元，2020年同期为4370千美元[35] - 2021年9月30日，公司发行在外的普通股和单位总数为387,862,336，2020年同期为386,118,649；单位对运营合伙企业的所有权权益为3.3%，2020年同期为3.6%[76] - 2021年9月30日，运营合伙企业发行在外的普通合伙人和有限合伙人单位总数为387,862,336，2020年同期为386,118,649；有限合伙人单位对运营合伙企业的所有权权益为3.3%，2020年同期为3.6%[78] - 截至2021年9月30日和2020年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为4.599亿美元和2.937亿美元[81] - 2021年前九个月，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值期初余额为3.38951亿美元，市场价值变化为1.19237亿美元，账面价值变化为174.5万美元，期末余额为4.59933亿美元；2020年同期期初余额为4.634亿美元，市场价值变化为 -

财务数据和关键指标变化 - 第三季度实现96.6%的物理入住率，推动租金上涨，季度环比同店收入自疫情开始以来首次转正 [5] - 预计2021年全年同店收入下降3.7%，费用增长3.25%，净营业收入（NOI）下降7% [6] - 预计2021年每股正常化FFO在2.95 - 2.97美元之间，中点增长2% [6] - 截至9月，今年已收到1830万美元租金减免，预计全年租金减免回收在2500 - 3000万美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 目前入住率为96.9%，比2019年高60个基点，比2020年同期高260个基点，预计全年保持高入住率 [12] - 定价趋势（含优惠影响）较1月1日增长28%，已完全恢复疫情期间价格损失 [13] - 9月和10月不到1%的申请获得平均不到2周的优惠，优惠使用已恢复到疫情前水平 [13] - 第三季度新租约变化率为10.1%，10月有望超过11% [14] - 9月续约率为62%，10月有望接近65%，高于55%的历史正常水平；9月续约租金增长率为7.7%，10月有望达到9% [16] 投资业务 - 年初至今已购买超10亿美元房产，预计年底前再完成约4亿美元收购，主要在扩张市场 [9] - 出售较旧和不太理想的资产，平均溢价10%，其中包括约9亿美元加州资产 [9][10] 开发业务 - 与Toll Brothers成立公寓开发合资企业，第四季度已完成1个土地项目收购 [10] - 内部开发团队本季度完成马里兰州贝塞斯达Edge项目开发，还在华盛顿特区、丹佛和纽约郊区启动3个合资开发项目 [11] 各个市场数据和关键指标变化 东海岸市场 - 纽约市场已完全反弹，需求强劲，预计第四季度表现超季节性趋势 [19] - 波士顿和华盛顿特区表现符合预期，需求良好，入住率高，呈正常季节性变化 [19] 西海岸市场 - 南加州市场一直很强劲 [20] - 旧金山和西雅图受办公回归延迟影响较大，但目前呈正常季节性趋势；旧金山入住率有所改善，目前为96.5%；西雅图入住率为95.6%，受亚马逊办公回归决策影响，租赁速度放缓 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重新定位，以低资本化率出售旧资产，收购扩张市场和成熟市场郊区的新资产，预计增加长期现金流增长、降低资本需求并实现多元化 [8][9] - 预计2022年同店收入增长将超过历史中个位数范围，实现较高增长 [7] - 发展开发业务，与Toll Brothers合作并内部开展项目，预计开发业务每年启动规模达10 - 12亿美元，其中约7亿美元来自Toll合资企业 [41] - 行业资本大量涌入公寓投资，推动资本化率降至新低，市场竞争激烈 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司的复苏之年，经营指标恢复速度超预期，为2022年打下良好基础 [5] - 2022年公司业务有望实现高于趋势的增长，受益于现有租约与市场租金差距、强劲需求、入住率提升和监管限制到期等因素，但仍受监管和经济环境影响 [6][7][17] - 长期来看，随着Z世代进入租房市场和多元化投资组合的建立，公司前景光明 [7] 其他重要信息 - 公司通过创新举措实现人员配置效率提升，如自助导览、在线租赁和使用人工智能租赁代理Ella，同时提高客户满意度和降低成本 [22] - 公司积极协助租户申请租金减免，已取得良好进展 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年同店收入预期及锁定情况，如何实现行业最佳表现 - 公司虽未提供2022年指导，但预计跳过过渡年，直接进入高于正常第二年复苏水平的增长阶段，5.5%可能是同店收入的下限，但无法给出锁定数字，部分损失租金回收可能延迟到2023年 [26][27][28] 问题2: 开发业务在周期初期的规划及未来交付情况 - 开发业务将从同店投资组合的运营和NOI开始复合增长，预计2023 - 2024年供应情况较好；开发是收购资产的补充，公司有能力以约5%的收益率进行开发项目评估，预计通过增量债务、净现金流、资产出售和少量股权融资支持开发业务增长 [30][31] 问题3: 未来12个月同店费用增长的最佳和最坏情况 - 未提供具体范围，但指出房地产税方面上诉较成功，预计2022年表现良好；薪资方面通过创新举措控制增长；维修保养和公用事业受大宗商品压力影响较大，但整体2022年费用增长不会超历史水平 [34][35][36] 问题4: 当前续约租金增长率 - 11月净有效报价续约率为12.8%，12月为13.2%，且该数字将继续增长，目前寻求优惠的租户续约率与无优惠租户相似 [38] 问题5: 内部开发业务启动难度、未来几年启动规模及与Toll合资企业的比例 - 预计一年左右开发业务启动规模可达10 - 12亿美元，其中约7亿美元来自Toll合资企业，其余来自其他合资企业和内部项目；公司是选择性开发商，会综合评估项目 [41][43] 问题6: 扩张市场收购物业与重置成本的关系及收益率 - 重置成本是评估指标之一，但计算复杂，受多种因素影响，公司会根据项目具体情况评估是否合适 [45][46] 问题7: 内部开发业务和Toll合资企业的市场重点 - Toll合资企业重点关注亚特兰大、达拉斯等市场，在其无业务的市场，公司可能自行或与其他合作伙伴投资 [49][50] 问题8: 2022 - 2023年各市场供应情况 - 2021年强劲需求有助于吸收新供应；2022年公司周边新供应压力预计减小；2023年交付量将显著下降，纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图等市场情况较好；2024年开发活动增加，供应可能增多，奥斯汀供应较多需谨慎，亚特兰大、达拉斯和丹佛情况相对较好 [52][53][59] 问题9: 未提供2022年指导的原因 - 由于经济环境多变，如美联储行动、监管压力、期间内增长情况和年底业务状况等因素不确定，此时提供指导范围过宽，2月的讨论质量会更高 [56][57] 问题10: 2022年租金减免情况及对同店收入的影响 - 2022年可能受益于部分租金减免，但也是过渡年，坏账受租金减免支付和收款情况影响，预计坏账介于2019年和2021年之间，总体对收入是利好 [66][67][69] 问题11: 需求改善速度及2022年增长趋势 - 需求改善不仅因办公回归，还因城市重新开放吸引居民；2022年上半年同比增长可能强劲，下半年回归正常，但季度正常化FFO有望逐季改善 [72][73] 问题12: 混合办公模式对多户住宅的影响及新收购避免底层零售的原因 - 混合办公模式适合多户住宅，公司正在调整设施以适应；公司并非拒绝底层零售，只是希望其占比相对公寓业务较小 [76] 问题13: 发行股权的决策及ATM的使用和预期 - 发行股权是为应对开发支出增加，预计未来开发规模扩大且2023年有大量债务到期；未来开发主要通过自由现金流、增量债务、资产出售和少量股权融资，并非融资策略转变 [79][80][82] 问题14: 纽约“正当理由驱逐”政策对公司计划的影响 - 该政策是不良政策，会导致住房建设减少和现有住房投资不足；公司原计划减轻在纽约的资产负担，该政策实施会使公司更不愿在纽约投资，且预计不会因租金限制降低物业税 [84][85][86] 问题15: 湾区市场复苏情况及原因 - 旧金山需求回升，但定价能力未完全恢复，需更多办公回归信息带来增量需求；南湾供应虽多但表现良好，租金恢复情况优于旧金山市中心 [89][90] 问题16: 2022年坏账无法完全回收的阻碍因素 - 包括解除驱逐限制、租户重新就业和政府租金减免计划结束等因素，2022年是过渡年，坏账回收需要时间 [92][93] 问题17: 各地区损失租金情况及受监管限制影响的NOI比例 - 多数市场净有效损失租金在11% - 15%之间，旧金山为5.7%，纽约为21%；受监管限制影响的NOI难以量化，取决于租户续约和搬出情况及各地政策 [96][97] 问题18: Toll Brothers合资企业潜在收购的结构和隐含收购收益率 - 公司对Toll项目要求收益率在5%以上，收购时会支付Toll提成，收购资本率略低于5%，但差异不大 [99] 问题19: 市场资本化率是否有上升压力 - 利率有影响，但资金流向更重要，目前资金流入该领域有利；部分市场竞拍者减少，但价格仍在上涨；公司通过匹配处置和收购时间保护自身，杠杆买家也推动资本流入 [102][104][105] 问题20: 对续约租金增长无明显阻力及预计周转率上升的看法 - 公司预计续约保留率的成功将在年底和明年保持平衡，虽续约租金增长谈判增多，但对结果持积极态度 [107] 问题21: 用加州资产交换阳光地带资产对物业税和同店费用的影响 - 德州等地有物业税限制，公司会评估资产现金流；加州最低工资和合规成本高，新收购资产较新，预计前10年同店费用增长差异不大 [109][110][111] 问题22: 因监管、行政命令和驱逐限制导致的收入损失占比 - 2019年坏账核销约为40个基点，2020 - 2021年为2% - 2.5%，2022年难以预测，取决于法院处理驱逐速度、与租户合作情况和政府租金减免计划 [113][114] 问题23: 第四季度剩余租金减免情况 - 第四季度预计还有800 - 1000万美元租金减免，政府资金难以预测，但公司租金收取情况逐渐改善 [115][116] 问题24: 年底或未来3 - 4个月有无重要政策到期 - 纽约和西雅图的商业和住宅驱逐禁令将于2022年1月中旬到期，加州全州驱逐禁令已到期但洛杉矶仍有规定，波士顿驱逐禁令无明确到期日期 [118]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为2.0464346亿美元和2.0286891亿美元[15] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为9382.176万美元和9184.454万美元[17] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总权益分别为1.0642047亿美元和1.0763486亿美元[18] - 2021年上半年和2020年上半年，公司总费用分别为9069.52万美元和9091.06万美元[20] - 2021年上半年和2020年上半年，公司净收入分别为3884.04万美元和6041.52万美元[20] - 2021年上半年和2020年上半年，归属于控股股东的净收入分别为3739.25万美元和5694.94万美元[20] - 2021年上半年和2020年上半年，普通股基本每股收益分别为1.00美元和1.53美元[20] - 2021年上半年和2020年上半年，公司综合收入分别为3930.41万美元和6143.60万美元[22] - 2021年上半年和2020年上半年，归属于控股股东的综合收入分别为3784.00万美元和5793.34万美元[22] - 2021年上半年净收入为388,404,000美元，2020年同期为604,152,000美元[25] - 2021年上半年折旧为400,635,000美元，2020年同期为418,398,000美元[25] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为576,125,000美元，2020年同期为635,086,000美元[25] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为55,355,000美元，2020年同期提供净现金565,347,000美元[25] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为227,997,000美元，2020年同期为1,071,899,000美元[29] - 2021年上半年现金及现金等价物和受限存款净增加292,773,000美元，2020年同期为128,534,000美元[29] - 2021年上半年末现金及现金等价物和受限存款为392,501,000美元，2020年同期为245,533,000美元[29] - 2021年上半年支付的利息净额为126,742,000美元，2020年同期为148,164,000美元[32] - 2021年上半年支付的所得税和其他税净额为888,000美元，2020年同期为428,000美元[32] - 2021年上半年投资房地产净额为 - 100,000美元，2020年同期为 - 120,000美元[32] - 截至2021年6月30日六个月末，优先股余额为37,280美元，与期初和2020年同期相同[36] - 截至2021年6月30日六个月末，普通股期末余额为3,744美元，较期初3,723美元有所增加[36] - 截至2021年6月30日六个月末，实缴资本期末余额为9,110,121美元，较期初9,128,599美元略有减少[36] - 截至2021年6月30日六个月末，留存收益期末余额为1,321,875美元，较期初1,399,715美元有所减少[36] - 截至2021年6月30日六个月末，累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 39,029美元，较期初 - 43,666美元有所改善[36] - 截至2021年6月30日六个月末，已宣布的每股普通股流通股股息为1.205美元，与2020年同期相同[36] - 截至2021年6月30日六个月末，运营合伙企业非控股权益期末余额为205,691美元，较期初233,162美元有所减少[39] - 截至2021年6月30日六个月末，部分拥有物业的非控股权益期末余额为2,365美元，较期初4,673美元有所减少[39] - 2021年上半年，归属于控股权益的净收入为373,925美元，2020年同期为569,494美元[36] - 2021年上半年，归属于非控股权益的净收入运营合伙企业为13,056美元，部分拥有物业为1,423美元[39] - 截至2021年6月30日，公司总资产为2.0464346亿美元，较2020年12月31日的2.0286891亿美元增长0.87%[42] - 2021年上半年，公司租金收入为11.95661亿美元，较2020年同期的13.35837亿美元下降10.5%[44] - 2021年上半年，公司总费用为9.06952亿美元，较2020年同期的9.09106亿美元下降0.24%[44] - 2021年上半年，公司净收入为3.88404亿美元，较2020年同期的6.04152亿美元下降35.71%[44] - 2021年上半年，归属于控股股东的净收入为3.86981亿美元，较2020年同期的5.90742亿美元下降34.49%[44] - 2021年上半年，公司综合收入为3.93041亿美元，较2020年同期的6.1436亿美元下降36.02%[46] - 2021年上半年，归属于控股股东的综合收入为3.91618亿美元，较2020年同期的6.0095亿美元下降34.83%[46] - 截至2021年6月30日，公司总负债为9382.176万美元，较2020年12月31日的9184.454万美元增长2.15%[42] - 截至2021年6月30日，公司总资本为1.0642047亿美元，较2020年12月31日的1.0763486亿美元下降1.13%[42] - 2021年上半年，公司基本每股收益为1.00美元，较2020年同期的1.53美元下降34.64%[44] - 2021年上半年净收入为388,404,000美元，2020年同期为604,152,000美元[49] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为576,125,000美元，2020年同期为635,086,000美元[49] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为55,355,000美元，2020年同期提供净现金565,347,000美元[49] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为227,997,000美元，2020年同期为1,071,899,000美元[53] - 2021年上半年现金及现金等价物和受限存款净增加292,773,000美元，2020年同期为128,534,000美元[53] - 2021年上半年末现金及现金等价物和受限存款为392,501,000美元，2020年同期为245,533,000美元[53] - 2021年上半年现金支付的利息净额为126,742,000美元，2020年同期为148,164,000美元[56] - 2021年上半年净支付的收入和其他税为888,000美元，2020年同期为428,000美元[56] - 2021年上半年投资房地产净额为 - 100,000美元，2020年同期为 - 120,000美元[56] - 2021年上半年使用权资产为11,308,000美元，2020年同期为0[56] - 2021年上半年运营收入为512,404美元，2020年同期为778,974美元[183] - 2021年上半年总租金收入为1,195,661美元，2020年同期为1,335,837美元[183] - 2021年6月30日止六个月和季度摊薄每股收益/单位分别为1.00美元和0.84美元，2020年同期分别为1.53美元和0.70美元[208] - 2021年6月30日止六个月和季度，综合租赁收入分别下降10.5%和8.5%[209] - 2021年6月30日止六个月和季度，综合运营费用分别增长3.1%和2.8%[209] - 2021年6月30日止六个月和季度，综合NOI分别下降16.6%和13.5%[209] 公司业务结构及权益相关情况 - 截至2021年6月30日，公司直接或间接拥有303处房产，包含78,107套公寓单元，其中全资拥有286处共74,468套，主租赁物业1处共162套，部分拥有物业16处共3,477套[67][68] - 截至2021年6月30日，EQR作为普通合伙人，拥有ERPOP约96.7%的所有权权益[66] - 2021年上半年，普通合伙人期初余额为10,532,037美元，期末余额为10,435,740美元；有限合伙人期初余额为233,162美元，期末余额为205,691美元[59] - 2021年上半年，非控股权益期初余额为4,673美元，净收入为1,423美元，分配为(3,731)美元，期末余额为2,365美元[62] - 2021年上半年和2020年同期，优先股单位期初和期末余额均为37,280美元[59] - 2021年上半年，累计其他综合收益（损失）期初为(43,666)美元，期末为(39,029)美元[59] - 2021年上半年和2020年同期，每股已宣告分配金额均为1.205美元，季度为0.6025美元[59] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，公司发行和流通的普通股和单位总数分别为387,284,518和386,088,963，单位在运营合伙企业中的所有权权益分别为3.3%和3.6%[81] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，运营合伙企业发行和流通的普通合伙人和有限合伙人单位总数分别为387,284,518和386,088,963，有限合伙人单位在运营合伙企业中的所有权权益分别为3.3%和3.6%[84] - 截至2021年6月30日和2020年6月30日，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人的赎回价值分别约为4.401亿美元和3.367亿美元[87] - 2021年和2020年上半年，可赎回非控股权益 - 运营合伙企业/可赎回有限合伙人赎回价值的期初余额分别为338,951,000美元和463,400,000美元，期末余额分别为440,123,000美元和336,695,000美元[89] - 公司信托声明授权其发行最多1亿股面值0.01美元的优先股，截至2021年6月30日和2020年12月31日，8.29%系列K累积可赎回优先股/偏好单位发行和流通数量均为745,600股，金额均为37,280,000美元[90][91] - 截至2021年6月30日，公司持有ERPOP约96.7%的所有权权益[168] 公司税务及政策相关情况 - EQR选择作为REIT纳税，ERPOP一般无需缴纳联邦所得税，公司部分子公司选择TRS身份需缴纳联邦和州所得税[73] - 2020年8月FASB发布债务和权益金融工具标准修正案，2022年1月1日起对公司生效，公司正评估影响[75] - 《CARES法案》的税收条款对公司应税收入或纳税义务无重大影响[74] - 2020年1月1日起公司采用FASB于2016年6月发布的估计金融工具信用损失的新标准，对合并经营成果和财务状况无重大影响[79] - 2020年4月FASB发布问答文件，公司选择不评估因疫情提供的租赁优惠是否为租赁修改[78] - 2020年3月FASB发布参考利率改革标准修正案，公司正在评估现有合同和套期关系的选择及采用该更新的影响[76] 公司房地产投资及物业交易情况 - 2021年6月30日公司房地产投资净额为1924.1091万美元，2020年12月31日为1934.3668万美元[97] - 2021年上半年公司从非关联方收购3处租赁物业，含813个公寓单元，购买价格为2.802亿美元，其中土地分配约3080万美元，可折旧财产约2.506亿美元[98] - 2021年上半年公司向非关联方处置5处租赁物业，含795个公寓单元，确认房地产销售净收益约2.237亿美元[99] - 公司已签订协议处置2处租赁物业，含454个公寓单元，销售价格为2.75亿美元，2021年6月30日账面价值为9803.3万美元[101][102] - 2021年6月30日公司对合并可变利益实体（VIEs）的相关资产和负债分别约为7.786亿美元和2.42亿美元，2020年12月31日分别约为7.841亿美元和2.24亿美元[106] - 202

Equity Residential (NYSE:EQR) Q2 2021 Earnings Conference Call July 28, 2021 11:00 AM ET Company Participants Martin McKenna – Investor Relations Mark Parrell – President and Chief Executive Officer Michael Manelis – Chief Operating Officer Bob Garechana – Chief Financial Officer Alec Brackenridge – Chief Investment Officer Conference Call Participants Nick Joseph – Citi John Pawlowski – Green Street Rich Hightower – Evercore Jeff Spector – Bank of America Nick Yulico – Scotiabank Rich Anderson – SMBC Brad ...

业绩总结 - 2021年第二季度同店收入和标准化资金运营结果超出预期，尽管与2020年同期相比仍为负增长[3] - 2021年第二季度同店收入预计下降4.0%至5.0%，较之前的6.0%至8.0%的预期有所改善[4] - 标准化资金运营每股指导中点为2.90美元，较之前的指导中点提高5.5%[4] - 2021年第二季度的物理入住率为96.1%，与2019年表现持平[7] 用户数据 - 2021年6月的续租价格增长率为1.9%，7月预计将继续增长[7] - 2021年6月的居民续租比例为52%，略低于疫情前水平[11] - 2021年6月，居民续租比例约为67%，高于历史水平[13] - 2021年6月，旧金山的居民续租比例为39%，低于历史水平，但预计在2021年7月和8月将恢复正常水平[13] - 2021年6月，西雅图的居民续租比例约为53%，仍低于历史水平[12] 市场表现 - 波士顿市场的物理入住率为98.0%，租金为3400美元[11] - 纽约市场的物理入住率为98.0%，租金为4200美元[11] - 华盛顿特区市场的物理入住率为98.0%，租金为3700美元[11] - 洛杉矶的坏账净额在公司投资组合中最高，正在与居民合作申请联邦租金援助[12] 收购与资产管理 - 2021年截至目前，已关闭的销售总额为4.35亿美元，平均物业年龄为22年[14] - 2021年截至目前，已关闭的收购总额为6.46亿美元，平均物业年龄为3年[15] - 2021年预计出售或已出售约7.67亿美元的加州资产，减少了公司近5%的加州资产基础[14] - 2021年，亚特兰大、奥斯丁和丹佛的收购集中在高收入租户数量多、长期需求驱动因素良好的子市场[15] - Equity Residential于2021年7月7日收购了297个单元的ST JOHNS WEST，购买价格为5790万美元，单元价值为195,034美元[30] - 同日，Equity Residential还收购了194个单元的FLORA，购买价格为3800万美元，单元价值为195,876美元[30] 未来展望 - 2021年预计每股正常化FFO为2.85至2.95美元，第三季度预计为0.72至0.76美元[32] - 2021年同店物理入住率预计在95.3%至96.3%之间[32] - 2021年同店收入变化预计为-5.0%至-4.0%[32] - 2021年同店NOI变化预计为-8.5%至-7.5%[32] - 2021年资本支出预计为1.5亿美元，针对约1250个同店公寓单元，平均每个单元支出约20,000美元[32] - 2021年加权平均债务预计在81亿美元至83亿美元之间[32] - 2021年利息支出预计在2.7亿至2.765亿美元之间[32] - 2021年预计的普通股和单位加权平均数为3.882亿[32]

公司资产情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为2.0169015亿美元和2.0286891亿美元[27] - 截至2021年3月31日，公司总资产为2.0169015亿美元，较2020年12月31日的2.0286891亿美元略有下降[51] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为9207.251万美元和9184.454万美元[28] - 截至2021年3月31日，公司总负债为9207.251万美元，较2020年12月31日的9184.454万美元略有增加[51] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司房地产投资成本分别为27,301,804千美元和27,203,325千美元，净值分别为19,242,185千美元和19,343,668千美元[105] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，合并可变利益实体（VIEs）的资产分别约为7.809亿美元和7.841亿美元，负债分别约为2.378亿美元和2.24亿美元[112] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对非合并实体的投资分别为53,274千美元和52,782千美元，其中对运营物业（VIE）的所有权百分比为33.3%[114] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司受限存款分别为62,383千美元和57,137千美元[116] - 截至2021年3月31日，公司抵押票据应付净额为22.707亿美元，2020年12月31日为22.9389亿美元[125] - 截至2021年3月31日，公司票据净额为5.337103亿美元，2020年12月31日为5.335536亿美元[128] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应付抵押票据净额的账面价值分别为227.07万美元和229.39万美元，估计公允价值分别为227.19万美元和231.33万美元[139] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，无担保债务净额分别为576.69万美元和575.04万美元，估计公允价值分别为631.30万美元和668.66万美元[139] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，总债务净额分别为803.76万美元和804.43万美元，估计公允价值分别为858.50万美元和899.99万美元[139] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，与衍生工具相关的递延损失净额分别约为4140万美元和4370万美元，其中估计有1030万美元可能在截至2022年3月31日的十二个月内确认为额外利息费用[145] - 截至2021年3月31日，公司总资产为20,169,015美元，资本支出为28,679美元[160] - 截至2021年3月31日，同店物业包含77,060套公寓单元，租金收入为592,788美元，运营费用为212,052美元，净运营收入为380,736美元[159] - 截至2021年3月31日，非同店物业租金收入为4,660美元，运营费用为1,445美元，净运营收入为3,215美元；其他业务租金收入为154美元，运营费用为7,027美元，净运营收入为 - 6,873美元[159] - 截至2021年3月31日，同店物业有297处，共77060套公寓单元；非同一店面物业有7处，共829套公寓单元；总物业有304处，共77889套公寓单元[177][178] - 截至2021年3月31日，现金及现金等价物为3.5453亿美元，受限存款为6238.3万美元，无担保循环信贷额度可用余额为19.69301亿美元[218] 公司收入情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司租金收入分别为5.97602亿美元和6.82305亿美元[32] - 2021年第一季度，公司租金收入为5.97602亿美元，较2020年同期的6.82305亿美元有所减少[53] - 2021年第一季度，公司净收入为6036.4万美元，较2020年同期的3.32671亿美元大幅减少[53][55][58] - 2021年第一季度，公司综合收入为6266.7万美元，较2020年同期的3.37338亿美元大幅减少[55] - 2021年第一季度租赁总收入为5.73974亿美元，2020年同期为6.57657亿美元[119] - 2021年第一季度，公司非住宅业务收入约占总收入的3.8%[154] - 2021年第一季度租金收入为597,602美元，2020年同期为682,305美元，同比下降12.41%[157] - 2021年第一季度净运营收入为377,078美元，2020年同期为468,757美元，同比下降19.56%[157] - 2021年第一季度运营收入为13556万美元，2020年同期为42208.5万美元；2021年第一季度总净营业收入（NOI）为37707.8万美元，2020年同期为46875.7万美元[181] - 2021年第一季度同店租金收入为59278.8万美元，2020年同期为66202.1万美元；2021年第一季度同店运营费用为21205.2万美元，2020年同期为20420.1万美元；2021年第一季度同店NOI为38073.6万美元，2020年同期为45782万美元[181] - 2021年第一季度总营收为59278.8万美元，较2020年同期下降10.5%；总费用为21205.2万美元，较2020年同期增长3.8%；总NOI为38073.6万美元，较2020年同期下降16.8%[182] - 2021年第一季度洛杉矶、橙县、圣地亚哥等各市场同店住宅业务在NOI占比、平均租金、入住率、周转率等指标上有不同表现，整体住宅业务营收下降10.6%，费用增长3.9%，NOI下降17.1%[185] - 2021年第一季度合并租金收入下降12.4%，合并运营费用增加3.3%，合并NOI下降19.6%[208] - 2021年第一季度房地产销售净收益较上年同期减少约2.08亿美元[212] - 2021年第一季度利息及其他收入较上年同期减少约170万美元，降幅89.0% [212] 公司费用情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总费用分别为4.61999亿美元和4.68197亿美元[32] - 2021年第一季度，公司总费用为4.61999亿美元，较2020年同期的4.68197亿美元略有下降[53] - 2021年第一季度总运营费用为220,524美元，2020年同期为213,548美元，同比增长3.26%[157] - 2021年第一季度同店总运营费用为2.12052亿美元，较2020年第一季度增加785.1万美元，增幅3.8%[202] - 2021年第一季度物业管理费用较上年同期减少约160万美元，降幅5.7%，预计全年约为9650万 - 9850万美元[210] - 2021年第一季度一般及行政费用较上年同期增加约90万美元，增幅6.0%，预计全年约为5300万 - 5500万美元[211] - 2021年第一季度其他费用较上年同期增加约160万美元，增幅62.3% [212] - 2021年第一季度利息费用较上年同期减少约1810万美元，降幅20.6%，有效利息成本从3.95%降至3.60% [213] 公司每股收益情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，基本每股收益分别为0.15美元和0.83美元[32] - 2021年第一季度，公司基本每股收益为0.15美元，较2020年同期的0.83美元大幅下降[53] - 2021年第一季度，公司摊薄每股收益为0.15美元，较2020年同期的0.83美元大幅下降[53] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司基本每股收益和摊薄每股收益均分别为0.15美元和0.83美元[147] - 2021年第一季度摊薄后每股收益/单位为0.15美元，2020年同期为0.83美元[207] 公司现金流情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，经营活动提供的净现金分别为3.46053亿美元和3.82451亿美元[37] - 2021年第一季度和2020年第一季度，投资活动使用的净现金分别为1.26345亿美元和提供2.66009亿美元[37] - 2021年第一季度净现金用于融资活动为221,600千美元，2020年同期为624,689千美元[40] - 2021年第一季度现金及现金等价物和受限存款期末余额为97,836千美元，2020年同期为140,770千美元[40] - 2021年第一季度现金支付的利息净额为74,058千美元，2020年同期为75,561千美元[42] - 2021年第一季度末公司现金及现金等价物和受限存款为9.7836亿美元，2020年同期为14.077亿美元[61] - 2021年第一季度净现金用于融资活动为2.216亿美元，2020年同期为6.24689亿美元[61] - 2021年第一季度现金支付利息净额为7405.8万美元，2020年同期为7556.1万美元[64] - 2021年第一季度，公司经营活动提供的净现金为3.46053亿美元，较2020年同期的3.82451亿美元有所减少[58] - 2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金为1.26345亿美元，而2020年同期为提供2.66009亿美元[58] - 2021年第一季度，公司通过获得2850万美元3.58%固定利率抵押贷款和发行普通股获得净收益2460万美元[218] - 2021年第一季度，公司主要将资金用于投资6460万美元开发项目和偿还6180万美元抵押贷款[219] 公司权益情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入分别为5676.6万美元和3.07833亿美元[32] - 2021年第一季度普通股股东权益期末余额为3,729千美元，2020年同期为3,721千美元[45] - 2021年第一季度已付资本期末余额为9,083,346千美元，2020年同期为9,092,441千美元[45] - 2021年第一季度留存收益期末余额为1,231,808千美元，2020年同期为1,469,821千美元[45] - 2021年第一季度累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 41,363千美元，2020年同期为 - 72,896千美元[45] - 2021年第一季度运营合伙企业非控股权益期末余额为234,969千美元，2020年同期为235,580千美元[48] - 2021年第一季度部分拥有物业非控股权益期末余额为2,472千美元，2020年同期为4,739千美元[48] - 2021年第一季度末普通合伙人资本余额为103.18883亿美元，2020年同期为105.65983亿美元[67] - 2021年第一季度末有限合伙人资本余额为2.34969亿美元，2020年同期为2.3558亿美元[67] - 2021年第一季度末非控股股东权益余额为247.2万美元，2020年同期为473.9万美元[70] - 2021年第一季度归属于非控股股东权益的净（收入）亏损较上年同期增加约1180万美元[214] 公司房产情况 - 截至2021年3月31日，公司直接或间接拥有304处房产，包含77889套公寓单元[75] - 截至2021年3月31日，公司全资拥有287处房产，包含74328套公寓单元[76] - 截至2021年3月31日，公司合并的主租赁房产有1处，包含162套公寓单元[76] - 截至2021年3月31日，公司合并的部分拥有房产有16处，包含3399套公寓单元[76] - 公司签订协议收购一处含280个公寓单元的租赁物业，购买价格为95,200千美元；签订协议处置两处含340个公寓单元的租赁物业，销售价格为240,000千美元[107][108] - 截至2021年3月31日，公司有两个全资项目和一个部分持股项目，共计824套公寓正在开发中，剩余资金承诺约为1.268亿美元，预计完工日期至2021年12月31日[151] - 2021年3月31日后，公司出售了两处包含333套公寓单元的物业，