文章核心观点 公司2024年第一季度财报表现良好，营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标也优于分析师估计，近一个月股价表现好于市场，短期或与大盘表现一致 [1][2] 营收与盈利情况 - 2024年第一季度营收7.3082亿美元，同比增长3.7%，高于Zacks共识预期的7.2983亿美元，超预期幅度为0.14% [1] - 同期每股收益0.93美元，去年同期为0.56美元，高于共识预期的0.91美元，超预期幅度为2.20% [1] 关键指标表现 - 实际入住率96.3%，高于三位分析师平均估计的95.9% [2] - 公寓总套数79,688套，低于三位分析师平均估计的80,256套 [2] - 同店收入增长率变化为4.1%，高于两位分析师平均估计的3% [2] - 同店租金收入7.1667亿美元，高于两位分析师平均估计的7.0305亿美元，同比增长5.1% [2] - 摊薄后每股净收益0.77美元，高于七位分析师平均估计的0.32美元 [2] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为1.6%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -4.2% [2] - 目前公司股票Zacks排名为3（持有），短期内可能与大盘表现一致 [2]

财务表现 - Equity Residential (EQR)在本季度的FFO为每股0.93美元，超过了Zacks Consensus Estimate的每股0.91美元[1] - 公司在过去四个季度中，只有一次超过了共识FFO预期[2] - Equity Residential本季度的营收为7.3082亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate[3] - 公司当前的共识FFO预期为下一季度每股0.96美元，当前财年每股3.86美元[9] 股价表现 - 公司股价自年初以来上涨了约2.3%[5] 行业排名 - 行业前景对公司股价表现有重要影响，目前REIT and Equity Trust - Residential行业排名在Zacks行业中的倒数19%[10]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度每股收益为0.77美元，较2023年同期的0.56美元增长0.21美元，增幅37.5%；运营资金每股0.87美元，较2023年同期的0.85美元增长0.02美元，增幅2.4%；正常化运营资金每股0.93美元，较2023年同期的0.87美元增长0.06美元，增幅6.9%[10] - 2024年第一季度基本每股收益为0.78美元，较2023年的0.56美元增长39.29%[33] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为340,410美元，较2023年的333,646美元增长2.02%[36] - 2024年第一季度正常化FFO为365,443美元，较2023年的341,984美元增长6.86%[36] - 截至2024年3月31日，总资产为19,894,797,000美元，较2023年12月31日的20,034,564,000美元下降0.7%[38] - 截至2024年3月31日，总负债为8,322,765,000美元，较2023年12月31日的8,456,188,000美元下降1.58%[38] - 2024年第一季度净收入为305,032美元，较2023年的220,071美元增长38.6%[33][36] - 2024年第一季度租金收入为730,818美元，较2023年的705,088美元增长3.65%[33] - 2024年Q1与2023年Q1相比，收入从688,303美元增至716,665美元，增长4.1%；净营业收入从459,342美元增至484,760美元，增长5.5%[45] - 2024年Q1与2023年Q4相比，收入从712,383美元增至720,261美元，增长1.1%；净营业收入从493,502美元降至487,174美元，下降1.3%[47] - 2024年Q1同店住宅收入（GAAP基础）为687,139美元，2023年Q1为661,626美元，增长3.9%；现金基础收入增长4.1%[50] - 2024年Q1同店住宅收入（GAAP基础）为690,735美元，2023年Q4为686,778美元，增长0.6%；现金基础收入增长0.7%[50] - 截至2024年3月31日，住宅应收账款余额为18,290美元，2023年12月31日为21,021美元，2023年3月31日为32,210美元[55] - 2024年Q1坏账净额为8,808美元，占同店住宅收入的1.3%；2023年Q4为8,946美元，占比1.3%；2023年Q1为10,735美元，占比1.6%[57] - 2024年第一季度与上一季度相比，总净营业收入变化为(2.1%)，平均租金变化为0.1%，物理入住率变化为0.5%[62] - 2024年第一季度总同店运营费用为231,905,000美元，较2023年第一季度增加2,944,000美元，增幅1.3%[69] - 2024年第一季度公司资本化利息约为310万美元，2023年同期约为340万美元[76] - 2024年3月31日债务与调整后总资产比率为25.8%，低于60%上限，较2023年12月31日的26.5%有所下降[82] - 2024年第一季度总债务与正常化EBITDAre比率为4.01倍，净债务与正常化EBITDAre比率为3.97倍，均低于2023年同期[84] - 2024年第一季度净收入9.53449亿美元，2023年为8.68488亿美元；2024年EBITDA为21.36888亿美元，2023年为20.41306亿美元；2024年EBITDAre为17.66373亿美元，2023年为17.58767亿美元；2024年正常化EBITDAre为17.98699亿美元，2023年为17.7441亿美元[101] - 2024年第一季度从FFO调整到正常化FFO的金额为2.6477亿美元，2023年为8338万美元，差异为1.8139亿美元[104] - 2024年第一季度摊薄后每股收益（EPS）为0.77美元，2023年同期为0.56美元，预计2024年第二季度为0.45 - 0.49美元，全年为2.91 - 3.01美元[140] - 2024年第一季度摊薄后每股运营资金（FFO）为0.87美元，2023年同期为0.85美元，预计2024年第二季度为0.91 - 0.95美元，全年为3.74 - 3.84美元[140] - 2024年第一季度摊薄后每股正常化运营资金（Normalized FFO）为0.93美元，2023年同期为0.87美元，预计2024年第二季度为0.92 - 0.96美元，全年为3.80 - 3.90美元[140] - 2024年第一季度净收入为305,032千美元，2023年同期为220,071千美元[143] - 2024年第一季度总NOI为487,261千美元，2023年同期为460,840千美元[143][146] - 2024年第一季度住宅同店租金收入为687,139千美元，2023年同期为661,626千美元[146] - 2024年第一季度非住宅同店租金收入为29,526千美元，2023年同期为26,677千美元[146] - 2024年第一季度总租金收入为730,818千美元，2023年同期为705,088千美元[146] - 2024年第一季度住宅同店运营费用为224,419千美元，2023年同期为221,848千美元[146] - 2024年第一季度非住宅同店运营费用为7,486千美元，2023年同期为7,113千美元[146] - 2024年第一季度总运营费用为243,557千美元，2023年同期为244,248千美元[146] - 2024年第一季度住宅同店NOI为462,720千美元，2023年同期为439,778千美元[146] - 2024年第一季度非住宅同店NOI为22,040千美元，2023年同期为19,564千美元[146] 业务线数据关键指标变化 - 房产销售与建设 - 2024年第一季度公司出售三处房产，共504个公寓单元，总售价约2.485亿美元，加权平均处置收益率为5.5%，未杠杆化内部收益率为13.1%[13][22] - 2024年第一季度公司开始建设位于波士顿郊区的The Basin项目，共440个公寓单元，总预算资本成本为2.322亿美元[23] - 2024年第一季度处置3处合并租赁物业，销售价格为248,500,000美元，收益率为 - 5.5%[43] - 2024年第一季度房地产销售净收益为18.8185亿美元，经济收益为13.0165亿美元[127] 业务线数据关键指标变化 - 公寓运营 - 2024年第一季度同店公寓单元为77,373个，物理入住率为96.3%，较2023年第一季度的95.9%和2023年第四季度的95.8%有所提升[17] - 2024年4月同店住宅物业物理入住率为96.4%，居民季度/月度续约率为61.0%，新租约变化为0.1%，续约率为5.1%，综合租金率为3.1%[21] - 截至2024年3月31日，公司拥有299处物业，共79,688套公寓单元，较2023年12月31日减少3处物业和503套单元[40][43] - 截至2024年3月31日，既定市场物业的净营业收入（NOI）占比94.5%，平均租金为3,146美元[40] - 2024年Q1洛杉矶市场公寓数量14,135套，净营业收入占比17.5%，平均租金2,922美元，入住率95.5%[59] - 2024年Q1华盛顿特区市场公寓数量14,716套，净营业收入占比16.9%，平均租金2,665美元，入住率97.1%[59] - 2024年Q1纽约市场公寓数量8,536套，净营业收入占比14.1%，平均租金4,592美元，入住率97.0%[59] - 2024年第一季度住宅业务约占总收入的96.0%[59] - 2024年第一季度公司共有77,950套公寓，总净营业收入占比100%，平均租金3,070美元，物理入住率96.3%[62] - 2024年第一季度新租约整体变化为(2.2%)，续约率为4.7%，混合率为1.6%[65] - 2024年第一季度末，同店物业有77,373套公寓单元，非同店物业有2,315套，总计79,688套[96] - 2024年第一季度，同店物业资本支出6.6071亿美元，非同店物业7449万美元，总计7.352亿美元，同店每套公寓单元平均854美元[96] - 截至2024年3月31日的季度，同店物业房地产资本支出中约2930万美元用于提高净营业收入，其中包括2230万美元的翻新支出[98] 业务线数据关键指标变化 - 债务情况 - 截至2024年3月31日，公司债务总额为7,209,729,000美元，其中有担保债务占比22.7%，无担保债务占比77.3%[75] - 截至2024年3月31日，固定利率债务占比93.6%，加权平均利率3.60%；浮动利率债务占比6.4%，加权平均利率4.72%[75] - 2024年到期债务为232,200,000美元，占比3.2%，加权平均票面利率5.46%[79] - 2025 - 2034+各年到期债务金额及占比不同，2034+到期债务占比最高为20.0%[79] - 截至2024年3月31日，有担保债务为16.34亿美元，占比22.7%；无担保债务为55.76亿美元，占比77.3%[86] - 2024年债务假设：加权平均未偿债务72.7 - 74.7亿美元，净利息费用2.68 - 2.74亿美元，资本化利息970 - 1370万美元[109] 业务线数据关键指标变化 - 股份回购 - 2024年第一季度公司回购并注销652,452股普通股，加权平均购买价格为每股58.95美元，总购买金额约3850万美元，与2023年第四季度回购活动相结合，共回购约8750万美元普通股，加权平均购买价格为每股57.72美元[13][24] - 2024年第一季度公司回购并注销40.25万股K系列优先股，清算价值2010万美元，现金支出约2180万美元[87] 业务线数据关键指标变化 - 项目开发 - 截至2024年3月31日，开发中项目总预算资本成本为11.17亿美元，已投入7.88亿美元[92] - 已完工未稳定项目中，Reverb项目入住率/出租率为96%/93%[92] - 2024年第一季度开发项目NOI贡献为78.4万美元，其中已完工未稳定的合并项目贡献101.9万美元[92] 业务线数据关键指标变化 - 财务指导与假设 - 公司为2024年第二季度设定的每股收益指导范围为0.45 - 0.49美元，运营资金每股指导范围为0.91 - 0.95美元，正常化运营资金每股指导范围为0.92 - 0.96美元[25] - 2024年第一季度实际每股收益与第二季度指导中点的差异主要由于预期同店净营业收入增加、物业销售收益降低和其他费用降低[26] - 2024年第二季度预计正常化FFO每股摊薄为0.92 - 0.96美元，全年为3.80 - 3.90美元[109] - 2024年同店物业假设：实际入住率95.9%，收入变化2.0% - 3.0%，费用变化3.5% - 4.5%，净营业收入变化1.0% - 2.6%[109] - 2024年交易假设：合并租赁收购10亿美元，合并租赁处置10亿美元，交易摊薄25个基点[109] - 2024年同店物业房地产资本支出假设：总计2.95亿美元，每套同店公寓单元3800美元，约40%用于提高净营业收入[109] 业务线数据关键指标变化 - 融资安排 - 公司商业票据计划最高可借款10亿美元，循环信贷安排额度为25亿美元，2024年3月31日可用额度为22.70562亿美元[117][118] - 公司循环信贷安排利率为SOFR加0.715%的利差，年费为0.125%[118] - 公司在所有报告期内均遵守无担保债务契约[119] 业务线数据关键指标变化 - 比率计算参数 - 收购资本化率计算中，物业管理成本/管理费占收入的2.0% - 4.0%，单元内更换资本支出为每套公寓100 - 450美元[112

公司业绩 - Equity Residential (EQR) 将于4月23日收盘后公布2024年第一季度业绩，预计收入和每股经营资金（FFO）将有所增长[1] - 在上一季度，Equity Residential的每股调整后FFO为1.00美元，与Zacks Consensus Estimate一致，第四季度的租金收入为7.275亿美元，增长4%，几乎与预期一致[2] - Equity Residential在过去四个季度中，两次符合Zacks Consensus Estimate，两次未达到，平均负面惊喜为-0.54%[3] 美国公寓市场 - 美国公寓市场在第一季度出现了显著的需求复苏，但新供应量巨大，影响了入住率和租金增长[4] - 美国在第一季度净吸收了103,826套公寓单位，推动了12个月内需求量达到317,241套，这比2010年代的典型年度吸收率高出约20%[5] - 然而，第一季度竣工了大量新供应，共完成了135,652套公寓单位，使截至2024年第一季度的年度新多户单位总数达到479,367套[6] - 由于供应超过需求，截至3月份，全国公寓入住率平均为94.1%，同比下降0.6%，尽管低于典型水平但并不显著下降[7] Equity Residential前景 - Equity Residential的季度表现可能受到城市和郊区市场组合努力的支持，目标居民更富裕，失业率较低，前景有利[8] - 公司拥有健康的资产负债表，并依靠技术、规模和组织能力推动增长，预计其强劲的资产负债表将支持其在报告季度的发展活动[9] 投资者更新 - 根据3月份的投资者更新报告，自年初至2024年2月26日，新租赁变化较去年第四季度下降了2.9%，而此期间的混合率为1.3%，较第四季度的0.8%有所增长[10] - 预计第一季度同店销售收入将同比增长1.1%，而同店净营业收入（NOI）预计将下降0.2%，物理入住率预计为95.7%[11] - 目前，公司季度营收的Zacks Consensus Estimate为7.2983亿美元，同比增长3.51%，2024年第一季度，Equity Residential预计每股调整后FFO在88-92美分之间[12]

财务表现 - Equity Residential (EQR)预计在即将发布的季度报告中每股盈利为0.91美元，同比增长4.6%[1] - 预计收入为7.2983亿美元，同比增长3.5%[1] 分析评估 - 分析师对公司的收入、物理占用率、公寓单位总数、同店销售增长变化和折旧等关键指标进行了评估和预测[6][7][8][9] 股票表现 - Equity Residential股票在过去一个月内下跌了3.6%，与Zacks S&P 500指数的-1.7%相比[10]

公司业务 - Equity Residential在美国一些主要市场拥有高品质公寓单元组合，受益于高利率导致的房屋拥有成本高企，租户需求可能会持续增加[1] - 公司专注于技术、规模和组织能力，以推动利润率扩张和运营效率，作为增长动力[1] - 公司在波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和南加州等地具有主导地位，也在丹佛、亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和奥斯汀等地扩大业务[2] - 公司考虑到混合工作环境和富裕租户的迁移趋势，选择在其已建立市场的郊区位置收购和开发物业，并进入亚特兰大和奥斯汀等新市场[3] 财务状况 - 公司截至2023年12月31日拥有近21亿美元的流动性和净债务与标准化EBITDAre比率为4.12X，资产无担保净营业收入占总净营业收入的比例为89.8%[7] - 公司拥有可管理的债务到期、大量高质量无担保资产和稳健的信用指标，处于良好的增长机会位置[8] 预期发展 - 公司利用技术和组织能力推动租金增长，提高运营平台效率，预计2024年公司总租金收入将同比增长2.3%[4] - 公司计划通过智能家居、智能建筑、资产标记、增强数据和分析、集中扩展、外包和建筑范围Wi-Fi实施等措施获得竞争优势，推动净营业收入(NOI)增长[5] - 预计公司2024年的NOI将略微同比增长，2025年和2026年的增长率分别为2.3%和7.1%[6] 市场表现 - 公司股价在过去一个月上涨了5.4%，表现优于行业的上涨[9] - 公司预计同店销售收入增长将在2.0-3.0%之间，但由于市场供应量高，租金增长可能受到限制[11] - 由于当前高利率环境，公司可能难以通过借款购买或开发房地产[12]

任命新董事会成员 - Ann C. Hoff 和 Nina P. Jones 被任命为公司董事会成员[1] - Ann C. Hoff 是 MGM Resorts International 的总裁兼首席运营官[2] - Nina P. Jones 曾在 T. Rowe Price 担任美国房地产股票策略的副总裁和投资组合经理[3] - 公司董事长 Mark J. Parrell 对 Ann 和 Nina 的加入表示欢迎，并期待她们为公司的成功做出贡献[4]

股息政策 - Equity Residential宣布将年度股息提高1.9%[1] - 公司将在2024年第一季度支付每股67.50美分的新股息[1] - Equity Residential的年度股息率为4.33%[2] - EQR过去五年四次提高股息，股息增长率为3.39%[3] 公司财务状况 - Equity Residential预计2024年每股调整后FFO在3.80-3.90美元之间[6] - 公司计划同店销售收入增长2.0-3.0%，费用增长3.5-4.5%，NOI扩张1.0-2.6%[6] - Equity Residential在2023年末的现金及现金等价物为5070万美元[8] - 公司的净债务与调整后EBITDAre比率为4.12X[8] 公司表现 - Equity Residential具有良好的信用指标和充足的资本市场准入[9] - 公司股价在过去三个月上涨1.3%[10]

房地产股投资热情 - Bally's（NYSE:BALY）股价在本月上涨了超过28%[1] - 对冲基金连续六周增加对美国房地产投资股的多头头寸[2] - 部分商业房地产资产估值下降，为投资者提供购买机会[3] 利率预计下降 - 预计今年利率下降，更多投资者将涌入房地产投资信托（REITs）和房地产股票[4]

文章核心观点 - 公司是适合在宏观经济环境不确定时追求稳定收益的投资选择，虽面临高债务和高利率担忧，但财务状况稳定，分析师预计营收和盈利稳定增长，给出80 - 90美元的公允价值区间 [3][30] 公司概况 - 公司是专注于美国多户公寓社区的房地产投资信托基金，拥有或投资302处物业，共80,191套公寓单元，在多个城市有业务且在部分城市业务扩张 [1] - 截至2024年3月7日，公司股价为62.87美元，过去一年相对平稳，自IPO以来累计总回报率接近400% [1] 财务健康 - 尽管面临竞争挑战，公司财务状况相对稳定，有合理的营收增长和利润率，2023年营收28.7亿美元，同比增长5.07%，净利润8.3544亿美元，同比增长7.53%，净利润率29.07%，同比增长2.36% [5][6] - 公司股息收益率超4%，吸引追求收益的投资者，且致力于降低债务，近年来净债务与权益比率下降，但高债务水平和高利率对未来盈利能力的潜在影响使股价表现平淡 [7] - 公司管理层表示，到2025年年中才有债务到期，商业票据未偿还余额适中，浮动利率债务低于10%，超50%现有债务2030年后到期，过去几年的工作降低了利率风险并提供充足债务能力 [9] - 公司杠杆自由现金流每年稳定超10亿美元，最近12个月接近创纪录的13.3亿美元，无杠杆自由现金流在过去12个月接近创纪录的15亿美元，且近年来有能力偿还债务 [10][11] 股息安全 - 公司C + 股息安全等级主要因非GAAP基础上的派息率相对行业中位数较高，而GAAP基础上的派息率表现较好，过去十年稳定的自由现金流和管理层改善资产负债表杠杆的承诺使较高派息率在未来几年可持续 [14][15] 与其他住宅REITs比较 - 公司股息收益率高，与同行相比有优势，但在增长方面落后于同行 [20] - 与最大的五家同行中的四家相比，公司在三年和五年历史数据比较中表现不佳，但在最近的同比和前瞻性数据上表现较好，公司近年来的基本面进展尚未反映在股价中 [22] 分析师估计 - 股票有足够的分析师覆盖，分析师估计范围相对较窄，预计2024年和2025年营收稳定增长2.5% - 3.5%，底线收益稳定 [24][25] 长期展望 - 多户住房市场机遇与不确定性并存，租赁需求因城市化、远程办公逆转和千禧一代人口规模大而强劲，但建筑成本上升、潜在经济放缓和部分市场新供应增加可能对租金和入住率造成压力 [26] 宏观考虑 - 经济衰退会影响公司租金收入，因家庭形成减少导致公寓需求下降，公司可能需提供优惠或降低租金以维持入住率，压缩利润率 [27] - 美联储未来可能降息，高股息收益率的房地产投资信托基金对寻求收益的投资者有吸引力，因降息会降低固定收益投资的吸引力 [27] 公允价值和价格目标 - 分析师基于股息折现模型、公司改善的资产负债表杠杆和相对稳定的现金流状况，给出公司每股80 - 90美元的公允价值估计 [28][29]