文章核心观点 公司宣布2023年普通股分红的税务处理情况，并介绍了公司相关信息 [1][4] 分红税务处理 - 2023年多次宣布普通股分红，每次每股分红金额多为0.06美元，12月宣布的特别股息为每股0.21美元，其中0.17美元在2023年计税 [1][2][3] - 2023年无“Box 3非股息分配”，无需提交Form 8937 [3] - Nareit REIT 1099 - DIV电子表格可在指定链接下载 [3] 公司概况 - 公司是内部管理的房地产公司，拥有并收购北美优质农田，向农民提供以农场房地产为担保的贷款 [4] - 截至2023年12月31日，公司在16个州拥有和/或管理约17.11万英亩土地，还拥有俄亥俄州四个农业设备经销商的土地和建筑物 [4] - 公司约有26种作物类型和100多个租户，自2014年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税 [4]

陈天桥 - 中国亿万富翁陈天桥是美国土地的最大非美国所有者之一[2] Texas Pacific Land - Texas Pacific Land (TPL)是一家在过去五年中获得136%增长的公司[7] Farmland Partners - Farmland Partners (FPI)在20个州拥有或管理178,000英亩土地[12]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度净收入增长超280%至430万美元，普通股股东每股净收入增至0.07美元，主要因资产处置收益 [12] - 2023年前三季度净收入增长超160%至1390万美元，普通股股东每股净收入增至0.22美元，主要因资产处置收益 [13] - 2023年第三季度AFFO降至负50万美元，加权平均每股AFFO降至负0.01美元，主要因利息费用增加、直接运营农场表现不佳及拍卖和经纪收入低于去年 [13] - 2023年前三季度AFFO降至约负5万美元，加权平均每股AFFO降至0美元，主要因利息费用增加、直接运营农场表现不佳及拍卖和经纪收入低于去年 [13] - 2023年第三季度折旧、损耗和摊销略高，因更多可折旧资产投入使用及季度内约15万美元的调整 [14] - 2023年第三季度物业运营费用持平，但年初至今略高，因物业税增加，包括第一季度约15万美元的一次性物业税，该金额由租户报销并计入租户报销收入 [14] - 2023年第三季度一般和行政费用略高，因薪酬费用增加，但年初至今较低，主要因股票薪酬和差旅费降低 [15] - 2023年法律和会计费用较低，因诉讼支出减少 [15] - 2023年第三季度资产减值与待售物业有关，代表处置损失的提前确认，计算FFO和EBITDAre时会加回 [15] - 2023年资产处置收益较2022年增加，表明农田销售价值相对于账面价值的增值 [16] - 2023年利息费用增加，因利率上升 [16] - 2023年第三季度和年初至今所得税为收益，而2022年为费用，因本季度对前期估计进行了调整 [16] - 截至2023年9月30日，总债务为4.228亿美元，较上季度末减少约5000万美元 [17] - 截至10月20日，完全摊薄股份数为4940万股 [17] - 预计2023年AFFO在730万至990万美元之间，即每股0.14至0.19美元，较上季度预测有所增加 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金在2022 - 2023年期间有所增加，因去年收购物业和续租，但被本年度处置物业所抵消 [18] - 太阳能、风能和休闲业务变化主要因伊利诺伊州一个大型太阳能项目，该项目于2022年第三季度开始建设阶段，2023年第三季度差异因本季度物业处置和去年第三季度建设相关增长的缺失 [18] - 2023年第一季度租户报销增加，因一次性物业税评估和相关租户报销；2023年第三季度因物业处置而减少 [19] - 2023年利息收入增加，因去年第四季度收购俄亥俄州四个约翰迪尔品牌农业设备经销商的土地和建筑物，会计处理将其分类为融资交易，在资产负债表上列为贷款，在损益表上列为利息收入 [19] - 2023年第一和第二季度可变付款下降，因葡萄、行作物、柑橘和坚果；2023年第三季度因高平原行作物农场的可变付款而上升 [20] - 直接运营业务（作物销售、作物保险和销售成本的组合）同比下降，主要因柑橘和核桃 [20] - 其他项目减少，因拍卖和经纪活动低于去年 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 农业市场中，农田所有权的债务水平约为13%，是现金主导的市场 [29] - 可再生能源对农业用地的需求在全国范围内较高且可能加速，各州情况不同，有积极政策的州需求无限 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司股票相对于其内在价值仍有较大折扣，公司将继续以良好收益出售资产，用所得资金偿还债务和回购股票 [7] - 公司将在今年晚些时候和明年年初关注成本控制 [9] - 公司目前专注于改善投资组合，不仅出售资产，还进行了约2000万美元的资产收购 [11] - 公司预计年底完成租赁续约周期，续约租金将上涨18% - 20%，甚至更多 [11] - 公司在可再生能源业务方面未看到需求回落，该业务受政府政策驱动大于经济因素 [47] - 公司出售的是增值表现落后的资产，投资的是有巨大增值潜力的地方，注重资产的总价值创造 [54] - 公司将减少对有重大水风险资产的持有 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业经济依然强劲，与其他房地产资产不同，农业市场由农民主导，农民资金充裕，债务水平低，资产价值与通胀挂钩且持续增值 [28][29] - 可再生能源对农业用地的需求高且可能加速，只要政府政策不变，需求将持续存在 [46][47] 其他重要信息 - 公司将有某种特别股息，但董事会尚未宣布，具体金额预计12月确定 [26] - 公司预计2023年总资产销售额约为1.9亿美元 [21] - 2024年固定农场租金预计比上述指导低约300万美元，因农场销售的全年影响被积极的租赁续约所抵消 [23] - 2024年太阳能、风能和休闲业务预计与上述指导基本一致 [23] - 2024年租户报销预计比上述指导低约50万美元，因资产处置、今年第一季度一次性税收报销预计明年不会发生以及某些租赁续约以较高固定租金换取较低租户报销 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 特别股息的需求和潜在规模 - 公司预计会有特别股息，但董事会尚未宣布，具体规模未知，预计12月确定 [26] 问题: 农民和其他买家获得合理融资以购买公司资产并及时完成交易的环境如何 - 农业经济强劲，市场由农民主导，农民资金充裕，债务水平低，多数买家无需融资，公司今年签订合同的农场只有一笔交易未完成，买家主要是机构投资者，农民买家可靠且能完成交易，公司不担心融资市场影响资产销售完成 [28][29] - 该行业买家和卖家合作良好，租户经营状况良好，银行愿意向农民提供贷款，农民可利用专门的农业贷款机构 [31] - 虽然利率高，但有融资渠道总比没有好 [33] 问题: 处置资产所得资金在偿还债务和回购股票之间的最佳平衡点 - 公司可能会继续同时进行偿还债务和回购股票，具体平衡点取决于利率前景和当时的股价，最近一个季度更多资金用于偿还债务，预计第四季度两者比例约为50/50 [35] 问题: 部分贷款有50%的最高还款限制，以及希望在2023年完成还款而非2024年1月第一周进行还款，这对资金分配的影响有多大 - 影响不大，公司通常先偿还浮动利率贷款，若有大量现金，可在无罚款的情况下偿还较多债务，MetLife贷款每年最低还款额约为20%，最高为50%，处于利率重置日期的贷款可无罚款全额偿还，公司资产负债表灵活性高 [37][38][39] 问题: 作物保险指导较之前增加约40万美元的原因 - 部分原因是作物销售和作物保险的综合情况，随着收获进行，对不同产品的情况有了更清晰的了解，因此更新了指导 [41] 问题: 剩余35%的租约中是否有已知的不续约情况 - 没有已知的不续约情况，公司通常与现有租户合作，预计年底所有农场都将出租，偶尔会更换租户以提高租户质量，没有负面预期 [43] 问题: 剩余35%的租约预计涨幅是否与已续约的65%类似，在18% - 20%的范围内 - 大致如此 [44] 问题: 公司可再生能源业务的当前环境或市场情绪如何，随着利率上升和公司削减成本，是否看到该项目需求回落 - 全国范围内可再生能源对农业用地的需求高且可能加速，需按州分析，有积极政策的州需求无限，公司有大量具有太阳能和风能潜力的土地处于拍卖阶段，从拍卖到永久项目的转化率逐渐提高，目前未看到需求回落，该业务受政府政策驱动大于经济因素 [46][47] 问题: 处置资产中，行作物和永久作物的大致资金分配情况 - 主要出售的是行作物资产，年初至今出售的永久作物资产约为2500万美元，这大致反映了整体投资组合中特色作物的占比 [50][51] 问题: 处置资产的收益率与收购市场或近期完成的收购项目的收益率是否有显著差异 - 若所有交易完成，今年出售资产的NOI收益率约为3% - 3.1%，公司目前投资组合的收益率较高，新收购项目目标收益率在4%以上，具体取决于地区 [53] 问题: 现有投资组合中，除佛罗里达州的柑橘业务外，永久作物业务是否还有其他困境，情况是否恶化或改善 - 公司已退出佛罗里达州的柑橘业务，但在加利福尼亚州仍有大量柑橘资产，表现良好，因为柑橘黄龙病在佛罗里达州存在，而在加利福尼亚州基本不存在 [56] - 许多特色作物面临两个问题，一是加利福尼亚州的水风险，包括实际水资源可用性和政治风险；二是一些坚果作物，特别是核桃，目前面临困难；密歇根州的蓝莓业务面临压力，因为太平洋西北地区和美国东南部大量种植蓝莓，抢占了市场需求 [56][57][58]

待售资产 - 公司决定将符合ASC Topic 360“Property, Plant, and Equipment”标准的资产作为待售资产，按照资产的账面价值和公允价值减去销售成本的较低者进行计量[20] - 公司在2023年9月30日的资产负债表中将630万美元的资产分类为待售资产，其中包括三个正在积极销售的房产的价值[20] 库存 - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日的库存中包括已收获作物和正在生长的作物，分别为3257千美元和2808千美元[23] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日的库存中包括已收获作物975千美元和未收获作物2282千美元[23] 财务合同 - 公司将继续评估符合修改豁免的债务、衍生品和租赁合同，并根据需要进行选举[25] 收购与处置 - 公司在2023年9月完成了对Corn Belt和Delta以及South地区的三个物业的收购，总收购金额为2000万美元[35] - 公司在2023年9月完成了对Corn Belt、Delta、South、High Plains、Southeast和West Coast地区的54个物业的处置，总现金收入为1.217亿美元，并实现了总计2320万美元的销售收益[35] 融资与债务 - 公司与MetLife的信贷协议中规定了贷款价值比不得超过60%的条款[44] - 公司与MetLife签订的信贷协议提供了7500万美元的信贷额度，利率为SOFR加210个基点[45] - 公司与Rabobank签订的抵押债券截至2023年9月30日为45.5万美元，符合所有条款[46] - 公司与Rutledge Investment Company签订的信贷协议总额为16.0万美元，利率基于三个月SOFR加上适用的保证金[47] - 公司已将截至2023年7月1日的Rabobank抵押债券转换为基于SOFR的工具，不再暴露于LIBOR[48] - 公司通过摊销债务发行成本，截至2023年9月30日，累计摊销的延期融资费用为1.7万美元[51] - 公司截至2023年9月30日的长期债务到期总额为422,790万美元，未来几年的到期额度分别为2100万美元、102,087万美元、84136万美元、60439万美元和174,028万美元[52] 股票与回购 - 公司在2023年9月底赎回了34,000股普通股，用现金约为0.4百万美元[59] - 公司在2022年发行了120,000股普通股，以换回120,000股普通股[59] - 公司在2023年9月底和2022年底分别有大约1.2百万股普通股符合赎回条件[59] - 公司在2023年9月底和2022年底的可赎回优先股总清算价值分别为1.012亿美元和1.102亿美元[61] - 公司在2023年9月底剩余的股票回购计划容量约为4,700万美元[63] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日分别拥有47,985股和54,058股股票[72] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日分别拥有1,203个和1,237个普通单位[72] - 公司在2023年9月30日和2022年12月31日分别拥有353个和260个未投资限制股票奖励[72] 衍生工具与风险管理 - 公司在2023年9月30日的收到固定付固定利率互换的名义金额为3320万美元[73] - 公司在2023年9月30日的衍生工具的公允价值为2133千美元[73] - 公司在2023年9月30日的现金流量套期交易关系中，从累积其他全面收入中重新分类的损益金额为负200万美元[73] - 公司在2023年9月30日的现金流量套期交易关系中，当前期交易变动的净变化为负300万美元[73] - 公司在2023年9月30日的累积衍生工具收益或损失为3225千美元[73] - 公司主要市场风险是利率风险，主要利率敞口为SOFR[129] - 公司债务中32.3%为浮动利率，通过与Rabobank的利率互换降低浮动利率敞口[129] - 若SOFR上升1.0%，公司每年现金流减少约100万美元，若下降1.0%，现金流增加约100万美元[129] 内部控制与披露 - 公司建立了披露控制和程序，确保及时决策披露[130] - 首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序在合理水平上有效[130] - 公司内部财务报告控制存在固有限制，未来可能受到条件变化的影响[131] - 公司财务报告内部控制在2023年9月30日未发生重大变化[132] 回购计划 - 公司董事会批准了回购计划，总授权额度为约8800万美元[136] - 公司截至2023年9月30日，回购计划剩余容量为4700万美元[136] - 公司在2023年9月30日前三个月内购买了618股普通股[137]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入为790万美元，2022年同期为300万美元，增加490万美元；2023年上半年净收入为960万美元，2022年同期为410万美元，增加550万美元 [19][20] - 2023年第二季度普通股股东可获得的每股净收入为0.14美元，2022年同期为0.04美元，增加0.10美元；2023年上半年为0.15美元，2022年同期为0.05美元，增加0.10美元 [20] - 2023年第二季度调整后资金营运（AFFO）为负110万美元，2022年同期为正110万美元，减少220万美元；2023年上半年为40万美元，2022年同期为330万美元，减少280万美元 [20] - 2023年第二季度AFFO每股加权平均为负0.02美元，2022年同期为正0.02美元，减少0.04美元；2023年上半年为0.01美元，2022年同期为0.07美元，减少0.06美元 [20] - 截至2023年6月30日，总债务为4.735亿美元，截至7月21日，完全稀释后的股份数量为5010万股，第二季度末信贷额度未提取的容量超过1.2亿美元 [23] - 2023年AFFO预计在590万 - 920万美元之间，即每股0.11 - 0.18美元，较5月提供的预测有所下降 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2022年收购物业和续租而增加，但被今年的资产处置抵消；太阳能项目因伊利诺伊州大型项目建设启动而在2023年增加；租户报销因一次性财产税评估及相关报销而在第一季度增加；利息收入因俄亥俄州农业设备经销商收购的会计处理而增加 [25][26] - 可变付款第一季度因葡萄和行作物下降，第二季度因柑橘、坚果和行作物下降，行作物第二季度表现不佳是由于收入时间差异；直接运营因柑橘注册减少而下降；其他项目因拍卖经纪活动减少而下降 [26] - 公司下调了拍卖和经纪费用的年度预期 [17][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田资产价值持续上升，但市场交易总量有所放缓，主要原因是农民作为主要战略买家现金使用完毕，且高利率使买家暂停，同时市场上待交易资产稀缺 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过股票回购、资产出售和逐步减少债务负担来增加股东价值，将继续出售非优质农场，回收资金用于回购股票和偿还债务，未来会更侧重债务偿还 [6][9] - 公司希望集中投资组合，降低水资源风险和收益波动性，简化业务管理 [7][8] - 公司仍会评估符合投资组合的收购机会，以优化投资组合并降低风险 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业经济依然强劲，农田作为投资类别，价值创造约三分之二来自增值，三分之一来自当前收益，当前股价下跌是投资机会 [7][8] - 利率最终会下降，届时AFFO将大幅增加，公司核心业务是购买优质农场，高效管理以获取当前收益和资产增值 [11] 其他重要信息 - 公司已回购部分优先股B，该工具类似债务，票面利率约3%，公司希望逐步减少余额以避免一次性大额支付 [10] - 公司与对冲基金的诉讼中，上诉获得有利结果，对方继续上诉但公司认为其会失败，且诉讼花费不多 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度在玉米带、三角洲南部和东南部有资产出售，剩余时间是否会有西海岸和高平原地区的销售？ - 即将到来的拍卖主要是高平原地区，剩余时间西海岸和高平原地区销售可能增加，东部地区可能减少，但不排除有交易 [33][35] 问题2: 即将出售的西海岸资产是收入流更可变还是更稳定的？ - 公司投资组合中的波动性主要来自特种作物（主要在西海岸）和经纪业务，西海岸资产既有可变收入流问题，也有水资源风险，公司希望减少该地区的风险敞口，但销售过程因土地价值差异大、作物类型复杂、交易规模大等因素而较慢 [37][38][40] 问题3: 今年AFFO每股指导为0.11 - 0.18美元，通常第四季度是大头，今年第三、四季度的权重分配是否有变化？ - 收益曲线形状与过去几年相似，大部分收益仍将在第四季度实现 [42] 问题4: 2023年和2024年第一季度普通股股息能吸收多少资本收益，是否需支付特别股息？ - 公司内部和董事会正在讨论该问题，目前无法确定具体金额和时间，但如果完成1.35亿美元的销售，很可能需要进行额外分配 [44][45] 问题5: 对冲基金诉讼情况如何？ - 公司上诉获得有利结果，对方继续上诉但公司认为其会失败，且诉讼花费不多 [47][48] 问题6: 自第一季度以来核心行作物价格的下行波动是否影响租赁续约谈判，情况和预期如何？ - 租赁续约主要考虑农场经济状况和租赁协议签订时间，目前农场经济较强，续约租金可能会上涨，若续约的是2020年早期较弱的租赁协议，涨幅可能达15%左右；若是后期较强的协议，涨幅可能在5% - 10%，预计平均涨幅不如去年 [51][52][53] 问题7: 从5月到7月指导中利率重置增加50 - 100个基点是如何得出的？ - 利率重置基于国债利差，国债有波动且利差扩大，目前接近利差范围上限，部分贷款有一定期限调整的讨论空间 [55][56] 问题8: 可变付款预期因柑橘农场改善而上升，但直接运营下降，两者是否相关，是否出售了相关农场？ - 两者是不同的柑橘农场，可变租金农场表现稍好，直接运营农场表现稍差，没有农场从投资组合中出售 [58] 问题9: 拍卖和经纪费用预期下降是由于买家还是卖家不足？ - 主要是卖家不足，市场从高度繁荣过渡到平稳后，卖家犹豫，且高利率也影响了部分买家，同时公司财务处理会使经纪业务数据看起来更差 [60][61][62] 问题10: 债务偿还的时间安排是怎样的？ - 1.35亿美元已确定交易的剩余收益将主要用于偿还债务，但公司可能会购买额外农场，资金使用具有灵活性，已完成股票回购，接下来将进行债务偿还 [65][66] 问题11: 资产出售的对象是谁，卖给农民和其他买家的比例如何？ - 买家包括机构投资者、高净值家庭和当地农民，大型交易通常是机构买家，较小规模交易多为个体农民，公司通常先向租户提供购买机会 [68]

现金管理 - 公司现金及现金等价物余额在任何给定的金融机构可能超过联邦保险限额[24] - 公司受限现金包括根据《税收法典》第1031条款在金融机构存放的托管资金[25] 融资安排 - 公司购买了俄亥俄州四家农业设备经销商的土地和建筑，按照ASC 842的规定，这些交易被视为融资安排[27] 应收账款管理 - 公司对应收账款进行估值，减少应收账款余额至公司估计可收回的金额[30] 库存计价 - 库存按成本或净可变现价值中的较低者计价[32] 资产收购与确认 - 公司根据收购日的估计公允价值确认和计量收购的资产和承担的负债，任何差额作为商誉记录[34] 租赁协议 - 公司租赁的大部分农场租约提供完全或部分固定租金支付，租金收入按照直线法分期确认[44] 贷款与融资管理 - 公司持有的贷款和融资应收款项总额为21,978,000美元[55] - 公司对贷款和融资应收款项进行了信用损失估计，截至2023年6月30日为零[57] - 公司持有的贷款和融资应收款项的公允价值分别为15,700,000美元和19,600,000美元[59] 融资与债务 - 公司的长期债务到2027年的到期总额为473,521千美元，2023年剩余六个月的到期额为0[67] 股东回报计划 - 公司董事会宣布并支付2023年上半年度的普通股股东和普通单位持有人以下分配：2023年1月2日至1月17日和4月3日至4月17日每股0.06美元[82] - 公司董事会批准的股票回购计划允许公司从2017年3月15日起回购高达2500万美元的公司普通股[83] 股权激励计划 - 公司股东批准的2014年股权激励计划将公司普通股授予未来发放的约190万股，截至2023年6月30日，该计划下还有约40万股可供发放[84] 股票发行与回购 - 公司在2023年6月30日和2022年6月30日的六个月内，回购了559,532股公司普通股，平均价格为每股11.01美元，截至2023年6月30日，公司股票回购计划还剩下约5380万美元的余额[85] 利率风险管理 - 公司的首席执行官和首席财务官认为公司的披露控制和程序在2023年6月30日结束时是有效的[160]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为170万美元，2022年为110万美元，增加60万美元；归属于普通股股东的每股净收入为0.02美元，2022年为0.00美元，增加0.02美元 [11] - 2023年第一季度调整后资金营运（AFFO）为160万美元，2022年为210万美元，减少60万美元；AFFO每股加权平均为0.03美元，2022年为0.04美元，减少0.01美元 [11] - 2023年第一季度运营费用比2022年降低170万美元，主要因商品销售成本、一般及行政费用和法律会计费用降低；物业运营费用因一次性约15万美元的物业税费用而增加，该税由租户报销，租户报销费用也相应增加 [11] - 2023年第一季度处置收益比2022年增加120万美元，利息费用因利率上升比2022年增加110万美元 [11] - 截至2023年3月31日，总债务约为4.436亿美元；截至4月28日，完全稀释后的股份数量为5310万股 [12] - 预计2023年固定农场租金净减少约100 - 130万美元；太阳能、风能和休闲业务有小变化；租户报销费用增加；直接运营收入项目暂无变化；其他项目因拍卖和经纪费用收入降低而减少；商品销售成本预计略高；物业运营费用因一次性物业税项目增加；一般及行政费用暂无变化；法律和会计费用减少；利息费用因潜在资产出售、定价和远期曲线更新而略有减少；预计剩余的MetLife贷款10号利率重置在5.5% - 5.6%区间；加权平均股数因预计的股票回购而减少；AFFO和加权平均股数减少，AFFO每股预计在0.17 - 0.25美元，略高于2月预测 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因期间内收购物业和续租增加，因农场处置减少；太阳能业务2023年较2022年增加，因伊利诺伊州一个大型项目于去年末进入建设阶段；租户报销费用因一次性15万美元物业税评估及相关租户报销而增加 [13] - 2023年第一季度利息收入增加，因2022年第四季度收购俄亥俄州约翰迪尔品牌农业设备经销商的土地和建筑物，会计处理将其分类为融资交易，在资产负债表上列为贷款，在损益表上列为利息收入 [14] - 可变付款减少50万美元，因葡萄和行作物表现不佳，主要是特定农场第四季度收获期产量降低 [14] - 直接运营（作物销售、作物保险和商品销售成本总和）2023年第一季度减少110万美元，因作物保险付款和作物销售（主要是柑橘）较2022年降低 [14] - 其他项目减少30万美元，因子公司Murray Wise Associates本季度拍卖和经纪活动较2022年减少 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田市场价格在过去一年半到两年显著上涨，近期涨幅放缓或趋于平稳；交易成交量有所下降，因优质待售资产稀缺 [9] - 专业贷款机构在该市场业务活跃，房地产交易市场和信贷市场健康 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以高价出售农场，回购股票并偿还债务，直至缩小股票公允价值与交易价格的差距 [5][6] - 出售资产会考虑长期增值和收益情况，倾向出售未来增值较慢的农场，可能减少有长期水资源风险的农场 [6] - 公司致力于在健康活跃的私人资产市场和动荡的公开股票市场之间进行套利，为股东创造价值 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经济环境对除农田外的各类资产都很艰难，农田市场持续强劲，但公司股价受市场整体动荡影响 [5] - 美国农业部预计2023年是农民盈利能力第二好的年份；行作物方面，春季作物保险定价处于历史第二或第三高，且单产因技术和农业实践不断提高，农民收入增加；永久作物因作物多样性难以一概而论，公司在加州的投资组合目前未受洪水和降水广泛破坏，但仍在密切监测 [8] - 公司认为市场仅基于当前收益率对其估值是错误的，农田资产约三分之二的回报来自增值，三分之一来自当前收益率 [5] 其他重要信息 - 公司已出售约1000万美元的农场，4200万美元的销售已签订合同，约4000万美元的农场计划在今春和夏季拍卖，这些销售均有可观收益，所得款项将用于偿还债务和回购股票 [6] - 公司已回购约260万股股票，平均价格为10.33美元 [6] - 2023年有1.74亿美元的MetLife债务利率重置，第一季度已重新协商约1.09亿美元贷款的利率，第二季度已同意将1570万美元的MetLife贷款7号利率重置为5.87%，第四季度约4900万美元的贷款10号将重置利率；Rutledge Farm信贷额度自4月1日起利差降低 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 价值4200万美元的11个农场预计何时完成交易，拍卖流程如何安排，约8000万美元的处置主要针对哪些作物和地区 - 大部分4200万美元的交易将在第二季度完成，部分会推迟到第三季度；拍卖流程在第二和第三季度进行；大部分销售是美国其他地区的行作物农场，拍卖的主要是科罗拉多州东部和内布拉斯加州有水资源风险的资产，未来可能考虑出售一些特色作物农场 [16][18] 问题2: 出售所得款项偿还债务的优先级如何 - 一般会先偿还成本最高的债务，目前是一些浮动利率贷款，其次是Farm Credit Mid America Line和Farmer Mac Line；已在2023年重置利率的MetLife贷款，每年可偿还约40%的原始本金余额，其余部分每年可偿还约20% [20] 问题3: Saberpoint诉讼的最新进展 - 目前处于上诉阶段，等待结果，过去几个月没有新进展 [22] 问题4: 如何平衡业务扩张和以折扣价回购股票，是否有上限 - 公司认为目前最便宜的农田资产是自家股票，会积极回购；回购股票是因为市场环境和市场不认可农田增值对价值的重要驱动作用，公司认为股票被严重低估 [24][25] 问题5: 待售资产是否存在现金流低谷、低资本化率的情况 - 会关注长期增值和租金增长机会低于其他资产的农场，相对低资本化率的资产可能在出售名单上，但农田投资更看重总回报而非单一资本化率；市场对某些资产的估值与公司出售价格存在差距，公司将此视为机会 [27] 问题6: 今年是否预计有天气相关影响 - 加州大量降雨和降雪总体是好事，虽会有局部负面事件，但对农业、饮用水储备等有益，公司农场预计安全；西部谷物带部分地区干旱情况有所改善，全国大部分地区种植开局良好，公司大部分采用现金租金模式，受天气直接影响较小 [29] 问题7: 本季度续租的租金增长情况及对全年的预期 - 公司租金租赁期限约为三年，目前考虑的是2024年初开始的续租；预计这仍是一个相对强劲的续租周期，但尚未全面开始；过去两年行作物租金有10% - 16%的增长，预计今年仍会有强劲增长，但可能不如去年 [32][33] 问题8: 与租户讨论时，是否预计参与式租金会增加 - 租赁协议结构因地区和作物而异，不同环境和农场盈利能力不会导致结构变化；公司在行作物方面主要采用现金租金模式，因其管理更稳定、简单，且从长期来看风险调整后的回报更高；现金租金业务一般在种植前（第一季度）收取50% - 100%的租金，比参与式租金（收获后第四季度）现金流更稳定、风险更低 [35][36][37] 问题9: 约4000万美元资产的拍卖由谁处理，是否包含在指导范围内 - 许多资产销售基于公司与潜在买家的关系，产生的经纪服务费用较少；MWA负责内布拉斯加州资产的拍卖，在科罗拉多州资产拍卖中与过去合作过的伙伴合作，具体参与程度取决于MWA在该州的许可和经验；拍卖相关数字在指导范围内，属于外部收入来源，内部收入会合并处理，公司会按公平市场价格支付租金以遵守规定，并会根据情况更新预测 [39][40]

公司贷款和融资 - 公司贷款和融资应收款项包括两种类型的贷款和融资应收款项：公司的贷款计划下的贷款（“FPI贷款计划”）和作为融资应收款项计入的出售-租赁交易[24] - 对于FPI贷款计划下的贷款，当管理层确定贷款受损或利息收取存在疑虑时，贷款将被置于非应计状态。贷款的利息计提在贷款协议规定的本金或利息可能无法收回时停止。任何收到的非应计贷款款项将在收到款项时记录为利息收入。[25] - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日持有的贷款和融资应收款项总额为21,959千美元和21,921千美元[52] - 公司对贷款和融资应收款项的信用损失准备为92千美元，占总贷款和融资应收款项的0.42%[54] - 公司截至2023年3月31日和2022年12月31日的贷款和融资应收款项的公允价值分别为16.1百万美元和19.6百万美元[56] 库存管理 - 库存包括在TRS直接经营的农场上种植的作物相关成本，分为生长中的作物库存、已收获的作物库存或一般库存[29] 租赁管理 - 公司租赁的大部分农场租约为固定租金，租金收入按照直线法分摊[40] - 公司租约通常为一至三年，有些可延长至40年，预付款项计入递延收入[40] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司递延收入分别为1080万美元和不到0.1万美元[40] - 2023年3月31日，公司未来五年及以后的固定租金支付总额为117465千美元[41] - 公司租约涉及的地理位置包括Corn Belt、Delta and South、High Plains、Southeast和West Coast[44] 其他收入和交易 - 公司通过房地产经纪佣金、物业管理收入和利息收入等方式获得其他收入[42] - 公司与相关方进行了一些交易，包括与公司执行主席之间的税收保护协议和与OZ基金的长期管理协议[46,49] - 公司在2023年第一季度完成了一项收购和两项处置，涉及的地区包括Corn Belt和Delta and South[50] 股东回报和财务管理 - 2023年第一季度，公司回购了1458386股普通股，平均价格为9.99美元/股[84] - 2023年第一季度，公司向普通股股东和持有普通股单位的股东宣布并支付了每股0.0600美元的股息[82] - 截至2023年3月31日，公司未实现的股票奖励相关的总补偿成本为370万美元，预计将在平均2.4年的时间内确认[86] 财务工具和税务 - 公司的利率互换合约总名义金额为3320万美元[95] - 2023年3月31日，公司的衍生工具的公允价值为1612千美元[95] - 2023年3月31日，公司的非现金收益净额为160万美元[95] - 公司的利率互换协议的公允价值是通过市场标准方法确定的[95] - 公司在2023年3月31日的其他综合收益账户中的变动[95] - 公司的延迟所得税反映了资产和负债的账面金额与用于所得税目的的金额之间的暂时差异[96] - TRS的所得税准备金（利益）的有效税率与联邦法定税率有所不同[97] 股票回购和收购 - 公司董事会宣布每股普通股和普通单位的季度现金股息为0.06美元[98] - 公司回购了额外1179556股普通股，加大了股票回购计划的可用容量[99] - 公司在Delta和South地区完成了一项农场收购，总计890万美元[100]

业绩总结 - 2022年净收入为$11,960千，同比增加16.6%[34] - 2022年调整后的每股基金运营收益(AFFO)为$0.30，同比增加410%[34] - 2022年总运营收入为$61,210千，同比增加18.3%[34] - 2022年净运营收入(NOI)为$47,054千，同比增加9.7%[34] 用户数据 - 公司在其投资组合中实现了0%的空置率[5] - 97%的租户投资于改善土壤健康，94%采用保护性耕作技术[37] 市场展望 - 美国农业的总可寻址市场规模约为3.4万亿美元[49] - 美国农业的机构投资者渗透率低于5%[49] - 农田的基本驱动因素是面对土地稀缺的食品需求增长[49] 新产品和新技术研发 - 2022年太阳能项目产生的收入约为$1.6百万，是农场租赁收入的3倍[32] - 2022年风能租赁收入约为$0.3百万，几乎不影响农业用地[33] - 2022年FPI支持的太阳能项目总容量为214 MW，风能项目为47 MW[32][33] 财务数据 - 截至2022年12月31日，总债务为$436,875千，平均债务成本为4.07%[36] - 公司在约170百万美元的处置中实现了约8.1%的未杠杆内部收益率（IRR）[15] - 2022年农业土地的年均增值率为6.5%[34] 其他新策略 - 公司自2014年首次公开募股以来，已收购超过300个物业[6] - 公司在2022年共进行了81.3百万美元的收购，目标是4%的综合毛收益率[28] - 公司管理的机会区基金超过6000万美元[6] 行业背景 - 公司在农业地产市场中，面临的风险相对较低，且土地的生产力通常随着时间的推移而提高[8] - 农田是一个几乎没有空置率的大规模行业，现金流风险较低且受到政府支持[48] - 近年来流入新兴房地产领域的公共市场资本超过1000亿美元[49]

业绩总结 - 2022年公司净收入为1200万美元，每股收益为0.16美元，相较于2021年的1030万美元（每股亏损0.17美元）增长了16.6%[5] - 2022年公司调整后的基金运营收入（AFFO）为1580万美元，每股收益为0.30美元，而2021年为40万美元（每股0.01美元）[5] - 2022年公司总运营收入为61210万美元，较2021年的51739万美元增长18.3%[9] - 2022年第四季度公司净收入为670万美元，每股收益为0.11美元，较2021年同期的1330万美元（每股0.14美元）下降49.6%[10] - 2022年第四季度调整后的基金运营收入（AFFO）为1003万美元，每股收益为0.18美元，较2021年同期的890万美元（每股0.19美元）增长12.7%[10] 财务状况 - 2022年公司总债务减少7390万美元，从2021年12月31日的5.134亿美元降至4.395亿美元[11] - 截至2022年12月31日，公司流动性增加至1.767亿美元，较2021年的302万美元显著提升[11] - 2022年总资产为1,160,149千美元，较2021年的1,121,525千美元增长3.4%[20] - 2022年总负债为455,935千美元，较2021年的528,939千美元下降13.8%[20] - 2022年现金及现金等价物为7,654千美元，较2021年的30,171千美元下降74.6%[20] 租金和收入 - 2022年租金收入为45,615千美元，较2021年的45,251千美元增长0.8%[22] - 2022年固定农租收入为32,900千美元，较2021年的30,800千美元增长6.8%[46] - 2022年每股可分配资金（AFFO）为10,033千美元，较2021年的8,903千美元增长了12.6%[42] - 2022年农作物销售收入为5,400千美元，较2021年的900千美元显著增长[46] 未来展望 - 2023年总收入预测范围为605百万美元至628百万美元，较2022年的612百万美元略有下降[51] - 2023年每股AFFO预计在0.17美元至0.24美元之间，较2022年的0.30美元有所下降[51] - 2023年预计的作物销售收入为3.7百万美元至4.0百万美元，较2022年的5.4百万美元有所下降[51] 其他信息 - 2022年公司完成了20项房地产收购，总金额为5440万美元，并完成了5项物业处置，现金收入为1700万美元[11] - 公司董事会宣布每股现金股息为0.06美元，计划于2023年4月17日支付[13] - 2022年每股分红为0.23美元，较2021年的0.20美元增长15%[22] - 2022年利息支出为16,100千美元，与预期一致[49] - 2022年物业运营费用为8,200千美元，高于预期的7,500千美元[49]