财务业绩 - 公司在2024年第二季度录得净亏损210.2万美元，每股亏损0.06美元[1] - 公司调整后基金营运收益(AFFO)为50万美元，每股0.01美元(不包括140万美元一次性遣散费，约每股0.03美元)[2] - 公司总运营收入下降1.2%至1.14亿美元[6] - 公司总运营费用下降7.0%至约600万美元[2] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司总营业收入为11,445千美元和11,584千美元[23][24] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司净亏损为2,052千美元和净利润7,899千美元[35] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司AFFO(经调整后的基金营运收益)为530千美元和-1,131千美元[37][39] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司EBITDAre(经调整后的房地产投资信托收益)为4,636千美元和4,894千美元[40] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司Adjusted EBITDAre(经调整后的房地产投资信托收益)为6,521千美元和5,400千美元[41] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司租金收入为9,539千美元和10,220千美元[43] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司农产品销售收入为935千美元和515千美元[43] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司物业运营费用为1,870千美元和2,428千美元[44] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司销售成本为761千美元和980千美元[44] - 2024年第二季度和2023年同期相比，公司净经营收益(NOI)为8,814千美元和8,176千美元[44] 财务指标计算 - 公司根据Nareit的标准计算FFO，排除了与经营业绩无关的因素[48] - 公司计算AFFO时会排除一些不反映可持续经营业绩的收支项目[49][50] - AFFO和AFFO每股数据可以为投资者提供更多关于公司经营状况的洞察[50] - 公司根据Nareit的标准计算EBITDAre，并进一步调整得到Adjusted EBITDAre以更好地反映经营业绩[51][52][53] - 公司计算NOI以反映直接与农场地产租赁相关的收支情况[54] 公司管理 - 公司任命Susan Landi为首席财务官和财务总监[2] - 公司在2024年上半年收购3处资产,总对价1630万美元[9] - 公司在2024年6月30日的总债务约为3.93亿美元,较2023年12月31日的3.63亿美元有所增加[10] - 公司在2024年6月30日的可用流动性为1.638亿美元,包括570万美元现金和1.581亿美元未提取的信贷额度[10] - 公司董事会宣布每股普通股和A类普通合伙单位0.06美元的季度现金股息[11]

文章核心观点 - 投资房地产投资信托基金（REITs）虽有分红机会，但鉴于多种风险因素，投资者应重新考虑对某些REITs的投资，推荐卖出Orion Office REIT、Farmland Partners和Medical Properties Trust三只REITs [1][2] 行业现状 - 美国商业房地产市场供需失衡，商业地产交易同比下降20%，商业银行贷款拖欠率在过去十二个月增加约22个基点，美国经济面临滞胀和高失业率，供需前景疲软 [1] Orion Office REIT（ONL） - 是单租户郊区办公REIT，地理上倾向于德克萨斯州、纽约和新泽西州 [2] - 过去一年市值缩水近50%，远期股息收益率升至11.9%，价格与运营资金比率仅为2.10倍 [2] - 入住率75.8%低于行业平均的82.3%，加权平均租赁期限4.1年远长于加权平均债务到期时间2.6年，再融资风险高 [2] - 增长停滞，近期缺乏购买活动且同意出售约4810万美元房产，面临办公REIT行业的结构性问题，可能是价值陷阱 [3] Farmland Partners（FPI） - 是综合农业投资公司，业务包括投资农田、提供贷款、资产管理和农田拍卖 [5] - 计划进行重组，任命新首席财务官实施成本削减策略，第一季度净收入14亿美元，同比下降17.9% [5] - 账面价值从一年前的11.4亿美元降至10亿美元，鉴于通胀放缓，难以短期内恢复账面价值 [5] - 第一季度调整后运营资金每股收益同比翻倍至6美分，但远期价格与调整后运营资金比率为52.34倍，被严重高估 [6] Medical Properties Trust（MPW） - 过去一年市值缩水超45%，近期被RBC Capital下调评级至行业表现 [7] - 最大租户Steward Health Care Systems面临偿付能力挑战，虽获2.25亿美元信贷额度，但问题由来已久，影响MPW投资组合 [7] - 近期获得8亿美元债务融资以增强流动性，但债务权益比率为1.5倍，反映资产负债表脆弱 [7] - 价格与调整后运营资金比率为4.45倍，股息收益率为12.47%，但基本面令人担忧，应避免只看表面指标 [8]

文章核心观点 - 分析Farmland Partners股价上涨原因及业绩预期，提醒关注FFO估计修正趋势对股价的影响，还提及同行业Gladstone Land的股价和业绩情况 [1][2] 股价表现 - Farmland Partners上一交易日股价上涨5.4%，收于11.51美元，过去四周下跌4.1% [1] - Gladstone Land上一交易日股价上涨0.4%，收于13.55美元，过去一个月回报率为0.3% [2] 业绩预期 - Farmland Partners预计即将发布的报告中季度运营资金（FFO）为每股0.02美元，同比增长200%，收入预计为1180万美元，同比增长1.9% [1] - Gladstone Land即将发布的报告中，过去一个月FFO每股共识估计变化为 -14.8%，至0.12美元，较去年同期增长9.1% [2] FFO估计修正趋势 - Farmland Partners近30天季度FFO每股共识估计未变，股价若无FFO估计修正趋势通常难持续上涨 [2] 评级情况 - Farmland Partners目前Zacks排名为1（强力买入） [2] - Gladstone Land目前Zacks排名为4（卖出） [2] 行业信息 - Farmland Partners和Gladstone Land均属于Zacks房地产投资信托和股权信托 - 其他行业 [2]

文章核心观点 - 公司被评级机构Zacks上调至"强烈买入"评级,这主要反映了公司的盈利预测呈上升趋势,这是影响股价的最强大力量之一 [1][4][5] - 公司的盈利预测上升意味着公司基本面有所改善,投资者对此的认可将推动股价上涨 [6] - Zacks评级系统能有效利用盈利预测修正这一强大因素,在评级中发挥重要作用 [7][8] 根据相关目录分别进行总结 公司情况 - 公司是一家专注于农场地产投资的房地产投资信托基金 [9] - 公司预计2024财年每股收益为0.24美元,同比增长50% [9] - 过去3个月内,公司的共识盈利预测上升了33.3% [10] Zacks评级系统 - Zacks评级系统根据4个与盈利预测相关的因素将股票划分为5个等级,其中"强烈买入"评级的股票自1988年以来平均年收益率为25% [8] - Zacks评级系统在市场环境中保持买入和卖出评级的均衡,只有top 5%的股票获得"强烈买入"评级,这表明其盈利预测修正优势,有望在短期内跑赢市场 [11]

通胀对冲资产 - 通胀对冲资产旨在保护投资者免受因价格上涨导致的货币贬值影响 通过投资于预期能保持或增加价值的资产 可以防止因通胀导致的投资损失 [1] - 通胀会削弱购买力 因此投资者希望通过收益和投资跑赢通胀 从而在价格上涨的情况下仍能负担更多 [1] - 各州的通胀率受其经济和财政货币政策影响 通胀可分为需求拉动型、成本推动型和内置型 [1] 科技股作为通胀对冲 - 黄金是传统的通胀对冲工具 但在2024年 投资者开始转向大型科技股 如“七巨头” 46%的受访者仍青睐黄金 近三分之一选择科技巨头 [3] - 调查显示 投资者将Nvidia、亚马逊和Meta视为最佳通胀对冲工具 这些公司在美国市场占据主导地位 其稳定的利润和增长增强了投资者信心 [4] - Nvidia在2024年股价飙升超过200% 达到每股900美元以上 其生成式AI和H100 GPU推动了220亿美元的收入 并使其跻身万亿美元市值俱乐部 [5] 农业用地作为通胀对冲 - 农业用地历史上是机构投资者的通胀对冲工具 2023年 养老基金和免税工具持有约1331处美国农业用地 价值162亿美元 散户投资者可通过REITs如Farmland Partners和Gladstone Land参与 [6] - 农业用地在高通胀期间表现良好 因其与CPI和生产者价格指数呈正相关 自1987年以来 农业用地价格仅有一次同比下降 显示出其在通胀中的保值能力 [6] - 美国在过去20年失去了超过1100万英亩农业用地 预计到205年可能进一步减少 农业用地在1992年至2020年间年均回报率为11% 因其稀缺性和食品需求而增值 [7] 鸡肉行业的机会 - 随着牛肉价格上涨 鸡肉重新成为美国人喜爱的食品选择 鸡肉产品零售额在截至4月21日的一年中增长了3% 而猪肉和牛肉销售额略有下降 [8] - 美国牛群供应不稳定导致肉类加工商如Tyson支付更高的牲畜价格 推高了批发和零售肉价 鸡肉需求强劲 部分原因是消费者转向更便宜的食品 [9] - Pilgrim's Pride的CEO指出 餐厅菜单上更多便宜的鸡肉产品 尽管整体餐厅客流量下降 但其快餐连锁店销售额在最新季度增长了6% 公司股价在过去一年上涨约60% [9]

业绩总结 - 2024年第一季度，公司录得净收入为140万美元，每股收益为0.01美元，较2023年同期的170万美元和0.02美元下降17.9%[5] - 2024年第一季度的总运营收入为1199万美元，较2023年同期的1267万美元下降5.4%[8] - 2024年第一季度的总运营费用较2023年同期减少约100万美元，下降12.7%[5] - 2024年第一季度的EBITDAre为803万美元，较2023年同期的661万美元增长21.4%[23] - 2024年第一季度的调整后EBITDAre为858万美元，较2023年同期的709万美元增长21.1%[23] - 2024年第一季度的分红支付为296万美元，较2023年同期的1328万美元下降77.7%[18] 用户数据 - 2024年第一季度的租金收入为10207万美元，较2023年第一季度的10726万美元下降4.9%[25] - 2024年第一季度的净运营收入（NOI）为9651万美元，较2023年第一季度的9544万美元增长1.1%[25] - 2024年第一季度的可分配资金（AFFO）为2784万美元，较2023年第一季度的1550万美元增长79.8%[43] - 每股AFFO（稀释后）为0.06美元，较2023年第一季度的0.03美元增长100%[43] 未来展望 - 公司在2024年将AFFO指导范围上调至0.19至0.26美元，之前为0.15至0.23美元[5] - 2024年全年总收入预测范围为5350万美元至5570万美元，较2023年实际收入5750万美元有所下降[48] 新产品和新技术研发 - 2024年第一季度的直接运营毛利（作物销售+作物保险-销售成本）较2023年第一季度有所增加，主要得益于柑橘类作物的表现[47] 市场扩张和并购 - 公司在2024年第一季度完成了三处物业的收购，总金额为1630万美元[10] - 截至2024年3月31日，公司的投资组合包括约134,700英亩的自有农田和42,700英亩的管理农田，空置率为0%[49] 财务状况 - 截至2024年3月31日，公司总债务为3.83亿美元，较2023年12月31日的3.63亿美元增加[10] - 2024年第一季度的利息支出为5036万美元，较2023年同期的4924万美元增长2.3%[23] - 2024年第一季度的股东权益总额为526675万美元，较2023年12月31日的528840万美元下降0.2%[18] - 2024年第一季度的总资产为1031074万美元，较2023年12月31日的1022002万美元增长0.9%[18] 负面信息 - 2024年第一季度的净收入为1408万美元，较2023年同期的1714万美元下降17.9%[19] - 2024年第一季度的每股基本净收入为0.01美元，较2023年同期的0.02美元下降50%[21] - 2024年第一季度的总运营收入为11990万美元，较2023年第一季度的12672万美元下降5.4%[25]

公司土地资产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有约134,700英亩农场，管理约42,700英亩土地，共计约177,360英亩[157][166] - 截至2024年3月31日，公司约70%的投资组合用于种植主要作物，约30%用于生产特色作物[157][158] - 2024年3月31日，TRS直接经营位于加利福尼亚州的2,103英亩农田[163] 公司股权结构 - 截至2024年3月31日，FPI拥有97.5%的普通股单位，无A类优先股单位[161] 农产品市场情况 - 乌克兰和俄罗斯占全球多种农产品贸易的很大份额，如全球小麦出口的34%[168] - 从1961年到2021年，人均可耕地面积减少了约50%[177] - 美国各地区和各类作物对优质农田的需求强劲，机构投资者在美国农田总量中占比不到5%[178] - 2022/2023营销年玉米出口下降33%，2023/2024营销年预计增长26%；2022/2023营销年大豆出口下降7%，2023/2024营销年预计下降15%[199] - 2023财年对中国出口337亿美元，下降7%，2024财年预计降至287亿美元；对加拿大出口279亿美元，下降3%，2024财年预计增至280亿美元；对墨西哥出口282亿美元，增长1%，2024财年预计增至284亿美元[200] 公司战略与目标 - 公司主要战略目标是通过现金股息和资产增值为投资者带来强劲的风险调整回报[157] - 公司打算继续收购能带来风险调整投资回报的农田，也会选择性处置资产以提高股东回报[163] 公司收入情况 - 公司主要收入来源是租户的租金，多数租约为固定租金支付，部分为可变租金[164] - 公司收入主要来自出租农田，多数租约为1 - 3年，部分达40年，美国优质农田空置率接近零，续租风险不大[185] - 多数行作物租赁，租户在春季种植季前预付50%固定租金，公司首季度收取大量年租金，降低租户信用风险[186] - 2024年第一季度净收入为140.8万美元，较2023年同期的171.4万美元下降17.9%[204] - 2024年第一季度租金收入为1020.7万美元，较2023年同期减少51.9万美元，降幅4.8%[204][205] - 2024年第一季度作物销售为66万美元，较2023年同期增加30万美元，增幅83.3%[204][205] 公司债务情况 - 截至2024年3月31日，公司1.36亿美元未偿债务在到期前利率会重置，其中4390万美元将在2024年重置，加权平均利率为3.07%[193] - 截至2024年3月31日，公司1.004亿美元（占比26.2%）债务为可变利率，经利率互换调整后，浮动利率债务占比降至17.5%，SOFR变动1%，现金流年变动约70万美元[194] - 截至2024年3月31日，公司1.004亿美元（占比26.2%）的债务为可变利率债务，通过与荷兰合作银行的利率互换协议，将浮动利率敞口降至6720万美元，浮动利率债务占总债务的比例从26.2%降至17.5%[246] - 假设可变利率债务利差不变，SOFR每上升1.0%，公司每年现金流将减少约70万美元；SOFR每下降1.0%，公司每年现金流将增加约70万美元[246] 公司租赁情况 - 截至2024年3月31日，公司租赁到期情况为：2024年剩余九个月约41941英亩（占比31.1%），年固定租金1.0869亿美元（占比31.5%）等[184] 公司成本与费用 - 公司负责重大维护、部分保险和税收，租户负责运营、小维护和投入成本，未来收购农田租约费用结构类似[187] - 2024年第一季度房地产相关收购和尽职调查成本为2.7万美元，2023年同期为1.4万美元[234] - 2024年第一季度股票薪酬和激励费用为52.5万美元，2023年同期为45.9万美元[234] 公司现金流情况 - 2024年第一季度经营活动产生的净现金及现金等价物为1189.7万美元，较2023年同期减少390万美元[220][221] - 2024年第一季度投资活动产生的净现金及现金等价物为 - 1449.7万美元，较2023年同期减少2040万美元[220][222] - 2024年第一季度融资活动产生的净现金及现金等价物为333.9万美元，较2023年同期增加2050万美元[220][223] - 截至2024年3月31日，公司信贷额度未使用余额为1.789亿美元[213] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为620万美元，较2023年同期的1220万美元减少[219] 公司股票与融资 - 公司目前有权回购至多8330万美元的普通股[217] - 公司ATM计划于2024年4月9日到期，拟探索额外融资方案，包括开展新的ATM计划[214] 公司业绩指标 - 2024年第一季度净收入为140.8万美元，2023年同期为171.4万美元[234] - 2024年第一季度运营资金（FFO）为297.5万美元，2023年同期为168.2万美元[234] - 2024年第一季度调整后运营资金（AFFO）为278.4万美元，2023年同期为155万美元[234] - 2024年第一季度摊薄后AFFO每股收益为0.06美元，2023年同期为0.03美元[234] - 2024年第一季度EBITDAre为803万美元，2023年同期为661.5万美元[243] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为858.2万美元，2023年同期为708.8万美元[243] - 公司认为FFO、AFFO、EBITDAre和调整后EBITDAre是有用的补充业绩指标，但有局限性，不能替代GAAP指标[227][228][239] - 公司计算FFO、AFFO、EBITDAre和调整后EBITDAre时会进行多项调整以反映持续运营业绩[224][229][238][239] 公司租金确认方式 - 公司按美国公认会计原则在不可撤销租赁期内按比例确认固定利率农田租赁的租金收入，大部分固定租金在第一季度播种季前和第四季度收获后一次性收取，大部分可变租金在每年第四季度收获后收取[244] 公司市场风险 - 公司面临的主要市场风险是利率风险，主要利率敞口为SOFR，会使用固定利率融资和衍生金融工具管理利率风险，不用于交易或投机[245] 农田价值影响因素 - 公司认为长期农民盈利能力和每英亩收入对农田价值影响更大，短期作物价格变化影响小[191] 利率对公司经营影响 - 公司预计未来利率变化影响经营表现，虽可通过利率互换等管理风险，但部分债务仍为浮动或定期重置利率[195]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为1.4百万美元,每股净收益为0.01美元,低于2023年同期,主要由于2023年进行的资产出售 [26] - AFFO为2.8百万美元,每股AFFO为0.06美元,大幅高于2023年同期。尽管2024年第一季度AFFO受到2023年出售资产的负面影响,但也受益于120万美元的违约金收入 [27] - 折旧、耗竭和摊销费用下降,是由于在役资产减少 [28] - 物业运营费用下降,主要是由于物业税、保险费和维修费用降低 [28] - 处置收益下降,因为没有农场出售,只有少量固定资产出售 [29] - 利息费用略有上升,由于利率上升 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金下降,是由于2023年的资产出售 [33] - 太阳能、风能和娱乐租金变化,主要是由于伊利诺伊州一个大型太阳能项目从建设阶段进入运营阶段,导致租金有所变化 [33] - 租户补偿下降,主要由于2023年的资产出售和部分租约续签时固定租金上升而租户补偿下降 [33] - 管理费和利息收入增加,是由于贷款和应收融资款增加 [33] - 直接经营(农产品销售、农作物保险和销售成本)上升,主要是由于柑橘业务 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要在美国中西部和下密西西比河流域地区拥有资产,这些地区是公司长期获得最佳回报的地区 [66][67] - 加利福尼亚地区由于水资源问题,公司将逐步减少在该地区的投资 [76][77][78][79] - 公司在加州拥有的一些资产,如坚果类农场和柑橘农场,受到不同程度的挑战,但公司将根据长期价值判断是否出售 [78][79][80][81] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 2024年公司的收购和出售策略将与2023年类似,即利用出售资产所得偿还债务和回购股票 [19][20][21][22] - 公司将继续采取成本管理措施,包括裁员、高管薪酬调整等 [23] - 公司认为农地资产的长期回报(收益率加价值增长)仍有吸引力,即使在当前高利率环境下,只要价格合理也会进行一些收购 [40][41][42][43] - 公司将逐步减少在加州和科罗拉多高原地区的投资,主要由于水资源问题 [76][77][78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业市场整体保持强劲,特别是中西部和下密西西比河流域地区,但加州市场由于水资源问题面临一些挑战 [54][55][76][77][78][79] - 尽管农业经济出现一些轻微的压力迹象,但公司的坏账水平仍然非常低,主要得益于公司在每个管辖区域都拥有对农作物的第一抵押权 [57][58][59][60] - 公司将继续密切关注农业经济的变化,并根据长期价值判断是否出售资产 [80][81] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Scott Fortune 提问** 询问公司2024年的资产出售计划 [46][47][48][49] **Paul Pittman 回答** 公司预计2024年资产出售规模约为50百万美元,主要集中在第三、四季度,出售规模较大的资产。如果公司股价与资产价值仍有较大折价,公司将优先回购自己的股票 [46][47][48][49] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 询问农场融资环境是否发生变化 [52][53][54][55][56][57][58][59][60] **Paul Pittman 回答** 农业市场整体仍然强劲,特别是中西部地区。公司偶尔会遇到个别农场承租人出现一些经营困难,但公司拥有对农作物的第一抵押权,因此坏账风险很低。总体来说,公司尚未看到农业融资环境出现明显恶化 [54][55][56][57][58][59][60] 问题3 **John Massocca 提问** 询问公司在加州的农场经营情况 [75][76][77][78][79][80][81] **Paul Pittman 回答** 由于加州地区水资源问题,公司将逐步减少在该地区的投资。公司会根据长期价值判断是否出售加州的一些资产,如坚果类农场和柑橘农场 [76][77][78][79][80][81]

文章核心观点 公司2024年第一季度财报显示营收同比下降但每股收益同比增长，部分指标超华尔街预期，关键指标能更准确反映公司财务健康状况，公司股票近一个月表现优于标普500且获强力买入评级 [1][2] 营收情况 - 2024年第一季度营收1199万美元，同比下降5.4%，比Zacks共识预期的1215万美元低1.32% [1] - 作物销售营收0.66万美元，高于三位分析师平均预期的0.39万美元，同比增长83.3% [2] - 其他营收1.12万美元，低于三位分析师平均预期的1.57万美元，同比下降29.2% [2] - 租金收入1021万美元，高于三位分析师平均预期的861万美元，同比增长5.4% [2] 每股收益情况 - 2024年第一季度每股收益0.06美元，去年同期为0.02美元，比共识预期的0.02美元高200% [1] - 摊薄后每股净收益0.01美元，高于两位分析师平均预期的 - 0.04美元 [2] 股票表现 - 过去一个月公司股票回报率为 - 0.6%，优于Zacks标普500综合指数 - 2.5%的变化 [2] - 股票目前Zacks排名为1（强力买入），表明短期内可能跑赢大盘 [2]

文章核心观点 文章围绕Farmland Partners和City Office REIT两家房地产投资信托公司展开，分析了Farmland Partners季度财报表现、股价走势及未来展望，还提及City Office REIT即将公布的财报预期 [1][2][3][4][5][6] Farmland Partners季度财报表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.06美元，超Zacks共识预期的每股0.02美元，去年同期为每股0.03美元，FFO惊喜率达200% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.17美元，实际为每股0.16美元，惊喜率为 - 5.88% [1] - 过去四个季度仅一次超共识FFO预期 [1] - 截至2024年3月季度营收1199万美元，未达Zacks共识预期1.32%，去年同期为1267万美元，过去四个季度均未超共识营收预期 [1] Farmland Partners股价走势 - 自年初以来股价下跌约13.5%，而标准普尔500指数上涨7.3% [2] Farmland Partners未来展望 - 股价短期走势及未来FFO预期主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 可通过公司FFO展望评估股票走向，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [3] - 财报发布前，公司估计修正趋势有利，当前Zacks排名为1（强力买入），预计短期内股票表现超市场 [4] - 未来季度和本财年的FFO估计变化值得关注，当前季度共识FFO预期为盈亏平衡，营收1109万美元，本财年为每股0.19美元，营收5532万美元 [4] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后40%，研究显示排名前50%的行业表现超后50%两倍多 [5] City Office REIT财报预期 - 预计5月3日公布2024年3月季度财报，预计季度每股收益0.31美元，同比变化 - 16.2%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [5] - 预计营收4288万美元，较去年同期下降6.7% [6]