业绩总结 - 公司2019年第一季度总营业收入为1090万美元，同比下降2.8%[5] - 公司2019年第一季度营业收入为450万美元，同比下降6.2%[5] - 2019年第一季度的总运营收入为10,889千美元，较2018年同期的11,207千美元下降2.83%[21] - 2019年第一季度的净收入为9千美元，较2018年同期的503千美元下降98.22%[23] - 2019年第一季度的每股可用净收入为-0.10美元，较2018年同期的-0.08美元有所下降[25] - 2019年第一季度的资金可用性（AFFO）为-1,024千美元，较2018年同期的-39千美元有所下降[24] - 2019年第一季度的资金流动性（FFO）为1,706千美元，较2018年同期的2,641千美元下降35.41%[23] - 2019年第一季度的净运营收入（NOI）为8,957千美元，较2018年第一季度的9,510千美元下降5.8%[54] - 2019年第一季度EBITDAre为6,662千美元，较2018年第一季度的7,032千美元下降5.3%[52] - 2019年第一季度调整后的EBITDAre为7,058千美元，较2018年第一季度的7,494千美元下降5.8%[52] 用户数据 - 截至2019年3月31日，公司总债务为5.232亿美元，较2018年12月31日的5.253亿美元有所减少[11] - 截至2019年3月31日，公司的总负债为546,195千美元，较2018年12月31日的535,968千美元上升1.25%[20] - 2019年第一季度每股普通股的市场价格为6.40美元，较2018年同期的8.35美元下降[17] - 公司在3月31日的现金余额为19,150千美元[36] - 公司在3月31日的净优先股权益为240,194千美元[36] 未来展望 - 公司宣布每股普通股的季度现金分红为0.05美元，将于2019年7月15日支付[12] - 公司在本季度完成了470万美元的农场处置[8] - 公司的固定利率债务占总债务的71.7%，浮动利率债务占28.3%[27] 新产品和新技术研发 - 2019年第一季度物业运营费用为1,932千美元，较2018年第一季度的1,697千美元上升13.8%[54] - 2019年第一季度利息支出为4,956千美元，较2018年第一季度的4,391千美元上升12.8%[55] - 2019年第一季度股权激励费用为396千美元，较2018年第一季度的331千美元上升19.7%[52] - 2019年第一季度收购和尽职调查费用为131千美元，未在2018年第一季度报告[52] 负面信息 - 2019年第一季度的处置活动产生的净收益为4,724千美元，较2018年同期的29,941千美元下降84.24%[34] - 2019年第一季度调整后每股资金运营收益（AFFO）为-0.03美元[6] - 2019年第一季度的总运营费用为6,366千美元，较2018年同期的6,386千美元下降0.31%[21]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总运营收入1090万美元，较2018年第一季度下降2.8% [11] - 运营收入450万美元，较2018年同期下降6.2% [11] - 基本净亏损约每股0.10美元，调整后每股运营资金（AFFO）为负0.03美元 [11] - 第一季度完成农场处置总计约470万美元 [11] - 第一季度回购120万股普通股，加权平均价格为每股5.61美元；回购16,800股B系列参与优先股，加权平均价格为每股18.51美元 [11] - 季度末后又回购约50万股普通股，加权平均价格为每股6.58美元，年初至今普通股和B系列优先股总回购约1000万美元 [12] - 截至当日，完全摊薄后有33,752,428股普通股流通 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务与农业相关，收入受季节性和租赁性质影响，第四季度收入集中，成本各季度分布均匀 [10] - 资产销售使来自特色作物组合的收入百分比逐渐增加 [17] - 约三分之一到一半的租赁嵌入每年1% - 2%的生活成本调整，多数租金续约有3% - 5%的增长，但每年续约约三分之一的租赁，整体租赁收入约有1% - 1.5%的增长 [33][34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 资产价值保持强劲，高质量资产稀缺，市场上部署资本的机会有限，交易量不大 [23] - 西海岸特色作物交易量处于历史正常水平，中西部资产交易低于历史平均，当前价格未吸引更多卖家 [23][24] - 美国农业部周一发布的种植进度报告显示，种植进度约为历史平均水平的一半，预计将对每英亩产量产生重大影响 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续出售农场获利（约高于购买价格10% - 11%），并以大幅折扣回购股票，只要对股东有重大上行机会就会持续该策略 [8] - 资产销售基于当地市场条件，会减少中西部地区的部分资产，同时也会在其他地区有销售，以保持投资组合平衡，且逐渐增加特色作物收入占比 [14][16][17] - 资产销售大致保持杠杆中性，根据不同工具的相对价值决定是回购股票还是偿还债务 [19] - 公司不会单纯追求现金流而激进加速资产销售，会在现金流和资产增值之间保持平衡，投资组合中特色作物和大田作物比例大致保持在70:30 [25] - 公司有能力在当前人员配置水平下实现20% - 30%的年增长 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营业务利润率受利率、飓风相关维修和法律费用挤压，虽有租金提高和间接成本降低的部分抵消 [9] - 与中国的农业贸易关系破裂对整个农业行业不利，但对土地价值和租金的影响可能有限且暂时 [9] - 预计租金增长将恢复到每年约3%的历史正常水平，但不确定时间 [35] - 贸易争端对农场经营者有短期负面影响，政府可能通过资金转移提供帮助，对土地价值和租金的长期影响较小 [47] 其他重要信息 - 公司已提交驳回集体诉讼的动议，认为该诉讼无价值，诉讼费用支出有所放缓 [42] - 公司唯一的税收减免是在原首次公开募股交易中，目前已无税收保护 [21] - 公司拥有的120 - 125个农场中，一个牛油果农场因去年过热今年产量潜力可能降低，其他受飓风影响的农场已恢复正常 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年已出售农场的作物类型、位置，以及剩余时间的销售预期 - 资产销售基于当地市场条件，出售能获得良好回报或希望减少暴露的地区的资产，已出售资产位于中西部，今年剩余时间中西部和其他地区都可能有销售，销售会使特色作物收入占比逐渐增加 [14][16][17] 问题2: 资产销售时如何考虑杠杆 - 资产销售大致保持杠杆中性，出售农场时先偿还农场相关债务，再根据不同工具的相对价值决定是回购股票还是进一步偿还债务 [19] 问题3: 公司收购的资产有多少有税收保护 - 公司目前没有资产有税收保护，原首次公开募股交易中的税收减免已不存在 [20][21] 问题4: 收购市场情况，是否加速资产销售 - 市场上资产价值强劲但交易量不大，公司不会激进加速资产销售，会在现金流和资产增值之间保持平衡，投资组合中特色作物和大田作物比例大致保持在70:30 [23][25] 问题5: 一般及行政费用（G&A）是否接近底部，未来增长时是否可扩展 - 公司目前的G&A水平具有可扩展性，在当前人员配置水平下可实现20% - 30%的年增长 [28] 问题6: 同店基础上的收入情况 - 收入减少主要是由于租户报销问题，即去年第一季度有补充财产税账单，今年没有，实际报销金额未减少；约三分之一到一半的租赁有每年1% - 2%的生活成本调整，多数租金续约有3% - 5%的增长，整体租赁收入约有1% - 1.5%的增长，低于长期趋势线 [32][33][35] 问题7: 各地区的情况 - 北部平原和高平原地区农业经济困难，北部平原受中美贸易影响大豆出口受损，高平原地区运输成本高；中西部核心地区情况良好，租金普遍上涨 [37][38][39] 问题8: 诉讼情况 - 公司已提交驳回集体诉讼的动议，认为该诉讼无价值，诉讼费用支出有所放缓 [42] 问题9: 贸易谈判对农业的影响 - 贸易争端对农业不利，但政府可能会帮助农民，对土地价值和租金的长期影响较小 [46][47] 问题10: 目前正在销售的资产总价值 - 公司所有资产在合适价格下都可出售，目前平均每季度销售约1000万美元资产，预计会维持或加速销售，只要股价低就会继续回购股票 [49][52][53] 问题11: 股东诉讼费用影响是否仍为0.02 - 0.04美元 - 目前仍按此数字估算，诉讼情况难以预测 [55] 问题12: 去年天气事件的损失评估 - 一个牛油果农场因去年过热今年产量潜力可能降低，其他受飓风影响的农场已恢复正常；目前玉米和大豆种植受寒冷和潮湿天气影响，种植进度约为历史平均水平的一半，预计会对产量产生重大影响 [57][59] 问题13: 是否考虑取消股息并加速回购 - 公司考虑过取消股息，但目前不会在可预见的未来改变股息政策，因为不同投资者对股息有不同看法，目前的股息政策大致平衡了各方意见 [64][65][66] 问题14: 对B系列优先股的看法和未来计划 - B系列优先股成本低于股权，公司可能会保留该优先股直到票面利率调整，该优先股用于收购资产的回报超过其成本 [69] 问题15: 未来债务的固定与浮动比例及期限 - 公司会保持固定和浮动债务的平衡，目前倾向于浮动债务，但不会全部采用浮动债务，会进行一定的套期保值 [71][72] 问题16: 股东投票选举董事会成员结果及未来董事会变化 - 所有董事会成员都获得足够票数连任，审计师任命获得批准；治理委员会成员投票数低于非成员，Bartels先生作为治理委员会主席投票数较低，可能是因为ISS对公司治理委员会的建议，公司不同意ISS的观点，认为董事会应考虑所有股东的最佳利益 [75][78][79] 问题17: 为何举行股东投票却不按多数股东意见，Bartels先生是否符合资格 - 投票过程有既定规则，Bartels先生获得必要票数连任，他符合资格，因为达到规定持股水平的时间未到；公司董事长和CEO一直在收购公司股票 [84][85] 问题18: ISS的公司治理问题是否影响潜在股东投资 - 公司认为聪明的资金正在购买股票，董事会有责任为股东做正确的事，不应完全遵循ISS的建议，公司在公司治理问题上的观点与大多数REIT行业一致 [87][88][89]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36405 FARMLAND PARTNERS INC. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Maryland 46-3769850 (Stat ...

公司基本信息 - 公司是美国最大的公共农田房地产投资信托公司，拥有约162,000英亩横跨17个州的农田组合，超100个租户种植超26种主要商业作物[9] - 公司是美国最大的公共农田房地产投资信托公司，拥有约162,000英亩横跨17个州的农田组合，约75%的农田用于种植主要作物，其余用于种植特色作物[9] - 截至年报日期，公司拥有约16.2万英亩农田，2018年完成6项收购，总价3380万美元，完成5项处置，现金收入3190万美元，总收益310万美元[40] - 截至年报日期，公司拥有约16.2万英亩农田，2018年完成6笔收购，总价3380万美元，完成5笔处置，现金收入3190万美元，总收益310万美元[40] - 公司农田分布为玉米带45933英亩、三角洲+南部26846英亩、高平原31279英亩、东南部46196英亩、西海岸11586英亩[41] - 截至2019年3月8日，公司有13名员工，且无员工属于工会[54] - 2019年3月8日，公司有13名员工，且均未加入工会[54] - 公司行政办公室位于科罗拉多州丹佛市，电话为(720) 452 - 3100，网站为www.farmlandpartners.com[55] - 公司向SEC提交的报告可在SEC网站或公司网站免费获取[56] 农田种植结构 - 截至报告日期，约75%的农田组合用于种植玉米、大豆等主要作物，其余用于种植杏仁、柑橘等特色作物[9] - 公司预计长期内农田组合按价值计算约75%为主要作物农田，25%为特色作物农田[16] - 公司预计其农田组合长期将继续由约75%的主要作物农田和25%的特色作物农田组成[16] 公司股权结构 - 公司拥有运营合伙企业93.2%的A类普通股有限合伙权益单位，不持有A类优先股或6.00%的B类参与优先股[10] - 截至年报日期，公司拥有运营合伙企业93.2%的A类普通股有限合伙权益单位，无A类优先股有限合伙权益单位或6.00%的B类参与优先股[10] 2018年财务数据关键指标变化 - 2018年运营收入为5610万美元，较2017年增长21.3%；净运营收入为2970万美元，较2017年增长31.8%；净收入为1400万美元，较2017年增长52.2%；调整后资金运营为900万美元，较2017年下降33.6%[14] - 2018年完成六项资产收购，总对价3320万美元；完成五项处置，总对价3190万美元，出售总收益310万美元[14] - 2018年回购约305万股普通股，平均每股价格6.76美元，总计约2060万美元；回购约24,000股B类参与优先股，平均每股价格19.32美元，总计约50万美元[14] - 2018年公司运营收入为5610万美元，较2017年增长21.3%；净营业收入为2970万美元，较2017年增长31.8%；净收入为1400万美元，较2017年增长52.2%；调整后运营资金为900万美元，较2017年下降33.6%[14] - 2018年公司完成六项资产收购，总对价3320万美元；完成五项资产处置，总对价3190万美元，总出售收益310万美元[14] - 2018年公司回购约305万股普通股，平均价格为每股6.76美元，总计约2060万美元；回购约24,000股B类参与优先股，平均价格为每股19.32美元，总计约50万美元[14] 2019年租金相关数据 - 2019年公司各类租赁租金或租金估计总计4847.7万美元，其中固定租金3576.1万美元，占比73.8%，可变租金1141.8万美元，占比23.6%，协商中租金129.8万美元，占比2.6%[43] - 2019年已签订第三方固定租金租约预计租金3576.1万美元，占比73.8%；可变租金租约预计租金1141.8万美元，占比23.6%；正在协商的租约预计租金129.8万美元，占比2.6%[43] - 2019年租户报销费用预计为379.5万美元，租金及报销费用总计5227.2万美元[43] 租赁业务策略 - 公司预计继续以固定租金方式出租大部分物业，多数租约要求租户在春季种植季节前预付至少50%（通常100%）的年租金[22] - 公司计划在可能的情况下签订短期租约（通常五年或更短），以便在租约到期续约或土地重新出租时提高租金[24] - 公司预计通过签订短期租约，在续约或重新出租时提高租金，但无法保证能提高或维持租金水平[24] 市场认知与业务协同 - 截至2017年，美国约96%的农场为家庭所有，公司认为农场家庭和个人可能希望出售部分财产并回租[29] - 截至2017年，美国约96%的农场为家庭所有，公司认为家庭农场主可能有出售并回租土地的需求[29] - 公司认为FPI贷款计划与核心农田投资业务互补且协同，可增加市场知名度[37][38] 财产收购策略 - 公司可发行合伙单位交换农田，这可能是公司财产收购策略的重要部分[30] - 公司除收购农田外，还可能收购与农业相关的财产，如谷物储存设施、牲畜养殖地等[31] - 公司投资重点是北美农业市场的农田，未来可能在北美以外地区收购农田，也可能收购与农业相关的物业[15] 选择标准 - 公司在选择农田时，会考虑土壤质量、水资源可用性、租户环境、市场准入和气候等因素[32][33][34][35] - 公司在选择租户时，主要关注候选人的经验和声誉，以及支付有竞争力租金的意愿和能力[36] 租金收取时间 - 公司大部分固定现金租金在每年第一季度收取，可变租金在第四季度收取[39] - 公司业务具有季节性，一季度收到大部分固定现金租金，四季度收到大部分可变租金[39] 税收相关 - 公司自2014年12月31日起被认定为REIT，需满足多项要求，否则可能面临税收风险[45][46] - 公司自2014年12月31日起的短纳税年度开始，选择并符合作为房地产投资信托基金的纳税资格[13] - 公司自2014年12月31日起符合美国联邦所得税REIT税收资格，需持续满足相关复杂要求[45] - 公司作为REIT需每年至少分配90%的应税收入给股东，否则可能按常规公司税率征税[46] 租户与物业相关规定 - 公司主要收入来源是租户的租金，多数租约有固定年租金支付，部分有基于租户收入的可变租金成分[12] - 公司多数租约要求租户支付或报销物业运营费用，永久作物农田公司负责种植及改良，租户负责运营成本[23] - 公司认为优质农田空置率接近零，租户未按时支付租金时，会终止租约并将物业出租给其他租户[25] - 公司认为优质农田空置率接近零，相比其他商业地产，其物业空置风险较低[25] - 公司租户需自行承担费用购买责任和财产损害保险，公司也有综合责任和意外保险[47] 法规与合规 - 公司农场需遵守州、地方和联邦政府关于土地使用、水权等方面的法律法规[48] - 截至年报日期，公司农场符合适用的环境和农业法规[50] - 房地产所有权和运营受分区、土地使用等法规约束，可能增加环境责任[51] - 公司作为房地产所有者，可能因环境问题对第三方负责，清理成本可能很高[52] 市场竞争 - 公司收购农田面临来自个体农民、机构投资者等多方面的竞争[53]