核心观点 - 公司2025年第四季度及全年业绩表现强劲，通过资产出售、债务削减和资产负债表强化，实现了可分配经营现金流(AFFO)的显著增长，并因此将季度股息提高了50%至每股0.09美元[4][10][11] - 管理层对2026年展望积极，预计将继续优化投资组合，重点处置加利福尼亚州等非核心资产，同时保持审慎的财务预测[9][10][20] - 公司战略重心从规模增长转向为股东创造价值，强调通过资产组合管理和资本配置（如偿还优先股、增加股息）来提升每股内在价值，而非追求资产规模的扩张[4][5][7][30] 2025年财务业绩 - **净利润**：2025年全年为3220万美元（每股0.65美元），第四季度为2180万美元（每股0.49美元），低于2024年同期[11] - **可分配经营现金流(AFFO)**：2025年全年为1790万美元（每股0.39美元），第四季度为1140万美元（每股0.26美元），高于2024年同期[11] - **营业收入**：总计下降约600万美元，主要原因是2024年和2025年的资产处置，部分被第四季度可变租金增加以及贷款计划下因平均余额增加带来的利息收入所抵消[12] - **营业费用**：不包括资产减值的总营业费用下降约360万美元，主要由于资产处置带来的物业运营成本和折旧降低，以及当年奖金费用减少、前一年一次性140万美元遣散费和加速确认的股权薪酬[12] - **资产减值**：增加1700万美元，与公司认定已发生价值损失的某些西海岸物业有关，该减值在第二季度记录[13] - **利息支出**：减少920万美元，这得益于自2024年10月以来债务的大幅削减[13] 资本结构与流动性 - **债务与杠杆**：公司整体债务和杠杆水平降低，特别是在2026年2月全额偿还了优先股，显著减少了普通股股东的优先索偿权[4] - **信贷额度**：截至2025年12月，未使用的信贷额度约为1.64亿美元；截至财报电话会议当日（2026年2月19日），未使用额度约为1.117亿美元，净借款主要用于赎回剩余的68,000个A系列优先股单位[14] - **贷款安排**：2025年12月成功修订了Farmer Mac贷款安排，将额度从7500万美元提高至8960万美元[14] - **即将到期的债务**：四笔大都会人寿贷款（总额约2600万美元）将在2026年重新定价，其中一笔已于1月以5.19%的利率重新定价[14] 2026年业绩指引 - **净利润**：预计在880万美元至1090万美元之间[15] - **可分配经营现金流(AFFO)**：预计在1440万美元至1640万美元之间，合每股0.33美元至0.37美元[15] - **收入端**：固定农场、太阳能、风能和娱乐租金反映了2025年资产处置的全年影响以及租约续签；可变支付（作物销售和作物保险）预计将较2025年下降，部分原因是柑橘和鳄梨的早期展望以及2025年的资产处置[15] - **费用端**：物业运营费用以及折旧、折耗和摊销因2025年的资产处置而下降；一般及行政费用因出售MWA导致薪酬成本降低以及贷款预期信用损失减少而下降；利息支出因2026年迄今的借款而增加[15][16] 资产组合管理与战略 - **资产处置**：2025年出售了经纪和拍卖资产管理子公司MWA，简化了业务结构，同时保持了与买方及原团队的市场信息渠道[7][8]；公司计划在2026年继续优化投资组合，重点在加利福尼亚州进行边际改善，并在价格反映资产内在价值时进行处置[10][20] - **对加州市场的态度**：公司已“完全看淡”加利福尼亚州，除了最优质的杏仁等坚果树资产外，计划逐步清算该州的大部分其他资产[20]；加州市场的交易活动已重新开放，但价格不佳[20] - **核心资产区域**：公司绝大部分（加州以外）资产现集中于伊利诺伊州，对该州资产非常看好，部分资产自购买以来已升值30%或更多，但若价格合适也愿意出售以实现收益并分配给股东[21][22] - **收购策略**：当前收购态度谨慎，不追求为增长而增长，重点是为股东创造价值；认为优质农地投资回报的三分之二来自增值，三分之一来自当期收益，因此需要耐心等待价值提升[29][30] 股息与资本配置 - **股息增加**：季度股息增加50%至每股0.09美元，主要受AFFO增长驱动，而非资产出售[4][10][31] - **股票回购**：随着股价上涨，股票回购可能会减少，但管理层仍认为股价远低于投资组合资产的清算价值[31] - **资本回收策略**：资产出售所得主要用于支付特别股息，而非常规股息，因为资产出售具有不可预测性[32] 贷款计划（FPI Loan Program） - **表现与策略**：贷款计划活动增加，是AFFO增长的主要驱动力之一[13]；该计划在当前环境下机会强劲，具有逆周期性[25]；只要抵押品稳固，公司倾向于延长贷款期限以获取强劲回报[25] - **近期动态**：有两笔原定于2026年1月到期的FPI贷款已延期至9月[24]；预计贷款计划在未来一年将小幅增长或保持稳定[25] 运营要点与市场评论 - **季节性**：第四季度历来是收入强劲的季节，因为部分收入流在实际收到现金时才予以确认[6] - **租金结构变化**：有租约从固定租金转为可变租金，但对利润表影响不显著[26][27] - **再融资预期**：一笔将于2026年3月到期的定期贷款预计将以约5.3%的利率重新定价[28]

财务业绩与指引 - 公司报告季度每股收益为0.43美元，超出市场一致预期的0.20美元，超出幅度为0.23美元 [1] - 公司季度营收为2072万美元，超出分析师预期的1714万美元 [1] - 公司净利率为60.46%，股本回报率为6.65% [1] - 公司设定的2026财年每股收益指引为0.330-0.370美元 [1] 股息与股东回报 - 公司宣布季度股息为每股0.09美元，年化股息为0.36美元，股息收益率为3.0% [2] - 此次股息较之前季度股息每股0.06美元有所提升 [2] - 公司目前的派息率为20.00% [2] 分析师观点与市场评级 - 多家研究机构近期对公司发表评论，Weiss Ratings重申“持有（C-）”评级，B. Riley Financial重申“中性”评级 [3] - 根据MarketBeat数据，公司目前平均评级为“持有” [3] 内部人交易与持股 - 董事John A. Good于12月15日以每股10.20美元的平均成本购买了3000股公司股票，总交易额为30600美元 [4] - 此次交易使其持股量增加了24.79%，交易后其持有15100股，价值154020美元 [4] - 公司目前有8.30%的股份由企业内部人持有 [4] 机构投资者活动 - 多家机构投资者在近期季度增持或新建仓位：Jupiter Asset Management Ltd.在第三季度新建价值352.5万美元的仓位；Marshall Wace LLP在第四季度增持181.0%，现持有443151股，价值429.4万美元；Accordant Advisory Group Inc在第二季度增持26.3%，现持有1145016股，价值1317.9万美元；Cauble & Harre Wealth Management Inc.在第四季度新建价值约215.1万美元的仓位；Jane Street Group LLC在第四季度增持383.9%，现持有279739股，价值271.1万美元 [5] - 公司目前有58.00%的股份由机构投资者和对冲基金持有 [5] 股票交易与市场表现 - 在优于预期的盈利公告后，公司股票于周四交易量强劲，成交1467494股，较前一交易日565995股的成交量增长159% [6] - 公司股票最新交易价格为12.0540美元，前收盘价为11.68美元 [6] - 公司50日移动平均线价格为10.71美元，200日移动平均线价格为10.51美元 [7] - 公司市值为5.1354亿美元，市盈率为19.86，贝塔系数为0.79 [7] 公司业务概况 - Farmland Partners Inc是一家房地产投资信托基金，主要业务是在美国收购和管理优质农田 [8] - 公司通过将农业土地租赁给农民以产生稳定的现金租金和长期资本增值 [8] - 公司专注于农田这一实物资产，旨在从全球对食品、纤维和可再生燃料日益增长的需求中获益 [8] - 公司成立于2013年，总部位于亚利桑那州斯科茨代尔，于2017年6月完成首次公开募股，并在纽约证券交易所上市，股票代码为FPI [9]

财务数据关键指标变化 - 公司2025年净收入为3220万美元，较2024年的6150万美元下降47.6%[22] - 公司2025年调整后运营资金（AFFO）为1790万美元，较2024年的1410万美元增长27%；AFFO每股加权平均普通股为0.39美元，较2024年的0.29美元增长34.5%[22] - 公司总债务从2024年12月31日的2.046亿美元降至2025年12月31日的1.616亿美元，减少4300万美元[22] 物业投资组合活动 - 公司2025年完成60处物业处置，总对价9020万美元（含210万美元卖方融资），并确认3490万美元的净销售收益[22] - 公司2025年完成6处物业收购，总对价730万美元[22] - 2025年期间，公司处置了60处物业，获得总对价9020万美元，并确认了3490万美元的净收益[49] - 2025年，公司完成了6处物业的收购，现金对价总额为730万美元[49] - 2025年11月，公司以总对价530万美元出售了MWA业务，并确认了100万美元的收益[49] 投资组合构成与分布 - 截至2025年12月31日，公司拥有约71,600英亩农场，投资组合中约60%（按价值计）用于种植主要作物，约40%用于种植特种作物[16] - 截至2025年12月31日，公司拥有约71,600英亩农场，分布在11个州[49] - 公司物业组合中，玉米带地区拥有36,577英亩，占总面积最大份额[56] - 公司持有的物业中，三角洲和南部地区有7,524英亩，高平原地区有7,373英亩[56] - 公司持有的物业中，东南部地区有10,177英亩，西海岸地区有9,959英亩[56] - 公司投资组合中约60%的资产价值用于种植玉米、大豆、小麦、水稻和棉花等主要作物[95] - 公司投资组合中约40%的资产价值用于永久性/特种作物[96] 可再生能源业务 - 截至2025年12月31日，公司有10个农场（共约1,973英亩）签订了运营或在建的可再生能源生产租约[19] - 截至2025年12月31日，公司租赁土地支持的两个太阳能运营项目，发电容量约为207兆瓦[67] - 公司拥有12个额外农场，具备未来太阳能项目的开发选择权[67] 业务运营与风险 - 公司业务依赖于租户农业经营的盈利能力，其经营亏损可能对公司租金收入和现金流产生重大不利影响[79][81] - 公司租约期限通常为1至3年，部分可再生能源租约可长达40年[102] - 公司物业易受不利天气、作物疾病及气候变化影响，这可能影响可变租金收入和租户支付固定租金的能力[113] - 公司在加利福尼亚州、伊利诺伊州、科罗拉多州和阿肯色州的业务产生大部分收入，这些地区特别容易受到不利天气和生长条件的影响[115] - 关税、贸易限制及地缘政治紧张局势（如乌克兰战争）会影响作物价格波动和租户供应链，进而可能影响其支付租金的能力[92][93] - 公司租赁收入和运营业绩高度依赖租户支付租金的能力，公共卫生危机可能导致租户财务困境[139] - 不利天气、作物价格波动及政府政策变化可能影响可变租金收入和租户履约能力，从而对公司运营和向股东分配的能力产生重大不利影响[116][117][118][119] 融资与资本结构 - 截至2025年12月31日，公司未偿还债务总额约为1.616亿美元[82][84] - 截至2025年12月31日，公司有6780万美元的未偿债务受浮动利率影响，其中2620万美元的利率将在2026年重置[86] - 公司依赖第三方融资，若无法获得资本将影响其收购物业、偿还债务和维持REIT资格的能力[106][107] - 利率上升将增加公司及租户的借贷成本，可能影响租户支付租金的能力和土地价格[86][87][88] - 抵押债务违约可能导致公司丧失相关物业的投资，并可能因债务余额超过税务基础而产生应税收入[84] 公司治理与股权结构 - 截至2025年12月31日，公司拥有12名员工，其中11名为全职员工[74] - 关键管理人员（如Paul A. Pittman和Luca Fabbri）的流失可能对公司执行业务战略和实现投资目标的能力产生重大不利影响[121] - 公司组织架构存在潜在利益冲突，可能影响有利于股东的决策[141] - 公司章程规定，任何个人实益拥有或推定拥有的任何类别股票不得超过已发行股份价值或数量的9.8%[145] - 公司董事会有权自行决定豁免上述9.8%的所有权限制[145] - 截至2025年12月31日，公司拥有其运营合伙企业约98.1%的已发行普通单位（完全稀释后）[160] - 公司运营合伙企业的普通单位转让受到限制[157] - 公司董事的罢免需要持有三分之二投票权的股东投赞成票[159] - 公司运营合伙企业可能未经股东同意发行额外普通单位或优先单位，从而稀释公司所有权[160] - 根据马里兰州法律，持有公司10%或以上投票权的股东被视为“利益相关股东”[150] REIT资格与税务 - 公司需将至少90%的REIT应税收入用于分红，以维持REIT资格[106] - 为维持REIT资格，公司每年必须将至少90%的REIT应税收入分配给股东[167] - 若未能满足REIT分配要求，公司可能需就未分配应税收入缴纳4%的不可抵扣消费税[167] - 若公司未能保持REIT资格，将需按常规公司税率缴纳美国联邦所得税[165] - 公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过其总资产价值的20%[169] - 应税REIT子公司的股息及其他非房地产收入合计不得超过公司年度总收入的25%[169][170] - 为维持REIT资格，任何纳税年度下半年，5名或更少个人不得直接或间接持有公司已发行股票总价值的50%以上[175] - 为维持REIT资格，任何纳税年度至少335天内，必须至少有100人实益持有公司股本[176] - 公司章程禁止任何人实益或推定持有任何类别或系列流通股超过9.8%（按价值或股数计算，以更严格者为准）[177] 其他投资与业务 - 截至2025年12月31日，公司运营合伙企业持有未合并的权益法投资“OZ Fund” 9.97%的股权[16] - 截至2025年12月31日，公司的应税REIT子公司（TRS）在加利福尼亚州直接经营公司拥有的1,845英亩永久性作物农田[18] - 公司贷款计划（FPI Loan Program）贷款余额总计4460万美元，占2025年12月31日总资产的6%[126] - 公司贷款计划（FPI Loan Program）自启动以来累计发放贷款本金总额为8180万美元[126] - 公司贷款计划（FPI Loan Program）的贷款由15个独立实体获得[126] - 公司贷款计划（FPI Loan Program）的贷款主要（4460万美元）由高级第一顺位抵押贷款担保[126] - 合资投资（如OZ基金）可能因缺乏唯一决策权、依赖合作方财务状况及产生争议而使公司面临额外风险[122] 市场与竞争 - 公司面临农田收购竞争，竞争对手包括农业公司、金融机构、养老基金、其他REITs和私募股权基金等，这可能导致收购价格上升[98][99] 法律、合规与内部控制 - 公司过去曾发现内部控制存在重大缺陷，未来可能再次发现，这可能影响财务报告可靠性[124] - 公司不再符合“较小报告公司”资格时，将需根据萨班斯-奥克斯利法案404条款提供审计师鉴证报告，预计将产生重大额外费用[125] - 针对Sabrepoint的诉讼若失败，公司可能产生重大且无法收回的成本[129] - 公司可能因收购的物业承担未知或或有负债（如环境或用水相关负债），且对卖方的追索权可能有限[120] - 截至2025年12月31日，公司在密苏里州拥有815英亩农田，其所有权可能面临法律挑战[112] - 公司未对投资组合中的所有农场进行环境场地评估，且不计划对所有未来收购农场进行评估[135] - 在科罗拉多州和堪萨斯州的一组农场收购中，卖方保留了该农场50%的矿产权益[138] 信息技术与网络安全 - 公司曾遭受网络攻击，虽未造成重大影响，但预计未来攻击仍会发生[132] - 公司业务涉及存储和传输大量敏感信息，包括租户、供应商及员工的个人身份信息与公司财务战略信息[132] - 公司过去曾遭受网络攻击，但截至目前均未产生重大影响[198] 股东回报与股票信息 - 公司2025年以每股11.07美元的加权平均价格回购了3,411,581股普通股[22] - 截至2025年12月31日，公司流通普通股约为4310万股[188] - 截至2025年12月31日，公司经营合伙企业中约有70万普通单位可赎回，可兑换为等量普通股[188] - 市场利率持续高企或上升可能对公司普通股的市场价格产生不利影响[183] - 公司普通股的市场价格和交易量可能波动剧烈且交易量偏低[184] - 未来发行或出售普通股，或流通股可用于公开市场转售，可能导致每股交易价格下跌[189] - 公司普通股股东总数约为39名直接登记持有人[212] - 公司普通单位持有人约为8名（不包括公司自身）[212] - 公司普通股自2015年9月8日起在纽交所交易，代码为"FPI"[204] - 截至2025年12月31日，公司股价总回报率（假设股息再投资）为140.22，基准日（2020年12月31日）为100.00[206] - 同期标普500指数总回报率为195.98，基准日为100.00[206] - 同期道琼斯权益全REIT指数总返回率为126.55，基准日为100.00[206] 优先股与分配政策 - 自首次公开募股以来，公司已发行总计800万普通单位和11.7万A系列优先单位作为物业收购对价[160] - 公司A系列优先单位的固定分配率可能限制其向普通股股东支付股息的能力[161] - A系列优先单位已全部赎回[212] - A系列优先单位有权按每年3.00%的利率收取现金分派，基于其1000美元的清算优先权[210] - 为维持REIT资格，公司必须每年向股东分派至少90%的REIT应税收入[210] 行业背景与市场数据 - 公司约50%的年度租金通常在春季种植季前预付，以降低租户信用风险[44] - 2025年，美国小规模家庭农场（年现金收入低于35万美元）数量为1,618,780个，占农场总数的86.5%[39] - 2025年，美国大规模家庭农场（年现金收入高于100万美元）数量为86,808个，占农场总数的4.6%，但贡献了50.2%的生产价值[39] 环境保护与社会责任 - 公司于2021年同意分三部分向Ducks Unlimited出售约1268英亩农田，用于支持栖息地恢复，该交易于2023年11月完成[68] - 公司投资组合通过参与美国农业部的保护储备计划（CRP）来支持生物多样性[68]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年净收入为3220万美元，每股0.65美元，第四季度净收入为2180万美元，每股0.49美元，均低于2024年同期 [11] - 2025年全年调整后运营资金为1790万美元，每股0.39美元，第四季度调整后运营资金为1140万美元，每股0.26美元，均高于2024年同期 [11] - 2025年总营业收入下降约600万美元，主要原因是2024年和2025年的资产处置 [12] - 2025年总运营费用（不包括减值）下降约360万美元，主要原因是物业运营成本降低、与处置相关的折旧减少以及一般及行政费用降低 [12] - 2025年资产减值增加1700万美元，与公司认定已发生价值损失的某些西海岸物业有关，该减值记录在第二季度 [12][13] - 2025年其他收入低于上年，原因是物业处置收益减少，但利息支出因债务大幅减少而降低了920万美元，部分抵消了下降 [14] - 2026年预测净收入范围在880万美元至1090万美元之间 [15] - 2026年预测调整后运营资金范围在1440万美元至1640万美元之间，或每股0.33美元至0.37美元 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场、太阳能、风能和娱乐租金反映了2025年资产处置的全年影响以及租约续签 [16] - 可变付款、作物销售和作物保险收入预计将从2025年水平下降，部分原因是柑橘和鳄梨的早期季节展望，部分原因是2025年的资产处置 [16] - 物业运营费用以及折旧、折耗和摊销的减少是由于2025年发生的资产处置 [16] - 一般及行政费用因薪资成本降低而减少，主要原因是出售了MWA子公司以及预期的贷款信用损失减少 [16] - 利息支出因2026年迄今发生的借款而增加 [17] - 贷款计划活动增加是调整后运营资金增长的主要驱动因素之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司计划在2026年继续对投资组合进行边际改进，重点在加利福尼亚州等地 [10] - 公司对加利福尼亚州市场已转变看法，计划逐步清算该州大部分资产，但会保留杏仁等树坚果类别中最好的物业 [27] - 加利福尼亚州市场现已重新开放，但定价不佳，买卖双方的价值预期差距已经缩小，交易再次发生 [27] - 公司在伊利诺伊州持有绝大多数非加州资产，对该州非常看好，部分资产自购买以来已升值30%或更多 [28][29] - 公司将继续减少在其他州的资产敞口，主要是出于运营效率考虑 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过严格的成本控制和战略性的资产选择来简化业务并加强资产负债表 [5][6] - 公司于2025年2月以现金方式偿还了A系列优先股，避免了股权稀释，并简化了资本结构 [8][15] - 公司出售了经纪、拍卖和资产管理子公司MWA，简化了业务，但仍与买方及前团队保持密切的工作关系以获取市场情报 [8][9] - 公司计划在认为价格能反映资产内在价值的公允价格时进行资产处置 [10] - 公司认为农业资产类别中，约三分之二的回报来自资产升值，约三分之一来自当期收益，因此需要购买高质量农场、注重价值，并以能够保持耐心的方式进行融资 [45][46] - 公司的态度是不为增长而增长，重点是通过资产处置或增长为股东创造价值 [47] - 随着股价上涨，股票回购可能会减少，公司认为其股价仍远低于投资组合资产的清算价值，但差距在第一季度已缩小 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业是一个不确定性很高的业务，直到实际收获并出售产品 [9] - 鉴于收入的季节性很强，公司在年初倾向于保持谨慎 [9][10] - 2026年的前景也非常强劲，但公司试图在年初提供现实且尽可能准确的展望 [9] - 贷款计划的机会目前相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济状况不佳时具有反周期性，因此目前存在一些贷款机会 [35] - 如果利率继续下降，债务收益率与农场收益率之间的负利差可能收窄，这将使业务扩张变得更容易 [47] - 除加利福尼亚州外，全国各地的资产定价并未出现任何显著下降，中西部核心地区最多比峰值下降2-3% [45] 其他重要信息 - 截至2025年12月31日，公司信贷额度未动用额度约为1.64亿美元，截至会议当天（2026年2月19日），未动用额度约为1.117亿美元 [14] - 公司在2025年12月成功修订了Farmer Mac融资安排，将额度从7500万美元增加到8960万美元 [15] - 2026年有四笔MetLife贷款（总额约2600万美元）面临重置，其中一笔已于2026年1月以5.19%的利率重新定价 [15] - 公司将季度股息提高了50%，至每股0.09美元 [10] - 股息增加主要是由调整后运营资金增长预期驱动，而非资产出售，资产出售更多地驱动特别股息 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年指引中可变租金下降的驱动因素，多少来自资产出售，多少来自农场收入前景变化？ [19] - 回答: 可变付款的下降两者兼有，既有资产处置的原因，也因为2025年第四季度部分可变付款表现非常强劲，公司在预测2026年第四季度表现时采取了更为谨慎的态度，这并非基于任何确切信息，只是预测上的谨慎 [19] - 补充: 大部分下降与2025年的资产处置有关，农场租金相对平稳，公司主要进行了单年续租 [21] 问题: 关于2026年一般及行政费用预期同比下降，多少来自出售Murray Wise，多少来自贷款组合预期，多少来自其他效率提升？2026年的数字是否接近运营业务的常态运行率？ [25] - 回答: Murray Wise的出售是G&A成本显著减少的主要原因，因为不再支付许多员工的薪酬，同时公司还在其他方面进行了成本削减，这些成本的降低是可持续的，2026年的运行率可以视为常态运行率 [26] 问题: 关于资产处置的后续空间如何？是否取决于加州市场变得更加开放和活跃？投资组合中除了核心玉米带资产外，目前是否有其他可出售的资产？ [27] - 回答: 投资组合中的所有资产都是可出售的，加州市场现已重新开放，但定价不佳，公司将继续清理加州资产，但对杏仁等树坚果的最佳物业可能会保留，对于加州以外的资产，公司将逐步减少在其他州的敞口（主要出于效率考虑），伊利诺伊州的资产如果有人愿意支付高价也可以出售 [27][28][29] 问题: 如果出售大量加州资产，这主要会影响固定农场租金还是可变租金机会？ [30] - 回答: 对可变租金的影响会更大 [31] 问题: 原定于1月底到期的两笔FPI贷款是否已偿还或展期？ [34] - 回答: 已将这些贷款展期至9月 [34] 问题: 贷款计划的需求是否仍然强劲？ [35] - 回答: 目前贷款计划的机会相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济困难时具有反周期性，只要对抵押品感到满意，公司愿意尽可能延长这些贷款，因为回报可观，预计该计划在未来一年将略有增长或保持稳定 [35] 问题: 补充材料中提到有一份租约从固定转为可变，这对第四季度的可变付款有多大影响？该租约现在是标准的三年期租约还是讨论过的一年期租约？ [36] - 回答: 这个变动并不显著，这是加州一个农场的一年期续租，该农场后来已被处置，对损益表影响不大 [38][40] 问题: 关于即将在3月到期的第一笔定期贷款，预计其重新定价的利率水平如何？ [41] - 回答: 预计重新定价的利率大约在5.3%左右，与当前市场条件下此类贷款的利率水平非常一致 [43][44] 问题: 在当前市场环境下，是否看到在中西部或东南部等地存在以当前资本成本进行收购的吸引力交易？ [45] - 回答: 除加州外，全国各地的定价并未显著下降，中西部核心地区最多比峰值下降2-3%，公司可以找到扩张的收购机会，但当期收益率可能不如预期，如果利率继续下降，债务与农场收益率之间的负利差可能收窄，使扩张更容易，但公司不为增长而增长，重点是为股东创造价值 [45][46][47] 问题: 随着股息增加，应如何考虑资本回收策略和处置收益的用途，特别是关于股票回购？ [50] - 回答: 随着股价持续上涨，股票回购可能会减少，公司股价仍远低于投资组合资产的清算价值，但差距在第一季度已缩小，因此假设股价保持稳定，股票回购将比过去减少，股息的增加主要是由调整后运营资金增长驱动，这可能会减少为满足税务合规而进行的特别股息，但常规股息不会基于不可预测的资产出售来设定 [50][51] 问题: 关于FPI贷款计划的会计处理和合同条款，如果原始条款要求本金和利息在到期时支付，展期是重新打包整个气球付款并延期，还是只收取利息并延长本金？ [52] - 回答: 通常公司会在贷款期间收取利息，展期的是本金，公司通常不会资本化利息，这不是常规做法 [53]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年净收入为3220万美元，每股0.65美元，第四季度净收入为2180万美元，每股0.49美元，均低于2024年同期 [12] - 2025年全年调整后运营资金为1790万美元，每股0.39美元，第四季度调整后运营资金为1140万美元，每股0.26美元，均高于2024年同期 [12] - 2025年总营业收入下降约600万美元，主要原因是2024年和2025年的资产处置 [13] - 2025年总运营费用（不包括减值）下降约360万美元，主要原因是物业运营成本降低、与资产处置相关的折旧减少以及一般及行政费用降低 [13] - 2025年资产减值增加1700万美元，与西海岸部分物业的价值损失有关，该减值记录在第二季度 [13] - 2025年利息支出减少920万美元，原因是自2024年10月以来债务大幅减少 [14] - 2026年净收入预测范围为880万美元至1090万美元 [16] - 2026年调整后运营资金预测范围为1440万美元至1640万美元，或每股0.33美元至0.37美元 [17] - 公司季度股息上调50%，至每股0.09美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场、太阳能、风能和娱乐租金反映了2025年资产处置的全年影响以及租约续签 [17] - 可变付款、作物销售和作物保险收入预计将从2025年水平下降，部分原因是柑橘和鳄梨的早期展望，部分原因是2025年的资产处置 [17] - 物业运营费用以及折旧、损耗和摊销的减少是由于2025年发生的资产处置 [17] - 一般及行政费用因薪资成本降低而减少，主要原因是出售了MWA子公司以及贷款预期信用损失减少 [17] - 利息支出因2026年迄今发生的借款而增加 [18] - 贷款计划活动增加是调整后运营资金增长的主要驱动因素之一 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司计划在2026年继续对投资组合进行边际改善，重点在加利福尼亚州等地 [11] - 公司对加利福尼亚州市场持负面看法，计划逐步清算该州大部分资产，但保留杏仁和其他坚果类的最佳资产 [29] - 伊利诺伊州是公司在美国加州以外的主要基地，公司对该州非常看好，部分资产自购买以来升值30%或更多 [30] - 加州市场现已重新开放，但定价不佳，买卖双方对价值的预期差距已经缩小，交易再次发生 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务并加强资产负债表和流动性，为偿还优先股做准备 [9] - 公司出售了经纪、期权和资产管理子公司MWA，但继续与买方及前团队保持密切的工作关系，从而在简化业务的同时保留了市场情报渠道 [9] - 公司的战略由严格的成本控制和关于资产持有的战略性思维驱动 [5] - 公司不为了增长而增长，其态度是为股东创造价值，无论是通过资产处置还是增长，核心是筹集资金并增值，而非扩大业务规模 [49] - 在农业资产类别中，约三分之二的回报来自资产增值，三分之一来自当期收益，因此需要购买高质量农场、注重价值，并以能够保持耐心的方式融资 [48] - 如果利率继续下降，债务成本与农场收益率之间的负利差可能收窄，这将使扩张变得更容易 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业是一个非常不确定的行业，直到实际收获并出售产品 [10] - 鉴于收入的季节性很强，公司在年初倾向于保持谨慎 [10][11] - 2026年的前景也非常强劲 [10] - 贷款计划的机会目前相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济状况不佳时具有反周期性，只要对抵押品感到满意，公司愿意延长贷款期限，因为回报可观 [38] - 美国中西部核心地区的土地价格最多从峰值下跌2-3%，其他州可能跌幅稍大，加州情况则不同 [48] - 公司股票价格仍远低于其投资组合资产的清算价值，但这一差距在第一季度已经缩小 [53] 其他重要信息 - 截至2025年12月31日，公司信贷额度未动用额度约为1.64亿美元，截至财报会议当天，未动用额度约为1.117亿美元 [14] - 年末后的净借款主要用于赎回剩余的68,000个流通的A系列优先股单位，这消除了普通股的悬置并进一步简化了资产负债表 [15] - 公司于2025年12月成功修订了与Farmer Mac的融资安排，将融资规模从7500万美元增加到8960万美元 [15] - 四笔MetLife贷款（总额约2600万美元）将在2026年重新定价，其中一笔已于1月以5.19%的利率重新定价 [16] - 公司预计2026年将进行一些边际资产处置，重点是加州，但前提是价格能反映所处置资产的内在价值 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年指引中可变租金下降的驱动因素，有多少来自资产出售，多少来自对农场收入的不同预期？ [21] - 回答: 可变付款的下降两者兼有，既有资产处置的原因，也因为2025年第四季度部分可变付款表现非常强劲，公司在预测2026年第四季度表现时采取了更谨慎的态度，这并非基于确切信息，而是出于谨慎 [21] - 补充: 大部分下降与2025年的资产处置有关，农场租金相对平稳，公司主要进行了单年续租 [22] 问题: 关于2026年一般及行政费用预期同比下降，多少与出售Murray Wise有关，多少与贷款组合预期或其他效率提升有关？2026年的数字是否接近公司的长期运营费率？ [27] - 回答: Murray Wise的出售显著降低了G&A成本，因为不再支付许多员工的薪酬，这是一大部分原因，同时公司也在进行其他成本削减，这是所有因素的综合结果，并且认为2026年的水平是可持续的持续运营费率 [28] 问题: 关于资产处置的后续空间，如何看待？是否取决于加州市场变得更加开放、交易活动增加？投资组合中除了核心玉米带资产外，是否有其他当前可出售的资产？ [29] - 回答: 投资组合中的所有资产都可出售，加州市场现已重新开放，但定价不佳，公司将继续清理加州资产，对加州持负面看法，但会保留杏仁等树坚果的最佳资产，对于其他州，出于效率原因将继续减少敞口，如果在一个州只剩一两处农场，要么再次扩张，要么清算，伊利诺伊州的资产如果有人愿意支付高价也可出售，公司对该州非常看好，许多资产自购买以来升值30%或更多，如果能实现这些收益并分配给股东，公司愿意这样做 [29][30][31] 问题: 如果出售大量加州资产，这主要会影响固定农场租金还是可变租金机会？ [32] - 回答: 对可变租金的影响会更大 [33] 问题: 有两笔FPI贷款原定于1月底到期，它们是已偿还还是获得了展期？ [37] - 回答: 已将它们展期至9月 [37] 问题: 贷款计划在过去一年似乎有不错的增长，目前是否仍看到可观的需求？ [38] - 回答: 目前贷款计划的机会相当强劲，该计划在土地价格上涨和农民经济状况不佳时具有反周期性，因此存在贷款机会，只要对抵押品感到满意，公司愿意尽可能延长这些贷款，因为回报可观，因此该计划在未来一年可能会略有增长或保持稳定 [38] 问题: 补充材料中提到有一份租约从固定租金转为可变租金，这对第四季度的可变付款有多大影响？这份租约现在会是标准的三年期租约吗？还是讨论中的一年期租约？ [39] - 回答: 这个变动并不显著，这是一份加州农场的为期一年的续租，公司随后已处置了该农场，无论如何，这对损益表的影响并不特别重大 [40][43] 问题: 关于第一号定期贷款，预计将在本季度进行再融资，预计其定价如何？ [44] - 回答: 预计其重新定价的利率大约在5.3%左右，这与公司看到的此类贷款的市场条件非常一致 [46][47] 问题: 考虑到市场状况，无论是在中西部还是东南部，是否看到能以当前资本成本进行收购的市场定价，或者看到有吸引力的交易？ [48] - 回答: 美国任何地方的价格都没有显著下降，中西部核心地区最多比峰值下降2-3%，其他州可能跌幅稍大，加州则不同，但公司不会在那里进行收购，在这个资产类别中，需要购买高质量农场并注重价值，并以能够保持耐心的方式融资，因为价值增长肯定会到来，如果利率继续下降，可能不会出现债务成本与农场收益率之间的负利差，这将使扩张变得更容易，但公司的态度是不为增长而增长，而是为股东创造价值，无论是通过资产处置还是增长 [48][49] 问题: 随着股息增加，应如何考虑资本回收策略以及未来处置收益的用途，特别是关于股票回购？ [53] - 回答: 随着股价持续上涨，股票回购可能会减少，公司股票仍远低于其投资组合资产的清算价值，但这一差距在第一季度已经缩小，因此如果股价保持稳定，股票回购将比过去减少，股息的增加主要是由于调整后运营资金的增长所驱动，资产出售会推动特别股息，但公司不希望根据不可预测的资产出售来驱动常规普通股股息 [53][54] 问题: 关于FPI贷款计划，如果原始条款规定本金和利息在到期时支付，展期时是整个气球付款被重新打包延长，还是只收取利息并延长本金？ [55] - 回答: 通常公司会在贷款期间收取利息，延长的是本金，公司通常不会资本化利息，虽然不能说从不，但这在大多数贷款中不是常规做法 [56]

业绩总结 - 2025年公司净收入为3221.7万美元，每股收益为0.65美元，较2024年的6154.5万美元和每股1.19美元下降47.6%[10] - 2025年公司调整后的基金运营收益（AFFO）为1787.2万美元，每股收益为0.39美元，较2024年的1407.4万美元和每股0.29美元增长27.0%[10] - 2025年公司总运营收入为5217.8万美元，较2024年的5822.6万美元下降10.4%[12] - 2025年租金收入为3592.9万美元，较2024年的4711.9万美元下降23.8%[27] - 2025年普通股股东可得净收入为2879.7万美元，较2024年的5642.8万美元下降48.9%[27] 资产与负债 - 2025年总资产为719,065千美元，较2024年的869,648千美元下降17.3%[24] - 2025年总负债为181,095千美元，较2024年的273,091千美元下降33.8%[24] - 2025年公司减少总债务4300万美元，从2024年的2.046亿美元降至1.616亿美元[10] - 截至2025年12月31日，总债务为161,591,000美元，净债务为160,842,000美元[53] 现金流与股东回报 - 公司在2025年末的流动性为1.729亿美元，其中现金为930万美元，未提取的信用额度为1.636亿美元[18] - 公司在2025年回购了3411581股普通股，平均回购价格为每股11.07美元[10] - 公司在2025年宣布特别股息为每股0.20美元，并在2026年支付[10] - 2026年将季度股息提高50%至每股0.09美元[16] 未来展望与市场动态 - 2026年固定农场租金预测范围为18.2百万至18.5百万美元[60] - 2026年作物销售预测范围为4.1百万至4.3百万美元[60] - 2025年第四季度总营业收入为20,715,000美元，较2024年第四季度的21,474,000美元下降约3.5%[53] - 2025年第四季度净收入为21,796,000美元，较2024年第四季度的60,256,000美元下降约63.8%[53] 运营表现 - 2025年第四季度AFFO为11,404,000美元，较2024年第四季度的9,359,000美元增长约21.8%[53] - 2025年第四季度每股稀释后的AFFO为0.26美元，较2024年第四季度的0.19美元增长约36.8%[53] - 2025年第四季度租金收入为16,944千美元，较2025年第三季度的5,991千美元增长约182%[69] - 2025年第四季度总运营收入为20,715千美元，较2025年第三季度的11,251千美元增长约84%[69] 其他重要信息 - 2025年资产减值损失为17,821千美元，较2024年的790千美元显著增加[27] - 2025年利息支出为9,627千美元，较2024年的18,854千美元下降48.9%[30] - 公司的EBITDAre和Adjusted EBITDAre是评估运营表现的重要财务指标，但不应被视为GAAP下的运营收入或净收入的替代品[39][40] - 公司认为AFFO是REITs运营表现的广泛认可的衡量标准，能够帮助投资者评估公司的表现[37]

核心业绩表现 - 公司2025年第四季度每股运营资金为0.25美元，超出市场预期的0.21美元，同比去年同期的0.19美元增长 [1] - 本季度运营资金超出预期19.05%，上一季度超出预期16.67%，在过去四个季度中两次超出运营资金预期 [2] - 公司2025年第四季度营收为2072万美元，超出市场预期23.01%，但较去年同期的2147万美元略有下降，在过去四个季度中四次超出营收预期 [3] 股价与市场表现 - 公司股价自年初以来上涨约23%，同期标普500指数回报率为零 [4] - 公司当前获评Zacks Rank 3，预计其近期表现将与市场同步 [7] 未来业绩展望 - 当前市场对下一季度的共识预期为营收708万美元，每股运营资金0.02美元，对当前财年的共识预期为营收3788万美元，每股运营资金0.27美元 [8] - 在本次财报发布前，市场对公司的盈利预期修正趋势好坏参半，财报发布后该趋势可能发生变化 [7] 行业比较与前景 - 公司所属的Zacks行业“REIT and Equity Trust - Other”在250多个行业中排名处于后32% [9] - 同行业公司Gladstone Land预计将于2月24日发布财报，市场预期其季度每股收益为0.30美元，同比增长233.3%，预期营收为3048万美元，同比增长44.5% [10][11]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年全年净收入为3220万美元，或每股0.65美元，较2024年同期的6150万美元（每股1.19美元）下降47.6%[3][5] - 归属于公司普通股股东的净收入从2024年的5642.8万美元下降至2025年的2879.7万美元，降幅49.0%[19] - 基本每股收益从2024年的1.19美元下降至2025年的0.65美元，降幅45.4%[19] - 总营业收入从2024年的5822.6万美元下降至2025年的5217.8万美元，降幅10.4%[19] - 2025年总营业收入为5217.8万美元，较2024年的5822.6万美元下降10.4%[5] - 租金收入从2024年的4711.9万美元下降至2025年的3592.9万美元，降幅23.8%[19] 财务数据关键指标变化：运营资金与调整后指标 - 2025年全年调整后运营资金（AFFO）为1787万美元，或每股0.39美元，较2024年同期的1407万美元（每股0.29美元）增长27.0%，并超出此前0.34美元的中值指引0.05美元[3][5] - 运营资金从2024年的1368万美元增长至2025年的1829.7万美元，增幅33.7%[22] - 调整后运营资金从2024年的1407.4万美元增长至2025年的1787.2万美元，增幅27.0%[22] - 公司使用调整后运营资金和每股完全稀释调整后运营资金作为非公认会计准则指标，以更准确地反映运营绩效[29] - 调整后运营资金和每股完全稀释调整后运营资金不应用于替代公认会计准则下的净利润或每股收益[29] 财务数据关键指标变化：净营业收入 - 2025年净营业收入（NOI）为4191.5万美元，较2024年的4692.1万美元下降10.7%[5] - 公司计算净营业收入为总收入减去物业运营费用和销售成本[34] - 净营业收入排除了管理费用、利息、折旧摊销、收购相关费用等，用于反映持有和租赁农田房地产的直接收支情况[34] - 净营业收入不应被视为公司财务绩效的替代衡量指标[34] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 资产减值费用从2024年的79万美元大幅增加至2025年的1782.1万美元[19] 资产处置与债务管理 - 2025年完成60处物业处置，总对价9020万美元（含210万美元卖方融资），并确认3490万美元的净销售收益[3][10] - 2025年总债务从2024年12月31日的2.046亿美元减少至1.616亿美元，下降4300万美元[3][10] - 2026年2月，公司以6820万美元现金赎回剩余的68,000股A系列优先股，消除了以稀释性价格发行普通股的风险[3][10] 资本分配与股东回报 - 公司以每股11.07美元的加权平均价格回购了3,411,581股普通股[3] - 将季度现金股息上调50%至每股0.09美元，年度化股息为每股0.36美元[2][3] 流动性状况 - 截至2025年12月31日，公司拥有约1729万美元的流动性，包括930万美元现金及1.636亿美元未提取的信贷额度[10] - 现金及现金等价物从2024年的7844.1万美元大幅减少至2025年的929.3万美元，降幅88.2%[16] 资产状况变化 - 总资产从2024年的8.696亿美元下降至2025年的7.191亿美元，降幅17.3%[16] - 净不动产从2024年的7.178亿美元下降至2025年的6.163亿美元，降幅14.1%[16] 管理层讨论与绩效指标说明 - 公司根据Nareit标准计算房地产息税折旧摊销前收益，并从2018年第一季度起以此替代原有的息税折旧摊销前收益[31][33] - 公司计算调整后房地产息税折旧摊销前收益，需对房地产息税折旧摊销前收益进行股票薪酬、房地产收购尽调成本和遣散费等项目的调整[32] - 调整后房地产息税折旧摊销前收益为投资者理解公司运营绩效提供了有用的补充信息[32]

公司财务信息发布安排 - 公司将于2026年2月18日东部时间下午5点后发布截至2025年12月31日的第四季度及全年财务业绩 [1] - 公司将于2026年2月19日东部时间上午11点举行电话会议，讨论财务业绩并提供公司最新情况 [1] - 电话会议可通过拨打电话1-800-715-9871并输入会议ID 8436455接入，或通过公司官网投资者关系板块收听网络直播 [1] - 电话会议回放将于2026年3月1日前通过拨打电话1-800-770-2030并输入播放ID 8436455获取，网络直播回放也将在公司官网限时提供 [1] 公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产公司，拥有并寻求收购北美优质农田，并向已建立关系的土地所有者及第三方农民（包括租户和非租户）提供由农田和非农田房地产担保的贷款 [1] - 截至2025年12月31日，公司在11个州拥有71,600英亩土地，包括阿肯色州、加利福尼亚州、科罗拉多州、伊利诺伊州、印第安纳州、路易斯安那州、密苏里州、内布拉斯加州、南卡罗来纳州、德克萨斯州和西弗吉尼亚州 [1] - 公司还在俄亥俄州拥有四家农业设备经销店的土地和建筑物，这些经销店以约翰迪尔品牌租给Ag Pro [1] - 公司选择自2014年12月31日结束的纳税年度起作为房地产投资信托基金（REIT）纳税 [1] 公司近期动态 - 公司已宣布2025年普通股分红的税务处理 [1] - 公司董事会已宣布每股普通股和A类普通OP单位0.20美元的一次性特别股息，于2026年1月7日支付给2025年12月23日登记在册的股东，该特别股息是在2025年10月28日宣布的每股0.06美元季度股息之外的额外分红 [1] - 公司报告2025年第三季度净收入为50万美元，或每股普通股股东可获收益0.00美元，而2024年同期为180万美元或每股0.02美元；当季调整后运营资金为290万美元，或每股0.07美元 [1]

2025年股息税务处理公告 - 公司宣布了2025年普通股分派的税务处理方式，全年共进行了四次常规季度分派和一次特别分派 [1] - 2025年四次常规季度分派（除息日分别为2024年10月29日、2025年2月18日、5月6日、7月22日）的每股分派额均为 `$0.06`，全年合计每股 `$0.24` [1] - 所有常规季度分派的每股 `$0.06` 均被归类为应税普通股息（Box 1a），其中也包含了符合资格的股息（Box 1b）和Section 199A股息（Box 5）[1] - 2025年的所有常规分派均未被归类为资本利得（Box 2a）、未回收的Section 1250收益（Box 2b）或资本返还（Box 3）[1] - 公司于2025年12月15日宣布了一项每股 `$0.20` 的特别分派，除息日为2025年12月23日，支付日约为2026年1月7日，该分派在联邦所得税目的上被视为2026年的分派 [1][4] - 公司于2024年12月13日宣布的每股 `$1.15` 的特别分派，在联邦所得税目的上被视为2024年的分派 [1] 公司业务与架构 - 公司是一家内部管理的房地产公司，主要业务是拥有并寻求收购北美优质农田，并向土地所有者及第三方农民提供贷款 [3] - 截至2025年12月31日，公司在11个州拥有 `71,600` 英亩土地，包括阿肯色州、加利福尼亚州、科罗拉多州、伊利诺伊州、印第安纳州、路易斯安那州、密苏里州、内布拉斯加州、南卡罗来纳州、德克萨斯州和西弗吉尼亚州 [3] - 此外，公司在俄亥俄州拥有四处农业设备经销点的土地和建筑物，这些资产租给了使用约翰迪尔品牌的Ag Pro公司 [3] - 公司选择作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，起始于截至2014年12月31日的纳税年度 [3]