整体财务关键指标 - 合同销售额为1011.2亿元，销售总建筑面积为712.4万平方米[2] - 营业收入为1274.7亿元，运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%[2] - 公司拥有人应占溢利为104.0亿元，剔除影响后核心溢利为69.7亿元[2] - 毛利额为204.1亿元，毛利率为16.0%，核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%[2] - 净负债率为51.7%，在手现金为494.2亿元[2] - 综合借贷总额为1763.2亿元，同比下降8.5%，平均融资成本为年利率4.0%，平均合同借贷年期为10.27年[2] - 公司拥有人应占每股基本盈利1.58元，剔除影响后每股核心基本盈利为1.06元[2] - 董事会建议派发末期股息每股0.10元，全年合计派息每股0.32元[2] - 2024年公司来自外界客户的收入为127,474,948千元，2023年为180,736,575千元，同比下降约29.47%[14] - 2024年公司分部溢利（经调整盈利）为15,399,594千元，2023年为24,528,297千元，同比下降约37.21%[14] - 2024年综合除税前溢利为18,730,524千元，2023年为24,729,302千元，同比下降约24.26%[17] - 2024年综合资产总值为665,641,785千元，2023年为700,406,875千元，同比下降约4.96%[17] - 2024年综合负债总值为420,164,974千元，2023年为463,948,608千元，同比下降约9.44%[17] - 2024年公司实现营业收入1275亿元，运营及服务业务收入267亿元，同比增长7.4%，核心归母净利润约70亿元[41] - 至2024年末，公司有息负债较年初压降163亿元至1763亿元，平均融资成本降至4.00%，平均合同借贷年期拉长至10.27年[42] - 2024年公司全年实现含资本性支出的经营性现金流超60亿元[42] - 2024年公司总销售额为1011.16亿元，2023年为1734.88亿元；2024年总建筑面积为712.4万平方米，2023年为1079.6万平方米[52] - 2024年集团核心税后利润率为6.4%，上年为8.7%；核心权益后利润率为5.5%，上年为6.3%[65] - 截至2024年12月31日，集团综合借贷为1763.2亿元，在手现金为494.2亿元，其中预售监管资金为167.5亿元[71][73] - 截至2024年12月31日，集团净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%[71] - 集团总借贷约86.4%以人民币计值，13.6%以外币计值，外币借款保持较低占比并辅以全部汇率掉期[72] - 集团综合借贷中约366.9亿元按固定年利率3.0% - 4.8%计息，2024年末固定利率债务占总债务比例为21%（2023年末为32%）[74] - 集团平均融资成本为年利率4.0%，平均合同借贷年期为10.27年，非抵押债务占总债务比例为37.9% [74] - 一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.03倍[74] - 开发业务全年合约销售金额1011亿元，一二线城市销售占比超90%，并表回款率超100% [77] 资产负债项目变化 - 2024年投资物业为2109.24亿元，较2023年的1997.52亿元有所增长[5] - 2024年物业存货为2209.95亿元，较2023年的2547.79亿元有所下降[5] - 2024年流动负债为240,877,400千元，2023年为266,989,427千元，同比下降约9.77%[6] - 2024年流动资产净额为154,129,345千元，2023年为175,201,890千元，同比下降约12.03%[6] - 2024年总资产减流动负债为424,764,385千元，2023年为433,417,448千元，同比下降约1.99%[6] - 2024年权益总额为245,476,811千元，2023年为236,458,267千元，同比增长约3.81%[6] - 2024年非流动负债为179,287,574千元，2023年为196,959,181千元，同比下降约8.97%[6] - 2024年股本为601,435千元，2023年为574,477千元，同比增长约4.7%[6] 业务线划分及核算规则 - 公司经营分部分为开发业务、运营业务和服务业务三项主要业务，均在中国开展[10] - 分部资产包括各分部直接应占的部分有形、无形及流动资产，投资物业以成本列账[11] - 分部负债包括应付账款等部分负债，不包括应付税项等部分负债，其他公司负债不分配至经营分部[11] 财务准则应用 - 公司本年度首次应用多项国际财务报告准则会计准则修订本编制综合财务报表，应用部分修订本对综合财务报表无重大影响[7] 服务业务数据 - 2024年服务业务于某时间点确认的收入为2,073,090千元，2023年为2,948,498千元，同比下降约29.69%；随时间确认的收入为11,112,978千元，2023年为8,995,045千元，同比增长约23.55%[16] - 龙湖智创生活2024年实现收入114.2亿元，同比增长8%，服务超325万户业主，在管面积超4亿平方米，客户满意度连续16年超90%[44] - 2024年集团服务业务不含税收入为131.9亿元，较上年增长10.4%；毛利率为31.4%，较上年增长0.4%；物业在管面积4.1亿平方米[60] - 物业管理全年收入114.2亿元，期末物业在管面积达4.1亿平方米 [78] 开发业务数据 - 2024年开发业务分部收入为100,766,610千元，2023年为155,857,211千元，同比下降约35.34%[18] - 2024年开发业务营业额为1007.7亿元，交付物业总面积761.9万平方米，结算毛利率6.1%，营业额单方价格13226元/平方米[48] - 2024年西安开发业务营业额126.66亿元，2023年为96.95亿元；交付总面积67.9万平方米，2023年为59.3万平方米[49] - 2024年成都开发业务营业额96.52亿元，2023年为136.12亿元；交付总面积61.3万平方米，2023年为76.3万平方米[49] - 2024年公司合同销售额为1011.2亿元，销售总面积712.4万平方米，销售单价14194元/平方米[50] - 2024年长三角、环渤海、西部、华南及华中区合同销售额分别为290.6亿元、194.8亿元、274.7亿元、155.0亿元及96.1亿元，分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%[50] - 2024年成都销售额102.96亿元，2023年为198.01亿元；销售总面积69.5万平方米，2023年为96.0万平方米[51] - 2024年杭州销售额71.56亿元，2023年为45.14亿元；销售总面积28.8万平方米，2023年为33.2万平方米[51] - 2024年西安销售额67.48亿元，2023年为141.89亿元；销售总面积43.2万平方米，2023年为77.9万平方米[51] - 2024年苏州销售额64.48亿元，2023年为96.99亿元；销售总面积31.3万平方米，2023年为39.3万平方米[51] - 截至2024年12月31日，公司已售出但未结算的合同销售额为1282亿元，面积约为1000万平方米[52] 运营业务数据 - 2024年租金收入为13,522,270千元，2023年为12,935,821千元，同比增长约4.53%[18] - 2024年经营租赁固定租赁款项为12,815,752千元，2023年为12,386,428千元，同比增长约3.46%[18] - 2024年公司新增运营11座天街项目，商业板块出租率达97%[43] - 龙湖龙智资管全年贡献运营收入31.8亿元[43] - 2024年公司运营业务不含税租金收入为135.2亿元，较上年增长4.5%[54] - 2024年商场、长租公寓、其他收入在运营业务不含税租金收入中的占比分别为78.8%、19.6%和1.6%[54] - 2024年公司运营业务毛利率为75.0%，较上年下降0.8%[54] - 截至2024年12月31日，公司已开业商场建筑面积为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米），整体出租率为96.8%[54] - 截至2024年12月31日，冠寓已开业12.4万间，整体出租率为95.3%，开业超六个月的项目出租率为95.6%[54] - 2024年重庆北城天街租金收入4.34303亿元，占收益4.0%，出租率94.9%；2023年租金收入5.10245亿元，占收益5.0%，出租率96.3%[56] - 2024年重庆西城天街租金收入0.97292亿元，占收益0.9%，出租率97.5%；2023年租金收入1.048亿元，占收益1.0%，出租率94.1%[56] - 2024年重庆时代天街租金收入7.2987亿元，占收益6.6%，出租率95.3%；2023年租金收入7.3479亿元，占收益7.1%，出租率93.2%[56] - 杭州滨江天街2024年租金收入432,110千元，占收益3.9%，出租率98.2%；2023年租金收入408,581千元，占收益4.0%，出租率98.9%[57] - 苏州狮山天街2024年租金收入411,520千元，占收益3.7%，出租率98.9%；2023年租金收入381,884千元，占收益3.7%，出租率97.6%[57] - 上海宝山天街2024年租金收入247,683千元，占收益2.3%，出租率98.4%；2023年租金收入228,955千元，占收益2.2%，出租率99.1%[57] - 北京大兴天街2024年租金收入250,782千元，占收益2.3%，出租率98.2%；2023年租金收入255,828千元，占收益2.5%，出租率98.5%[57] - 杭州金沙天街2024年租金收入319,422千元，占收益2.9%，出租率98.6%；2023年租金收入306,117千元，占收益3.0%，出租率99.2%[57] - 重庆U城天街2024年租金收入147,350千元，占收益1.3%，出租率98.4%；2023年租金收入157,619千元，占收益1.5%，出租率97.1%[57] - 成都金楠天街2024年租金收入130,447千元，占收益1.2%，出租率98.7%；2023年租金收入137,056千元，占收益1.3%，出租率97.0%[57] - 上海虹桥天街2024年租金收入131,949千元，占收益1.2%，出租率96.5%；2023年租金收入144,139千元，占收益1.4%，出租率95.1%[57] - 重庆源著天街2024年租金收入115,582千元，占收益1.1%，出租率98.6%；2023年租金收入131,302千元，占收益1.3%，出租率98.6%[57] - 常州龙城天街2024年租金收入125,073千元，占收益1.1%，出租率97.6%；2023年租金收入124,010千元，占收益1.2%，出租率94.9%[57] - 2024年商场租金收入合计109.76266亿元，2023年为102.77535亿元；2024年出租率为96.8%，2023年为96.2%[58] - 2024年商场营业额为735亿元，全年平均日客流328万人次[58] - 集团主要在建投资物业预计2025 - 2026年及以后开业，规划建筑面积从75652平方米到170600平方米不等[59] - 2024年集团录得投资物业评估增值47.6亿元[59] - 商业投资全年新增运营11座商场，其中4座为轻资产，年末累计运营89座商场，出租率提升至97%，租金收入同比增长7%至109.8亿元 [77] - 2025年商业投资计划新开业11座商场 [

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级，目标价从17.50港元下调至15.00港元，现时价格为9.99港元（截至2025年2月7日） [2][5] 报告的核心观点 - 经常性收入支撑2024业绩，龙湖核心利润预计从2023年的113亿收缩至2024年的69亿，主要因销售下降、利润率承压和减值损失，但经常性收入增长7.4%达267亿 [1] - 投资物业支撑融资，龙湖用土地投资预算去杠杆，2024年偿还约10%总债务，2025年到期债务将通过新增经营性物业贷和经营现金流偿付 [2] - 转型为收租股，龙湖盈利和融资在2025 - 2026年受房地产开发业务拖累，下调2024 - 2026年盈利预测27%至28%，处理好再融资和去库存转型收租股将支持股息再增长和估值重估 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩分析 - 2023 - 2024年合同销售额下降幅度分别为14%/42%，土地投资下降幅度分别为15%/77%，预计2025年合约销售维持在约1000亿，资本支出减少至约400亿 [1][2] - 毛利率从2023年的16.9%降至2024年的15.1%，物业销售毛利率从11.0%降至4.0%，租赁和物业管理毛利率有不同变化 [1][10] - 经常性收入2024年增长7.4%达267亿，其中租金收入增长4.5%，服务收入增长10.5%，购物中心租户销售总计增长14%，同店销售增长6% [1] 盈利预测更新 - 下调2024 - 2026年营收预测，降幅分别为6.1%、6.5%、7.6% [11] - 下调2024 - 2026年核心利润预测，降幅均约27.5% - 27.8% [11] 资产净值和目标价格更新 - 资产净值维持25.0港元不变，但目标折价率从30.0%提高到40.0%，目标价从17.50港元下调至15.00港元 [12] 财务概要 - 营收、EBITDA、EBIT、净利润等指标在2023 - 2024年大多呈下降趋势，2025 - 2026年部分指标有增长 [14] - 盈利能力指标如毛利率、EBITDA利润率等在不同年份有不同变化 [14] - 偿债能力指标如利息覆盖率、现金与短期债务比等显示偿债能力有一定变化 [14] 交易数据 - 52周股价高低为7.51 - 20.15港元，市值88.22亿美元，自由流通股数65.92亿股，自由流通股份占比29% [6] - 3个月日均成交股数4700万股，3个月日均成交额2.4亿美元，12个月预期回报率50% [6] 股价表现 - 一个月绝对表现为6%，三个月为 - 27%，十二个月为17%；相对于恒生指数，一个月为 - 6%，三个月为 - 31%，十二个月为 - 20% [8]

投资评级和核心观点 - 报告给予公司"买入"评级,认为公司未来增量空间广阔 [2] - 公司形成开发、运营、服务三大业务板块协同发展,多航道业务助力公司未来业绩增量空间广阔 [4] 公司业务结构优化 - 公司核心业绩短期承压,但业务结构持续优化,运营及服务业务营收占比不断上升 [6] - 公司财务盘面保持稳健,债务结构安全稳定,连续7年保持"三道红线"绿档水平 [7] 商业投资业务 - 公司商业投资深耕逾20年,已形成天街和星悦荟两大商业产品线,聚焦高能级城市布局 [32][33][41] - 公司商业投资各项经营数据均处于行业领先水平,在一二线城市商业运营中处于领先地位 [47][48][51][52] - 公司深度践行TOD模式,已形成六大TOD产品线,为未来发展奠定基础 [53][54][55][56] 地产开发业务 - 公司销售数据短期承压,但聚焦核心区域和高能级城市,销售占比保持较高水平 [60][61][62] - 公司推出多款高端产品,凭借优秀的产品力和品牌影响力,为项目去化提供支撑 [63][64][66] - 公司投资拿地更加稳健,聚焦一二线城市,土储充足且资产优质,为未来发展奠定基础 [73][74][79][80][81][82] 其他业务 - 公司长租公寓业务"冠寓"发展迅速,经营数据行业领先,未来有望发行REITs [93][94][95][96][97][98] - 公司物业管理和代建业务发展势头强劲,为公司未来高质量发展提供支撑 [101][102][103][104][105]

公司概况 - 公司在16个城市开展地产开发业务[6] - 公司在华南、长三角、华中、西部和环渤海等5个区域拥有物业[6] - 公司管理层包括4名执行董事、1名非执行董事和4名独立非执行董事[7] - 公司设有审核委员会、薪酬委员会、提名委员会、环境社会及管治委员会和投资委员会[7] - 公司的主要营业地点位于北京和香港[8] 项目开发情况 - 公司在成都、北京、常州、贵阳等多个城市开发了多个住宅和商业项目[10,11,12] - 公司在成都、佛山、贵阳等地拥有多个在建和规划中的大型项目，总建筑面积超过100,000平方米[10,11,12] - 公司在东莞、鄂州、佛山等地拥有多个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在杭州拥有两个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在贵阳拥有多个大型在建和规划中的项目，总建筑面积超过100,000平方米[12] - 公司在海口拥有一个大型在建项目，总建筑面积超过200,000平方米[12] - 公司在佛山、福州等地拥有多个已完工但仍未出售的项目[12] - 公司在成都、贵阳等地拥有多个已完工但仍未出售的项目，总建筑面积超过10,000平方米[10,12] - 公司在成都、佛山、贵阳等地拥有多个发展中项目，总建筑面积超过50,000平方米[10,11,12] - 公司在成都、贵阳等地拥有多个规划中项目，总建筑面积超过100,000平方米[10,12] - 公司在杭州、合肥、惠州、济南、晋中、昆明、蘭州、南京、南通、寧波、莆田、青島等多个城市开发了多个住宅和商业项目[14][15][16] - 公司在多个城市的开发项目中的权益比例在30%-100%之间[14][15][16] - 公司在多个城市有已完工待售、在建和规划中的项目，总建筑面积超过300万平方米[14][15][16] - 公司在青島、蘭州等城市有多个大型在建和规划中的住宅和商业项目[16][17] - 公司在南京、寧波等城市有多个大型在建和规划中的住宅和商业项目[16] - 公司在昆明、濟南等城市有多个大型在建和规劃中的住宅和商業項目[14][16] - 公司在青岛、清远、泉州、厦门、上海、深圳、沈阳等地拥有多个在建和规划中的房地产项目[18][19][20] - 公司在沈阳地区共有8个在建和规划中的房地产项目[20][22] - 公司在蘇州地区共有5个在建和规划中的房地产项目[20][21] - 公司在天津地区共有2个在建和规划中的房地产项目[21] - 公司在武汉地区共有3个在建和规划中的房地产项目[21][22] - 公司在多个城市的房地产项目中拥有35%至100%不等的权益[18][19][20][21][22] - 公司在建和规划中的房地产项目总建筑面积超过300万平方米[18][19][20][21][22] - 公司在沈阳、蘇州、天津、武漢等地的房地产项目中,已完工但仍未出售的建筑面积合计超过10万平方米[20][21][22] - 公司在沈阳、天津等地的房地产项目中,规划建筑面积合计超过30万平方米[20][21] - 公司在武漢地区的一个房地产项目规划建筑面积高达36.5万平方米[22] - 公司在2024年上半年完成了多个项目的开发建设，包括高新雲河頌二期、草堂大街地塊、上城等[25] - 公司在煙台、鹽城、湛江、長春等地區有多個在建和規劃中的項目[25] - 公司在長沙、肇慶、鄭州、中山、重慶等地區也有多個在建和規劃中的項目[28] - 公司在多個項目中擁有51%至100%的權益[25][28] - 公司已完工但仍未出售的建築面積合計超過40萬平方米[25][28] - 公司在建和規劃中的建築面積合計超過1,000萬平方米[25][28] - 公司的主要項目涵蓋住宅、商業、辦公和停車場等多種用途[25][28] - 公司在長沙、鄭州等城市有多個春江天璽項目[28] - 公司在煙台有葡醍海灣、灩瀾海岸等大型項目[25] - 公司在長春有景粼玖序、水都等大型項目[25] 商业物业投资 - 集团在重庆、珠海等地拥有多个在建和规划中的住宅及商业项目[30] - 集团在北京、常州、成都等地拥有多个已开业的商业投资物业[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业总建筑面积超过200,000平方米[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业权益比例多为100%或51%[32] - 集团在北京、成都等地的商业投资物业主要用途为商业和停车场[32] - 公司在16个城市共有38个已开业的商业物业项目[34,35,36] - 公司在这些项目中的权益比例主要为100%或50%[34,35,36] - 已完工的总建筑面积超过300万平方米[34,35,36] - 公司在杭州、南京、上海等一线城市拥有多个已开业的商业物业项目[34,35,36] - 公司在成都、西安、武汉等二线城市也有多个已开业的商业物业项目[34,35,36]

报告公司投资评级 报告维持"买入"评级。[4] 报告的核心观点 1. 开发业务盈利延续承压,运营及服务业务贡献主要利润。24年H1,公司实现营业收入468.6亿元,其中开发业务收入337.6亿元,同比下降32.3%;运营业务收入66.1亿元,同比增长4.3%;服务业务收入64.9亿元,同比增长11.1%。公司综合毛利率为20.6%,同比下降1.8pct,主要因开发业务毛利率同比降低6.9pct至7.4%。[3] 2. 短期销售承压,库存去化有待提速。24年H1,公司实现销售额511亿元,同比下降48.1%,销售面积365.5万平米。截至24年6月末,公司在手土储建面4141万平米,以24年上半年月均销量初步计算,去化周期约5.7年,库存去化有待加速。[3] 3. 商场规模稳步提升,资管效益稳步提升。24年H1,公司新开业3座商场,截至24年上半年末,公司累计运营91座商场,已开业商场建面829万平米,同比增长8.8%,整体出租率96.0%。冠寓累计已开业12.3万平米,整体出租率95.5%。物业在管面积3.7亿平米,较23年末增长2.8%。[3] 4. 三道红线保持绿档,借贷平均期限拉长。截至24年六月末,公司综合借贷为1874亿元,较23年末降低52亿元,短债占比15.7%,现金短债比为1.01倍,平均合同借贷年期为9.2年,净负债率为56.7%,扣预后的资产负债率为58.6%,财务状况保持稳健。[3] 盈利预测与估值 考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力,公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响,我们下调公司24-26年归母净利润预测为109.3/116.1/132.5亿元(原预测为123.6/128.4/139.5亿元)。当前股价对应24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X。[3][7]

报告公司投资评级 报告维持"买入"评级[4] 报告的核心观点 1) 开发业务盈利延续承压,运营及服务业务贡献主要利润[3] 2) 短期销售承压,库存去化有待提速[3] 3) 商场规模稳步提升,资管效益稳步提升[3] 4) 三道红线保持绿档,借贷平均期限拉长[3] 公司投资价值分析 1) 考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力,公司的销售额和毛利率修复压力增大,下调公司24-26年归母净利润预测[3] 2) 当前股价对应24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X,公司保持多元化稳健发展,信用保持稳健,看好公司长期发展[3]

报告公司投资评级 - 维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 - 公司 2024H1 营收同比-24.5%，归母净利润同比-27.2%，运营及服务业务对业绩贡献占比持续提升 [1] - 公司销售继续承压，拿地规模收缩，更加聚焦核心城市 [1] - 运营业务助力公司经营性物业贷增长，同时与服务业务贡献稳定现金流，保障流动性安全 [1] 公司投资评级 - 考虑到目前行业下行环境，预计公司 2024/2025/2026 年营收分别为 1635.3/1548.4/1477.1 亿元；归母净利润分别为 109.8/103.5/99.5 亿元；对应的 EPS 为 1.6/1.5/1.44 元/股；对应 PE 为 4.9/5.2/5.4 倍 [2] 报告核心观点总结 - 公司开发业务受行业下行影响,但运营及服务业务持续提升,为公司业绩贡献稳定 [1] - 公司聚焦核心城市拓展,销售及拿地规模收缩,但经营性物业贷及服务业务带来稳定现金流,保障公司流动性 [1] - 预计未来几年公司业绩将有所下滑,但维持"增持"评级 [2][4]

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [11][46] 报告的核心观点 公司2024年1H业绩情况 - 营业收入同比下降24.5%,归母净利润同比下降27.2% [19] - 运营及服务业务收入同比增长7.6%,贡献超80% [19] - 毛利率、核心税后利润率、归母核心税后利润率均有所下滑 [19] - 每股基本盈利0.90元,每股核心基本盈利0.73元,派发中期股息每股0.22元 [19] 公司各项业务情况 - 物业销售同比下滑,区域聚焦表现集中 [37] - 新增土储质量提升,土储结构有序调整 [41] - 运营业务持续向好,商场出租率96%,冠寓出租率95.6% [43][44] 财务状况分析 - 负债结构健康,融资成本压降,信用评级良好 [14][21] - 2024年预测EPS为1.69元,给予6-7倍PE估值 [46]

报告公司投资评级 - 公司投资评级为"优于大市"(维持) [5] 报告核心观点 - 2024上半年公司实现营业收入469亿元,同比下降24.5%;实现归母净利润59亿元,同比下降27.2%;剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润48亿元,同比下降27.9% [8] - 公司物业开发业务实现收入338亿元,同比下降32%;运营及服务收入131亿元,同比增长7%。公司经营性业务收入稳定发展,为公司提供了可持续的现金流,一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响 [8] - 2024上半年公司实现销售面积366万平方米,同比下降37%;实现销售金额511亿元,同比下降48%。公司新增拿地7个,总建面60万平方米,权益地价52亿元。截至2024上半年末,公司拥有土储合计4141万平方米,权益面积2959万平方米,土地储备平均成本为每平方米4729元 [15] - 截至2024上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为59%,净负债率为57%,有息负债1874亿元,在手现金501亿元。公司年内到期债务占比为15.7%,2024至26年境内公司债分别剩余45、136、59亿元,2026年底前已无境外到期公开债 [21][22] - 2024上半年公司运营及服务收入131亿元,其中运营收入66亿元,同比增长4%;服务收入65亿元,同比增长11%。截至目前公司已运营商场91座,运营总建面829万平方米 [23] 财务预测与估值 - 我们根据公司结转规模下降的比例适当下调公司24-25年的收入预测至1543/1398亿元(原值1753/1665亿元),在其余假设不变的情况下适当下调盈利预测,预计公司24-25年归母净利分别为114/110亿元(原值为129/129亿元),对应EPS分别为1.66/1.60元,对应PE分别为4.3/4.4X [24]

财务表现 - 合同销售额为人民幣511.2億元，對應銷售總建築面積為365.5萬平方米[3] - 營業收入為人民幣468.6億元，其中運營及服務業務收入為人民幣131.0億元，同比增長7.6%[4] - 股東應佔溢利為人民幣58.7億元，剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利為人民幣47.5億元，其中運營及服務業務貢獻超80%[5] - 毛利額為人民幣96.4億元，毛利率為20.6%，核心稅後利潤率為11.7%，核心權益後利潤率為10.1%[5] - 淨負債率為56.7%，在手現金為人民幣500.6億元[5] - 綜合借貸總額為人民幣1,874.2億元，平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期為9.19年[6] - 每股基本盈利為人民幣0.90元，剔除公平值變動等影響後之每股核心基本盈利為人民幣0.73元[7] - 董事會決議宣佈派發中期股息每股人民幣0.22元[7] 投資物業及聯營合營企業 - 投資物業公平值變動產生收益人民幣1,499,648千元[12] - 應佔聯營公司業績為人民幣412,943千元，應佔合營企業業績為人民幣343,946千元[12] 分部表現 - 公司上半年实现收入人民币49,480,803千元，其中开发业务收入人民币33,757,912千元[54]、运营业务收入人民币6,607,753千元[54]、服务业务及其他收入人民币9,115,138千元[54] - 公司上半年实现经调整盈利人民币7,345,042千元，其中开发业务经调整盈利人民币538,250千元[54]、运营业务经调整盈利人民幣3,991,581千元[54]、服务业务及其他经调整盈利人民幣2,815,211千元[54] - 公司开发业务收入主要于某时间点确认[56]，运营业务收入全部随时间确认[56]，服务业务及其他收入中有人民幣1,208,094千元于某时间点确认、人民幣5,281,291千元随时间确认[57] - 公司分部资产包括各分部直接应佔的有形资产、无形资产及流动资产，不包括总部资产[48] - 公司分部负债包括应付账款、租赁负债、合同负债等，不包括总部负债[49] - 集团收入为46,855,050人民币，同比下降24.6%[60] - 集团除税前溢利为9,130,542人民币，同比下降26.2%[62] - 开发业务分部收入为33,757,912人民币，占总收入的72.1%[64] - 运营业务分部资产为168,258,228人民币，占总资产的37.4%[67] - 开发业务分部负债为135,654,894人民币，占总负债的83.1%[71] - 利息收入为338,358人民币，同比下降28.4%[73] - 匹兑损失为807,480人民币，同比减少42.2%[79] - 购回优先票据及债券收益为854,587人民币，同比增加218.2%[79] - 企业所得税费用为984,489人民币，同比下降40.8%[87] - 土地增值税费用为921,174人民币，同比下降11.8%[87] 业务发展 - 上半年核心权益后净利实现人民幣47.5亿元[122] - 运營及服務業務收入實現人民幣131亿元，同比增長7.6%[122] - 利潤占比進一步提升至八成以上[122] - 有息負債人民幣1,874亿元，較年初減少人民幣52亿元[123] - 平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期延長至9.19年[123] - 有息負債的80%以上來自於銀行支持[123] - 將繼續提前鋪排有息負債的壓降，確保財務盤面持續安全穩健[123] - 2024年1-6月全國商品房銷售額實現人民幣4.71萬億元，同比下降25%[124] - 龍湖商業在20個重點城市開業91座商場，整體出租率達96%[125] - 龍湖長租公寓品牌"冠寓"上半年實現租金收入13.1億元，整體出租率95.6%[126] - 龍湖物業管理品牌"龍湖智創生活"上半年實現收入57.8億元，同比增長10.2%[127] - 龍湖龍智造為客戶提供一站式、全周期、高品質服務，助力項目價值提升[128] - 2024年1-6月本集團開發業務營業額為337.6億元，交付物業總建築面積302.9萬平方米[132] - 2024年1-6月本集團合同銷售額為511.2億元，銷售總建築面積365.5萬平方米[138] - 西部、長三角、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別占比28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%[138] - 二零二四年一至六月本集團合同銷售額為人民幣511.2億元，總建築面積為365.5萬平方米[143] - 二零二四年六月三十日，本集團已售出但未結算的合同銷售額為人民幣1,739億元，面積約為1,239萬平方米[144] - 二零二四年一至六月，本集團運營業務不含稅租金收入為人民幣66.1億元，其中商場、租賃住房和其他收入的占比分別為78.4%、19.8%和1.8%[146] - 截至二零二四年六月三十日，本集團已開業商場建築面積為829萬平方米，整體出租率為96.0%；冠寓已開業12.3萬間，整體出租率為95.6%[146] - 重慶北城天街、北京長楹天街和杭州金沙天街的租金收入占本集團運營業