核心财务表现 - 2025年公司实现营业收入973.1亿元，同比下降23.7% [1] - 2025年实现归母净利润10.2亿元，同比下降90.2% [1] - 盈利下降主因是结转收入下降、毛利率承压、计提减值增加及合联营收入下降 [1] 分业务收入与毛利 - 地产开发业务收入705.4亿元，同比下降30.0% [1] - 运营业务收入141.9亿元，同比增长1.6% [1] - 服务业务收入125.9亿元，同比下降1.3% [1] - 运营及服务业务毛利率分别为75.6%、28.3% [3] 销售与土地储备 - 2025年实现销售面积518.6万平方米，同比下降27.2% [2] - 2025年实现销售金额631.6亿元，同比下降37.5% [2] - 销售金额中一二线城市占比约90% [2] - 全年新增收购土地储备总建面37.7万平方米，权益面积26.5万平方米，平均权益收购成本为每平方米9272元 [2] - 截至2025年末，公司拥有土储合计2235万平方米，权益面积1732万平方米，土地储备平均成本为每平方米4132元 [2] - 土储区域分布以环渤海(41.0%)和西部(30.4%)为主 [2] 财务安全与债务结构 - 截至2025年末，剔除预收款后的资产负债率为54.7%，净负债率为52.2% [3] - 剔除预售监管及受限资金后的现金短债比达1.14倍 [3] - 一年内到期债务占比为10.3%，外币债务占比为10.0% [3] - 平均借贷年期拉长至12.12年，平均融资成本降至年利率3.51% [3] 经营性业务发展 - 2025年运营及服务业务收入占总收入比重提升 [3] - 商业投资方面，累计运营99座商场，建筑面积1050万平方米，全年实现租金收入112.1亿元，同比增长4.0%，整体出租率达96.8% [3] - 物业管理方面，龙湖智创生活全年收入112.3亿元，期末在管面积约3.6亿平方米 [3]

投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][4][5][14] 核心观点 - 公司2025年业绩显著承压，但运营业务发展平稳，财务结构保持安全，经营性业务持续发力 [1][3][14] 财务业绩总结 - **2025年营业收入**为973.1亿元，同比下降23.7% [1][7] - **2025年归母净利润**为10.2亿元，同比大幅下降90.2% [1][7] - 盈利下降主要原因为：结转收入下降、毛利率承压、计提减值增加及合联营收入下降 [1][7] - **地产开发业务收入**为705.4亿元，同比下降30.0% [1][7] - **运营业务收入**为141.9亿元，同比增长1.6% [1][7] - **服务业务收入**为125.9亿元，同比下降1.3% [1][7] 销售与土地储备 - **2025年销售面积**为518.6万平方米，同比下降27.2% [2][8] - **2025年销售金额**为631.6亿元，同比下降37.5% [2][8] - 销售额区域占比：西部28.9%、长三角27.2%、环渤海24.1%、华南10.8%、华中9.0% [2][8] - 一二线城市销售占比约90% [2][8] - **2025年新增土储总建面**37.7万平方米，权益面积26.5万平方米，平均权益收购成本为每平方米9272元 [2][8] - **截至2025年末总土储**为2235万平方米，权益面积1732万平方米，土地储备平均成本为每平方米4132元 [2][8] - 土储区域占比：环渤海41.0%、西部30.4%、华中11.3%、长三角10.7%、华南6.6% [2][8] 财务安全与债务结构 - **剔除预收款后的资产负债率**为54.7% [3][11] - **净负债率**为52.2% [3][11] - **剔除受限资金后的现金短债比**为1.14倍 [3][11] - **一年内到期债务占比**为10.3% [3][11] - **外币债务占比**为10.0%，并辅以全部汇率掉期对冲风险 [3][11] - **平均借贷年期**拉长至12.12年 [3][11] - **平均融资成本**降至年利率3.51% [3][11] 经营性业务表现 - **运营及服务业务收入占总收入比重提升**，2025年毛利率分别为75.6%和28.3% [3][14] - **商业投资**：累计运营99座商场，建筑面积1050万平方米；2025年租金收入112.1亿元，同比增长4.0%；整体出租率达96.8% [3][14] - **物业管理（龙湖智创生活）**：2025年收入112.3亿元；期末在管面积约3.6亿平方米 [3][14] 未来盈利预测 - **预计2026年营业收入**为845亿元（844.64亿元），同比下降13.2%；**预计2027年营业收入**为741亿元（740.75亿元），同比下降12.3% [4][15][18] - **预计2026年归母净利润**为2亿元（1.96亿元），同比下降80.9%；**预计2027年归母净利润**为3亿元（2.77亿元），同比增长41.8% [4][18][19] - **预计2026年每股收益（EPS）**为0.03元；**预计2027年每股收益**为0.04元 [4][19] - **预计2026年市盈率（PE）**为228倍（227.8X）；**预计2027年市盈率**为161倍（160.6X） [4] - 盈利预测关键假设：未来两年营业成本率维持在90%，管理费率3.5%，销售费率3.0%，投资收益及减值计提与2025年基本持平 [15][16][17][18]

2025年业绩概览 - 2025年公司实现营业收入973.1亿元，同比下降23.7% [1] - 2025年归母净利润为10.2亿元，同比下降90.2% [1] - 公司不派发末期股息，中期派息每股人民币0.07元 [1] 业绩下滑原因分析 - 综合毛利率为9.7%，同比下降6.3个百分点 [1] - 存货计提减值23.57亿元，同比多计提13.65亿元 [1] - 应占联营合营公司收益同比减少20.83亿元 [1] - 所得税综合税率同比增加44.7个百分点至80.0% [1] - 剔除投资物业等影响后，公司应占核心净利润为-17.0亿元 [1] 分业务板块表现 - 开发业务收入705.4亿元，同比下降30.0%，毛利率为-6.9%，同比下降13.0个百分点 [1] - 运营业务实现收入141.9亿元，同比增长1.6%，毛利率达75.6%，同比提升1.4个百分点 [2] - 服务业务实现收入125.8亿元，同比下降1.3%，毛利率为28.3%，同比下降2.6个百分点 [2] - 开发业务贡献核心净利润-96.2亿元，运营及服务业务贡献79.2亿元 [1] 开发与销售情况 - 2025年全口径销售金额631.6亿元，同比下降37.5% [2] - 销售一二线城市占比达89%，并表回款率超过100% [2] - 公司延续审慎投资策略，2025年新增土储37.7万平方米 [2] - 截至2025年末土储建面为2235万平方米，71%的货值位于一二线城市 [2] 商业运营与服务业务 - 2025年新开业商场13座，营业额整体同比增长17%（不含车），同店同比增长6%（不含车） [2] - 截至2025年末在营商场为99座，出租率达97% [2] - 截至2025年末，物业在管面积3.6亿平方米，其中外拓占比55% [2] 财务状况与债务结构 - 截至2025年末，公司有息负债1528.1亿元，同比下降235.1亿元 [3] - 剔除预收款后资产负债率为54.7%，净负债率52.2% [3] - 剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.14倍 [3] - 2025年末平均融资成本降至3.51%，同比下降0.49个百分点 [3] - 平均借贷年期延长至12.12年，债务期限结构优化 [3] 未来展望与预测 - 随着低毛利项目逐步出清、核心城市销售结构优化及运营服务业务利润贡献提升，公司盈利能力有望逐步修复 [3] - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为5.69/6.83/9.41亿元 [3] - 对应2026/2027/2028年PE分别为84.7/70.6/51.2倍 [3]

报告投资评级 - 买入（维持） [1] 报告核心观点 - 龙湖集团2025年业绩短期承压，但经营性业务（商业运营及服务）展现韧性，债务结构持续优化，随着低毛利项目出清及核心城市销售结构优化，公司盈利能力有望逐步修复 [7] 业绩表现与盈利预测 - 2025年公司实现营业总收入973.09亿元，同比下滑23.66%；归母净利润10.22亿元，同比大幅下滑90.18% [1][7] - 2025年综合毛利率为9.7%，同比下降6.3个百分点 [7] - 预计2026/2027/2028年归母净利润分别为5.69亿元、6.83亿元、9.41亿元 [1][7] - 预计2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为0.08元、0.10元、0.13元 [1] - 基于当前股价，对应2026/2027/2028年预测市盈率（P/E）分别为84.72倍、70.56倍、51.22倍 [1] 分业务板块分析 **开发业务** - 2025年开发业务收入705.4亿元，同比下降30.0% [7] - 开发业务毛利率为-6.9%，同比下降13.0个百分点 [7] - 2025年全口径销售金额631.6亿元，同比下降37.5%，其中一二线城市销售占比达89% [7] - 2025年新增土地储备37.7万平方米，截至年末总土储建筑面积2235万平方米，71%的货值位于一二线城市 [7] **运营及服务业务** - 2025年运营业务（主要为商业投资）收入141.9亿元，同比增长1.6%，毛利率高达75.6%，同比提升1.4个百分点 [7] - 2025年新开业商场13座，营业额整体同比增长17%（不含车），同店同比增长6%（不含车） [7] - 截至2025年末，在营商场达99座，出租率达97% [7] - 2025年服务业务（主要为物业管理）收入125.8亿元，同比微降1.3%，毛利率为28.3% [7] - 截至2025年末，物业管理在管面积3.6亿平方米，其中外拓项目占比55% [7] 财务状况与债务结构 - 截至2025年末，公司有息负债1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元 [7] - 剔除预收款后的资产负债率为54.7%，净负债率为52.2% [7] - 剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.14倍 [7] - 2025年末平均融资成本降至3.51%，同比下降0.49个百分点 [7] - 平均借贷年期延长至12.12年 [7] - 截至2025年末，每股净资产为23.12元 [6]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告核心观点 - 龙湖集团2025年业绩短期承压，归母净利润同比大幅下滑90.2%，主要受开发业务结算规模下行、毛利率下滑、存货减值计提增加等多重因素影响 [7] - 公司经营性业务（运营及服务）展现出更强韧性，成为利润的重要稳定器，而开发业务仍处于调整期 [7] - 公司债务结构持续优化，融资成本降低，财务指标保持稳健，为穿越行业周期提供支撑 [7] - 随着低毛利项目出清、核心城市销售结构优化以及运营服务业务利润占比提升，公司盈利能力有望逐步修复 [7] 2025年业绩表现总结 - **整体业绩**：2025年实现营业收入973.1亿元，同比下降23.7%；实现归母净利润10.2亿元，同比下降90.2% [7] - **盈利能力**：综合毛利率为9.7%，同比下降6.3个百分点；剔除投资物业等影响后，公司应占核心净利润为-17.0亿元 [7] - **利润结构**：开发业务贡献核心净利润-96.2亿元，运营及服务业务贡献79.2亿元，凸显经营性业务韧性 [7] - **派息情况**：不派发末期股息，中期派息每股人民币0.07元 [7] 分业务板块表现 - **开发业务**： - 收入705.4亿元，同比下降30.0%；毛利率为-6.9%，同比下降13.0个百分点 [7] - 全口径销售金额631.6亿元，同比下降37.5%，其中一二线城市销售占比达89% [7] - 并表回款率超过100%，新增土地储备37.7万平方米，总土储建面2235万平方米，71%的货值位于一二线城市 [7] - **运营业务（商业）**： - 收入141.9亿元，同比增长1.6%；毛利率达75.6%，同比提升1.4个百分点 [7] - 新开业商场13座，全年营业额整体同比增长17%（不含车），同店增长6%（不含车） [7] - 截至2025年末在营商场99座，出租率达97% [7] - **服务业务（物业）**： - 收入125.8亿元，同比下降1.3%；毛利率为28.3%，同比下降2.6个百分点 [7] - 截至2025年末，物业在管面积3.6亿平方米，其中外拓项目占比55% [7] 财务与债务状况 - **债务规模**：截至2025年末，有息负债1528.1亿元，同比下降235.1亿元 [7] - **财务杠杆**：剔除预收款后资产负债率为54.7%，净负债率52.2% [7] - **流动性**：剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.14倍 [7] - **融资成本**：平均融资成本降至3.51%，同比下降0.49个百分点；平均借贷年期延长至12.12年 [7] 未来业绩预测 - **收入预测**：预计2026-2028年营业总收入分别为815.48亿元、715.82亿元、688.49亿元，同比增速分别为-16.20%、-12.22%、-3.82% [1][8] - **利润预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为5.69亿元、6.83亿元、9.41亿元，同比增速分别为-44.30%、20.07%、37.74% [1][7] - **盈利指标**：预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.08元、0.10元、0.13元 [1][8] - **估值水平**：基于现价，对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为84.72倍、70.56倍、51.22倍；市净率（P/B）为0.30倍 [1][5][8]

股份数据 - 截至2026年3月底，公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.1港元，法定/注册股本为1,000,000,000港元[1] - 截至2026年3月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为7,041,631,192股，库存股份数目为0，已发行股份总数为7,041,631,192股[3] 持股情况 - 截至2026年3月底，公司已符合适用的公众持股量要求，最低公众持股量要求为上市股份所属类别的已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[4]

公司财务与债务状况 - 公司2025年营业收入合计973.1亿元，其中地产开发业务收入705.4亿元，运营业务收入141.9亿元，服务业务收入125.8亿元，运营及服务业务收入合计267.7亿元，占总营业收入27.5% [2] - 公司2025年拥有人应占溢利为10.2亿元，运营及服务业务核心溢利为79.2亿元，整体毛利率超过50% [2] - 过去3年半时间里，公司累计压降有息负债规模近600亿元，其中2025年合计完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团兑付，合计偿债超过220亿元 [2][3][5] - 截至2025年末，公司综合借贷总额为1528.1亿元，较2024年末下降235.1亿元，在手现金292.0亿元，净负债率为52.2%，现金短债倍数为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率54.7% [5] - 公司已度过偿债高峰，2026年剩余债务61亿元，2027年集团层面债务60亿元，2028年69亿元，2029年39亿元，到2032年降至13亿元 [5] - 公司平均融资成本降至3.51%，同比下降49个基点，平均合同借贷年期延长至12.12年，经营性现金流为58亿元，连续3年为正 [5] - 公司银行融资占比已提高接近90%，经营性物业贷加长租贷共超过1000亿元，经营性物业贷当年新增约180亿元，外币负债余额150亿元，在总负债占比仅10% [6] - 公司信用类融资仅余200亿元，供应链融资清零，预计到2028年底整体有息负债将降至1200亿元左右 [6] 业务运营表现 - 2025年地产开发合同销售金额为631.6亿元，在全国39座城市交付约7万套房源，总交付面积592.5万平方米 [7] - 开发业务聚焦一、二线城市，销售占比达89%，新增土地获取主要集中在一、二线核心城市 [7] - 公司去年在上海、深圳、苏州、重庆、成都等城市获取7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米 [7] - 截至2025年末，公司土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益面积为1732万平方米，整体未售货值超过2000亿元，其中一、二线城市占比超过七成 [7] - 公司去年累计清盘78个项目，贡献165亿元签约额，2026年开发业务将聚焦存货去化、存量土储激活及优中选优的增量投资 [7] - 运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高，其中运营业务收入141.9亿元同比增长1.6%，服务业务收入125.8亿元 [2][8] - 商业租金收入112.1亿元，资产管理收入29.8亿元，商业租金收入占总运营收入主要部分 [8] - 公司商业板块去年新开13家购物中心，累计在全国25座城市开业运营99座商场，运营总建面1050万平方米，合作品牌超7400家 [9] - 商业租金收入达112.1亿元，出租率保持97%，新开项目平均出租率超96%，剔除车辆销售的营业额整体同比增长17%，日均客流整体同比增长16% [9] - 物业服务全年总收入112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55% [10] - 代建业务（龙湖龙智造）实现营业收入13亿元，新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米 [10] 公司战略与行业展望 - 公司董事会主席表示，业务与债务的新地基已基本完成，有信心在未来2、3年走完转型之路 [2] - 自2021年下半年以来，近5年全国新房开工量相比高点跌去七成，新房成交量跌去五成，今年一季度以来政策持续出台，今年跌幅有望大幅收窄，实现止跌回稳 [7] - 公司管理层推演，最晚到2028年，运营及服务业务收入会超过开发收入 [10] - 公司认为房企过渡到新模式的核心在于业务调整能否与债务结构调整深入结合，目前新地基已接近打造完成 [10]

核心业绩概览 - 2025年公司实现营业收入973.1亿元，同比下降23.66% [1][15] - 实现归母净利润10.2亿元，核心归母后亏损17亿元 [1][15] - 2025年中期派息每股0.07元，不派发末期股息 [1][15] 营收与利润分析 - 收入下滑主要受开发业务拖累，开发业务营业收入705.4亿元，同比下降30% [1][15] - 整体毛利率为9.70%，较2024年下滑6.32个百分点 [1][15] - 核心归母后亏损主要受毛利率下滑及联合营公司业绩转负影响 [1][15] - 2025年应占联营公司业绩亏损1.98亿元，应占合营公司业绩亏损10.40亿元，而2024年同期分别为盈利2.39亿元和6.07亿元 [1][15] - 销售费用率和管理费用率分别为3.12%和3.63%，分别较2025年下降0.2个百分点和提高0.12个百分点 [1][15] 开发业务表现 - 2025年销售面积518.6万方，同比下降27.20%；销售金额631.6亿元，同比下降37.54% [2][16] - 销售均价为12179元/平米，同比下降14.19% [2][16] - 销售额中一二线城市占比约90% [2][16] - 销售额区域分布：西部182.4亿元（28.9%）、长三角171.7亿元（27.2%）、环渤海152.1亿元（24.1%）、华南68.0亿元（10.8%）、华中57.4亿元（9.0%） [2][16] - 截至2025年末，已售未结销售规模为991亿元，对应销售面积806万方 [2][16] 土地储备与投资 - 2025年新增土地37.7万方，权益建面26.5万方，权益比例为70.29% [2][16] - 新增7个地块位于重庆、成都、上海、苏州、深圳等高能级城市 [2][16] - 平均权益地价9727元/平米，地货比为0.76 [2][16] - 截至2025年末，总土储建面2235万方，权益建面1732万方，权益比例为77.49% [2][16] - 土储区域分布：环渤海41.0%、西部30.4%、华中11.3%、长三角10.7%、华南6.6% [2][16] 运营业务（商业与资管） - 2025年运营收入141.9亿元，同比增长1.6%，其中商业投资占79.0%，资产管理占21.0% [3][17] - 商业租金收入112.1亿元，同比增长4% [3][17] - 2025年新增运营13座商场（5座轻资产），累计运营商场达99座，期末出租率保持97% [3][17] - 2026年计划新开9座左右商场，分布于杭州、成都、长沙等核心城市 [3][17] - 资产管理业务收入29.8亿元，涵盖长租公寓等6大业务 [3][17] - 长租公寓“冠寓”租金收入24.8亿元，期末出租率94% [3][17] 服务业务 - 2025年服务业务收入主要包括物业服务112.3亿元和智慧营造13亿元 [4][18] - 截至2025年末，物业服务在管面积3.6亿方 [4][18] - 智慧营造业务提供策划设计、建造管理等代建相关领域的“一站式解决方案” [4][18] 财务状况与负债 - 截至2025年末，有息负债1528亿元，较2024年末减少235亿元 [4][18] - 债务结构优化：短债占比10.3%，外债占比10%，平均合同借贷年限12.12年 [4][18] - 杠杆水平：净负债率52.2%，剔除预收款后的资产负债率54.7% [4][18] - 2025年平均融资成本为3.51%，为历史低点 [4][18] - 在手现金292亿元，剔除预售监管及受限资金后，现金短债比为1.14倍 [4][18]

核心观点 - 公司2025年业绩大幅下滑，但符合预告，主要受开发业务深度调整拖累，而经营性业务展现出韧性并成为重要利润支撑 [1] - 公司运营已步入改善通道，财务结构显著优化，偿债高峰已过，为未来发展蓄势 [1][2] - 尽管短期开发业务仍将压制利润，但公司预期2027年净利润将显著改善，维持“买入”评级 [1][2] 2025年业绩总览 - 2025年总收入为973亿元，同比下降24% [1] - 核心业务亏损17亿元，归母净利润为10.2亿元，同比下降90% [1] - 业绩下滑主因开发业务盈利承压，但经营性业务已成为利润的重要支撑 [1] 经营性业务表现 - 经营性业务收入达268亿元，同比保持稳定，占总收入比重提升7个百分点至28% [1] - **商业运营**：商场销售额同店同比增长3%（剔除新能源车后增长6%），出租率同比持平于96.8%，租金收入同比增长4%至112亿元 [2] - **商业运营效率**：租金坪效同比下降7.9%，但跌幅较2024年收窄，毛利率同比提升0.6个百分点至75.6% [2] - **其他经营业务**：长租公寓收入同比下降6%至25亿元，物业管理收入同比下降5%至126亿元，主要受市场价格中枢下行影响 [2] - **扩张与展望**：2025年新开业13座商场（其中轻资产5座），2026年计划新开业9座（轻资产4座）并致力于存量改造 [2] - **增长目标**：公司预期2026年商场租金同店同比增长和整体租金同比增长分别达到5%和10%以上 [2] 开发业务表现 - 开发业务是2025年利润大幅下降的主因，业务进一步筑底 [2] - **结转情况**：结转收入同比下降30%至705亿元，结转毛利率同比下降13个百分点至-7% [2] - **销售与投资**：全年销售额和权益销售额分别为632亿元和439亿元，同比下降38%和27%，销售均价同比下降14.2%至每平方米1.22万元 [2] - **土地投资**：拿地金额为36亿元，投资强度约为6%，拿地持续收缩但更聚焦优质区域 [2] - **未结资源与土储**：截至2025年末，已售未结资源规模为991亿元，均价同比下降4.1%，预计将对2026年利润形成压制 [2] - **土储结构**：总土储面积降至2235万平方米，同比下降33%，其中一二线城市货值占比81% [2] - **未来展望**：随着存量去化及行业企稳，开发业务影响有望逐步消减，公司预期2027年净利润将显著改善 [2] 财务状况与偿债能力 - **有息负债**：截至2025年末，有息负债总额为1528亿元，同比下降13% [2] - **负债结构**：银行融资占比提升6个百分点至89%，平均融资成本同比下降49个基点至3.51%，平均债务年限延长1.8年至12年 [2] - **期限结构**：54%的有息负债到期时间在五年以上 [2] - **短期偿债能力**：现金短债比提升22个基点至1.85 [2] - **降负债进展**：2025年累计压降负债235亿元，2026年1月提前偿付10.4亿元境内信用债 [2] - **债务余额**：截至2026年3月末，现存债务（除境内银行贷款）仅243亿元，其中2026年到期规模为61亿元，公司已顺利度过偿债高峰 [2] 盈利预测与估值 - **盈利预测调整**：考虑到开发业务短期承压，分析师下调了2026-2027年营收及毛利率假设 [2] - **每股收益预测**：预计2026-2028年每股收益分别为0.14元、0.16元、0.22元（2026-2027年前值分别为0.68元、1.04元，对应下调79%、84%） [2] - **估值方法**：基于2026年预期每股净资产23.19元，参考可比公司平均0.55倍市净率，给予公司0.49倍合理估值（折价10%） [2] - **目标价**：对应目标价为12.94港元（前值为15.21港元） [2]

核心观点 - 开源证券维持龙湖集团“买入”评级 尽管公司2025年因开发业务拖累业绩显著下滑 但运营及服务业务表现稳健 构成业绩压舱石 同时公司财务安全垫较厚 看好低价地结转后利润修复前景 [1] 2025年财务业绩表现 - 公司2025全年实现营收973.1亿元 同比下降24% 其中运营及服务收入占比27.5% [1] - 实现归母净利润10.2亿元 同比下降90% 核心权益后利润为负17亿元 [1] - 毛利率为9.7% 同比下降6.3个百分点 其中地产开发业务毛利率转负至-6.9% 同比下降13.0个百分点 [1] - 含资本性支出的经营性现金流为58亿元 连续三年为正 [1] 运营及服务业务表现 - 运营及服务业务2025年收入为268亿元 同比基本持平 核心权益后利润为79亿元 净利率达30% [2] - 商业运营方面 已开业商场99座 总建面1050万方 实现营业额824亿元 同比增长15% 其中同店增长3% 实现租金收入112.1亿元 同比增长4% 期末出租率维持97%高位 [2] - 资产管理业务收入30亿元 其中长租公寓收入25亿元 出租率94% [2] - 物业服务收入112亿元 在管面积3.6亿平方米 外拓占比55% [2] - 代建业务（龙智造）收入13亿元 销售额206亿元 [2] 开发业务与土地储备 - 公司2025年实现销售金额632亿元 同比下降38% 权益比约70% 其中一二线销售占比约90% [2] - 销售面积519万平方米 销售均价同比下降14% [2] - 2025年新获取7幅土地 总建面38万平方米 权益拿地金额25亿元 [2] - 截至2025年末 公司总土地储备建筑面积2235万平方米 权益比为77% [2] 财务状况与债务安全 - 截至2025年末 公司在手现金292亿元 总有息负债1528亿元 净负债率52.2% 剔除预收款项的资产负债率54.7% [1] - 剔除受限资金后的现金短债比为1.14倍 加权平均融资成本为3.51% 同比下降0.49个百分点 [1] - 截至2026年3月底 2026年内到期债务为61亿元 远低于在手现金规模 [1] 盈利预测调整 - 机构下调公司2026-2027年并新增2028年盈利预测 预计2026-2028年归母净利润分别为17.0亿元、36.9亿元、51.0亿元（前值2026-2027年为72.6亿元、76.4亿元） [1] - 对应每股收益（EPS）为0.24元、0.52元、0.72元 当前股价对应市盈率（PE）为28.3倍、13.1倍、9.5倍 [1]