公司核心股东股份捐赠 - 公司主要股东Charm Talent International Limited承诺向员工信托无对价捐赠6000万股股份 [1] - 公司主要股东Junson Development International Limited承诺向员工信托无对价捐赠4000万股股份 [1] - 该等捐赠股份将作为计划股份，根据计划予以使用 [1]

公司股权结构变动 - 公司主要股东Charm Talent International Limited向员工信托无对价捐赠6000万股股份 [1] - 公司主要股东Junson Development International Limited向员工信托无对价捐赠4000万股股份 [1] - 捐赠股份合计1亿股，将作为计划股份根据相关计划予以使用 [1]

股权与激励 - 龙湖集团主要股东分别向员工信托无对价捐赠6000万股和4000万股股份[3] - 龙湖集团于2025年3月18日采纳一项限制性股份激励计划[3] 公司治理 - 公告刊发日董事会包括九名成员[3]

核心业绩表现 - 2025年公司实现营收973.1亿元，同比下滑23.7% [1][2] - 2025年公司实现归母净利润10.2亿元，同比大幅下滑90.2% [1][2] - 综合毛利率为9.7%，较2024年下降6.3个百分点 [1][2] 开发业务分析 - 开发业务营收705.4亿元，同比下滑30.0%，是营收下滑主因 [1][2] - 开发业务出现亏损，全年毛利润为-48.5亿元，是综合毛利率下降及净利润大幅下滑的主因 [2] 运营及服务业务分析 - 运营业务实现营收141.9亿元，同比微增1.6%，毛利率为75.6%，较上年提升1.4个百分点 [1][2] - 服务业务实现营收125.8亿元，同比略降1.3%，毛利率为28.3%，同比下降2.6个百分点 [2] - 2025年新增运营13座商场（其中5座为轻资产），截至年末已运营商场达99座 [1][2] - 全年租金收入112.1亿元，同比增长4.0%，整体出租率保持97%的高位水平 [1][2] - 2026年计划新开约9座商场，分布在杭州、成都、长沙等核心城市 [2] 财务状况与负债 - 截至2025年末有息负债余额为1528亿元，较去年年末下降235亿元 [1][3] - 一年内到期的短债占比为10.3%，较去年年底下降6.9个百分点 [3] - 剔除预售监管资金和受限资金后，现金短债倍数为1.14倍 [1][3] - 2025年平均融资成本为3.51%，较去年年底下降0.49个百分点 [1][3] 盈利预测调整 - 由于开发业务结算利润率承压，下调对公司2026-2028年EPS的预测至0.14元、0.15元、0.16元（原预测2026-2027年EPS为0.60元、0.62元） [3]

业绩回顾 - 2025年收入同比下降24%至973亿元人民币，毛利率同比下降6.3个百分点至9.7%，归母核心净利润转亏17亿元人民币，低于市场预期 [1] - 业绩下滑主要因亏损开发项目集中结转 [1] - 公司2025年末宣派中期股利0.07元每股，年末不再派息，隐含股息收益率1% [1] 财务状况与负债管理 - 2025年末有息负债余额同比压降235亿元人民币至1528亿元人民币 [1] - 年内共偿付境内公开债和海外银团约220亿元人民币，新增经营性物业贷及长租贷180亿元人民币至1009亿元人民币，占比达66% [1] - 平均融资成本同比下降49个基点至3.51%，平均借贷年期提升至12.12年 [1] - 未来3年每年到期的境内公开债和境外负债仅60-70亿元人民币 [1] - 公司预计到2028年底有息负债规模降至1200亿元人民币，同时每年产生50亿元人民币以上正向经营性现金流 [2] 业务板块表现 - 非房业务（运营及服务）2025年估计贡献核心净利润约79.2亿元人民币 [2] - 购物中心运营数量达99座，2025年新开业13座，对应营业额同比增长15%（同店同比+3%）至824亿元人民币 [2] - 整体运营业务收入同比仅增1.6%至142亿元人民币，服务业务同比微跌1.3%至127亿元人民币 [2] - 房开业务2025年结算收入同比下降30%至705亿元人民币，结算毛利率同比转降至-6.9% [2] - 房开业务前端全口径销售金额同比下降38%至632亿元人民币，拿地强度收缩至6% [2] 未来发展展望 - 非开业务方面，2026年计划新开业9座购物中心，预计整体租金收入同比增长10%以上（同店达5%以上） [3] - 预计到2027-2028年，运营及服务业务贡献核心净利润达到100亿元人民币 [3] - 开发业务方面，公司预计结算利润情况或于2027年逐步有所改善 [3] - 2026年开发业务预计供货1000亿元人民币，会在保障财务安全的前提下择机增储 [3] 机构观点与估值 - 考虑开发结算压力释放，机构下调2026/2027年盈利预测至-20/1亿元人民币（前值4/11亿元人民币） [3] - 维持跑赢行业评级和目标价11.5港元，对应0.4倍2026年市净率（当前交易于0.3倍）和48%上行空间 [3]

投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（维持）[1][4] - 核心观点：开发业务拖累业绩，但运营及服务业务稳健压舱，盈利能力较高，看好低价地结转后利润修复，维持“买入”评级 [4] 公司业绩与财务表现 - 2025年全年实现营业收入973.1亿元，同比下降24% [5] - 2025年实现归母净利润10.2亿元，同比下降90% [5] - 2025年毛利率为9.7%，同比下降6.3个百分点，其中地产开发业务毛利率为-6.9%，同比下降13.0个百分点 [5] - 2025年含资本性支出的经营性现金流为58亿元，连续三年为正 [5] - 截至2025年末，公司在手现金292亿元，借贷总额1528亿元，净负债率52.2%，剔除预收款项的资产负债率54.7%，剔除受限资金后现金短债比为1.14倍，加权平均融资成本为3.51%，同比下降0.49个百分点 [5] - 截至2026年3月底，2026年到期债务为61亿元，远低于在手现金 [5] - 报告预测公司2026-2028年归母净利润分别为17.0、36.9、51.0亿元，对应每股收益（EPS）为0.24、0.52、0.72元 [4] - 以2026年3月27日股价计算，对应2026-2028年市盈率（P/E）分别为28.3倍、13.1倍、9.5倍 [4][8] 业务板块分析 - 2025年运营及服务业务收入为268亿元，同比基本持平，占公司总营收的27.5% [5][7] - 运营及服务业务核心权益后利润为79亿元，净利率为30% [7] - **地产开发业务**：2025年实现销售金额632亿元，同比下降38%，权益比例约70%，其中一二线城市销售占比约90%；销售面积519万平方米，销售均价同比下降14% [6] - **商业运营业务**：已运营商场99座，总建筑面积1050万平方米，2025年营业额824亿元，同比增长15%（同店增长3%）；实现租金收入112.1亿元，同比增长4%；期末出租率维持在97%的高位；2025年新开业商场13座 [7] - **资产管理业务**：收入30亿元，其中长租公寓收入25亿元，出租率94% [7] - **物业服务业务**：实现收入112亿元，在管面积3.6亿平方米，外拓项目占比55% [7] - **代建业务（龙智造）**：实现收入13亿元，销售额206亿元 [7] 土地储备与投资 - 2025年新获取7幅土地，总建筑面积38万平方米，权益拿地金额25亿元 [6] - 截至2025年末，公司土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益比例为77% [6]

公司2025年财务与经营业绩 - 2025年公司实现营业收入973.1亿元，其中运营及服务业务合计收入267.7亿元，占总营收比重提升至27.5% [2][8] - 2025年公司实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，净利率约30% [2][8] - 2025年商业投资航道租金收入同比增长4%至112.1亿元，出租率保持97%的高位 [2][8] - 资产管理航道2025年实现收入29.8亿元 [2][8] - 物业服务业务2025年总收入为112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米 [3][9] - 龙湖龙智造2025年实现营业收入13亿元，全年新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米 [3][9] 公司业务战略与发展规划 - 公司计划最晚在2028年使运营及服务业务的收入超过地产开发收入，运营及服务业务将贡献集团主要利润 [3][9] - 公司预计利润低点将在2025年至2026年，从2027年开始逐步恢复 [1][7] - 公司表示未来运营及服务业务每年将保持两位数增长 [2][8] - 2026年地产开发业务目标为攻坚存货去化并聚焦高质量回款，运营及服务业务目标为持续兑现增长潜力 [3][9] - 2026年公司准备了1000亿元以上的合作可售货源，其中约85%布局在一、二线城市，30%为全新项目或老盘新一期 [3][9] - 2026年商业投资方面计划开业9座左右商场（5座重资产，4座轻资产），物业服务方面将继续推动高质量外拓与健康增长 [3][9] 公司财务状况与债务管理 - 截至2025年12月31日，公司综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元，在手现金292.0亿元 [4][11] - 截至2025年底，公司净负债率为52.2%，现金短债倍数为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率为54.7% [4][11] - 2025年公司合计完成135亿元境内债券及92.3亿元港币境外银团的安全兑付，全年偿还债务220亿元 [4][11] - 公司表示2025年是集团层面债务到期最高峰，2026年年内剩余到期债务约60亿元，预计到2026年底或2027年1月将所有境内债及境内中票还清 [4][11] 行业环境与市场展望 - 管理层指出，受行业持续下行影响，近几年地产开发市场量价持续下行，开发业务销售毛利率承压，压力将在2025-2026年结算周期集中体现 [2][8] - 管理层表示，自2021年下半年以来房地产行业深度调整已五年，期间新房市场成交量下跌近五成，二手房房价下跌接近四成 [6][11] - 管理层对2026年行业持谨慎乐观态度，认为市场跌幅有望大幅收窄，二手房成交回暖将传导至新房市场并释放置换需求 [6][11] - 管理层指出，2026年一季度以来，部分热点城市二手房成交量回稳，新房市场中位置好的改善型产品出现热卖，行业有望止跌回稳 [6][11]

公司2025年度财务业绩 - 2025年实现营业收入973.1亿元，同比降幅超过两成 [2] - 其中地产开发业务收入705.4亿元，运营及服务业务收入267.7亿元，占比27.5% [2] - 实现归母净利润10.2亿元，但剔除公平值变动等影响后的核心权益后利润亏损17亿元，为该公司首次在该统计口径下录得亏损 [2] - 2025年累计合同销售金额约为631.6亿元，同比下降37.54% [2] 业绩下滑原因 - 新房市场整体规模下降，开发商普遍缩表 [2] - 在库存压力和价格调整的双重影响下，利润不断摊薄 [2] - 房地产市场延续调整态势，量价压力导致开发业务的结算收入下降，结算毛利率进一步降低 [2] 债务与财务状况 - 截至2025年底，综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元 [2] - 在手现金为292亿元 [2] - 净负债率为52.2%，平均融资成本为3.51%，平均合同借贷年限为12.12年 [2] - 过去三年半整体压降了600亿元有息负债，供应链融资已清零，经营性物业贷达到1000亿元 [3] - 信用类融资规模从2021年末的约1000亿元（占债务约一半）下降到目前的200亿元左右 [3] 公司未来战略与展望 - 调整方向在于业务调整和债务调整的深度融合，在确保安全的前提下启动债务结构转换 [3] - 预计到2028年，有息负债会降到1200亿元左右，并以长周期的经营性物业贷为主 [3] - 公司几乎已完成债务结构的转化，并有信心在未来两三年内走完这段旅程 [4] - 业务层面，在强化运营及服务业务的同时，推进住宅业务的存量去化 [3] - 未来将继续保有开发收入，但运营服务收入将贡献主要利润并覆盖贷款利息，成为公司安全的稳固基石 [3] - 按照现有路径推演，最晚在2028年，运营及服务业务的收入将超过开发业务收入 [3]

公司2025年全年业绩概览 - 2025年公司营业收入为973.1亿元，其中地产开发业务收入为705.4亿元 [1] - 2025年公司拥有人应占溢利为10.2亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的公司拥有人应占核心亏损为17亿元 [1] - 2025年交付物业总建筑面积为592.5万平方米 [1] 行业发展趋势与公司战略 - 房地产行业在深度调整中加速向新发展模式演进，城市发展重心从增量扩张转向存量提质 [1] - 行业进入“控增量、去库存、优供给”的新阶段，供求关系有望在供给侧改革推动下趋向平衡 [1] - 公司保持战略专注力，坚守财务纪律、聚焦现金流，持续优化资产与债务结构，精进运营与服务能力 [1] 地产开发业务表现 - 2025年实现地产开发合同销售金额631.6亿元，并表回款率超过100% [2] - 销售区域分布：西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额占比分别为28.9%、27.2%、24.1%、10.8%及9.0% [2] - 一二线城市销售占比达到89% [2] - 公司聚焦库存去化，积极盘活存量土储 [2] “好房子”产品标准与交付 - 公司正式发布《龙湖集团好房子产品标准》，涵盖435项具体要求，构建“四好”价值体系 [2] - 2025年在全国39座城市交付约7万套房源，交付满意度超过90% [2] 土地储备与拓展策略 - 公司严守投资纪律，坚持量入为出，审慎平衡量价，择机获取新土地 [3] - 2025年在上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市获取7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米 [3] - 截至2025年12月31日，公司土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益面积为1732万平方米 [3]

行业现状与调整 - 房地产行业自2021年下半年以来已深度调整五年 [1] - 五年间新房市场的开工量、成交量均出现明显下滑 [1] - 行业调整幅度相当大 [1] 市场展望与信号 - 当前行业调整幅度已相当大，叠加政策层面持续释放稳定楼市的利好 [1] - 2025年市场整体跌幅有望大幅收窄，并实现“止跌回稳” [1] - 2025年一季度，热点城市的二手房成交量已出现回稳 [1] - 新房市场中位置优越的改善高端产品出现热销 [1] 公司策略与观察 - 公司认为二手房成交回暖将逐步传导至新房置换需求 [1] - 公司正在积极做好产品储备 [1]