文章核心观点 - Mid - America Apartment Communities（MAA）2024年第二季度核心运营资金（FFO）每股超预期但同比下降，虽有需求支撑和租金增长等积极因素，但运营费用增加部分抵消利好，公司有多项业务活动并给出业绩指引；同时介绍了其他几家住宅房地产投资信托基金（REITs）的二季度业绩情况 [1][2] Mid - America Apartment Communities（MAA）业绩情况 - 2024年第二季度核心运营资金（FFO）每股2.22美元，超Zacks共识预期的2.20美元，但同比下降2.6% [1] - 租金和其他物业收入5.464亿美元，超Zacks共识预期的5.449亿美元，同比增长2.1% [2] - 同店组合收入同比增长0.7%，每单位平均有效租金增长0.5%；费用同比增长3.7%，净营业收入（NOI）同比下降1% [3] - 二季度同店组合平均实际入住率95.5%，与去年同期及预期持平；截至2024年6月30日，居民周转率处于历史低位43.5% [4] - 二季度新租约定价下降5.1%，环比改善1.1%；续租约定价稳定增长4.6%，新租和续租综合定价增长0.1%，环比改善70个基点 [5] - 二季度运营费用（不包括房地产税和保险）增长8.2%，房地产税和保险同比增长2.4%，利息费用同比增长12.4% [6] MAA业务活动 - 2024年5月以约8100万美元收购北卡罗来纳州罗利一个306单元的多户住宅社区；4月通过预购开发计划收购亚利桑那州凤凰城一块土地，6月开始建设345单元多户公寓社区 [7] - 截至2024年6月30日，有七个社区正在开发，预计总成本8.663亿美元，剩余待融资3.283亿美元；三个在建和一个近期完工社区预计稳定NOI收益率为6.5% [8] - 截至2024年6月30日，改造2796个公寓单元，在超94000个单元安装智能家居技术，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金增加约25美元；预计未来18 - 24个月启动4 - 6个多户开发项目 [9] MAA财务状况 - 2024年第二季度末现金及现金等价物6280万美元，高于2024年3月31日的5460万美元 [10] - 截至2024年6月30日，资产负债表状况良好，无担保循环信贷额度下可用现金和额度共10亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.7；总债务47亿美元，平均到期年限7.4年；无抵押NOI占总NOI的95.9% [11] MAA业绩指引 - 预计2024年第三季度核心FFO每股在2.08 - 2.24美元之间，中点为2.16美元；Zacks共识预期2.20美元在该范围内 [12] - 修订2024年核心FFO每股指引至8.74 - 9.02美元，中点8.88美元不变；Zacks共识预期8.88美元在该范围内 [12] - 预计2024年同店物业收入增长0.15% - 1.15%，运营费用增长3.75% - 4.75%，同店NOI增长 - 2.50%至 - 0.10%；同店组合平均实际入住率在95.3% - 95.7%之间，中点95.5% [13] 其他住宅REITs业绩情况 - Equity Residential（EQR）2024年第二季度正常化FFO每股97美分，超Zacks共识预期的96美分；租金收入7.3416亿美元略超共识；同比FFO每股增长3.2%，租金收入增长2.3%；提高2024年业绩指引 [14][15] - Essex Property Trust Inc.（ESS）2024年第二季度核心FFO每股3.94美元，超Zacks共识预期的3.84美元，同比增长4.5%；总收入4.4236亿美元超预期，同比增长6.3%；提高2024年核心FFO每股、同店住宅收入和NOI增长展望 [16][17] - UDR Inc.（UDR）2024年第二季度调整后运营资金（FFOA）每股62美分，超Zacks共识预期的61美分，同比增长1.6%；租金收入和总收入分别增长2.5%和2.7%；提高2024年全年FFOA每股指引范围 [18]

文章核心观点 公司2024年第二季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标表现良好，近一个月股价表现优于标普500，当前评级为持有 [1][5] 财务数据 - 2024年第二季度营收5.4644亿美元，同比增长2.1%，超Zacks共识预期0.28% [1] - 同期每股收益2.22美元，去年同期为1.24美元，超共识预期0.91% [1] - 摊薄后每股净收益0.86美元，低于八位分析师平均预期的1.04美元 [4] - 同店净营业收入3.2828亿美元，高于两位分析师平均预期的3.2545亿美元 [5] 运营指标 - 同店实际入住率95.5%，高于两位分析师平均预期的95.4% [3] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为+0.2%，同期Zacks标普500综合指数变化为 -0.4% [5] 股票评级 - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现或与大盘一致 [5]

公司概况 - 公司总多户公寓单元数达到101,465个,其中97,289个为同店物业,2,118个为非同店物业,1,321个为待租赁/开发物业[2] - 公司在亚特兰大、达拉斯、夏洛特等主要市场拥有大量多户公寓资产[5] - 公司在凤凰城、罗利-达勒姆、坦帕等市场有部分待租赁/开发物业[5] - 公司拥有多个正在租赁和开发中的多户家庭社区，总共2,617个单元[1] - 公司在2024年6月30日前完成了737个单元的交付，并租赁了462个单元[1] - 公司在2024年6月30日前在多个地区投资了8.66亿美元用于开发项目，其中5.38亿美元已经花费[1] - 公司在2024年6月30日前完成了1,321个单元的多户家庭社区的租赁，平均物理入住率为75.8%[6] - 公司在2024年上半年完成了2,796个单元的内部装修改造，平均每单元成本6,213美元，平均有效租金增加7.6%[9] - 公司在2024年4月和5月分别收购了Modera Chandler和MAA Vale两个多户家庭项目[10] 财务数据 - 同店物业的平均有效租金为每单元1,689美元,整体多户公寓组合的平均有效租金为每单元1,694美元[5] - 同店物业的物理入住率为95.9%,整体多户公寓组合的物理入住率为95.0%[5] - 同店物业的营业收入为5.215亿美元,同比增长0.7%[7] - 同店物业的物业运营费用为1.932亿美元,同比增长3.7%[8] - 同店物业的净营业收入为3.283亿美元,同比下降1.0%[10] - 整体多户公寓组合的净营业收入为3.406亿美元,同比下降0.1%[10] - 公司三个月和六个月的物业运营费用分别为1.93亿美元和3.78亿美元,同比增长3.7%和4.5%[12] - 同店销售总额为5.215亿美元，同比增长0.7%[17] - 同店租金收入为1.932亿美元，同比增长3.7%[17] - 同店平均有效租金为1,690美元/单元，同比增长0.5%[17] - 同店出租率为97.3%，同比增长1.0%[17] - 同店运营费用为3.282亿美元，同比下降1.0%[17] - 同店运营利润率为37.1%，同比增长2.7个百分点[17] - 同店运营利润为1.932亿美元，同比增长3.7%[17] - 同店运营费用占收入比为62.9%，同比下降2.7个百分点[17] - 同店平均单元数为97,289个，同比增长0.7%[17] - 同店其他地区收入为3.278亿美元，同比增长2.4%[17] - 公司同店物业的总收入同比增长0.4%[19] - 同店物业的总费用同比增长4.4%[19] - 同店物业的净营业收入(NOI)同比下降1.9%[19] - 同店物业的平均有效租金同比持平[19] - 公司同店营业收入同比增长1.0%，达到10.41亿美元[21] - 同店平均每单元租金同比增长1.0%，达到1,690美元[21] - 同店NOI(净营业收入)同比下降0.8%，达到6.63亿美元[21] 市场表现 - 公司在亚特兰大、达拉斯、坦帕、奥兰多等主要市场的收入和费用情况[19] - 北弗吉尼亚地区收入同比增长2.7%,为最高增长[19] - 休斯顿地区费用同比下降12.2%,为最大降幅[19] - 其他市场如查尔斯顿、格林维尔、萨凡纳等的收入和费用情况[19] - 公司在亚特兰大、达拉斯、坦帕等主要市场的业务表现良好[21] - 公司在北弗吉尼亚、格林维尔等市场的业务增长较快[21] - 公司在休斯顿、杰克逊维尔等市场的业务增长相对较慢[21] 公司策略 - 公司正在积极拓展新的市场和业务[21] - 公司将继续关注提高运营效率和盈利能力[21] - 公司对未来保持谨慎乐观态度，将密切关注市场变化[21] - 公司在开发管线中有多个新项目正在进行[22] 财务指标 - 公司的固定利率债务占总债务的93.3%，平均利率为3.6%，平均到期期限为8年[12] - 公司的无担保债务占总债务的92.3%，平均利率为3.7%，平均到期期限为6年[13] - 公司95.4%的资产不受担保，2024年第二季度的NOI占比为95.9%[14] - 公司预计2024年全年每股核心FFO为8.88美元，每股核心AFFO为7.92美元[12] - 平均有效利率为3.5%至3.7%之间，资本化利息为1500万美元至1900万美元之间[46] - 稀释后的普通股和单位为11975万至12025万[47] - 2024年全年指引中，每股摊薄收益为4.65美元，每股摊薄FFO为9.04美元，每股摊薄核心FFO为9.02美元，每股摊薄核心AFFO为8.06美元[49] 公司信用评级 - 公司获得了Fitch Ratings的F1评级、Moody's Investors Service的P-2评级和Standard & Poor's Ratings Services的A-2评级[51] 其他信息 - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为MAA[53] - 公司计划在2024年第三季度至2025年第二季度期间发布财报和召开电话会议[54] - 公司计划在2023

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司公布2024年第二季度运营结果 二季度业绩超预期 公司业务在市场需求、项目开发、财务状况等方面表现良好 同时更新了2024年盈利和同店组合指引 [1][3][26] 运营结果 财务指标 - 2024年第二季度摊薄后每股收益为0.86美元 2023年同期为1.24美元；2024年上半年为2.09美元 2023年同期为2.40美元 [2] - 摊薄后每股运营资金（FFO）2024年第二季度为2.06美元 2023年同期为2.39美元；2024年上半年为4.47美元 2023年同期为4.70美元 [2] - 摊薄后每股核心FFO 2024年第二季度为2.22美元 2023年同期为2.28美元；2024年上半年为4.44美元 2023年同期为4.56美元 [2] 同店组合表现 - 2024年第二季度同店组合收入增长0.7% 每单元平均有效租金上涨0.5% 平均实际入住率达95.5% 与去年同期持平 [4] - 同店组合物业运营费用增长3.7% 净运营收入（NOI）下降1.0% [4] - 截至2024年6月30日 居民周转率处于历史低位 为43.5% 与购买单户住宅相关的搬出率创历史新低 [4] 租赁定价 - 2024年第二季度同店组合新租约租赁定价下降5.1% 较第一季度改善110个基点；续约租赁定价上涨4.6% 新租和续约租赁定价综合上涨0.1% 较第一季度改善70个基点 [8] - 截至2024年6月30日的六个月内 同店组合新租和续约租赁定价综合下降0.2% 新入住居民租约下降5.5% 续约租约上涨4.8% [9] 业务活动 收购活动 - 2024年5月 公司收购位于北卡罗来纳州罗利的一个306单元多户公寓社区 目前处于初始租赁阶段 收购价格约8100万美元 [10] - 2024年4月 公司通过预购开发计划收购位于亚利桑那州凤凰城的一块土地 并于6月开始在该地块上建设一个345单元的多户公寓社区 [11] 开发和租赁活动 - 截至2024年第二季度末 公司有7个开发项目 共2617个单元 预计总成本8.663亿美元 仍需投入3.283亿美元 [4] - 2024年第二季度 公司为当前和计划项目（包括前期开发活动）提供7940万美元资金 [12] - 2024年4月 公司开始在北卡罗来纳州夏洛特建设一个302单元的多户公寓社区 预计2026年第四季度完工 2027年第四季度稳定运营 预计总成本约1.02亿美元 [13] - 2024年6月 公司开始在亚利桑那州凤凰城建设一个345单元的多户公寓社区 预计2026年第四季度完工 2027年第四季度稳定运营 预计总成本约1.18亿美元 [14] - 2024年7月 公司同意为北卡罗来纳州夏洛特一个正在建设的239单元多户公寓社区提供融资 预计2025年第二季度交付首批单元 2026年第一季度完工 2026年第四季度稳定运营 总成本约1.12亿美元 公司有权在项目稳定后购买 [15] - 公司预计未来18至24个月内启动4至6个多户开发项目 [16] - 截至2024年第二季度末 公司有4个租赁项目 共1321个单元 实际入住率75.8% 已投入成本3.80877亿美元 [16] 物业改造和重新定位活动 - 截至2024年6月30日 公司内部改造计划已完成2796个单元 平均每单元成本6213美元 每单元平均有效租金增加107美元 [17] - 截至2024年6月30日 公司已在其公寓社区组合中的94000多个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度该计划启动以来 每单元平均有效租金增加约25美元 [17] - 2024年第二季度 公司继续进行物业重新定位计划 升级和重新定位部分公寓社区的设施和公共区域 以实现更高的市场租金增长 2024年上半年该计划花费100万美元 预计2024年下半年启动6个项目 [18] 资本支出和资金分配 资本支出 - 2024年第二季度核心FFO为2.666亿美元 2023年同期为2.733亿美元；2024年上半年为5.328亿美元 2023年同期为5.455亿美元 [19] - 2024年第二季度经常性资本支出为3630万美元 2023年同期为3270万美元；2024年上半年为5530万美元 2023年同期为4900万美元 [19] - 2024年第二季度核心调整后FFO（Core AFFO）为2.303亿美元 2023年同期为2.406亿美元；2024年上半年为4.775亿美元 2023年同期为4.965亿美元 [19] - 2024年第二季度改造、增收、商业和其他资本支出为5290万美元 2023年同期为5740万美元；2024年上半年为8560万美元 2023年同期为1.088亿美元 [19] 资金分配 - 2024年第二季度可分配资金（FAD）为1.774亿美元 2023年同期为1.832亿美元；2024年上半年为3.919亿美元 2023年同期为3.877亿美元 [19] 资产负债表和融资活动 资产负债表 - 截至2024年6月30日 公司在MAALP无担保循环信贷安排下的现金和可用额度共计10亿美元 [20] - 2024年第二季度普通股和非控股权益的股息和分配为1.763亿美元 2023年同期为1.677亿美元 [21] - 2024年5月 MAALP公开发行4亿美元2032年2月到期的无担保高级票据 票面利率5.300% 发行价格99.496% 所得款项用于偿还商业票据计划借款 有效利率5.382% [22] - 截至2024年6月30日 总债务与调整后总资产比率为28.1% 净债务/调整后EBITDAre比率为3.7倍 总债务余额47亿美元 平均有效利率3.8% 固定利率债务占总债务的93.3% 总债务平均到期年限7.4年 [23] 股息 - 公司宣布第122次连续季度普通股股息 于2024年7月31日支付给7月15日登记在册的股东 目前年度股息率为每股5.88美元 [25] 业绩指引 盈利指引 - 公司更新2024年摊薄后每股收益、摊薄后每股核心FFO、摊薄后每股核心AFFO和同店表现指引 预计按季度更新摊薄后每股收益、摊薄后每股核心FFO和摊薄后每股核心AFFO指引 [26] - 摊薄后每股收益指引从4.66 - 5.02美元修订为4.37 - 4.65美元 中点从4.84美元降至4.51美元 [28] - 摊薄后每股核心FFO指引从8.70 - 9.06美元修订为8.74 - 9.02美元 中点维持8.88美元 [28] - 摊薄后每股核心AFFO指引从7.74 - 8.10美元修订为7.78 - 8.06美元 中点维持7.92美元 [28] 同店组合指引 - 物业收入增长指引从0.15% - 1.65%修订为0.15% - 1.15% 中点从0.90%降至0.65% [28] - 物业运营费用增长指引从4.10% - 5.60%修订为3.75% - 4.75% 中点从4.85%降至4.25% [28] - NOI增长指引从 - 2.80% - 0.20%修订为 - 2.50% - 0.10% 中点维持 - 1.30% [28] - 公司预计2024年第三季度核心FFO在每股2.08 - 2.24美元之间 中点为2.16美元 [28] 其他信息 - 公司财产和意外险计划于2024年7月1日续保 总保费下降约1% 此前指引预计增长约15% [32] - 本次发布的补充数据可在公司网站“投资者”页面查看 公司将于2024年8月1日上午9点（中部时间）举行电话会议讨论第二季度业绩 [33] - 公司是一家专注于美国东南部、西南部和中大西洋地区优质公寓社区的房地产投资信托基金 截至2024年6月30日 拥有103614套公寓单元的所有权权益 [34]

公司概况 - 中美洲公寓社区（MAA）是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于7月31日收盘后公布2024年第二季度财报 [1] 上季度表现 - 上季度核心每股运营资金（FFO）为2.22美元，未达Zacks共识预期的2.23美元 [2] - 同店组合平均有效租金增长，但入住率下降，市场供应高，运营费用、房地产税、保险和利息费用同比增加 [2] 行业二季度情况 - 二季度美国公寓市场需求激增，供需差距缩小，全国入住率和租金增长率稳定 [4][5] - 6月入住率连续三个月保持在94.2%，截至6月租金同比上涨0.2%，月有效租金变化超0.4%，平均有效租金为1838美元 [5] - 过去12个月净吸纳约389,629套公寓，2024年前两季度吸纳约257,000套，但过去12个月有522,743套新市场租金公寓交付 [15] 公司二季度情况 - 公司拥有多元化的阳光地带投资组合，受益于市场健康需求，该地区就业增长和人口迁入推动租赁需求，公司还投资现有物业升级设施和技术 [6] - 二季度阳光地带市场供应可能仍高，吸引租户困难，影响公司提租和提高入住率能力 [7] - 预计同店物业净营业收入同比下降0.1%，平均实际入住率为95.5%，较上季度提高20个基点 [8] - 新租约同店有效租赁平均定价同比下降5.3%，较一季度的6.2%有所收窄；续约租金上涨5.0%，与一季度持平；综合租赁率上涨0.1%，一季度为下降0.6% [9][19] - Zacks共识预期季度收入为5.449亿美元，较去年同期增长1.82% [10] - 过去一个月Zacks共识预期季度每股FFO维持在2.20美元，同比下降3.51% [11] - 二季度初至5月30日，公司平均每日实际入住率为95.5%，高于一季度的95.3% [18] - 公司预计2024年第二季度核心每股FFO在2.11 - 2.27美元之间，中点为2.19美元 [20] 公司其他情况 - 过去四个季度，公司三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超预期0.33% [15] - 公司继续实施内部投资计划，有望捕捉租金增长潜力、产生增值回报并提高现有资产收益 [16] - 高利率环境使公司借贷成本高，影响其购买或开发房地产能力，预计二季度利息费用同比增长16.9% [17] - 公司目前Zacks评级为3，收益预期偏差（Earnings ESP）为0.00% [21] 其他相关公司 - 埃塞克斯房地产信托（ESS）定于7月30日公布季度财报，收益预期偏差为+1.00%，Zacks评级为2 [13] - 美国房屋4租赁（AMH）定于8月1日公布季度财报，收益预期偏差为+1.14%，Zacks评级为3 [23]

文章核心观点 - 自2022年初美联储大幅加息以来,房地产投资信托基金(REITs)一直是表现最差的行业之一,截至2023年11月初,整体下跌近三分之一 [2][3] - 但由于通胀有所缓和,加上市场普遍预期美联储将较早降息,REITs已经出现了相当大幅度的反弹,涨幅达25% [4] - 不过REITs行业目前仍面临诸多挑战,投资者需要高度选择性 [5] REITs行业面临的挑战 - 收益率曲线呈现明显倒挂,短期利率下降幅度可能大于长期利率,这对REITs利弊参半 [6] - 经济正在走弱,可能进入滞胀环境,通胀虽有所缓和但仍高于美联储2%目标,这对REITs构成压力 [6] 分析师推荐的REITs投资机会 - 看好多户型REITs,尤其是聚焦中低端物业的公司,其短期租约使其能较好抵御高通胀 [7] - 推荐Mid-America Apartment Communities (MAA),其资产负债表稳健,预计未来5年每股FFO增长近7%,股息收益率4.1% [7] - 也看好W.P. Carey (WPC),其大部分租金与CPI挂钩,在滞胀环境下表现防御 [8]

文章核心观点 - 对中美洲公寓社区公司（MAA）投资评级降至“持有”，虽公司能产生正营收和利润，但宏观环境不佳，新资金投入需谨慎 [5][6] 市场供需与入住率 - 过去几年住房需求旺盛，现市场供应增加，需求开始降温，入住率下降，公寓社区定价权减弱，影响公司利润 [5][6] - 劳动力市场放缓，工资增长乏力，消费者租房承受力受限，给住房REITs带来压力 [7][8] 利率因素 - 市场对美联储降息预期过于乐观，美联储点阵图显示今年降息次数减少，维持“更高更久”利率计划，不建议因利率因素投资房地产REITs [9][20] 股息情况 - MAA是可靠的股息投资标的，虽公寓租赁行业有短期压力，但不影响其股息支付，过去经历困难时期仍维持股息，且持续增加 [10] 关键市场表现 - MAA主要市场集中在美国阳光地带，虽长期前景好，但短期内部分大城市空置率高于2015 - 2019年平均水平，公司会受宏观因素影响 [11][12][13] 市场表现对比 - MAA自去年底有一定涨幅，但表现落后于标普500指数，房地产近期上涨部分源于降息预期，住房供应增加将限制价格上涨，公司营收和利润增长可能放缓 [14][16][17]

文章核心观点 - Mid-America Apartment (MAA)的多元化的阳光地带投资组合有望带来收益 [1][2][6] - 其重新开发计划和技术措施的进展可能推动利润率扩大 [5][6] - 良好的资产负债表将支持其增长努力,尽管租赁单位供给较高且利率环境较高 [7][8] 公司情况总结 1. 公司的阳光地带市场经营基本面良好,疫情加速了就业转移和人口流入,提高了其市场的吸引力 [2][3] 2. 高利率环境下单户房屋价格高涨,推动了对租赁公寓的需求 [3][4] 3. 公司预计未来几年保持较高的入住率水平,2024年平均实际入住率为95.6%,2025年和2026年分别为95.9%和96% [4] 4. 公司正在实施内部投资计划,包括单元翻新、资产调整和智能家居安装,有助于捕捉租金增长机会,提高收益 [5] 行业情况总结 1. 某些市场租赁单位供给预计仍将较高,将对租金增长造成压力 [11] 2. 与制造房屋、公寓和新旧房屋市场的竞争也影响公司提高租金或增加入住率的能力,导致收购价格更具攻击性 [11] 3. 供应链制约和通胀压力可能导致公司开发和翻新成本超支,影响盈利能力 [12] 4. 利率上升增加了公司的借款成本,影响其购买或开发房地产的能力,公司债务负担较重 [13]

文章核心观点 - 公司是具有A评级的优质多户房地产投资信托基金，当前估值有上行空间且业绩稳定，虽2024年表现可能不佳，但长期有望改善，是稳健投资选择 [1][4][11] 公司基本情况 - 公司是A评级的房地产投资信托基金，长期债务/资本低于38%，收益率近4.3%，净债务与调整后EBITDAre的比率为3.6倍，自IPO以来连续121次支付现金股息，10年总股东回报率为10.2%，优于市场 [1] - 公司市值约200亿美元，拥有超10.2万套公寓单元 [1] 投资情况 - 分析师于2023年秋季开始投资该公司，持仓比例超1% [2] 业务优势 - 与EQR不同，公司无西海岸业务，专注于增长型市场，且高度关注“花园式”房产 [3] - 公司资产负债表中普通股权益占比超77%，大部分债务无担保，仅1.8%的当前债务需证券化，优先股占比低于0.3% [4] - 公司是全球仅有的八家公开上市且评级为A或更高的房地产投资信托基金之一，债务到期安排合理，本月仅一笔到期，目前拥有超10亿美元现金及可用额度 [4] 近期业绩表现 - 第一季度核心FFO符合预期但略有下降，原因是市场新供应交付的影响；同店收入增长1.4%，低于同行；实际入住率超95%但低于96%；运营费用增长5.4%，远高于收入增长，净营业收入也略有下降 [4] - 居民周转率很低，但其他趋势目前不太有利，预计今年AFFO下降约4%，到2026年才能恢复到2023年水平 [4] 市场与发展前景 - 公司在阳光地带地区有超30年创造价值的传统，拥有内部团队和运营能力，主要市场如亚特兰大、达拉斯和坦帕等增长显著，市场基本面良好 [5] - 2024年公司面临挑战，预计全年收入和租金增长低于1%，实际入住率无法达到96%，费用和房地产税增长率在4%-5.6%之间，物业净营业收入增长为负1.3% [6] - 2025年及以后，平台举措、项目重新定位、更多重建、新并购、租赁和地理优势等积极趋势有望显现 [6] - 公司部分项目已推向市场，部分项目预计2025年初上线 [7] 公司运营举措 - 公司进行内部重建和翻新，更新厨房、电器和地板等，虽不会带来显著利润提升，但有助于保持竞争力 [8] - 公司管理着有吸引力的资产，提供健身中心、共享办公区、水疗和休闲区等增值服务 [8] 估值与投资建议 - 即使按19 - 20倍市盈率预测，公司仍有可观上行空间，分析师预计公司市盈率为20 - 21倍 [9] - 基于公司历史表现，投资有望获得回报，即使表现不佳，回报也高于储蓄账户或定期存款 [10] - 目前股价为137美元，分析师目标价为139美元，20位分析师给出的目标价区间为124 - 154美元，平均为139美元，但多数分析师建议“持有” [10] - 分析师认为公司虽吸引力不如从前且有下行风险，但仍是优质多户房地产投资选择，若要投资，Realty Income和Agree更具吸引力，公司可作为替代选择 [10] - 分析师认为公司是行业领先的房地产投资信托基金，投资组合优质，基于估值和增长潜力有可观上行空间，虽2024年表现不佳，但2025年后有望上涨，建议投资 [11] - 分析师投资标准包括公司优质、基本面安全、股息有保障、当前价格便宜、有现实且足够高的上行空间，虽不能称公司“便宜”，但认为其“优质”，给予“买入”评级 [12]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司（MAA）有望受益于其多元化的聚焦阳光地带的投资组合，重建计划前景和技术措施进展或推动利润率扩张，健康的资产负债表将支持其增长，但面临租赁单元供应增加、高利率环境、供应链限制、通胀压力等挑战 [1] 利好因素 - 高利率环境下单户住宅价格高，推动公寓租赁需求，公司预计未来保持高入住率 [2] - 2024年第一季度产生95.8%无抵押净营业收入，有机会利用额外担保债务资本 [3] - 过去三个月公司股价上涨7.3%，跑赢行业5.5%的涨幅 [4] - 公司市场运营基本面良好，疫情加速就业转移和人口流入，提升市场吸引力 [6] - 预计2024 - 2026年平均实际入住率分别为95.6%、95.9%和96.0%，总收入同比分别增长1.7%、2.9%和6.1% [7] - 阳光地带市场运营良好、开发管道强劲，重建计划和技术措施进展或推动利润率扩张 [8] - 实施内部投资计划，有助于捕捉租金增长潜力、产生增值回报和提高现有资产收益 [12] - 资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足，2024年3月31日现金和可用额度共11亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.6 [13] - 股息支付稳定，过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率9.2%，股息支付率低于行业，预计未来可持续 [14] 不利因素 - 开发和重建管道虽有利于长期增长，但供应链限制和通胀压力可能导致成本超支和租赁问题，影响盈利能力 [5] - 高利率意味着高借贷成本，影响公司购买或开发房地产的能力，2024年3月31日总债务46.2亿美元，预计利息费用同比增长17.6% [9] - 部分市场供应量大，吸引租户困难，租金增长面临压力，住宅房地产市场竞争激烈，影响公司提租和提高入住率能力 [15] 其他股票信息 - 房地产投资信托（REIT）板块中，铁山（IRM）和拉马尔广告（LAMR）排名较好，目前均为Zacks排名2（买入） [10] - 过去两个月，LAMR当前年度每股FFO的Zacks共识估计上调3.7%至8.03美元 [11] - 过去一个月，IRM 2024年每股FFO的Zacks共识估计微升至4.44美元 [16]