文章核心观点 - 美联储降息利好房地产行业，房地产投资信托基金（REITs）是当下理想投资选择，Realty Income、Mid - America Apartment Communities和Prologis这三只REITs股息收益率超3%，兼具收益和上涨潜力 [1][2] 各公司情况 Realty Income - 股息收益率超5%，1000美元投资年被动股息收入超50美元 [3] - 分红记录出色，自1994年上市以来连续支付超650次月度股息，127次提高派息，连续108个季度提高派息，复合年股息增长率4.3%，上市以来复合年总回报率13.5% [4] - 主要增长动力是收购创收物业，每外部融资10亿美元进行增值投资，调整后每股运营资金可提高约0.5%，今年预计投资约30亿美元购置新物业 [5] - 利率下降有望增加收购量，提升增加股息的能力 [6] Mid - America Apartment Communities - 股息收益率超3.5%，连续支付122次季度股息，连续14年提高派息，去年末提高5% [7] - 受益于市场对公寓的强劲需求，入住率高且租金增长高于平均水平，但近期新供应激增使租金增长放缓，今年下半年至2025年这一逆风将减弱 [7][8] - 已开始加大投资活动，收购新建多户住宅物业，有七个社区在建，未来两年预计再启动4 - 6个项目，租金增长加速和投资扩张将使其继续增加股息 [9] Prologis - 股息收益率超3%，过去五年复合年股息增长率13%，是标普500平均水平的两倍多 [10] - 今年受高利率影响客户需求，下调2024年业绩指引，但仍预计今年核心每股运营资金增长近8% [11] - 未来仓库需求增长和供应有限将推动业绩加速，预计到2026年核心每股运营资金增长9% - 11%，还开始挖掘能源和数据中心等新增长动力，有望持续高于平均速度增加股息 [12]

文章核心观点 - iREIT+HOYA Capital专注收益型资产投资服务，提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲机会，可免费试用两周查看专属投资组合 [1] - 频繁买卖股票不利于获得被动投资回报，资本利得税会侵蚀总回报 [2] 分析师情况 - 分析师有超14年投资经验和金融MBA学位，关注防御性股票，投资期限为中长期 [2] - 分析师持有MAA股票多头头寸，文章为个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与文章提及公司无业务关系 [3] 声明说明 - 文章仅作信息参考，不构成财务建议，鼓励读者自行尽职调查后做投资决策 [4]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司（Mid - America Apartment）近期股价因利率下降和租金压力缓解而大幅上涨，虽长期看好其业务布局，但鉴于股价反弹幅度，将评级从“买入”调整为“持有”，建议股价回调至150 - 155美元再考虑增持 [1][14] 利率对股价的影响 - 长期利率是房地产估值的关键因素，高利率会增加房地产投资成本，且会使收益型投资者转向固定收益投资，对房地产投资信托基金（REIT）估值造成压力 [2] - 近期长期利率下降，公司股价与债券价格几乎同步上涨，显示出公司股价对利率的高度敏感性；2022年初以来的加息周期对股价不利，但近期股价反弹表现优于债券 [3] - 劳动力市场降温、通胀接近美联储目标，预计利率不会再次上升；虽市场已计入美联储降息预期，利率对股价的推动作用可能减弱，但也不太可能成为逆风因素，公司基本面表现将更重要 [3] 公司财务表现 - 第二季度核心运营资金（FFO）为2.22美元，同比下降约3%；同店收入增长0.7%，但同店物业费用增长3.7%，导致净营业收入（NOI）下降1%，租金增长乏力和费用上升挤压了利润率 [4] - 费用方面，7月1日保险费续期下降1%，房地产税通胀将放缓，劳动力市场降温缓解工资压力，预计费用将继续上升但增速放缓 [5] - 收入方面，全国租赁市场自2022年繁荣期后降温，负增长势头基本停止，租金有所企稳但仍低于去年；公司第二季度新租约下降5.1%，续约率上升4.6%，综合率为0.1%，入住率为95.5%与去年持平；第三季度截至8月呈平稳趋势，新租约下降4.8%，续约率上升4%，入住率上升0.2%至95.7%，支持收入增长 [6][7][8] - 公司预计2024年同店NOI下降约1.3%，收入增长0.65%，费用增长4.25%；预计FFO略高于指引中点，约为8.98美元 [9] 行业供需情况 - 阳光地带（Sun Belt）因前期建设过度导致近期租赁市场供应过剩，租金表现不佳，而传统市场如纽约都会区因供应较少表现较好；但从长期来看，阳光地带受益于人口迁移趋势，具有积极前景 [11][12] - 公寓建设量曾大幅增长，但在建单元数量持续下降，预计到2025年初新供应将恢复到正常水平，有利于租金增长；新开工项目较峰值下降40%，到2026年供应可能从逆风转为顺风 [13][14] 公司发展与前景 - 公司仅7个社区在建，成本8.66亿美元，还需投入3.28亿美元；资产负债表强劲，债务/EBITDA为3.7倍，资产负债率为28%，债务期限结构合理，平均期限7.4年，平均利率3.8% [14] - 公司利用市场疲软以8100万美元收购北卡罗来纳州一处房产，价格低于重置成本15 - 20%，计划以6%以上的目标收益率完成4亿美元的收购目标 [14] - 预计明年租金开始上涨，可能带来2%的推动作用，加上单元增长可支持FFO实现低个位数增长至约9.25美元；可分配FFO为8美元，能为3.6%的股息收益率提供1.4倍的覆盖 [14] - 基于8美元的远期可分配FFO，公司股票的远期AFFO收益率为4.8%，考虑长期租金约3%的增长和增值型并购，公司有望实现8 - 9%的长期回报 [14]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司有望受益于多元化的聚焦阳光地带的投资组合，其重建计划和技术措施的进展可能推动利润率扩张，健康的资产负债表将支持其增长，尽管面临租赁单元供应增加和高利率环境的挑战 [1] 利好因素 聚焦阳光地带的投资组合 - 公司投资组合将受益于良好的运营基本面，疫情加速就业转移和人口流入，增加市场吸引力 [3] - 高利率环境下独栋房屋价格高，推动租赁公寓需求，预计公司未来将保持高入住率 [4] - 2024年9月更新显示，截至8月31日的季度新租定价和入住率较二季度有所改善 [4] - 预计2024年平均实际入住率为95.6%，2025年和2026年分别为95.9%和96%，2025年和2026年总收入将分别同比增长2.9%和6.1% [4] 重建与技术举措 - 公司实施内部投资计划，包括室内重建、物业重新定位项目和智能家居安装，有助于捕捉租金增长潜力、产生增值回报和提高现有资产收益 [5] - 2024年上半年重建2796套公寓，截至2024年6月30日，自2019年一季度启动智能家居计划以来，公寓社区组合中拥有智能家居技术的单元总数超过94000个，预计2024年完成剩余项目 [6] - 阳光地带市场良好的运营基本面、强大的开发管道、重建计划前景和技术措施进展可能推动利润率扩张 [7] 资产负债表实力 - 公司资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足，截至2024年6月30日，现金和无担保循环信贷额度可用容量合计10亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.7 [8] - 2024年二季度产生95.9%的无抵押净营业收入，必要时可获取额外有担保债务资本，公司有能力把握增长机会 [9] - 公司过去12个月的净资产收益率为8.25%，高于行业平均的3.17%，表明公司使用股东资金更有效率 [9] 有吸引力的股息 - 公司致力于稳定的股息支付，过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率为9.98%，股息支付率低于行业，预计未来股息分配可持续 [10] 股价表现 - 过去三个月，公司股价上涨17%，跑赢行业13.9%的涨幅 [11] 不利因素 供应增加 - 阳光地带许多市场供应预计将保持高位，吸引租户的竞争将持续，给租金增长带来压力 [13] - 住宅房地产市场竞争激烈，多种住房选择影响公司提高租金、增加入住率的能力，导致收购定价激进 [13] 高利息支出 - 高利率环境下公司借款成本高，影响购买或开发房地产的能力，截至2024年6月30日总债务为47亿美元，预计2024年利息支出同比增长17.6% [14] 可考虑的股票 - 房地产投资信托行业中排名较好的股票有Cousins Properties和Essex Property Trust，目前均为Zacks排名2（买入） [15] - Cousins Properties当前年度每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计在过去两个月略有上调至2.66美元 [15] - Essex Property Trust当前年度每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计在过去一个月略有上调至15.53美元 [16]

文章核心观点 公司高级管理层将参加会议并进行圆桌展示，展示可通过公司网站直播观看 [1][2] 公司动态 - 中美洲公寓社区公司高级管理层将参加美国银行证券2024年全球房地产会议的圆桌展示，时间为2024年9月11日下午2点15分（东部时间） [1] - 公司展示的直播可在活动当天通过公司网站“投资者专区”的“公司简介”板块观看 [2] 公司介绍 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，也是标准普尔500指数成分股 [3] - 公司主要在美国东南部、西南部和中大西洋地区拥有或持有公寓社区的所有权权益，专注于实现强劲的全周期投资业绩 [3] - 如需更多详情，可参考公司网站“投资者专区”或联系投资者关系部 [3]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司股价年初至今上涨13.6%跑赢行业，二季度核心运营资金每股收益超预期，虽面临运营成本上升和市场竞争等挑战，但凭借多元化投资组合、战略投资、稳健资产负债表和稳定股息等因素有望持续增长 [1][2] 公司表现 - 中美洲公寓公司股价年初至今上涨13.6%，跑赢行业9.3%的涨幅 [1] - 公司2024年二季度核心运营资金每股收益为2.22美元，超Zacks共识预期的2.20美元 [1] - 分析师对该Zacks排名第3（持有）的公司持乐观态度，过去一周对其2024年核心运营资金每股收益的共识预期微升至8.91美元 [2] 积极因素 - 公司受益于多元化的聚焦阳光地带的投资组合，当地就业和家庭迁入趋势有望维持租户需求 [3] - 高利率环境下单户住宅价格高，推动租赁公寓需求，有助于公司保持高入住率 [4] - 公司进行机会性投资，截至2024年二季度末有七个社区正在开发，契合市场需求 [5] - 公司实施内部投资计划，有助于挖掘租金增长潜力、产生增值回报并提升现有资产收益 [6] - 公司资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足，2024年二季度未抵押净营业收入占比达95.9% [7] - 公司过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率为9.98%，运营基本面良好使股息分配可持续 [8] 挑战因素 - 部分市场公寓供应增加可能加剧竞争并削弱定价权，高利率下的巨额开发支出引发担忧 [9] 其他推荐 - 房地产投资信托行业中排名较好的股票有埃塞克斯房地产信托和堂兄弟地产，目前均为Zacks排名第2（买入） [10] - 埃塞克斯房地产信托2024年运营资金每股收益共识预期为4.82美元，同比增长3.26% [10] - 堂兄弟地产2024年运营资金每股收益共识预期为2.66美元，同比增长1.53% [10]

文章核心观点 - 尽管近期股价上涨且供需条件不利，但公司仍是值得买入的选择，因其加强了现金生成，加大了并购和有机增长力度，且资产负债表稳健 [1][4] 业绩表现 - 2024年Q2公司核心FFO为每股2.22美元，超出本季度中点指引每股0.03美元，主要得益于成本基础改善 [2] - 新租约价格同比下降5.1%，但续租率同比上升4.6%，综合租赁价格同比提高70个基点 [2] - 实际入住率提高20个基点至95.5%，实现同店收入增长0.7% [2] - 7月租金综合价格环比上涨0.3%，自3月以来新租约价格每月都在改善 [2] 增长活动 有机增长 - 启动两个新建设项目，使有机资本支出建设管道达到2617个单元，预计成本约8.7亿美元，预计2026年年中产生首笔现金流，初始稳定NOI收益率约6.5% [3] - 前期开发工作涉及项目增至11个，新增约3100个单元，本季度公司为有机增长机会投入约8000万美元 [3] - 利用内部现金为近1700个内部单元升级提供资金，使翻新单元净租金增长约8% [3] 并购增长 - 2024年Q2以约8100万美元收购306个单元的郊区物业，较重置成本低15%-20%，入住率62%，计划升级物业吸引新租户 [3] - 管理层宣布处于另外两处物业收购后期阶段，三处物业稳定NOI收益率约6% [3] 行业环境与前景 - 公司市场的新供应交付已达峰值或接近峰值，随后将因疫情期间建设停滞和利率上升而急剧下降 [3] - 2024年第二季度市场吸纳量是2021年第三季度以来最高，工资增长强劲，租金收入比降至21%，为三年来最低，居民周转率持续下降 [3] - 公司杠杆符合投资级要求，净债务与EBITDA之比仅3.7倍，且现金生成能力改善，未来有望扩大EBITDA以支持可持续增长 [3]

文章核心观点 - 公司认为MAA和Rexford Industrial两只REITs能提供不断增长的被动收入，因其股息收益率高且有增长潜力，计划8月增持这两只股票 [1][2][12] 分组1：Mid - America Apartment Communities（MAA）情况 - MAA是专注多户住宅的REIT，在16个州拥有近104,000套公寓单元，主要位于阳光地带 [3] - 公司聚焦就业和人口高于平均增速的市场，能产生稳定增长的租金收入支持股息，当前股息收益率约4%，高于标普500的1.3% [4] - MAA有出色的股息支付记录，已连续宣布122个季度股息，连续14年提高股息，2023年末提高5% [5] - MAA有能力继续提高股息，2024年股息支付率约75%，资产负债表强劲，杠杆率低至3.7倍 [6] - MAA近期以8100万美元购买306套多户住宅社区，正投资超8.66亿美元进行七个开发项目，计划未来两年再启动4 - 6个项目 [7] 分组2：Rexford Industrial情况 - Rexford Industrial是专注物流地产的REIT，在南加州拥有422处物业，可出租面积约4970万平方英尺，该地区需求高供应低，入住率高 [8] - 过去几年工业空间需求旺盛，推动Rexford盈利增长，第二季度核心FFO每股涨11.1%至0.60美元，新租和续租租金增长67.7%，支持股息 [9] - Rexford用支付股息后的留存现金和低杠杆资产负债表扩张，今年已完成13亿美元收购 [10] - Rexford现有资产组合和新收购使其有能力继续提高高收益股息，过去五年股息复合年增长率达18%，预计未来三年净营业收入增长35% [11]

财务表现 - 公司在2024年6月30日结束的三个月内的利息费用为4,130万美元，较2023年6月30日结束的三个月增加450万美元，主要是由于平均未偿债务余额增加和实际利率上升23个基点[189] - 2024年6月30日结束的三个月内其他非经营费用(收入)为1,920万美元的费用，而2023年6月30日结束的三个月为1,700万美元的收入，减少3,620万美元，主要由于计提930万美元与MAA I系列优先股嵌入式衍生工具公允价值调整相关的非现金损失、800万美元计提的法律辩护费用以及110万美元的净意外相关费用[190] - 2024年6月30日结束的六个月内，公司实现归属于MAA普通股东的净收益2.439亿美元，同比下降12.8%，总收入增长2,590万美元，物业收入同比增长2.4%[191] - 2024年6月30日结束的六个月内,核心FFO为5.328亿美元,同比下降1,270万美元,主要由于物业运营费用(不含折旧和摊销)增加2,650万美元、利息费用增加760万美元和物业管理费用增加320万美元,部分被物业收入增加2,590万美元所抵消[206] 资产负债表 - 截至2024年6月30日和2023年12月31日,公司的总债务分别为47.01亿美元和45.40亿美元,净债务分别为46.38亿美元和44.99亿美元[212] - 公司2024年6月30日的净债务与Adjusted EBITDAre比率为3.7倍,2023年12月31日为3.6倍[213] - 公司于2024年6月30日有41亿美元的公开发行的无担保优先票据[231] - 公司有3.63亿美元的有担保房产抵押贷款[234] - 公司有1.25亿美元的无担保循环信贷额度,截至2024年6月30日未使用[229] - 公司有6.25亿美元的无担保商业票据计划,截至2024年6月30日有3.16亿美元借款[230] 现金流 - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流为5.50亿美元,较2023年上半年减少450万美元,主要由于物业经营费用增加[220] - 公司2024年上半年投资活动使用的现金流为3.30亿美元,较2023年上半年增加3700万美元,主要由于收购活动增加[221] - 公司2024年上半年筹资活动使用的现金流为1.98亿美元,较2023年上半年增加3980万美元,主要由于商业票据净偿还增加和发行债券[223] 业务概况 - 公司拥有和运营291个公寓社区,并在建7个开发中社区[168] - 公司业务分为同店和非同店两个板块[169] - 公司预计2024年资本支出将与2023年相当,包括开发、改造和定期维修[241] - 公司预计2024年将以每股5.88美元的年化率支付季度股息[242] - 公司的大部分租赁合同期限为1年或更短,可以在续租时调整租金,有助于抵御通胀[244] - 公司93.3%的债务为固定利率,有利于降低利率波动风险[246]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.22美元，高于二季度指引中点每股0.03美元，其中近0.02美元得益于同店费用有利，0.015美元得益于管理费用、利息费用和非运营收入等，部分被约0.01美元的风暴成本抵消 [21] - 同店收入基本符合预期，同店费用表现良好，维修和维护成本同比增长1.8% [21] - 调整全年有效租金增长指引中点下调35个基点至0.5%，平均实际入住率指引下调20个基点至95.5%，同店总收入指引修订为0.65%，物业运营费用增长预测下调至4.25%，房地产税指引中点下调至4%，重申同店NOI和核心FFO全年指引中点，核心FFO全年指引范围缩小至每股8.74 - 9.02美元 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 二季度有两个开发项目开工，截至二季度末在建项目达2617套，成本8.66亿美元；7月为夏洛特一个239套在建项目提供融资，预计2025年二季度交付首批单元 [9] - 三个项目预计交付时初始稳定NOI收益率约6.4%，开发项目租金高于预期，稳定NOI收益率预计超预期约70个基点 [10][11] - 前期开发项目增至11个，代表超3100套增长，预计今年再开工1 - 2个项目，开发支出增至3.5亿美元 [11] 收购业务 - 二季度以约8100万美元收购罗利一个306套郊区物业，目前出租率62%，还有两个收购项目在尽职调查中 [13] - 三个收购项目预计稳定NOI收益率平均略低于6%，预计全年收购额4亿美元可实现 [13][14] 处置业务 - 夏洛特和里士满各有一个物业待处置，希望年底完成，但处于初期阶段 [14] 产品升级和重新定位业务 - 2024年二季度完成近1700个内部单元升级，租金比未升级单元高超8% [17] - 重新定位项目有三个处于定价阶段，三季度将开工六个项目，计划2025年完成建设并开始定价 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约租金同比下降5.1%，续租租金同比增长4.6%，综合租金同比改善70个基点，平均实际入住率95.5%，较一季度上升20个基点，净拖欠率仅占应收租金的0.3%，同店收入增长0.7% [15] - 7月平均实际入住率95.5%，与二季度持平，当前入住率95.8%，7月综合租金为正0.3%，高于前两个季度和6月，新租约租金自3月以来每月改善，8月要价租金同比预计自2023年2月以来首次转正 [18] - 部分大型市场受新供应影响较大，如奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔；一些中型市场表现稳定，如萨凡纳、里士满、查尔斯顿和格林维尔 [16] - 二季度市场吸收量为2021年三季度以来最高，租金收入比降至21%，为三年来最低，居民周转率持续下降，二季度因购房搬出的居民占比12.4%，为公司历史最低 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于使投资组合适应更高的全周期需求，以实现长期价值增长，采用独特的投资组合多元化策略，涵盖大型和中型市场 [5] - 通过提供更实惠的价格吸引广泛的租赁市场，以提高需求和吸收能力 [6] - 认为市场新供应已达峰值，预计今年下半年新交付量下降，2025年起公寓住房需求将超过新供应 [6] - 持续寻找新的收购和开发机会，以实现未来几年的盈利增长，平衡表状况良好，有能力支持未来价值增长 [6][7] - 交易市场成交量低，资本化率一般在5%左右，公司团队继续寻找有吸引力的收购机会，主要是处于租赁期和非公开市场的项目 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对公寓住房的强劲需求正在逐步消化新供应，支持了投资组合的稳定入住率和租金增长，这些积极趋势在7月持续 [5] - 尽管新供应仍对定价造成压力，但认为新租约租金增长的最大影响可能已过去，供需平衡将逐步改善 [19] - 预计2025年市场情况将好于2024年，新租约租金将在春季和夏季加速增长，综合租金同比将改善，但收入增长可能要到2025年末至2026年才会显著体现 [65] 其他重要信息 - 7月1日续签财产和意外险保险计划，保费综合下降约1% [25] - 公司杠杆率低，净债务与EBITDA比率为3.7倍，季度末未偿还债务约93%为固定利率，平均到期期限7.4年，有效利率3.8% [23] - 5月发行4亿美元七年期公共债券，有效利率略低于5.4%，用于偿还6月到期的4亿美元债券，下一次债券到期时间为2025年四季度 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请讨论季节性假设以及对今年四季度的预期 - 季节性方面，目前情况与预期相符，预计秋季和冬季会出现正常季节性变化，但由于当前入住率和低暴露率情况良好，季节性高峰可能会延长1 - 2个月，新租约定价假设下调约100个基点，续租保持稳定 [29][30] 问题2: 指引中的其他收入提升机会如何，2025年贡献是否会增加 - 其他收入目前增长略高于租金，主要包括费用收入等，长期来看，公司正在测试的Wi - Fi项目有较大机会，但短期内不会有重大影响 [32] 问题3: 下半年综合租赁定价假设是多少 - 全年新租约定价约4.25%，较原指引低100个基点，续租在4 - 5%之间，下半年综合租赁定价在0.5 - 1%之间 [33] 问题4: 奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔等受供应影响较大的市场，何时对新租约定价的拖累会减轻，目前是否有迹象表明优惠影响在缓解 - 预计2025年这些市场情况会好于2024年，但不会成为领先市场，优惠情况自2024年初以来基本稳定，没有变得更糟，市场在利率和供应情况方面更加稳定 [35][36] 问题5: 保险续约情况如何，房地产税在下半年是否有变数，后续节奏如何 - 保险续约获得了与去年相同的保障水平，保费下降约1%，得益于稳定的保险市场和良好的理赔历史；房地产税除佛罗里达州外，公司对其他地区有较好的可见性，佛罗里达州有估值上限，公司对最终估值有一定预期，但尚未确定，同时，税率情况在各地区普遍存在不确定性，但公司也有一定的预期 [41][42] 问题6: 调整指引反映了上半年的压力，为何对下半年仍有信心，续约情况如何 - 公司对下半年有信心是因为当前入住率和暴露率情况良好，去年7月中旬新租约租金开始下降，今年形成了更有利的比较基础，且预计下半年供应影响会有所缓和，需求情况稳定；7 - 9月续约率预计在4 - 4.5%之间，9月可能更高，续约接受率高于去年 [47][50] 问题7: 开发机会方面，能否进一步扩大规模，土地情况如何，如何融资，关注哪些建设成本项目，低周转率在低利率环境下能否维持 - 公司认为基于资产负债表实力，开发管道可扩大至企业价值的4 - 5%，即10 - 12亿美元，目前有足够的自有和可控土地储备；融资方面，首先考虑增加债务，将杠杆率提高至4.5 - 5倍；建设成本方面，不需要大幅下降，可能来自承包商的利润率调整；低周转率在利率下降时可能会有所上升，但需要利率大幅下降，且通常利率下降意味着经济强劲，对租金收入也有积极影响 [52][55][59] 问题8: 为何在对新租约乐观的情况下仍下调新租约率指引，2025年市场节奏如何 - 下调新租约率指引主要是因为二季度新租约租金低于预期，且对下半年新租约租金节奏进行了微调；2025年季节性将较为典型，仍有供应压力，但春季和夏季新租约租金将加速增长，综合租金同比将改善，收入增长可能要到2025年末至2026年才会显著体现 [62][65] 问题9: 随着比较基数降低，今年和2025年要价租金趋势如何，何时转化为新租约租金增长，目前投资组合的租约损失或收益情况如何 - 预计明年春季或初夏新租约租金将转为正增长；7月所有租约较现有租金低2%，随着季节性变化，这一比例可能会下降 [68][69] 问题10: 吸收量创2021年三季度以来最高的驱动因素是什么，续约率7月较低的原因及四季度预期如何 - 吸收量高的驱动因素包括就业增长、人口迁移、工资增长、家庭形成和低周转率等；续约率7 - 9月预计在4 - 4.5%之间，7月较低，8 - 9月趋势向好，四季度可能接近4.5% [72][74] 问题11: 交易市场资本化率下降，卖家是否更愿意出售，资本化率是否会进一步下降，如何对二季度收购资产进行内部收益率（IRR）测算，租金收入比降至三年最低，是否有租金疲劳现象，优惠使用情况如何，保险方面是否有变化 - 预计资本化率将保持在5%左右，卖家因市场不确定性降低更愿意参与交易；公司收购资产的NOI收益率在5%以上，IRR高于成本资本；未发现租金疲劳现象，因租金上涨导致的搬出情况显著下降；优惠使用情况整体稳定，占总租金的0.5 - 1%，部分市场如亚特兰大中城、夏洛特和奥斯汀市中心较高；保险方面，除一般责任险保留金增加25万美元外，其他保留金与去年相同 [78][81][84] 问题12: 居民信用状况与疫情前相比如何，哪些市场仍有压力及原因，为何同店假设变化但FFO中点不变，关键驱动因素是什么 - 居民信用状况基本回到疫情前水平，平均拖欠率比疫情前高10 - 15个基点，亚特兰大市场压力较大，但已从去年的1.3%降至二季度的0.5%；FFO中点不变是因为收入调整、运营费用（房地产税和保险续约）的抵消作用，以及管理费用、利息费用等有利因素抵消了三季度预计的0.03美元飓风成本，长期来看，NOI是FFO表现的关键驱动因素 [86][90][92] 问题13: 7月签署租约和生效租约的差异是多少，从资本配置角度如何看待收购和开发机会 - 7月签署租约和生效租约的差异约为50个基点；公司计划继续在收购和开发领域分配资本，短期内可能会有更多开发机会，但长期来看，两者将大致均衡分配 [94][97] 问题14: 如何看待拜登总统提出的租金控制政策，在关键州是否听到有关潜在租金控制法律的消息 - 认为拜登的5%租金控制提案有选举年政治因素，在分裂的国会下难以获得支持；公司运营的13个州（占NOI约90%）有州级禁止地方租金控制的规定，目前在州和地方层面未看到相关动向 [101] 问题15: 预计明年哪些费用项目会加速增长，亚特兰大新租约增长预期如何，何时会出现更强的租金和入住率趋势 - 预计明年房地产税将保持在3 - 4%的增长范围，保险费用增长将更为合理，人员成本、维修和维护、营销等费用将保持正常增长，约3 - 4%；亚特兰大新租约租金一直处于负8 - 9%的高位，最近几个月有所改善，7月入住率有一定提升，预计2025年情况将逐渐好转，但恢复到正增长可能需要更长时间 [102][104] 问题16: 8月续约情况如何，与去年和历史情况相比怎样，租金收入比降至21%，居民平均收入过去几年增长情况如何 - 8 - 9月续约率预计在4 - 4.5%之间，今年略低于去年的4.5 - 5%；二季度居民平均收入约9.1万美元，2020年初约7.5万美元，收入增长与租金增长基本同步，租金收入比在20 - 23%之间波动 [107][108]