文章核心观点 - 尽管近期股价上涨且供需条件不利，但公司仍是值得买入的选择，因其加强了现金生成，加大了并购和有机增长力度，且资产负债表稳健 [1][4] 业绩表现 - 2024年Q2公司核心FFO为每股2.22美元，超出本季度中点指引每股0.03美元，主要得益于成本基础改善 [2] - 新租约价格同比下降5.1%，但续租率同比上升4.6%，综合租赁价格同比提高70个基点 [2] - 实际入住率提高20个基点至95.5%，实现同店收入增长0.7% [2] - 7月租金综合价格环比上涨0.3%，自3月以来新租约价格每月都在改善 [2] 增长活动 有机增长 - 启动两个新建设项目，使有机资本支出建设管道达到2617个单元，预计成本约8.7亿美元，预计2026年年中产生首笔现金流，初始稳定NOI收益率约6.5% [3] - 前期开发工作涉及项目增至11个，新增约3100个单元，本季度公司为有机增长机会投入约8000万美元 [3] - 利用内部现金为近1700个内部单元升级提供资金，使翻新单元净租金增长约8% [3] 并购增长 - 2024年Q2以约8100万美元收购306个单元的郊区物业，较重置成本低15%-20%，入住率62%，计划升级物业吸引新租户 [3] - 管理层宣布处于另外两处物业收购后期阶段，三处物业稳定NOI收益率约6% [3] 行业环境与前景 - 公司市场的新供应交付已达峰值或接近峰值，随后将因疫情期间建设停滞和利率上升而急剧下降 [3] - 2024年第二季度市场吸纳量是2021年第三季度以来最高，工资增长强劲，租金收入比降至21%，为三年来最低，居民周转率持续下降 [3] - 公司杠杆符合投资级要求，净债务与EBITDA之比仅3.7倍，且现金生成能力改善，未来有望扩大EBITDA以支持可持续增长 [3]

文章核心观点 - 公司认为MAA和Rexford Industrial两只REITs能提供不断增长的被动收入，因其股息收益率高且有增长潜力，计划8月增持这两只股票 [1][2][12] 分组1：Mid - America Apartment Communities（MAA）情况 - MAA是专注多户住宅的REIT，在16个州拥有近104,000套公寓单元，主要位于阳光地带 [3] - 公司聚焦就业和人口高于平均增速的市场，能产生稳定增长的租金收入支持股息，当前股息收益率约4%，高于标普500的1.3% [4] - MAA有出色的股息支付记录，已连续宣布122个季度股息，连续14年提高股息，2023年末提高5% [5] - MAA有能力继续提高股息，2024年股息支付率约75%，资产负债表强劲，杠杆率低至3.7倍 [6] - MAA近期以8100万美元购买306套多户住宅社区，正投资超8.66亿美元进行七个开发项目，计划未来两年再启动4 - 6个项目 [7] 分组2：Rexford Industrial情况 - Rexford Industrial是专注物流地产的REIT，在南加州拥有422处物业，可出租面积约4970万平方英尺，该地区需求高供应低，入住率高 [8] - 过去几年工业空间需求旺盛，推动Rexford盈利增长，第二季度核心FFO每股涨11.1%至0.60美元，新租和续租租金增长67.7%，支持股息 [9] - Rexford用支付股息后的留存现金和低杠杆资产负债表扩张，今年已完成13亿美元收购 [10] - Rexford现有资产组合和新收购使其有能力继续提高高收益股息，过去五年股息复合年增长率达18%，预计未来三年净营业收入增长35% [11]

财务表现 - 公司在2024年6月30日结束的三个月内的利息费用为4,130万美元，较2023年6月30日结束的三个月增加450万美元，主要是由于平均未偿债务余额增加和实际利率上升23个基点[189] - 2024年6月30日结束的三个月内其他非经营费用(收入)为1,920万美元的费用，而2023年6月30日结束的三个月为1,700万美元的收入，减少3,620万美元，主要由于计提930万美元与MAA I系列优先股嵌入式衍生工具公允价值调整相关的非现金损失、800万美元计提的法律辩护费用以及110万美元的净意外相关费用[190] - 2024年6月30日结束的六个月内，公司实现归属于MAA普通股东的净收益2.439亿美元，同比下降12.8%，总收入增长2,590万美元，物业收入同比增长2.4%[191] - 2024年6月30日结束的六个月内,核心FFO为5.328亿美元,同比下降1,270万美元,主要由于物业运营费用(不含折旧和摊销)增加2,650万美元、利息费用增加760万美元和物业管理费用增加320万美元,部分被物业收入增加2,590万美元所抵消[206] 资产负债表 - 截至2024年6月30日和2023年12月31日,公司的总债务分别为47.01亿美元和45.40亿美元,净债务分别为46.38亿美元和44.99亿美元[212] - 公司2024年6月30日的净债务与Adjusted EBITDAre比率为3.7倍,2023年12月31日为3.6倍[213] - 公司于2024年6月30日有41亿美元的公开发行的无担保优先票据[231] - 公司有3.63亿美元的有担保房产抵押贷款[234] - 公司有1.25亿美元的无担保循环信贷额度,截至2024年6月30日未使用[229] - 公司有6.25亿美元的无担保商业票据计划,截至2024年6月30日有3.16亿美元借款[230] 现金流 - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流为5.50亿美元,较2023年上半年减少450万美元,主要由于物业经营费用增加[220] - 公司2024年上半年投资活动使用的现金流为3.30亿美元,较2023年上半年增加3700万美元,主要由于收购活动增加[221] - 公司2024年上半年筹资活动使用的现金流为1.98亿美元,较2023年上半年增加3980万美元,主要由于商业票据净偿还增加和发行债券[223] 业务概况 - 公司拥有和运营291个公寓社区,并在建7个开发中社区[168] - 公司业务分为同店和非同店两个板块[169] - 公司预计2024年资本支出将与2023年相当,包括开发、改造和定期维修[241] - 公司预计2024年将以每股5.88美元的年化率支付季度股息[242] - 公司的大部分租赁合同期限为1年或更短,可以在续租时调整租金,有助于抵御通胀[244] - 公司93.3%的债务为固定利率,有利于降低利率波动风险[246]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.22美元，高于二季度指引中点每股0.03美元，其中近0.02美元得益于同店费用有利，0.015美元得益于管理费用、利息费用和非运营收入等，部分被约0.01美元的风暴成本抵消 [21] - 同店收入基本符合预期，同店费用表现良好，维修和维护成本同比增长1.8% [21] - 调整全年有效租金增长指引中点下调35个基点至0.5%，平均实际入住率指引下调20个基点至95.5%，同店总收入指引修订为0.65%，物业运营费用增长预测下调至4.25%，房地产税指引中点下调至4%，重申同店NOI和核心FFO全年指引中点，核心FFO全年指引范围缩小至每股8.74 - 9.02美元 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 二季度有两个开发项目开工，截至二季度末在建项目达2617套，成本8.66亿美元；7月为夏洛特一个239套在建项目提供融资，预计2025年二季度交付首批单元 [9] - 三个项目预计交付时初始稳定NOI收益率约6.4%，开发项目租金高于预期，稳定NOI收益率预计超预期约70个基点 [10][11] - 前期开发项目增至11个，代表超3100套增长，预计今年再开工1 - 2个项目，开发支出增至3.5亿美元 [11] 收购业务 - 二季度以约8100万美元收购罗利一个306套郊区物业，目前出租率62%，还有两个收购项目在尽职调查中 [13] - 三个收购项目预计稳定NOI收益率平均略低于6%，预计全年收购额4亿美元可实现 [13][14] 处置业务 - 夏洛特和里士满各有一个物业待处置，希望年底完成，但处于初期阶段 [14] 产品升级和重新定位业务 - 2024年二季度完成近1700个内部单元升级，租金比未升级单元高超8% [17] - 重新定位项目有三个处于定价阶段，三季度将开工六个项目，计划2025年完成建设并开始定价 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约租金同比下降5.1%，续租租金同比增长4.6%，综合租金同比改善70个基点，平均实际入住率95.5%，较一季度上升20个基点，净拖欠率仅占应收租金的0.3%，同店收入增长0.7% [15] - 7月平均实际入住率95.5%，与二季度持平，当前入住率95.8%，7月综合租金为正0.3%，高于前两个季度和6月，新租约租金自3月以来每月改善，8月要价租金同比预计自2023年2月以来首次转正 [18] - 部分大型市场受新供应影响较大，如奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔；一些中型市场表现稳定，如萨凡纳、里士满、查尔斯顿和格林维尔 [16] - 二季度市场吸收量为2021年三季度以来最高，租金收入比降至21%，为三年来最低，居民周转率持续下降，二季度因购房搬出的居民占比12.4%，为公司历史最低 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于使投资组合适应更高的全周期需求，以实现长期价值增长，采用独特的投资组合多元化策略，涵盖大型和中型市场 [5] - 通过提供更实惠的价格吸引广泛的租赁市场，以提高需求和吸收能力 [6] - 认为市场新供应已达峰值，预计今年下半年新交付量下降，2025年起公寓住房需求将超过新供应 [6] - 持续寻找新的收购和开发机会，以实现未来几年的盈利增长，平衡表状况良好，有能力支持未来价值增长 [6][7] - 交易市场成交量低，资本化率一般在5%左右，公司团队继续寻找有吸引力的收购机会，主要是处于租赁期和非公开市场的项目 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对公寓住房的强劲需求正在逐步消化新供应，支持了投资组合的稳定入住率和租金增长，这些积极趋势在7月持续 [5] - 尽管新供应仍对定价造成压力，但认为新租约租金增长的最大影响可能已过去，供需平衡将逐步改善 [19] - 预计2025年市场情况将好于2024年，新租约租金将在春季和夏季加速增长，综合租金同比将改善，但收入增长可能要到2025年末至2026年才会显著体现 [65] 其他重要信息 - 7月1日续签财产和意外险保险计划，保费综合下降约1% [25] - 公司杠杆率低，净债务与EBITDA比率为3.7倍，季度末未偿还债务约93%为固定利率，平均到期期限7.4年，有效利率3.8% [23] - 5月发行4亿美元七年期公共债券，有效利率略低于5.4%，用于偿还6月到期的4亿美元债券，下一次债券到期时间为2025年四季度 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请讨论季节性假设以及对今年四季度的预期 - 季节性方面，目前情况与预期相符，预计秋季和冬季会出现正常季节性变化，但由于当前入住率和低暴露率情况良好，季节性高峰可能会延长1 - 2个月，新租约定价假设下调约100个基点，续租保持稳定 [29][30] 问题2: 指引中的其他收入提升机会如何，2025年贡献是否会增加 - 其他收入目前增长略高于租金，主要包括费用收入等，长期来看，公司正在测试的Wi - Fi项目有较大机会，但短期内不会有重大影响 [32] 问题3: 下半年综合租赁定价假设是多少 - 全年新租约定价约4.25%，较原指引低100个基点，续租在4 - 5%之间，下半年综合租赁定价在0.5 - 1%之间 [33] 问题4: 奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔等受供应影响较大的市场，何时对新租约定价的拖累会减轻，目前是否有迹象表明优惠影响在缓解 - 预计2025年这些市场情况会好于2024年，但不会成为领先市场，优惠情况自2024年初以来基本稳定，没有变得更糟，市场在利率和供应情况方面更加稳定 [35][36] 问题5: 保险续约情况如何，房地产税在下半年是否有变数，后续节奏如何 - 保险续约获得了与去年相同的保障水平，保费下降约1%，得益于稳定的保险市场和良好的理赔历史；房地产税除佛罗里达州外，公司对其他地区有较好的可见性，佛罗里达州有估值上限，公司对最终估值有一定预期，但尚未确定，同时，税率情况在各地区普遍存在不确定性，但公司也有一定的预期 [41][42] 问题6: 调整指引反映了上半年的压力，为何对下半年仍有信心，续约情况如何 - 公司对下半年有信心是因为当前入住率和暴露率情况良好，去年7月中旬新租约租金开始下降，今年形成了更有利的比较基础，且预计下半年供应影响会有所缓和，需求情况稳定；7 - 9月续约率预计在4 - 4.5%之间，9月可能更高，续约接受率高于去年 [47][50] 问题7: 开发机会方面，能否进一步扩大规模，土地情况如何，如何融资，关注哪些建设成本项目，低周转率在低利率环境下能否维持 - 公司认为基于资产负债表实力，开发管道可扩大至企业价值的4 - 5%，即10 - 12亿美元，目前有足够的自有和可控土地储备；融资方面，首先考虑增加债务，将杠杆率提高至4.5 - 5倍；建设成本方面，不需要大幅下降，可能来自承包商的利润率调整；低周转率在利率下降时可能会有所上升，但需要利率大幅下降，且通常利率下降意味着经济强劲，对租金收入也有积极影响 [52][55][59] 问题8: 为何在对新租约乐观的情况下仍下调新租约率指引，2025年市场节奏如何 - 下调新租约率指引主要是因为二季度新租约租金低于预期，且对下半年新租约租金节奏进行了微调；2025年季节性将较为典型，仍有供应压力，但春季和夏季新租约租金将加速增长，综合租金同比将改善，收入增长可能要到2025年末至2026年才会显著体现 [62][65] 问题9: 随着比较基数降低，今年和2025年要价租金趋势如何，何时转化为新租约租金增长，目前投资组合的租约损失或收益情况如何 - 预计明年春季或初夏新租约租金将转为正增长；7月所有租约较现有租金低2%，随着季节性变化，这一比例可能会下降 [68][69] 问题10: 吸收量创2021年三季度以来最高的驱动因素是什么，续约率7月较低的原因及四季度预期如何 - 吸收量高的驱动因素包括就业增长、人口迁移、工资增长、家庭形成和低周转率等；续约率7 - 9月预计在4 - 4.5%之间，7月较低，8 - 9月趋势向好，四季度可能接近4.5% [72][74] 问题11: 交易市场资本化率下降，卖家是否更愿意出售，资本化率是否会进一步下降，如何对二季度收购资产进行内部收益率（IRR）测算，租金收入比降至三年最低，是否有租金疲劳现象，优惠使用情况如何，保险方面是否有变化 - 预计资本化率将保持在5%左右，卖家因市场不确定性降低更愿意参与交易；公司收购资产的NOI收益率在5%以上，IRR高于成本资本；未发现租金疲劳现象，因租金上涨导致的搬出情况显著下降；优惠使用情况整体稳定，占总租金的0.5 - 1%，部分市场如亚特兰大中城、夏洛特和奥斯汀市中心较高；保险方面，除一般责任险保留金增加25万美元外，其他保留金与去年相同 [78][81][84] 问题12: 居民信用状况与疫情前相比如何，哪些市场仍有压力及原因，为何同店假设变化但FFO中点不变，关键驱动因素是什么 - 居民信用状况基本回到疫情前水平，平均拖欠率比疫情前高10 - 15个基点，亚特兰大市场压力较大，但已从去年的1.3%降至二季度的0.5%；FFO中点不变是因为收入调整、运营费用（房地产税和保险续约）的抵消作用，以及管理费用、利息费用等有利因素抵消了三季度预计的0.03美元飓风成本，长期来看，NOI是FFO表现的关键驱动因素 [86][90][92] 问题13: 7月签署租约和生效租约的差异是多少，从资本配置角度如何看待收购和开发机会 - 7月签署租约和生效租约的差异约为50个基点；公司计划继续在收购和开发领域分配资本，短期内可能会有更多开发机会，但长期来看，两者将大致均衡分配 [94][97] 问题14: 如何看待拜登总统提出的租金控制政策，在关键州是否听到有关潜在租金控制法律的消息 - 认为拜登的5%租金控制提案有选举年政治因素，在分裂的国会下难以获得支持；公司运营的13个州（占NOI约90%）有州级禁止地方租金控制的规定，目前在州和地方层面未看到相关动向 [101] 问题15: 预计明年哪些费用项目会加速增长，亚特兰大新租约增长预期如何，何时会出现更强的租金和入住率趋势 - 预计明年房地产税将保持在3 - 4%的增长范围，保险费用增长将更为合理，人员成本、维修和维护、营销等费用将保持正常增长，约3 - 4%；亚特兰大新租约租金一直处于负8 - 9%的高位，最近几个月有所改善，7月入住率有一定提升，预计2025年情况将逐渐好转，但恢复到正增长可能需要更长时间 [102][104] 问题16: 8月续约情况如何，与去年和历史情况相比怎样，租金收入比降至21%，居民平均收入过去几年增长情况如何 - 8 - 9月续约率预计在4 - 4.5%之间，今年略低于去年的4.5 - 5%；二季度居民平均收入约9.1万美元，2020年初约7.5万美元，收入增长与租金增长基本同步，租金收入比在20 - 23%之间波动 [107][108]

文章核心观点 - Mid - America Apartment Communities（MAA）2024年第二季度核心运营资金（FFO）每股超预期但同比下降，虽有需求支撑和租金增长等积极因素，但运营费用增加部分抵消利好，公司有多项业务活动并给出业绩指引；同时介绍了其他几家住宅房地产投资信托基金（REITs）的二季度业绩情况 [1][2] Mid - America Apartment Communities（MAA）业绩情况 - 2024年第二季度核心运营资金（FFO）每股2.22美元，超Zacks共识预期的2.20美元，但同比下降2.6% [1] - 租金和其他物业收入5.464亿美元，超Zacks共识预期的5.449亿美元，同比增长2.1% [2] - 同店组合收入同比增长0.7%，每单位平均有效租金增长0.5%；费用同比增长3.7%，净营业收入（NOI）同比下降1% [3] - 二季度同店组合平均实际入住率95.5%，与去年同期及预期持平；截至2024年6月30日，居民周转率处于历史低位43.5% [4] - 二季度新租约定价下降5.1%，环比改善1.1%；续租约定价稳定增长4.6%，新租和续租综合定价增长0.1%，环比改善70个基点 [5] - 二季度运营费用（不包括房地产税和保险）增长8.2%，房地产税和保险同比增长2.4%，利息费用同比增长12.4% [6] MAA业务活动 - 2024年5月以约8100万美元收购北卡罗来纳州罗利一个306单元的多户住宅社区；4月通过预购开发计划收购亚利桑那州凤凰城一块土地，6月开始建设345单元多户公寓社区 [7] - 截至2024年6月30日，有七个社区正在开发，预计总成本8.663亿美元，剩余待融资3.283亿美元；三个在建和一个近期完工社区预计稳定NOI收益率为6.5% [8] - 截至2024年6月30日，改造2796个公寓单元，在超94000个单元安装智能家居技术，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金增加约25美元；预计未来18 - 24个月启动4 - 6个多户开发项目 [9] MAA财务状况 - 2024年第二季度末现金及现金等价物6280万美元，高于2024年3月31日的5460万美元 [10] - 截至2024年6月30日，资产负债表状况良好，无担保循环信贷额度下可用现金和额度共10亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.7；总债务47亿美元，平均到期年限7.4年；无抵押NOI占总NOI的95.9% [11] MAA业绩指引 - 预计2024年第三季度核心FFO每股在2.08 - 2.24美元之间，中点为2.16美元；Zacks共识预期2.20美元在该范围内 [12] - 修订2024年核心FFO每股指引至8.74 - 9.02美元，中点8.88美元不变；Zacks共识预期8.88美元在该范围内 [12] - 预计2024年同店物业收入增长0.15% - 1.15%，运营费用增长3.75% - 4.75%，同店NOI增长 - 2.50%至 - 0.10%；同店组合平均实际入住率在95.3% - 95.7%之间，中点95.5% [13] 其他住宅REITs业绩情况 - Equity Residential（EQR）2024年第二季度正常化FFO每股97美分，超Zacks共识预期的96美分；租金收入7.3416亿美元略超共识；同比FFO每股增长3.2%，租金收入增长2.3%；提高2024年业绩指引 [14][15] - Essex Property Trust Inc.（ESS）2024年第二季度核心FFO每股3.94美元，超Zacks共识预期的3.84美元，同比增长4.5%；总收入4.4236亿美元超预期，同比增长6.3%；提高2024年核心FFO每股、同店住宅收入和NOI增长展望 [16][17] - UDR Inc.（UDR）2024年第二季度调整后运营资金（FFOA）每股62美分，超Zacks共识预期的61美分，同比增长1.6%；租金收入和总收入分别增长2.5%和2.7%；提高2024年全年FFOA每股指引范围 [18]

文章核心观点 公司2024年第二季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标表现良好，近一个月股价表现优于标普500，当前评级为持有 [1][5] 财务数据 - 2024年第二季度营收5.4644亿美元，同比增长2.1%，超Zacks共识预期0.28% [1] - 同期每股收益2.22美元，去年同期为1.24美元，超共识预期0.91% [1] - 摊薄后每股净收益0.86美元，低于八位分析师平均预期的1.04美元 [4] - 同店净营业收入3.2828亿美元，高于两位分析师平均预期的3.2545亿美元 [5] 运营指标 - 同店实际入住率95.5%，高于两位分析师平均预期的95.4% [3] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为+0.2%，同期Zacks标普500综合指数变化为 -0.4% [5] 股票评级 - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现或与大盘一致 [5]

公司概况 - 公司总多户公寓单元数达到101,465个,其中97,289个为同店物业,2,118个为非同店物业,1,321个为待租赁/开发物业[2] - 公司在亚特兰大、达拉斯、夏洛特等主要市场拥有大量多户公寓资产[5] - 公司在凤凰城、罗利-达勒姆、坦帕等市场有部分待租赁/开发物业[5] - 公司拥有多个正在租赁和开发中的多户家庭社区，总共2,617个单元[1] - 公司在2024年6月30日前完成了737个单元的交付，并租赁了462个单元[1] - 公司在2024年6月30日前在多个地区投资了8.66亿美元用于开发项目，其中5.38亿美元已经花费[1] - 公司在2024年6月30日前完成了1,321个单元的多户家庭社区的租赁，平均物理入住率为75.8%[6] - 公司在2024年上半年完成了2,796个单元的内部装修改造，平均每单元成本6,213美元，平均有效租金增加7.6%[9] - 公司在2024年4月和5月分别收购了Modera Chandler和MAA Vale两个多户家庭项目[10] 财务数据 - 同店物业的平均有效租金为每单元1,689美元,整体多户公寓组合的平均有效租金为每单元1,694美元[5] - 同店物业的物理入住率为95.9%,整体多户公寓组合的物理入住率为95.0%[5] - 同店物业的营业收入为5.215亿美元,同比增长0.7%[7] - 同店物业的物业运营费用为1.932亿美元,同比增长3.7%[8] - 同店物业的净营业收入为3.283亿美元,同比下降1.0%[10] - 整体多户公寓组合的净营业收入为3.406亿美元,同比下降0.1%[10] - 公司三个月和六个月的物业运营费用分别为1.93亿美元和3.78亿美元,同比增长3.7%和4.5%[12] - 同店销售总额为5.215亿美元，同比增长0.7%[17] - 同店租金收入为1.932亿美元，同比增长3.7%[17] - 同店平均有效租金为1,690美元/单元，同比增长0.5%[17] - 同店出租率为97.3%，同比增长1.0%[17] - 同店运营费用为3.282亿美元，同比下降1.0%[17] - 同店运营利润率为37.1%，同比增长2.7个百分点[17] - 同店运营利润为1.932亿美元，同比增长3.7%[17] - 同店运营费用占收入比为62.9%，同比下降2.7个百分点[17] - 同店平均单元数为97,289个，同比增长0.7%[17] - 同店其他地区收入为3.278亿美元，同比增长2.4%[17] - 公司同店物业的总收入同比增长0.4%[19] - 同店物业的总费用同比增长4.4%[19] - 同店物业的净营业收入(NOI)同比下降1.9%[19] - 同店物业的平均有效租金同比持平[19] - 公司同店营业收入同比增长1.0%，达到10.41亿美元[21] - 同店平均每单元租金同比增长1.0%，达到1,690美元[21] - 同店NOI(净营业收入)同比下降0.8%，达到6.63亿美元[21] 市场表现 - 公司在亚特兰大、达拉斯、坦帕、奥兰多等主要市场的收入和费用情况[19] - 北弗吉尼亚地区收入同比增长2.7%,为最高增长[19] - 休斯顿地区费用同比下降12.2%,为最大降幅[19] - 其他市场如查尔斯顿、格林维尔、萨凡纳等的收入和费用情况[19] - 公司在亚特兰大、达拉斯、坦帕等主要市场的业务表现良好[21] - 公司在北弗吉尼亚、格林维尔等市场的业务增长较快[21] - 公司在休斯顿、杰克逊维尔等市场的业务增长相对较慢[21] 公司策略 - 公司正在积极拓展新的市场和业务[21] - 公司将继续关注提高运营效率和盈利能力[21] - 公司对未来保持谨慎乐观态度，将密切关注市场变化[21] - 公司在开发管线中有多个新项目正在进行[22] 财务指标 - 公司的固定利率债务占总债务的93.3%，平均利率为3.6%，平均到期期限为8年[12] - 公司的无担保债务占总债务的92.3%，平均利率为3.7%，平均到期期限为6年[13] - 公司95.4%的资产不受担保，2024年第二季度的NOI占比为95.9%[14] - 公司预计2024年全年每股核心FFO为8.88美元，每股核心AFFO为7.92美元[12] - 平均有效利率为3.5%至3.7%之间，资本化利息为1500万美元至1900万美元之间[46] - 稀释后的普通股和单位为11975万至12025万[47] - 2024年全年指引中，每股摊薄收益为4.65美元，每股摊薄FFO为9.04美元，每股摊薄核心FFO为9.02美元，每股摊薄核心AFFO为8.06美元[49] 公司信用评级 - 公司获得了Fitch Ratings的F1评级、Moody's Investors Service的P-2评级和Standard & Poor's Ratings Services的A-2评级[51] 其他信息 - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为MAA[53] - 公司计划在2024年第三季度至2025年第二季度期间发布财报和召开电话会议[54] - 公司计划在2023

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司公布2024年第二季度运营结果 二季度业绩超预期 公司业务在市场需求、项目开发、财务状况等方面表现良好 同时更新了2024年盈利和同店组合指引 [1][3][26] 运营结果 财务指标 - 2024年第二季度摊薄后每股收益为0.86美元 2023年同期为1.24美元；2024年上半年为2.09美元 2023年同期为2.40美元 [2] - 摊薄后每股运营资金（FFO）2024年第二季度为2.06美元 2023年同期为2.39美元；2024年上半年为4.47美元 2023年同期为4.70美元 [2] - 摊薄后每股核心FFO 2024年第二季度为2.22美元 2023年同期为2.28美元；2024年上半年为4.44美元 2023年同期为4.56美元 [2] 同店组合表现 - 2024年第二季度同店组合收入增长0.7% 每单元平均有效租金上涨0.5% 平均实际入住率达95.5% 与去年同期持平 [4] - 同店组合物业运营费用增长3.7% 净运营收入（NOI）下降1.0% [4] - 截至2024年6月30日 居民周转率处于历史低位 为43.5% 与购买单户住宅相关的搬出率创历史新低 [4] 租赁定价 - 2024年第二季度同店组合新租约租赁定价下降5.1% 较第一季度改善110个基点；续约租赁定价上涨4.6% 新租和续约租赁定价综合上涨0.1% 较第一季度改善70个基点 [8] - 截至2024年6月30日的六个月内 同店组合新租和续约租赁定价综合下降0.2% 新入住居民租约下降5.5% 续约租约上涨4.8% [9] 业务活动 收购活动 - 2024年5月 公司收购位于北卡罗来纳州罗利的一个306单元多户公寓社区 目前处于初始租赁阶段 收购价格约8100万美元 [10] - 2024年4月 公司通过预购开发计划收购位于亚利桑那州凤凰城的一块土地 并于6月开始在该地块上建设一个345单元的多户公寓社区 [11] 开发和租赁活动 - 截至2024年第二季度末 公司有7个开发项目 共2617个单元 预计总成本8.663亿美元 仍需投入3.283亿美元 [4] - 2024年第二季度 公司为当前和计划项目（包括前期开发活动）提供7940万美元资金 [12] - 2024年4月 公司开始在北卡罗来纳州夏洛特建设一个302单元的多户公寓社区 预计2026年第四季度完工 2027年第四季度稳定运营 预计总成本约1.02亿美元 [13] - 2024年6月 公司开始在亚利桑那州凤凰城建设一个345单元的多户公寓社区 预计2026年第四季度完工 2027年第四季度稳定运营 预计总成本约1.18亿美元 [14] - 2024年7月 公司同意为北卡罗来纳州夏洛特一个正在建设的239单元多户公寓社区提供融资 预计2025年第二季度交付首批单元 2026年第一季度完工 2026年第四季度稳定运营 总成本约1.12亿美元 公司有权在项目稳定后购买 [15] - 公司预计未来18至24个月内启动4至6个多户开发项目 [16] - 截至2024年第二季度末 公司有4个租赁项目 共1321个单元 实际入住率75.8% 已投入成本3.80877亿美元 [16] 物业改造和重新定位活动 - 截至2024年6月30日 公司内部改造计划已完成2796个单元 平均每单元成本6213美元 每单元平均有效租金增加107美元 [17] - 截至2024年6月30日 公司已在其公寓社区组合中的94000多个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度该计划启动以来 每单元平均有效租金增加约25美元 [17] - 2024年第二季度 公司继续进行物业重新定位计划 升级和重新定位部分公寓社区的设施和公共区域 以实现更高的市场租金增长 2024年上半年该计划花费100万美元 预计2024年下半年启动6个项目 [18] 资本支出和资金分配 资本支出 - 2024年第二季度核心FFO为2.666亿美元 2023年同期为2.733亿美元；2024年上半年为5.328亿美元 2023年同期为5.455亿美元 [19] - 2024年第二季度经常性资本支出为3630万美元 2023年同期为3270万美元；2024年上半年为5530万美元 2023年同期为4900万美元 [19] - 2024年第二季度核心调整后FFO（Core AFFO）为2.303亿美元 2023年同期为2.406亿美元；2024年上半年为4.775亿美元 2023年同期为4.965亿美元 [19] - 2024年第二季度改造、增收、商业和其他资本支出为5290万美元 2023年同期为5740万美元；2024年上半年为8560万美元 2023年同期为1.088亿美元 [19] 资金分配 - 2024年第二季度可分配资金（FAD）为1.774亿美元 2023年同期为1.832亿美元；2024年上半年为3.919亿美元 2023年同期为3.877亿美元 [19] 资产负债表和融资活动 资产负债表 - 截至2024年6月30日 公司在MAALP无担保循环信贷安排下的现金和可用额度共计10亿美元 [20] - 2024年第二季度普通股和非控股权益的股息和分配为1.763亿美元 2023年同期为1.677亿美元 [21] - 2024年5月 MAALP公开发行4亿美元2032年2月到期的无担保高级票据 票面利率5.300% 发行价格99.496% 所得款项用于偿还商业票据计划借款 有效利率5.382% [22] - 截至2024年6月30日 总债务与调整后总资产比率为28.1% 净债务/调整后EBITDAre比率为3.7倍 总债务余额47亿美元 平均有效利率3.8% 固定利率债务占总债务的93.3% 总债务平均到期年限7.4年 [23] 股息 - 公司宣布第122次连续季度普通股股息 于2024年7月31日支付给7月15日登记在册的股东 目前年度股息率为每股5.88美元 [25] 业绩指引 盈利指引 - 公司更新2024年摊薄后每股收益、摊薄后每股核心FFO、摊薄后每股核心AFFO和同店表现指引 预计按季度更新摊薄后每股收益、摊薄后每股核心FFO和摊薄后每股核心AFFO指引 [26] - 摊薄后每股收益指引从4.66 - 5.02美元修订为4.37 - 4.65美元 中点从4.84美元降至4.51美元 [28] - 摊薄后每股核心FFO指引从8.70 - 9.06美元修订为8.74 - 9.02美元 中点维持8.88美元 [28] - 摊薄后每股核心AFFO指引从7.74 - 8.10美元修订为7.78 - 8.06美元 中点维持7.92美元 [28] 同店组合指引 - 物业收入增长指引从0.15% - 1.65%修订为0.15% - 1.15% 中点从0.90%降至0.65% [28] - 物业运营费用增长指引从4.10% - 5.60%修订为3.75% - 4.75% 中点从4.85%降至4.25% [28] - NOI增长指引从 - 2.80% - 0.20%修订为 - 2.50% - 0.10% 中点维持 - 1.30% [28] - 公司预计2024年第三季度核心FFO在每股2.08 - 2.24美元之间 中点为2.16美元 [28] 其他信息 - 公司财产和意外险计划于2024年7月1日续保 总保费下降约1% 此前指引预计增长约15% [32] - 本次发布的补充数据可在公司网站“投资者”页面查看 公司将于2024年8月1日上午9点（中部时间）举行电话会议讨论第二季度业绩 [33] - 公司是一家专注于美国东南部、西南部和中大西洋地区优质公寓社区的房地产投资信托基金 截至2024年6月30日 拥有103614套公寓单元的所有权权益 [34]

公司概况 - 中美洲公寓社区（MAA）是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于7月31日收盘后公布2024年第二季度财报 [1] 上季度表现 - 上季度核心每股运营资金（FFO）为2.22美元，未达Zacks共识预期的2.23美元 [2] - 同店组合平均有效租金增长，但入住率下降，市场供应高，运营费用、房地产税、保险和利息费用同比增加 [2] 行业二季度情况 - 二季度美国公寓市场需求激增，供需差距缩小，全国入住率和租金增长率稳定 [4][5] - 6月入住率连续三个月保持在94.2%，截至6月租金同比上涨0.2%，月有效租金变化超0.4%，平均有效租金为1838美元 [5] - 过去12个月净吸纳约389,629套公寓，2024年前两季度吸纳约257,000套，但过去12个月有522,743套新市场租金公寓交付 [15] 公司二季度情况 - 公司拥有多元化的阳光地带投资组合，受益于市场健康需求，该地区就业增长和人口迁入推动租赁需求，公司还投资现有物业升级设施和技术 [6] - 二季度阳光地带市场供应可能仍高，吸引租户困难，影响公司提租和提高入住率能力 [7] - 预计同店物业净营业收入同比下降0.1%，平均实际入住率为95.5%，较上季度提高20个基点 [8] - 新租约同店有效租赁平均定价同比下降5.3%，较一季度的6.2%有所收窄；续约租金上涨5.0%，与一季度持平；综合租赁率上涨0.1%，一季度为下降0.6% [9][19] - Zacks共识预期季度收入为5.449亿美元，较去年同期增长1.82% [10] - 过去一个月Zacks共识预期季度每股FFO维持在2.20美元，同比下降3.51% [11] - 二季度初至5月30日，公司平均每日实际入住率为95.5%，高于一季度的95.3% [18] - 公司预计2024年第二季度核心每股FFO在2.11 - 2.27美元之间，中点为2.19美元 [20] 公司其他情况 - 过去四个季度，公司三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超预期0.33% [15] - 公司继续实施内部投资计划，有望捕捉租金增长潜力、产生增值回报并提高现有资产收益 [16] - 高利率环境使公司借贷成本高，影响其购买或开发房地产能力，预计二季度利息费用同比增长16.9% [17] - 公司目前Zacks评级为3，收益预期偏差（Earnings ESP）为0.00% [21] 其他相关公司 - 埃塞克斯房地产信托（ESS）定于7月30日公布季度财报，收益预期偏差为+1.00%，Zacks评级为2 [13] - 美国房屋4租赁（AMH）定于8月1日公布季度财报，收益预期偏差为+1.14%，Zacks评级为3 [23]

文章核心观点 - 自2022年初美联储大幅加息以来,房地产投资信托基金(REITs)一直是表现最差的行业之一,截至2023年11月初,整体下跌近三分之一 [2][3] - 但由于通胀有所缓和,加上市场普遍预期美联储将较早降息,REITs已经出现了相当大幅度的反弹,涨幅达25% [4] - 不过REITs行业目前仍面临诸多挑战,投资者需要高度选择性 [5] REITs行业面临的挑战 - 收益率曲线呈现明显倒挂,短期利率下降幅度可能大于长期利率,这对REITs利弊参半 [6] - 经济正在走弱,可能进入滞胀环境,通胀虽有所缓和但仍高于美联储2%目标,这对REITs构成压力 [6] 分析师推荐的REITs投资机会 - 看好多户型REITs,尤其是聚焦中低端物业的公司,其短期租约使其能较好抵御高通胀 [7] - 推荐Mid-America Apartment Communities (MAA),其资产负债表稳健,预计未来5年每股FFO增长近7%,股息收益率4.1% [7] - 也看好W.P. Carey (WPC),其大部分租金与CPI挂钩,在滞胀环境下表现防御 [8]