文章核心观点 - 文章分析AG Mortgage Investment Trust季度财报表现及股价走势，指出其未达盈利和营收预期，虽年初至今股价有涨幅但跑输大盘，当前Zacks Rank为2（Buy）预计短期跑赢市场，还提及同行业Ares Commercial Real Estate业绩预期 [1][3][6] AG Mortgage Investment Trust业绩情况 - 2024年第三季度每股收益0.17美元，未达Zacks共识预期的0.20美元，去年同期为0.10美元，此次财报盈利意外为 - 15%，上一季度盈利意外为 - 4.55% [1] - 过去四个季度公司未能超越共识每股收益预期 [2] - 2024年9月季度营收1495万美元，未达Zacks共识预期6.56%，去年同期为1152万美元，过去四个季度未超共识营收预期 [2] AG Mortgage Investment Trust股价及展望 - 年初至今公司股价上涨约12.3%，而标准普尔500指数上涨19.8% [3] - 股票近期价格走势和未来盈利预期主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 公司盈利前景可帮助投资者判断股票走向，实证研究显示近期股价走势与盈利预测修正趋势强相关，可通过Zacks Rank追踪 [4][5] - 财报发布前公司盈利预测修正趋势有利，当前Zacks Rank为2（Buy），预计短期内股票跑赢市场 [6] - 下一季度共识每股收益预期为0.21美元，营收1700万美元，本财年共识每股收益预期为0.84美元，营收6600万美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业前33%，排名前50%的行业表现比后50%高出超2倍 [8] Ares Commercial Real Estate业绩预期 - 预计11月7日发布2024年9月季度财报，预计每股收益0.11美元，同比变化 - 56%，过去30天该季度共识每股收益预期下调12.5% [9] - 预计营收3992万美元，较去年同期下降24.4% [10]

2024年第三季度整体财务数据关键指标 - 2024年第三季度公司每股账面价值为10.58美元，经济净资产收益率为3.9%，投资组合为65亿美元[3] - 2024年第三季度净利息收入为1580万美元，每股EAD为0.17美元[4] - 2024年第三季度投资组合总计69.262亿美元[17] - 2024年第三季度，可供分配收益（EAD）为487.6万美元，摊薄后每股0.17美元[22] 2024年第三季度贷款业务数据关键指标 - 2024年第三季度贷款购买额（公允价值）为5.249亿美元，当前管道（未偿还本金余额）为3.297亿美元[5] - 2024年第三季度证券化贷款（未偿还本金余额）为7.515亿美元，Arc Home贷款发起额为6.816亿美元[5] 非代理贷款组合数据关键指标 - 非代理贷款组合中，证券化未偿还本金余额为62亿美元，仓库未偿还本金余额为1.232亿美元，证券化票面利率为5.6%，仓库票面利率为7.6%[9] 房屋净值贷款市场投资数据关键指标 - 公司在房屋净值贷款市场投资1.369亿美元，加权平均余额为7.6万美元，加权平均票面利率为10.7%，当前管道约为2亿美元，较去年同期增长138%[12] 对Arc Home投资数据关键指标 - 公司对Arc Home投资3100万美元，占公司股权的5.7%，锁定交易量为10亿美元，较2024年第二季度增长14.8%[13] 遗留WMC商业投资数据关键指标 - 遗留WMC商业投资占投资组合的1.8%和总股本的9.6%，加权平均未杠杆收益率为9.6%[14] - 遗留WMC商业抵押担保证券（CMBS）公允价值为1.196亿美元，加权平均价格为52%，加权平均未杠杆收益率为16.9%，加权平均期限为2.1年[15] 截至2024年9月30日财务数据关键指标 - 截至2024年9月30日，总投资组合资产成本为69.729亿美元，资产公允价值为67.762亿美元，收益率为5.9%，融资成本为64.169亿美元，持有成本为62.906亿美元，资金成本为5.3%，权益为4.856亿美元[18] - 截至2024年9月30日，公司融资额为64亿美元，经济杠杆为3.0倍[19] - 截至2024年9月30日，证券化债务占比86.1%，金额为54.976亿美元，资金成本为5.1%，预付率为88%[20] 账面价值变化数据关键指标 - 2024年6月30日账面价值为3.05511亿美元，9月30日为3.12094亿美元，变化金额为658.3万美元，变化百分比未提及[21] 公司治理相关指标 - 公司董事会8名成员中有3名女性[25] - 公司采用企业治理准则，维护举报人/道德热线[27] - 公司承诺董事会更新，平均任期3.9年[27] - 公司建立独立的非执行董事主席[28] - 公司董事会委员会仅由独立董事组成，董事股份有锁定期[29] 股权持有情况指标 - 公司管理层和董事以及TPG AG共同持有约5%的已发行普通股[31] 杠杆率变化指标 - 2023年9月30日至2024年6月30日，GAAP杠杆率分别为9.7x、10.5x、10.8x、12x；经济杠杆率分别为1.2x、1.5x、1.4x[31] 资产总额变化指标 - 2024年9月30日和2023年12月31日，资产总额分别为6960075千美元和6126428千美元[33] 净利息收入对比指标 - 2024年和2023年第三季度，净利息收入分别为14950千美元和11519千美元[35] 归属于普通股股东净收入对比指标 - 2024年和2023年第三季度，归属于普通股股东的净收入分别为11924千美元和 - 6751千美元[37] 账面价值计算相关指标 - 账面价值计算需减去累计可赎回优先股清算偏好22800万美元[38] 总流动性指标 - 总流动性包括10250万美元现金及现金等价物和1720万美元无抵押机构RMBS[38] 对AG Arc LLC投资指标 - 截至2024年，公司对AG Arc LLC的投资为3100万美元[38] 证券化住宅抵押贷款公允价值变化指标 - 2024年9月30日和2023年12月31日，证券化住宅抵押贷款公允价值分别为6226698千美元和5358281千美元[33] 利息收入对比指标 - 2024年和2023年第三季度，利息收入分别为107456千美元和64211千美元[35]

公司投资组合和收购 - 公司投资组合主要包括住宅投资和机构RMBS[324] - 公司通过Arc Home获得资产，Arc Home是公司拥有约44.6%权益的住宅抵押贷款发起人[322] - 公司于2023年12月6日完成对Western Asset Mortgage Capital Corporation的收购[323,329,330,331] - 公司通过收购WMC增加了12亿美元的投资组合，主要由证券化的非机构贷款构成[417] 公司融资和债务 - 公司发行了6500万美元9.5%到期日为2029年的优先票据[319] - 公司执行了一项本金总额为3.098亿美元的机构贷款证券化交易[319] - 公司使用回购协议和证券化债务等融资安排为投资组合提供融资[454,455,457] - 公司于2024年1月和5月分别发行了34,500千美元和65,000千美元的9.500%优先无担保债券[458] - 公司于2024年6月30日的总融资规模为65.31亿美元，其中无追索权融资占51.17亿美元[459] 公司财务表现 - 公司在二季度每股普通股净收益为-0.02美元，每股可分配收益为0.21美元[320] - 公司在二季度每股普通股派息0.19美元，较上一季度增加5.6%[320] - 公司GAAP杠杆率为12.2倍，经济杠杆率为2.5倍[320] - 公司的总净利息收入从2023年6月30日止6个月期间的22,974,000美元增加到2024年6月30日止6个月期间的33,560,000美元，增加了10,586,000美元[383] - 公司的加权平均GAAP融资余额从2023年6月30日的4,469,000,000美元增加到2024年6月30日的6,419,000,000美元，增加了1,950,000,000美元[363] - 公司的加权平均GAAP融资利率从2023年6月30日的4.42%增加到2024年6月30日的5.20%，增加了0.78个百分点[363] 公司投资组合表现 - 公司在二季度共计购买了8.697亿美元的投资[316,317] - 公司在二季度共计出售了1.986亿美元的投资[316,317] - 公司的非机构贷款投资组合的加权平均收益率为5.94%[421] - 公司的非机构贷款证券化债务的加权平均融资成本为5.28%[421] - 公司的非机构贷款投资组合的净利差为0.66%[421] - 公司的非机构贷款投资组合的杠杆率为1.6倍[421] - 公司的机构抵押贷款证券化债务的加权平均融资成本为4.44%[422] - 公司的机构抵押贷款投资组合的净利差为1.53%[422] - 公司的机构抵押贷款投资组合的杠杆率为6.1倍[422] - 公司的WMC遗留商业投资组合的加权平均收益率为14.42%[423] - 公司的WMC遗留商业投资组合的加权平均融资成本为7.95%[423] 公司资产负债表 - 公司投资组合总额为68.72亿美元，较上年同期增长6.09%[424] - 公司持有现金及现金等价物12.09亿美元，占总资产的5.20%[424] - 公司持有利率掉期合约的公允价值为2.41亿美元，占总资产的1.38%[424] - 公司持有可转换优先无担保债券的账面价值为-7.88亿美元，占总资产的-8.42%[424] - 公司持有高级无担保债券的账面价值为-9.54亿美元，占总资产的-10.61%[424] - 公司总股东权益为53.35亿美元，财务杠杆比率为2.5倍[424] 公司资产证券化 - 公司通过资产证券化交易获得的贷款总额为64.93亿美元[432,433,434] - 公司为遵守风险保留规则而持有的证券占每次证券化交易的5%以上[433] - 公司于2024年6月30日持有6,004,579千美元的非机构贷款抵押贷款证券化贷款，5,441,843千美元的非机构贷款抵押贷款证券化债务[435] - 公司持有610,152千美元的非机构贷款抵押贷款证券化保留凭证[436] - 公司持有93,814千美元的非机构贷款抵押贷款证券化投资，52,570千美元的遗留WMC商业抵押贷款证券化投资[442,443] - 公司持有564,523千美元的机构贷款抵押贷款证券化投资[451] 公司风险管理 - 公司利用衍生工具对冲利率风险，以提高风险调整后收益[468] - 公司需要维持一定流动性以应对保证金要求，过多或过少的流动性都可能对投资收益产生不利影响[474,475,476] 公司股东回报 - 公司于2022年8月3日授权了一项最高150百万美元的股票回购计划[480] - 公司于2023年5月4日授权了一项最高150百万美元的新的股票回购计划[481] - 公司于2021年2月22日授权了一项最高200百万美元的优先股回购计划,但尚未进行任何回购[482] - 公司于2017年5月5日与两家销售代理商签订了最高1亿美元的股票发行协议,截至目前已发行约220万股获得48.3百万美元[484] - 公司需要每年分配至少90%的普通应税收入给股东以保持REIT资格[508] 公司会计政策 - 公司的关键会计政策包括金融工具估值、贷款会计、房地产证券会计、利息收入确认、融资安排、投资合并和企业合并会计[506] - 公司已选择按照内部税收法规要求作为房地产投资信托基金(REIT)运营[507] - 如果公司未能保持REIT资格,将面临重大的税收影响,可能

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度调整后账面价值从10.58下降到10.37,经济收益率基本持平[9] - 公司二季度净利息收入为1740万美元,每股亏损0.02美元,每股可分配收益0.21美元,超过新设的0.19美元每股股息[10] - 公司二季度末总流动性为1.8亿美元,包括1.2亿美元现金和5900万美元无担保机构MBS[25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合延迟率维持在1%左右,较上季度略有改善[16] - 公司在二季度进行了两次证券化交易,包括一次首次私募的Fannie和Freddie合格投资者贷款证券化[16] - 公司预计未来几个季度将保持类似的证券化交易节奏[17] - Arc Home在4月底以接近年内利率峰值的价格出售了其MSR组合,获得了充足的流动性用于业务拓展[18] - Arc Home的贷款规模和利润率均有所提升[18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 非QM市场供需仍较为平衡,公司将继续关注这一领域的投资机会[39][40][41][48] - 优质jumbo贷款市场近期受到一定压力,但整体住房信贷市场仍较为健康[47][48] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司成功发行6500万美元投资级无担保债券,用于偿还即将到期的8600万美元可转债,优化了公司的债务结构[11] - 公司将在偿还可转债后,将流动性投资于机构MBS,以获得短期的高风险调整收益,但预计将在未来几个季度内逐步减少这一头寸,回到公司历史的1倍左右的杠杆水平[12][27][56] - 公司并入罗素2000指数,有助于扩大投资者基础和提高流动性[13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司合并后的协同效应和发展前景表示乐观[13][14] - 管理层认为住房市场和贷款人信用状况保持韧性,对未来前景持谨慎乐观态度[15] 其他重要信息 - 公司二季度末经济杠杆率为2.5倍,其中1倍来自机构MBS头寸,预计将在9月偿还可转债后降至更低水平[24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Doug Harter 提问** 公司计划在多长时间内将机构MBS头寸转回核心资产,预期收益率差异如何[26][27][28][29] **T.J. Durkin 回答** 公司计划在偿还可转债后的2-3个季度内完成机构MBS头寸的转换,由于采用较低杠杆,收益率不会太高[27][29] 问题2 **Bose George 提问** 公司三季度的可分配收益是否会受到流动性持有的影响而有所下降[33][34] **T.J. Durkin 回答** 三季度可能会是一个过渡期,但未来公司将努力避免持有过多现金拖累收益,恢复到更正常的投资组合状态[34] 问题3 **Nick Smith 回答** 公司将密切关注房地产抵押贷款市场的发展,包括非QM贷款、优质jumbo贷款和房地产抵押贷款证券化市场,根据市场变化调整投资策略[39][40][41][47][48]

财务状况 - 公司二季度账面净值为每股10.63美元，较一季度末的10.84美元下降2.0%[2] - 公司总资产达71亿美元，较上年末增长16.0%[34] - 公司持有的现金及受限现金合计1.484亿美元[34] - 公司的优先股总清算优先权为2.28亿美元[35] - 公司的普通股发行在外股数为2,947.4万股[35] - 公司的GAAP杠杆率为12.2倍，经济杠杆率为2.5倍[57] - 公司投资组合中的非追索性融资安排为51.737亿美元[58] 经营业绩 - 公司二季度每股收益可分配额为0.21美元，覆盖了每股0.19美元的股息[3] - 公司二季度宣布每股0.19美元的普通股股息，较一季度增加5.6%[2] - 公司二季度净利息收入为1,638.1万美元，同比增长44.0%[38] - 公司在2024年6月30日季度的净收益/(损失)为-661,000美元，而2023年6月30日季度为3,470,000美元[47] - 2024年6月30日季度的可分配收益(EAD)为6,276,000美元，每股0.21美元，而2023年6月30日季度为1,652,000美元，每股0.08美元[53] - 2024年6月30日季度的净利息收入为17,381,000美元，而2023年6月30日季度为12,927,000美元[48] - 2024年6月30日季度Arc Home的可分配收益(EAD)为-849,000美元，而2023年6月30日季度为-1,455,000美元[50] - 2024年6月30日季度的营业费用为12,623,000美元，而2023年6月30日季度为11,604,000美元[51] 投资组合 - 公司二季度投资组合规模为68.72亿美元，较一季度末的62.2亿美元增加了10.8%[4] - 公司投资组合包括住宅抵押贷款证券化产品、住宅抵押贷款、商业贷款和房地产证券等[34] - 公司投资于Arc Home LLC的持股比例为44.6%[59] - 公司投资组合的加权平均收益率为未披露[59] 融资活动 - 公司二季度发行了6500万美元的9.5%优先无担保债券[4] - 公司二季度参与了一笔3.69亿美元的抵押贷款证券化交易[4] - 公司二季度从Arc Home收购了1.336亿美元的贷款[12] - 公司发行了9.538亿美元的高级无担保票据[35] - 公司的融资安排总额达12.358亿美元，较上年末增加60.8%[35] - 公司融资的加权平均资金成本为未披露[59]

2024年第一季度财务关键指标 - 2024年第一季度每股账面价值为10.84美元，每股调整后账面价值为10.58美元[164] - 2024年第一季度摊薄后每股普通股可分配净收入为0.55美元，摊薄后每股可分配收益为0.21美元[164] - 2024年第一季度GAAP杠杆比率为10.8倍，经济杠杆比率为1.4倍[164] - 2024年第一季度宣布每股普通股股息为0.18美元[164] - 2024年第一季度净收入为2.089亿美元，较2023年同期的1.254亿美元增加8350万美元[207] - 2024年第一季度利息收入为9557.2万美元，较2023年同期的5780.3万美元增加3776.9万美元，主要因投资组合增加和加权平均收益率上升[207][208] - 2024年第一季度GAAP投资组合加权平均摊销成本为64.57亿美元，较2023年同期的46.93亿美元增加17.64亿美元；加权平均收益率为5.92%，较2023年同期的4.93%增加0.99%[208] - 2024年第一季度利息支出为7839.3万美元，较2023年同期的4618.8万美元增加3220.5万美元，因GAAP融资余额和加权平均融资利率上升[207][210] - 2024年第一季度GAAP投资组合加权平均融资余额为60.22亿美元，较2023年同期的42.88亿美元增加17.34亿美元；加权平均融资利率为5.21%，较2023年同期的4.31%增加0.90%[210] - 2024年第一季度利率互换净利息收入为190万美元，较2023年同期的102万美元增加88万美元，主要因净加权平均收款率上升[207][211] - 2024年第一季度净实现损益为亏损110.3万美元，2023年同期为盈利10万美元，主要因解除利率互换合约产生损失[211] - 2024年第一季度净未实现损益为盈利1001.4万美元，较2023年同期的871.7万美元增加129.7万美元[207][212] - 2024年第一季度关联方管理费用为174.1万美元，较2023年同期的207.5万美元减少33.4万美元，因基础管理费减少0.6百万美元[207][212] - 2024年第一季度来自关联方的权益收益为203.7万美元，较2023年同期的1.6万美元增加202.1万美元[207][217] - 2024年和2023年第一季度归属于普通股股东的净收入分别为1630.4万美元和795.4万美元，可分配收益分别为612.5万美元和58.2万美元，摊薄后每股可分配收益分别为0.21美元和0.03美元[224] - 2024年和2023年第一季度总交易相关费用和交易相关绩效费用分别为102.3万美元和180万美元[224] - 截至2024年3月31日，投资组合的加权平均收益率为6.09%，资金加权平均成本为5.17%，净息差为0.92%，杠杆比率为1.4倍[233] - 截至2024年3月31日，GAAP投资组合的加权平均收益率为5.98%，资金加权平均成本为5.17%，净息差为0.81%，杠杆比率为10.8倍[233] - 2024年第一季度，Arc Home净抵押贷款服务权及相应衍生品公允价值的实现和未实现变动中，0.9百万美元或每股0.03美元被排除在EAD之外；公司对Arc Home投资公允价值的未实现变动中，4.4万美元或每股0.00美元被排除在EAD之外[225] - 2023年第一季度，Arc Home净抵押贷款服务权及相应衍生品公允价值的实现和未实现变动中， -0.6百万美元或每股 - 0.03美元被排除在EAD之外；公司对Arc Home投资公允价值的未实现变动中，0.2百万美元或每股0.01美元被排除在EAD之外[225] - 2024年第一季度，公司消除了Arc Home确认的0.2百万美元或每股0.01美元的内部实体利润，并将购买的相关贷款成本基础降低了相同金额；2023年第一季度未消除任何内部实体利润[226] - 截至2024年3月31日，套期保值的收益为0.12%[233] - 现金及现金等价物收益率为5.20%，利率互换收益率为1.60%，可转换高级无担保票据收益率为 - 8.42%，高级无担保票据收益率为 - 10.80%[233] - 截至2024年3月31日，投资组合的当前面值为6654364000美元，GAAP投资组合为6644351000美元[237] - 截至2024年3月31日，住宅投资组合加权平均票面利率为5.18%，加权平均收益率为5.91%[237] - 截至2024年3月31日，非机构RMBS的公允价值为97336000美元，GAAP基础下为73476000美元[237][251] - 截至2024年3月31日，非机构VIE中证券化住宅抵押贷款的未偿还本金余额为5854878000美元，公允价值为5467555000美元[244] - 截至2024年3月31日，非机构VIE中证券化债务的公允价值为4871205000美元，含名义价值1.313亿美元的仅付息类[244] - 截至2024年3月31日，从非机构VIE保留的证书公允价值为597357000美元，扣除融资安排后为282350000美元[244] - 截至2024年3月31日，公司为遵守风险保留规则持有的债券公允价值为4.05亿美元[247] - 截至2024年3月31日，公司部分风险权益中面临证券化首次损失的债券公允价值为1.197亿美元[248] - 截至2024年3月31日，有三个证券化项目未偿还本金余额为4亿美元，符合选择性赎回标准[248] - 截至2024年3月31日，非机构VIE内持有的房地产按公允价值0.9百万美元入账[245] - 截至2024年3月31日，非机构RMBS当前面值9.4737亿美元，公允价值9.7336亿美元；遗留WMC CMBS当前面值10.3399亿美元，公允价值5.4389亿美元[252] - 截至2024年3月31日，非机构RMBS中加州公允价值占比43.4%为4.2215亿美元；遗留WMC CMBS中加州公允价值占比31.4%为1.7104亿美元[253] - 截至2024年3月31日，机构RMBS公允价值1.42783亿美元，加权平均CPR为0.3%[253] - 截至2024年3月31日，GAAP杠杆率为10.8倍，经济杠杆率为1.4倍；截至2023年12月31日，GAAP杠杆率为10.5倍，经济杠杆率为1.5倍[264][265] - 2024年第一季度，公司宣布普通股股息为0.18美元，8.25% A系列优先股、8.00% B系列优先股和8.000% C系列优先股股息分别为0.51563美元、0.50美元和0.50美元[271] - 截至2024年3月31日，公司无未分配应税收入[270] - 截至2024年3月31日，公司流动性为1.403亿美元，包括1.003亿美元现金及现金等价物和4000万美元无抵押机构RMBS[273] - 2024年和2023年第一季度末，现金及现金等价物和受限现金期初余额分别为1.25573亿美元和9880.3万美元，变动为2677万美元；期末余额分别为1.16634亿美元和1.02422亿美元，变动为1421.2万美元[278] - 2024年第一季度经营活动提供净现金1197.2万美元，投资活动使用净现金2.48231亿美元，融资活动提供净现金2.2732亿美元[278] - 2024年和2023年第一季度管理费用分别为174.1万美元和207.5万美元，2024年经理同意放弃60万美元管理费[288] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，记录的应付管理费用分别为170万美元和150万美元[289] - 2024年和2023年第一季度费用报销分别为184.6万美元和156.5万美元，2024年经理同意放弃30万美元费用报销[293] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司应付给管理人或其关联方的报销款分别为180万美元和150万美元[294] - 截至2024年3月31日，公司资产总久期为2.74年[320] 业务线交易情况 - 截至2024年3月31日的季度内，非机构贷款购买公允价值为1421.4万美元，机构合格贷款为2.71084亿美元，机构RMBS为1.27724亿美元，非机构RMBS销售公允价值为1931.8万美元[166] - 执行了总未偿还本金余额为3.775亿美元的机构合格贷款评级证券化[167] - 公开发行本金金额为3450万美元、2029年到期、利率为9.500%的优先票据，净收益约为3280万美元[167] - 回购了本金金额为710万美元的未偿还遗留WMC可转换票据[167] - 2023年12月6日完成对WMC的收购，投资组合增加12亿美元，主要为证券化非机构贷款[170] - 公司因合并向原WMC普通股股东发行约920万股普通股，原WMC普通股股东在合并后持有公司约31%的普通股权益[188] - 2024年1月26日，公司发行3450万美元本金的9.500%高级票据，2029年到期[259] - 截至2024年3月31日，有追索权融资6.77908亿美元，无追索权融资49.80942亿美元；截至2023年12月31日，有追索权融资7.08225亿美元，无追索权融资47.11623亿美元[260] 市场环境相关 - 2024年第一季度，30年期固定利率抵押贷款从年初上涨约20个基点至6.8%，10年期美国国债收益率从2023年12月的3.88%上涨约33个基点至4.21% [193] - 2024年3月消费者物价指数显示通胀同比为3.5%，失业率维持在3.8% [193] - 2024年第一季度末，2年期和10年期美国国债收益率倒挂约43个基点，较2023年末的37个基点略有增加 [193] - 2024年第一季度RMBS利差大幅收紧，CRT分层利差收紧50至200个基点，高级非QM利差收紧约40个基点，BBB -和BB -评级的非QM利差分别收紧70和120个基点 [194] - 2024年第一季度夹层CRT分层总回报率为2% - 4%，次级CRT分层为4% - 6%，遗留RMBS为1% - 2% [194] - 2024年第一季度初级RMBS发行总额近300亿美元，较2023年第一季度和第四季度分别增长56%和73% [195] - 2024年1月美国全国房价指数同比上涨6%，部分西海岸城市及部分城市房价涨幅低于6% - 12%，部分城市如芝加哥、底特律等涨幅高于3% - 6% [196] 股权与奖励计划 - 2020年股权奖励计划规定可发行的普通股最高数量为666,666股，截至2024年3月31日，有448,397股普通股可用于奖励[295] - 自2020年股权奖励计划启动至2024年3月31日，公司已向独立董事授予总计192,101股受限普通股，且均已归属[296] - 2023年12月6日，公司因WMC收购向两名独立董事授予总计25,962个受限股票单位，截至2024年3月31日，这两名独立董事还获得总计206个股息等价单位，这些将于2024年6月23日全部归属[297] - 2021年管理人股权奖励计划规定可授予管理人的普通股最高数量为573,425股，截至2024年3月31日，该计划下未发行任何股份或奖励[298] 合规与风险相关 - 联邦所得税法要求REIT每年至少分配90%的REIT普通应税收入[268] - 公司需每年向股东分配至少90%的普通应税收入（经某些调整后）以符合REIT资格[306] - 若公司未能符合REIT资格且不符合某些法定救济条款，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并可能在失去资格后的四个纳税年度内无法重新获得资格[307] - 若公司被视为投资公司，其“投资证券”价值不得超过非合并基础上总资产价值（不包括美国政府证券和现金项目）的40% [308] - 公司主要流动性风险源于用短期融资为长期资产融资，经理通过维持审慎杠杆水平等方式降低风险[324] - 若抵押的抵押贷款或房地产证券公允价值下降，公司可能面临追加保证金要求，影响流动性并导致损失[325] - 利率互换要求公司以现金或机构RMBS形式向交易对手方交付抵押品以满足变动保证金和初始保证金要求[326] - 住宅物业价值受多种不可控因素影响，价值下降会使公司遭受损失并影响投资组合抵押品价值[329] - 公司面临借款人违约增加和非机构资产信用利差扩大带来的信用风险，通过收购前尽职调查等管理风险[331] - 提前还款率上升会加速购买溢价的摊销，降低资产收益率或利息收入；反之则有相反影响[333] - 提前还款速度与预期不符会降低公司经理套期保值策略的有效性并可能导致交易损失[335] - 基础风险指机构RMBS公允价值因与可比期限国债收益率利差扩大而可能导致账面价值下降[336] - 公司面临股权和债务资本市场风险，作为REIT需分配大量应税收入，通过监测市场来决策融资[338] 利率敏感性分析 - 表格量化了利率瞬间上升或下降25、50和75个基点时，GAAP股权、资产公允价值和预计

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度录得GAAP净收益1630万美元,每股收益0.55美元 [24] - 公司的账面价值为每股10.84美元,调整后账面价值为每股10.58美元,较12月底增长约3.7% [24] - 账面价值的增长主要来自投资组合的公允价值上升、对冲组合的收益以及可分配收益(EAD)的改善 [25] - 公司的净利息收入(包括对冲组合的利息收入)为每股0.69美元,超过了运营费用和优先股股息0.44美元,产生了0.25美元的收益 [27] - 净利息收入较上一季度增加410万美元,主要来自于全季度的WMC投资组合收益,而运营费用仅增加140万美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度完成了377百万美元的住房贷款证券化,并新增285百万美元的住房贷款,同时建立了2.84亿美元的贷款管道 [17] - 公司还通过资产轮换从WMC收购的资产中获得约3600万美元的权益回报 [18] - Arc Home的锁定量在第一季度为6.87亿美元,4月份继续保持强劲,约3亿美元,较上年同期增长超过40% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 信用利差收紧推动了公司投资组合的公允价值上升,带来了3.7%的账面价值增长 [16] - 尽管信用利差收紧,但公司新增贷款的权益回报仍保持在中高teens水平 [19] - 公司认为,即使利率上升,对于住房贷款的需求也主要受季节性因素影响,而不会受到100-200个基点的利率变动的太大影响 [40] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司完成了对WMC的收购,进一步增强了公司的投资组合和股本基础,提高了公司的规模 [22][13] - 公司认为WMC收购是将其定位为纯粹的住房抵押贷款REIT的又一重要步骤 [13] - 公司表示仍然对其他收购和扩大规模的机会持开放态度,不将WMC收购视为一次性事件 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,在利率持续较高的环境下,其能够在保护账面价值的同时,提高收益能力的表现证明了其实力 [11] - 公司认为,尽管信用利差收紧,但住房基本面的持续强劲以及住房信贷供给有限,为公司带来了良好的投资机会 [16] - 公司认为,即使利率上升,对于住房贷款的需求也主要受季节性因素影响,而不会受到100-200个基点的利率变动的太大影响 [40] - 公司认为,即使利率出现回落,其在人员配置和运营效率方面的优化也能应对需求的变化 [40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Doug Harter 提问** 公司对未来新增投资的展望如何,以及资金来源的计划 [32] **Nick Smith 回答** 公司主要通过资产轮换来为新增投资提供资金,目前有充足的市场机会,预计可以实现中高teens的收益率 [33][35] 问题2 **Bose George 提问** 公司对可分配收益(EAD)的可持续性以及手头现金的部署计划 [45] **T.J. Durkin 回答** 公司认为EAD处于较高水平具有可持续性,一方面投资组合收益较高,另一方面正在实现WMC并购带来的协同效应,降低运营费用 [46][47][48] 公司手头约有1.4亿美元现金,其中40-50百万美元可用于部署 [46] 问题3 **Eric Hagen 提问** 公司对机构和非机构抵押贷款证券利差的看法,以及是否看到了任何与不良资产相关的投资机会 [53] **T.J. Durkin 回答** 公司主要关注信用利差,对机构抵押贷款证券利差的变化影响有限,目前更多关注新增贷款的投资机会,暂未发现大规模的不良资产投资机会 [54][56]

公司概况 - MITT公司是一家专注于纯住宅抵押贷款的房地产投资信托公司，致力于长期获得有吸引力的风险调整回报，通过非机构住宅贷款证券化的方式进行投资[8][1] 财务表现 - MITT公司在2024年第一季度表现强劲，每股账面价值为10.84美元，调整后每股账面价值为10.58美元，总净资产为539.6亿美元，流动性为140.3亿美元，经济杠杆率为1.4倍[9][2] - MITT公司在2024年第一季度净利息收入为18.2百万美元，每股收益为0.55美元[10][3] 投资组合 - MITT的投资组合中，保留的非机构债券-IOs的回报率为15.4%[24][4] - MITT的投资组合中，Legacy WMC商业贷款的回报率为9.9%[24][5] - MITT的投资组合中，Legacy WMC商业贷款和其他证券的回报率为22.0%[24][6] - MITT的投资组合中，现金和现金等价物占比为5.2%[24][7] - MITT的投资组合中，Arc Home占比为5.1%[24][8] - MITT的投资组合中，资产净值为1,223.7亿美元[24][9] - MITT的投资组合中，资产净值收益率为9.2%[24][10] - MITT的投资组合中，资产净值杠杆率为1.4倍[24][11] - MITT的投资组合中，资产净值回报率为13.6%[24][12] 公司财务 - 2024年3月31日，公司的Book Value为$319,093，每股Book Value为$10.84[31][13] - 2024年3月31日，公司的Earnings Available for Distribution为$6,125，每股为$0.21[32][14] - 公司的投资组合中，Securitized Non-Agency Loans的Asset FMV为$5,467.6，Yield为5.6%[37][15] - 公司的经济杠杆比率在2024年3月31日为1.4x[38][16] - 公司在2024年3月31日的资产总额为$6,400,668，股东权益为$539,565[39][17] - 公司在2024年3月31日的净利息收入为$17,179[40][18] 投资和战略 - MITT成功通过证券化延长了仓库融资期限，降低了市场融资敞口和经济杠杆率[28][19] - 公司通过AG Arc LLC投资于持牌的抵押贷款发起人Arc Home LLC，截至2024年3月31日，公司在AG Arc LLC中的投资为3320万美元，占比44.6%[45][20]

每股相关指标变化 - 截至2024年3月31日，每股账面价值为10.84美元，较2023年12月31日的10.46美元增长约3.7%；调整后每股账面价值为10.58美元，较2023年12月31日的10.20美元增长3.7% [2] - 2024年第一季度，摊薄后普通股股东可获得的每股净收入/（亏损）为0.55美元，可分配收益（EAD）为每股0.21美元，宣布的普通股每股股息为0.18美元 [2] - 2024年第一季度基本和摊薄后每股收益均为0.55美元，2023年同期均为0.38美元[29] - 2024年第一季度可分配收益为612.5万美元，2023年同期为58.2万美元；摊薄后每股可分配收益2024年第一季度为0.21美元，2023年同期为0.03美元[33] - 2024年第一季度净利息收入18,212千美元，2023年同期为13,217千美元；2024年第一季度可分配收益6,125千美元，2023年同期为582千美元；2024年第一季度摊薄后每股可分配收益0.21美元，2023年同期为0.03美元[35] 投资组合与融资额变化 - 截至2024年3月31日，投资组合为62亿美元，高于2023年12月31日的59亿美元；融资额为58亿美元，高于2023年12月31日的56亿美元 [2] 资产收购与出售情况 - 2024年第一季度，公司购买了2.853亿美元的非机构和符合机构条件的贷款、1.277亿美元的机构RMBS，出售了1930万美元的非机构RMBS [2] - 截至报告发布日，公司有来自Arc Home和第三方发起人、经调整未偿还本金余额为2.839亿美元的收购管道 [2] 证券化与票据交易情况 - 2024年第一季度，公司执行了未偿还本金余额为3.775亿美元的符合机构条件贷款证券化，发行了本金金额为3450万美元、2029年到期、利率为9.500%的优先票据，回购了710万美元WMC收购中承担的、2024年到期、利率为6.75%的可转换优先票据 [2] 杠杆比率与流动性情况 - 截至2024年3月31日，GAAP杠杆比率为10.8倍，经济杠杆比率为1.4倍，净息差为0.8%，总流动性为1.403亿美元 [2] - 2024年3月31日GAAP杠杆为5,824,174千美元，杠杆比率为10.8倍；经济杠杆为754,587千美元，杠杆比率为1.4倍[39] Arc Home业务线数据 - 2024年第一季度，Arc Home发放了3.378亿美元的住宅抵押贷款，公司从Arc Home购买了未偿还本金余额为7980万美元的贷款 [11] - 2024年第一季度，Arc Home税后净亏损为30万美元，公司在去除从Arc Home收购贷款的收益前，应占税后净收入为亏损10万美元 [11] - 2024年第一季度消除Arc Home确认的实体内部利润0.2百万美元，每股0.01美元，同时降低所购贷款成本基础相同金额；2023年第一季度未消除[34] 优先股股息情况 - 公司董事会宣布2024年第二季度优先股股息，8.25% A系列优先股每股0.51563美元，8.00% B系列和8.000% C系列优先股每股均为0.50美元，将于6月17日支付 [12][13][14] TPG Angelo Gordon管理资产情况 - TPG Angelo Gordon截至2023年12月31日管理资产约780亿美元，2022年12月31日为约530亿美元[22][23] 公司总资产与总负债变化 - 截至2024年3月31日公司总资产64.00668亿美元，较2023年12月31日的61.26428亿美元增长约4.47%[28] - 截至2024年3月31日公司总负债58.61103亿美元，较2023年12月31日的55.9806亿美元增长约4.70%[28] 公司收入、费用与利润变化 - 2024年第一季度公司净利息收入1717.9万美元，较2023年同期的1161.5万美元增长约47.90%[29] - 2024年第一季度公司其他收入1081.1万美元，较2023年同期的983.7万美元增长约9.90%[29] - 2024年第一季度公司总费用913.7万美元，较2023年同期的892.8万美元增长约2.34%[29] - 2024年第一季度公司净利润2089万美元，较2023年同期的1254万美元增长约66.6%[29] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为1630.4万美元，较2023年同期的795.4万美元增长约104.98%[29] 账面价值计算分子情况 - 账面价值计算时分子为股东权益减去累计可赎回优先股净收益220.5百万美元；调整后账面价值计算时分子为股东权益减去累计可赎回优先股清算价值228.0百万美元[40] 对AG Arc LLC投资情况 - 截至2024年3月31日，公司对AG Arc LLC的投资为33.2百万美元，占股44.6%[42]

公司股权结构 - 公司持有Arc Home约44.6%的股份[309] 公司业务交易数据 - 2023年公司非机构贷款购买额为587643千美元，销售额为330742千美元，从WMC收购资产价值977827千美元[317] - 2023年执行三次评级证券化，非机构贷款证券化未偿还本金余额为6.775亿美元，符合机构标准的贷款证券化未偿还本金余额为3.183亿美元；后续又执行一次符合机构标准的贷款证券化，未偿还本金余额为3.775亿美元；发行3450万美元的高级票据，净收益约3280万美元；回购710万美元的未偿还遗留WMC可转换票据[320] - 2023年公司回购110万股普通股，花费640万美元，加权平均成本为每股5.72美元，使2022年12月31日调整后每股账面价值增加约2.7%，截至2023年12月31日，授权普通股回购计划剩余约1650万美元额度[325] 市场行业数据 - 2023年RMBS全年发行总额为650亿美元，约为2022年1370亿美元的一半，是2016年以来最慢的一年；基准CRT发行下降60%至83亿美元；非QM发行280亿美元，同比下降25% [323] - 2023年全年美国全国房价指数上涨5.5%，超过2022年6月的峰值0.8% [324] - 2023年10月底30年固定利率抵押贷款达到7.8%，为2000年以来最高水平，年底降至6.6% [321] - 2023年12月现有房屋总挂牌量为100万套，与2023年大部分时间持平，但远低于疫情前水平；截至12月新挂牌量为413万套，比2021年同期少约180万套[326] 公司财务关键指标（每股相关） - 2023年公司每股账面价值为10.46美元，调整后每股账面价值为10.20美元；摊薄后普通股股东可获得的净收入/（亏损）为每股1.68美元，可分配收益为每股0.39美元；GAAP杠杆比率为10.5倍，经济杠杆比率为1.5倍；全年每股普通股股息为0.72美元[319] - 2023年末每股账面价值为10.46美元，2022年末为11.39美元；调整后每股账面价值2023年末为10.20美元，2022年末为11.03美元[332] - 2023年可分配收益为8274美元，每股摊薄收益为0.39美元；2022年可分配收益为1900美元，每股摊薄收益为0.08美元[364] 公司财务关键指标（收入、收益相关） - 2023年利息收入为260329千美元，2022年为180303千美元，增加80026千美元；2023年利息支出为212500千美元，2022年为118918千美元，增加93582千美元[334] - 2023年总净利息收入为47829千美元，2022年为61385千美元，减少13556千美元[334] - 2023年净实现收益为7697千美元，2022年为81389千美元，减少73692千美元[334] - 2023年净未实现收益为1450千美元，2022年为 - 137634千美元，增加139084千美元[334] - 公司因WMC收购记录了30190千美元的廉价购买收益[334] - 2023年净收入为53784千美元，2022年为 - 53100千美元，增加106884千美元；可供普通股股东分配的净收入2023年为35440千美元，2022年为 - 71444千美元，增加106884千美元[334] - 2023年净利息收入为5190美元，2022年为5438美元；2023年总其他收入/（损失）为852美元，2022年为 - 1484美元[359] 公司财务关键指标（投资组合相关） - 2023年GAAP投资组合加权平均摊销成本为5018百万美元，2022年为4001百万美元，增加1017百万美元；加权平均收益率2023年为5.19%，2022年为4.51%，增加0.68%[337] - 2023年加权平均GAAP融资余额为4635百万美元，2022年为3655百万美元，增加980百万美元；加权平均融资利率2023年为4.58%，2022年为3.25%，增加1.33%[340] - 2023年末利率互换名义价值为503百万美元，2022年末为335百万美元，增加168百万美元；加权平均可变接收利率2023年为5.38%，2022年为4.30%，增加1.08%[343] - 截至2023年12月31日，总投资组合摊余成本为6329311000美元，公允价值为5927862000美元，摊销收益率为6.05%[372] - 截至2023年12月31日，GAAP投资组合摊余成本为6311860000美元，公允价值为5905036000美元，摊销收益率为5.95%[372] - 截至2022年12月31日，总投资组合摊余成本为4739605000美元，公允价值为4221925000美元，摊销收益率为5.14%[379] - 截至2022年12月31日，GAAP投资组合摊余成本为4689013000美元，公允价值为4172316000美元，摊销收益率为4.99%[379] - 截至2023年12月31日，投资组合公允价值为59.27862亿美元，加权平均票面利率为5.06%，加权平均收益率为6.05%，加权平均期限为9.20年；2022年12月31日公允价值为42.21925亿美元[385] - 2023年12月31日，住宅抵押贷款总额票面价值为6.124045亿美元，公允价值为5.675912亿美元，加权平均票面利率为5.28%，加权平均收益率为5.68%，加权平均期限为9.86年；2022年12月31日公允价值为4.139285亿美元[385] - 2023年12月31日，非机构RMBS总额票面价值为1.36197亿美元，公允价值为1.12448亿美元，加权平均票面利率为1.50%，加权平均收益率为14.08%，加权平均期限为5.48年；2022年12月31日公允价值为6351.6万美元[385] - 2023年12月31日，GAAP投资组合公允价值为59.05036亿美元，加权平均票面利率为5.19%，加权平均收益率为5.95%，加权平均期限为9.69年；2022年12月31日公允价值为41.72316亿美元[385] - 2023年12月31日，非机构VIE中证券化住宅抵押贷款未偿本金余额为5.59996亿美元，公允价值为5.175169亿美元；2022年12月31日未偿本金余额为3.841265亿美元，公允价值为3.436201亿美元[396] - 2023年12月31日，非机构VIE中证券化债务未偿本金余额为5.069689亿美元，公允价值为4.59749亿美元；2022年12月31日未偿本金余额为3.527304亿美元，公允价值为3.078593亿美元[396] - 2023年12月31日，非机构VIE留存证书公允价值为5788.29万美元；2022年12月31日为3576.08万美元[396] - 2023年12月31日，非机构VIE留存证书融资安排金额为3012.05万美元；2022年12月31日为1979.37万美元[396] - 2023年12月31日，非机构VIE留存证书扣除融资安排后净额为2776.24万美元；2022年12月31日为1596.71万美元[396] - 截至2023年和2022年12月31日，非机构VIEs中的证券化债务中仅付息类别的名义余额分别为1.338亿美元和1.443亿美元，仅付息/超额服务债券的名义余额分别为111亿美元和80亿美元[397] - 截至2023年12月31日，公司在非机构VIEs中持有的房地产按090万美元入账[397] - 截至2023年和2022年12月31日，公司的风险权益中为遵守风险保留规则持有的债券公允价值分别为3.895亿美元和2.151亿美元[397] - 截至2023年12月31日，非机构RMBS和遗留WMC CMBS及其他证券按信用评级划分的公允价值总计分别为1.12448亿美元、5634.9万美元和115.6万美元[399] - 截至2023年12月31日，非机构RMBS和遗留WMC CMBS投资组合的当前面值分别为1.36197亿美元和1.03458亿美元，公允价值分别为1.12448亿美元和5634.9万美元[401] - 截至2023年12月31日，非机构RMBS和遗留WMC CMBS投资组合中，加利福尼亚州的抵押物集中度分别为39.2%和43.4%，公允价值分别为4402.7万美元和2446万美元[404] - 截至2023年12月31日，机构RMBS仅付息类别的公允价值为1569.4万美元，恒定提前还款率为5.7%[406] 公司财务关键指标（其他） - 2023年总投资相关费用为9808美元，2022年为9198美元，主要因GAAP住宅抵押贷款组合加权平均成本从39亿美元增至48亿美元[353] - 2023年完成3次证券化，2022年为8次，交易相关费用减少，但WMC收购产生600万美元费用部分抵消了下降幅度[354] - 2023年来自关联方的权益收益/（损失）为 - 1390美元，2022年为 - 10258美元[356] - 2023年和2022年总交易相关费用和交易相关绩效费用分别为1110万美元和1650万美元，分别有10万美元和70万美元记录在“利息费用”项[366] - 2023年和2022年，Arc Home净抵押贷款服务权等公允价值变动分别有 - 30万美元（每股 - 0.01美元）和920万美元（每股0.40美元）被排除在可分配收益之外[366] - 2023年和2022年，公司分别消除Arc Home确认的140万美元（每股0.07美元）和600万美元（每股0.26美元）内部实体利润[366] - GAAP净利息利润率和非GAAP净利息利润率分别通过GAAP投资组合和投资组合的加权平均收益率减去加权平均资金成本计算得出[368] - 2023年12月31日，现金及现金等价物为111534000美元，收益率为5.25%[372] - 2022年12月31日，现金及现金等价物为84621000美元，收益率为4.11%[379] - 2023年12月31日，利率互换为12146000美元，收益率为1.73%[372] - 2022年12月31日，利率互换为8727000美元，收益率为1.53%[379] - 2023年12月31日，总股东权益为528368000美元，杠杆比率为1.5倍[372] - 2022年12月31日，总股东权益为462800000美元，杠杆比率为1.3倍[379] - 2023年12月，公司通过收购WMC承担了11亿美元的负债[407] - 截至2023年和2022年12月31日，公司的融资安排分别与7家和6家交易对手方有未偿还余额[408] - 截至2023年和2022年12月31日，公司的总GAAP融资分别为5.564481亿美元和3.883539亿美元[414] - 截至2023年12月31日，GAAP杠杆为5562785美元，经济杠杆为782632美元，杠杆比率分别为10.5倍和1.5倍；截至2022年12月31日，GAAP杠杆为3880182美元，经济杠杆为583005美元，杠杆比率分别为8.4倍和1.3倍[419][420] - 2023年12月31日止十二个月，公司宣布普通股股息为每股0.72美元，8.25% A系列、8.00% B系列和8.000% C系列优先股股息分别为2.06252美元、2.00美元和2.00美元[424] - 截至2023年12月31日，公司流动性为1.123亿美元，其中现金1.115亿美元，无抵押机构RMBS 80万美元[426] - 2023年和2022年现金、现金等价物和受限现金情况：2023年初为98803千美元，年末为125573千美元；2022年初为100229千美元，年末为98803千美元[430] - 2023年经营活动提供净现金28134千美元，投资活动使用净现金433505千美元，融资活动提供净现金432141千美元；2022年经营活动提供净现金22520千美元，投资活动使用净现金1490351千美元，融资活动提供净现金1466405千美元[430] 公司股权计划与协议 - 2022年8月3日授权的2022回购计划可回购至多1500万美元普通股，截至文件提交日约150万美元仍可用于未来回购[432]