股份情况 - 截至2026年3月31日，公司已发行股份（不含库存股份）2,516,633,171，库存股份0，总数与上月底相同[2] - 公司符合公众持股量要求，初始指定门槛为已发行股份总数（不含库存股份）的25%[3] 期权情况 - 截至2026年3月底，股份期权数目均为0，月底可行使期权发行或转让股份总数226,834,911[4] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[4]

股份情况 - 截至2026年2月28日，公司已发行股份（不含库存）2,516,633,171，总数同此，库存为0[2] 持股要求 - 截至2026年2月底，公司符合适用公众持股量要求[3] 期权情况 - 上月底和本月底股份期权数均为0，月底可行使期权对应股份226,834,911[4] - 本月行使期权所得资金为0港元[4]

报告发布 - 公司网站已提供截至2025年12月31日止六个月中期报告英文及中文本[1] 股东服务 - 股东可在公司网站阅览中期报告，可更改通讯语言及收取方式[1][2] - 电子收取遇困难可要求免费寄送印刷本[2] - 咨询中期报告印刷本可致电热线(852) 2980 1333[2] 日期信息 - 日期为2026年2月27日[3]

报告发布与获取 - 公司发布截至2025年12月31日止六个月的中期报告[1] - 中期报告中英文版本已上传至公司网站及披露易网站[1][3] - 可填申请表索取中期报告印刷本，将免费发送[2][4] 公司信息 - 公司股份代号为0017[1][6][8] 资料处理 - 提供个人资料用于处理表格及相关辅助目的[11] - 有权查阅及修改个人资料，请求须寄至股份过户登记处[11]

报告信息 - 公司发布截至2025年12月31日止六个月的中期报告[1][3][4] - 中期报告中、英文版本已上载于公司网站及披露易网站[1][3][4] 股东通讯 - 股东可填变更申请表更改收取通讯语言及方式[2][4][6] - 过去12个月公司通讯中、英文版可供索取[6] 其他信息 - 公司为新世界发展 (17)[7] - 登记公司为卓佳证券登记有限公司[7] - 简便回邮号码为10 GPO[7]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收入为83.908亿港元，按年下降约50%[7][8] - 2025年上半年收入为83.908亿港元，较2024年同期的167.888亿港元下降50.0%[69] - 公司2025年下半年总收入为83.908亿港元，较2024年同期的167.888亿港元大幅下降50.0%[92] - 公司2025年上半财年总收入为83.908亿港元，较2024年同期的168.788亿港元大幅下降50.3%[96] - 核心经营溢利为36.363亿港元，按年下降18%[7][8] - 公司截至2025年12月31日止六个月核心经营溢利为36.363亿港元[57] - 2025年上半年毛利为50.378亿港元，毛利率为60.1%（50.378 / 83.908），较2024年同期毛利66.753亿港元下降24.5%[69] - 2025年上半年营业亏损为3.415亿港元，而2024年同期为营业溢利7.311亿港元[69] - 2025年上半年本期亏损为30.583亿港元，较2024年同期亏损57.006亿港元收窄46.4%[69] - 公司同期本期亏损为30.583亿港元[57] - 截至2025年12月31日止六个月，公司录得亏损3,058.3百万港元[76] - 公司报告期内净亏损为30.583亿港元，主要受其他净亏损20.413亿港元及投资物业公允价值下跌11.463亿港元影响[94] - 公司2025年上半财年录得净亏损57.006亿港元，而2024年同期为净亏损[95] - 股东应占亏损为37.30亿港元，主要由投资物业重估亏损约11.46亿港元、发展物业减值约21.26亿港元及其他减值约6.11亿港元所致[8] - 2025年上半年股东应占亏损为37.296亿港元，较2024年同期的66.328亿港元亏损收窄43.8%[73][74] - 公司股东应占亏损为37.296亿港元（2025年上半年），较去年同期的66.328亿港元亏损收窄[101][102] - 2025年上半年每股基本及摊薄亏损为1.48港元，较2024年同期的2.64港元有所改善[69] - 经调整后（考虑赎回永续资本证券溢利81.7亿港元），公司上半年录得每股盈利1.76港元，去年同期为每股亏损2.64港元[101][102] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 公司报告期内确认资产减值及拨备费用达29.266亿港元，其中物业发展分部占23.124亿港元[94] - 物业发展分部录得减值亏损20.852亿港元，较2024年同期的16.134亿港元增加29.2%[96] - 2025年上半财年税项支出为7.977亿港元，较2024年同期的19.769亿港元下降59.7%[99] 财务数据关键指标变化：现金流 - 2025年上半年经营现金流净额为23.205亿港元，较2024年同期的44.889亿港元下降48.3%[75] - 2025年上半年现金及现金等价物净减少45.146亿港元，期末余额为200.025亿港元[75] - 2025年上半年投资活动现金净流出14.094亿港元，主要用于添置资产（14.266亿港元）及对合营企业投资（8.513亿港元）[75] - 2025年上半年融资活动现金净流出54.257亿港元，主要由于支付利息29.633亿港元及赎回债券/票据18.155亿港元[75] - 2025年上半年向非控股股东支付股息0港元，而2024年同期支付1.74亿港元[74][75] 财务数据关键指标变化：债务与资本 - 净负债比率为59.7%，较2025年6月30日的58.1%有所上升[7] - 公司综合债务净额为1227.22亿港元，净负债比率为59.7%，较2025年6月30日上升1.6个百分点[118] - 净债务约为1,227亿港元，于2026财政年度上半年增加约26亿港元[10][13] - 总债务约为1,443亿港元，于2026财政年度上半年减少约17亿港元[10] - 公司总借贷从2025年6月30日的1509.36亿港元下降至2025年12月31日的1489.38亿港元[111] - 截至2025年12月31日，公司总借款为144,258.7百万港元，其中7,633.3百万港元需在12个月内偿还[76] - 长期银行借贷、其他借贷、固定利率债券及应付票据总额为144,253.6百万港元，较2025年6月30日（145,886.9百万港元）略有下降[120] - 短期银行和其他借贷大幅减少至5.1百万港元，较2025年6月30日（83.2百万港元）下降约93.9%[120] - 公司完成约200亿港元的永续证券及担保优先票据债务置换，完成后未偿付永续证券本金减少约87亿港元[10][14] - 公司完成200亿港元债务交换[58] - 2025年上半年赎回永续资本证券（含交易费用）178.387亿港元，同时发行91.693亿港元，净减少86.694亿港元[73] - 公司通过交换要约注销了本金总额约22.93亿美元（约178.85亿港元）的现有永续证券和2.36亿美元（约18.41亿港元）的现有票据[119] - 公司发行了本金总额约11.76亿美元（约91.69亿港元）年利率9.000%的新永续证券和1.87亿美元（约14.55亿港元）年利率7.000%的新票据[119] - 通过交换要约，已交换并注销本金总额为22.92955亿美元（约178.85049亿港元）的现有永续证券和2.35974亿美元（约18.40597亿港元）的现有票据[127] - 发行了本金总额为11.75548191亿美元（约91.69276亿港元）的新永续证券，年息率为9.000%[127] - 发行了本金总额为1.8656371亿美元（约14.55197亿港元）的新票据，年息率为7.000%，于2031年到期[127] - 现有2027年1月票据于交换对价中已注销本金总额150万美元，未偿还本金总额为4.56866亿美元（约35.63555亿港元）[128] - 现有2027年6月票据于交换对价中已注销本金总额941万美元，未偿还本金总额为1.6259亿美元（约12.68202亿港元）[128] - 现有2028年2月票据于交换对价中已注销本金总额2796.2万美元，未偿还本金总额为3.72038亿美元（约29.01896亿港元）[128] - 现有2029年7月票据于交换对价中已注销本金总额1.29413亿美元，未偿还本金总额为5.88386亿美元（约45.89411亿港元）[128] - 现有2030年5月票据于交换对价中已注销本金总额5742.4万美元，未偿还本金总额为3.85163亿美元（约30.04271亿港元）[128] - 现有2031年1月票据于交换对价中已注销本金总额1026.5万美元，未偿还本金总额为6578.5万美元（约5.13123亿港元）[128] - 资本支出为35亿港元，按年下降29%[10][11] - 资本性开支为14.266亿港元用于添置投资物业及物业、机器及设备，较去年同期的19.522亿港元减少[103] - 回顾期内，公司新增非流动资产（资本性支出）17.521亿港元，其中物业投资分部占13.214亿港元[94] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用的银行贷款约159亿港元[10] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行存款为210.598亿港元，较2025年6月30日的254.564亿港元减少17.3%[71] - 公司现金及银行存款从2025年6月30日的258.57亿港元减少至2025年12月31日的215.37亿港元[118] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行存款为21,059.8百万港元，有限制银行存款为477.4百万港元[76] - 公司于2025年9月25日获得最高59亿港元定期贷款融资，包括最高39.5亿港元初始承诺部分[77] - 获得一项最高达590亿港元（59 billion HKD）的定期贷款融资，其中初始承诺部分最高达395亿港元[121] - 公司持有未结算交叉货币掉期合约总额约2765.21亿港元及利率掉期合约182.00亿港元[117] - 公司贸易应付款中账龄超过60天的金额从2025年6月30日的60.82亿港元下降至2025年12月31日的48.49亿港元[112] - 公司已签约但未拨备的投资物业资本承担从2025年6月30日的35.79亿港元减少至2025年12月31日的31.12亿港元[113] - 公司为合营企业取得信贷提供的担保从2025年6月30日的54.82亿港元大幅下降至2025年12月31日的27.37亿港元[113] - 对联属公司提供的财务支援及担保总额为29,725.3百万港元，较2025年6月30日（31,850.1百万港元）减少约6.7%[122] - 其中13,393.6百万港元垫款需支付利息，年利率范围为3.45%至10%[122] 业务线表现：香港物业发展 - 应占合约销售合共约为138亿港元，其中香港约103亿港元，中国内地约人民币32亿元[10] - 公司于香港的应占合约销售约103亿港元[19] - 报告期间，公司在香港的应占合约销售约为103亿港元[80] - 公司于香港的物业发展收入约为13.89亿港元，分部业绩约为6.49亿港元[18] - 豪宅项目“滶晨”在回顾期内售出367个单位，合约销售总额约58亿港元；截至2026年2月22日累计售出768个单位，总额约133亿港元[19] - 项目“柏蔚森”在回顾期内售出221个单位，合约销售总额约17亿港元；截至2026年2月22日累计售出约891个单位，总额约64亿港元[20] - 项目“皇都”在回顾期内售出61个单位，合约销售总额约5.79亿港元；截至2025年12月17日已售出全部388个单位，总额超过42亿港元[20] - 项目“瑧博”及“瑧尔”分别录得合约销售总额8.26亿港元及4.18亿港元[21] - 项目“天御”截至2026年2月22日售出36个单位，合约销售总额约61亿港元[21] - 公司香港未入账之应占物业合约销售收入中，189.79亿港元将于2026财年下半年及2027财年入账[22] - 香港“柏傲莊III”项目剩余约540个单位预计2026财年下半年完工并重新推出市场[60] - 香港九龙玫瑰街“滶蘊”项目总楼面面积约117,000平方呎，提供约100个单位，预计最早2026年第一季度开售[61] 业务线表现：中国内地物业发展 - 回顾期内，集团中国内地物业发展收入为2,510百万港元，分部业绩为1,304百万港元[40] - 回顾期内，集团中国内地应占物业合约销售额约人民币32亿元，应占合约销售面积约15万平方米，住宅合约销售平均价格约每平方米人民币26,113元[40] - 中国内地合约销售金额的地区分布中，以大湾区为首的南部地区贡献最大，超过60%[40] - 截至2025年12月31日，公司中国内地未入账合约销售总收入为人民币31.58亿元，其中9.47亿元将于2026财年下半年入账[41] - 2025年公司中国内地项目竣工总楼面面积约18.2万平方米，预计2026财年竣工量将达到约18.4万平方米[41] - 2026财年上半年，中国内地项目竣工总楼面面积（不包括车库）为18.19万平方米，主要来自广州和上海的住宅项目[42] - 深圳“新世界188号”城市更新项目总楼面面积约62.8万平方米，规划推出约3,000套住宅，首期项目预计2026年第二季度销售[61] - 深圳西丽城市更新项目总规划建筑面积约14.8万平方米，其中住宅部分逾6.5万平方米，预计2026年第三季度销售[62] 业务线表现：物业投资（香港） - K11 MUSEA商场销售额按年增加约7%，其中奢侈品、珠宝及钟表类别按年增长约21%[24] - K11 MUSEA出租率达到98%，客流量按年上升2%[24] - K11 MUSEA在2025年8月打破开业以来最高每月客流量纪录，期内游客平均单笔消费额增加30%[24] - K11 Art Mall整体出租率维持在99%的高水平，8月创下商场自2009年开业以来的最高每月客流量纪录[26] - 香港整体写字楼租金水平2025全年按年下跌2.9%，跌幅为2019年以来最小[28] - K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King's Road的出租率于2025年12月31日分别达99%及88%，后者于2026年2月22日进一步提升至95%[28] - 83琼林街写字楼出租率由2025年6月30日的50%升至2025年12月31日约74%[28] - 中环万年大厦出租率由2025年6月30日的94%上升至2025年12月31日的97%，新世界大厦由83%上升至90%[29] - 物业投资分部收入为26.192亿港元，同比增长2.4%，表现相对稳定[92] - 物业投资分部收入为26.192亿港元，同比增长2.3%，其中香港收入增长4.3%至16.852亿港元[96] 业务线表现：物业投资（中国内地） - 回顾期内，公司中国内地物业投资收入达9.34亿港元，分部业绩为5.26亿港元[44] - 国庆黄金周期间，内地K11整体销售额同比增长23%，2025年底双诞期间销售额同比增长近20%[45] - 上海K11 Art Mall在2025年周年庆期间销售额激增53%，截至2025年12月31日出租率达92%[45] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月28日开业至年底累计客流突破1300万人次，国庆期间日均客流超10万[45] - 广州汉溪K11于2025年9月29日开业，国庆期间累计接待近70万人次，圣诞及新年期间客流突破65万人次[46] - 武汉光谷K11全年累计完成29个新品牌招商入驻，平均出租率维持在90%[47] - 沈阳K11项目平均出租率达83%，销售表现录得同比小幅增长[47] - 廣粵天地項目出租率達96%，客流同比增長5%[49] - 上海K11 ELYSEA项目写字楼部分（K11Atelier）预计2026年下半年开业，目前预租率超50%[65] - 杭州望江新城项目商业板块（K11 Art Mall与K11 Atelier）计划于2027年第四季度逐步开业[65] 业务线表现：酒店 - 公司香港酒店物业整体入住率及平均每日房价分别按年增长2%及5%[53] - 公司中国内地11间酒店总收入及营运毛利分别按年增长2%及8%[54] - 公司旗下酒店共提供约6,455间客房[56] 业务线表现：建筑及其他 - 建筑分部收入大幅下滑至0.994亿港元，同比暴跌97.4%[92] - 建筑分部收入因出售NWSD而大幅下降至9940万港元，同比降幅达97.4%[96][97] - 物业发展分部收入为38.99亿港元，同比大幅下降53.5%，是总收入下降的主要原因[92] - 物业发展分部收入为38.99亿港元，同比下降53.5%，其中中国内地收入从66.437亿港元锐减至25.096亿港元，降幅达62.2%[96] 各地区表现：香港市场 - 香港住宅物业买卖合约数量按年增长34%，由2024年下半年25,323份增至2025年下半年33,885份[18] - 香港住宅物业买卖合约总值按年增长37%，由约2,120亿港元增至约2,900亿港元[18] - 公司在香港持有应占总楼面面积约695万平方呎土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约318万平方呎[30] - 公司于新界持有待更改用途之应占农地土地面积合共约1,400万平方呎，当中1,200万平方呎属于北部都会区范围[30] - 已转换及计划转换农地预计提供总楼面面积约1,450万平方呎，其中870万平方呎（约60%）为中短期项目，580万平方呎（约40%）为长期发展项目[32]

业绩数据 - 核心经营溢利36亿港元，分部业绩32亿港元，同比下降24%，股东应占亏损37亿港元[10] - 投资物业公允值亏损11亿港元，发展物业减值21亿港元，其他减值6亿港元[10] - 行政及其他营运开支15亿港元，同比下降18%，资本支出35亿港元，同比下降29%，总债务减少17亿港元，较25年6月下降1%[10] - 净债务138亿港元，投资物业业绩同比增长5%，两个项目25年动工[12] - 完成200亿港元债务交换，永续债账面价值87亿港元，债券账面价值4亿港元，股东权益87亿港元[13][16] - 26财年上半年总债务减少17亿港元，不包含新创建[22] - 24年12月、25年6月和25年12月净债务分别为124.6亿、120.1亿和122.7亿港元，净负债比率分别为57.5%、58.1%和59.7%[24] - 25年上半财年和26年上半财年总借贷成本分别为3.7亿和3.1亿港元，平均利率分别为4.7%和3.9%[26] - 26财年上半年集团总应占合约销售138亿港元，香港的应占合约销售103亿港元[30] - 26财年上半年启德跑道区不同项目出售单位分别约为220、60和370个，合约销售总额分别为17亿、6亿和58亿港元[33] - 2026财年上半年中国内地物业应占合约销售额为32亿元人民币[40] - 24财年资本支出为148亿港元，25财年下半年为77亿港元，26财年上半年为49亿港元[82] - 26财年上半年行政及其它营运开支为15.09亿港元，同比下降18%[85] - 完成200亿港元债券交换计划，成功获得额外39.5亿港元银行信贷额度，完成882亿港元债务再融资及经统一融资[88] - 两年内到期债务为290亿港元[93] - 投资物业收入为26亿港元，同比增长2.3%[105] - 投资物业分部业绩为18亿港元，同比增长3.9%[105] - 发展物业收入为39亿港元，同比下降53.5%[105] - 发展物业分部业绩为20亿港元，同比下降42.6%[105] - 香港市场收入为31亿港元，同比下降8.2%[105] - 香港市场分部业绩为20亿港元，同比增长2.3%[105] - 中国内地市场收入为34亿港元，同比下降54.6%[105] - 中国内地市场分部业绩为18亿港元，同比下降43.8%[105] 用户数据 - 深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区开幕以来总人流1300万+，国庆黄金周80万+，举办活动场次166+[70] 未来展望 - 上海K11 ELYSEA杭州望江新城K11购物艺术中心及K11 Atelier将于2027年第4季开业，总楼面面积约33.6万平方米[78][79] - 上海K11 ELYSEA杭州望江新城K11 Atelier将于2026下半年开业，预租率超过50%，主要客户相关面积约13万平方米[80] 市场扩张 - 香港补充土地储备合共约1450万平方呎[37] - 短至中期农地转换应占楼面积约870万平方呎，长期农地转换应占楼面积约580万平方呎，农地储备应占地盘面积约1400万平方呎[99] - 榄口村短期农地建议地积比率3.5，应占楼面积50.4万平方呎[100] - 元朗龙田村四期已完成批地，建议地积比率5.0，应占楼面积17.3万平方呎[100] - 唐人新村（山頭）（地盘A）中期农地建议地积比率3.6，应占楼面积159.7万平方呎[100] - 沙埔北3期长期农地建议地积比率1.2，应占楼面积7000平方呎[100] - 粉岭马适路已完成批地，地积比约7x，补地价每呎1627港元，较2024年同类案例低35%[103] - 龙田村四期完成换地，补地价每呎约1600港元，较2025年同类案例低约30%[103] 其他新策略 - 公司成功再融资，新银行融资最早到期日为2025年6月30日，金额882亿港元，新银行融资及经统一银行融资总额达成协议[92] 其他亮点 - 公司ESG评级表现位列全球房地产业前15%[96] 物业出租率 - 香港投资物业K11 MUSEA 26财年上半年业务表现同比增长5%，2025年6月30日出租率约96%，2025年12月31日约98%[57][58] - 中国内地主要物业投资中，上海K11 Art Mall购物艺术中心出租率92%，沈阳K11为83%，武汉（光谷）K11为90%，广州云门NEW PARK为91%，广州广粤尊府为96%[65]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收入为83.908亿港元，按年下降约50%[10][11] - 核心经营溢利为36.363亿港元，按年下降18%[10][11] - 股东应占亏损为37.3亿港元，主要由投资物业重估亏损约11.46亿港元及发展物业减值约21.26亿港元所致[11] - 2025年上半年收入为83.908亿港元，较2024年同期的167.888亿港元下降50.0%[72] - 2025年上半年毛利为50.378亿港元，较2024年同期的66.753亿港元下降24.5%[72] - 2025年上半年营业亏损为3.415亿港元，而2024年同期为营业溢利7.311亿港元[72] - 2025年上半年本期亏损为30.583亿港元，较2024年同期的57.006亿港元收窄46.4%[72] - 2025年上半年每股基本及摊薄亏损为1.48港元，较2024年同期的2.64港元有所改善[72] - 公司2025年下半年净亏损为30.583亿港元，其中股东应占亏损为37.296亿港元，永续资本证券持有人应占收益为10.376亿港元[76] - 公司2024年下半年净亏损为57.006亿港元，其中股东应占亏损为66.328亿港元，永续资本证券持有人应占收益为9.271亿港元[77] - 截至2025年12月31日止六个月，公司股东应占亏损为37.296亿港元，较去年同期的66.328亿港元亏损收窄[104][105] - 经调整赎回永续资本证券之溢利81.7亿港元后，截至2025年12月31日止六个月录得经调整盈利44.404亿港元，对应经调整每股盈利1.76港元[104][105] - 期内每股基本及摊薄亏损（调整前）为1.48港元，去年同期为2.64港元[104] - 公司2025年上半年录得净亏损57.006亿港元，而2024年同期为净亏损[98] - 公司总收入为83.908亿港元，较去年同期的167.888亿港元大幅下降50.0%[95] - 公司本期录得亏损30.583亿港元，主要受其他亏损净额20.413亿港元及税项7.977亿港元影响[97] - 公司2025年上半年总收入为83.908亿港元，较2024年同期的168.788亿港元大幅下降50.3%[99] - 截至2025年12月31日止六个月，公司录得亏损3,058.3百万港元[79] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[15] - 物业发展分部计提持作出售及发展中物业减值亏损20.852亿港元，高于2024年同期的16.134亿港元[99] - 物业投资分部投资物业公平值变动录得亏损12.333亿港元[98] - 期内投资物业录得公平值变动亏损11.463亿港元[107] - 2025年上半年中国内地土地增值税为8.967亿港元，低于2024年同期的12.39亿港元[102] 财务数据关键指标变化：债务与流动性 - 净负债比率从58.1%上升至59.7%[10] - 可动用资金合计约374亿港元，包括现金及银行存款约215亿港元和可动用的银行贷款约159亿港元[13] - 总债务约为1443亿港元，净债务约为1227亿港元[13] - 资本支出为35亿港元，按年下降29%[13][14] - 公司完成总额约200亿港元的永续证券及担保优先票据的债务置换[13] - 债务置换中，投资者提交约180亿港元的永续证券及18亿港元的有担保优先票据参与交换[17] - 债务置换完成后，公司未偿付永续证券本金减少约87亿港元，有担保优先票据本金减少约4亿港元[17] - 债务置换后，公司股东权益增加约87亿港元[17] - 截至2025年12月31日，公司总资产为4180.741亿港元，较2025年6月30日的4202.650亿港元略有下降[74][75] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行存款为210.598亿港元，较2025年6月30日的254.564亿港元减少17.3%[74] - 截至2025年12月31日，公司长期借贷为1404.885亿港元，短期借贷及长期借贷之即期部分合计84.497亿港元[75] - 公司权益总额从2025年7月1日的2067.369亿港元下降至2025年12月31日的2056.742亿港元，减少10.627亿港元（约-0.5%）[76] - 公司权益总额从2024年7月1日的2248.888亿港元下降至2024年12月31日的2166.454亿港元，减少82.434亿港元（约-3.7%）[77] - 2025年下半年经营现金流净额为23.205亿港元，较2024年同期的44.889亿港元下降48.3%[78] - 2025年下半年融资活动净现金流出为54.257亿港元，主要由于赎回永续资本证券96.687亿港元及支付利息29.633亿港元[78] - 公司2025年下半年赎回永续资本证券（含费用）96.687亿港元，同时新发行91.693亿港元，净减少4.994亿港元[76][78] - 公司现金及现金等价物从2025年期初的242.902亿港元减少至期末的200.025亿港元，净减少45.146亿港元[78] - 截至2025年12月31日，公司总借款为144,258.7百万港元，其中7,633.3百万港元需在12个月内偿还[79] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行存款为21,059.8百万港元，限制银行存款为477.4百万港元[79] - 公司于2025年9月25日获得最高59亿港元定期贷款融资，其中初始承诺部分为最高39.5亿港元[80] - 2025年12月5日交换要约完成后，约22.9亿美元现有永续证券及2.36亿美元现有票据被交换及注销[81] - 作为交换安排的一部分，公司发行约11.8亿美元年息率9.000%的优先永续资本证券及约1.87亿美元年息率7.000%于2031年到期的优先有担保票据[81] - 综合债务净额为1227.215亿港元，较2025年6月30日的1201.133亿港元有所增加[119][121] - 净负债比率为59.7%，较2025年6月30日上升1.6个百分点[121] - 现金及银行存款（含受限存款）为215.372亿港元，较半年前的258.568亿港元减少[121] - 总借贷为1489.382亿港元，其中长期借贷（扣除即期部分）为1404.885亿港元[114] - 用作借贷抵押的资产总账面净值为2259.609亿港元，较半年前的1597.872亿港元大幅增加[114] - 贸易应付款为81.635亿港元，其中账龄超过60天的部分为48.488亿港元[115] - 已签约但未拨备的投资物业资本承担为31.122亿港元[116] - 财务担保及或然负债总额为51.200亿港元，较半年前的79.722亿港元下降[116] - 通过交换要约注销现有永续证券及票据本金总额约22.93亿美元及2.36亿美元，并发行新融资工具[120][122] - 未结算交叉货币掉期合约总额约为276.521亿港元，持有未到期利率掉期合约182.000亿港元[120] - 长期债务总额为144,253.6百万港元，短期债务为5.1百万港元，较2025年6月30日的83.2百万港元大幅减少[123] - 债务到期结构显示，1年内到期债务为7,633.3百万港元，第2年到期28,570.9百万港元，第3年到期47,662.8百万港元[123] - 公司权益从2025年6月30日的206,736.9百万港元微降至205,674.2百万港元[123] - 公司获得一笔最高达59亿港元的新定期贷款融资，其中初始承诺部分最高为39.5亿港元[124] - 对联营公司提供的财务支持及担保总额为29,725.3百万港元，其中无息垫款为26,988.8百万港元[125] - 在债务交换要约中，公司注销了本金总额约22.93亿美元（约178.85亿港元）的现有永续证券和约2.36亿美元（约18.41亿港元）的现有票据[129][130] - 作为交换，公司发行了本金总额约11.76亿美元（约91.69亿港元）的新永续证券（年息率9.000%）和约1.87亿美元（约14.55亿港元）的新票据（年息率7.000%，2031年到期）[130] - 截至2025年12月31日，现有永续证券未偿还本金总额约为22.16亿美元（例如，4.800%证券剩余约1.60亿美元）[129] - 新世界中国地产发行的4.750%现有2027年1月票据，于结算时交换并注销本金总额150万美元，截至2025年12月31日未偿还本金总额为4.56866亿美元[131] - NWD (MTN)发行的5.875%现有2027年6月票据，于结算时交换并注销本金总额941万美元，截至2025年12月31日未偿还本金总额为1.6259亿美元[131] - NWD (MTN)发行的8.625%现有2028年2月票据，于结算时交换并注销本金总额2796.2万美元，截至2025年12月31日未偿还本金总额为3.72038亿美元[131] - NWD (MTN)发行的4.125%现有2029年7月票据，于结算时交换并注销本金总额1.29413亿美元，截至2025年12月31日未偿还本金总额为5.88386亿美元[131] - NWD (MTN)发行的4.500%现有2030年5月票据，于结算时交换并注销本金总额5742.4万美元，截至2025年12月31日未偿还本金总额为3.85163亿美元[131] - NWD (MTN)发行的3.750%现有2031年1月票据，于结算时交换并注销本金总额1026.5万美元，截至2025年12月31日未偿还本金总额为6578.5万美元[131] 业务线表现：物业发展（香港） - 回顾期内，公司香港物业发展收入约为13.89亿港元，分部业绩约为6.49亿港元[21] - 回顾期内，公司于香港的应占合约销售约103亿港元[22] - 豪宅项目“滶晨”在回顾期内售出367个单位，合约销售总额约58亿港元；截至2026年2月22日累计售出768个单位，总额约133亿港元[22] - 项目“柏蔚森”在回顾期内售出221个单位，合约销售总额约17亿港元；截至2026年2月22日累计售出约891个单位，总额约64亿港元[23] - 项目“皇都”在回顾期内售出61个单位，合约销售总额约5.79亿港元；截至2025年12月17日已售出全部388个单位，总额超过42亿港元[23] - 项目“天御”截至2026年2月22日共售出36个单位，合约销售总额约61亿港元[24] - 香港未入账物业合约销售收入中，189.79亿港元将于2026财年下半年及2027财年入账[25] - 香港住宅项目“柏傲莊III”剩余约540个单位预计2026财年下半年完工并于同年重新推出市场[63] - 香港九龙玫瑰街低密度豪宅项目“滶蘊”总楼面面积约117,000平方呎，提供约100个单位，预计最早2026年第一季度开售[64] - 本期间，公司在香港的应占合约销售约103亿港元[83] 业务线表现：物业投资（香港） - 公司香港物业投资收入为16.85亿港元，分部业绩为13.01亿港元[26] - K11 MUSEA商场销售额同比增长约7%，其中奢侈品、珠宝及钟表类别增长约21%，出租率达98%，客流量同比增长2%[27] - K11 MUSEA在2025年8月创下开业以来最高月客流量纪录，期内游客平均单笔消费额增加30%[27] - K11 Art Mall整体出租率维持在99%，2025年8月创下自2009年开业以来最高月客流量纪录[29] - K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King's Road出租率分别达99%及88%（截至2025年12月31日），后者于2026年2月22日进一步提升至95%[31] - 83瓊林街出租率由2025年6月30日的50%升至2025年12月31日的约74%[31] - 万年大厦出租率由94%升至97%，新世界大厦出租率由83%升至90%（对比2025年6月30日与12月31日）[32] - 香港机场航天城“11 SKIES”综合项目总楼面面积超过380万平方呎，其3幢甲级办公大楼已启用，相关设施将随新二号客运大楼分阶段启用而开放[67] 业务线表现：物业发展（中国内地） - 中国内地物业发展收入为25.1亿港元，分部业绩为13.04亿港元[43] - 中国内地应占物业合约销售额约人民币32亿元，应占合约销售面积约15万平方米，住宅平均售价约每平方米人民币26,113元[43] - 合约销售地区分布：南部地区（大湾区）贡献最大，面积59.0千平方米，金额18.83亿元人民币，占比超过60%[43][44] - 截至2025年12月31日，中国内地未入账合约销售总收入中，约9.47亿元人民币将于2026财年下半年入账[44] - 回顾期内中国内地项目竣工量（不包括车库）总楼面面积约18.2万平方米，预计2026财年将达约18.4万平方米[44] - 2026财年上半年中国内地项目竣工总楼面面积（不包括车库）为181,947平方米，其中住宅179,697平方米，商业2,250平方米[45] - 深圳城市更新项目“新世界188号”总楼面面积约62.8万平方米，规划推出约3,000套住宅，首期项目预计2026年第二季度销售[64] - 深圳西丽城市更新项目总规划建筑面积约14.8万平方米，其中住宅部分逾6.5万平方米，预计2026年第三季度销售[65] 业务线表现：物业投资（中国内地） - 中国内地物业投资收入达9.34亿港元，分部业绩为5.26亿港元[47] - 国庆黄金周期间内地K11整体销售同比增长23%，2025年底双诞期间销售同比增长近20%[48] - 深圳K11 ECOAST累计客流突破1,300万人次，国庆期间日均客流超10万，联动活动带动客流增长54%、销售额激增近五成[48] - 上海K11 Art Mall出租率达92%，周年庆期间客流同比大幅增长近六成，销售额激增53%[48] - 广州云门NEW PARK项目出租率在2025年12月31日达到91%[51] - 广州广粤天地项目出租率在2025年12月31日达到96%，且客流同比增长5%[52] - 上海项目K11 ELYSEA的写字楼部分K11 Atelier预计2026年下半年开业，目前预租率超50%[68] - 杭州望江新城项目的商业板块杭州K11 Art Mall与K11 Atelier计划于2027年第四季度逐步开业[68] 业务线表现：酒店业务 - 公司旗下香港酒店物业整体入住率及平均每日房价分别同比增长2%及5%[56] - 公司位于中国内地的11间酒店物业总收入及营运毛利分别同比增长2%及8%[57] - 公司合计在香港、中国内地及东南亚地区拥有17间酒店物业，共提供约6,455间客房[59] - 公司预计越南胡志明市万丽酒店将于2026年第二季度进行翻新工程，可能影响整体入住率[70] - 公司预计泰国2026年国际游客将超过3600万人次[70] 业务线表现：建筑及其他业务 - 建筑业务收入大幅下滑至0.994亿港元，较去年同期的38.584亿港元下降97.4%[95] - 建筑分部收入为0.994亿港元，同比下降97.4%，主要因出售启德体育园项目公司所致[99][100] 各地区表现：香港市场 - 2025年7月至12月，香港住宅楼宇买卖合约按年上升34%至33,885份，合约总值按年增长37%至约2,900亿港元[21] - 2025年7月至12月，香港接待旅客约2626万人次，同比增长12%[25] - 公司在香港持有可作即时发展的土地储备总楼面面积约695万平方英尺，其中物业发展部分约318万平方英尺；在新界持有待更改用途的农地约1400万平方英尺，其中1200万平方英尺位于北部都会区[33] - 北部都會區馬適路項目於2025年3月動工，總樓面面積超過110萬平方

业绩总结 - 核心经营利润为36亿港元，同比下降18%[7] - 股东应占亏损为37亿港元，包含一次性损失[7] - 2026年上半年，开发物业(DP)收入为39亿港元，同比下降53.5%[93] - 2026年上半年，香港地区收入为31亿港元，同比下降8.2%[93] - 2026年上半年，中国大陆地区收入为34亿港元，同比下降54.6%[93] - 1HFY26集团总合同销售额为138亿港元，符合FY26指引[24] 用户数据 - 1HFY26的总客流量超过1300万人次[61] - 2025年国庆假期的客流量超过70万人次[6] - K11 MUSEA的入住率从2025年6月的96%提升至98%[46] - K11 MUSEA的入住率提升至95%[1] - 上海K11艺术商场的入住率为92%[4] - 广州云门新公园的入住率为91%[4] 财务状况 - 净债务为138亿港元，较2025年6月减少1%[9] - 完成200亿港元的债务交换，提升财务灵活性[11] - 2025年12月，债务到期金额为448亿港元[10] - 2025年6月30日之前到期的债务为290亿港元[79] - 1HFY26的G&A费用同比下降18%[72] 未来展望 - K11 Atelier预计在2026年下半年开业，预租率超过50%[68] - 预计总可开发建筑面积(GFA)约为1450万平方英尺[87] 土地交换与开发 - 在Ma Sik Road的土地交换完成，土地溢价为每平方英尺1627港元，比2024年可比案例低35%[91] - Lung Tin Tsuen (Phase 4)的土地交换完成，土地溢价约为每平方英尺1600港元，比2025年可比案例低30%[91] - Sha Ha, Sai Kung (Phase 1 + 2)的总建筑面积为79万平方英尺[87] 其他信息 - 资产处置和债务减少措施持续推进，利息成本下降[20] - 2026年上半年，投资物业(IP)收入为26亿港元，同比增长2.3%[93] - 2026年上半年，投资物业的分部结果为18亿港元，同比增长3.9%[93] - 2026年上半年，开发物业的分部结果为20亿港元，同比下降42.6%[93] - FY24的资本支出为14.8亿港元，FY25预计为12.6亿港元[70] - 公司致力于通过可持续发展举措创造长期股东价值[82]

会议安排 - 公司将于2026年2月27日举行董事会会议[3] - 会议将批准刊发截至2025年12月31日止六个月中期业绩[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 董事会构成 - 公告日期公司董事会有八位执行董事[3] - 公告日期公司董事会有四位非执行董事[3] - 公告日期公司董事会有六位独立非执行董事[3]