财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长4.4%，截至9月30日的九个月同店NOI增长5.1% [10] - 截至9月30日的九个月，核心每股运营资金（FFO）增长13.8% [11] - 第三季度总收入同比增长28.3%，总NOI增长30.8%；2019年年初至今总收入增长22.6%，总NOI增长26% [12] - 第三季度NOI利润率为55.7%，年初至今为56.5% [13] - 2019年第三季度续约和新租租金分别增长4%和3.5% [13] - 第三季度完成588次全面和部分翻新，其中418套单元在第三季度出租，季度投资回报率（ROI）达25.2%；截至9月30日，已完成5842次全面和部分升级，平均ROI为24.2% [13][14] - 第三季度出售6处房产，售价2.9亿美元，净收益用于收购Pembroke和Brentwood房产；2019年净收购资产3.46亿美元 [15] - 第三季度通过股权增发（ATM）筹集4050万美元，发行约86.7万股，平均价格46.69美元，较修订后净资产价值（NAV）中点溢价60%；年初至今通过ATM筹集5070万美元，发行约110万股，平均价格45.24美元 [15][16] - 基于资本化率和NOI增长更新，将NAV每股范围上调至36.72 - 43.99美元，中点为40.36美元，较第二季度中点增长7.6% [16] - 第三季度每股股息0.275美元，董事会宣布12月31日支付每股0.3125美元股息，较之前股息增长13.6%，较2015年4月初始股息累计增长51.7%；年初至今股息支付率约为核心FFO的59%，预计全年为65% [17] - 2019年第三季度总收入4680万美元，同比增长28.3%；净营业收入2610万美元，同比增长30.8%；核心FFO为1150万美元，摊薄后每股0.47美元，同比增长11.9% [18] - 第三季度同店租金同比增长3.2%，同店入住率下降80个基点至93.3%；同店收入3070万美元，同比增长3.7%；费用1380万美元，同比增长2.8%；同店NOI为1690万美元，同比增长4% [19] - 2019年年初至今总收入1.314亿美元，同比增长22.6%；净营业收入7430万美元，同比增长26%；核心FFO为3350万美元，摊薄后每股1.38美元，同比增长29.6% [20][21] - 全年同店租金增长4.1%，同店入住率下降80个基点至93.3%；同店收入9070万美元，同比增长4.1%；同店费用4030万美元，同比增长2.8%；同店NOI为5040万美元，同比增长5.1% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成2271套单元的智能家居技术安装，自推出智能技术套餐以来，已在19处房产的6089套单元完成安装；第三季度和年初至今分别完成130和410套洗衣机 - 烘干机安装 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 除休斯顿租金持平外，其他市场租金至少增长3%；10个市场中有7个市场NOI增长至少6.7%，包括休斯顿、纳什维尔、亚特兰大、凤凰城、西棕榈滩、华盛顿特区和坦帕 [25] - 纳什维尔同店NOI增长13.4%，亚特兰大NOI增长加速至10.3% [26] - 10个市场中有7个市场新租增长至少4.3%，前五大市场为华盛顿特区（10.8%）、夏洛特（7.7%）、凤凰城（6.9%）、坦帕（6.5%）以及南佛罗里达和达拉斯 - 沃斯堡（均为5%）；有效续约率为3.5%，10个市场中有8个市场增长3.4%或更好 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行高增长战略，通过收购增加在佛罗里达、纳什维尔和凤凰城市场的敞口，并增加约2000套单元到重建管道 [11] - 继续执行增值业务计划，进行单元翻新和安装智能家居技术等，以提高租金和NOI [13][14] - 计划到年底将总投资组合入住率提高到95%，通过减少第四季度升级、专注续约和提高入住率来实现 [33] - 继续推广智能家居技术套餐和其他居民便利服务，预计到2020年第三季度达到100%渗透率 [34] - 持续关注收购机会，评估夏洛特、凤凰城、南佛罗里达和拉斯维加斯等市场 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为第四季度同店NOI增长将表现良好，主要由于2018年第四季度税收冲击导致基数低，以及2019年第四季度税收比较有利 [24] - 对2019年全年和未来12个月的盈利表现感到兴奋，预计同店NOI增长在6% - 7.3%之间，中点为6.6% [32] - 认为租赁需求强劲，对资本成本和2019年的收购感到满意，未来几个季度将有超过3000套单元进行升级 [36] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订前瞻性陈述 [4][5][6] - 会议分析使用非公认会计准则（Non - GAAP）财务指标，应作为GAAP净收入损失的补充而非替代 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年末入住率策略及是否存在租金上涨阻力 - 公司今年第三季度升级近600套单元，第四季度计划减少全面内部升级，进行智能家居技术和洗衣机 - 烘干机安装，目标是续约超60%的居民，将入住率提高到95%，重点在达拉斯市场 [39][40] - 第四季度存在季节性价格阻力，并非租金上涨的实质性阻力 [42] 问题2: 费用方面，同店维修和维护以及资本化维护支出增加原因及合理支出水平 - 支出增加是由于新的运行率和一次性项目，如亚特兰大Terrell Mill的消防检查、纳什维尔和亚特兰大的树木修剪、佛罗里达部分物业的垃圾处理问题等；R&M支出中有19%与收入提升项目和居民服务便利收入相关，有一定抵消作用 [44] 问题3: 第四季度同店NOI增长预测中各因素贡献比例 - 税收因素预计贡献约300个基点，入住率提升贡献较大，预计2019年第四季度同店NOI增长8% - 11% [48] 问题4: 收购交易的资本化率及升级成本和租金溢价情况 - 年初至今收购的凤凰城物业初始资本化率为5% - 5.25%，目前表现趋势为5.6% - 5.7%；全年其他收购的初始资本化率约为5%，预计通过升级计划和NOI增长，三年后可提升至6% - 6.5% [50] - 近期交易质量较高，导致每单元内部升级成本增加；租金溢价主要基于市场比较，而非智能家居技术和洗衣机 - 烘干机等增值服务 [51][52] 问题5: 第三季度凤凰城、奥兰多和南佛罗里达入住率下降原因及与第四季度入住率和租金的关系 - 部分原因是去年同期同店入住率较高，今年第三季度末在这些市场周转更多单元以获取更高新租租金；第四季度将重点关注入住率提升，达拉斯是入住率增长的关键市场，但这些市场也有机会提升租金和入住率 [60][61] 问题6: 从今年到明年同店投资组合过渡时新纳入的物业情况及潜在增值机会 - 今年收购的物业不会全部立即纳入同店组合，本季度收购的物业将在2020年第四季度纳入；明年新纳入同店组合的是2018年底收购的三处物业，分别是Crestmont Reserve和Brandywine I & II [62][63][67] 问题7: 收购指导增加的驱动因素及处置指导未变的原因 - 目前没有具体收购交易，但公司仍在关键市场寻找收购机会，看好资本成本和今年交易的执行情况 [74] - 公司倾向于利用资本成本为新收购提供资金，而非出售资产，但也会在合适时进行资本循环；可能有两笔小交易在明年初进行 [76] 问题8: 是否可使用ATM作为2020年资金来源及是否足够，以及2020年与2019年翻新单元数量对比 - 可以使用ATM，是否足够取决于收购情况，也可使用循环信贷额度；预计2020年每季度全面内部升级250 - 350套单元，部分升级约100套单元，到明年第三季度末将在整个投资组合实施智能家居技术项目 [79][82] 问题9: Atera物业税上诉退款情况及是否影响第四季度物业税 - 上诉未解决，与达拉斯市的下一次会议定于11月；未完全计入第四季度物业税，预计退款金额为12.5 - 17.5万美元 [86][87] 问题10: 佛罗里达同店空置情况及是否倾向于翻新单元空置，以及价值增值支出是否放缓 - 空置是多种单元的广泛情况，主要受Parc500物业影响，该物业目前入住率达95%，预计第四季度将改善 [89] - 价值增值支出不会放缓，第三季度翻新的投资回报率是自成立以来最高，将继续投入以获取回报 [90] 问题11: 待售物业情况、收购合同情况、第三季度到第四季度核心FFO增长原因、智能家居技术每单元支出和回报及成本通胀情况 - 待售物业为Southpoint Reserve at Stoney Creek和Woodbridge，预计总售价超5000万美元 [94][95] - 目前没有收购合同 [97] - 第三季度到第四季度核心FFO增长主要来自入住率提升和第三季度收购的贡献，尤其是Avant收购 [98][100] - 智能家居技术每单元成本约1400美元，每月溢价40 - 50美元，投资回报率约30% - 40%，套餐组成变化不大 [102][103] - 劳动力成本上涨7% - 10%，材料成本变化不大，公司能够转嫁成本并保持投资回报率 [104]

财务业绩 - 2019年第三季度净收入1.191亿美元，2018年同期净亏损530万美元；前九个月净收入1.127亿美元，2018年同期为320万美元[11][10] - 2019年第三季度FFO为860万美元，2018年同期为590万美元；前九个月FFO为3060万美元，2018年同期为2300万美元[11][10] - 2019年第三季度AFFO为1330万美元，2018年同期为1030万美元；前九个月AFFO为3890万美元，2018年同期为3000万美元[11][13] 业务运营 - 2019年第三季度收购4处房产，总价约4.843亿美元；出售6处房产，总价约2.899亿美元[6] - 截至2019年9月30

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36663 NexPoint Residential Trust, Inc. Washington D.C. 20549 FORM 10-Q (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or other Jurisdiction of Inco ...

收入和利润（同比环比） - 公司总收入从2018年第一季度的3505.7万美元增至2019年第一季度的4149.1万美元，增加643.4万美元[142] - 租金收入从2018年第一季度的3060万美元增至2019年第一季度的3630万美元，增加570万美元，主要由于每单元月有效租金同比增长5.1%至1007美元[143] - 其他收入从2018年第一季度的450万美元增至2019年第一季度的520万美元，增加70万美元，现有物业其他收入增长4.7%[144] - 公司2019年第一季度净亏损436万美元，较2018年同期净利润1006.4万美元下降1442.4万美元，主要由于房地产销售收益减少和利息费用增加[142] - 净亏损437.3万美元，去年同期为盈利1009.4万美元，同比下降143.3%[179] - FFO为1099.2万美元，同比增加329.1万美元（42.7%），每股基本FFO为0.47美元[179] - Core FFO为1102.7万美元，同比增加275.6万美元（33.3%），每股基本Core FFO为0.47美元[179] - AFFO为1268.9万美元，同比增加314万美元（32.9%），每股基本AFFO为0.54美元[179] 成本和费用（同比环比） - 物业运营费用从2018年第一季度的890万美元增至2019年第一季度的960万美元，增加70万美元，其中维修保养成本增长19.3%，人工成本增长12.3%[145] - 房地产税和保险成本从2018年第一季度的490万美元增至2019年第一季度的580万美元，增加90万美元，主要由于物业税增长19.5%[146] - 咨询和行政费用2019年第一季度为190万美元，顾问自愿放弃约160万美元费用；2018年同期为180万美元，放弃约90万美元费用[148] - 公司一般及行政费用从2018年第一季度的180万美元增至2019年第一季度的220万美元，增长40万美元，增幅22.2%，主要由于股权激励费用增加[149] - 物业一般及行政费用从2018年第一季度的150万美元增至2019年第一季度的170万美元，增长20万美元，增幅13.3%[150] - 折旧及摊销费用从2018年第一季度的1140万美元增至2019年第一季度的1540万美元，增长400万美元，增幅35.1%[151] - 利息支出从2018年第一季度的680万美元增至2019年第一季度的810万美元，增长130万美元，增幅19.1%[152] - 债务清偿及修改成本从2018年第一季度的60万美元降至2019年第一季度的0美元，减少60万美元[153] - 折旧摊销费用1539.8万美元，同比增加402.6万美元（35.4%）[179] 同店运营表现 - 同店物业净营业收入从2018年第一季度的1908.5万美元增至2019年第一季度的2041.7万美元，增长133.2万美元，增幅7.0%[160] - 同店租金收入从2018年第一季度的3035.6万美元增至2019年第一季度的3178.4万美元，增长142.8万美元，增幅4.7%[160][163] - 同店其他收入从2018年第一季度的448.3万美元增至2019年第一季度的469.5万美元，增长21.2万美元，增幅4.7%[160][164] - 同店物业加权平均月租金从2018年3月的958美元增至2019年3月的996美元，增长4.0%[162][163] - 同店物业出租率从2018年3月的94.0%降至2019年3月的93.6%，下降0.4个百分点[162][163] - 物业运营费用860万美元，同比下降10万美元（1.8%），主要因公用事业成本减少50万美元（20.2%）[165] - 房地产税及保险费用520万美元，同比增加40万美元（8.4%），主要因财产税增加40万美元（9.8%）[166] - 物业管理费110万美元，同比增加10万美元（4.4%），主要基于租金收入增加130万美元（3.9%）[167] - 物业行政及管理费用保持平稳，均为120万美元[168] 融资活动 - 公司于2018年11月14日公开发行270.25万股普通股，每股发行价33美元，净筹资约8480万美元，用于偿还Keybank信贷和过桥贷款共8000万美元[131] - 公司于2019年2月20日签订股权分配协议，可通过ATM计划发行和出售总价最高1亿美元的普通股[132] - 公司通过股权分配协议（ATM计划）可发行普通股筹资最高1亿美元，截至2019年3月31日尚未启动销售[186] - 2019年第一季度融资活动净现金流入1.23157亿美元，主因债务净增加约1.578亿美元[190] - 公司获得7500万美元信贷额度，2019年1月提取5250万美元用于房产收购，利率为一个月LIBOR加2.00%-2.50%[197] 债务和利率管理 - 截至2019年3月31日，子公司抵押债务余额9.245亿美元，加权平均利率4.04%，经利率互换调整后为3.22%[191] - 利率互换协议覆盖6.5亿美元浮动利率债务（占浮动债务总额8.869亿美元的73%），加权平均固定利率1.3388%[192][198] - 利率上限协议覆盖3.1亿美元浮动利率债务，将一个月LIBOR上限加权平均控制在5.81%[193] - 公司总债务为9.77亿美元，加权平均利率为4.07%[223] - 浮动利率债务为9.394亿美元，占总债务的96.2%[223] - 利率互换协议锁定6.5亿美元浮动利率债务的利率，占浮动利率债务的73%[223] - 利率互换协议加权平均固定利率为1.3388%[223][226] - 利率上限协议为3.1亿美元债务设定了5.81%的加权平均利率上限[225] - LIBOR每上升0.25%，公司年利息支出将增加72万美元[227] - 调整后总债务加权平均利率为3.28%[223] - 公司通过高评级金融机构进行对冲以降低交易对手信用风险[223][228] 现金流 - 2019年第一季度经营活动净现金流入为1137.6万美元，较2018年同期的313.1万美元增长263%[188] - 2019年第一季度投资活动净现金流出1.3939亿美元，主因以1.321亿美元收购三处房产[189] 股息分配 - 每股股息0.275美元，同比增长10%，AFFO对股息覆盖率为1.92倍[179] - 公司2019年第一季度宣布每股季度股息0.275美元，于2019年3月29日支付[213] 资本支出和改造项目 - 公司预计每套公寓单元年度维修支出575-725美元，非经常性资本支出储备250-350美元[203] - 截至2019年3月31日，公司拥有620万美元装修价值增值储备，计划完成1000套内部改造[203] - 2019年第一季度改造支出总额427.3万美元，其中内部改造248.8万美元，外部及公共区域178.5万美元[203] - 通过绿色改造项目，公司预计每个物业水/污水成本降低至少15%，2018年17个物业实现公用事业成本减少约140万美元[204] - 2019年第一季度公用事业成本相比2018年同期减少约20万美元[204] REIT合规与税务 - 作为REIT，公司必须每年分配至少90%的应税收入（不含股息扣除和资本利得），限制留存收益用于资本支出的能力[185] - REIT资格要求将至少90%的应税收入分配给股东[222] - 2019年第一季度TRS未产生重大税务支出[222] 合同义务和承诺 - 公司总合同义务和承诺为11.75542亿美元，其中2023年到期5.6947亿美元，此后到期92.2243亿美元[202] - 运营物业抵押债务本金支付总额9.11129亿美元，利息支出1.92521亿美元[202] - 持有待售物业抵押债务本金支付总额1333.4万美元，利息支出167.4万美元[202] - 信贷安排本金支付总额5250万美元，利息支出438.4万美元[202] 投资组合概况 - 公司投资组合包含38个多户房产，主要位于美国东南和西南部，共计13211个单元，出租率为93.6%，加权平均月有效租金为每单元1007美元[129] 流动性管理 - 公司长期流动性需求包括收购多户房产、翻新及资本支出所需资金，预计通过信贷额度、债务或股权发行等多种渠道满足[184]

股息分配情况 - 公司宣布股息总计2260万美元，每股1.025美元，2018年第四季度季度股息增至每股0.275美元，较之前季度股息增长10.0%，较分拆后至2016年第三季度的历史季度股息增长33.5%，第四季度股息按2018年12月31日收盘价35.05美元计算年化收益率为3.1%[29] 净收入变化原因 - 2018年净收入变化主要因房地产销售收益减少6460万美元，部分被总收入增加240万美元、总物业运营费用减少140万美元、折旧和摊销费用减少130万美元以及债务清偿损失和修改成本减少210万美元所抵消[29] 同店物业情况 - 2017 - 2018年同店物业有29处，包含10123套公寓空间[29] 公司现金情况 - 2018年12月31日，公司资产负债表上有现金4310万美元，其中200万美元预留用于未来翻新，320万美元用于绿色改进，1810万美元用于贷款人要求的代管和保证金[30] 物业抵押贷款再融资 - 公司对七处物业的抵押贷款进行了再融资，加权平均借款利差降低50个基点[31][32] 公司物业持有及运营情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有35处物业，共12555套单元，入住率约94.6%，每入住公寓单元加权平均月有效租金为985美元[33] 投资组合分配 - 公司可能将最多30%的投资组合分配到房地产相关债务、夹层和其他贷款、优先股及其他证券[39] 物业翻新情况 - 截至2018年12月31日，公司在12555套总单元中完成了5661套单元的全部或部分翻新，每套单元平均月租金增加93美元，每套已出租翻新单元平均成本为4909美元[42] - 截至2018年12月31日，公司预留约200万美元用于实施增值计划，将完成约325套计划内的室内翻新[43] 公司杠杆率目标 - 公司目前目标是将杠杆率降至40 - 45%的贷款价值比[42][45] 物业管理合作 - 公司与BH合作管理所有物业，BH管理约90,000套多户住宅单元，收取约3%的毛收入作为物业管理服务费[48] 外部顾问投资条件 - 公司外部顾问需获董事会事先批准的投资条件为：股权出资等于或超过5000万美元、与公开披露的投资指南不一致、聘请关联服务提供商[54] 向顾问支付费用情况 - 公司需向顾问支付的年度咨询费为平均房地产资产的1.00%，对贡献资产的咨询费每年不超过450万美元[55][57] - 公司需向顾问支付的年度管理费为平均房地产资产的0.20%，对贡献资产的管理费每年不超过89万美元[60][61] - 公司需报销顾问的所有自付费用，相关费用报销不晚于费用报表交付后的第15个工作日[63][65] - 咨询协议下的费用报销、支付给顾问的咨询和管理费以及公司一般行政费用每年不超过平均房地产资产的1.5%[66] 咨询协议相关情况 - 咨询协议期限为一年，经董事会至少每年批准可继续有效，最近一次续约至2020年3月16日[67] - 咨询协议可由董事会、股东或顾问提前30 - 60天书面通知终止，“转让”时自动终止[68] 物业管理协议相关情况 - 公司与BH签订的物业管理协议期限至协议两周年后的日历月最后一天，到期后自动按月续约，可提前60天书面通知终止[77] - 公司向BH支付的管理费约为每月管理物业毛收入的3%，还有施工监督费等其他费用[75] - 管理协议下管理费约为每月每处房产毛收入的3%[80] - 施工监督费为项目总成本的5 - 6%[80] - 管理协议终止后，业主需按特定规则向公司支付赔偿金[81] - 管理职责终止后，公司将获得相当于上月全额管理费50%的收尾管理费[82] - 逾期未付金额按年利率18%计收利息[79] - 管理协议可在特定事件发生时提前15天或60天书面通知终止[80,89] 高地及其附属公司管理资产情况 - 高地及其附属公司截至2018年12月31日管理资产约99亿美元[87] 公司员工情况 - 公司截至2018年12月31日有两名员工[99] 公司保险及法规遵守情况 - 公司为房产购买综合责任保险、财产险、产权保险等[96] - 房产需遵守《美国残疾人法案》《公平住房法》等法规[89,90] 公司负债情况 - 截至2018年12月31日，公司总负债8.457亿美元，加权平均利率4.07%，其中8.08亿美元为浮动利率债务[421] - 利率互换协议有效固定了8.08亿美元浮动利率抵押贷款债务中6.5亿美元（80%）的利率[421] - 截至2018年12月31日，公司总负债调整后的加权平均利率为3.13%[421] 利率上限协议情况 - 截至2018年12月31日，利率上限协议有效将2.552亿美元浮动利率抵押贷款债务的1个月伦敦银行间同业拆借利率上限设定为加权平均利率5.82%，协议期限一般为3至4年[422] 利率互换交易情况 - 公司通过运营合伙企业与交易对手进行了七笔利率互换交易，名义金额总计6.5亿美元，有效将该金额的浮动利率（1个月伦敦银行间同业拆借利率）替换为加权平均固定利率1.3388%[424] 伦敦银行间同业拆借利率变动对利息费用影响 - 每季度伦敦银行间同业拆借利率变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用成本将大约增加40万美元；变动0.50%，增加80万美元；变动0.75%，增加120万美元；变动1.00%，增加160万美元[425] 公司对美元伦敦银行间同业拆借利率相关风险监测 - 公司有以美元伦敦银行间同业拆借利率为基准的重大合同，正在监测相关活动并评估风险[427]