财务数据和关键指标变化 - 2022年全年，40处物业的净营业收入（NOI）为1.574亿美元，2021年同期39处物业的NOI为1.288亿美元，同比增长22.3% [23] - 2022年全年，同店租金增长17.8%，同店入住率下降20个基点至94.1%，同店费用增长11.1%，同店NOI较2021年全年增长16.2% [23] - 2022年核心资金从营运所得（FFO）为8180万美元，即摊薄后每股3.13美元，2021年为摊薄后每股2.43美元，每股增长28.9%，自成立以来，摊薄复合年增长率（CAGR）基础上，核心FFO每年增长11% [23] - 2022年第四季度，净收入为380万美元，即摊薄后每股0.15美元，总收入为6930万美元；2021年同期净收入为3880万美元，即摊薄后每股1.50美元，总收入为5850万美元 [33] - 2022年第四季度，40处物业的NOI为4180万美元，2021年第四季度39处物业的NOI为3490万美元，NOI增长19.8% [33] - 2022年第四季度，同店租金增长17.3%，同店入住率下降20个基点至94.1%，同店费用增长15.3%，同店NOI较2021年第四季度增长14.4% [33] - 基于当前市场资本化率和远期NOI估计，公司报告的每股资产净值（NAV）范围为：低端67.46美元，高端78.15美元，中点72.80美元，平均资本化率从低端5%到高端5.3%，较上季度增加约65个基点，年初至今增加148个基点 [34] - 2022年第四季度，公司支付了每股0.42美元的股息，自成立以来，股息增长了103.9%，2022年，股息由核心FFO覆盖2倍，派息率为核心FFO的49.8% [34] - 2022年全年净亏损为930万美元，即摊薄后每股亏损0.36美元，其中包括房地产销售收益1470万美元和折旧及摊销费用9760万美元；2021年全年净收入为2300万美元，即摊薄后每股收入0.89美元，其中包括房地产销售收益4620万美元和折旧及摊销费用8690万美元 [48] - 2023年公司初步指导：核心FFO摊薄后每股高端3.27美元，低端2.92美元，中点3.09美元；同店收入高端11.9%，低端9.9%，中点10.9%；同店费用高端10.3%，低端11.2%，中点10.7%；同店NOI高端13%，低端9%，中点11% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，同店NOI利润率提高至61.6%，较上年同期提高46个基点 [38] - 2022年第四季度，所有市场有效租金均实现11.5%或更高增长，同店平均有效租金增长达到11.5%，罗利、夏洛特、拉斯维加斯和亚特兰大租金增长在11.6% - 13.2%之间，凤凰城、达拉斯、纳什维尔和佛罗里达市场同比增长更强，平均有效租金增长达19.7%，坦帕本季度有效租金增长领先，为23.3% [38] - 2022年第四季度，同店NOI增长出色，投资组合平均增长14.4%，受租金收入增长13.8%和总收入增长13.5%推动，10个同店市场中有9个实现8.2%或更高的收入增长，前5名分别为坦帕18.8%、南佛罗里达17.6%、亚特兰大16.2%、凤凰城14.9%和纳什维尔14.4% [39] - 2022年第四季度，同店入住率保持在94%以上，截至当日上午，投资组合出租率为96.3%，60天趋势良好，为92% [40] - 2022年全年，所有市场收入均实现至少8%或更高增长，前5名分别为坦帕18.4%、南佛罗里达16.8%、纳什维尔15.9%、凤凰城15.4%和奥兰多14.7% [41] - 2022年全年，同店NOI利润率提高112个基点至60%，同店平均有效租金和收入分别增长17.9%和14%，9个同店市场中有8个增长至少11.2%，显著的同店NOI增长市场为南佛罗里达、纳什维尔和坦帕，分别为23.8%、21.2%和20.4% [53] - 2022年第四季度续约转化率为47%，全年为49.6%，11个市场中有7个续约率增长至少5%，且无市场低于2%，领先的是坦帕10.1%、奥兰多9.9%、南佛罗里达8.8%、达拉斯 - 沃斯堡8.3%和罗利7.6% [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计坦帕同店NOI增长约15.5% - 17.5%，受预算收入增长13% - 15%、持续增值执行（计划进行112次全部分内部单元升级，目标租金溢价62美元，低30%回报率）推动 [42] - 预计奥兰多同店NOI增长约15% - 17%，受预算收入增长13% - 15%、持续增值执行（计划进行107次升级，平均租金溢价215美元，20%回报率）推动 [42] - 预计南佛罗里达同店NOI增长约16% - 18%，受预算收入增长12% - 14%、持续增值执行（计划进行242次全内部单元升级，目标租金溢价260美元，中高十几的回报率）推动 [4] - 预计拉斯维加斯同店NOI增长约14% - 16%，受预算收入增长11% - 13%、持续增值执行（计划进行162次单元升级，平均租金溢价140美元，高十几的回报率）推动，其他市场预计NOI增长在7.5% - 11.5%之间 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2023年完成1370次全内部升级，平均每单元成本13150美元，平均每月租金溢价214美元，投资回报率约19.5%；完成871次部分和2年升级，平均每单元成本5250美元，平均每月租金溢价91美元，回报率18.6%；完成844次洗衣机烘干机安装，平均每单元成本1030美元，平均每月租金溢价51美元，回报率47%；完成3150个智能家居技术包安装，平均每月租金溢价40 - 45美元，回报率48.8% [43] - 公司预计在2023年第一季度末完成出售Old Farm和Stone Creek，总收益1.35亿美元，净收益6340万美元将用于还清公司信贷额度 [29][44][49] - 公司假设2023年收购金额为0 - 超过2.5亿美元，由于机构资本大多持观望态度，有吸引力的购买机会不多，且鉴于资本成本，公司优先考虑清理资产负债表、回购股票和内部增长，而非外部增长 [56] - 公司是一家内部增长和资本循环利用的公司，通过购买、修复和出售资产并循环利用资本来增加NOI，倾向使用灵活利率或灵活债务，以避免交易、违约或收益率维持成本 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年中档市场租赁住房将继续保持强劲和韧性，对2023年业绩表现持乐观态度，认为公司有能力抵御经济衰退并实现增长 [30] - 公司认为9% - 13%的同店NOI增长范围较窄，反映了中档市场住房的优势，核心FFO数字的差异主要基于利息费用，由于当前环境的波动性，在收益率曲线上各冲击50个基点，随着时间推移，预计能够收紧范围并有望实现高端目标 [73] - 公司认为尽管市场有大量供应，但公司所在的细分市场供应较少，且具有郊区化、价格可承受的特点，受供应压力影响较小 [84] - 公司看到建筑成本上升和市场资本成本导致供应管道关闭，有更多机会与供应商协商价格，劳动力供应也有所增加，预计全年自由现金流约2500万美元，将用于回购股票或去杠杆等 [90] 其他重要信息 - 公司预计可控费用增长7.5%，其中维修和周转成本增长3.8%、劳动力增长10.7%、广告增长3.9%、一般及行政费用增长4.9%；不可控费用预计增长10.3% - 11.2%，其中公用事业增长3.2%、保险增长17.7%、房地产税增长12.1% [3] - 2022年第四季度，公司完成19处物业的现金再融资，降低了17处此前为浮动利率物业的利差，平均利差约降低14个基点，并将2处此前为固定利率抵押贷款的物业转换为浮动利率抵押贷款，利差为1.55%，再融资完成后，公司在第四季度偿还了约2.605亿美元的公司信贷额度 [28] - 2022年12月29日，公司完成出售休斯顿的Hollister Place，总收益3680万美元，资本化率4.37%，出售收益1470万美元，净收益3650万美元用于偿还公司信贷额度 [35] - 2023年1月31日，公司对Camelback的Venue进行再融资，将抵押贷款到期日从2024年7月1日推迟至2033年2月1日，2月2日，公司偿还了1750万美元的公司信贷额度，目前公司信贷额度余额为5700万美元，浮动利率债务平均利差为1.56%，投资组合平均到期期限为6.5年 [36] - 自成立至12月31日，公司已完成7633次全部分升级、4718次厨房洗衣电器安装和10191次技术包安装，分别实现每单元平均每月租金增加149美元、47美元和45美元，回报率分别为22%、66.9%和37.2% [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店增长指引较高的驱动因素及单元升级计划对同店收入增长的贡献 - 单元升级计划带来约2%的增长，此外，公司的盈利增长以及市场上经济适用房的短缺也是增长的驱动因素，公司同店收入增长略高于同行报告的4% - 5%范围，接近6% [25] 问题: 如何看待经济前景和租赁环境对指引的影响 - 公司认为9% - 13%的NOI增长范围反映了中档市场住房的优势，核心FFO数字的差异主要基于利息费用，由于当前环境的波动性，在收益率曲线上各冲击50个基点，随着时间推移，预计能够收紧范围并有望实现高端目标 [73] 问题: 1月和2月至今的情况及入住率大幅上升的原因 - 截至当日上午，投资组合出租率为96.3%，入住率仍在94%出头，第一季度至今的综合数据表现强劲，略低于第四季度，1月在4.5% - 5%之间 [8] 问题: 交易环境及资产定价情况 - 目前市场交易量同比下降60% - 70%，预计第二季度卖家会做出让步，希望与美联储会议及利率走向相契合，在债务市场有明确的利率范围之前，市场活动不会很多；目前新买家要求的无杠杆内部收益率（IRR）约为6.5% - 7%，相当于约5% - 5.3%的资本化率，这是来自经纪公司的观点，公司表示认同 [10][13] 问题: 如何得出NAV计算中应用的5.15%资本化率 - 该资本化率是基于经纪公司的观点，他们认为新买家在杠杆或无杠杆IRR基础上需要的回报率，目前无杠杆IRR约为6.5% - 7%，相当于约5% - 5.3%的资本化率，公司倾向于认同这一观点 [13] 问题: 与居民续约的沟通情况及是否有阻力 - 目前续约通知的涨幅在中高个位数，居民大多能够接受，没有太多阻力，相比去年第二和第三季度，沟通难度有所降低 [62] 问题: 来年资本支出预算及维护资本支出情况 - 预计今年用于内部装修的产生ROI的资本支出与去年大致相同，在38处资产（不包括2处休斯顿交易）中都有相关活动；预计经常性资本支出保持稳定，2022年是后疫情时代维护和周转成本回归正常的一年，公司正在努力控制费用支出 [82] 问题: 稳定的经常性资本支出是否包括非经常性维护资本支出及其他非经常性项目 - 未明确提及非经常性维护资本支出及其他非经常性项目是否稳定 [83] 问题: 对市场租金稳定在4% - 5%范围的信心来源及是否会继续减速 - 由于公司所在细分市场供应较少，且居民负担能力与A类和单户租赁之间仍有400 - 600美元的差距，因此认为市场租金增长4% - 5%是合理的 [84][93] 问题: 租金控制对公司投资组合的潜在影响 - 公司认为目前受租金控制影响较小，正在密切关注佛罗里达州的立法提案和白宫的相关提议，但目前这些对公司投资组合没有影响，当前市场关注焦点更多在单户租赁而非多户租赁 [79] 问题: 当利率对冲到期后，未来几年是否有可能实现盈利增长以及公司的应对措施 - 公司认为灵活利率或灵活债务能为市场提供更多灵活性和选择权，新买家会自行决定融资方式，公司会尽力对冲近期利率；公司是内部增长和资本循环利用的公司，通过购买、修复和出售资产并循环利用资本来增加NOI [86][95]

公司投资组合情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含41处多户住宅物业，共15387套公寓，出租率约94.1%，每套已出租公寓月有效租金加权平均值为1446美元[141] 普通股发行情况 - 2020年ATM计划下，公司可发行和出售总售价高达2.25亿美元的普通股，2022年前九个月，公司按每股83.16美元的平均价格发行52091股普通股，获得430万美元毛收入[143] - 2022年前三季度，公司通过2020年ATM计划发行52091股普通股，平均股价83.16美元，总收益430万美元[230] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度总营收6805.1万美元，2021年同期为5638.4万美元，增加1166.7万美元；总费用5708.2万美元，2021年同期为5082.5万美元，增加625.7万美元；净亏损59.9万美元，2021年同期为540.7万美元，减少480.8万美元[157] - 2022年第三季度租金收入6650万美元，2021年同期为5490万美元，增加约1160万美元，主要因每套已出租公寓月有效租金加权平均值从2021年9月30日的1204美元增至2022年的1446美元，增幅20.1%[158] - 2022年第三季度其他收入160万美元，2021年同期为150万美元，增加约10万美元，主要因申请费增加约10万美元[159] - 2022年第三季度物业运营费用1240万美元，2021年同期为1280万美元，减少约40万美元，主要因伤亡损失减少270万美元，其他物业运营费用增加约230万美元[160] - 2022年第三季度房地产税和保险费用940万美元，2021年同期为760万美元，增加约180万美元，主要因2022年和2021年的收购活动、交易时间，以及房产税增加150万美元（增幅24%）、财产保险增加20万美元（增幅21.8%）[161] - 2022年第三季度物业管理费200万美元，2021年同期为160万美元，增加40万美元，主要基于总营收[162] - 2022年和2021年第三季度，顾问公司分别自愿放弃约550万美元和450万美元的咨询和行政费用，未来可能因收购更多新资产而增加费用[163] - 2022年第三季度公司一般和行政费用380万美元，2021年同期为320万美元，增加约60万美元，主要因股票补偿费用和其他专业费用各增加20万美元[164] - 2022年第三季度折旧和摊销成本为2520万美元，较2021年同期的2160万美元增加约360万美元[166] - 2022年第三季度利息费用为1180万美元，较2021年同期的1150万美元增加约30万美元，债务利息增加约940万美元，利率互换费用和利率上限费用分别减少约720万美元和220万美元[167] 2022年前九个月财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月总收入为1.94603亿美元，较2021年同期的1.60743亿美元增加3386万美元；净亏损为1309.3万美元，较2021年同期的1572.5万美元减少263.2万美元[168] - 2022年前九个月租金收入为1.899亿美元，较2021年同期的1.563亿美元增加约3360万美元，加权平均每月每出租公寓单位有效租金增长20.1%，从2021年9月30日的1204美元增至2022年9月30日的1446美元[170] - 2022年前九个月其他收入为470万美元，较2021年同期的440万美元增加约30万美元[171] - 2022年前九个月物业运营费用为4270万美元，较2021年同期的3510万美元增加约760万美元[172] - 2022年前九个月房地产税和保险成本为2770万美元，较2021年同期的2490万美元增加约280万美元，其中财产税增加220万美元（10.4%），财产保险增加60万美元（22.6%）[173] - 2022年前九个月折旧和摊销成本为7450万美元，较2021年同期的6230万美元增加约1220万美元[178] - 2022年前九个月利息费用为3480万美元，较2021年同期的3280万美元增加约200万美元，债务利息增加1510万美元，利率互换和利率上限费用分别减少约1000万美元和360万美元[179] - 2022年前九个月债务清偿损失和修改成本为0，较2021年同期的30万美元减少约30万美元[179] 2022年第三季度和前九个月部分关键指标对比 - 2022年第三季度和前九个月净亏损分别为59.9万美元和1309.3万美元，2021年同期分别为540.7万美元和1572.5万美元[185] - 2022年第三季度和前九个月NOI分别为3986.5万美元和1.15276亿美元，2021年同期分别为3364.8万美元和9359.9万美元[185] - 2022年第三季度和前九个月同店NOI分别为3605.5万美元和1.01481亿美元，2021年同期分别为3188.5万美元和8767.2万美元[185] 2022年第三季度同店业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度同店租赁收入6040.7万美元，较2021年同期的5244.1万美元增长15.2%，主要因每出租公寓单元月有效租金加权平均增长19.4%，部分被入住率下降1.3%抵消[189][192] - 2022年第三季度同店物业运营费用1400万美元，较2021年同期的1200万美元增长17.2%，主要因维修和保养成本增加240万美元，即19.3%[189][194] - 2022年第三季度同店房地产税和保险成本870万美元，较2021年同期的740万美元增长16.8%，主要因房产税增加60万美元，即2.9%，保险费用增加40万美元，即11.9%[189][195] - 2022年第三季度同店物业管理费180万美元，较2021年同期的160万美元增加约20万美元，主要因收入增加[189][196] - 2022年第三季度同店物业一般及行政费用150万美元，较2021年同期的130万美元增加约20万美元，主要因专业费、许可证费和定位费增加[189][197] - 截至2022年9月30日，第三季度同店物业出租率约94.0%，每出租公寓单元月有效租金加权平均为1445美元；2021年同期出租率约95.3%，租金为1210美元[191] 2022年前九个月同店业务数据关键指标变化 - 2022年前9个月同店有34处房产，涵盖13426个公寓单元；第三季度同店有36处房产，涵盖13930个公寓单元[188][199] - 2022年前9个月总营收1.94603亿美元，较2021年的1.60743亿美元增加3386万美元，增幅21.1%[200] - 2022年前9个月同店租赁收入1.68628亿美元，较2021年的1.48005亿美元增加2062.3万美元，增幅13.9%[200] - 2022年前9个月同店其他收入432.8万美元，较2021年的427.1万美元增加5.7万美元，增幅1.3%[200] - 2022年前9个月总运营费用7985.3万美元，较2021年的6864.9万美元增加1120.4万美元，增幅16.3%[200] - 2022年前9个月同店运营费用7197.1万美元，较2021年的6523.7万美元增加673.4万美元，增幅10.3%[200] - 2022年前9个月总运营收入52.6万美元，较2021年的150.5万美元减少97.9万美元，降幅65.0%[200] - 2022年前9个月总净营业收入（NOI）1.15276亿美元，较2021年的9359.9万美元增加2167.7万美元，增幅23.2%[200] - 截至2022年9月30日，同店物业出租率约94.0%，每出租公寓单元月有效租金加权平均为1448美元；2021年同期出租率约95.4%，月有效租金加权平均为1208美元[201] - 2022年前9个月同店租赁收入增加主要因每出租公寓单元月有效租金加权平均增长19.9%至1448美元，部分被入住率下降1.4%抵消[202] - 2022年前9个月同店物业运营费用增加主要因维修保养费用增加240万美元（增幅19.3%）和工资增加120万美元（增幅9.0%）[204] 2022年前三季度部分关键指标变化 - 2022年前三季度净亏损1309.3万美元，较2021年的1572.5万美元减少16.7%[216] - 2022年前三季度FFO为6120万美元，较2021年的4650万美元增加约1470万美元，主要因总收入增加3390万美元[221] - 2022年前三季度Core FFO为6230万美元，较2021年的4470万美元增加约1760万美元，主要因FFO增加及相关费用增加[222] - 2022年前三季度AFFO为6940万美元，较2021年的5100万美元增加约1840万美元，主要因Core FFO和股权薪酬费用增加[223] 公司资金储备及现金流情况 - 截至2022年9月30日，公司有1530万美元的翻新增值储备金用于资本支出[224] - 2022年前三季度，经营活动提供的净现金为6960万美元，较2021年的5790万美元增加，主要因总收入增加[232][234] - 2022年前三季度，投资活动使用的净现金为17950万美元，较2021年的22300万美元减少，主要因收购和处置活动及保险收益变化[232][235] - 2022年前三季度，融资活动提供的净现金为8790万美元，较2021年的17530万美元减少，主要因股票回购、抵押和信贷资金变化[232][236] - 公司认为现有现金、预期经营现金流和潜在债务或股权融资能满足2022年9月30日后12个月的运营、债务和股息需求[231] 公司债务及利率相关情况 - 截至2022年9月30日，子公司第三方未偿还抵押贷款债务约14亿美元，加权平均利率4.58%，调整后加权平均利率2.80%[237] - 截至2022年9月30日，利率互换协议有效覆盖91%的13亿美元浮动利率抵押贷款债务[238] - 截至2022年9月30日，利率上限协议覆盖5.371亿美元的13亿美元浮动利率抵押贷款债务，有效上限为1个月伦敦银行同业拆借利率加权平均4.67%[239] - 2022年10月4日，公司与KeyBank达成协议，为7.905亿美元的首笔抵押贷款债务再融资，新贷款期限10年，年利率为30天平均SOFR加155个基点，预计2022年11月30日前完成[240] - 截至2022年9月30日，公司企业信贷安排下有3.5亿美元可借款，总本金余额为3.35亿美元，该安排将于2024年6月30日到期[244] - 公司通过OP与KeyBank和Truist进行了13笔利率互换交易，名义金额共计12亿美元，有效将12亿美元浮动利率债务的浮动利率（1个月伦敦银行同业拆借利率）替换为加权平均固定利率1.0682%[246] - 截至2022年9月30日，公司未来五年的合同义务和承诺总计18.55459亿美元[250] - 截至2022年9月30日，公司总负债为17亿美元，加权平均利率为4.72%，其中16亿美元为浮动利率债务[272] - 截至2022年9月30日，利率互换协议有效覆盖了13亿美元浮动利率抵押贷款债务的91%和3.35亿美元浮动利率信贷安排的0.0%[272] - 截至2022年9月30日，利率上限协议有效将5.371亿美元浮动利率抵押贷款债务的一个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为4.67%[273] - 公司通过OP签订了十三笔利率互换交易，名义金额共计12亿美元，加权平均固定利率为1.0682%[274] - 每季度参考利率变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用将增加约114万美元[275] 公司费用及协议相关情况 - 公司咨询协议要求向顾问支付1.2%的年度咨询和管理费，对出资资产的费用年度上限约为540万美元，2022年和2021年前三季度分别为560万美元和570万美元[252] - 公司与NLMF Holdco, LLC的协议可能产生额外资金需求，最高不超过400万美元，截至2022年9月30日已出资约30万美元[253] 公司翻新及费用预计情况 - 公司预计每公寓单元年均维修保养费用为575 - 725美元，非经常性资本支出和/或贷款人要求的置换储备金平均为250 - 350美元[254] - 截至2022年9月30日，公司有1530万美元的翻新增值储备金用于计划的资本支出和其他费用[254] - 2022年和2021年前九个月，公司分别完成了1830和911个单元的全部和部分内部翻新[254] 公司股息及税收情况 - 公司需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东，否则将面临联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[255][261][270] - 2022年7月25日，董事会宣布第三季度股息为每股0.38美元，于9月30日支付[

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损2600万美元，即每股摊薄亏损0.02美元，总收入6810万美元，较2021年同期净亏损540万美元（每股摊薄亏损0.21美元）和总收入5640万美元，收入增长21% [8] - 第三季度NOI为3990万美元，涉及41处房产，较2021年第三季度的3360万美元（涉及40处房产）增长19% [9] - 第三季度同店租金同比增长19.4%，同店入住率下降130个基点至94%，同店费用增长16.9%，同店NOI增长13.1% [10] - 2022年第三季度同店投资组合租金环比增长4.5% [11] - 第三季度核心FFO为2180万美元，即每股摊薄0.85美元，较2021年同期的每股0.65美元增长31% [11] - 全年净亏损1300万美元，即每股摊薄亏损0.51美元，总收入1.946亿美元，较2021年同期净亏损1570万美元（每股摊薄亏损0.62美元）和总收入1.607亿美元，收入增长21% [14] - 全年同店租金增长19.9%，同店入住率下降140个基点至94%，同店费用增长10.3%，同店NOI增长15.8% [15] - 全年核心FFO为6230万美元，即每股摊薄2.43美元，较2021年前九个月的每股1.78美元增长37% [15] - 第三季度支付每股0.38美元股息，董事会宣布将季度股息提高0.04美元至每股0.42美元，增幅10.5%，这是公司连续第七年提高股息，自成立以来股息增长103.9%，年初至今核心FFO覆盖股息2.13倍，派息率为核心FFO的47% [18] - NAV每股范围为低端70.04美元、高端83.47美元、中点76.75美元，基于平均资本化率从低端4.3%到高端4.7%，较上季度增加约44个基点，年初至今增加92个基点 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成649次全部和部分室内装修，租赁592个升级单元，平均每月租金溢价163美元，投资回报率24.3%，比长期装修平均投资回报率高203个基点 [12] - 自成立以来，当前投资组合已完成7354次全部和部分升级（占总单元的48%）、4853次厨房升级和洗衣机烘干机安装、10451次技术包安装，平均每月租金溢价分别为146美元、49美元和44美元，投资回报率分别为22%、69.3%和37.3%，推动NOI同比增长19% [13] - 全年完成1834次包裹装修，较2021年同期增长101% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 除休斯顿外，所有市场租金收入增长11.3%或更高，休斯顿因在处置营销过程中转移重点以提高入住率而表现滞后 [27] - 同店平均有效租金增长19.4%，每个市场有效租金增长12.4%或更高，休斯顿再次落后，排除休斯顿后，本季度加权平均将超过20%，夏洛特增长率第二低为13.6%，拉斯维加斯增长16.9%，达拉斯增长18.8%，坦帕增长26.2% [28] - 佛罗里达三个市场、凤凰城和纳什维尔第三季度有效租金同比增长20%或更多 [29] - 第三季度同店NOI增长整体表现出色，投资组合平均增长13.1%，10个同店市场中有7个实现同比NOI增长14.7%或更高 [29] - 运营费用增长在季节性活跃的第三季度再次加快，整体增长16.9%，主要由维修保养和周转费用增加推动 [30] - 第三季度续约转化率为49%，11个市场中有8个续约率增长至少10%，且无市场低于7%，领先的是坦帕18.7%、南佛罗里达16.4%、奥兰多15.7%和达拉斯 - 沃思堡12.4% [32] - 第三季度同店入住率超过94%，截至当天上午，投资组合出租率为97%，60天趋势为92% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行有利改进以降低资产负债表风险、增加流动性和改善财务前景，包括对19处房产的抵押贷款进行再融资，再融资交易占公司未偿债务总额的46.7%，提高利差价格150个基点，将到期日延长至2032年；执行循环信贷额度12个月延期选项，将到期日延长至2025年6月30日；预计使用约2.17亿美元现金偿还信贷额度和资产负债表上最昂贵的债务，将公司加权平均到期期限从9月30日的3.3年提高到6.4年，预计将总债务加权平均利率降低39个基点至4.33%，调整后加权平均利率预计降至3.29% - 2.78% [19][20][21] - 公司将休斯顿投资组合挂牌出售，预计产生约1亿美元净收益用于偿还信贷额度和/或回购股票，已收到约30个有意方的竞争性投标，目标销售时间为年底或第一季度初 [38] - 交易市场因市场波动和当前大多数商业房地产类型的负杠杆而大幅关闭，5月前签订合同的交易估值有10% - 15%的重新谈判，市场即期资本化率达到4% - 4.5% [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 鉴于市场上B级公寓和同等单户租赁产品的租金水平，公司认为未来租金有大幅增长空间 [9] - 随着年底临近，公司将更注重入住率，预计租金会有所缓和，但今年剩余时间租金仍将保持中低两位数增长，2023年将实现高个位数增长 [35] - 10月至今，公司各市场租赁活动健康，约800份租约的新租和续约综合增长9% [35] - 公司将全年同店收入指引提高至12.7% - 13.1%，中点为12.9%，较第二季度的12%提高90个基点；将全年同店NOI指引收紧至14.9% - 16.1%，中点为15.5% [36][37] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，听众不应过度依赖，应查阅公司最新10 - K年度报告和其他向SEC提交的文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和其他因素 [3][4] - 会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的收益报告 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 已执行的贷款申请是否有被修订或计划的再融资需要额外修改的风险 - 申请已锁定并获得承诺，公司正在处理贷款文件，与 Freddie 关系良好，已完成约60亿美元的交易，有很大信心 [48] 问题: 租金增长似乎在减速，10月新租和续约率增长情况如何，竞争格局怎样，如何管理年底入住率 - 公司将在季节性流量较少的时期更注重入住率，仍看到强劲需求，消费者信心受衰退担忧影响，部分导致需求下降，但公司数据对比的是较高基数；通胀使合同劳动力等行业的工作岗位增加，这些岗位的从业者是公司的主要租户，因此有能力继续推动租金两位数增长，对明年租金两位数增长有信心 [50][51][52] 问题: 公共市场对资本化率的看法与公司报价存在差异的原因，以及是否有必要用再融资收益加速股票回购 - 从长期来看，资本化率由资本流动和GDP增长驱动，短期受利率影响，当前利率快速上升导致交易活动大幅下降，市场缺乏真正的交易环境；公司认为差异部分源于杠杆率，公司正在解决该问题；休斯顿资产出售所得将首先用于偿还循环信贷额度，若要回购股票，更倾向出售更多资产而非增加杠杆；公司认为其投资组合难以复制，基于即期资本化率，NAV应在4.3% - 4.7%之间；董事会已将股票回购额度提高至1亿美元 [54][55][56][59] 问题: 过去几个月是否有坏账或拖欠情况增加 - 未实现坏账，过去一两个季度有更多缓慢付款的租户，但最终都会付款，影响不大，约为25 - 40个基点 [63] 问题: 物业管理公司是否因通胀压力提高费用 - 公司未看到费用增加 [65] 问题: 股息增加是因为应税收益限制还是董事会意愿，以及如何评估增加股息与回购股票的选择 - 公司每年本季度都会增加股息以保持一致性，且股息覆盖率较低；考虑到公司的特点和资金规模，认为继续展示股息增长的风险回报更高，休斯顿资产出售和进一步处置将为股票回购提供资金 [67][68] 问题: 第三季度利息费用约1180万美元，第四季度指引为1800万美元，如何调和这两个数字，第四季度1800万美元中是否有一次性成本 - 公司将研究并回复该问题 [70][71] 问题: 再融资后全成本降至2%左右，但SOFR加155个基点后全成本超过5%，请解释 - 公司的互换合约是公司层面的，并非针对特定交易，多年前锁定的平均互换利率约为1%；由于第二季度和第三季度融资活动减少，Freddie和Fannie未达到生产上限，市场上寻求浮动利率债务的借款人较少，公司能够协商降低利差，同时受益于互换合约，从而在未来几年实现低于3%的全利率 [72][73] 问题: 除了提到的维修保养费用，还有哪些费用压力 - 目前最大的费用压力是维修保养和周转方面的合同劳动力成本，该类别费用通胀率超过25%；保险费用今年早些时候已续约，费率较为有利，正在进行2023年的续约流程，目前看来不会失控 [74][75]

投资组合情况 - 截至2022年6月30日，公司投资组合包含41处多户住宅物业，共15387套公寓，出租率约94.5%，每出租公寓单元月有效租金加权平均为1387美元[140] - 运营合伙企业（OP）拥有约99.9%的投资组合，应税房地产子公司（TRS）拥有约0.1%的投资组合；已发行26050945个OP单位，公司持有25951154个，占比99.6% [140] 普通股发行情况 - 2020年ATM计划下，公司可发行和出售总售价高达2.25亿美元的普通股；2022年上半年，公司发行52091股普通股，平均每股价格83.16美元，总收益430万美元[142] - 2020年ATM计划下，公司可发行和出售总售价高达2.25亿美元的普通股；2022年上半年，公司发行52091股普通股，平均价格为每股83.16美元，总收益430万美元[228] 第二季度财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度总营收6576.6万美元，2021年同期为5256.3万美元，增加1320.3万美元；总费用6156.7万美元，2021年同期为4782.1万美元，增加1374.6万美元[156] - 2022年第二季度净亏损782.7万美元，2021年同期为341.8万美元，净亏损增加440.9万美元，主要因伤亡收益减少、运营费用和利息费用增加，部分被总收入增加抵消[156] - 2022年第二季度租金收入6420万美元，2021年同期为5100万美元，增加约1320万美元，主要因每出租公寓单元月有效租金加权平均增长23.6% [157] - 2022年第二季度其他收入160万美元，2021年同期为150万美元，增加约10万美元，主要因不可退还费用增加约10万美元[158] - 2022年第二季度物业运营费用1670万美元，2021年同期为1120万美元，增加约550万美元，主要因伤亡损失增加300万美元和水与污水费用增加30万美元[159] - 2022年第二季度房地产税和保险费用950万美元，2021年同期为850万美元，增加约100万美元，主要因收购活动及物业税增加50万美元（6.2%）、物业保险增加30万美元（26.3%）[160] - 2022年和2021年第二季度，顾问分别自愿放弃约520万美元和410万美元的咨询和行政费用，未来可能因收购新资产而增加此类费用[162] - 2022年第二季度折旧和摊销成本为2550万美元，较2021年同期的2000万美元增加约550万美元[165] - 2022年第二季度利息费用为1240万美元，较2021年同期的1070万美元增加约170万美元[166] - 2022年第二季度末净亏损782.7万美元，2021年同期为341.8万美元；2022年上半年净亏损1249.4万美元，2021年同期为1031.8万美元[184] - 2022年第二季度NOI为3884.6万美元，2021年同期为3022.7万美元，增长28.5%；2022年上半年NOI为7541.1万美元，2021年同期为5995.1万美元[184] - 2022年第二季度同店NOI为3370.2万美元，2021年同期为2894.3万美元，增长16.4%；2022年上半年同店NOI为6685.7万美元，2021年同期为5744万美元[184] - 2022年第二季度同店和非同店总营收6576.6万美元，2021年同期为5256.3万美元，增长25.1%[188] - 2022年第二季度同店和非同店总运营费用2706.7万美元，2021年同期为2280.8万美元，增长18.7%[188] - 2022年第二季度同店和非同店总运营收入14.7万美元，2021年同期为47.2万美元，下降68.9%[188] - 截至2022年6月30日，Q2同店物业出租率约94.5%，每单元月有效租金1385美元；2021年同期出租率约96.0%，每单元月有效租金1162美元[190] - 2022年第二季度同店租金收入5620.6万美元，2021年同期为4908.6万美元，增长14.5%[188] - 2022年第二季度同店物业运营费用1258.3万美元，2021年同期为1101.3万美元，增长14.3%[188] - 2022年第二季度同店房地产税和保险费用856.6万美元，2021年同期为819.1万美元，增长4.6%[188] - 2022年第二季度FFO为1760万美元，2021年同期为1650万美元，增长约110万美元；2022年上半年FFO为3660万美元，2021年同期为3030万美元，增长约630万美元[216,219] - 2022年第二季度Core FFO为2030万美元，2021年同期为1420万美元，增长约610万美元；2022年上半年Core FFO为4040万美元，2021年同期为2830万美元，增长约1210万美元[217,220] - 2022年第二季度AFFO为2270万美元，2021年同期为1630万美元，增长约640万美元；2022年上半年AFFO为4510万美元，2021年同期为3240万美元，增长约1270万美元[218,221] 上半年财务数据关键指标变化 - 2022年上半年总收入为1.26552亿美元，较2021年同期的1.04359亿美元增加2219.3万美元；净亏损为1249.4万美元，较2021年同期的1031.8万美元增加217.6万美元[167] - 2022年上半年租金收入为1.234亿美元，较2021年同期的1.014亿美元增加约2200万美元，主要因加权平均月有效租金增长23.6% [169] - 2022年上半年其他收入为310万美元，较2021年同期的300万美元增加约10万美元[170] - 2022年上半年物业运营费用为3030万美元，较2021年同期的2240万美元增加约790万美元[171] - 2022年上半年房地产税和保险成本为1830万美元，较2021年同期的1720万美元增加约110万美元，其中物业税增加70万美元（4.6%），物业保险增加40万美元（23.0%）[172] - 2022年上半年折旧和摊销成本为4930万美元，较2021年同期的4070万美元增加约860万美元[177] - 2022年上半年利息费用为2300万美元，较2021年同期的2130万美元增加约170万美元[178] - 2022年上半年债务清偿损失和修改成本为0，较2021年同期的30万美元减少约30万美元[178] - 2022年上半年总营收12.66亿美元，较2021年的10.44亿美元增长2.22亿美元，增幅21.3%[199] - 2022年上半年同店租赁收入1.103亿美元，较2021年的9752万美元增长1280万美元，增幅13.1%[199][201] - 2022年上半年同店其他收入290万美元，较2021年的291万美元减少2.3万美元，降幅0.8%[199][202] - 2022年上半年总运营费用5147万美元，较2021年的4535万美元增长612万美元，增幅13.5%[199] - 2022年上半年总运营收入32.8万美元，较2021年的94万美元减少61.2万美元，降幅65.1%[199] - 2022年上半年总净营业收入（NOI）7541万美元，较2021年的5995万美元增长1546万美元，增幅25.8%[199] - 截至2022年6月30日，同店物业出租率约94.5%，每出租公寓单元月有效租金加权平均为1385美元；2021年同期出租率约96.0%，月有效租金加权平均为1162美元[200] - 2022年上半年同店物业运营费用2420万美元，较2021年的2160万美元增长260万美元，增幅11.9%[199][203] - 2022年上半年同店房地产税和保险费用1670万美元，较2021年的1660万美元增长10万美元，增幅0.5%[199][204] - 2022年上半年同店物业管理费330万美元，较2021年的290万美元增长40万美元，增幅14.4%[199][205] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为3870万美元，2021年同期为3100万美元，主要因总收入增加[230] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为1.654亿美元，2021年同期为1.398亿美元，主要因2022年和2021年的收购活动及2020年的处置活动和保险理赔款减少[231] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为1.043亿美元，2021年同期为1.12亿美元，主要因普通股回购增加510万美元[232] - 2022年上半年与2021年同期相比，净亏损从1.0318亿美元增至1.2494亿美元，增幅21.1%；折旧和摊销从4074.4万美元增至4926.6万美元，增幅20.9%[214] 资金储备与支出情况 - 截至2022年6月30日，公司有1930万美元的翻新增值储备金用于计划的资本支出[222] - 截至2022年6月30日，公司有1930万美元的翻新增值储备金用于资本支出和增值计划，2022年上半年完成1181个单元的内外装修[250] 债务与利率情况 - 截至2022年6月30日，子公司对第三方的未偿还抵押贷款债务约为14亿美元，加权平均利率为3.29%，调整后的加权平均利率为2.67%[233] - 截至2022年6月30日，利率互换协议有效覆盖公司13亿美元浮动利率抵押贷款债务的98%[234] - 截至2022年6月30日，利率上限协议覆盖公司13亿美元浮动利率抵押贷款债务中的5.371亿美元，有效将5371万美元浮动利率抵押贷款的1个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为4.66%[235] - 截至2022年6月30日，公司企业信贷安排下有3.5亿美元可供借款，累计未偿还本金为3.35亿美元，该安排将于2024年6月30日到期[239] - 截至2022年6月30日，公司签订的利率互换协议将13亿美元浮动利率债务的浮动利率（1个月伦敦银行同业拆借利率）替换为加权平均固定利率1.1245%[241] - 截至2022年6月30日，公司总负债17亿美元，加权平均利率3.42%，其中16亿美元为浮动利率债务[267] - 截至2022年6月30日，利率互换协议有效覆盖13亿美元浮动利率抵押贷款债务的98%，信用额度的0%[267] - 截至2022年6月30日，利率上限协议将5.371亿美元浮动利率抵押贷款债务的1个月伦敦银行同业拆借利率上限设定为4.66%[268] - 公司进行了13笔利率互换交易，名义金额13亿美元，有效将浮动利率替换为1.1245%的加权平均固定利率[269] - 每季度参考利率变动0.25%，公司浮动利率债务的年利息费用将增加约89万美元[270] - 公司有以美元伦敦银行同业拆借利率为基准的重大合同，正在监测并评估相关风险[272] 合同义务与费用情况 - 截至2022年6月30日，公司未来五年的总合同义务和承诺为18.65133亿美元，其中2022年需支付2633.7万美元[245] - 公司咨询协议要求每年向顾问支付1.2%的咨询和行政费用，对出资资产的费用年度上限约为540万美元，2022年和2021年上半年分别产生费用370万美元和380万美元[248] - 公司与NLMF Holdco, LLC的协议潜在承诺最高不超过400万美元，截至2022年6月30日已出资约30万美元，2022年上半年产生费用10万美元[249] 费用预计情况 - 公司预计每年每公寓单元维修和维护费用为575 - 725美元，预留250 - 350美元用于非经常性资本支出和/或贷款人要求的置换储备金[250] 税务与股息情况 - 公司预计继续符合美国联邦所得税房地产投资信托（REIT）的纳税资格，需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东[251] - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入，否则将对未分配部分征收联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[256] - 2022年4月25日，董事会宣布第二季度股息为每股0.38美元，于6月30日支付[257] - 2021、2020和2019纳税年度仍可接受税务机关审查[255] 表外安排情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司无表外安排[258]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损780万美元，即每股摊薄亏损0.30美元，总收入6580万美元，相比2021年同期净亏损340万美元，即每股摊薄亏损0.14美元，总收入5260万美元，收入增长25% [9] - 第二季度NOI为3880万美元，涉及41处房产，相比2021年第二季度的3020万美元（涉及39处房产），NOI增长29% [10] - 第二季度同店租金同比增长19.2%，同店入住率下降150个基点至94.5%，同店费用增长10.9%，导致同店NOI增长16.4% [11] - 2022年第二季度同店投资组合租金环比增长5.6% [12] - 第二季度核心FFO为2030万美元，即每股摊薄0.79美元，相比2021年同期的每股摊薄0.56美元，每股增长40% [12] - 本季度完成650次全面和部分翻新，较上一季度增加22%，租赁609套翻新单元，平均每月租金溢价138美元，年内投资回报率为24%，比长期平均翻新投资回报率高310个基点 [13] - 年初至今净亏损1250万美元，即每股摊薄亏损0.48美元，总收入1.266亿美元，相比2021年同期净亏损1030万美元，即每股摊薄亏损0.41美元，总收入1.044亿美元，收入增长21% [15] - 年初至今NOI为7540万美元，涉及41处房产，相比2021年同期的6000万美元（涉及39处房产），增长26% [15] - 年初至今同店租金增长19.2%，同店入住率下降150个基点至94.5%，同店费用增长7.8%，导致同店NOI增长16.4% [16] - 年初至今核心FFO为4040万美元，即每股摊薄1.58美元，相比2021年6月30日止六个月的每股摊薄1.13美元，增长40% [17] - 基于当前市场资本化率和预期NOI，报告的每股净资产价值（NAV）范围为低端80.70美元，高端96.27美元，中点为88.48美元，平均资本化率从3.9%到4.2%，较上一季度增加约48个基点 [18] - 本季度于6月30日支付每股0.38美元的股息，自成立以来股息增加了84.5%，年初至今股息由核心FFO覆盖2.08倍，派息率为核心FFO的48% [19] - 重申核心FFO指引，并上调同店NOI指引，预计同店NOI低端为14.7%，高端为17%，中点15.8%较之前指引提高150个基点，2022年核心FFO指引中点较2021年的每股2.43美元增长24% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI利润率提高至58.4%，较上年同期提高118个基点 [22] - 九个市场的租赁收入增长8.8%或更高，同店平均有效租金增长达到创纪录的19.3%，八个市场实现同比增长10.4%或更高，坦帕以21.7%的总租赁收入增长领先 [22] - 第二季度同店NOI增长全面向好，投资组合平均增长16.4%，与第一季度持平，总营收加速增长14.2%，八个同店市场实现同比NOI增长13.2%或更高 [23] - 第二季度续约转化率为49.3%，六个市场的续约率增长至少15%，且无市场低于10%，坦帕、奥兰多、南佛罗里达、凤凰城表现领先 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕、南佛罗里达、纳什维尔、奥兰多、亚特兰大和凤凰城等市场表现突出，坦帕总租赁收入增长21.7%，运营收入增长21.5%；南佛罗里达运营收入增长18.3%；纳什维尔运营收入增长18%；奥兰多运营收入增长17.8%；亚特兰大和凤凰城运营收入均增长15.4% [22][23] - 拉斯维加斯市场季度环比是唯一租赁收入为负的市场，主要是由于一处资产（Bloom）存在大量拖欠租金的租户，清理了75 - 100名租户并进行翻新，预计未来不会再出现此类情况 [79][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第二季度入住策略类似疫情前，推动租金以促使租户更替，实现缩小租金损失差距和翻新更多内部空间的目标，下半年将更注重入住率，预计租金增长会有所缓和，但今年剩余时间租金仍将保持中高两位数增长，2023年为高个位数至低两位数增长 [25][27] - 由于信贷市场波动和银行业压力测试导致建筑融资受限，以及高昂的硬成本，预计B级与其他升级选项之间的租金差距将保持在历史高位，对公司投资组合的近期和中期增长持乐观态度 [30] - 交易市场因信贷市场波动和多数商业地产类型的负杠杆而显著降温，多数机构业主推迟处置计划，5月前签订合同的交易估值重新谈判幅度为10% - 15%，市场即期资本化率达到3.75% - 4%，公司已下调NAV至新的中点88美元/股，若当前价格水平持续，将考虑出售休斯顿投资组合并回购股票 [31][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年上半年公司表现异常强劲，预计中端市场租赁住房基本面将进一步增强，尤其是阳光地带市场，对2022年成为公司内部增长最佳年份之一保持乐观 [34] - 租户平均年收入自2020年1月以来增长24%，截至7月市场租金收入比约为23%，租户平均家庭年收入超过7万美元，B级与A级租金差距近500美元/单元，租户升级到A级或单户租赁的空间有限，支撑公司对投资组合增长的乐观态度 [29] 其他重要信息 - 4月1日收购两处房产，一处位于佐治亚州桑迪泉，另一处位于凤凰城，总价1.434亿美元，共包含562个单元 [14] - 自成立以来，当前投资组合已完成6834次全面和部分升级，占总单元数的44%，包括4724次厨房升级和洗衣机烘干机安装，以及9624次技术包安装，平均每月租金溢价分别为142美元、48美元和43美元，投资回报率分别为21.8%、69.7%和33.5%，推动NOI同比增长28.5% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 二季度业绩超预期但未提高指引中点，对下半年有何影响 - 并非运营问题，主要是休斯顿资产处置时间推迟，原计划在信贷市场低迷时出售，现推迟至劳动节后，虽有NOI但增加了循环信贷的利息支出，两者基本抵消 [37][38][39] 问题: 利率上升且公司杠杆较高、有大量掉期协议，对2022下半年和2023年业绩有何影响 - 掉期协议约四年后到期，近期有利，主要关注循环信贷，正与机构协商降低2024年到期贷款的利差，预计利差可降低50个基点，每年可节省100 - 200万美元利息支出 [41][42] 问题: NAV重估中较高利率和资本化率在经济适用型多户住宅市场得到验证，A级市场是否有类似变化 - A级市场也有类似变化，B级市场因可预测增长有较低资本化率，而A级核心买家即使杠杆较低，初始资本化率也接近平价或负杠杆且增长较少，除非资产有特殊位置或特点，否则资本化率也在向4%区间移动 [43][44] 问题: 是利息支出阻碍提高指引吗 - 主要是监控循环信贷曲线，正在采取措施缓解，若能提前出售休斯顿资产也有帮助，且公司已两次提高指引，对投资组合实力有信心 [48][49] 问题: 部分社区有少量单元因意外事件停用，是何原因，是否正常 - 是因部分资产发生厨房火灾导致单元停用，公司正在积极修复，这是运营中可能遇到的情况 [51][52] 问题: 二季度同店费用大幅增加，原因是什么，下半年展望如何 - 主要是维修和保养费用（R&M），特别是HVAC和合同劳动力成本，因夏季高温需修复和冷却物业，且为缩小租金损失差距和翻新而进行租户更替，预计不会持续或加速增长 [53][54] 问题: 市场供应情况如何，对资本化率、资产定价和租金有何影响 - 有部分供应上线，但多为现有项目，新项目开发需较高租金才能盈利，与公司租金仍有较大差距，预计不会对公司投资组合产生重大影响 [58][59][60] 问题: 经济衰退担忧下，租赁流量、租金或租户行为是否有变化 - 未在B级市场看到需求减弱迹象，仍有良好的新租赁和续约情况，流量健康，但在C级市场观察到租金增长难以持续，可能出现坏账和拖欠率上升 [62][63][64] 问题: 休斯顿类似资产近期交易定价如何 - 本季度收到Old Farm和Stone Creek的非邀约报价，最初为3.75% - 3.8%，现在买家回到4.25%区间，若愿意可在此水平交易 [68] 问题: 考虑油价情况，休斯顿资产近期交易有无紧迫性，若价格不理想是否会持有到2023年 - 认为今年出售是好时机，油价需求强劲有助于市场投资者信心，且休斯顿资产同店NOI增长较慢，出售可用于回购股票和去杠杆等 [69][70] 问题: 公司在收购市场的活跃度如何，是否有比回购自家股票更合适的收购项目 - 目前没有合适的收购项目 [71] 问题: 同店收入增长在二季度从11.3%跃升至14.2%，三季度同比基数变高，能否维持14%左右的增长 - 三季度同比基数较难，但7月收入处于高两位数，预计三季度和四季度可维持14% - 15%的收入增长 [72][73][74] 问题: 升级改造的材料和劳动力成本有无变化 - 材料成本无明显变化，耐用消费品（如洗衣机和烘干机）供应链有所改善，翻新周转时间从疫情期间的35 - 40天缩短至不到30天，但合同劳动力和商品价格仍较高 [75] 问题: 拉斯维加斯市场季度环比租赁收入为负的原因是什么 - 主要是一处资产（Bloom）存在大量拖欠租金的租户，清理了75 - 100名租户并进行翻新，预计未来不会再出现此类情况 [79][80] 问题: 能否对比拉斯维加斯和亚特兰大市场数据差异的原因 - 两个市场不同，亚特兰大就业市场更多元化，而拉斯维加斯该资产就业基础不够多元化，主要是该资产租户群体变化导致数据差异 [81][82] 问题: 随着住房周期深入，租户搬出或不续约后去向如何 - 可能搬到其他有竞争力的花园式公寓项目，未看到租户从阳光地带市场回流到纽约等门户城市，租户搬家主要是个人原因，如换工作、与室友合住等，且仍有来自加利福尼亚和伊利诺伊州的大量净流入 [83][84][85] 问题: 资本化率变化主要是由于资本市场干扰还是买家对未来租金增长的预期变化 - 主要是资本成本问题，信贷市场快速变化使贷款机构（银行和机构）面临压力，导致负杠杆，买家等待信贷市场稳定，除非有10%以上的增长预期，否则交易难以达成 [86][88][89] 问题: 本季度NOI利润率提高的原因是什么，长期来看NOI利润率会如何，与同行相比如何 - 本季度和上半年NOI利润率提高主要是在非可控费用方面取得进展，如更换物业税和保险顾问，更好地控制了成本；在人员配置和租赁方面，借鉴门户城市REIT和运营商经验，采用虚拟租赁和呼叫中心租赁代理，降低了物业管理人员成本，希望继续保持这种改善 [93][94]

业绩总结 - NXRT在2022年第二季度的总收入为6580万美元，较2021年第二季度增长25.1%[10] - 2022年第二季度的净亏损为780万美元，每股摊薄亏损为0.30美元，较2021年同期的340万美元亏损增加[10] - 2022年第二季度的NOI为3880万美元，较2021年第二季度增长28.6%[10] - 2022年第二季度的FFO为1760万美元，每股摊薄收益为0.69美元，较2021年第二季度有所上升[10] - 2022年第二季度的Core FFO为2030万美元，每股摊薄收益为0.79美元，较2021年增长42.3%[10] - 2022年第二季度的AFFO为2270万美元，每股摊薄收益为0.89美元，较2021年增长38.5%[10] - 2022年上半年总收入为1.266亿美元，较2021年上半年增长21.3%[11] - 2022年上半年净亏损为1250万美元，每股摊薄亏损为0.49美元，较2021年同期增加[11] - 2022年上半年NOI为7540万美元，较2021年上半年增长25.7%[12] - 2022年第二季度的同店NOI为33,702千美元，同比增长16.4%[34] 用户数据 - NEXPOINT RESIDENTIAL TRUST, INC. 第二季度的租金收入为$56,206,000，同比增长14.5%[24] - 2022年第二季度的平均有效租金为$1,385，相较于2021年增长19.2%[56] - 截至2022年6月30日，NexPoint Residential Trust的同店物业出租率为94.5%，较2021年下降1.5%[62] - 同店物业的每个出租公寓单位的加权平均月有效租金为1,385美元，同比增加223美元[62] 未来展望 - 2022年全年的同店NOI增长预期为14.7%至17.0%[36] - 2022年全年的每股稀释收益预期为3.04至3.15美元，较之前的预期下降[36] - 2022年全年的净收入（损失）预计在8000万至8280万美元之间，第三季度预计在（450万）至（630万）之间[39] 新产品和新技术研发 - NEXPOINT RESIDENTIAL TRUST, INC.的总单位数为14,463，已完成的翻新单位为6,834[71] - 翻新后的平均租金从1,029美元增加到1,171美元，租金变化百分比为13.8%[71] - 在“厨房和洗衣设备”项目中，已完成的翻新单位为9,357，平均租金为832美元，投资回报率为69.7%[75] 市场扩张和并购 - 截至2022年6月30日，公司总负债为17亿美元，调整后的加权平均利率为2.90%[89] - 公司未来五年内的总合同义务和承诺为18.65亿美元[88] - NEXPOINT RESIDENTIAL TRUST在历史收购中共拥有15,387个单位[91] 负面信息 - 2022年第二季度的净亏损为7827万美元，较2021年同期的3418万美元亏损增加了21.1%[67] - 2022年第二季度的总支出为61,567千美元，同比增长28.7%[45] - 2022年第二季度的折旧和摊销费用为25,548千美元，同比增长28.0%[45] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第二季度的FFO覆盖比率（稀释后）为1.81倍，较2021年同期的1.93倍下降[67] - 2022年第二季度宣布的每股股息为0.38美元，较2021年同期的0.34美元增长11.4%[67] - 2022年第二季度的资本支出总额为156920万美元，较2021年同期增长20.7%[69]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36663 NexPoint Residential Trust, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-1881359 (State or othe ...

财务数据和关键指标变化 - Q1净亏损为470万美元，即每股摊薄亏损0.18美元，而2021年同期净亏损为690万美元，即每股摊薄亏损0.27美元；总营收为6080万美元，2021年同期为5180万美元 [8] - Q1核心FFO为2010万美元，即每股摊薄0.78美元，较2021年Q1的每股摊薄0.56美元增长39.5% [9] - NAV每股在94.58 - 111.23美元之间，中点为102.90美元，基于估计的3.5% - 3.8%的资本化率，与上一季度持平 [12] - Q1支付了每股0.38美元的股息，董事会宣布Q2股息相同；自成立以来，股息增长了84.5%；Q1股息由核心FFO覆盖2.06倍，派息率为核心FFO的48.5% [13] - 上调指引，核心FFO每股摊薄在2.93 - 3.90美元之间，中点为3.1美元，较之前指引增加0.04美元；同店NOI预计在12.6% - 16%之间，中点为14.3%，较之前指引增加130个基点；2022年核心FFO中点3.1美元较2021年的2.43美元增长23.9% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - Q1完成531次全部和部分翻新，较上一季度增加50%；本季度租赁了489个翻新单元，平均月租金溢价138美元，ROI为26.3%，比长期平均ROI高450个基点 [10] - 截至目前，当前投资组合已完成6398次全部和部分升级、4510次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9624次技术包安装，平均月租金溢价分别为139美元、48美元和44美元，ROI分别为21.8%、70.8%和33.5% [11] - Q1同店NOI利润率提高至59.8%，较上一时期提高264个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 所有市场租金收入增长6.3%或更高，同店平均有效租金增长达到15.6%；休斯顿滞后，为7.5%，其他市场同比增长15.3%或更高；坦帕领先，有效租金增长率为22.7%，达到每月每单元1216美元 [17] - Q1同店NOI增长显著，投资组合平均为16.4%，由总收入11.3%的增长和总运营费用4.6%的良好管理增长推动；十个同店市场中有八个实现了7.5%或更高的同比增长 [18] - 租赁方面，Q1投资组合收入持续正增长，十个市场中有七个实现了至少8.7%或更好的增长；前五大市场为奥兰多16.4%、坦帕14.7%、纳什维尔14.2%、凤凰城14.2%、南佛罗里达12.2% [19] - 本季度续约转化率为健康的55.2%，十一个市场中有八个续约率增长至少15%，且没有市场低于10%；领先的是坦帕27%、奥兰多24.6%、南佛罗里达21.5%、DFW 20.7%、凤凰城19.2% [20] - 截至目前，新租赁和续约增长在4月与Q1保持同步，新租赁增长24%，续约增长超过18% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月1日收购了佐治亚州的Adair和桑迪泉以及凤凰城的Estates on Maryland两处资产，增加了562个单元，总购买价格为1.434亿美元；计划通过处置休斯顿的房产回收资金以降低杠杆；这两项收购预计将在未来三年增强内部增长，并扩展在两个表现最佳市场的翻新管道 [23] - 对于Adair资产，以6550万美元购买，第一年经济资本化率为4%；计划升级225个单元，平均每个单元成本10265美元，产生每个单元161美元的溢价，ROI约为20%；还计划在每个单元安装智能技术包，预计该设施每月每个单元产生45美元的溢价；该资产的四年平均同店NOI增长预期为6.5% [24] - 对于Estates资产，以7790万美元购买，第一年经济资本化率为4.3%；计划升级165个单元，平均每个单元成本11700美元，产生每个单元142美元的溢价，ROI约为17.5%；也计划在每个单元安装智能技术包，预计该设施每月每个单元产生45美元的溢价；该资产的四年平均同店NOI增长预期为7.7% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心市场持续经历强劲的净迁移，人口增长和优质经济适用房的缺乏预计今年仍将持续；与其他多户住宅选择相比，市场中B级、A级和FFR租金之间仍存在显著差距 [27] - 对今年的强劲开局感到兴奋，预计中端市场租赁住房，特别是核心阳光地带市场将继续保持强劲 [28] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前的预期、假设和信念，听众不应过度依赖此类陈述，建议查看公司最新的10 - K表格年度报告和其他向SEC提交的文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和其他因素 [4] - 会议还包括非GAAP财务指标的分析，更多相关讨论请参阅公司今天早些时候提交的收益报告 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 控制利息费用情况，为何本季度利息费用下降且低于指引，如何看待更高利率 - 公司有浮动利率债务，利率上升受关注，但投资组合大量对冲；除公司信贷安排用休斯顿净收益偿还会减少外，利率上升时互换支付减少，到一定程度会从互换中获得支付，整体利息费用全年变化不大 [30][31] 问题2: 如何看待多户住宅周期的下一阶段以及可能的结束情况 - 核心阳光地带市场租金正在重新定价，与门户市场相比仍有生活成本优势；只要人口迁移和就业增长趋势持续，多户住宅周期就能继续；业务面临的唯一重大威胁是犯罪率上升；交易和利率情况未阻碍业务，大量股权资本将维持今年的强劲交易 volume；只要能实现高于通胀的增长，业务将保持强劲 [33][34] 问题3: 房地产税同比下降的原因 - 第一季度在2021年的上诉中取得了一些成功，特别是在塔兰特县，有35万美元的意外节省和和解；今年房地产税情况比过去几年更温和，过去几年比同行高3% - 5%，希望今年情况好转 [36][37] 问题4: 互换何时开始到期，是否需要在利率上升环境中更换新的互换 - 直到2026年才会开始有大量互换到期；本季度末有几个互换到期，7月还有一个到期，但绝大多数互换期限为未来四年，涉及约12亿美元的互换 [43][45] 问题5: 在经济适用房领域，是否看到利率上升对租户保留率或需求的影响 - 租户保留率强劲，为55%，预计这一趋势将保持高位；很多租户在收到续约通知后，对比市场发现没有更好的经济适用房选择，加上搬家成本和租金差异，约四分之一的续约通知反馈显示租户最终选择续约；租户群体的家庭收入有所增长，本季度达到71000美元，高于之前的56000 - 60000美元；市场法院重新开放，公司有机会清理一些付款缓慢或不付款的租户，利用租赁旺季获益 [48][51] 问题6: 人口迁移数据是来自新申请人还是所有居民 - 该数据截至第一季度，包括新租赁和遗留资产 [53] 问题7: 利息费用如何影响全年指引，FFO季度运行率下降的原因是保守估计还是其他因素 - 指引存在一定保守性，同时也考虑了休斯顿投资组合的处置，这些交易的价值略高于新收购的资产 [57][58] 问题8: 疫情两年后，人口迁入情况如何，是否放缓，这种迁移加速趋势的可持续性如何 - 今年人口迁入增长率为11%，仍为两位数增长，但较疫情后第一年的18% - 20%有所放缓；加利福尼亚州仍是迁入人口的主要来源地，占新租赁申请的20%，纽约和伊利诺伊州也占两位数；随着纽约等市场重新开放，自然会有回归均值的情况，但公司对人口迁移趋势仍持积极态度 [60][61] 问题9: 来自纽约的居民在公司投资组合中的迁入市场有哪些突出的 - 依次为佛罗里达州、亚特兰大、纳什维尔、亚利桑那州、内华达州、田纳西州 [63]

业绩总结 - 2021年净运营收入（NOI）为1.284亿美元[10] - 2021年总收入为2.00083亿美元，较2020年增长10.0%[10] - 2021年同店NOI增长为14.7%[10] - 2021年核心每股基金运营（Core FFO）为6250万美元，或每股2.43美元[10] - NXRT的股票价格为每股91.28美元，较2020年增长611.1%[11] 用户数据 - 2021年投资组合的平均月租金为1261美元，整体出租率为94.3%[8] - 67.5%的美国家庭能够负担NXRT社区的租金[12] - 平均家庭收入在2021年为70,559美元，同比增长15.2%[18] - 租金与家庭收入比率在2021年为21.4%[18] 未来展望 - 2022财年同店净运营收入（NOI）指导预计同比增长13.0%[27] - 租金收入增长预计为10.9%（在范围中点）[27] - 总收入增长预计为10.2%（在范围中点）[27] - 2022年预计的净运营收入（NOI）为1.50496亿美元[2] - 2022年预计的每股收益（EPS）为$2.90，较2021年的$2.47增长约17%[39] 新产品和新技术研发 - 2021年完成296个单位的升级，平均月租金增加141美元，投资回报率为26.1%[10] - 2022年预计的资本支出为约1190万美元，主要用于价值提升升级[1] 市场扩张和并购 - NXRT在2021年收购了四个物业，总价值为289.5百万美元[10] - 预计2022年收购将对NOI贡献约$5,400千[36] 负面信息 - 2022年预计的净收入（损失）为$(128,156)千，较2021年的$(46,214)千下降约177%[39] - 加入COVID-19相关的额外清洁和防护设备费用，影响持续运营的成本[40] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年预计的净杠杆率中点为38%[1] - 2022年预计的总债务为15.61146亿美元[1] - 2022年预计的折旧和摊销费用为9523.3万美元[2] - 加权平均稀释普通股流通股数为26,284千，较2021年的25,760千有所增加[38]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36663 NexPoint Residential Trust, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or other Jurisdiction of Incorpor ...