文章核心观点 NexPoint Residential Trust（NXRT）公布2024年第一季度财务业绩，净收入显著增长，多项指标表现良好，同时完成资产出售和债务偿还等活动 [1][2][14] 各部分总结 财务亮点 - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入、FFO、Core FFO和AFFO分别为2630万美元、1890万美元、1960万美元和2260万美元，而2023年同期分别为净亏损390万美元、1930万美元、1860万美元和2100万美元 [2] - 2024年第一季度同店物业总收入、NOI和入住率分别增长3.6%、4.0%和30个基点，平均有效租金较上年同期下降0.4% [3] - 截至2024年3月31日，37处物业组合的加权平均有效月租金为每单元1511美元，实际入住率为94.6%，公司于2024年3月28日支付了第一季度普通股股息每股0.46242美元 [4] - 第一季度公司完成Old Farm出售，售价1.03亿美元，于2024年3月5日全额偿还公司信贷安排剩余提取余额2400万美元 [4][5] - 第一季度公司完成59次全部和部分升级并出租59个升级单元，平均月租金溢价240美元，投资回报率21.8%；自成立以来，当前物业组合完成多项升级，带来不同程度租金增长和投资回报率 [6][7] 第一季度财务结果 - 2024年第一季度总收入6760万美元，2023年第一季度为6920万美元 [13] - 2024年第一季度净收入2630万美元，摊薄后每股收益1.00美元，含2430万美元折旧和摊销费用；2023年第一季度净亏损390万美元，摊薄后每股亏损0.15美元，含2330万美元折旧和摊销费用 [14] - 2024年第一季度净收入较2023年同期增加2640万美元，主要因房地产销售收益增加和利息费用减少，部分被折旧费用增加抵消 [15] - 2024年第一季度37处物业NOI为4110万美元，2023年第一季度40处物业NOI为4110万美元；2024年第一季度同店NOI增长4.0%至3920万美元，2023年第一季度为3770万美元 [16][17] - 2024年第一季度FFO总计1890万美元，摊薄后每股0.72美元，2023年第一季度为1930万美元，摊薄后每股0.74美元 [18] - 2024年第一季度Core FFO总计1960万美元，摊薄后每股0.75美元，2023年第一季度为1860万美元，摊薄后每股0.71美元 [19] - 2024年第一季度AFFO总计2260万美元，摊薄后每股0.86美元，2023年第一季度为2100万美元，摊薄后每股0.81美元 [20] 第一季度财报电话会议 - 公司将于2024年4月30日上午11:00 ET（上午10:00 CT）召开电话会议讨论第一季度财务业绩，可通过电话或公司网站收听直播，会议重播将在公司网站提供60天 [21] 公司简介 - NXRT是一家公开交易的REIT，股票在纽约证券交易所上市，主要专注于收购、拥有和运营美国东南部和西南部大城市及郊区的中等收入多户住宅物业，由NexPoint Real Estate Advisors提供外部建议 [23] 非GAAP指标相关 - 介绍FFO、Core FFO、AFFO和NOI等非GAAP指标计算方法及与净收入的调节，展示不同时期相关指标数据及变化情况 [26][31][36] - 解释净债务计算方法及相关指标，如企业价值、杠杆比率等 [34][38] 指导数据调节 - 展示NOI、FFO、Core FFO和AFFO等指标与净收入的指导调节表，包含2024年全年和第二季度中点估计数据及假设 [40][46]

财务数据关键指标变化 - 净收入变化主要因房地产销售收益增加5320万美元、物业运营费用增加40万美元、折旧和摊销费用增加240万美元，部分被总收入增加1350万美元抵消[30] - 2023年，公司在企业信贷安排上分别于2月2日、9月25日和12月15日支付本金1750万美元、1600万美元和1700万美元，截至年底未偿本金余额降至2400万美元[33] - 截至2023年12月31日，公司资产负债表上有现金4530万美元，其中290万美元预留用于未来翻新，3000万美元预留用于贷款人要求的代管和保证金[33] - 截至2023年12月31日，公司总负债16亿美元，加权平均利率6.91%，其中15亿美元为浮动利率债务[432] - 截至2023年12月31日，公司总负债调整后加权平均利率为3.59%[432] 房产持有与运营数据 - 截至2023年12月31日，公司拥有38处房产，共14133个单元，出租率约94.7%，每出租公寓单元加权平均月有效租金为1502美元[31] - 2022年，公司运营合伙企业以6550万美元收购亚特兰大232单元B级公寓社区，以7790万美元收购凤凰城330单元A级公寓社区[36] - 截至2023年12月31日，公司已对14133个单元中的8534个单元完成全部或部分翻新，每单元平均月租金增加169美元，每翻新单元平均成本9715美元[40] - 截至2023年12月31日，公司预留约290万美元用于实施增值计划，预计完成约13209项室内翻新[40] 公司管理合作相关 - 公司与BH合作管理所有物业，支付约3%的总收入作为物业管理服务费用，BH管理约104000个多户住宅单元，有31年管理经验[45] - 公司外部管理顾问由OP、顾问和公司签订咨询协议，顾问需按董事会政策和准则管理公司业务，公司需支付顾问每年1.00%的平均房地产资产作为咨询费[48][51] - 公司物业由BH管理，支付约3%月总收入的管理费、建设监督费等费用[70] 费用相关规定 - 咨询费方面，贡献资产咨询费每年不超450万美元，新资产无此限制但受费用上限约束[53] - 管理费方面，公司需按平均房地产资产的0.20%支付给顾问，贡献资产管理费每年不超89万美元，新资产无此限制但受费用上限约束[56][57] - 费用报销方面，公司需报销顾问所有自付费用，顾问每月准备费用声明并在15个工作日内交付，公司在收到后15个工作日内报销[59][60] - 费用上限方面，顾问运营费用、咨询和管理费及公司一般行政费用每年不超平均房地产资产的1.5%[61] 协议相关信息 - 咨询协议期限为一年，需每年获董事会批准，2024年2月26日董事会已批准续约一年[62] - 咨询协议可由董事会、股东或顾问提前30 - 60天书面通知终止，发生“转让”情况时自动终止[63] - 公司与顾问签订注册权协议，需为顾问因费用获得的普通股股份提交注册声明并承担费用[66] - 公司需对顾问进行赔偿并提前支付或报销合理费用[67] - 物业协议期限至协议签订两周年后次月最后一天，到期自动按月续约，可提前60天书面通知终止[72] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有3名员工[95] 利率与衍生金融工具相关 - 截至2023年12月31日，利率互换协议有效固定了公司12亿美元浮动利率抵押贷款债务的利率，占15亿美元浮动利率债务的77%，加权平均固定利率为1.0682%[432][434] - 截至2023年12月31日，利率上限协议有效将公司13亿美元浮动利率抵押贷款债务的SOFR上限设定为加权平均利率5.90%，协议期限一般为三到四年[433] - 每季度SOFR变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用成本将大约增加93万美元；变动0.50%，增加186万美元；变动0.75%，增加279万美元；变动1.00%，增加372万美元[435] - 公司使用的衍生金融工具可能面临信用风险，信用风险指交易对手未按合约履行义务[436] - 若衍生金融工具公允价值为正，交易对手欠公司钱，公司面临信用风险[436] - 若衍生金融工具公允价值为负，公司欠交易对手钱，公司无信用风险[436] - 公司通过与高信用评级的主要金融机构交易来降低衍生金融工具的信用风险[436] 公司杠杆率目标 - 公司目标是将杠杆率降至40 - 45%贷款价值比，通过增加房产价值、对长期持有的房产再融资和用运营现金流或未来股权发行偿还债务来实现[34][42]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度净收入为3.8百万美元或每股0.15美元,而2022年同期为3.8百万美元或每股0.15美元,总收入为69.3百万美元 [9] - 2023年全年净收入为44.3百万美元或每股1.69美元,包括67.9百万美元的房地产出售收益,而2022年全年亏损9.3百万美元或每股-0.36美元,包括14.7百万美元的房地产出售收益 [13] - 2023年全年NOI为167.4百万美元,同比增长6.3% [14] - 2023年全年Core FFO为73.5百万美元或每股2.80美元,而2022年为每股3.13美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店租金收入增长3.8%,同店入住率上升60个基点至94.7% [10] - 2023年全年同店租金收入增长7.1%,同店入住率上升60个基点至94.7% [14] - 公司持续执行增值改造计划,2023年第四季度完成113套全面和部分装修,平均每套增加214美元租金,投资回报率19.9% [11-12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,亚特兰大和夏洛特的同店入住率分别达到96.2%和95.7%,凤凰城、南佛罗里达和坦帕的入住率也超过95% [24] - 2023年全年,南佛罗里达、奥兰多、纳什维尔和坦帕的同店NOI增长至少9% [31] - 2024年,公司预计亚特兰大、拉斯维加斯和坦帕在上半年将面临较大压力,而南佛罗里达、奥兰多和纳什维尔在下半年将有所好转 [57-58] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 2023年,公司通过出售Silverbrook和Timber Creek资产获得44百万美元净收益,用于偿还信用额度 [18] - 公司计划2024年完成235套全面装修,611套部分装修,661套洗衣机安装,预计投资回报率分别为17.4%、24%和70% [36-37] - 公司2024年收购指引为0-2亿美元,处置指引为1.5-3亿美元,优先考虑股票回购和偿还债务,因为目前隐含收益率超过7% [38-39] - 公司认为2024年上半年将是供给高峰期,下半年随着供给下降,公司有望实现适度增长 [40-41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年下半年,新租金收入出现负增长,但公司通过降低周转成本和实施AI及劳动力集中化等措施,帮助提高了增长 [28-29] - 公司目前的经营重点是提高入住率和租户满意度,并通过资产处置进一步降低负债 [40] - 公司对2024年下半年及中长期的增长前景持乐观态度,认为供给高峰已过,未来几年供给将大幅下降 [40-41] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Kyle Katorincek 提问** 考虑到公司提供的资产净值(NAV)区间,公司如何权衡通过股票回购缩小股价与NAV之间差距,与通过收购资产获得长期升值之间的取舍? [45] **Matt McGraner 回答** 公司目前认为,在7%以上的隐含收益率下,自身资产比市场上可获得的任何资产都更有吸引力。随着收益率压缩,公司将更积极参与收购,并利用反向1031交换等方式进行资本循环 [46-47] 问题2 **Linda Tsai 提问** 未来几年,公司预计会出售资产的规模有多大,以帮助降低负债? [55] **Matt McGraner 回答** 公司更可能采取整体出售资产的方式,而不是逐步降低负债。在完成Old Farm资产出售后,公司的资本结构将更加健康,大部分债务已经对冲,未来不会有太大的增量降负债需求 [56-57] 问题3 **Michael Lewis 提问** 公司的杠杆目标是多少?是否会根据市场环境的变化而调整? [87] **Matt McGraner 回答** 公司不会设定固定的杠杆目标,而是根据具体情况灵活调整。公司希望保持资产组合的流动性,在合适时机出售资产并循环利用资本。未来随着供给下降,公司有望提升定价能力,届时可能会考虑进一步降低杠杆 [88-95]

投资组合情况 - 截至2023年9月30日，公司投资组合包含39处多户住宅物业，共14485套公寓，出租率约94.0%，每出租公寓单元加权平均月有效租金为1507美元[110] - OP拥有约99.9%的投资组合，TRS拥有约0.1%的投资组合；已发行26053988个OP单位，其中公司持有25951154个，占比99.6%，非关联有限合伙人持有102834个，占比0.4%[110] - 截至2023年9月30日，公司投资39处多户住宅物业，可出租面积共13271千平方英尺，单元总数14485个[205] 税务相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东，否则将面临联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[112] - 公司预计继续符合美国联邦所得税REIT资格，需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东，否则将面临联邦所得税和4%的消费税[229] - 公司需将至少90%的“REIT应税收入”分配给股东以符合REIT税收资格[243] 诉讼情况 - UBS对相关方提起诉讼，索赔13亿美元，公司认为该诉讼及另一破产信托诉讼对自身业务、运营结果和财务状况无重大影响[114] 财务数据关键指标变化（季度） - 2023年第三季度总营收6983.8万美元，较2022年同期的6805.1万美元增加178.7万美元；总费用5946.9万美元，较2022年同期的5708.2万美元增加238.7万美元[127] - 2023年第三季度净收入3387.8万美元，而2022年同期净亏损59.9万美元，主要因总收入增加和房地产销售收益，部分被总运营费用增加抵消[127] - 2023年第三季度租金收入6790万美元，较2022年同期的6650万美元增加约140万美元，主要因每出租公寓单元加权平均月有效租金增长25.2%[128] - 2023年第三季度其他收入200万美元，较2022年同期的160万美元增加约40万美元，主要因互联网和科技收入增加[129] - 2023年第三季度物业运营费用1530万美元，较2022年同期的1240万美元增加约290万美元，主要因伤亡损失增加约180万美元和其他物业运营费用增加110万美元[130] - 2023年第三季度房地产税和保险费用880万美元，较2022年同期的940万美元减少约60万美元，主要因2022 - 2023年的收购和处置活动及交易时间，以及物业税退款增加约70万美元[131] - 2023年第三季度FFO为1450万美元，2022年同期为2450万美元，减少约1000万美元，主要因总收入增加180万美元但利息支出增加1240万美元[188] - 2023年第三季度Core FFO为1710万美元，2022年同期为2190万美元，减少约480万美元，主要因FFO减少但债务清偿和修改成本损失增加220万美元[189] - 2023年第三季度AFFO为2000万美元，2022年同期为2430万美元，减少约430万美元，主要因Core FFO减少但股权薪酬费用增加50万美元[190] 财务数据关键指标变化（前三季度） - 2023年前三季度总营收2.08634亿美元，较2022年的1.94603亿美元增加1403.1万美元；净收入2601.2万美元，较2022年的净亏损1309.3万美元增加3910.5万美元[138] - 2023年前三季度租金收入2.032亿美元，较2022年的1.899亿美元增加1330万美元，主要因加权平均月有效租金增长25.2%至1507美元[139] - 2023年前三季度其他收入540万美元，较2022年的470万美元增加70万美元，主要因互联网和科技收入增加170万美元，部分被有线电视收入减少130万美元抵消[140] - 2023年前三季度物业运营费用4410万美元，较2022年的4270万美元增加140万美元，主要因收购活动及水和污水费用、技术维护工资增加[141] - 2023年前三季度房地产税和保险费用2820万美元，较2022年的2770万美元增加50万美元，主要因房产税增加120万美元，增幅5.0%[143] - 2023年前三季度公司一般及行政费用1290万美元，较2022年的1110万美元增加180万美元，主要因股票薪酬费用增加100万美元[146] - 2023年前三季度折旧和摊销费用7090万美元，较2022年的7450万美元减少360万美元，主要因无形资产租赁资产摊销减少410万美元，折旧费用增加60万美元[148] - 2023年前三季度利息费用4890万美元，较2022年的3480万美元增加1410万美元，主要因债务利息增加4670万美元、利率上限按市值计价收益增加300万美元，部分被利率互换费用减少3580万美元抵消[149] - 2023年前三季度伤亡损失100万美元，而2022年为伤亡收益40万美元，损失增加140万美元[150] - 2023年前三季度FFO为5370万美元，2022年同期为6120万美元，减少约750万美元，主要因总收入增加1400万美元但利息支出增加1400万美元[191] - 2023年前三季度Core FFO为5610万美元，2022年同期为6230万美元，减少约620万美元，主要因FFO减少但债务清偿和修改成本损失增加210万美元[192] - 2023年前三季度AFFO为6430万美元，2022年同期为6940万美元，减少约510万美元，主要因Core FFO减少但股权薪酬费用增加110万美元[193] - 2023年前三季度经营活动提供净现金8180万美元，2022年同期为6960万美元，主要因总收入增加[202] - 2023年前三季度投资活动提供净现金1800万美元，2022年同期使用净现金1.795亿美元，主要因2022年有收购活动，2023年有处置活动[203] NOI相关数据变化 - NOI是评估和比较公司物业表现的非GAAP财务指标，但有局限性，不能替代GAAP计算的净收入[151][153][154] - 2023年第三季度和前九个月净收入分别为3387.8万美元和2601.2万美元，2022年同期净亏损分别为59.9万美元和1309.3万美元[156] - 2023年第三季度和前九个月NOI分别为4214.3万美元和1.25242亿美元，2022年同期分别为4001.4万美元和1.15657亿美元[156] - 2023年第三季度和前九个月同店NOI分别为3844.8万美元和1.07888亿美元，2022年同期分别为3558.4万美元和9850.1万美元[156] - 2023年第三季度同店租赁收入6027.5万美元，较2022年增加263.2万美元，增幅4.6%；其他收入148.9万美元，增加10.6万美元，增幅7.7%[159] - 2023年第三季度非同店租赁收入759.5万美元，较2022年减少126.2万美元，降幅14.2%；其他收入32.5万美元，增加15.7万美元[159] - 2023年第三季度同店运营费用2345.4万美元，较2022年减少7.6万美元，降幅0.3%；非同店运营费用423万美元，减少47.5万美元，降幅10.1%[159] - 2023年第三季度同店NOI为3844.8万美元，较2022年增加286.4万美元，增幅8.0%；非同店NOI为369.5万美元，减少73.5万美元，降幅16.6%[159] - 2023年前9个月总营收2.0848亿美元，较2022年的1.94603亿美元增长7.1%[170] - 2023年前9个月总运营费用8411.8万美元，较2022年的7947.2万美元增长5.8%[170] - 2023年前9个月总运营收入88万美元，较2022年的52.6万美元增长67.3%[170] - 2023年前9个月总NOI为1.25242亿美元，较2022年的1.15657亿美元增长8.3%[170] - 2023年前9个月同店租金收入1.716亿美元，较2022年的1.586亿美元增长8.2%[172] - 2023年前9个月同店其他收入430万美元，较2022年的410万美元增长4.6%[173] - 2023年前9个月同店物业运营费用3680万美元，较2022年的3430万美元增长7.4%[174] - 2023年前9个月同店房地产税和保险费用2330万美元，较2022年的2210万美元增长约120万美元[175] - 2023年前9个月同店物业管理费510万美元，较2022年的470万美元增长8.7%[176] 同店物业数据 - 截至2023年9月30日，Q3同店物业出租率约93.9%，每间已出租公寓单元月加权平均有效租金为1529美元；2022年同期出租率约94.0%，租金为1483美元[161] - 2023年第三季度同店租赁收入6030万美元，较2022年增加约270万美元，增幅4.6%，主要因租金增加3.1%，部分被入住率下降0.1%抵消[162] - 2023年前九个月同店物业有33处，涵盖12355个公寓单元；第三季度同店物业有35处，涵盖12917个公寓单元[158][169] - 截至2023年9月30日，同店物业出租率约93.9%，每间公寓月有效租金1524美元；2022年同期出租率约94.0%，租金1479美元[171] 资金储备与计划 - 截至2023年9月30日，公司有270万美元的翻新增值储备金用于计划的资本支出[194] - 2020年ATM计划中，公司可发行和出售总售价高达2.25亿美元的普通股[200] - 公司计划在有合适机会且有足够融资来源时投资更多多户住宅物业[214] - 公司可能在完成增值和资本支出计划后，根据利率环境将浮动利率债务再融资为长期固定利率债务[216] 债务与利率相关 - 截至2023年9月30日，子公司第三方未偿还抵押贷款债务约16亿美元，加权平均利率6.87%，调整后加权平均利率3.64%[207] - 截至2023年9月30日，利率互换协议有效覆盖15亿美元浮动利率债务中的76%，利率上限协议覆盖14亿美元[211][212] - 利率上限协议将14亿美元浮动利率抵押贷款的一个月伦敦银行同业拆借利率有效上限设定为加权平均利率5.82%[212] - 2023年7月1日起，多数伦敦银行同业拆借利率债务和衍生工具参考利率由伦敦银行同业拆借利率替换为有担保隔夜融资利率，债务工具利率增加0.11448%[213] - 截至2023年9月30日，公司企业信贷安排下有3.09亿美元可用于借款，未偿还本金总额4100万美元[217] - 企业信贷安排将于2025年6月30日到期，公司可选择提前减少或延长一年[217] - 公司通过运营合伙企业与银行达成10笔利率互换交易，名义金额共12亿美元，有效将浮动利率替换为加权平均固定利率1.0682%[219] - 截至2023年9月30日，公司未到期利率互换名义金额总计11.675亿美元，加权平均固定利率为1.0682%，2023年9月30日后备LIBOR为5.431%[220] - 截至2023年9月30日，公司未来五年的合同义务和承诺总计21.99107亿美元，其中2023年剩余时间需支付3113.3万美元，2024年需支付1.31446亿美元等[223] - 截至2023年9月30日，公司总负债为16亿美元，加权平均利率为6.89%，其中16亿美元为浮动利率债务[245] - 截至2023年9月30日，利率互换协议有效覆盖了公司15亿美元未偿还浮动利率债务的76%[245] - 截至2023年9月30日，公司签订的利率上限协议将14亿美元浮动利率抵押贷款债务的SOFR上限设定为加权平均利率5.82%，协议期限一般为三到四年[246] - 公司通过OP与交易对手进行了十笔利率互换交易，名义金额共计12亿美元，有效将该部分浮动利率（SOFR）替换为加权平均固定利率1.0682%[247] - 截至2023年9月30日，SOFR每变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用将分别增加104万美元、208万美元、312万美元和416万美元[248] - 2023年7月1日起，剩余使用LIBOR的债务和衍生工具参考利率替换为SOFR，适用利差调整为0.11448%[250] 费用相关协议 - 公司咨询协议要求每年支付咨询和管理费1.2%，对出资资产的费用年度上限约为540万美元，2023年和2022年第三季度费用分别为200万美元和190万美元，前九个月分别为580万美元和560万美元[226] - 公司与NLMF Holdco, LLC的协议可能产生额外资金需求，潜在承诺最大敞口不超过400万美元[227] - 公司预计每年每公寓单元维修保养费用为575 - 725美元，非经常性资本支出和/或贷款人要求的置换储备金为250 - 350美元，收购后前36个月每单元计划投资4000 - 10000美元用于增值[228] - 截至2023年9月30日，公司有270万美元的翻新增值储备金，2023年和2022年前九个月内部和外部翻新总支出分别为3226.8

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为3,370万美元,每股摊薄收益1.28美元,总收入为6,980万美元,同比增长2.5% [7] - 第三季度NOI为4,210万美元,同比增长5.3% [7] - 年初至今净收入为2,590万美元,每股摊薄收益0.99美元,总收入为2.086亿美元,同比增长7.2% [10] - 年初至今NOI为1.252亿美元,同比增长8.2% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成420个全面和部分装修,租出330个装修单元,平均月租金溢价215美元,ROI为23.6% [8] - 截至目前,公司已完成8,671个全面和部分装修,占总单元数约60%,实现平均月租金溢价168美元,ROI为21% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金收入增长4.6%,其中南佛罗里达和罗利市场分别增长8.1%和5.5% [17][18] - 同店运营费用下降0.4%,工资增长仅0.6%,维修费用下降6.6%,房地产税增长6% [19][20] - 同店NOI增长9.5%,NOI利润率提升至61.4% [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 新租金同比下降4.6%,受新增供给、退租和违约等因素影响 [21][22] - 公司将继续优先保持高入住率,关注合格客户,预计2024年收益增长将重新加速 [26][27] - 公司正在出售部分资产,包括Silverbrook、Timber Creek和Old Farm,以进一步降低负债 [29][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,随着通胀和新增供给的放缓,以及中低端租户向高端产品升级,公司的定价能力将在2024年上半年恢复 [23][24] - 公司有信心通过提高NOI、保持最大流动性来应对当前的挑战,并在市场流动性回升时把握机会 [28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Kyle Katorincek 提问** 什么因素驱动了公司10%的股息增长,而不是股票回购或进一步偿还债务? [35] **Brian Mitts 回答** 公司的策略一直是实现高单位数的同店NOI增长、收益增长和股息增长。考虑到即将完成的资产出售将偿还所有未对冲的债务,公司认为这是更好的资本配置方式。[36] 问题2 **Kyle Katorincek 提问** 亚特兰大和拉斯维加斯市场的拖欠和驱逐情况如何? [37] **Bonner McDermett 回答** 亚特兰大市场的拖欠和驱逐案件有所缓解,预计到年底将降至3%以下。拉斯维加斯市场也有所改善。公司将继续优先考虑续租,控制退租。[38][39] 问题3 **Kyle Katorincek 提问** 本季度和上季度的单元周转率如何,与历史水平相比如何? [40] **Bonner McDermett 回答** 单元周转率一直保持在40%到50%之间,与历史水平相当。公司将继续优先考虑续租,控制退租。[41]

投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司投资组合包含40处多户住宅物业，共15127套公寓，出租率约93.9%，每套已出租公寓加权平均月有效租金为1497美元[84] - OP拥有约99.9%的投资组合，TRS拥有约0.1%；截至2023年6月30日，有26055458个OP单位流通在外，公司持有25951154个，占比99.6%，非关联有限合伙人持有104304个，占比0.4%[85] - 截至2023年6月30日，公司投资了40处多户住宅物业[126] 税务与分配要求 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东，否则将面临联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[86] - 公司必须每年分配至少90%的房地产投资信托应税收入以维持资格[124] - 公司预计继续符合美国联邦房地产投资信托基金（REIT）的税收资格，需将至少90%的年度应税收入分配给股东[142] - 公司已选择按照相关法规作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，并预计继续符合REIT资格，需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”[152][153] 法律诉讼情况 - 2023年2月8日，UBS提起诉讼，要求收回13亿美元判决款项，两起诉讼均与公司业务或资产无关[86] 财务数据关键指标变化（季度） - 2023年第二季度总营收6956.9万美元，2022年同期为6576.6万美元，增加380.3万美元；总费用5952.2万美元，2022年同期为6156.7万美元，减少204.5万美元[91] - 2023年第二季度净亏损396.8万美元，2022年同期为782.7万美元，减少385.9万美元[91] - 2023年第二季度租金收入6780万美元，2022年同期为6420万美元，增加约360万美元，主要因加权平均月有效租金增长24.3%[92] - 2023年第二季度其他收入180万美元，2022年同期为160万美元，增加约20万美元，主要因申请费优惠减少[92] - 2023年第二季度物业运营费用1550万美元，2022年同期为1670万美元，减少约120万美元，主要因伤亡损失减少220万美元和其他费用增加约100万美元[93] - 2023年第二季度房地产税和保险费用930万美元，2022年同期为950万美元，减少约20万美元，主要因2022年的收购和处置活动及交易时间[93] - 2023年第二季度物业管理费为200万美元，较2022年同期的190万美元增加10万美元[94] - 2023年Q2同店有38处房产，共14,112套公寓；2023年上半年同店有36处房产，共13,550套公寓[105][110] - 2023年Q2同店出租率约93.8%，月均有效租金1,510美元；2022年Q2同店出租率约94.4%，月均有效租金1,399美元[108] - 2023年Q2同店租金收入6414.8万美元，同比增加451万美元，增幅7.6%；其他收入157.1万美元，同比基本持平[105][108] - 2023年Q2非同店租金收入366.2万美元，同比减少85.2万美元，降幅18.9%；其他收入18.8万美元，同比增加14.4万美元[105] - 2023年Q2同店净营业收入3966.9万美元，同比增加280.7万美元，增幅7.6%；非同店净营业收入230万美元，同比增加19万美元，增幅9.0%[105] - 2023年Q2净亏损396.8万美元，2022年Q2净亏损782.7万美元；2023年上半年净亏损786.6万美元，2022年上半年净亏损1249.4万美元[104] - 2023年Q2净营业收入4196.9万美元，同比增加299.7万美元，增幅7.7%；2023年上半年净营业收入8309.9万美元，同比增加745.1万美元，增幅9.8%[104][105][110] 财务数据关键指标变化（上半年） - 2023年上半年租金收入为1.353亿美元，较2022年同期的1.234亿美元增加1190万美元，加权平均每月有效租金增长24.3% [97] - 2023年上半年其他收入为340万美元，较2022年同期的310万美元增加30万美元[97] - 2023年上半年物业运营费用为2880万美元，较2022年同期的3030万美元减少150万美元[98] - 2023年上半年房地产税和保险成本为1940万美元，较2022年同期的1830万美元增加110万美元，其中财产税增加110万美元，增幅7.3% [99] - 2023年上半年咨询和行政费用为380万美元，较2022年同期的370万美元增加10万美元，顾问自愿放弃约1070万美元和1010万美元费用[99] - 2023年上半年折旧和摊销成本为4710万美元，较2022年同期的4930万美元减少220万美元[99] - 2023年上半年利息费用为3130万美元，较2022年同期的230万美元增加830万美元，主要因债务利息增加3420万美元，部分被利率互换费用减少2650万美元抵消[100] - 2023年上半年净亏损为786.6万美元，较2022年同期的1249.4万美元减少462.8万美元[96] - 2023年上半年伤亡损失为90万美元，而2022年同期为伤亡收益40万美元，期间伤亡损失增加130万美元[101] - 2023年上半年同店租金收入1.22412亿美元，同比增加1047.9万美元，增幅9.4%；其他收入303.3万美元，同比增加7.9万美元，增幅2.7%[110] - 2023年上半年非同店租金收入1293.5万美元，同比增加141.9万美元，增幅12.3%；其他收入41.6万美元，同比增加26.7万美元[110] - 2023年上半年同店净营业收入7545.9万美元，同比增加591.8万美元，增幅8.5%；非同店净营业收入764万美元，同比增加153.3万美元，增幅25.1%[110] - 截至2023年6月30日，同店物业出租率约为93.7%，每间已出租公寓单元月有效租金加权平均值为1504美元；2022年同期出租率约为94.4%，月有效租金加权平均值为1393美元[114] - 2023年上半年租金收入为1.224亿美元，2022年同期为1.119亿美元，增加约1050万美元，增幅9.4%[114] - 2023年上半年物业运营费用为2690万美元，2022年同期为2420万美元，增加约270万美元，增幅11.3%[115] - 2023年上半年房地产税和保险成本为1750万美元，2022年同期为1580万美元，增加约170万美元，增幅11.2%[115] - 2023年上半年物业管理费为370万美元，2022年同期为330万美元，增加约40万美元，增幅9.9%[115] - 2023年上半年净亏损786.6万美元，2022年同期为1249.4万美元，降幅37.0%[117] - 2023年上半年FFO为3912.3万美元，2022年同期为3664.3万美元，增加约250万美元，增幅6.8%[117] - 2023年上半年Core FFO为3898.3万美元，2022年同期为4042万美元，减少约140万美元，降幅3.6%[117] - 2023年上半年AFFO为4423.8万美元，2022年同期为4507.8万美元，减少约90万美元，降幅1.9%[117] - 2023年上半年每股股息为0.84美元，2022年同期为0.76美元，增幅10.5%[117] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为5391.5万美元，2022年同期为3868.5万美元[125] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为3636.2万美元，2022年同期为1.65414亿美元[125] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为2637.5万美元，2022年同期融资活动提供的净现金为1.04251亿美元[125] - 2023年上半年现金及现金等价物和受限现金净减少882.2万美元，2022年同期净减少2247.8万美元[125] 资金储备与计划 - 截至2023年6月30日，公司有400万美元的翻新增值储备金用于计划的资本支出[122] - 2020年ATM计划中，公司可发行和出售普通股，总销售价格最高可达2.25亿美元[124] 债务与利率情况 - 截至2023年6月30日，公司子公司对第三方的未偿还抵押贷款债务约为16亿美元，加权平均利率为6.64%，调整后的加权平均利率为3.65%[128] - 公司的利率互换协议涉及的名义金额为12亿美元，一个月伦敦银行同业拆借利率的加权平均固定利率为1.0682%[128] - 截至2023年6月30日，利率互换协议有效覆盖公司16亿美元浮动利率债务中的74%，利率上限协议覆盖16亿美元浮动利率抵押贷款债务中的14亿美元，上限为加权平均利率5.82%[131] - 截至2023年6月30日，公司企业信贷安排下有2.93亿美元可用于借款，承诺额度可增加至多1.5亿美元，未偿还本金总额为5700万美元[132] - 公司通过运营合伙企业与银行进行13笔利率互换交易，名义金额共计12亿美元，有效将浮动利率替换为加权平均固定利率1.0682%[133] - 截至2023年6月30日，公司未来五年的合同义务和承诺总额为22.64668亿美元，其中2023年剩余时间需支付3291.4万美元[135] - 截至2023年6月30日，公司总负债为17亿美元，加权平均利率为6.67%，其中16亿美元为浮动利率债务[145] - 截至2023年6月30日，利率互换协议有效覆盖了公司16亿美元未偿还浮动利率债务的74% [145] - 截至2023年6月30日，利率上限协议将公司14亿美元浮动利率抵押贷款债务的一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）有效上限设定为加权平均利率5.82% [145] - 公司通过运营合伙企业（OP）签订了十笔利率互换交易，名义金额共计12亿美元，有效将浮动利率替换为加权平均固定利率1.0682% [145] - 每季度LIBOR变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用将大约增加119万美元；变动0.50%，增加238万美元；变动0.75%，增加357万美元；变动1.00%，增加476万美元[145] - 自2023年7月1日起，LIBOR利率将被担保隔夜融资利率（SOFR）取代，公司预计债务或衍生工具的全利率不会因LIBOR停止使用和向SOFR过渡而发生重大变化[145] 费用协议情况 - 公司咨询协议要求向顾问支付1.2%的年度咨询和管理费，对出资资产的费用年度上限约为540万美元，2023年和2022年上半年分别为380万美元和370万美元[138] - 公司与NLMF Holdco, LLC的协议可能产生额外资金需求，最高不超过400万美元，截至2023年6月30日已出资约30万美元，2023年上半年费用为130万美元[139] 成本预计情况 - 公司预计每公寓单元年均维修保养费用为575 - 725美元，预留250 - 350美元用于非经常性资本支出和储备金[140] - 公司多数物业预计在收购后36个月内每单元投资4000 - 10000美元进行增值改造，截至2023年6月30日有400万美元改造储备金[141] 改造情况 - 2023年和2022年上半年，公司在增值计划中的内部改造分别完成1357和1181个单元，总改造支出分别为2323.8万美元和1399.2万美元[141] 税务检查情况 - 截至2023年6月30日，公司无重大未确认的税收利益或费用、应计利息或罚款，2022年、2021年和2020年纳税年度仍可被税务机关检查[143] 股息支付情况 - 公司打算向普通股股东定期支付季度股息，2023年第二次季度股息为每股0.42美元，于2023年6月30日支付[144] 表外安排情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司无对财务状况等有影响的表外安排[145]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损为400万美元,每股亏损0.15美元,总收入为6960万美元,较2022年同期增长6% [9] - 第二季度NOI为4200万美元,较2022年同期增长8% [10] - 同店租金增长7.9%,同店出租率下降60个基点至93.8% [10] - 同店费用增加7.7%,同店NOI增长7.6% [10] - 第二季度核心FFO为2040万美元,每股0.77美元,较2022年同期下降1美分 [11] - 2023年1-6月净亏损780万美元,每股亏损0.31美元,总收入13.88亿美元,较2022年同期增长10% [14] - 2023年1-6月NOI为8310万美元,较2022年同期增长10% [14] - 2023年1-6月同店租金增长7.9%,同店出租率下降70个基点至93.7%,同店费用增加11.2%,同店NOI增长8.5% [15] - 2023年1-6月核心FFO为3900万美元,每股1.49美元,较2022年同期下降5美分 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成505个全面和部分装修,较上季度增加2.2%,租出517个装修单元,平均月租金溢价224美元,投资回报率20.9% [12] - 自成立以来,公司已完成8,736个全面和部分装修,约占总单元的58%,实现平均月租金溢价161美元、49美元和45美元,投资回报率分别为21%、66.8%和35.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达市场表现最佳,坦帕、南佛罗里达和奥兰多同店租金分别增长12.9%、11.7%和11.5% [19][20] - 9个市场中有9个实现至少5.1%的同店租金增长,国家资产同店租金增长9.8% [19] - 7个市场中有7个实现至少3.5%的续租率增长,其中罗利、奥兰多、达拉斯-沃斯堡、坦帕和亚特兰大分别为6.4%、4.8%、4.7%、4.3%和3.99% [21] - 7个市场中有7个实现7.6%或更高的同店NOI增长,其中南佛罗里达增长14.4% [24] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划出售位于休斯顿的两处资产,以退出该市场,这一直是公司增长最低的市场 [27][28][29] - 公司还计划出售位于夏洛特的两处资产,预计将产生超过25%的内部收益率和4.5-6倍的投资回报 [30] - 这些出售将使公司偿还剩余的5700万美元公司信贷额度和偿还哈德逊高房屋的第一抵押贷款,并产生约2500万美元的额外收益用于股票回购或1031交换 [30][31] - 这些出售和偿债行动将使公司在2024年恢复两位数的核心FFO增长 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计下半年收入增长将比预期更快放缓,主要由于坏账和空置率上升,但将被多个类别的费用节约所抵消,预计全年同店NOI增长将达到9%-11%,位于同行业前列 [25] - 公司认为,随着新房源供给在第二、三季度大量涌入,第四季度后将大幅减少,这将有利于公司的需求 [43][44] - 公司对租户价格敏感度并未出现明显上升,仅在一些新房源提供大幅优惠的市场,如凤凰城,才会对公司资产产生一定压力 [38][39][55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Unidentified Analyst 提问** 公司计划如何使用出售资产所得收益 [35] **Matt McGraner 回答** 首要用于偿还5700万美元公司信贷额度,其次偿还哈德逊高房屋的高成本贷款,剩余部分可能用于股票回购或1031交换 [36][37] 问题2 **Michael Lewis 提问** 公司下半年同店收入增长指引较高,是否有特殊因素 [42] **Matt McGraner 回答** 主要由于第三季度的收益结转以及第四季度的较好基数,加上新房源供给减少将带来更多需求 [43][44][45] 问题3 **Buck Horne 提问** 公司对坏账和空置率的预期 [52] **Matt McGraner 回答** 主要受到拉斯维加斯和亚特兰大两个市场的影响,亚特兰大法院重新开放导致大量逃租和驱逐,公司已采取相应措施 [53]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包含40处多户住宅物业，共15127套公寓，出租率约94.0%，每套已出租公寓加权平均月有效租金为1487美元[79] - OP拥有约99.9%的投资组合，TRS拥有约0.1%；截至2023年3月31日，有26055458个OP单位流通在外，公司持有25951154个（99.6%），非关联有限合伙人持有104304个（0.4%）[80] - 截至2023年3月31日，公司投资40处多户住宅物业，可出租总面积1379.7万平方英尺，单元总数15127个[109] - 部分物业平均有效月租金和入住率有变化，如Arbors on Forest Ridge平均月租金从2022年12月31日的1180美元涨至2023年3月31日的1182美元，入住率从92.4%升至97.1%[109] - 截至2023年和2022年3月31日的三个月，同店池中有36处物业，包含13534套公寓[92] - 同店物业在2023年3月31日约94.0%已出租，加权平均月有效租金为1494美元；2022年3月31日约94.3%已出租，加权平均月有效租金为1319美元[97] REIT相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东，未分配部分将缴纳联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[81] - 公司需满足组织和运营要求以符合REIT资格，需向股东分配至少90%的年度REIT应税收入，否则将面临联邦所得税和4%的不可抵扣消费税[123][124][132] - 公司预计继续符合美国联邦所得税目的下的REIT资格，通过TRS管理某些非REIT活动的应税收入，2023年和2022年第一季度TRS无重大税收[123][132] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收6922.7万美元，2022年同期为6078.6万美元，增加844.1万美元；总费用5610.5万美元，2022年同期为5512.6万美元，增加97.9万美元；净亏损389.8万美元，2022年同期为466.7万美元，减少76.9万美元[85] - 2023年第一季度租金收入6750万美元，2022年同期为5930万美元，增加约820万美元，主要因加权平均月有效租金增长13.5%至1487美元[86] - 2023年第一季度其他收入170万美元，2022年同期为150万美元[86] - 2023年第一季度物业运营费用1330万美元，2022年同期为1360万美元，减少约30万美元[87] - 2023年第一季度房地产税和保险费用1000万美元，2022年同期为870万美元[87] - 2023年第一季度物业管理费200万美元，2022年同期为180万美元，增加约20万美元[87] - 2023年第一季度折旧和摊销费用2330万美元，2022年同期为2370万美元，减少约40万美元[88] - 2023年第一季度利息支出为1670万美元，2022年同期为1060万美元，同比增加610万美元[89] - 2023年第一季度NOI为4113万美元，2022年同期为3667万美元，同比增长12.2%；同店NOI为3775万美元，2022年同期为3452万美元，同比增长9.4%[91][93] - 2023年第一季度总营收为6923万美元，2022年同期为6079万美元，同比增长13.9%；总运营费用为2851万美元，2022年同期为2429万美元，同比增长17.3%[93] - 同店物业2023年第一季度租金收入为6110万美元，2022年同期为5500万美元，同比增加620万美元，增幅11.3%[97] - 同店物业2023年第一季度物业运营费用为1340万美元，2022年同期为1160万美元，同比增加180万美元，增幅15.4%[98] - 同店物业2023年第一季度房地产税和保险费用为880万美元，2022年同期为760万美元，同比增加120万美元，增幅15.1%[98] - 同店物业2023年第一季度物业管理费为180万美元，2022年同期为160万美元，同比增加20万美元，增幅12.3%[98] - 同店物业2023年第一季度物业一般及行政费用为130万美元，2022年同期为110万美元，同比增加20万美元，增幅15.6%[98] - 2023年第一季度净亏损389.8万美元，较2022年的466.7万美元减少16.5%[101] - 2023年第一季度FFO为1930万美元，较2022年的1900万美元增加1.6%，主要因总收入增加840万美元，部分被利息费用等增加抵消[101][102] - 2023年第一季度Core FFO为1860万美元，较2022年的2010万美元减少7.9%，主要因FFO和伤亡相关回收增加，部分被伤亡收益增加抵消[101][103] - 2023年第一季度AFFO为2100万美元，较2022年的2230万美元减少6.0%，主要因Core FFO减少，部分被股权薪酬费用增加抵消[101][103] - 2023年第一季度经营活动提供净现金2790万美元，较2022年的870万美元增加，主要因交易时间及经营资产和负债变化[107][108] - 2023年第一季度投资活动使用净现金1650万美元，较2022年的1050万美元增加，主要因家具等增加及收购处置活动和交易时间[107][108] - 2023年第一季度融资活动使用净现金1610万美元，较2022年提供的4520万美元减少，主要因抵押贷款净减少、信贷额度收益减少和信贷额度付款增加[107][108] 资金储备与计划 - 截至2023年3月31日，公司有700万美元的翻新增值储备金用于实施增值计划[105] - 2020年ATM计划允许公司发行和出售普通股，总销售价格最高可达2.25亿美元[106] - 公司预计2023年3月31日后十二个月内，可用现金、预期经营现金流和潜在债务或股权融资能满足运营、债务偿还和股息需求[106] 债务与利率情况 - 截至2023年3月31日，子公司第三方抵押贷款债务约16亿美元，加权平均利率6.24%，调整后加权平均利率3.51%[112] - 截至2023年3月31日，利率互换协议有效覆盖71%即1.6亿美元的浮动利率债务，利率上限协议覆盖14亿美元浮动利率抵押贷款债务，有效上限为5.82%[113][114] - 2022年3月25日公司修改企业信贷安排协议，截至2023年3月31日，该协议下未偿还本金总额为5700万美元[115] - 公司通过OP与KeyBank和SunTrust Bank进行13笔利率互换交易，名义金额共12亿美元，有效将浮动利率替换为加权平均固定利率1.0682%[116] - 截至2023年3月31日，一个月期LIBOR为4.858%[116] - 利率互换协议期限一般为4 - 5年，利率上限协议期限一般为3 - 4年[112][114] - 企业信贷安排协议将于2025年6月30日到期，公司可选择提前减少或延长一年[115] - 截至2023年3月31日，公司总负债17亿美元，加权平均利率6.26%，其中16亿美元为浮动利率债务[133] - 截至2023年3月31日，利率互换协议有效覆盖公司16亿美元未偿还浮动利率债务的71%[133] - 截至2023年3月31日，公司签订的利率上限协议将14亿美元浮动利率抵押贷款债务的一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）有效上限设定为加权平均利率5.82%，协议期限一般为三到四年[133] - 公司通过运营合伙企业（OP）与交易对手方进行了十笔利率互换交易，名义金额合计12亿美元，有效将该金额的浮动利率（一个月LIBOR）替换为加权平均固定利率1.0682%[133] - 利率每变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用将增加105.1万美元；变动0.50%，增加210.2万美元；变动0.75%，增加315.3万美元；变动1.00%，增加420.4万美元[134] - 公司有以美元LIBOR为指数的重大合同，并正在监测相关活动和评估相关风险[134] 合同义务与费用 - 截至2023年3月31日，公司总合同义务和承诺为22.48702亿美元，其中2023年需支付4754.4万美元，2024年需支付1.30055亿美元，2025年需支付2.98534亿美元，2026年需支付3.48775亿美元，2027年需支付6859.3万美元，之后需支付13.55201亿美元[117] - 公司与顾问的协议要求每年支付1.2%的咨询和管理费，对贡献资产支付的费用年度上限约为540万美元，2023年和2022年第一季度分别产生190万美元和180万美元费用[119] - 公司与NLMF Holdco, LLC的协议可能产生最高不超过400万美元的额外资金需求，截至2023年3月31日已出资约30万美元，2023年第一季度产生10万美元光纤互联网服务费用[120] 物业翻新与费用预计 - 公司预计每年每公寓单元维修和维护费用为575 - 725美元，非经常性资本支出和/或贷款人要求的置换储备金为250 - 350美元，多数物业收购后前36个月计划每单元投资4000 - 10000美元[122] - 截至2023年3月31日，公司有700万美元的翻新增值储备金，用于完成约924个计划内的室内翻新，2023年和2022年第一季度的翻新支出分别为1131.6万美元和563.1万美元[122] 股息分配 - 公司董事会宣布2023年第一季度每股股息为0.42美元，于2023年3月31日支付，资金来自运营现金流[124] 通胀与风险应对 - 公司多数租约期限为一年或更短，包含公用事业费用报销保护条款，认为通胀不会对业绩产生重大影响，将通过长期固定利率贷款和利率对冲措施降低债务成本风险[130] 表外安排情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司无对财务状况、经营成果等有当前或未来影响的表外安排[125] 物业伤亡情况 - 截至2023年3月31日，一处物业因伤亡事件有107个空置单元[111]

财务数据和关键指标变化 - 公司Q1净亏损3.9百万美元,每股亏损0.15美元,较上年同期4.7百万美元亏损和0.18美元亏损有所改善 [8] - 公司Q1总收入为69.2百万美元,较上年同期60.8百万美元增长14% [8] - 公司Q1NOI为41.1百万美元,较上年同期36.7百万美元增长12.2% [8] - 公司Q1同店租金增长13.3%,同店入住率下降3%至94%,同店NOI增长9.4% [8] - 公司Q1完成494套全面和部分装修,平均每套装修单元租金溢价153美元,ROI为21.2% [9] - 公司目前已完成8,127套全面和部分装修,占现有单元的54% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司各主要市场如达拉斯、凤凰城、亚特兰大和佛罗里达的同店租金增长在12%-17%之间,其中坦帕市场增长超过20% [13] - 公司6个同店市场的同店NOI增长达8.4%或以上,同店NOI平均增长9.4% [13] - 公司9个市场的同店收入增长至少7.5%或以上,其中坦帕、南佛罗里达、纳什维尔、凤凰城和奥兰多增长最快 [13] - 公司6个市场的续租率增长至少3.5%,其中罗利、达拉斯-沃斯堡、南佛罗里达、坦帕和奥兰多增长最快 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司Q1同店入住率保持在94%以上,截至目前整体入住率达96.5%,60天趋势为91.6% [14] - 公司预计未来3年内市场新增供给仅7.5%,主要集中在2023年和2024年,之后大幅下降至2025年仅2,700套 [14][15] - 公司认为目前仍享有相对定价优势,预计2024年下半年和2025年这种优势将更加明显 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计将在本季度完成Old Farm和Stone Creek两处资产的出售,并将出售所得用于偿还公司信用额度 [10] - 公司正密切关注资本市场动态和市场收益率变化,目前看到收益率范围在4.75%-5%之间 [16] - 公司预计未来几年中端公寓租赁市场将保持强劲,有信心2023年将继续实现NOI、收益和股息的强劲增长 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为中端公寓市场仍有较大的未来租金增长空间 [8] - 公司对2023年的中端公寓租赁市场保持乐观,预计将继续实现强劲的NOI、收益和股息增长 [17] - 公司认为未来几年新增供给将大幅下降,公司资产相对定价优势将更加明显 [14][15] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Omotayo Okusanya 提问** 公司2023年指引中利息费用上升约3.3百万美元,但每股收益中值仅下降0.03美元,剩余0.10美元的增长来自哪里? [20] **Matt McGraner 和 Bonner McDermett 回答** 利息费用上升主要是由于利率掉期合约的公允价值变动,导致利息费用增加约3百万美元 [21][22] 其余0.10美元的增长来自于:1)NOI略有改善;2)一些其他费用项目如公司管理费和融资费用摊销的小幅改善 [22][23][25] 问题2 **分析师 提问** 公司Q1同店费用增长15.1%,但全年指引仅10.6%,这意味着后续几个季度费用增速将大幅放缓,是否主要来自于物业税和维修成本的改善? [26] **Brian Mitts 和 Bonner McDermett 回答** 公司预计后续会获得一些物业税减免,同时维修和租户周转成本也将有所缓解 [27][28] 此外保险费用的增长也低于此前预期 [27] 总的来说,公司认为Q2及后续季度的费用增速将明显低于Q1 [28] 问题3 **分析师 提问** 公司Q1拉斯维加斯和凤凰城市场的新租金出现负增长,是什么原因导致? [33] **Matt McGraner 回答** 凤凰城市场新增供给较多是导致租金下降的主要原因 [34] 拉斯维加斯市场则是由于需求疲软,公司不得不提供较多优惠来维持入住率 [34]

同店组合财务数据关键指标变化 - 2022年同店组合有31处房产共12210套公寓，与2021年相比，入住率94.1%（-0.2%），平均有效月租金1493美元（+17.8%），租金收入210179千美元（+14.4%），其他收入5455千美元（+0.5%），NOI 129279千美元（+16.2%）[17] 信贷安排情况 - 2021年6月30日公司签订2.5亿美元信贷安排，其中2.25亿美元为循环信贷安排，2500万美元为定期贷款，可额外增加1亿美元；2022年12月30日公司用所得款项偿还2550万美元[18] 房产再融资情况 - 2022年第四季度公司完成19处房产再融资，17处房产利差平均降低约14个基点，2处固定利率转为浮动利率利差1.55%，18处房产利差1.55%，1处2.09%，参考利率转为1个月期Term SOFR，到期日延至2032年12月，平均延长超7.5年[19] 公司现金情况 - 截至2022年12月31日，公司资产负债表上有5180万美元现金，其中1190万美元用于未来翻修，2310万美元用于贷款人要求的代管和保证金[20] 公司房产整体情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有40处房产共15127套公寓，分布在七个州，入住率约94.1%，加权平均月有效租金1480美元[21] 房产收购情况 - 2022年公司从关联方收购两处房产，Adair社区232套公寓总价6550万美元，Estates社区330套公寓总价7790万美元[27] 公寓翻修情况 - 截至2022年12月31日，公司已对7633套公寓完成全部或部分翻修，平均每月租金增加149美元，每套翻修平均成本8151美元[29] - 截至2022年12月31日，公司预留约1190万美元用于增值计划，将完成约14203套公寓内部翻修[29] 公司杠杆率目标及债务策略 - 公司目标是将杠杆率降至40 - 45%贷款价值比，通常使用浮动利率债务搭配利率互换和利率上限[25][31] 公司资产持有策略 - 公司一般持有多户住宅至少三年，特定情况下可能提前出售资产[30] 公司物业管理合作情况 - 公司与BH合作管理所有物业，BH管理约106,000套多户住宅单元，分布在27个州，有30年多户社区管理经验[32] - 公司支付给BH的物业管理服务费用约为总收入的3%[32] 公司顾问投资规定 - 公司顾问进行投资时，若使用自有资金支付的部分等于或超过5000万美元，需获得董事会事先批准[36] 公司与顾问费用相关情况 - 公司需向顾问支付年度咨询费，为平均房地产资产的1.00%，其中对贡献资产的咨询费每年不超过450万美元[38][39] - 公司需向顾问支付年度管理费，为平均房地产资产的0.20%，其中对贡献资产的管理费每年不超过89万美元[39] - 咨询协议下，顾问运营费用的报销、支付给顾问的咨询和管理费以及公司一般和行政费用，每年不超过平均房地产资产的1.5%[41] 咨询协议相关情况 - 咨询协议期限为一年，经董事会至少每年批准可继续有效，可提前30 - 60天书面通知终止[41] - 顾问以公司普通股支付咨询和管理费时，需遵守公司章程所有权限制及相关法律法规[41] - 公司与顾问签订注册权协议，需为顾问因费用获得的普通股股份提交注册声明并承担相关费用[41] - 公司需对顾问的某些行为或疏忽进行赔偿并预付合理费用[41] 管理协议相关情况 - 管理协议期限至协议两周年后的日历月最后一天，到期自动按月续约，可提前60天书面通知终止[43] - 管理费用约为每月每处房产总收入的3%[44] - 若管理协议被终止，业主需支付损害赔偿，终止后现场管理责任结束的当月或部分月份，公司将获得相当于上月全额管理费50%的收尾管理费[51] - 未在到期后10天内支付的款项按年利率18%计收利息[44] 施工监督费用情况 - 施工监督费用为总项目成本的5 - 6%[46] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有三名员工[59] 公司保险情况 - 公司为房产购买综合一般责任保险、防直接物理损坏保险、产权保险和恐怖活动相关损失保险等[57] 房产法规遵守情况 - 房产需遵守《美国残疾人法案》《公平住房法案》等法规，公司认为房产基本符合相关法规要求[53][54] 房产环境评估情况 - 独立环境顾问对所有房产进行了第一阶段环境现场评估，未发现对业务、资产或运营有重大不利影响的已知污染[55] 公司竞争情况 - 公司在吸引和留住租户方面，与其他住房选择竞争，竞争因素包括租金、位置、服务和设施等[58] 公司负债及利率相关情况 - 截至2022年12月31日，公司总负债17亿美元，加权平均利率5.74%，其中16亿美元为浮动利率债务[246] - 利率互换协议有效固定了公司16亿美元浮动利率抵押贷款债务中74%的利率，以及7450万美元浮动利率信贷安排中0.0%的利率[246] - 截至2022年12月31日，公司总负债的调整后加权平均利率为3.38%[246] - 截至2022年12月31日，公司签订的利率上限协议有效将13亿美元浮动利率抵押贷款债务的一个月伦敦银行间同业拆借利率上限设定为加权平均利率5.81%，协议期限一般为三到四年[246] - 公司通过运营合伙企业与交易对手进行了11笔利率互换交易，名义金额共计12亿美元，有效将该金额的浮动利率（一个月伦敦银行间同业拆借利率）替换为加权平均固定利率1.0682%[246] - 利率每变动0.25%，公司浮动利率债务的年度利息费用将增加120万美元；变动0.50%，增加240万美元；变动0.75%，增加360万美元；变动1.00%，增加480万美元[246] 公司重大合同风险监控情况 - 公司有以美元伦敦银行间同业拆借利率为指数的重大合同，并正在监控相关活动和评估风险[247]