财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度净收入为3880万美元，摊薄后每股1.50美元，总收入5850万美元；2020年同期净亏损420万美元，摊薄后每股 - 0.17美元，总收入5050万美元 [5] - 2021年第四季度同店租金增长11.1%，同店入住率上升30个基点至94.2% [6] - 2021年第四季度同店NOI增加390万美元，增幅14.7%；2021年全年同店NOI增加600万美元，增幅5.5% [7] - 2021年第四季度核心资金运营为1780万美元，摊薄后每股0.69美元，较2020年第四季度增长23%；2021年全年核心资金运营为6250万美元，摊薄后每股2.43美元，较2020年增长10.3% [7] - 2021年全年净收入为2300万美元，摊薄后每股0.89美元，含房地产销售收益4620万美元；2020年全年净收入为4400万美元，摊薄后每股1.74美元，含房地产销售收益6920万美元 [7] - 2021年第四季度收款为总宣布费用的99.1%，与疫情前水平一致 [8] - 基于市场当前估计的资本回报率和预期NOI，报告的每股净资产范围为：低端90.23美元，高端106.36美元，中点99.38美元 [8] - 2021年第四季度支付股息每股0.38美元；董事会批准2022年3月31日支付股息每股0.38美元，自成立以来股息增长84.5% [8] - 2021年股息由核心资金运营覆盖1.73倍，派息率为核心FFO的57.9% [9] - 2022年指导：净收入每股低端4.05美元，高端4.25美元，中点4.15美元；同店收入低端增长9.4%，高端增长11.1%，中点增长10.2%；同店费用低端增长7.2%，高端增长5.5%，中点增长6.3%；同店NOI低端增长11%，高端增长15%，中点增长13%；摊薄后核心资金运营每股低端2.87美元，高端3.07美元，中点2.97美元，较2021年核心增长22.4% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度同店NOI利润率提高至59.4%，较上年同期上升358个基点 [10] - 2021年第四季度同店平均有效租金增长率达11.2%，各市场租金均有6%或以上增长，休斯顿为6.2%，亚特兰大、凤凰城、拉斯维加斯和坦帕同比增长12.8%或更好 [10] - 2021年第四季度同店NOI整体表现出色，平均增长15.9%，总营收增长8.9%，总运营费用增长1.7% [10] - 2021年第四季度续约转化率为55.2%，11个市场中有7个市场续约率增长至少15%，无市场低于9%，领先的是坦帕24.5%、奥兰多19%、南佛罗里达17.5%、凤凰城17.1%和亚特兰大16.7% [10] - 2021年全年同店NOI利润率较2020年提高32个基点至57.6%，同店平均有效租金和收入分别增长11.2%和4.9% [12] - 2021年全年10个市场中有7个市场NOI增长至少4%，正常同店增长市场为坦帕11.8%、凤凰城8.9%和亚特兰大8.1% [12] - 2021年全年10个市场中有8个市场实现至少3.6%或更好的收入增长，休斯顿和夏洛特落后，表现较好的市场为坦帕9%、凤凰城8.1%、南佛罗里达5.9%、拉斯维加斯5.8%和奥兰多5.6% [12] - 2021年收购4项资产，增加1129个单元，总购买价值2.895亿美元；出售两项资产，总收益9125万美元，投资资本倍数为3.5倍，杠杆内部收益率为36.1%，产生约5000万美元净现金收益 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年预计达拉斯同店NOI增长17.7%，由预算收入增长12.4%和预算费用增长7.3%驱动 [14] - 2022年预计拉斯维加斯同店NOI增长约19.2%，由预期收入增长10% - 11%和预算总费用增长5%驱动 [14] - 2022年预计季度同店NOI增长约14.8%，由预期收入92%和预期预算总费用增长4%驱动 [14] - 2022年预计亚特兰大同店NOI增长约13%，由收入增长10% - 11.5%和预算总费用增长6.5%驱动 [14] - 2022年整体市场预计NOI增长在8% - 11%之间 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长前景不依赖收购，通过增值策略实现中盘回报，可在收购后三到五年内将收益率提高50 - 100个基点 [4][5] - 2022年将继续积极提高租金，同时保持高入住率，重点在亚特兰大、北卡罗来纳州、凤凰城和南佛罗里达州进行收购，目标为1.5亿 - 3亿美元；计划在第二季度出售休斯顿的资产 [4][15] - 2022年计划进行多项增值项目，包括升级1465个全内饰、460个部分内饰、500个其他小型定制内饰，安装73个洗衣机烘干机单元和1100个智能家居技术包 [16] - 与竞争对手相比，公司租金有较大差距，如2021年第四季度公司有效租金为每单元1236美元，而Class B平均有效租金为1450美元，Class A平均有效租金为1750美元，MAA和Camden报告的租金分别为1370美元和1630美元，Invitation Homes和AMH的租金约为1900美元 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净迁移持续进入核心阳光地带市场，高品质经济适用房持续短缺，公司拥有强大定价权，2021年第四季度新租约利率增长24.5%，续约率增长15.6% [4] - 预计2021年下半年的趋势将持续到2022年夏季，2022年第一季度已实现约21%的混合租约置换增长 [17] - 租户的其他选择与公司新装修住房的差距在扩大，对2022年的NOI和核心收益增长持乐观态度 [18][19] 其他重要信息 - 2021年第四季度完成353次全部和部分翻新，全年达到243个翻新单元，平均每月租金溢价182美元，投资回报率24.1% [7] - 截至2021年12月31日，已完成6015次全部和部分升级、4321次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9624次技术包安装，平均每月租金溢价分别为136美元、47美元和43美元，投资回报率分别为21.6%、72%和33.5% [8] - 新收购的房产表现出色，预算NOI约高出15%，如罗利 - 达勒姆的Hudson High House，计划升级210个单元，平均成本为每个单元13550美元，每月租金溢价269美元，投资回报率约27% [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于租金上涨的承受能力、租售比趋势、新租户概况以及消费者是否有抵触情绪 - 疫情前平均家庭收入约为5 - 5.5万美元，现在已超过6万美元，吸引了更高层次的人群；租金上涨幅度仅为几百美元，而家庭收入增长超过10%；与竞争对手相比，公司仍具有吸引力，且租户有抵触情绪，但团队引导租户寻找其他选择后，租户往往会选择续租，因此续约率和续约租金增加率高于平均水平 [22][23][24] 问题2: 租金上涨是否会引发地方政府或市议会的抵制，是否存在租金管制风险 - 公司所在市场的监管程度低于门户市场，除疫情期间的禁令外，未遇到租金监管或租户工会化问题；当地政府因房产税收增加而受益，目前未看到监管方面对满足市场需求的能力产生阻碍 [26] 问题3: 翻新的劳动力和材料成本预计，以及其他可能影响预期的成本，如财产税 - 材料和劳动力成本较2021年混合上涨3%，但租金增长约9%，足以抵消成本；除材料和劳动力成本外，没有其他影响翻新资本支出的项目；今年财产税情况比去年好，去年预计同比两位数增长，今年同店基础上接近7% [30][31][32] 问题4: 公司资本结构以及未来可能使用的工具，对摊薄后流通股的影响 - 公司资本结构简单，包括普通股和每项资产的有担保债务以及公司范围内的循环信贷；若筹集股权，将以普通股形式，且历史上在年度股东大会执行时以高于净资产的溢价进行 [36] 问题5: 收购管道的构成，非公开市场交易的比例以及与公开市场交易的差异 - 约1 - 1.5亿美元的交易通过BAH家族和现有关系获得，预计这些交易的资本回报率优于公开市场；公开市场交易约有13 - 15笔，预计竞争激烈，名义上仍徘徊在低3%的资本回报率范围 [38] 问题6: 非公开市场交易在第一年是否具有增值作用 - 从净资产角度和同店NOI增长情况来看，非公开市场交易的资本回报率预计在高3%到低4%之间，若能与出售休斯顿资产相结合，预计会有积极影响 [39]

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财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损540万美元，摊薄后每股亏损0.21美元，总收入5640万美元；2020年同期净利润2960万美元，摊薄后每股收益1.19美元，总收入5100万美元 [14] - 第三季度同店租金增长6.8%，同店入住率上升40个基点至95.4%，同店费用增长5.2%，同店净营业收入（NOI）增加190万美元，增幅6.6% [15] - 第三季度核心资金从运营（FFO）为1640万美元，摊薄后每股0.65美元，较2020年第三季度的0.53美元增长22.6%；截至9月30日的9个月净亏损1570万美元，摊薄后每股亏损0.62美元，而2020年同期净利润4820万美元，摊薄后每股收益1.91美元 [16] - 全年同店NOI较2020年增加200万美元，增幅2.4%；年初至今核心FFO为4470万美元，摊薄后每股1.78美元，较2020年同期的1.64美元增长8.5% [17] - 基于当前估计，公司报告的每股净资产价值（NAV）范围为：低端75.03美元，高端86.22美元，中点80.62美元，基于平均资本化率范围为3.5% - 3.8% [19] - 第三季度9月30日支付每股0.34125美元的股息，董事会宣布12月31日支付每股0.38美元的股息，较之前股息增长11.4%；自成立以来，股息增长了84.5%；年初至今，核心FFO覆盖股息1.74倍，核心FFO派息率为58% [20] - 2021年公司上调指引，核心FFO摊薄后每股低端2.36美元，高端2.41美元，中点2.38美元；同店收入低端4.7%，高端5.1%，中点4.9%；同店费用低端5.4%，高端4.6%，中点5%；同店NOI低端4.4%，高端5.6%，中点5.5%，高于之前指引的4%，核心FFO较之前的每股2.35美元上调0.03美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成290次全部和部分翻新，达到349个翻新单元，季度平均每月租金溢价172美元，投资回报率21.2%；自成立至今，当前投资组合中完成5979次全部和部分升级、4554次厨房升级和洗衣机/烘干机安装、10134次技术包安装，平均每月租金溢价分别为134美元、47美元和43美元，投资回报率分别为21.5%、72.7%和35% [17][18] - 第三季度续约保留率为58.4%，且整个季度呈加速上升趋势，7月为55%，9月达到62% [27] - 第三季度新租赁结束时强劲增长24%，较上一季度高出近10%；续约增长10.5%，第三季度混合租金增长近16% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 净迁移持续流入公司核心阳光地带市场，新租赁费率季度增长23.8%，续约费率季度增长10.5% [9] - 第三季度同店收入增长在10个市场中的6个超过3.2%，所有市场均实现正租金收入增长 [27] - 第三季度新租赁增长在亚特兰大、坦帕、奥兰多、南佛罗里达、凤凰城和拉斯维加斯最强，每个市场新租赁增长至少25%，投资组合中每个市场至少增长14%；10月新租赁增长26.9%，续约增长15%，约1000份租约的混合增长超过21% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长前景不依赖收购，通过增值策略实现显著回报，可在收购后3 - 5年内将资本化率降低75 - 150个基点，降低对绝对资本化率水平的敏感性 [12] - 持续执行增值业务计划，完成物业翻新以提高租金和回报率 [17] - 出售已完全翻新的资产以溢价回收资金，再投入到新的增值产品中，实现更高回报率，退出增长较慢的资产 [11] - 鉴于阳光地带B级多户住宅的潜在增长和基本面，以及这些资产在疫情期间的韧性，投资者对该领域的兴趣短期内不会减弱 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净迁移持续流入核心阳光地带市场，高品质经济适用房持续短缺，公司拥有强大定价权，有望在今年剩余时间和2022年继续积极提高租金，同时保持高入住率 [9][14] - 美国经济适用房短缺情况持续且加剧，特别是在阳光地带市场，新家庭形成速度超过新住房交付速度，为公司在投资组合和新收购项目中实施增值策略提供了广阔空间 [13] - 公司目标是在同店NOI、核心FFO和年度股息方面实现高个位数至低两位数的持续增长，对实现这一目标充满信心 [24] 其他重要信息 - 公司已收到所有资产的初步物业税评估，目前正在对41个评估值中的24个提起诉讼，主要集中在佛罗里达、佐治亚、北卡罗来纳、田纳西和得克萨斯市场；公司对在第四季度和2022年初进一步降低物业税费用持乐观态度 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供当前投资组合中损失与租赁的最新情况 - 公司目前全年投资组合的损失约为82.4万美元（GAAP口径） [48] 问题2: 展望明年同店增长，如何解决先前的意外事件，这些受影响的单元何时能完全恢复运营，不再影响同店增长 - 预计Cutter's项目可能在第一季度末恢复运营；受冰风暴影响的休斯顿和达拉斯资产也将在第一季度恢复；到第二季度，所有受影响的资产都将重新纳入统计范围 [50] 问题3: 公司在新闻稿中提到会继续评估投资组合以寻找更多资金回收机会，能否谈谈这种回收活动的潜在规模以及目前考虑出售的潜在地点 - 公司下一次可能会对休斯顿的投资组合进行调整，特别是Old Farm和Stone Creek这两个资产；休斯顿市场在收入方面表现不如其他核心市场，且税务评估机构和市政当局在提高税收方面较为激进；公司希望继续加大对增长强劲、物业税和其他不可控成本较低的市场的投资，如北卡罗来纳州的夏洛特、研究三角区和凤凰城 [51][52][53] 问题4: 材料成本情况如何，是否影响了再开发项目的回报率 - 材料成本的增加主要集中在电器和油漆方面，成本大约增加了15% - 20%，但更主要的问题是获取这些物资的时间比计划晚了8 - 10周；不过公司能够将这些成本增加转嫁给升级后的产品和租金 [58][59] 问题5: 在2022年货币政策收紧的情况下，如何看待3%左右的资本化率的可持续性 - 尽管存在通胀压力，但全球大部分地区处于负利率环境，投资者对这些资产的兴趣不会减弱；这些资产在过去18个月的困难时期表现良好，能够实现两位数增长，有能力转嫁通胀，租金可每月调整，且入住率和收入表现稳定，因此投资者对该领域的投资热情高涨 [60] 问题6: 公司目前新租赁的定价能力前所未有的强，但收入和工资增长似乎跟不上24% - 25%的新租赁费率增长，能否提供新申请人的租金收入比情况，以及考虑到申请的信用质量，这种租金增长水平的可持续性如何 - 目前公司投资组合的平均租金收入比约为26%，通常在23% - 25%之间，略有上升；但随着资产的资金回收和位置升级，公司租户的中位家庭收入有所提高；与其他选择（如A级公寓和单户租赁）相比，公司的租金仍有较大差距，且这些其他类型的物业租金也在创纪录地增长，因此在短期内，由于经济适用房的需求大于供应，这种租金增长是可持续的 [65][66][67] 问题7: 随着资本成本的改善，公司如何考虑当前的杠杆目标，在继续进行新收购时，是否会考虑对一些新交易进行过度股权融资以降低总杠杆 - 出售资产可能是短期内最有效的资金来源，特别是如果用出售休斯顿资产的资金来资助新收购；从NAV表来看，公司认为目前在私募市场价值和交易活动方面相对便宜，因此不打算大量发行股权；如果找到新的交易，可能会在置换资产上减少杠杆，进行过度股权融资；公司对目前的掉期、综合利率和未来4.5 - 5年的对冲情况感到满意 [68][69][70] 问题8: 请谈谈拉斯维加斯、亚特兰大和夏洛特三个市场出现的同比和环比负入住率趋势，以及可能的原因 - 拉斯维加斯主要是由于一个名为Bloom的资产，该资产有较多集中的延迟付款租户，且在7月和8月驱逐禁令的不确定性影响下受到较大冲击；此后公司对该资产进行了大量单元升级，新租赁增长在20% - 25%之间，预计将带来积极影响；亚特兰大的问题主要集中在Preserve at Terrell Mill资产，同样受到驱逐禁令的影响；夏洛特主要是由于Timber Creek资产，存在一些租户跳过租赁和因意外事件导致部分单元无法出租的情况，但这些问题总体较小，公司不担心长期影响 [74][76][77] 问题9: 新租赁和续约的价差非常可观，假设这些数字已经包含了技术包升级和单元升级的好处，能否将这些升级带来的租金增长与标准的续约和新租赁租金增长分开 - 续约率可能是最好的指标，约为10% - 15%；第三季度签署了1459份新租约，平均滚动增长23.81%，即平均每月增加225美元；扣除升级溢价后，租金增长可能仍在中高个位数水平，公司会在会后提供更准确的数据 [79][80][81] 问题10: 纳什维尔两笔交易的处置资本化率是多少，是基于未来12个月的NOI还是当前的NOI - 纳什维尔两笔交易的税收调整后资本化率为3.54%，是基于当前的NOI（T3或T12） [85][86] 问题11: 计算NAV时使用的资本化率是基于未来12个月的NOI吗 - 计算NAV时使用的是名义资本化率，是经过税收和资本支出调整的，基于未来12个月的NOI [87] 问题12: 对于罗利的收购，公司是否希望在该市场进一步发展，还有哪些目标市场 - 罗利是公司目前的重点市场，当地未来12个月将有超过10000个工作岗位，平均中位收入超过150000美元，但新交付的房源只有 - 3000套，市场动态非常好，但进入该市场难度较大；除罗利外，公司对盐湖城也有一定研究，但目前主要还是专注于核心市场 [89][90] 问题13: 本季度杠杆率有所下降，季度末信用额度使用了27500万美元，公司如何考虑释放一些资金储备，如何使用信用额度，是否会进行永久性融资以降低余额 - 公司昨天已偿还了5000万美元的信用额度，目前余额有所降低；公司通常会充分使用循环信贷额度，因为之前发行股票时没有预料到市场环境的变化；目前公司不急于发行股权来偿还2.5%的债务，因为公司的增长率在上升；如果能达到新的NAV表中的目标，可能会利用年度股东大会进行去杠杆化，否则将通过出售资产来实现 [94][95] 问题14: 指引中同店费用增长从中点5.6%降至5.0%，是由于同比比较的时间因素，还是在进入2022年时，在税收、人力和保险等主要项目的费用增长方面真的看到了实质性缓解 - 主要是由于税收因素，下半年休斯顿的税收有了较好的反转，约为50万美元；公司对达拉斯和亚特兰大的一些资产的税收情况也持乐观态度 [98] 问题15: 考虑到当前市场环境和整体通胀压力，同店费用增长是否可能维持在4%以上 - 公司乐观地认为费用增长可以更低，但主要不是通过维修保养节省或工资节省来实现，而是主要取决于税收因素 [99]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-36663 NexPoint Residential Trust, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 47-1881359 (State or other Ju ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损340万美元，即摊薄后每股亏损0.14美元，而2020年亏损930万美元，即摊薄后每股亏损0.38美元 [10] - 第二季度核心FFO为1420万美元，即摊薄后每股0.56美元，2020年第二季度为每股0.59美元 [10] - 截至6月30日的六个月，净亏损1030万美元，即摊薄后每股亏损0.41美元，2020年同期为盈利1870万美元，即摊薄后每股盈利0.74美元 [12] - 截至6月30日的六个月，核心FFO为2830万美元，即摊薄后每股1.13美元，2020年同期为每股1.11美元 [12] - 基于当前资本化率和NOI，每股NAV范围为55.66美元（低端）至66.62美元（高端），中点为61.14美元 [12] - 第二季度总营收5260万美元，2020年第二季度为5070万美元，增长3.7% [17] - 2021年前六个月营收1.044亿美元，2020年为1.033亿美元，增长1.1% [18] - 2021年上调指导：摊薄后核心FFO低端为2.30美元，高端为2.41美元，中点为2.35美元，较之前的2.29美元增长2.6% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成336次全部和部分翻新，达到408个翻新单元，季度平均月租金溢价170美元，投资回报率20.5% [11] - 截至6月30日，当前投资组合自开始以来完成5784次全部和部分升级、4459次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9782次技术包安装，平均月租金溢价分别为132美元、48美元和43美元，投资回报率分别为21.4%、74%和33.8% [11] - 同店租金增长3.6%，第二季度同店平均入住率为96%，2020年为95.3%，提高70个基点 [18] - 第二季度同店NOI为2870万美元，去年第二季度为2850万美元，增长0.6% [18] - 截至6月30日的年度，同店NOI增长0.2%，达到5690万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度租金收取率为99.2%，优于NMHC比较数据 [23] - 本季度末同店入住率达到96.1%，较上一季度提高80个基点，截至7月26日，投资组合入住率为95.8%，出租率为98.3%，趋势为94.2% [25] - 第二季度7个市场同店收入增长超过2.2%，所有市场租金均实现正增长 [25] - 第二季度新租约增长14%，续约增长6%，综合租金增长率为9.9% [25] - 7月新租约增长24.4%，续约增长8.2%，综合增长15.8%，已签署1000多份租约 [27] - 第二季度末，来自加州和纽约的净迁移分别同比增长52%和19%，推动租赁申请增长 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长和创造价值战略不依赖新收购，可通过有机翻新计划显著提升价值 [8][9] - 公司在核心阳光地带市场有成本优势，可积极竞购优质资产 [15] - 美国经济适用房短缺，公司可在现有投资组合和新收购项目中实施增值战略 [16] - 公司可出售完全翻新资产获取溢价，并将资金循环投入新的增值产品 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净迁移持续流入核心阳光地带市场，公司凭借经济适用的高品质产品，有望继续为投资者带来高回报 [14] - 市场竞争激烈，但公司凭借成本优势和增值战略，仍能找到优质资产 [15] - 租赁市场表现强劲，预计下半年将转化为可观的收入增长 [27] 其他重要信息 - 7月7日启动Beachwood和Cedar Point的公开营销活动，预计8月第一周征集报价，处置所得将用于完成夏洛特的两项新收购，并减少循环信贷额度的提款余额 [28] - 公司收购Creekside at Matthews和the Verandas at Lake Norman，计划进行升级改造，预计实现较高的NOI增长 [29][31] - 公司签订协议收购研究三角区的六个堡垒，计划进行升级改造，预计实现一定的NOI增长 [32] - 公司对27项已收到的物业价值中的21项进行上诉或诉讼，乐观预计会有有利的下调，但未对保守的初始税收预测进行修订 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：同店租金收入指导略有下降的原因 - 随着暂停令结束，公司决定对过去的坏账进行冲销，这是对年度数据的修订，并非前瞻性调整，预计下半年可收回部分收入 [42] 问题：未来混合租赁费率是否有提升续约率并缩小与新租约费率差距的空间 - 公司认为两者有收敛空间，市场租赁情况健康，预计下半年将持续改善 [45] 问题：年底指导中能否保持96%的入住率 - 公司认为可以，预计需立即驱逐的租户仅123个单位，数量较少，且市场趋势良好 [51] 问题：同店总费用预期下降100个基点的驱动因素 - 主要是维修保养和工资方面的节省，第二季度维修保养费用增加是因为去年同期基数较低，预计下半年不会出现此类情况 [52] 问题：与第一季度相比，费用预期变化的原因 - 是由于成本通胀低于预期，居民续租率较高，预计周转单元减少，资本支出降低 [53] 问题：驱逐暂停令解除后的流程、相关单位的资本支出以及对市场基本面的影响 - 公司计划迅速处理123个Tier 1单位，约一半将进行翻新并重新投入市场，大多数机构业主不会将房屋租给被驱逐的租户，预计不会对市场造成重大影响 [62] 问题：Delta变种病毒对公寓基本面或公司业务是否构成风险 - 公司认为其所在地区经济活动较为活跃，市场情况有利，但加州和纽约的情况不确定 [65]

财务业绩 - 2021年第二季度净亏损340.8万美元，2020年同期为929万美元；2021年上半年净亏损1028.7万美元，2020年同期为净收入1866.5万美元[7][9][10][33] - 2021年第二季度NOI为3002.9万美元，2020年同期为3029.6万美元；2021年上半年NOI为5961万美元，2020年同期为6028.1万美元[9][11][33][46] - 2021年第二季度FFO为1651.8万美元，2020年同期为1204.5万美元；2021年上半年FFO为3033.5万美元，2020年同期为2441.3万美元[7][9][12][33][64] 运营指标 - 截至2021年6月30日，39处物业共14709套单元，加权平均有效月租金为1159美元，入住率为96.1%[7][33] - 2021年第二季度同店物业平均有效租金、总收入和NOI分别增长3.6%、3.4%和0.6%，入住率同比提高70个基点；2021年上半年同店物业平均有效租金、总收入和NOI分别增长3.6%、2.8%和0.2%，入住率同比提高70个基点[7] 收购与发展 - 2021年6月30日，以1.215亿美元收购夏洛特的The Verandas at Lake Norman和Creekside at Matthews[7][27] - 2021年7月12日，附属公司签订协议以7476万美元收购罗利一处323套单元的增值型多户住宅社区，预计2021年第三季度完成收购[7] 价值提升计划 - 2021年第二季度完成336次全面和部分升级，出租408套升级单元，平均月租金溢价170美元，投资回报率为20.5%[7] - 自成立以来，完成5784次全面和部分升级、4459次厨房和洗衣设备升级以及9782次技术套餐升级，每套单元平均月租金分别增加132美元、48美元和43美元，投资回报率分别为21.4%、74.0%和33.8%[7] 全年指引 - 提供2021年每股摊薄收益、核心FFO每股摊薄收益、同店租金收入、同店总收入和同店NOI的更新指引范围[35] - 预计全年收购金额在1 - 2亿美元之间，处置金额在7500 - 1.5亿美元之间[35]

公司概况 - 公司是一家公开交易的REIT，股票在纽交所上市，专注收购、拥有和运营美国东南部和西南部大城市有增值潜力的中等收入多户住宅物业[8] - 截至2021年3月31日，公司拥有37处多户住宅物业，共14,205套单元房，分布在美国7个州的10个市场[10] - 截至2021年6月7日，除Cutter's Point外，投资组合入住率为95.6%，平均有效月租金为每套1,149美元[10] 财务表现 - 2021年第一季度净营业收入为2900万美元，核心运营资金为1400万美元，即摊薄后每股0.55美元，支付股息总计880万美元，即每股0.34125美元[14] - 自成立至2021年第一季度，完成5,543次全面和部分升级、4,364次厨房和洗衣设备升级以及9,422次科技套餐升级，分别带来每套每月129美元、48美元和44美元的平均租金增长，投资回报率分别为21.5%、74.1%和33.3%[12][15] - 2021年第一季度执行1,764份新租约，平均租金变化为+3.9%，2,029份续约租约，平均租金变化为+2.2%[15] 市场趋势 - 可负担住房库存低，许多美国人因房价高、信贷标准收紧等因素被挤出购房市场，导致对公司物业的需求稳定[20] - 阳光地带租赁市场持续升温，租客从沿海市场迁移至该地区，大型企业也将总部迁至此处，创造大量新就业机会[25] - 公司所在的10个市场中有4个市场的就业增长超过全国平均水平10.29%，单位加权平均就业增长率为+10.28%[30] 战略举措 - 实施增值计划，为居民提供新建造多户住宅的生活设施，提高股东价值，2021年康复管道包括全面内部升级、部分内部升级等多种类型[11][56] - 注重绿色倡议，自2017年以来与行业专家合作，利用创新技术节约资源，截至2021年4月，总投资510.4657万美元，总节约成本599.8888万美元，投资回报率为40.1%[68][69] - 管理团队采取措施降低风险，通过利率互换合同固定大部分浮动利率债务，截至2021年3月31日，调整后的加权平均利率为3.07%[59]

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财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净收入为负690万美元，即摊薄后每股负0.27美元，而2020年同期为2800万美元，即摊薄后每股1.08美元 [9] - 同店净营业收入（NOI）减少10万美元，降幅30个基点 [10] - 第一季度核心资金运营（core FFO）为1410万美元，即摊薄后每股0.56美元，较2020年同期增长6.9% [10] - 第一季度总收入为5180万美元，总NOI为2960万美元，分别较2020年下降1.5%和1.3% [10] - 2021年第一季度NOI利润率为57.1%，略高于2020年同期的57% [11] - 基于当前资本化率和NOI，报告的每股净资产价值（NAV）范围为低端45.07美元，高端55.31美元，中点为50.19美元，较2020年3月31日的中点38.47美元增长30% [12] - 第一季度支付股息每股0.34125美元，董事会宣布6月30日向6月15日登记在册的股东支付每股0.34125美元股息，自成立以来股息已增长66%，年初至今股息由核心FFO覆盖1.65倍，派息率为核心FFO的61% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店物业涵盖35处物业的13564个单元，同店租金增长2.2% [18] - 2021年第一季度入住率为95.3%，高于2020年的94.2%，提高110个基点 [18] - 第一季度完成285次全面和部分翻新，421个升级租赁单元实现平均每月租金溢价163美元，季度投资回报率为20.7%；截至3月31日，累计完成5543次全面和部分升级、4364次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9422次技术包安装，分别实现平均每月租金溢价129美元、48美元和44美元，投资回报率分别为21.5%、74.1%和33.3% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长在10个市场中的7个超过2.5%，几乎每个市场都有正租金增长 [23] - 第一季度新租约增长在亚特兰大、坦帕、南佛罗里达、凤凰城和拉斯维加斯最强，每个市场租金至少增长5%；续约在每个市场也为正增长 [24] - 4月至今签署超过550份新租约，平均租金增长11%，7个市场租金涨幅达10%或以上；续约混合增长率为3.5% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于经济适用房和阳光地带市场，价值增值战略使公司对绝对资本化率水平不太敏感，有成本优势可积极竞购优质资产 [12][14] - 持续实施价值增值战略，可对现有投资组合和新收购项目进行操作；可出售已全面翻新但可能表现不佳的资产，将资金重新配置到新的增值机会中 [14][15] - 阳光地带市场净移民流入加速，人口和就业增加，对理想产品的竞争加剧，资本化率处于历史低位 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年面临前所未有的挑战，但公司表现良好，新冠疫情证明了公司战略、市场选择、资本配置和价值增值战略的韧性 [12] - 阳光地带市场对升级经济适用房的需求处于历史高位，公司对2021年剩余时间和未来发展感到兴奋 [21][27] 其他重要信息 - 自疫情开始至3月31日，租户获得110万美元政府援助用于支付租金，已获批但未收到61.5万美元，已申请但未获批35.6万美元，预计会获批，且新立法可能使援助增加 [15][16] - 第一季度有93个单元因德克萨斯州冬季风暴受损，若排除这些单元，同店NOI较2020年第一季度将增长38个基点，而非下降30个基点，但为保持一致仍包含这些单元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 价值增值计划中翻新成本的增加情况及对预计投资回报率的影响 - 公司仍能看到20%以上的投资回报率，第一季度保持在21%或更高水平；材料采购通过BH获得折扣定价，额外成本可转嫁给租户 [32][33] 问题: 第一季度杂项收入的驱动因素及将其纳入NOI的原因 - 本季度包含与受损单元相关的商业中断保险，纳入NOI是为了与上一季度进行更公平的比较 [34] 问题: 田纳西州财产税税率情况及磨坊率是否公布 - 仍是不确定领域，但从所有权角度有很多有利因素，公司持谨慎乐观态度，目前尚未确定 [35] 问题: 田纳西州财产税的持续不确定性是否延迟计划中的纳什维尔以外处置 - 磨坊率问题较小，税收价值上周五公布后，对两个计划处置项目（Beachwood和Cedar）的定价有了更清晰的认识 [36] 问题: 商业中断保险与将受损单元按现行价格出租的差距 - 约有20万美元的差距 [38] 问题: 93个受损单元预计恢复服务的时间及是否有升级机会 - 大多数单元有升级机会，预计6月或7月全部恢复使用 [40] 问题: 纳什维尔和拉斯维加斯入住率低于95%的原因 - 纳什维尔是因为Brandywine资产在第一季度风暴期间部分设施关闭；拉斯维加斯是一次性情况，目前入住率已超过95% [41] 问题: 第一季度结果是否包含纳什维尔财产税增加的预期，以及若没有四年一次的增加，正常化运营费用增长预期是多少 - 第一季度结果未反映指导假设；纳什维尔第一季度税收增长77%，指导已纳入变化，预算中每季度约增加7万美元；2021年指导中点仍有超过11%的同比增长 [44][45][46] 问题: 运营费用因财产税影响在剩余三个季度会增加，但NOI上升趋势是否会被加速的租金增长弥补 - 报告的运营费用数字已考虑预期增加，指导上调是由于第一季度更好的入住率和空置损失，以及全年可实现的收入目标 [48][49] 问题: 今年在续约时提高租金的激进程度及第一季度租户保留率 - 第一季度租户保留率为52%；4月在一些市场续约通知中提高租金10%或15%，预计5月和6月会继续 [50] 问题: 来自纽约和加利福尼亚州的申请比例与疫情前的对比 - 疫情前2020年第一季度，加利福尼亚州占8% - 9%，现在为19%；纽约州占1% - 2%，现在接近10%，同比翻倍 [52] 问题: 第一季度坏账计提占总收入的百分比，以及政府租赁援助对未来坏账计提指导的影响，下半年是否有正常化机会 - 第一季度坏账约70万美元，预计第二季度正常化为35万美元，其余时间为20多万美元，全年约160万美元，约为正常水平的两倍；2020年全年为2.6%，希望看到其下降 [54][55] 问题: 第一季度休斯顿和奥兰多新租约利率为负的原因 - 奥兰多主要是Sable palm资产有问题，第一季度新租约利率下降3.5%，续约增长50个基点，目前入住率超过94.5%，4月新租约增长5.4%，续约增长60个基点；休斯顿是Old farm资产受风暴影响，4月已恢复，新租约增长1.6%，续约增长1.2% [56] 问题: 鉴于收购市场的紧张和竞争，今年剩余时间的收购和处置现实目标及可实现性 - 预计今年会处置Beachwood资产；收购方面，1亿美元是可实现的，在北卡罗来纳州或凤凰城等地有机会 [57] 问题: 资本化率和需求对利率波动的敏感度，以及年初利率加速上升时市场是否有变化 - 利率飙升未使一些交易因增值买家的杠杆性质而失败，市场仍具竞争力，利率上升时利差有所收窄，但每个上市的增值交易都有报价 [59] 问题: 翻新预算的计算是否改变，投入成本的增长情况，以及对翻新项目租金的新预期 - 成本基本一致，主要是购买更高质量、更大单元的交易导致成本增加；所有情况下都能将成本增加转嫁给租户，获得10% - 12%的租金增长 [61] 问题: 投入成本的具体增加情况 - 是因为选择更高质量的升级，如使用花岗岩台面、不锈钢电器等 [62] 问题: 保险周期情况，以及今年冬季事件（特别是德克萨斯州）对保险费用增长的影响 - 3月1日进行保险续约，冬季风暴已尽可能纳入定价；公司通过多种方式管理保险情况，随着规模扩大可获得更好的定价 [63] 问题: 全年同店NOI指导中，93个受损单元是否全年排除在外，以及它们恢复使用后的影响 - 93个单元包含在同店池中，第一季度是不利因素，恢复使用后将有助于提高同店收入增长 [66][68][70] 问题: 股票估值改善，接近NAV范围中点，是否考虑发行股权以释放信贷额度 - 公司将继续监测，与计划处置相关，目前没有实质性计划 [71] 问题: 新租约利率高于续约利率的主要原因 - 主要是净移民导致需求和入住率上升，市场上有空置单元时，收入经理可根据市场情况提高价格 [72]

业绩总结 - 2021年第一季度净亏损为690万美元，相较于2020年第一季度的净收入2800万美元[6] - 第一季度总收入为5180万美元，较2020年第一季度的5260万美元下降[8] - 第一季度的FFO为1380万美元，每股稀释收益为0.55美元，较2020年第一季度的1240万美元和0.48美元有所增加[8] - 第一季度的Core FFO为1410万美元，每股稀释收益为0.56美元，较2020年第一季度的1360万美元和0.53美元有所增加[8] - 第一季度的AFFO为1600万美元，每股稀释收益为0.64美元，较2020年第一季度的1530万美元和0.59美元有所增加[8] - 第一季度的同店物业NOI为2830万美元，较2020年第一季度的2840万美元下降0.3%[8] - 2021年第一季度租金收入为50,340千美元，同比下降1.5%[33] - 2021年第一季度总支出为48,548千美元，同比下降4.9%[33] - 2021年第一季度的NOI为29,581千美元，2020年同期为29,985千美元，下降1.35%[85] - 2021年第一季度的Same Store NOI为28,267千美元，2020年同期为28,359千美元，下降0.32%[85] 用户数据 - 截至2021年3月31日，37个物业的加权平均有效月租为1130美元，实际入住率为95.3%[6] - 截至2021年3月31日，NexPoint Residential Trust的同店物业出租率为95.3%，较2020年同期的94.2%增加1.1%[38] - 同店物业的每个出租公寓单位的加权平均月有效租金为1,127美元，同比增加13美元，增幅为1.2%[38] - DFW地区新租赁增长3.1%，租金增长为$30.85，续租增长2.8%，租金增长为$26.22[20] - HOU地区新租赁增长-0.2%，租金下降$2.51，续租增长0.5%，租金增长为$5.86[20] - CHA地区新租赁增长4.5%，租金增长为$46.51，续租增长3.0%，租金增长为$30.42[20] 未来展望 - 2021年全年的核心FFO每股预期为$2.21，较之前的$2.25有所下降[26] - 2021年同店租金收入预期增长4.4%，总收入预期增长4.3%[26] - 2021年全年预计NOI为121,356千美元，2021年第二季度预计为29,625千美元[90] 新产品和新技术研发 - 第一季度完成了285个全新和部分升级，并租出421个升级单元，平均月租溢价为163美元，投资回报率为20.7%[6] - Arbors of Brentwood的平均租金在翻新前为1,041美元，翻新后为1,204美元，租金变化幅度为15.8%[54] - Atera Apartments的翻新单位完成率为172/380，翻新成本为3,276美元，投资回报率为53.4%[54] - Sabal Palm at Lake Buena Vista的翻新单位完成率为634/400，翻新成本为599美元，投资回报率高达171.8%[56] 负面信息 - 第一季度净收入为-$6,879千，较2020年同期的$27,955千下降[24] - 2021年第一季度每股亏损为0.27美元，而2020年同期每股收益为1.10美元[33] - 2021年第一季度的疫情相关费用为24千美元，2020年同期未发生此费用[85] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年第一季度支付的每股现金股息为0.34125美元，股息收益率为2.69%[17] - 公司的浮动利率抵押贷款的平均利率为1.73%[60] - 公司在2021年3月31日的企业信用额度为$183,000,000，利率为2.61%，到期日为2022年1月28日[62] - 公司已签订的利率互换协议有效覆盖了11亿美元的浮动利率抵押贷款债务的100%以及1.83亿美元浮动利率信用设施的38%[71]