公司股权结构 - 截至2023年6月30日，母公司持有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者持有约3% [103] 疫情相关政策影响 - 与疫情相关的额外6.2%的医疗补助联邦医疗援助百分比报销将在2023年逐步取消，这可能对运营商运营产生不利影响[106] - 2020年美国联邦为专业护理机构提供大量支持，2021年起联邦和部分州的救济工作受限[105] - 2023年5月11日联邦宣布的公共卫生紧急状态终止，相关政府和监管支持结束[101] - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，虽自2021年初以来有所改善，但未恢复到疫情前水平[105] - 2020年1月1日至2023年5月11日，FFCRA为各州和地区FMAP提供6.2%临时增长[114] 公司业务板块 - 公司有一个可报告的业务板块，即对位于美国和英国的医疗相关房地产进行投资[103] - 公司核心业务是为长期医疗行业提供融资和资本，重点关注专业护理机构、辅助生活设施等[103] - 公司核心投资组合包括与医疗运营公司及其附属公司的长期租赁和房地产贷款[103] - 公司除核心投资外，还向运营商及其负责人提供贷款，这些贷款可能无担保或有担保[103] - 公司会不时收购支持长期医疗行业和运营商的合资企业或实体的股权[103] 医疗行业相关法案及政策 - CARES法案授权约1780亿美元通过救济基金分配给医疗保健提供者，美国救援计划法案为农村医疗提供者提供85亿美元[116] - 2020年3月27日至12月31日雇主社保税可延期支付，50%延至2021年12月31日，另50%延至2022年12月31日[116] - 2011年预算控制法案设定2%的医疗保险自动减支，2030 - 2031年将逐步增至4%[116] - 2021年4月1日至2022年3月30日暂停减支，2022年4月1日至6月30日减支降至1%，2022年7月1日起恢复2%[116] - 2021年4月1日至2022年3月30日，美国救援计划法案为州居家和社区服务支出提供10%的FMAP附加[121] - 2023 - 2024年佛罗里达州预算批准自10月1日起将医疗补助报销率提高至5%，此前2022年10月1日已提高7.8%[121] - 2024财年CMS预计SNF的医疗保险A部分总付款将增加14亿美元，即4.0%[123] - 2024财年付款率净市场篮子更新6.4%，但第二阶段PDPM平价调整重新校准将使付款率降低2.3%，约7.89亿美元[124] - CMS最终确定PDPM平价调整系数为4.6%，分两年实施，每年减少SNF支出2.3%，约7.8亿美元[124] 2023年公司业务操作数据 - 2023年第二季度和上半年，公司分别收购5个和11个设施，总代价为1.286亿美元和1.55亿美元，初始现金收益率在8.0% - 10.0%[128] - 2023年第二季度和上半年，公司在在建工程和资本改进计划中分别投资1780万美元和2790万美元[129] - 2023年第二季度和上半年，公司分别融资7890万美元和8390万美元的新房地产贷款，加权平均利率为11.8%和11.6%，并分别向现有房地产贷款追加550万美元和1620万美元[130] - 2023年第二季度和上半年，公司分别出售10个和12个设施，净现金收益约为4470万美元和6230万美元，分别实现净收益约1220万美元和2590万美元[131] - 2023年第二季度和上半年，公司分别对4个和6个设施计提减值约2110万美元和6010万美元[132] - 2023年第二季度和上半年，公司通过股票发行分别获得总收益2.016亿美元和2.039亿美元[133] - 2023年第二季度，公司终止名义价值4亿美元的利率互换，获得9260万美元净现金结算[134] 公司收入确认相关情况 - 截至2023年6月30日，18个运营商采用现金收付制确认收入，分别占2023年和2022年上半年总收入（不计冲销影响）的25.8%和32.3%[138] 公司租金及利息递延情况 - 2023年上半年，公司允许9个运营商递延总计3360万美元的合同租金和利息[139] 公司股息分配情况 - 2023年7月20日，董事会宣布每股0.67美元的现金股息，将于8月15日支付给7月31日收盘时登记在册的股东[145] - 2023年上半年，公司向普通股股东支付约3.148亿美元股息，2月15日和5月15日分别按每股0.67美元支付[181] 2023年公司收入及费用变化情况 - 2023年第二季度租金收入增加767.3万美元，主要因直线租金应收款核销减少、设施收购、资本支出租金增加及租赁延期等，部分被现金基础运营商租金收入减少抵消[147] - 2023年第二季度利息收入减少214.2万美元，主要因贷款非应计状态和提前还款，部分被新贷款和再融资贷款增加抵消，期间新发放或现有房地产贷款8440万美元、非房地产贷款6700万美元[147][149] - 2023年上半年租金收入减少2013.3万美元，主要因现金基础运营商租金收入减少和一次性期权终止付款，部分被直线租金应收款核销减少、设施收购和资本支出租金增加等抵消[147][156][157] - 2023年上半年利息收入减少486.5万美元，主要因提前还款和贷款非应计状态，部分被新贷款和再融资贷款增加抵消，期间新发放或现有房地产贷款1.001亿美元、非房地产贷款7740万美元[147][158] - 2023年第二季度一般及行政费用增加338.3万美元，主要因股票薪酬费用增加200万美元[147][151] - 2023年上半年一般及行政费用增加752.4万美元，主要因股票薪酬费用增加380万美元、工资和福利增加130万美元、外部服务费用增加90万美元[147][160] - 2023年第二季度其他收入（费用）净额增加543.6万美元，主要因资产出售收益减少1290万美元[147][155] - 2023年上半年其他收入（费用）净额增加861.1万美元，主要因资产出售收益减少1.129亿美元[147][166] 2023年公司关键财务指标 - 2023年6月30日，公司Nareit FFO在第二季度为1.55153亿美元，上半年为3.01225亿美元[170] - 2023年6月30日，公司总资产94亿美元，总权益38亿美元，总债务53亿美元，债务占总资本约58.3%[172] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.2%，99%未偿本金余额的债务有固定利息支付[173] - 2023年8月1日，公司用可用现金偿还3.5亿美元、利率4.375%的高级票据；截至2023年6月30日，公司有3.507亿美元现金及现金等价物，有4亿美元、利率4.95%的高级票据将于2024年4月到期，循环信贷安排下有14.3亿美元可用额度，股权销售计划下有7.305亿美元潜在销售额[173][174] - 截至2023年6月30日，公司约有2.41亿股流通普通股，市值74亿美元；在股权销售计划下发行650万股普通股，总收益1.994亿美元，该计划下还有7.305亿美元潜在销售额；在股息再投资和股票购买计划下分别发行10万股和20万股普通股，总收益分别为220万美元和450万美元；未根据5亿美元股票回购计划回购任何股票，该计划下还有3.578亿美元授权用于回购[177][178][179][180] - 截至2023年6月30日，公司有2.382亿美元承诺用于建设新租赁和抵押设施、资本改进等，有4880万美元承诺用于现有其他房地产贷款预付款，有6670万美元承诺用于现有非房地产贷款预付款[182] - 截至2023年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计3.565亿美元，较2022年12月31日增加5590万美元[184] 2023年上半年公司现金流变动情况 - 2023年上半年与2022年上半年相比，经营活动提供的净现金减少2346万美元，主要因净收入减少600万美元（扣除1.827亿美元非现金项目）以及经营资产和负债净变动1750万美元[184][187] - 2023年上半年与2022年上半年相比，投资活动使用的现金变动主要因房地产投资销售收益减少3.246亿美元、贷款还款净额减少9690万美元、房地产收购增加4180万美元、非合并合资企业投资增加810万美元等[184][188] - 2023年上半年与2022年上半年相比，融资活动使用的现金减少主要因普通股发行净收益增加1.981亿美元、普通股回购减少1.423亿美元、衍生工具收益增加9260万美元等，部分被长期借款净收益减少4630万美元和向Omega OP单位持有人分配增加440万美元抵消[184][189] 公司会计政策及风险敞口情况 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化；2023年第二季度，公司主要市场风险敞口或管理方式无重大变化[192][193]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司NAREIT FFO为1.46亿美元，即每股0.60美元，而2022年第一季度为1.71亿美元，即每股0.69美元；调整后FFO为1.60亿美元，即每股0.66美元；FAD为1.47亿美元，即每股0.60美元，较2022年第四季度减少0.10美元 [8] - 预计2023年第二季度与相同运营商池相关的FAD约为4700万美元，2023年第三季度这些运营商的全面运营率下约为5300万美元；预计2023年第三季度FAD支付比率将降至100%以下，2024年回到80%多至90%低段的正常支付比率 [9][10] - 2023年第一季度收入为2.18亿美元（未调整某些非经常性项目），2022年第一季度为2.49亿美元，同比下降主要因运营商重组时间和2022年资产出售 [21] - 截至2023年3月31日，公司债务的98%为固定利率，净融资债务与年化调整后EBITDA之比为5.9倍，固定费用覆盖率为3.6倍；公司循环信贷额度可用资金为14.3亿美元，现金为2.45亿美元，多数现金用于完成第二季度收购；下一笔债务到期为8月到期的3.5亿美元4.375%票据 [11][24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 2022年第四季度，剔除CARES法案支持后，运营商EBITDAR覆盖率为1.09倍，低于1.0倍的运营商占比降至29.1%；12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别维持在1.38%和1.04倍 [6][12] - 2022年第四季度，剔除联邦刺激资金后，运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.92倍；核心投资组合2022年12月31日单季度EBITDAR覆盖率为1.19倍（含联邦刺激）和1.09倍（不含2000万美元联邦刺激资金） [26] 高级住房业务 - 公司高级住房投资组合包括美国和英国的191处辅助生活、独立生活和记忆护理资产；该投资组合12个月EBITDAR租赁覆盖率从第三季度末的0.97倍增至第四季度末的0.98倍；截至2023年4月中旬，入住率稳定在87%，而2022年1月为83% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心投资组合入住率从2022年1月的74.6%低点升至2023年4月中旬的79.8% [56] - 2023年，公司核心设施从入住率角度恢复的比例从第三季度的31%略升至33%，另有25%未完全恢复的核心设施入住率达到或超过84% [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续进行运营商重组和资产过渡，如Agemo 4月恢复支付租金和利息，Healthcare Homes 5月恢复支付全额合同租金，部分设施已过渡给新运营商 [5][19] - 积极开展新投资，2023年第一季度完成2.76亿美元新投资，包括英国和美国的多项交易，预计在第二、三季度产生增量FAD [23][30] - 进行资产处置，2023年第一季度出售两处设施，获得1800万美元收益 [31] 行业竞争 - 公司投资管道有所增加，主要是SNF资产，分布在美国和英国，目前报价资本化率超过9%；过去几个季度，看到一些私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度有所下降 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业虽未从人员配置角度完全恢复，但运营商有积极势头，部分市场情况较好；第四季度核心投资组合每位患者每天的代理费用降至2019年的五倍，而第三季度为六倍 [32] - 对CMS拟发布的人员配置授权持谨慎态度，希望最终规则合理可行，ACA正在努力让政府了解关键问题；目前73%的设施未达到相关人员配置水平，最终结果不确定 [33][63] - 公司对德克萨斯州和佛罗里达州的医疗补助费率设定持谨慎乐观态度，但结果尚不确定 [62] - 公司认为已度过低谷，入住率接近80%是积极信号，州政府支持良好，除人员配置授权外无其他明显问题 [82] 其他重要信息 - 公司哀悼老年住房行业两位重要领导人George Chapman和Greg Smith的离世 [20] - 公司在2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，这些互换协议将于2024年到期，目前价值8500万美元，公司计划用现金和循环信贷额度偿还8月到期的3.5亿美元票据，暂不终止互换协议 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请重复重组运营商FAD贡献从2022年第四季度到2023年第三季度的轨迹以及年底的预期 - 2023年第一季度FAD比2022年第四季度减少0.10美元，主要因LaVie和Healthcare Homes的租金递延以及Maplewood利息转为PIK；Agemo和Healthcare Homes在第二季度恢复付款，将带来1200万美元中的1100万美元增量FAD，其余100万美元与其他六家运营商有关；预计第二季度这八家运营商产生4700万美元FAD，第三季度再增加600万美元至5300万美元 [38][40][67] 问题2: 目前投资管道的规模、收益率以及熟练护理和辅助生活的组合情况如何？是否看到私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度下降 - 投资管道有所增加，主要是SNF资产，分布在美国和英国，目前报价资本化率超过9%；过去几个季度，看到一些私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度有所下降 [42] 问题3: LaVie的入住率和租金情况如何 - LaVie入住率略高于中位数，略高于80%；目前难以量化租金，正在考虑出售和释放资产，预计有显著上行空间 [46] 问题4: 不同州对公共卫生紧急状态结束的反应不同，是否会改变公司对某些地区的看法 - 公司在承保时会考虑地理因素，不同州情况会变化；承保时仍关注1.3至1.4倍的覆盖率，同时更关注租户的信用状况 [87] 问题5: 西弗吉尼亚州的夹层贷款情况以及该州投资的特点 - 夹层贷款是传统的，是资本结构的一部分，按当前夹层市场情况定价为12%，背后的信用状况良好；西弗吉尼亚州报销情况好、供应相对较低，且与合作运营商关系良好，综合因素使其成为不错的投资选择 [76][77] 问题6: 公共卫生紧急状态结束后，德克萨斯州医疗补助费率报销预期如何 - 公司密切关注德克萨斯州和北卡罗来纳州，持谨慎乐观态度，预计未来几周会有消息，费率10月1日起生效 [79] 问题7: 公司何时会真正重启外部增长 - 公司已重启外部增长，目前投资管道活跃，收益率驱动投资，报价资本化率超过9%，看到SNF交易在10%和12%的水平，认为有机会；按目前到5月1日的2.7亿多美元资本分配速度，预计全年有不错表现 [102][103] 问题8: SNF的价值或资本化率在未来12个月是否有上升或下降的可能 - 难以预测，目前报价资本化率超过9%；每床位价值因州而异，难以给出统一平均价值 [125] 问题9: 密歇根州的报销情况以及对运营商的影响如何 - 密歇根州费率设定情况尚可，希望今年有适度到良好的费率增长；存在延迟付款情况，对运营商有一定压力，但公司在该州的主要运营商还涉及俄亥俄州、北卡罗来纳州、弗吉尼亚州等强劲州，情况不太令人担忧 [111][120] 问题10: 公司是否会考虑将行为健康作为另一个资产类别进行投资 - 行为健康是一个有趣的领域，公司有老年精神病和物质使用障碍方面的投资，但没有专门的行为健康运营商；目前认为现有运营商有很多机会，利用其信用进行投资是更好的资本配置方式，行为健康领域不是当前优先事项 [121][122]

公司股权结构 - 截至2023年3月31日，母公司持有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者持有约3% [94] 公司业务概述 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点是熟练护理设施、辅助生活设施等[94] - 公司有一个可报告的业务板块，包括对位于美国和英国的医疗相关房地产的投资[94] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，自2021年初以来平均有所改善，但未恢复到疫情前水平[96] - 新冠疫情对公司运营商产生重大不利影响，包括入住率下降、劳动力短缺和成本增加[95] 政府政策及资金相关 - 2023年，与疫情相关的额外6.2% FMAP报销将逐步取消[96] - 2021年9月宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供商提供255亿美元联邦资金，分发于2021年末开始[96] - 《家庭第一冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起为符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）提供6.2%的临时提高，该临时提高将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[108] - 《综合拨款法案2023》将医疗补助连续参保与公共卫生紧急状态脱钩，并于2023年3月31日终止该条款；自2023年4月1日起，符合联邦续约规则的州将按以下时间表逐步减少增强联邦资金：截至2023年3月为6.2个百分点，截至2023年6月为5个百分点，截至2023年9月为2.5个百分点，截至2023年12月为1.5个百分点[109] - 《关怀法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，以补偿符合条件的医疗保健提供者因新冠病毒导致的医疗相关费用或收入损失；2021年9月，卫生与公众服务部宣布在第四阶段提供者资金中发放255亿美元，其中包括《关怀法案》此前授权的1780亿美元中的170亿美元，以及通过《美国救援计划法案》为农村提供者（包括有医疗补助和医疗保险患者的提供者）提供的85亿美元[109] - 《关怀法案》下的加速或预付款项，提供者需从发放日期起一年开始偿还，前11个月自动扣除应支付给提供者或供应商的医疗保险款项的25%，随后6个月增加到50%，之后任何未偿还余额将按4%的利率偿还[109] - 《2011年预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年至2021财年实施，后被延长至2031财年；2020年5月1日至2022年3月30日暂停实施，2022年4月1日至6月30日限制为1%，自2022年7月1日起恢复2%，并将从2030年至2031年逐步提高到4%[109][110] - 《关怀法案》在公共卫生紧急状态期间为医疗补助计划提供6.2%的FMAP附加，只有部分州通过提高费率或一次性付款的方式将其部分传递给熟练护理机构运营商；《美国救援计划法案》在2021年4月1日至2022年3月30日期间为州家庭和社区服务支出提供10%的FMAP附加[116] - 佛罗里达州在2021年11月宣布约1亿美元的额外FMAP资金，通过提高医疗补助费率在三个月内支付；2022 - 2023年修订后的州预算自2022年10月1日起生效，将医疗补助报销率提高7.8%[116] 行业监管相关 - 医疗行业受到严格监管，法律法规频繁变化，可能对运营商和公司产生重大影响[101] - 公共卫生紧急状态声明将于2023年5月11日终止，届时联邦和州监管机构将恢复执行此前豁免或未执行的法规[106] 行业不确定性及公司预期 - 公司认为运营商受到收入减少、费用增加、报销水平不确定和政府支持变化等因素影响[96] - 公司预计行业复苏存在诸多不确定性，包括人口普查中断、成本持续时间、政府支持程度等[99] 医疗支付相关数据 - 2023财年熟练护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%，这归因于3.9%的市场篮子增加因素、1.5个百分点的市场篮子预测误差调整、0.3个百分点的生产率调整，以及熟练护理机构预期支付系统费率因重新校准的平价调整减少7.8亿美元（分两年逐步实施）[116] - 未向CMS提交所需质量数据的熟练护理机构，年度更新将减少2个百分点；预计2023财年熟练护理机构基于价值的计划减少额为1.86亿美元[116] - 2023和2024财年，PDPM平价调整系数重新校准为4.6%，分两年逐步实施，每年减少约7.8亿美元的SNF支出[117] 2023年第一季度公司业务活动 - 2023年第一季度，公司以2640万美元收购6处设施，初始现金收益率为8%[121] - 2023年第一季度，公司在在建工程和资本改进项目上投资1010万美元[122] - 2023年第一季度，公司新增500万美元房地产贷款，利率为9%，并向现有房地产贷款追加1070万美元[123] - 2023年第一季度，公司出售两处设施，净现金收入约1760万美元，净收益约1360万美元[124] - 2023年第一季度，公司对四处房地产物业计提约3900万美元减值，其中3700万美元与两处自用设施有关，200万美元与两处待售设施有关[125] - 2023年第一季度，公司通过股息再投资和普通股购买计划出售10万股普通股，总收益230万美元[126] - 2023年第一季度，公司允许8家运营商递延2440万美元的合同租金和利息[129] 公司财务指标 - 截至2023年3月31日，17家运营商采用现金收付制确认收入，占公司总收入（不包括核销影响）的25.1%[128] - 2023年第一季度其他收入（费用）总额变化主要因资产出售收益减少1亿美元，2023年第一季度出售2个设施，2022年同期出售27个设施[142] - 2023年第一季度末Nareit FFO为1.46072亿美元，2022年同期为1.70678亿美元，减少2460万美元[147] - 截至2023年3月31日，公司总资产93亿美元，总权益37亿美元，总债务53亿美元，债务约占总资本的59.1%[149] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.1%，截至2023年3月31日，98%有未偿本金余额的债务为固定利息支付[150] - 公司有3.5亿美元4.375%的优先票据将于2023年8月到期，4亿美元4.95%的优先票据将于2024年4月到期，截至2023年3月31日，循环信贷安排下可用额度为14.3亿美元，合并资产负债表上约有2.45亿美元现金[150] - 截至2023年3月31日，母公司已发行约49亿美元已注册的优先票据，由Omega OP担保[151] - 截至2023年3月31日，公司约有2.343亿股普通股流通在外，市值64亿美元[152] - 2023年第一季度，公司通过股息再投资计划发行8.17万股普通股，总收益230万美元[154] - 2023年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.574亿美元，2023年2月15日，向2月6日收盘时登记在册的普通股股东每股支付股息0.67美元[156] - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金共计2.485亿美元，较2022年3月31日减少2.463亿美元[159] - 投资活动现金变化主要因2022年第一季度墨西哥湾沿岸设施出售致房地产投资销售收益减少3.15亿美元，部分被房地产收购减少8680万美元、贷款投放净额减少4470万美元和房地产投资及在建工程资本改善减少810万美元抵消[161] - 融资活动现金使用变化主要因2023年第一季度其他长期借款净收益减少3.552亿美元，Omega OP单位持有人分配增加390万美元，部分被普通股回购减少2730万美元和股息支付减少330万美元抵消[162] 股息相关 - 2023年4月20日，董事会宣布每股0.67美元的现金股息，将于5月15日支付给5月1日收盘时登记在册的股东[134] 财务报表及内部控制相关 - 公司财务报表按美国公认会计原则编制，需对未来事件进行估计和假设，实际结果与估计难免有差异[163][164] - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化[165] - 截至2023年3月31日的季度，公司主要市场风险敞口及管理方式无重大变化[166] - 管理层评估公司截至2023年3月31日的披露控制和程序设计及运行有效[167] - 截至2023年3月31日的季度，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[168] 法律诉讼相关 - 法律诉讼事项参考合并财务报表附注18[169]

财务分配与资本需求 - 公司作为REIT需每年向股东分配至少90%的应税收入，可能需依赖外部资本满足未来资金需求[71] - 公司支付股息受信贷协议、契约等限制，且未来能否支付股息无保证，过去股息可能包含资本返还[70] - 公司筹集股权资本能力部分取决于普通股市场价格，受投资者兴趣、财务表现等多种因素影响[72] - 公司需每年至少分配90%的应税收入给股东以维持REIT身份[91] LIBOR过渡风险 - 截至2022年12月31日，公司有9110万美元未偿还的可变利率借款和4亿美元名义价值与LIBOR挂钩的衍生工具，LIBOR过渡可能增加借款成本[75] - 公司使用LIBOR为信贷、贷款和衍生品定价，LIBOR向替代参考利率过渡存在不确定性[75] 疫情影响 - 新冠疫情使公司设施入住率下降，虽自2021年初有所改善，但未恢复到疫情前水平，入住率恢复面临挑战[67] - 新冠疫情对公司和运营商运营及财务表现的影响取决于未来发展，目前无法估计其影响程度[69] 债务融资风险 - 公司进行债务融资面临信用评级变化等风险，可能影响业务、限制分红和偿还债务能力[74] 收购风险 - 公司收购长期护理设施面临经验不足、设施表现不佳等额外风险[75] 资产减值风险 - 公司资产包括房地产和贷款，可能面临减值损失，估值和准备金估计基于假设，可能需调整[77] 股权所有权限制 - 公司宪章限制任何人对任何类别或系列已发行股份的实益或推定所有权超过9.8% [86] 投资集中情况 - 2022年12月31日，一家运营商投资占比超10% [87] - 2022年12月31日，公司投资集中的三个州为佛罗里达州（11.5%）、德克萨斯州（10.3%）和印第安纳州（6.6%）[87] 契约限制 - 公司债务文件中的契约限制运营灵活性，违反契约可能对运营产生重大不利影响 [80] 房地产相关风险 - 公司房地产投资相对不流动，难以快速出售 [81] - 公司面临与房地产所有权相关的特定风险，可能导致意外损失或费用 [81] - 公司面临与恶劣天气、自然灾害或气候变化的物理影响相关的风险和成本 [83] - 作为房地产所有者或贷款人，公司可能面临潜在的环境责任 [84] 行业竞争风险 - 公司所处行业竞争激烈，可能影响业务、运营结果和财务状况 [85] 国际业务风险 - 公司在英国有投资，国际业务面临不同或更大的风险，包括汇率波动 [87] 2022年财务数据 - 2022年，公司因循环信贷安排、OP定期贷款和另外两笔定期贷款的未偿还浮动利率借款产生了410万美元的利息费用[180] - 2022年12月31日，公司长期固定利率借款的估计公允价值约为47亿美元，利率每上升1%，其公允价值将减少约2.12亿美元[180] - 2022年12月31日，公司有4亿美元的远期利率互换未到期，记录在合并资产负债表的其他资产中[180] - 仅基于2022年的结果，若适用汇率变动10%，公司来自英国合并投资的净收入将相应变动140万美元[181] - 2022年12月31日，公司有六份外汇远期合约用于对冲部分英国净投资，名义金额总计2.5亿英镑[181] 合伙权益相关 - 2022年12月31日，公司拥有两个合并合资企业和多个非合并合资企业的所有权权益[90] - 公司主要资产是Omega OP的合伙权益单位，依赖其分配支付股息和费用[88] - 公司管理层和董事会成员持有Omega OP的合伙权益，可能与普通股股东利益冲突[89] 证券发行风险 - 公司发行额外证券可能降低现有证券市场价格，稀释现有股东权益[94]

财务数据和关键指标变化 - 无相关内容 各条业务线数据和关键指标变化 - 无相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 无相关内容 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 无相关内容 其他重要信息 - 会议中提及的非历史事实的评论可能为前瞻性陈述，如财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、收购、处置或过渡计划以及业务和投资组合展望等，这些前瞻性陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [6][7] - 本次会议正在录音 [8] 问答环节所有提问和回答 - 无相关内容

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，为长期医疗保健行业提供融资和资本，专注于美国和英国的专业护理机构[1] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括900多个运营设施，分布在42个州和英国，由65个不同运营商运营[1] 投资与收入 - 房地产投资88.69亿美元，占比89%；房地产贷款应收款10.43亿美元，占比11%[10] - 2022年第四季度租金收入1.104亿美元，占比76.2%；房地产贷款利息收入2495.5万美元，占比17.2%[11] 运营商情况 - 运营商支付方组合中，2022年第四季度医疗补助占比53.4%，医疗保险/保险占比31.5%，私人/其他占比15.1%[12] - 租金/利息集中度方面，La Vie和Ciena均占比9.0%，为最高[14] 资本结构 - 总债务67.67亿美元，加权平均利率4.48%，加权平均到期年限7.6年[24] - 调整后总债务与调整后账面资本比率为58.4%，与总市值比率为44.2%[33] 财务表现 - 2022年净收入4.39亿美元，摊薄后每股收益1.80美元，股息每股2.68美元[37] - 2022年经营活动现金流量6.26亿美元，投资活动现金流量4.43亿美元，融资活动现金流量 -7.89亿美元[40]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.76美元，可分配资金为每股0.71美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的88%和可分配资金的94%，与第二季度相同 [10][11] - 年初至今可分配资金为每股2.07美元，年初至今已支付股息为每股2.01美元，预计全年可分配资金每股将超过全年股息每股支出 [11] - 第三季度NAREIT FFO为1.59亿美元或每股0.65美元，去年同期为1.81亿美元或每股0.73美元；调整后FFO为1.85亿美元或每股0.76美元，FAD为1.73亿美元或每股0.71美元 [19] - 第三季度收入约为2.39亿美元，去年同期为2.82亿美元，同比下降主要因2021年和2022年完成的资产出售、运营商重组以及2021年第三季度与Agemo相关的收入 [20] - 9月30日，循环信贷安排下有1800万美元未偿还借款，现金为1.35亿美元；截至目前，现金为4.35亿美元，包括第四季度完成的Agemo资产出售所得款项 [29] - 2023年8月到期的3.5亿美元[4 3/8%]票据为下一次债务到期；2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期，10月31日价值为1亿美元 [29][30] - 9月30日，53亿美元债务的98%为固定利率，净有息债务与年化调整后EBITDA之比为5.3倍，与第一和第二季度相同，固定费用覆盖率为4.1倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2022年9月30日，运营资产组合包括916个设施，约9.2万张运营床位，分布在63个第三方运营商，位于美国42个州和英国 [33] - 截至2022年6月30日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.39倍和1.06倍，而截至2022年3月31日的过去12个月分别为1.44倍和1.1倍 [33] - 2022年第二季度，运营商累计记录约2900万美元联邦刺激资金，第一季度约为3900万美元；排除联邦刺激资金的影响，2022年第二季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.23倍和0.9倍，第一季度分别为1.24倍和0.92倍 [34] - 截至2022年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDAR覆盖率为0.96倍（含联邦刺激资金）和0.84倍（不含2900万美元联邦刺激资金），第一季度分别为0.93倍和0.76倍（含和不含3900万美元联邦刺激资金） [35] - 2022年核心投资组合整体入住率从1月的74.6%稳步上升至10月中旬的78% [35] 高级住房业务 - 目前高级住房投资组合包括美国和英国的183个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [36] - 该投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率在第二季度末增至0.94倍，第一季度末为0.93倍 [36] - 截至2022年10月中旬，该投资组合入住率恢复至85.8%，2022年1月为83% [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续成功推进运营商重组，预计2023年初Agemo开始支付保留的29个设施的租金和利息，预计将使季度FAD每股增加近0.03美元；Agemo资产出售所得款项的重新部署预计将使季度FAD每股再增加0.03美元 [12][13] - 因通胀成本、英国公用事业成本大幅增加、医疗补助报销和入住率挑战，预计将继续与某些运营商进行重组讨论，可能包括资产出售、运营商过渡和租金延期 [13] - 过去32个月采取一系列措施保护长期股东价值，包括出售16亿美元资产、部署16亿美元用于资产购买等、将数十个设施过渡给新或现有运营商、发行14亿美元长期无担保债券、发行4亿美元普通股、将15亿美元循环信贷协议延长至2025年、进行利率和外汇套期保值 [15][16] - 未来12 - 16个月将继续应对与新冠疫情相关的运营商问题，但坚实的资产负债表、有弹性的运营商业务以及积极的日常投资组合管理使其能够通过股息向股东返还资本，并继续向运营商部署增长资本 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从临床角度看，新冠疫情最糟糕的时期似乎已过去，但疫情加剧的压力仍在产生影响，入住率恢复极其缓慢 [45] - 入住率恢复受人员短缺导致的自我禁入和运营商消除代理使用的尝试阻碍；长期护理行业劳动力仍低于2020年2月水平，但自2022年3月至7月每月平均增加4600个护理院工作岗位，近几个月一些运营商表示人员配备略有缓解 [46] - 费用仍高于疫情前水平，特别是人员配备相关费用；核心投资组合第二季度每位患者每天的代理费用是2019年的6倍，但较第一季度有所下降 [47] - 各州在医疗补助费率设定与通胀同步方面存在差异，一些州大幅提高费率以抵消通胀导致的人员成本，而另一些州未能跟上或甚至削减报销；行业仍处于疫情恢复阶段，且将持续很长时间 [48][49] 其他重要信息 - 第三季度和第四季度，公司出售21个原租赁给Agemo的设施，总收益3.59亿美元，预计未来几周将出售佛罗里达州的另一个设施；剩余Agemo投资组合包括田纳西州的18个设施和肯塔基州的11个设施，2023年第二季度起初始年租金约为2300万美元，年利息约为470万美元 [37] - 2022年第一季度，代表约2.4%总租金的运营商出现流动性问题，公司已使用约200万美元保证金抵消部分租金短缺，目前正在与该运营商进行讨论，可能包括未来租金延期、资产出售和/或转租给第三方 [38] - 2022年第二季度，代表约2.2%总租金的运营商开始部分支付租金，公司使用540万美元保证金抵消短缺；10月，公司将三个设施转租给第三方，初始年租金为160万美元，预计2023年上半年将进行更多出售和/或转租 [39][40] - 2022年9月1日，公司完成对新运营商的4000万美元夹层贷款投资，用于购买德克萨斯州的43个设施，夹层贷款现金收益率为12%，期限为五年；9月30日，完成英国四个养老院的2800万美元售后回租交易，初始现金收益率为8%，年增长率为2.5% [41] - 本季度新投资和资本支出总计8700万美元，截至2022年9月30日，年初至今新投资和资本支出总计3.01亿美元 [42] - 2022年第三季度，公司出售四个设施，净收益5100万美元；第四季度，出售19个设施，净收益3.09亿美元；年初至今，包括第四季度已完成的销售，公司已出售63个设施，约7.48亿美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年在英国的投资情况，是否看到英国收购收益率上升或资本成本上升对定价的影响 - 过去几年在英国的传统收益率为8%，第一和第二季度的交易是之前达成的，维持原收益率；未来交易收益率将从8%上升 [53][54] 问题2: 现金余额为4.35亿美元，多久能重新成为物业净收购方 - 目前投资管道与过去几个季度基本相同，大部分交易仍在英国，美国市场竞争激烈；预计随着利率上升情况会改变，但目前管道未发生重大变化 [55][56] 问题3: EBITDAR覆盖率下降，低于1倍覆盖率区间的预期走势 - 季度间覆盖率有所上升，与入住率趋势一致；一些州新费率10月开始实施，将影响覆盖率；流动性仍紧张，但公司在重组方面有多种途径，对低于1倍覆盖率的运营商长期问题不大 [57][58][60] 问题4: 英国运营商近期利润率下降情况及需求是否疲软 - 目前英国运营商业绩未出现明显下降，但预计公用事业费率大幅上升将产生影响；入住率恢复较快，目前需求未出现疲软 [64][65][66] 问题5: 与覆盖率低于1倍的运营商的沟通情况 - 主要围绕将资产转移给新运营商和进行增量销售，期望实现租赁增强型过渡或销售；大部分运营商仍在支付租金，除了少数较大的运营商 [67][68][69] 问题6: Agemo交易的资本化率、营销情况、价格预期及买家群体 - 聘请第三方经纪Agemo资产，市场反应良好，有多个感兴趣方和活跃投标；交易价格符合或超过预期；从历史现金流看资本化率极低，买家从预期现金流恢复到疫情前水平的角度进行评估，与疫情前历史资本化率一致 [72][73][74] 问题7: 公共卫生紧急状态（PHE）延长及特定州额外报销水平是否会永久化 - 无法确定PHE是否会延长，取决于疫情情况；德克萨斯州运营商正推动将1963费率永久化，2023年4 - 5月进行费率设定；北卡罗来纳州希望2023年进行费率设定以跟上通胀；肯塔基州的FMAP增加预计延长至2024年6月30日 [75][76][78] 问题8: 未全额支付租金的租户，更倾向于重新出租还是出售；2023 - 2024年资产出售数量是否会加速 - 根据租户地理位置，更倾向于重新出租；预计出售数量不会增加 [82] 问题9: 运营商层面的复苏情况，护理人员和后勤人员的增加情况以及未来几个季度提高入住率的挑战 - 缺乏具体数据，从报告看护理人员情况有所改善，希望未来几个季度看到更多改善，运营商在引进国际护士方面有一定进展 [83] 问题10: 顶级运营商覆盖率低于1倍，其地理分布及相关州资金情况 - 该运营商最大暴露在佛罗里达州，该州近期通过7%的医疗补助费率增长，10月1日生效，第四季度后期将产生积极影响；东海岸情况较好 [86][87] 问题11: 佛罗里达州医疗补助费率增长是否能使该运营商覆盖率回到1倍以上 - 费率增长是医疗补助费率，情况复杂难以预测，但肯定会使覆盖率更接近1倍，结合其他努力有望超过1倍 [88] 问题12: 英国电力成本对运营商的影响及政府支持情况 - 目前尚未产生影响，但预计会有；目前未看到政府干预支持 [89][90] 问题13: 游说团体的活动及能否帮助运营商应对挑战 - 美国医疗保健协会（ACA）主要集中精力推动各州将FMAP增加纳入费率设定；在联邦层面，关注拜登提出的授权，确保授权附带资金支持 [93][94] 问题14: 未来6 - 12个月是否有租户面临重大债务到期问题 - 大部分运营商除短期营运资金信贷额度外，没有第三方债务，且信贷额度通常会自动续期，没有重大债务到期问题 [96] 问题15: 未全额支付租金的小租户情况及整个投资组合未按时支付租金的比例 - 约24%的运营商按现金基础计算租金，有六个运营商未按时支付，Agemo是最大的未支付运营商，其他五个支付了部分租金；这六个运营商代表了24%中的18% - 19% [99][100][101] 问题16: 除已披露的运营商外，是否还有未按时支付租金的运营商 - 除Agemo外，没有其他未按时支付租金的运营商 [102] 问题17: 从九个月FAD看，勉强覆盖现有股息，现金流与股息存在差距，董事会对股息的考虑及未来应税收入问题 - 考虑Agemo资产出售所得款项的重新部署，FAD将从每股0.71美元提高到0.77美元，董事会会着眼于解决问题后的长期情况；税收方面相对稳定，资产出售有收益，股息可在一定程度上抵税，2023年可能有更多出售，会考虑税收计划，但有多种手段管理，应税收入有上升压力而非下降 [103][106][107] 问题18: 明年熟练护理设施（SNF）运营商底线改善情况，覆盖率低于1倍且仍在支付租金的租赁需要多少重组 - 情况复杂，有很多不确定因素，但公司与运营商密切沟通，目前没有突出问题需要长时间解决；最大的运营商有途径提高覆盖率，公司可通过出售或转租资产改善其信用状况 [110][111][112] 问题19: 进行更多资产过渡时，备用SNF运营商接管大型投资组合的能力及过渡时间和收入缺口问题 - 过渡可能存在时间间隙，因监管原因可能需要三到四个月，但过渡的投资组合规模较小，不会对速度造成阻碍 [114][115] 问题20: 与Brookdale的租约中是否有控制权变更需公司同意的条款 - 不确定是否有该条款，会查看并提供答案；通常在与[Pelico]的租约中不会有此类条款 [116][117] 问题21: 资产出售价格是否约为每张床位17 - 18万美元，市场深度、买家类型及价格是否会保持稳定 - Agemo资产出售约为每张床位14万美元；由于利率大幅上升，不确定当前市场是否能维持相同的床位价格，预计价格会下降 [120] 问题22: 去年进行的债务互换是否与明年到期债务有关，以及流动性比率受影响的情况 - 疫情开始时进行4亿美元国债锁定，并非针对特定到期债务，但与2023年8月到期债务时间重合，国债锁定至2024年第一季度，可选择提前解除或用于其他债务到期；EBITDA计算中包含应用保证金支付租金的情况，若保证金耗尽且未收到租金，EBITDA会减少，但公司有足够缓冲，对REIT、债券或债务契约无影响 [121][122][123] 问题23: 除已披露的租户外，是否还有未支付租金或转为现金支付的租户 - 已披露六个有问题的租户，五个在文档中列出，另一个是Agemo，没有其他未披露的租户 [125][126] 问题24: 租户租约协议中信用证或保证金的可变性及未来提取需求 - 租户之间差异很大，且信用或二级信用支持类型（如公司或个人担保）也不同 [127] 问题25: Brookdale控制权变更对公司的影响及2023年8月到期的3.5亿美元高级票据的还款资金来源 - 还款资金主要来自目前的4.35亿美元现金和价值1亿美元的国债锁定；关于Brookdale控制权变更，需查看租约确定公司权利，通常在上市公司租约中公司不太可能有控制权相关权利，若发生交易将有新的股权持有人 [131][132] 问题26: 若Brookdale被另一家房地产投资信托基金（REIT）收购的情况及公司对此的关注程度 - 取决于收购的REIT，公司可能对其信用状况满意 [133][134] 问题27: Agemo资产出售是否提供卖方融资 - 未提供卖方融资 [138] 问题28: 潜在买家对资产的购买积极性，是否使用大量杠杆及融资可得性 - Agemo资产交易中买家能获得适当融资，但具体融资情况不清楚；目前没有大型资产在市场上，不确定当前市场融资问题，但利率上升可能影响定价 [139][140] 问题29: 高级住房市场的趋势与熟练护理市场的比较 - 公司高级住房投资组合中，Maplewood达到疫情前入住率且在上升，Brookdale部分表现良好，英国市场已恢复；行业面临的主要问题是劳动力成本和通胀 [141][142] 问题30: 田纳西州和肯塔基州剩余19个Agemo资产的覆盖率情况 - 实际是29个设施，未说明具体

公司股权结构 - 截至2022年9月30日，母公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者拥有约3% [163] 疫情相关政策与资金分配 - 2021年9月宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供商提供255亿美元联邦资金，于2021年末开始分配 [170] - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该声明已延长至2023年1月11日 [178] - 2020年1月1日起，符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）临时提高6.2%，该临时增加将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[183] - 《关怀法案》授权约1780亿美元通过医疗服务提供者救济基金进行分配，2021年9月宣布第四阶段提供255亿美元资金，包括此前《关怀法案》授权的170亿美元和《美国救援计划法案》为农村医疗服务提供者提供的85亿美元[184] - 2021年9月，美国疾病控制与预防中心宣布将拨款5亿美元用于州立养老院和长期护理“突击队”的人员配备、培训和部署[184] - 医疗服务提供者获得的加速或预付款项需偿还，自发放日期起一年开始，前11个月自动扣除25%的医疗保险付款，后6个月增加到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[185] - 《美国救援计划法案》自2021年4月1日至2022年3月30日将州居家和社区服务支出的FMAP提高10个百分点[190] - 佛罗里达州2021年11月批准为养老院提供约1亿美元的额外FMAP资金，2022 - 2023年修订州预算，自2022年10月1日起将医疗补助报销率提高7.8%[190] - 2020年3月6日至公共卫生紧急状态结束，COVID - 19 1135豁免条款允许熟练护理机构为向医疗保险B部分受益人提供远程医疗服务收取始发地费用[193] 公司业务概况 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点关注熟练护理设施、辅助生活设施等 [164] - 公司有一个可报告的业务板块，包括对美国和英国医疗相关房地产的投资 [164] 疫情对公司业务影响 - 公司设施平均入住率自2021年初以来总体有所改善，但未恢复到疫情前水平 [169] - 公司认为COVID - 19疫情对运营商产生重大不利影响，包括收入减少、费用增加等 [165] 公司业务预期 - 公司预计劳动力短缺和劳动力成本增加将继续对运营商产生不利影响 [174] - 公司预计美国设施收购竞争加剧，将减少增值投资机会 [174] - 公司预计将继续根据情况出售资产或资产组合 [174] 医疗保险政策调整 - 2011年《预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年持续到2021财年，后延长至2031财年，2020年5月1日至2022年3月30日暂停，2022年4月1日至6月30日减支1%，2022年7月1日起恢复2%，2030财年上半年为2.25%，下半年为3%，2031财年上半年为4%，下半年为0%[187] - 2023财年，熟练护理机构（SNF）的医疗保险A部分总付款预计将比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%[191] - CMS最终确定将患者驱动支付模式（PDPM）平价调整因子重新校准4.6%，分两年逐步实施，将在2023财年和2024财年分别减少SNF支出2.3%，约7.8亿美元[192] 公司2022年前三季度业务操作 - 2022年前三季度公司分别收购2820万美元和1.367亿美元的房地产资产，初始现金收益率在8.0% - 9.5%[196] - 2022年前三季度公司在在建工程和资本改进项目分别投资1630万美元和5050万美元[197] - 2022年1月董事会授权至2025年3月回购不超过5亿美元的普通股，前三季度回购520万股，均价27.32美元/股[200] - 2022年前三季度公司分别推进360万美元和850万美元的现有抵押贷款，Ciena分别偿还4480万美元和1.585亿美元的抵押贷款[202] - 2022年前三季度公司分别出售4个和44个设施，净现金收入约5140万美元和4.383亿美元，分别实现净收益约4090万美元和1.797亿美元[202] - 2022年前三季度公司分别记录4个和10个设施的减值，约1000万美元和2120万美元[202] - 2022年前三季度公司分别发放7000万美元和1.514亿美元的新其他投资贷款，加权平均利率分别为11.1%和11.0%[203] - 2022年前三季度公司分别将3个和5个运营商改为现金收入确认，分别确认1320万美元和2360万美元的直线应收账款冲销[204] 公司股息相关 - 2022年10月21日董事会宣布2022年第三季度现金股息为0.67美元/股[206] - 2022年前九个月，公司向普通股股东支付股息约4.756亿美元，三次派息均为每股0.67美元[232] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度公司收入2.394亿美元，较2021年同期减少约4220万美元；费用1.777亿美元，较2021年同期减少约1650万美元[208] - 2022年前九个月公司收入7.334亿美元，较2021年同期减少约7950万美元[213] - 2022年前九个月租金收入6.359亿美元，较2021年同期减少7000万美元[213] - 2022年前九个月公司费用5.196亿美元，较2021年同期减少约4090万美元[215] - 2022年前九个月其他收入1.743亿美元，较2021年同期增加约4440万美元[216] - 2022年前九个月非合并合资企业收入750万美元，较2021年同期减少约700万美元[217] - 2022年前九个月Nareit FFO为4.90442亿美元，2021年同期为5.31735亿美元[220] - 截至2022年9月30日，公司总资产94亿美元，总权益39亿美元，总债务53亿美元，债务占总资本约57.8%[223] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.1%，98%的未偿本金债务有固定利息支付[224] - 截至2022年9月30日，公司长期信用评级穆迪为Baa3，标普全球和惠誉为BBB - [224] - 截至2022年9月30日，母公司已发行约49亿美元的高级票据，由Omega OP担保[227] - 截至2022年9月30日，公司约有2.342亿股流通普通股，市值达69亿美元[230] - 截至2022年9月30日，2021年ATM计划下剩余潜在销售金额为9.299亿美元[230] - 截至2022年9月30日，公司有2.001亿美元用于新租赁和抵押设施建设、资本改进等承诺资金，另有8800万美元现有其他投资贷款预支承诺资金[234] - 截至2022年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计1.382亿美元，较2021年12月31日增加1.138亿美元[236] - 2022年前九个月，经营活动产生净现金流4.72亿美元，较2021年同期减少9360万美元[237] - 2022年前九个月，投资活动净现金流为流入2.724亿美元，而2021年同期为流出4.522亿美元，现金流变化达7.246亿美元[238] - 2022年前九个月，融资活动净现金流为流出6.275亿美元，较2021年同期多流出4.525亿美元[239] 公司会计政策与风险敞口 - 自2021年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化[240] - 截至2022年9月30日的季度，公司主要市场风险敞口及其管理方式与2021年年报披露信息相比无重大变化[242]

财务数据和关键指标变化 - 会议将提及非GAAP财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，并会对这些非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标进行调节 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 会议中涉及的非历史事实陈述可能为前瞻性声明，包括财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、拟议收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告，其中确定了可能导致实际结果或事件与前瞻性声明中描述的情况有重大差异的具体因素 [6] 其他重要信息 - 参与本次财报电话会议的公司人员有高级资产总监Michele Reber、首席执行官Taylor Pickett、首席运营官Dan Booth、首席财务官Bob Stephenson和运营高级副总裁Megan Krull [1][4] - 参与本次财报电话会议的外部人员有来自Berenberg的Connor Siversky、Raymond James的Jonathan Hughes等多位分析师 [1] 总结问答环节所有的提问和回答 无相关内容

公司股权结构 - 截至2022年6月30日，母公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者拥有约3% [156] 公司核心业务 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点关注熟练护理设施、辅助生活设施等 [157] 新冠疫情对公司及运营商的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，自2021年初以来平均有所改善，但2021年末和2022年初因新变种影响增长略有放缓，且未恢复到疫情前水平 [163] - 新冠疫情使公司许多运营商受到显著影响，部分运营商未能按合同付款，公司同意短期延期或允许使用保证金或信用证支付租金 [158] - 运营商受新冠疫情影响，面临收入减少、费用增加问题，且政府支持的持续可用性存在不确定性 [159] - 公司认为运营商的COVID - 19发病率和严重程度与社区发病率水平相关，疫苗接种计划的效果仍不确定 [160] - 运营商因新冠疫情成本显著增加，部分被报销增加抵消，未完全遵守疫苗接种和感染控制要求可能面临调查问题和处罚 [162] - 新冠疫情对公司及其运营商的运营和财务业绩的影响程度取决于未来发展，包括政府额外救济的充足性和及时性、疫情的持续时间、传播和强度等，这些影响不确定且难以预测[173] 公司运营面临的其他挑战 - 公司运营商受到劳动力短缺和劳动力成本增加的不利影响，美国设施收购竞争加剧，减少了增值投资机会 [168] - 医疗行业监管严格，法律法规变化及运营商违规可能影响运营商运营和财务状况，进而对公司产生不利影响 [171] 医疗行业相关政策法规 - 2020年1月31日美国卫生与公众服务部宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年10月13日，期间实施临时监管豁免和新报销规则[172] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起将符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比提高6.2%，该临时增加将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[176] - 《关怀法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，其中2020年5月约95亿美元定向分配给合格的专业护理机构，约25亿美元为基于绩效的激励付款；2021年9月发布255亿美元提供者资金[178] - 《关怀法案》相关的医疗保险和医疗补助预付款项，提供者需从发放日期起一年后开始偿还，前11个月自动扣除25%的医疗保险付款，后6个月增加到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[179] - 《2011年预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年至2021财年，后延长至2031财年；2020年5月1日至2022年3月30日暂停，2022年4月1日至6月30日限制为1%，2022年7月1日起恢复2%；2030财年上半年为2.25%，下半年为3%；2031财年上半年为4%，下半年为0%[180] - 2023财年专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%，归因于3.9%的市场篮子增加因素、1.5个百分点的市场篮子预测误差调整和0.3个百分点的生产率调整，以及专业护理机构预期支付系统费率减少7.8亿美元[185] - 医疗保险和医疗补助服务中心最终确定将患者驱动支付模型平价调整因子重新校准4.6%，分两年逐步实施，将在2023财年和2024财年每年减少专业护理机构支出2.3%，约7.8亿美元[186] - 2021年11月佛罗里达州批准约1亿美元额外联邦医疗援助百分比资金用于疗养院，通过提高医疗补助支付率在三个月内分配；2022 - 23年修订州预算自2022年10月1日起将医疗补助报销率提高7.8%[183] - 2020年5月27日，医疗保险和医疗补助服务中心将物理治疗、职业治疗和言语语言病理学添加到专业护理机构为医疗保险B部分提供的批准远程医疗服务提供者名单中[187] 公司2022年资产交易及投资情况 - 2022年上半年公司收购1.085亿美元房地产资产，包含30个设施，初始现金收益率在8% - 9.5%[192] - 2022年3月和6月，公司在在建工程和资本改进项目分别投资1600万美元和3420万美元[192] - 2022年3月和6月，公司在现有抵押贷款分别预付220万美元和490万美元[192] - 2022年第二季度，Ciena Healthcare偿还1.137亿美元抵押贷款，公司释放6个设施的抵押留置权[192] - 2022年3月和6月，公司分别出售13个和40个设施，净现金收益分别为5430万美元和3.869亿美元，净收益分别为2520万美元和1.388亿美元[192] - 2022年3月和6月，公司分别对4个和6个设施计提减值约770万美元和1120万美元[192] - 2022年3月和6月，公司分别进行5560万美元和8140万美元新的其他投资贷款，加权平均利率分别为12%和10.9%[196] 公司2022年股票相关情况 - 2022年1月，公司董事会授权回购至多5亿美元流通普通股，截至6月30日，分别回购420万股和520万股，平均价格分别为每股27.19美元和27.32美元[193] - 2022年7月21日，董事会宣布2022年第二季度现金股息为每股0.67美元[200] 公司2022年信用损失准备情况 - 2022年第一季度和第二季度，公司分别对Agemo相关担保营运资本贷款计提470万美元和130万美元信用损失准备[196] 公司2022年营收及费用情况 - 2022年第二季度营收2.446亿美元，较2021年同期减少约1280万美元[202] - 2022年第二季度费用1.742亿美元，较2021年同期减少约90万美元[202] - 2022年上半年营收4.94亿美元，较2021年同期减少约3720万美元[205] - 2022年上半年费用3.419亿美元，较2021年同期增加约2440万美元[208] 公司2022年其他收入情况 - 2022年第二季度其他收入2080万美元，较2021年同期增加约1650万美元[204] - 2022年上半年其他收入1.339亿美元，较2021年同期增加约5880万美元[208] 公司2022年来自非合并合资企业收入情况 - 2022年上半年来自非合并合资企业的收入为340万美元，较2021年同期减少约960万美元[209] 公司2022年Nareit FFO情况 - 2022年第二季度Nareit FFO为1.60625亿美元，2021年同期为1.80828亿美元[212] - 2022年上半年Nareit FFO为3.31303亿美元，2021年同期为3.51077亿美元[212] 公司主要现金来源 - 公司主要现金来源包括租金收入、利息收入、循环信贷额度、股息再投资和普通股购买计划、2021年按市价发行计划、设施销售以及抵押贷款和其他投资回报[213] 公司截至2022年6月30日的财务状况 - 截至2022年6月30日，公司总资产95亿美元，总权益39亿美元，总债务54亿美元，债务约占总资本的57.7%[214] - 截至2022年6月30日，公司债务的加权平均年利率为4.1%，98%的未偿本金债务有固定利息支付[215] - 截至2022年6月30日，母公司已发行约49亿美元的高级票据，由Omega OP担保[217] - 截至2022年6月30日，公司约有2.341亿股流通普通股，市值66亿美元[221] - 截至2022年6月30日，公司有2.145亿美元的建设资金承诺，1.57亿美元的投资贷款资金承诺[224] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金共计1.685亿美元，较2021年12月31日增加1.441亿美元[226] 公司2022年上半年股息支付情况 - 2022年上半年，公司向普通股股东支付股息约3.183亿美元，2月15日和5月13日每股支付0.67美元[222] 公司2022年上半年现金流情况 - 2022年上半年，经营活动产生净现金流3.052亿美元，较2021年同期减少7310万美元[227] - 2022年上半年，投资活动净现金流流入2.772亿美元，而2021年同期为流出3.871亿美元[228] - 2022年上半年，融资活动净现金流流出4.368亿美元，较2021年同期增加3.825亿美元[229]