财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.76美元，可分配资金为每股0.71美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的88%和可分配资金的94%，与第二季度相同 [10][11] - 年初至今可分配资金为每股2.07美元，年初至今已支付股息为每股2.01美元，预计全年可分配资金每股将超过全年股息每股支出 [11] - 第三季度NAREIT FFO为1.59亿美元或每股0.65美元，去年同期为1.81亿美元或每股0.73美元；调整后FFO为1.85亿美元或每股0.76美元，FAD为1.73亿美元或每股0.71美元 [19] - 第三季度收入约为2.39亿美元，去年同期为2.82亿美元，同比下降主要因2021年和2022年完成的资产出售、运营商重组以及2021年第三季度与Agemo相关的收入 [20] - 9月30日，循环信贷安排下有1800万美元未偿还借款，现金为1.35亿美元；截至目前，现金为4.35亿美元，包括第四季度完成的Agemo资产出售所得款项 [29] - 2023年8月到期的3.5亿美元[4 3/8%]票据为下一次债务到期；2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期，10月31日价值为1亿美元 [29][30] - 9月30日，53亿美元债务的98%为固定利率，净有息债务与年化调整后EBITDA之比为5.3倍，与第一和第二季度相同，固定费用覆盖率为4.1倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2022年9月30日，运营资产组合包括916个设施，约9.2万张运营床位，分布在63个第三方运营商，位于美国42个州和英国 [33] - 截至2022年6月30日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.39倍和1.06倍，而截至2022年3月31日的过去12个月分别为1.44倍和1.1倍 [33] - 2022年第二季度，运营商累计记录约2900万美元联邦刺激资金，第一季度约为3900万美元；排除联邦刺激资金的影响，2022年第二季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.23倍和0.9倍，第一季度分别为1.24倍和0.92倍 [34] - 截至2022年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDAR覆盖率为0.96倍（含联邦刺激资金）和0.84倍（不含2900万美元联邦刺激资金），第一季度分别为0.93倍和0.76倍（含和不含3900万美元联邦刺激资金） [35] - 2022年核心投资组合整体入住率从1月的74.6%稳步上升至10月中旬的78% [35] 高级住房业务 - 目前高级住房投资组合包括美国和英国的183个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [36] - 该投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率在第二季度末增至0.94倍，第一季度末为0.93倍 [36] - 截至2022年10月中旬，该投资组合入住率恢复至85.8%，2022年1月为83% [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续成功推进运营商重组，预计2023年初Agemo开始支付保留的29个设施的租金和利息，预计将使季度FAD每股增加近0.03美元；Agemo资产出售所得款项的重新部署预计将使季度FAD每股再增加0.03美元 [12][13] - 因通胀成本、英国公用事业成本大幅增加、医疗补助报销和入住率挑战，预计将继续与某些运营商进行重组讨论，可能包括资产出售、运营商过渡和租金延期 [13] - 过去32个月采取一系列措施保护长期股东价值，包括出售16亿美元资产、部署16亿美元用于资产购买等、将数十个设施过渡给新或现有运营商、发行14亿美元长期无担保债券、发行4亿美元普通股、将15亿美元循环信贷协议延长至2025年、进行利率和外汇套期保值 [15][16] - 未来12 - 16个月将继续应对与新冠疫情相关的运营商问题，但坚实的资产负债表、有弹性的运营商业务以及积极的日常投资组合管理使其能够通过股息向股东返还资本，并继续向运营商部署增长资本 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从临床角度看，新冠疫情最糟糕的时期似乎已过去，但疫情加剧的压力仍在产生影响，入住率恢复极其缓慢 [45] - 入住率恢复受人员短缺导致的自我禁入和运营商消除代理使用的尝试阻碍；长期护理行业劳动力仍低于2020年2月水平，但自2022年3月至7月每月平均增加4600个护理院工作岗位，近几个月一些运营商表示人员配备略有缓解 [46] - 费用仍高于疫情前水平，特别是人员配备相关费用；核心投资组合第二季度每位患者每天的代理费用是2019年的6倍，但较第一季度有所下降 [47] - 各州在医疗补助费率设定与通胀同步方面存在差异，一些州大幅提高费率以抵消通胀导致的人员成本，而另一些州未能跟上或甚至削减报销；行业仍处于疫情恢复阶段，且将持续很长时间 [48][49] 其他重要信息 - 第三季度和第四季度，公司出售21个原租赁给Agemo的设施，总收益3.59亿美元，预计未来几周将出售佛罗里达州的另一个设施；剩余Agemo投资组合包括田纳西州的18个设施和肯塔基州的11个设施，2023年第二季度起初始年租金约为2300万美元，年利息约为470万美元 [37] - 2022年第一季度，代表约2.4%总租金的运营商出现流动性问题，公司已使用约200万美元保证金抵消部分租金短缺，目前正在与该运营商进行讨论，可能包括未来租金延期、资产出售和/或转租给第三方 [38] - 2022年第二季度，代表约2.2%总租金的运营商开始部分支付租金，公司使用540万美元保证金抵消短缺；10月，公司将三个设施转租给第三方，初始年租金为160万美元，预计2023年上半年将进行更多出售和/或转租 [39][40] - 2022年9月1日，公司完成对新运营商的4000万美元夹层贷款投资，用于购买德克萨斯州的43个设施，夹层贷款现金收益率为12%，期限为五年；9月30日，完成英国四个养老院的2800万美元售后回租交易，初始现金收益率为8%，年增长率为2.5% [41] - 本季度新投资和资本支出总计8700万美元，截至2022年9月30日，年初至今新投资和资本支出总计3.01亿美元 [42] - 2022年第三季度，公司出售四个设施，净收益5100万美元；第四季度，出售19个设施，净收益3.09亿美元；年初至今，包括第四季度已完成的销售，公司已出售63个设施，约7.48亿美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年在英国的投资情况，是否看到英国收购收益率上升或资本成本上升对定价的影响 - 过去几年在英国的传统收益率为8%，第一和第二季度的交易是之前达成的，维持原收益率；未来交易收益率将从8%上升 [53][54] 问题2: 现金余额为4.35亿美元，多久能重新成为物业净收购方 - 目前投资管道与过去几个季度基本相同，大部分交易仍在英国，美国市场竞争激烈；预计随着利率上升情况会改变，但目前管道未发生重大变化 [55][56] 问题3: EBITDAR覆盖率下降，低于1倍覆盖率区间的预期走势 - 季度间覆盖率有所上升，与入住率趋势一致；一些州新费率10月开始实施，将影响覆盖率；流动性仍紧张，但公司在重组方面有多种途径，对低于1倍覆盖率的运营商长期问题不大 [57][58][60] 问题4: 英国运营商近期利润率下降情况及需求是否疲软 - 目前英国运营商业绩未出现明显下降，但预计公用事业费率大幅上升将产生影响；入住率恢复较快，目前需求未出现疲软 [64][65][66] 问题5: 与覆盖率低于1倍的运营商的沟通情况 - 主要围绕将资产转移给新运营商和进行增量销售，期望实现租赁增强型过渡或销售；大部分运营商仍在支付租金，除了少数较大的运营商 [67][68][69] 问题6: Agemo交易的资本化率、营销情况、价格预期及买家群体 - 聘请第三方经纪Agemo资产，市场反应良好，有多个感兴趣方和活跃投标；交易价格符合或超过预期；从历史现金流看资本化率极低，买家从预期现金流恢复到疫情前水平的角度进行评估，与疫情前历史资本化率一致 [72][73][74] 问题7: 公共卫生紧急状态（PHE）延长及特定州额外报销水平是否会永久化 - 无法确定PHE是否会延长，取决于疫情情况；德克萨斯州运营商正推动将1963费率永久化，2023年4 - 5月进行费率设定；北卡罗来纳州希望2023年进行费率设定以跟上通胀；肯塔基州的FMAP增加预计延长至2024年6月30日 [75][76][78] 问题8: 未全额支付租金的租户，更倾向于重新出租还是出售；2023 - 2024年资产出售数量是否会加速 - 根据租户地理位置，更倾向于重新出租；预计出售数量不会增加 [82] 问题9: 运营商层面的复苏情况，护理人员和后勤人员的增加情况以及未来几个季度提高入住率的挑战 - 缺乏具体数据，从报告看护理人员情况有所改善，希望未来几个季度看到更多改善，运营商在引进国际护士方面有一定进展 [83] 问题10: 顶级运营商覆盖率低于1倍，其地理分布及相关州资金情况 - 该运营商最大暴露在佛罗里达州，该州近期通过7%的医疗补助费率增长，10月1日生效，第四季度后期将产生积极影响；东海岸情况较好 [86][87] 问题11: 佛罗里达州医疗补助费率增长是否能使该运营商覆盖率回到1倍以上 - 费率增长是医疗补助费率，情况复杂难以预测，但肯定会使覆盖率更接近1倍，结合其他努力有望超过1倍 [88] 问题12: 英国电力成本对运营商的影响及政府支持情况 - 目前尚未产生影响，但预计会有；目前未看到政府干预支持 [89][90] 问题13: 游说团体的活动及能否帮助运营商应对挑战 - 美国医疗保健协会（ACA）主要集中精力推动各州将FMAP增加纳入费率设定；在联邦层面，关注拜登提出的授权，确保授权附带资金支持 [93][94] 问题14: 未来6 - 12个月是否有租户面临重大债务到期问题 - 大部分运营商除短期营运资金信贷额度外，没有第三方债务，且信贷额度通常会自动续期，没有重大债务到期问题 [96] 问题15: 未全额支付租金的小租户情况及整个投资组合未按时支付租金的比例 - 约24%的运营商按现金基础计算租金，有六个运营商未按时支付，Agemo是最大的未支付运营商，其他五个支付了部分租金；这六个运营商代表了24%中的18% - 19% [99][100][101] 问题16: 除已披露的运营商外，是否还有未按时支付租金的运营商 - 除Agemo外，没有其他未按时支付租金的运营商 [102] 问题17: 从九个月FAD看，勉强覆盖现有股息，现金流与股息存在差距，董事会对股息的考虑及未来应税收入问题 - 考虑Agemo资产出售所得款项的重新部署，FAD将从每股0.71美元提高到0.77美元，董事会会着眼于解决问题后的长期情况；税收方面相对稳定，资产出售有收益，股息可在一定程度上抵税，2023年可能有更多出售，会考虑税收计划，但有多种手段管理，应税收入有上升压力而非下降 [103][106][107] 问题18: 明年熟练护理设施（SNF）运营商底线改善情况，覆盖率低于1倍且仍在支付租金的租赁需要多少重组 - 情况复杂，有很多不确定因素，但公司与运营商密切沟通，目前没有突出问题需要长时间解决；最大的运营商有途径提高覆盖率，公司可通过出售或转租资产改善其信用状况 [110][111][112] 问题19: 进行更多资产过渡时，备用SNF运营商接管大型投资组合的能力及过渡时间和收入缺口问题 - 过渡可能存在时间间隙，因监管原因可能需要三到四个月，但过渡的投资组合规模较小，不会对速度造成阻碍 [114][115] 问题20: 与Brookdale的租约中是否有控制权变更需公司同意的条款 - 不确定是否有该条款，会查看并提供答案；通常在与[Pelico]的租约中不会有此类条款 [116][117] 问题21: 资产出售价格是否约为每张床位17 - 18万美元，市场深度、买家类型及价格是否会保持稳定 - Agemo资产出售约为每张床位14万美元；由于利率大幅上升，不确定当前市场是否能维持相同的床位价格，预计价格会下降 [120] 问题22: 去年进行的债务互换是否与明年到期债务有关，以及流动性比率受影响的情况 - 疫情开始时进行4亿美元国债锁定，并非针对特定到期债务，但与2023年8月到期债务时间重合，国债锁定至2024年第一季度，可选择提前解除或用于其他债务到期；EBITDA计算中包含应用保证金支付租金的情况，若保证金耗尽且未收到租金，EBITDA会减少，但公司有足够缓冲，对REIT、债券或债务契约无影响 [121][122][123] 问题23: 除已披露的租户外，是否还有未支付租金或转为现金支付的租户 - 已披露六个有问题的租户，五个在文档中列出，另一个是Agemo，没有其他未披露的租户 [125][126] 问题24: 租户租约协议中信用证或保证金的可变性及未来提取需求 - 租户之间差异很大，且信用或二级信用支持类型（如公司或个人担保）也不同 [127] 问题25: Brookdale控制权变更对公司的影响及2023年8月到期的3.5亿美元高级票据的还款资金来源 - 还款资金主要来自目前的4.35亿美元现金和价值1亿美元的国债锁定；关于Brookdale控制权变更，需查看租约确定公司权利，通常在上市公司租约中公司不太可能有控制权相关权利，若发生交易将有新的股权持有人 [131][132] 问题26: 若Brookdale被另一家房地产投资信托基金（REIT）收购的情况及公司对此的关注程度 - 取决于收购的REIT，公司可能对其信用状况满意 [133][134] 问题27: Agemo资产出售是否提供卖方融资 - 未提供卖方融资 [138] 问题28: 潜在买家对资产的购买积极性，是否使用大量杠杆及融资可得性 - Agemo资产交易中买家能获得适当融资，但具体融资情况不清楚；目前没有大型资产在市场上，不确定当前市场融资问题，但利率上升可能影响定价 [139][140] 问题29: 高级住房市场的趋势与熟练护理市场的比较 - 公司高级住房投资组合中，Maplewood达到疫情前入住率且在上升，Brookdale部分表现良好，英国市场已恢复；行业面临的主要问题是劳动力成本和通胀 [141][142] 问题30: 田纳西州和肯塔基州剩余19个Agemo资产的覆盖率情况 - 实际是29个设施，未说明具体

财务数据和关键指标变化 - 会议将提及非GAAP财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，并会对这些非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标进行调节 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 会议中涉及的非历史事实陈述可能为前瞻性声明，包括财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、拟议收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告，其中确定了可能导致实际结果或事件与前瞻性声明中描述的情况有重大差异的具体因素 [6] 其他重要信息 - 参与本次财报电话会议的公司人员有高级资产总监Michele Reber、首席执行官Taylor Pickett、首席运营官Dan Booth、首席财务官Bob Stephenson和运营高级副总裁Megan Krull [1][4] - 参与本次财报电话会议的外部人员有来自Berenberg的Connor Siversky、Raymond James的Jonathan Hughes等多位分析师 [1] 总结问答环节所有的提问和回答 无相关内容

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度调整后FFO为每股0.74美元，可分配资金为每股0.65美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的91%和可分配资金的103% [11] - 2022年第一季度NAREIT FFO为1.71亿美元，摊薄后每股0.69美元，2021年第一季度为1.7亿美元，每股0.71美元；调整后FFO为1.84亿美元，每股0.74美元 [19] - 2022年第一季度收入约2.49亿美元，2021年第一季度为2.74亿美元，同比下降主要因2021年第一季度记录了与墨西哥湾沿岸、Agemo和Guardian相关的收入以及资产出售收入 [20] - 截至3月31日，循环信贷安排有3.55亿美元未偿还借款，现金4.91亿美元；4月用部分现金偿还2.55亿美元信贷安排借款，回购1.06亿美元股票，4月底现金约1.7亿美元 [33][34] - 截至3月31日，57亿美元债务中超92%为固定利率；4月信贷安排还款后，54亿美元债务中97%为固定利率；3月31日，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.3倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务组合 - 截至2021年12月31日，核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.48倍和1.14倍，2021年9月30日为1.52倍和1.18倍 [39] - 剔除联邦刺激资金影响，2021年第四季度核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.93倍，第三季度为1.21倍和0.88倍 [40] - 2021年核心组合整体入住率缓慢上升，12月达到75.8%，2022年1月因奥密克戎激增降至74.9%，2月升至75.3%，3月升至76.5%，4月中旬升至77.9% [42] 高级住房组合 - 截至第四季度末，高级住房投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率降至0.94倍，第三季度末为0.97倍 [43] - 2022年第一季度入住率稳步上升，1月为82.3%，2月为82.7%，3月为83.1% [44] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置等方式进行运营商重组，凭借优质资产组合应对重组，减少长期现金流下行风险 [15][16] - 公司进行股票回购，利用资产出售所得资金回购1.33亿美元股票，股票回购计划是有效非稀释性获取资本的工具 [17] - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] - 公司在英国看到更多投资机会，因英国入住率受疫情影响较小、恢复较快且更稳定，目前美国交易多为现有运营商提供的区域性或小型项目 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业入住率在2月和3月开始回升，4月中旬核心入住率达77.9%，较1月上升300个基点，但人员短缺和成本上升仍对运营现金流和新居民入住造成压力，难以预测行业入住率完全恢复和劳动力压力缓解的速度 [13][14] - 公司认为可分配资金支付率升高是暂时的，墨西哥湾沿岸投资组合成功出售和Guardian重组即将完成将助力公司恢复到合理的可分配资金支付率 [12] - 公司对投资组合的弹性和团队解决问题的能力有信心，但仍需警惕未来几个季度的挑战，特别是公共卫生紧急状态结束后可能给运营商带来的压力 [68][69] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4][5] - 电话会议提及非GAAP财务指标，相关指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和新闻稿中查看 [6] - 公司讨论的某些运营商覆盖和财务信息基于运营商提供的数据，未经公司独立验证 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度到第二季度未收和预计收回的收入净变化是多少 - 从FAD角度看，第一季度FAD为1.619亿美元，预计增加1100 - 1150万美元 [65] 问题2: 是否已找到运营商现金流支付的底部 - 就当前讨论的运营商而言可以认为已见底，但未来几个季度仍需谨慎，公共卫生紧急状态结束可能带来额外压力，不过公司对投资组合的弹性和解决问题的能力有信心 [68][69] 问题3: 是否会用预计出售26处房产的收益进行更多股票回购，还是更倾向投资新资产 - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] 问题4: Guardian投资组合重组中8处释放设施的预计租金和开始时间 - 总共20处设施待出售或释放，已过渡13处，剩余7处预计第二季度完成，20处设施总租金或租金等价物约800万美元，已过渡设施将根据过渡时间尽快开始支付租金，剩余7处也将如此 [75][76] 问题5: 26处待售设施中除Guardian资产外的情况及预计资本化率 - 大部分是7处Guardian资产，还有13处来自计划退出投资组合的运营商，4处为闲置资产，账面价值9200 - 9300万美元，预计收益超1.2亿美元，第一季度已确认200万美元相关收入 [77][78] 问题6: 除当前未支付租金的租户外，未来可能列入观察名单的租户比例 - 无法量化比例，有一些小型运营商面临困难，但没有大规模运营商存在支付问题，行业仍面临入住率、劳动力成本等挑战，难以预测未来情况 [81] 问题7: 如何看待CMS最近的费率削减提案，预计对租户群体有何影响，60天评论期内是否会有变化 - 对CMS未更多讨论逐步实施PDPM调整感到失望，希望未来60天内有所改变，避免一次性调整带来负面影响，但最终调整仍会到来，运营商会努力应对 [82][83] 问题8: 美国和英国的资本部署机会如何，卖方市场是否降温，年底前公司是否会有更多机会 - 美国仍是卖方市场，英国机会更多，因英国入住率受疫情影响小、恢复快且更稳定，公司会继续关注英美两国交易，目前美国交易多为区域性或小型项目 [87][88] 问题9: Guardian释放设施活动中，是引入新运营商还是大部分已在租户名单中 - 有一些新运营商进入设施，大部分是出售情况 [89] 问题10: 第一季度未支付的租金和利息在FFO中体现多少 - 有一个运营商的3.4%会体现，但具体总数需后续回电告知 [92] 问题11: 如何连接FFO和FAD的节奏并推进 - 建议以1.62亿美元的FAD数字为基础，加上约1100 - 1150万美元的额外FAD，因有运营商采用现金或直线法记账 [93][94] 问题12: 是否听到超20%的设施实现全面入住率恢复，这是否有地域或运营商方面的共性 - 25%的核心设施从入住率角度已恢复，有一定地理集中在佛罗里达州和得克萨斯州，但这两个州本身设施就多，尚未发现共性 [96][97] 问题13: 目前限制入住的设施数量与去年底相比情况如何 - 限制入住情况严重影响入住率，一些运营商感觉情况不再恶化但趋于稳定，难以确定每天限制入住的设施数量，因人员缺勤等因素会导致情况每天变化 [100][101] 问题14: 医疗保险削减对当前待售资产的投标有可观察到的影响吗 - 没有观察到影响 [104] 问题15: 将运营商置于现金基础记账而非按GAAP记录收入的触发因素是什么 - 主要看租赁期内总租金义务的长期可收回性，若认为能收回则采用直线法记账，还有其他事实和情况会影响判断 [108] 问题16: 为何不提供季度指引，第一季度运营费率能否作为第二季度的参考 - 由于现金收款存在不确定性，虽有运营商恢复支付但无法确定是否持续，公司会提供尽可能多的数据，建议与Bob具体沟通记录方式 [110][111] 问题17: 第二季度是否假设3.4%、2.4%的运营商和Guardian的GAAP收入全额确认 - 是的，但Guardian采用现金基础记账，无直线法部分 [113] 问题18: 补充材料第6页EBITDA租金覆盖率低于1的21家运营商中，目前支付租金和未支付租金的数量分别是多少 - 除脚注5标注的代表14.2%的运营商外，其他都按时支付，脚注5中的运营商处于宽限期 [122] 问题19: 展望下一季度，核心投资组合的覆盖率比率会改善还是恶化 - 入住率是现金流和覆盖率的主要驱动因素，入住率提高预计覆盖率会改善，但目前还不能确定，因奥密克戎影响在1月体现，且需看季度后期入住率改善情况 [119][120] 问题20: 公共卫生紧急状态结束有何影响，新交易的EBITDA覆盖率情况如何 - 结束后将失去FMAP福利，各州支持可能减少，还会失去三天住院豁免权，目前公共卫生紧急状态到7月，希望能延长；新交易的EBITDA覆盖率仍为1.3 - 1.4倍 [125][127] 问题21: CMS的报销提案是否会改变近期股票回购的意愿，回购股票同时通过再投资计划发行股票的理由是什么 - 提案不影响股票回购决策，回购是有效管理资产负债表的方式；公司有股息再投资计划（DRIP），为个人投资者提供再投资机会，此次未关闭该计划 [130][134] 问题22: 补充材料第6页脚注5的租户是暂时不支付还是重组后降低租金使覆盖率变化，低覆盖率运营商是否有途径恢复租金支付，公司投资组合是否代表行业整体情况，是否有需要重点改进的领域 - 脚注5包含处于宽限期和已重组的租户；若入住率恢复到疫情前84%，大部分运营商能摆脱低覆盖率情况，但入住率恢复速度不确定；公司投资组合表现与其他投资组合相当甚至更好；得克萨斯州和佛罗里达州有地理挑战，希望佛罗里达州情况改善 [139][141][145]

业绩总结 - Omega Healthcare的总房地产投资为101亿美元，企业价值为126亿美元[9] - Omega的调整后EBITDA在2021年达到1,047百万美元，年均增长率为16.4%[149] - Omega的核心运营收入在2021年达到1,063百万美元，年均增长率为16.0%[146] - 2021年股东总回报为41.4%，年化回报率为7%[166] - 2021年每股可分配资金为0.72美元[197] - 2021年AFFO（每股可分配资金）派息比率为9.1%[160] - 2021年FAD（自由可分配资金）派息比率为92.5%[186] 用户数据 - 2021年第四季度，Omega Healthcare收取的合同租金和抵押贷款支付的比例为92.9%[19] - 约12.2%的运营商在2021年第四季度未支付其合同义务[19] - 2021年第四季度，运营商的合同租金和抵押贷款利息中，约3.5%未支付[20] - 2021年第四季度，运营商的合同租金和抵押贷款利息中，约2.4%未支付[21] - Omega的平均设施统计数据显示，平均每个设施约有100张床位，入住率为74%[54] - 由于COVID-19，2020年2月至2021年1月期间，入住率下降约13%[17] - 2021年11月，患者每日费用比2020年1月增加约33美元[17] 市场展望 - 预计到2030年，75岁及以上人群的SNF需求将超过供应[136] - Omega的投资组合中，32.4%的租赁和抵押贷款到期时间在2024年之前[95] - 预计未来10年内公司规模将翻倍[180] 投资与财务状况 - 自2010年1月以来的新投资总额为122亿美元[173] - 2021年总债务与调整后EBITDA比率为5.28倍[197] - 2021年调整后总债务占总市场资本化的比例为42.2%[197] - 2021年公司债务的99.9%为固定利率债务[193] - Omega的租赁组合中，97%的收入与长期三网租赁相关[88] - Omega的收入中94%与固定利率的租金增长相关，平均固定增长率为2.3%[89] 其他信息 - Omega的投资组合覆盖939个设施，分布在42个州和英国[80] - SNFs在过去五年的平均投资收益率为9.2%[68] - Medicare和Medicaid是Skilled Nursing Facilities的主要资金来源，Medicare的每日费用在450至575美元之间[50][51] - SNFs（熟练护理设施）为Medicaid患者提供平均每日约240美元的24小时医疗护理[67] - Omega的运营商中，70%的投资在过去五年中与现有运营商进行[114] - 2021年股息年化增长率为68.6%[163]

公司参会人员 - 资产管理总监Michele Reber [1] - 首席执行官Taylor Pickett [1] - 首席财务官Robert Stephenson [1] - 首席运营官Daniel Booth [1] - 运营高级副总裁Megan Krull [1] 会议参与者 - Raymond James的Jonathan Hughes [1] - Berenberg的Connor Siversky [1] - Citigroup的Nicholas Joseph [1] - Capital One的Daniel Bernstein [1] - Credit Suisse的Omotayo Okusanya [1] - Mizuho的Vikram Malhotra [1] - Wolfe Research的Andrew Rosivach [1] - Green Street Advisors的John Pawlowski [1] - Bank of America的Joshua Dennerlein [1] 前瞻性声明相关 - 会议中作出的非历史事实陈述可能为前瞻性声明，涉及财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、预期收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [4] - 前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，具体影响因素可查看公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [5] 非GAAP财务指标 - 会议将提及一些非GAAP财务指标 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率占调整后FFO的79%，占可分配资金的83%，约每股0.07美元的可分配资金来自信用证和其他抵押品用于支付租金和利息 [6] - 第三季度NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.73美元，去年同期为1500万美元，摊薄后每股0.06美元；调整后FFO为2.09亿美元，每股0.85美元；收入约2.82亿美元，去年同期为1.19亿美元，同比增长主要因2020年第三季度对3家运营商进行直线和租赁诱导注销1.42亿美元 [10] - 9月30日，14.5亿美元循环信贷安排无未偿还借款，现金约1.03亿美元，2023年8月前无债券到期；第三季度通过ATM和股息再投资及普通股购买计划发行130万股普通股，获得4900万美元现金收益，年初至今发行750万股，获得2.8亿美元现金收益；99%以上的53亿美元债务为固定利率，净负债与调整后年化EBITDA之比为4.9倍，固定费用覆盖率为4.6倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理设施业务 - 截至9月30日，运营资产组合有944个设施，超9.6万张运营床位，分布在63家第三方运营商和42个州及英国 [16] - 截至6月30日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率分别降至1.63倍和1.28倍，而截至3月31日的12个月分别为1.81倍和1.44倍；2021年第二季度，运营商累计记录约4900万美元联邦刺激资金，第一季度约7400万美元 [16] - 2021年第三季度，包括应用保证金、信用证和其他抵消项，租金和利息收取百分比为99%，排除后降至93%；10月分别为91%和88% [19] 高级住房业务 - 截至第一季度末，高级住房投资组合在资产负债表上的投资总额为23亿美元，所有资产均为三网主租赁，包括24个新收购的Brookdale资产，整体高级住房投资包括美国和英国的157个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [34] - 第二季度末，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率下降4个基点至0.98倍 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理设施行业，Omega投资组合入住率持续改善，目前为76%，约20%的设施达到或超过疫情前入住水平 [7] - 高级住房市场，Maplewood投资组合在疫情初期入住率大幅下降，2020年6月初降至80.4%，2021年8月回升至88.6% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与运营商合作，采取租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置及修订租赁条款等措施应对运营商流动性问题，希望保护资产价值和长期现金流 [8] - 高级住房市场，公司对私人支付高级住房前景持建设性态度，但因疫情和通胀影响，采取更具选择性的投资方法，继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [35] - 投资方面，公司主要业务是购买物业的完整所有权，抵押贷款业务有限，目前投资机会有限，主要关注与现有运营商的非公开交易，英国市场有一定交易量，美国市场投资难度较大 [55][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 熟练护理设施行业有积极趋势，如入住率改善、联邦政府发放250亿美元提供商救济资金、多数州提供补充医疗补助报销；也有消极趋势，如劳动力短缺、工资上涨、使用代理劳动力成本增加、运营商偿还医疗保险预付款影响流动性、入住率恢复速度不确定、联邦和州支持的金额和时间不确定 [7] - 公司认为持续的联邦和州政府支持对长期护理行业复苏至关重要，虽对近期政府举措持谨慎乐观态度，但希望未来提供更多有针对性的支持 [26][30] - 高级住房运营商面临疫情带来的独特挑战，如劳动力短缺导致成本上升，且私人支付高级住房运营商未获得与其他老年护理领域相同水平的政府支持 [32] 其他重要信息 - 9月，美国卫生与公众服务部宣布从提供商救济基金中发放25.5亿美元，包括17亿美元用于一般分配和8.5亿美元用于农村提供商，申请截止日期为10月26日，尚不清楚运营商将获得多少资金 [25] - 佛罗里达州批准1亿美元FMAP资金用于疗养院，但最终每个运营商的支付金额尚不清楚 [26] - Omega设施内的新冠病例数在过去两个月下降，疫苗接种率上升，设施开始接种加强针，联邦政府发布医疗工作者疫苗强制令，截止日期为1月4日 [27] - 劳动力短缺持续存在，影响入住率恢复，2021年至今核心投资组合的代理费用是2019年的4倍多，且可能因疫苗强制令而恶化 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未履行现金义务的运营商Q3收入情况及构成 - 回答: 墨西哥湾海岸第三季度未支付合同款项，但通过应用90万美元保证金和法律权利抵消未付租金，确认7400万美元收入，第四季度将使用次级债务义务抵押品记录7400万美元收入；Agemo第三季度记录1.29亿美元收入，其中4500万美元为7月支付，8400万美元来自保证金和信用证，第四季度剩余合同收入和利息为1.28亿美元，需视Agemo支付情况确认；Guardian第三季度支付所有合同款项，记录9300万美元收入，10月未支付，第四季度收入取决于谈判结果，目前有7400万美元信用证 [37][38][39] 问题2: 未支付现金的运营商备用金继续确认收入的能力 - 回答: 墨西哥湾海岸第四季度末将耗尽抵押品，可能还有约800万美元个人担保；Agemo第四季度剩余11.5万美元保证金，已用于部分支付10月租金 [41] 问题3: 使Agemo租赁恢复合规的措施 - 回答: 讨论正在进行中，可能涉及资产出售或过渡，预计运营商将在第四季度末或第一季度初收到联邦刺激资金，佛罗里达州的刺激资金也可能在同一时间到位 [43] 问题4: 运营商使用代理费用占总补偿或运营费用的百分比及第四季度是否有缓和 - 回答: 未看到代理费用缓和，情况可能在过去一两个季度恶化，不同市场差异较大，需进一步了解代理费用占比 [46][47] 问题5: 处置资产时，私人交易市场对表现不佳资产的需求和定价情况 - 回答: 表现不佳的资产仍能以接近正常市场环境的价格出售，市场需求仍然强劲，希望这种情况能持续 [49][51] 问题6: 当前资本成本与未来潜在外部增长机会的吸引力 - 回答: 公司作为卖方较为成功，但投资机会有限，主要关注与现有运营商的非公开交易，英国市场有一定交易量，美国市场投资难度较大，虽资本成本较高，但公司有现金，资本循环利用有意义 [55][57] 问题7: 未来对抵押贷款投资的偏好 - 回答: 公司主要业务是购买物业的完整所有权，抵押贷款业务有限，仅在特定结构需要时进行 [59] 问题8: 联邦政府为该行业提供额外帮助的情况及游说情况 - 回答: 联邦政府同意发放17亿美元和8.5亿美元相关资金，但难以确定有多少会流向该行业，取决于申请人数量、城乡差异等因素；OCA一直在游说政府提供更多有针对性的支持，医疗保险预付款不太可能取消，大多数运营商将在2022年第一季度末或第二季度初偿还大部分预付款 [63][64][65] 问题9: EBITDA覆盖率分布情况及未来趋势 - 回答: 由于联邦刺激资金减少，覆盖率自然下降，希望季度改善趋势能持续，使覆盖率停止下降并开始回升 [69] 问题10: 疫苗强制令是否会在某些地区导致劳动力压力增加 - 回答: 美国部分地区疫苗接种率较低，这些地区将更受疫苗强制令影响，可能在1月强制令生效时显现 [70]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率保守，分别为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.74美元，而2020年二季度为1.86亿美元，摊薄后每股0.80美元；调整后FFO为2.07亿美元，每股0.85美元 [18] - 二季度收入约2.57亿美元，因一名运营商无法支付租金，将其收入确认方式改为现金制，租金收入减少1740万美元 [19] - 二季度收取了超99%的合同租金、抵押贷款和利息付款，7月为98% [20] - 二季度G&A费用为900万美元，略好于预期；利息费用为5600万美元 [20] - 截至6月30日，无信贷安排下的未偿借款，现金为1亿美元；3月发行7亿美元3.25%的高级票据，用于回购和偿还借款；无债券到期至2023年8月 [22] - 5月推出10亿美元ATM计划，二季度通过ATM和相关计划发行410万股普通股，获得1.54亿美元现金收益，年初至今发行620万股，获得2.31亿美元现金收益 [23] - 截至6月30日，有资金支持的债务与调整后年化EBITDA约为4.9倍，固定费用覆盖率为4.5倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2021年3月31日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.8倍和1.44倍，而2020年12月31日为1.86倍和1.5倍 [28] - 2021年一季度，运营商累计获得约7400万美元联邦刺激资金，四季度约为1.15亿美元 [28] - 若排除联邦刺激资金，2021年一季度12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.24倍和0.9倍，四季度为1.38倍和1.04倍 [29] - 截至2021年3月31日，核心投资组合单季度EBITDAR覆盖率为1.17倍（含联邦刺激资金）和0.83倍（不含），四季度为1.33倍和0.78倍 [30] 高级住房业务 - 截至一季度末，高级住房投资组合投资达22亿美元，包括美国和英国的155处资产，均为三重净主租赁 [52] - 不包括24处Brookdale房产，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率降至1.02倍 [53] - 二季度高级住房投资组合有小幅入住率改善，某些市场有稳定和加强的迹象 [50] - Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场，2020年二季度入住率低至80.4%，2021年6月回升至87.6% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 自1月以来，入住率每月改善，7月至今平均约75.7%，高于1月的72.3% [31] - 6月，一名代表约3000万美元（占年收入3%）的运营商告知无法支付6月约250万美元租金及未来租金 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为运营伙伴长期前景积极，希望联邦和州政府提供短期支持，以克服疫情挑战 [15] - 2021年采取措施改善流动性、资本结构、到期期限和借款成本，下半年将继续评估增强流动性的措施 [21][25] - 与运营商积极讨论，可能对其投资组合进行重组，包括释放设施或出售部分或全部投资组合 [32] - 继续通过ATM使用股权资金，逐步实现目标资本结构 [24] - 对高级住房前景持建设性态度，但疫情使开发更具选择性，将与运营商合作进行战略投资 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司二季度业绩强劲，但运营商面临入住率恢复时间不确定和劳动力短缺问题 [10][11] - 入住率虽有改善，但需超过80%才能缓解疫情对现金流的影响 [12] - 劳动力短缺导致部分设施限制新入住，工资持续上涨，可能形成新的工资基线 [13][14] - 行业需要政府支持，尤其是考虑到Delta变种的潜在影响 [42] - 疫苗接种对控制疫情有积极作用，但员工接种率低，可能加剧劳动力短缺和入住限制 [43] - 居民接种率接近80%是亮点，行业有望避免2020年和2021年初的严重临床影响和相关费用 [44] 其他重要信息 - CMS最终支付规则包括1.2%的费率上调，并推迟了与PDPM相关的5%削减 [38] - 提供商释放基金约有245亿美元未分配资金，部分州宣布为长期护理行业提供额外刺激资金，但最终影响尚不确定 [40][41] - 6月1日，公司为现有运营商提供640万美元抵押贷款融资；7月1日，提供6600万美元；7月14日，完成950万美元的购买租赁交易 [33][34][35] - 2021年二季度，公司剥离6处设施，获得1240万美元；截至6月30日，共剥离30处设施，约2亿美元 [36] - 纽约的ALS Memory Care高层公寓于3月底开业，正在租赁中，租赁势头良好 [48] - 二季度在新建设和战略投资中投入3110万美元，其中1950万美元用于在建项目，1160万美元用于投资组合资本支出再投资计划 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若未来更多运营商出现租金支付问题，公司将如何披露？ - 公司会确保不进行选择性披露，若与投资者讨论潜在问题，会在对话前进行披露，披露相对及时 [60] 问题2: 佛罗里达州和得克萨斯州的报销率、政府支持前景如何，以及得克萨斯州Daybreak的过渡情况？ - 得克萨斯州疫情初期为医疗补助费率增加每日19美元，已延长至今年10月，若联邦紧急计划继续，该增加可能持续；佛罗里达州未提供此类支持，情况日益严峻 [62][63] - Daybreak资产在二季度完成重新租赁或出售，过渡符合预期 [64][66] 问题3: 如何促使佛罗里达州提供更多支持？ - 运营商和游说团体一直在推动，但目前没有明显进展，不过相关努力在增加，公司对此抱有希望 [68] 问题4: 公司新增董事的情况？ - Ed Lowenthal将在任期结束时退休，Dr. Lisa Egbuonu - Davis加入董事会，她有丰富医疗经验，将对公司有帮助 [71][72] 问题5: 公司收购活动相对平静的原因？ - 收购环境不稳定，虽有交易，但情况复杂，英国活动有所增加，未出现大量低价困境资产机会 [78] 问题6: 运营商接收更高 acuity患者对成本结构和费率变化的影响？ - 接收更高 acuity患者的趋势已存在数十年，近期无显著变化，是缓慢演变过程，目前无重大影响 [80] 问题7: 公司对股息支付率的看法，是否会短期超过100%？ - 董事会从未处理过支付率超过100%的情况，曾达到90%范围，公司对此感到舒适，会根据前景判断是否调整股息，长期来看现金流不受重大影响 [82][84] 问题8: 6月无法支付租金的运营商的运营情况，是个别情况还是地区性问题？ - 该运营商面临入住率和劳动力压力，两者相互影响，同时员工和居民流失率较高，无其他特殊情况 [88] 问题9: 运营商是否激励员工接种疫苗，失业救济到期是否有帮助？ - 运营商一直在激励员工接种，有一定效果，Delta变种使更多员工愿意接种；失业救济到期将有助于缓解劳动力短缺 [91][92] 问题10: 其他租户租金支付问题的潜在观察名单情况？ - 观察名单变化不大，覆盖率低于1倍的运营商通常有二次还款来源；受Delta变种影响大的州和地区的运营商易出现流动性问题，公司密切关注相关社区 [95][96] 问题11: 疫情前劳动力成本上升对利润率的影响？ - 2% - 3%的工资通胀会使覆盖率变动几个基点，目前部分地区工资通胀超7% - 8%，但增加入住率是关键，多数运营商仍有生存能力 [98][99] 问题12: 佛罗里达州疫情激增对入住率的影响？ - 从州层面看暂无影响，但有小规模疫情爆发的建筑入住率可能下降 [102] 问题13: 设施内劳动力短缺和工资压力的具体情况？ - 运营商指出护理助理和饮食工作人员是压力点，这些岗位工资14 - 15美元/小时，员工有转向非医疗工作的流动性 [104] 问题14: 未支付租金的租户是否在特定EBITDAR池中？ - 该租户情况不在补充文件披露范围内 [105] 问题15: 收购机会不足的原因是否是价格问题？ - 部分买家积极收购房地产，愿意高价购买，尽管运营可能不佳 [107] 问题16: 能否量化租金支付问题观察名单的收入百分比，下季度是否可能出现类似情况？ - 无法具体量化，公司与所有运营商保持沟通，评估风险；结果取决于联邦资金分配时间和数量，以及佛罗里达州等地区的资金支持情况，目前未与其他运营商进行类似6月的对话 [110][111][113] 问题17: 公司未来是否会更加多元化？ - 公司将继续向合作伙伴运营商配置资本，但高级住房等资产占比约五分之一，预计该比例将随时间上升 [115][116] 问题18: Maplewood入住率达到87%的情况如何？ - Maplewood在疫情期间持续进行营销投资，在某些当地市场得到回报，这可能是入住率较高的原因之一 [118] 问题19: 租赁 escalators 是否有通胀保护？ - 约97% - 98%的租赁为固定 escalators [121] 问题20: 季度内350万美元信用损失拨备的情况？ - 信用损失拨备由多个因素构成，公司需对每笔贷款进行评估并预留准备金，每季度都会有相关损失 [122]

财务数据和关键指标变化 - 一季度调整后每股运营资金（FFO）为0.85美元，可分配资金（FAD）为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，派息率为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - 一季度全美房地产投资信托协会（NAREIT）的FFO为1.7亿美元，摊薄后每股0.71美元，而2020年第一季度为1.81亿美元，每股0.77美元；调整后FFO为2.04亿美元，每股0.85美元 [17] - 一季度收入约2.74亿美元，其中包括约1200万美元的非现金收入，一季度及4月收取了超过99%的合同租金、抵押贷款和利息付款 [18] - 一季度一般及行政费用（G&A）为1040万美元，符合950 - 1050万美元的季度预期 [18] - 一季度利息支出为5600万美元 [19] - 3月发行7亿美元3.25%的2033年4月到期高级票据，回购3.5亿美元2023年到期4.375%的票据并偿还基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的借款，记录约3000万美元的债务提前清偿成本 [19] - 3月31日，12.5亿美元信贷安排下有1.35亿美元未偿还借款，2022年到期的定期贷款安排下有5000万美元未偿还借款；4月30日，完成14.5亿美元无担保信贷安排和5000万美元无担保定期贷款安排，均于2025年4月到期 [20][21] - 2021年第一季度通过自动上架发行（ATM）、股息再投资和普通股购买计划发行200万股普通股，产生7600万美元现金收益 [22] - 3月31日，约97%的55亿美元债务为固定利率，已融资债务与调整后年化息税折旧摊销前利润（EBITDA）约为5.2倍，固定费用覆盖率为4.5倍；调整后预计杠杆率约为5.1倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年12月31日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.86倍和1.5倍，与截至2020年9月30日的1.87倍和1.51倍相比相对持平 [27] - 2020年第四季度，运营商累计记录约1.15亿美元联邦刺激资金，第三季度约为1.02亿美元；若排除联邦刺激资金的影响，2020年第四季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率将分别降至1.38倍和1.04倍，第三季度分别为1.53倍和1.18倍 [29] - 2020年12月31日独立季度核心投资组合的EBITDA覆盖率为1.33倍（含联邦刺激资金）和0.78倍（不含1.15亿美元联邦刺激资金），第三季度分别为1.44倍和0.97倍 [30] 新投资业务 - 2021年1月20日，以5.1亿美元从Healthpeak收购24个高级住房设施，包括与Brookdale Senior Living的现有主租赁协议，该投资组合主要包括辅助生活、独立生活和记忆护理设施，共2552个单元，分布在11个州，与Brookdale的主租赁协议将在2021年产生约4350万美元的合同现金租金，年增长率为2.4% [33][34] - 2021年第一季度，完成佛罗里达州六个熟练护理设施的8300万美元购买租赁交易，这些设施被添加到现有运营商的主租赁协议中，初始现金收益率为9.25%，年增长率为2.25% [35] 高级住房业务 - 第一季度末，公司高级住房投资组合在资产负债表上的投资总额为22亿美元，包括第一季度完成的Brookdale投资；所有高级住房资产均采用三重净主租赁，包括最近收购的24个Brookdale资产；不包括24个Brookdale物业的投资组合，2020年第四季度过去12个月EBITDA租赁覆盖率下降4个基点至1.08倍 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心投资组合的累计入住率在2020年1月为疫情前的84%，秋季降至约75%，12月降至73.3%，1月进一步降至72.3%，2月开始出现复苏迹象，达到72.6%，3月为73.1%；4月至今，入住率继续改善，平均约为73.4% [31][32] - 截至4月30日，基于代表超过90%设施的运营商报告，居民疫苗接种率约为81%，员工接种率约为49%，较上一季度报告的69%和36%有显著提高 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业复苏的关键是入住率恢复到疫情前水平，但不确定入住率的恢复速度是否足以避免行业层面的现金流问题 [12] - 公司继续看好运营合作伙伴的长期前景，但也认识到一些熟练护理和高级住房提供商可能面临短期压力 [14] - 公司计划在2021年继续评估是否需要采取额外措施来增强流动性，同时现有措施为应对疫情的潜在长期影响提供了灵活性，并为潜在收购提供了资金 [23] - 公司在高级住房开发方面采取更具选择性的方法，同时与运营商合作对现有资产进行战略再投资；第一季度在新建设和战略再投资方面投资1680万美元，其中940万美元主要与在建项目相关，其余740万美元与正在进行的投资组合资本支出再投资计划相关 [49] - 行业内熟练护理设施（SNF）定价维持在9% - 9%以上，短期内预计不会下降或上升；公司在第一季度有6亿多美元的收购活动，但SNF机会不多，市场上未出现大量困境SNF，有一些困境辅助生活项目，但价格并不低 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度的强劲业绩感到满意，调整后FFO和可分配资金使其能够维持季度股息 [10] - 公司的流动性和债务到期结构从未如此强劲，有助于应对疫情恢复时间的不确定性 [11] - 疫苗推出后入住率有所稳定并略有上升，但行业复苏仍面临挑战，入住率恢复速度不确定，部分提供商可能出现资金短缺，一些州需要提供更多支持以避免设施财务压力和潜在关闭 [12][13] - 尽管疫苗推出带来了积极变化，但行业仍面临长期恢复的挑战，入住率重建和费用降低需要时间，劳动力短缺仍是运营商的重大担忧 [42] - 公司希望联邦和州政府继续提供财政支持，并在分配剩余或新分配的刺激资金时予以考虑 [43] 其他重要信息 - 提供商救济基金中约有245亿美元剩余，2021年3月11日通过的《美国救援法案》为农村提供商分配了85亿美元，公司运营商希望各州提供新的或增加的刺激措施 [38] - 疫苗推出后，居民和员工病例大幅减少，截至上周，公司建筑中居民和员工病例总数少于550例，涉及建筑少于250座，为去年4月以来的最低水平 [40] - 美国疾病控制与预防中心（CDC）修订了访问和测试建议，减少了已接种疫苗员工的测试要求，放宽了访问限制，这将有助于减轻成本负担，改善居民心理健康，并消除家庭成员将亲人送入长期护理机构的顾虑 [41] - 3月下旬，公司与Maplewood Senior Living合作完成并开放了位于曼哈顿第二大道和第93街的辅助生活记忆护理高层项目，预计最终项目成本约为3.1亿美元，4月运营首月有35人入住 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：若无更多政府直接支持，运营商能继续支付租金多久？ - 公司认为一些评论反映了行业现状，如德州长期护理（LTC）组合的情况；从公司自身来看，运营商到4月支付情况良好，流动性尚可，但若无更多资金，预计下半年运营商将面临压力，行业层面问题可能更早出现；公司认为行业将获得245亿美元中的一部分资金，入住率的恢复时间是关键因素 [53][54] 问题2：若未来几年出现通胀，基于消费者物价指数（CPI）的租赁是否有吸引力？ - 公司目前几乎所有租赁都是固定增长率，平均约为2.3%；过去行业主要采用基于CPI并设上限的租赁方式，但出于多种原因已不再采用，预计不会再转回这种方式，租赁谈判还会涉及其他因素，且长期租赁关系不会轻易改变 [55] 问题3：熟练护理的外部增长机会和定价情况如何？ - 第一季度有6亿多美元的收购活动，但SNF占比小，目前并非机会主义时期，市场上未出现大量困境SNF，有一些困境辅助生活项目，但价格不低；SNF定价维持在9% - 9%以上，短期内预计不会下降或上升 [57][58] 问题4：第一季度到4月入住率上升中，长期护理和短期入住各占多少？ - 难以准确区分，过去两个半月入住率上升约90个基点，幅度不大；长期护理占比大，尽管短期入住人数可能较多，但短期入住周期为15 - 25天，而长期入住标准为一年到一年半 [61] 问题5：公司不提供年度盈利指引是否因行业下半年可能面临压力，如何看待租金延期和租赁条款永久变更的可能性？ - 存在租金延期的可能性，这取决于入住率恢复、政府支持和运营商资产负债表状况等因素；公司认为行业风险可能先影响自身，会考虑以延期形式提供支持，因为最终问题会得到解决，但时间不确定 [66] 问题6：能否预估租户租金延期的规模？ - 由于涉及众多假设，难以预估；可参考无联邦支持时的覆盖率低于1的情况，但这是基于当前入住率水平，还需考虑入住率恢复速度和政府支持的时间和金额等因素 [68] 问题7：如何看待第一季度的收购情况，以及今年剩余时间在熟练护理和高级住房方面的收购前景？ - 与2020年相比，情况更趋于正常，但交易流仍不稳定，难以预测；目前看到一些中小型交易，SNF方面未涉及或看到大型交易；在辅助生活方面，寻找困境项目的努力未取得成果，因为有大量资金追逐这些交易 [72][73] 问题8：如何对当前交易进行承保？ - 不能仅参考正常的过去12个月数据，因为包含疫情结果和刺激资金等因素；需参考2019年疫情前的结果，以及运营商2021年或2022年的预算和预期；承保时需要比正常情况更大的缓冲空间 [74] 问题9：若州和联邦政府支持不足，州政府需要采取什么措施才能确保租户状况良好？ - 部分州需要延续已有的支持措施，并有可能扩大支持范围；大多数州愿意支持该行业，如密歇根、德州和加州；佛罗里达州目前支持较少，希望该州能利用《救援法案》中的资金支持行业 [75][76] 问题10：如何看待医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）关于患者驱动支付模式（PDPM）的规定，以及对未来报销的预期？ - CMS在关于PDPM的规定中列出了多种选择，包括推迟费率变化一年或两年、逐步实施或两者结合；公司认为行业会讨论推迟和逐步实施的组合方式，预计最终会得到合适的解决方案 [81][82] 问题11：疫苗接种率是否存在地域因素？ - 并非完全一致，但差异不大，接种率略有高低之分，但不显著 [83] 问题12：考虑到第一季度的资本运作，如何看待利息费用的走势？ - 发行7亿美元债券，偿还3.5亿美元债务节省约100个基点，同时偿还3.5亿美元基于LIBOR的借款，若不考虑信贷安排借款用于交易等情况，利息费用与目前水平相近 [84] 问题13：如何考虑未来收购的资金来源和杠杆水平趋势？ - 第四季度末债务与EBITDA比率为5倍，本季度约为5.1倍；若进行收购，希望更多通过ATM股权融资，目标是将杠杆率降至5倍 [89] 问题14：SNF运营商的出院模式是否有变化，对未来几个季度入住率回升有何影响？ - 医院出院人数历史上较低，部分转向家庭健康护理；希望随着医院入院人数增加和择期手术恢复，患者能重新回到护理院行业 [93] 问题15：为何熟练护理的资本化率未上升至10%或更高，收购面临的竞争情况如何？ - 主要是因为有大量私募股权资金追逐SNF交易，短期内会维持资本化率 [95] 问题16：物业数量按运营商划分的变动情况是否有值得关注之处？ - 没有特别之处，只是正常的分类变动 [98] 问题17：非合并合资企业（JV）的情况如何，包括出售、收益和减值？ - 公司在一个JV中有15%的股份，该JV出售了约5个设施，获得约1000万美元收益（市场份额约4000万美元），同时有约400万美元的减值，导致增量变化约1000万美元 [100] 问题18：500万美元的非经常性收入是什么，在损益表中如何体现？ - 属于租赁收入，是由于两个运营商的过渡、出售或租赁负债变动产生的；通常会在租赁期内摊销，现在一次性确认 [101] 问题19：如何看待未来入住率和SNF运营商成本的恢复情况？ - 过去几个月入住率的变化只是疫苗推出后的初步反应，希望随着夏季临近入住率能更快上升，但具体情况不确定，有人认为需要12个月恢复，也有人认为需要24个月 [105] 问题20：SNF运营商成本的主要问题是什么？ - 主要问题是劳动力成本，这不仅影响高级住房，也影响整个行业；最低工资上涨、失业救济增加使SNF招聘困难，人员流动增加，需要雇佣更多代理人员，成本更高；疫情前环境就困难，现在更甚 [107] 问题21：员工离开行业是因为失业救济高还是工作困难？ - 是两者的结合，部分人可能是因为失业救济好而进行权衡，也有人是因为行业工作困难而离开 [108] 问题22：3月下旬开放的建筑入住情况如何，预计何时稳定？ - 早期情况令人鼓舞，4月已有30多人入住；项目原计划三年稳定，目前没有理由改变这一预期，市场对该物业反应良好，但仍存在诸多不确定因素 [109]

公司概况 - 公司于1992年上市，拥有69个运营商、945处物业、95,782张床位，总投资97亿美元，企业价值139亿美元，信用评级为BBB-，3年总股东回报率68%，股息收益率7.4%[9] - 管理团队经验丰富，核心成员在行业平均有30多年经验，在公司平均有10多年经验[12][13] 疫情影响 - 2020年1 - 9月入住率下降约9%，10月费用较1月增加约33美元/患者日，第四季度和2021年1月租金收取率超99%[17] 投资亮点 - 投资具有经验丰富、多元化、增长稳定、收益率高、运营模式稳固、资产负债表管理有效等特点，年化调整后资金流自2004年以来增长8.6%，股息收益率7.4%，市盈率11.2倍[23][27][28][31] 资产类别优势 - 熟练护理设施是医院出院患者的主要去向，过去十年一直是最高出院目的地，是最低成本的急性后24小时护理提供者，平均每日成本530美元[37][40][41] - 主要由医疗保险和医疗补助资助，平均患者年龄80岁出头，医疗保险患者平均住院20 - 25天，费用400 - 500美元/天，医疗补助患者平均住院18个月，费用210美元/天[44][46][48] - 由于监管限制，供应增长有限，过去五年平均收益率9.2%，高于其他医疗房地产资产[53][64] 投资组合 - 投资组合EBITDARM为1.87倍，83%为熟练护理/过渡性设施，租金/利息收入中83.1%来自租赁物业，地理和运营商多元化，有69个运营商分布在41个州和英国，EBITDAR为1.51倍，近期供需前景良好，短期租约到期和续约风险小[68][70][71][72] 长期护理投资 - 65岁以上人口预计未来20年增长44%，将推动熟练护理设施需求增加，预计到2030年需求将超过供应[125][131] 财务表现 - 2009 - 2020年总投资复合年增长率19.2%，核心业务收入复合年增长率15.7%，调整后EBITDA复合年增长率17.3%，调整后资金流复合年增长率18.0%[141][143][146][148] - 股息连续17年增长，2020年调整后资金流派息率82.8%，3年、5年、10年总回报率分别为68%、54%、232%[161][165][166] 投资策略 - 自2010年1月以来新投资113亿美元，通过与优质运营商合作、利用低成本资金收购资产实现增长，有望在未来10年规模翻倍[169][176] 流动性与信用 - 12.5亿美元循环信贷额度可用约1.1亿美元，9.2%的资产受限，债务与调整后预估EBITDA比率为5.00倍，调整后固定费用比率>3.5倍，信用评级为BBB - /Baa3[183][187][188][206][207] ESG原则 - 过去五年超65%的开发项目达到LEED认证标准，入选2021年彭博性别平等指数，88%的董事独立，25%为女性[213]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.81美元，可分配资金为每股0.77美元，季度股息维持在每股0.67美元，派息率为调整后FFO的83%和可分配资金的87% [11] - 第四季度NAREIT FFO摊薄后为1.73亿美元，即每股0.73美元，而2019年第四季度为1.76亿美元，即每股0.77美元 [16] - 第四季度调整后FFO为1.92亿美元，即每股0.81美元，收入约为2.64亿美元，其中包括约1200万美元的非现金收入 [17] - 第四季度G&A费用为1040万美元，符合预期；利息费用为5600万美元，较2020年第三季度增加400万美元 [19] - 2020年10月发行7亿美元高级票据，偿还6.83亿美元短期LIBOR借款，终止2.25亿美元LIBOR掉期，记录约1200万美元债务提前清偿费用 [20] - 截至2020年12月31日，信用额度借款1.01亿美元，现金及现金等价物约1.63亿美元，2023年8月前无债券到期 [21] - 2020年3月签订4亿美元10年期利率掉期协议，平均掉期利率约0.87%，2024年到期 [22] - 第四季度通过ATM计划发行420万股普通股，净现金收益1.51亿美元 [22] - 截至12月31日，约95%的52亿美元债务为固定利率，调整后年化EBITDA的负债比率为5倍，固定费用覆盖率为4.3倍 [23] - 调整后预计杠杆率约为4.99倍，已连续五个季度降低杠杆率，目标是维持在5倍以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年12月31日，运营资产组合包括949个设施，超过9.5万张运营床位，分布在69个第三方运营商和39个州及英国 [27] - 2020年第三季度，核心投资组合的EBITDARM和EBITDA覆盖率分别增至1.87倍和1.51倍，而截至6月30日的12个月分别为1.84倍和1.48倍 [27] - 若不考虑联邦刺激资金，2020年第三季度EBITDARM和EBITDA覆盖率将分别降至1.53倍和1.18倍，而第二季度分别为1.61倍和1.26倍 [29] - 2020年9月30日独立季度核心投资组合的EBITDA覆盖率为1.44倍（含联邦刺激资金）和0.97倍（不含），第二季度分别为1.87倍和1.05倍 [30] - 核心投资组合的累计入住率从2020年1月的84%降至12月的72.9%，1月至今继续略有下降，平均约72.1% [33] - 核心投资组合每位患者每天的运营费用从2020年1月到11月增加了约40美元 [35] 新投资业务 - 2020年11月1日，完成7800万美元的购买租赁交易，收购弗吉尼亚州的七个熟练护理设施，初始现金收益率为9.5%，年增长率为2% [36] - 2020年新投资总额约2.6亿美元，包括1.13亿美元的资本支出 [36] - 2021年1月20日，以5.1亿美元收购Healthpeak的24个高级住房设施，包括与Brookdale的现有主租赁协议，预计2021年合同现金租金约4350万美元，年增长率为2.4% [37] 处置业务 - 2020年第四季度，出售16个设施，总收益6400万美元 [38] - 2020年全年，战略性出售35个设施，总收益1.81亿美元 [38] 高级住房业务 - 截至第四季度末，高级住房投资组合（不包括Brookdale投资）总计16亿美元，包括129个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [55] - 2020年第三季度，高级住房投资组合的EBITDA租赁覆盖率下降4个基点至1.12倍 [56] - 第四季度在新建设和战略再投资方面投资1940万美元，其中1280万美元主要用于在建项目，660万美元用于现有投资组合的资本支出再投资计划 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场受疫情影响，第二季度入住率在6月初降至80.4%，8月底回升至84.5%，11月进一步升至85.6% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估必要措施以维持充足流动性，目标是将杠杆率维持在4 - 5倍，最佳水平约为4.75倍 [23][97] - 公司持续关注高级住房业务，与合适合作伙伴共同发展该业务板块，并非战略转移 [75] - 由于COVID - 19疫情不确定性，公司暂不提供2021年盈利指引 [25] - 公司认为Brookdale投资组合长期有增长现金流机会，短期Brookdale资产负债表良好、流动性充足且设施组合在疫情中表现良好 [73] - 公司在高级住房开发上采取更谨慎和选择性的方法，同时与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 持续的联邦和州政府支持对熟练护理和辅助生活行业至关重要，预计至少230亿美元的CARES法案资金未分配，希望新立法增加支持以推动行业2021年复苏 [10] - 疫苗推出有望成为改善入住率的重要催化剂，随着感染率下降和探视限制放宽，入住率可能改善 [34] - 尽管疫苗推出，但疫情影响将长期存在，希望新政府认识到行业紧迫性并扩大支持 [49] - 公司对Brookdale投资组合前景乐观，预计2021年下半年该组合将恢复到疫情前表现 [63] 其他重要信息 - 2020年12月签署的9000亿美元刺激方案使1750亿美元的提供者救济基金增加30亿美元，约230亿美元未分配 [41] - 7月宣布的50亿美元感染控制基金，8月支付25亿美元，20亿美元作为质量激励支付计划，9 - 12月按绩效支付 [42] - 9月宣布的第二阶段一般分配，因税务识别流程延迟，许多辅助生活提供者在12月和1月初收到款项 [44] - 10月宣布的200亿美元第三阶段一般分配增加到245亿美元，12月支付100亿美元，其余预计未来几周支付 [45] - 联邦政府通过分发快速抗原测试提供更具成本效益的测试能力，对长期护理行业至关重要 [47] - 与Maplewood合作的曼哈顿高级住房项目预计最终成本约3.1亿美元，开业待纽约州卫生部许可 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Brookdale的对话进展、租金覆盖率及入住率反弹预期 - 公司与卖方Healthpeak进行了大部分对话，与Brookdale管理团队进行了长时间电话会议，对其管理团队和投资组合前景有信心 [62] - 截至9月30日，12个月滚动租金覆盖率在有联邦刺激资金时约为1:1，无刺激资金时约为0.9 [63] - 预计2021年下半年该投资组合将恢复到疫情前表现 [63] 问题2: Brookdale投资组合的资本支出预期 - 交易中包含3000万美元的资本改善额度，将在2025年前投入使用以改善设施 [67] 问题3: 运营商对转介到SNFs的评论 - 目前谈论趋势还为时过早，尚未收到运营商关于入住率上升的反馈，但预计未来一两个月会有消息 [68] 问题4: 若Brookdale提供转换为RIDEA的机会，公司是否接受 - 公司目前投资组合中没有RIDEA模式，认为该投资组合的三重净租赁结构是合适的，不会考虑转换 [72] 问题5: Brookdale交易的吸引力及公司对高级住房偏好是否转变 - 长期来看，该投资组合有增长现金流机会，购买收益率为8.5%，价格有吸引力；短期来看，Brookdale资产负债表良好、流动性充足且设施组合在疫情中表现良好 [73] - 公司七年前高级住房业务占比低，此后逐年增长，目前占比略超20%，这是持续寻找合适合作伙伴和机会的结果，并非战略转移 [75] 问题6: 公司不提供盈利指引的原因 - 出于谨慎考虑，行业环境可能高度波动，部分运营商急需政府支持，且4月1日开始的提前医疗保险提款还款可能带来问题 [80] 问题7: 审计师要求运营商变更会计基础的情况 - 本季度将一家有持续经营意见的运营商从直线法改为现金法，占年化收入的0.3%，并核销了约60万美元的直线法收入 [82] 问题8: 目前承保SNFs的最大障碍 - 市场上交易较少且规模小，承保环境困难，需考虑刺激资金、入住率下降、运营费用上升等因素，还需进行第三方房地产报告，而当前设施访问受限 [84] 问题9: 老年和熟练护理领域的困境机会情况 - 由于政府大力支持，目前困境机会不如预期多，预计可能在今年晚些时候出现 [90] - 难以确定老年和熟练护理领域哪个困境机会更多，取决于政府支持的分配情况 [93] 问题10: 俄亥俄州州长回购许可证或床位的影响 - 俄亥俄州床位交易多年来一直存在，价格约为每张1万美元，但该州会谨慎考虑地理因素，且闲置床位重新投入使用成本高、难度大，预计不会成为趋势 [95] 问题11: 公司去杠杆化的目标下限 - 公司目标是将杠杆率维持在4 - 5倍，最佳水平约为4.75倍 [97] 问题12: Maplewood投资组合在疫情中的表现及上东区建筑开业情况 - Maplewood投资组合入住率逐渐上升，1月超过85%，该公司在管理入住率和营销方面表现出色 [101] - 上东区建筑预计几周内获得卫生部批准开业，但可能因安全问题延迟 [101] 问题13: 现金基础租户的收入占比及相关问题 - 年化合同收入中约14%为现金基础，新增一家运营商，但占比与上季度基本相同 [106] - 现金基础租户在补充材料第6页的覆盖范围分析中均有体现 [109] - 现金基础决策基于会计规则，与低覆盖率区间无关联，Genesis和GMO占现金基础租户的11% [111][114] - 2020年每季度合同收入收款超过99%，应收账款主要为抵押贷款利息，正常应收账款较少 [116] 问题14: Brookdale投资组合的承保情况及最坏情况 - 公司基于疫情前运营表现对该投资组合进行承保，认为其表现优于可比公司，入住率提升空间不大即可使覆盖率与整体投资组合一致，收购风险较小 [123] - 即使出现疫苗效果不佳、入住率持续下降等最坏情况，Brookdale资产负债表良好、流动性充足，公司认为其生存可能性高 [126] 问题15: 公司游说情况及新政府对行业支持的预期 - 美国医疗保健协会仍在推进与上届政府相同的议程，但由于新政府人员到位不久，提供商救济基金人员尚未确定，目前难以判断未来情况 [129] 问题16: 新政府对家庭健康护理的偏好及影响 - 目前有很多COVID康复患者选择家庭健康护理，但随着疫情缓解，预计患者将回流到SNF行业 [130] 问题17: Brookdale交易中4300万美元租金的含义、增长情况、续约选项及租金入账问题 - 4350万美元是2021年合同现金租金，每年增长2.4% [133][134] - Brookdale有两个10年续约选项，续约租金为当时租金按比例增长，由其自行决定 [136][137] - 预计联邦刺激资金将增加，该投资组合表现优于可比公司，不会出现大幅下滑，目前审计师不要求计提准备金 [139][142] - 该投资组合按直线法入账，GAAP收益率约为9.2% [141] 问题18: 第四季度每股0.81美元的运营率是否适用于未来 - 由于新交易时间、Brookdale投资组合、资产出售、股权发行等因素不确定，难以确定未来运营率，但对第四季度到第一季度情况有信心 [144] 问题19: Brookdale交易是否存在困境因素及公司决策考虑 - 公司认为该投资组合长期有价值，收购时机合适，看重Brookdale的资产负债表，并非短期交易 [147][149] 问题20: 疫情后熟练护理和高级住房的复苏情况 - 复苏主要取决于入住率，熟练护理行业的医疗补助部分与高级住房入住率可能相似，而医疗保险部分可能反弹更快，总体而言熟练护理可能恢复稍快 [155] 问题21: 医护人员疫苗接种率低的原因 - 一方面是员工拒绝接种，需要更多教育；另一方面是12月病例较多，康复14天后才能接种疫苗 [156] 问题22: 资产出售对前十大租户排名和租户集中度的影响 - 资产出售对前十大租户排名和租户集中度无重大影响 [165] - Brookdale将进入前十大租户名单 [166] 问题23: 对家庭健康行业市场份额增长的看法 - 向家庭健康护理转移的趋势已存在多年，疫情可能加速了部分边缘患者的转移，但对公司设施入住率影响不大，且随着人口结构变化，入住率将快速恢复 [170] 问题24: 除Maplewood外其他投资组合是否有类似入住率回升情况 - 未在其他投资组合中看到类似情况，Maplewood入住率回升归因于其资产吸引力、营销努力和等待名单 [173]