公司股权结构 - 截至2022年6月30日，母公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者拥有约3% [156] 公司核心业务 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点关注熟练护理设施、辅助生活设施等 [157] 新冠疫情对公司及运营商的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，自2021年初以来平均有所改善，但2021年末和2022年初因新变种影响增长略有放缓，且未恢复到疫情前水平 [163] - 新冠疫情使公司许多运营商受到显著影响，部分运营商未能按合同付款，公司同意短期延期或允许使用保证金或信用证支付租金 [158] - 运营商受新冠疫情影响，面临收入减少、费用增加问题，且政府支持的持续可用性存在不确定性 [159] - 公司认为运营商的COVID - 19发病率和严重程度与社区发病率水平相关，疫苗接种计划的效果仍不确定 [160] - 运营商因新冠疫情成本显著增加，部分被报销增加抵消，未完全遵守疫苗接种和感染控制要求可能面临调查问题和处罚 [162] - 新冠疫情对公司及其运营商的运营和财务业绩的影响程度取决于未来发展，包括政府额外救济的充足性和及时性、疫情的持续时间、传播和强度等，这些影响不确定且难以预测[173] 公司运营面临的其他挑战 - 公司运营商受到劳动力短缺和劳动力成本增加的不利影响，美国设施收购竞争加剧，减少了增值投资机会 [168] - 医疗行业监管严格，法律法规变化及运营商违规可能影响运营商运营和财务状况，进而对公司产生不利影响 [171] 医疗行业相关政策法规 - 2020年1月31日美国卫生与公众服务部宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年10月13日，期间实施临时监管豁免和新报销规则[172] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起将符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比提高6.2%，该临时增加将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[176] - 《关怀法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，其中2020年5月约95亿美元定向分配给合格的专业护理机构，约25亿美元为基于绩效的激励付款；2021年9月发布255亿美元提供者资金[178] - 《关怀法案》相关的医疗保险和医疗补助预付款项，提供者需从发放日期起一年后开始偿还，前11个月自动扣除25%的医疗保险付款，后6个月增加到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[179] - 《2011年预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年至2021财年，后延长至2031财年；2020年5月1日至2022年3月30日暂停，2022年4月1日至6月30日限制为1%，2022年7月1日起恢复2%；2030财年上半年为2.25%，下半年为3%；2031财年上半年为4%，下半年为0%[180] - 2023财年专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%，归因于3.9%的市场篮子增加因素、1.5个百分点的市场篮子预测误差调整和0.3个百分点的生产率调整，以及专业护理机构预期支付系统费率减少7.8亿美元[185] - 医疗保险和医疗补助服务中心最终确定将患者驱动支付模型平价调整因子重新校准4.6%，分两年逐步实施，将在2023财年和2024财年每年减少专业护理机构支出2.3%，约7.8亿美元[186] - 2021年11月佛罗里达州批准约1亿美元额外联邦医疗援助百分比资金用于疗养院，通过提高医疗补助支付率在三个月内分配；2022 - 23年修订州预算自2022年10月1日起将医疗补助报销率提高7.8%[183] - 2020年5月27日，医疗保险和医疗补助服务中心将物理治疗、职业治疗和言语语言病理学添加到专业护理机构为医疗保险B部分提供的批准远程医疗服务提供者名单中[187] 公司2022年资产交易及投资情况 - 2022年上半年公司收购1.085亿美元房地产资产，包含30个设施，初始现金收益率在8% - 9.5%[192] - 2022年3月和6月，公司在在建工程和资本改进项目分别投资1600万美元和3420万美元[192] - 2022年3月和6月，公司在现有抵押贷款分别预付220万美元和490万美元[192] - 2022年第二季度，Ciena Healthcare偿还1.137亿美元抵押贷款，公司释放6个设施的抵押留置权[192] - 2022年3月和6月，公司分别出售13个和40个设施，净现金收益分别为5430万美元和3.869亿美元，净收益分别为2520万美元和1.388亿美元[192] - 2022年3月和6月，公司分别对4个和6个设施计提减值约770万美元和1120万美元[192] - 2022年3月和6月，公司分别进行5560万美元和8140万美元新的其他投资贷款，加权平均利率分别为12%和10.9%[196] 公司2022年股票相关情况 - 2022年1月，公司董事会授权回购至多5亿美元流通普通股，截至6月30日，分别回购420万股和520万股，平均价格分别为每股27.19美元和27.32美元[193] - 2022年7月21日，董事会宣布2022年第二季度现金股息为每股0.67美元[200] 公司2022年信用损失准备情况 - 2022年第一季度和第二季度，公司分别对Agemo相关担保营运资本贷款计提470万美元和130万美元信用损失准备[196] 公司2022年营收及费用情况 - 2022年第二季度营收2.446亿美元，较2021年同期减少约1280万美元[202] - 2022年第二季度费用1.742亿美元，较2021年同期减少约90万美元[202] - 2022年上半年营收4.94亿美元，较2021年同期减少约3720万美元[205] - 2022年上半年费用3.419亿美元，较2021年同期增加约2440万美元[208] 公司2022年其他收入情况 - 2022年第二季度其他收入2080万美元，较2021年同期增加约1650万美元[204] - 2022年上半年其他收入1.339亿美元，较2021年同期增加约5880万美元[208] 公司2022年来自非合并合资企业收入情况 - 2022年上半年来自非合并合资企业的收入为340万美元，较2021年同期减少约960万美元[209] 公司2022年Nareit FFO情况 - 2022年第二季度Nareit FFO为1.60625亿美元，2021年同期为1.80828亿美元[212] - 2022年上半年Nareit FFO为3.31303亿美元，2021年同期为3.51077亿美元[212] 公司主要现金来源 - 公司主要现金来源包括租金收入、利息收入、循环信贷额度、股息再投资和普通股购买计划、2021年按市价发行计划、设施销售以及抵押贷款和其他投资回报[213] 公司截至2022年6月30日的财务状况 - 截至2022年6月30日，公司总资产95亿美元，总权益39亿美元，总债务54亿美元，债务约占总资本的57.7%[214] - 截至2022年6月30日，公司债务的加权平均年利率为4.1%，98%的未偿本金债务有固定利息支付[215] - 截至2022年6月30日，母公司已发行约49亿美元的高级票据，由Omega OP担保[217] - 截至2022年6月30日，公司约有2.341亿股流通普通股，市值66亿美元[221] - 截至2022年6月30日，公司有2.145亿美元的建设资金承诺，1.57亿美元的投资贷款资金承诺[224] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金共计1.685亿美元，较2021年12月31日增加1.441亿美元[226] 公司2022年上半年股息支付情况 - 2022年上半年，公司向普通股股东支付股息约3.183亿美元，2月15日和5月13日每股支付0.67美元[222] 公司2022年上半年现金流情况 - 2022年上半年，经营活动产生净现金流3.052亿美元，较2021年同期减少7310万美元[227] - 2022年上半年，投资活动净现金流流入2.772亿美元，而2021年同期为流出3.871亿美元[228] - 2022年上半年，融资活动净现金流流出4.368亿美元，较2021年同期增加3.825亿美元[229]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度调整后FFO为每股0.74美元，可分配资金为每股0.65美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的91%和可分配资金的103% [11] - 2022年第一季度NAREIT FFO为1.71亿美元，摊薄后每股0.69美元，2021年第一季度为1.7亿美元，每股0.71美元；调整后FFO为1.84亿美元，每股0.74美元 [19] - 2022年第一季度收入约2.49亿美元，2021年第一季度为2.74亿美元，同比下降主要因2021年第一季度记录了与墨西哥湾沿岸、Agemo和Guardian相关的收入以及资产出售收入 [20] - 截至3月31日，循环信贷安排有3.55亿美元未偿还借款，现金4.91亿美元；4月用部分现金偿还2.55亿美元信贷安排借款，回购1.06亿美元股票，4月底现金约1.7亿美元 [33][34] - 截至3月31日，57亿美元债务中超92%为固定利率；4月信贷安排还款后，54亿美元债务中97%为固定利率；3月31日，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.3倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务组合 - 截至2021年12月31日，核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.48倍和1.14倍，2021年9月30日为1.52倍和1.18倍 [39] - 剔除联邦刺激资金影响，2021年第四季度核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.93倍，第三季度为1.21倍和0.88倍 [40] - 2021年核心组合整体入住率缓慢上升，12月达到75.8%，2022年1月因奥密克戎激增降至74.9%，2月升至75.3%，3月升至76.5%，4月中旬升至77.9% [42] 高级住房组合 - 截至第四季度末，高级住房投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率降至0.94倍，第三季度末为0.97倍 [43] - 2022年第一季度入住率稳步上升，1月为82.3%，2月为82.7%，3月为83.1% [44] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置等方式进行运营商重组，凭借优质资产组合应对重组，减少长期现金流下行风险 [15][16] - 公司进行股票回购，利用资产出售所得资金回购1.33亿美元股票，股票回购计划是有效非稀释性获取资本的工具 [17] - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] - 公司在英国看到更多投资机会，因英国入住率受疫情影响较小、恢复较快且更稳定，目前美国交易多为现有运营商提供的区域性或小型项目 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业入住率在2月和3月开始回升，4月中旬核心入住率达77.9%，较1月上升300个基点，但人员短缺和成本上升仍对运营现金流和新居民入住造成压力，难以预测行业入住率完全恢复和劳动力压力缓解的速度 [13][14] - 公司认为可分配资金支付率升高是暂时的，墨西哥湾沿岸投资组合成功出售和Guardian重组即将完成将助力公司恢复到合理的可分配资金支付率 [12] - 公司对投资组合的弹性和团队解决问题的能力有信心，但仍需警惕未来几个季度的挑战，特别是公共卫生紧急状态结束后可能给运营商带来的压力 [68][69] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4][5] - 电话会议提及非GAAP财务指标，相关指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和新闻稿中查看 [6] - 公司讨论的某些运营商覆盖和财务信息基于运营商提供的数据，未经公司独立验证 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度到第二季度未收和预计收回的收入净变化是多少 - 从FAD角度看，第一季度FAD为1.619亿美元，预计增加1100 - 1150万美元 [65] 问题2: 是否已找到运营商现金流支付的底部 - 就当前讨论的运营商而言可以认为已见底，但未来几个季度仍需谨慎，公共卫生紧急状态结束可能带来额外压力，不过公司对投资组合的弹性和解决问题的能力有信心 [68][69] 问题3: 是否会用预计出售26处房产的收益进行更多股票回购，还是更倾向投资新资产 - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] 问题4: Guardian投资组合重组中8处释放设施的预计租金和开始时间 - 总共20处设施待出售或释放，已过渡13处，剩余7处预计第二季度完成，20处设施总租金或租金等价物约800万美元，已过渡设施将根据过渡时间尽快开始支付租金，剩余7处也将如此 [75][76] 问题5: 26处待售设施中除Guardian资产外的情况及预计资本化率 - 大部分是7处Guardian资产，还有13处来自计划退出投资组合的运营商，4处为闲置资产，账面价值9200 - 9300万美元，预计收益超1.2亿美元，第一季度已确认200万美元相关收入 [77][78] 问题6: 除当前未支付租金的租户外，未来可能列入观察名单的租户比例 - 无法量化比例，有一些小型运营商面临困难，但没有大规模运营商存在支付问题，行业仍面临入住率、劳动力成本等挑战，难以预测未来情况 [81] 问题7: 如何看待CMS最近的费率削减提案，预计对租户群体有何影响，60天评论期内是否会有变化 - 对CMS未更多讨论逐步实施PDPM调整感到失望，希望未来60天内有所改变，避免一次性调整带来负面影响，但最终调整仍会到来，运营商会努力应对 [82][83] 问题8: 美国和英国的资本部署机会如何，卖方市场是否降温，年底前公司是否会有更多机会 - 美国仍是卖方市场，英国机会更多，因英国入住率受疫情影响小、恢复快且更稳定，公司会继续关注英美两国交易，目前美国交易多为区域性或小型项目 [87][88] 问题9: Guardian释放设施活动中，是引入新运营商还是大部分已在租户名单中 - 有一些新运营商进入设施，大部分是出售情况 [89] 问题10: 第一季度未支付的租金和利息在FFO中体现多少 - 有一个运营商的3.4%会体现，但具体总数需后续回电告知 [92] 问题11: 如何连接FFO和FAD的节奏并推进 - 建议以1.62亿美元的FAD数字为基础，加上约1100 - 1150万美元的额外FAD，因有运营商采用现金或直线法记账 [93][94] 问题12: 是否听到超20%的设施实现全面入住率恢复，这是否有地域或运营商方面的共性 - 25%的核心设施从入住率角度已恢复，有一定地理集中在佛罗里达州和得克萨斯州，但这两个州本身设施就多，尚未发现共性 [96][97] 问题13: 目前限制入住的设施数量与去年底相比情况如何 - 限制入住情况严重影响入住率，一些运营商感觉情况不再恶化但趋于稳定，难以确定每天限制入住的设施数量，因人员缺勤等因素会导致情况每天变化 [100][101] 问题14: 医疗保险削减对当前待售资产的投标有可观察到的影响吗 - 没有观察到影响 [104] 问题15: 将运营商置于现金基础记账而非按GAAP记录收入的触发因素是什么 - 主要看租赁期内总租金义务的长期可收回性，若认为能收回则采用直线法记账，还有其他事实和情况会影响判断 [108] 问题16: 为何不提供季度指引，第一季度运营费率能否作为第二季度的参考 - 由于现金收款存在不确定性，虽有运营商恢复支付但无法确定是否持续，公司会提供尽可能多的数据，建议与Bob具体沟通记录方式 [110][111] 问题17: 第二季度是否假设3.4%、2.4%的运营商和Guardian的GAAP收入全额确认 - 是的，但Guardian采用现金基础记账，无直线法部分 [113] 问题18: 补充材料第6页EBITDA租金覆盖率低于1的21家运营商中，目前支付租金和未支付租金的数量分别是多少 - 除脚注5标注的代表14.2%的运营商外，其他都按时支付，脚注5中的运营商处于宽限期 [122] 问题19: 展望下一季度，核心投资组合的覆盖率比率会改善还是恶化 - 入住率是现金流和覆盖率的主要驱动因素，入住率提高预计覆盖率会改善，但目前还不能确定，因奥密克戎影响在1月体现，且需看季度后期入住率改善情况 [119][120] 问题20: 公共卫生紧急状态结束有何影响，新交易的EBITDA覆盖率情况如何 - 结束后将失去FMAP福利，各州支持可能减少，还会失去三天住院豁免权，目前公共卫生紧急状态到7月，希望能延长；新交易的EBITDA覆盖率仍为1.3 - 1.4倍 [125][127] 问题21: CMS的报销提案是否会改变近期股票回购的意愿，回购股票同时通过再投资计划发行股票的理由是什么 - 提案不影响股票回购决策，回购是有效管理资产负债表的方式；公司有股息再投资计划（DRIP），为个人投资者提供再投资机会，此次未关闭该计划 [130][134] 问题22: 补充材料第6页脚注5的租户是暂时不支付还是重组后降低租金使覆盖率变化，低覆盖率运营商是否有途径恢复租金支付，公司投资组合是否代表行业整体情况，是否有需要重点改进的领域 - 脚注5包含处于宽限期和已重组的租户；若入住率恢复到疫情前84%，大部分运营商能摆脱低覆盖率情况，但入住率恢复速度不确定；公司投资组合表现与其他投资组合相当甚至更好；得克萨斯州和佛罗里达州有地理挑战，希望佛罗里达州情况改善 [139][141][145]

公司股权结构 - 截至2022年3月31日，母公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者拥有约3%[141] 公司业务概述 - 公司核心业务是为美国和英国的长期医疗行业提供融资和资本，主要投资于SNF、ALF等医疗相关房地产[142] 租金支付情况 - 2022年第一季度，两家新运营商未按时支付租金，占2022年第一季度总收入（不计冲销影响）的6.1%，公司同意短期延期支付，并允许其中一家运营商使用保证金支付租金[143] - 2022年第一季度，公司允许另外三家运营商使用130万美元保证金支付租金，占2022年第一季度总收入（不计冲销影响）的2.5%[143] 新冠疫情相关情况 - 截至2022年4月27日，公司939个运营设施中有151个（占比16.1%）报告出现新冠病例，包括员工和居民[146] - 2021年8月和9月，美国联邦政府宣布要求SNF和医护人员接种新冠疫苗，2021年11月5日生效，部分豁免期限延长1 - 2个月[149] - 新冠疫情导致公司运营设施入住率下降，虽自2021年初以来有所改善，但未恢复到疫情前水平[150] - 2020年1月31日美国卫生与公众服务部宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年7月15日，期间提供临时监管豁免和新报销规则[158] 政府资金与政策 - 2021年9月宣布为受新冠疫情影响的医疗服务提供商提供255亿美元联邦资金，2021年末开始分配，但资金分配情况不明[151] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》使符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比自2020年1月1日起临时提高6.2%，持续至公共卫生紧急状态结束的日历季度最后一天[163] - 《CARES法案》授权约1780亿美元通过提供者救济基金分配，其中2020年5月约95亿美元定向分配给合格的专业护理机构，约25亿美元为基于绩效的激励付款；2021年9月发布255亿美元提供者资金[164] - 2021年9月美国疾病控制与预防中心宣布拨款5亿美元用于州立疗养院和长期护理“突击队”的人员配备、培训和部署[164][168] - 加速或预支的医疗保险资金还款从发放日期一年后开始，前11个月自动扣除应支付给提供者或供应商的医疗保险款项的25%，后6个月提高到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[166] - 2020年5月1日至12月31日暂停2%的医疗保险扣押付款调整，后多次延长，2022年4月1日起三个月削减1%，7月1日起恢复2%的扣押[167] - 《美国救援计划法案》自2021年4月1日至2022年3月30日将州家庭和社区服务支出的联邦医疗援助百分比提高10个百分点[170] - 2021年11月佛罗里达州批准约1亿美元额外联邦医疗援助百分比资金用于疗养院，通过提高医疗补助支付率在三个月内分配[170] - 2022财年专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[172] - 2020年5月27日CMS将物理治疗、职业治疗和言语语言病理学纳入专业护理机构医疗保险B部分计划的批准远程医疗提供者名单[174] 公司未来展望 - 公司预计未来将继续受到劳动力短缺、劳动力成本上升和设施收购竞争加剧的不利影响[155] - 公司预计将继续根据投资组合评估和运营商重组交易，适时出售资产或资产组合[155] 股票回购与股息 - 2022年1月董事会授权在2025年3月前回购至多5亿美元的流通普通股，第一季度回购980,530股，均价27.84美元/股，4月回购390万股，花费1.061亿美元[178] - 2022年4月21日董事会宣布2022年第一季度现金股息为0.67美元/股[183] - 2022年第一季度，公司回购980,530股普通股，平均价格为每股27.84美元[204] - 2022年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.606亿美元[206] 资产交易情况 - 2022年第一季度公司收购1.085亿美元的房地产资产，包含30个设施，初始现金收益率在8% - 9.5% [180] - 2022年第一季度公司在在建工程和资本改进项目上投资1820万美元，在现有抵押贷款上预支280万美元[180] - 2022年第一季度公司出售27个设施，净现金收入约3.326亿美元，净收益约1.136亿美元[180] - 2022年第一季度公司对房地产物业计提约350万美元的减值损失[180] - 2022年第一季度公司发放2580万美元的新其他投资贷款，加权平均利率8.5%，在现有其他投资贷款上预支7220万美元[181] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度公司收入2.493亿美元，较2021年同期减少约2450万美元；费用1.677亿美元，较2021年同期减少约2340万美元[187] - 2022年第一季度租金收入2.169亿美元，较2021年同期减少2090万美元；抵押贷款利息收入2050万美元，较2021年同期减少310万美元[188] - 2022年第一季度总其他收入1.132亿美元，较2021年同期增加约4230万美元[190] - 2022年第一季度Nareit FFO为1.70678亿美元，2021年同期为1.70249亿美元[193] - 截至2022年3月31日，公司总资产100亿美元，总权益41亿美元，总债务57亿美元，债务占总资本的57.9%[195] - 截至2022年3月31日，公司债务加权平均年利率为3.96%，92%的未偿本金债务有固定利息支付[196] - 截至2022年3月31日，公司约有2.382亿股普通股流通在外，市值74亿美元[203] - 截至2022年3月31日，公司有2.209亿美元承诺资金用于建设新租赁和抵押设施等，4120万美元用于现有其他投资贷款的预付款[208] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总计4.948亿美元，较2021年12月31日增加4.704亿美元[210] - 2022年第一季度，经营活动产生净现金流1.322亿美元，2021年同期为1.76亿美元，减少4380万美元[211] - 2022年第一季度，投资活动净现金流为流入1.773亿美元，2021年同期为流出3.963亿美元，变化5.736亿美元[212]

业绩总结 - Omega Healthcare的总房地产投资为101亿美元，企业价值为126亿美元[9] - Omega的调整后EBITDA在2021年达到1,047百万美元，年均增长率为16.4%[149] - Omega的核心运营收入在2021年达到1,063百万美元，年均增长率为16.0%[146] - 2021年股东总回报为41.4%，年化回报率为7%[166] - 2021年每股可分配资金为0.72美元[197] - 2021年AFFO（每股可分配资金）派息比率为9.1%[160] - 2021年FAD（自由可分配资金）派息比率为92.5%[186] 用户数据 - 2021年第四季度，Omega Healthcare收取的合同租金和抵押贷款支付的比例为92.9%[19] - 约12.2%的运营商在2021年第四季度未支付其合同义务[19] - 2021年第四季度，运营商的合同租金和抵押贷款利息中，约3.5%未支付[20] - 2021年第四季度，运营商的合同租金和抵押贷款利息中，约2.4%未支付[21] - Omega的平均设施统计数据显示，平均每个设施约有100张床位，入住率为74%[54] - 由于COVID-19，2020年2月至2021年1月期间，入住率下降约13%[17] - 2021年11月，患者每日费用比2020年1月增加约33美元[17] 市场展望 - 预计到2030年，75岁及以上人群的SNF需求将超过供应[136] - Omega的投资组合中，32.4%的租赁和抵押贷款到期时间在2024年之前[95] - 预计未来10年内公司规模将翻倍[180] 投资与财务状况 - 自2010年1月以来的新投资总额为122亿美元[173] - 2021年总债务与调整后EBITDA比率为5.28倍[197] - 2021年调整后总债务占总市场资本化的比例为42.2%[197] - 2021年公司债务的99.9%为固定利率债务[193] - Omega的租赁组合中，97%的收入与长期三网租赁相关[88] - Omega的收入中94%与固定利率的租金增长相关，平均固定增长率为2.3%[89] 其他信息 - Omega的投资组合覆盖939个设施，分布在42个州和英国[80] - SNFs在过去五年的平均投资收益率为9.2%[68] - Medicare和Medicaid是Skilled Nursing Facilities的主要资金来源，Medicare的每日费用在450至575美元之间[50][51] - SNFs（熟练护理设施）为Medicaid患者提供平均每日约240美元的24小时医疗护理[67] - Omega的运营商中，70%的投资在过去五年中与现有运营商进行[114] - 2021年股息年化增长率为68.6%[163]

运营商相关情况 - 2021年有4个运营商错过合同付款或告知无法支付租金，6个运营商采用现金收入确认法，这6个运营商在2021年和2020年分别占公司总收入的6.6%和7.3%[115] - 运营商可能无法按时或按预算完成项目，面临获取许可延迟、成本增加等风险[115] - 运营商受疫情多方面影响，包括病例爆发、死亡、运营调整、成本增加、入住率下降等[117][118] 财务处理与减值情况 - 2021年公司注销约3600万美元直线应收租金收入，对Agemo Holdings、Gulf Coast Health Care和Guardian Healthcare的未偿还贷款计提8340万美元减值[115] REIT相关规定 - 作为REIT，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，需依靠外部资本满足未来资本需求[125] - 公司需每年至少将90%的应税收入分配给股东以维持REIT资格，若未分配全部净资本收益或分配比例在90%-100%之间，将按普通和资本利得公司税率纳税[152] 资本筹集风险 - 公司通过股权销售筹集资本的能力部分取决于普通股市场价格，未达市场预期等因素会产生负面影响[126] 债务融资风险 - 债务融资存在风险，信用评级变化会影响业务、限制向股东分配和偿还到期债务的能力[128] 疫情影响 - 疫情导致全球经济、市场等严重中断，影响公司获取资本和资金来源[122] 股息支付限制 - 公司支付股息受信贷协议、契约等限制，未来支付能力无保证[124] LIBOR过渡风险 - 公司可变利率借款余额为5000万美元，与LIBOR挂钩的衍生工具名义价值为4.5亿美元，LIBOR过渡或导致借款成本增加[129] 收购风险 - 公司收购长期护理设施可能面临管理困难、资本需求增加等风险[130] 资产减值风险 - 公司资产包括房地产和贷款，可能面临减值损失，估值和准备金估计基于假设，可能需要调整[131] 债务相关风险 - 公司有大量债务，未来可能增加，债务水平和类型可能对股东产生重要影响[132] - 公司债务文件中的契约限制了运营灵活性，违反契约可能对业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响[133] 房地产相关风险 - 公司房地产所有权面临多种风险，如租赁续约、保险损失、市场流动性等问题[134][136] - 公司房地产投资相对不流动，受多种因素影响，出售可能面临困难并导致减值损失[138] - 公司大量房产位于易受恶劣天气、自然灾害或气候变化影响的地区，可能导致收入损失、成本增加或财产损失[139] 环境责任风险 - 公司作为房地产所有者或贷款人，可能面临环境责任，租户和抵押人可能无法履行赔偿义务[141][142] 行业竞争风险 - 公司所在行业竞争激烈，投资者兴趣增加和行业整合可能加剧竞争，降低盈利能力[143] 投资集中情况 - 2021年12月31日，两家运营商各自占公司投资比例超10%，投资最集中的三个州为佛罗里达州（15%）、得克萨斯州（10%）和密歇根州（6%）[147] - 公司资产集中于长期护理行业，面临地理和运营商集中风险，受区域不利条件影响大[147] 英国脱欧影响 - 英国脱欧使公司英国设施运营商面临供应中断、成本增加、人员招聘困难等风险，还会导致外汇汇率波动[146] 股息分配依赖风险 - 公司依赖Omega OP的分配来支付股息和费用，若Omega OP受限无法分配，会影响公司流动性和财务状况[148] 利益不一致风险 - 公司管理层和董事会成员持有Omega OP合伙权益，其利益可能与公众股东不同[149] 合资企业风险 - 截至2021年12月31日，公司拥有一个合并合资企业和多个非合并合资企业的所有权权益，合资企业存在多种风险[150] 证券发行风险 - 公司发行额外资本股票、认股权证或债务证券可能降低现有证券市场价格，稀释现有股东所有权权益[155] 人员依赖风险 - 公司成功部分取决于能否留住关键人员和吸引合格人员，否则会影响业务战略实施[157] 信息技术风险 - 公司依赖信息技术运营，技术故障、安全漏洞等会损害业务，且需遵守严格监管要求[158] 利息支出相关 - 2021年12月31日止年度，公司与循环信贷安排下未偿还的浮动利率借款相关的利息支出为110万美元，假设未偿还余额不变，利率提高1%不会显著影响循环信贷安排的年度利息支出[234] - 2021年12月31日，公司OP定期贷款未偿还本金5000万美元，通过两份名义利率互换合约进行套期保值，有效将可变利率部分固定在1.84%，假设未偿还余额不变，利率提高1%不会影响年度利息支出[234] 长期固定利率借款公允价值变动 - 2021年12月31日，公司长期固定利率借款的估计公允价值约为56亿美元，利率提高1%将导致长期固定利率借款的公允价值减少约3.198亿美元[235] 远期利率互换合约情况 - 2021年12月31日，公司有4亿美元的远期利率互换合约未到期，记录在合并资产负债表的其他资产中[236] 汇率变动影响 - 基于2021年12月31日止年度的结果，若适用汇率变动10%，公司来自英国的合并投资净收入将相应变动100万美元[237] 外汇远期合约情况 - 2021年12月31日，公司有四份名义金额总计1.74亿英镑的外汇远期合约，用于对冲部分在英国的净投资，合约于2024年3月8日到期[238]

公司参会人员 - 资产管理总监Michele Reber [1] - 首席执行官Taylor Pickett [1] - 首席财务官Robert Stephenson [1] - 首席运营官Daniel Booth [1] - 运营高级副总裁Megan Krull [1] 会议参与者 - Raymond James的Jonathan Hughes [1] - Berenberg的Connor Siversky [1] - Citigroup的Nicholas Joseph [1] - Capital One的Daniel Bernstein [1] - Credit Suisse的Omotayo Okusanya [1] - Mizuho的Vikram Malhotra [1] - Wolfe Research的Andrew Rosivach [1] - Green Street Advisors的John Pawlowski [1] - Bank of America的Joshua Dennerlein [1] 前瞻性声明相关 - 会议中作出的非历史事实陈述可能为前瞻性声明，涉及财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、预期收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [4] - 前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，具体影响因素可查看公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [5] 非GAAP财务指标 - 会议将提及一些非GAAP财务指标 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率占调整后FFO的79%，占可分配资金的83%，约每股0.07美元的可分配资金来自信用证和其他抵押品用于支付租金和利息 [6] - 第三季度NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.73美元，去年同期为1500万美元，摊薄后每股0.06美元；调整后FFO为2.09亿美元，每股0.85美元；收入约2.82亿美元，去年同期为1.19亿美元，同比增长主要因2020年第三季度对3家运营商进行直线和租赁诱导注销1.42亿美元 [10] - 9月30日，14.5亿美元循环信贷安排无未偿还借款，现金约1.03亿美元，2023年8月前无债券到期；第三季度通过ATM和股息再投资及普通股购买计划发行130万股普通股，获得4900万美元现金收益，年初至今发行750万股，获得2.8亿美元现金收益；99%以上的53亿美元债务为固定利率，净负债与调整后年化EBITDA之比为4.9倍，固定费用覆盖率为4.6倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理设施业务 - 截至9月30日，运营资产组合有944个设施，超9.6万张运营床位，分布在63家第三方运营商和42个州及英国 [16] - 截至6月30日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率分别降至1.63倍和1.28倍，而截至3月31日的12个月分别为1.81倍和1.44倍；2021年第二季度，运营商累计记录约4900万美元联邦刺激资金，第一季度约7400万美元 [16] - 2021年第三季度，包括应用保证金、信用证和其他抵消项，租金和利息收取百分比为99%，排除后降至93%；10月分别为91%和88% [19] 高级住房业务 - 截至第一季度末，高级住房投资组合在资产负债表上的投资总额为23亿美元，所有资产均为三网主租赁，包括24个新收购的Brookdale资产，整体高级住房投资包括美国和英国的157个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [34] - 第二季度末，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率下降4个基点至0.98倍 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理设施行业，Omega投资组合入住率持续改善，目前为76%，约20%的设施达到或超过疫情前入住水平 [7] - 高级住房市场，Maplewood投资组合在疫情初期入住率大幅下降，2020年6月初降至80.4%，2021年8月回升至88.6% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与运营商合作，采取租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置及修订租赁条款等措施应对运营商流动性问题，希望保护资产价值和长期现金流 [8] - 高级住房市场，公司对私人支付高级住房前景持建设性态度，但因疫情和通胀影响，采取更具选择性的投资方法，继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [35] - 投资方面，公司主要业务是购买物业的完整所有权，抵押贷款业务有限，目前投资机会有限，主要关注与现有运营商的非公开交易，英国市场有一定交易量，美国市场投资难度较大 [55][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 熟练护理设施行业有积极趋势，如入住率改善、联邦政府发放250亿美元提供商救济资金、多数州提供补充医疗补助报销；也有消极趋势，如劳动力短缺、工资上涨、使用代理劳动力成本增加、运营商偿还医疗保险预付款影响流动性、入住率恢复速度不确定、联邦和州支持的金额和时间不确定 [7] - 公司认为持续的联邦和州政府支持对长期护理行业复苏至关重要，虽对近期政府举措持谨慎乐观态度，但希望未来提供更多有针对性的支持 [26][30] - 高级住房运营商面临疫情带来的独特挑战，如劳动力短缺导致成本上升，且私人支付高级住房运营商未获得与其他老年护理领域相同水平的政府支持 [32] 其他重要信息 - 9月，美国卫生与公众服务部宣布从提供商救济基金中发放25.5亿美元，包括17亿美元用于一般分配和8.5亿美元用于农村提供商，申请截止日期为10月26日，尚不清楚运营商将获得多少资金 [25] - 佛罗里达州批准1亿美元FMAP资金用于疗养院，但最终每个运营商的支付金额尚不清楚 [26] - Omega设施内的新冠病例数在过去两个月下降，疫苗接种率上升，设施开始接种加强针，联邦政府发布医疗工作者疫苗强制令，截止日期为1月4日 [27] - 劳动力短缺持续存在，影响入住率恢复，2021年至今核心投资组合的代理费用是2019年的4倍多，且可能因疫苗强制令而恶化 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未履行现金义务的运营商Q3收入情况及构成 - 回答: 墨西哥湾海岸第三季度未支付合同款项，但通过应用90万美元保证金和法律权利抵消未付租金，确认7400万美元收入，第四季度将使用次级债务义务抵押品记录7400万美元收入；Agemo第三季度记录1.29亿美元收入，其中4500万美元为7月支付，8400万美元来自保证金和信用证，第四季度剩余合同收入和利息为1.28亿美元，需视Agemo支付情况确认；Guardian第三季度支付所有合同款项，记录9300万美元收入，10月未支付，第四季度收入取决于谈判结果，目前有7400万美元信用证 [37][38][39] 问题2: 未支付现金的运营商备用金继续确认收入的能力 - 回答: 墨西哥湾海岸第四季度末将耗尽抵押品，可能还有约800万美元个人担保；Agemo第四季度剩余11.5万美元保证金，已用于部分支付10月租金 [41] 问题3: 使Agemo租赁恢复合规的措施 - 回答: 讨论正在进行中，可能涉及资产出售或过渡，预计运营商将在第四季度末或第一季度初收到联邦刺激资金，佛罗里达州的刺激资金也可能在同一时间到位 [43] 问题4: 运营商使用代理费用占总补偿或运营费用的百分比及第四季度是否有缓和 - 回答: 未看到代理费用缓和，情况可能在过去一两个季度恶化，不同市场差异较大，需进一步了解代理费用占比 [46][47] 问题5: 处置资产时，私人交易市场对表现不佳资产的需求和定价情况 - 回答: 表现不佳的资产仍能以接近正常市场环境的价格出售，市场需求仍然强劲，希望这种情况能持续 [49][51] 问题6: 当前资本成本与未来潜在外部增长机会的吸引力 - 回答: 公司作为卖方较为成功，但投资机会有限，主要关注与现有运营商的非公开交易，英国市场有一定交易量，美国市场投资难度较大，虽资本成本较高，但公司有现金，资本循环利用有意义 [55][57] 问题7: 未来对抵押贷款投资的偏好 - 回答: 公司主要业务是购买物业的完整所有权，抵押贷款业务有限，仅在特定结构需要时进行 [59] 问题8: 联邦政府为该行业提供额外帮助的情况及游说情况 - 回答: 联邦政府同意发放17亿美元和8.5亿美元相关资金，但难以确定有多少会流向该行业，取决于申请人数量、城乡差异等因素；OCA一直在游说政府提供更多有针对性的支持，医疗保险预付款不太可能取消，大多数运营商将在2022年第一季度末或第二季度初偿还大部分预付款 [63][64][65] 问题9: EBITDA覆盖率分布情况及未来趋势 - 回答: 由于联邦刺激资金减少，覆盖率自然下降，希望季度改善趋势能持续，使覆盖率停止下降并开始回升 [69] 问题10: 疫苗强制令是否会在某些地区导致劳动力压力增加 - 回答: 美国部分地区疫苗接种率较低，这些地区将更受疫苗强制令影响，可能在1月强制令生效时显现 [70]

公司股权结构 - 截至2021年9月30日，母公司持有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者持有约3% [147] 应收账款冲销与减值 - 2020财年，公司因四家运营商受疫情影响将其收入确认改为现金制，并冲销约1.43亿美元的应收账款等[148] - 2021年前九个月，公司冲销约2080万美元的直线法应收账款，第三季度记录与Agemo两笔未偿贷款相关的1670万美元减值费用[149] - 2021年前九个月，除Gulf Coast外，公司还因将三个运营商改为现金收入确认法，冲销了340万美元的直线租金应收款余额，这三个运营商2021年和2020年前九个月分别占总收入的0.3%和0.5%（排除2021年相关冲销影响）[212] 运营商经营情况 - 截至2021年9月30日，错过租金或利息支付等情况的运营商分别占2021年和2020年前九个月总收入的7.6%和9.3% [149] - 2021年10月，Guardian未能支付26个运营设施的租金和1.125亿美元抵押贷款的利息[148] - 2021年10月14日，Gulf Coast根据美国破产法第11章启动自愿破产程序[148] - 2021年10月，Gulf Coast依据美国破产法第11章启动自愿破产程序[194] - 2021年10月，Guardian未支付租金和利息，公司与其协商重组未达成协议[195] - 2021年8 - 9月Agemo未支付租金和利息，2021年和2020年前九个月，Agemo分别占公司总收入的4.7%和6.0%（排除2020年相关冲销影响）[201] - 2021年第二季度Gulf Coast停止支付租金，2021年前九个月和2020年分别占公司总收入的2.6%和2.8%（排除2021年相关冲销影响），公司已采取一系列措施应对[206][207] 新冠疫情相关情况 - 2021年10月27日，公司949个运营设施中有263个（27.7%）报告有新冠病例，较2020年12月22日的64%有所下降，但高于7月27日的16% [151] - 2021年8月和9月，美国联邦政府宣布要求SNF和医护人员接种新冠疫苗，11月5日生效的紧急实施条例要求相关人员在指定时间完成接种[152] - 2020年美国通过联邦CARES法案等为SNF等提供大量政府支持，2021年联邦和部分州的救济工作受限[153] - 2021年9月宣布为受疫情影响的医疗保健提供者提供255亿美元联邦资金，但资金分配情况不明[153] - 2020年1月31日美国宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年1月16日，期间HHS提供临时监管豁免和新报销规则[159] - 2020年《家庭第一冠状病毒应对法案》使各州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，自2020年1月1日起生效，持续至公共卫生紧急状态结束的日历季度最后一天[162] 政府资金支持 - 2020年《CARES法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，2021年9月HHS宣布通过该法案和《美国救援计划法案》提供255亿美元的提供者资金[164] - 2020年5月HHS宣布向合格的熟练护理机构提供约95亿美元的定向分配资金，其中约25亿美元为基于绩效的激励付款[165] - 2021年9月HHS宣布发放255亿美元资金，包括170亿美元的第四阶段提供者救济基金付款和85亿美元的农村提供者资金[165] - 2021年9月CDC宣布拨款5亿美元用于州立养老院和长期护理“突击队”的人员配备、培训和部署[165][169] - 2022财年SNF的医疗保险A部分总付款预计比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[172] - 2021年11月4日佛罗里达州批准约1亿美元的额外FMAP资金用于养老院，将通过提高医疗补助费率在三个月内分配[171] 公司收入情况 - 2021年第三季度公司收入总计2.817亿美元，比2020年同期增加约1.625亿美元[176] - 2021年第三季度租金收入增加主要源于净减少直线租金应收款和租赁激励注销以及设施收购等，部分被加速某些现有租赁负债等因素抵消[176] - 2021年前三季度收入为8.129亿美元，较2020年同期增加约1.843亿美元[179] - 2021年第三季度其他收入为5480万美元，较2020年同期增加约5650万美元[178] - 2021年前三季度其他收入为1.299亿美元，较2020年同期增加约1.176亿美元[182] 公司费用情况 - 2021年第三季度费用为1.942亿美元，较2020年同期减少约1800万美元[177] - 2021年前三季度费用为5.604亿美元，较2020年同期增加约1800万美元[181] 公司FFO情况 - 2021年前三季度Nareit FFO为5.31735亿美元，2020年同期为3.82622亿美元[186] 公司资产收购与投资 - 2021年前九个月公司进行多笔资产收购，总投资6.04亿美元[188] - 2021年第三季度公司投资2000万美元于SafelyYou，获5%优先股及5%普通股认股权证[193] - 2021年第一季度公司将14个Daybreak设施转让给现有运营商并出售2个，第二季度出售剩余2个，转让该组合实现的年租金或租金等价物为1660万美元[198] 公司资产减值 - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，公司分别对6个和13个设施记录了约490万美元和4250万美元的减值[199] 公司净应收款变化 - 2021年9月30日与2020年12月31日相比，各类净应收款有变化，如合同应收款净额从1040.8万美元增至1665.8万美元等[200] 公司对Agemo贷款情况 - 截至2021年9月30日，公司对Agemo有两笔未偿贷款，分别为3200万美元的定期贷款和2500万美元的担保营运资本贷款，2021年第三季度记录了1670万美元的信贷损失准备[204][205] 公司财务状况 - 截至2021年9月30日，公司总资产98亿美元，总权益42亿美元，债务53亿美元，占总资本的55.7%[214] 公司信贷与贷款协议 - 2021年4月30日，公司签订新的14.5亿美元高级无抵押多货币循环信贷协议，取代之前的12.5亿美元协议，还签订了5000万美元高级无抵押定期贷款协议，取代2017年的同类协议[215][218] 公司票据发行 - 2021年3月，公司发行7亿美元2033年到期的3.250%高级票据，记录了约2970万美元的相关费用[220] 公司金融衍生品协议 - 2020年3月27日公司签订五份远期起息互换协议，总额4亿美元，固定利率约0.8675%，2021年3月停止套期会计处理[223] - 2019年5月公司签订两份利率互换协议，名义本金总额5000万美元，用于对冲OP定期贷款可变利率利息支付现金流波动风险[224] - 2021年3月公司签订四份外汇远期合约，名义本金总额1.74亿英镑，2024年3月8日到期，用于对冲英国净投资部分风险[226] 公司高级票据情况 - 截至2021年9月30日，母公司已发行约49亿美元高级票据，由Omega OP担保[227] 公司股票发售计划 - 2015年第三季度公司启动2015年“按市价”发售计划，出售5亿美元普通股；2021年第二季度终止该计划并启动2021年“按市价”发售计划，最高可出售10亿美元普通股，销售佣金不超过每股总售价2%[231][232] - 2021年前九个月，2021年和2015年“按市价”发售计划共发行420万股，平均净价每股36.56美元，总收益1.551亿美元，佣金330万美元，净收益1.518亿美元[233] 公司股息再投资与购买计划 - 2021年前九个月，股息再投资和普通股购买计划共发行330万股，总收益1.245亿美元[234] 公司剩余承诺资金 - 截至2021年9月30日，公司剩余承诺资金为2.41134亿美元，其中包括华盛顿特区房地产项目1.777亿美元的再开发承诺[235] 公司股息支付 - 2021年前九个月，公司向普通股股东支付股息约4.771亿美元，2021年2月、5月、8月和11月每股股息均为0.67美元[238] 公司现金情况 - 截至2021年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为1.06亿美元，较2020年12月31日减少6160万美元[243] 公司市场风险敞口 - 截至2021年9月30日的季度，公司主要市场风险敞口及其管理方式较2020年12月31日年度报告披露内容无重大变化[248] 公司披露控制与程序 - 管理层评估截至2021年9月30日公司披露控制与程序设计和运行有效[251] 公司财务报告内部控制 - 截至2021年9月30日的季度，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[252] 公司法律诉讼事项 - 法律诉讼事项参考财务报表附注18[253]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率保守，分别为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.74美元，而2020年二季度为1.86亿美元，摊薄后每股0.80美元；调整后FFO为2.07亿美元，每股0.85美元 [18] - 二季度收入约2.57亿美元，因一名运营商无法支付租金，将其收入确认方式改为现金制，租金收入减少1740万美元 [19] - 二季度收取了超99%的合同租金、抵押贷款和利息付款，7月为98% [20] - 二季度G&A费用为900万美元，略好于预期；利息费用为5600万美元 [20] - 截至6月30日，无信贷安排下的未偿借款，现金为1亿美元；3月发行7亿美元3.25%的高级票据，用于回购和偿还借款；无债券到期至2023年8月 [22] - 5月推出10亿美元ATM计划，二季度通过ATM和相关计划发行410万股普通股，获得1.54亿美元现金收益，年初至今发行620万股，获得2.31亿美元现金收益 [23] - 截至6月30日，有资金支持的债务与调整后年化EBITDA约为4.9倍，固定费用覆盖率为4.5倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2021年3月31日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.8倍和1.44倍，而2020年12月31日为1.86倍和1.5倍 [28] - 2021年一季度，运营商累计获得约7400万美元联邦刺激资金，四季度约为1.15亿美元 [28] - 若排除联邦刺激资金，2021年一季度12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.24倍和0.9倍，四季度为1.38倍和1.04倍 [29] - 截至2021年3月31日，核心投资组合单季度EBITDAR覆盖率为1.17倍（含联邦刺激资金）和0.83倍（不含），四季度为1.33倍和0.78倍 [30] 高级住房业务 - 截至一季度末，高级住房投资组合投资达22亿美元，包括美国和英国的155处资产，均为三重净主租赁 [52] - 不包括24处Brookdale房产，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率降至1.02倍 [53] - 二季度高级住房投资组合有小幅入住率改善，某些市场有稳定和加强的迹象 [50] - Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场，2020年二季度入住率低至80.4%，2021年6月回升至87.6% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 自1月以来，入住率每月改善，7月至今平均约75.7%，高于1月的72.3% [31] - 6月，一名代表约3000万美元（占年收入3%）的运营商告知无法支付6月约250万美元租金及未来租金 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为运营伙伴长期前景积极，希望联邦和州政府提供短期支持，以克服疫情挑战 [15] - 2021年采取措施改善流动性、资本结构、到期期限和借款成本，下半年将继续评估增强流动性的措施 [21][25] - 与运营商积极讨论，可能对其投资组合进行重组，包括释放设施或出售部分或全部投资组合 [32] - 继续通过ATM使用股权资金，逐步实现目标资本结构 [24] - 对高级住房前景持建设性态度，但疫情使开发更具选择性，将与运营商合作进行战略投资 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司二季度业绩强劲，但运营商面临入住率恢复时间不确定和劳动力短缺问题 [10][11] - 入住率虽有改善，但需超过80%才能缓解疫情对现金流的影响 [12] - 劳动力短缺导致部分设施限制新入住，工资持续上涨，可能形成新的工资基线 [13][14] - 行业需要政府支持，尤其是考虑到Delta变种的潜在影响 [42] - 疫苗接种对控制疫情有积极作用，但员工接种率低，可能加剧劳动力短缺和入住限制 [43] - 居民接种率接近80%是亮点，行业有望避免2020年和2021年初的严重临床影响和相关费用 [44] 其他重要信息 - CMS最终支付规则包括1.2%的费率上调，并推迟了与PDPM相关的5%削减 [38] - 提供商释放基金约有245亿美元未分配资金，部分州宣布为长期护理行业提供额外刺激资金，但最终影响尚不确定 [40][41] - 6月1日，公司为现有运营商提供640万美元抵押贷款融资；7月1日，提供6600万美元；7月14日，完成950万美元的购买租赁交易 [33][34][35] - 2021年二季度，公司剥离6处设施，获得1240万美元；截至6月30日，共剥离30处设施，约2亿美元 [36] - 纽约的ALS Memory Care高层公寓于3月底开业，正在租赁中，租赁势头良好 [48] - 二季度在新建设和战略投资中投入3110万美元，其中1950万美元用于在建项目，1160万美元用于投资组合资本支出再投资计划 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若未来更多运营商出现租金支付问题，公司将如何披露？ - 公司会确保不进行选择性披露，若与投资者讨论潜在问题，会在对话前进行披露，披露相对及时 [60] 问题2: 佛罗里达州和得克萨斯州的报销率、政府支持前景如何，以及得克萨斯州Daybreak的过渡情况？ - 得克萨斯州疫情初期为医疗补助费率增加每日19美元，已延长至今年10月，若联邦紧急计划继续，该增加可能持续；佛罗里达州未提供此类支持，情况日益严峻 [62][63] - Daybreak资产在二季度完成重新租赁或出售，过渡符合预期 [64][66] 问题3: 如何促使佛罗里达州提供更多支持？ - 运营商和游说团体一直在推动，但目前没有明显进展，不过相关努力在增加，公司对此抱有希望 [68] 问题4: 公司新增董事的情况？ - Ed Lowenthal将在任期结束时退休，Dr. Lisa Egbuonu - Davis加入董事会，她有丰富医疗经验，将对公司有帮助 [71][72] 问题5: 公司收购活动相对平静的原因？ - 收购环境不稳定，虽有交易，但情况复杂，英国活动有所增加，未出现大量低价困境资产机会 [78] 问题6: 运营商接收更高 acuity患者对成本结构和费率变化的影响？ - 接收更高 acuity患者的趋势已存在数十年，近期无显著变化，是缓慢演变过程，目前无重大影响 [80] 问题7: 公司对股息支付率的看法，是否会短期超过100%？ - 董事会从未处理过支付率超过100%的情况，曾达到90%范围，公司对此感到舒适，会根据前景判断是否调整股息，长期来看现金流不受重大影响 [82][84] 问题8: 6月无法支付租金的运营商的运营情况，是个别情况还是地区性问题？ - 该运营商面临入住率和劳动力压力，两者相互影响，同时员工和居民流失率较高，无其他特殊情况 [88] 问题9: 运营商是否激励员工接种疫苗，失业救济到期是否有帮助？ - 运营商一直在激励员工接种，有一定效果，Delta变种使更多员工愿意接种；失业救济到期将有助于缓解劳动力短缺 [91][92] 问题10: 其他租户租金支付问题的潜在观察名单情况？ - 观察名单变化不大，覆盖率低于1倍的运营商通常有二次还款来源；受Delta变种影响大的州和地区的运营商易出现流动性问题，公司密切关注相关社区 [95][96] 问题11: 疫情前劳动力成本上升对利润率的影响？ - 2% - 3%的工资通胀会使覆盖率变动几个基点，目前部分地区工资通胀超7% - 8%，但增加入住率是关键，多数运营商仍有生存能力 [98][99] 问题12: 佛罗里达州疫情激增对入住率的影响？ - 从州层面看暂无影响，但有小规模疫情爆发的建筑入住率可能下降 [102] 问题13: 设施内劳动力短缺和工资压力的具体情况？ - 运营商指出护理助理和饮食工作人员是压力点，这些岗位工资14 - 15美元/小时，员工有转向非医疗工作的流动性 [104] 问题14: 未支付租金的租户是否在特定EBITDAR池中？ - 该租户情况不在补充文件披露范围内 [105] 问题15: 收购机会不足的原因是否是价格问题？ - 部分买家积极收购房地产，愿意高价购买，尽管运营可能不佳 [107] 问题16: 能否量化租金支付问题观察名单的收入百分比，下季度是否可能出现类似情况？ - 无法具体量化，公司与所有运营商保持沟通，评估风险；结果取决于联邦资金分配时间和数量，以及佛罗里达州等地区的资金支持情况，目前未与其他运营商进行类似6月的对话 [110][111][113] 问题17: 公司未来是否会更加多元化？ - 公司将继续向合作伙伴运营商配置资本，但高级住房等资产占比约五分之一，预计该比例将随时间上升 [115][116] 问题18: Maplewood入住率达到87%的情况如何？ - Maplewood在疫情期间持续进行营销投资，在某些当地市场得到回报，这可能是入住率较高的原因之一 [118] 问题19: 租赁 escalators 是否有通胀保护？ - 约97% - 98%的租赁为固定 escalators [121] 问题20: 季度内350万美元信用损失拨备的情况？ - 信用损失拨备由多个因素构成，公司需对每笔贷款进行评估并预留准备金，每季度都会有相关损失 [122]

公司权益结构 - 截至2021年6月30日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者拥有约3% [127] 运营商租金问题 - 2021年6月，一家占公司2021年和2020年上半年约3%收入的运营商告知无法在可预见的未来支付租金，截至6月30日，公司有250万美元的合同租金未收回，并冲销了该运营商250万美元的保证金，本季度冲销了约1740万美元的直线应收款 [129] 运营设施COVID - 19病例情况 - 截至2021年7月27日，公司949个运营设施中有153个（16%）报告有COVID - 19病例，低于2020年12月22日的614个（64%）和2021年4月27日的212个（22%） [130] 运营商持续经营疑虑 - 2020年第三和第四季度，四家运营商在财务报表中表示对其持续经营能力存在重大疑虑 [132] 公共卫生紧急状态 - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该状态已延长至2021年10月17日 [139] 医疗保健相关政策拨款 - 美国联邦通过《关怀法案》和提供者救济基金拨款1780亿美元给医疗保健提供者[142][143] - 2020年1月1日起，符合条件的州和地区医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，有效期至公共卫生紧急状态结束的日历季度最后一天[142] - 2020年5月，约95亿美元定向拨款将提供给合格的专业护理机构，其中约25亿美元为基于绩效的激励付款[144] - 2021年3月11日，《美国救援计划法案》为提供者救济基金增加约85亿美元，仅限农村提供者和供应商[144] - 截至2021年3月15日，提供者救济基金剩余未分配资金少于290亿美元[145] 专业护理机构医疗保险付款 - 2022财年，专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计将增加4.1亿美元，即1.2%[153] 公司收入情况 - 2021年第二季度，公司收入总计2.574亿美元，较2020年同期增加约100万美元[158] - 2021年上半年收入为5.312亿美元，较2020年同期增加约2180万美元[161] 公司费用情况 - 2021年第二季度，公司费用总计1.751亿美元，较2020年同期增加约710万美元[159] - 2021年上半年费用为3.663亿美元，较2020年同期增加约3600万美元[162] 公司其他收入情况 - 2021年第二季度，公司其他收入总计430万美元，较2020年同期减少约870万美元[160] - 2021年上半年其他收入为7520万美元，较2020年同期增加约6120万美元[163] 公司优先票据发行情况 - 2020年第四季度发行7亿美元2031年到期的优先票据，2021年第一季度发行7亿美元2033年到期的优先票据[159] - 2021年3月，公司发行7亿美元2033年到期、利率3.250%的高级票据，发行价为面值的99.304%，记录相关费用约2970万美元[188] 公司Nareit FFO情况 - 2021年第二季度末Nareit FFO为3.511亿美元，2020年同期为3.675亿美元[165] 公司重大资产收购投资情况 - 2021年前六个月重大资产收购投资总计5.944亿美元，初始年现金收益率分别为8.43%和9.25%[168] 公司设施出售情况 - 2021年第一季度出售24个设施，净现金收益约1.883亿美元，净收益约1.003亿美元；第二季度出售6个设施，净现金收益约1290万美元，净收益约410万美元[162][173] 公司房地产减值情况 - 2021年第一季度房地产减值约2870万美元，第二季度约880万美元[174] 公司净应收账款情况 - 截至2021年6月30日，净应收账款总计2.29509亿美元，2020年12月31日为2.34666亿美元[175] 公司定期贷款未偿还金额情况 - 截至2021年6月30日，Genesis两笔定期贷款未偿还金额分别约为6820万美元和1890万美元[177][179] 公司资产、权益和债务情况 - 截至2021年6月30日，公司总资产98亿美元，总权益42亿美元，债务53亿美元，占总资本的约55.9%[182] 公司循环信贷协议情况 - 2021年4月30日，公司签订新的14.5亿美元高级无抵押多货币循环信贷协议，取代之前12.5亿美元的协议，最高承贷额可增至25亿美元[183] - 循环信贷利率为伦敦银行同业拆借利率加适用百分比（95至185个基点），2025年4月30日到期，可分两期各展期6个月，美元额度11.5亿美元，其他货币额度3亿美元[184] 公司高级票据担保情况 - 截至2021年6月30日，公司已发行高级票据本金约49亿美元，由Omega OP担保[191] 公司股票发售计划情况 - 2021年第二季度，公司终止2015年的“按市价”股票发售计划，开启新的最高10亿美元的发售计划，销售佣金不超过每股总售价的2%[196] 公司“按市价”发售计划发行股票情况 - 2021年上半年，公司通过“按市价”发售计划发行股票，3个月内发行250万股，平均净价36.23美元，总收益9.24亿美元；6个月内发行410万股，平均净价36.60美元，总收益15.38亿美元[197] 公司股息再投资和普通股购买计划发行股票情况 - 2021年上半年，公司通过股息再投资和普通股购买计划发行股票，3个月内发行160万股，总收益6.18亿美元；6个月内发行200万股，总收益7.73亿美元[199] 公司剩余承诺资金情况 - 截至2021年6月30日，公司剩余建设等承诺资金为1.24247亿美元，不包括其他投资承诺约6760万美元[200][201] 公司向普通股股东支付股息情况 - 2021年上半年，公司向普通股股东支付股息约3.165亿美元，2月16日和5月17日每股支付0.67美元[203] 公司现金及等价物情况 - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金共计1.046亿美元，较2020年12月31日减少6300万美元[207] 公司融资活动现金流情况 - 2021年上半年融资活动净现金流流出5430万美元，2020年同期为流出2.241亿美元[210] - 融资活动提供的现金变化为1.698亿美元[210] 公司融资相关指标变化情况 - 2021年普通股发行现金收益较2020年同期增加1.489亿美元[210] - 2021年股息再投资计划净收益较2020年同期增加7350万美元[210] - 2021年其他长期借款净收益较2020年同期增加780万美元[210] - 2021年融资相关成本支付较2020年同期增加4810万美元[210] - 2021年支付的股息较2020年同期增加940万美元[210] 公司市场风险敞口情况 - 2021年第二季度公司主要市场风险敞口及其管理方式与2020年年报披露相比无重大变化[211]