公司权益结构 - 截至2021年3月31日，公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，投资者拥有约3% [139] 租金收取情况 - 2020年全年和2021年第一季度，公司从运营商处收取了几乎所有合同租金（疫情前处于宽限期协议的运营商除外）[141] COVID - 19病例情况 - 截至2021年4月27日，公司949个运营设施中的212个（占比22%）报告有COVID - 19病例，较2020年12月22日的614个设施（占比64%）有显著下降 [141] 运营商经营情况 - 许多运营商报告因COVID - 19疫情成本大幅增加，部分设施入住率下降，且平均入住率下降趋势似在企稳 [142] - 2020年第三和第四季度，四家运营商在财务报表中表示对其持续经营能力存在重大疑虑 [143] 公共卫生紧急状态相关 - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该状态已延长至2021年7月20日 [150] - 公共卫生紧急状态下，HHS提供临时监管豁免和新报销规则，暂停多项医保患者覆盖标准及文件和护理要求 [150] 运营商收入来源及政策影响 - 运营商很大一部分收入来自政府资助的报销计划，主要是医疗保险和医疗补助 [152] - 政府支付方降低成本的努力可能持续，服务报销范围的重大限制和/或报销率的降低可能对运营商产生重大不利影响 [152] - 新的和不断发展的与质量和效率挂钩的支付方和供应商计划可能对租户和运营商的流动性、财务状况或经营业绩产生不利影响 [152] 公司收入情况 - 2021年第一季度公司收入为2.738亿美元，较2020年同期增加约2070万美元[168] 公司费用情况 - 2021年第一季度公司费用为1.912亿美元，较2020年同期增加约2880万美元[169] 公司其他收入情况 - 2021年第一季度公司其他收入为7090万美元，较2020年同期增加约6990万美元[170] 公司Nareit FFO情况 - 2021年第一季度公司Nareit FFO为1.702亿美元，2020年同期为1.81亿美元[171] - 2021年第一季度公司净收入为16436.6万美元，2020年同期为9227.9万美元；2021年第一季度Nareit FFO为17024.9万美元，2020年同期为18101.3万美元[173] 政府相关法案及资金分配 - 2020年3月18日美国颁布法案，自2020年1月1日起，符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%[155] - CARES法案授权通过公共卫生和社会服务应急基金向符合条件的医疗保健提供者分配约1780亿美元[156] - 2020年5月，HHS宣布将向符合条件的专业护理机构提供约95亿美元的定向拨款，其中约25亿美元为基于绩效的奖励金[157] - 2021年3月11日颁布的美国救援计划法案为提供者救济基金增加了约85亿美元，但这些资金仅限于农村提供者和供应商[157] - 截至2021年3月15日，提供者救济基金仍有不到290亿美元未分配[158] - 2020年5月1日至2021年12月31日，CMS暂停了医疗保险扣押付款调整，否则将使医疗保险提供者的付款减少2%[159] 公司资产收购情况 - 2021年第一季度公司进行重大资产收购，总投资5.944亿美元，其中收购17家ALF、7家Specialty设施投资5.113亿美元，初始年现金收益率8.43%；收购6家SNF设施投资8310万美元，初始年现金收益率9.25%[174] 公司信贷及贷款安排 - 2021年4月30日，公司关闭新的四年期14.5亿美元高级无抵押信贷安排，取代原定于2021年5月25日到期的12.5亿美元信贷安排；同时关闭新的四年期5000万美元高级无抵押定期贷款安排，取代原定于2022年5月25日到期的5000万美元定期贷款安排[176][177] 公司待售资产情况 - 截至2021年3月31日，公司有6处设施总计790万美元被列为待售资产，预计未来十二个月出售[178] 公司设施出售情况 - 2021年第一季度，公司出售24处运营租赁设施，净现金收入约1.883亿美元，实现净收益约1.003亿美元[179] 公司资产减值情况 - 2021年第一季度，公司对四处房地产物业计提减值约2870万美元[180] 公司贷款延期情况 - 截至2021年3月31日，公司对Genesis的两笔定期贷款分别约6670万美元和1860万美元，原到期日为2020年7月29日，2021年第一季度均延长至2024年1月1日[182][184] 公司资产负债情况 - 截至2021年3月31日，公司总资产98亿美元，总权益41亿美元，债务55亿美元，占总资本约56.9%[187] 公司票据发行情况 - 2021年3月，公司发行7亿美元2033年到期的3.250%高级票据，发行价为面值的99.304%，记录相关费用约2970万美元[188] 公司股权发行情况 - 2021年第一季度，公司通过股权货架计划发行160万股，平均每股37.16美元，净收益6010万美元；通过股息再投资和普通股购买计划发行40万股，总收益1550万美元[195][196] 公司股息支付情况 - 2021年第一季度，公司向普通股股东支付约1.583亿美元股息，2月16日向2月8日收盘时登记在册的普通股股东每股支付0.67美元股息[200] 公司现金情况 - 截至2021年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总计5590万美元，较2020年12月31日余额减少1.117亿美元[203] 公司现金流情况 - 2021年第一季度，经营活动产生净现金流1.76亿美元，较2020年同期的1.391亿美元增加3690万美元[204] - 2021年第一季度，投资活动净现金流为流出3.963亿美元，较2020年同期的流出5520万美元增加3.411亿美元[205] - 2021年第一季度，融资活动净现金流为流入1.086亿美元，较2020年同期的流入2.352亿美元减少1.266亿美元[206] 公司REIT分配要求 - 作为REIT，公司需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除和净资本利得）和90%的止赎财产净收入（税后）[199] 公司流动性及需求 - 公司认为其流动性和可用资本来源足以支持未来十二个月的运营、偿债和投资[201] - 公司主要短期流动性需求用于支付正常经常性费用、债务本息、资本改善计划、普通股股息和物业收购[207] 公司内部控制情况 - 截至2021年3月31日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[209] - 2021年第一季度，公司财务报告内部控制无重大变化[210]

公司概况 - 公司于1992年上市，拥有69个运营商、945处物业、95,782张床位，总投资97亿美元，企业价值139亿美元，信用评级为BBB-，3年总股东回报率68%，股息收益率7.4%[9] - 管理团队经验丰富，核心成员在行业平均有30多年经验，在公司平均有10多年经验[12][13] 疫情影响 - 2020年1 - 9月入住率下降约9%，10月费用较1月增加约33美元/患者日，第四季度和2021年1月租金收取率超99%[17] 投资亮点 - 投资具有经验丰富、多元化、增长稳定、收益率高、运营模式稳固、资产负债表管理有效等特点，年化调整后资金流自2004年以来增长8.6%，股息收益率7.4%，市盈率11.2倍[23][27][28][31] 资产类别优势 - 熟练护理设施是医院出院患者的主要去向，过去十年一直是最高出院目的地，是最低成本的急性后24小时护理提供者，平均每日成本530美元[37][40][41] - 主要由医疗保险和医疗补助资助，平均患者年龄80岁出头，医疗保险患者平均住院20 - 25天，费用400 - 500美元/天，医疗补助患者平均住院18个月，费用210美元/天[44][46][48] - 由于监管限制，供应增长有限，过去五年平均收益率9.2%，高于其他医疗房地产资产[53][64] 投资组合 - 投资组合EBITDARM为1.87倍，83%为熟练护理/过渡性设施，租金/利息收入中83.1%来自租赁物业，地理和运营商多元化，有69个运营商分布在41个州和英国，EBITDAR为1.51倍，近期供需前景良好，短期租约到期和续约风险小[68][70][71][72] 长期护理投资 - 65岁以上人口预计未来20年增长44%，将推动熟练护理设施需求增加，预计到2030年需求将超过供应[125][131] 财务表现 - 2009 - 2020年总投资复合年增长率19.2%，核心业务收入复合年增长率15.7%，调整后EBITDA复合年增长率17.3%，调整后资金流复合年增长率18.0%[141][143][146][148] - 股息连续17年增长，2020年调整后资金流派息率82.8%，3年、5年、10年总回报率分别为68%、54%、232%[161][165][166] 投资策略 - 自2010年1月以来新投资113亿美元，通过与优质运营商合作、利用低成本资金收购资产实现增长，有望在未来10年规模翻倍[169][176] 流动性与信用 - 12.5亿美元循环信贷额度可用约1.1亿美元，9.2%的资产受限，债务与调整后预估EBITDA比率为5.00倍，调整后固定费用比率>3.5倍，信用评级为BBB - /Baa3[183][187][188][206][207] ESG原则 - 过去五年超65%的开发项目达到LEED认证标准，入选2021年彭博性别平等指数，88%的董事独立，25%为女性[213]

财务数据关键指标变化 - 2020年、2019年和2018年总运营收入分别为892381千美元、928830千美元和881682千美元[28] - 截至2020年和2019年12月31日，公司总投资分别为10347763千美元和10395079千美元[31] 运营租赁与抵押贷款数据关键指标 - 截至2020年12月31日，公司运营租赁的平均年化收益率约为9.7%，约93%的运营租赁初始租赁期限在2025年后到期[37] - 截至2020年12月31日，公司固定利率抵押贷款的平均年化收益率约为10.4%，约84%的抵押贷款主要期限在2025年后到期[38] 公司税务与结构相关 - 公司需将至少90%的REIT应税收入（除净资本利得外）分配给股东以维持REIT资格，否则将面临税收[44] - 公司可能利用应税REIT子公司开展受限活动，子公司按普通公司纳税[45] - 公司所有投资直接或通过Omega OP旗下实体持有，Omega OP为美国联邦所得税目的的穿透实体[48] 行业竞争与监管影响 - 医疗行业竞争激烈，公司面临来自多方的竞争，使用数据分析或提供竞争优势[42] - 医疗行业受严格监管，法律和法规的变化及运营商违规可能对公司产生重大影响[49] 政府法案与资金分配 - 2020年3月27日美国签署《CARES法案》，拨款1000亿美元用于补偿医疗保健相关费用或损失的收入，后续又追加78亿美元[55] - HHS向医疗保健提供者进行多轮救济资金分配，包括925亿美元的一般分配和95亿美元的定向熟练护理设施分配[56][57] - 《CARES法案》暂时暂停2020年5月1日至12月31日的医疗保险扣押，使按服务收费的医疗保险支付增加约2%，并将强制扣押政策延长至2030年[59] - 2020年3月18日美国颁布《家庭优先冠状病毒应对法案》，为符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比提供临时6.2%的增长[65] - 2020年7月31日，CMS发布2021财年熟练护理设施的医疗保险支付率和质量支付计划最终规则，预计总支付将增加7.5亿美元，即2.2% [69] - 《CARES法案》允许雇主推迟支付2020年3月27日至12月31日的雇主社会保障税，50%的税款存款截止日期推迟到2021年12月31日，其余50%推迟到2022年12月31日[62] - 2020年8 - 9月，HHS向熟练护理设施进行第二轮约45亿美元的定向分配，包括25亿美元的初始支付和20亿美元的绩效激励支付[58] - 2020年10月和12月，HHS分别发放约3.31亿美元和5.23亿美元的护理院质量激励计划款项[58] - 2019年11月中旬CMS提出《医疗补助财政问责规则》，2020年9月14日撤回该规则[68] - 2019年10月1日生效的患者驱动支付模型，因新冠疫情影响，许多运营商无法实现其带来的效率和成本节约[70] - 2020年8月14日，CMS宣布在公共卫生紧急状态期间，已对超3400家疗养院处以超1500万美元的民事罚款[73] - 2020年，DOJ发起全国疗养院倡议，协调和加强对存在严重缺陷疗养院的民事和刑事执法行动[73] 公司人员相关 - 截至2021年2月1日，公司有68名全职员工，包括5名高管[85] - 公司是2021年彭博性别平等指数中11个行业380家公司之一[87] - 首席执行官C. Taylor Pickett 59岁，自2001年6月任职，2002年5月30日起担任公司董事[88] - 首席运营官Daniel J. Booth 57岁，自2001年10月任职[89] - 首席企业发展官Steven J. Insoft 57岁，自2015年4月1日任职[90] - 首席财务官Robert O. Stephenson 57岁，自2001年8月任职[91] - 首席法律官、总法律顾问Gail D. Makode 45岁，自2019年9月任职[92] 公司网站信息 - 公司网站为www.omegahealthcare.com，相关报告可在该网站免费获取[93] 市场风险与金融工具相关 - 公司面临利率不利变化带来的市场风险，通过匹配新投资期限和新长期固定利率借款来降低利率波动影响[278] - 金融工具估计公允价值具有主观性，不同市场假设和估计方法可能对报告金额产生重大影响[279] - 抵押贷款应收票据和其他投资的公允价值通过对未来现金流按类似贷款当前利率折现来估计[281][282] - 信贷协议和定期贷款借款的公允价值使用基于预期现金流按当前信用调整无风险利率折现的预期现值技术估计[283] - 高级无担保票据和HUD抵押贷款的公允价值根据第三方提供的公开市场交易活动估计[283] - 2020年12月31日，公司长期借款的估计公允价值约为58亿美元，利率每上升1%，长期借款公允价值将减少约3.242亿美元[284] - 公司可能使用衍生金融工具降低利率风险，如利率互换协议[285] - 2020年和2019年12月31日，分别有100万美元和370万美元的合格现金流套期以公允价值记录在合并资产负债表的应计费用和其他负债中[285] - 2020年12月31日，1700万美元的合格现金流套期以公允价值记录在合并资产负债表的其他资产中[285] 新冠疫情对运营商的影响 - 2020年公司基本收齐运营商的合同租金，但新冠疫情仍对运营商产生重大影响，政府救济措施提供了一定支持，但无法预估后续净影响[25]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.81美元，可分配资金为每股0.77美元，季度股息维持在每股0.67美元，派息率为调整后FFO的83%和可分配资金的87% [11] - 第四季度NAREIT FFO摊薄后为1.73亿美元，即每股0.73美元，而2019年第四季度为1.76亿美元，即每股0.77美元 [16] - 第四季度调整后FFO为1.92亿美元，即每股0.81美元，收入约为2.64亿美元，其中包括约1200万美元的非现金收入 [17] - 第四季度G&A费用为1040万美元，符合预期；利息费用为5600万美元，较2020年第三季度增加400万美元 [19] - 2020年10月发行7亿美元高级票据，偿还6.83亿美元短期LIBOR借款，终止2.25亿美元LIBOR掉期，记录约1200万美元债务提前清偿费用 [20] - 截至2020年12月31日，信用额度借款1.01亿美元，现金及现金等价物约1.63亿美元，2023年8月前无债券到期 [21] - 2020年3月签订4亿美元10年期利率掉期协议，平均掉期利率约0.87%，2024年到期 [22] - 第四季度通过ATM计划发行420万股普通股，净现金收益1.51亿美元 [22] - 截至12月31日，约95%的52亿美元债务为固定利率，调整后年化EBITDA的负债比率为5倍，固定费用覆盖率为4.3倍 [23] - 调整后预计杠杆率约为4.99倍，已连续五个季度降低杠杆率，目标是维持在5倍以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年12月31日，运营资产组合包括949个设施，超过9.5万张运营床位，分布在69个第三方运营商和39个州及英国 [27] - 2020年第三季度，核心投资组合的EBITDARM和EBITDA覆盖率分别增至1.87倍和1.51倍，而截至6月30日的12个月分别为1.84倍和1.48倍 [27] - 若不考虑联邦刺激资金，2020年第三季度EBITDARM和EBITDA覆盖率将分别降至1.53倍和1.18倍，而第二季度分别为1.61倍和1.26倍 [29] - 2020年9月30日独立季度核心投资组合的EBITDA覆盖率为1.44倍（含联邦刺激资金）和0.97倍（不含），第二季度分别为1.87倍和1.05倍 [30] - 核心投资组合的累计入住率从2020年1月的84%降至12月的72.9%，1月至今继续略有下降，平均约72.1% [33] - 核心投资组合每位患者每天的运营费用从2020年1月到11月增加了约40美元 [35] 新投资业务 - 2020年11月1日，完成7800万美元的购买租赁交易，收购弗吉尼亚州的七个熟练护理设施，初始现金收益率为9.5%，年增长率为2% [36] - 2020年新投资总额约2.6亿美元，包括1.13亿美元的资本支出 [36] - 2021年1月20日，以5.1亿美元收购Healthpeak的24个高级住房设施，包括与Brookdale的现有主租赁协议，预计2021年合同现金租金约4350万美元，年增长率为2.4% [37] 处置业务 - 2020年第四季度，出售16个设施，总收益6400万美元 [38] - 2020年全年，战略性出售35个设施，总收益1.81亿美元 [38] 高级住房业务 - 截至第四季度末，高级住房投资组合（不包括Brookdale投资）总计16亿美元，包括129个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [55] - 2020年第三季度，高级住房投资组合的EBITDA租赁覆盖率下降4个基点至1.12倍 [56] - 第四季度在新建设和战略再投资方面投资1940万美元，其中1280万美元主要用于在建项目，660万美元用于现有投资组合的资本支出再投资计划 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场受疫情影响，第二季度入住率在6月初降至80.4%，8月底回升至84.5%，11月进一步升至85.6% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估必要措施以维持充足流动性，目标是将杠杆率维持在4 - 5倍，最佳水平约为4.75倍 [23][97] - 公司持续关注高级住房业务，与合适合作伙伴共同发展该业务板块，并非战略转移 [75] - 由于COVID - 19疫情不确定性，公司暂不提供2021年盈利指引 [25] - 公司认为Brookdale投资组合长期有增长现金流机会，短期Brookdale资产负债表良好、流动性充足且设施组合在疫情中表现良好 [73] - 公司在高级住房开发上采取更谨慎和选择性的方法，同时与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 持续的联邦和州政府支持对熟练护理和辅助生活行业至关重要，预计至少230亿美元的CARES法案资金未分配，希望新立法增加支持以推动行业2021年复苏 [10] - 疫苗推出有望成为改善入住率的重要催化剂，随着感染率下降和探视限制放宽，入住率可能改善 [34] - 尽管疫苗推出，但疫情影响将长期存在，希望新政府认识到行业紧迫性并扩大支持 [49] - 公司对Brookdale投资组合前景乐观，预计2021年下半年该组合将恢复到疫情前表现 [63] 其他重要信息 - 2020年12月签署的9000亿美元刺激方案使1750亿美元的提供者救济基金增加30亿美元，约230亿美元未分配 [41] - 7月宣布的50亿美元感染控制基金，8月支付25亿美元，20亿美元作为质量激励支付计划，9 - 12月按绩效支付 [42] - 9月宣布的第二阶段一般分配，因税务识别流程延迟，许多辅助生活提供者在12月和1月初收到款项 [44] - 10月宣布的200亿美元第三阶段一般分配增加到245亿美元，12月支付100亿美元，其余预计未来几周支付 [45] - 联邦政府通过分发快速抗原测试提供更具成本效益的测试能力，对长期护理行业至关重要 [47] - 与Maplewood合作的曼哈顿高级住房项目预计最终成本约3.1亿美元，开业待纽约州卫生部许可 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Brookdale的对话进展、租金覆盖率及入住率反弹预期 - 公司与卖方Healthpeak进行了大部分对话，与Brookdale管理团队进行了长时间电话会议，对其管理团队和投资组合前景有信心 [62] - 截至9月30日，12个月滚动租金覆盖率在有联邦刺激资金时约为1:1，无刺激资金时约为0.9 [63] - 预计2021年下半年该投资组合将恢复到疫情前表现 [63] 问题2: Brookdale投资组合的资本支出预期 - 交易中包含3000万美元的资本改善额度，将在2025年前投入使用以改善设施 [67] 问题3: 运营商对转介到SNFs的评论 - 目前谈论趋势还为时过早，尚未收到运营商关于入住率上升的反馈，但预计未来一两个月会有消息 [68] 问题4: 若Brookdale提供转换为RIDEA的机会，公司是否接受 - 公司目前投资组合中没有RIDEA模式，认为该投资组合的三重净租赁结构是合适的，不会考虑转换 [72] 问题5: Brookdale交易的吸引力及公司对高级住房偏好是否转变 - 长期来看，该投资组合有增长现金流机会，购买收益率为8.5%，价格有吸引力；短期来看，Brookdale资产负债表良好、流动性充足且设施组合在疫情中表现良好 [73] - 公司七年前高级住房业务占比低，此后逐年增长，目前占比略超20%，这是持续寻找合适合作伙伴和机会的结果，并非战略转移 [75] 问题6: 公司不提供盈利指引的原因 - 出于谨慎考虑，行业环境可能高度波动，部分运营商急需政府支持，且4月1日开始的提前医疗保险提款还款可能带来问题 [80] 问题7: 审计师要求运营商变更会计基础的情况 - 本季度将一家有持续经营意见的运营商从直线法改为现金法，占年化收入的0.3%，并核销了约60万美元的直线法收入 [82] 问题8: 目前承保SNFs的最大障碍 - 市场上交易较少且规模小，承保环境困难，需考虑刺激资金、入住率下降、运营费用上升等因素，还需进行第三方房地产报告，而当前设施访问受限 [84] 问题9: 老年和熟练护理领域的困境机会情况 - 由于政府大力支持，目前困境机会不如预期多，预计可能在今年晚些时候出现 [90] - 难以确定老年和熟练护理领域哪个困境机会更多，取决于政府支持的分配情况 [93] 问题10: 俄亥俄州州长回购许可证或床位的影响 - 俄亥俄州床位交易多年来一直存在，价格约为每张1万美元，但该州会谨慎考虑地理因素，且闲置床位重新投入使用成本高、难度大，预计不会成为趋势 [95] 问题11: 公司去杠杆化的目标下限 - 公司目标是将杠杆率维持在4 - 5倍，最佳水平约为4.75倍 [97] 问题12: Maplewood投资组合在疫情中的表现及上东区建筑开业情况 - Maplewood投资组合入住率逐渐上升，1月超过85%，该公司在管理入住率和营销方面表现出色 [101] - 上东区建筑预计几周内获得卫生部批准开业，但可能因安全问题延迟 [101] 问题13: 现金基础租户的收入占比及相关问题 - 年化合同收入中约14%为现金基础，新增一家运营商，但占比与上季度基本相同 [106] - 现金基础租户在补充材料第6页的覆盖范围分析中均有体现 [109] - 现金基础决策基于会计规则，与低覆盖率区间无关联，Genesis和GMO占现金基础租户的11% [111][114] - 2020年每季度合同收入收款超过99%，应收账款主要为抵押贷款利息，正常应收账款较少 [116] 问题14: Brookdale投资组合的承保情况及最坏情况 - 公司基于疫情前运营表现对该投资组合进行承保，认为其表现优于可比公司，入住率提升空间不大即可使覆盖率与整体投资组合一致，收购风险较小 [123] - 即使出现疫苗效果不佳、入住率持续下降等最坏情况，Brookdale资产负债表良好、流动性充足，公司认为其生存可能性高 [126] 问题15: 公司游说情况及新政府对行业支持的预期 - 美国医疗保健协会仍在推进与上届政府相同的议程，但由于新政府人员到位不久，提供商救济基金人员尚未确定，目前难以判断未来情况 [129] 问题16: 新政府对家庭健康护理的偏好及影响 - 目前有很多COVID康复患者选择家庭健康护理，但随着疫情缓解，预计患者将回流到SNF行业 [130] 问题17: Brookdale交易中4300万美元租金的含义、增长情况、续约选项及租金入账问题 - 4350万美元是2021年合同现金租金，每年增长2.4% [133][134] - Brookdale有两个10年续约选项，续约租金为当时租金按比例增长，由其自行决定 [136][137] - 预计联邦刺激资金将增加，该投资组合表现优于可比公司，不会出现大幅下滑，目前审计师不要求计提准备金 [139][142] - 该投资组合按直线法入账，GAAP收益率约为9.2% [141] 问题18: 第四季度每股0.81美元的运营率是否适用于未来 - 由于新交易时间、Brookdale投资组合、资产出售、股权发行等因素不确定，难以确定未来运营率，但对第四季度到第一季度情况有信心 [144] 问题19: Brookdale交易是否存在困境因素及公司决策考虑 - 公司认为该投资组合长期有价值，收购时机合适，看重Brookdale的资产负债表，并非短期交易 [147][149] 问题20: 疫情后熟练护理和高级住房的复苏情况 - 复苏主要取决于入住率，熟练护理行业的医疗补助部分与高级住房入住率可能相似，而医疗保险部分可能反弹更快，总体而言熟练护理可能恢复稍快 [155] 问题21: 医护人员疫苗接种率低的原因 - 一方面是员工拒绝接种，需要更多教育；另一方面是12月病例较多，康复14天后才能接种疫苗 [156] 问题22: 资产出售对前十大租户排名和租户集中度的影响 - 资产出售对前十大租户排名和租户集中度无重大影响 [165] - Brookdale将进入前十大租户名单 [166] 问题23: 对家庭健康行业市场份额增长的看法 - 向家庭健康护理转移的趋势已存在多年，疫情可能加速了部分边缘患者的转移，但对公司设施入住率影响不大，且随着人口结构变化，入住率将快速恢复 [170] 问题24: 除Maplewood外其他投资组合是否有类似入住率回升情况 - 未在其他投资组合中看到类似情况，Maplewood入住率回升归因于其资产吸引力、营销努力和等待名单 [173]

公司概况 - 公司总投资97亿美元，企业价值120亿美元，拥有69个运营商、957处物业和96,318张床位，1992年上市，信用评级为BBB-投资级[9][10][11] - 管理团队经验丰富，核心成员在行业平均有30多年经验，在公司平均有10多年经验[14][15] 投资亮点 - 投资具有多元化、高收益、增长稳定等特点，股息收益率为9.0%，自2004年以来年化调整后资金流（AFFO）增长率为8.9%，市盈率为9.2倍[25][33] - 连续17年实现股息增长，过去3年、5年和10年的总股东回报率分别为72%、57%和338%[11][161] 行业优势 - 熟练护理设施（SNF）是医疗保健连续体的必要组成部分，是后急性24小时护理的最低成本提供者，过去十年一直是医院出院的主要目的地[36][39][43] - SNF主要由医疗保险和医疗补助资助，平均每位患者每天成本分别约为400 - 500美元和210美元，Omega的设施入住率为82%[46][50][51] 疫情影响 - 2020年1 - 9月入住率下降约9%，8月每位患者每天费用比1月增加约23美元，但第三季度和10月租金收取率超过99%[19] 市场前景 - 未来20年65岁以上人口预计增长44%，将推动SNF需求增加，预计到2030年需求将超过供应[125][132] 财务表现 - 2009 - 2019年，公司总投资复合年增长率（CAGR）为19.2%，核心业务收入CAGR为17.9%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）CAGR为18.0%，调整后资金流CAGR为18.7%[140][142][145][146] 投资策略 - 与优质运营商合作，利用低成本资金进行资产收购，预计未来10年规模翻倍[177][179] 财务状况 - 有效管理资产负债表，拥有12.5亿美元循环信贷额度，可用额度约11亿美元，债务与调整后EBITDA比率为5.12倍[184][185][187] 可持续发展 - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面表现良好，过去五年超65%的开发项目达到LEED认证标准[210] 行业趋势 - 过去十年SNF行业受“婴儿萧条”、医保优势计划普及和工资压力等不利因素影响，但未来人口结构变化将带来积极影响[118][119][120]

公司股权结构 - 截至2020年9月30日，公司拥有OHI Healthcare Properties Limited Partnership约97%的已发行和流通合伙权益单位，投资者拥有约3% [202] 公司投资组合情况 - 截至2020年9月30日，公司房地产投资组合包括976个医疗保健设施，投资净额约97亿美元，其中约97%与医疗保健设施相关 [204] - 截至2020年9月30日，公司还持有约4.645亿美元的其他投资，包括对第三方运营商的担保贷款和对五个非合并合资企业的1.962亿美元投资 [204] 公司运营设施疫情情况 - 截至2020年10月22日，公司运营的设施中报告了7735例COVID - 19确诊病例，分布在464个设施中，占2020年9月30日957个运营设施的48.5% [206] 公司股息情况 - 2020年前三季度，公司维持每股0.67美元的股息水平 [210] 公司税务相关情况 - 截至2020年9月30日，公司一家需按适用企业税率缴纳联邦、州和地方所得税的应税房地产投资信托子公司有大约570万美元的净运营亏损结转 [213] - 2017年《减税与就业法案》规定，2017年12月31日后产生的净运营亏损结转可抵消的应税收入上限为应税收入的80% [213] - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》将80%限制的适用推迟到2021年12月31日，并允许2018、2019和2020年产生的净运营亏损向前结转最多五年 [214] - 2020年和2019年第三季度，公司分别记录了约20万美元和30万美元的州和地方所得税准备金 [215] - 2020年和2019年前九个月，公司分别记录了约80万美元和70万美元的州和地方所得税准备金 [215] 医疗相关政策及资金分配情况 - 2020年3月18日《家庭优先冠状病毒应对法案》生效，各州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）临时提高6.2%，自2020年1月1日起生效[220] - 2020年3月27日《CARES法案》签署成为法律，拨款1000亿美元用于公共卫生和社会服务应急基金，4月24日《薪资保护计划和医疗保健增强法案》签署，额外拨款750亿美元用于医疗保健提供商[222] - 2020年4 - 6月，HHS宣布向医疗保健提供商分配国会救济资金，包括第一阶段约500亿美元（相当于参与者年度收入的2%）、第二阶段180亿美元（参与医疗补助和儿童健康保险计划的提供商，最高为年度收入的2%），10月宣布第三阶段200亿美元用于一线医疗保健提供商[223] - 2020年5月，HHS宣布向专业护理机构定向分配约49亿美元，8 - 9月又宣布额外分配45亿美元，其中25亿美元支付给所有经医疗保险认证的专业护理机构，20亿美元作为基于绩效的激励付款[224] - 《2019年两党预算法案》将医疗保险扣押和报销削减2%的政策延长至2029年，《CARES法案》在2020年5月1日至12月31日期间暂停该政策，使按服务收费的医疗保险付款增加约2%，同时将强制扣押政策延长至2030年[228] - CMS在2020年3月28日至4月26日临时扩大加速和预付款计划，最初将还款时间从90天延长至120天，10月进一步延长至付款发放后一年并在更长时间内还款[230] - 《CARES法案》允许雇主推迟支付2020年3月27日之后至年底的雇主社会保障税，50%的税款存款截止日期推迟到2021年12月31日，其余50%推迟到2022年12月31日[231] - 2020年4月30日，CMS宣布将在2023年9月20日前向州机构提供约8100万美元的《CARES法案》资金，以增加对养老院的检查[233] 行业调查及影响情况 - 2020年6月16日，美国众议院冠状病毒危机特别小组委员会宣布对养老院的新冠疫情应对情况展开调查[240] - 州预算问题、医疗改革法的实施或潜在变化，以及新冠疫情导致的医疗补助登记人数增加，可能导致州一级医疗支出的重大变化，影响公司运营商的经营和财务状况[241] 不同地区医疗政策及公司投资情况 - 2019年7月1日起，佛罗里达州SNFs平均医疗补助报销率下降4.5%，2019年10月1日有0.7%的小幅酌情上调；2020 - 2021财年州预算922亿美元，含护理中心医疗补助费率总计增加1.05亿美元；截至2020年9月30日，公司14%的投资在佛罗里达州[243] - 截至2020年9月30日，公司9%的投资在得克萨斯州，该州SNF运营商运营环境困难，入住率低且医疗补助费率报销低[244] 医疗支付及报销政策变化情况 - 2021财年，SNFs的医疗保险支付总额预计增加7.5亿美元，即2.2%；未按要求提交质量数据的SNFs年度更新减少2个百分点；CMS对2020财年到2021财年供应商工资指数下降设定5%的上限[246] - 2021财年医生费率表规则提案中，医疗保险B部分服务报销削减9%[249] 医疗行业监管及规范情况 - 2020年8月，OIG发布对2018年SNFs人员配备水平的审查结果，建议CMS加强工作确保养老院满足每日人员配备要求[258] - 2020年，DOJ发起全国养老院倡议，CMS对感染控制违规养老院实施民事罚款；公共卫生紧急状态期间，CMS对超3400家养老院处以超1500万美元民事罚款；22个州养老院因感染控制违规被处以近1000万美元民事罚款，平均每家5.5万美元；自2020年3月4日起，CMS和州调查机构完成超99.2%养老院的感染控制调查，发现超180个感染控制立即危险级别问题，是2019年的三倍[259] - 2019年10月1日起，CMS修订SNFs团体治疗定义，PDPM对并发和团体治疗设定25%上限；2022年1月1日起，医疗保险B部分治疗服务由治疗助理提供的报销率降至医生费率表的85%[248] - 2020年5月27日，CMS将物理治疗、职业治疗和言语语言病理学纳入熟练护理机构医疗保险B部分项目的远程医疗服务提供者名单[250] - 2016年10月4日，CMS发布最终规则修改SNFs参与医疗保险和医疗补助的条件，部分规定2019年11月28日生效[253] 公司合规调查情况 - 多家运营商回应了美国司法部或其他监管机构关于其运营的传票和信息请求，2019年5月收购的MedEquities Realty Trust, Inc.回应了美国司法部关于Lakeway Regional Medical Center的民事调查要求[265] 公司会计标准及信贷损失情况 - 公司于2020年1月1日采用新信贷损失会计标准，记录了2880万美元预期信贷损失备抵[276] 公司运营收入情况 - 2020年第三季度运营收入为1.192亿美元，较2019年同期减少约1.14亿美元[279] - 2020年前九个月运营收入为6.286亿美元，较2019年同期减少约5360万美元[283] 公司运营费用情况 - 2020年第三季度运营费用为1.579亿美元，较2019年同期增加约5880万美元[281] - 2020年前九个月运营费用为3.777亿美元，较2019年同期增加约7860万美元[284] 公司其他费用情况 - 2020年第三季度其他费用为5520万美元，较2019年同期增加约310万美元[282] - 2020年前九个月其他费用为1.663亿美元，较2019年同期增加约1320万美元[285] 公司Nareit FFO情况 - 2020年第三季度Nareit FFO为1510万美元，2019年同期为1.631亿美元[286] - 2020年前九个月Nareit FFO为3.826亿美元，2019年同期为4.644亿美元[286] - 2020年第三和九个月Nareit FFO分别为1514.1万美元和3.82622亿美元，2019年同期分别为1.63093亿美元和4.64441亿美元[289] 公司债务发行及承担情况 - 2019年第三季度发行5亿美元高级无担保债券，第四季度从Encore投资组合收购中承担HUD债务[282][285] 公司资产收购情况 - 2020年前九个月公司进行多笔资产收购，总投资2.6亿美元，初始年现金收益率有8%和9.5%等[291] - 2020年第三季度公司收购一块土地，花费约130万美元[292] - 2020年11月1日公司以7800万美元收购七个设施，初始年合同现金租金740万美元[297] 公司抵押贷款情况 - 2020年5月1日公司修改与Ciena的4.15亿美元主抵押贷款，新增8350万美元抵押贷款，截至9月30日，该笔贷款本金余额约8340万美元[293] - 2020年6月公司与Ciena子公司达成4320万美元抵押贷款协议，截至9月30日，本金余额约4320万美元，与Ciena的未偿还抵押贷款应收款总计6.724亿美元[294] 公司资产待售及销售情况 - 截至2020年9月30日，公司有13个设施，总计3590万美元被列为待售资产[300] - 2020年第一、二、三季度公司资产销售净现金收益分别约为1810万、3800万和6100万美元，净收益分别约为180万、1280万和 - 70万美元[301][302] 公司应收账款及租金收入情况 - 2020年第三季度公司冲销约1.423亿美元的应收账款等，同时收到Maplewood一次性租金5540万美元[307] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司从Genesis获得的租金收入分别约为-4360万美元和1570万美元，其他投资收入分别为270万美元和250万美元；2020年和2019年截至9月30日的九个月，租金收入分别约为-1250万美元和4810万美元，其他投资收入分别为780万美元和720万美元[309] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，公司未从Daybreak获得任何租金收入；2019年同期，租金收入分别约为80万美元和1110万美元[311] 公司贷款及投资未偿情况 - 截至2020年9月30日，公司对Agemo及其附属公司的贷款总额，扣除信贷损失准备金后约为3780万美元[315] - 截至2020年9月30日，公司与Genesis的其他投资未偿总额约为8190万美元[318] 公司设施过渡情况 - 2020年前九个月，公司将14个Daybreak设施过渡给现有运营商，2019年第四季度过渡了2个，这16个过渡设施的年度合同租金约为610万美元，预计2020年第四季度再过渡1个，年度合同租金约为30万美元[319] 公司资产负债情况 - 截至2020年9月30日，公司总资产为94亿美元，总权益为39亿美元，债务为52亿美元，占总资本的约57.0%[326] 公司债务偿还情况 - 2020年8月26日，公司支付约1370万美元偿还两笔由HUD担保的抵押贷款，平均年利率为3.08%，包括90万美元的预付费用[327] 公司利率互换协议情况 - 2020年3月27日，公司签订了总额为4亿美元的远期利率互换协议，固定利率约为0.8675%，2020年10月发行2031年高级票据并停止套期会计处理[329] 公司股份回购及发行情况 - 2020年3月20日，公司董事会授权在截至2021年3月20日的十二个月内回购不超过2亿美元的流通普通股，2020年前九个月未进行回购[331] - 2020年截至9月30日的三个月，公司未根据5亿美元股权暂搁发行计划发行股份；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别发行约4.9万股和310万股，净收益分别为170万美元和1.07亿美元[332] 公司承诺资金情况 - 截至2020年9月30日，公司剩余承诺资金为95121000美元，总承诺资金为562262000美元，已提供资金467141000美元[334] 公司股东分配情况 - 公司需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”和90%的止赎财产净收入（税后）等[335] - 2020年前九个月，公司向普通股股东支付约4.597亿美元股息，Omega OP向Omega OP单位持有人支付约1640万美元分配款[336] 公司现金及现金流情况 - 截至2020年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计4010万美元，较2019年12月31日增加670万美元[339] - 2020年前九个月，经营活动产生的净现金流为5.109亿美元，较2019年同期增加1.051亿美元[340] - 2020年前九个月，投资活动净现金流为流出5600万美元，而2019年同期为流入7150万美元，变化1.275亿美元[342] - 2020年前九个月，融资活动净现金流为流出4.475亿美元，较2019年同期流出的4.462亿美元变化130万美元[343] 公司流动性及风险情况 - 公司认为其流动性和可用资本来源足以支持未来十二个月的运营、偿债和投资[337] - 公司主要短期流动性需求用于支付正常经常性费用、偿债、资本改善计划、普通股股息和物业收购[340] - 2020年第三季度，公司主要市场风险敞口及其管理方式与2019年年报披露相比无重大变化[344]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股运营资金（FFO）为0.82美元，可分配资金（FAD）为每股0.78美元，维持季度股息每股0.67美元，派息率进一步改善，调整后FFO派息率为82%，FAD派息率为86% [12] - 第三季度按摊薄后计算的全美房地产投资信托协会（NAREIT）FFO为1500万美元，即每股0.06美元，而2019年第三季度为1.63亿美元，即摊薄后每股0.72美元；调整后FFO为1.92亿美元，即每股0.82美元 [19] - 第三季度收入约为2.54亿美元，其中包括约800万美元的非现金收入，扣除直线法应收账款和其他非经常性收入项目的非经常性减记前的收入；第三季度收取了超过99%的合同租金、抵押贷款和利息付款 [21][22] - 2020年第三季度一般及行政费用（G&A）为930万美元，符合季度G&A费用在950万至1050万美元之间的预期；季度利息费用为5180万美元，较2020年第二季度减少100万美元 [23] - 10月7日发行了7亿美元2031年2月到期、利率3.375%的优先票据，预计季度利息费用将增加约180万美元 [24] - 截至2020年9月30日，12.5亿美元信贷安排下有1.71亿美元未偿还借款，现金及现金等价物约为3600万美元；10月债券发行偿还了6.83亿美元短期伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）相关到期债务，直到2023年8月无债券到期 [25][26] - 截至9月30日，52亿美元债务中约88%为固定利率，净有息债务与调整后年化息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.25倍，固定费用覆盖率为4.3倍；调整后预计杠杆率约为5.12倍，已连续四个季度降低杠杆率，目标是将杠杆率降至低于5倍 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年9月30日，运营资产组合包括957处设施，拥有超过9.6万张运营床位，分布在69家第三方运营商和美国39个州及英国 [31] - 核心投资组合的过去12个月运营商息税折旧摊销租金前利润（EBITDARM）和EBITDA覆盖率在2020年第二季度分别增至1.84倍和1.48倍，而截至2020年3月31日的过去12个月分别为1.68倍和1.32倍；若不包括联邦刺激资金，过去12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率在2020年第二季度分别降至1.61倍和1.26倍 [32][33] - 截至2020年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDA覆盖率包括联邦刺激资金时为1.87倍，不包括1.75亿美元联邦刺激资金时为1.05倍 [34] - 核心投资组合的累计入住率从2020年1月的疫情前84%降至2020年8月的75.1%，截至10月略有回升至75.6% [35][36] - 核心投资组合每位患者每天的运营费用从2020年1月到6月增加约25美元，截至8月底减少约2美元 [37] 新投资与处置 - 2020年第三季度，公司为资本支出提供资金总计2200万美元；年初至今，新投资总计约1.63亿美元，其中包括9300万美元的资本支出 [41] - 2020年第三季度，通过六笔单独交易出售了六处设施，总收益为6100万美元；年初至9月30日，共剥离19处设施，获得1.17亿美元 [41][42] 高级住房业务 - 与Maplewood Senior Living合作完成了位于曼哈顿第二大道和第93街的辅助生活记忆护理高层项目，最终项目成本预计约为3.1亿美元，项目开业有待纽约州卫生部许可 [54] - 高级住房投资组合在第三季度末包括土地和在建工程在内，在资产负债表上的投资总计16亿美元，包括美国和英国的130处辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [58][60] - 高级住房投资组合独立来看，过去12个月EBITDA租赁覆盖率在2020年第二季度降至1.16倍 [60] - 第三季度在新建设和战略再投资方面投资2230万美元，其中1260万美元主要与在建项目相关，其余970万美元与正在进行的投资组合资本支出再投资计划相关 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，Maplewood投资组合集中在受疫情早期影响的纽约都会区和波士顿都会区，疫情初期入住率大幅下降，第二季度6月初降至80.4%的低点，但到8月底回升至84.5% [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对高级住房前景持建设性态度，但新冠疫情爆发使公司在开发方面采取更具选择性的方法，在推进现有开发项目的同时，继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [61] - 公司在收购方面持机会主义态度，虽看到收购环境有所改善，但承保具有挑战性，会仔细评估出现的交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度收益感到满意，认为熟练护理设施行业在入住率下降800个基点的情况下仍具弹性，随着疫情热点地区感染率下降，运营商费用降低，现金流改善，公司对疫情得到控制后恢复到疫情前运营环境持谨慎乐观态度 [12][13][14] - 联邦和州政府的支持对熟练护理和辅助生活护理环境至关重要，最新一轮《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES Act）资金有助于针对受疫情影响较大的运营商；公司希望疫苗尽快推出，这将是入住率和现金流恢复到疫情前水平的关键催化剂 [15][16] - 尽管公司认为目前的行动提供了显著的流动性和灵活性，但会继续评估是否需要采取额外措施以维持充足的流动性 [27] 其他重要信息 - 会议中提及的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件 [5][6] - 会议中提及一些非公认会计原则（GAAP）财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，这些指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和近期新闻稿中查看 [7] - 美国卫生与公众服务部（HHS）关于CARES Act资金收入确认的初始指导导致运营商记录和确认刺激资金的方式不一致，新发布的HHS指南有望帮助运营商在未来季度实现更一致的收入确认方法 [39][40] - 美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）8月强制要求根据养老院所在县的阳性率对养老院员工进行定期检测，并采取措施提供检测途径；HHS 10月宣布与CVS和Walgreens达成协议，为养老院居民提供疫苗 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府报销支持会持续多久，是否会有新一轮刺激计划，现有临时刺激计划到期后政府是否会停止支持 - 仍有30亿美元未分配的CARES Act资金，预计熟练护理设施行业将获得与之前几轮相当的金额，政治问题解决后有望迎来新一轮刺激计划，公司认为政府不会停止提供支持 [66][67] 问题2: 租金覆盖率较弱的租户是否存在未来租赁重组的风险 - 存在这种风险，但难以预测长期受影响的运营商，因为疫情热点地区会变化，运营商也可能迅速反弹；若进行租金减免，将以递延租金的形式进行 [69][70] 问题3: 熟练护理入住率回升缓慢的原因 - 入住率下降趋势在8月触底后有所回升，但不同市场情况不同；运营商希望看到长期护理居民入住量反弹，但此类居民入住数量少，恢复到疫情前入住水平较慢；进行择期手术的多为健康人群，并非会入住养老院康复的患者，且老年人群对进入急性护理和熟练护理环境持谨慎态度 [73][74][75] 问题4: 当前收购市场机会如何，在疫情环境下承保如何进行，价格是否有变化 - 收购环境有所改善，看到更多交易，但承保具有挑战性，会参考疫情前的历史水平；目前熟练护理领域价格变化不明显，因成交交易数量不足 [77][79] 问题5: 熟练护理组合比例的改善趋势是受疫情加剧还是会随时间缓和 - 熟练护理组合比例上升是因为设施能够将原本不符合医疗保险资格但感染新冠的居民转为熟练护理居民，只要疫情存在，这种情况就会持续，随着新冠病例减少，预计会缓和 [81] 问题6: 第二季度EBITDA覆盖率高于1倍的支持因素有哪些 - 支持因素包括政府刺激资金（联邦和州政府）、设施能够将居民转为熟练护理居民、2%的自动减支政策取消等；短期内，除非改变联邦刺激资金的记录方法，否则各指标变化不大 [82][83] 问题7: 州预算税收收入减少是否会对公司造成担忧，如何应对 - 公司会关注州预算对运营商收入流的潜在影响，但由于医疗补助有大量联邦匹配资金，州政府很少因预算限制削减医疗补助费率，历史上通常会维持费率不变 [84][85] 问题8: 疫情后熟练护理行业会是什么样子，是否会有更高 acuity的医疗保险和医疗补助组合 - 预计熟练护理行业向更高 acuity的医疗保险和医疗补助组合转变的趋势将继续，但新冠疫情不会大幅加速这一转变 [87][88] 问题9: 这种行业愿景是否有助于资产承保 - 承保时需要考虑物理设施结构，如减少三人间和四人间，至少要有半私人房间以及控制感染的能力，相比20世纪60年代的改造建筑，1989年的专用建筑更容易承保 [89][90] 问题10: 熟练护理行业中城市、郊区和农村设施的表现是否有差异 - 公司投资组合中，城市市场受疫情影响最早且最严重，如纽约市、康涅狄格州、新泽西州和南加州；农村地区受影响较小，存在一些孤立的热点地区；社区是否有疫情热点对养老院表现影响很大 [92][93][94] 问题11: 将部分租户转为现金确认并进行直线租金冲销是一次性的还是会有更多租户出现类似情况 - 难以确定是否为一次性，这取决于运营商的会计报告方式；目前从设施角度看，这些租户与其他投资组合没有差异 [96][97] 问题12: 会计披露问题是否与HHS刺激资金的不一致确认有关，如何定义这种不一致 - 刺激资金记录不一致与冲销无关；最初的指导不明确，运营商采用了不同的方法记录刺激资金，预计第三季度部分情况会改善，第四季度会更明显 [99][100][102] 问题13: 疫情后政府是否会缩减支持，公司租户是否需要重新设定租金和覆盖率，股息是否会受影响 - 这种情况不太可能发生，因为考虑到行业整体情况，降低报销率会使低四分位表现者无法生存，减少系统供应，不符合公共政策；从公司投资组合来看，若回到疫情前状态，压力不大，即使入住率恢复有差距也是暂时的 [105][106][109] 问题14: 下周的选举结果是否会影响熟练护理行业持续获得财政支持的可能性 - 选举结果可能影响支持的时间，但行业持续获得支持的可能性很高 [113] 问题15: 本季度处置交易的价格与疫情前相比如何 - 大多数交易是在疫情前达成的，价格没有变化 [114] 问题16: 800万美元非经常性收入的构成是什么 - 包括与租赁激励的合同还款相关的现金收入，以及因将部分设施过渡给新运营商而导致的低市场租赁资产加速折旧产生的非现金收入 [115] 问题17: 选举后可能到明年2月才有刺激计划，行业是否有足够资金过渡 - 仍有30亿美元未分配的CARES Act资金和20亿美元最新一轮申请但未分配的资金，共计50亿美元未分配，行业有三个月时间进入2021年，大部分企业应该能够顺利过渡 [119] 问题18: 第二大道项目的开业时间，现在开业还是等待更好 - 公司希望尽快在获得州政府许可证后开业，预计在未来一周到年底左右；目前环境艰难，但看到布鲁克林有建筑获得许可，公司正在与州政府沟通 [120] 问题19: 当前环境是否会使熟练护理行业更受关注，是否会缓解床位短缺问题，未来三到五年会有变化吗 - 预计未来5 - 7年行业仍将延续疫情前的动态，供应限制和州政府对供应不足的反应时间滞后问题仍然存在 [122] 问题20: 目前收购市场交易少是因为卖家不挂牌还是买卖双方定价差距大，两者的承保差异是什么 - 市场上交易有所增加，但承保和尽职调查困难，进入建筑进行评估等工作受限；运营商希望尽量减少疫情影响，担心现在挂牌出售会被视为贱卖，导致交易放缓 [124][125] 问题21: Maplewood投资组合入住率比正常情况快多少 - 6月初入住率降至略高于80%，6月是过去18个月中入住率增长最高的月份，当月入住率约为平时的3倍，这表明存在被压抑的需求 [126] 问题22: 转向现金会计对FFO的影响是多少，2021年如何建模 - 第三季度约有200万美元与Agemo和Genesis相关的直线法收入，全年约为800万美元；从调整后FFO（AFFO）角度看影响很小，从FAD角度看无影响 [128][130] 问题23: Maplewood项目的租金是如何承保的，现在开业的预期如何 - 预期变化主要在时间方面，延迟会增加成本；押金水平保持相对稳定，营销未停止，但押金名单人员有变化；最初预计销售周期为36个月以上，具体会有波动但不会有重大变化 [130][131] 问题24: Maplewood项目预计向居民收取的租金是多少，是否会影响从运营商获得的租金预期 - 预计每月费用为中到高十几美元，包括基本费用和增值健康服务费用；市场对定价接受度高，没有迹象表明市场发生重大变化，不会影响从运营商获得的租金预期 [132]

公司权益结构 - 截至2020年6月30日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者拥有约3% [182] 房地产投资组合情况 - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合包括981个医疗保健设施，投资净额约98亿美元，约97%的房地产投资与医疗保健设施有关 [184] COVID - 19疫情影响 - 截至2020年7月30日，公司运营的设施中报告了6133例COVID - 19确诊病例，涉及415个设施，占2020年6月30日959个运营设施的43.3% [186] 信贷与利率互换安排 - 2020年第一季度，公司从12.5亿美元循环信贷安排中提取3亿美元，第二季度偿还 [190] - 公司签订了名义金额4亿美元的10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期 [190] - 2020年3月27日，公司签订总额4亿美元的远期利率互换协议，固定利率约为0.8675%，有效期从2023年8月1日至2033年8月1日[281] 股息分配情况 - 2020年第一和第二季度，公司维持每股0.67美元的股息水平 [190] - 2020年，公司预计支付的股息将超过应税收入 [194] - 2020年上半年公司向普通股股东支付约3.072亿美元股息，2月14日和5月15日分别按每股0.67美元支付[289] - 2020年上半年Omega OP向非Omega的Omega OP单位持有人支付约1190万美元分配款[289] - 公司需按至少90%的“REIT应税收入”和止赎财产净收入（税后）等向股东分配股息，否则将按常规企业税率纳税[288] 税收相关情况 - 公司作为REIT，至少90%的应税收入需每年分配给股东，才可不缴纳联邦所得税 [193] - 截至2020年6月30日，公司一家需缴纳联邦、州和地方所得税的TRS有净运营亏损结转约570万美元 [195] - 2017年后产生的净运营亏损结转只能减少80%的应税收入，2017年及以前产生的可结转不超过20年，2018 - 2019年产生的可无限期结转 [195] - 2020年3月27日签署的《关怀法案》修改了净营业亏损（NOL）结转规则，将应税收入80%限制的适用推迟到2021年12月31日，并允许2018 - 2020年产生的NOL向前结转五年[196] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司分别记录约0.2百万美元和0.3百万美元的州和地方所得税拨备；六个月分别记录约0.6百万美元和0.4百万美元[198] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司分别记录约0.7百万美元和0.5百万美元的外国所得税拨备；六个月分别记录约1.3百万美元和1.1百万美元[198] 政策法规影响 - 《2018年两党预算法案》将医疗保险自动减支和报销削减2%的政策延长至2027年，《关怀法案》在2020年5月1日至12月31日暂停该减支，使按服务收费的医疗保险支付增加约2%，同时将强制减支政策延长至2030年[206] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起为符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）临时提高6.2%，该临时增加将持续到新冠公共卫生紧急状态结束[206] - 《关怀法案》拨款1000亿美元用于公共卫生和社会服务应急基金，国会通过《薪资保护计划和医疗保健增强法案》为医疗保健提供者拨款750亿美元，截至2020年6月，HHS已宣布向医疗保健提供者分配约500亿美元给医疗保险参与者（相当于其年收入的2%），150亿美元给医疗补助和儿童健康保险计划参与者（最高为其年收入的2%）[207] - 2020年7月，CMS宣布将《关怀法案》授权的50亿美元提供者救济基金用于合格的医疗保险认证的长期护理机构，此前已宣布49亿美元用于抵消收入损失和协助养老院应对新冠疫情[208] - 《关怀法案》允许雇主推迟支付2020年3月27日之后至年底的雇主社会保障税，50%的税款存款截止日期推迟到2021年12月31日，其余50%推迟到2022年12月31日[210] - CMS在2020年3月28日临时扩大加速和预付款计划，将预付款偿还开始时间从90天延长至120天，4月26日宣布不再接受预付款计划新申请，并重新评估加速付款申请[211] - CMS将从《关怀法案》中拿出8100万美元用于增加对养老院的检查，并根据绩效指标分配资金[212] - 2019年7月1日起，佛罗里达州SNFs的平均医疗补助报销率下降4.5%，2019年10月1日有0.7%的小幅酌情上调；2020 - 2021财年州预算922亿美元，其中护理中心医疗补助费率总共提高1.05亿美元；截至2020年6月30日，公司14%的投资在佛罗里达州[216] - 2020年7月31日，CMS发布2021财年SNFs的医疗保险支付率和质量支付计划最终规则，预计总支付比2020财年增加7.5亿美元，即2.2% [220] - 2019年10月1日起，团体治疗定义变更，CMS为并发和团体治疗设定25%的上限；2022年1月1日起，治疗助理提供的医疗保险B部分治疗服务报销率降至医生收费表的85% [222] - 自2008年12月起，CMS通过“五星级质量评级系统”公布参与医疗保险或医疗补助的养老院质量评级，评级每月更新[224] - 2016年美国司法部成立十个地区老年人司法特别工作组，2020年3月发起全国养老院倡议，加强对养老院的民事和刑事执法行动[228] 合规风险 - 政府机构及其代理人会对公司运营商的计费做法进行审计，若运营商被发现违规，财务状况和运营结果可能受不利影响[229] - 公司运营商需遵守各种医疗保健欺诈和滥用法律，违规将面临民事、刑事和行政制裁[233] - 公司运营商需遵守保护患者健康信息隐私的联邦、州和地方法律法规，违规可能面临巨额罚款和声誉损害[235] - 公司运营商和设施需遵守联邦、州和地方的许可和认证法律法规，政府机构会定期检查和调查[237] 会计标准变更影响 - 公司于2020年1月1日采用新信用损失会计标准，记录了2880万美元预期信用损失备抵，并对权益进行相应调整[244] - 采用新信用损失会计标准后，截至2020年1月1日，抵押贷款应收票据余额为7.52177亿美元，投资于直接融资租赁余额为1087.7万美元，其他投资余额为4.1254亿美元，表外承诺余额为2067.7万美元[245] 运营收支情况 - 2020年第二季度运营收入为2.564亿美元，较2019年同期增加约3110万美元[247] - 2020年第二季度运营费用为1.127亿美元，较2019年同期增加约1420万美元[248] - 2020年第二季度其他费用为5510万美元，较2019年同期增加约410万美元[249] - 2020年上半年运营收入为5.094亿美元，较2019年同期增加约6050万美元[250] - 2020年上半年运营费用为2.198亿美元，较2019年同期增加约1980万美元[251] - 2020年上半年其他费用为1.111亿美元，较2019年同期增加约1010万美元[252] Nareit FFO情况 - 2020年第二季度Nareit FFO为1.865亿美元，2019年同期为1.572亿美元；2020年上半年Nareit FFO为3.675亿美元，2019年同期为3.013亿美元[253] 资产收购情况 - 2020年上半年公司进行了多项资产收购，总投资2600万美元，涉及4处设施[258] 抵押贷款情况 - 2020年5月1日，公司将初始4.15亿美元的分期偿还主抵押贷款利率提高至10.67%，并增加了8350万美元与九处设施相关的抵押贷款票据，同时记录了360万美元的损失[259] - 2020年6月，公司与Ciena子公司达成贷款协议，提供4320万美元与两处设施相关的抵押贷款票据，截至6月30日，未偿还本金余额约为4320万美元，与Ciena的未偿还抵押贷款应收票据总额为6.654亿美元[261] - 2020年4月17日，公司向Second Spring Healthcare Investments子公司提供1760万美元无担保贷款，截至6月30日，贷款年利率为3.25%，未偿还余额为1760万美元[262] 租赁协议与信贷安排 - 2020年第三季度，公司修订与Maplewood的主租赁协议并提供新信贷安排，将其借款能力扩大约1亿美元至2.2亿美元，Maplewood通过新信贷安排借款偿还约1.2亿美元现有债务[263] 待售资产情况 - 截至2020年6月30日，公司有六处设施共计7050万美元被归类为待售资产[264] 资产出售情况 - 2020年第一季度和第二季度，公司分别出售设施获得1810万美元和3800万美元净现金收益，分别实现净收益180万美元和1280万美元[265][266] 房地产减值情况 - 2020年第一季度和第二季度，公司分别记录房地产减值360万美元和1200万美元[267] 应收款情况 - 截至2020年6月30日，公司有2760万美元合同应收款未收回，其中1820万美元与Agemo有关，另有6000万美元与Agemo相关的直线租金应收款和/或租赁激励[270] 公司财务状况 - 截至2020年6月30日，公司总资产97亿美元，总权益42亿美元，债务53亿美元，债务占总资本的55.8%[279] 现金流情况 - 截至2020年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计4150万美元，较2019年12月31日增加820万美元[292] - 2020年上半年经营活动产生净现金流3.294亿美元，较2019年同期的2.654亿美元增加6400万美元[293] - 2020年上半年投资活动净现金流为流出9670万美元，较2019年同期的流出1500万美元增加8170万美元[294] - 2020年上半年融资活动净现金流为流出2.241亿美元，较2019年同期的流出2.278亿美元减少370万美元[295] 流动性与风险情况 - 公司认为现有流动性和可用资本来源足以支持未来12个月的运营、偿债和投资[290] - 公司主要短期流动性需求用于支付日常费用、偿债、资本改进、股息和物业收购[294] - 2020年第二季度末，公司主要市场风险敞口及管理方式与2019年年报披露相比无重大变化[296]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.81美元，可分配资金（FAD）为每股0.76美元，股息支付率进一步改善，调整后FFO的支付率为83%，FAD的支付率为88% [11] - 摊薄后NAREIT FFO为1.86亿美元，即每股0.80美元，而2019年第二季度为1.57亿美元，即每股0.71美元；调整后FFO为1.90亿美元，即每股0.81美元 [16] - 本季度收入约为2.56亿美元，2019年第二季度为2.25亿美元，增长主要源于新投资、资本翻新、租赁修订以及一次性收入 [17] - 第二季度综合与行政（G&A）费用为900万美元，比估计少约50万美元；利息费用为5280万美元，较2019年第二季度增加440万美元 [20] - 截至6月30日，约87%的53亿美元债务为固定利率，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.32倍，固定费用覆盖率为4.2倍；调整后预计杠杆率约为5.16倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产组合 - 截至2020年6月30日，运营资产组合包括959个设施，拥有超过9.6万张运营床位，分布在69个第三方运营商和39个美国州及英国 [29] 运营商覆盖情况 - 核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率在2020年第一季度分别增至1.68倍和1.32倍，而截至2019年12月31日的过去12个月分别为1.64倍和1.29倍 [30] 高级住房投资组合 - 截至第二季度末，高级住房投资组合在资产负债表上的总投资为16亿美元，所有资产均采用三重净主租赁 [60] - 该投资组合包括美国和英国的130个辅助生活、独立生活和记忆护理资产，2020年第一季度EBITDAR租赁覆盖率为1.21倍 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2月以来，运营商投资组合入住率下降了8%，截至7月中旬基本与6月持平；同期质量组合提高了约1% [13][34] - 4月费用较2月增加约每位患者每天18美元，未来费用有望根据疫情爆发情况缓和 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内投资意愿将较为谨慎，重点关注现有运营商的资本需求和潜在新投资机会 [37] - 持续评估高级住房开发管道，分析可能需要几个财季，同时继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情给长期护理行业带来前所未有的挑战，但政府提供了重要的监管和财政支持，有助于运营商维持运营 [13] - 尽管入住率下降和费用增加，但质量组合提高、医疗补助和医疗保险费率上调以及刺激资金的发放有望抵消部分影响，整体结果有望保持相对稳定 [31] - 政府资金可能足以支撑到8月，很有可能持续到年底，目前运营商未提出租金讨论 [86] - 长期来看，疫情期间的感染控制临床协议将有利于业务发展，高级住房仍将专注于高端高 acuity领域 [112] 其他重要信息 - 7月基本收齐了所有合同租金，第二季度和7月除Daybreak外，合同租金、抵押贷款和利息支付的收取率超过99% [12][19] - 9月2019年发行了5亿美元3 5/8%的2029年10月到期优先票据，12月2019年承担了与7.35亿美元收购相关的3.89亿美元HUD债务 [21] - 3月因疫情不确定性从循环信贷安排借款约3亿美元，第二季度已偿还；截至7月31日，12.5亿美元信贷安排下有1.8亿美元未偿还借款，现金及现金等价物约2000万美元 [22] - 2023年8月前无重大债券到期，3月签订了4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期 [23] - 7月15日董事会宣布每股0.67美元的普通股股息，8月14日支付给7月31日收盘时登记在册的股东；未来计划将股息宣布日期调整为与预定的董事会和审计委员会会议日期一致 [25][26] - 6月30日完成了俄亥俄州一家熟练护理机构700万美元的购买租赁交易，同时向同一运营商提供了4300万美元的抵押贷款融资；年初至今新投资约1.4亿美元，包括7100万美元的资本支出 [36] - 2020年第二季度通过4笔单独交易剥离了7个设施，总收益为3800万美元；截至6月30日，年初至今共剥离13个设施，收益为5600万美元 [37] - 与Maplewood Senior Living合作，曼哈顿第二大道和第93街的ALF记忆护理高层项目基本完成，但受疫情影响，确切最终成本和开业日期难以确定 [56][57] - 第一季度高级住房投资组合入住率较高，但实施参观和探视禁令后每月下降1% - 3%，部分市场禁令解除后入住率已企稳 [58][59] - CMS推荐对员工进行每周检测，部分热点州未来可能成为强制要求，并已开始向养老院发放现场快速检测机器，Omega设施将接收30台 [46][47] - 《CARES法案》提供了额外支持，4月底1000亿美元医疗保健基金增加了750亿美元，5月22日开始向拥有医疗保险认证床位的熟练护理机构支付约49亿美元，Omega投资组合获得超过2.5亿美元；6月9日HHS宣布为参与医疗补助和CHIP计划的提供者预留150亿美元；7月22日HHS宣布为医疗保险认证的养老院预留50亿美元 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金覆盖率改善是否归因于PDPM，运营商在新支付模式下的受益领域有哪些 - 公司预计PDPM将使覆盖率提高6 - 7个基点，目前初步迹象显示收入略有增加，费用削减虽有延迟但符合预期，不过由于疫情无法进行并发疗法分组，难以衡量相关影响 [68][69] 问题2: 当前环境下PDPM的情况如何，分组疗法是否会永久改变 - 运营商仍可从高 acuity患者中获得收入提升，但作为PDPM主要驱动因素的分组和并发疗法费用节省已不存在，因为患者都在单独房间接受治疗 [70] 问题3: 《CARES法案》最近宣布的50亿美元拨款将如何在熟练护理设施或长期护理设施中分配 - 公司目前不清楚具体分配方式，猜测大部分资金将用于受疫情影响严重的设施 [71] 问题4: 对今年剩余时间的股息有何看法，收购机会如何 - 股息每季度由董事会评估，若租金收取情况和运营前景不变，预计将维持当前股息率；目前收购市场机会较少，定价难以评估，公司将继续支持现有运营商 [73][74] 问题5: 租金按现金基础计算的比例是多少，是否有运营商接近从权责发生制转为现金基础 - 第二季度约2.5%的抵押贷款和租赁收入按现金基础计算，目前没有运营商接近转换，但情况可能随季度进展而变化 [78] 问题6: 增加的诉讼风险是否会促使拥有建筑物的运营商通过售后回租分离房地产和运营，从而带来更多整合和收购机会 - 这种情况有可能发生，过去佛罗里达州曾出现类似动态，未来是否出现取决于豁免情况、诉讼情况等因素 [81] 问题7: 入住率为何没有增加，运营商是否有关于何时能从急性后期获得更多居民的预期 - 许多州已开放医院进行择期手术，但实际进行手术的人数较少，尚未恢复到疫情前水平，因此运营商未看到大量出院患者；预计这需要更多时间 [85] 问题8: 运营商是否因入住率问题要求租金延期或更改租赁条款，政府援助能为运营商提供多久的支持 - 政府资金可能足以支撑到8月，很有可能持续到年底，目前运营商未提出租金讨论；不同地区入住率和运营商受影响程度差异较大，预计疫情结束后情况将迅速反弹 [86][87] 问题9: 除了按现金会计核算的租户，是否有给予租户租金延期 - 没有 [88] 问题10: 对州预算和医疗补助未来的看法，哪些州值得关注 - 不必担心医疗补助削减，历史上州预算压力时通常会维持费率不变，因为削减在资金计算上不合理 [93][94] 问题11: 入住率不足是否只是暂时的，即使择期手术不恢复，熟练护理入住率能否改善 - 第一季度入住率为83.6%，预计疫情结束后将以此为基础恢复正常入住率；由于人口结构因素，长期来看入住率有望继续上升 [96][97] 问题12: 是否预计更多产品进入交易市场，是否会有困境定价 - 目前交易市场因疫情受阻，尽职调查和房产参观困难，预计疫情缓解后市场将恢复，但短期内仍将缓慢 [101] 问题13: 实际交易的价格与疫情前相比如何 - 目前很难对交易进行定价，由于费用上升和入住率下降，利润率受到影响，公司目前仅考虑与现有运营商进行交易，将设施纳入现有主租赁 [102][103] 问题14: 疫情是否让公司意识到投资组合需要永久性改变，如地理或运营商方面 - 疫情强化了选择合适运营商的重要性，公司对现有运营商感到满意，过去三年运营商数量减少了20家 [106] 问题15: 是否可以将覆盖率分为有刺激资金和无刺激资金两种情况，以了解刺激资金对覆盖率下降的影响 - 公司会在讨论第二季度覆盖率时提供计算中包含的刺激资金金额，以便区分有无刺激资金的覆盖率情况 [108][109] 问题16: 疫情对投资组合的长期影响如何，高级住房是否会减少需求 - 长期来看，疫情期间的感染控制协议将有利于业务；高级住房仍将专注于高端高 acuity领域，需求依然强劲 [112] 问题17: 如果新冠疫情持续时间超过预期，政府是否会继续提供支持 - 政府目前的支持反映了该行业的必要性，预计政府不会让行业因支持不足而失败 [118]

公司权益结构 - 截至2020年3月31日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者持有约3%[170] 房地产投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合包括985个医疗保健设施，投资净额约97亿美元，约97%与长期护理设施相关[172] 其他投资情况 - 截至2020年3月31日，公司持有其他投资约4.247亿美元，包括对第三方运营商的有担保贷款和对五个非合并合资企业的1.944亿美元投资[172] 疫情相关运营数据 - 截至2020年4月30日，公司运营的设施中报告有4136例COVID - 19确诊病例，涉及250个设施，占2020年3月31日966个运营设施的25.9%[174] 信贷与利率互换安排 - 第一季度公司部分提取了12.5亿美元循环信贷安排中的3亿美元，并签订了名义金额4亿美元、平均掉期利率0.8675%、2024年到期的10年期利率互换协议[179] 股息情况 - 2020年第一季度公司维持每股0.67美元的股息水平[179] - 2020年公司预计支付的股息将超过应税收入[183] 所得税相关情况 - 截至2020年3月31日，公司一家需缴纳联邦、州和地方所得税的应税房地产投资信托子公司有净运营亏损结转约570万美元，该亏损结转已全额计提估值准备[184] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司分别记录了约40万美元和20万美元的州和地方所得税费用[186] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司分别记录了约60万美元和50万美元的外国所得税费用[186] 政策法规影响 - 2018年两党预算法案将医疗保险扣押和报销削减2%至2027年，CARES法案在2020年5月1日至12月31日暂停该政策，使按服务收费的医疗保险支付增加约2%，同时将强制扣押政策延长至2030年[194] - 2020年3月18日《家庭优先冠状病毒应对法案》生效，为各州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，有效期至新冠公共卫生紧急状态结束[194] - CARES法案拨款1000亿美元用于公共卫生和社会服务应急基金，国会通过薪资保护计划和医疗保健增强法案拨款750亿美元给医疗保健提供者[195] - CARES法案允许雇主推迟支付2020年3月27日之后的雇主社会保障税，50%税款的缴纳日期推迟到2021年12月31日，其余50%推迟到2022年12月31日[196] - 2020年7月1日起，佛罗里达州SNFs平均医疗补助报销率下降4.5%，2019年10月1日有0.7%的小幅酌情增加，到2021年9月30日过渡保护条款到期后，PPS费率将不再依赖酌情资金水平，截至2020年3月31日，公司14%的投资在佛罗里达州[200] - 截至2020年3月31日，公司10%的投资在德克萨斯州，该州SNF运营商运营环境困难，入住率低且医疗补助费率报销低[201] - 2019年7月30日，CMS发布2020财年SNFs医疗保险支付率和质量支付计划最终规则，预计总支付比2019财年增加8.51亿美元，即2.4%[203] - 2019年10月1日起，患者驱动支付模式（PDPM）生效，同时CMS为并发和团体治疗设定25%的上限，2022年1月1日起，治疗助理提供的医疗保险B部分治疗服务报销率降至医生收费表的85%[204][205] - 2020年4月30日，政府宣布多项长期护理机构新冠疫情相关举措，包括成立特别工作组、向15400家养老院运送个人防护设备、要求养老院报告新冠数据、CMS提供8100万美元用于增加养老院检查[197] - 自2008年12月起，CMS在“五星级质量评级系统”下公布参与医疗保险或医疗补助的养老院质量评级，排名每月更新[207] 会计标准与资产变动 - 公司于2020年1月1日采用新信用损失会计标准，记录了2880万美元的预期信用损失备抵[225] - 2019年12月31日至2020年1月1日，抵押贷款应收款从773563000美元降至752177000美元，投资于直接融资租赁从11488000美元降至10877000美元，其他投资从419228000美元降至412540000美元，表外承诺从20777000美元降至20677000美元[226] 运营收入情况 - 2020年第一季度运营收入为2.53亿美元，较2019年同期增加2930万美元[228] - 2020年第一季度租金收入增加主要源于2019年5月17日与MedEquities Realty Trust的合并（增加1030万美元）、2019年10月31日7.35亿美元收购60家SNF（增加1810万美元）及其他设施相关变动（增加90万美元）[228] 运营费用情况 - 2020年第一季度运营费用为1.071亿美元，较2019年同期增加约560万美元[229] - 2020年第一季度折旧费用增加1180万美元，主要源于设施收购；房地产减值增加360万美元；信用损失准备增加150万美元[229] 其他费用情况 - 2020年第一季度其他费用为5600万美元，较2019年同期增加约600万美元[230] - 2020年第一季度利息费用增加460万美元，主要因2019年投资导致债务余额增加；利息收入和其他 - 净额增加110万美元，主要因收购另一家上市公司股份的认股权证公允价值变动[230] 监管调查情况 - 公司部分运营商回应了美国司法部或其他监管机构的传票和信息请求，2019年5月收购的MedEquities Realty Trust回应了与Lakeway Regional Medical Center有关的民事调查要求[216] 法律法规监管情况 - 公司运营受多项法律法规监管，包括医疗欺诈和滥用、隐私、许可和认证、ADA等相关法律[213][217][219][220] 运营资金情况 - 2020年第一季度运营资金为1.81亿美元，2019年同期为1.441亿美元[231] 资产收购情况 - 2020年第一季度收购资产总投资1910万美元，包括英国和印第安纳州的设施，初始年现金收益率分别为8%和9.5%[235] 待售资产情况 - 截至2020年3月31日，有8个设施总计2410万美元被列为待售资产[237] 资产出售情况 - 2020年第一季度出售6个设施，净现金收益约1810万美元，净收益约180万美元[238] 房地产减值情况 - 2020年第一季度对3个设施的房地产物业计提减值约360万美元[239] 合同应收款情况 - 截至2020年3月31日，有2740万美元的合同应收款未收回，其中约1820万美元与Agemo Holdings LLC有关[240] 公司资产负债情况 - 截至2020年3月31日，公司总资产100亿美元，总权益42亿美元，债务56亿美元，占总资本的约56.9%[246] 远期利率互换协议 - 2020年3月27日，公司签订了总额4亿美元的远期利率互换协议，固定利率约为0.8675%[247] 股票回购授权 - 2020年3月20日，董事会授权在未来12个月内回购至多2亿美元的流通普通股[249] 股息支付情况 - 2020年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.546亿美元，Omega OP向Omega以外的OP单位持有人支付约730万美元[254] 现金及等价物情况 - 截至2020年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为3.52亿美元，较2019年12月31日增加3.186亿美元[257] 现金流情况 - 2020年第一季度，公司经营活动产生的净现金流为1.391亿美元，较2019年同期的1.101亿美元增加2900万美元[258] - 2020年第一季度，公司投资活动净现金流为流出5520万美元，而2019年同期为流入7210万美元，变动额为1.273亿美元[259] - 2020年第一季度，公司融资活动净现金流为流入2.352亿美元，而2019年同期为流出1.526亿美元，变动额为3.877亿美元[260] - 公司信用设施借款变动5.145亿美元，其中3亿美元是因新冠疫情作为预防性措施提取[260] - 2020年第一季度，公司发行普通股现金收益较2019年同期减少7470万美元[260] - 2020年第一季度，公司股息再投资计划净收益较2019年同期减少2850万美元[260] - 2020年第一季度，公司支付的股息增加1800万美元[260] - 2020年第一季度，公司其他长期借款净变动410万美元[260] 内部控制情况 - 截至2020年3月31日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[263]