财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度FAD(可供分配资金)为每股0.64美元,符合预期,反映了一些正在转型的资产组合将在未来几个季度带来显著的FAD上升 [7] - 全年FAD为每股2.62美元,略低于每股2.68美元的全年股息,派息率为102% [7] - 公司2024年AFFO(经调整基金来源)指引为每股2.70美元至2.80美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司核心资产组合的经营者EBITDAR覆盖率从6月30日的1.15x上升至9月30日的1.28x [19] - 公司核心资产组合的入住率从2022年1月的74.6%回升至2024年1月中旬的80.2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州的30家LaVie设施已全部出售,公司仍保留30家设施,主要分布在北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州、密西西比州和弗吉尼亚州 [21] - Maplewood在第四季度支付了1160万美元租金,其中980万美元为现金支付,180万美元为保证金应用 [22] - 公司正在与Guardian重新洽谈租赁条款,将6家设施重新租赁给无关第三方 [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2023年全年新投资总额为6.67亿美元,包括8400万美元的资本支出 [24] - 公司2023年全年出售69家设施,总收益4.85亿美元 [25] - 公司正在与多家相对较小的运营商就各种重组进行谈判 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,有足够的可见性来确定正在转型或出售的资产组合的时间和最终结果 [8] - 管理层认为,Maplewood有望在年底前实现收益的完全恢复,但可能要到2025年才能完全实现 [118] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jonathan Hughes 提问** 询问公司第四季度新收购资产的收益率情况,以及当前投资管线的收益率情况 [32][33] **Dan Booth 回答** 第四季度新收购资产的收益率为9%,公司当前的加权平均收益率超过10% [33][34] 问题2 **Vikram Malhotra 提问** 询问公司2024年AFFO指引中的假设情况,特别是Maplewood的恢复情况 [42][44][45] **Taylor Pickett 回答** Maplewood 1月份的现金租金支付为380万美元,公司预计Maplewood全年租金收入将有7%-8%的增长,纽约市场的入住率有望从65%提升至80%左右 [45][46][47] 问题3 **Megan Krull 回答** 公司预计运营商2024年的人工成本增长在4%-5%左右,具体会根据不同地区有所差异 [80][82]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为2.42亿美元,同比增长1.3%,主要由于运营商重组、新投资以及短期投资收益带来的影响 [11] - 第三季度NAREIT FFO为1.61亿美元,每股0.63美元,同比增长1.3% [12] - 第三季度调整后FFO为1.82亿美元,每股0.71美元,第二季度为每股0.70美元,下降0.02美元主要由于Levi、现金基础运营商以及加权平均股数增加的影响 [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2023年9月30日,公司拥有883家运营资产,约86,000张床位,分布在65家第三方运营商和42个州以及英国 [18] - 截至2023年6月30日,核心组合的运营商EBITDAR覆盖率为1.15倍,较2023年3月31日的1.1倍有所提升 [18] - 2023年第二季度,运营商共计录得约1,320万美元的联邦刺激资金,而2023年第一季度为580万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体核心组合的入住率从2022年1月的74.6%持续回升,主要集中在佛罗里达州 [19] - 公司已完成48家设施的过渡,包括46家通过资产出售和重新租赁,其中29家于2023年11月1日以3.05亿美元的总收益出售 [20] - 佛罗里达州和路易斯安那州仍有6家过渡设施有待完成 [20] 公司战略和发展方向以及行业竞争 - 公司正在积极处理Levi和Maplewood等现金基础运营商的问题,并寻求与他们达成长期可持续的解决方案 [8][21] - 公司正在与Guardian Healthcare进行重组,Guardian决定退出整个养老院行业,公司正在寻找新的运营商接手剩余6家设施 [22][23] - 公司将继续保持谨慎乐观的态度,积极寻找新的投资机会,同时密切关注行业面临的挑战,如最低staffing要求等 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,整体财务基本面向好,剩余的一些问题只是正常的业务清理,不会对未来产生重大影响 [89] - 管理层表示,行业面临的挑战如Medicare Advantage的压力以及最低staffing要求等,公司已做好应对准备,不会对未来产生重大影响 [88][89] - 管理层对公司未来发展前景保持谨慎乐观态度,认为公司有能力应对行业变化,实现持续增长 [89] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jonathan Hughes 提问** 询问Guardian Healthcare退出养老院行业的原因和背景 [35][36] **Dan Booth 回答** 公司对Guardian Healthcare的决定感到意外,主要是由于该公司自身经营问题导致,公司正在寻找新的运营商接手剩余资产 [36] 问题2 **Connor Siversky 提问** 询问公司在当前环境下是否会更积极主动地进行收购 [55][56] **Taylor Pickett 回答** 公司将继续保持积极的收购态度,但同时也会考虑最低staffing要求等因素调整收购策略和风险评估 [57] 问题3 **Michael Carroll 提问** 询问公司在Guardian Healthcare资产出售过程中收到的市场反馈情况 [61][62][63][64][65] **Dan Booth 回答** 公司主要接触了一些现有的合作伙伴和当地运营商,收到的兴趣并不是特别强烈,因为这些资产的经营状况并不理想,公司正在与潜在新租户进行洽谈 [62][63][64][65]

公司股权结构 - 截至2023年9月30日，母公司持有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者持有约3% [178] 公司核心业务 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点关注熟练护理设施、辅助生活设施等[179] 疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，虽自2021年初以来有所改善，但尚未恢复到疫情前水平[183] - 2023年，与疫情相关的额外6.2%的医疗补助联邦医疗援助百分比报销将逐步取消，这可能对运营商运营产生不利影响[184] - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该状态于2023年5月11日到期，到期后联邦和州监管机构恢复执行此前被豁免的法规[193] - 2020年1月1日至2023年5月11日，美国《家庭优先冠状病毒应对法案》使符合条件的州和地区联邦医疗援助比例临时提高6.2% [197] - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》授权通过医疗服务提供者救济基金分配约1780亿美元，《美国救援计划法案》为有医疗补助和医疗保险患者的农村医疗服务提供者授权85亿美元 [199] - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》使医疗补助计划联邦医疗援助比例在公共卫生紧急状态期间增加6.2%，《美国救援计划法案》使州居家和社区服务支出联邦医疗援助比例在2021年4月1日至2022年3月30日增加10% [208] 运营商相关问题 - 公司部分运营商因入住率降低、费用增加、报销水平不确定等因素，未能按合同支付款项，公司已同意短期延期、租赁和投资组合重组等[180] - 公司认为运营商费用增加主要源于劳动力成本上升和新感染控制协议的实施[181] - 2023年10月，Guardian未支付150万美元的合同租金[226] 公司面临的不确定性 - 公司面临诸多不确定性，包括人口普查中断和成本上升的持续时间、政府报销增加能否抵消成本等[186] - 公司继续监测入住率恢复情况，需求、人员配备和入住率能否以及何时恢复到疫情前水平仍不确定[188] - 公司继续监测其他监管变化，包括服务报销范围和费率限制，这可能对运营商运营和财务状况产生重大不利影响[190] 行业法规政策 - 2011年《预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，2022年7月1日起全面实施，目前延长至2031财年，2030 - 2031年逐渐增至4% [201] - 2023年9月1日，美国医疗保险和医疗补助服务中心发布关于养老院最低人员配备要求和增加检查的拟议规则，估算近所有州现有标准将被超过 [203] - 佛罗里达州2023 - 2024年修订预算，自2023年10月1日起医疗补助报销率最高提高5%，此前2022年10月1日已提高7.8% [209] - 2024财年，养老院医疗保险A部分总付款预计比2023财年增加14亿美元，即4.0% [210] - 医疗保险和医疗补助服务中心最终确定患者驱动支付模式平价调整系数为4.6%，分两年逐步实施，将使2023和2024财年养老院支出各减少2.3%，约7.8亿美元 [211] 2023年前三季度公司业务交易情况 - 2023年前三季度分别收购15个和26个设施，总代价为5510万美元和2.1亿美元，初始现金收益率在8% - 10.2%[116] - 2023年前三季度在建工程和资本改进项目分别投资2450万美元和5240万美元[117] - 2023年前三季度分别融资2620万美元和1.101亿美元新房地产贷款，加权平均利率为12.0%和11.3%，还分别提前发放280万美元和1900万美元现有房地产贷款[118] - 2023年前三季度分别出售25个和37个设施，净现金收益约为1.99亿美元和2.613亿美元，净收益约为4410万美元和7000万美元，同时分别对19个和25个设施计提减值约2790万美元和8800万美元[121] - 2023年前三季度分别出售400万股和1070万股普通股，总收益为1.263亿美元和3.302亿美元，8月1日偿还3.5亿美元4.375%高级票据，8月8日签订4亿美元高级无抵押定期贷款协议，9月27日增加2850万美元承诺，还记录330万美元递延融资成本和140万美元折扣[121] - 2023年前三季度分别签订1.69亿美元和8940万美元新非房地产贷款，加权平均利率为10.1%和10.2%，还分别提前发放1370万美元和1870万美元现有非房地产贷款[122] 2023年公司收入确认与租金处理情况 - 截至2023年9月30日的九个月，将两个新运营商改为现金收入确认，将四个现金基础运营商的48个设施组合转为直线收入确认，截至该日有18个运营商采用现金基础，分别占2023年和2022年前九个月总收入（不计冲销）的25.1%和32.8%[124] - 截至2023年9月30日的九个月，允许九个运营商递延3500万美元租金和利息，允许六个运营商使用1140万美元抵押品支付租金和利息[124] 2023年公司与部分运营商重组情况 - 2023年与LaVie继续重组，LaVie一季度递延1900万美元租金，三季度支付740万美元，11月出售其29个设施获3.052亿美元，同时修改主租赁协议将月租金降至340万美元[125] - 2023年一季度与Maplewood重组，Maplewood多次少付租金，三季度使用300万美元保证金，截至9月30日剩余180万美元，已记录1730万美元和5090万美元收入，1250万美元期权终止费作为租赁诱因处理[125] 2023年公司股息情况 - 2023年10月20日，董事会宣布每股0.67美元的现金股息，将于11月15日支付给10月31日收盘时登记在册的股东[227] 2023年公司各季度财务指标对比 - 2023年第三季度租金收入为2.09948亿美元，较2022年增加236万美元；九个月租金收入为6.18126亿美元，较2022年减少1777.3万美元[228] - 2023年第三季度利息收入为3062.3万美元，较2022年减少72.1万美元；九个月利息收入为8827.5万美元，较2022年减少558.6万美元[228] - 2023年第三季度折旧和摊销费用为8079.8万美元，较2022年减少191.1万美元；九个月折旧和摊销费用为2.44008亿美元，较2022年减少466万美元[228] - 2023年第三季度一般及行政费用为2028.7万美元，较2022年增加204.5万美元；九个月一般及行政费用为6297.1万美元，较2022年增加956.9万美元[228] - 2023年第三季度房地产减值为2789万美元，较2022年增加1787.5万美元；九个月房地产减值为8799.2万美元，较2022年增加6677.1万美元[228] - 2023年第三季度信用损失拨备为273.3万美元，较2022年减少137.3万美元；九个月信用损失拨备为1164.3万美元，较2022年增加727.6万美元[228] 2023年前九个月公司资金流向情况 - 2023年前九个月，公司为新的或现有的房地产贷款提供了1.291亿美元资金，为新的或现有的非房地产贷款提供了1.081亿美元资金[234] - 2023年前九个月，公司出售37处设施，资产出售净收益增加1.098亿美元；其他收入（支出）净额变化1420万美元[236] 2023年公司Nareit FFO情况 - 2023年第三季度和前九个月Nareit FFO分别为1.61034亿美元和4.62259亿美元，2022年同期分别为1.59139亿美元和4.90442亿美元[241] 截至2023年9月30日公司财务状况 - 截至2023年9月30日，公司总资产94亿美元，总权益39亿美元，总债务53亿美元，债务占总资本约58.0%[243] - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司债务加权平均年利率分别为4.3%和4.1%，截至2023年9月30日，99%有未偿本金余额的债务为固定利息支付[244] - 截至2023年9月30日，公司有4亿美元4.95%的优先票据将于2024年4月到期，合并资产负债表上有现金及现金等价物约5.547亿美元，循环信贷安排下有14亿美元可用额度，ATM计划下有7.161亿美元潜在销售额度[247] - 截至2023年9月30日，公司约有2.45亿股流通在外的普通股，市值81亿美元，2023年前九个月向普通股股东支付股息约4.793亿美元[243][253][254] - 截至2023年9月30日，公司有2亿美元承诺资金用于建设新租赁和抵押设施、资本改进等，有5100万美元承诺资金用于现有其他房地产贷款预付款，4310万美元用于现有非房地产贷款预付款[256] - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金总计5.579亿美元，较2022年12月31日增加2.573亿美元[260] 2023年前九个月公司现金流量情况 - 2023年前九个月，经营活动提供的净现金为4.52756亿美元，较2022年减少1928.9万美元；投资活动使用现金1.12094亿美元，较2022年变化 -3.84515亿美元；融资活动使用现金8352.1万美元，较2022年增加5.43953亿美元[260] 2023年融资活动现金使用变化原因 - 融资活动中使用现金减少，普通股发行净收益增加3.219亿美元[263] - 普通股回购减少1.423亿美元[263] - 2023年第二季度远期互换终止，衍生品工具收益增加9260万美元[263] - Omega OP单位赎回减少960万美元[263] - 长期借款净收益减少1020万美元[263] - 向Omega OP单位持有人分配增加530万美元[263] - 2023年因股份发行，股息支付增加370万美元[263] - 2023年第三季度签订2025定期贷款，融资相关成本支付增加290万美元[263] 公司会计政策与市场风险情况 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化[264] - 2023年9月30日季度末，公司主要市场风险敞口及管理方式无重大变化[265] 2023年前九个月公司股票发行情况 - 2023年前九个月，公司在ATM计划下发行0.5万股和7万股普通股，总收益分别为1440万美元和2.138亿美元；在DRCSPP下发行350万股和370万股普通股，总收益分别为1.119亿美元和1.164亿美元[257] 公司利率互换协议情况 - 2023年8月，公司签订十份名义价值4亿美元的利率互换协议，9月又签订一份名义价值2850万美元的利率互换协议，将4.285亿美元的2025定期贷款转换为约5.597%的综合固定利率[246]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为2.5亿美元,同比增长2%,主要由于运营商重组时间性因素、2022年和2023年新投资项目带来的收入增加,部分被资产出售抵消 [15] - 第二季度NAREIT FFO为1.55亿美元,每股0.63美元,同比下降3.7%;调整后FFO为1.83亿美元,每股0.74美元 [16] - 第二季度FAD为1.73亿美元,每股0.70美元,较第一季度增加0.10美元,主要由于LaVie增加租金收入和其他现金基础运营商付款时间性因素,部分被新增股份摊薄抵消 [9][16][17][20] - 第二季度FAD派息率为96%,预计第四季度将恢复到80%至90%的正常水平 [9][20] - 公司资产负债表保持稳健,第二季度发行660万股股票筹集2亿美元,并终止4亿美元的国库锁定交易获得9300万美元现金收益 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日,公司拥有893家运营资产,约88,000张床位,分布在66家第三方运营商和42个州以及英国 [24] - 截至3月31日,核心组合的运营商EBITDAR覆盖率为1.1倍,剔除政府补助后为1.15倍,较上季度有所改善 [24][26] - 2023年第一季度,运营商共计获得580万美元的联邦救助资金,较上季度的2000万美元有所下降 [25] - 截至7月中旬,整体核心组合的入住率从2022年1月的74.6%恢复至79.6% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 得克萨斯州从9月1日起将19.63美元的COVID FMAP补助纳入永久性费率设置,并有小幅增加 [40] - 佛罗里达州从10月1日起最高提供5%的费率增长,但与质量指标挂钩,并非所有运营商都能获得 [41] - 印第安纳州预计将获得3%至4%的通胀性增长,但尚未最终确定 [48] - 宾夕法尼亚州7月出现小幅费率下降,预计将在明年1月得到修正 [49] - 北卡罗来纳州正在推动将37美元的PPE FMAP补助纳入费率,预计将在预算获批后实现 [50] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在与LaVie和Maplewood等运营商进行重组和资产转让,以改善其财务状况 [27][28][29] - 公司在第二季度完成了2.7亿美元的新投资,包括收购4家西弗吉尼亚州设施和提供1.05亿美元的夹层贷款 [31][32][33][34][35] - 公司在第二季度出售了10家设施,全年共出售12家设施,获得6200万美元收益 [36] - 公司将继续保持灵活的股权融资策略,并将目标杠杆率控制在5倍左右 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体运营趋势向好,运营商EBITDAR覆盖率继续提升,反映了入住率改善、州政府补助增加以及劳动力市场缓解 [12][24][26] - 尽管劳动力短缺问题仍在,但有所缓解,每位患者每日代理费用仍为2019年的5倍 [38][39] - CMS发布的2024年付费最终规则将提高4%,略好于提议的3.7%,但具体涨幅因州而异 [40][41][42] - 公司对未来保持乐观,将继续寻求收购机会,同时保持谨慎的资本结构 [70][83] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Tao Qiu提问** 询问第三季度FAD的具体情况,包括LaVie部分租金减免、Maplewood短付租金、Healthcare Homes最后一个月租金到期等因素的影响 [45][46][47] **Bob Stephenson回答** 第三季度FAD还将受到新收购项目带来的增量收益以及新发行股份的摊薄影响 [46][47] 问题2 **Jonathan Hughes提问** 询问LaVie为何在经营困难的情况下仍能支付全额租金 **Dan Booth回答** LaVie在第二季度的现金流状况较预期好,因此能支付全额租金,但随着未来资产转让的进行,现金流将下降,第三季度租金将减半 [52][53] 问题3 **Connor Siversky提问** 询问Maplewood从今年下半年到2024年初的现金流情况,以及是否能覆盖租金短付 **Taylor Pickett回答** Maplewood核心资产表现良好,Second Avenue设施入住率和现金流将持续改善,加上明年1月的费率调整,有望弥补当前的租金短付 [59][60][61][62][63]

公司股权结构 - 截至2023年6月30日，母公司持有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者持有约3% [103] 疫情相关政策影响 - 与疫情相关的额外6.2%的医疗补助联邦医疗援助百分比报销将在2023年逐步取消，这可能对运营商运营产生不利影响[106] - 2020年美国联邦为专业护理机构提供大量支持，2021年起联邦和部分州的救济工作受限[105] - 2023年5月11日联邦宣布的公共卫生紧急状态终止，相关政府和监管支持结束[101] - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，虽自2021年初以来有所改善，但未恢复到疫情前水平[105] - 2020年1月1日至2023年5月11日，FFCRA为各州和地区FMAP提供6.2%临时增长[114] 公司业务板块 - 公司有一个可报告的业务板块，即对位于美国和英国的医疗相关房地产进行投资[103] - 公司核心业务是为长期医疗行业提供融资和资本，重点关注专业护理机构、辅助生活设施等[103] - 公司核心投资组合包括与医疗运营公司及其附属公司的长期租赁和房地产贷款[103] - 公司除核心投资外，还向运营商及其负责人提供贷款，这些贷款可能无担保或有担保[103] - 公司会不时收购支持长期医疗行业和运营商的合资企业或实体的股权[103] 医疗行业相关法案及政策 - CARES法案授权约1780亿美元通过救济基金分配给医疗保健提供者，美国救援计划法案为农村医疗提供者提供85亿美元[116] - 2020年3月27日至12月31日雇主社保税可延期支付，50%延至2021年12月31日，另50%延至2022年12月31日[116] - 2011年预算控制法案设定2%的医疗保险自动减支，2030 - 2031年将逐步增至4%[116] - 2021年4月1日至2022年3月30日暂停减支，2022年4月1日至6月30日减支降至1%，2022年7月1日起恢复2%[116] - 2021年4月1日至2022年3月30日，美国救援计划法案为州居家和社区服务支出提供10%的FMAP附加[121] - 2023 - 2024年佛罗里达州预算批准自10月1日起将医疗补助报销率提高至5%，此前2022年10月1日已提高7.8%[121] - 2024财年CMS预计SNF的医疗保险A部分总付款将增加14亿美元，即4.0%[123] - 2024财年付款率净市场篮子更新6.4%，但第二阶段PDPM平价调整重新校准将使付款率降低2.3%，约7.89亿美元[124] - CMS最终确定PDPM平价调整系数为4.6%，分两年实施，每年减少SNF支出2.3%，约7.8亿美元[124] 2023年公司业务操作数据 - 2023年第二季度和上半年，公司分别收购5个和11个设施，总代价为1.286亿美元和1.55亿美元，初始现金收益率在8.0% - 10.0%[128] - 2023年第二季度和上半年，公司在在建工程和资本改进计划中分别投资1780万美元和2790万美元[129] - 2023年第二季度和上半年，公司分别融资7890万美元和8390万美元的新房地产贷款，加权平均利率为11.8%和11.6%，并分别向现有房地产贷款追加550万美元和1620万美元[130] - 2023年第二季度和上半年，公司分别出售10个和12个设施，净现金收益约为4470万美元和6230万美元，分别实现净收益约1220万美元和2590万美元[131] - 2023年第二季度和上半年，公司分别对4个和6个设施计提减值约2110万美元和6010万美元[132] - 2023年第二季度和上半年，公司通过股票发行分别获得总收益2.016亿美元和2.039亿美元[133] - 2023年第二季度，公司终止名义价值4亿美元的利率互换，获得9260万美元净现金结算[134] 公司收入确认相关情况 - 截至2023年6月30日，18个运营商采用现金收付制确认收入，分别占2023年和2022年上半年总收入（不计冲销影响）的25.8%和32.3%[138] 公司租金及利息递延情况 - 2023年上半年，公司允许9个运营商递延总计3360万美元的合同租金和利息[139] 公司股息分配情况 - 2023年7月20日，董事会宣布每股0.67美元的现金股息，将于8月15日支付给7月31日收盘时登记在册的股东[145] - 2023年上半年，公司向普通股股东支付约3.148亿美元股息，2月15日和5月15日分别按每股0.67美元支付[181] 2023年公司收入及费用变化情况 - 2023年第二季度租金收入增加767.3万美元，主要因直线租金应收款核销减少、设施收购、资本支出租金增加及租赁延期等，部分被现金基础运营商租金收入减少抵消[147] - 2023年第二季度利息收入减少214.2万美元，主要因贷款非应计状态和提前还款，部分被新贷款和再融资贷款增加抵消，期间新发放或现有房地产贷款8440万美元、非房地产贷款6700万美元[147][149] - 2023年上半年租金收入减少2013.3万美元，主要因现金基础运营商租金收入减少和一次性期权终止付款，部分被直线租金应收款核销减少、设施收购和资本支出租金增加等抵消[147][156][157] - 2023年上半年利息收入减少486.5万美元，主要因提前还款和贷款非应计状态，部分被新贷款和再融资贷款增加抵消，期间新发放或现有房地产贷款1.001亿美元、非房地产贷款7740万美元[147][158] - 2023年第二季度一般及行政费用增加338.3万美元，主要因股票薪酬费用增加200万美元[147][151] - 2023年上半年一般及行政费用增加752.4万美元，主要因股票薪酬费用增加380万美元、工资和福利增加130万美元、外部服务费用增加90万美元[147][160] - 2023年第二季度其他收入（费用）净额增加543.6万美元，主要因资产出售收益减少1290万美元[147][155] - 2023年上半年其他收入（费用）净额增加861.1万美元，主要因资产出售收益减少1.129亿美元[147][166] 2023年公司关键财务指标 - 2023年6月30日，公司Nareit FFO在第二季度为1.55153亿美元，上半年为3.01225亿美元[170] - 2023年6月30日，公司总资产94亿美元，总权益38亿美元，总债务53亿美元，债务占总资本约58.3%[172] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.2%，99%未偿本金余额的债务有固定利息支付[173] - 2023年8月1日，公司用可用现金偿还3.5亿美元、利率4.375%的高级票据；截至2023年6月30日，公司有3.507亿美元现金及现金等价物，有4亿美元、利率4.95%的高级票据将于2024年4月到期，循环信贷安排下有14.3亿美元可用额度，股权销售计划下有7.305亿美元潜在销售额[173][174] - 截至2023年6月30日，公司约有2.41亿股流通普通股，市值74亿美元；在股权销售计划下发行650万股普通股，总收益1.994亿美元，该计划下还有7.305亿美元潜在销售额；在股息再投资和股票购买计划下分别发行10万股和20万股普通股，总收益分别为220万美元和450万美元；未根据5亿美元股票回购计划回购任何股票，该计划下还有3.578亿美元授权用于回购[177][178][179][180] - 截至2023年6月30日，公司有2.382亿美元承诺用于建设新租赁和抵押设施、资本改进等，有4880万美元承诺用于现有其他房地产贷款预付款，有6670万美元承诺用于现有非房地产贷款预付款[182] - 截至2023年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计3.565亿美元，较2022年12月31日增加5590万美元[184] 2023年上半年公司现金流变动情况 - 2023年上半年与2022年上半年相比，经营活动提供的净现金减少2346万美元，主要因净收入减少600万美元（扣除1.827亿美元非现金项目）以及经营资产和负债净变动1750万美元[184][187] - 2023年上半年与2022年上半年相比，投资活动使用的现金变动主要因房地产投资销售收益减少3.246亿美元、贷款还款净额减少9690万美元、房地产收购增加4180万美元、非合并合资企业投资增加810万美元等[184][188] - 2023年上半年与2022年上半年相比，融资活动使用的现金减少主要因普通股发行净收益增加1.981亿美元、普通股回购减少1.423亿美元、衍生工具收益增加9260万美元等，部分被长期借款净收益减少4630万美元和向Omega OP单位持有人分配增加440万美元抵消[184][189] 公司会计政策及风险敞口情况 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化；2023年第二季度，公司主要市场风险敞口或管理方式无重大变化[192][193]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司NAREIT FFO为1.46亿美元，即每股0.60美元，而2022年第一季度为1.71亿美元，即每股0.69美元；调整后FFO为1.60亿美元，即每股0.66美元；FAD为1.47亿美元，即每股0.60美元，较2022年第四季度减少0.10美元 [8] - 预计2023年第二季度与相同运营商池相关的FAD约为4700万美元，2023年第三季度这些运营商的全面运营率下约为5300万美元；预计2023年第三季度FAD支付比率将降至100%以下，2024年回到80%多至90%低段的正常支付比率 [9][10] - 2023年第一季度收入为2.18亿美元（未调整某些非经常性项目），2022年第一季度为2.49亿美元，同比下降主要因运营商重组时间和2022年资产出售 [21] - 截至2023年3月31日，公司债务的98%为固定利率，净融资债务与年化调整后EBITDA之比为5.9倍，固定费用覆盖率为3.6倍；公司循环信贷额度可用资金为14.3亿美元，现金为2.45亿美元，多数现金用于完成第二季度收购；下一笔债务到期为8月到期的3.5亿美元4.375%票据 [11][24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 2022年第四季度，剔除CARES法案支持后，运营商EBITDAR覆盖率为1.09倍，低于1.0倍的运营商占比降至29.1%；12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别维持在1.38%和1.04倍 [6][12] - 2022年第四季度，剔除联邦刺激资金后，运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.92倍；核心投资组合2022年12月31日单季度EBITDAR覆盖率为1.19倍（含联邦刺激）和1.09倍（不含2000万美元联邦刺激资金） [26] 高级住房业务 - 公司高级住房投资组合包括美国和英国的191处辅助生活、独立生活和记忆护理资产；该投资组合12个月EBITDAR租赁覆盖率从第三季度末的0.97倍增至第四季度末的0.98倍；截至2023年4月中旬，入住率稳定在87%，而2022年1月为83% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心投资组合入住率从2022年1月的74.6%低点升至2023年4月中旬的79.8% [56] - 2023年，公司核心设施从入住率角度恢复的比例从第三季度的31%略升至33%，另有25%未完全恢复的核心设施入住率达到或超过84% [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续进行运营商重组和资产过渡，如Agemo 4月恢复支付租金和利息，Healthcare Homes 5月恢复支付全额合同租金，部分设施已过渡给新运营商 [5][19] - 积极开展新投资，2023年第一季度完成2.76亿美元新投资，包括英国和美国的多项交易，预计在第二、三季度产生增量FAD [23][30] - 进行资产处置，2023年第一季度出售两处设施，获得1800万美元收益 [31] 行业竞争 - 公司投资管道有所增加，主要是SNF资产，分布在美国和英国，目前报价资本化率超过9%；过去几个季度，看到一些私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度有所下降 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业虽未从人员配置角度完全恢复，但运营商有积极势头，部分市场情况较好；第四季度核心投资组合每位患者每天的代理费用降至2019年的五倍，而第三季度为六倍 [32] - 对CMS拟发布的人员配置授权持谨慎态度，希望最终规则合理可行，ACA正在努力让政府了解关键问题；目前73%的设施未达到相关人员配置水平，最终结果不确定 [33][63] - 公司对德克萨斯州和佛罗里达州的医疗补助费率设定持谨慎乐观态度，但结果尚不确定 [62] - 公司认为已度过低谷，入住率接近80%是积极信号，州政府支持良好，除人员配置授权外无其他明显问题 [82] 其他重要信息 - 公司哀悼老年住房行业两位重要领导人George Chapman和Greg Smith的离世 [20] - 公司在2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，这些互换协议将于2024年到期，目前价值8500万美元，公司计划用现金和循环信贷额度偿还8月到期的3.5亿美元票据，暂不终止互换协议 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请重复重组运营商FAD贡献从2022年第四季度到2023年第三季度的轨迹以及年底的预期 - 2023年第一季度FAD比2022年第四季度减少0.10美元，主要因LaVie和Healthcare Homes的租金递延以及Maplewood利息转为PIK；Agemo和Healthcare Homes在第二季度恢复付款，将带来1200万美元中的1100万美元增量FAD，其余100万美元与其他六家运营商有关；预计第二季度这八家运营商产生4700万美元FAD，第三季度再增加600万美元至5300万美元 [38][40][67] 问题2: 目前投资管道的规模、收益率以及熟练护理和辅助生活的组合情况如何？是否看到私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度下降 - 投资管道有所增加，主要是SNF资产，分布在美国和英国，目前报价资本化率超过9%；过去几个季度，看到一些私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度有所下降 [42] 问题3: LaVie的入住率和租金情况如何 - LaVie入住率略高于中位数，略高于80%；目前难以量化租金，正在考虑出售和释放资产，预计有显著上行空间 [46] 问题4: 不同州对公共卫生紧急状态结束的反应不同，是否会改变公司对某些地区的看法 - 公司在承保时会考虑地理因素，不同州情况会变化；承保时仍关注1.3至1.4倍的覆盖率，同时更关注租户的信用状况 [87] 问题5: 西弗吉尼亚州的夹层贷款情况以及该州投资的特点 - 夹层贷款是传统的，是资本结构的一部分，按当前夹层市场情况定价为12%，背后的信用状况良好；西弗吉尼亚州报销情况好、供应相对较低，且与合作运营商关系良好，综合因素使其成为不错的投资选择 [76][77] 问题6: 公共卫生紧急状态结束后，德克萨斯州医疗补助费率报销预期如何 - 公司密切关注德克萨斯州和北卡罗来纳州，持谨慎乐观态度，预计未来几周会有消息，费率10月1日起生效 [79] 问题7: 公司何时会真正重启外部增长 - 公司已重启外部增长，目前投资管道活跃，收益率驱动投资，报价资本化率超过9%，看到SNF交易在10%和12%的水平，认为有机会；按目前到5月1日的2.7亿多美元资本分配速度，预计全年有不错表现 [102][103] 问题8: SNF的价值或资本化率在未来12个月是否有上升或下降的可能 - 难以预测，目前报价资本化率超过9%；每床位价值因州而异，难以给出统一平均价值 [125] 问题9: 密歇根州的报销情况以及对运营商的影响如何 - 密歇根州费率设定情况尚可，希望今年有适度到良好的费率增长；存在延迟付款情况，对运营商有一定压力，但公司在该州的主要运营商还涉及俄亥俄州、北卡罗来纳州、弗吉尼亚州等强劲州，情况不太令人担忧 [111][120] 问题10: 公司是否会考虑将行为健康作为另一个资产类别进行投资 - 行为健康是一个有趣的领域，公司有老年精神病和物质使用障碍方面的投资，但没有专门的行为健康运营商；目前认为现有运营商有很多机会，利用其信用进行投资是更好的资本配置方式，行为健康领域不是当前优先事项 [121][122]

公司股权结构 - 截至2023年3月31日，母公司持有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者持有约3% [94] 公司业务概述 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点是熟练护理设施、辅助生活设施等[94] - 公司有一个可报告的业务板块，包括对位于美国和英国的医疗相关房地产的投资[94] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，自2021年初以来平均有所改善，但未恢复到疫情前水平[96] - 新冠疫情对公司运营商产生重大不利影响，包括入住率下降、劳动力短缺和成本增加[95] 政府政策及资金相关 - 2023年，与疫情相关的额外6.2% FMAP报销将逐步取消[96] - 2021年9月宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供商提供255亿美元联邦资金，分发于2021年末开始[96] - 《家庭第一冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起为符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）提供6.2%的临时提高，该临时提高将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[108] - 《综合拨款法案2023》将医疗补助连续参保与公共卫生紧急状态脱钩，并于2023年3月31日终止该条款；自2023年4月1日起，符合联邦续约规则的州将按以下时间表逐步减少增强联邦资金：截至2023年3月为6.2个百分点，截至2023年6月为5个百分点，截至2023年9月为2.5个百分点，截至2023年12月为1.5个百分点[109] - 《关怀法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，以补偿符合条件的医疗保健提供者因新冠病毒导致的医疗相关费用或收入损失；2021年9月，卫生与公众服务部宣布在第四阶段提供者资金中发放255亿美元，其中包括《关怀法案》此前授权的1780亿美元中的170亿美元，以及通过《美国救援计划法案》为农村提供者（包括有医疗补助和医疗保险患者的提供者）提供的85亿美元[109] - 《关怀法案》下的加速或预付款项，提供者需从发放日期起一年开始偿还，前11个月自动扣除应支付给提供者或供应商的医疗保险款项的25%，随后6个月增加到50%，之后任何未偿还余额将按4%的利率偿还[109] - 《2011年预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年至2021财年实施，后被延长至2031财年；2020年5月1日至2022年3月30日暂停实施，2022年4月1日至6月30日限制为1%，自2022年7月1日起恢复2%，并将从2030年至2031年逐步提高到4%[109][110] - 《关怀法案》在公共卫生紧急状态期间为医疗补助计划提供6.2%的FMAP附加，只有部分州通过提高费率或一次性付款的方式将其部分传递给熟练护理机构运营商；《美国救援计划法案》在2021年4月1日至2022年3月30日期间为州家庭和社区服务支出提供10%的FMAP附加[116] - 佛罗里达州在2021年11月宣布约1亿美元的额外FMAP资金，通过提高医疗补助费率在三个月内支付；2022 - 2023年修订后的州预算自2022年10月1日起生效，将医疗补助报销率提高7.8%[116] 行业监管相关 - 医疗行业受到严格监管，法律法规频繁变化，可能对运营商和公司产生重大影响[101] - 公共卫生紧急状态声明将于2023年5月11日终止，届时联邦和州监管机构将恢复执行此前豁免或未执行的法规[106] 行业不确定性及公司预期 - 公司认为运营商受到收入减少、费用增加、报销水平不确定和政府支持变化等因素影响[96] - 公司预计行业复苏存在诸多不确定性，包括人口普查中断、成本持续时间、政府支持程度等[99] 医疗支付相关数据 - 2023财年熟练护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%，这归因于3.9%的市场篮子增加因素、1.5个百分点的市场篮子预测误差调整、0.3个百分点的生产率调整，以及熟练护理机构预期支付系统费率因重新校准的平价调整减少7.8亿美元（分两年逐步实施）[116] - 未向CMS提交所需质量数据的熟练护理机构，年度更新将减少2个百分点；预计2023财年熟练护理机构基于价值的计划减少额为1.86亿美元[116] - 2023和2024财年，PDPM平价调整系数重新校准为4.6%，分两年逐步实施，每年减少约7.8亿美元的SNF支出[117] 2023年第一季度公司业务活动 - 2023年第一季度，公司以2640万美元收购6处设施，初始现金收益率为8%[121] - 2023年第一季度，公司在在建工程和资本改进项目上投资1010万美元[122] - 2023年第一季度，公司新增500万美元房地产贷款，利率为9%，并向现有房地产贷款追加1070万美元[123] - 2023年第一季度，公司出售两处设施，净现金收入约1760万美元，净收益约1360万美元[124] - 2023年第一季度，公司对四处房地产物业计提约3900万美元减值，其中3700万美元与两处自用设施有关，200万美元与两处待售设施有关[125] - 2023年第一季度，公司通过股息再投资和普通股购买计划出售10万股普通股，总收益230万美元[126] - 2023年第一季度，公司允许8家运营商递延2440万美元的合同租金和利息[129] 公司财务指标 - 截至2023年3月31日，17家运营商采用现金收付制确认收入，占公司总收入（不包括核销影响）的25.1%[128] - 2023年第一季度其他收入（费用）总额变化主要因资产出售收益减少1亿美元，2023年第一季度出售2个设施，2022年同期出售27个设施[142] - 2023年第一季度末Nareit FFO为1.46072亿美元，2022年同期为1.70678亿美元，减少2460万美元[147] - 截至2023年3月31日，公司总资产93亿美元，总权益37亿美元，总债务53亿美元，债务约占总资本的59.1%[149] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.1%，截至2023年3月31日，98%有未偿本金余额的债务为固定利息支付[150] - 公司有3.5亿美元4.375%的优先票据将于2023年8月到期，4亿美元4.95%的优先票据将于2024年4月到期，截至2023年3月31日，循环信贷安排下可用额度为14.3亿美元，合并资产负债表上约有2.45亿美元现金[150] - 截至2023年3月31日，母公司已发行约49亿美元已注册的优先票据，由Omega OP担保[151] - 截至2023年3月31日，公司约有2.343亿股普通股流通在外，市值64亿美元[152] - 2023年第一季度，公司通过股息再投资计划发行8.17万股普通股，总收益230万美元[154] - 2023年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.574亿美元，2023年2月15日，向2月6日收盘时登记在册的普通股股东每股支付股息0.67美元[156] - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金共计2.485亿美元，较2022年3月31日减少2.463亿美元[159] - 投资活动现金变化主要因2022年第一季度墨西哥湾沿岸设施出售致房地产投资销售收益减少3.15亿美元，部分被房地产收购减少8680万美元、贷款投放净额减少4470万美元和房地产投资及在建工程资本改善减少810万美元抵消[161] - 融资活动现金使用变化主要因2023年第一季度其他长期借款净收益减少3.552亿美元，Omega OP单位持有人分配增加390万美元，部分被普通股回购减少2730万美元和股息支付减少330万美元抵消[162] 股息相关 - 2023年4月20日，董事会宣布每股0.67美元的现金股息，将于5月15日支付给5月1日收盘时登记在册的股东[134] 财务报表及内部控制相关 - 公司财务报表按美国公认会计原则编制，需对未来事件进行估计和假设，实际结果与估计难免有差异[163][164] - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化[165] - 截至2023年3月31日的季度，公司主要市场风险敞口及管理方式无重大变化[166] - 管理层评估公司截至2023年3月31日的披露控制和程序设计及运行有效[167] - 截至2023年3月31日的季度，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[168] 法律诉讼相关 - 法律诉讼事项参考合并财务报表附注18[169]

财务分配与资本需求 - 公司作为REIT需每年向股东分配至少90%的应税收入，可能需依赖外部资本满足未来资金需求[71] - 公司支付股息受信贷协议、契约等限制，且未来能否支付股息无保证，过去股息可能包含资本返还[70] - 公司筹集股权资本能力部分取决于普通股市场价格，受投资者兴趣、财务表现等多种因素影响[72] - 公司需每年至少分配90%的应税收入给股东以维持REIT身份[91] LIBOR过渡风险 - 截至2022年12月31日，公司有9110万美元未偿还的可变利率借款和4亿美元名义价值与LIBOR挂钩的衍生工具，LIBOR过渡可能增加借款成本[75] - 公司使用LIBOR为信贷、贷款和衍生品定价，LIBOR向替代参考利率过渡存在不确定性[75] 疫情影响 - 新冠疫情使公司设施入住率下降，虽自2021年初有所改善，但未恢复到疫情前水平，入住率恢复面临挑战[67] - 新冠疫情对公司和运营商运营及财务表现的影响取决于未来发展，目前无法估计其影响程度[69] 债务融资风险 - 公司进行债务融资面临信用评级变化等风险，可能影响业务、限制分红和偿还债务能力[74] 收购风险 - 公司收购长期护理设施面临经验不足、设施表现不佳等额外风险[75] 资产减值风险 - 公司资产包括房地产和贷款，可能面临减值损失，估值和准备金估计基于假设，可能需调整[77] 股权所有权限制 - 公司宪章限制任何人对任何类别或系列已发行股份的实益或推定所有权超过9.8% [86] 投资集中情况 - 2022年12月31日，一家运营商投资占比超10% [87] - 2022年12月31日，公司投资集中的三个州为佛罗里达州（11.5%）、德克萨斯州（10.3%）和印第安纳州（6.6%）[87] 契约限制 - 公司债务文件中的契约限制运营灵活性，违反契约可能对运营产生重大不利影响 [80] 房地产相关风险 - 公司房地产投资相对不流动，难以快速出售 [81] - 公司面临与房地产所有权相关的特定风险，可能导致意外损失或费用 [81] - 公司面临与恶劣天气、自然灾害或气候变化的物理影响相关的风险和成本 [83] - 作为房地产所有者或贷款人，公司可能面临潜在的环境责任 [84] 行业竞争风险 - 公司所处行业竞争激烈，可能影响业务、运营结果和财务状况 [85] 国际业务风险 - 公司在英国有投资，国际业务面临不同或更大的风险，包括汇率波动 [87] 2022年财务数据 - 2022年，公司因循环信贷安排、OP定期贷款和另外两笔定期贷款的未偿还浮动利率借款产生了410万美元的利息费用[180] - 2022年12月31日，公司长期固定利率借款的估计公允价值约为47亿美元，利率每上升1%，其公允价值将减少约2.12亿美元[180] - 2022年12月31日，公司有4亿美元的远期利率互换未到期，记录在合并资产负债表的其他资产中[180] - 仅基于2022年的结果，若适用汇率变动10%，公司来自英国合并投资的净收入将相应变动140万美元[181] - 2022年12月31日，公司有六份外汇远期合约用于对冲部分英国净投资，名义金额总计2.5亿英镑[181] 合伙权益相关 - 2022年12月31日，公司拥有两个合并合资企业和多个非合并合资企业的所有权权益[90] - 公司主要资产是Omega OP的合伙权益单位，依赖其分配支付股息和费用[88] - 公司管理层和董事会成员持有Omega OP的合伙权益，可能与普通股股东利益冲突[89] 证券发行风险 - 公司发行额外证券可能降低现有证券市场价格，稀释现有股东权益[94]

财务数据和关键指标变化 - 无相关内容 各条业务线数据和关键指标变化 - 无相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 无相关内容 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 无相关内容 其他重要信息 - 会议中提及的非历史事实的评论可能为前瞻性陈述，如财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、收购、处置或过渡计划以及业务和投资组合展望等，这些前瞻性陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [6][7] - 本次会议正在录音 [8] 问答环节所有提问和回答 - 无相关内容

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，为长期医疗保健行业提供融资和资本，专注于美国和英国的专业护理机构[1] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括900多个运营设施，分布在42个州和英国，由65个不同运营商运营[1] 投资与收入 - 房地产投资88.69亿美元，占比89%；房地产贷款应收款10.43亿美元，占比11%[10] - 2022年第四季度租金收入1.104亿美元，占比76.2%；房地产贷款利息收入2495.5万美元，占比17.2%[11] 运营商情况 - 运营商支付方组合中，2022年第四季度医疗补助占比53.4%，医疗保险/保险占比31.5%，私人/其他占比15.1%[12] - 租金/利息集中度方面，La Vie和Ciena均占比9.0%，为最高[14] 资本结构 - 总债务67.67亿美元，加权平均利率4.48%，加权平均到期年限7.6年[24] - 调整后总债务与调整后账面资本比率为58.4%，与总市值比率为44.2%[33] 财务表现 - 2022年净收入4.39亿美元，摊薄后每股收益1.80美元，股息每股2.68美元[37] - 2022年经营活动现金流量6.26亿美元，投资活动现金流量4.43亿美元，融资活动现金流量 -7.89亿美元[40]