公司股权结构 - 截至2023年3月31日，母公司持有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者持有约3% [94] 公司业务概述 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点是熟练护理设施、辅助生活设施等[94] - 公司有一个可报告的业务板块，包括对位于美国和英国的医疗相关房地产的投资[94] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，自2021年初以来平均有所改善，但未恢复到疫情前水平[96] - 新冠疫情对公司运营商产生重大不利影响，包括入住率下降、劳动力短缺和成本增加[95] 政府政策及资金相关 - 2023年，与疫情相关的额外6.2% FMAP报销将逐步取消[96] - 2021年9月宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供商提供255亿美元联邦资金，分发于2021年末开始[96] - 《家庭第一冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起为符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）提供6.2%的临时提高，该临时提高将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[108] - 《综合拨款法案2023》将医疗补助连续参保与公共卫生紧急状态脱钩，并于2023年3月31日终止该条款；自2023年4月1日起，符合联邦续约规则的州将按以下时间表逐步减少增强联邦资金：截至2023年3月为6.2个百分点，截至2023年6月为5个百分点，截至2023年9月为2.5个百分点，截至2023年12月为1.5个百分点[109] - 《关怀法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，以补偿符合条件的医疗保健提供者因新冠病毒导致的医疗相关费用或收入损失；2021年9月，卫生与公众服务部宣布在第四阶段提供者资金中发放255亿美元，其中包括《关怀法案》此前授权的1780亿美元中的170亿美元，以及通过《美国救援计划法案》为农村提供者（包括有医疗补助和医疗保险患者的提供者）提供的85亿美元[109] - 《关怀法案》下的加速或预付款项，提供者需从发放日期起一年开始偿还，前11个月自动扣除应支付给提供者或供应商的医疗保险款项的25%，随后6个月增加到50%，之后任何未偿还余额将按4%的利率偿还[109] - 《2011年预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年至2021财年实施，后被延长至2031财年；2020年5月1日至2022年3月30日暂停实施，2022年4月1日至6月30日限制为1%，自2022年7月1日起恢复2%，并将从2030年至2031年逐步提高到4%[109][110] - 《关怀法案》在公共卫生紧急状态期间为医疗补助计划提供6.2%的FMAP附加，只有部分州通过提高费率或一次性付款的方式将其部分传递给熟练护理机构运营商；《美国救援计划法案》在2021年4月1日至2022年3月30日期间为州家庭和社区服务支出提供10%的FMAP附加[116] - 佛罗里达州在2021年11月宣布约1亿美元的额外FMAP资金，通过提高医疗补助费率在三个月内支付；2022 - 2023年修订后的州预算自2022年10月1日起生效，将医疗补助报销率提高7.8%[116] 行业监管相关 - 医疗行业受到严格监管，法律法规频繁变化，可能对运营商和公司产生重大影响[101] - 公共卫生紧急状态声明将于2023年5月11日终止，届时联邦和州监管机构将恢复执行此前豁免或未执行的法规[106] 行业不确定性及公司预期 - 公司认为运营商受到收入减少、费用增加、报销水平不确定和政府支持变化等因素影响[96] - 公司预计行业复苏存在诸多不确定性，包括人口普查中断、成本持续时间、政府支持程度等[99] 医疗支付相关数据 - 2023财年熟练护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%，这归因于3.9%的市场篮子增加因素、1.5个百分点的市场篮子预测误差调整、0.3个百分点的生产率调整，以及熟练护理机构预期支付系统费率因重新校准的平价调整减少7.8亿美元（分两年逐步实施）[116] - 未向CMS提交所需质量数据的熟练护理机构，年度更新将减少2个百分点；预计2023财年熟练护理机构基于价值的计划减少额为1.86亿美元[116] - 2023和2024财年，PDPM平价调整系数重新校准为4.6%，分两年逐步实施，每年减少约7.8亿美元的SNF支出[117] 2023年第一季度公司业务活动 - 2023年第一季度，公司以2640万美元收购6处设施，初始现金收益率为8%[121] - 2023年第一季度，公司在在建工程和资本改进项目上投资1010万美元[122] - 2023年第一季度，公司新增500万美元房地产贷款，利率为9%，并向现有房地产贷款追加1070万美元[123] - 2023年第一季度，公司出售两处设施，净现金收入约1760万美元，净收益约1360万美元[124] - 2023年第一季度，公司对四处房地产物业计提约3900万美元减值，其中3700万美元与两处自用设施有关，200万美元与两处待售设施有关[125] - 2023年第一季度，公司通过股息再投资和普通股购买计划出售10万股普通股，总收益230万美元[126] - 2023年第一季度，公司允许8家运营商递延2440万美元的合同租金和利息[129] 公司财务指标 - 截至2023年3月31日，17家运营商采用现金收付制确认收入，占公司总收入（不包括核销影响）的25.1%[128] - 2023年第一季度其他收入（费用）总额变化主要因资产出售收益减少1亿美元，2023年第一季度出售2个设施，2022年同期出售27个设施[142] - 2023年第一季度末Nareit FFO为1.46072亿美元，2022年同期为1.70678亿美元，减少2460万美元[147] - 截至2023年3月31日，公司总资产93亿美元，总权益37亿美元，总债务53亿美元，债务约占总资本的59.1%[149] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.1%，截至2023年3月31日，98%有未偿本金余额的债务为固定利息支付[150] - 公司有3.5亿美元4.375%的优先票据将于2023年8月到期，4亿美元4.95%的优先票据将于2024年4月到期，截至2023年3月31日，循环信贷安排下可用额度为14.3亿美元，合并资产负债表上约有2.45亿美元现金[150] - 截至2023年3月31日，母公司已发行约49亿美元已注册的优先票据，由Omega OP担保[151] - 截至2023年3月31日，公司约有2.343亿股普通股流通在外，市值64亿美元[152] - 2023年第一季度，公司通过股息再投资计划发行8.17万股普通股，总收益230万美元[154] - 2023年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.574亿美元，2023年2月15日，向2月6日收盘时登记在册的普通股股东每股支付股息0.67美元[156] - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金共计2.485亿美元，较2022年3月31日减少2.463亿美元[159] - 投资活动现金变化主要因2022年第一季度墨西哥湾沿岸设施出售致房地产投资销售收益减少3.15亿美元，部分被房地产收购减少8680万美元、贷款投放净额减少4470万美元和房地产投资及在建工程资本改善减少810万美元抵消[161] - 融资活动现金使用变化主要因2023年第一季度其他长期借款净收益减少3.552亿美元，Omega OP单位持有人分配增加390万美元，部分被普通股回购减少2730万美元和股息支付减少330万美元抵消[162] 股息相关 - 2023年4月20日，董事会宣布每股0.67美元的现金股息，将于5月15日支付给5月1日收盘时登记在册的股东[134] 财务报表及内部控制相关 - 公司财务报表按美国公认会计原则编制，需对未来事件进行估计和假设，实际结果与估计难免有差异[163][164] - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化[165] - 截至2023年3月31日的季度，公司主要市场风险敞口及管理方式无重大变化[166] - 管理层评估公司截至2023年3月31日的披露控制和程序设计及运行有效[167] - 截至2023年3月31日的季度，公司财务报告内部控制无重大影响的变化[168] 法律诉讼相关 - 法律诉讼事项参考合并财务报表附注18[169]

财务分配与资本需求 - 公司作为REIT需每年向股东分配至少90%的应税收入，可能需依赖外部资本满足未来资金需求[71] - 公司支付股息受信贷协议、契约等限制，且未来能否支付股息无保证，过去股息可能包含资本返还[70] - 公司筹集股权资本能力部分取决于普通股市场价格，受投资者兴趣、财务表现等多种因素影响[72] - 公司需每年至少分配90%的应税收入给股东以维持REIT身份[91] LIBOR过渡风险 - 截至2022年12月31日，公司有9110万美元未偿还的可变利率借款和4亿美元名义价值与LIBOR挂钩的衍生工具，LIBOR过渡可能增加借款成本[75] - 公司使用LIBOR为信贷、贷款和衍生品定价，LIBOR向替代参考利率过渡存在不确定性[75] 疫情影响 - 新冠疫情使公司设施入住率下降，虽自2021年初有所改善，但未恢复到疫情前水平，入住率恢复面临挑战[67] - 新冠疫情对公司和运营商运营及财务表现的影响取决于未来发展，目前无法估计其影响程度[69] 债务融资风险 - 公司进行债务融资面临信用评级变化等风险，可能影响业务、限制分红和偿还债务能力[74] 收购风险 - 公司收购长期护理设施面临经验不足、设施表现不佳等额外风险[75] 资产减值风险 - 公司资产包括房地产和贷款，可能面临减值损失，估值和准备金估计基于假设，可能需调整[77] 股权所有权限制 - 公司宪章限制任何人对任何类别或系列已发行股份的实益或推定所有权超过9.8% [86] 投资集中情况 - 2022年12月31日，一家运营商投资占比超10% [87] - 2022年12月31日，公司投资集中的三个州为佛罗里达州（11.5%）、德克萨斯州（10.3%）和印第安纳州（6.6%）[87] 契约限制 - 公司债务文件中的契约限制运营灵活性，违反契约可能对运营产生重大不利影响 [80] 房地产相关风险 - 公司房地产投资相对不流动，难以快速出售 [81] - 公司面临与房地产所有权相关的特定风险，可能导致意外损失或费用 [81] - 公司面临与恶劣天气、自然灾害或气候变化的物理影响相关的风险和成本 [83] - 作为房地产所有者或贷款人，公司可能面临潜在的环境责任 [84] 行业竞争风险 - 公司所处行业竞争激烈，可能影响业务、运营结果和财务状况 [85] 国际业务风险 - 公司在英国有投资，国际业务面临不同或更大的风险，包括汇率波动 [87] 2022年财务数据 - 2022年，公司因循环信贷安排、OP定期贷款和另外两笔定期贷款的未偿还浮动利率借款产生了410万美元的利息费用[180] - 2022年12月31日，公司长期固定利率借款的估计公允价值约为47亿美元，利率每上升1%，其公允价值将减少约2.12亿美元[180] - 2022年12月31日，公司有4亿美元的远期利率互换未到期，记录在合并资产负债表的其他资产中[180] - 仅基于2022年的结果，若适用汇率变动10%，公司来自英国合并投资的净收入将相应变动140万美元[181] - 2022年12月31日，公司有六份外汇远期合约用于对冲部分英国净投资，名义金额总计2.5亿英镑[181] 合伙权益相关 - 2022年12月31日，公司拥有两个合并合资企业和多个非合并合资企业的所有权权益[90] - 公司主要资产是Omega OP的合伙权益单位，依赖其分配支付股息和费用[88] - 公司管理层和董事会成员持有Omega OP的合伙权益，可能与普通股股东利益冲突[89] 证券发行风险 - 公司发行额外证券可能降低现有证券市场价格，稀释现有股东权益[94]

财务数据和关键指标变化 - 无相关内容 各条业务线数据和关键指标变化 - 无相关内容 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 无相关内容 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 无相关内容 其他重要信息 - 会议中提及的非历史事实的评论可能为前瞻性陈述，如财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、收购、处置或过渡计划以及业务和投资组合展望等，这些前瞻性陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [6][7] - 本次会议正在录音 [8] 问答环节所有提问和回答 - 无相关内容

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托公司，为长期医疗保健行业提供融资和资本，专注于美国和英国的专业护理机构[1] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括900多个运营设施，分布在42个州和英国，由65个不同运营商运营[1] 投资与收入 - 房地产投资88.69亿美元，占比89%；房地产贷款应收款10.43亿美元，占比11%[10] - 2022年第四季度租金收入1.104亿美元，占比76.2%；房地产贷款利息收入2495.5万美元，占比17.2%[11] 运营商情况 - 运营商支付方组合中，2022年第四季度医疗补助占比53.4%，医疗保险/保险占比31.5%，私人/其他占比15.1%[12] - 租金/利息集中度方面，La Vie和Ciena均占比9.0%，为最高[14] 资本结构 - 总债务67.67亿美元，加权平均利率4.48%，加权平均到期年限7.6年[24] - 调整后总债务与调整后账面资本比率为58.4%，与总市值比率为44.2%[33] 财务表现 - 2022年净收入4.39亿美元，摊薄后每股收益1.80美元，股息每股2.68美元[37] - 2022年经营活动现金流量6.26亿美元，投资活动现金流量4.43亿美元，融资活动现金流量 -7.89亿美元[40]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.76美元，可分配资金为每股0.71美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的88%和可分配资金的94%，与第二季度相同 [10][11] - 年初至今可分配资金为每股2.07美元，年初至今已支付股息为每股2.01美元，预计全年可分配资金每股将超过全年股息每股支出 [11] - 第三季度NAREIT FFO为1.59亿美元或每股0.65美元，去年同期为1.81亿美元或每股0.73美元；调整后FFO为1.85亿美元或每股0.76美元，FAD为1.73亿美元或每股0.71美元 [19] - 第三季度收入约为2.39亿美元，去年同期为2.82亿美元，同比下降主要因2021年和2022年完成的资产出售、运营商重组以及2021年第三季度与Agemo相关的收入 [20] - 9月30日，循环信贷安排下有1800万美元未偿还借款，现金为1.35亿美元；截至目前，现金为4.35亿美元，包括第四季度完成的Agemo资产出售所得款项 [29] - 2023年8月到期的3.5亿美元[4 3/8%]票据为下一次债务到期；2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期，10月31日价值为1亿美元 [29][30] - 9月30日，53亿美元债务的98%为固定利率，净有息债务与年化调整后EBITDA之比为5.3倍，与第一和第二季度相同，固定费用覆盖率为4.1倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2022年9月30日，运营资产组合包括916个设施，约9.2万张运营床位，分布在63个第三方运营商，位于美国42个州和英国 [33] - 截至2022年6月30日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.39倍和1.06倍，而截至2022年3月31日的过去12个月分别为1.44倍和1.1倍 [33] - 2022年第二季度，运营商累计记录约2900万美元联邦刺激资金，第一季度约为3900万美元；排除联邦刺激资金的影响，2022年第二季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.23倍和0.9倍，第一季度分别为1.24倍和0.92倍 [34] - 截至2022年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDAR覆盖率为0.96倍（含联邦刺激资金）和0.84倍（不含2900万美元联邦刺激资金），第一季度分别为0.93倍和0.76倍（含和不含3900万美元联邦刺激资金） [35] - 2022年核心投资组合整体入住率从1月的74.6%稳步上升至10月中旬的78% [35] 高级住房业务 - 目前高级住房投资组合包括美国和英国的183个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [36] - 该投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率在第二季度末增至0.94倍，第一季度末为0.93倍 [36] - 截至2022年10月中旬，该投资组合入住率恢复至85.8%，2022年1月为83% [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续成功推进运营商重组，预计2023年初Agemo开始支付保留的29个设施的租金和利息，预计将使季度FAD每股增加近0.03美元；Agemo资产出售所得款项的重新部署预计将使季度FAD每股再增加0.03美元 [12][13] - 因通胀成本、英国公用事业成本大幅增加、医疗补助报销和入住率挑战，预计将继续与某些运营商进行重组讨论，可能包括资产出售、运营商过渡和租金延期 [13] - 过去32个月采取一系列措施保护长期股东价值，包括出售16亿美元资产、部署16亿美元用于资产购买等、将数十个设施过渡给新或现有运营商、发行14亿美元长期无担保债券、发行4亿美元普通股、将15亿美元循环信贷协议延长至2025年、进行利率和外汇套期保值 [15][16] - 未来12 - 16个月将继续应对与新冠疫情相关的运营商问题，但坚实的资产负债表、有弹性的运营商业务以及积极的日常投资组合管理使其能够通过股息向股东返还资本，并继续向运营商部署增长资本 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从临床角度看，新冠疫情最糟糕的时期似乎已过去，但疫情加剧的压力仍在产生影响，入住率恢复极其缓慢 [45] - 入住率恢复受人员短缺导致的自我禁入和运营商消除代理使用的尝试阻碍；长期护理行业劳动力仍低于2020年2月水平，但自2022年3月至7月每月平均增加4600个护理院工作岗位，近几个月一些运营商表示人员配备略有缓解 [46] - 费用仍高于疫情前水平，特别是人员配备相关费用；核心投资组合第二季度每位患者每天的代理费用是2019年的6倍，但较第一季度有所下降 [47] - 各州在医疗补助费率设定与通胀同步方面存在差异，一些州大幅提高费率以抵消通胀导致的人员成本，而另一些州未能跟上或甚至削减报销；行业仍处于疫情恢复阶段，且将持续很长时间 [48][49] 其他重要信息 - 第三季度和第四季度，公司出售21个原租赁给Agemo的设施，总收益3.59亿美元，预计未来几周将出售佛罗里达州的另一个设施；剩余Agemo投资组合包括田纳西州的18个设施和肯塔基州的11个设施，2023年第二季度起初始年租金约为2300万美元，年利息约为470万美元 [37] - 2022年第一季度，代表约2.4%总租金的运营商出现流动性问题，公司已使用约200万美元保证金抵消部分租金短缺，目前正在与该运营商进行讨论，可能包括未来租金延期、资产出售和/或转租给第三方 [38] - 2022年第二季度，代表约2.2%总租金的运营商开始部分支付租金，公司使用540万美元保证金抵消短缺；10月，公司将三个设施转租给第三方，初始年租金为160万美元，预计2023年上半年将进行更多出售和/或转租 [39][40] - 2022年9月1日，公司完成对新运营商的4000万美元夹层贷款投资，用于购买德克萨斯州的43个设施，夹层贷款现金收益率为12%，期限为五年；9月30日，完成英国四个养老院的2800万美元售后回租交易，初始现金收益率为8%，年增长率为2.5% [41] - 本季度新投资和资本支出总计8700万美元，截至2022年9月30日，年初至今新投资和资本支出总计3.01亿美元 [42] - 2022年第三季度，公司出售四个设施，净收益5100万美元；第四季度，出售19个设施，净收益3.09亿美元；年初至今，包括第四季度已完成的销售，公司已出售63个设施，约7.48亿美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年在英国的投资情况，是否看到英国收购收益率上升或资本成本上升对定价的影响 - 过去几年在英国的传统收益率为8%，第一和第二季度的交易是之前达成的，维持原收益率；未来交易收益率将从8%上升 [53][54] 问题2: 现金余额为4.35亿美元，多久能重新成为物业净收购方 - 目前投资管道与过去几个季度基本相同，大部分交易仍在英国，美国市场竞争激烈；预计随着利率上升情况会改变，但目前管道未发生重大变化 [55][56] 问题3: EBITDAR覆盖率下降，低于1倍覆盖率区间的预期走势 - 季度间覆盖率有所上升，与入住率趋势一致；一些州新费率10月开始实施，将影响覆盖率；流动性仍紧张，但公司在重组方面有多种途径，对低于1倍覆盖率的运营商长期问题不大 [57][58][60] 问题4: 英国运营商近期利润率下降情况及需求是否疲软 - 目前英国运营商业绩未出现明显下降，但预计公用事业费率大幅上升将产生影响；入住率恢复较快，目前需求未出现疲软 [64][65][66] 问题5: 与覆盖率低于1倍的运营商的沟通情况 - 主要围绕将资产转移给新运营商和进行增量销售，期望实现租赁增强型过渡或销售；大部分运营商仍在支付租金，除了少数较大的运营商 [67][68][69] 问题6: Agemo交易的资本化率、营销情况、价格预期及买家群体 - 聘请第三方经纪Agemo资产，市场反应良好，有多个感兴趣方和活跃投标；交易价格符合或超过预期；从历史现金流看资本化率极低，买家从预期现金流恢复到疫情前水平的角度进行评估，与疫情前历史资本化率一致 [72][73][74] 问题7: 公共卫生紧急状态（PHE）延长及特定州额外报销水平是否会永久化 - 无法确定PHE是否会延长，取决于疫情情况；德克萨斯州运营商正推动将1963费率永久化，2023年4 - 5月进行费率设定；北卡罗来纳州希望2023年进行费率设定以跟上通胀；肯塔基州的FMAP增加预计延长至2024年6月30日 [75][76][78] 问题8: 未全额支付租金的租户，更倾向于重新出租还是出售；2023 - 2024年资产出售数量是否会加速 - 根据租户地理位置，更倾向于重新出租；预计出售数量不会增加 [82] 问题9: 运营商层面的复苏情况，护理人员和后勤人员的增加情况以及未来几个季度提高入住率的挑战 - 缺乏具体数据，从报告看护理人员情况有所改善，希望未来几个季度看到更多改善，运营商在引进国际护士方面有一定进展 [83] 问题10: 顶级运营商覆盖率低于1倍，其地理分布及相关州资金情况 - 该运营商最大暴露在佛罗里达州，该州近期通过7%的医疗补助费率增长，10月1日生效，第四季度后期将产生积极影响；东海岸情况较好 [86][87] 问题11: 佛罗里达州医疗补助费率增长是否能使该运营商覆盖率回到1倍以上 - 费率增长是医疗补助费率，情况复杂难以预测，但肯定会使覆盖率更接近1倍，结合其他努力有望超过1倍 [88] 问题12: 英国电力成本对运营商的影响及政府支持情况 - 目前尚未产生影响，但预计会有；目前未看到政府干预支持 [89][90] 问题13: 游说团体的活动及能否帮助运营商应对挑战 - 美国医疗保健协会（ACA）主要集中精力推动各州将FMAP增加纳入费率设定；在联邦层面，关注拜登提出的授权，确保授权附带资金支持 [93][94] 问题14: 未来6 - 12个月是否有租户面临重大债务到期问题 - 大部分运营商除短期营运资金信贷额度外，没有第三方债务，且信贷额度通常会自动续期，没有重大债务到期问题 [96] 问题15: 未全额支付租金的小租户情况及整个投资组合未按时支付租金的比例 - 约24%的运营商按现金基础计算租金，有六个运营商未按时支付，Agemo是最大的未支付运营商，其他五个支付了部分租金；这六个运营商代表了24%中的18% - 19% [99][100][101] 问题16: 除已披露的运营商外，是否还有未按时支付租金的运营商 - 除Agemo外，没有其他未按时支付租金的运营商 [102] 问题17: 从九个月FAD看，勉强覆盖现有股息，现金流与股息存在差距，董事会对股息的考虑及未来应税收入问题 - 考虑Agemo资产出售所得款项的重新部署，FAD将从每股0.71美元提高到0.77美元，董事会会着眼于解决问题后的长期情况；税收方面相对稳定，资产出售有收益，股息可在一定程度上抵税，2023年可能有更多出售，会考虑税收计划，但有多种手段管理，应税收入有上升压力而非下降 [103][106][107] 问题18: 明年熟练护理设施（SNF）运营商底线改善情况，覆盖率低于1倍且仍在支付租金的租赁需要多少重组 - 情况复杂，有很多不确定因素，但公司与运营商密切沟通，目前没有突出问题需要长时间解决；最大的运营商有途径提高覆盖率，公司可通过出售或转租资产改善其信用状况 [110][111][112] 问题19: 进行更多资产过渡时，备用SNF运营商接管大型投资组合的能力及过渡时间和收入缺口问题 - 过渡可能存在时间间隙，因监管原因可能需要三到四个月，但过渡的投资组合规模较小，不会对速度造成阻碍 [114][115] 问题20: 与Brookdale的租约中是否有控制权变更需公司同意的条款 - 不确定是否有该条款，会查看并提供答案；通常在与[Pelico]的租约中不会有此类条款 [116][117] 问题21: 资产出售价格是否约为每张床位17 - 18万美元，市场深度、买家类型及价格是否会保持稳定 - Agemo资产出售约为每张床位14万美元；由于利率大幅上升，不确定当前市场是否能维持相同的床位价格，预计价格会下降 [120] 问题22: 去年进行的债务互换是否与明年到期债务有关，以及流动性比率受影响的情况 - 疫情开始时进行4亿美元国债锁定，并非针对特定到期债务，但与2023年8月到期债务时间重合，国债锁定至2024年第一季度，可选择提前解除或用于其他债务到期；EBITDA计算中包含应用保证金支付租金的情况，若保证金耗尽且未收到租金，EBITDA会减少，但公司有足够缓冲，对REIT、债券或债务契约无影响 [121][122][123] 问题23: 除已披露的租户外，是否还有未支付租金或转为现金支付的租户 - 已披露六个有问题的租户，五个在文档中列出，另一个是Agemo，没有其他未披露的租户 [125][126] 问题24: 租户租约协议中信用证或保证金的可变性及未来提取需求 - 租户之间差异很大，且信用或二级信用支持类型（如公司或个人担保）也不同 [127] 问题25: Brookdale控制权变更对公司的影响及2023年8月到期的3.5亿美元高级票据的还款资金来源 - 还款资金主要来自目前的4.35亿美元现金和价值1亿美元的国债锁定；关于Brookdale控制权变更，需查看租约确定公司权利，通常在上市公司租约中公司不太可能有控制权相关权利，若发生交易将有新的股权持有人 [131][132] 问题26: 若Brookdale被另一家房地产投资信托基金（REIT）收购的情况及公司对此的关注程度 - 取决于收购的REIT，公司可能对其信用状况满意 [133][134] 问题27: Agemo资产出售是否提供卖方融资 - 未提供卖方融资 [138] 问题28: 潜在买家对资产的购买积极性，是否使用大量杠杆及融资可得性 - Agemo资产交易中买家能获得适当融资，但具体融资情况不清楚；目前没有大型资产在市场上，不确定当前市场融资问题，但利率上升可能影响定价 [139][140] 问题29: 高级住房市场的趋势与熟练护理市场的比较 - 公司高级住房投资组合中，Maplewood达到疫情前入住率且在上升，Brookdale部分表现良好，英国市场已恢复；行业面临的主要问题是劳动力成本和通胀 [141][142] 问题30: 田纳西州和肯塔基州剩余19个Agemo资产的覆盖率情况 - 实际是29个设施，未说明具体

公司股权结构 - 截至2022年9月30日，母公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者拥有约3% [163] 疫情相关政策与资金分配 - 2021年9月宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供商提供255亿美元联邦资金，于2021年末开始分配 [170] - 美国卫生与公众服务部于2020年1月31日宣布公共卫生紧急状态，该声明已延长至2023年1月11日 [178] - 2020年1月1日起，符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）临时提高6.2%，该临时增加将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[183] - 《关怀法案》授权约1780亿美元通过医疗服务提供者救济基金进行分配，2021年9月宣布第四阶段提供255亿美元资金，包括此前《关怀法案》授权的170亿美元和《美国救援计划法案》为农村医疗服务提供者提供的85亿美元[184] - 2021年9月，美国疾病控制与预防中心宣布将拨款5亿美元用于州立养老院和长期护理“突击队”的人员配备、培训和部署[184] - 医疗服务提供者获得的加速或预付款项需偿还，自发放日期起一年开始，前11个月自动扣除25%的医疗保险付款，后6个月增加到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[185] - 《美国救援计划法案》自2021年4月1日至2022年3月30日将州居家和社区服务支出的FMAP提高10个百分点[190] - 佛罗里达州2021年11月批准为养老院提供约1亿美元的额外FMAP资金，2022 - 2023年修订州预算，自2022年10月1日起将医疗补助报销率提高7.8%[190] - 2020年3月6日至公共卫生紧急状态结束，COVID - 19 1135豁免条款允许熟练护理机构为向医疗保险B部分受益人提供远程医疗服务收取始发地费用[193] 公司业务概况 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点关注熟练护理设施、辅助生活设施等 [164] - 公司有一个可报告的业务板块，包括对美国和英国医疗相关房地产的投资 [164] 疫情对公司业务影响 - 公司设施平均入住率自2021年初以来总体有所改善，但未恢复到疫情前水平 [169] - 公司认为COVID - 19疫情对运营商产生重大不利影响，包括收入减少、费用增加等 [165] 公司业务预期 - 公司预计劳动力短缺和劳动力成本增加将继续对运营商产生不利影响 [174] - 公司预计美国设施收购竞争加剧，将减少增值投资机会 [174] - 公司预计将继续根据情况出售资产或资产组合 [174] 医疗保险政策调整 - 2011年《预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年持续到2021财年，后延长至2031财年，2020年5月1日至2022年3月30日暂停，2022年4月1日至6月30日减支1%，2022年7月1日起恢复2%，2030财年上半年为2.25%，下半年为3%，2031财年上半年为4%，下半年为0%[187] - 2023财年，熟练护理机构（SNF）的医疗保险A部分总付款预计将比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%[191] - CMS最终确定将患者驱动支付模式（PDPM）平价调整因子重新校准4.6%，分两年逐步实施，将在2023财年和2024财年分别减少SNF支出2.3%，约7.8亿美元[192] 公司2022年前三季度业务操作 - 2022年前三季度公司分别收购2820万美元和1.367亿美元的房地产资产，初始现金收益率在8.0% - 9.5%[196] - 2022年前三季度公司在在建工程和资本改进项目分别投资1630万美元和5050万美元[197] - 2022年1月董事会授权至2025年3月回购不超过5亿美元的普通股，前三季度回购520万股，均价27.32美元/股[200] - 2022年前三季度公司分别推进360万美元和850万美元的现有抵押贷款，Ciena分别偿还4480万美元和1.585亿美元的抵押贷款[202] - 2022年前三季度公司分别出售4个和44个设施，净现金收入约5140万美元和4.383亿美元，分别实现净收益约4090万美元和1.797亿美元[202] - 2022年前三季度公司分别记录4个和10个设施的减值，约1000万美元和2120万美元[202] - 2022年前三季度公司分别发放7000万美元和1.514亿美元的新其他投资贷款，加权平均利率分别为11.1%和11.0%[203] - 2022年前三季度公司分别将3个和5个运营商改为现金收入确认，分别确认1320万美元和2360万美元的直线应收账款冲销[204] 公司股息相关 - 2022年10月21日董事会宣布2022年第三季度现金股息为0.67美元/股[206] - 2022年前九个月，公司向普通股股东支付股息约4.756亿美元，三次派息均为每股0.67美元[232] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度公司收入2.394亿美元，较2021年同期减少约4220万美元；费用1.777亿美元，较2021年同期减少约1650万美元[208] - 2022年前九个月公司收入7.334亿美元，较2021年同期减少约7950万美元[213] - 2022年前九个月租金收入6.359亿美元，较2021年同期减少7000万美元[213] - 2022年前九个月公司费用5.196亿美元，较2021年同期减少约4090万美元[215] - 2022年前九个月其他收入1.743亿美元，较2021年同期增加约4440万美元[216] - 2022年前九个月非合并合资企业收入750万美元，较2021年同期减少约700万美元[217] - 2022年前九个月Nareit FFO为4.90442亿美元，2021年同期为5.31735亿美元[220] - 截至2022年9月30日，公司总资产94亿美元，总权益39亿美元，总债务53亿美元，债务占总资本约57.8%[223] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务加权平均年利率为4.1%，98%的未偿本金债务有固定利息支付[224] - 截至2022年9月30日，公司长期信用评级穆迪为Baa3，标普全球和惠誉为BBB - [224] - 截至2022年9月30日，母公司已发行约49亿美元的高级票据，由Omega OP担保[227] - 截至2022年9月30日，公司约有2.342亿股流通普通股，市值达69亿美元[230] - 截至2022年9月30日，2021年ATM计划下剩余潜在销售金额为9.299亿美元[230] - 截至2022年9月30日，公司有2.001亿美元用于新租赁和抵押设施建设、资本改进等承诺资金，另有8800万美元现有其他投资贷款预支承诺资金[234] - 截至2022年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计1.382亿美元，较2021年12月31日增加1.138亿美元[236] - 2022年前九个月，经营活动产生净现金流4.72亿美元，较2021年同期减少9360万美元[237] - 2022年前九个月，投资活动净现金流为流入2.724亿美元，而2021年同期为流出4.522亿美元，现金流变化达7.246亿美元[238] - 2022年前九个月，融资活动净现金流为流出6.275亿美元，较2021年同期多流出4.525亿美元[239] 公司会计政策与风险敞口 - 自2021年12月31日以来，公司关键会计政策或估计无重大变化[240] - 截至2022年9月30日的季度，公司主要市场风险敞口及其管理方式与2021年年报披露信息相比无重大变化[242]

财务数据和关键指标变化 - 会议将提及非GAAP财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，并会对这些非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标进行调节 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 会议中涉及的非历史事实陈述可能为前瞻性声明，包括财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、拟议收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 前瞻性声明存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告，其中确定了可能导致实际结果或事件与前瞻性声明中描述的情况有重大差异的具体因素 [6] 其他重要信息 - 参与本次财报电话会议的公司人员有高级资产总监Michele Reber、首席执行官Taylor Pickett、首席运营官Dan Booth、首席财务官Bob Stephenson和运营高级副总裁Megan Krull [1][4] - 参与本次财报电话会议的外部人员有来自Berenberg的Connor Siversky、Raymond James的Jonathan Hughes等多位分析师 [1] 总结问答环节所有的提问和回答 无相关内容

公司股权结构 - 截至2022年6月30日，母公司拥有Omega OP约97%的已发行和流通合伙权益单位，其他投资者拥有约3% [156] 公司核心业务 - 公司核心业务是为长期医疗保健行业提供融资和资本，重点关注熟练护理设施、辅助生活设施等 [157] 新冠疫情对公司及运营商的影响 - 新冠疫情导致公司设施入住率下降，自2021年初以来平均有所改善，但2021年末和2022年初因新变种影响增长略有放缓，且未恢复到疫情前水平 [163] - 新冠疫情使公司许多运营商受到显著影响，部分运营商未能按合同付款，公司同意短期延期或允许使用保证金或信用证支付租金 [158] - 运营商受新冠疫情影响，面临收入减少、费用增加问题，且政府支持的持续可用性存在不确定性 [159] - 公司认为运营商的COVID - 19发病率和严重程度与社区发病率水平相关，疫苗接种计划的效果仍不确定 [160] - 运营商因新冠疫情成本显著增加，部分被报销增加抵消，未完全遵守疫苗接种和感染控制要求可能面临调查问题和处罚 [162] - 新冠疫情对公司及其运营商的运营和财务业绩的影响程度取决于未来发展，包括政府额外救济的充足性和及时性、疫情的持续时间、传播和强度等，这些影响不确定且难以预测[173] 公司运营面临的其他挑战 - 公司运营商受到劳动力短缺和劳动力成本增加的不利影响，美国设施收购竞争加剧，减少了增值投资机会 [168] - 医疗行业监管严格，法律法规变化及运营商违规可能影响运营商运营和财务状况，进而对公司产生不利影响 [171] 医疗行业相关政策法规 - 2020年1月31日美国卫生与公众服务部宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年10月13日，期间实施临时监管豁免和新报销规则[172] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起将符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比提高6.2%，该临时增加将持续到公共卫生紧急状态结束的日历季度的最后一天[176] - 《关怀法案》授权通过提供者救济基金分配约1780亿美元，其中2020年5月约95亿美元定向分配给合格的专业护理机构，约25亿美元为基于绩效的激励付款；2021年9月发布255亿美元提供者资金[178] - 《关怀法案》相关的医疗保险和医疗补助预付款项，提供者需从发放日期起一年后开始偿还，前11个月自动扣除25%的医疗保险付款，后6个月增加到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[179] - 《2011年预算控制法案》规定医疗保险自动减支2%，该减支原计划从2013财年至2021财年，后延长至2031财年；2020年5月1日至2022年3月30日暂停，2022年4月1日至6月30日限制为1%，2022年7月1日起恢复2%；2030财年上半年为2.25%，下半年为3%；2031财年上半年为4%，下半年为0%[180] - 2023财年专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2022财年增加9.04亿美元，即2.7%，归因于3.9%的市场篮子增加因素、1.5个百分点的市场篮子预测误差调整和0.3个百分点的生产率调整，以及专业护理机构预期支付系统费率减少7.8亿美元[185] - 医疗保险和医疗补助服务中心最终确定将患者驱动支付模型平价调整因子重新校准4.6%，分两年逐步实施，将在2023财年和2024财年每年减少专业护理机构支出2.3%，约7.8亿美元[186] - 2021年11月佛罗里达州批准约1亿美元额外联邦医疗援助百分比资金用于疗养院，通过提高医疗补助支付率在三个月内分配；2022 - 23年修订州预算自2022年10月1日起将医疗补助报销率提高7.8%[183] - 2020年5月27日，医疗保险和医疗补助服务中心将物理治疗、职业治疗和言语语言病理学添加到专业护理机构为医疗保险B部分提供的批准远程医疗服务提供者名单中[187] 公司2022年资产交易及投资情况 - 2022年上半年公司收购1.085亿美元房地产资产，包含30个设施，初始现金收益率在8% - 9.5%[192] - 2022年3月和6月，公司在在建工程和资本改进项目分别投资1600万美元和3420万美元[192] - 2022年3月和6月，公司在现有抵押贷款分别预付220万美元和490万美元[192] - 2022年第二季度，Ciena Healthcare偿还1.137亿美元抵押贷款，公司释放6个设施的抵押留置权[192] - 2022年3月和6月，公司分别出售13个和40个设施，净现金收益分别为5430万美元和3.869亿美元，净收益分别为2520万美元和1.388亿美元[192] - 2022年3月和6月，公司分别对4个和6个设施计提减值约770万美元和1120万美元[192] - 2022年3月和6月，公司分别进行5560万美元和8140万美元新的其他投资贷款，加权平均利率分别为12%和10.9%[196] 公司2022年股票相关情况 - 2022年1月，公司董事会授权回购至多5亿美元流通普通股，截至6月30日，分别回购420万股和520万股，平均价格分别为每股27.19美元和27.32美元[193] - 2022年7月21日，董事会宣布2022年第二季度现金股息为每股0.67美元[200] 公司2022年信用损失准备情况 - 2022年第一季度和第二季度，公司分别对Agemo相关担保营运资本贷款计提470万美元和130万美元信用损失准备[196] 公司2022年营收及费用情况 - 2022年第二季度营收2.446亿美元，较2021年同期减少约1280万美元[202] - 2022年第二季度费用1.742亿美元，较2021年同期减少约90万美元[202] - 2022年上半年营收4.94亿美元，较2021年同期减少约3720万美元[205] - 2022年上半年费用3.419亿美元，较2021年同期增加约2440万美元[208] 公司2022年其他收入情况 - 2022年第二季度其他收入2080万美元，较2021年同期增加约1650万美元[204] - 2022年上半年其他收入1.339亿美元，较2021年同期增加约5880万美元[208] 公司2022年来自非合并合资企业收入情况 - 2022年上半年来自非合并合资企业的收入为340万美元，较2021年同期减少约960万美元[209] 公司2022年Nareit FFO情况 - 2022年第二季度Nareit FFO为1.60625亿美元，2021年同期为1.80828亿美元[212] - 2022年上半年Nareit FFO为3.31303亿美元，2021年同期为3.51077亿美元[212] 公司主要现金来源 - 公司主要现金来源包括租金收入、利息收入、循环信贷额度、股息再投资和普通股购买计划、2021年按市价发行计划、设施销售以及抵押贷款和其他投资回报[213] 公司截至2022年6月30日的财务状况 - 截至2022年6月30日，公司总资产95亿美元，总权益39亿美元，总债务54亿美元，债务约占总资本的57.7%[214] - 截至2022年6月30日，公司债务的加权平均年利率为4.1%，98%的未偿本金债务有固定利息支付[215] - 截至2022年6月30日，母公司已发行约49亿美元的高级票据，由Omega OP担保[217] - 截至2022年6月30日，公司约有2.341亿股流通普通股，市值66亿美元[221] - 截至2022年6月30日，公司有2.145亿美元的建设资金承诺，1.57亿美元的投资贷款资金承诺[224] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金共计1.685亿美元，较2021年12月31日增加1.441亿美元[226] 公司2022年上半年股息支付情况 - 2022年上半年，公司向普通股股东支付股息约3.183亿美元，2月15日和5月13日每股支付0.67美元[222] 公司2022年上半年现金流情况 - 2022年上半年，经营活动产生净现金流3.052亿美元，较2021年同期减少7310万美元[227] - 2022年上半年，投资活动净现金流流入2.772亿美元，而2021年同期为流出3.871亿美元[228] - 2022年上半年，融资活动净现金流流出4.368亿美元，较2021年同期增加3.825亿美元[229]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度调整后FFO为每股0.74美元，可分配资金为每股0.65美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的91%和可分配资金的103% [11] - 2022年第一季度NAREIT FFO为1.71亿美元，摊薄后每股0.69美元，2021年第一季度为1.7亿美元，每股0.71美元；调整后FFO为1.84亿美元，每股0.74美元 [19] - 2022年第一季度收入约2.49亿美元，2021年第一季度为2.74亿美元，同比下降主要因2021年第一季度记录了与墨西哥湾沿岸、Agemo和Guardian相关的收入以及资产出售收入 [20] - 截至3月31日，循环信贷安排有3.55亿美元未偿还借款，现金4.91亿美元；4月用部分现金偿还2.55亿美元信贷安排借款，回购1.06亿美元股票，4月底现金约1.7亿美元 [33][34] - 截至3月31日，57亿美元债务中超92%为固定利率；4月信贷安排还款后，54亿美元债务中97%为固定利率；3月31日，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.3倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务组合 - 截至2021年12月31日，核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.48倍和1.14倍，2021年9月30日为1.52倍和1.18倍 [39] - 剔除联邦刺激资金影响，2021年第四季度核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.93倍，第三季度为1.21倍和0.88倍 [40] - 2021年核心组合整体入住率缓慢上升，12月达到75.8%，2022年1月因奥密克戎激增降至74.9%，2月升至75.3%，3月升至76.5%，4月中旬升至77.9% [42] 高级住房组合 - 截至第四季度末，高级住房投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率降至0.94倍，第三季度末为0.97倍 [43] - 2022年第一季度入住率稳步上升，1月为82.3%，2月为82.7%，3月为83.1% [44] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置等方式进行运营商重组，凭借优质资产组合应对重组，减少长期现金流下行风险 [15][16] - 公司进行股票回购，利用资产出售所得资金回购1.33亿美元股票，股票回购计划是有效非稀释性获取资本的工具 [17] - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] - 公司在英国看到更多投资机会，因英国入住率受疫情影响较小、恢复较快且更稳定，目前美国交易多为现有运营商提供的区域性或小型项目 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业入住率在2月和3月开始回升，4月中旬核心入住率达77.9%，较1月上升300个基点，但人员短缺和成本上升仍对运营现金流和新居民入住造成压力，难以预测行业入住率完全恢复和劳动力压力缓解的速度 [13][14] - 公司认为可分配资金支付率升高是暂时的，墨西哥湾沿岸投资组合成功出售和Guardian重组即将完成将助力公司恢复到合理的可分配资金支付率 [12] - 公司对投资组合的弹性和团队解决问题的能力有信心，但仍需警惕未来几个季度的挑战，特别是公共卫生紧急状态结束后可能给运营商带来的压力 [68][69] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4][5] - 电话会议提及非GAAP财务指标，相关指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和新闻稿中查看 [6] - 公司讨论的某些运营商覆盖和财务信息基于运营商提供的数据，未经公司独立验证 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度到第二季度未收和预计收回的收入净变化是多少 - 从FAD角度看，第一季度FAD为1.619亿美元，预计增加1100 - 1150万美元 [65] 问题2: 是否已找到运营商现金流支付的底部 - 就当前讨论的运营商而言可以认为已见底，但未来几个季度仍需谨慎，公共卫生紧急状态结束可能带来额外压力，不过公司对投资组合的弹性和解决问题的能力有信心 [68][69] 问题3: 是否会用预计出售26处房产的收益进行更多股票回购，还是更倾向投资新资产 - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] 问题4: Guardian投资组合重组中8处释放设施的预计租金和开始时间 - 总共20处设施待出售或释放，已过渡13处，剩余7处预计第二季度完成，20处设施总租金或租金等价物约800万美元，已过渡设施将根据过渡时间尽快开始支付租金，剩余7处也将如此 [75][76] 问题5: 26处待售设施中除Guardian资产外的情况及预计资本化率 - 大部分是7处Guardian资产，还有13处来自计划退出投资组合的运营商，4处为闲置资产，账面价值9200 - 9300万美元，预计收益超1.2亿美元，第一季度已确认200万美元相关收入 [77][78] 问题6: 除当前未支付租金的租户外，未来可能列入观察名单的租户比例 - 无法量化比例，有一些小型运营商面临困难，但没有大规模运营商存在支付问题，行业仍面临入住率、劳动力成本等挑战，难以预测未来情况 [81] 问题7: 如何看待CMS最近的费率削减提案，预计对租户群体有何影响，60天评论期内是否会有变化 - 对CMS未更多讨论逐步实施PDPM调整感到失望，希望未来60天内有所改变，避免一次性调整带来负面影响，但最终调整仍会到来，运营商会努力应对 [82][83] 问题8: 美国和英国的资本部署机会如何，卖方市场是否降温，年底前公司是否会有更多机会 - 美国仍是卖方市场，英国机会更多，因英国入住率受疫情影响小、恢复快且更稳定，公司会继续关注英美两国交易，目前美国交易多为区域性或小型项目 [87][88] 问题9: Guardian释放设施活动中，是引入新运营商还是大部分已在租户名单中 - 有一些新运营商进入设施，大部分是出售情况 [89] 问题10: 第一季度未支付的租金和利息在FFO中体现多少 - 有一个运营商的3.4%会体现，但具体总数需后续回电告知 [92] 问题11: 如何连接FFO和FAD的节奏并推进 - 建议以1.62亿美元的FAD数字为基础，加上约1100 - 1150万美元的额外FAD，因有运营商采用现金或直线法记账 [93][94] 问题12: 是否听到超20%的设施实现全面入住率恢复，这是否有地域或运营商方面的共性 - 25%的核心设施从入住率角度已恢复，有一定地理集中在佛罗里达州和得克萨斯州，但这两个州本身设施就多，尚未发现共性 [96][97] 问题13: 目前限制入住的设施数量与去年底相比情况如何 - 限制入住情况严重影响入住率，一些运营商感觉情况不再恶化但趋于稳定，难以确定每天限制入住的设施数量，因人员缺勤等因素会导致情况每天变化 [100][101] 问题14: 医疗保险削减对当前待售资产的投标有可观察到的影响吗 - 没有观察到影响 [104] 问题15: 将运营商置于现金基础记账而非按GAAP记录收入的触发因素是什么 - 主要看租赁期内总租金义务的长期可收回性，若认为能收回则采用直线法记账，还有其他事实和情况会影响判断 [108] 问题16: 为何不提供季度指引，第一季度运营费率能否作为第二季度的参考 - 由于现金收款存在不确定性，虽有运营商恢复支付但无法确定是否持续，公司会提供尽可能多的数据，建议与Bob具体沟通记录方式 [110][111] 问题17: 第二季度是否假设3.4%、2.4%的运营商和Guardian的GAAP收入全额确认 - 是的，但Guardian采用现金基础记账，无直线法部分 [113] 问题18: 补充材料第6页EBITDA租金覆盖率低于1的21家运营商中，目前支付租金和未支付租金的数量分别是多少 - 除脚注5标注的代表14.2%的运营商外，其他都按时支付，脚注5中的运营商处于宽限期 [122] 问题19: 展望下一季度，核心投资组合的覆盖率比率会改善还是恶化 - 入住率是现金流和覆盖率的主要驱动因素，入住率提高预计覆盖率会改善，但目前还不能确定，因奥密克戎影响在1月体现，且需看季度后期入住率改善情况 [119][120] 问题20: 公共卫生紧急状态结束有何影响，新交易的EBITDA覆盖率情况如何 - 结束后将失去FMAP福利，各州支持可能减少，还会失去三天住院豁免权，目前公共卫生紧急状态到7月，希望能延长；新交易的EBITDA覆盖率仍为1.3 - 1.4倍 [125][127] 问题21: CMS的报销提案是否会改变近期股票回购的意愿，回购股票同时通过再投资计划发行股票的理由是什么 - 提案不影响股票回购决策，回购是有效管理资产负债表的方式；公司有股息再投资计划（DRIP），为个人投资者提供再投资机会，此次未关闭该计划 [130][134] 问题22: 补充材料第6页脚注5的租户是暂时不支付还是重组后降低租金使覆盖率变化，低覆盖率运营商是否有途径恢复租金支付，公司投资组合是否代表行业整体情况，是否有需要重点改进的领域 - 脚注5包含处于宽限期和已重组的租户；若入住率恢复到疫情前84%，大部分运营商能摆脱低覆盖率情况，但入住率恢复速度不确定；公司投资组合表现与其他投资组合相当甚至更好；得克萨斯州和佛罗里达州有地理挑战，希望佛罗里达州情况改善 [139][141][145]

公司股权结构 - 截至2022年3月31日，母公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，其他投资者拥有约3%[141] 公司业务概述 - 公司核心业务是为美国和英国的长期医疗行业提供融资和资本，主要投资于SNF、ALF等医疗相关房地产[142] 租金支付情况 - 2022年第一季度，两家新运营商未按时支付租金，占2022年第一季度总收入（不计冲销影响）的6.1%，公司同意短期延期支付，并允许其中一家运营商使用保证金支付租金[143] - 2022年第一季度，公司允许另外三家运营商使用130万美元保证金支付租金，占2022年第一季度总收入（不计冲销影响）的2.5%[143] 新冠疫情相关情况 - 截至2022年4月27日，公司939个运营设施中有151个（占比16.1%）报告出现新冠病例，包括员工和居民[146] - 2021年8月和9月，美国联邦政府宣布要求SNF和医护人员接种新冠疫苗，2021年11月5日生效，部分豁免期限延长1 - 2个月[149] - 新冠疫情导致公司运营设施入住率下降，虽自2021年初以来有所改善，但未恢复到疫情前水平[150] - 2020年1月31日美国卫生与公众服务部宣布公共卫生紧急状态，该状态延长至2022年7月15日，期间提供临时监管豁免和新报销规则[158] 政府资金与政策 - 2021年9月宣布为受新冠疫情影响的医疗服务提供商提供255亿美元联邦资金，2021年末开始分配，但资金分配情况不明[151] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》使符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比自2020年1月1日起临时提高6.2%，持续至公共卫生紧急状态结束的日历季度最后一天[163] - 《CARES法案》授权约1780亿美元通过提供者救济基金分配，其中2020年5月约95亿美元定向分配给合格的专业护理机构，约25亿美元为基于绩效的激励付款；2021年9月发布255亿美元提供者资金[164] - 2021年9月美国疾病控制与预防中心宣布拨款5亿美元用于州立疗养院和长期护理“突击队”的人员配备、培训和部署[164][168] - 加速或预支的医疗保险资金还款从发放日期一年后开始，前11个月自动扣除应支付给提供者或供应商的医疗保险款项的25%，后6个月提高到50%，未偿还余额按4%的利率偿还[166] - 2020年5月1日至12月31日暂停2%的医疗保险扣押付款调整，后多次延长，2022年4月1日起三个月削减1%，7月1日起恢复2%的扣押[167] - 《美国救援计划法案》自2021年4月1日至2022年3月30日将州家庭和社区服务支出的联邦医疗援助百分比提高10个百分点[170] - 2021年11月佛罗里达州批准约1亿美元额外联邦医疗援助百分比资金用于疗养院，通过提高医疗补助支付率在三个月内分配[170] - 2022财年专业护理机构的医疗保险A部分总付款预计比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[172] - 2020年5月27日CMS将物理治疗、职业治疗和言语语言病理学纳入专业护理机构医疗保险B部分计划的批准远程医疗提供者名单[174] 公司未来展望 - 公司预计未来将继续受到劳动力短缺、劳动力成本上升和设施收购竞争加剧的不利影响[155] - 公司预计将继续根据投资组合评估和运营商重组交易，适时出售资产或资产组合[155] 股票回购与股息 - 2022年1月董事会授权在2025年3月前回购至多5亿美元的流通普通股，第一季度回购980,530股，均价27.84美元/股，4月回购390万股，花费1.061亿美元[178] - 2022年4月21日董事会宣布2022年第一季度现金股息为0.67美元/股[183] - 2022年第一季度，公司回购980,530股普通股，平均价格为每股27.84美元[204] - 2022年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.606亿美元[206] 资产交易情况 - 2022年第一季度公司收购1.085亿美元的房地产资产，包含30个设施，初始现金收益率在8% - 9.5% [180] - 2022年第一季度公司在在建工程和资本改进项目上投资1820万美元，在现有抵押贷款上预支280万美元[180] - 2022年第一季度公司出售27个设施，净现金收入约3.326亿美元，净收益约1.136亿美元[180] - 2022年第一季度公司对房地产物业计提约350万美元的减值损失[180] - 2022年第一季度公司发放2580万美元的新其他投资贷款，加权平均利率8.5%，在现有其他投资贷款上预支7220万美元[181] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度公司收入2.493亿美元，较2021年同期减少约2450万美元；费用1.677亿美元，较2021年同期减少约2340万美元[187] - 2022年第一季度租金收入2.169亿美元，较2021年同期减少2090万美元；抵押贷款利息收入2050万美元，较2021年同期减少310万美元[188] - 2022年第一季度总其他收入1.132亿美元，较2021年同期增加约4230万美元[190] - 2022年第一季度Nareit FFO为1.70678亿美元，2021年同期为1.70249亿美元[193] - 截至2022年3月31日，公司总资产100亿美元，总权益41亿美元，总债务57亿美元，债务占总资本的57.9%[195] - 截至2022年3月31日，公司债务加权平均年利率为3.96%，92%的未偿本金债务有固定利息支付[196] - 截至2022年3月31日，公司约有2.382亿股普通股流通在外，市值74亿美元[203] - 截至2022年3月31日，公司有2.209亿美元承诺资金用于建设新租赁和抵押设施等，4120万美元用于现有其他投资贷款的预付款[208] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总计4.948亿美元，较2021年12月31日增加4.704亿美元[210] - 2022年第一季度，经营活动产生净现金流1.322亿美元，2021年同期为1.76亿美元，减少4380万美元[211] - 2022年第一季度，投资活动净现金流为流入1.773亿美元，2021年同期为流出3.963亿美元，变化5.736亿美元[212]