财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司摊薄后每股FFO和核心FFO均为0.45美元，较去年同期FFO增加0.04美元/股，较核心FFO增加0.02美元/股，主要归因于租金增长、更高的入住率和股票回购计划减少的流通股数量 [25] - 第一季度AFFO约为5200万美元，是当前季度股息水平2600万美元的两倍 [27] - 第一季度同店NOI现金基础上增长约3.7%，应计基础上增长3.1%，包含本季度支付的净终止费，过去五年公司每季度收到200 - 300万美元净终止费收入 [27] - 2019年第一季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，与去年年底持平；季度末债务与总资产比率约为34.9%，88%的债务为无担保债务；直到2021年无到期债务，截至目前信贷额度可用容量约为4.22亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，不考虑纽约州，完成约32.2万平方英尺租赁，包括超13.8万平方英尺新租赁，多数为空置空间；租赁活动使初始现金租金增加9.4%，GAAP租金增加18.5%；完成九笔超1万平方英尺新租约和续约租约，最大不超2.8万平方英尺 [10] - 资本运作方面，2014年以来处置价值10亿美元资产，后续回收资金进行的收购平均FFO收益率为7.5%，处置平均FFO收益率为6%，且集中高质量资产于现有子市场 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场，IG Design Group续租并扩租2.8万平方英尺至2025年；Continental Casualty Company续租1.6万平方英尺超五年 [11][12] - 波士顿市场，Merrill Lynch续租2.1万平方英尺至2025年，公司在该子市场拥有超100万平方英尺面积，在伯灵顿A类市场份额超40% [13] - 华盛顿特区市场，Venesco - SaiTech J.V.在400 Virginia Avenue大楼签订1.5万平方英尺新五年租约；公司出售One Independence Square，进一步集中华盛顿特区投资组合于两个目标子市场 [14][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过处置非战略资产回收资金，投资于已确定的战略增长市场中能增加NOI的物业，以创造股东价值 [21] - 资本运作团队已确定战略资产收购管道，如亚特兰大西北市场的Galleria 100大楼及相邻开发地块，预计5月中旬完成收购 [21][22] - 公司专注于城市填充、配套设施丰富且租金增长潜力大的物业，以增强在当地子市场的主导地位和专业能力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司首席执行官Don Miller表示，在经济、市场和公司表现良好时退休，相信Brent和团队能延续成功 [6][7] - 公司认为自身凭借高信用质量、低杠杆、低租赁周转率和长加权平均租赁期限，在经济强劲时能从现有投资组合中获利，经济下行时也有市场领先的下行保护能力 [16] - 预计2019年核心FFO每股稀释后为1.74 - 1.80美元，同店NOI增长在现金和应计基础上均为1% - 4%；2020年核心NOI增长将加速，2021年现金NOI将显著增长 [30][31][32] 其他重要信息 - 首席执行官Don Miller将于6月30日退休，总裁兼首席投资官Brent Smith将接任CEO [6] - 第一季度公司以平均每股17.14美元的价格回购72.8万股，累计回购近4900万股，平均回购价格为17.70美元/股，董事会批准的回购计划剩余容量为7400万美元 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 纽约市租赁情况及是否会像纽约州一样短期续约 - 纽约市租赁到期还有约一年，现在预测谈判进度还为时过早，公司两年前就开始与纽约市接触，目前处于谈判过程中，难以确定是否会短期续约 [35][36] 问题2: 战略收购管道中是否有类似Galleria 100的物业及可能的收购城市 - 公司在战略收购管道中看到许多有吸引力的物业，它们相对于重置成本有较大折扣，位置优越且周边配套设施不断发展，可稳定成熟资产并重新配置以推动NAV和现金流增长；除亚特兰大外，波士顿、达拉斯、明尼阿波利斯也有机会；此外，公司在Lake Mary和亚特兰大中央周边还有开发机会 [38][39] 问题3: 资产出售计划及下一个出售目标 - 公司继续关注非核心资产，如费城和休斯顿的物业，费城物业可能更近期可执行；同时也会评估租赁良好、租户信用好且长期加权平均租赁期限长的资产，以实现价值最大化，但目前没有具体出售目标 [42][43] 问题4: 华盛顿特区租赁活动及提高空置率的希望 - 华盛顿特区都会区增长驱动因素是共享办公和科技行业，负面因素是律师事务所和GSA；在特区处于中性状态，有得有失，在弗吉尼亚州有净增长，特别是水晶城租金和入住率上升，有助于阿灵顿和RB走廊；公司在华盛顿特区未来五年几乎没有租赁到期，任何提高入住率的成果都是净收益 [44][45][46] 问题5: 150万美元物业管理费是否会成为经常性业务 - 该费用是偶发性的，不应将其视为持续的经常性项目 [49][50]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司摊薄后每股FFO和核心FFO为0.45美元，较2017年第四季度增加0.03美元 [26] - 2018年第四季度AFFO约为4100万美元，全年约为1.71亿美元，远超当前股息水平 [27] - 2018年第四季度同店NOI现金基础上增长约9.2%，全年增长6.5%；GAAP基础上第四季度增长5.2%，全年增长2.9% [27][28] - 2018年已出租空间续租近100万平方英尺，现金租金平均增长2.4%，GAAP租金增长9.1% [28] - 2018年空置空间完成超60万平方英尺租赁，推动报告租赁百分比增至93.3% [29] - 2018年第四季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，年末债务与增长资产比率约为36% [29] - 截至2018年12月31日，公司5亿美元信贷额度中约有2.95亿美元可用 [29] - 2019年公司核心FFO摊薄后每股指导范围为1.74 - 1.80美元 [31] - 2019年同店NOI增长假设在现金和GAAP基础上均为1% - 4% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年租赁活跃，总计约160万平方英尺，第四季度执行约25.6万平方英尺租赁 [6] - 2018年公司投资组合整体在役租赁百分比增长超3%，年末租赁百分比为93.3% [7][8] - 年末经济入住率升至86.8%，较2014年提高近13个百分点 [8] - 2019年初约66.7万平方英尺租赁处于减免期，加上两次已知搬迁，将使2019年初NOI增长持平，但预计下半年加速 [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场因新供应和政府停摆放缓，但公司在该地区未来五年租赁展期极少，多数其他市场租金有增长，如波士顿伯灵顿地区和亚特兰大中央周边子市场 [12] - 纽约60 Broad大厦约80万平方英尺与纽约州和纽约市的租赁将在未来14个月到期，纽约州谈判进展顺利，预计近期续约，与纽约市的租赁希望在2019年下半年公布确切信息 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年公司继续作为净卖家，出售15处物业，超310万平方英尺，2019年初还有一项重大资产待售 [17] - 公司将部分处置资金再投资于三项增值战略资产，重组并加强资产负债表，以大幅折扣回购自家股票 [18] - 退出多个非战略市场，提高在明尼阿波利斯、奥兰多和波士顿关键子市场的A级写字楼市场份额 [18] - 2019年公司将继续专注于当前目标市场，回收现有物业，预计仍为净卖家 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2018年年度和第四季度业绩满意，尤其在租赁和资本配置活动方面 [6] - 2019年初NOI增长将因租赁减免和搬迁而持平，但预计下半年加速，2020 - 2021年NOI增长将显著加速 [10][33] - 公司看到大量租户意向，约150 - 200万平方英尺空间处于意向书或积极谈判中 [11] 其他重要信息 - 电话会议中的发言包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论不同 [3] - 会议提及非GAAP财务指标，定义和调整信息可在公司网站补充财务信息中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约州租赁情况及SunTrust大楼情况 - 纽约州租赁位于60 Broad大厦，公司与相关机构正努力在3月底前完成租赁，租期15年，含有限免租期 [37][39][40] - SunTrust大楼正在进行翻新规划，有租赁活动，但尚未准备好公布具体情况 [42][43] 问题2: 若股价回到17美元水平，处置资金是否会用于回购股票 - 公司认为股票交易价格与房地产内在价值存在巨大差距，会利用处置资金回购股票，但不会通过杠杆回购 [44][45] 问题3: RV和Siemens租赁到期情况及其他影响NOI增长的因素 - RV大楼正在进行适度翻新，租赁活动活跃，对未来结果乐观 [49][50] - 明尼阿波利斯的租赁年底到期，公司与租户沟通良好，有很大机会保留大部分空间 [51] - 纽约市在60 Broad大厦的租赁将于2020年4月到期，目前进展顺利，正在讨论20年租期 [52][53] 问题4: 2019年出售物业的计划及考虑因素 - 出售决策受税收、资金使用和业务战略等因素影响，目前未准备好公布具体出售计划，但预计今年出售多于购买 [55][56][57] - 公司看到一些收购机会，将继续推进战略，提高特定子市场的集中度 [59] 问题5: 纽约市场的长期战略 - 若成功与纽约市和纽约州续约，将评估是否变现60 Broad大厦，以实现股东价值最大化 [61] - 长期来看，公司在纽约有积极回报，希望至少在完成纽约州和纽约市交易后继续评估 [62] 问题6: 华盛顿特区租赁活动前景及不同资产表现 - 华盛顿特区市场受新供应影响，空置率上升，竞争激烈，但弗吉尼亚州市场表现较好，预计亚马逊将产生积极影响 [65][66][67] - 公司在华盛顿特区的租赁活动短期有波动，长期来看，由于未来五年租赁展期极少，不会有损失 [68][69] 问题7: 公司租赁经济情况及趋势 - 第四季度租赁市场表现不佳，主要因租赁规模较小且两大租赁位于休斯顿和华盛顿两个较弱市场 [70] - 从整体投资组合来看，预计租金在按市值计价基础上仍有略高于5%的增长，但季度间会有波动 [71] 问题8: 出售物业的税收影响及资产定价情况 - 目前出售物业暂无税收影响，但如果无法将处置资金再投资于10.31资产，可能会进行特别分红 [74][75] - 非核心单租户长期租赁资产定价良好，多租户交易的投标池和定价因市场而异，整体公司资产价值得到确认 [77][78][79] 问题9: 2019年资本支出预算 - 预计2019年每平方英尺资本支出与过去几年类似，具体取决于租赁完成情况 [83][84][85] 问题10: 年末入住率指导及One Independence出售的经济情况 - 2019年约170万平方英尺租赁到期，预计租赁活动将保持入住率平稳 [86] - One Independence资产目前有免租期，经济NOI略低于GAAP NOI，预计出售的资本化率为中低5% [87][88] 问题11: 哪些市场现金租金涨幅能超10% - 除纽约市外，很难给出普遍答案，租金涨幅取决于上次租赁情况和市场租金水平 [94] - 整体投资组合租金涨幅约为5% - 10%，波士顿和亚特兰大的部分子市场有多个租赁现金租金涨幅超10% [97][98][99] 问题12: 费城大楼租赁到期时间及上市计划 - 费城大楼租赁将于2033年到期，目前无立即出售计划，将继续监测，待时机合适再考虑 [100] - 该大楼位于中央商务区，具有高流动性，公司将在合适时间变现并重新配置资金 [101]