公司概况 - Pearl Gray是一家专注于系统性分析的自营投资基金和独立市场研究公司 [1] - 主要研究领域包括债券、优先股和房地产投资信托基金(REITs) 偶尔涉及其他领域 [1] - 重点覆盖金融和房地产行业 [1] - 公司使命是通过结合严谨的学术理论、实践经验和常识 发掘可操作的总回报投资机会 [1] 研究内容性质 - 发布内容属于独立分析 不构成财务建议 [1][3] - 内容旨在为订阅者提供讨论基础 建议投资者在投资前咨询注册财务顾问 [3] 分析师披露 - 分析师未持有任何提及公司的股票、期权或类似衍生品头寸 [2] - 未来72小时内无计划建立相关头寸 [2] - 分析师与提及公司无业务关系 [2] - 文章仅代表分析师个人观点 未获得除Seeking Alpha外的其他报酬 [2] 平台声明 - Seeking Alpha声明其平台内容不构成投资建议 [4] - 分析师包含专业投资者和未持牌个人投资者 [4] - 平台本身不是持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问 [4]

公司资产出售 - Park Hotels & Resorts以8000万美元出售旧金山渔人码头316间客房的Hyatt Centric酒店，售价相当于该酒店2024年EBITDA的64倍[1] - 出售所得资金将用于投资组合中的ROI项目及一般企业用途[1] - 公司2025年战略目标是处置3亿至4亿美元非核心酒店资产，目前已取得进展[2] 资产优化战略 - 自2017年以来公司累计出售46家酒店，总金额超30亿美元，显著优化投资组合并强化长期增长潜力[3] - 通过资本配置释放资产内在价值，持续提升股东回报[3] - 作为酒店REIT，公司战略部署体现审慎资本管理，重点开发活动优化处置资金使用[4] 行业表现对比 - 公司股价过去三个月下跌17.3%，同期行业跌幅为2.5%[4] 同业推荐 - CareTrust REIT (CTRE)获Zacks买入评级，2025年FFO每股预期1.79美元，同比增长19.3%[5][6] - Uniti Group (UNIT)获Zacks买入评级，2025年FFO每股预期1.50美元，同比增长11.1%[6]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to Commission File Number 001-37795 _______________________ ...

Park Hotels & Resorts (PK) Q1 2025 Earnings Call May 05, 2025 10:00 AM ET Company Participants Floris van Dijkum - Managing DirectorIan Weissman - Senior Vice President of Corporate StrategyThomas Baltimore - Chairman, President & CEOSean Dell'Orto - Executive VP, CFO & TreasurerDavid Katz - Managing DirectorDuane Pfennigwerth - Senior Managing DirectorC. Patrick Scholes - Managing Director - Lodging & Leisure Equity ResearchSmedes Rose - DirectorJay Kornreich - VP - Equity ResearchRobin Farley - Managing D ...

财务表现 - 公司2025年第一季度营收为6.3亿美元，同比下降1.4% [1] - 每股收益(EPS)为0.46美元，较去年同期的0.25美元显著提升 [1] - 营收超出Zacks共识预期2.49%(共识预期6.147亿美元) [1] - EPS超出共识预期12.20%(共识预期0.41美元) [1] 关键运营指标 - 可比每间可售房收入(RevPAR)增长率为-0.7%，优于分析师平均预期的-1.6% [4] - 其他收入达2200万美元，同比增长4.8%，超出分析师预期的2123万美元 [4] - 附属酒店收入6300万美元，同比增长1.6%，显著高于分析师平均预期的5787万美元 [4] - 餐饮收入1.82亿美元，与去年同期持平，略高于分析师预期的1.7761亿美元 [4] - 客房收入3.63亿美元，同比下降2.9%，但高于分析师预期的3.5498亿美元 [4] - 稀释后每股亏损0.29美元，远差于分析师平均预期的盈利0.03美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月上涨9.6%，同期标普500指数仅上涨0.4% [3] - 当前Zacks评级为5级(强烈卖出)，预示短期内可能跑输大盘 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR为178，较上年同期微降70个基点，主要因去年近8%的高增长率导致同比基数较高，入住率下降210个基点，但平均每日房价（ADR）上涨超2.3% [18] - 本季度酒店总营收为6.08亿美元，酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，酒店调整后EBITDA利润率近25% [18] - 本季度总费用增长3.3%，主要因去年第一季度收到近1000万美元就业税收抵免和其他救济补助，剔除这些项目后，可比运营费用较上年同期仅增长1% [18][19] - 本季度调整后EBITDA为1.44亿美元，调整后每股FFO为0.46美元 [19] - 4月15日支付第一季度每股0.25美元现金股息，4月25日宣布第二季度每股0.25美元现金股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册股东，股息年化收益率约10% [19] - 下调全年RevPAR增长预测中点100个基点至-1%至2%，调整后EBITDA预测中点下调3%至5.9亿 - 6.5亿美元，酒店调整后EBITDA利润率范围为25.6% - 27.2%，较初始范围下降50个基点，调整后每股FFO中点降低0.11美元至1.79 - 2.09美元 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 奥兰多Bonnet Creek综合酒店 - 第一季度，华尔道夫酒店RevPAR增长32%，主要因临时收入激增近65%，市场份额增长近30% [10] - 2025年EBITDA预计超9000万美元，较2023年增加3000万美元 [11] 基韦斯特Casa Marina度假村 - 第一季度RevPAR增长12%，入住率提高680个基点，ADR增长近4%，RevPAR指数超112，表现优于竞争对手 [11] 基韦斯特The REACH酒店 - 第一季度RevPAR与去年持平，RevPAR指数达119，3月入住率超竞争对手近300个基点，房价高近100美元 [11] 夏威夷酒店 - 第一季度两家酒店RevPAR下降15%，希尔顿夏威夷村酒店受去年第四季度罢工影响仍在恢复，海外入境旅游疲软也有影响，日本游客下降6%，加拿大游客下降1.5%，但美国国内游客数量持平 [12] - 大岛希尔顿威克洛亚村酒店第一季度RevPAR仅下降2.5%，第二季度预计RevPAR增长加速至中个位数，主要因本季度团体收入增长近90% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月初步RevPAR增长1.6%，纽约、奥兰多和旧金山因团体业务强劲实现两位数增长，波多黎各RevPAR增长25%，但夏威夷、芝加哥、西雅图、新奥尔良和华盛顿特区表现较弱 [15] - 预计第二季度RevPAR增长与去年同期基本持平，或比初始预测低约290个基点，希尔顿夏威夷村酒店约占降幅的80% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 本季度启动超8000万美元资本改善项目，计划第三季度对夏威夷两家酒店和新奥尔良河畔希尔顿酒店主塔楼客房进行第二阶段翻新，还将对迈阿密南海滩皇家棕榈酒店进行1亿美元改造，预计回报率超15% - 20%，稳定后EBITDA有望翻倍 [6][7] - 2025年预计在资本改善方面投资3.1亿 - 3.3亿美元，相信再投资标志性酒店组合可获得比收购更高的开发收益率 [8] - 希尔顿夏威夷村酒店计划建设的515间客房塔楼及相关园区扩建项目在4月中旬获檀香山议会有条件批准，预计年底获最终行政批准 [8][9] - 因公共和私人市场估值差距大，本季度以大幅低于净资产价值的价格回购约350万股，过去一年回购约1150万股 [9] - 继续推进出售3 - 4亿美元非核心酒店战略，有多项资产处于营销和处置不同阶段，有一笔非核心酒店待售交易价格诱人，但因市场不确定，无法保证交易何时完成 [9] - 自2017年以来已出售或处置45家酒店，交易金额超30亿美元，重塑了酒店组合，增强了长期增长能力 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国酒店业近期基本面不确定，全球贸易战延迟决策、加剧地缘政治紧张，多数细分市场预订窗口显著缩小，跨境休闲旅游受干扰 [15] - 尽管部分市场有小幅下滑，但度假村和城市酒店仍有亮点，国际和政府相关需求放缓未对业绩产生重大影响，国际需求占总房晚数10%，政府相关业务仅占3% [16] - 对提升酒店组合整体质量取得的进展感到自豪，有信心通过有针对性的资本投资实现长期增长并为股东带来回报 [17] - 夏威夷长期前景乐观，至少到2029年新增供应有限，随着美元兑日元汇率正常化，日本入境旅游有望改善 [14][15] 其他重要信息 - 会议中讨论的部分内容属前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修改这些陈述 [2] - 会议提及非GAAP财务信息，如FFO和调整后EBITDA，相关信息及与可比GAAP财务指标的调节可在今早的收益报告、向SEC提交的8 - K文件及公司网站上查询 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待计划中的资产出售以及当前市场环境对实现合理价格和找到买家的影响 - 市场存在巨大不确定性，地缘政治和关税引发的贸易战影响决策，但公司团队有能力在不利情况下完成交易，自分拆以来已出售或处置45家酒店，交易金额超30亿美元，目前有一项资产已签订合同，价格诱人，还有多项资产处于营销不同阶段，市场有充足流动性和资金，公司有信心实现资产出售目标 [25][26][27] 问题2: 夏威夷酒店RevPAR下降，罢工和翻新后恢复情况如何，对国际游客依赖程度怎样 - 希尔顿夏威夷村酒店从罢工中恢复较慢，但已逐步改善，第一季度下降18%，4月下降约7%，预计本季度高个位数至低两位数下降，第三季度RevPAR有望实现中个位数增长，第四季度因同比基数低表现将较好，长期看好夏威夷市场，因供应增长有限且历史RevPAR增长率高于美国平均水平，翻新工作战略规划合理，对运营影响小，有信心按时按预算完成 [29][30][31] 问题3: 核心酒店数量从25家减至20家的原因及对剩余5家酒店的处理方式 - 公司致力于重塑酒店组合，将资本集中投入到占公司价值约85% - 90%的前20家核心资产，出售非核心资产回收资金用于偿还债务、投资战略项目和回购股票，过去两年半已回购2650万股，有信心通过出售非核心资产优化核心投资组合 [35][36][37] 问题4: 迈阿密项目的成本和时间安排是否确定 - 公司团队有丰富项目经验，对迈阿密项目有信心，已完成多项前期工作，预计明年6月世界杯前完工，该项目将全面改造客房、公共空间等，预计无杠杆回报率达15% - 25%，EBITDA有望翻倍，虽短期有干扰，但中长期将为股东创造价值，且公司认为开发收益率高于收购收益率 [40][41][42] 问题5: 今年预计表现领先和滞后的市场及需求驱动因素，与上一季度相比排名有无变化 - 预计夏威夷、奥兰多、基韦斯特、纽约、加勒比地区和丹佛表现较好，希尔顿夏威夷村酒店将逐步恢复，奥兰多因主题公园开业和会议业务增长将持续强劲，基韦斯特翻新后表现出色，纽约4月RevPAR增长16% - 17%，加勒比地区表现良好，丹佛因管理变更有望改善，剔除希尔顿夏威夷村酒店影响，第一季度RevPAR本可增长近4%，公司在成本控制方面表现出色 [47][48][49] 问题6: 媒体关注纽约国际入境旅游疲软，实际需求驱动因素有哪些被忽视 - 国际业务占公司总业务约10%，美国疫情前入境旅游收入约7900万美元，目前恢复到约1.42亿美元，约一半来自加拿大和墨西哥，墨西哥市场稳定，加拿大市场有小幅下滑但影响不大，对公司整体影响小于2% [52][53][54] 问题7: 集团业务预订进度从之前的6%降至1%，第二至四季度与之前预测相比如何 - 第二季度预订进度略降0% - 1%，第三季度下降10%，主要受希尔顿夏威夷村酒店、新奥尔良和芝加哥影响，这些地区去年第三季度团体业务表现强劲，其他市场团体预订情况良好，第四季度预订进度增长18%，整体来看，团队对全年预订有信心，虽有少量取消但被其他业务弥补，市场不确定性导致决策犹豫 [59][60][61] 问题8: 2026年和2027年集团业务趋势如何，与上次报告相比有何变化 - 2026年初集团业务有下滑，受决策不确定性影响，未提及2027年具体情况 [66] 问题9: 希尔顿夏威夷村酒店今年EBITDA能否超过2024年 - 目前难以确定能否超过2024年的1.6亿美元，但如果宏观环境改善、信心恢复，有望接近正常水平，公司长期看好夏威夷市场，因其土地所有权、进入壁垒和历史RevPAR表现良好 [72][73][74] 问题10: 本季度7000万美元减值损失的原因 - 与一项资产会计处理有关，公司认为该资产实际价值下降，进行了减值处理，但未透露具体资产 [75] 问题11: 资产出售中理想定价的定义 - 出售非核心资产时，希望获得高于公司当前交易倍数的价格，以实现资本战略再分配，包括投资核心资产、偿还债务或回购股票，有信心交易具有吸引力且能提升公司价值 [83][84] 问题12: 可比运营费用剔除干扰因素后仅增长1%，抵消成本的因素有哪些，能否持续，是否与运营商制定应急计划 - 团队在成本控制方面取得成功，低入住率和高ADR有助于成本控制，未来将与运营商制定应急计划，应对不确定性，预计保险费用方面会有积极变化，虽面临4% - 5%的工资增长，但团队有经验和能力控制成本 [86][87][88] 问题13: 奥兰多表现出色的驱动因素，Epic主题公园开业的积极影响，Bonnet Creek综合酒店能否超过9000万美元EBITDA预测 - 奥兰多游客众多，Epic主题公园投资巨大且是多年来首个开业的公园，迪士尼也有大规模投资，Bonnet Creek综合酒店新增会议空间、拥有高尔夫球场且获好评，管理团队出色，公司非常看好奥兰多市场，预计Bonnet Creek综合酒店EBITDA将超过9000万美元 [94][95][96] 问题14: 4月以来临时客户行为有无变化 - 3月业务下降3%，预计4月最终数据将高于1.6%，纽约、Bonnet Creek、加勒比地区和Casa等市场表现良好，虽有谨慎情绪和局部疲软，但并非衰退环境，希望贸易不确定性尽快解决以增强信心 [98][99][100] 问题15: 集团、休闲临时和商务临时业务的强弱排序 - 集团业务预订稳定，为业务提供坚实基础，排名第一；休闲业务4月表现良好，预计夏季部分市场仍有增长，排名第二；商务临时业务受政府等因素影响有压力，但企业协商业务预订窗口短且表现稳定 [105][106] 问题16: 剔除复活节因素，5月和6月休闲业务是否仍有增长 - 6月休闲业务比5月更健康，5月团体业务较弱，6月有团体业务支撑且休闲业务表现更好 [107] 问题17: 如何平衡增量股票回购和增强流动性，如何应对明年债务到期问题 - 公司希望在杠杆中性基础上回购股票，同时继续投资核心资产和管理资产负债表，目前有超12亿美元流动性，希尔顿夏威夷村酒店CMBS贷款明年11 - 12月到期，公司有计划和选择，有信心解决问题，当前股价下回购股票是不错投资决策，会谨慎平衡 [110][111][112] 问题18: 高端酒店和非豪华度假村消费者行为有无差异 - 除希尔顿夏威夷村酒店为恢复业务吸引更多折扣休闲游客外，未发现高端酒店和非豪华度假村消费者行为有明显差异 [117] 问题19: 第一季度非客房收入比RevPAR增长高200个基点的原因，以及全年RevPAR与非客房消费关系 - 第一季度团体餐饮贡献增长9%，为RevPAR贡献约50 - 100个基点，全年来看，公司业务中内部团体业务占比增加，餐饮生产更好，而会议业务主要提供客房预订，客人在酒店外就餐，这一业务结构变化是重要驱动因素 [120][121]

业绩表现 - 公司季度FFO为每股0.46美元，超出市场预期的0.41美元，同比增长-11.5%（去年同期0.52美元）[1] - 季度FFO超出预期12.20%，而上一季度FFO为0.39美元，低于预期2.50%[1] - 过去四个季度中，公司两次超出FFO预期[2] - 季度营收6.3亿美元，超出预期2.49%，同比下滑1.4%（去年同期6.39亿美元）[2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌27.1%，同期标普500指数下跌3.3%[3] - 当前Zacks评级为5级（强烈卖出），预计短期内表现将弱于市场[6] - 下季度共识FFO预期为0.58美元，营收预期6.8184亿美元 本财年FFO预期1.93美元，营收预期26亿美元[7] 行业对比 - 所属行业（REIT和权益信托-其他）在Zacks行业排名中处于后37%分位[8] - 同行业公司Gladstone Land预计季度EPS为0.06美元，同比下滑57.1% 营收预期1619万美元，同比下滑20.1%[9][10]

公司基本信息 - 公司是大型上市酒店房地产投资信托，拥有40家高级品牌酒店和度假村，约25000间客房[4] - 截至2025年5月5日，可比投资组合有37家酒店，共22,711间客房，会议空间2,173,000平方英尺，债务16.37亿美元；非合并合资企业投资组合有3家酒店，共2,271间客房，会议空间277,000平方英尺，债务1.57亿美元；总计40家酒店，24,982间客房，会议空间2,450,000平方英尺，债务17.94亿美元[43][47] - 2019年公司收购切萨皮克酒店信托，总对价约25亿美元，包括收购成本，共涉及19家酒店，房间总数5981间[61] - 截至目前，公司已出售38家酒店，房间总数11016间，总销售毛收入22.119亿美元[65] - 2024年公司出售2家酒店，房间总数769间，总销售毛收入7.63亿美元[65][67] - 2025年2月，W芝加哥 - 湖滨酒店转换为The Wade；2025年1月，W芝加哥 - 市中心酒店转换为The Midland Hotel，一家致敬系列酒店[62] 财务数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日，公司总资产89.01亿美元，较2024年末的91.61亿美元有所下降[13] - 2025年第一季度总营收6.3亿美元，较2024年同期的6.39亿美元下降1.4%[14] - 2025年第一季度运营收入700万美元，较2024年同期的9200万美元下降92.6%[14] - 2025年第一季度净亏损5700万美元，而2024年同期净利润2900万美元[16] - 2025年第一季度EBITDA为8000万美元，较2024年同期的1.6亿美元下降50%[19] - 2025年第一季度调整后EBITDA为1.44亿美元，较2024年同期的1.62亿美元下降11.1%[21] - 2025年第一季度Nareit FFO归属股东为6600万美元，2024年同期为8400万美元；调整后FFO归属股东为9200万美元，2024年同期为1.11亿美元[27] - 2025年第一季度Nareit FFO摊薄后每股0.33美元，2024年同期为0.40美元；调整后FFO摊薄后每股0.46美元，2024年同期为0.52美元[27] - 2025年第一季度加权平均摊薄后流通股为2.01亿股，2024年同期为2.11亿股[27] - 2025年第一季度公司一般及行政费用为1800万美元，2024年同期为1700万美元[28] - 截至2025年3月31日净债务为37.6亿美元，截至2024年12月31日为35.82亿美元；净债务与TTM可比调整后EBITDA比率分别为5.95倍和5.52倍[30] - 2025年全年可比RevPAR预期为185 - 191美元，较2024年变化为 - 1.0%至2.0%[34] - 2025年全年净（亏损）收入预期为 - 8000万美元至5200万美元，归属股东净（亏损）收入预期为 - 1.6亿美元至4400万美元[34] - 2025年全年调整后EBITDA预期为5.9亿 - 6.5亿美元，可比酒店调整后EBITDA利润率预期为25.6% - 27.2%[34] - 2025年全年调整后FFO归属股东预期为3.59亿 - 4.19亿美元，摊薄后每股调整后FFO预期为1.79 - 2.09美元[39] - 2025年全年完全摊薄加权平均股数为2亿股[37] - 2025年3月31日TTM数据显示，可比RevPAR为186.49美元，可比入住率为73.7%，可比ADR为253.12美元，总营收为25.9亿美元，运营收入为3.06亿美元，运营利润率为11.8%[71] - 2024年全年数据显示，可比RevPAR为186.78美元，可比入住率为74.2%，可比ADR为251.74美元，总营收为25.99亿美元，运营收入为3.91亿美元，运营利润率为15.0%[71] - 2025年TTM可比酒店调整后EBITDA为6.64亿美元，2024年全年为6.82亿美元[72][74] - 2025年TTM可比酒店收入为24.83亿美元，2024年全年为24.85亿美元[76] - 2024年出售希尔顿拉霍亚托里松酒店获得1900万美元收益[74][75] - 截至2025年3月31日，固定利率债务总计36.63亿美元，加权平均利率5.11%[80] - 截至2025年3月31日，可变利率债务总计2亿美元，利率6.37%[80] - 截至2025年5月5日，循环信贷额度可用容量为9.5亿美元[82] - 2025年3月31日季度净收入为1.4亿美元，2024年全年为2.26亿美元[72][74] - 2025年3月31日季度折旧和摊销费用为2.61亿美元，2024年全年为2.57亿美元[72][74] - 2025年3月31日季度利息费用为2.13亿美元，2024年全年为2.14亿美元[72][74] - 2025年3月31日季度所得税费用（收益）为 - 6100万美元，2024年全年为 - 6100万美元[72][74] 各条业务线数据关键指标变化 - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，所有市场可比平均每日房价（ADR）从250.75美元增至256.62美元，涨幅2.3%[48][50] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，所有市场可比入住率从71.3%降至69.2%，下降2.1个百分点[48][50] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，所有市场可比每间可售房收入（RevPAR）从178.94美元降至177.67美元，降幅0.7%[48][50] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，所有市场可比总每间可售房收入从295.67美元增至297.30美元，涨幅0.5%[48][50] - 夏威夷市场2025年第一季度可比ADR为303.66美元，较2024年第一季度的311.13美元下降2.4%[48] - 奥兰多市场2025年第一季度可比ADR为295.00美元，较2024年第一季度的283.63美元增长4.0%[48] - 纽约市场2025年第一季度可比ADR为269.13美元，较2024年第一季度的254.83美元增长5.6%[48] - 新奥尔良市场2025年第一季度可比ADR为260.85美元，较2024年第一季度的227.65美元增长14.6%[48] - 波士顿市场2025年第一季度可比ADR为191.84美元，较2024年第一季度的191.00美元增长0.4%[48] - 2025年Q1与2024年Q1相比，所有市场可比酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，下降10.4%，收入为6.08亿美元，下降0.5%，调整后EBITDA利润率为24.9%，下降280个基点[51] - 2025年Q1与2024年Q1相比，核心酒店平均每日房价（ADR）为287.54美元，增长3.3%，入住率为72.2%，下降2.8个百分点，每间可售房收入（RevPAR）为207.50美元，下降0.5%，总RevPAR为353.48美元，增长0.7%[53][55] - 2025年Q1与2024年Q1相比，所有其他酒店ADR为175.90美元，下降0.4%，入住率为62.6%，下降0.7个百分点，RevPAR为110.10美元，下降1.5%，总RevPAR为170.04美元，下降0.4%[55] - 2025年Q1与2024年Q1相比，所有可比酒店ADR为256.62美元，增长2.3%，入住率为69.2%，下降2.1个百分点，RevPAR为177.67美元，下降0.7%，总RevPAR为297.30美元，增长0.5%[55] - 2025年Q1与2024年Q1相比，希尔顿夏威夷度假村ADR为294.20美元，下降3.1%，入住率为77.5%，下降14.3个百分点，RevPAR为228.03美元，下降18.2%，总RevPAR为375.14美元，下降16.9%[53] - 2025年Q1与2024年Q1相比，华尔道夫奥兰多酒店ADR为471.63美元，增长5.9%，入住率为74.9%，增长14.8个百分点，RevPAR为353.35美元，增长32.0%，总RevPAR为639.58美元，增长26.6%[53] - 2025年Q1与2024年Q1相比，希尔顿新奥尔良河滨酒店ADR为260.85美元，增长14.6%，入住率为69.0%，下降6.0个百分点，RevPAR为180.02美元，增长5.4%，总RevPAR为323.96美元，增长8.1%[55] - 2025年Q1与2024年Q1相比，凯悦摄政使命湾水疗度假酒店ADR为215.94美元，下降2.1%，入住率为73.4%，增长2.8个百分点，RevPAR为158.57美元，增长1.7%，总RevPAR为292.34美元，增长0.1%[55] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，20家核心酒店调整后EBITDA为1.44亿美元，下降7.4%，酒店收入为5.01亿美元，下降0.3%，调整后EBITDA利润率为28.8%，下降220个基点[56] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，37家可比酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，下降10.4%，酒店收入为6.08亿美元，下降0.5%，调整后EBITDA利润率为24.9%，下降280个基点[56] 特殊事件与补贴 - 公司停止支付7.25亿美元无追索权CMBS贷款，相关酒店可能被接管[5] - 2024年第一季度，公司夏威夷酒店受益于约400万美元的州失业税退款[52] - 2024年第一季度，公司波士顿酒店受益于马萨诸塞州增长资本公司酒店与汽车旅馆救济赠款计划的500万美元赠款[52] - 2024年第一季度，公司夏威夷酒店受益于约400万美元的州失业保险退税[57] - 2024年第一季度，公司波士顿酒店受益于马萨诸塞州增长资本公司酒店与汽车旅馆救济赠款计划的500万美元赠款[57] 财务指标计算方法 - 公司计算Nareit FFO归属股东的金额，是按照美国房地产投资信托协会标准，以归属股东的净收入（亏损）为基础，排除折旧和摊销、资产销售损益、减值等项目，并加上非合并合资企业调整项[93] - 公司计算Nareit FFO摊薄后每股收益，是用Nareit FFO除以给定运营期间的完全摊薄流通股数量[94] - 公司调整Nareit FFO归属股东的金额以得出调整后FFO归属股东的金额，调整项目包括酒店收购或处置费用、遣散费、股份支付费用等[95][96][97][105] - 净债务是公司用于评估财务杠杆的非GAAP财务指标，计算方式为债务（排除未摊销递延融资成本）加上公司在附属债务中的投资份额（排除未摊销递延融资成本），减去现金及现金等价物和受限现金及现金等价物，还排除与处于接管状态酒店相关的债务[98] - 净债务与调整后EBITDA比率是常用的非GAAP财务指标，用于比较公司财务状况，但不能替代GAAP下的财务状况指标，且可能与其他公司类似指标不可比[100] - 入住率是指售出客房夜数除以酒店或酒店集团可用客房夜数，用于衡量酒店可用容量的利用率，帮助管理层评估需求和确定平均每日房价[101] - 平均每日房价是指客房收入除以给定期间售出客房夜数，用于衡量酒店平均房价，反映定价环境和客户群体性质[102] - 每间可售房收入是指客房收入除以给定期间可供客人使用的客房夜数，是衡量公司业绩的有意义指标，与入住率和平均每日房价相关[103] - 总每间可售房收入是指客房、餐饮和其他酒店收入除以给定期间可供客人使用的客房夜数，约三分之一收入来自餐饮和其他酒店收入，是衡量公司业绩和跨期表现的有用指标[104] - EBITDA、调整后EBITDA、酒店调整后EBITDA和酒店调整后EBITDA利润率作为分析工具存在局限性，不能替代净收入（亏损）或其他分析公司运营业绩的方法，也不能视为公司可用于再投资业务增长的可自由支配现金或满足债务的现金指标[92]

文章核心观点 - 对于关注房地产投资信托基金（REITs）收益的投资者，分析师对公园酒店及度假村公司（NYSE: PK）评级为持有，虽股息收益率有吸引力，但长期持有该REIT的风险可能不值得 [1] 分析师信息 - 大卫·A·约翰逊是耐力资本管理公司创始人兼负责人，有超30年投资经验，拥有波士顿大学金融理学硕士学位、金融规划证书和福特汉姆大学工商管理硕士学位 [1] - 分析师无文章提及公司的股票、期权或类似衍生品头寸，未来72小时内也无建仓计划，文章为分析师本人撰写，表达个人观点，除来自Seeking Alpha的报酬外无其他报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司总资产为91.61亿美元，较2023年的94.19亿美元有所下降[292] - 2024年总负债为55.67亿美元，2023年为56.51亿美元[292] - 2024年股东总权益为35.94亿美元，2023年为37.68亿美元[292] - 2024年总营收为25.99亿美元，低于2023年的26.98亿美元[294] - 2024年净利润为2.26亿美元，高于2023年的1.06亿美元[294] - 2024年归属于股东的净利润为2.12亿美元，2023年为0.97亿美元[294] - 2024年基本每股收益为1.02美元，2023年为0.44美元[294] - 2024年经营活动提供的净现金为4.29亿美元，2023年为5.03亿美元[296] - 2024年投资活动使用的净现金为1.66亿美元，2023年为2.17亿美元[296] - 2024年融资活动使用的净现金为5.73亿美元，2023年为4.75亿美元[296] - 2021 - 2024年普通股数量从236降至203，额外实收资本从4533降至4063，留存收益从 - 83变为 - 420，非控股权益从 - 49变为 - 51，总股本从4403降至3594[299] - 2022 - 2024年基于股份的净薪酬分别为15、16、14[299] - 2022 - 2024年净收入分别为173、106、226[299] - 2022 - 2024年股息和股息等价物分别为 - 63、 - 458、 - 291[299] - 2022 - 2024年普通股回购分别为 - 227、 - 180、 - 116[299] - 2022 - 2024年向非控股权益分配分别为 - 10、 - 7、 - 7[299] - 2022 - 2024年每股普通股宣布的股息分别为0.28、2.15（含0.77特别现金股息）、1.40[299] - 截至2024年和2023年12月31日，公司预付款余额分别为1.2亿美元和1.07亿美元，通常在一年内确认为收入[327] - 截至2024年和2023年12月31日，公司财产和设备净值分别为73.98亿美元和74.59亿美元，2024 - 2022年折旧分别为2.56亿美元、2.86亿美元和2.68亿美元[344] - 2024年，公司确认约1200万美元减值损失；2023年，确认约2.02亿美元减值损失[345][346] - 截至2024年和2023年12月31日，公司非合并实体酒店总债务分别约为6.85亿美元和7.02亿美元[348] - 截至2024年12月31日，公司债务本金余额为38.65亿美元，2023年为37.86亿美元；调整后债务余额为38.41亿美元，2023年为37.65亿美元[350] - 2024年和2023年资产减值损失分别为1200万美元和2.02亿美元[371] - 2024年资产公允价值估计使用折现现金流分析，稳定增长率2% - 3%，折现率17.0% - 20.0%；2023年稳定增长率3%，折现率9.5%[371] - 截至2024年12月31日，未来五年及以后经营租赁未来最低租金支付总额为4.26亿美元，经营租赁负债为2.25亿美元[373] - 2024年、2023年和2022年经营租赁费用分别为2300万美元、2300万美元和2800万美元[374] - 2024年、2023年和2022年所得税（收益）拨备分别为 - 6100万美元、3800万美元和0美元[376] - 截至2024年12月31日，美国联邦和州净经营亏损结转约6.7亿美元，产生递延所得税资产4500万美元[378] - 2024年、2023年和2022年向股东的现金分配中，普通股普通股息分别为每股1.285731美元、0美元和0美元；资本利得分配分别为每股0.114269美元、2.15美元和0.28美元[379] - 2024年、2023年和2022年股份支付费用分别为1900万美元、1800万美元和1700万美元[380] - 2024年末未归属绩效股份单位（PSUs）数量为1,516,571股，加权平均授予日公允价值为19.43美元[385] - 2024年基本每股收益为1.02美元，摊薄每股收益为1.01美元[388] - 2024、2023、2022年营销费用分别为4500万美元、4700万美元、4500万美元[391] - 2024年可报告业务部门总营收为25.99亿美元，调整后酒店息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为6.83亿美元，净利润为2.26亿美元[395] - 2024年末合并酒店资产为91.53亿美元，总资产为91.61亿美元[397] - 截至2024年末，公司第三方合同资本支出承诺约为9500万美元[397] - 截至2024年末，公司为与希尔顿相关诉讼预留约800万美元[398] - 2024、2023、2022年利息支付分别为1.85亿美元、2.15亿美元、2.45亿美元[400] - 2024、2023、2022年所得税支付分别为1500万美元、700万美元、700万美元[400] - 2025年1月，公司回购140万股普通股，总价2000万美元[404] - 2024、2023、2022财年物业总成本期初余额分别为10075百万美元、11008百万美元、11010百万美元，期末余额分别为10166百万美元、10075百万美元、11008百万美元[412] - 2024、2023、2022财年资本支出分别为227百万美元、307百万美元、188百万美元[412] - 2024、2023、2022财年处置（包括意外损失和计划处置的减值损失）分别为136百万美元、199百万美元、190百万美元[412] - 2023财年资产终止确认金额为1041百万美元，系2023年10月希尔顿旧金山酒店从合并资产负债表中终止确认[412] - 2024、2023、2022财年累计折旧期初余额分别为2620百万美元、2712百万美元、2504百万美元，期末余额分别为2771百万美元、2620百万美元、2712百万美元[412] - 2024、2023、2022财年折旧费用分别为255百万美元、254百万美元、267百万美元[412] - 2024、2023、2022财年处置（包括意外损失和计划处置的减值损失）对应的累计折旧扣除分别为104百万美元、68百万美元、59百万美元[412] - 2023财年累计折旧的资产终止确认金额为278百万美元，系2023年10月希尔顿旧金山酒店从合并资产负债表中终止确认[412] - 截至2024年12月31日，美国联邦所得税目的下房地产的总成本约为5807十亿美元[412] 债务情况 - 截至2024年12月31日，公司固定利率债务的账面价值为36.65亿美元，公允价值为35.38亿美元，平均利率为5.11%；可变利率债务的账面价值为2亿美元，公允价值为1.99亿美元，平均利率为6.21%[258] - 公司面临利率风险，主要来自可变利率债务，其利率基于有担保隔夜融资利率（SOFR）[258] - 公司可能会通过金融安排对冲利率变动带来的现金流波动风险[257] - 2024年12月，公司以1400万美元全额偿还了由斯波坎市中心逸林酒店担保的抵押贷款[350] - 循环信贷协议提供9.5亿美元的总承诺，可增加至14.5亿美元，到期日为2026年12月1日，可延长一年；截至2024年12月31日，备用信用证未偿还金额约为400万美元，循环信贷可用额度为9.46亿美元；2025年1月，备用信用证取消，可用额度增至9.5亿美元[353] - 2024年5月，公司新增2亿美元高级无抵押定期贷款，预定到期日为2027年5月14日，截至2024年12月31日，全利率为6.21%，当年资本化融资费用200万美元[355] - 2024年5月，公司用2030年到期的5.5亿美元高级票据和2024年定期贷款的收益回购或赎回了全部2025年到期的6.5亿美元高级票据[357] - 公司债务的合同到期情况（不包括希尔顿旧金山酒店的抵押贷款）：2025年为6000万美元，2026年为15.5亿美元，2027年为2.3亿美元，2028年为7.25亿美元，2029年为7.5亿美元，之后为5.5亿美元，总计38.65亿美元[365] - 2023年6月起，公司停止支付希尔顿旧金山酒店的抵押贷款，该贷款原定2023年11月到期，违约利率为7.11%，每月逾期行政费用为应付款的3%；2023年10月，受托人起诉，法院指定接管人；2023年10月，公司从合并资产负债表中剔除该酒店，确认2.21亿美元收益；2024年，确认6000万美元收益；截至2024年和2023年12月31日，合同资产分别为8.2亿美元和7.6亿美元；7.25亿美元贷款仍为负债[366][368] - 截至2024年12月31日，HHV抵押贷款的账面价值为12.75亿美元，公允价值为12.12亿美元；其他抵押贷款账面价值为3.64亿美元，公允价值为3.49亿美元等[370] - 2028年、2029年和2030年高级票据由Park Parent等担保，相关契约包含限制发行人及子公司借款、设押等能力的条款，同时要求运营公司每季度保持无抵押资产至少为无担保债务的150%[364] - 2024年，公司为2030年高级票据资本化发行成本约900万美元[362] 财务报告与审计 - 公司管理层评估认为，截至2024年12月31日，公司保持了有效的财务报告内部控制[266] - 独立注册会计师事务所Ernst & Young LLP对公司截至2024年12月31日的合并财务报表发表了无保留意见[270] - 公司内部财务报告控制旨在确保财务报告可靠性和报表编制符合美国公认会计原则[264] - 审计公司财产和设备减值评估复杂且需高度判断，因确定未来现金流和资本化率需大量估计[277] - 审计师通过多种程序处理财产和设备减值评估审计事项，包括评估假设、测试数据等[279] - Ernst & Young LLP自2016年起担任公司审计师[280] 公司发展历程与业务运营 - 公司于2017年1月3日从希尔顿分拆独立上市，2019年9月18日收购切萨皮克住宿信托[301] - 公司按美国公认会计原则编制合并财务报表，合并范围包括全资子公司和有控制权的实体[303] - 公司将拥有重大影响但无控制权的联营公司投资采用权益法核算[312] - 2023年，公司收购毗邻希尔顿夏威夷村威基基海滩度假村的两块土地，总价约1800万美元[337] - 2024年12月，公司出售斯波坎市中心逸林酒店，总收益约3500万美元，偿还1400万美元抵押贷款后，公司净收益约1000万美元，确认收益约800万美元[338] - 2024年7月，公司出售拉霍亚托里松希尔顿酒店，总收益约1.65亿美元，公司净收益约4100万美元，扣除债务后确认收益约1900万美元[339] - 2023年2月，公司出售迈阿密机场希尔顿酒店，总收益1.1825亿美元，确认净收益约1500万美元[340] - 2023年6月，公司收到菲尼克斯机场大使套房酒店提前终止租赁费用约400万美元[341] - 2022年，公司出售五家合并酒店，总收益约1.49亿美元，确认净收益约1500万美元[342] 员工激励计划 - 2017年员工计划规定最多可发行1407万股普通股，截至2024年12月31日，剩余667.0858万股可用于未来发行；2017年董事计划规定最多可发行95万股，剩余14.3583万股可用于未来发行[380] - 截至2024年11月，特殊奖励中8个股价目标达成6个，即75%的绩效股票单位已归属[384] 酒店资产情况 - 卡瑞比希尔顿酒店土地初始成本为0美元，建筑及改良初始成本为38美元，家具、固定装置及设备初始成本为56美元，期末账面价值总计188美元，累计折旧66美元[407] - 杜兰戈双树酒店土地初始成本为0美元，建筑及改良初始成本为0美元，家具、固定装置及设备初始成本为2美元，期末账面价值总计8美元，累计折旧6美元[407] - 安大略机场双树酒店土地初始成本为30美元，建筑及改良初始成本为14美元，家具、固定装置及设备初始成本为58美元，期末账面价值总计96美元，累计折旧45美元[407] - 圣地亚哥使命谷双树酒店土地初始成本为0美元，建筑及改良初始成本为0美元，家具、固定装置及设备初始成本为2美元，期末账面价值总计20美元，累计折旧15美元[407] - 圣何塞双树酒店土地初始成本为0美元，建筑及改良初始成本为15美元，家具、固定装置及设备初始成本为67美元，期末账面价值总计112美元，累计折旧48美元[407] - 西雅图机场双树酒店土地初始成本为