收入和利润（同比环比） - 公司2021年上半年租金收入为2.201亿美元，同比增长9.4%（2020年同期为2.011亿美元）[21] - 公司2021年第二季度净收入为567.8万美元，同比下降2.9%（2020年同期为584.8万美元）[21] - 公司2021年第二季度综合收益为606.3万美元，2020年同期为亏损43.6万美元[23] - 2020年第一季度净收入为848万美元，其中归属于股东的净收入为737万美元[26] - 2020年第二季度净收入为375.8万美元，其中归属于股东的净收入为330.1万美元[26] - 2021年第二季度净收入为327.5万美元，其中归属于股东的净收入为298.3万美元[27] - 公司2021年上半年净收入为26.87百万美元，相比2020年同期的88.22百万美元下降69.5%[30] - 租金收入同比增长1900万美元（9%），主要由于CCIT II合并带来3080万美元增长，当前季度租赁活动及现有租约修订带来580万美元增长，以及上年运营费用优惠到期和公共区域管理调整带来60万美元增长[197][198] 成本和费用（同比环比） - 公司2021年上半年折旧和摊销费用为9944.7万美元，同比增长22.7%（2020年同期为8102.9万美元）[21] - 公司2021年上半年利息支出为4217.7万美元，同比增长8.1%（2020年同期为3900.7万美元）[21] - 公司不动产折旧费用为59.279百万美元，同比增长28.3%（2020年同期为46.198百万美元）[30] - 2021年上半年建筑物及改良折旧费用为5930万美元，无形资产摊销费用（含租户获取成本等）为4020万美元[53] - 物业运营费用同比增加15%至14,797千美元，CCIT II合并相关成本占2.6百万美元[188][190] - 折旧与摊销费用激增38%至55,109千美元，其中CCIT II合并贡献14.3百万美元[188][192] - 利息支出增长13%至21,492千美元，主要来自4亿美元五年期贷款的1.8百万美元利息成本[188][194] - 物业运营费用同比增长130万美元（5%），主要由于CCIT II合并带来360万美元增长，维修维护服务时间安排带来30万美元增长，但被出售三处物业带来的200万美元减少所部分抵消[197][199] - 一般及行政费用同比增长460万美元（30%），主要由于限制性股票单位摊销带来170万美元增长，利润分享及其他薪酬费用带来100万美元增长，以及CCIT II物业相关州税支付带来90万美元增长[197][200] - 折旧及摊销同比增长1840万美元（23%），主要由于CCIT II合并带来1910万美元增长，固定资产增加带来170万美元增长，但被终止租约加速摊销及出售资产带来的260万美元减少所部分抵消[197][201] - 利息费用同比增长320万美元（8%），主要由于4亿美元五年期贷款相关利息及融资成本带来260万美元增长，以及互换合约有效利率上升带来90万美元增长[197][203] 各条业务线表现 - 公司房地产组合截至2021年6月30日包括121处物业（含1块待开发土地），分布在26个州，主要为办公、仓库和制造设施，总收购价值约53亿美元[52] - 公司完成对Cole Office & Industrial REIT (CCIT II)的收购，交易价值约13亿美元[35] - CCIT II合并中资产收购分配：土地1.437亿美元、建筑物及改良9.928亿美元、租户获取成本1.528亿美元[57] - 公司与Digital Realty Trust合资以6840万美元收购80%股权，该数据中心资产总价值1.875亿美元，并获得1.02亿美元贷款融资[71] - 公司整体租金收入同比增长13%至118,824千美元，主要得益于CCIT II合并贡献22.8百万美元[188][189] - 同店物业组合（95处）在2021年第二季度租金收入同比下降7%至95,717千美元，主要因终止收入减少8.4百万美元[182][183] 各地区表现 - 德克萨斯州贡献了11.6%的合同净租金收入，为41,603千美元[171] - 前十大租户的合同净租金占比中，亚马逊以12,512千美元（3.5%）位居首位，其次是通用电气11,563千美元（3.2%）和Keurig Green Mountain 11,419千美元（3.2%）[174] 管理层讨论和指引 - 公司作为REIT已满足所有税务要求，并将全部应税收入分配给股东[47] - 公司预计未来12个月内将有1380万美元的费用从AOCI重新分类至收益[90] - 2021年7月至2022年6月期间，占基础租金收入2.7%的租约将到期，公司预计续租率和再出租租金可能波动[178] - 公司采用FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）作为非GAAP指标，以剔除折旧、资产处置损益等非现金或非经常性项目，便于同业比较[208][209] - AFFO被管理层视为评估持续运营能力和股息支付能力的关键指标，但需注意其排除了历史成本会计下的重大费用[211] 现金流 - 2021年上半年运营活动产生的净现金为94.873百万美元，同比增长14.7%（2020年同期为82.717百万美元）[30] - 2021年上半年投资活动净现金流出53.968百万美元，主要由于36.746百万美元的CCIT II并购支出及42.357百万美元的在建工程支付[30] - 2021年上半年融资活动净现金流出77.984百万美元，主要因4.155亿美元债务偿还及3333万美元股东分红[30][31] - 公司现金及等价物期末余额为1.662亿美元，较期初下降37.079百万美元[31] 债务和融资 - 公司2021年6月30日总负债为27.947亿美元，较2020年底24.119亿美元增长15.9%[17] - 截至2021年6月30日，公司总债务达25.4776亿美元，较2020年末的21.5259亿美元增长18.3%[76] - 循环信贷设施剩余可用额度为3.765亿美元，LIBOR利率加1.45%[76][79] - 利率互换协议使固定利率和浮动利率债务的加权平均利率均为3.21%[76] - 公司获得19亿美元信贷额度，包括7.5亿美元循环信贷和11.5亿美元定期贷款[79] - 债务契约要求抵押资产池中单物业/租户贡献值不得超过15%，且出租率不低于90%[83] - 公司所有债务契约在2021年6月30日均合规[86] - 公司最大合并杠杆比率为60%，在重大收购后可暂时提高至65%[88] - 公司最低合并有形净资产为循环信贷安排结束时合并有形净资产的75%，约为20亿美元[88] 股东权益和分红 - 公司2021年6月30日股东权益总额为24.11亿美元，较2020年底16.082亿美元增长49.9%[17] - 公司2021年第二季度每股现金分红为0.09美元，与2020年同期持平[21] - 截至2021年6月30日，公司已发行2.862亿股普通股，总价值约28亿美元[38] - 公司通过股息再投资计划(DRP)累计发行约3.331亿美元的股票（截至2021年6月30日）[38] - 公司于2021年3月25日宣布将分红频率从月度调整为季度，并宣布每股每日分红0.000958904美元（年化0.35美元/股），适用于E类、T类、S类、D类、I类、A类、AA类和AAA类普通股[142] - 2021年6月15日，公司宣布每股每日分红0.000958904美元（年化0.35美元/股），适用于2021年7月1日至9月30日期间的E类、T类、S类、D类、I类、A类、AA类和AAA类普通股[143] 资产和投资 - 公司2021年6月30日房地产净值为46.763亿美元，较2020年底34.925亿美元增长33.9%[17] - 公司2021年6月30日现金及现金等价物为1.339亿美元，较2020年12月31日的1.689亿美元下降20.7%[17] - 受限现金总额从2020年12月31日的3435.2万美元下降至2021年6月30日的3224.8万美元，其中现金储备从2038.5万美元降至1795.8万美元[69] - 公司持有的抵押贷款公允价值为10.14亿美元，账面价值为10.24亿美元[99] - 公司房地产资产公允价值从2021年3月31日的5,627,947千美元下降至2021年6月30日的5,616,905千美元，下降0.2%[167] - 公司2021年6月30日合并NAV为3,242,106千美元，较3月31日的3,223,037千美元增长0.6%[167] - 公司每股NAV从2021年3月31日的9.05美元增长至2021年6月30日的9.10美元，增幅0.6%[167] 租赁和物业运营 - 截至2021年6月30日，公司拥有121处物业（包括1块待开发土地），分布在26个州，预计未来12个月净租金收入为3.58亿美元，其中63.3%来自信用良好的租户[152] - 截至2021年6月30日，公司投资组合出租率为95.0%（按面积计算），加权平均剩余租期为6.6年，加权平均年租金增长率为2.0%[152] - 截至2021年6月30日，未来最低基础租金总额为27.57577亿美元，其中2021年为1.89849亿美元[135] - 2021年6月30日止六个月的租赁收入为1.823亿美元，2020年同期为1.557亿美元[135] - 2024年租约到期涉及的合同净租金最高，达48,783千美元（占总净租金13.6%），覆盖21份租约和4,448,700平方英尺空间[174]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为53.66059亿美元和41.5185亿美元[15][16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为27.9981亿美元和24.11933亿美元[15][16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总权益分别为24.36353亿美元和16.08269亿美元[15][16] - 2021年和2020年第一季度，公司总费用分别为0.83779亿美元和0.74866亿美元[19] - 2021年和2020年第一季度，公司净亏损/收入分别为 - 0.02991亿美元和0.02974亿美元[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股股东净亏损/收入分别为 - 0.004824亿美元和0.000737亿美元[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股每股基本和摊薄净亏损/收入分别为 - 0.02美元和无数据[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股加权平均流通股数分别为2.63046014亿股和2.29810621亿股[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股每股现金分红分别为0.09美元和0.14美元[19] - 2019年12月31日公司普通股股份为227,853,720股，股东权益总额为1,721,517美元；2020年3月31日股份为229,671,555股，股东权益总额为1,582,039美元；2020年12月31日股份为230,320,668股，股东权益总额为1,608,269美元；2021年3月31日股份为323,881,102股，股东权益总额为2,436,353美元[25] - 2021年第一季度净亏损2,991,000美元，2020年第一季度净收入2,974,000美元[28] - 2021年第一季度经营活动提供净现金36,741,000美元，2020年为39,554,000美元[28] - 2021年第一季度投资活动使用净现金65,664,000美元，2020年为27,113,000美元[28] - 2021年第一季度融资活动使用净现金42,440,000美元，2020年为30,108,000美元[29] - 2021年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少71,363,000美元，2020年减少17,667,000美元[29] - 2021年第一季度初现金、现金等价物和受限现金为203,306,000美元，期末为131,943,000美元；2020年初为113,260,000美元，期末为95,593,000美元[29] - 2021年第一季度公允价值掉期协议增加16,447,000美元，2020年减少30,826,000美元[29] - 2021年第一季度因CCIT II合并发行股票带来净资产增加838,315,000美元[29] - 2021年第一季度通过CCIT II合并承担债务415,500,000美元[29] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司通过股息再投资计划分别发行了约3.254亿美元和约3.182亿美元的股票[35] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务分别为2550175000美元和2152593000美元，净债务分别为2538547000美元和2140427000美元[73] - 截至2021年3月31日，公司固定利率和浮动利率债务综合加权平均利率为3.30%，固定利率债务加权平均利率为3.96%[73] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换负债公允价值分别约为3760万美元和5400万美元，当前名义金额均为7.5亿美元[87][90] - 2021年第一季度，现金流套期关系中利率互换在其他综合收益（AOCI）中确认的（损失）收益为 - 1644.7万美元，从AOCI重分类至“利息费用”的（收益）损失为1641.6万美元，合并利润表中记录的总利息费用为2068.5万美元；2020年同期分别为 - 3086.9万美元、42万美元和1996.1万美元[88] - 2021年3月31日后的十二个月内，公司估计将有1380万美元的费用从AOCI确认为收益[88] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应计费用和其他负债分别为1.0291亿美元和1.14434亿美元[91] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，十笔抵押贷款的公允价值分别为10.11635亿美元和10.16565亿美元，账面价值分别为10.26675亿美元和10.29093亿美元[96] - 截至2021年3月31日，公司共有323881102股流通股[100] - 截至2021年3月31日，公司根据股息再投资计划（DRP）发行了约3.254亿美元的股票，而2020年12月31日为3.182亿美元[104][106] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司赎回的普通股数量分别为772,265股和548,312股，加权平均每股价格分别为8.96美元和9.32美元[112] - 2021年和2020年第一季度的总薪酬费用分别约为170万美元和100万美元[119] - 截至2021年3月31日，非控股股东权益约占总股份的9.00%和加权平均流通股的10.63%（假设GCEAR OP单位转换为普通股）[122] - 2021年第一季度和2020年全年非控制性权益权益活动显示，2021年3月31日结束的三个月期初余额为226,550千美元，期末余额为224,995千美元；2020年12月31日结束的一年期初余额为245,040千美元，期末余额为226,550千美元[127] - 2021年第一季度和2020年第一季度公司发生的关联方成本分别为5千美元和115千美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日的应收关联方款项分别为1,417千美元和1,411千美元[129] - 2021年第一季度和2020年第一季度公司应付关联方款项分别为3,268千美元和5,261千美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日的应付关联方款项分别为3,117千美元和3,272千美元[130] - 2021年和2020年第一季度公司分别确认与经营租赁付款相关的租赁收入8390万美元和7680万美元[137] - 截至2021年3月31日，公司未来最低基本租金的未折现现金流总计2,839,910千美元，其中2021年为284,016千美元[137] - 2021年和2020年第一季度公司发生的经营租赁成本均约为0.9百万美元，支付的经营租赁负债现金均为0.4百万美元[139] - 截至2021年3月31日，公司租赁负债加权平均剩余租赁期限为74.2年，加权平均折现率为4.82%[141] - 截至2021年3月31日，公司的资产净值分别为32.23037亿美元和23.4732亿美元，每股资产净值分别为9.05美元和8.95美元[168] - 截至2021年3月31日的三个月，“同店”投资组合的租金收入为9312.5万美元，较去年同期减少7.6万美元，降幅为0%；物业运营费用为1335.2万美元，较去年同期减少105.9万美元，降幅为7%[186] - 截至2021年3月31日的三个月，公司租金收入为1.01355亿美元，较去年同期增加562.7万美元，增幅为6%；物业运营费用为1444.5万美元，较去年同期减少52.6万美元，降幅为4%[188] - 租金收入增加约560万美元，主要是由于CCIT II合并带来约790万美元、当期租赁活动和现有租户租约修订带来约430万美元、上一年运营费用减免到期和公共区域管理对账带来约40万美元，但被较低的终止收入约190万美元、到期租约和终止带来约270万美元以及2020年3月31日后出售两处房产带来约220万美元所抵消[189] - 物业运营费用减少约50万美元，主要是由于维修和保养服务时间安排带来约50万美元、2020年3月31日后出售两处房产带来约40万美元，但被CCIT II合并带来约40万美元所抵消[190] - 非关联方物业管理费增加约20万美元，是由于当期CCIT II合并[191] - 一般及行政费用增加约180万美元，主要是由于受限股票单位费用约70万美元以及员工数量和利润分享费用增加约60万美元[192] - 折旧和摊销增加约320万美元，是由于CCIT II合并带来约480万美元、固定资产增加带来130万美元，但被2020年3月31日后完全折旧或出售的资产带来约310万美元所抵消[193] - 减值准备增加约420万美元，主要是由于2021年3月31日结束的三个月内两处房产（2200 Channahon Road和Houston Westway I）出现减值[194] - 2021年第一季度净亏损299.1万美元，2020年同期净利润297.4万美元[206] - 2021年第一季度FFO为4565.8万美元，2020年同期为4607.5万美元[206] - 2021年第一季度AFFO为4591.1万美元，2020年同期为4129.9万美元[206] - 2021年第一季度FFO每股0.15美元，2020年同期为0.17美元[206] - 2021年第一季度AFFO每股0.16美元，与2020年同期持平[206] 公司房产相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合包括123处房产，分布在26个州，收购价值约54亿美元[50] - 2021年第一季度，建筑物及改良的折旧费用为2650万美元，无形资产摊销费用为1780万美元[51] - 截至2021年3月31日，无形资产净值为47,299,000美元，无形资产负债净值为 - 35,949,000美元，租户发起和吸收成本净值为464,423,000美元[62] - 2021 - 2026年预计年度摊销（收入）费用中，2021年租户发起和吸收成本为61,186,000美元[62] - 截至2021年3月31日，2200 Channahon Road房产符合待售标准，房地产净值为11,052,000美元，负债为964,000美元[63] - 2021年第一季度，公司对两处房产计提约420万美元的减值准备[64] - 截至2021年3月31日，受限现金总计27,315,000美元，较2020年12月31日的34,352,000美元有所减少[65] - 2021年4月12日，公司出售位于伊利诺伊州乔利埃特的一处房产，总收益1150万美元[147] - 截至2021年3月31日，公司拥有123处房产，预计未来12个月合同净租金约3.595亿美元，其中约63.5%由信誉良好的公司产生，投资组合出租率约90.2%，入住率约90.1%，加权平均剩余租期6.8年，加权平均年租金增长率约2.1%[153] - 截至2021年5月5日，公司收到2021年1 - 4月100%的租金付款，2020年批准两项租金递延请求，递延三个月租金在2021年无利息收取[156] - 采用直接资本化法的一处房产季度整体资本化率为5.25%，采用现金流折现法的96处房产现金流折现率范围为5.50% - 14.00%，加权平均为7.55%，期末资本化率范围为5.00% - 10.00%，加权平均为6.80%[171] - 截至2021年3月31日，无承租人或房产的合同净租金占比超过3.2%[175] - 按州划分，2021年3月31日后12个月合同净租金占比最高的是得克萨斯州，为11.5%，其次是加利福尼亚州，为10.9%[175] - 按行业划分，2021年3月31日后12个月合同净租金占比最高的是资本货物行业，为13.5%，其次是医疗保健设备与服务行业，为8.7%[176] - 2021年3月31日后12个月，前10大租户中通用电气公司和绿山咖啡的合同净租金占比均为3.2%[178] - 按租赁到期年份划分，2021年3月31日后12个月合同净租金占比最高的是2027年以后到期的，为54.6%[178] - 2021年4月1日至2022年3月31日期间到期的租约约占公司基本租金收入的1.1%[182] - 截至2021年3月31日的三个月，“同店”投资组合包括96处房产，面积约2620万平方英尺，

物业组合与租赁情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有98处物业（包括1块待开发土地），分布在25个州，预计未来12个月合同净租金约为2.893亿美元[22] - 公司投资组合中约64.3%的物业由投资级信用评级或管理层认为等同评级的公司租赁/担保[22] - 截至2020年底，公司物业组合出租率为88.5%（按面积计算），加权平均剩余租期为6.83年，加权平均年租金涨幅约2.1%[22] - 公司前十大租户贡献约28.7%的合同净租金，单一租户最高占比不超过4.1%，单一行业最高占比不超过14.1%[29] - 公司拥有113个租户，但经济或监管变化可能导致租金收入、销售收益和入住率下降[137][138] - 公司目前有3,093,059平方英尺空间处于空置状态[123] 收购与合并活动 - 2020年10月29日，公司签署协议以12亿美元股票交易收购CCIT II，合并后物业总数将达123处（含1块待开发土地），覆盖26个州[23] - 2018年EA-1完成12.4亿美元物业收购，包括以5.215亿美元收购哥伦比亚地产信托18处办公物业[25] - EA-2截至2018年底募集7.34亿美元股本，持有27处物业，收购价值约11.2亿美元[26] - 公司管理团队平均拥有30年商业地产经验，2019年完成EA-1与EA-2合并运营[27][30] - 公司通过合资企业收购部分物业，以多样化股权来源和地理区域投资[36] 财务数据与债务情况 - 截至2020年12月31日，公司已出售14处物业和1块土地，其中2处物业在2020年内售出[37] - 截至2020年12月31日负债总额为21亿美元，合并CCIT II后预计负债将增至25亿美元，流动性从3.909亿美元提升至5.42亿美元[76] - 公司信贷协议包含7.5亿美元循环信贷和7.5亿美元定期贷款（包括2亿/4亿/1.5亿美元分档）[167] - 债务违约可能导致加速还款，最高总承诺额度达25亿美元[167][168] - 公司债务中大部分采用基于美元LIBOR的浮动利率，LIBOR改革可能增加利息成本[177] 租户与行业分布 - 公司五大租户占总租金收入比例分别为：通用电气4.1%、Wood Group Mustang 3.4%、Southern Company Services 3.1%、McKesson Corporation 3.0%、LPL Holdings 2.9%[121] - 资本货物行业占合同净租金的14.1%，金额为4074.6万美元[195] - 零售业和医疗保健设备与服务行业分别占合同净租金的10.7%和9.5%，金额分别为3108.5万美元和2740.9万美元[195] - 德克萨斯州贡献了11.8%的合同净租金，金额为3409.1万美元[194] - 俄亥俄州和加利福尼亚州分别贡献了9.5%和9.2%的合同净租金，金额分别为2749.2万美元和2659.6万美元[194] 租约到期与现金流风险 - 2024年租约到期租金收入占比最高，达16.2%，涉及16个租户和3,950,800平方英尺空间[123] - 2027年后租约到期租金收入占比49.8%，涉及49个租户和12,072,054平方英尺空间[123] - 为留住租户，公司可能需要提供免租期、承担租户装修费用或其他优惠措施，这可能对财务状况产生重大影响[129] - COVID-19疫情导致公司租户租金违约风险上升，2020年10月至2021年2月租金收取率为100%，但仅批准了占总收入不到1.0%的租金延期请求[64] - 截至2021年2月24日，公司收到租户短期租金减免请求主要形式为延期支付，其中仅2笔请求获批[64] 公司治理与股权结构 - 公司采用UPREIT结构，截至2020年底持有运营合伙企业87.8%的普通有限合伙单位[28] - 公司章程规定任何个人持有普通股不得超过9.8%（按数量或价值计算中更严格者），董事会可豁免此限制但可能阻碍大额投资[88] - 董事长控制的实体持有可转换为普通股的GCEAR OP单位，可能产生利益冲突[100] - 公司已发行5,000,000股A系列优先股，这些股份在分红、清算优先权等方面优于普通股[112] - A系列优先股持有人有权在2023年8月前将其转换为普通股，转换后持有人将持有公司约8.0%的普通股[113] 风险与合规 - 商业地产市场竞争激烈，可能导致收购成本上升或租赁条款恶化[48] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，合规成本可能影响分红能力[50] - 公司关键人员的流失可能对业务产生负面影响，尤其是在CCIT II合并后可能面临关键员工离职风险[130][131] - 网络安全风险可能导致运营中断、数据泄露或业务关系受损，尽管已实施控制措施，但仍无法完全消除风险[132][134] - 气候变化和自然灾害（如地震、野火）可能导致物业物理损坏或价值下降，尤其在德州、加州等集中暴露区域[146][147] 税务与REIT资格 - 公司需将至少90%的应税收入分配给股东以维持REIT资格[117] - 若失去REIT资格，公司将按企业税率缴纳联邦所得税，并可能影响未来四年的税务状态[180] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格，否则将面临4%的消费税[182] - 公司持有的Griffin Capital Essential Asset TRS子公司需缴纳联邦和州企业所得税，可能减少股东分红[187] - 若CCIT II未能保持REIT税务资格，公司将承担其潜在税务负债，并面临资产处置时的资本利得税风险[80][82] 资产净值(NAV)与股东权益 - 公司NAV从2020年9月30日的2,332,636千美元增长至2020年12月31日的2,347,320千美元[214] - NAV每股从2020年9月30日的8.90美元增长至2020年12月31日的8.95美元[214] - 房地产资产公允价值为4,277,879千美元，占总NAV的主要部分[214] - 债务公允价值为2,140,065千美元，占NAV的较大比例[214] - 2020年12月31日总资产净值增至23.473亿美元，季度增长0.63%（1468.4万美元）[215]