公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为52.50318亿美元，较2021年12月31日的52.73017亿美元略有下降[18] - 截至2022年3月31日，公司总负债为27.44315亿美元，较2021年12月31日的27.71586亿美元有所减少[18] - 2020年12月31日总股东权益为1608269美元，2021年3月31日为2436353美元，2021年12月31日为2371663美元，2022年3月31日为2376332美元[28] - 2022年第一季度，公司总费用为8901.1万美元，较2021年同期的8377.9万美元增长6.24%[22] - 2022年第一季度，公司净收入为273万美元，而2021年同期净亏损299.1万美元[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为15.1万美元，而2021年同期净亏损482.4万美元[22] - 2022年第一季度，公司加权平均流通普通股数量为3.24643183亿股，2021年同期为2.63046014亿股[22] - 2022年第一季度，公司综合收入为3662.1万美元，2021年同期为1345.6万美元[25] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的综合收入为3106.3万美元，2021年同期为987.5万美元[25] - 2022年第一季度净收入为2730000美元，2021年第一季度净亏损为2991000美元[31] - 2022年第一季度折旧费用为32093000美元，2021年为26546000美元[31] - 2022年第一季度摊销费用（含租赁成本和无形资产等）为21138000美元，2021年为17919000美元[31] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为55916000美元，2021年为36741000美元[31] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为2534000美元，2021年为65664000美元[31] - 2022年第一季度融资活动中，有2199000美元用于有担保债务的本金摊销支付，2021年为2418000美元[31] - 2022年第一季度融资活动净现金使用量为3.6219亿美元，2021年同期为4.244亿美元[33] - 2022年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加1.7163亿美元，2021年同期净减少7.1363亿美元[33] - 2022年第一季度计算稀释每股收益时，排除的股份总数为188.9475万股，2021年同期为77.2817万股[46] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，无形资产净值分别为4.1784亿美元和4.31亿美元，无形资产负债净值分别为 - 2.9175亿美元和 - 3.0626亿美元，租户发起和吸收成本净值分别为3.83057亿美元和4.02431亿美元[57] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，受限现金总额分别为1909.4万美元和1752.2万美元[59] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总债务分别为25.39316亿美元和25.41515亿美元，净债务分别为25.31067亿美元和25.32377亿美元[60] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，应计费用和其他负债分别为1.03669亿美元和1.09121亿美元[77] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，九笔抵押贷款的公允价值分别为9.59518亿美元和9.95645亿美元，账面价值分别为10.15816亿美元和10.18015亿美元[82] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司各类普通股的发行数量有一定变化，如Class E从2.49088676亿股变为2.49166308亿股[84] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司通过DRP发行约3.411亿美元股票[91] - 2022年第一季度无股票赎回，2021年赎回772,265股，加权平均每股价格为8.96美元[98] - 自2014年7月31日至2022年3月31日，公司通过SRP赎回28,304,928股普通股，约2.655亿美元，加权平均每股价格为9.38美元[99] - 2022年第一季度和2021年第一季度的总补偿费用分别约为180万美元和170万美元[102] - 非控制性权益2022年3月31日结束的三个月期初余额为218,653美元，期末余额为219,048美元；2021年12月31日结束的年度期初余额为226,550美元，期末余额为218,653美元[109] - 2022年第一季度关联方交易成本为5,000美元，与2021年同期持平；2022年3月31日应收关联方款项为276,000美元，2021年12月31日为271,000美元；2022年第一季度应付关联方款项为3,301,000美元，2021年同期为3,268,000美元；2022年3月31日应付关联方款项为2,532,000美元，2021年12月31日为2,418,000美元[111] - 公司2022年和2021年第一季度经营租赁收入分别为9720万美元和8390万美元；截至2022年3月31日，未来经营租赁最低基本租金未折现现金流总计25.59844亿美元[120] - 公司2022年和2021年第一季度经营租赁成本分别约为110万美元和90万美元；支付的经营租赁负债现金分别为60万美元和40万美元[124] - 截至2022年3月31日，经营租赁负债未折现总额为294,167,000美元，融资租赁负债未折现总额为5,638,000美元；经营租赁负债总额为48,621,000美元，融资租赁负债总额为3,467,000美元[126] - 2022年第一季度整体租金收入1.16189亿美元，较2021年增加1483.4万美元，增幅15% [156] - 2022年第一季度物业运营费用1504.3万美元，较2021年增加59.8万美元，增幅4% [156] - 2022年第一季度折旧和摊销费用5286.3万美元，较2021年增加852.5万美元，增幅19% [156] - 2022年第一季度FFO为5568.1万美元，2021年为4565.8万美元；AFFO可分配给普通股股东和有限合伙人的金额2022年为5516.8万美元，2021年为4591.1万美元 [173] - 2022年第一季度净收入为273万美元，2021年净亏损299.1万美元 [173] - 2022年第一季度，公司现金、现金等价物和受限现金余额较去年同期增加约8850万美元[201] - 2022年第一季度，经营活动产生的净现金为55916千美元，较2021年同期的36741千美元增加19175千美元[201] - 2022年第一季度，投资活动使用的净现金为2534千美元，较2021年同期的65664千美元减少63130千美元[201] - 2022年第一季度，融资活动使用的净现金为36219千美元，较2021年同期的42440千美元减少6221千美元[201] - 2022年第一季度，公司向普通股股东支付和宣布的现金分红约为2810万美元，向GRT OP有限合伙人支付约270万美元[207] - 2022年第一季度，可分配给普通股股东和有限合伙人的FFO约为5320万美元，AFFO约为5520万美元[207] - 截至2022年3月31日，公司累计支付约99830万美元分红（不包括优先股分红），其中约34120万美元通过DRP再投资[207] 公司业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度，公司租金收入为1.16189亿美元，较2021年同期的1.01355亿美元增长14.64%[22] - 2022年3月25日公司与GCC签订的办公楼转租协议初始月租金为50,000美元，自2022年4月21日起每年递增3%[117] - 截至2022年3月31日，公司拥有121处房产，年化基础租金约为3.627亿美元，投资组合出租率约为93.9%，入住率约为93.4%，加权平均剩余租赁期限为6.1年，加权平均年租金增长率约为2.0%，约66.6%的年化基础租金预计由具有投资级信用评级的公司产生[138] - 截至2022年4月25日，公司收到2022年1 - 4月约100%的投资组合租金付款[141] - 截至2022年3月31日，没有租户或房产的年化基础租金占比超过4.5%，按州划分，得克萨斯州占比11.5%、加利福尼亚州占比10.7%、亚利桑那州占比9.3%等[143] - 截至2022年3月31日，按行业划分，资本货物行业年化基础租金占比12.7%、医疗保健设备与服务行业占比9.1%、材料行业占比8.0%等[145] - 截至2022年3月31日，前10大租户中，亚马逊年化基础租金占比4.5%、Keurig Dr. Pepper占比3.1%、通用电气占比3.1%等[146] - 截至2022年3月31日，按租赁到期年份划分，2022年到期的年化基础租金占比2.5%、2023年占比7.8%、2024年占比13.1%等[146] - 2022年4月1日至2023年3月31日期间，约5.0%的年化基础租金收入的租约将到期，新租约租金可能与现有租约不同[151] - 2022年3月31日止三个月，同店组合含95处房产，约2520万平方英尺，收购价值40亿美元，年化基本租金2.903亿美元[154] - 2022年第一季度同店组合中，租金收入9.3517亿美元，较2021年减少13.2万美元；物业管理费87.4万美元，同比增长3%；物业税支出842万美元，同比下降8% [154] 公司股权与发行情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有GRT OP约91.0%的流通普通有限合伙单位[39] - 截至2022年3月31日，公司自2009年11月9日以来已发行约28亿股普通股[40] - 截至2022年3月31日，公司已根据DRP发行约3.411亿美元的股票[40] - 截至2022年3月31日，公司通过私募、公开发行、DRP发行和合并获得约28亿美元的总发行收入[85] - 公司后续发行最高22亿美元股票的计划于2020年9月20日终止[87] - 截至2022年3月31日，修订和重述计划下约有5,519,453股可用于未来发行[101] - 截至2022年3月31日，非控股权益约占总股份的9.0%和加权平均流通股的8.8%[105] - 截至2022年3月31日，GRT OP的有限合伙人拥有约3180万GRT OP单位，另有20万GRT OP单位发行给与财产贡献无关的第三方[107] - 2017年9月20日，公司启动最高22亿美元的后续发行，包括20亿美元的主要发行和2亿美元的股息再投资计划发行，该发行于2020年9月20日结束[181][182] - 2020年7月17日，公司提交最高1亿美元的股息再投资计划注册声明；截至2022年3月31日，已出售3551.9781万股，约3.411亿美元；2021年10月11日起暂停该计划[183][184] - 公司发行500万股A类优先股，购买方将在满足条件下再购买500万股，总价1.25亿美元[187][189] - 截至2022年3月31日，A类优先股年度股息率为8.05%[190] - A类优先股清算优先权为每股25美元，加上累计未支付股息；公司赎回需支付每股25美元、累计未支付股息和最高1.5%赎回费；若2023年8月1日前未上市，股东有权要求赎回[191][192][193] 公司债务与信贷安排 - 截至2022年3月31日，公司固定利率和可变利率债务综合加权平均利率为3.20%，固定利率债务加权平均利率为3.86%[60] - 截至2022年3月31日，KeyBank提供的19亿美元信贷安排中，循环信贷额度剩余容量为3.765亿美元[63] - 2022年3月31日，循环信贷额度利率范围为LIBOR加1.30%至LIBOR加2.20%，各定期贷款利率范围为LIBOR加1.25%至LIBOR加2.15%；若获得投资级评级，循环信贷额度利率范围为LIBOR加0.825%至LIBOR加1.55%，各定期贷款利率范围为LIB

公司收购与股权融资 - 2021年3月1日，公司以约13亿美元完成对Cole Office & Industrial REIT的收购[25] - 到2014年底，EA - 1在公开发行和私募发行中筹集了约13亿美元的股权收益[27] - 到2018年底，EA - 1的投资组合增长到74处房产，面积达1990万平方英尺，收购价值约为30亿美元[27] - 到2018年底，EA - 2筹集了约7.34亿美元的股权收益，拥有27处房产，收购价值约为11亿美元[28] - 2021年3月1日，公司以约13亿美元完成对Cole Office & Industrial REIT (CCIT II)的收购[194] - 2021年公司完成对CCIT II的收购，交易金额约13亿美元[217] 公司房产与投资组合现状 - 截至2021年12月31日，公司拥有121处房产，分布于26个州，年化基础租金约为3.619亿美元[26] - 截至2021年12月31日，公司投资组合的出租率约为94.5%，加权平均剩余租期为6.25年，加权平均年租金增长率约为2.0%[26] - 截至2021年12月31日，约67.0%的年化基础租金由具有投资级信用评级或管理层认为大致相当评级的公司租赁和/或担保的房产产生[26] - 截至2021年12月31日，没有一个州的租金占比超过约11.4%，没有一个租户的租金占比超过约4.5%，十大租户的租金占比约为27.3%，没有一个行业的租金占比超过约12.5%[32] - 截至2021年12月31日，公司自成立以来已出售17处房产和一块土地，其中2021年出售3处房产[36] - 截至2021年12月31日，公司五大租户分别为亚马逊（约4.5%）、绿山咖啡（约3.2%）、通用电气（约3.1%）、伍德集团（约2.7%）和信诺集团（约2.5%），其业务状况会影响公司[107] - 约四分之一的租约将在未来三年到期，超三分之一将在未来四年到期[108] - 截至2021年12月31日，按年基本租金计算，2022 - 2028年及以后各年租约到期情况分别为：2022年1.0652亿美元（2.9%）、2023年2.7969亿美元（7.7%）、2024年4.7231亿美元（13.1%）、2025年4.0416亿美元（11.2%）、2026年2.8691亿美元（7.9%）、2027年3.3228亿美元（9.2%）、>2028年17.3734亿美元（48.0%）[109] - 截至2021年12月31日，公司在得克萨斯州（11.4%）、加利福尼亚州（10.9%）、亚利桑那州（9.3%）和俄亥俄州（8.4%）有显著物业集中[112] - 截至2021年12月31日，公司加权平均租约期限约为6.25年，约98.6%的租约在初始租约期限内有固定租金增长率[113] - 截至2021年12月31日，公司房地产投资组合包括26个州的121处房产和134个承租人，主要为办公、工业和制造设施以及一块土地[127] - 截至2021年12月31日，公司拥有114处完全所有权物业和7处租赁权物业，可出租面积约2920万平方英尺[175] - 截至2021年12月31日，无租户或物业的年化基础租金占比超过4.5%[176] - 截至2021年12月31日，按州划分，得克萨斯州年化基础租金4111.7万美元，占比11.4%；加利福尼亚州3954.6万美元，占比10.9%等[178] - 截至2021年12月31日，按行业划分，资本货物行业年化基础租金4526.9万美元，占比12.5%；医疗保健设备与服务行业3257.2万美元，占比9.0%等[179] - 截至2021年12月31日，公司年化基础租金预计约为3.619亿美元，其中约67.0%预计由信用良好的公司租赁和/或担保的物业产生[195] - 截至2021年12月31日，公司拥有121处物业，分布在26个州，投资组合的出租率约为94.5%，加权平均剩余租赁期限为6.25年，加权平均年租金增长率约为2.0%[195] - 截至2022年2月25日，公司已收到2021年全年和2022年1月约100%的投资组合租金付款[198] - 2021年年底“同店”投资组合包含94处物业，面积约2470万平方英尺，收购价值40亿美元，年化基础租金为2.88亿美元[215] 公司股权结构与限制 - 截至2021年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制GRT OP，并拥有约91.0%的GRT OP单位[30] - 公司宪章限制任何个人持有超过9.8%（按价值或数量，以更严格者为准）的公司普通股或超过9.8%（按价值）的已发行股份[70] - 公司章程禁止任何人持有超过9.8%的普通股或流通股总价值[88] - 为保持REIT资格，公司流通股价值的50%以上不能由五个或更少的个人直接或间接持有[86] - 公司选择不适用MGCL的商业合并和控制股份条款，但不能保证未来董事会不会选择适用[90] - 若股东成为“利益相关股东”，五年内禁止与公司进行某些商业合并，之后需满足公平价格和/或超级多数股东投票要求[93] - 股东在“控制股份收购”中获得的“控制股份”除非获得至少三分之二有表决权的股东赞成票，否则无投票权[93] 公司运营与战略举措 - 2021年10月1日，公司临时暂停季度公布普通股每股净资产值，董事会授权暂停以推进某些战略举措，计划在董事会认为合适时恢复公布，最迟不晚于2021年6月30日最近一次公布后的一年[74] - 公司SRP限制股东售股，包括一年持有期限制、季度赎回上限，董事会可随时修改、暂停或终止SRP，且曾于2021年10月1日暂停该计划[69] - 公司目前作为永续生命REIT运营，董事会有权在认为符合股东利益时改变战略进行战略交易，但某些重大交易需股东批准[46] - 2021年7月1日，公司名称从Griffin Capital Essential Asset REIT, Inc.变更为Griffin Realty Trust, Inc.，运营合伙企业名称从Griffin Capital Essential Asset Operating Partnership L.P.变更为GRT OP, L.P.[193] - 2021年10月1日，公司宣布从2021年第四季度开始暂停股票回购计划，因此在截至2021年12月31日的季度内，公司没有赎回普通股[189] - 2021年全年，公司没有销售未注册证券[188] 公司面临的风险 - 公司运营的商业房地产市场竞争激烈，可能需提供免租期、承担租户装修费用等，还可能面临租户不续租、减少租赁面积等问题[47] - 公司业务受众多法律法规影响，包括ADA、环保法规等，不遵守可能面临罚款或赔偿，且法规变化可能导致意外支出[48][49][50] - 公司及其子公司确保不被认定为投资公司，若未能维持豁免，可能需改变运营方式或注册为投资公司[54] - 新冠疫情对公司业务产生负面影响，可能导致租金下降、租户违约增加、新租约难以达成等，且影响程度和持续时间不确定[61][62][63][64][65] - 公司普通股目前无公开交易市场，股东售股困难，即使通过SRP售股也可能无法收回投资[67] - 若公司发行额外股份或GRT OP发行额外单位，股东权益将被稀释[95] - 马里兰州法律限制公司和股东向董事和高级管理人员索赔的权利，可能减少公司和股东的追偿[96] - 若公司未在特定日期前将证券在国家交易所上市，A类优先股持有人有权要求公司赎回股份[97] - A类优先股持有人自2023年8月起有权将股份转换为普通股，会稀释其他股东权益[97] - 若公司连续六个季度未支付A类优先股股息，持有者有权选举两名额外董事[101] - 公司每年需向股东分配至少90%的应纳税所得（不包括资本利得）以维持REIT资格，留存收益难以满足未来资本需求[103] - 公司面临租户竞争，可能导致物业入住率和租金无法提高[115] - 公司依赖关键人员，失去高管团队成员或无法吸引和留住高素质人才可能对业务产生重大不利影响[117] - 网络安全风险和事件可能导致运营中断、机密信息泄露或业务关系受损，公司虽采取措施但无法确保足够应对所有情况[118] - 若无法将物业运营费用转嫁给租户，公司财务状况、经营成果和现金流可能受到负面影响[119] - 全球市场和经济状况恶化可能导致房地产入住率、租金和价值下降，影响公司业务和财务状况[121] - 通货膨胀可能对公司可变利率债务和租户产生负面影响，导致租金增长跟不上通胀[122] - 企业社会责任（ESG）因素可能带来额外成本和新风险，低可持续性得分可能损害公司声誉[123] - 若无法维持有效的财务报告内部控制，公司可能无法准确及时报告财务结果，损害声誉和经营成果[124] - 公司购买房产可能只有有限保修，融资可能有锁定期条款，限制房产处置和再融资[129][131] - 公司可能遭受未被保险覆盖或超出保险范围的损失，气候变化和自然灾害也会带来风险[132][133] - 公司面临因自然灾害、环境法规、租户违约、债务违约等多种因素导致的经营和财务风险[134][135][142][143] - 公司提供房产销售融资时，购买者违约会产生重大不利影响[142] - 公司违反与KeyBank的无担保信贷协议契约可能导致违约，加速还款[143] - 公司高债务水平会导致更高利息费用和偿债支出，还可能有限制性契约[147] - 公司无法偿还债务时，贷款人可能对抵押房产进行止赎[150] - 利率上升会增加公司债务支付，影响向股东分配能力[154] - 公司未能有效对冲利率变化会对财务状况、经营结果等产生不利影响[155] - 若有“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税；REIT收到某些付款或应税REIT子公司进行某些扣除时，可能需缴纳100%的惩罚性税[165][166] - 若公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳美国联邦所得税，且一般在失去REIT身份后的四个纳税年度内丧失资格[160] - 若GRT OP未能维持其作为合伙企业的地位，其收入将被征税，公司的REIT身份可能终止[163] - 《2015年两党预算法案》可能使公司直接或间接投资的合伙企业需支付额外税费、利息和罚款，公司可能承担经济负担[171] - 美国联邦所得税法律和法规不断审查，可能随时更改，对公司普通股投资产生不利影响[173] 公司信贷与债务情况 - 公司与KeyBank等的信贷协议提供19亿美元信贷额度，包括2亿美元5年期定期贷款（2023年6月到期）、4亿美元5年期定期贷款（2024年4月到期）、4亿美元5年期定期贷款（2025年12月到期）和1.5亿美元7年期定期贷款（2026年4月到期），还可额外增加最多6亿美元承诺[145] - 公司有总计9.5亿美元的定期贷款和总计7.5亿美元名义金额的利率互换协议使用LIBOR作为参考利率且期限超过2023年6月30日[157] - 2021年公司修订循环信贷安排，新增4亿美元延迟提取定期贷款，可额外增加最多6亿美元承诺[217] 公司税务情况 - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，未分配应税收入和净资本收益需缴纳美国联邦所得税，股息支付不足部分需缴纳4%的不可抵扣消费税[162] 公司人员情况 - 截至2021年12月31日，公司雇佣41人，约51%为有色人种/少数族裔，约46%为女性，八人董事会中半数为女性和/或少数族裔[55][57] 公司股票情况 - 截至2022年2月25日，公司有大约565,265股T类股、1,801股S类股、42,013股D类股、1,911,819股I类股、24,509,573股A类股、47,592,118股AA类股、926,936股AAA类股和249,088,662股E类股流通在外[185] - 2021年各租户的年化基础租金占比中，亚马逊为4.5%，Keurig Green Mountain为3.2%，通用电气为3.1%等[180] - 截至2021年12月31日，约2.9%的年化基础租金对应的租约将于2022年到期，2023年和2024年分别为7.7%和13.1%，2025年为11.2%[212] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年“同店”投资组合的租金收入为3.80189亿美元，较2020年减少403.1万美元，降幅1%[215] - 2021年“同店”投资组合的折旧和摊销为1.60022亿美元，较2020年增加395.3万美元，增幅3%[215] - 2021年公司租金收入为4.59872亿美元，较2020年增加6242万美元，增幅16%[218] - 2021年公司折旧和摊销为2.09638亿美元，较2020年增加4858.2万美元，增幅30%[218] - 2021年公司减值准备为424.2万美元，较2020年减少1923万美元，降幅82%[218] 公司物业处置与收益 - 2021年公司处置三处物业，分别于2月、4月和6月获得180万美元、1150万美元和1050万美元收益[217] 公司即时流动性情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有5.451亿美元的即时流动性，包括7.5亿美元高级无抵押循环信贷额度中未提取的3.765亿美元和手头的1.686亿美元现金[199] 公司A类优先股情况 - 公司已发行500万股A类优先股，持有者后续可能按条件再购买500万股，额外购买价为1.25亿美元[98] - 若2023年8月前未上市，A类优先股持有者有权要求公司赎回；自2023年8月起，持有者可将A类

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为53.11403亿美元和41.5185亿美元[16] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为27.91554亿美元和24.11933亿美元[16] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总权益分别为23.90147亿美元和16.08269亿美元[16] - 2021年前九个月净收入为7894000美元，2020年同期为1347000美元[29] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为155777000美元，2020年同期为128953000美元[29] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为58876000美元，2020年同期为34459000美元[29] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为115709000美元，2020年同期提供的净现金为9809000美元[30] - 2021年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为184498000美元，2020年同期为217563000美元[30] 租金与净收入业务数据关键指标变化 - 2021年和2020年第三季度，公司租金收入分别为1.20568亿美元和1.00002亿美元[20] - 2021年和2020年前三季度，公司租金收入分别为3.40747亿美元和3.01157亿美元[20] - 2021年和2020年第三季度，公司净收入分别为5207万美元和 - 7475万美元[20] - 2021年和2020年前三季度，公司净收入分别为7894万美元和1347万美元[20] - 2021年和2020年第三季度，归属于普通股股东的净收入分别为2457万美元和 - 8607万美元[20] - 2021年和2020年前三季度，归属于普通股股东的净收入分别为616万美元和 - 4569万美元[20] 普通股相关数据关键指标变化 - 2019年12月31日普通股股数为227,853,720股，金额为228美元，股东权益总计1,721,517美元[25] - 2020年3月31日普通股股数为229,671,555股，金额为230美元，股东权益总计1,582,039美元[25] - 2020年6月30日普通股股数为229,897,937股，金额为230美元，股东权益总计1,665,489美元[25] - 2020年9月30日普通股余额为229,775,115股，金额为230美元，总股本权益为1,633,044美元[26] - 2020年12月31日普通股余额为230,320,668股，金额为230美元，总股本权益为1,608,269美元[26] - 2021年3月31日普通股余额为323,881,102股，金额为324美元，总股本权益为2,436,353美元[26] - 2021年6月30日普通股余额为323,910,617股，金额为324美元，总股本权益为2,411,019美元[26] - 截至2021年9月30日，Class T、Class S、Class D、Class I、Class A、Class AA、Class AAA和Class E普通股的流通股数分别为565,265股、1,800股、42,013股、1,911,731股、24,509,573股、47,592,118股、926,936股和248,653,607股[104] - 截至2021年9月30日，公司自2009年11月9日以来已发行287136954股普通股，价值约28亿美元[37] - 截至2021年9月30日，公司已发行约3.411亿美元的DRP股份，2020年12月31日为约3.182亿美元[37] - 2021年和2020年第三季度，普通股每股现金分红均为0.09美元；2021年和2020年前三季度，普通股每股现金分红分别为0.26美元和0.32美元[20] - 2021年10月1日，董事会批准自10月11日起临时暂停DRP[110] - 2021年第三季度和前九个月，公司分别赎回588,662股和2,232,476股普通股，2020年同期分别赎回693,199股和1,241,812股普通股，2021年第三季度和前九个月加权平均每股价格分别为9.09美元和9.03美元，2020年同期分别为8.86美元和9.07美元[116] - 2014年7月31日至2021年9月30日，公司按股票回购计划（SRP）赎回28,304,928股普通股，约2.655亿美元，加权平均每股价格9.38美元[117] - 2021年10月1日，公司宣布从2021年第四季度开始暂停SRP[118] 2020年季度财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度普通股发行总收益为4,141美元[25] - 2020年第一季度递延股权补偿为984美元[25] - 2020年第一季度向普通股股东现金分红23,627美元[25] - 2020年第二季度递延股权补偿为1,139美元[25] - 2020年第二季度向普通股股东现金分红20,087美元[25] - 2020年第一季度净收入为848美元[25] - 2020年第二季度净收入为3,758美元[25] - 2020年净亏损为9,773美元，其中包括8,607美元和1,166美元两部分[26] - 2020年其他综合收入为2,498美元，其中包括2,199美元和299美元两部分[26] 2021年季度财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度净亏损为5,393美元，其中包括4,824美元和569美元两部分[26] - 2021年第二季度净收入为3,275美元，其中公司部分为2,983美元，非控股权益部分为292美元[26] - 2021年第一季度其他综合收入为16,447美元，其中包括14,699美元和1,748美元两部分；第二季度为385美元，其中公司部分为351美元，非控股权益部分为34美元[26] 公司收购相关数据关键指标变化 - 2021年3月1日公司完成对Cole Office & Industrial REIT (CCIT II)的收购，交易价值约13亿美元[34] - 2021年3月1日CCIT II合并生效，CCIT II的6710万股普通股转换为公司约9350万股E类普通股，总对价8.38315亿美元[56] - CCIT II合并最终购买价格分配中，总资产13.33086亿美元，总负债4.51172亿美元，收购净资产公允价值8.81914亿美元，扣除合并费用后为8.38315亿美元[58] - 公司CCIT II合并相关费用总计4359.9万美元，包括终止咨询协议费用2843.9万美元等[60] - 2021年前九个月收购房产的购买价格分配中，CCIT II房产总计13.14968亿美元[63] 公司房地产投资组合数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司房地产投资组合包含121处房产，分布于26个州，收购价值约53亿美元[52] - 截至2021年9月30日，公司拥有121处房产，预计后续12个月合同净租金约为3.576亿美元，约64.7%由信誉良好公司产生[158] - 截至2021年9月30日，公司投资组合出租率约为95.1%，入住率约为94.4%，加权平均剩余租赁期限为6.5年，加权平均年租金增长率约为2.0%[158] - 截至2021年11月2日，公司收到了2021年7 - 10月100%的投资组合租金付款[161] - 截至2021年9月30日，没有租户或物业的合同净租金占比超过3.8%；按州划分，德克萨斯州合同净租金4.1679亿美元，占比11.7%；按行业划分，资本货物行业合同净租金4.6361亿美元，占比13.0%；前十大租户中，亚马逊合同净租金1.3637亿美元，占比3.8%[166][167][169] - 2021年10月1日至2022年9月30日期间，约1.8%的基本租金收入相关租约将到期[173] - 截至2021年9月30日的三个月，“同店”投资组合包括95处物业，面积约2520万平方英尺，收购价值40亿美元，后续12个月合同净租金2.856亿美元；租金收入9.7344亿美元，同比增加3208万美元，增幅3%；物业运营费用1.3287亿美元，同比减少164万美元，降幅1%；物业管理费838万美元，同比减少142万美元，降幅14%；物业税费用9097万美元，同比增加92万美元，增幅1%；折旧和摊销4.0856亿美元，同比增加1548万美元，增幅4%[177] - 截至2021年9月30日的九个月，“同店”投资组合包括94处物业，面积约2470万平方英尺，收购价值40亿美元，后续净租金2.837亿美元[180] 公司费用相关数据关键指标变化 - 2021年前九个月，建筑物及改良的折旧费用为9240万美元，无形资产摊销费用为6240万美元[53] - 2021年前九个月，公司对两处房产计提约420万美元减值准备[67] - 2021年9月30日无形资产净值为44475000美元，无形资产负债净值为 - 32405000美元，租户发起和吸收成本净值为422818000美元；2020年12月31日对应数据分别为10035000美元、 - 27333000美元和328027000美元[65] - 2021年9月30日起未来五年，原地租赁估值净摊销（收入）费用2021年剩余时间为 - 424000美元，2022 - 2026年分别为 - 2011000美元、 - 2675000美元、 - 1818000美元、 - 1352000美元、 - 1201000美元[66] - 2021年4月12日，公司出售2200 Channahon Road房产，总收益1150万美元[68] - 2021年6月8日，公司出售Houston Westway I房产，总收益1050万美元[69] - 2021年9月30日受限现金总额为20371000美元，2020年12月31日为34352000美元[70] - 2021年前九个月，利率互换在现金流量套期关系中，在AOCI确认的损失为961.1万美元，从AOCI重分类至收益的（收益）损失为1065.5万美元，合并运营报表中记录的总利息费用为6366.2万美元；2020年前九个月对应数据分别为3971.6万美元、 - 510.4万美元、5932.1万美元。公司估计2021年9月30日后十二个月内，将有1390万美元费用从AOCI确认为收益[93] - 2021年前九个月，公司两处房产出现减值，2200 Channahon Road预计每平方英尺售价8.30美元，Houston Westway I预计每平方英尺售价72.90美元，两处房产预计持有期均少于一年[99] - 2021年和2020年前九个月，公司发生的关联方交易成本分别为29000美元和466000美元，应付金额分别为1.0027亿美元和1.1774亿美元[135][136] - 公司每月向GCC支付0.2百万美元用于办公空间和服务费用[140] - 2021年和2020年前九个月，公司经营租赁成本约为280万美元，现金支付均为120万美元[145] 公司债务相关数据关键指标变化 - 2021年9月30日公司总债务为25.44057亿美元，2020年12月31日为21.52593亿美元；加权平均利率为3.20%（固定和浮动利率债务合计），固定利率债务为3.89%[77] - 公司拥有19亿美元信贷安排，包括7.5亿美元循环信贷额度、2亿美元定期贷款、4亿美元定期贷款、4亿美元2025年定期贷款和1.5亿美元7年期定期贷款；2021年9月30日循环信贷额度剩余3.765亿美元[79] - 信贷安排利率根据GRT OP等合并杠杆率而定，循环信贷额度为LIBOR加1.30% - 2.20%，定期贷款为LIBOR加1.25% - 2.15%[80] - 公司于2021年3月1日动用4亿美元5年期定期贷款2025偿还CCIT II的现有债务余额[82] - 第二修订和重述信贷协议规定借款可用性受限，无担保杠杆比率不超过60%，无担保利息覆盖率不低于2.00:1.00[83] - KeyBank贷款要求GRT OP任何时候至少有15个池属性，单一池属性或租户贡献不超过总池价值的15%，受地面租赁的池属性贡献不超过15%，开发中或翻新中的池属性贡献不超过20%，所有池属性的最低总租赁百分比不低于90%[84] - 公司合并杠杆比率最高为60%，重大收购后连续四个季度可增至65%；最低合并有形净资产约为20亿美元加未来净股权发行的75%等；最低合并固定费用覆盖率不低于1.50:1.00；最高总担保

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ____________________________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 000-55605 (Exact name of Registrant as specified in its charter) Maryland 4 ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为53.66059亿美元和41.5185亿美元[15][16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为27.9981亿美元和24.11933亿美元[15][16] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总权益分别为24.36353亿美元和16.08269亿美元[15][16] - 2021年和2020年第一季度，公司总费用分别为0.83779亿美元和0.74866亿美元[19] - 2021年和2020年第一季度，公司净亏损/收入分别为 - 0.02991亿美元和0.02974亿美元[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股股东净亏损/收入分别为 - 0.004824亿美元和0.000737亿美元[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股每股基本和摊薄净亏损/收入分别为 - 0.02美元和无数据[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股加权平均流通股数分别为2.63046014亿股和2.29810621亿股[19] - 2021年和2020年第一季度，公司普通股每股现金分红分别为0.09美元和0.14美元[19] - 2019年12月31日公司普通股股份为227,853,720股，股东权益总额为1,721,517美元；2020年3月31日股份为229,671,555股，股东权益总额为1,582,039美元；2020年12月31日股份为230,320,668股，股东权益总额为1,608,269美元；2021年3月31日股份为323,881,102股，股东权益总额为2,436,353美元[25] - 2021年第一季度净亏损2,991,000美元，2020年第一季度净收入2,974,000美元[28] - 2021年第一季度经营活动提供净现金36,741,000美元，2020年为39,554,000美元[28] - 2021年第一季度投资活动使用净现金65,664,000美元，2020年为27,113,000美元[28] - 2021年第一季度融资活动使用净现金42,440,000美元，2020年为30,108,000美元[29] - 2021年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少71,363,000美元，2020年减少17,667,000美元[29] - 2021年第一季度初现金、现金等价物和受限现金为203,306,000美元，期末为131,943,000美元；2020年初为113,260,000美元，期末为95,593,000美元[29] - 2021年第一季度公允价值掉期协议增加16,447,000美元，2020年减少30,826,000美元[29] - 2021年第一季度因CCIT II合并发行股票带来净资产增加838,315,000美元[29] - 2021年第一季度通过CCIT II合并承担债务415,500,000美元[29] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司通过股息再投资计划分别发行了约3.254亿美元和约3.182亿美元的股票[35] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务分别为2550175000美元和2152593000美元，净债务分别为2538547000美元和2140427000美元[73] - 截至2021年3月31日，公司固定利率和浮动利率债务综合加权平均利率为3.30%，固定利率债务加权平均利率为3.96%[73] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换负债公允价值分别约为3760万美元和5400万美元，当前名义金额均为7.5亿美元[87][90] - 2021年第一季度，现金流套期关系中利率互换在其他综合收益（AOCI）中确认的（损失）收益为 - 1644.7万美元，从AOCI重分类至“利息费用”的（收益）损失为1641.6万美元，合并利润表中记录的总利息费用为2068.5万美元；2020年同期分别为 - 3086.9万美元、42万美元和1996.1万美元[88] - 2021年3月31日后的十二个月内，公司估计将有1380万美元的费用从AOCI确认为收益[88] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应计费用和其他负债分别为1.0291亿美元和1.14434亿美元[91] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，十笔抵押贷款的公允价值分别为10.11635亿美元和10.16565亿美元，账面价值分别为10.26675亿美元和10.29093亿美元[96] - 截至2021年3月31日，公司共有323881102股流通股[100] - 截至2021年3月31日，公司根据股息再投资计划（DRP）发行了约3.254亿美元的股票，而2020年12月31日为3.182亿美元[104][106] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司赎回的普通股数量分别为772,265股和548,312股，加权平均每股价格分别为8.96美元和9.32美元[112] - 2021年和2020年第一季度的总薪酬费用分别约为170万美元和100万美元[119] - 截至2021年3月31日，非控股股东权益约占总股份的9.00%和加权平均流通股的10.63%（假设GCEAR OP单位转换为普通股）[122] - 2021年第一季度和2020年全年非控制性权益权益活动显示，2021年3月31日结束的三个月期初余额为226,550千美元，期末余额为224,995千美元；2020年12月31日结束的一年期初余额为245,040千美元，期末余额为226,550千美元[127] - 2021年第一季度和2020年第一季度公司发生的关联方成本分别为5千美元和115千美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日的应收关联方款项分别为1,417千美元和1,411千美元[129] - 2021年第一季度和2020年第一季度公司应付关联方款项分别为3,268千美元和5,261千美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日的应付关联方款项分别为3,117千美元和3,272千美元[130] - 2021年和2020年第一季度公司分别确认与经营租赁付款相关的租赁收入8390万美元和7680万美元[137] - 截至2021年3月31日，公司未来最低基本租金的未折现现金流总计2,839,910千美元，其中2021年为284,016千美元[137] - 2021年和2020年第一季度公司发生的经营租赁成本均约为0.9百万美元，支付的经营租赁负债现金均为0.4百万美元[139] - 截至2021年3月31日，公司租赁负债加权平均剩余租赁期限为74.2年，加权平均折现率为4.82%[141] - 截至2021年3月31日，公司的资产净值分别为32.23037亿美元和23.4732亿美元，每股资产净值分别为9.05美元和8.95美元[168] - 截至2021年3月31日的三个月，“同店”投资组合的租金收入为9312.5万美元，较去年同期减少7.6万美元，降幅为0%；物业运营费用为1335.2万美元，较去年同期减少105.9万美元，降幅为7%[186] - 截至2021年3月31日的三个月，公司租金收入为1.01355亿美元，较去年同期增加562.7万美元，增幅为6%；物业运营费用为1444.5万美元，较去年同期减少52.6万美元，降幅为4%[188] - 租金收入增加约560万美元，主要是由于CCIT II合并带来约790万美元、当期租赁活动和现有租户租约修订带来约430万美元、上一年运营费用减免到期和公共区域管理对账带来约40万美元，但被较低的终止收入约190万美元、到期租约和终止带来约270万美元以及2020年3月31日后出售两处房产带来约220万美元所抵消[189] - 物业运营费用减少约50万美元，主要是由于维修和保养服务时间安排带来约50万美元、2020年3月31日后出售两处房产带来约40万美元，但被CCIT II合并带来约40万美元所抵消[190] - 非关联方物业管理费增加约20万美元，是由于当期CCIT II合并[191] - 一般及行政费用增加约180万美元，主要是由于受限股票单位费用约70万美元以及员工数量和利润分享费用增加约60万美元[192] - 折旧和摊销增加约320万美元，是由于CCIT II合并带来约480万美元、固定资产增加带来130万美元，但被2020年3月31日后完全折旧或出售的资产带来约310万美元所抵消[193] - 减值准备增加约420万美元，主要是由于2021年3月31日结束的三个月内两处房产（2200 Channahon Road和Houston Westway I）出现减值[194] - 2021年第一季度净亏损299.1万美元，2020年同期净利润297.4万美元[206] - 2021年第一季度FFO为4565.8万美元，2020年同期为4607.5万美元[206] - 2021年第一季度AFFO为4591.1万美元，2020年同期为4129.9万美元[206] - 2021年第一季度FFO每股0.15美元，2020年同期为0.17美元[206] - 2021年第一季度AFFO每股0.16美元，与2020年同期持平[206] 公司房产相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合包括123处房产，分布在26个州，收购价值约54亿美元[50] - 2021年第一季度，建筑物及改良的折旧费用为2650万美元，无形资产摊销费用为1780万美元[51] - 截至2021年3月31日，无形资产净值为47,299,000美元，无形资产负债净值为 - 35,949,000美元，租户发起和吸收成本净值为464,423,000美元[62] - 2021 - 2026年预计年度摊销（收入）费用中，2021年租户发起和吸收成本为61,186,000美元[62] - 截至2021年3月31日，2200 Channahon Road房产符合待售标准，房地产净值为11,052,000美元，负债为964,000美元[63] - 2021年第一季度，公司对两处房产计提约420万美元的减值准备[64] - 截至2021年3月31日，受限现金总计27,315,000美元，较2020年12月31日的34,352,000美元有所减少[65] - 2021年4月12日，公司出售位于伊利诺伊州乔利埃特的一处房产，总收益1150万美元[147] - 截至2021年3月31日，公司拥有123处房产，预计未来12个月合同净租金约3.595亿美元，其中约63.5%由信誉良好的公司产生，投资组合出租率约90.2%，入住率约90.1%，加权平均剩余租期6.8年，加权平均年租金增长率约2.1%[153] - 截至2021年5月5日，公司收到2021年1 - 4月100%的租金付款，2020年批准两项租金递延请求，递延三个月租金在2021年无利息收取[156] - 采用直接资本化法的一处房产季度整体资本化率为5.25%，采用现金流折现法的96处房产现金流折现率范围为5.50% - 14.00%，加权平均为7.55%，期末资本化率范围为5.00% - 10.00%，加权平均为6.80%[171] - 截至2021年3月31日，无承租人或房产的合同净租金占比超过3.2%[175] - 按州划分，2021年3月31日后12个月合同净租金占比最高的是得克萨斯州，为11.5%，其次是加利福尼亚州，为10.9%[175] - 按行业划分，2021年3月31日后12个月合同净租金占比最高的是资本货物行业，为13.5%，其次是医疗保健设备与服务行业，为8.7%[176] - 2021年3月31日后12个月，前10大租户中通用电气公司和绿山咖啡的合同净租金占比均为3.2%[178] - 按租赁到期年份划分，2021年3月31日后12个月合同净租金占比最高的是2027年以后到期的，为54.6%[178] - 2021年4月1日至2022年3月31日期间到期的租约约占公司基本租金收入的1.1%[182] - 截至2021年3月31日的三个月，“同店”投资组合包括96处房产，面积约2620万平方英尺，

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 000-55605 Griffin Capital Essential Asset REIT, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or ...