财务数据和关键指标变化 - 同店收入同比增长10.8% [13] - 同店净营业收入(NOI)增长21.7% [15] - 核心FFO指引中点上调0.55美元，增幅4.8% [17] - 同店收入增长预期上调至7%至8.5% [17] - 同店费用增长预期为0%至1% [17] - 非同店资产贡献FFO 0.20美元，NOI为138% [11] - 综合杠杆成本降至3.1% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 电子租赁平台采用率近50% [9] - 开发与再开发管道本季度增长1.5亿美元 [10] - 第三方管理资产数量增至131处 [11] - 第三方管理业务目标在2025年达到500处资产 [11] - 第三方管理业务长期利润率目标为25%至30% [77] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国市场表现强劲，需求广泛 [47] - 佛罗里达州和德克萨斯州等阳光地带市场表现突出，迈阿密移动租金较2019年上涨43% [64] - 西海岸市场（西雅图至圣地亚哥） occupancy 极高，供应有限 [50] - 休斯顿 occupancy 达95%，尽管供应量高 [50] - 洛杉矶 occupancy 超98%，但受野火相关租金限制影响 [71] - 非同店资产组合 occupancy 为86%，而同店组合为96.5% [11] - Easy Storage 投资组合 occupancy 从收购时约86%升至94% [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长由四大支柱驱动：收购、开发、再开发和第三方管理 [10] - 年初至今已完成或签约近30亿美元资产收购 [10] - 技术投资推动运营模式转型，提升客户体验和员工效率 [9][73] - 行业新供应量在2019年达到峰值（约500处新资产），2020年下降10%至15%，2021年预计类似降幅 [38][59] - 收购策略聚焦于非稳定资产（平均 occupancy 50%-60%），以规避激烈竞争并获得更高回报 [40] - 开发面临投入成本（钢材、劳动力、混凝土）上升和地方政府审批缓慢的挑战 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务表现优异，移动租金较2019年上涨27% [6] - 需求强劲，受活跃的房屋销售（同比增长34%）和混合工作模式（68%公司计划采用）推动 [7] - 2021年已迎来近70万新客户，许多是首次使用自助仓储 [7] - 预计 occupancy 将从峰值下降约300个基点，回归典型季节性，但仍高于历史水平 [17] - 下半年业绩的主要驱动力将是租金增长，而非 occupancy 提升 [32] - 对行业采用率的持续增长充满信心，因其被视为住宅或商业空间存储的成本效益替代方案 [7] 其他重要信息 - 公司拥有行业中最长存续期的资产负债表，融资成本低，有为重大额外增长提供资金的空间 [12] - 本季度通过债券发行融资23亿美元 [12] - 大多数疫情期间的租金定价和滞纳金限制已到期，但洛杉矶除外 [30][71] - 财产税会计处理导致前三个季度每股收益受益约0.05美元，但第四季度将产生0.15美元逆差 [15] - 与疫情前相比，现有租户表现持续良好，但2021年新客户的行为更接近2019年的典型客户 [67] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何协调对行业的乐观评论与 occupancy 将下降的指引 [20] - 业务本身非常强劲，但指引反映了向典型季节性回归的可能性 如果当前势头持续，这种回归可能不如历史典型 [21] 问题: 是否有针对商业客户的新举措 [22] - 公司始终同时关注消费者和商业客户 目前两者需求都很强劲，没有像同行那样的特定微履约计划 [23][24][25] 问题: 现有租户租金增长在下半年的可持续性 [29] - 由于移动租金高企和定价限制到期，预计不会出现大幅回撤 与去年相比，今年可发出的加租幅度更大 [30] 问题: 预计的300基点 occupancy 下降与历史趋势的比较 [31] - 这与历史趋势一致 7月中旬 occupancy 达到峰值（超过97%），但真正的故事是下半年租金增长将推动业绩 [31][32] 问题: 收购渠道和定价预期 [38] - 市场上有相当数量的产品 估值具有竞争性，但公司通过收购非稳定资产（ occupancy 50%-60%）来规避激烈竞争 预计2021年下半年会有更多产品上市，包括一些较大的投资组合 [39][40][41] 问题: 在定价上涨和收益率下降的情况下，如何平衡资产负债表的使用 [42] - 开发和收购仍能提供超过资本成本的良好回报 拥有使用具有吸引力的无担保债务为这些活动提供资金的资产负债表灵活性 [43] 问题: 高 occupancy 商店的运营差异以及季节性预期 [46] - 许多市场 occupancy 达到96%-98% 重点已转向驱动租金率而非 occupancy 不同市场会有差异，较冷市场的季节性波动通常较大 [47][48][49] 问题: Easy Storage 投资组合的表现 [51] - 收购后90天， occupancy 从约86%升至94% 正在部署公司的收入管理工具，并开始扩张计划（约10%的扩张潜力） 整合顺利 [52][53] 问题: 第三方管理平台的增长路径 [56] - 增长将来自新开发项目和现有资产 一些业主从一两处资产开始，现在提供多处资产 已从该计划中收购了10处资产 [57][58] 问题: 供应展望更新 [59] - 由于地方政府审批缓慢和投入成本上升，2021年交付量可能下降10%-15% 2022年可能进一步下降或持平 2023年及以后的情况尚不清楚 [59][60] 问题: 市场间表现差异的原因 [63] - 所有市场都强劲，但存在差异 阳光地带市场（佛罗里达、德克萨斯）受益于人口流入和住房活动等宏观驱动因素 较大的沿海市场同比基数更艰难，但相对于2019年表现仍然良好 [64][65] 问题: 疫情后客户终身价值的变化 [66] - 去年入住或搬入的租户持续表现良好，超过疫情前预期 2021年新客户的行为更接近2019年的典型客户 更高的租金率和良好的停留时间导致终身价值更高 [67] 问题: 投资组合中剩余的租金限制和费用恢复 [70] - 大多数租金限制已到期，但洛杉矶除外 due to wildfires 滞纳金和拖欠租户流程的限制也在到期，但本季度财务影响不重大 费用拖累现已过去 [71][72] 问题: 物业经理薪酬下降34%的驱动因素 [73] - 主要由数字化和电子租赁推动（近50%的客户选择电子租赁） 数据分析用于优化劳动力配置和调度 [73][74] 问题: 第三方管理业务的长期利润率 [77] - 利润率有望达到25%-30%，但由于许多物业处于租赁期，未来几年利润率可能会低得多 [77]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q [X] Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or [ ] Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from ____________ to ____________. Commission File Number: 001-33519 Public Storage (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 95-3551121 | | --- ...

Company Presentation June 2021 Important Information FORWARD-LOOKING STATEMENTS: All statements in this presentation, other than statements of historical fact, are "forward-looking statements" within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934. These statements include, but are not limited to, expectations regarding amount and timing of future acquisitions, developments, and redevelopments, estimates of future NOI from non-same-store proper ...

Public Storage (NYSE:PSA) Q1 2021 Earnings Conference Call April 29, 2021 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joseph Russell - CEO, President & Trustee Thomas Boyle - CFO & SVP Conference Call Participants Jeffrey Spector - Bank of America Merrill Lynch Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Smedes Rose - Citigroup Samir Khanal - Evercore ISI Richard Hill - Morgan Stanley Ki Bin Kim - Truist Securities David Balaguer - Green Street Todd Stender - Wells Far ...

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为3.858亿美元，摊薄后每股2.21美元，较2020年增加7270万美元，摊薄后每股增加0.42美元[182] - 2021年第一季度，运营资金（FFO）摊薄后每股3.08美元，较2020年同期增加18.0%，即摊薄后每股增加0.47美元[186] - 2021年3月31日稀释每股收益为2.21美元，2020年为1.79美元；2021年FFO每股收益为3.08美元，2020年为2.61美元[187] - 2021年核心FFO每股收益为2.82美元，2020年为2.58美元，同比增长9.3%[188] - 2021年第一季度运营成本（不包括折旧和摊销）较2020年同期下降4.3%，主要因物业税、现场物业经理工资和监督工资减少，部分被股份支付和其他直接物业成本增加抵消[212] - 预计2021年全年物业税费用较2020年增长约5.0%，主要因评估价值提高和税率上升[213] - 2021年第一季度其他直接物业成本同比增长8.6%[220] - 2021年第一季度监管人员薪资支出同比下降9.9%[221] - 2021年第一季度集中管理成本同比下降5.8%，预计2021年剩余时间因员工数量增加而上升[222] - 2021年第一季度同店折旧和摊销同比下降0.8%，预计2021年剩余时间因资本支出增加而适度上升[224] - 2021年第一季度，公司的一般和行政费用为1957.4万美元，较2020年同期的1786.8万美元增加170.6万美元[281] - 2021年第一季度，公司的利息和其他收入较2020年同期减少310万美元，其中现金余额利息减少290万美元[290] - 2021年第一季度，公司的利息支出为1620万美元，较2020年同期的1460万美元增加，主要因2021年1月发行5亿美元的高级票据[291] - 2021年第一季度，公司的外汇收益为4540万美元，较2020年同期的890万美元增加[293] - 2021年第一季度，公司在房地产投资销售上的收益为940万美元，2020年同期为110万美元[294] - 公司分配给优先股股东的净收入从2020年第一季度的5200万美元降至2021年同期的4610万美元，预计2021年第一季度的季度分配约为4520万美元[295] - 公司预计明年资本资源约29亿美元，超过目前确定的约26亿美元资本需求[304] - 截至2021年3月31日，公司债务本金约30亿美元，其中包括2470万美元的有担保债务、10亿美元的欧元无担保债务和20亿美元的美元无担保债务[307] - 2021年前三个月资本支出总计3580万美元，预计2021年全年约2.5 - 3亿美元[309] - 2021年4月21日，董事会宣布普通股季度股息为每股2美元，总计约3.5亿美元，将于6月底支付[312] - 预计2021年3月31日流通在外的优先股年度分配要求约为1.807亿美元[313] - 预计向2021年3月31日流通在外的非控股权益每年支付约510万美元的分配[314] - 截至2021年3月31日，公司开发和扩建项目总成本约5.103亿美元，已发生成本2.013亿美元，剩余成本3.09亿美元预计在未来18 - 24个月发生[317] - 董事会授权管理层在公开市场或私下协商交易中回购最多3500万股普通股，从回购计划开始到2021年4月28日，已回购2372.1916万股，总成本约6.791亿美元[319] - 截至2021年3月31日，公司债务约30亿美元，占股权账面价值的34.9%[325] 自存业务线数据关键指标变化 - 自存业务分为四类设施，2021年第一季度总营收7.16347亿美元，同比增长6.3%[189][191] - 自存业务2021年第一季度总成本2.12105亿美元，同比增长0.5%[191] - 自存业务2021年第一季度总净营业收入5.04242亿美元，同比增长8.9%[191] - 自存业务2021年第一季度总折旧和摊销费用1.46859亿美元，同比增长8.1%[191] - 自存业务2021年第一季度总净收入3.57383亿美元，同比增长9.2%[191] - 截至2021年3月31日，自存业务设施总数为2563个，较2020年的2492个增长2.8%[191] - 截至2021年3月31日，自存业务净可出租面积为1.76165亿平方英尺，较2020年的1.69773亿平方英尺增长3.8%[191] 同店设施业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度同店设施收入较2020年同期增长3.4%，同店入住率为95.6%，较2020年同期增加2.8%，每平方英尺合同租金较2020年3月31日高1%[176] - 2021年第一季度同店设施收入增加2110万美元，运营成本减少820万美元[183] - 2021年第一季度同店设施平均入住率提高2.8%至95.6%[193] - 2021年第一季度同店设施收入6.47817亿美元，较2020年同期增长3.4%，主要因平均入住率提高2.8%和每平方英尺实际租金增长1.7%，但滞纳金和管理费减少24.9%[197][200] - 2021年第一季度同店设施运营直接成本1.51972亿美元，较2020年同期下降5.7%，主要因物业税、现场物业经理工资等减少[197] - 2021年第一季度同店设施净营业收入4.66805亿美元，较2020年同期增长6.7%，净利润3.57398亿美元，增长9.2%[197] - 2021年第一季度末，同店设施平方英尺入住率为96.0%，较2020年同期提高3.6%；每平方英尺年合同租金为18.06美元，增长1.0%[197] - 2021年第一季度，新入住租户平均年合同租金每平方英尺14.95美元，较2020年同期增长15.8%；搬出租户平均年合同租金每平方英尺16.26美元，增长2.7%[207] - 2021年第一季度，新入住租户平方英尺数为2.4534万，较2020年同期下降6.3%；搬出租户平方英尺数为2.1842万，下降11.3%[207] - 2021年第一季度，促销折扣为1650.5万美元，较2020年同期下降20.5%[207] - 2021年第一季度同店设施总收入为647,817千美元，2020年同期为626,691千美元[226] - 2021年第一季度同店设施总运营成本为181,012千美元，2020年同期为189,189千美元[226] - 2021年第一季度同店设施加权平均入住率为95.6%，2020年同期为93.0%[226] - 2021年第一季度各市场同店设施净营业收入均有增长，总体同比增长6.7%[227] 收购设施业务线数据关键指标变化 - 自2019年初以来，公司共收购121处设施，净可出租面积930万平方英尺，花费14亿美元；新开发和扩建自存仓空间总成本5.632亿美元，增加净可出租面积510万平方英尺[177][178] - 2021年3月31日后，公司签订合同以18亿美元收购ezStorage组合，含48处物业，净可出租面积420万平方英尺，预计到2023年面积增加10%，预计4月下旬完成收购[179] - 收购设施包括2019年、2020年和2021年前三个月收购的121个设施[229] - 截至2021年3月31日的三个月，收购设施总收入为2016.9万美元，较2020年的774.3万美元增加1242.6万美元；总成本为1070.7万美元，较2020年的370.6万美元增加700.1万美元；净运营收入为946.2万美元，较2020年的403.7万美元增加542.5万美元；净亏损为429.3万美元，较2020年的328.1万美元增加101.2万美元[231] - 截至2021年3月31日，收购设施的总收购成本为14.29023亿美元，其中2019年收购成本为4.2985亿美元，2020年为7.96065亿美元，2021年为2.03108亿美元[233] - 2019 - 2021年收购设施的净可出租面积分别为315.4万平方英尺、507.5万平方英尺和108.7万平方英尺，总计931.6万平方英尺，较2020年的389.3万平方英尺增加542.3万平方英尺[231] - 2021年3月31日后，公司收购或签约收购18个州的87个自助存储设施，净可出租面积760万平方英尺，总价23亿美元，其中ezStorage组合48处房产（420万平方英尺）收购成本18亿美元，预计2021年4月底完成交易[238] - 2021年和2020年3月31日止三个月，收购设施的折旧和摊销分别为1380万美元和730万美元，预计2021年12月31日止年度折旧和摊销约4430万美元[241] - 2019年收购的44个设施在截至2021年3月31日的三个月，基于净运营收入的加权平均年化成本收益率为5.1%，2020年和2021年收购设施的收益率因不稳定设施或持有期有限而无意义[237] - 收购设施的总面积约930万平方英尺，分布在多个州，其中弗吉尼亚州80万平方英尺，亚利桑那州、佛罗里达州和得克萨斯州各60万平方英尺等[236] - 公司积极寻求收购更多设施，新收购环境有所改善，但未来收购量取决于业主出售意愿，受经济条件和卖方信心等因素影响[239] 开发和扩建设施业务线数据关键指标变化 - 开发和扩建设施包括自2016年1月1日以来在新地点开发的65个设施和71个净可出租面积扩建的设施，其中44个在2020年1月1日完成，10个在2021年3月31日前15个月完成，17个正在进行或预计2021年开始翻新[242] - 截至2021年3月31日的三个月，开发和扩建设施总收入为4293.9万美元，较2020年的3470.1万美元增加823.8万美元；总成本为1813.8万美元，较2020年的1609.2万美元增加204.6万美元；净运营收入为2480.1万美元，较2020年的1860.9万美元增加619.2万美元；净收入为846.6万美元，较2020年的544.1万美元增加302.5万美元[243] - 2021年3月31日止年度，不同年份开发及扩建设施每平方英尺年合同租金有不同变化，如2016年开发的从14.85美元涨至15.61美元，涨幅5.1%[244] - 截至2021年3月31日，公司有开发16个新自助存储设施和扩建25个现有设施的开发计划，将增加约340万净可出租平方英尺，成本5.103亿美元[249] - 2016年开发的设施在2021年3月31日入住率高，且在截至该日的三个月内同比收入增长14.1%，年化成本收益率为8.3%[250] - 公司通常预计新开发项目稳定时净运营收入成本收益率约为8.0%，认为2017 - 2019年开发的设施总体将达此目标[251] - 已完成扩建的设施截至2021年3月31日，直接成本4.787亿美元，拆除110万净可出租平方英尺，新建520万净可出租平方英尺[256] - 正在进行扩建的设施计划增加200万净可出租平方英尺，总直接开发成本2.861亿美元[257] - 2021年和2020年3月31日止三个月，开发和扩建设施折旧及摊销分别为1630万美元和1320万美元，预计2021年全年约4560万美元[258] 其他非同店设施业务线数据关键指标变化 - 其他非同店设施净运营收入在2021年和2020年3月31日止三个月分别为320万美元和300万美元，平均入住率分别为87.4%和77.4%[260] - 2021年和2020年3月31日止三个月，其他非同店设施折旧及摊销分别为740万美元和510万美元，预计2021年剩余时间维持该水平[263] 租户再保险业务线数据关键指标变化 - 2021年3月31日止三个月，租户再保险收入同比增加500万美元，增幅14.4%，主要因平均保费提高和租户基数增加[265] 第三方管理业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司为第三方管理99个设施，另有25个设施签订管理合同，其中24个正在建设中[270] 非合并房地产实体权益业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司在非合并房地产实体的权益收益为1945.6万美元，较2020年同期的2396.8万美元减少451.2万美元[271] 对外投资业务线数据关键指标变化 - 公司持有PSB约42%的普通股权益，PSB在2021年3月31日拥有约2780万平方英尺的商业空间和一个395单元的公寓综合体95%的权益[271][272] - 公司持有Shurgard约35%

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店收入同比增长0.8%，较第三季度3.5%的负增长实现了3.5个百分点的环比改善 [14] - 第四季度同店净营业收入增长1.3%，实现正增长 [16] - 第四季度核心FFO为2.93美元 [41] - 第四季度入住率达到95.2%，创下同期历史记录 [10] - 第四季度迁入租金同比增长12%，而第二季度为负增长14% [9] - 截至1月，入住率同比上升250个基点，每平方英尺已签约合同租金同比转为正增长 [17] - 2020年非同店投资组合（3200万平方英尺）的强劲租赁推动了季度和年度NOI增长26% [10] - 2021年预计财产税支出增长约5.5% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：2020年推出的无接触电子租赁渠道（e-rental）现占迁入量的近50%，约30万客户在2020年使用此服务 [9] - **第三方管理业务**：经过两年发展已扩展至120处物业，且进入2021年时待办项目持续增长 [10] - **开发业务**：行业领先的开发平台目前拥有5.6亿美元的在建项目，正在美国各地交付第五代资产 [10] - **收购业务**：2020年收购团队获取了近8亿美元资产，其中第四季度超过5亿美元，进入2021年时拥有同样活跃的5.8亿美元待办项目 [11] - **资本支出**：2021年预计资本支出约2.5亿美元，其中约1.3亿美元用于“明日物业”改造项目，约7500万美元用于常规维护，约4000-5000万美元用于能效提升 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 所有市场在第四季度的入住率均有改善 [55] - 需求在郊区与城市、沿海与中西部市场之间没有显著差异，表现高度一致 [27][55] - 休斯顿、亚特兰大、明尼阿波利斯、佛罗里达和纽约部分市场等仍面临供应过剩带来的阻力 [57] - 2020年全国新增供应量较峰值下降约10%-12%，预计2021年将进一步减少10%-15% [73] - 2021年预计新增供应量在35亿至37.5亿美元之间 [74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重点**：资本结构优化、业务数字化、高入住率以及行业最强大的平台和品牌是公司的主要优势 [12] - **数字化**：电子租赁渠道的成功解锁了新的无接触租赁渠道，并优化了运营流程 [9][19] - **收购策略**：积极收购未完全稳定（平均入住率约65%）的新建资产，利用卖家缺乏耐心完成租赁周期的机会 [30][31] - **开发机会**：由于土地竞标竞争减少，开发团队获得了更多土地收购机会 [75] - **第三方管理**：该业务提供了行业新视角，有助于建立关系并识别收购机会，已从该平台收购了4处资产 [78][79] - **资本管理**：致力于维持A级信用评级，并利用低融资成本通过留存现金流和无担保债务为收购和开发活动提供资金 [17][36] - **董事会更新**：过去两年新增了7名受托人，董事会平均任期从11-12年缩短至约4年，带来新想法和新视角 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **需求驱动**：疫情导致居家办公普及和房屋销售活跃，为需求提供了新的、持续的推动力，且这些因素可能在2021年及以后持续 [25][26][27] - **风险因素**：2021年面临迁出量可能回升以及各州紧急状态定价限制持续存在的风险 [18][42][44] - **供应展望**：新增供应量正在周期性减少，但仍对部分市场构成阻力 [56][73] - **客户行为**：观察到新一代用户（包括首次使用者）对自助仓储的采用率在增加 [63][64] - **需求持久性**：为家庭腾出空间（而非搬家）的存储用例持续增加，这类客户通常停留时间更长，需求具有韧性 [87][88] - **欧洲市场**：通过Shurgard观察到欧洲市场需求趋势与美国相似，呈现 elevated demand 和新用户增加 [76] 其他重要信息 - 公司将于5月3日举行投资者日，分享更多策略细节 [12][67] - 本季度改进了同店费用列报方式，将其分为直接运营成本和间接运营成本两类，以增强物业层面盈利能力的披露 [16] - 首次在官网发布了收益补充材料 [16] - 2021年1月，公司以低于1%的票面利率发行了五年期债券 [37] - 2021年1月，公司赎回了3亿美元、利率为5.4%的优先股 [50] - 公司持有Shurgard和PSB的股份，总价值约36亿美元，管理层表示目前是支持性投资，但未排除未来评估的可能性 [104][105][106] 问答环节所有的提问和回答 问题: 能否详细阐述对2021年的乐观看法和需求前景 [24] - 管理层指出，居家办公和活跃的房屋销售是新增需求驱动力，且这些趋势可能长期存在，需求在城乡市场间表现一致 [25][26][27] 问题: 收购环境、策略和管道变化的原因 [28] - 收购环境活跃，卖家增多，包括近年进入行业但无意长期持有的新业主，以及未达预期收入或入住率的新建资产卖家，公司2020年收购资产平均入住率约65%，2021年管道资产平均入住率也在60%多 [29][30][31] 问题: 对资产负债表能力和维持A评级的看法 [34] - A评级使公司能以历史低融资成本吸引投资者，当前结构有充足容量，无需担心评级下调，过去五年主要通过留存现金流（每年2-3亿美元）和无担保债务为外部增长提供资金 [35][36][37] 问题: 一般及行政费用增加和人员招聘重点 [39] - 人员增加主要集中在集中管理职能，如信息技术、人力资源、定价与营销、数据分析等，旨在加强团队建设以支持现场团队 [39] 问题: 2021年核心FFO的潜在不利因素 [41] - 主要风险包括迁出量可能回升至疫情前水平，以及各州紧急状态定价限制的持续影响，特别是加州 [42][43][44] 问题: 资本支出计划及增长限制 [45] - 2021年资本支出预计增至2.5亿美元，主要因“明日物业”项目在2020年因审批和人员可用性放缓后加速推进，公司可能在年内进一步加快 [46][47][48] 问题: 使用长期无担保债务赎回高成本优先股的意愿 [50] - 公司已在1月赎回3亿美元利率5.4%的优先股，并发行了五年期债券，未来将视市场情况使用新的低成本优先股或无担保债务进行再融资和业务发展 [50][51] 问题: 维持A评级下的杠杆率上限 [52] - 以标普指标为例，净债务加优先股与EBITDA之比在4.5倍仍可维持A评级，目前公司水平低于此值超过1倍 [53] 问题: 沿海门户市场与阳光地带市场的表现差异 [53] - 所有市场入住率均有改善，需求有韧性，供应仍是部分市场的阻力，但整体需求健康 [55][56][57] 问题: 高入住率下的定价策略 [59] - 目前策略以租金为重点，结合低库存和减少促销折扣，若下半年迁出增加导致入住率下降，市场动态将改变，公司将根据迁入迁出情况寻求收入最大化 [60][61][62] 问题: 客户结构是否有变化，例如首次使用者 [63] - 观察到新一代用户和首次使用者的采用率在增加，令人鼓舞 [63][64] 问题: 与股东互动是否带来战略或投资理念转变 [66] - 公司持续与所有股东积极对话，专注于利用独特优势推动业务，将在5月投资者日分享更多细节，这是持续的演进而非单一事件驱动的战略改变 [67][68] 问题: 新董事会成员带来的动态变化 [69] - 董事会大幅更新，新增7名受托人，平均任期缩短，带来新想法和视角，管理层对董事会专注于公司战略方向感到满意 [69][70] 问题: 面临竞争性新供应的投资组合比例及趋势 [72] - 全国新增供应量在2018-2019年达约50亿美元峰值，2020年下降10%-12%，预计2021年再降10%-15%，至约35-37.5亿美元，虽在减少但仍有一定量 [73][74] 问题: 国际（欧洲）市场与美国的COVID经验对比 [76] - 通过Shurgard观察到欧洲市场需求趋势与美国类似，呈现 elevated demand 和新用户增加 [76] 问题: 第三方管理业务带来的益处 [78] - 该业务提供了行业新视角，有助于识别收购机会（已收购4处资产），获得运营反馈，并建立关系以扩大平台 [78][79][80] 问题: 新开发物业的租赁速度是否加快 [82] - 租赁速度正在加快，2019-2020年交付的资产及收购的低入住率资产在并入平台后均表现出强劲的租赁加速 [82][83] 问题: 长期需求趋势是否因COVID改变 [85] - 需求持久性令人鼓舞，为家庭腾出空间的存储用例持续增加，且客户停留时间更长，居家办公等生活模式变化的影响可能会持续 [86][87][88][89][90] 问题: 第四季度和第一季度已收购资产的入住率和租金情况 [92][94] - 2020年收购资产平均入住率约65%，2021年迄今类似，这些资产较新，租金较低，但资产质量良好 [94][95][96] 问题: 卖家是否偏好现金交易 [97] - 许多卖家寻求现金，原因可能是单一资产开发或需要重新平衡投资组合 [97] 问题: 电子租赁对降低薪酬支出的作用及其可持续性 [99] - 电子租赁渠道旨在满足高效客户需求，并非仅为疫情设计，目前占迁入量50%，预计其高效和自助服务特性将在后疫情时代持续带来运营益处 [100][101] 问题: 对潜在迁出量增加的担忧领域 [102] - 迁出率下降遍及所有客户细分，因此若回归历史常态，可能同样影响所有客户类型，但目前尚未观察到 [102] 问题: 对Shurgard和PSB持股的长期看法及是否考虑处置 [104] - 公司是这两个平台的支持者，对投资感到满意，这是战略性投资，未来会持续评估，但目前没有更多信息可分享 [105][106][107] 问题: 第三方管理业务的所有者构成细节 [108] - 业务始于小型业主（1-3处资产），现已发展到拥有10、20或30处以上资产的业主，参考效应对于业务发展很重要 [108][109]

员工构成情况 - 公司约有5400名员工，其中4700个为面向客户的岗位，380名为现场管理人员，320名为公司运营人员[50] - 公司员工约70%为女性，约51%为有色人种，其中黑人或非裔美国人占23%，西班牙裔或拉丁裔占18%，亚裔占4%，多族裔占4%，美洲原住民占1%，太平洋岛民占1%[52] - 公司高管团队中女性占25%，有色人种占25%，38%的领导岗位由女性担任，2020年晋升到领导岗位的员工中有54%为多元化员工[53] - 公司员工中婴儿潮一代占16%，X世代占28%，Y世代占47%，Z世代占9%[53] 员工培训与认可情况 - 2020年公司员工完成了超过367000小时的正式培训[63] - 2020年公司颁发了超过54000个员工认可徽章[64] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司债务总额约为25亿美元，占股权账面价值的29.7%[312] - 截至2020年12月31日，公司对Shurgard的投资账面价值为3.411亿美元，公允价值为14亿美元，有8.42亿欧元（10亿美元）的欧元计价无担保应付票据[313] - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务的公允价值约为28亿美元，加权平均有效利率为2.4%[314] - 公司固定利率债务2021 - 2025年及以后的到期金额分别为185.1万美元、5.02574亿美元、1921.9万美元、1.2277亿美元、2.96952亿美元、16.14563亿美元，总计25.57929亿美元[315]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营销支出同比增长约8% - 9%，因漏斗顶部需求改善，较第二季度减少了广告支持 [41] - 第二季度末 occupancy 上升约50个基点，第三季度末上升200个基点，10月底上升230个基点 [50] - 第三季度入住率在许多市场达到97% - 98% [69] - 6月30日在租租金下降3.1%，9月30日下降1.8% [71] - 2019年第三季度租金滚动下降约15%，2020年第三季度缩小至约4% [71] - 截至9月30日，总合同租金恢复至正20个基点 [72] - 第三季度公用事业成本下降超过9% [121] - 应收账款在本季度下降约30%，租金核销减少约30%，拍卖减少约30% [140] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15% [33] - 住房市场同比增长超20%，是自存仓业务的传统驱动因素 [32] - 纽约和旧金山等城市因员工灵活工作需求，自存仓需求旺盛，系统内入住率达97% - 98% [30][54] - 夏洛特市场新客户需求良好，入住率和租金提高 [56] - 旧金山湾区圣何塞的租赁业务表现强劲，住房市场也很强劲 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续寻找符合位置和质量要求的资产进行收购，本季度有一个包含36处房产的大型投资组合正在进行中，预计年底前完成24处资产的收购，其余12处将于2021年完成开发 [10][11][12] - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用知识和经验实现业务增长 [80] - 公司认为保持保守的资产负债表和单一A评级是合适的，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司将继续使用营销和促销工具吸引新客户，同时优化运营成本 [40][119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 收购市场已经开放，低利率和充足的资本推动了市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 现有租户租金增长将继续对在租租金增长产生适度拖累，但客户活动总体良好，入住率上升，新客户需求稳定 [18][19] - 由于疫情和住房市场等因素，自存仓需求持续强劲，但未来需求变化难以预测 [32] - 公司将继续关注市场动态，评估收购和发展机会，优化运营和资本配置 [92][95] 其他重要信息 - 公司通过e - 租赁平台获得了约40%以上的新入住客户，该平台交易便捷，受到消费者欢迎 [89] - 公司现有资产的平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入 [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前收购市场情况、机会、资本回报率及正在进行的30处房产投资组合交易情况 - 收购市场已开放，低利率和充足资本推动市场活动，自存仓行业表现良好，公司有机会进行收购 [9] - 公司正在进行一个包含36处房产的大型投资组合交易，分布在15个市场和13个州，其中24处已开业运营，平均年龄2 - 3年，为A类优质资产，预计年底前完成收购，其余12处将于2021年完成开发 [11][12] - 由于资本充足和成本因素，资本回报率没有下降趋势，公司将继续关注 [14] 问题2: 何时能恢复对现有客户的历史租金涨幅 - 第三季度公司恢复了对现有租户的租金增长测试，并逐步增加了租金涨幅通知的数量 [16] - 由于疫情和市场价格监管，租金涨幅较小，预计未来几个季度仍将对在租租金增长产生适度拖累 [17][18] 问题3: 随着市场正常化，入住率可能的变化以及如何鼓励客户续租 - 疫情期间，入住率上升，迁出活动减少，各月迁出量下降12% - 15%，且这种趋势持续到10月 [26][28] - 多种因素导致自存仓需求持续，如员工灵活工作、住房市场强劲等，但未来需求变化难以预测 [30][32] 问题4: 全国自存仓供应情况 - 2020年美国所有市场预计交付约40亿美元的自存仓项目，2021年预计交付量下降约15%，但市场仍有大量资本关注该行业 [33] 问题5: 第三季度营销支出大幅下降的原因及未来趋势 - 第二季度因漏斗顶部需求较低，营销支出增加，第三季度需求改善后减少了广告支持 [41] - 公司将继续使用营销工具，根据市场情况调整支出 [40] 问题6: 黑石收购Simply投资组合，公司是否关注及看法 - 公司活跃于所有市场，关注大多数交易，但未对该特定投资组合发表看法 [42][43] - 该交易体现了机构资本对自存仓行业的兴趣 [44] 问题7: 第三季度迁入趋势、迁入率上升原因及纽约和旧金山市场需求强劲的原因和风险 - 迁入活动在3月激增，4月放缓，5 - 6月恢复，7月以来漏斗顶部需求改善，迁出活动减少，入住率上升，迁入率提高 [48][49][50] - 纽约和旧金山等城市员工灵活工作需求增加了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [52][54] 问题8: 是否看到对大型单元的需求增加 - 与去年相比，小型空间的需求更强 [59] 问题9: 收购资产的收益率及对同店收入的影响 - 稳定资产的现金收益率在5% - 6%以上 [63] - 同店收入从第二季度的 - 3%改善至第三季度的 - 2.7%，入住率提高和租金滚动下降缩小抵消了现有租户租金增长的拖累 [66][71] - 未来费用可能继续对收入增长产生负面影响 [72] 问题10: 关于2021年可赎回的12亿美元优先股的处理及与债务融资的比较 - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，认为这对业务周期有利 [76] - 2021年有机会进行优先股再融资，可选择债务或优先股，公司将根据市场情况利用两者进行融资 [77] - 30年期债券成本低于优先股 [78] 问题11: 公司对国际投资机会的看法 - 公司将继续在国内外寻找投资机会，利用在Shurgard投资的经验实现业务增长 [80] 问题12: 疫情期间自存仓需求的驱动因素及疫苗推出后需求的变化 - 工作在家、住房市场等因素推动了自存仓需求，但未来需求变化难以预测 [32][85] - 公司将继续监测需求因素，通过技术工具提高客户体验，吸引新客户 [85][89] 问题13: 公司每年的收购机会及限制因素 - 公司有严格的分析方法来评估收购机会，目前资本成本低，有能力进行收购，但会考虑时机、质量和适应性 [92][95] 问题14: 公司对杠杆率的看法及优先股规模和融资方式 - 公司认为应保持保守的资产负债表和单一A评级，有能力增加杠杆以支持收购和发展 [100] - 公司希望在资本结构中保持约40亿美元的优先股，未来随着公司发展，优先股和债务规模可能增加 [102] - 普通股融资是一种选择，但目前公司更倾向于使用债务和优先股融资 [104][105] 问题15: 历史上衰退期间迁出率的变化及当前趋势的可持续性 - 金融危机期间，迁出率连续几个季度上升至中个位数，但本次疫情情况特殊，未来趋势难以预测 [108][109] 问题16: 租户停留时间的现状和趋势及租金增长的影响 - 平均租户停留时间约为10个月，停留时间延长有助于提高租金收入，预计明年年初这种趋势将加速 [114][112] 问题17: 收购投资组合的入住率和净营业收入情况 - 收购的36处房产投资组合中，24处已开业运营的房产入住率约为35%，有良好的租赁机会 [115] - 这些资产需要达到稳定的运营水平才能产生净营业收入，但公司对其前景充满信心 [116] 问题18: 第三季度运营成本下降的原因及未来趋势 - 第三季度运营成本下降，主要是由于优化了工资成本、公用事业成本和维修保养成本，同时营销支出也有所优化 [119][120][121] - 公司将继续寻找优化成本的方法 [121] 问题19: 第三方管理业务的发展趋势 - 第三方管理业务有113处房产，本季度新增7处，业务活动与直接收购业务相匹配，有健康的新资产管道 [127] 问题20: 收购的投资组合是否来自第三方管理业务及品牌情况 - 收购的大型投资组合不在公司的第三方管理平台上，有自己的品牌 [132][134] 问题21: 第三方管理业务作为收购渠道的前景 - 第三方管理业务是建立与业主关系的良好方式，有机会发展成为收购渠道，但具体情况需观察 [133][134] 问题22: 滞纳金下降的原因及趋势 - 滞纳金下降主要是由于客户收款情况改善，自动支付比例提高，客户付款模式加速，应收账款和租金核销减少 [139][140] - 这种趋势预计在可预见的未来将持续，但公司将密切关注 [141]

Public Storage (NYSE:PSA) Q2 2020 Earnings Conference Call August 6, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - President and CEO Tom Boyle - SVP and CFO Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Smedes Rose - Citi Spenser Allaway - Green Street Advisors John Kim - BMO Capital Markets Ki Bin Kim - SunTrust Ronald Kamdem - Morgan Stanley Rick Skidmore - Goldman Sachs Mike Mueller - J.P. Morgan Steve Sakwa - Evercore ISI Todd Stender - Wells Fargo Todd Thomas - K ...

JPMorgan Chase & Co. (JPM) Q1 2020 Results Conference Call May 1, 2020 12:00 PM ET Company Participants Ryan Burke - VP, IR Joe Russell - President and CEO Tom Boyle - SVP and CFO Conference Call Participants Jeff Spector - Bank of America Jeremy Metz - BMO Capital Markets Steve Sakwa - Evercore Todd Thomas - KeyBanc Smedes Rose - Citi Jonathan Hughes - Raymond James Ronald Kamdem - Morgan Stanley Todd Stender - Wells Fargo Ki Bin Kim - SunTrust Mike Mueller - JP Morgan Spenser Allaway - Green Street Adviso ...