A version of this article first appeared in the CNBC Property Play newsletter with Diana Olick. Property Play covers new and evolving opportunities for the real estate investor, from individuals to venture capitalists, private equity funds, family offices, institutional investors and large public companies. Sign up to receive future editions, straight to your inbox.Self-storage, those non-descript, boxy buildings with hundreds of garage doors across the units, are a relatively low-risk, resilient investment ...

Glendale, California-based Public Storage (PSA) is a REIT that primarily acquires, develops, owns, and operates self-storage facilities. Valued at $47.6 billion by market cap, the company owned and/or operated 3,399 self-storage facilities located in 40 states with approximately 247 million net rentable square feet in the U.S. Shares of this self-storage giant have underperformed the broader market over the past year. PSA has declined 20.4% over this time frame, while the broader S&P 500 Index ($SPX) has  ...

公司概况 - 公共存储公司是全球最大的房地产投资信托基金之一 [1] - 公司管理超过3,400处物业 [1] - 公司拥有超过2.5亿平方英尺的可租赁空间 [1] 投资研究服务 - 投资服务团队由拥有超过15年日内交易经验的交易员领导 [1] - 团队包括40名分析师 [1] - 服务重点是基于简单易懂的金融逻辑识别固定收益和封闭式基金中的错误定价投资 [1] - 服务特点包括频繁挑选错误定价的优先股和婴儿债券、每周审查1200多只股票、IPO预览、对冲策略、主动管理投资组合以及讨论聊天室 [1]

公司股价表现 - 公共存储优先F股（PSA.PR.F）从9月底的峰值下跌了4% [1]

公司概况 - 公司为美国房地产投资信托基金，专注于自助仓储设施的开发和运营 [1] - 公司是该领域规模最大、知名度最高的公司之一，品牌认知度几乎无与伦比 [1]

公司概况 - 公司是一家专注于自助仓储设施开发和运营的房地产投资信托基金 总部位于美国 [1] - 公司是该领域规模最大、知名度最高的公司之一 品牌认知度几乎无与伦比 [1] 业务模式评价 - 公司的业务模式总体上受到认可 [1]

文章核心观点 - 文章系统梳理了美国最富有的35个家族 这些家族的财富主要来源于创办或继承大型企业 覆盖零售 能源 制造 媒体 金融等多个行业 [4][6] - 家族财富规模巨大且持续传承 例如沃尔顿家族以2670亿美元净资产位居榜首 而卡吉尔-麦克米伦家族则拥有606亿美元净资产 [74][69] - 许多家族企业至今仍由家族成员控股或参与管理 显示出强大的代际传承和持续影响力 [2][10][21] 家族财富与企业管理 - 梅隆家族财富源自安德鲁·梅隆 他曾担任美国财政部长并创立联合钢铁公司 收购海湾石油公司 财富至今仍由家族掌握 [2] - 罗林斯家族通过广播业务起家 后以6200万美元收购奥金害虫防治公司 目前家族仍持有上市公司罗林斯约40%股份 奥金是美国收入最高的害虫防治公司 [7][8] - 赵氏家族通过赵廷箴于1986年创立石化企业Westlake Corporation 家族成员包括子女和孙辈均在公司董事会 共同持有75%公司股份 2024年公司收入达121亿美元 [9][10] - 皇冠家族通过亨利皇冠公司持有多种资产 从滑雪胜地到制造公司 创始人曾拥有纽约帝国大厦 [13][14] - 史赛克家族持有医疗技术公司史赛克约11%股份 2023年公司销售额超过200亿美元 家族成员朗达·史赛克担任董事会成员 [15][16] - 梅杰家族完全拥有并运营中西部连锁超市Meijer 年收入约220亿美元 创始人的孙子担任执行董事长 [18][19] - 万豪家族持有万豪国际约16%股份 公司旗下拥有喜来登 丽思卡尔顿等酒店品牌 [20][21] - 布朗家族超过25名成员拥有布朗-福曼公司超过一半股份 该公司旗下拥有杰克丹尼等酒类品牌 [27] - 多兰斯家族约11名成员拥有金宝汤公司超过50%股份 公司年收入超过90亿美元 [29] - 杜邦家族约3500名成员控制公司多数股份 但无人参与公司运营 [31] - 普利兹克家族财富分属13名成员 其中11人是亿万富翁 家族曾就信托问题发生争执 [64] - 爱德华·约翰逊家族六名成员共同拥有富达投资49%的股份 2024年公司收入超过320亿美元 [67] - 卡吉尔-麦克米伦家族约23名成员拥有卡吉尔公司88%的股份 2024年公司收入超过1600亿美元 [69] 企业规模与行业地位 - 休斯家族通过B Wayne Hughes于1972年创立的Public Storage Inc 成为美国最大的自助仓储品牌 占据美国9%的自助仓储空间 [3] - 赵氏家族的Westlake Corporation是生产低密度聚乙烯的领导者 用于食品包装 是最重要的上市公司之一 [9] - 皇冠家族创始人亨利·皇冠曾将其公司与通用动力公司合并 后者开发核动力潜艇等军事技术 [13] - 史赛克公司专注于手术设备和神经技术等医疗技术 于1979年上市 [15] - 赫斯特家族拥有76家报纸 近260家杂志 电视台以及有线电视频道的股份 包括A&E和ESPN [47] - 纽豪斯家族旗下的Advance Publications拥有康泰纳仕 包括Vogue等媒体品牌 并持有Reddit 30%至35%的股份 [49] - 劳德家族公司通过20多个品牌销售化妆品和香水 2024财年收入超过150亿美元 [54] - 考克斯企业业务涉及有线宽带 报纸电台和汽车行业 年收入约200亿美元 [56] - 邓肯家族持有Enterprise Products Partners股份 公司由丹·L·邓肯于1968年以1万美元创立 [57] - 科氏公司年收入约1250亿美元 查尔斯·科赫自1967年起担任公司领导职务 [70][71] - 玛氏公司旗下拥有M&M's等糖果品牌以及宠物护理品牌 2024年收入超过500亿美元 [73] - 沃尔玛由山姆和巴德·沃尔顿于1962年创立 2024年收入达6481亿美元 是全球最大零售商 [75] 财富传承与家族成员角色 - 赵氏家族成员包括赵廷箴的子女阿尔伯特和詹姆斯以及四名孙辈均在Westlake Corporation董事会任职 [10] - 哈斯拉姆家族创始人詹姆斯·哈斯拉姆二世的儿子吉米拥有NFL克利夫兰布朗队 另一个儿子比尔曾担任田纳西州州长并拥有NHL纳什维尔掠夺者队 [11][12] - 史赛克公司创始人的孙女朗达·史赛克是公司最大个人股东并担任董事会成员 [16] - 梅杰公司创始人的孙子汉克·梅杰担任执行董事长 其兄弟也在董事会任职 [19] - 万豪公司创始人的孙子大卫·万豪担任公司董事长 [21] - 约翰逊家族成员伍迪·约翰逊拥有纽约喷气机队并曾担任美国驻英国大使 [23][24] - 科勒公司领导权已传承至创始人后代 2024年公司收入90亿美元 [25] - H-E-B超市由佛罗伦斯·巴特创立 其儿子查尔斯是现任大股东和CEO 公司2024年收入超过460亿美元 [36] - 泰勒家族控制着Enterprise Mobility 该公司2023财年收入350亿美元 [38] - 布希家族部分成员曾创办威廉·K·布希酿酒公司 但于2019年关闭 [45][46] - 赫斯特公司董事会现任主席是创始人的孙子威廉·R·赫斯特三世 [47][48] - 纽豪斯家族于2016年以约114亿美元出售有线电视公司Bright House Networks [49] - 亨特家族拥有堪萨斯城酋长队 并在芝加哥公牛队持有少数股权 [51][52] - 邓肯家族成员兰达·邓肯·威廉姆斯是唯一积极参与公司事务的孩子 担任非执行董事长 [58] - 查特家族创始人的孙子安德鲁·特鲁特·查特于2021年接任CEO [59] - 庄臣家族现任CEO和董事长是第五代家族成员赫伯特·菲斯克·约翰逊三世 [61][62] - 普利兹克家族成员佩妮·普利兹克曾担任美国商务部长 其兄弟J B 普利兹克自2019年起担任伊利诺伊州州长 [65] - 富达投资目前由创始人的孙女阿比盖尔·约翰逊执掌 [67]

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公司业绩与财务表现 - 第三季度业绩反映出差异化战略持续推动业绩表现优于市场 [4] - 同店收入增长超出预期，主要得益于现有客户行为强劲 [6] - 同店净营业收入（NOI）增长优于预期 [7] - 核心每股FFO增长加速，本季度增长2.6%，较去年同期的增长水平加速560个基点 [8] - 基于业绩表现，公司连续第二个季度上调2025年全年指引，提高了对同店收入、同店NOI、非同店NOI和核心每股FFO增长的展望 [4][9] - 公司预计今年留存现金流将达到约6.5亿美元 [6] 运营创新与技术应用 - 公司拥有行业领先的全渠道客户体验，85%的客户互动和交易选择数字化路径 [2] - 通过应用人工智能现代化现场运营，优化客户服务和物业人员配置 [2] - 技术部署已将劳动力工时减少超过30%，同时提高了员工敬业度并降低了人员流失率 [1] - 正在全组织部署基于技术的战略，包括客户搜索和生成式引擎优化、单元定价和收入管理、资产管理等 [1] - 数字化投资是推动运营费用绩效的关键举措之一 [22] 行业地位与竞争优势 - 公司行业领导地位体现在每平方英尺最高收入生成、最盈利的运营平台以及通过一流团队实现的最强组合扩张 [3] - 拥有增长导向的资产负债表和最高的留存现金流生成，用于再投资以驱动盈利和FFO增长 [3] - 在西海岸（从西雅图到圣地亚哥）拥有强大业务，占其NOI的三分之一，该地区需求趋势良好且新供应有限 [7] - 公司的运营平台优势使其在收购资产后能实现约10%的利润率提升 [45] 资本配置与投资活动 - 资本配置加速，今年已宣布的全资收购和开发项目价值超过13亿美元 [5] - 拥有6.5亿美元的开发管道，将在未来两年内交付 [5] - 收购机会在规模、地理和卖家类型上相对广泛 [5] - 公司目标收购资产的初始收益率在5.25%左右，通过整合到运营平台后，将稳定在6%以上 [59] - 杠杆率为净债务和优先股与EBITDA的4.2倍 [6] 市场趋势与需求展望 - 行业趋势令人鼓舞，包括运营稳定化、新供应带来的竞争减少以及收购活动增加 [4] - 需求从2024年的低点反弹，新供应持续减少 [14] - 芝加哥、明尼阿波利斯、坦帕、檀香山和西海岸等市场表现突出，同店收入增长在2%至4%之间 [6][14] - 住房相关需求保持相对稳定，尚未出现有意义的转变迹象 [74] - 洛杉矶市场的增长在紧急状态价格限制到期后将恢复强劲增长 [7] 收购与开发策略 - 公司通过市场深度知识、数据驱动承销和运营数据优化来差异化其开发和收购策略 [28] - 在目前开发难度更高的环境下，公司独特的能力为其提供了寻找强大开发机会的窗口 [29] - 近期交付的开发项目租赁进度略超预期，正实现强劲的风险调整后回报 [31] - 收购资产类型多样，包括稳定化和非稳定化的资产，公司有信心通过自身平台提升其绩效 [36][38] 成本控制与效率提升 - 同店组合的费用控制持续强劲，本季度保持持平，多数费用项目有所减少 [7] - 物业薪酬和公用事业费用的持续下降是差异化举措的直接结果 [7] - 太阳能计划已覆盖超过1,100处物业，继续推动该举措以带来效益 [23] - 公司持续投资于平台，以驱动更好的运营费用绩效 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股增长2.6%，较去年同期增长水平加速560个基点 [10] - 同店收入增长超出预期，主要得益于现有客户行为强劲，整体在租租金上涨0.6%，但被较低的入住率所抵消 [9] - 同店NOI增长优于预期，费用控制强劲，本季度费用保持持平，财产税、工资和公用事业费用持续下降 [10] - 非同店NOI增长表现优异，帮助推动核心FFO每股增长 [10] - 公司上调2025年全年指引，提高了同店收入、同店NOI和非同店NOI的展望，核心FFO每股增长预期上调近1% [11] - 净债务和优先股与EBITDA的杠杆率为4.2倍，今年留存现金流将达到约6.5亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 数字化客户体验领先，85%的客户互动和交易通过数字渠道完成 [4] - 通过人工智能优化现场运营，劳动力工时减少超过30%，同时提高了员工敬业度并降低了流失率 [5] - 技术驱动战略部署于整个组织，包括客户搜索、生成式引擎优化、单元定价和收入管理、资产管理等 [5] - 开发管道价值6.5亿美元，将在未来两年内交付 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 芝加哥、明尼阿波利斯、坦帕、火奴鲁鲁和西海岸市场表现突出，同店收入增长在2%至4%的范围内 [9] - 西海岸市场（从西雅图到圣地亚哥）贡献了公司三分之一的NOI，需求趋势良好，新供应有限 [9] - 洛杉矶市场受到紧急状态价格限制的影响，当这些限制到期后将恢复强劲增长 [9] - 洛杉矶市场全年收入增长预期从之前的下滑近3%改善至下滑1%-2% [63] - 全国范围内，新供应交付势头持续减弱，预计将延续至2026年甚至2027年 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略支柱包括领先的运营、资本配置和资本获取 [3] - 通过差异化战略推动业绩，核心FFO每股增长远超稳定的同店增长 [3] - 加速投资组合增长，今年已宣布全资收购和开发项目超过13亿美元 [7] - 利用成本资本优势为投资组合扩张提供资金，驱动核心FFO每股增长 [9] - 行业新供应竞争减少，收购活动增加 [3] - 公司拥有最高的每平方英尺收入生成能力、最盈利的运营平台和最强大的投资组合扩张能力 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业趋势令人鼓舞，包括运营稳定、新供应竞争减少以及收购活动增加 [3] - 需求从2024年的低点反弹，新供应持续减少 [16] - 经营环境逐步稳定，西海岸等市场增长健康 [16] - 开发环境充满挑战，导致新供应减少，这对行业整体有利 [37] - 住房相关需求相对稳定，抵押利率略有下降可能对未来活动有所帮助，但尚未观察到有意义的转变 [101] 其他重要信息 - 公司已在超过1100处物业部署太阳能计划，并继续推进该计划以驱动运营费用绩效 [33] - 公司专注于收入优化，利用所有工具（如广告、促销活动、租金调整）来最大化收入，而非仅关注个别指标 [90] - 收购资产时，公司通常能实现约10%的利润率提升，目标初始收益率在5.25%左右，稳定后可达6%范围 [69][81] - 非同店资产池稳定后，为2026年及以后带来的增量NOI预期已增至1.3亿美元 [88] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年预算制定过程 - 预算制定过程是持续的、数据驱动的，并利用历史趋势和预测分析，团队被要求提出新举措来推动业务 [13] - 这是一个跨公司所有职能的稳健流程，与分析相结合，并持续进行 [14] 问题: 关于经营趋势是否正回归正常增长 - 公司看到需求从2024年的低点反弹，新供应持续减少，西海岸等市场增长健康，但部分市场尚未完全恢复 [16] 问题: 新客户行为是否发生变化，新搬入租金是否已见底 - 公司更关注总收入指标（包括新搬入租金、搬入量、搬出活动、现有客户行为和租金上涨），而非单一指标，新客户搬入竞争环境依然存在 [22] 问题: 第四季度指引的考量因素 - 第四季度财产税方面面临艰难的比较（去年有大量退税），洛杉矶价格限制的累积影响在第四季度会更明显 [27] 问题: 洛杉矶价格限制的影响和当地渠道检查 - 关于价格限制的决定完全取决于州长，预计明年1月初会有下一套决定，目前没有额外信息 [31] 问题: 未来12-24个月费用控制的持续空间 - 数字化投资和太阳能计划等举措将继续驱动运营费用绩效，团队持续寻找所有方法来改善运营费用表现 [33] 问题: 对未来12个月供应的预期 - 全国范围内新供应交付势头持续减弱，预计将延续至2026年甚至2027年，原因是开发复杂性、成本结构和风险因素增加 [37] 问题: 公司自身开发策略的差异化因素和稳定化表现 - 公司拥有深厚的市场知识、运营数据，能够差异化地评估资产风险，优化物业规模、配置等，开发项目稳定化表现良好，略超预期 [39][41] 问题: 第四季度指引隐含的需求趋势 - 没有暗示需求放缓，客户活动保持健康，第四季度同店收入的主要影响因素是洛杉矶租金限制和财产税的艰难比较 [49] 问题: 收购节奏、产品类型和资本化率 - 收购活动活跃，涉及各种规模的资产和卖家类型，包括稳定和非稳定资产，公司有能力整合并提升这些资产的回报 [53][54] - 收购目标初始收益率在5.25%左右，稳定后可达6%范围 [81] 问题: 10月份运营趋势更新（入住率、搬入租金） - 10月份新客户活动比第三季度（同比下降9%）略有改善，搬入租金下降约10-11%，但搬入量增长3-4%，当前入住率同比下降约40个基点 [58][60] 问题: 洛杉矶租金限制对整体的拖累和移民相关限制的影响 - 洛杉矶全年收入增长预期改善至下滑1%-2%，近期与ICE相关的紧急状态对第四季度运营影响可忽略不计，因为价格限制已存在 [63][65] 问题: 收购中小型运营商资产时的NOI提升空间和AI的潜在影响 - 收购资产并入平台后，通常能实现约10%的利润率提升，随着对运营平台的投资持续，预计未来将继续驱动绩效 [69] 问题: 2026年收购步伐展望和进行更大规模交易的意愿 - 交易市场改善，债务市场趋势为更活跃的交易量创造条件，公司有强烈意愿进行收购，已证明有能力整合大规模资产 [73][74] 问题: 技术投资带来的效率提升空间和未来3-5年最大影响领域 - 技术投资路线图刚刚开始，在收入和运营优化方面有大量机会，数据驱动流程创造了迭代和复合机会，对实现进一步利润率提升充满信心 [75][76] 问题: 洛杉矶市场改善对整体投资组合的影响 - 洛杉矶市场趋势改善得益于客户活动良好、新供应有限，尽管存在价格限制，但需求支撑市场，入住率略有上升 [80] 问题: 收购资产的目标收益率 - 目标初始收益率在5.25%左右，稳定后可达6%范围 [81] 问题: 收购租赁中资产的机会和非同店NOI指引上调的原因 - 公司有信心收购并提升不同稳定阶段的资产表现，非同店NOI指引上调部分源于已收购资产表现改善，部分源于增量资产收购 [85][88] 问题: 营销支出和促销活动减少的考量 - 公司持续使用所有工具（广告、促销、租金调整）来优化和最大化总收入，这是关注的重点指标 [90] 问题: 强势市场的新搬入租金比较情况 - 强势市场的良好表现是新搬入趋势和现有客户行为共同作用的结果 [93] 问题: 现有客户对租金上涨的抵触情绪 - 现有客户表现良好，搬出活动减少，价格敏感性符合预期，没有变化 [96] 问题: 如何评估劳动力优化是否过度 - 通过客户互动和服务作为指导，进行多年度整合和测试，数字化生态系统和数据分析工具提高了预测有效性，员工满意度也得到提升 [98][99] 问题: 住房相关需求改善的迹象 - 住房需求成分相对稳定，利率略有下降可能有帮助，但尚未观察到有意义的转变，预计住房市场调整需要时间 [101]