财务数据和关键指标变化 - 公司报告第二季度核心FFO为每股4.23美元,同比下降1.2%,与第一季度的1.2%下降一致 [14] - 同店物业收入同比下降1%,主要由于较低的入住率和租金 [15] - 同店运营成本上升90个基点,但公司的运营模式转型和太阳能发电战略举措帮助降低了人工、水电等成本,抵消了其他项目的上升 [17] - 同店NOI同比下降1.6%,但保持了79%的行业领先的运营利润率 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的高增长非同店资产池(占总资产22%)在第二季度的NOI增长接近50% [11] - 公司的非同店资产池在2024年有望实现32%的强劲增长,并在2025年及以后再增加1.1亿美元的NOI [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场看到月度收入增长改善,包括中大西洋地区、西雅图和旧金山等 [12] - 但一些过去表现较好的市场,如佛罗里达西海岸、凤凰城和拉斯维加斯,新增供给仍较高 [67] - 洛杉矶市场的收入增长溢价从之前的500个基点下降到60个基点,但公司认为该市场整体仍很健康 [160-164] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为2024年将是公司业务稳定的一年,对近、中、长期发展前景感到乐观 [13] - 公司在第二季度回购了2亿美元的普通股,体现了公司的强大资本实力 [26] - 公司2024年将完成4.5亿美元的新开发项目,创下历史新高,同时也在关注收购市场的活跃度 [26][38-41] - 行业新增供给放缓将有利于公司的运营基本面加速改善 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对现有客户的行为和入住率水平超出预期感到鼓舞,但新客户的租金水平低于预期 [7][10] - 公司认为消费者对更多居家空间的需求以及公司的客户获取策略有效,支撑了新客户活动的积极势头 [9] - 公司对未来的行业基本面和自身发展前景保持乐观,认为2024年将是公司业务稳定的一年 [13][47] 其他重要信息 - 公司第二季度回购了2亿美元的普通股,体现了公司的强大资本实力 [26] - 公司已完成2024年到期债务的再融资,资本和流动性状况保持强劲 [27] - 公司任命Maria Hawthorne加入董事会,她拥有丰富的公司管理和房地产经验 [122-125] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问公司对新客户租金下降12%的预测,以及在何种经济和住房情况下可能会好转,以及存在的风险 [29-30] **Tom Boyle 回答** 公司看到一些市场如西雅图的新客户租金增长已经接近持平,但一些过去表现较好的市场仍下降20%以上。公司预计下半年新客户租金下降幅度会有所收窄,但仍将保持竞争性 [31-35] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司对2024年下半年和2025年初的收入增长预期 [43] **Tom Boyle 回答** 公司预计2024年下半年同店收入增长约下1.5%,但对未来几年的行业基本面和公司发展前景保持乐观 [44-47] 问题3 **Ronald Kamdem 提问** 询问公司在成本管控方面的举措,包括物业税和人工成本的变化情况 [72-79] **Tom Boyle 回答** 公司通过数字化租赁平台和太阳能发电等举措,有效降低了人工、水电等成本,保持了行业领先的79%运营利润率 [73-79]

核心观点 - Public Storage 2024年第二季度核心FFO每股4.23美元，超出Zacks共识预期的4.20美元，但同比下降1.2% [1] - 公司股价在财报发布后下跌4.96%，主要受行业竞争影响，管理层调整了2024年展望以反映市场租金动态 [1] - 公司预计2024年核心FFO每股在16.50-16.85美元之间，低于此前预期的16.60-17.20美元 [8] 财务表现 - 季度收入为11.7亿美元，同比增长4.8%，但略低于Zacks共识预期的11.8亿美元 [2] - 同店收入同比下降1%至9.2166亿美元，主要由于每平方英尺年租金下降和入住率下降 [3] - 同店净营业收入（NOI）同比下降1.6%至7.056亿美元，主要由于物业税费用增加 [4] - 同店直接NOI利润率从去年同期的80.1%下降至79.3% [5] - 利息费用从去年同期的3810万美元增加至7320万美元 [5] 资产负债表与股票回购 - 公司第二季度末现金及等价物为5.4226亿美元，较2023年底的3.7亿美元有所增加 [6] - 公司在公开市场以每股275美元的平均价格回购了2亿美元的普通股 [6] 资产组合与开发 - 公司第二季度收购了两处自存储设施，净可出租面积为10万平方英尺，耗资2200万美元 [7] - 公司还开发了两处新设施并完成了多个扩建项目，新增净可出租面积40万平方英尺，耗资8490万美元 [7] - 截至2024年6月30日，公司有多个开发和扩建项目，预计将新增380万平方英尺的净可出租面积，预计总成本为7.387亿美元 [8] 行业对比 - Extra Space Storage Inc 2024年第二季度核心FFO每股2.06美元，超出Zacks共识预期的2.00美元，收入同比增长58.5%至8.107亿美元 [10] - Extra Space Storage Inc 的业绩反映了入住率的上升和超出预期的收入，但同店运营费用和利息费用的增加对业绩产生了负面影响 [11] 未来展望 - 公司预计2024年同店收入将下降1.5%-0.5%，同店费用将增长2%-3.5%，同店NOI将下降3%-1.3% [9] - 公司预计2024年将完成5亿美元的收购和4.5亿美元的开发项目 [9]

财务表现 - 公司2024年第二季度营收为11.7亿美元，同比增长4.8% [5] - 每股收益（EPS）为4.23美元，去年同期为3.00美元 [5] - 营收低于Zacks共识预期的11.8亿美元，差距为-0.61% [1] - 每股收益超出Zacks共识预期的4.20美元，超出幅度为+0.71% [1] 关键指标 - 平方英尺占用率（Square Foot Occupancy）为7348万美元，超出分析师平均预期的6971万美元，同比增长15.4% [3] - 净每股收益（稀释后）为2.66美元，超出分析师平均预期的2.60美元 [4] - 自存储设施收入为11亿美元，略低于分析师平均预期的11.1亿美元，但同比增长4.1% [9] - 辅助业务收入为9348万美元，超出分析师平均预期的9270万美元 [8] 市场表现 - 公司股票在过去一个月内回报率为+7%，同期Zacks S&P 500综合指数回报率为+0.1% [10] - 公司股票目前Zacks评级为3（持有），表明其近期表现可能与大盘一致 [10]

公司业绩表现 - 公司季度运营资金（FFO）为每股4.23美元，超出Zacks共识预期的4.20美元，同比增长0.71% [1] - 公司季度营收为11.7亿美元，略低于Zacks共识预期的0.61%，但同比增长4.46% [2] - 过去四个季度中，公司三次超出FFO共识预期，三次超出营收共识预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌0.7%，而同期标普500指数上涨14.5% [3] - 公司当前Zacks评级为3（持有），预计未来表现与市场一致 [6] - 当前共识预期为下一季度FFO为4.33美元，营收为12亿美元，全年FFO为16.88美元，营收为47.4亿美元 [7] 行业影响 - 公司所属的REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中位于后41%，行业表现对股票有显著影响 [8] - 同行业的Outfront Media预计下一季度每股收益为0.46美元，同比下降2.1%，营收预计为4.834亿美元，同比增长3.1% [9][10] 未来展望 - 公司未来股价走势将取决于管理层在财报电话会议中的评论 [3] - 投资者应关注公司FFO预期的变化，这些变化与短期股价走势有强相关性 [4][5]

收购和开发新设施 - 公司收购和开发新设施以及扩展现有自储设施,自2022年初以来共收购240家设施,总可出租面积1700万平方英尺,总投资34亿美元[125] - 新开发和扩建设施共126家,总可出租面积1490万平方英尺,截至2024年6月30日已投资14亿美元[125] - 收购设施和新开发/扩建设施在三个月和六个月内的净营业收入分别增加81.3%和81.4%[125] - 公司自2022年以来共收购240家设施，总面积达1700万平方英尺，总收购成本为34.28亿美元[177,179] - 2023年收购的BREIT Simply Storage LLC公司拥有127家自储设施，总面积940万平方英尺，6个月内贡献收入7600万美元，净经营收入5200万美元[181] - 公司正积极寻求收购更多自储设施，但未来收购规模可能受资本成本和宏观经济不确定性的影响[182] - 公司自2019年1月1日以来新开发了42家设施，并扩建了84家设施，这些新开发和扩建设施在2024年上半年贡献收入55.6亿美元，净经营收入37.8亿美元[183,184,186] - 公司新开发和扩建设施中，有12家在2023年或2024年完成，8家正在进行中[183] - 公司共有126个自储设施，总可租赁面积为14.9百万平方英尺[191] - 截至2024年6月30日，公司已完成的新建和扩建设施的总开发成本为14.17亿美元[191] - 2024年第二季度和上半年，新建和扩建设施贡献的净营业收入分别为3780万美元和7270万美元[191] - 新建和扩建设施通常需要3-4年才能达到收益稳定[192] - 公司预计新建设施在稳定后的NOI收益率约为8%[194] - 公司正在开发22个新设施,总可租赁面积为220万平方英尺,总开发成本约为4.195亿美元[196] - 公司正在扩建的设施将新增160万平方英尺的可租赁面积,总直接开发成本为3.192亿美元[197] 同店经营情况 - 同店设施在三个月和六个月内的收入分别下降1.0%和0.5%,成本分别增加0.9%和2.9%[124][134] - 公司预计2024年下半年需求将继续疲软[124] - 同店营业收入同比下降1.0%和0.5%，主要由于租金收入下降和平均出租率下降[152] - 新租客的平均年合同租金下降14.4%和15.4%，主要由于公司降低了新客户的入住租金并增加了促销优惠[156] - 公司预计2024年下半年同店营业收入同比下降将有所缓解，但全年同比仍将适度下降[158] - 滞纳金和管理费收入保持稳定，延迟付款账户的滞纳金和留置费收入略有增加[159] - 平均出租率下降0.5%和0.6%，主要由于客户需求有所下降[154] - 长期租客的租金调涨是收入增长的重要因素，公司会根据市场情况调整新客户的租金优惠力度[150,151] - 搬出的租客面积同比下降2.3%和1.9%，搬出租金损失同比下降3.7%和3.2%[156] - 公司将通过增加营销投入、降低新客户租金和增加促销优惠等措施来应对行业需求下降[158] - 直接经营净收益下降2.0%和1.9%，主要由于收入下降和部分成本上升[147] - 同店物业运营成本(不含折旧和摊销)在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别增加0.9%和2.9%[160] - 物业税费用在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别增加3.9%和5.6%,主要由于评估值上升[161] - 公司计划2024年物业税费用将增长4%至5%,主要由于评估值上升[161] - 营销费用在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别增加12.1%和26.7%,主要通过增加在线付费搜索计划吸引新租户[162] - 现场物业经理工资费用在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别下降6.5%和2.6%,主要由于运营流程优化导致劳动时间减少[163] - 公司预计2024年现场物业经理工资费用将适度下降,因为将继续优化运营流程[163] - 公用事业费用在2024年6月30日结束的三个月和六个月内分别下降8.4%和6.8%,主要由于电费率下降以及投资节能技术如太阳能和LED灯[164] - 公司预计2024年公用事业费用将继续下降,因为将继续投资太阳能发电[164] - 同店物业平均出租率在2024年6月30日为93.0%,较2023年同期下降0.5个百分点[166] - 同店物业平均租金收益率在2024年6月30日为20.96美元/平方英尺,较2023年同期下降1.1%[166] 财务表现 - 公司2024年上半年总收入为21.86亿美元，同比增长4.7%[142] - 2024年上半年同店销售收入为18.35亿美元，同比下降0.5%[142] - 2024年上半年新收购设施收入为1.18亿美元，同比增长368.8%[142] - 2024年上半年新开发和扩建设施收入为1.09亿美元，同比增长8.2%[142] - 2024年上半年总净运营收入为16.15亿美元，同比增长3.4%[142] - 2024年6月30日公司总计拥有3,049家自储设施，同比增长5.6%[142] - 2024年6月30日公司总可出租面积为218.8万平方英尺，同比增长6.2%[142] - 2024年上半年同店设施净收入为10

同店经营情况 - 公司同店收入下降1.0%,同店成本上升0.9%,导致同店净营业收入下降11.7%[12] - 同店设施的租金收入同比下降0.6%,直接运营成本同比增加4.8%,直接净运营收入同比下降1.9%[21,22] - 同店设施的平均出租率为92.6%,同比下降0.6个百分点,平均租金收入为每平方英尺22.53美元,同比增长0.1%[25] - 公司预计2024年同店收入增长(-1.0%)至(-0.5%),同店运营成本增长2.0%至3.5%,同店净运营收入增长(-2.4%)至0.7%[37] 新增和收购 - 公司新增了0.4百万平方英尺的可出租面积[9] - 公司在第二季度和第三季度合计收购或签约收购了5个自储设施[8] - 公司在2024年上半年新收购2家自存储设施,总可出租面积为10万平方英尺,总收购价格为2200万美元[29] - 公司在2024年上半年新开发3家设施并完成多个扩建项目,共新增可出租面积70万平方英尺,总投资1.199亿美元[32] 财务情况 - 公司在第二季度实现了79.3%的同店直接净营业收入率[6] - 公司回购了2亿美元的普通股[7] - 公司发行了1亿欧元的高级票据和10亿美元的浮动利率和固定利率高级票据[9][10] - 公司FFO每股为4.30美元,同比增长0.2%[16] - 公司核心FFO每股为4.23美元,同比下降1.2%[19] - 公司净收益每股为2.66美元,同比下降11.3%[19] - 2024年第二季度,公司的非同店净营业收入为4.95亿美元,同比增长4.1%[38] - 2024年第二季度,公司的附属业务净营业收入为1.83亿美元,同比增长1.6%[38] - 2024年第二季度,公司的一般和管理费用为8,400万美元,同比增长7.1%[38] - 2024年第二季度,公司的利息费用为2.89亿美元,与上年同期持平[38] - 2024年第二季度,公司的优先股股息为1.95亿美元,与上年同期持平[38] - 2024年第二季度,公司的核心FFO每股为16.60美元,同比下降1.7%[38] - 2024年第二季度,公司的维护性资本支出为1.8亿美元,同比增长16.5%[39] - 2024年第二季度,公司的物业改善资本支出为1.5亿美元,同比增长12.4%[39] 资产规模 - 公司拥有2,507家同店设施,占其美国自营自存储组合总可出租面积的78%[21] - 公司拥有3,049家自储设施,位于40个州,总可出租面积约为219百万平方英尺[41] - 公司在欧洲7个国家拥有281家自储设施,总可出租面积约为16百万平方英尺[41] 财务数据 - 公司2024年第二季度和上半年的自储存收入分别为10.997亿美元和21.858亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的自储存营业利润分别为8.262亿美元和16.149亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的附属业务收入分别为7.348亿美元和14.465亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的折旧和摊销费用分别为2.833亿美元和5.685亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的利息费用分别为7.324亿美元和14.101亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的净利润分别为5.212亿美元和10.329亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的外汇收益分别为1.245亿美元和4.999亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的同店自储存营业利润分别为7.056亿美元和13.830亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的新开发和扩张自储存营业利润分别为3.777亿美元和7.273亿美元[51] - 公司2024年第二季度和上半年的收购自储存营业利润分别为4.089亿美元和7.806亿美元[51]

文章核心观点 - 公共存储公司（PSA）将于7月30日收盘后公布2024年第二季度业绩，预计季度营收同比增长，但核心每股运营资金（FFO）可能下降 [1] 业绩回顾 - 上一季度，公司核心每股FFO出现0.98%的负惊喜，原因是物业税、营销和利息费用增加 [2] - 过去四个季度，公司三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超预期幅度为1.24% [2] 积极因素 - 公司在主要城市地区有强大立足点、品牌知名度高且技术领先，二季度可能继续受益并保持稳健财务状况 [3] - 2022年初至2024年3月31日，公司收购238个设施，净可出租面积1680万平方英尺，花费34亿美元；截至2024年3月31日，多个开发和扩建项目预计增加370万平方英尺，成本7.83亿美元，有望推动增长 [4] - 预计二季度营收增长，Zacks共识预期为11.8亿美元，同比增长5.5% [5] - 二季度自存设施营收共识预期为11亿美元，高于去年同期的10.6亿美元；附属业务营收预计为6971万美元，高于去年同期的6365万美元 [6] 消极因素 - 自存行业2023年至2024年一季度需求和运营趋势疲软，二季度预计延续，公司为吸引租户降低新客户租金和增加促销折扣 [7] - 预计二季度同店营收下降0.1%，但加权平均平方英尺入住率预计从92.1%升至92.4%；高利率导致二季度利息费用预计同比大幅增加 [8] - 分析师对公司二季度表现信心不足，Zacks共识预期核心每股FFO降至4.21美元，同比下降1.64% [9] 模型预测 - 公司目前Zacks评级为4（卖出），收益ESP为 - 0.86%，模型未明确预测本季度每股FFO会有惊喜 [10][11] 相关股票推荐 - 美国铁塔（AMT）7月30日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.71%，Zacks评级为2 [12] - 威塔（WELL）4月29日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.67%，Zacks评级为3 [13]

核心观点 - 过去30天内，分析师对季度每股收益（EPS）的共识估计上调了0.4%，表明分析师在此期间对其初始预测进行了重新评估 [1] - 投资者通常依赖共识收益和收入估计来评估季度业务表现，但深入分析某些关键指标的预测可以提供更全面的理解 [2] - 分析师预测Public Storage（PSA）的季度收益为每股4.21美元，同比下降1.6%，而收入预计为11.8亿美元，同比增长5.5% [5] - 在财报发布前，考虑对收益预测的任何修订至关重要，因为这些修订是预测股票短期价格表现的关键指标 [6] 收入预测 - 分析师预计“辅助业务收入”将达到6971万美元，同比增长9.5% [3] - 分析师预计“自助存储设施收入”将达到11.1亿美元，同比增长4.7% [8] 收益预测 - 分析师预测“稀释后每股净收益”将达到2.62美元，与去年同期的3美元相比有所下降 [4] - 分析师预计Public Storage的季度收益为每股4.21美元，同比下降1.6% [5] 其他关键指标 - 分析师预计“折旧和摊销”将达到2.8227亿美元，与去年同期的2.2213亿美元相比有所增加 [9] - Public Storage的股价在过去一个月内上涨了2.9%，而同期Zacks S&P 500指数下跌了1.2% [9]

公司概况 - 公司是美国最大的自助存储设施所有者和运营商之一，品牌知名度高，覆盖全美主要大都市市场 [1] - 公司拥有欧洲Shurgard自助存储品牌约35%的股份，Shurgard在欧洲是知名品牌 [9] 财务表现 - 2022年初至2024年3月31日，公司收购了238个设施，净可出租面积1680万平方英尺，耗资34亿美元 [3] - 2024年第一季度，新收购设施贡献净营业收入3720万美元 [3] - 2024年预计完成5亿美元收购和4.5亿美元开发项目 [3] - 2024年第一季度末，公司总债务约91亿美元 [5] - 2024年第一季度末，公司净债务和优先股与EBITDA比率为3.9倍，EBITDA与固定费用比率为7.8倍 [10] - 公司信用评级为标普"A"级和穆迪"A2"级 [10] 股息政策 - 过去五年股息增长10.79%，期间两次提高股息 [4] - 疫情期间仍保持股息支付 [4] - 当前股息水平预计可持续 [4] 市场表现 - 过去三个月股价上涨19%，高于行业15.6%的涨幅 [8] - 2024年预计总收入同比增长4.6% [9] - 2024年同店收入预计仅增长0.9% [11] 行业趋势 - 2023年至2024年第一季度，自助存储行业需求持续疲软 [17] - 截至2024年3月31日，行业新客户需求低于2023年同期水平 [17] - 预计2024年下半年行业趋势将趋于稳定 [17] 竞争格局 - 行业其他表现较好的公司包括Iron Mountain和Americold Realty Trust [6] - Americold Realty Trust 2024年FFO每股预计1.44美元，同比增长13.4% [13] - Iron Mountain 2024年FFO每股预计4.45美元，同比增长8% [19] 未来展望 - 公司财务状况稳健，流动性充足，能够应对挑战并把握扩张机会 [16] - 公司在大都市市场占有率高，受益于规模经济 [15] - 2024年利息支出预计将显著增加 [18] - 高利率环境下，股息收益率可能不如固定收益和货币市场账户有吸引力 [18]

公司概况 - Public Storage 是美国第二大自助仓储巨头，拥有超过 3,400 处物业，覆盖 40 个州，总租赁面积达 2.43 亿平方英尺 [17] - 公司在加州市场占有重要地位，市场份额超过 10%，尤其是在南加州表现突出 [18] - 公司拥有 A 级信用评级，资产负债率为 68%，杠杆率为 3.9 倍 EBITDA，略低于其长期目标范围 4.0-5.0 倍 [25] 财务表现 - 2023 年第一季度，公司核心 FFO 为每股 4.03 美元，同比下降 1.2%，但仍优于主要同行 [30] - 公司预计全年 FFO 中值为每股 16.90 美元，2025 年和 2026 年 AFFO 预计分别增长 10% 和 2% [31] - 公司目前 P/AFFO 比率为 19.8 倍，低于其正常化比率 22.3 倍 [31] 业务优势 - 公司通过数字化生态系统提升运营效率，提供全渠道体验，包括应用程序、自助服务终端和数字访问系统 [8][23] - 公司非同店资产（538 处物业，占总组合的 22%）的 NOI 增长约 50% [10] - 自 2004 年以来，公司同店 NOI 增长 152%，年均增长 4.9%，高于核心房地产行业平均水平 190 个基点 [24] 行业分析 - 自助仓储行业具有抗衰退特性，需求稳定，尤其是在小户型住宅普及的背景下 [17] - 行业通常保持高入住率，并具有灵活的定价能力 [17] - 电子商务的兴起增加了对城市周边小型仓储单元的需求，自助仓储设施非常适合这一趋势 [17] 投资价值 - 公司估值具有吸引力，尤其是在通胀缓慢下降的背景下 [3] - 尽管过去十年回报率较低，但公司未来有望实现超过 10% 的年化回报，可能跑赢标普 500 指数 [11] - 公司通过积极的收购和开发策略，自 2019 年以来已投入 110 亿美元，新增 5,600 万平方英尺的租赁面积，增长 35% [20] 未来展望 - 公司预计未来几年将保持强劲增长，得益于其庞大的市场份额、强大的运营数据和战略扩张努力 [12] - 尽管面临经济逆风，公司通过保持高入住率、利用技术和管理资产的能力，使其在同行中脱颖而出 [12] - 公司预计未来几年将实现两位数回报，并有望成为长期投资组合的核心 [11][12]