公司概况 - Public Storage (PSA) 是全球最受欢迎的房地产投资信托基金 (REIT) 之一，拥有强大的资产负债表和50亿美元的市场规模，并在标普500指数中上市 [2] - 公司拥有数十年的稳定股息增长记录，并在REIT市场中表现优异，总回报率达到9240%，远超标普500 ETF信托 (SPY) 的2040% [2][3] 市场表现 - 自2022年以来，尽管现金流增长了25%，但PSA的股价下跌了35%，估值被削减了一半 [4][5] - 2024年第一季度，PSA的同店净营业收入 (NOI) 下降了1.5%，入住率下降了0.8%至92.1% [8] 行业挑战 - 疫情期间，由于居家办公和人口老龄化等因素，自存储需求激增，但随后市场供应过剩，导致租金和入住率下降 [6][7][8] - 未来几年，市场可能持续面临供应过剩的挑战，需求可能因经济衰退而进一步减弱 [9][10] 长期趋势 - 美国自存储空间远超欧洲，但随着消费者从购买“物品”转向“体验”，自存储需求可能长期受到抑制 [11][12] - 共享经济的兴起也对自存储设施构成长期挑战，例如租赁房车等替代选择减少了个人购买需求 [13] 公司规模与增长 - PSA的规模已达到500亿美元，进一步增长面临挑战，新收购对整体业绩的影响有限，可能导致灵活性和议价能力下降 [14][15][16] - 与规模较小的自存储REIT相比，PSA的增长潜力可能受限 [17] 估值与投资机会 - PSA目前的估值约为17倍FFO（运营资金），考虑到其面临的挑战和现金流下降，这一估值并不便宜 [18] - 相比之下，其他REIT如英国的Big Yellow Group (BYLOF/BYG) 估值更低且增长前景更好，提供了更具吸引力的投资机会 [20][21]

公司概况 - Public Storage 是美国自存储行业的知名企业，覆盖所有主要大都市市场 [1] - 公司股票在过去一个月上涨 10.3%，表现优于行业 8.4% 的增长率 [2] - 公司拥有 Shurgard Self Storage SA 约 35% 的股份，Shurgard 是欧洲知名的自存储品牌 [3] 财务表现 - 2024 年 FFO（运营资金）每股预期为 16.92 美元，过去两个月略有上调 [1] - 公司 2024 年第一季度净债务和优先股与 EBITDA 的比率为 3.9X，EBITDA 与固定费用比率为 7.8 倍 [8] - 公司获得标准普尔 "A" 评级和穆迪 "A2" 评级 [8] - 过去 12 个月 ROE（股东权益回报率）为 36.17%，远高于行业平均 3.14% [10] 行业优势 - 自存储行业具有需求基础且抗衰退，资本支出需求低且运营利润率高 [4] - 人口迁移、住房租赁增加等趋势推动了对自存储设施的需求 [4] 技术投入 - 公司通过技术优化收入并提高成本效率，2023 年约 60% 的客户使用其 eRental 和 Rent by Phone 服务 [5] 收购与开发 - 自 2022 年初以来，公司收购了 238 个设施，净可出租面积为 1680 万平方英尺，总成本为 34 亿美元 [6] - 截至 2024 年 3 月 31 日，公司正在开发和扩建多个设施，预计新增 370 万平方英尺净可出租面积，成本约 7.83 亿美元 [7] - 2024 年预计完成 5 亿美元收购和 4.5 亿美元开发项目 [7] 股息政策 - 公司持续支付股息，2023 年 2 月将季度股息从每股 2 美元提高至 3 美元，增幅 50% [11] - 过去五年股息增长 9.58%，当前年度股息为每股 12 美元 [12] 其他 REIT 股票 - SL Green Realty Corp (SLG) 和 OUTFRONT Media Inc (OUT) 均为 Zacks Rank 2 股票 [13] - SLG 2024 年 FFO 每股预期为 7.33 美元，同比增长 48.4% [13] - OUTFRONT Media 2024 年 FFO 每股预期为 1.71 美元，同比增长 4.27% [14]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度核心FFO为4.03美元，同比下降1.2% [50] - 同店收入同比增长0.1%，主要由租金增长驱动，但被小幅的入住率下降所抵消 [50] - 第一季度同店运营成本增长4.8%，主要由于物业税和营销支出的增加 [50] - 第一季度净运营收入（NOI）同比下降1.5% [50] - 非同店资产在第一季度的入住率为81%，预计将在未来几年带来强劲增长 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度通过促销活动和广告推动客户活动，特别是在冬季季节取得了良好的效果 [1] - 公司在南加州市场有最多的开发活动，尽管该市场竞争激烈且土地获取困难 [7] - 公司预计2024年将有4.5亿美元的开发交付，创下历史记录，并计划在下半年完成5亿美元的收购 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在华盛顿特区、巴尔的摩和西雅图等市场看到了收入增长的加速 [49] - 旧金山、纽约、芝加哥、费城、底特律和明尼阿波利斯等市场的趋势也在加速 [49] - 南加州市场表现强劲，尽管受到风暴和紧急状态限制的影响，但客户活动依然活跃 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过促销活动和广告推动客户活动，特别是在需求旺盛的季节 [1] - 公司预计2024年将有4.5亿美元的开发交付，创下历史记录，并计划在下半年完成5亿美元的收购 [29] - 公司在南加州市场有最多的开发活动，尽管该市场竞争激烈且土地获取困难 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的前景保持乐观，预计财务表现将在下半年有所改善 [50] - 公司预计2024年将有4.5亿美元的开发交付，创下历史记录，并计划在下半年完成5亿美元的收购 [29] - 公司对南加州市场的表现保持信心，尽管受到风暴和紧急状态限制的影响 [81] 其他重要信息 - 公司预计2024年将有4.5亿美元的开发交付，创下历史记录，并计划在下半年完成5亿美元的收购 [29] - 公司在南加州市场有最多的开发活动，尽管该市场竞争激烈且土地获取困难 [7] - 公司对2024年的前景保持乐观，预计财务表现将在下半年有所改善 [50] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司对2024年住房市场的预期是否有所变化？ - 公司对2024年住房市场的预期没有变化，预计住房市场不会出现强劲复苏 [10] 问题: 公司如何看待当前的交易市场？ - 公司认为当前的交易市场仍然低迷，但预计下半年会有更多的交易机会 [32] 问题: 公司如何看待当前的开发活动？ - 公司认为当前的开发活动面临更多的挑战，包括更长的审批时间和更高的成本 [42] 问题: 公司如何看待当前的客户需求？ - 公司认为当前的客户需求仍然强劲，特别是在南加州市场 [81] 问题: 公司如何看待当前的营销支出？ - 公司认为当前的营销支出是合理的，预计在第二和第三季度会有所下降 [144] 问题: 公司如何看待当前的物业税增长？ - 公司预计2024年物业税将同比增长约5% [140] 问题: 公司如何看待当前的客户行为？ - 公司认为当前的客户行为仍然健康，特别是在南加州市场 [81] 问题: 公司如何看待当前的开发回报率？ - 公司认为当前的开发回报率仍然符合预期，预计在未来几年内达到8%的NOI收益率 [69] 问题: 公司如何看待当前的客户获取成本？ - 公司认为当前的客户获取成本是合理的，预计在第二和第三季度会有所下降 [144] 问题: 公司如何看待当前的客户满意度？ - 公司认为当前的客户满意度仍然很高，特别是在南加州市场 [81]

收入与成本 - 2024年第一季度，公司同店设施收入同比增长0.1%（60万美元），而运营成本增长4.8%（1090万美元）[42] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净收入为4.592亿美元，同比下降840万美元[43] - 2024年第一季度，公司总收入为1,086,045千美元，同比增长5.2%，其中同店设施收入为913,085千美元，同比增长0.1%[48] - 2024年第一季度，公司净营业收入为788,631千美元，同比增长3.3%，其中同店设施净营业收入为677,412千美元，同比下降1.5%[48] - 2024年第一季度，公司净收入为503,428千美元，同比下降7.1%，其中同店设施净收入为512,355千美元，同比下降3.4%[48] - 2024年第一季度公司总收入为9.13亿美元，同比增长0.1%，但净营业收入同比下降1.5%至6.77亿美元[60] - 2024年第一季度，租户再保险收入为5411.6万美元，同比增长9.8%[74] - 2024年第一季度，第三方物业管理收入为1047.3万美元，同比增长76.6%[74] - 2024年第一季度在Shurgard的权益收益为610万美元，较2023年同期的600万美元略有增长[76] - 2024年第一季度利息收入为1396.6万美元，较2023年同期的1863.4万美元下降466.8万美元，主要由于平均现金余额减少[77] - 2024年第一季度利息支出为7010万美元，较2023年同期的3780万美元大幅增加，主要由于2023年7月发行的22亿美元票据和2021年4月发行的7亿美元浮动利率票据的利率上升[77] - 公司预计2024年留存经营现金流为4.5亿美元，较2023年的4.8亿美元有所下降[78] - 公司2024年第一季度资本支出为6600万美元，预计2024年全年资本支出为1.8亿美元[80] - 公司2024年第一季度优先股年度分红要求为1.947亿美元[81] 设施收购与开发 - 自2022年初以来，公司收购了238个设施，总净可出租面积为1680万平方英尺，耗资34亿美元[42] - 2024年第一季度，新开发和扩展设施的净运营收入同比增长82.7%（3250万美元）[42] - 公司计划在2024年完成“明日物业”计划，预计全年投入1.5亿美元，第一季度已投入2500万美元[42] - 公司计划在2024年安装太阳能板，预计全年投入1亿美元，第一季度已投入1300万美元，已完成519个设施的安装[42] - 收购设施收入为58,453千美元，同比增长387.9%，新开发和扩展设施收入为52,866千美元，同比增长8.7%[48] - 2024年第一季度公司收购的238个设施贡献了5810万美元的净营业收入，同比增长30.9%[61] - 2024年第一季度公司收购的设施平均租金为每平方英尺16.16美元，同比增长35%[61] - 自2022年以来，公司共收购了238个设施，总面积为1680万平方英尺，总收购成本为34亿美元[64] - 2024年第一季度公司收购的BREIT Simply Storage LLC设施贡献了3780万美元的收入和2490万美元的净营业收入[64] - 公司新开发和扩建的设施总数为123个，净可出租面积为1430万平方英尺，总开发成本为13.3亿美元[70] - 2024年第一季度，新开发和扩建设施贡献的净营业收入为3460万美元[70] - 公司预计在未来18至24个月内将新增21个设施，总净可出租面积为220万平方英尺，开发成本约为4.329亿美元[71] - 公司预计通过扩建现有设施将新增150万平方英尺的存储空间，直接开发成本为3.501亿美元[71] - 截至2024年3月31日，公司开发和扩展项目的总成本约为7.83亿美元，已发生成本为3.893亿美元，剩余成本为3.937亿美元，预计在未来18至24个月内完成[82] - 公司已收购或签订合同收购四家自助仓储设施，总购买价格为3460万美元[82] 租金与占用率 - 2024年第一季度同店设施的平均平方英尺占用率为92.1%，同比下降0.8%[50] - 2024年第一季度同店设施的实际年租金收入为每平方英尺22.53美元，同比增长0.8%[50] - 2024年第一季度同店设施的年度合同租金为每平方英尺22.59美元，同比下降0.3%[50] - 2024年第一季度新租户的平均年合同租金为每平方英尺13.23美元，同比下降16.3%[57] - 2024年第一季度新租户的促销折扣为13,488千美元，同比下降24.2%[57] - 2024年第一季度洛杉矶市场的平均租金为每平方英尺35.66美元，同比增长2.1%[59] - 2024年第一季度达拉斯-沃斯堡市场的平均租金为每平方英尺18.28美元，同比增长2.8%，但平均入住率下降2.7%[59] - 2024年第一季度，其他非同店设施的平均占用率为79.7%，每平方英尺实际租金为17.08美元[72] 运营资金与债务 - 2024年第一季度，FFO（运营资金）为每股4.24美元，同比增长7.6%（0.30美元）[46] - 2024年第一季度，Core FFO（核心运营资金）为每股4.03美元，同比下降1.2%[46] - 2024年4月，公司发行了10亿美元的高级票据，包括7亿美元的浮动利率票据和3亿美元的固定利率票据[42] - 公司债务总额为91亿美元，加权平均有效利率为3.1%[83] - 公司债务的公平价值为84亿美元，2024年剩余债务到期金额为8.08亿美元，2025年为6.61亿美元，2026年为11.5亿美元，2027年为5亿美元，2028年为12亿美元，之后为47.96亿美元[83] - 公司对Shurgard的投资账面价值为3.89亿美元，公平价值为15亿美元，基于2024年3月31日Shurgard股票的收盘价[83] - 公司持有15亿欧元的欧元计价无担保票据，提供了对Shurgard投资公平价值的自然对冲[83] - 公司董事会授权管理层回购最多3500万股普通股，截至2024年4月30日，已回购2372.1916万股，总成本约为6.791亿美元[82] - 公司有三系列优先证券可赎回，分别为5.150% Series F（2.8亿美元）、5.050% Series G（3亿美元）和5.600% Series H（2.85亿美元）[82] 运营成本与费用 - 2024年第一季度运营成本（不包括折旧和摊销）同比增长4.8%，主要由于物业税和营销费用增加[58] - 2024年第一季度物业税费用同比增长7.4%，预计2024年全年物业税费用将增长5%[58] - 2024年第一季度营销费用同比增长40.4%，主要用于增加在线付费搜索项目以吸引新租户[58] - 2024年第一季度，折旧和摊销费用增加了6360万美元，主要由于2023年新收购的设施价值27亿美元[73] - 2024年第一季度，租户再保险运营成本增加了210万美元，主要由于盗窃事件和第三方物业管理的增长[75] - 2024年第一季度房地产收购和开发费用为370万美元，较2023年同期的550万美元有所下降[76] - 2024年第一季度一般和行政费用为2133.6万美元，较2023年同期的1695.8万美元增加437.8万美元，主要由于IT应用和软件开发支出增加[76] 市场趋势与预测 - 公司预计2024年下半年市场需求和运营趋势将趋于稳定[42] - 公司预计2024年同店收入将与2023年相似，主要由于新客户需求稳定和竞争供应减少[57] 其他 - 截至2024年3月31日，公司管理的第三方物业设施总数为235个，另有132个设施正在建设中[75]

财务表现 - 公司报告2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为4.592亿美元，每股摊薄收益为2.60美元，同比下降1.8%[6] - 公司核心FFO（Funds from Operations）为每股4.03美元，同比下降1.2%[11] - 2024年第一季度FFO（Funds from Operations）为7.48462亿美元，同比增长7.8%[36] - 2024年第一季度FAD（Funds Available for Distribution）为6.30256亿美元，同比下降1.3%[36] - 2024年第一季度分配给普通股股东的股息为5.27164亿美元，同比增长0.1%[36] - 2024年第一季度股息支付率为83.6%，同比上升1.2个百分点[36] - 2024年第一季度总收入为11.57亿美元，净收入为5.12亿美元[34] - 2024年第一季度自存储收入为10.86045亿美元，同比增长5.2%[37] - 2024年第一季度自存储NOI（Net Operating Income）为7.88631亿美元，同比增长3.3%[37] - 2024年第一季度同店自存储收入为9.13085亿美元，同比增长0.1%[37] - 2024年第一季度同店自存储NOI为6.77412亿美元，同比下降1.5%[37] - 2024年第一季度新增和扩展设施的自存储收入为5286.6万美元，同比增长8.7%[37] - 2024年第一季度新增和扩展设施的自存储NOI为3461.7万美元，同比增长4.7%[37] 同店设施表现 - 同店设施的直接净营业收入（Direct NOI）利润率为77.2%，同比下降1.5个百分点[13] - 同店设施的收入增长0.1%，达到9.1309亿美元，主要由于每平方英尺的租金收入增加，但部分被入住率下降所抵消[7] - 同店设施的成本增加7.0%，达到2.0795亿美元，主要由于物业税和营销费用增加[13] - 公司同店设施的入住率为91.9%，同比下降0.6个百分点[13] 非同店设施表现 - 公司非同店设施的净营业收入增加3540万美元，主要由于2023年收购的设施和最近开发及扩展设施的填充[7] 资本支出与扩展 - 公司新增了0.3百万平方英尺的可出租面积，成本为3500万美元，并计划在未来增加3.7百万平方英尺的可出租面积，预计成本为7.83亿美元[2] - 公司在2024年第一季度新增了0.3百万净可出租平方英尺的设施，成本为3500万美元[21] - 公司预计2024年资本支出中，房地产设施维护费用为1.8亿美元，物业增强费用为1.5亿美元，能源效率项目费用为1.2亿美元[27] 收购与合同 - 公司收购或签订了四处自存储设施的合同，总可出租面积为0.3百万平方英尺，成本为3460万美元[3] - 公司在2023年以22亿美元收购了BREIT Simply Storage LLC，该资产在2024年第一季度产生了3780万美元的存储收入和2490万美元的净营业收入[22] 债务与融资 - 公司在2024年4月发行了10亿美元的优先票据，其中包括7亿美元的浮动利率票据和3亿美元的固定利率票据[5] - 公司在2024年4月发行了150百万欧元的优先票据，利率为4.080%，到期日为2039年4月11日[24] - 公司在2024年4月完成了10亿美元优先票据的公开发行，其中包括7亿美元的浮动利率票据和3亿美元的固定利率票据[25] 未来展望 - 公司预计2024年同店收入增长在-1.0%至1.0%之间，净营业收入增长在-2.4%至0.7%之间[27] - 公司预计2024年非同店净营业收入在4.95亿美元至5.15亿美元之间[27] - 公司预计2024年核心FFO每股收益在16.60美元至17.20美元之间，同比增长在-1.7%至1.8%之间[27] 设施规模 - 公司在2024年3月31日拥有3045个自存储设施，净可出租面积为218百万平方英尺[30]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度核心FFO为4.20美元，全年为16.89美元，超出指引范围上限，同比增长1%和8.3% [17] - 同店收入同比增长80个基点，主要受入住率和租金表现推动 [18] - 同店运营成本增长5.1%，主要由于营销支出增加 [19] - 同店净运营收入（NOI）下降50个基点，非同店NOI增长31% [19] - 2024年核心FFO指引中点为16.90美元，与2023年持平 [20] - 2024年同店收入预计持平，同店NOI预计下降90个基点 [23] - 非同店收购和开发物业的NOI贡献预计从2023年的3.7亿美元增长至2024年的5.05亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司通过收购、开发和重新开发扩大了业务组合，收购了Simply Self Storage组合，价值22亿美元，涵盖130个物业和9万客户 [10] - 第三方物业管理业务加速增长，新增132个物业，总数达到324个 [11] - 2023年入住量增长9%，尽管市场需求疲软 [12] - 2024年预计新增5亿美元收购和4.5亿美元开发项目 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州市场表现强劲，是增长最快的区域 [33] - 2023年第四季度入住率下降80个基点，2024年预计入住率下降80个基点 [23] - 2024年预计入住率在低端情况下下降120个基点，高端情况下下降20个基点 [53] 公司战略和发展方向 - 公司通过数字化和运营模式转型提升客户体验和财务表现 [8] - 推进太阳能安装和“明日物业”计划，提升现有物业价值 [8] - 通过收购、开发和第三方管理扩大业务组合 [14] - 2024年公司将继续推进数字化和运营模式转型，扩大互补业务，并通过收购和开发增长 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年新客户需求预计将稳定，现有客户行为保持强劲 [13] - 预计全国范围内新自存设施完工量减少，竞争压力降低 [13] - 2024年行业环境比2023年更好，公司具备竞争优势 [15] - 2024年预计新客户需求稳定，宏观经济环境更加清晰 [21] 其他重要信息 - 公司杠杆率为3.9倍净债务和优先股与EBITDA之比，季度末现金余额接近4亿美元 [25] - 2023年公司获得多项可持续发展奖项，包括NAREIT的“光之领袖奖”和“最佳工作场所奖” [11] 问答环节所有提问和回答 问题: 2024年入住率和租金趋势 - 2024年入住率预计下降80个基点，租金预计在夏季末实现同比增长 [23][53] - 2024年低端情况下入住率下降120个基点，高端情况下下降20个基点 [53] 问题: 2024年营销支出预期 - 2024年营销支出预计占收入的2.5%，与2023年第四季度持平 [58] - 2024年营销支出预计同比增长，主要由于2023年基数较高 [59] 问题: 2024年开发项目预期 - 2024年开发项目预计交付4.5亿美元，创历史新高 [72] - 2024年开发项目主要集中在第二季度和第三季度 [75] 问题: 2024年收购市场环境 - 2024年收购市场环境仍然具有挑战性，许多业主不愿以当前估值出售物业 [35][37] - 公司预计2024年收购活动将保持与2023年相似的水平 [37] 问题: 2024年租金增长预期 - 2024年租金预计在夏季末实现同比增长，全年租金预计下降3% [129] - 2024年低端情况下租金增长预计在第四季度实现 [53] 问题: 2024年同店收入增长预期 - 2024年同店收入预计持平，低端情况下下降1%，高端情况下增长1% [23] - 2024年同店收入预计在第二季度开始回升 [122] 问题: 2024年ECRI（现有客户租金增长）预期 - 2024年ECRI贡献预计与2023年持平，主要由于新客户租金增长和现有客户租金增长相互抵消 [87] - 2024年ECRI预计在低端情况下表现较弱，高端情况下表现较强 [53]

同店设施表现 - 2023年同店设施收入增长4.7%，达到1.54亿美元[155] - 2023年同店设施运营成本增长4.7%，达到3590万美元[155] - 2023年同店设施的直接净营业收入（Direct NOI）为27.31亿美元，同比增长4.1%[179] - 2023年同店设施的每平方英尺实际年租金为22.93美元，较2022年增长6.3%，主要由于对长期租户的累积租金上调[179][183] - 2023年同店设施的营销费用为6915.8万美元，同比增长44.5%，主要用于增加搬入活动和促销折扣[179] - 2023年同店设施的搬入量同比增长8.8%，搬出量同比增长5.9%，搬入量净增长部分抵消了入住率的下降[184] - 2023年同店设施的延迟费用和行政费用为1.15亿美元，同比增长10.1%，主要由于更多逾期账户和搬入量增加[179][188] - 2023年新租户的平均年合同租金为每平方英尺18.12美元，较2022年下降13.9%，主要由于搬入租金下降和促销折扣增加[190] - 2024年公司预计同店收入将与2023年持平，主要由于新客户需求稳定、现有客户行为稳定以及新竞争供应减少[187] - 2023年同店设施的年度合同租金为每平方英尺23.04美元，较2022年增长0.7%[179] - 2023年同店设施的平均入住率为93.3%，较2022年下降1.6%，主要由于2023年搬出活动增加和客户需求疲软[179][184] 收购与开发 - 2023年收购和新开发及扩展设施的净运营收入增长28.7%，达到1.094亿美元[156] - 2023年公司收购了BREIT Simply Storage LLC，交易金额为22亿美元，包括127个自存储设施[157] - 2023年公司完成了22亿美元的无担保高级票据公开发行[158] - 2023年公司在“明日物业”计划上花费了1.6亿美元，预计2024年将花费1.5亿美元[160] - 2023年公司在太阳能计划上花费了5100万美元，预计2024年将花费1亿美元[160] - 2023年公司以22亿美元现金收购了BREIT Simply Storage LLC，包括127个自存储设施和25个第三方管理设施，收购后贡献了4440万美元的收入和2940万美元的净营业收入[209] - 2021年收购的ezStorage组合包括48个物业，收购成本为18亿美元，2023年贡献了1.051亿美元的收入和8220万美元的净营业收入[210] - 2021年收购的All Storage组合包括56个物业，收购成本为15亿美元，2023年贡献了8910万美元的收入和5900万美元的净营业收入[211] - 2023年公司完成了对2021年收购设施的扩建项目，增加了17.9万平方英尺的存储空间，成本为2690万美元[213] - 2023年公司开发了57个新设施，并对88个设施进行了扩建，其中22个扩建项目在2022年或2023年完成[214] - 2023年公司总净营业收入为3.06155亿美元，同比增长40.8%[206] - 2023年公司总成本为1.44498亿美元，同比增长31.7%[206] - 2023年公司净亏损为1764.1万美元，同比减少45.7%[206] - 2023年总营收为262,450千美元，同比增长31,451千美元，增幅13.6%[215] - 2023年净营业收入为183,919千美元，同比增长20,725千美元，增幅12.7%[215] - 2023年净收入为122,498千美元，同比增长13,419千美元，增幅12.3%[215] - 2023年总设施面积为17,101千平方英尺，同比增长1,735千平方英尺，增幅11.3%[216] - 2023年设施平均占用率为79.3%，同比下降4.9个百分点[216] - 2023年每平方英尺年合同租金为18.67美元，同比增长1.6%[216] - 2023年开发成本总计1,639,167千美元，其中2023年新开发设施成本为193,766千美元[217] - 2023年新开发设施占用率为27.9%，较2022年无变化[216] - 2023年扩展设施占用率为70.4%，同比下降1.4个百分点[216] - 2023年扩展设施每平方英尺年合同租金为18.88美元，同比增长0.9%[216] - 公司已开发和扩展的设施总计145个，净可出租面积为1710万平方英尺，2023年贡献了1.839亿美元的净营业收入[219] - 2023年公司完成了7750万美元的扩展项目，拆除了130万平方英尺的存储空间，并新建了680万平方英尺的新存储空间[223] - 截至2023年12月31日，公司有23个设施正在开发中，总净可出租面积为230万平方英尺，预计开发成本为4.614亿美元，预计在未来18至24个月内开放[224] - 公司预计2024年折旧费用将继续增加，原因是资本支出水平较高以及新设施的收购、开发或扩展[229] 财务表现 - 2023年公司净收入为19亿美元，每股摊薄收益为11.06美元，同比下降22亿美元[161] - 2023年自存储净运营收入增加2.318亿美元，其中同店设施贡献1.182亿美元，非同店设施贡献1.136亿美元[162] - 2023年公司FFO（Funds from Operations）为每股16.60美元，同比增长0.9%[167] - 2023年归属于普通股股东的净收入为1,948,741千美元，同比下降53.0%[170] - 2023年核心FFO（Core FFO）为2,975,932千美元，同比增长6.0%[170] - 2023年自存储业务总收入为4,259,613千美元，同比增长7.9%[174] - 2023年自存储业务中，Same Store Facilities的收入为3,427,867千美元，同比增长4.7%[174] - 2023年自存储业务中，Acquired Facilities的收入为450,653千美元，同比增长37.7%[174] - 2023年自存储业务中，Newly Developed and Expanded Facilities的收入为262,450千美元，同比增长13.6%[174] - 2023年自存储业务中，Other Non-Same Store Facilities的收入为118,643千美元，同比增长4.1%[174] - 2023年自存储业务的总净运营收入（NOI）为3,197,663千美元，同比增长7.8%[174] - 2023年自存储业务的总折旧和摊销费用为970,056千美元，同比增长9.2%[174] - 2023年自存储业务的总净收入为2,227,607千美元，同比增长7.2%[174] - 2023年总收入为34.28亿美元，同比增长4.7%，净营业收入为26.26亿美元，同比增长4.7%[199] - 2023年公司运营留存现金流为4.8亿美元，预计2024年留存现金流约为4.5亿美元[252] - 2023年公司资本支出为2.37亿美元，预计2024年资本支出为1.8亿美元[263] - 2023年公司未回购任何普通股，自回购计划启动以来至2024年2月20日，公司已回购23,721,916股普通股，总成本约为6.791亿美元[271] 市场表现 - 洛杉矶市场2023年每平方英尺实际租金为35.92美元，同比增长10.9%，平均占用率为95.4%，同比下降1.5%[198] - 达拉斯-沃斯堡市场2023年每平方英尺实际租金为18.49美元，同比增长7.8%，平均占用率为92.2%，同比下降2.3%[198] - 洛杉矶市场2023年净营业收入为4.63亿美元，同比增长9.6%，直接费用为7110万美元，同比增长11.0%[199] - 休斯顿市场2023年净营业收入为8609.9万美元，同比增长9.0%，直接费用为3162万美元，同比增长0.3%[199] - 洛杉矶市场每平方英尺实际租金从2021年的27.17美元增长至2022年的32.40美元，增长率为19.2%[202] - 迈阿密市场每平方英尺实际租金从2021年的22.37美元增长至2022年的28.09美元，增长率为25.6%[202] - 公司总收入从2021年的28.42亿美元增长至2022年的32.74亿美元，增长率为15.2%[203] - 洛杉矶市场净营业收入从2021年的3.51亿美元增长至2022年的4.22亿美元，增长率为20.2%[203] - 迈阿密市场净营业收入从2021年的1.06亿美元增长至2022年的1.36亿美元，增长率为28.9%[203] - 达拉斯-沃斯堡市场净营业收入从2021年的7803.7万美元增长至2022年的9485.3万美元，增长率为21.5%[203] - 休斯顿市场净营业收入从2021年的6291.9万美元增长至2022年的7897.1万美元，增长率为25.5%[203] - 奥兰多-代托纳市场净营业收入从2021年的4815.5万美元增长至2022年的6025.2万美元，增长率为25.1%[203] - 坦帕市场净营业收入从2021年的3953.5万美元增长至2022年的4934.5万美元，增长率为24.8%[203] - 夏洛特市场净营业收入从2021年的3698.6万美元增长至2022年的4625.9万美元，增长率为25.1%[203] 运营成本 - 2023年运营成本（不包括折旧和摊销）同比增长4.7%，2022年同比增长5.7%，主要由于物业税、营销费用和其他直接物业成本的增加[192] - 2023年物业税费用同比增长3.4%，2022年同比增长4.1%，主要由于评估价值的上升[193] - 2023年营销费用同比增长44.5%，2022年同比增长15.5%，主要由于在线付费搜索项目的增加以吸引新租户[194] - 2023年其他直接物业成本同比增长8.8%，2022年同比增长10.1%，主要由于信用卡费用的增加[195] - 2023年集中管理成本同比下降5.0%，2022年同比增长12.3%，2023年下降主要由于规模经济效应[196] 风险与挑战 - 公司持有Shurgard的股权面临货币风险、立法和税收风险、资本汇回障碍等欧洲市场特有的风险[84] - 公司可能因未能有效保护知识产权而失去商标和商业秘密的保护，导致品牌受损[101] - 公司可能因未能有效实施CEO和高管继任计划而影响战略目标的实现[100] - 公司可能因未能采用新技术或信息技术的失败而处于竞争劣势，影响业务和财务表现[92] - 公司可能因网络安全事件导致机密信息泄露，损害声誉和业务关系[94] - 公司可能因经济衰退或不利的经济条件导致收入和现金流减少，影响资本获取和增长[80] - 公司可能因税收法律变化而面临更高的联邦所得税率，影响股东收益[112] - 公司可能因支付联邦、外国、州或地方税收而减少可用于股东分配的现金[113] - 公司在加利福尼亚州的2023年净营业收入约为8.212亿美元，相关财产税支出约为4910万美元，若《第13号提案》的优惠效果结束，财产税支出可能大幅增加[116] - 公司受《加州隐私权法案》（CPRA）等新法规的影响，可能增加合规成本或减少收入[119] - 公司的租户再保险业务受政府监管，可能因监管或私人行动而暂时或永久暂停部分或全部再保险活动，减少净收入[120] 资本结构与融资 - 2023年公司完成了22亿美元的无担保高级票据公开发行[158] - 2023年公司从现金余额中获得的利息收入为6481.9万美元，较2022年增加了4399.5万美元，主要原因是现金余额增加和利率上升[245] - 2023年利息支出为2.104亿美元，较2022年的1.424亿美元增加，主要由于2023年7月发行了22亿美元的应付票据以及2021年4月发行的7亿美元可变利率无担保票据的SOFR利率上升[246] - 2023年外汇损失为5120万美元，主要由于欧元兑美元汇率波动导致欧元计价的无担保票据价值变化[247] - 2023年公司完成了一笔房地产交易，出售了一个自存储设施，账面净值为710万美元，获得4000万美元的总收益，并收购了一块土地用于1350万美元[248] - 截至2023年12月31日，公司拥有9.1亿美元的应付票据，加权平均利率约为3.1%[246] - 公司计划在2024年4月到期时再融资7亿美元的无担保票据和1亿欧元的欧元计价无担保票据[261] - 截至2023年12月31日，公司拥有3.7亿美元的现金和14.854亿美元的循环信贷额度可用借款能力[257] - 2023年公司开发项目总成本为7.662亿美元，已完成3.455亿美元，剩余4.207亿美元预计在未来18至24个月内完成[268] 其他业务与投资 - 2023年公司第三方物业管理业务新增152个设施，管理了210个设施，并签订了114个设施的合同，其中105个设施正在建设中[235] - 2023年公司从Shurgard获得的股权收益为2789.7万美元，较2022年增加了151.2万美元[236] - 2022年公司出售了PSB的41%股权，获得了27亿美元的现金收益，并确认了21亿美元的收益[238] - 2023年公司的一般和行政费用增加了900万美元，主要原因是IT应用和软件开发支出增加以及UPREIT重组成本[243] - 2023年公司从租户再保险业务中获得的总收入为2.58077亿美元，较2022年增加了2194.2万美元，主要原因是租户基础增加和保险参与率提高[232] - 公司持有Shurgard约35%的普通股，账面价值为3.902亿美元，市场价值为17亿美元（基于2023年12月31日Shurgard普通股的收盘价）。2023年，公司从Shurgard获得2790万美元的股权收益和3900万美元的股息[82] - 公司约65%的新存储客户是通过Google的“免费”和“付费”搜索活动直接或间接获取的[87] - 公司拥有约6200名员工和190万客户，业务遍及40个州，面临来自多个司法管辖区的法律索赔和监管行动的风险[89] - 公司依赖自动化信息技术和互联网商务，超过一半的新客户来自电话或互联网[93] 法律与监管 - 优先股股东在公司清算时享有每股25,000美元（或每存托股25美元）的清算优先权，并在普通股股东之前获得任何应计和未支付的分配[104] - 公司作为控股公司，依赖PSA OP和PSOC的分配来支付普通股和优先股股息，股东索赔在结构上次于PSA OP和PSOC及其子公司的所有现有和未来负债[105] - 公司可能发行额外债务或优先股，增加优先股股东无法获得分配或清算金额的风险[107] - 如果公司未能保持REIT资格，将面临美国联邦企业所得税，并可能受到《通胀削减法案》中的公司替代最低税和不可扣除的1%股票回购消费税的影响[110] - REIT支付的股息不享受某些股息的优惠税率，可能导致投资者认为REIT投资吸引力较低，从而影响公司股价[111]

财务表现 - 2023年第四季度净收入为3.897亿美元，同比增长2710万美元，主要由于自存业务净运营收入增加3760万美元[7] - 2023年全年净收入为19亿美元，同比下降22亿美元，主要由于2022年出售PSB股权带来的21亿美元收益[9] - 2023年第四季度净收入为3.89657亿美元，同比增长7.5%[14] - 2023年全年净收入为19.48741亿美元，同比下降53.0%[14] - 2023年公司净收入为21.6012亿美元，同比下降50.5%，主要由于2022年出售PS Business Parks, Inc.股权获得21.2886亿美元收益[30] 同店运营表现 - 2023年第四季度同店收入增长0.8%，达到640万美元，主要由于每平方英尺租金上涨，但部分被入住率下降抵消[8] - 2023年全年同店收入增长4.7%，达到1.54亿美元，主要由于每平方英尺租金上涨，但部分被入住率下降抵消[10] - 2023年第四季度同店运营成本增长5.1%，达到970万美元，主要由于营销费用增加[8] - 2023年全年同店运营成本增长4.7%，达到3590万美元，主要由于物业税、营销费用和其他直接物业成本增加[10] - 2023年第四季度Same Store Facilities总收入为8.51433亿美元，同比增长0.8%[15] - 2023年全年Same Store Facilities总收入为34.27867亿美元，同比增长4.7%[15] - 2023年第四季度，公司自存储设施的同店收入为8.51亿美元，同比增长0.8%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的同店净营业收入（NOI）为26.26亿美元，同比增长4.7%[37] 非同店运营表现 - 2023年第四季度非同店净运营收入增加4080万美元，主要由于2023年收购的设施贡献[8] - 2023年全年非同店净运营收入增加1.136亿美元，主要由于2021年、2022年和2023年收购的设施以及新开发和扩展设施的填充[10] FFO（Funds from Operations）表现 - 2023年第四季度FFO（Funds from Operations）为每股3.78美元，同比增长11.8%[12] - 2023年全年FFO为每股16.60美元，同比增长0.9%[12] - 2023年第四季度FFO（Funds From Operations）为6.66263亿美元，同比增长12.0%[14] - 2023年全年FFO为29.24288亿美元，同比增长0.8%[14] - 2023年第四季度Core FFO为7.40253亿美元，同比增长1.1%[14] - 2023年全年Core FFO为29.75932亿美元，同比增长6.0%[14] 收购与开发 - 2023年公司收购了164个自存储设施，总净可出租面积为1210万平方英尺，总收购金额为27亿美元[18] - 2023年Simply收购的127个物业（940万平方英尺）自收购以来产生了4440万美元的自存储收入和2940万美元的NOI[19] - 公司在2021年以18亿美元收购了48处ezStorage品牌物业，总净可出租面积为410万平方英尺，2023年完成了其中4处设施的扩建项目，耗资2650万美元，新增16.9万平方英尺的存储空间，2023年这些设施实现收入1.051亿美元，NOI为8220万美元，平均出租率为86.3%[20] - 公司在2021年以15亿美元收购了56处All Storage品牌物业，总净可出租面积为750万平方英尺，2023年这些设施实现收入8910万美元，NOI为5900万美元，平均出租率为77.9%[21] - 2023年第四季度，公司新开发了5处设施并完成了多个扩建项目，新增80万平方英尺的净可出租面积，耗资1.903亿美元，2023年全年新增170万平方英尺的净可出租面积，耗资3.629亿美元[22] - 截至2023年12月31日，公司有多个开发和扩建项目正在进行中，预计将新增360万平方英尺的净可出租面积，预计总成本为7.662亿美元，其中4.207亿美元预计在未来18至24个月内投入[22] 未来展望 - 2024年公司预计Same Store收入增长在-1.0%至1.0%之间，费用增长在2.0%至3.5%之间，NOI增长在-2.4%至0.7%之间[24] - 2024年公司预计Non-Same Store NOI在4.95亿美元至5.15亿美元之间，Ancillary NOI在1.83亿美元至1.86亿美元之间[24] - 2024年公司预计Core FFO每股在16.60美元至17.20美元之间，Core FFO每股增长在-1.7%至1.8%之间[24] 自存储设施表现 - 2023年公司自存储设施收入为42.596亿美元，同比增长7.9%，辅助业务收入为2.58077亿美元，同比增长9.3%[30] - 2023年第四季度，公司自存储设施的总收入为10.93亿美元，同比增长6.2%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的总收入为42.60亿美元，同比增长7.9%[37] - 2023年第四季度，公司自存储设施的总成本为2.68亿美元，同比增长11.0%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的总成本为10.62亿美元，同比增长8.3%[37] - 2023年第四季度，公司自存储设施的净营业收入（NOI）为8.25亿美元，同比增长4.8%[37] - 2023年全年，公司自存储设施的净营业收入（NOI）为31.98亿美元，同比增长7.8%[37] 公司资产与股权 - 截至2023年12月31日，公司在40个州拥有3044处自存储设施，总净可出租面积为2.18亿平方英尺，并在欧洲拥有Shurgard Self Storage Limited 35%的股权，后者在7个西欧国家拥有275处设施，总净可出租面积为1500万平方英尺[26] - 公司总资产从2022年的175.52亿美元增长至2023年的198.09亿美元，增长12.9%[32] 股东分配 - 2023年全年，公司普通股股东的分配支付率为82.8%，而2022年为155.0%[34]

行业背景 - 自存仓REITs受益于两大需求驱动因素：迁移和缩小居住空间 由于工作原因导致迁移增加 许多人选择自存仓来存放物品 同时 生活成本上升促使人们缩小居住空间 进一步推动自存仓需求 [1] 公司概况 - 公司是第二大自存仓REIT 拥有近3300处物业 覆盖40个州 总计2.38亿平方英尺可出租面积 自2019年以来 投资组合增长了34% [2] - 今年已完成153项收购 总计1129.6万平方英尺 6个新开发项目 总计59.5万平方英尺 5个扩建项目 总计32.6万平方英尺 [2] 运营表现 - 尽管行业需求下降 但公司入住率差距从年初的250个基点缩小至上季度的60个基点 得益于有效的营销、促销和租金策略 [2] - 核心FFO上季度达到4.33美元 同比增长5.6% 同店收入环比增长2.5% 运营成本增长2.8% NOI增长2.4% [3] - 公司拥有行业领先的80%的运营NOI利润率 并通过运营模式转型和可持续发展计划进一步提高利润率 [4] 财务表现 - 公司A级资产负债表 总债务91亿美元 其中大部分为固定利率 混合利率为2.9% 债务/EBITDA比率为2.7倍 [5] - 目前年度股息为12美元 收益率为4% 派息率为71% 去年是自2016年以来首次增加股息 并伴随特别股息 今年股息进一步增加 [6] 估值与展望 - 与主要竞争对手EXR和CUBE相比 公司具有行业领先的利润率 但P/FFO估值仅略高于CUBE 远低于EXR [7] - 基于2025年FFO每股20美元的预测 假设P/FFO回归历史平均20.33倍 股价可能达到400美元 意味着33%的上涨空间 加上股息 年回报率可能达到15% [7] - 公司积极扩张 有效应对低入住率 基于第三季度业绩和全年指引 运营指标强劲 加上健康的资产负债表 预计将持续增长 [7]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO为每股4.33美元，同比增长5.6%，不包括PS Business Parks的贡献 [14] - 同店收入增长2.5%，同店运营成本增长2.8%，导致同店NOI增长2.4%，运营利润率达到行业领先的80% [15][16] - 公司提高了2023年核心FFO的预期范围，低端从16.60美元提高到16.85美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场表现强劲，214个同店物业的NOI增长了6%，主要得益于稳定的需求和有限的新供应 [16] - 新收购和开发的物业表现突出，NOI同比增长近20%，这些物业占公司总组合的近30% [16] - 公司今年已收购了价值超过26亿美元的物业，包括22亿美元的Simply Self Storage组合，涵盖127个物业 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场继续引领公司组合，214个同店物业的NOI增长了6% [16] - 公司预计2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过数字化和运营模式转型提升客户体验和财务表现，超过60%的客户通过在线租赁平台完成租赁 [9] - 公司计划在年底前完成3.75亿美元的开发项目，并拥有近10亿美元的开发管道，预计在未来两年内交付 [11] - 公司预计2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管新租户需求有所下降，但现有租户表现良好，租户流失率进一步放缓 [15] - 管理层预计，随着卖家预期的调整，公司将有机会继续扩大其投资组合 [12] - 管理层认为，尽管新租户需求有所下降，但现有租户表现良好，租户流失率进一步放缓 [15] 其他重要信息 - 公司预计2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] - 公司计划在年底前完成3.75亿美元的开发项目，并拥有近10亿美元的开发管道，预计在未来两年内交付 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于同店收入增长和NOI增长的预期 - 公司预计第四季度同店收入增长和NOI增长将继续放缓，预计同店收入增长在第四季度将转为负值 [21] - 10月份新租户租金同比下降18%，但租户数量同比增长9% [22] 问题: 关于现有租户的租金调整策略 - 公司表示，现有租户的租金调整策略将继续，尽管成本增加，但公司仍将根据市场情况动态调整租金 [31] 问题: 关于交易市场的预期 - 公司预计，随着资本成本的上升，卖家的预期将有所调整，交易市场将有所放缓 [33] 问题: 关于新租户和现有租户的租金差异 - 公司表示，新租户和现有租户的租金差异在第三季度为26%，预计这一差异在第四季度和2024年初将继续扩大 [37] 问题: 关于开发项目的回报要求 - 公司表示，尽管环境更具挑战性，但开发项目仍然是公司最具活力的机会之一，公司将继续寻找合适的土地和开发机会 [81] 问题: 关于行业供应量的预期 - 公司预计，2024年和2025年行业交付量将继续下降，预计每年下降至少10% [88][124] 问题: 关于租户的停留时间 - 公司表示，租户的停留时间继续保持在较高水平，平均停留时间从疫情前的32-33个月增加到35-36个月 [89] 问题: 关于成本管理 - 公司表示，将继续通过技术改进和集中化管理来降低运营成本，特别是在营销和公用事业费用方面 [94] 问题: 关于新租户的租金调整策略 - 公司表示，新租户的租金调整策略将继续，尽管成本增加，但公司仍将根据市场情况动态调整租金 [97] 问题: 关于债务到期和再融资计划 - 公司表示，计划在2024年初对到期的7亿美元浮动利率票据进行再融资 [123][127]