文章核心观点 - 结合商业教育背景和多行业专业经验在投资领域寻找机会，目标是为多代人积累复利财富，倾向长期投资 [1] 投资策略 - 投资意图为买入并持有10年以上，通过再投资管理良好企业的股息、平衡当前收入与可持续增长、寻找安全边际大且护城河宽的机会、利用短期恐慌以合理价格买入优质资产，让投资理念多年复利增长 [1] - 最佳投资方向为房地产投资信托基金（REITs）和股息增长型股票，结合基本面分析和对未来现金流的合理预期 [1] 资产配置原则 - 一般在应税经纪账户持有股息增长型股票，用罗斯个人退休账户（Roth IRA）进行房地产投资信托基金（REITs）和商业发展公司（BDC）投资 [1] 投资领域 - 投资领域包括媒体、营销与公关、旅游、酒店、企业活动和软件即服务等 [1]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司将在2024年11月4日盘后公布截至2024年9月30日的财务业绩，并于11月5日上午9点举办网络直播和电话会议讨论第三季度财务结果 [1][2] 财务报告信息 - 公司将于2024年11月4日盘后公布截至2024年9月30日的财务业绩 [1] 网络直播和电话会议信息 - 公司将于2024年11月5日上午9点举办网络直播和电话会议讨论2024年第三季度财务结果 [2] - 网络直播可在公司投资者网站https://investor.postalrealtytrust.com/Investors/events-andpresentations/default.aspx观看 [2] - 美国和加拿大来电者应在预定通话时间前十分钟拨打1 - 877 - 407 - 9208参加电话会议，国际来电者拨打1 - 201 - 493 - 6784 [2] 电话会议回放信息 - 电话会议的录音回放从2024年11月5日下午1点开始至11月19日晚上11点59分，美国和加拿大拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671，密码为13742005 [3] 公司概况 - 邮政房地产信托公司是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理着2000多处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][4] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [5]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司董事会批准A类普通股季度股息为每股0.24美元，较2023年第三季度股息增长1.1%，将于2024年11月29日支付给11月4日收盘时登记在册的股东 [1] 公司信息 - 邮政房地产信托公司是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理超2000处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][2] 联系方式 - 投资者关系和媒体关系邮箱为Investorrelations@postalrealtytrust.com，电话为(516) 232 - 8900 [4]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司公布与美国邮政服务公司正在进行的租赁谈判最新情况，已就多数2023和2024年到期或即将到期租约达成新租金协议，有望提升内部增长并最大化股东价值 [1][2][3] 租赁更新情况 - 公司已就所有2023年到期租约和多数2024年到期及即将到期租约达成新租金协议 [2] - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司162份完全执行的新租约，占2023年到期租金近57%和2024年到期及即将到期租金的51%，不包括有续租选择权和前任所有者协商的租约 [2] - 已执行租约含3%的年租金涨幅，使19%的自有投资组合受年租金涨幅影响 [2] - 2023和2024年租约包含五年和十年租期 [2] - 第三季度收到美国邮政服务公司约120万美元的净一次性追补付款，使总收款达150万美元 [2] 2023年租约情况 - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司79份完全执行的新租约，占2023年到期租金近57%，且均有3%的年租金涨幅 [4] - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司约97万美元的2023年租约净一次性追补付款，使2023年租约总净一次性追补付款达约130万美元 [4] 2024年租约情况 - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司83份完全执行的新租约，占2024年到期及即将到期租金的51%，且均有3%的年租金涨幅 [5] - 截至2024年9月25日，公司收到美国邮政服务公司约22万美元的2024年租约净一次性追补付款，此前未收到相关款项 [5] 公司展望 - 公司正与美国邮政服务公司就2025年租约到期事宜进行讨论，目标是在租约到期前执行新租约 [3] 公司简介 - 邮政房地产信托公司是一家内部管理的房地产投资信托公司，拥有并管理超1950处主要租给美国邮政服务公司的房产 [1][8]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司专注于租赁给美国邮政服务公司的关键任务型物业，虽AFFO每股略有下降，但战略收购和高租户保留率支持长期增长，当前估值下有6.6%的收益率和稳定回报潜力，是收益型投资者的可靠选择 [1][6] 公司概况 - 邮政房地产信托是一家自我管理的REIT，是唯一专注于拥有租赁给美国邮政服务公司物业的最大REIT，在49个州拥有1616处物业组合 [2] 业务优势 - 因物业的关键任务性质，公司享有高入住率，过去10年入住率从未低于96%，自2019年以来一直稳定在99 - 100% [2] - 美国邮政服务公司运营租赁付款仅占其2023财年总运营费用的1.5%，租金支付压力不大；且其拥有无与伦比的物流网络，是亚马逊等公司日常使用的网络 [3] - 公司通过战略收购持续增长，77%的交易来自非公开市场的内部资源，自2019年IPO以来每年都有收购带来的累计增长 [3] - 2024年第二季度公司新增70处价值2800万美元的物业，加权平均资本化率为7.6%；二季度后又收购9处价值340万美元的物业，另有16处价值470万美元的物业处于确定合同中 [4] - 公司能够利用股权市场筹集新资本，二季度通过ATM计划筹集600万美元，当前P/FFO为16.4，股权成本为6.1%，低于新物业收购的7.6%资本化率 [4] - 公司租约包含年度租金递增条款，且续约时不允许租户进行改善，长期来看收购的物业对公司有净增值作用；加权平均租约保留率为99%，远高于工业REIT约75%的保留率 [4] - 公司资产负债表合理强劲，净债务与EBITDA比率为6.1倍，虽略高于REIT通常认为安全的6.0倍，但高租户保留率和租户稳定性可平衡风险 [4] - 债券市场认可公司商业模式，加权平均利率低至4.45%，到明年年底到期债务很少，2026年到期债务仅3900万美元 [4] 面临风险 - 基于二季度AFFO每股0.26美元，公司股息支付率高达92%，留存资本少，更多依赖股权和债务市场推动增长，高利率和不利估值会使增长更难 [5] - 亚马逊等运营商可能建立自己的网络，减少对美国邮政服务公司的依赖 [5] 投资价值 - 公司当前股价14.46美元，远期P/FFO为16.4倍，虽不太便宜，但6.6%的收益率加上约2%的年度租金递增和约2%的FFO/股外部收购增长，有望带来市场水平回报 [5]

文章核心观点 - 推荐关注Postal Realty Trust和Getty Realty这两家较小的净租赁房地产投资信托基金（REIT），它们均折价交易且未来几个月有望实现稳健增长 [23] 各公司情况 Postal Realty Trust（PSTL） - 基本信息：成立于2019年，是唯一一家专注于邮政物业的上市REIT，市值约3.261亿美元，拥有1616处物业，总面积620万平方英尺，分布在49个州，截至2024年7月底，入住率99.6%，加权平均租赁期限约3年 [2] - 市场地位：美国邮政物业租赁市场分散，PSTL拥有约7%的市场份额，前20大业主合计拥有约11%的市场份额，公司有机会通过收购整合市场并扩大份额 [2] - 物业类型与作用：拥有包括最后一英里、灵活和工业物业在内的多种物业，是支持电子商务和最后一英里配送的物流网络的关键组成部分，美国邮政服务的基础设施和物流网络每日被亚马逊、UPS、DHL和联邦快递等私人运营商使用 [4] - 租赁情况：多数租约为期5年，采用改良双净租赁形式，美国邮政负责物业税、公用事业和有限维护；租户集中度高，但美国邮政信用良好且续约率高，2023年其运营租赁付款仅占总运营费用的1.5%；相对较短的租约期限可减轻通胀影响，有机会按市场租金续约 [5] - 财务表现：2024年第二季度收入1810万美元，同比增长17%；FFO为650万美元，即每股0.23美元；AFFO为750万美元，即每股0.26美元；过去几年AFFO复合平均增长率为1.30%，分析师预计今年AFFO每股将下降约6%，未来几年将实现更稳定的增长 [7][9] - 收购与债务：第二季度以2830万美元收购70处美国邮政物业，加权平均资本化率为7.6%，并全额收取合同租金；近期债务到期规模有限，债务指标良好，净债务与调整后EBITDA之比为6.1倍，长期债务与资本比率为54.06%，利息费用与EBITDA比率为2.95倍 [8] - 估值与评级：股息收益率为6.79%，2023年AFFO派息率为88.79%，当前股价对应的AFFO收益率为7.3%，足以覆盖股息；股票目前的P/AFFO为13.69倍，低于平均AFFO倍数15.93倍；评级为买入 [9][10] Getty Realty（GTY） - 基本信息：是一家净租赁REIT，专注于开发和收购单租户零售物业，尤其是便利店和汽车相关房地产，市值约17亿美元，是美国最大的独立便利店和汽车零售物业所有者之一，拥有1124处物业，入住率99.7%，分布在42个州，加权平均租赁期限为9.2年，70%的物业有现场报告，租户租金覆盖率为2.6倍 [11] - 物业类型与占比：主要物业类型包括便利店、隧道洗车店、汽车服务中心和快餐连锁店，截至2024年第二季度末，便利店占年化基础租金（ABR）的63.4%，隧道洗车店占19.6% [12][13] - 租赁协议：租户签订的是初始期限为15或20年的三净租赁协议，有续租选项和平均1.7%的定期租金增长；约85%的ABR来自47份单一租约；租户负责物业税、保险、维护和维修 [14] - 租户与市场分布：前20大租户主要是便利店或洗车店运营商，最大租户ARKO占ABR的13.4%，前20大租户合计贡献85.7%的ABR；前20大市场贡献61.2%的ABR，最大市场纽约市占14.8% [14][15] - 财务表现：2024年第二季度租金收入4870万美元，同比增长；FFO为3050万美元，即每股0.55美元；AFFO为3220万美元，即每股0.58美元；自2019年以来，AFFO每股复合年增长率为5.7%，过去5年股息复合年增长率为5.2%；分析师预计2024 - 2026年AFFO每股每年增长3% [16][18][20] - 收购与债务：第二季度以8.1%的初始现金收益率收购23处物业，有超过5300万美元的投资管道用于开发和/或收购25处便利店和汽车相关零售物业；截至2024年第二季度末，债务为8.425亿美元，加权平均利率为4.3%，加权平均到期期限为5.1年，净债务与EBITDA之比为5.1倍，债务与总资产价值比率为36%，债务与总资本化比率为33%，固定费用覆盖率为3.9倍 [16] - 估值与评级：股息收益率为5.91%，2023年AFFO派息率为77.33%；股票目前的P/AFFO为13.29倍，低于平均AFFO倍数15.61倍；评级为买入 [21][22]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度新增70处物业,总投资2800万美元,加权平均收益率为7.6% [10] - 第二季度后又新增9处物业,总投资340万美元 [19] - 公司2024年全年计划以7.5%以上的加权平均收益率收购9000万美元的物业 [11] - 公司第二季度实现FFO每股0.23美元,AFFO每股0.26美元 [22] - 公司债务加权平均利率为4.48%,加权平均期限3年,无重大近期到期债务 [23] - 公司通过ATM发行约36.5万股普通股,62万普通合伙单位,共筹集约610万美元 [25] - 公司第二季度经常性资本支出135万美元,预计第三季度将在250-350万美元之间 [26] - 公司全年现金G&A费用指引为950-980万美元,将继续优化占收入比重 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新增物业176,000平方英尺净可租赁面积,其中包括66,000平方英尺的末端配送物业和111,000平方英尺的柔性物业 [18] - 公司过去10年以上的加权平均租赁续约率达99%,反映了这些物业对邮政服务和当地社区的战略重要性 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 无具体披露 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过收购新的邮政物业实现外部增长,同时通过有效租赁和管理提升现有物业的现金流实现内部增长 [17] - 公司是该领域最大的所有者,有广阔的发展前景 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着利率下降和资本成本改善,公司期待交易量增加 [12] - 公司与邮政局合作改善年度续租流程,已开始收到包含3%年度增长的2023年续租合同 [13][14] - 公司与主要非邮政租户完成5年续租,实现19%的基础租金涨幅,并约定2.5%年度增长 [15] 其他重要信息 - 公司连续第三年参与长岛救助组织的志愿服务活动,致力于回馈当地社区 [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Eric Borden 提问** 询问2023年续租中3%年度增长条款涉及的租金占比 [31][33] **Jeremy Garber 回答** 2022年和2023年续租中包含3%年度增长条款的租金占公司总租金的13% [34] 问题2 **Nahom Tesfazghi 提问** 询问2023年续租3%增长与2022年3.5%增长的差异 [39][40] **Andrew Spodek 回答** 2023年3%增长反映了当前的通胀环境,但3%仍是很好的结果,公司期待后续2023年和2024年续租的情况 [41][42][44] 问题3 **Steven Dumanski 提问** 询问公司资本支出的构成和预测 [46][47] **Robert Klein 回答** 公司未来几个季度的经常性资本支出预计在250-350万美元之间,且不存在需要向邮政局传递的装修费用 [47][48]

文章核心观点 - 邮政房地产信托公司2024年第二季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期 部分关键指标表现不一 近一个月股价表现优于标普500指数 但Zacks评级为卖出 [1][5] 财务数据表现 - 2024年第二季度营收1805万美元 同比增长16.8% 超Zacks共识预期1.55% [1] - 同期每股收益0.26美元 去年同期为0.03美元 超共识预期4.00% [1] 关键指标情况 - 租金收入1736万美元 三位分析师平均预期为1712万美元 同比增长17.6% [3] - 费用及其他收入69万美元 三位分析师平均预期为68万美元 同比下降1.3% [4] - 摊薄后每股净收益0.02美元 三位分析师平均预期为0.03美元 [5] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为3.4% 同期Zacks标普500综合指数变化为 - 6.7% [5] - 公司股票目前Zacks排名为4（卖出） 表明短期内可能跑输大盘 [5]

文章核心观点 - 公司本季度资金营运(FFO)为每股0.26美元,超出市场预期每股0.25美元[1][2] - 公司本季度收入为1805万美元,超出市场预期1.55%[3] - 公司股价今年以来下跌3.6%,低于标普500指数8.7%的涨幅[5][6] 公司表现 - 公司过去4个季度中有3次超出FFO预期[2] - 公司过去4个季度中有3次超出收入预期[3] - 公司本季度FFO为每股0.26美元,去年同期为每股0.27美元[1] - 公司预计下季度FFO为每股0.25美元,全年收入为7185万美元[10] 行业表现 - 公司所属的房地产信托和股权信托-其他行业目前在250多个扎克斯行业中排名前41%[11] - 扎克斯研究显示,排名前50%的行业相比排名后50%的行业,业绩表现通常好2倍以上[11] - 同行Sunstone Hotel Investors预计下季度每股收益为0.27美元,同比下降18.2%,收入为2.552亿美元,同比下降7.6%[13]

资产组合 - 公司于2024年6月30日拥有1,607处位于49个州和1个领地的物业，总可租赁内部面积约为620万平方英尺[177] - 公司2024年上半年收购了99处租赁给美国邮政服务的物业,总投资约4,770万美元(含交易费用)[177] - 截至2024年7月29日,83处物业的租约已到期,美国邮政局正以月租方式继续占用这些物业[196] - 公司目前预期将续签到期或即将到期的租约,但无法保证能够成功续签或获得正面的租金涨幅[197] 融资活动 - 公司于2023年8月8日将ATM计划的总发行额从50.0百万美元增加至150.0百万美元[179] - 公司2024年上半年通过ATM计划发行63.408万股股票,获得约9.0百万美元的总收益[179] - 公司2024年6月30日剩余ATM计划可用额度约为1.05亿美元[179] - 公司信贷设施包括1.5亿美元的无担保循环信贷额度、7500万美元的无担保定期贷款和1.25亿美元的无担保定期贷款[194] - 公司已与银行签订信贷融资协议,包括1.5亿美元的循环信贷融资、2021年定期贷款和2022年定期贷款[229] - 信贷融资协议包括增加1.5亿美元循环信贷融资的条款[229] - 截至2024年6月30日,公司在信贷融资协议下共有2.42亿美元的未偿本金,其中循环信贷融资42亿美元、2021年定期贷款75亿美元、2022年定期贷款125亿美元[229] - 公司已与银行签订7份利率掉期合同,总名义金额为2亿美元,用于管理利率风险[232] - 公司有多种渠道获得长期流动性,包括运营现金流、长期债务、发行股权和债券以及出售资产[233][234][235][236] - 截至2024年6月30日,公司有约2.75亿美元的未偿本金债务[238][240] 财务表现 - 2024年第二季度租金收入同比增长17.6%至1.74亿美元,主要由于收购物业的增加[204] - 2024年第二季度房地产税同比增加17.5%至238.5万美元,物业运营费用同比增加49.8%至211.8万美元,主要由于收购物业的增加[205][206] - 2024年第二季度利息费用净额同比增加24.2%至306.4万美元,主要由于信贷额度借款增加和利率上升[210] - 2024年上半年租金收入同比增长16.1%至2.93亿美元,房地产税和物业运营费用分别同比增长16.8%和47.2%[212][218][219] - 2024年上半年利息费用净额同比增加25.8%至588.1万美元,主要由于信贷额度借款增加和利率上升[223] 利率风险管理 - 假设可变利率债务不增加,如果一个月期Adjusted Term SOFR上升或下降1%,公司现金流将相应减少或增加约40万美元[253] - 公司将通过利率掉期等衍生工具固定部分可变利率债务的利率,以降低可变利率债务带来的现金流波动风险和利率上升风险[254] - 公司不会出于投机目的进行套期保值操作,而是旨在降低浮动利率敞口[254] - 公司无法保证利率波动管理措施能够完全规避相关风险[254] 股东回报 - 公司发放股权激励计划以使董事和员工利益与投资者一致[193] - 公司需要满足作为REIT的分红要求,不能过多依赖留存收益[237] - 公司已于2024年7月23日宣布派发第二季度每股0.24美元的普通股股息[249] 运营风险 - 公司依赖于美国邮政服务的财务和运营稳定性,如果其无法履行财务义务或需求下降,将对公司业务和运营产生重大不利影响[187] - 作为REIT,公司一般不需要缴纳联邦所得税,但仍可能需要缴纳州和地方税以及联邦未分配收益税[195] 一般及行政费用 - 公司的一般及行政费用随着资产组合的增长而上升,但预计占收入的比重将随着规模效应下降[192]